嘉联地产 2013 年 7 月市场月报

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嘉联地产 2013年 7 月市场月报


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申明

本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。

注：本报告中如无特别注明，所有数据均为备案口径


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市场资讯

一级市场

二级市场

市场总结

开盘总结


一、多家银行房贷提至基准利率优惠取消审批放缓

嘉联点评：在“钱荒”的影响下，银行流动性收紧，不仅取消了首套房利率优惠，而且放贷审批放缓，意味着购房者贷款难度上升，抑制了部分的购房需求。对于购房成本的抬升，下半年销量增速下滑是确定的，有流动性收紧的影响，也有去年高基数的因素。

6 月以来，由于流动性收紧，不少银行房贷趋紧、利率提高，甚至取消了房贷利率优惠政策。许多城市首套房利率优惠都已“放空”，而且审批时间加长，难度加大。由于资金紧张，多数银行越来越惜贷，个别银行甚至暂停了贷款业务。此前大多能够享受利率 9 折甚至 85 折优惠的银行，现在基本已经再难觅优惠了。因为实体经济不景气，不少银行在信贷规模上管控很严，有的还通过一些方法腾出信贷规模，部分股份制银行都毫无操作空间。


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二、成都三环土地均价破 6000 高性价比楼盘迎来热销

7 月 10 日中铁建以 6000元 / 平方米溢价 100% 夺得成华区北湖 7号地块，不仅使得北湖 7 号地块成为今年的总价最高，还让城北三环区域的地价首次站上了 6000元 / 平方米。在此之前，武侯区半边街、金牛区土桥、青羊区万家湾等区域的地块均拍出了 6000元 / 平方米以上的高价，随着城北三环边高地价的出现，预示着成都整个三环区域土地均价已经突破了 6000元 / 平方米的关口。不仅仅是地价，三环区域的房价也涨势惊人。整个三环周边区域的房价都有明显的上涨，并且东南面的涨幅巨大，涨幅均超过了 20% 。

嘉联点评：随着 2012 年末楼市的逐渐回暖，新房成交量的不断上升，开发商手中的土地储备明显不足的问题逐渐显现。为了增加土地储备，各品牌房企更是展开了一轮又一轮的夺地战，导致楼面地价创新高。“面粉贵了、面包也贵”所以该区域的楼盘价格上扬是意料之中的。在严调控的机制下，如不控制土地成本，房价定也高企难下。


三、成都地铁 7 号线 31 个站点位置出炉 2016 年建成？

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嘉联点评： 7 号线站点增至 31 个将绕 2.5 环一圈， 7 号线的建成展示着，成都市地铁骨干网将形成。交通便利性、交通通达性、交通可达性缩短了人们的心理的空间距离。当然地铁也赋予了沿线楼盘价值的潜力，随着地铁的站点的落定，沿线楼盘的热度也将提升。

日前，成都地铁官方网站公布了《成都地铁 7 号线环境影响报告书》环评简本（以下简称《报告书》）。 7 号线为我市首条地铁环线，全长 38.6 公里，沿线串联了火车北站、火车东站、火车南站 3个重要的铁路交通枢纽，最大设计运输能力可达 5.58 万人次 /小时。《报告书》详细公布了沿线 31 个站点的具体位置，以及与其他线路换乘的车站。据了解，地铁 7 号线将在今年下半年全面启动，预计2016 年上半年建成。


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四、上半年土地出让金增幅明显楼面均价创新高

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嘉联点评：今年上半年虽受新“国五条”影响，政府推地速度放缓，其中优质土地也引得开发商竞相追逐，地方楼面底价创新高的消息频出，整体土地出让金及楼面地价均增加。在如此利好的形势下，下半年全国商品房的销售面积仍将好于去年，但增速将放缓。

据相关报告称，上半年土地供需明显好于去年，出让金增幅尤为突出。预计下半年全国商品房销售面积仍将好于去年，全年增长超过 10% ，达到 12.6亿平米的历史高位；全国销售均价涨幅从上半年的超过 10%降至 8%左右。数据监测： 2013 年上半年，全国 300 个城市各类土地累计推出 7.7亿平方米、成交 6.2亿平方米，同比增幅分别为 13.2%和 11.4% ，其中住宅用地成交面积同比增长 34.0%；土地总出让金超过 1.1 万亿元，同比大幅增长 64.1% ，其中住宅、商办用地同比增幅超过 73% 。楼面均价为 2011 年以来最高水平，溢价率增长显著。 2013 年上半年，全国 300 个城市各类用地楼面均价为 1078元 / 平方米，同比上涨 36.6% 。其中住宅用地楼面均价为 1469元 / 平方米，同比上涨 31.3% 。


