2

מבוא

ותו של דיור נאות לרווחתו של האדם, לתפקודו היומיומי, לאפשרותו לספק לילדיו חשיבקשה להפריז ב

שמחירי עובדה לתחושת ביטחון וקביעות וליכולתו לבחור את מקום תעסוקתו באופן התואם את כישוריו.

הדיור בישראל עלו בשנים האחרונות מעל ומעבר לסביר קיימות לפיכך השלכות חברתיות וכלכליות

קשות. השלכות אלו אינן מצטמצמות לאותם יחידים או משפחות שידם אינה משגת לרכישת דירה. גם

רתק לשם לרכוש דירה, במאמץ אדיר ותוך נטילת משכנתאות מכבידות מהבנקים, נאלצו ל אלה שהצליחו

כך הון ראשוני משמעותי. לעיתים קרובות, הון זה מקורו בכספים שחסכו הוריהם והיו אמורים לשמשם

לעת זקנה. ניצול מוקדם של משאבים אלו, לאור התארכות תוחלת החיים, עשוי להסתבר בעתיד כצעד

מכשיל לרבים וטובים.

ל מופנה לדיור, ובלא משים הדבר מביא כך, חלק ניכר מההכנסה הפנויה של רבים ממשקי הבית בישרא

להקצנת אי השוויון, להעמקת הפערים, ולפגיעה בסעיפי הוצאה אחרים חשובים ביותר כגון חינוך לילדים

או בריאות. לכן, עליית מחירי הדיור אינה רק בעיה של "אלו שאין להם". היא סוגיה בוערת הגורמת

ל כבד על יכולתם של משקי הבית לנהל אורח חיים דורית ומטילה צ-למצוקה כלכלית וחברתית תלת

סביר למשך שנים רבות קדימה.

להלן יוצג ניתוח תמציתי של הכשלים במצב הקיים ולאחריו צעדי המדיניות הנדרשים על מנת לטפל

בהם.

3

עלית המחירים ומקורותיה – המצב הקיים

:1ועד היום 0072מחירי הדיור בישראל נמצאים בעלייה כמעט רציפה מאמצע שנת

לאור עליות אלו, מחירי הדירות בשנים האחרונות בישראל הנם חריגים גם בהשוואה בינלאומית, הן

: 2ברמתם האבסולוטית והן ביחס לשכר הממוצע במשק

http://bit.ly/15x4aXvראו להלן: –. 100=1993דירות, ממוצע מדד מחירי – 040010: הלמ"ס, מאגר המחירים, סדרה1 . Delloiteמאת Property index Overview of European Residential Markets European housing 2013 :מקור 2

property-estate-estate/real-http://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/de/Documents/real-בכתובת deloitte.pdf-index

4

( מספר התחלות 2011)למעט השנים האחרונות 15-בהסיבה המרכזית לתופעה זו היא שבכל שנה

כך, נוצר .3באוכלוסייה הדמוגרפילשירותי דיור כפי שנגזר מהגידול ביקוש מהגידול בהבניה היה נמוך

המצטבר המחסור 2013בסוף עריכה כי ההמועצה הלאומית לכלכלה מחסור הולך ומצטבר בדירות:

5דירות. 115,000-המחסור המצטבר עומד על כמשרד הבינוי העריך כי 4.דירות 80,000-כ עמד על

http://pmo.gov.il/Documents/dnadlan.pdf - 9, עמ' 2014לטיוב נתוני הדיור, ינואר מתוך נתוני הצוות 3 . 9שם, עמ' 4

http://www.moch.gov.il/meyda_statisti/habikush_beshuk_hadiyur/Pages/mishkey_habait_beisrael.aspx 5

5

עם ילדים משפחותדירה לשוק השכירות, בפרט -ירי הדיור העולים דוחקים משפחות חסרותכצפוי, מח

:6קטנים

, שיעור השינוי במחירי השכירות היה נמוך משמעותית משיעור העלייה במחירי 2008-2013בין השנים

