יוסף רייטן - שומה מכרעת יד רמב"ם

opin5z12/06 – 54 מתוך 1עמוד שומה מכרעת

ט"אב תשס ז"כ ,שני יום מרכזמחוז –ועדת ערר מחוזית 2009אוגוסט 17 ם"מושב יד רמב : בעניין שבין

)לשעבר לודים(גזר ב "הועדה המקומית לתו : נגד Z 12 5/06' חו: מספרנו מ"וחברת כביש חוצה ישראל בע

257/02' ערר מס

ב"לחוק התו 197שומה מכרעת בעניין תביעה לפיצויים לפי סעיף

:מתכניות מתאר ארציות פגיעההבגין 16/2/1995נכון ליום , 12/א/31א "תמ 25/5/2000נכון ליום ,2/12/א/31א "תמ

ם"מושב יד רמבמשבצת , 4776 -ו 4773, 4772, 4771חלק מגושים

מזמין חוות הדעת .1

ועדת ערר מחוזית ר"יו, איל מאמוד "י עו"בהתאם למינוי שניתן לי ע החוות הדעת נערכ

.14/5/2006מרכז מיום

מטרת חוות הדעת .2

התמניתי לשמש שמאי , )26/10/05ישיבה מיום , 257/02' ערר מס(פ החלטת ועדת הערר "ע

כפי , ם"מושב יד רמבהתכניות הארציות שבנדון על מקרקעי מ לדון בהשפעת"מכריע ע

:לשון הוועדהבו ,שיוגדרו להלן

סוף דבר"

כי יש להעביר בירורה של התביעה לשמאי מכריע התוצאה היא אשר יבחן אם נגרמה פגיעה למקרקעין נשוא התביעה כקרקע

כמו כן . חקלאית בה יש לעורר זכות לשימוש כקרקע חקלאית בלבדככל , יבחן השמאי המכריע גם את החלופה של פגיעה בפוטנציאל

ה כי מתוך הנח, שהיה כזה ובהתייחס לעמדתנו כפי שהובאה לעיללא הייתה כוונה לתחולה רטרואקטיבית של בטלות החלטות

ש בעניין "כך שאם לימים יחול שינוי כלשהו בקביעת בימ, י"ממלא יהיה צורך לחזור על תהליך , בבית המשפט העליון, חגור

".השמאי המכריע שוב


שהתקיים בפני סקירת ההליך .3

.הצדדיםנערך סיור בשטח בלוויית נציגי 31/8/06בתאריך 3.1

.התקיימה ישיבה ראשונה בנוכחות נציגי הצדדים 28/9/06בתאריך 3.2

.התקיימה ישיבה שניה בנוכחות נציגי הצדדים 13/11/06בתאריך 3.3

.התקיימה ישיבה שלישית בנוכחות נציגי הצדדים 28/12/06בתאריך 3.4

.התקיימה ישיבה רביעית בנוכחות נציגי הצדדים 5/7/07בתאריך 3.5

י עסקאות נתונ, משמאי הצדדים תחשיביםוכוח המבאי לתי במהלך הישיבות קיב 3.6

)תיק מוצגים(ומסמכים שונים

כ מבאי כח "ואח, תחילה מבאי כח המושב(התקבלו מהצדדים סיכומים בכתב 3.7

).מ"כביש חוצה ישראל בע' ב גזר ומבאי כח חב"הוועדה המקומית לתו

:המסמכים הבאיםבקבלת חתם נפרק התגובות 3.8

.1/7/2008ם מיום "שיבות מטעם באי כח מושב יד רמבתגובה לסיכומי המ •

כ "בהתייחס למסמך ב 3/8/2008מטעם החברה מתאריך " הודעת הבהרה" •

.1/7/2008ב מיום שהמו

.9/9/08 - ו 4/8/08מטעם באי כח המושב מיום " הודעת ההבהרה"ל ותתגוב •

אליה , 17/11/2008מ מתאריך "פניה של באי כח חברת כביש חוצה ישראל בע •

+ 069/08 –ימ ' צורפה החלטת ועדת ערר מחוז ירושלים בעניין ערר מס

.ב ירושלים"הועדה המקומית לתו' ישועה רחמים נ ,9-075

21/1/2009מ מתאריך "פניה של באי כח חברת כביש חוצה ישראל בע •

הפניה לפסיקת ועדת הפיצויים לפי חוק הב, )הודעה על צירוף אסמכתא("

.ל בעניין זרעים גדרהכביש ארצי לישרא

הערר להחלטת ועדת 16/2/2009ם מתאריך "כ מושב יד רמב"התייחסות ב •

.בעניין ישועה רחמים ופסיקת ועדת הפיצויים בעניין זרעים גדרה

כ "למכתבו של ב 18/2/09כביש חוצה ישראל מתאריך ' כ חב"תגובת ב •

.16/2/09המושב מיום


פרטי המקרקעין נשוא חוות הדעת .4

:כדלקמן 4776 -ו 4773, 4772, 4771, 4380ונות בגושים חלקות ש

12/א/31א "בהתאם לתמ ' ד 314.547 : המיועד לדרךשטח 122//א/31א "בהתאם לתמ 'ד 368.661 1כ שטח ששונה ייעודו"סה ' ד 683.208

'ד 298.905 : )בתחום קווי בנין( שטח קרקע גובל

'ד 48.33 : קרקע כלוא חשט

ביקור בנכס ומועד קובע .5

בתאריכים שונים .נערך על ידי ביקור בנכס בנוכחות נציגי הצדדים 31/8/06בתאריך

.ידי ביקורים עצמאיים-נערכו על, 2008במהלך חודש דצמבר

:המועדים הקובעים בשומה

"I -התכנית ה": להלן ,12/א/31א "ההודעה בדבר אישור תמ מועד פרסום - 16/2/1995 • "II - התכנית ה": להלן, 2/12/א/31א "ממועד פרסום ההודעה בדבר אישור ת - 25/5/2000 •

תיאור הנכס והסביבה .6

מ "ק 2 -וממוקם כ 1955נוסד בשנת ) מושב עובדים של הפועל המזרחי(ם "מושב יד רמב

.לעיר רמלה דרומית מזרחית

ון לכביש למושב שטחים גם מצפ). לטרון –רמלה ( 424י כביש "משבצת המושב נחצית ע

בצד צפון בצומת ,)צומת נחשון –רמלה ( 44משבצת המושב גובלת בצד מערב בכביש .זה

".נשר"גזר ובשטחי מפעל המלט

מהווה חלק ) הקרקע הנישומה בערר זה(הקרקע המיועדת לדרך וזו המושפעת ממנה

.קרקע זו משמשת ושמשה ברובה לעיבוד חקלאי. ממשבצת הקרקע של המושב

שני קווי .424מדרום ובסמוך לתוואי כביש -ע הנישומה עובר ערוץ נחל בתחום הקרק

קו ' וכן קווי דלק של חב, עוברים מצפון למושב" גזר-סתריה"ו" ת"פ-גזר"מתח גבוה

בתחום הקו 6לאורך תוואי כביש עוברים , מ"א בע"קצא' מ ושל חב"מוצרי דלק בע

.6הכחול של כביש

.5/7/07נתון זה הוסכם בין הצדדים בישיבה מיום 1


מצב תכנוני .7

כפי שנסקרו במהלך ,)ההוראות קרייע(יות החלות על המקרקעין התכנלהלן פירוט

:הישיבות ובשומות הצדדים

מיום 2247. פ.פורסמה למתן תוקף בי, )3א "תמ( 3' תכנית מתאר ארצית מס 7.1

26/8/1976. כביש (ככבישים קיימים בקרבת המושב פ תכנית זו מסומנת רשת הכבישים "ע

).דרך ראשית קיימת – 44דרך אזורית קיימת וכביש – 424

.תוואי לדרך מהירה מוצעתבקרבת המושב בתשריט התכנית מסומן

מיום 2798. פ.פורסמה למתן תוקף בי, 3מ "תכנית מתאר מחוזית תמ 7.2

31/3/1982. מסביב למושב מסווגת . התכנית מסווגת את המושב באזור שטח כפרי בנוי

הירה מוצעת ממערב התכנית מסמנת ציר דרך מ. הקרקע כשטח בייעוד חקלאי

ג "ע ).מפעל נשר רמלה(כמו כן מסמנת שטח מצפון למושב בייעוד תעשיה . למושב

.צת המושבבהחוצה את מש, דרום- ציר צפוןבתשריט מסומן קו אספקת מים

) בהתייחס לייעוד הקרקע הנישומה בערר זה(התכליות שהותרו באזור חקלאי

ויתן וסלילתן של דרכים הדרושות לרבות התו ,ח"גידול בע, עיבוד חקלאי: כללו

.למטרות אלה

פורסמה למתן תוקף , )7' תיקון מס – 3א "תמ(תכנית מתאר ארצית לדרכים 7.3

.19/12/1991מיום 3956. פ.בי :במספר תחומים כגון 3א "תכנית זו שינתה את הוראות תמ

.קביעת מדרג ותפקוד דרכים ברמה ארצית •

.הארצית שמירת רצועות קרקע עבור רשת הדרכים •

.קביעת כללים למניעת מפגעים סביבתיים •

.קביעת כללים לדרך נופית •

.קביעת תחום סטייה מותרת •

.קביעת הנחיות לעריכת תכניות דרך •


וקווי בניין ' מ 100רוחב מירבי של רצועת דרך בהתכנית קבעה בדרך מהירה

.'מ 75 – 150בתחום שבין

ציר תן יהיה לקבוע חריגה של בתכנית נקבע כי בתכניות מתאר מקומיות ני

.בכיוון אופקי' מ 750 -עד לביחס לציר רצועת התכנון רצועת הדרך

כמו כן נקבע כי כל עוד לא נקבעה רצועת הדרך בתכנית מתאר מקומית או

לא תאושר ברצועה לתכנון כל תכנית מפורטת לבניה או , בתכנית מפורטת

). קווי תשתית בלבדלמעט (למבני שירות ולמערכות תשתית , לסלילה

יתבטלו ,משתאושר תכנית מפורטת בה נקבעה רצועת הדרך וקווי הבניין שלה

.ההגבלות על הבניה או הסלילה לפי סעיף זה

,בכל הדרכים שברשת הדרכים הארצית' מ 300 -רוחב הרצועה לתכנון נקבע ל

מטר ומרכזו במפגש 300מעגל שמחוגו –במחלף של שתי דרכים או יותר ו

.רכיםהד

ניתן לקבוע בקטעי כביש , בתכנית מתאר ארצית מקומית או בתכנית מפורטת

י "א ובלבד שיאושרו ע"שונים קווי בניין במרחקים חורגים מהוראות התמ

.ידה לשם כך –י ועדה שמונתה על "המועצה הארצית או ע

ידי - אושרה על, )10' תיקון מס – 3א "תמ(תכנית מתאר ארצית לדרכים 7.4

.21/11/1991מיום 2072' פי החלטה מסהממשלה ללרבות ביטול , בתכנית זו בוצע שינוי בתוואי הכביש באזור הקרקע נשוא הערר

.צ.נ( 424במפגש עם כביש , ם"התוואי קודם וקביעת מחלף בסמוך למושב יד רמב

100 ,146 /600 ,140.(

וח פית, תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה( 31' מסתכנית מתאר ארצית 7.5

11/2/1993מיום 4048. פ.תוקף בי למתןלראשונה פורסמה, )ולקליטת עליה

א "התכנית עודכנה עד לסיום הכנת תמ, 2/3/1998בתאריך . שנים 5 -ויועדה ל

.שנועדה להחליפה 35 – 3א "סומן תוואי הדרך המהירה כפי סומן בתמ) 4' גיליון מס(בתשריט התכנית

ומנקודה הדרך המהירה הקיים העובר בתוואי כמו גם קו החשמל, 10' תיקון מס

וקו החשמל המתוכנן מאותה נקודה ) בסמוך למושב(מסוימת סוטה לכיוון דרום

.לכיוון מושב מצליח –מערבה

/ נוף כפרי "יועד באזור , לרבות שטח המושב, ם"יתרת השטח סביב מושב יד רמב

". פתוח

:הזכויות וההוראות שנקבעו באזור זה הינם


פתוח תהיה בעלת אופי כפרי ותותר במסגרת תחומי / ה בשטח כפרי הבני •

.השטח המיועד לבניה של הישובים

בניה תעשה בכפוף להגבלות שימוש שהוטלו כחוק על ידי הוועדה למתקנים •

.ב"ביטחוניים ולהוראות התוספת הראשונה לחוק התו

וף לשטח תותר הרחבת ישוב עד כמה שניתן בתוך גבולות הישוב ובהמשך רצ •

:הבנוי באופן הבא

יחידות 250תותר הרחבה עד – 80בישוב שמספר הנחלות בו הינו עד -

).כולל היחידות הקיימות(דיור

יחידות 300תותר הרחבה עד – 100בישוב שמספר הנחלות בו הינו עד -


יחידות 350תותר הרחבה עד – 100בישוב שמספר הנחלות בו הינו מעל -


תותר הרחבת , בכפוף לאישור הוועדה המחוזית ולהליכי התכנון והבניה •

, תעסוקה אזוריים קיימים לשטחים הגובלים עם האזור הקייםאזורי

.וההרחבה תהיה במסגרת תחום מועצות אזוריות

כולל (השטח ביתרת השטח תותר כל פעילות שאינה פוגעת באופיו הפתוח של •

.ובתנאי שלא יהפוך לשטח עירוני בנוי) נופש ומערכות תשתית, תיירות

מעבר לקווי חשמל - 1/ ג/ 10/ א "תמ – 10' תכנית מתאר ארצית חלקית מס 7.6

פורסמה , לתחנת מיתוג פתח תקוה –)" רוטנברג(דרום "עיליים ראשיים מאתר

.27/1/1994מיום 4186. פ.למתן תוקף ביזו יועדו שטחים למעבר קווי חשמל עיליים ראשיים במתח עליון פ תכנית"ע