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五、央行放开贷款利率管制加速地产行业优胜劣汰

嘉联点评：利率市场化推进的速度快于大家预期 ,利率市场化会导致投资回报率的下降，市场的需求将会以刚需为主，导致房屋配置从超配资产变为标配资产。利率市场化将会继续推动行业分化，集中度提升。未来在银行开发贷方面，一部分贷款体量比较大的开发商可能会有更多的议价话语权，有助于降低其融资成本，但小开发商很难享受到这样的优惠，或将加剧房地产行业优胜劣汰。

央行决定，自 7 月 20 日起，全面放开金融机构贷款利率管制，这意味着，今后企业和个人在寻求商业银行的信贷支持时，其贷款利率可以与银行讨价还价。在全面放开金融机构贷款利率之余，央行也特别强调，将继续严格执行差别化住房信贷政策，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整，即个人房贷最低只能是基准利率的七折。


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六、天府新区人口规划出炉成都分区控制在 585万内

嘉联点评：房地产业是国民经济发展的重要支柱产业。人口因素是影响房地产发展的一个比较重要的因素。供给和需求是影响房地产发展的重要杠杆。需求则是由人口、有效收入和生活方式或偏好来决定的。所以天府新区人口规划的出炉，更明确了开发的周期，供应量的多少及产品类型等。

根据《成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《四川省成都天府新区总体规划》和《四川省天府新区成都分区规划》，我市编制完成了《天府新区成都分区人口发展规划》（以下简称“规划”）并通过审查。按照“规划”，到 2030 年，天府新区成都分区要建设成为西部地区的人口均衡发展示范区，全国最具吸引力的宜居、宜业、宜商的人口发展新区。分区人口规划要控制在 585 万人左右，按各功能区功能和人口承载力，引导人口合理分布。


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市场资讯

一级市场

二级市场

市场总结

开盘总结


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2013年 7 月成都供应土地 25宗，总面积为 1177亩，供应面积环比下降 5.6% 。其中 14宗位于主城区， 5 宗位于近郊， 6 宗位于远郊；就土地用途而言 ,10宗为住宅兼商业， 3 宗为商业兼住宅， 12宗地为商业用地。

土地供应

编号土地位置土地用途公告时间交易方式

起拍价(万元 /亩 )

交易时间用地面积 (亩 )

1 郫县团结镇宝华村十社住宅兼容商业 2013-07-30 拍卖 110 2013-08-23 14.362 郫县团结镇仁义村八社住宅兼容商业 2013-07-30 拍卖 110 2013-08-23 41.413 金牛区花牌坊街新 16 号商业 2013-07-30 挂牌 2170.08 2013-09-04 8.08

4都江堰市青城山镇青城村，环山旅游公路西侧商业 2013-07-30 挂牌 50 2013-09-04 22.08

5 崇州市崇阳镇学苑东路南侧住宅兼容商业 2013-07-22 拍卖 140 2013-08-16 81.56 金牛区一环路北四段 108 号商业兼容住宅 2013-07-19 挂牌 900 2013-08-26 50.247 锦江区滨江中路商业 2013-07-19 挂牌 4076.81 2013-08-26 13.448 新都区新都镇马超社区 9 组商业 2013-07-19 挂牌 80 2013-08-26 9.46

9双流县东升街道迎春桥社区 1 、 4组商业 2013-07-19 挂牌 203 2013-08-26 45.11

10双流县华阳街道清河社区 4 、 5 、 8 、10组商业兼容住宅 2013-07-19 挂牌 285 2013-08-26 175.49


土地供应

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编号土地位置土地用途公告时间交易方式

起拍价( 万元 /亩 )

交易时间用地面积(亩 )

11 成华区青龙街道办事处一里塘社区 4、 9组住宅兼容商业 2013-07-19 拍卖 600 2013-08-14 31.8212 成华区青龙街道一里塘社区 9组住宅兼容商业 2013-07-19 拍卖 600 2013-08-14 35.213 都江堰市幸福镇幸福社区石油街商业 2013-07-19 拍卖 150 2013-08-14 2.0814 邛崃市临邛镇玉带社区 1、 2、 3、 5组住宅兼容商业 2013-07-19 拍卖 230 2013-08-14 77.0215 邛崃市临邛镇玉带社区 1、 2、 3、 5组住宅兼容商业 2013-07-19 拍卖 230 2013-08-14 59.74