: 7השכירות מאשר מחירי 3רכישת דירה ומחירי הדירות עלו ריאלית יותר מפי

- 10, עמ' 2014מתוך מחקר בנק ישראל, מדיניות הממשלה ביחס להורים צעירים, ברנדר וסטרבינצ'קי 6

http://www.boi.org.il/he/Research/DocLib/dp1402.pdf : 166עמ' 7, פרק 2013דו"ח בנק ישראל לשנת 7

http://www.boi.org.il/he/NewsAndPublications/RegularPublications/DocLib3/BankIsraelAnnualReport/%D7%93%D7%-7-%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C%202013/chap95%D7%97%20%D7%91%D7%A0%D7%A7%20%D7

2013.pdf

6

להמשך עליות המחירים, וכמו כן שישנם גם ציפיותהדבר מלמד שבשוק הדיור בישראל השתרשו

. מלבד סביבת הריבית הנמוכה אשר הנה נחלתה של הכלכלה דירות להשקעה לרכישת ביקושים

הגלובלית כולה בשנים האחרונות, הביקוש של דירות להשקעה ניזון גם מרוכשים מחו"ל, וגם מתפיסה

נכסי נדל"ן ככלי נוח להעברה בין דורית של עושר ושל בטחון כלכלי. ביקושים אלו מתווספים נפוצה של

על הביקוש לשירותי דיור עצמם אל מול היצע שלא מדביק את גידול הטבעי, ולוחצים את מחירי הדיור

כלפי מעלה, מבלי להעלות את מחירי השכירות בשיעור דומה.

, שהרי כאמור משך היצע בעייתהנה בעיקרה י הבעיה בשוק הדיור כהנתונים שהובאו מלמדים אם כן

אולם, הנקודה איננה רק כמה . לספק את הצרכים הדמוגרפייםשנים רבות לא נבנו מספיק דירות כדי

גידול ההיצע בשנה מסוימת . לאורך זמןפוטנציאל הבנייה הזמין מה, אלא דירות נבנות בפועל כל שנה

, ועל כן על מנת שהמחירים ירדו צריך שיהיה פיותיצלא ישנה דבר כשלעצמו, כיוון שהשוק פועל על פי

. רק אז יש סיכוי שהצפיות של קרקעות זמינות, שניתן להוציא לגביהן היתרי בנייה גדולמלאי תכנוני

לות שנה אחר שנה, בלא שהתהליך ייתקע ישתנו, שהרי מלאי כזה יאפשר בנייה בכמויות מספיק גדו

בשל "זכות הווטו" שיש בידם של גורמים רבים במערכת.

. בשוקהקיים הדיור פתרונותהיצע של הדל במגוון טמון , אף הוא מצד ההיצע,הכשל המרכזי השני

יור בר ד ובפרט בארצות מפותחות רבות קיימים מודלים מגוונים של דיור להשכרה לטווחי זמן משתנים,

. לעומת זאת, שכבות החלשות יותרהשגה המסובסד על ידי המדינה או הרשות המקומית ומיועד

באמצעות הון עצמי של כחצי מערך הדירה ומשכנתא בישראל קיימות שתי חלופות בלבד בשוק: רכישה

זכויות , כאשר שוק השכירות איננו מוסדר ולרוב אין לשוכר או שכירות קצרת טווח מכבידה על היתר,

8.מוגדרות אל מול המשכיר

לאורך שלבי החיים ובפרט עם בישראל, כמו ברוב העולם המפותח, משתנה הביקוש לשירותי דיור

שינויים והתפתחויות בקריירה או עם יצירתה והתרחבותה של המשפחה. צרכים משתנים אלו מצד

שכירות קצרת טווח. העדרם של או ,בעלות –הביקוש נתקלים בישראל בקשיחות דיכוטומית מצד ההיצע

פתרונות דיור מגוונים יותר מקשה על האזרחים למצוא חלופת דיור התואמת את צרכי התעסוקה,

המשפחה ואת הכנסתם בכל נקודת זמן לאורך החיים.