נקבע תוואי 1:250,000פ התשריט התכנית שערוך בקנה מידה של "ע .ובמתח על

חוצה את משבצת המושב בחלק הצפוני בדרכו , לקו מתח על מצפון מזרח למושב

.44לכיוון דרום מערב ובהמשך מתלכד עם תוואי כביש


טלת יעודי קרקע שעל פי תכנית מאושרת וכמו כן אין בה התכנית אינה מב •

.כדי לפגוע בהכרזת קרקע כקרקע חקלאית ויעוד קרקע חקלאית

. 1:50,000פרטי התכנית נכונים ברמת דיוק שהותאמה לקנה מידה של •

אם הם , מטרים 100 -הגבולות ותוואי הקווים שבו ניתנים לשינוי עד ל

על פי אישור מתכנן , מידה גדול יותרמתחייבים ממדידה ובהתאמה לקנה

.המחוז בלבד

ניתנים לביצוע , מטר החלים על שטח פתוח 100 -שינוי בתוואי הקווים מעל ל •

.על פי אישור מתכנן המחוז בלבד

. בשטחי המעבר מותר להקים עמוד חשמל וקווי חשמל עליים ותת קרקעיים •

לאיים בלתי במעבר ניתן להתיר הקמתם של ביתני שירותים ומבנים חק

.מטר 3רצופים שגובהם עד

, מסילות ברזל, דרכים, ביוב, עבר להנחת ומעבר קווי מיםממותר להשתמש ב •

.שמורות טבע וגנים לאומיים, גנים, עורקי ניקוז

:היתר בניה בשטח פתוח אלא במרחקים כדלקמן נתןילא י • .מציר חשמל מתוכנן או קיים במתח עליון' מ 20 -

לא יינתן היתר בניה באזור .מל מתוכנן או קיים במתח עלמציר חש' מ 35 -

.פ המגבלות שלעיל"בנוי לגבי בניה חדשה ע

- רבת שטח למעבר בתחום הקטן מקשינוי יעוד של שטח פתוח לאזור בנוי ב •

.החשמל' תחייב התייעצות עם חב, מטר ממנו 100

6/10/1983מיום 2965. פ.פורסמה למתן תוקף בי, 8/3/ית מפורטת גזתכנ 7.7ביטול , התכנית נועדה לצורך רישום אדמות המושב והסביבה בספרי המקרקעין

, ואיחוד חלקות קיימות וחלוקתן מחדש בהתאם למצב הקיים והפיתוח בשטח

.קביעת יעודים ואזורים וביטול דרכים קיימות תוך התוויית דרכים חדשות

באזור זה . איבתחום השטח נשוא הערר מסווגות החלקות השונות באזור חקל

הותר עיבוד חקלאי ובניית מבני משק ומבנים להחזקת , נאסרה בניה למגורים

.ב"בעלי חיים בהתאם להחלטת הועדה המקומית לתו

העובר מכיוון צפון מזרח " פרוזדור מתח עליון מתוכנן"לתשריט התכנית מסומן

.ממערב לבית החרושת נשר בתוך משבצת המושב –לדרום מערב


קרקעת חקלאית הכרזה על 7.8ח מתוקף סמכותה "י הולק"הכרזה על המקרקעין נשוא הערר כקרקע חקלאית ע

' פורסמה בילקוט הפרסומים מס, ב"לתוספת הראשונה לחוק התו 5 פ סעיף"ע

, 4384, 4382, 4381הגושים שנכללו בפרסום זה היו גם . 10/1/1984מיום 3011

אות התוספת הראשונה לא בהתאם להור. 4404 -ו 4395, 4394, 4389, 4385

.ח"תאושר תכנית בתחום השטח המוכרז אלא בכפוף לאישור הולק

או שאינן חלות בתחום השטח נשוא ,כניות שאושרו לאחר המועד הקובעת 7.9

הוזכרו בחוות דעת שמאי הצדדיםהערר ש

תכנית מתאר מקומית מפורטת במרחב תכנון מקומי לודים – 97/תכנית מח •

מתאריך 4989. פ.פורסמה למתן תוקף בי, ווי דלקלפרוזדור הנדסי לק

24/5/01.

מיום 3992. פ.ן תוקף בישפורסמה למת, 199/במ/תכנית מפורטת גז •

.)50' התכנית עסקה בפיצול נחלה מס( 9/4/1992

25/6/2001מיום 4996. פ.תוקף בי פורסמה למתן, 24/3/תכנית מפורטת גז •

9 - ציבור בתחום בתי המשק להתכנית עסקה בשינוי יעוד שטח לבנייני (

.)מגרשי בניה למגורים

שפורסמה למתן תוקף , נשר מפעלי מלט ישראליים רמלה – 65/תכנית מח •

.)נשר מלטהעוסקת במתחם מפעל התכנית ( 14/1/1993מיום 4075. פ.בי

שבגינן הוגשה תביעה לירידת ערך 6תכניות כביש

' לדרך מס 1' קטע מדרך מס, 6' לדרך מס, 12/א/31א "תכנית מתאר ארצית תמ 7.10

.16/2/1995מיום 4284. פ.פורסמה למתן תוקף בי, 3

:מטרות התכנית

.לייעד שטחים לדרך ולמתקנים נלווים *

.לייעד שטחים למסילת רכבת ולמתקנים נלווים *

, גדרות, תעלות, מעברים, מנהרות, גשרונים, לייעד שטחים להקמת גשרים *

יצוע כל עבודות חפירה מילוי והריסה הכרוכים קירות תומכים וכן לב

.בסלילת הדרך


.לייעד שטחים להקמת מתקני דרך ומבני שירות *

.שיקום סביבתי ומניעת מפגעי רעש, לייעד שטחים לטיפול נופי *

.י התכנית"לסגור ולבטל דרכים כנדרש ע *

.צמתים ומחלפים, להסדיר הסתעפויות *

.להסדיר ניקוז *

עי נוף ומפגעים סביבתיים אחרים שייווצרו עקב סלילתה ושימושה למנוע מפג *

.פ תכנית זו"של הדרך ע

.ליעד שטחים לביצוע במחלף מערכתי *

.ליעד שטחים להרחבת מחלף מערכתי ולשימוש קרקע משולב *

.בקטע שמורת מצליח 3/א"לשנות את תמ *

מבנה , דרך מתקן, מתקנים הנדסיים, שטח ניקוז, דרך :תכליות ושימושים

כל עוד לא בוצעו תכניות הדרך , קו פרוזדור דלק, שרות

יותר שימוש חקלאי בקרקע שהייתה חקלאית , והמחלפים

.בתאום עם יוזמי התכנית, טרם אישור התכנית

, מרחק קווי הבניין מציר הדרך יהיה כמסומן בתשריט :קווי בניין

יותר אולם ניתן לקבוע בתכניות גובלות קווי בנין קטנים

לקטע הדרך באזור . 7' שינוי מס 3/א"בתמ אמורבהתאם ל

ם ומצליח יערך מסמך אקוסטי שמטרתו למנוע "יד רמב

.ולהפחית מפגעי רעש לאורך תוואי הדרך והמחלפים

. פ.פורסמה למתן תוקף בי ,מחלף הנשרים – 2/12/א/31תכנית מתאר ארצית 7.11

.25/5/00מיום 4884

:מטרות התכנית

.424 -ו 6, 44, 431למחלף בין הדרכים , 431טחים לדרך לייעד ש *

.לייעד שטחים למסילת רכבת ולמתקנים נלווים *

מסילות ברזל ותחנות , מחלפים, מתקני דרך, לייעד שטחים להקמת דרכים *

, גדרות, תעלות, מעברים, מנהרות, גשרונים, גשרים, מבני שירות, רכבת

, עבודות סלילה, חפירה עבודות בניה קירות תומכים וכן לביצוע כל עבודות

.מילוי והריסה הכרוכים בסלילת הדרך

.לייעד שטחים למסילות ברזל מתוכננות ולקווי דלק וגז *


.שיקום סביבתי ומניעת מפגעי רעש, לייעד שטחים לטיפול נופי *

.י התכנית"לסגור ולבטל דרכים כנדרש ע *


.דיר ניקוזלהס *

לקבוע אמצעים למניעת מפגעי נוף שייווצרו עקב סלילת הדרך והשימוש בה *

.י תכנית זו ולטפל בשיקומם של מפגעים אלו"עפ


מבנה , מתקן דרך, מתקנים הנדסיים, שטח ניקוז, דרך :תכליות ושימושים

, אה מתח גבוהמבנה השנ, רצועה לקו הדלק והגז, שרות

כל עוד לא בוצעו תכניות . רצועה למסילת ברזל וקווי דלק

יותר שימוש חקלאי בקרקע שהייתה , הדרך והמחלפים

..בתיאום עם יוזמי התכנית, חקלאית טרם אישור התכנית

, מרחק קווי הבניין מציר הדרך יהיה כמסומן בתשריט :קווי בניין

בנין קטנים יותר אולם ניתן לקבוע בתכניות גובלות קווי

, 23/א"או לפי תמ 7' שינוי מס 3/א"בהתאם לכתוב בתמ

.הכל לפי העניין

הזכויות במקרקעין .8

המקרקעין נשוא הערר נכללים במסגרת חוזה שכירות תלת שנתי מתחדש בין מושב יד

.החוזה מתייחס למשבצת המושב כולה. ם לבין מינהל מקרקעי ישראל"רמב

הקמת , הקמת מבנים משקיים למטרת חקלאות, ימוש חקלאותמטרת החוזה הוגדר לש

של המשבצת או חלק ייעוד קובע כי בעת שינוי 21סעיף . יחידת מגורים ומבני ציבור

באותו חלק ששונה יהיה רשאי המשכיר להביא לידי סיום את תקופת השכירות ,ממנה

פ קביעת ועדת "עשל המושב ווהשקעותי וזכויותיעבור היעוד תמורת תשלום פיצויים

. הפיצויים


2005/1026/סקירה תמציתית של החלטת ועדת הערר מיום .9 יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו " -השמאי המכריע , פ החלטת ועדת הערר"ע