16成华区九寨沟路以东、沱江路以南、峨眉山路以西和湔江路以北，保和街道办事处辖区东桂社区 1、 2组 (XS-07地块 ) 地块

商业 2013-07-12 挂牌 748.8 2013-08-19 34.09

17成华区大巴山路以东、沱江路以南、九寨沟路以西和湔江路以北，成华区保和街道办事处辖区东桂社区 1组、 4组（部分）地块

商业 2013-07-12 挂牌 457.6 2013-08-19 31.74

18成华区大巴山路以东、湔江路以南，峨眉山路以西和嘉陵江路以北，东桂社区 1、 2组和斑竹社区 4组地块商业 2013-07-12 挂牌 431.78 2013-08-19 65.59

19成华区大巴山路以东、嘉陵江路以南、峨眉山路以西和岷江路以北，东桂社区 1、 2组和斑竹社区 4组地块商业兼容住宅 2013-07-12 挂牌 621.16 2013-08-19 51.57

20成华区峨眉山路以东，沱江路以南，锦绣大道以西，岷江路以北，东桂社区 1组和斑竹社区 4、 5、 6组地块商业 2013-07-12 挂牌 429.88 2013-08-19 92.1

21成华区新客站片区锦绣大道以东、金马河路以南、龙泉山路以西、龙门山路以北商业 2013-07-12 挂牌 425.2 2013-08-19 22.55

22成华区新客站片区迎晖路以南、邛崃山路以西、龙门山路以东、金马河路以北商业 2013-07-12 挂牌 439.6 2013-08-19 37.13

23 成华区崔家店路 52 号住宅兼容商业 2013-07-05 拍卖 1000 2013-07-31 90.8724 武侯区永丰乡太平村 7组住宅兼容商业 2013-07-05 拍卖 586.67 2013-07-31 11.44

25大邑县晋原镇内蒙古大道 (新河村 9、 10组、官渡社区集体 )

住宅兼容商业 2013-07-05 拍卖 200 2013-07-31 73.25


土地供应位置标示

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920

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土地成交

2013年 7 月，成都共成交土地 20宗，成交面积 1316亩，环比下降 19.7%

成交土地中，主城区 7 宗，近郊 7 宗，远郊 6 宗。土地市场本月成交量较上月有所下降，成泰伟业以 327% 的最高溢价率成交，中粮、鑫怡、同新、中铁、自然人、远雄、郑州致方（东原）等均以高于起拍价成交。

土地位置交易方式用地面积(亩 )

用地性质成交楼面地价溢价率竞得者

成华区崔家店路 52 号拍卖 90.87 二类住宅用地 7920 58% 中粮武侯区永丰乡太平村 7 组拍卖 11.44 二类住宅用地 9300 132% 自然人

大邑县晋原镇内蒙古大道拍卖 73.25 住商混合用地 1410 41%88 号竞买

人双流县黄水镇板桥村 3 社拍卖 11.12 二类住宅兼商业用地 1955 0% 富豪实业新都区石板滩镇金三角社区一组拍卖 14.91 二类居住用地 1130 74% 鑫怡置业龙泉驿区黄土镇化工大道以北挂牌 78.02 商业用地 240 0% 四川同庆

金堂县竹篙镇教师宿舍东侧、滨河路北侧的旧城改造一号地块挂牌 6.85 商业兼容住宅 575 0% 成都明辉


土地成交

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土地位置交易方式

用地面积(亩 )

用地性质成交楼面地价溢价率竞得者

邛崃市临邛镇 318 国道西侧北部新中心地块八挂牌 27.31商业服务业设施

用地 1175 327% 成泰伟业

成华区长春四组地块 2 拍卖 17.52 二类住宅用地 5550 79%交大工程技术建设

双流县华阳街道清河社区 2 、 3 、 4 组拍卖 116.31

二类住宅用地 3412.5 102% 同新房产

双流县西航港街道寺圣社区拍卖 10.24 住宅兼容商业 2500 27% 蓝润置业新都区三河街道二台子社区 6 、 7 、 8 、 9 、10组，回龙社区 1 、 13、 14组拍卖 244.3

8住宅兼容商业 1300 0% 文旅投资

武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组拍卖 30.3 二类住宅用地 10000 82% 远雄

成华区北湖 7 号地块拍卖 150.28

住宅兼容商业 6000 100% 中铁

蒲江县西来镇场镇小河子北侧，北临民房，西临规划道路，东临西来粮站，南临小河子拍卖 85.53 二类住宅用地 562.5 0% 联星置业

都江堰市滨江街道办天府大道安达路口拍卖 21.52 居住兼商业用地 450 0% 金晟祥置业金牛区土桥村 8 、 9 组拍卖 59.59 二类住宅用地 6120 97% 郑州致方青羊区万家湾村 4 、 5 组（北地块）拍卖 82.39 二类住宅用地 6790 81% 郑州致方温江区金马镇金泉社区三组拍卖 84.72 居住用地 720 7% 亚天瑞和