הקליניקה לדיור בר השגה באונ' –לסקירות של הכלים המגוונים הקיימים במדינות העולם, ראו בנייר העמדה של 'הגר' 8

/:media.wix.com/ugd/976b1a_31377616b5374344b89b1f9df4409333.pdfhttp/ת"א:

http://bit.ly/1ulP2lw השגה בישראל ובמדינות העולם:-מודלים שונים של דיור בר – 2010וכן בנייר הממ"מ משנת

7

שרשרת הכשלים בשוק הדיור

משלבי – השוקהמצויים בכל רבדי שרשרת חסמים ב ומשולב זמני בו בטיפולהגדלת היצע הדיור כרוכה

מספר גופים שאינם לבניה למגורים דורש סנכרון בין קרקעה תכנוןבפועל. ראשית, התכנון ועד הבנייה

, אינם כפופים לאותו קובע מדיניות ולעיתים אף פועלים מתוך מטרות סותרות:מתואמים זה עם זה

ום הבנייה בפועל , אחראית לייזהכפופה למשרד הבינוי והשיכון ,)רמ"י( רשות מקרקעי ישראל .1

. בקרקעות השייכות למדינת ישראל ולקק"ל

.והמועצה הארצית במשרד הפנים מנהל התכנוןהאחריות לתכנון נמצאת אצל .2

ברמת בקביעת התב"עאך עוסקות בעיקר התכנון פועלות תחת מנהל הוועדות המחוזיות .3

. הרשות המקומית

לרשויות המקומיות. , הכפופותבוועדות המקומיותהרישוי וההסדרה מצויים .4

אחראים לתשתיות הכרחיות לבנייה. התחבורה והתשתיותמשרדי .5

אחראי לתקינה בבנייה. מכון התקנים .6

באופן פעולתו, בין היתר בשל העובדה שגוף זה פועל לרוב רמ"ירבות נאמר על הקשיים שמעלה

ווח, שהייתה צריכה לספק למקסום תקבולים ממכרזי קרקע, ולא על פי מדיניות דיור מפורשת וארוכת ט

של 93%-פתרונות דיור לכל קבוצות האוכלוסייה. הדבר מדאיג במיוחד לאור העובדה שרמ"י מנהלת כ

הקרקע במדינת ישראל, ועל כן היא הייתה צריכה להיות הזרוע החשובה ביותר ליישום מדיניות דיור

וצר או כגוף המשרת מטרות משלו. קוהרנטית, אך בפועל נראה כי הרשות פועלת או ככלי גבייה של הא

נמצא תחת משרד הפנים, לא ברור מיהו הקובע את מנהל התכנוןכל עוד שרמ"י כפופה לשר השיכון,

שר הפנים? האם הממשלה כולה? האם יש תיאום בין רמ"י לבין מנהל –המדיניות שגוף זה אמור לשרת

ה הפקידותית? מעבר לכך, מה מידת התכנון? האם הדבר תלוי בשר השיכון ושר הפנים, או ברמ

ההשפעה של מנהל התכנון על הוועדות המחוזיות, האם ניתן לקדם דרכן מדיניות כלל ארצית עקבית?

יש כאן ריק שלטוני, כשל משילותי מתמשך. –אלו שאלות רטוריות, שהרי המציאות מדברת בעד עצמה

בכוח אדם מקצועי בהן, עד כי אישור תכנית ישנו מחסור אקוטי וועדות התכנון המחוזיות והמקומיותב

בעולם 140ישראל מדורגת במקום שנים. ברמה המקומית, 5-15בינוי עיר בוועדה מחוזית יכולה לקחת

כמו כן, גם 2014.9לשנת בנטל הבירוקרטי של תכנון והוצאת היתר בנייה, לפי דירוג הבנק העולמי

ות רבות בנושאי תשתיות ושירותים נלווים בטרם ניתן קרקעות שהושלם לגביהן התכנון כפופות לדריש

יהיה להוציא עבורן היתרי בנייה.