".כמו כן יונחה השמאי על פי החלטה זו. תהיה מפורטת ומנומקת

הארוכה של הכפי שעולה מהחלטת, ההכרעות בנושאים השוניםתמציתי של להלן תיאור

:שיש להן נגיעה לעבודת השמאי, ועדת הערר

הועדה קבעה כי זכות שכירות מתחדשת לשלוש שנים בהסכם משבצת היא בת )1(

.לחוק 197' פיצוי ונכנסת בשעריו של סע

לא נפל מהותית , שווייה הכלכלי של זכות בר רשות בחוזה תלת שנתי מתחדש )2(

.משוויה הכלכלי של זכות חכירה לדורות בקרקע דומה במועד הקובע

באשר לטענה של המשיבים כי התכנית אינה משנה את המצב התכנוני שנקבע )3(

דחתה ועדת הערר טענה זו מבחינת שלילת הזכות לתבוע בשל כך , בתכניות קודמות

קמו יחד עם זאת צפוי היה כי הכביש כמו גם המחלף ימו. 197פיצויים לפי סעיף

אולם עדיין השינוי שהביאו לעולם התכניות האחרונות בכך שהן . באזור זה

.יש בו כדי להשפיע על ערכם של המקרקעין ,מפורטותוקונקרטיות

ולסיכום

שכן , יש לבחון את פגיעתה של התכנית האחרונה בלבד אשר בגינה הוגשה התביעה

להביא בחשבון את התכנון לצורך כך יש . אין מדובר באישור כביש ומחלף יש מאין

.הארצי והמחוזי והשפעתו על הערכים במצב קודם

ציון הקורדינטות של המחלף לא אפשר להעמיד את העורר באורח סביר בדבר )4(

.מיקומו המדויק של המחלף

יחד עם זאת בעניין . ועדת הערר לא קיבלה את הטענה לפיה אין במחלף קווי בניין )5(

לתכנית ) ד( 12ת תשומת לב השמאי המכריע כי סעיף שאלת הפגיעה הסבה א

לאחר התייעצות עם הועדה המחוזית , המחלף קובע כי לוועדה המקומית סמכות

כגון חממות בשטחים , להיתר שימושים חקלאיים מובהקים, ומגישי התכנית

.חקלאיים בתוך תחום קווי הבניין

י השמאי "לואים תיבדק עמידת הפגיעה באפשרות השימוש החקלאי בשטחים הכ )6(

.המכריע


.על ערך המקרקעין, ככל שקיימת, השמאי המכריע יכול לבחון את השפעת הרעש )7(

הזכאות לפיצוי בגין פגיעה בפוטנציאל לשינוי ייעוד נגזרת משתי שאלות הטעונות )8(

:מענה חיובי

הנובע ממיקומם ותכונותיהם (האם קיים היה פוטנציאל למקרקעין האחת

).לשינוי יעוד" בצנרת"תכנוני הקשור בתכניות בהכנה או בתכניות פוטנציאל מו

האם זכותו של התובע במקרקעין מקנה לו הנאה כלכלית כלשהי או חלק והשניה

.ונחלה בשינוי הייעוד

פוטנציאל תכנוני מתייחס לסיכויים לשינוי ייעוד שהם בגדר צפייה סבירה בנסיבות )9(

.העניין

היא להעמיד את בעל הזכויות במקרקעין באותו מצב 197הפיצוי לפי סעיף מטרת )10(

שווי השוק של זכויותיו נלמד בראש ובראשונה . בו היה לפני אישור התכנית הפוגעת

אין להטיל על . מעסקאות שבוצעו בסביבה הקרובה במקרקעין בעלי תכונות דומות

אם אינו יכול להוכיח , יביקופת הציבור לפצות בעל קרקע על אובדן שווי ספקולט

.בראיות כי אכן מדובר בשווי השוק של המקרקעין

:להלן העקרונות המקובלים על הועדה לקביעת הפוטנציאל והשומה )11(

פוטנציאל תכנוני הוא הסבירות לאישורן של תכניות עתידיות לפיתוח אותם •

בות זאת לרבות התחש, או ציפייה כזו או אחרת לתכנון השטח, מקרקעין

מישובים , סמיכות או ריחוק מתשתיות, באלמנטים נוספים ובהם מיקום

.ב"גישה וכיוצ, טופוגרפיה, ופיתוח אחר

שקיים , כשהכוונה לתכניות שבצנרת, יש לתת פירוש מצמצם לתכניות צפויות •

סיכוי ודאי או סביר שיאושרו בעתיד הנראה לעין ואשר הן אמורות להשפיע על

).מ"ד בעניין חברת עמית את מאיר בע"פס מתוך(שווי המקרקעין

בסוגית הפוטנציאל הקונקרטי של המקרקעין נקבע כי אין חולק כי לא הוצגה כל )12(

.תכנית שהייתה בהכנה או בתהליך תכנוני כזה או אחר

לאחר אישור תכנית הכביש ( 1996ההרשאה לתכנון שניתנה למושב בחודש נובמבר

דונם 140שנים ולשטח של 3 -הייתה מוגבלת ל) אך לפני אישור תכנית המחלף

.הרשאה זו התבטלה מאליה בתום התקופה. בלבד


הועדה לא . אינה כה טכנית ופשוטה, יחד עם זאת שאלת קיומה של ציפייה סבירה

.הכריעה בה והדבר הועבר לבחינת השמאי המכריע

התעלמות מאלמנט להורות על התחשבות או" -ועדת הערר קבעה כי היא מוסמכת ) 13(

ואף יכולה לקבוע ממצאים שונים באשר למידת סבירותה של , כזה או אחר בשומה

"ואף להנחות את השמאי אותו היא ממנה, אם הייתה כזו, ציפייה לשינוי ייעוד

לא להביא בחשבון ובהקשר /מה כןבאופן ספציפי אולם במקרה שלפנינו לא קבעה

יעוד בשומה והשאירה זאת לשיקול דעתו של למידת סבירותה של ציפייה לשינוי י

.השמאי

–התייחסות לפוטנציאל ולראיות שהוצגו בהקשר של הקרקע נשוא הערר )14(

והעובדה שלא 10א "תמ, 3א "תמ, ועדת הערר סבורה כי נוכח מגבלות המקרקעין

, הרי שהפוטנציאל לשינוי ייעוד של המקרקעין מוטל בספק, הוצגו תכניות ממשיות

יחד עם זאת הועדה לא הטילה ספק בכנות .ם היה כזה הרי שהוא מוגבלוא

את הכרעה בעניין . המאמצים שעשה המושב והמגעים שערך עם צדדים שלישיים

האם היו אלה ציפיות בנות סיכויי ממשי להתקיים או שמא אשליה חסרת יסוד ; זה

את ערכם השאירה הועדה בידי השמאי המכריע להחליט וכן בהתאם לכך לקבוע

.של המקרקעין לפני ואחרי התכניות

ות החתומות על הסכם משבצת יתרונות דרה כי היו לאותן אגווועדת הערר סב )15(

י "אשר לימים בוטלו ע, י"ממבין היתר על סמך החלטות ,כלכליים משינויי ייעוד

".הקשת המזרחית"ש העליון בפרשת "ביהמ

קבע ביטול מיידי נלא , קה שבעקבותיוד הקשת המזרחית והפסי"בפס, פ עמדתה"ע

אלא , כאילו לא באו אל העולם, מדעיקרא 717 -ו 727, 737לי של החלטות אוטוט

הוכרו מצבים בהם עסקאות כאלו ואחרות יהיו בתוקף ןבה ,בכפוף להוראות מעבר

.ויזכו להפעלת אותן החלטות

משבצתן סבירות לפיכך אגודות אשר יכולות להראות כי הייתה להן ולמקרקעין שב

שלולא אושרה הייתה , אשר נגדעה עקב תכנית פוגעת, ממשית להגיע לעסקה

ד הקשת המזרחית אינו "הרי שגם פס, מספיקה להיכלל במסגרת הוראות המעבר

.את זכותה של אותה אגודה לתבוע ניזקה בגין התכנית הפוגעתשולל

ה חי המכריע מונהשמא, ד חגור מחייב את ועדת הערר"מאחר ופס ,יחד עם זאת

לקבוע את הפגיעה בשתי חלופות למקרה וזכות המושב היא לשימוש חקלאי גרידא

מתוך הנחה כי לא הייתה כוונה לתחולה , וכן גם בחלופת הפגיעה בפוטנציאל


כך שאם לימים יחול שינוי כלשהו בקביעת , י"רטרואקטיבית לבטלות החלטות ממ

.ר על תהליך השמאי המכריע שובלא יהיה צורך לחזו, ש בעניין חגור"בימ

לא ניתן בהסתמך על עסקאות השוואה פשוטות , ועדת הערר סבורה כי במקרה זה )16(

.שכן מדובר במקרה מורכב יותר, להראות ירידת ערך

כמו כן ועדת הערר סבורה כי הנימוקים בשומת העוררים אינם מלאים ואף

ת לשינוי ייעוד ומימוש הסכומים נראים לה גבוהים מאוד בהתייחס לסבירו

פוטנציאל כלשהו במקרקעין והן בהתייחס לטיב הזכות שהייתה למושב במועד

.הקובע

עניין –הועדה שנוצרה פגיעה ישירה ועקיפה למקרקעין על אף האמור לעיל סברה

.זה הועבר כאמור להכרעתו של השמאי המכריע


י הצדדים"נים כפי שהוצגו עעקרי הטיעו –נקודות המחלוקת .10

מסמכים שהוצגו ב, מישיבות שהתקיימו יםבפרוטוקול, מעיון בחוות דעת שמאי הצדדים

:להלן המחלוקות העיקריות, כ הצדדים"סיכומי בבלי ו

הבהרה

על אף שחלק ניכר , לא פורטו המחלוקות, בכל הנושאים בהם הכריעה ועדת הערר )1(

.מהן הוצג בפני מחדש

הנושאים כולם מאוזכרים בפירוט בארבעת , ק זה יוצגו עקרי המחלוקות בלבדבפר )2(

.הפרוטוקולים

החלופות להערכת הפגיעה 10.1

הביטול הרטרואקטיבי של החלטות המינהל - עמדת העוררים

הקשת "צ "בעקבות בג) 737, 727, 713(

גם אם יסבור . אינו ביטול מוחלט" המזרחית

לו לא יכולות מאן דהו כי ההחלטות שבוט

להוות קנה מידה לקביעת הפיצוי המגיע

אזי אילו היה המושב ממשיך להחזיק , למושב

,במקרקעין ששינו ייעודם ואחר כך הופקעו

בוודאי ובוודאי שהיה רשאי לפעול על פי

ההחלטות שהחליפו את ההחלטות שבוטלו

.949ובהן החלטה

פ החלטת "ע לפיכך יש להעריך את הקרקע

:בשלוש חלופות ועדת הערר

ווי המושפע מפוטנציאל ש - Iחלופה

בהתאם להחלטות המינהל

.שהיו בתוקף ביום הקובע

שווי קרקע חקלאית ללא כל - IIחלופה

.פוטנציאל


שווי המושפע מהפוטנציאל של - IIIחלופה

ההחלטות החדשות שהחליפו

את ההחלטות שהיו בתוקף

צ "י בג"ביום הקובע ובוטלו ע

".המזרחית הקשת"

פ "ע. לחלופה השלישית ותמתנגד ותהמשיב - עמדת המשיבות

החלופה השלישית חורגת מהוראות ןעמדת

ועדת הערר אשר קבעה כי השמאי יבחן את

פ שתי החלופות "ע, אם נגרמה, הפגיעה

.הראשונות בלבד

חדששוויה של דרך במצב התכנוני ה 10.2

מפנים הם בעניין זה . פסהשווי של דרך הוא א - עמדת העוררים

) אביב- תל. (א.ת –ד בעניין גדעון פרלמן "לפס

165/97.