大邑县安仁镇瓦窑村八组拍卖 100商业居住混合用

地 581.25 0% 安舒置业


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土地供求走势分析

本月成都土地供应与成交虽双双下滑，但多数地块溢价成交，“重质不重量”成为主题。在北改规划的持续推进下，成华区土地供应充足。 7 月成都的土地市场表现依然较热，各大开发企业争夺激烈，高溢价土地频频出现。 8月份有不少“好地”入市，集中区域或将上演争夺战，市场看头连连。

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供应面积成交面积

成都市土地供求走势分析单位：亩


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市场资讯

一级市场

二级市场

开盘总结

市场总结


主城区住宅市场

主城区住宅成交情况

成交量： 2013年 7 月，成都主城区住宅共成交 9518 套，同比下降 8.3% ，环比上升18.3% 。成交面积为 93.79万平米，同比下降 7.1% ，环比上升 17.3% 。

今年 4 月成交出现高峰期以后，持续回落， 7 月较 6 月成交虽有所上升，但不及去年同期。受新政影响刚需提前释放，在调控严厉的环境下，成交量下降。

备注： 7 月数据来源于成都房管局网站，可能比实际成交值偏大。

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主城区住宅成交走势图


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主城区住宅市场

从成都市主城区各区 7 月成交量来看，高新区成交量居于首位，共 2886 套，成华区居第二。高新区和成华区面积占总的 56% 。金牛区成交 697 套，为主城区最低。

各区域住宅成交状况

单位：万㎡

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成华区高新区金牛区锦江区青羊区武侯区0

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套数 ( )面积万㎡

7主城区各区域月成交情况

20.42 22%

31.95 34%

7.19 8%

13.82 15%

11.85 12%

8.57 9%

7月各区域面积占比图

成华区

高新区

金牛区

锦江区

青羊区

武侯区


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本月报广投放排名（ Top 10）

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开发商投放量排行

项目投放费用排行

排名名称投放量

1 蓝光东方天地 13

2 龙湖金楠天街 12

3 保利玫瑰花语 11

4 保利梧桐语 10

5 保利城 10

6 保利叶语 10

7 恒大城 10

8蓝光空港总部基地（蓝光空港国际城） 10

9 保利百合花园 9

10 成都新世纪环球中心 9

排名物业名称广告费用( 万元 )

1西派国际（中铁骊

都） 113.1

2 保利叶语 112.62

3 蓝光东方天地 107.91

4 保利梧桐语 107.32

5 保利玫瑰花语 100.52

6 保利春天花语 94.97

7 保利城 86.54

8 龙湖金楠天街 85.72

9 恒大城 81.99

10 保利百合花园 77.66


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市场资讯

一级市场

二级市场

开盘总结

市场总结


本月开盘项目

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本月主要开盘项目 44 个，其中主城区项 24 个，成华区开盘个数为 10 个，占总的

42%,锦江区为 0 个。可见由于北改政策支撑，成华区土地供应充足，推货量也为主城区各区域之首。近郊区主要开盘项目 20 个，龙泉驿和温江均 6 个，双流一减往日热度，开盘仅 3个。



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市场资讯

一级市场

二级市场

开盘总结

市场总结


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市场总结

1. 宏观层面：利率市场化推进的速度快于大家预期 ,利率市场化会导致投资回报率的下降，市场的需求将会以刚需为主，导致房屋配置从超配资产变为标配资产。利率市场化将会继续推动行业分化，集中度提升。未来在银行开发贷方面，一部分贷款体量比较大的开发商可能会有更多的议价话语权，有助于降低其融资成本，但小开发商很难享受到这样的优惠，或将加剧房地产行业优胜劣汰。

2. 土地市场： 2013年 7 月成都供应土地 25宗，总面积为 1177亩，供应面积环比下降 5.6% 。其中 14宗位于主城区， 5 宗位于近郊， 6 宗位于远郊；就土地用途而言 ,10宗为住宅兼商业， 3 宗为商业兼住宅， 12宗地为商业用地。成交土地 20宗，成交面积 1316亩，环比下降19.7% 。

3. 住宅市场： 2013年 7 月，成都主城区住宅共成交 9518 套，同比下降 8.3% ，环比上升18.3% 。成交面积为 93.79万平米，同比下降 7.1% ，环比上升 17.3% 。今年 4 月成交出现高峰期以后，持续回落， 7 月较 6 月成交虽有所上升，但不及去年同期。受新政影响刚需提前释放，在调控严厉的环境下，成交量下降。

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