: doing business report 2014מתוך 9-Full-Reports/English/DB14-http://www.doingbusiness.org/~/media/GIAWB/Doing%20Business/Documents/Annual

Report.pdf

8

תמריץ כלכלישל ונתקלים בחסם משמעותי בדמות העדראנו )מתן היתר בניה( הפרטני הרישויבשלב

בנייה למגורים. הדבר נובע ממבנה ההכנסות וההוצאות של הרשות: לקדם מצד הרשויות המקומיות

בעוד עסקים משלמים ארנונה גבוהה ומטילים על הרשות המקומית עלות נמוכה יחסית, משקי הבית הם

משקי מהארנונה לעסקים ואילו עלויות בהרבההיפוכה המוחלט של תמונה זו. הארנונה למגורים נמוכה

.גדולות הרבה יותרם ציבוריים, שירותי קהילה, פינוי אשפה וסדר ציבורי( )פיתוח, גניהבית לרשות

201410 לשנת ארנונה תעריפי

תעריף מקסימום תעריף מינימום סיווג

113.58 32.78 מגורים

363.87 64.35 משרדים

רשות המקומית מתוספת של משק תקציב הנטו להשנתי "הפסדמחקר שנערך לאחרונה אומד את "ה

מספר רב של אליהן הרשויות המקומיות מעוניינות למשוך מכאן ש. ₪11 13,000-4,000 -ב לשטחןבית

אין זה פלא יחידות דיור. את היצע באופן משמעותי להגדילאך אינן מעוניינות ולבנות עבורם, עסקים

.לא השתנוומחירי הנדל"ן לעסקים כמעט אך במקביל מאודעלו למגורים מחירי הדיור ש

מהשענות על שיטות בנייה מיושנות, שלא מנצלות את נובעים , החסמים העיקרייםבפועל הבנייה בשלב

50%-הטכנולוגיות המתקדמות המקובלות בעולם המפותח: התפוקה לעובד בניין בישראל נמוכה בכ

תקני הבנייה למגורים שונים משמעותית מתקני הבנייה למגדלי גם 12מהממוצע במדינות המערב.

, הרי שבבנייני מגורים עדיין פחות משנהמשרדים יכול לקום בבנייה מתועשת תוך בנייןכך, אם משרדים.

ם עובדות בעבודות ימעסיקים טפסנים ועובדי עבודות רטובות בהיקפים משמעותיים. המחסור בידי

רטובות גם הוא מקשה על קיצור משך הזמן מקבלת היתר הבנייה ועד לאכלוס המבנה.

, להוצאת היתרי בנייהזמינות קרקעות העדר מלאי מספיק שלהללו היא הכשליםל מכלו של התוצאה

חודשים. 20-27שנים ובנייה איטית שלוקחת 1-3שנים, הוצאת היתרים שלוקחת 5-15תכנון שאורך

ההשקעהנאותות משליך אף הוא על מחירי הדיור. תשתיות התחבורהבנוסף לכך, הפיגור בפיתוח

נאמדתהנה נמוכה בהרבה מאשר המקובל בעולם: היא בישראל במרכזים העירוניים ציבורית בתחבורה

: 2014י הארנונה המקסימליים והמינימליים, משרד הפנים טבלת תעריפ 10

2014.pdf-arnona-taarifey-http://www.moin.gov.il/Subjects/MunicipalRate/Documents/table 3", נייר מדיניות, מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן, עמ' ?בשטחן האוכלוסייה שלילי להגדלת תמריץ יש מקומיות תלרשויו "האם 11 - http://bit.ly/1ulPZtZ :2014נתוני משרד הבינוי לשנת 12

http://www.moch.gov.il/beniyya_hadasha/tiyus_habniyya/Pages/tiyus_habniyya.aspx#GovXParagraphTitle5

9

רמת .13יורו( 10,000במדינות המערב ) ₪ 45,000 לעומת, יורו( 1,500) לתושב בממוצע ₪ 6,500-בכ

לתושבלתחבורה ציבורית עליות 100-130 :נמוכה בישראלבמרכזי הערים ציבורית בתחבורה השימוש