יש להבחין בין פיצוי הפקעה לבין ירידת )1( - עמדת המשיבות

וכחי יש לשום את ירידת בהליך הנ. הערך

הערך בלבד המבטאת את הפגיעה

במקרקעין כתוצאה מאישור תכנית שלא

.בדרך של הפקעה

כביש ' פקעה מוטלים על חבפיצויי הה )2(

חוצה ישראל והיא תעשה זאת לאחר

.שיקבע הפיצוי בגין ירידת הערך

שווי קרקע חקלאית בתחום התכנית )3(

, הנעדרת כל פוטנציאל, והגובלת איתה

אינו נופל משוויה של קרקע לדרך הנהנית

לפיכך –מהזכות לקבלת פיצויי הפקעה

ך כל ירידת ער ןפ עמדת"אין למעשה ע

לחברי הפיצוי היחיד שמגיע . בגין התכנית

. יינתן במסגרת פיצויי ההפקעההמושב


נתוני השטחים הרלוונטיים לשומה 10.3

עמדת העוררים

פגיעה ישירה

דונם I 314.547 -פ התכנית ה"השטח ששינה ייעודו לדרך ע •

דונם II 356.077 -פ התכנית ה"השטח ששינה ייעודו לדרך ע •__________

דונם 670.624

פגיעה עקיפה במקרקעין גובלים

כללי

."כלואים"י קווי בניין ושטחים "פגיעה בשטחים שהוגבלו ע

דונם 48.333 דונם שאינם 7בקיזוז שטחים כלואים • שייכים למושב

דונם 298.905 6שטחים הנמצאים במגבלת קווי הבניין לכביש •

דונם 13.85 'סך השטח שבייעוד חלקות א • 6קווי הבנין של כביש בתחום

עמדת המשיבות

דונם I 311.278 -פ התכנית ה"השטח ששינה ייעודו לדרך ע •

דונם II 340.358 -פ התכנית ה"השטח ששינה ייעודו לדרך ע • __________

דונם 651.636

.דונם מתוך השטחים הכלואים אינם שייכים למושב 7 •

–המושב תביעתהכלולה ב) 4772וש בג 1חלקה (דונם 14.346 –שטח של •

.1993נמכרה לגורם פרטי בשנת

כולל לוח (המשיבות הציגו מפת הפקעה המפרטת גושים וחלקות •

.21מוצג –) שטחים


פגיעה עקיפה במקרקעין גובלים

לא מהווה פגיעה מאחר 6ין מכביש יפ עמדת המשיבות מגבלת קווי הבנ"ע

פרט לשימוש החקלאי שאינו מוגבל , עודיי ואין לקרקע כל פוטנציאל לשינויי

.מקווי הבניין

הם טוענים כנגד שומת העוררים טענה שקווי הבניין ,יחד עם זאת

מהכבישים הקיימים והשטח הנמצא תחת פרוזדורי החשמל המאושרים

פ גישת "ככל שיש לכך חשיבות ע(לא הובאו בחשבון –במצב התכנוני הקודם

).ני מצבי התכנוןיש לכך השפעה על ש, העוררים

פ "ע, להלן ריכוז השטחים הכלולים בתשתיות הציבוריות במועד הקובע

:עמדת המשיבות

דונם 153 - פרוזדור חשמל דרומי •

דונם 25 - פרוזדור חשמל צפוני •

דונם 86 - 424קווי בניין מכביש •

דונם 96 - 44קווי בניין מכביש •

דונם 29 - קו הדלק •

דונם 389 - מגבלותכ השטח בעל "סה •

היקף בדבר ) במהלך הישיבה הרביעית(הסכמה דיונית בין הצדדים הושגה

.דונם 683.208 - מסתכם בה, בשתי התוכניותהשטח ששינה את ייעודו


8 - בהתייחס ל' דונם מתוך השטח המופקע המוגדר חלקות א 14קיומם של 10.4 נחלות

נחלות כי חלקות 8 -נקבע ב ,8/3/גזפ תכנית "ע - עמדת העוררים

שלהן תהיינה מפוצלות וחלקות ההשלמה ' א

לאור זאת השווי .'שלהן תהיינה מחלקות ב

שלהן אמור להיות גבוה יותר מקרקעות

.אחרות שהופקעו

שטחי . 'ההפקעה לא פגעה בחלקות א - עמדת המשיבות

. ההשלמה לא חייבים להיות בתחום ההפקעה

' ק החקלאי של חלקות אההקצאה עבור החל

ל ניתן להשלמה מתוך כלל המשבצת "הנ

. שנותר לאחר ההפקעה

מכתב של – 24' מפנות למוצג מס ןבעניין זה ה

).6סעיף (י "של ממל המחוז "מנכ

כביש חוצה ישראל' שומת המסטר של חב 10.5

בין שחשיבות המסמך היא בקביעת היחס - עמדת העוררים

.ע בחכירהקרקע בבעלות לבין קרק

פ "מסמך זה מפורטים ערכי השווי היחסי עב

:עמדת החברה כדלקמן

100% - קרקע בבעלות •

90%-80% - קרקע בחכירה לדורות •

: קרקע בחכירה תלת שנתית • 75%-65% - ' ש 15מעל 60%70% - ' ש 15 -פחות מ

המסמך בוטל ומעולם לא נעשה בו שימוש - עמדת המשיבות

יצור קווים מנחים נעשה ניסיון ל. בפועל

, מוסכמים בין השמאים שעובדים עם החברה

. הדבר לא צלח ולפיכך המסמך נגנז


המטרדים בזמן עבודות ההקמה 10.6

המטרדים הללו . בזמן העבודות נגרמו מטרדים - עמדת העוררים

אך ראוי שהשמאי . בתחשיבי הנזק לא נכללו

.המכריע יביא בחשבון

לא עלה בכתבי הטענות ולפיכך אין הנושא - עמדת המשיבות

פיצוי ,פרט לכך .לאפשר לדון בו בשלב זה

ירידת ערך אינם אמורים לכלול את המטרדים

.בשלב העבודות

ערך לשטחים רגילים בעלי הלא ניתן להתייחס אל השטח שהופקע כשוו 10.7 חוזה חכירה

ם עומד על "תקן המשבצת במושב יד רמב )1( - עמדת המשיבות

30לפיכך השטח הכולל לפי . נחלות 80

. דונם 2,400 -דונם לנחלה אמור להגיע ל

3,021 –השטח המקורי של המשבצת

לפיכך גם לאחר ההפקעות משני ,דונם

הכבישים וקיזוז השטח שהופשר להרחבה

חותת פצק, דונם 2,268נותרו ) דונם 112(

.מהמכסה

הלא ניתן להתייחס לשטח שהופקע כשוו

, בעל חוזה חכירה לזמן ארוךערך לשטח

שכן אלמלא התכניות באו אל העולם

דונם היה אמור 2,400השטח החורג מעל

פ "להימסר למושב לעיבוד זמני ע

זאת , 823 -ו 476החלטות מועצה

מכתבו של מנהל המחוז לעבהסתמך

על שטחים לעיבוד זמני . 24/4/03מתאריך

אין מינהל מפצה למעט הגידולים

.והמחוברים


אם המושב היה מסדיר את זכויותיו

600 -הוא היה צריך להיפרד מ, במשבצת

זה השטח שמיועד . דונם עודפים

.6לתשתיות כולל כביש

ם יש "גם בחוזה המשבצת של יד רמב )2(

לשטח שימוש הדמי למחיר נמוך יותר

.נחלות 80 -החורג מ

ל אינה נתמכת בהחלטת ועדת "הטענה הנ )1( - עמדת המושב

פ חוזה "ערר שקבעה כי למושב זכות עה

וללא כל אבחנה א, תלת שנתי מתחדש

.ה כי מדובר בחוזה לעיבוד זמנירהגד

כל שטח המושב נכלל בשטח המשבצת )2(

לגביו נחתמים חוזים תלת שנתיים מזה

בלא שנחתם חוזה לעיבוד , עשרות שנים

.זמני

בעלי חוזה תלת שנתי מתחדש מזה )3(

פ עמדת הפסיקה "קולים עעשרות שנים ש

פ פסק הדין "לבעלי זכות חכירה לדורות ע

מינהל ' כפר הנוער גלים נ 110/04פ "ה

.מקרקעי ישראל

מפנים לסיכום הפגישה אצל השר שרון )4(

מיום ) השר לתשתיות לאומיות(

שם , לכתב הערר' נספח ז – 10/2/1998

מסגרת הפיצויים לא תיקח "נקבע כי

".ף המשבצתבחשבון תיקון עוד

לטענתם המינהל כן מפצה גם על נטילת )5(

.קרקע לעיבוד זמני במלוא הפיצוי


הפגיעה כבר נולדה בתכניות הקודמות 10.8

פ התכניות "הקרקע הייתה ידועה ע )1( - עמדת המשיבות

הארציות במצב הקודם כמיועדת לכביש

כמו כן מיקומו של המחלף היה . מהיר

.כניותפ אותן ת"ידוע ע

פ "הטענה שלא ניתן היה להגיש תביעה ע )2(

התכניות הארציות עד אשר יושלם

ותרת את החלטות ס ,התכנון המפורט

ועדת הערר וגם פסיקה של בית המשפט

.העליון בעניין נמדר

גם ועדת הערר קבעה כי מדובר במשבצת )3(

גדולה ועל כן טענת אי יכולת הזיהוי אינה

.רלוונטית במקרה זה

מדובר ברצף תכנוני ולכן ניתן לזקף את )1( - עמדת העוררים

מפנים . כל הפגיעה לתכנית האחרונה

.לפסק הדין בעניין דשבסקי והר

1:100,000הוא 3א "קנה המידה של תמ )2(

מדובר בהעדר מסוימות . 1:250,000 -ו

לא ניתן היה לגבש –והעדר וודאות

מדובר על . תביעה מכח אותן תכניות

מ להוציאן "רת כוונות ראשוניות שעהצה

לפועל היה צורך בתכנון מפורט שהותרה

.של התוואי בו סטייה

ציון באין , פ החלטת ועדת הערר"ע )3(

ריםקורדינטות כדי להעמיד את העור

תכניות הבאופן סביר על דבר קיומן של

.ומיקומו המדויק של המחליף

הפרסום - 10א "כך הדבר גם לגבי תמ )4(

מות אינו מאפשר לדעת מהו התוואי וברש

).אינו כולל רשימת גושים וחלקותהוא (


פנינה אבן , חשמל' פרט לכך שמאית חב

השיבה בדיון בועדת הערר כי , חן

פרוזדורי החשמל אינם פוגעים

ר ותכנית חדשה תערוך חבפוטנציאל מא

חלוקה ותקצה מגרשים זמינים איחוד ו

.לבניה שאינם מוגבלים מקווי החשמל

הפוטנציאל התכנוני 10.9

מפנות להחלטת הועדה הקובעת כי אין )1( - עמדת המשיבות

חולק שלא הוצגה בפנינו כל תכנית

שהייתה בהכנה או בתהליך תכנוני כזה

הוגשה ולו תכנית אחת על לא או אחר וכי

י מוסדות התכנון "או ע/ב ושידי המו

.לשינוי ייעוד המקרקעין

תנה לאחר ילמושב נההרשאה לתכנון )2(

אך לפני אישור , I -אישור התכנית ה

היא הייתה הרשאה . II - התכנית ה

דונם 140שנים ולשטח בן 3 -מוגבלת ל

אלא , ההרשאה לא הוארכה. בלבד

בעניין זה . התבטלה בתום התקופה

מפנות למכתבו של מנהל המחוז של

.24/4/03מינהל מקרקעי ישראל מיום

אינה הוכחה הרשאה לתכנון לכשעצמה

לקיומו של פוטנציאל בהתאם לפסק הדין

".עמית את מאיר"בפרשת

מפנות לפרוטוקול הדיון בהתנגדויות )3(

עמדת הועדה , לפיו, II -לתכנית ה

המחוזית הייתה כי לא התקבלה כל

תכנית לאזור התעשיה במתחם ההרשאה

.לתכנון


קבעה כי עד אשר יוסדר ותגובש 3א "תמ )4(

לא ניתן יהיה לקדם תכניות , רצועת הדרך

ולכן לאחר . עם יעודי קרקע אחרים

מ"תמ, שנקבע התוואי הסופי של הכביש

יכלה לייעד שטחים הסמוכים 21/3

כלומר בקביעת . לכביש לאזור תעשיה

התוואי הסופי של הכביש יש אפילו

.אלמנט משביח

הרחבה למגורים בתחום משבצת המושב )5(

לא הייתה מעבר להרחבה שכבר בוצעה

1994בשנת , 3פ מוצג "ע. אפשרית

המינהל דחה בקשה לשינוי יעוד למגורים

.דונם משטחי המשבצת 702על שטח של

' בתיק המוצגים של חב 4מפנות למוצג )6(

לסיכום ישיבה , כביש חוצה ישראל

לפיה עמדת לשכת ,בלשכת התכנון

התכנון אינה תומכת בפיתוח שטחים

).מצפון לכביש רק( 431מדרום לכביש

.ח"על הקרקע יש הכרזה של הוולק )7(

בחלק מהשטח יש הכרזה של אתר )8(

.דונם 131דונם מתוך 76עתיקות

פרוזדור , בשטח יש כבישים קיימים )9(

כל ולל שקיומם –קווי דלק , חשמל

.פוטנציאל

עצם הקירבה לעיר רמלה לא יוצרת )10(

מפנות לפסק הדין –פוטנציאל אטומטי

.פרשת פוליגוןב

סביב החלק יץאזורי הח 31א "פ תמ"ע )11(

הבנוי של המושב נועדו להעברת תשתיות

.ולשימוש חקלאי בלבד


המקרקעין מהווים חלק ממשבצת מושב )1( - עמדת העוררים

הממוקם בסמוך לעיר רמלה ולאזורי

.התעשיה

גליבאותם תאריכים יש להתייחס ל )2(

.ן"דלהעלייה שהשפיעו על שוק הנ

גם סדרת ההחלטות החדשות של המינהל )3(

הקשת "צ "שנתקבלו לאחר בג

עדיין מקנות זכויות לחוכרים , "המזרחית

.עם שינוי היעוד

יש יתרון בחטיבת קרקע גדולה שניתן )4(

.לבצע בה שינוי ייעוד

מציגים סדרה של פניות מצד יזמים )5(

באותם השנים לבצע עסקאות על אדמות

.המושב

י "וולדן שהוזמנה ע' חוות הדעת של אדר )6(

מציעה שינוי ייעוד 2/1997המושב מחודש

.למגורים בשטח הפרדס

מטרדי הרעש 10.10

מטעם ) 'נספח ה(צורפה לכתב הערר חוות דעת - עמדת העוררים

ולדבריהם סכום התביעה כולל גם מומחה רעש

.ל"את הנזק הנ

. שפיע על חלקות חקלאיותהרעש אינו מ )1( - עמדת המשיבות

רק על ) ככל שהוא משפיע(הוא משפיע

ובתי מגורים כידוע מחוץ . בתי מגורים

.לתביעה

חוות הדעת של המושב בעניין הרעש )2(

הוגשה רק במהלך ההתנגדויות לתכנית


היא לא כוללת התייחסות . II -ה

.לפתרונות האקוסטיים

מנטל ' חוות הדעת מטעם העוררים של דר )3(

א נתקבלה אף על המשרד לאיכות ל

.הסביבה

.המלצות התסקיר לא בוצעו - עמדת העוררים

באופן או בוצע , לא בוצעכלשהו אם מרכיב - עמדת המשיבות

.197לתביעה לפי סעיף זה לא קשור –חלקי

בפשרהכביש חוצה ישראל ' י חב"עסכומי הפיצויים ששולמו 10.11

הסכמי (עסקאות 50נתונים על הציגו )1( - עמדת המשיבות

, דונם 10,000בשטח כולל של ) פשרה

, דונם/$ 3,000 – 5,000בטווח שבין

הפיצויים על . פיצויים על קרקע בלבד

המחוברים והגידולים החקלאיים הם

.בנוסף לכך

השיבו נציגי החברה כי ,לשאלות שהופנו )2(

בעבור קרקעיות פרטיות באזור טירה

.דונם/$ 10,000 – 15,000וזמר שולמו גם

שלא ניתן זאת כמות נכבדת עסקאות 50 )3(

.זה יוצר שוק – מנהלהתעלם מ

עסקאות עוסקות 9, ל"מתיק הנתונים הנ )4(

במקרים אלה הפיצויים .בקיבוצי הסדר

.עוברים למנהלת ההסדר במישרין

, יםעהנתונים המשתקפים בחוזים הם מט )1( - עמדת העוררים

משולמים פיצויים בשווה במקרים רבים

ביצוע , סיוע בהליכי שינוי יעוד: כסף כגון

.'תשתיות וכד


כאשר נקודת , יש להבין שמדובר בפשרה )2(

המוצא של החברה היא שלא מגיע לבעלי

.הזכויות כלום

, "מחיר כבוש"מייצגים הסכמי הפשרה )3(

ם ברור כי השטח כבר במקרים בה

.מופקע

פעתם על השוויקווי הבניין והש 10.12

יש להביא בחשבון את כל השטחים הנפגעים - עורריםעמדת ה

תוואי (מקווי הבניין של התכנית החדשה

וכן את השטחים הכלואים ) הכביש החדש

.ולייחס להם פגיעה עקיפה

קווי הבניין הובאו בחשבון בשומת העוררים - עמדת המשיבות

.רק במצב התכנוני החדש

דר פוטנציאל ולפיכך המשיבות טוענות להע

אך יחד . קווי הבניין אינם מהווים גורם פוגע

עמדת העוררים קווי הבניין פ"ם עעם זאת א

הן -הם פוגעים בשני מצבי התכנון ,פוגעים

והן לאורך 424הן לאורך כביש 44לאורך כביש

.קווי החשמל

ערכי השווי בשומות הצדדים 10.13

–) אלקרקע עם פוטנצי(שומת העוררים

דונם/$ 28,000 - ייעודה לדרך שווי הקרקע ששינתה –שווי קודם • 16/2/95ליום I -בתכנית ה

דונם/$ 20,000 - שווי הקרקע ששינתה ייעודה לדרך –שווי קודם • 25/5/00ליום II -בתכנית ה

דונם/$ 27,000 - " 'חלקות א"שווי קרקע בייעוד –שווי קודם • 6יין לכביש בתחום קווי הבנ) 'ד 13.85(

25/5/00ליום


0 - )בכל החלופות(שווי דרך –שווי חדש •

דונם/$ 5,000 - שווי שטח גובל לדרך במצב חדש –שווי חדש • בתחום קווי הבניין ובשטחים הכלואים

25/5/00ליום

)פ החלטות מינהל מאוחרות וללא פוטנציאל"פוטנציאל ע( חלופות נוספות

דונם/$ 5,000 - יתחקלאשווי קרקע –שווי קודם • ללא זכות ליהנות מהחלטות מינהל

קווי הבניין, הדרךבתחום ייעודבעת שינויי 25/5/00וליום 16/2/95ליום והשטחים הכלואים

דונם /$ 11,097 - שווי קרקע ששינתה ייעודה לדרך –שווי קודם • לפי החלטות מינהל מאוחרת

25/5/00וליום 16/2/95ליום

דונם/$ 27,000 - " 'חלקות א"ווי קרקע בייעוד ש –שווי קודם • 6בתחום קווי הבניין לכביש ) 'ד 13.85(

25/5/00ליום

דונם/$ 3,000 - שווי קרקע בתחום קווי הבניין –שווי חדש • 25/5/00 וליום 16/2/95והשטחים הכלואים ליום בשתי החלופות הנוספות

– ותשומת המשיב

דונם/$ 3,000 - ת חקלאישווי קרקע –שווי קודם • בתחום הקו הכחול והגובלת איתה

)קווי הבניין והשטחים הכלואים(

דונם/$ 3,000 - שווי קרקע לדרך בתחום –שווי חדש • התכנית וקרקע חקלאית הגובלת עם הכביש

.חלופות הפוטנציאל אינן רלוונטיות מאחר ואין לקרקע כל פוטנציאל •


שיקולים ועקרונות .11

תוך , י ירידת הערך הובאו בחשבון בין השאר העקרונות והשיקולים הבאיםיפיצו בהערכת

:התייחסות למחלוקות שנתגלעו בין הצדדים

– החלופות להערכת הפגיעה 11.1

בשימוש קרקע חקלאיתשווי כ: שתי חלופותבהחלטתה הגדירה ועדת הערר

זאת שאם ו, ככל שהיה כזה, בעלת פוטנציאלחקלאית קרקע כשווי וחקלאי

לא יהיה צורך לחזור , לימים יחול שינוי כלשהו בעניין חגור בבית המשפט העליון

.על ההליך השמאי המכריע

הערעור בבית המשפט העליון בעניין , ואכן בסיומו של הליך השמאות המכרעת

על פסק חגור נסתיים לאור ההסכמה להסיר את בקשת רשות הערעור שהוגשה

לפיו בעל זכות מכח - של בית המשפט המחוזי על כנו ינו דובכך נותר פסק ,הדין

.חוזה משבצת אינו זכאי לפיצוי בגין הפוטנציאל

כ העוררים להציג תחשיב לפי "הסכמתי להיעתר לבקשת ב ,למרות האמור לעיל

הבעתי את דעתי כי ככל .חדשותהמינהל הפ החלטות "שווי ע - חלופה נוספת

,אין אני אמור להכריע בדבר היקף הזכות, יעשאני מבין את תפקידי כשמאי מכר

.אלא רק למדוד את שוויה

אותן יכולה לשקול ועדת , מתוך מגוון החלופות של בטלות החלטות המינהל

קיימת גם חלופה של ,לעניין זה בעתיד תידרששיפוטית ש האו ערכא ,הערר

את אילו היה המושב ממשיך להחזיק במקרקעין ששינו –לפיה ,בטלות יחסית

היה יכול לפעול על פי ההחלטות שהחליפו את הוא , ייעודם ואחר כך הופקעו

.צ הקשת המזרחית"ההחלטות שבוטלו בבג

שכל הנתונים יהיו בפני ועדת הערר רציתי , בעניין זהמבלי להביע עמדה ,כאמור

מ לאפשר לה לקבל כל החלטה לגבי היקף הזכויות ולכמת אותה בערכים "ע

.כספיים

–וויה של דרך המיועדת להפקעה במצב התכנוני החדש ש 11.2

לפיה בנסיבות הספציפיות , במחלוקת בין הצדדים העדפתי את עמדת העוררים

,II - או ה I - ההדרך פ התכנית "דרך עקרקע בייעוד של שוויה של , ערר זהשל

.אפס –הינו

:מןיודגש כי הודעות ההפקעה פורסמו בסמוך למועד אישור התכניות כדלק


בעוד שהודעת ההפקעה ,16/2/1995פורסמה למתן תוקף בתאריך I - התכנית ה

,25/5/00פורסמה למתן תוקף בתאריך II -התכנית ה .30/4/95פורסמה ביום

.29/6/00בעוד שהודעת ההפקעה פורסמה ביום

לפיכך לא ניתן , אינה נכס סחיר, ידה להיות מופקעתקרקע בייעוד דרך שעת

מוכר מרצון לקונה בין בשוק החופשי לאמוד את שוויה כנכס שאמור להימכר

הוא סכום הפיצויים כפי ההמחיר המכסימאלי שניתן לקבל בעד. מרצון

- של התדיינויות ךממוששיתקבלו לאחר שתפורסם הודעת הפקעה ולאחר הליך

.במועד לא ידוע

אף ,הליכים לתשלום פיצוי הפקעה לא הסתיימוהבמקרה שלפנינו וין כי יצ

.I -הפרסום הודעת ההפקעה שנים מאז 14 - שעברו למעלה מ

המיועדים בתכנית לדרך ובעתיד כלשהו גם (עדר שוק לסוג כזה של מקרקעין הב

לא ניתן להשתמש בגישת ההשוואה כמו גם בגישות שומה אחרת ,)להפקעה

.ת במקרה זהשאינן ישימו

משווי קרקע 10%לפיה שוויה של דרך מהווה ,ד גוגול"פ פס"הגישה השמאית ע

.אינה ישימה באזור חקלאי המרוחק מאזורי בניה, בסביבה

יצר ) בין אישור התכנית לפרסום הודעת ההפקעה(ל "סמיכות המועדים הנ

יצוין . להפקעה ניטל ממנהובאופן מעשי מצב בו שוויה של קרקע המיועדת לדרך

קיבוצים ומושבים כביש חוצה ישראל עם ' חבכי הסכמי הפיצויים שעורכת

לפי ירידת ערך בגין הן בגין ההפקעה והן , כולללאורך התוואי מבטאים פיצוי

.במאוחד ב"לחוק התו 197סעיף

נתקבלה ,לפיה שוויה של דרך המיועדת להפקעה הוא אפס ,הגישה השמאית

9556/06מ "בברו) 165/97תא ( גדעון פרלמןעניין ד ב"בפסיקה בין השאר בפס

.ליאון מטרני' ת נ"ב פ"הועדה המקומית לתו

–נתוני השטחים הרלוונטיים 11.3

קיבלתי את הסכמת הצדדים לגבי השטח שייעודו שונה לדרך בשתי התכניות

לגבי השטחים את ההסכמה כמו גם ,דונם 683.208 - ולפיכך הוא מסתכם ב

, בנוסף לכך. דונם 48.333 - המסתכמים ב, )הכביש לגבול המשבצת בין(הכלואים

פ מפה "ע II - של תכנית הדרך ההשטחים הנמצאים במגבלת קווי הבניין

.דונם 298.905 - מסתכמים ב ,י העוררים"שהוצגה לי ע


–' מתוך השטח המופקע בסיווג של חלקות א) 'ד 13.85(דונם 14 -קיומם של כ 11.4

שלהן תהיינה מפוצלות ' נחלות כי חלקות א 8נקבע לגבי 8/3/זפ תכנית ג"ע

.'ושטחן יושלם בתחום חלקות ב

' עמדת המשיבות כי לא מדובר בפגיעה בחלקות א, בעניין זה מקובלת עלי

של החלק החקלאישטחי ההשלמה עבור ). במגרשי הבניה או בזכויות הבניה(

וזאת שלא הופקעו ניתנים להשלמה מתוך כלל שטח המשבצת ' חלקות א

24מוצג , 24/4/2003י מיום "למכתבו של מנהל מחוז המרכז של ממבהתאם

.לתיק המוצגים של החברה

–כביש חוצה ישראל ' שומה המסטר של חב 11.5

שיתכן הגם . מקובלת עלי הצהרת נציגי החברה כי מדובר במסמך פנימי שנגנז

הרי שזו אינה , למסמך זהבהתאם דעה ראשונית כלשהי בעברלחברה והייתה

לגבי שווייה היחסי של קרקע , לעצם העניין. יי החברה בתיק שלפני"מוצגת ע

הרי שועדת הערר , בהסכם חכירה תלת שנתי בהשוואה לקרקע בחכירה לדורות

לא , כי שוויה הכלכלי של זכות בר רשות בחוזה תלת שנתי מתחדש ,מחד ,קבעה

לכלי של זכות חכירה לדורות בקרקע נפל מהותית במועד הקובע משוויה הכ

גם קבעה א יה ,מאידך .וזאת בהתייחס למקרקעין נשוא הדיון שלפנינו –דומה

היא בסופו של דבר , שמידת הפגיעה במקרקעין שניתן לייחס לבעלי הזכויות

ל הטילה הועדה "את המלאכה הנ. נגזרת חלקית כזו או אחרת מזכות הבעלות

.על השמאי

, בחן את קיומו של הפוטנציאל והשפעתו על שווי המקרקעיןבטרם א, בשלב זה

שוויה של זכות בר , אוכל כבר לקבוע כי בכל הקשור לשימושים החקלאיים

לא נפל מהותית משוויה הכלכלי של זכות , רשות בחוזה תלת שנתי מתחדש

. החכירה לדורות בקרקע דומה

–המטרדים בזמן העבודות 11.6

ות כי מטרדים בזמן העבודות אינם נכללים בגדר מקובלת עלי עמדת המשיב

אציין בעניין זה את פסק . ב"לחוק התו 197פ סעיף "הפיצוי בגין ירידת ערך ע

שלום ( 8558/02א השופט יצחק מילנוב שדן בהרחבה בסוגיה זו ' דינו של כב

.'מ ואח"החברה לניהול תחנות בע' אברהם יחזקאל נ )בירושלים

:ד ברעלי"עה של בית המשפט העליון בפסתייחס לקביהפסק הדין

מדבר על פגיעה במקרקעין ולא על פגיעה באדם 197סעיף "ן שהפגיעה נבדקת לפי במבחן אובייקטיבי של פגיעה אמכ

במקרקעין כלומר בתכונותיהם כמקרקעין ולא לפי מבחן


. סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין ."קרקעין לעולם עומדיםאדם בא והולך ואילו המ

:מילנוב קבע כלל המיישם הוראה זאת כדלקמן השופט' כב, בהמשך לכך

הנאתם של המחזקים , כאשר מדובר במפגעים המהווים פגיעה במקרקעין

במקרקעין נפגעת בדיוק באותה מידה שתיפגם הנאתם של רוכשים

.פוטנציאליים עתידיים של המקרקעין

היא מיוחדת לתובעים , לתובעים בזמן העבודותפגיעה שנגרמה ,לעומת זאת

אלא בפגיעה , אין המדובר בפגיעה מתמשכת. בלבד ולא תגרם לרוכשים עתידיים

. שארעה בעבר והסתיימה

םככל שתביעת ,הדרך ל פתוחה בפני העוררים"לגבי המטרדים הנ ,לעניות דעתי

.לתבוע במסלולי תביעה אחרים, לא התיישנה

לפיה לא ניתן להתייחס לשטח שהופקע כשווה ערך , יבותהטענה של המש 11.7 –לשטחים רגילים בעלי חוזה חכירה לזמן ארוך

גודל השטח הנכלל ,I -ההדרך טענה זו מתייחסת לעובדה כי ערב התכנית

המושב עלה באופן ניכר על תקן המשבצת המתקבל ממכפלה של משבצת בתחום

.דונם לנחלה 30 -הנחלות ב' מס

לא מזכה את חברי ,דונם 600 - של כ, ל"עודף השטח הנ, ת המשיבותפ עמד"ע

אלא , חוזה חכירה לדורות בגין שטח זהבקבלת המושב בעת הסדרת הזכויות

.הסכם לעיבוד זמניב

הפקעת השטח לכביש למעשה אינה פוגעת כמעט בתקן המשבצת של , לפיכך

.דורותחוכר לד של מבעת הסדרת הזכויות ליהנות ממע המושב שעתיד

מקום ,אני לא יכול לקבל טענה זו הנוגעת להיקף הזכות המשפטית ולהכריע בה

.בו ועדת הערר לא התייחסה לעניין זה ולא הנחתה אותי בהתאם לכך

למושב יש כי –פך מכך יהחלטת ועדת הערר דווקא קבעה את הה, פ הבנתי"ע

כלית לזכות ינה כלחזכות שכירות המתחדשת מדי שלוש שנים והיא שקולה מב

אינו " השטח העודף"ראוי לציין כי ,בנוסף לכך .חכירה לדורות בקרקע דומה

מאחר והזכויות במשבצת , )דווקא בשטח ההפקעה( מוגדר במיקום ספציפי

.המושב לא הוסדרו


–ה בתכניות קודמות דטענת המשיבות לפיה הפגיעה כבר נול 11.8

יוה יםשור לכך שהתוואי והמחלף צפויי ועדת הערר בכל הק"עניין זה הוכרע ע

תכניות הדרך האחרונות יצרו רק יחד עם זאת . שימוקמו בסמוך למושב

).רתוורוחבו וצ(התוואי הסופי בכך שקבעו למעשה את ,מסוימות וזמינות

שינתה את תוואי 1991משנת 10' תיקון מס 3א "ראוי להדגיש כי תמזה בעניין

בנוסף לכך במסגרת הדיון בהתנגדויות לתכנית . הכביש שנקבע בתכניות קודמות

מר גדעון , תוואי הכביש לכיוון מערב לאור המלצות החוקר סטהו I - דרך הה

.ויתקון

יצר את המסוימות הנדרשת לסלילת II -וה I -לפיכך רק אישורה של התכנית ה

לידי ביטוי ההשפעתן של תכניות קודמות בא .במתכונתו הנוכחיתהכביש בפועל

.כפי שיפורט להלן, בחינת קיומו של פוטנציאל תכנוניב

–קיומו של פוטנציאל תכנוני 11.9

מבוא 11.9.1

בעוד העוררים .קרי בין הצדדיםיעניין זה היווה את סלע המחלוקת הע

כמפורט בסעיף –המשיבות דחו טענה זו ,טענו לקיומו של פוטנציאל

.לעיל 10.9

, 26/10/2005מיום ) 257/02 –פנינו בערר של(פ החלטת ועדת הערר "ע

, פסיקה כמו גם על, ובהתבסס על החלטות קודמות של ועדת הערר

כללים י "עפיצויים הוגדר ההפוטנציאל התכנוני לצורך אומדן

:שאת הזרם המרכזי שלהם ניתן לתמצת כדלקמן ,משפטיים

א הסבירות לאישורן של תכניות עתידיות ופוטנציאל תכנוני ה )1(

, או ציפייה כזו או אחרת לתכנון השטח, וח אותם מקרקעיןלפית

סמיכות ,זאת לרבות התחשבות באלמנטים נוספים בהם מיקום

גישה , טופוגרפיה, מישובים ופיתוח אחר ,או ריחוק מתשתיות

.ב"וכיוצ

כשהכוונה היא לתכניות , מצמצם לתכניות צפויות רושיש לתת פי )2(

ראה נסביר שיאושרו בעתיד ה שקיים סיכוי וודאי או, שבצנרת

.לעין ואשר הן אמורות להשפיע על שווי המקרקעין


פוטנציאל תכנוני אינו חייב להישען על תכנית ,יחד עם זאת )3(

אלא גם על , ספציפית בלבד או על ציפייה לתכנית ספציפית

ציפייה כללית לפיתוח המקרקעין שיכולה לצמוח כאמור ממספר

שיש להם אחיזה בשיקולי תכנון סבירים ובלבד , מיםררב של גו

.ובסיכויים שיוכלו לצאת מן הכח אל הפועל

מקרים בהם לא קיימת תכנית ספציפית לשינוי ייעוד 11.9.2

מקרים בהם לא העמדות הקיימות בפסיקה ובספרות באת צייןראוי ל

אך בכל זאת , קיימת בקרקע מסוימת תכנית ספציפית לשינוי ייעוד

דבר –ל פוטנציאל לשינוי ייעוד "ן מייחסת לקרקע הנתגובת השוק כ

.השוק שלה ישבא לידי ביטוי במחיר

י "פגיעות במקרקעין ע", דפנה לוינסון זמיר' בספרה של פרופ )1(

:המחברתלכך התייחסה 115' בעמ ,"רשויות תכנון

י בסיכוי שהיה קיים בשוק לפיתוח וה הנזק תלבגו"יכוי זה שווה לוודאות ובדרך כלל אין ס, רווחי יותר

כן הפיצוי המגיע לבעל -על. שייעוד כלשהו יתממשקרקע שטוען לפגיעה בערך הפוטנציאלי שלה יהיה

מהפיצוי המגיע ) מידה ניכרתבולעיתים נמוך (נמוך לאדם היכול להצביע על אפשרות וודאית למימוש

".של הפיתוח שנשלל

י החקלאי המגלם ועדת הערר במחוז צפון נדרשה לשאלת השוו )2(

113/03בערר פוטנציאל כאשר לא קיים תכנון בפועל וכך קבעה

:'צ ואח"מע' נ' מרדכי זיו ואח

כי אין להתעלם מגורמים שונים , הלכה היא"המשפיעים על שווי השוק של , שאינם תכנית

וכי ציפיות לשינוי יעוד יכולות לצמוח , הקרקעממספר רב של גורמים ולא בהכרח מתקווה

די בכך שצדדים ... אישורה של תכנית מסוימתלמיחסים לקרקע , בשוק של קונים ומוכרים מרצון

".שינוי יעוד בעתיד

ועדת הערר הפועלת מכח חוק כביש חוצה ישראל הביעה עמדתה )3(

:כביש חוצה ישראל' פולקה נ 00728/04וע בעניין זה בהחלטתה

פעמים, מגלם בתוכו, שווי השוק של המקרקעין"גם מרכיב פוטנציאל כללי המבטא ציפייה , רבות


גם אם טרם הוחל בהכנתה , ייעודלשינוי , עתידית ".של תכנית

חגור' נ מ"לישראל בע חברת חשמל 105/00) תא(ש "עבפסק דין )4(

השופטת קרת ' כבאימצה מושב להתיישבות חקלאית שיתופית

, אשד לבנה' גב, שומתה של השמאית המכריעהבעניין זה את

אשר קבעה שווי המביא בחשבון פוטנציאל לשינוי יעוד אף שלא

: הייתה תכנית ספציפית

לא , חגור, כ העורר"כי ב 43' נקבע על ידה בעמ"הצביע בפניה על כל הליך תכנוני ספציפי או כוונה

לא , לכן. של מוסד תכנוני לשינוי יעודה של הקרקעשל ויומהתקיים לכאורה התנאי הנדרש לקביעת ק

אמור על ידה כי כ, עם זאת. פוטנציאל תכנוניהמציאות מוכיחה שמחירי מקרקעין מגלמים

מעבר לשווים הכלכלי , מקרים רבים ערך נוסףבשל העובדה כי השוק צופה , בשימוש הקיים

השבחה עתידית לגביהם גם אם לא הוחל בתהליך ".תכנוני כלשהו

הועדה ' ומן ברג נר 97/112/03, בהחלטת ועדת הערר מרכז )5(

התייחסה הועדה לתגובת השוק נוכח ,צ"ב ראשל"המקומית לתו

:אותו פוטנציאל כפי שבא לידי ביטוי בעסקאות

Xהעובדה כי בתקופת זמן מסוימת נהוג לשלם "ר בסביבה בשל ציפיות שונות היכולות "דולרים למ

שימוש , לנבוע גם משמועות חסרות שחר, ב"ן וכיוצ"חרי נדלמניפולטיבי במידע שבידי סו

, אינה מחייבת לטעמנו את מוסדות התכנון בפיצויכל עוד מדובר בערכים הנובעים מציפיות שאין להן בסיס עובדתי ותכנוני ועל כן אינן בגדר ציפיות

י "סבירותן של הציפיות יכולה להיבחן ע. סבירותית להנחות את השמאי המכריע אועדת הערר הרש

ם מציפיות אלה ואחרות לקחת בחשבון או להתעל ".ומהשלכתן על ערכי השוק

החלטה הועדה לא התעלמה ממיקומם של באותה יחד עם זאת

המקנה ,צ"שהיו בייעוד חקלאי בתחום העיר ראשל ,המקרקעין

.להם ערך גבוה בהרבה משווי קרקע חקלאית גרידא

עסקינן בקרקע חקלאית המצויה במרכז הארץ " –פתחת בקצב מואץ ובסמיכות לעיר הגדלה ומת

מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה . צ"ראשל


כי קרקע חקלאית גרידא , ושאינן שנויות במחלוקתערכה אינו עולה על אלפי דולרים בודדים לדונם

ערכם הבסיסי של במקרה שבפנינו . קרקעהנובע בראש וראשונה ממיקומם , המקרקעין

". גבוה בהרבה, כאמור

כי יש לנטרל מהשווי רגהערר בעניין בלסיכום קובעת ועדת

אך יחד ,עסקאות חריגות שנעשו על סמך שמועות חסרות שחר

עם זאת יש לפצות בהתאם לערכי קרקע בסיסיים המשקפים

.שווי שוק

אינו שנוי , ייעודם החקלאי של המקרקעין", כמו גם העובדה שערכם הבסיסי, במחלוקת

, צ"ראשלכמקרקעין המצויים במרכז הארץ וסמוך לאינו חקלאי גרידא אלא לכל הפחות לגרסת

.לדונם$ 55,000 –המשיבות ציפיות אלה באשר לקרקע חקלאית במרכז הארץ

אשר מקנות , צ"המצויה בסביבתה של עיר כראשלערכים גבוהים מקרקע חקלאית גרידא אינן

ובהחלט , משוללות סבירות ויסוד ואינן מופרכותלה תזכה בפיצוי לפי סביר כי פגיעה במקרקעין א

". ערך הגבוה מערך של קרקע חקלאית רגילה

מן הכלל אל הפרט 11.9.3

אין מחלוקת עובדתית שלא הוצגה אף תכנית שהייתה בהליך )1(

תכנון כלשהו באדמות המושב לפני המועד הקובע של התכנית

.II -ועד למועד הקובע של התכנית הכביש ה I -הכביש ה

כ העוררים לגבי "י ב"המסמכים הרבים שהוצגו ע, זאתיחד עם )2(

מ שהתנהלו מול יזמים שביקשו להתקשר עם המושב "מו

- לאור החלטות המינהל(ו נהוגות באותה עת כפי שהי ,בעסקאות

שאפשרו למושב או למי שבא מטעמו ליהנות מפירות שינוי

אותו צפו היזמים שפנו - על פוטנציאל כללי יםמצביע, )הייעוד

.בהצעות אל מושב באותה עת

ניתוח ההצעות אותן קיבל המושב והצעות אחרות שהופנו )3(

מצביע על , שהוצגו בפני, )כגון גמזו ומצליח(למושבים אחרים

ל עלפיו גם אם הן היו יוצאות לפו ;ביחס למרביתן מכנה משותף


הרי שהיה , ידי הצדדים-בדמות הסכמים שהיו נחתמים על

.נאים מתליםמדובר בהסכם עם ת

היה מקבל , היזם שהיה מתקשר עם המושב, ל"פ החוזים הנ"ע

על חשבונו להכנת תכנית לשינוי ייעוד ולקדמה מנדט לפעול

כפוף לאישורה של התכנית במוסדות באך רק . במוסדות התכנון

, ייעוד במינהל מקרקעי ישראלההתכנון ולאישור עסקת שינוי

אם בכסף או , ת החדשותחלק מהזכויולמושב הוא היה מעניק

ליהנות מפירות שינוי שהיה יכול הכל בהנחה –בשווה כסף

פ החלטות מינהל מקרקעי ישראל שהיו בתוקף באותה "ייעוד עה

.עת

היה בכך משום , ל היו נחתמים"לא מן הנמנע שאם הסכמים כנ

ל "הנהענקת האופציה .ליזם הענקת אופציה מוגבלת בזמן

בסכום כספי מסוים בעת שב המוהייתה מזכה את חברי

גם אם בסופו של דבר האופציה לא הייתה , ההתקשרות

.מתממשת עד לתום המועד שנקבע בחוזה

אשר, מקדמהככהלוואה או לעיתים הוגדר ל "הסכום הכספי הנ

או , מסכום התמורה העתידיאמורה הייתה להיות מקוזזת

.כתשלום שלא יוחזר באם האופציה לא תתממש

של ' בחלקות , כי אין סוג המקרקעין הנישומים בערר זהיודגש )4(

, הנכללות בהסכם משבצת תלת שנתי מתחדש ,מושבאדמות

מבוצעות ןבה - דומה לקרקעות חקלאיות בבעלות פרטית

פ דעת הצדדים גם "המשקף ע ,עסקאות מכר במחיר מוסכם

רשת בדומה לקרקעות שנזכרו בפ[פוטנציאל כללי לשינוי ייעוד

רקעות חקלאיות פרטיות בתחום השיפוט של העיר ק - ברג

כ "בדאדמות חקלאיות בתחום המושבים והקיבוצים . ]צ"ראשל

הליך דו ומאות מנותקותהנכס סחיר הנמכר בעסקאות לא היו

הן של השינוי התכנוני והן של אישור -שלבי המותנה בהצלחה

פ ההחלטות "ע ,י מינהל מקרקעי ישראל"עסקת שינוי הייעוד ע

.שהיו קיימות באותה עת

ערר ב –) 257/02ערר ( 26/10/2005ועדת הערר בהחלטתה מיום )5(

התקשתה לקבוע מסמרות בעניין הפוטנציאל התכנוני ,הנוכחי

,ובסביבתן II -וה I -ההדרך שהיה למקרקעין בתחום תכנית


נות המאמצים בכוזאת בין השאר גם מתוך כך שלא הטילה ספק

על אף , דם עסקאות מול יזמים באותה עתשל חברי המושב לק

שלא הייתה מחלוקת כי לא נעשה כל מהלך תכנוני ממשי בתחום

.כשמאי מכריע, עליכאמור מלאכה זו הוטלה . המשבצת

אותו ראו יזמים שפנו אל חברי , כלליהבחינה של אותו פוטנציאל ) 6(

ידי בכלים -נעשתה על, בהצעות לביצוע עסקאותם "יד רמבמושב

ידי היזמים -שהיו ממילא נדרשים או מבוצעים על ,מקצועיים

ואף ולאחריו יותר מ מתקדם "בעת שהיו נכנסים למו ,עצמם

:להשיב על השאלהניסיון בוזאת

,על אדמות המושב כיצד סביר שיוזמות תכנוניות לשינוי ייעוד

היו מתקבלות במוסדות , תוכניות כדילו היו מתגבשות ליא

? התכנון באותה עת

מסמכים תכניות ועל ניתוח עמדת מוסדות התכנון בהתבסס על )7(

או /ידי ו-על פוכפי שנאס ,)סיכומי ישיבות או פרוטוקולים(שונים

:מסקנות הבאותלמוביל , בפני במהלך הדיונים וכפי שהוצג

, תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה( 31א "בהתאם לתמ )7.1(

נכלל שטח המקרקעין , 1993משנת , )פיתוח וקליטת עליה

אשר לגביו , מושא הערר בשטח בייעוד נוף כפרי פתוח

פתוח תהיה / הבניה בשטח כפרי " –לפיו , נקבע סייג

בעלת אופי כפרי ותותר במסגרת תחומי השטח המיועד

".לבניה של הישובים

II -וה I - יצוין כי שטח המקרקעין שבתחום תכנית הדרך ה

עד לבניה במושב יד א בתחום השטח המיואינו נמצ

.ם"רמב

– 74/ בדבר הכנת תכנית מח 78 -ו 77 פיםהודעה לפי סעי )7.2(

מיום 4146פורסמה בילקוט הפרסומים , 431' דרך מס

23/9/1993.

מסמנות את ,1991שנת עוד ,צ"מפות שהוכנו על ידי מע

חוצה את משבצת מושבבו הוא שבאופן 431תוואי כביש


לרבות ציון , ב בחלק הצפוניממזרח למער ם"יד רמב

.6' המחלף העתידי עם דרך מס

ומעדותו של פ מסמכים שעיינתי בהם בוועדה המחוזית"ע )7.3(

עולה כי תכנית המחלף ,און-מר ראובן לב, מהנדס החברה

הייתה ידועה עוד ) II -תכנית הדרך ה(בתצורתה הסופית

היא הייתה אמורה להיות משולבת . 1993בסוף שנת

.I -ההכביש נית בתכ

תכנית הפקדההוגשה ל, ם ושיקולים שוניםעקב אילוצי

ביצוע את מ שתאפשר "ע, )I - תכנית דרך ה(מצומצמת

ף ע למחל"הוחלט כי התב 1994בשנת .של הכביש 'שלב א

לימים תכנית ( 431תוגש בנפרד ותשתלב עם כביש

מבחינה זאת ניתן לראות את תכנית הדרך ).'ב/6/3/תממ

.שני שלבים של אותו כביש –כרצף תכנוני אחד II - הו I -ה

–ם "סיכום ישיבה בנושא יד רמב" –פ מסמך "ע )7.4(

שנערך בלשכת התכנון מתאריך , "אפשרויות פיתוח

באותם ימים עמדת לשכת התכנון מוצגת ,19/7/95

:כדלקמן

לשכת התכנון איננה תומכת בפיתוח השטחים שמדרום

).ו היה ידוע באותם ימיםשהתוואי של( 431ביש לכ

רואה בחיוב תכנון שטחים מצפון לכביש לשכת התכנון

באזור מפעל נשר ובאזור המוצע כאזור תעסוקה , 431

.21/3מ "פ תמ"מ ע"רג במסגרת ההתנגדויות 6/1/00בשימוע שהתקיים בתאריך )7.5(

ועדת המשנה להתנגדויות של קיבלה ,21/3/מ"לתכנית תמ

, )בהמשך להמלצות החוקרת( לטותהחהמועצה הארצית

:כדלקמן ,ם"י נציגי מושב יד רמב"התנגדויות שהועלו עב

הכלוא בין , מצפון מזרח למושבשטענה כי השטח ה

, צריך לשמש למסחר ותעשיה, 431 -ו 424כבישים

:נדחתה מהנימוקים


עתודות השטחים המיועדים לתעסוקה "גדולה פי ארבעה מהדרישה 21/3מ "בתמ

בסביבה . לשנת היעד בתכניתהחזויה ם מצויים שטחי "המיידית של יד רמב

מ לוד רמלה עמק לוד "תעסוקה של רג .ועוד

תוספת שטחי תעסוקה נוספים אינה נחוצה מעשית ועלולה לפגוע במדיניות

מדיניות .שמירת השטחים הפתוחיםמ היא לפתח את המסחר בערים "התמ

ופיתוח אזורי מסחרי לאורך דרכים , פוגע בבסיס הכלכלי של הערים ראשיות

שבהן מתרכזת רוב רובה של ".האוכלוסייה

500ם תוספת של "הטענה כי יש לאפשר למושב יד רמב

:היא מהנימוקיםאף נדחתה , ד"יח

21/3מ "תפיסת התכנון המוצגת בתמ"מתעלת את מירב הפיתוח לאזורים

וגורסת כי יש לשמר את מירב , אורבניים. לרווחת הציבורהשטחים הפתוחים

ם "ד כה רבות ליד יד רמב"תוספת יחותתרום לסיכול 31א "סותרת את תמ

."מדיניות התכנון הארצית והמחוזית

הבהרה

י הועדה המחוזית "הומלצה להפקדה ע, 21/3מ "תמ

לאחר החלטת (ודבר הפקדתה פורסם 18/12/96בתאריך

בתאריך ) המועצה הארצית להפקיד את התכנית

לפיכך צפוי היה כי תכניות לשינוי ייעוד .9/4/1998

ם שהיו מוגשות אל הועדה "יד רמבמושב ולפיתוח אדמות

לאור כך שאינן תואמות את מגמות ,המחוזית היו נדחות

כאמור לשכת התכנון המחוזית .21/3מ "התכנון בתמ

עוד 21/3מ "ל שבתמ"התכנוניים הנאימצה את העקרונות

אם לסיכום דיון מיום בהת(ואף לפני כן 1995בשנת

.21/3מ "הופקדה תמ בטרםעוד , )הנזכר לעיל ,19/7/95

, 2/12/א/3א "ועדת משנה לשמיעת התנגדויות לתכנית תמ )7.6(

דחתה את הטענה כי , 9/11/1999מיום ) II -תכנית הדרך ה(

קיימת פגיעה מיוחדת למושב שיזם הקמת אזור תעשיה


מהסיבה , )כנוןבשטח ההרשאה לת(, דונם 140בשטח של

.ל לא נדונה במוסד תכנון כלשהו"כי התכנית הנ

סיכום )7.7(

השוללת תובחינת עמדת מוסדות התכנון מצביעה על עקבי

אפשרות לשנות את ייעוד הקרקע מושא הערר ואת את ה

:הקרובה הסביבת

הקרקע נשוא , 31א "בהתאם לתמ 1993החל משנת

.ישובביה בתחום השטח המיועד לבנ הלא נכללהערר

431כביש – 74/לאור הליכי הכנתה של תכנית מח

והחיבור 431תוואי כביש לראשונה נקבע , 1993בשנת

בתחום משבצת יד – 6' עם כביש מס )במחלף(שלו

.ם"רמב

שהשפיעו ,21/3מ "פ תמ"לאור המגמות התכנוניות ע

ם על עמדת לשכת התכנון אף לפני תחילתם של ההליכי

שינוי ייעוד , )להפקדה והפקדההמלצה (הרשמיים

או תעסוקה בשטחי המשבת לא היה /למגורים ו

.אפשרי 431האפשרות לשינוי ייעוד של שטחים מצפון לכביש

מצאה את ,פ עמדת לשכת התכנון"ע ,)מצפון למחלף(

אפשרות זו לא . בגרסתה הסופית 21/3מ "ביטוייה בתמ

.II -נפגמה או סוכלה לאחר אישור תכנית הדרך ה

והשתלבותה ) המחלף( II -יש להדגיש כי תכנית הדרך ה

רלוונטי כבר היה שיקול תכנוני 431עם תוואי כביש

להביאו בחשבון בכל היה ך יצרש, 90 -בתחילת שנות ה

באזורים אילו הייתה מוגשת ,תכנית לשינוי ייעוד

.431שמצפון לכביש

מסקנה

הסבירות לקדם ניתן לקבוע כי , לאור האמור לעיל

לא ם "מושב יד רמב קרקעותבתכניות לשינוי ייעוד

, 6כאשר בנוסף היה ברור שתוואי כביש ,הייתה ריאלית


לרבות , אמור לעבור באזור זה, הגם שלא גובש סופית

לאור ריבוי כן ו 431עם כביש המחבר אותו המחלף

.התשתיות שבאזור זה

גם אם היו ,לשינוי יעודיוזמות תכנוניות ,לפיכך

י יזמים שהיו מתקשרים "ע ,למוסדות התכנון מוגשות

ם עור רולא היו מצליחות לק, ם"מושב יד רמבחברי עם

וגידים לכדי תכניות שהיו מקבלות את תמיכת מוסדות

.התכנון

מושא שוויה של הקרקעהגעתי לכלל מסקנה כי לפיכך

המזכה את חברי המושב או , בחלופת הפוטנציאל הערר

חלטות המינהל שהיו נהוגות מי שבא בשמם ליהנות מה

פ "שווייה עואף ,באותה עת למקרה של שינוי ייעוד

החלופה המזכה ליהנות מהחלטות המינהל החדשות

אינן –צ הקשת המזרחית "שנתקבלו לאחר בג

.רלוונטיות

– מטרדי הרעש 11.10

בעניין זה מקובלת עלי עמדת המשיבות כי הרעש אינו גורם שמשפיע על

.של מושב' חלקות ב –ללים בערר זה המקרקעין הנכ

והחלטות ועדת כביש חוצה ישראל בפשרה' י חב"סכומי הפיצויים ששולמו ע 11.11 – הפיצויים של יד מינהל מקרקעי ישראל

הסכמי 50 -מדובר בכ, כביש חוצה ישראל' כ חב"י ב"פ הנתונים שהוצגו ע"ע

נסגרו בטווח שבין מתוכם 80% –פשרה שנחתמו לאורך קטעי הכביש השונים

.דונם/$ 4,000 – 3,000

בנוסף לכך הוצגו בפני החלטות של ועדות הפיצויים שליד מינהל מקרקעי ישראל

מהן עולה כי ממוצע הפיצויים ששולמו לישובים , צ"בקשר עם הפקעות של מע

.דונם/$ 4,485 –שונים באזור המרכז הינו

והן בגין ת הקרקעבגין הפקעפיצו היוו כביש חוצה ישראל ' עם חבההסכמים

).ם בנפרדישולמו כספוהגידולים בעבור המחוברים כאשר (ירידת הערך

והחלטות של ועדת הפיצויים לטענת המשיבות כמות כה גדולה של הסכמי פשרה

נותנת אינדיקציה מהימנה לשווי השוק של קרקעות חקלאיות מהסוג של אדמות

.ם המסווגות לדרך"יד רמב


הסדריםב"שנקבע , "י כבוששוו" -העוררים כי מדובר בכ "נו בלעומתם טע

.ולאחר ביצוע אקט של הפקעה" יםכפוי

.בעניין זה עמדתי היא עם העוררים

מ לאפיין עסקה כמייצגת "ע, שחייבים להתקיים, אחד מהיסודות הבסיסיים

".מוכר מרצון לקונה מרצון" – עסקה שבין ;הוא הרצון החופשי ,שווי שוק

לאחר אישורה של , עם בעלי זכויותכביש חוצה של ישראל ' של חבמי פשרה הסכ

הודעת הפקעה בהתייחס פרסום תכנית המייעדת קטעי קרקע לדרך ולאחר

גדולהעל אף הכמות ה, ל ולפיכך לא ניתן"שוללת את היסוד הבסיסי הנ, םהאלי

לייחס ,קיבוצים ובעלי זכויות פרטיים, של הסכמי הפשרה שנחתמו עם מושבים

".שווי שוק"להם אמות מידה של

בעלי םכביש חוצה ישראל הפעילה לחץ על אות' ך שחבכיובהר כי אין הכוונה ל

הגם , עשתה בכפייהנדי בכך שנטילת הקרקע , זכויות לחתום על הסכמי הפשרה

תכנית בנין עיר ופרסום הודעות ההפקעה ופרסום של ה בעקבות אישור תשנעש

בכך , כביש חוצה ישראל' הראויה לציון של חב נהגותהואף למרות הת ,כדין

ח הפיצויים וזאת "שהיא נהגה ונוהגת גם כיום לשלם מקדמות לבעלי הזכויות ע

.שעלולה להימשך מספר רב של שנים, מ שלא יפגעו בתקופת ניהול ההליכים"ע

פיצויים שליד מינהל הדברים נכונים במשנה תוקף ביחס להחלטות של ועדת ה

".שווי שוק"שאינן מייצגות , שהן בגדר החלטות מינהליות, ישראל מקרקעי

– קווי הבניין והשפעתם על השווי 11.12

שבתחום תכניות הדרך ,כי למקרקעין מושא הערר) 11.9בסעיף (משהבעתי דעתי

הרי , לא היה פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד, ובשטח הגובל איתן II -וה I -ה

. רלוונטית לשימושים שאינם חקלאייםאינה שמגבלת קווי הבניין

) II -תכנית הדרך ה(לתכנית המחלף ) ד( 12סעיף , באשר לשימושים החקלאיים

לאחר התייעצות עם הועדה המחוזית ומגישי , קובע כי לוועדה המקומית סמכות

בשטחים חקלאיים , כגון חממות, להתיר שימושים חקלאיים מובהקים, התכנית

.ייןבתוך תחומי הבנ

המקרקעין לפיכך הגעתי למסקנה כי קווי הבניין אינם משפעים על השווי

.II - הגובלים עם תכנית הדרך ה


חקלאית מושא העררהקרקע הנתונים לאומדן שווי .12

כללי

קעות יכולות להעיד על מכר רצוני של קרהחשוב להדגיש כי אין בנמצא עסקאות

.יקף של מאות דונמיםבטח שלא בה, )של מושב' חלקות ב(חקלאיות

החשמל לצורך ' ניתוח עסקת מכירת אדמות חקלאיות במושב בית מאיר לחב 12.1 הקמת תחנת כח ותחנת מיתוג

4628גושים בדונם 575 -שטח של כמתחם ב - תיאור המקרקעין •

קרקע - אדמות מושב בית מאיר, 4626 -ו

לצד מיעוט של ,בחוזה משבצתמינהל

חוכרים י "וחזקות עהמקרקעות חקלאיות

בסמוך למושב יד מותהממוק ,פרטיים

.431ל כביש שם מצידו הצפוני "רמב

.1996שנת - מועד העסקה •

החשמל לישראל' חב - פרטי הרוכש •

אשר , 22/2/1996מיום 10א "אישורה של תמ - נסיבות הרכישה •

הקמת תחנת כח מתחם לל "ייעדה בשטח הנ

.ותחנת מיתוג

ל נעשתה אמנם בצל "רכישת הקרקע הנ * - הליכי הרכישה •

אך בהליך שאינו , של הפקעה צפויה

מ בהסכמה עם "מיצוי מו ;כ"בדמקובל

בעלי הזכויות וזאת כתנאי להפקעת

.מ זה לא יצלח"מוהבאם , המקרקעין

) תחנת כח פנים ארצית גזר( 10א "תמ *

):18בסעיף (קבעה בהוראותיה

שטח נחל , ר גזרתקרקעות א"ירכשו בדרך של , החדש איילון

או הפקעה לפי פקודת /מ ו"מו


רכישה לצרכי ציבור –הקרקעות )1943."(

):הואיל שמיני(בהתאם להוראות החוזה *

והואיל וכתנאי להפקעה נדרש "מ בהסכמה עם "ניסיון למיצוי מו

בעלי הזכויות במקרקעין ".המיועדים להפקעה

עבור קרקעות , נטומחיר –דונם /$ 15,000 * - מחיר העסקה •

.בתחום מתקן החשמל

עבור שטחים נלווים , דונם נטו/$ 10,000 *

.הסמוכים למתקן) מחוץ למתקן עצמו(

,החשמל' מנציג חב יפ מידע שקיבלת"ע *

תמורה נוספת ידי החברה - עלשולמה

בגין ,דונם/$ 4,000 - של בסכום בעסקה

.מס שבח שהוטל על העסקה

סיכום

) דונם/$ 13,000(התמורה מחלק לפיו , לחוזה 6.7ות לסעיף מפנהמשיבות ) 1(

י המגלם בתוכו מימוש הפוטנציאל "שווי פדיון זכויות ממ" - משקף

."10א "התכנוני שבוצע בתמ

' שעובר בסמוך למתחם חב 6בנוסף הן טוענות כי בגין חלק מתוואי כביש

וצה כביש ח' י חב"שולמו ע ,בתחום קרקעות מושב בית מאיר, החשמל

.בלבד דונם/ $ 3,500 – לפיישראל בהסכם פשרה פיצויים

.כמו כן הן מצביעות על כך שמדובר בקונה מיוחד

שאינם (ראוי להדגיש כי שווי השטחים הנלווים טענת הפוטנציאלכנגד )2(

.דונם/ $ 10,000תומחרו על ידי הצדדים לפי ) בתחום המתקן עצמו

פ טענת "ע ,10א "אל תכנוני שבוצע בתמככל שקיים מימוש פוטנצילפיכך

.דונם/$ 5,000 - הוא יכול במכסימום להסתכם בשהרי , המשיבות

שיקף את ,החשמל' בעסקה עם חבעליו שהוסכם כולופ דעתי המחיר "ע )3(

להסכם 6.7פ סעיף "החלוקה למרכיבים ע. בין הצדדים צונותמפגש הר

ה יכול ליהנות משינוי המושב לא הי. אינה רלוונטית מבחינה מהותית

הוא לא ;תחנת כח ותחנת מיתוגלשימוש של – 10א "שנקבע בתמהייעוד


היה .היה רשאי להפעיל את המיזם או להביא גורם מטעמו לעשות כן

.פ הוראות התכנית שהקרקע תופקע"ברור ע

ל אינו בגדר פוטנציאל "יובהר כי שינוי היעוד לשימושים הציבוריים הנ

.י המושב או מי שבא מטעמו"ניצול עמסחרי הניתן ל

הרי שהנסיבות של המקרה ובשל , לגבי הטענה כי מדובר בקונה מיוחד )4(

במידה רבה עקרון זה מתקיים גם . גודל העסקה חייבו קונה מיוחד

גם כאן הגורם הרוכש את המקרקעין הוא קונה , ם"באדמות יד רמב

.ת כביש אגרהמ לצורך סליל"כביש חוצה ישראל בע' חב –מיוחד

בחינת הרלוונטיות

רלוונטית ,במושב בית מאיר ,ל"הנעסקה את הראות במידה רבה ניתן ל )5(

:מהסיבות הבאות ,ם"לאומדן שווי הקרקע החקלאית במושב יד רמב

.במועדים יחסית סמוכיםהמדובר •

.קיימת קירבה גיאוגרפית בין שני המתחמים •

.יםדומה בשני המקרשטח קרקע גודל מדובר ב •

היה זקוק לקרקעש, גוף תשתיות ציבורי ינובשני המקרים ה, שכהרו •

, )בשני המקרים( בשחברי המוגבי ל. בשטח גדול של מאות דונמים

אין להם אפשרות ;הקרקע לאחר שינויי הייעוד אינה סחירה

חלק או להפעיל /להקים ו[להשתמש בקרקע למטרתה החדשה

].חנת כחאו מתקן עבור ת, )6כביש ( מכביש אגרה

חס בי) חברי המושב( יםשל המוכר םאין הבדל מהותי מבחינת •

שימוש –י גורם התשתיות הציבורי "בקרקע עשייעשו יםימושלש

.תחנת מיתוג מאידךלתחנת כח ואו ל ,מחדאגרה כבישל

ע ששינתה את "הייעוד הסטטוטורי של הקרקע עובר לאישור התב •

מטרה עבור ני המקרים שינוי הייעוד נעשה בש. היה חקלאי הייעוד

ולפיכך עתיד הקרקע בשני המקרים ) תחנת כחואגרה כביש (ציבורית

.נועד להיות מופקע

.הסכם משבצת תלת שנתי מתחדש –יו דומות ההזכויות בקרקע •


היא , ב בית מאיר נעשתה בצל של הפקעהשעסקה במוהעל אף ש •

זה .מ שנוהל בין הצדדים"עדיין מבטאת מפגש רצונות כתוצאה ממו

אמת מידה זו , יותר למצב שיכול לייצג שווי שוק המצב הקרוב

. מחייבת גם בענייננו

לגבי חלקי קרקע כביש חוצה ישראל ' עם חבעליו המחיר שהוסכם •

שהופקעו , מאדמות מושב בית מאיר, למתקן תחנת הכחסמוכים ה

ם שהושגו עם מצביע על הפער הגדול שבין שני הסכומי, 6עבור כביש

החשמל' וחב )דונם/$ 3,500(כביש חוצה ישראל [שני גופי התשתיות

בין הסכם שלהבדל פרט ,אין לו כל הסברשפער – ])דונם/$ 15,000(

.רצוני להסכם כפוי

היא להעמיד את בעל 197מטרת הפיצוי לפי סעיף , נוסף על כך •

. ת הפוגעתהזכויות במקרקעין באותו מצב בו היה לפני אישור התכני

במקרה של , ם"יד רמב לחברי מושב והפיצויים שיפסקמי לפיכך סכו

יםאמור, התכנית הנוכחית המייעדת את השטח לדרך ולהפקעה

לאפשר להם לרכוש מקרקעין דומים בסמוך למיקומם של

.המקרקעין שהופקעו

גם אם ; ן ליישום במקרה שלפנינותל לא ני"עקרון הנ מסתבר כי

דונם 683 -זכויות דומות בם יבקשו לרכוש "רמב חברי המושב יד

כפי (דבר זה אינו אפשרי , שטחי המשבצת שלהםעבור נוספים

פ חוק כביש ארצי לישראל "על אף שע, ישיבותהשהתברר במהלך

).קיימת אפשרות להמרת סכומי הפיצויים בקרקע חליפית

ל מצאתי קושי מהבחינה המקצועית לתת ערך "לאור המגבלה הנ

כל סכום שיפסק , באופן תיאורטישכן . רקעין שאין להם תחליףלמק

ובשל כך לכאורה , בעבור שוויים לא יאפשר רכישה של זכות דומה

.תמיד יינתן בעבורם פיצוי בחסר

החשמל ' דווקא העסקה שבין חברי מושב בית מאיר לבין חב

צדדים בעת הייתה ידועה לזו מגבלה שכן . מתמודדת עם עניין זה

ל שיקף גם את "כלומר הסכום הנ –יבשו את המחיר המוסכם שג

קרקע דומה באותו ב בית מאיר לא יוכלו לרכוש שהעובדה שחברי מו

חברי מושב מצד ויתור כלל ולפיכך הסכום שהוסכם עליו –שטח

.ל האפשרות לרכוש קרקע דומהעבית מאיר


ויתור רצוני של –ל "נגם בשל הביטוי המעשי לעקרון ה, לפיכך

–מצאתי כי עסקת בית מאיר ,האפשרות לרכישת מקרקעין דומים

השוק של שווי אומדן החשמל מהווה אמת מידה רלוונטית ל' חב

.ם בערר זה"מקרקעי יד רמב

מסקנה

כביש חוצה ' מ בין חב"הליך דומה של ניהול מוהיה מתקיים לדעתי אילו

לצורך רכישת הקרקע עבור הכביש ,ם"ישראל לבין חברי מושב יד רמב

, החשמל' י חב"בוצע לצורך רכישת הקרקע עשבדומה להליך , והמחלף

שהוא להניח כי הייתה מתבצעת עסקה בין הצדדים במחיר בעיניסביר

מחיר המשתקף מהסכמי לולא החשמל ' למחיר שהושג עם חבקרוב יותר

או מהחלטות ועדת הפיצויים שליד כביש חוצה ישראל ' של חבהפשרה

.המינהל

מפעל נשרמול מ"מו 12.2

בין מפעל נשר לבין אנשי מ "ומומגעים מספר נוהלו ,בפניפ מסמכים שהוצגו "ע

:כדלקמןבאדמות המושב המושב לביצוע עסקאות

לרכישת הזכויות מ "נוהל מובתחום שטח ההרשאה לתכנון 1998בשנת .א

באם יבוצע ,דונם/ $ 50,000דונם עבור השטח במצבו ולפי / $ 25,000לפי

49+ שנים 49 -נשר לקבל חוזה חכירה מהוון ל' אפשר לחבישוי ייעוד שינ

המוסכם ערך ה, בכל מקרה גם אם לא יצלח מהלך שינוי הייעוד .שנים

.דונם/$ 25,000הקרקע נקבע על עבור

המחיר .דונם/ $ 39,000דונם לפי 67רכישת מ ל"נוהל מו 1999בשנת .ב

10יחסת לרכישה קודמת של ל שיקף ויתור על תביעה או טענה המתי"הנ

.₪ 800,000 –וכן ויתור על נזקים חקלאיים בהיקף של 1992דונם בשנת

סיכום

נשר התייחסו לשטח מצומצם של עשרות דונמים ' של חבל "הנהצעות ה

רמת מחירים זו לא יכולה לשקף את . המצויים בצמוד לשטחי המפעל

.עודונם שהופק 683 –עבור חטיבת הקרקע כולה השווי


נתונים נוספים 12.3

נתונים רבים היכולים לתת אינדיקציה עקיפה בלבד הוצגו בפני 12.3.1

זה ביחס לקטן הן משום שהיקפם ,של קרקעות חקלאיות ןלשוויי

בזכויות שונות מזכות עוסקיםשהם בשל כך ן ה, העומד לדיון בערר זה

,)רר זהכפי שעוסק ע(של בר רשות במסגרת הסכם משבצת תלת שנתי

ל אינם "או בשל העובדה שהנתונים הנ, הן בשל מיקומם השונה

הם ברוב המקרים (לקונה מרצון מוכר מרצון שבין מייצגים עסקאות

).לביצוע עסקה מ והצעות"אלא מו ,אינם מייצגים עסקאות כלל

חלק מהנתונים עסק בהצעות או בעסקאות שבהן היה כלול כבר 12.3.2

כגון סיפוח לתחום (ש בטרם ביצוע העסקה פוטנציאל כללי שהתגב

או ראשית פוטנציאל ספציפי שגובש מול ועדות , )מוניצפלי של רשות

.התכנון עבר למועד החתימה על ההסכם או על זיכרון הדברים

לפי 4772בגוש 1כ החברה הציגו נתון בדבר עסקת מכר בחלקה "ב 12.3.3

אשר , ר"מ 14,000ל קרקע חקלאית פרטית בשטח ש –דונם /$ 10,000

). שלא מומשה עד היום(לגביה הייתה כוונה להפכה לתחנת דלק

נשר רכשה ' חב, מר דני מולכו, נשר' י נציג חב"עלי ממידע שנמסר 12.3.4

במהלך השנים קרקעות חקלאיות הן ממושבים והן מחוכרים פרטיים

לצורכי כריה ואף לצרכים הנלווים לכך בטווח מחירים שנע בין

.עסקאות בהיקף של עשרות דונמים –דונם /$ 5,000 –דונם /$ 13,000

נשר במרבית המקרים תכנית ' לאחר רכישת הקרקעות יזמה חב

.לאחר הוצאת רישיון השתמשה בשטחים אלה לכריה ,מפורטת לכריה

סיכום

ל אינם יכולים להוות אמות מידה לאור השונות "ל הנתונים הנלככ

הנתונים הנזכרים . עין מושא העררהגדולה שלהם ביחס למקרק

גם ,יכולים לתת אינדיקציה ראשונית בלבד 12.3.4 - ו 12.3.3בסעיפים

.בגודל העסקאות ביחס למקרקעין מושא העררלאור הפערים


חישוב פיצויי ירידת הערך .13

לה ושומתי אינה כב, ) שמינתה אותיפ החלטת ועדת הערר "עו(בהתאם לפסיקה 13.1

.שומות הצדדיםים ואף לא לערכים הכספיים הנקובים בלעמדות הצדד

בין שבהכרח ליפול בטווח הכספי תוצאת השומה המכרעת אינה אמורה ,לפיכך

של הייתה תוצאת בוררות המוגבלת לגדר המחלוקת הכספית מ, ל"העמדות הנ

.שבין הצדדים

ך שנדרשו לצור, בשומתי זו הכרעתי במחלוקות השמאיות שעמדו בבסיס העניין

שומתי אמורה ,כפי שאני מבין את תפקידי ,יחד עם זאת. אומדן הפיצויים

.אל ועדת הערר לאישורלהיות מוגשת וככזו להיות עצמאית

רלוונטי ואינ) או חלופות הפוטנציאל(פ חלופת הפוטנציאל "חישוב השווי ע 13.2

.לעיל 11.9א הערר כמפורט בסעיף ושמלמקרקעין

ב שבתחום קווי ששל הכביש על מקרקעי המוית השליללפיכך גם ההשפעה

.אינה רלוונטית ,י העוררים"כפי שנטען ע ,II -הבניין של התכנית ה

נתוני השווי 13.3

ם בתכנית "דונם של קרקע חקלאית במושב יד רמב 1נתוני השווי עבור 13.3.1

תורגמו לשקלים הם -הינם זהים בערכים דולריים II -וה I -הדרך ה

.למועד הקובע של כל תכניתחדשים

יד במושב אמת המידה להערכת שווייה של קרקע בייעוד חקלאי 13.3.2

' חב –מתבססת על עסקת בית מאיר , בתכנית הדרך תם הנכלל"רמב

+ דונם כמחיר נטו /$ 15,000(דונם /$ 19,000 - ומסתכמת ב, החשמל

.)דונם עבור תשלומי מסים/$ 4,000

קעין מושא הערר שבתחום הדרך הערך המתואם עבור המקר

35%בהפחתה של - דונם/$ 12,350 -ב מסתכם) המקרקעין שהופקעו(

עקב המיקום הנחות יותר , בהשוואה לקרקע שבמושב בית מאיר

ריבוי תשתיות והמגבלות שהן מ ,המושפע מיקומו של תוואי נחל גזר

נה לות ולאור השפעתו של התכנון הקודם שנתן ביטוי ראשוני לכווימט

.431גם את המחלף עם כביש בו מקם לולסלול באזור זה כביש


שטחים הממוקמים בין , הערך הבסיסי עבור השטחים הכלואים 13.3.3

ידי -עלהוערך , )מופרדים מרצף המשבצת(הכביש לגבול המשבצת

' עם חבשל מושב בית מאיר בהתאם לסווג שטחים דומים בעסקה

שוויים נקבע בשיעור של ."לוויםכשטחים נ"שם הם הוגדרו -החשמל

יצוין כי בעסקת . משווי השטחים החקלאיים שבתחום תחנת הכח 2/3

ל למרות שלא "שטחים הנההחשמל נרכשו ' מושב בית מאיר עם חב

משום שמדובר היה ברצועות קרקע ,היו נדרשים לצורך הקמת האתר

.ת בשטח קטן יחסית בהשוואה להיקף העסקה העיקריתוכלוא

באדמות מושב יד ,של השטחים הכלואים במצב הקודם ערכם לפיכך

הקרקע הנכללת משווי 2/3 - כשל דומה בשיעור ידי -עלנקבע ,ם"רמב

.דונם/$ 8,250ובסכום של – בתחום הדרך שהופקעה

" 0"השווי החדש של המקרקעין שסווגו בייעוד דרך להפקעה הוא * 13.3.4

).לעיל 11.2כמפורט בסעיף (

) שטחים כלואים(י החדש של המקרקעין הגובלים עם התכנית השוו *

–בסכום של קרי , מהשווי הקודם 40%הוערך על ידי בשיעור של

ם לא "יצוין כי השטחים הכלואים של מושב יד רמב. דונם/$ 3,300

אפשרויות ,יחד עם זאת. סווגו להפקעה ואף לא הופקעו בפועל

מרצף םשל הפרדתב ,)תנחו(פחות אטרקטיבי הפך להיות ניצולן

.המושבמשבצת הקרקע של

תחשיב 13.4

I -ירידת הערך בגין תכנית הדרך ה 13.4.1

דונם 314.547 - סך השטח ששינה ייעודו לדרך •

דונם/$ 12,350 - דונם בייעוד חקלאי 1שווי •

0 - דונם בייעוד דרך להפקעה 1שווי •

דונם/$ 12,350 - דונם 1 - ירידת ערך ל •

$ 3,884,655 - ת ערך לשטח כולויריד • )דונם X 314.547דונם /$ 12,350(


₪ 11,681,158 - ח "כ ירידת הערך בש"סה • למועד הקובע

]$/₪ 3.0070: ח"שע[ 16/2/95

II -ירידת הערך בגין תכנית הדרך ה 2.13.4

השטחים שהופקעו

דונם 368.661 - סך השטח ששינה ייעודו לדרך • )דונם 683.208 –דונם 314.547(

דונם/$ 12,350 - דונם בייעוד חקלאי 1שווי •

0 - דונם בייעוד דרך להפקעה 1שווי •

םדונ/$ 12,350 - דונם 1 - ירידת ערך ל •

$ 4,552,963 - ירידת ערך לשטח כולו • )דונם X 368.661דונם /$ 12,350(

)הכלואים(הגובלים השטחים

דונם 48.333 - סך השטחים הכלואים •

דונם/$ 8,250 - )קודם(דונם בייעוד חקלאי 1ווי ש •

דונם/$ 3,300 - )חדש(דונם בייעוד חקלאי 1שווי •

דונם/$ 4,950 - דונם 1 - ירידת ערך ל •

$ 239,248 - ירידת ערך לשטח כולו • )דונם X 48.333דונם /$ 4,950(

כ"סה

$ 4,792,211 - ירידת ערך לשטח שהופקע • ולשטח הגובל

)239,248 $ +4,552,963 $(

₪ 19,959,558 - ח"כ ירידת הערך בש"סה • 25/5/00למועד הקובע

]$/₪ 4.1650: ח"שע[


סיכום חוות הדעת .14

I -ל הריני מעריך את סך ירידת הערך בגין תכניות הדרך ה"לאור התיאור והנתונים הנ

:כדלקמן II - וה

–) 12/א/31א "תמ( I -בגין תכנית הדרך ה • .16/2/1995ום לי₪ 11,681,158

–) 2/12/א/31א "תמ( II -בגין תכנית הדרך ה • .25/5/2000ליום ₪ 19,959,558

.ל נושאים ריבית והצמדה כדין עד למועד התשלום"הסכומים הנ

הערות .15

' הסכומים הנקובים בחוות דעתי אינם מביאים בחשבון מקדמות ששילמה חב 15.1

.מוקדםם בהסכם "כביש חוצה ישראל למושב יד רמב

מ יראו "הכוונה היא שככל ושלטונות המע. מ"ל אינם כוללים מע"הסכומים הנ 15.2

הרי שיש להוסיף , פ חוק מס ערך מוסף"ל עסקה החייבת במס ע"ם הנתשלוב

השווי הנקוב בשומתי מתייחס לסכום (מ ביום התשלום "לכך את מרכיב המע

ונית בין הצדדים כאילו הייתה מתבצעת עסקה רצ –מ "המנוטרל מהשפעת מע

).זהמ יתווסף לערך "וצפוי היה שהמע

ריבית דולרית צמודה בשיעור –כ העוררים "באשר לשיטת ההצמדה לפיה טען ב 15.3

, העניין יוכרע בפני ועדת הערר –אין אני מוסמך להביע דעה בעניין זה , 11%של

.ככל שהצדדים יבחרו בכך

כ חברת כביש "שהעלתה ב, ב"לחוק התו 200באשר לטיעונים בדבר תחולת סעיף 15.4

של םדומני שאין הם רלוונטיים לאור החלטתי כי שוויי ,סיכומיהבחוצה ישראל

עניין זה יוכרע גם . II - וה I - המקרקעין ניטל מהם לאחר אישור תכנית הדרך ה

. יבחרו בכך צדדיםככל שה, בפני ועדת הערר


פ המידע "וכי חוות דעתי זו ניתנת ע, אישי בנכס המוערך הריני מצהיר בזאת כי אין לי כל עניין

.פ כללי המקצוע המקובלים"למיטב שיקולי ושיפוטי המקצועי וע, שהועמד לרשותי

.17/08/2009 –ולראיה באתי על החתום היום

,בכבוד רב

יוסף רייטן 'אינג שמאי מקרקעין

יוסף רייטן - שומה מכרעת יד רמב"ם

Documents