בהיעדר תשתיות 14.המפותחות במדינותבמטרופולינים 300-200לינים בישראל, לעומת במטרופו לשנה

,מחירי הקרקעועל על הביקושים בעוצמה יתרה המונים למוקדי תעסוקה, מרכיב המיקום משפיע -הסעת

בפרט במרכז הארץ. בנוסף ללחצים בשל היצע לא מספיק,

היצע מגוון של פתרונות דיורקיומו של : ולבנות בהןהכשלים לא מסתכמים רק בקושי לתכנן קרקעות

. חשוב להדגיש שגם אם מחירי באחריותהממדיניות הדיור של הממשלה ולהיות חלק מרכזי היה צריך

הדיור ירדו משמעותית ויתייצבו ברמה סבירה, עדיין יוותר רובד משמעותי של משפחות באוכלוסייה שלא

זאת בגלל העדר הון עצמי התחלתי וחוסר יכולת לשלם החזרי יוכלו להרשות לעצמן לרכוש דירה.

פתרון ןשכירות קצרת טווח אינה מספקת להמשכנתא בסכומים הנדרשים לאורך זמן, וכמו כן כיוון ש

המדובר .(תלות בבעל הבית, וכו'בית ספר קבוע לילדים, קרבה למוקדי תעסוקה, ) ןהתואם את צרכיה

הזקוקים ולא רק באלו בשני העשירונים התחתונים; כמו כן בין במשפחות מהעשירון השישי ומטה,

רבת האוניברסיטה, משפחות צעירות יתן למצוא סטודנטים המתגוררים בקלגמישות ולפתרונות ייעודיים נ

שמבקשות "לתת צ'אנס" לאזור מגורים שאינו מוכר להם, מועסקים במקום חדש שאינם בטוחים ביציבות

משרתם וכד'.

עולם המערבי המפותח הנה שהמדינה אכן דואגת להימצאותו של מגוון פתרונות דיור הנורמה ב

המיועדים לרבדים שונים של האוכלוסייה, כך שבסופו של דבר כל משפחה תוכל ליהנות מדיור "בר

השגה" בהתאם לצרכיה ומצבה הכלכלי. זה נכון בפרט בארה"ב ובאנגליה, שני המשקים הגדולים

בכלכלת שוק כנורמה כמעט בכל הקשר, בהם המדינה בכל הרמות מתערבת על הדוגלים ביתר שאת

. מפליא הדבר שדווקא בישראל המדינה נסוגה מאחריותה על ”affordable housing“מנת לספק

מדיניות דיור כוללת, מעבר למעט הנעשה בתחום הדיור הציבורי והתמיכה הכספית בקבוצות אוכלוסייה

בעבר –ורה בהקשרים רבים, נראה כי גם כאן המטוטלת נעה לקצה השני נזקקות במיוחד. כפי שק

המדינה בנתה בעצמה, שוק השכירות נחנק תחת כללי "דמי מפתח", הדיור הציבורי לא נוהל כראוי,

והמבצע ההרואי של אריאל שרון להספקת דיור למאות אלפי עולים מברה"מ לשעבר היה בגדר שבירת

. 34, עמ' 2012טרטגית של משרד התחבורה, תכנית אס –פיתוח התחבורה הציבורית 13

transport_development_strhttp://transportation.org.il/sites/default/files/pirsum/israeli_government_public_ategy_0.pdf

: 25, עמ' 2012של משרד התחבורה לשנת תכנית אסטרטגית -פיתוח התחבורה הציבורית 14

http://transportation.org.il/sites/default/files/pirsum/israeli_government_public_transport_development_strategy_0.pdf

10

ן שום כוונה לחזור אחורה, אלא להתקדם לעבר העולם המפותח, על שלל כלי כלים חד פעמית. אין כמוב

המדיניות המתקדמים שנהוגים שם.

עמוק: כשל משילותיבסיכומו של דבר ברור כי בתחום הדיור ישנו

אשר לו ממשלה שר באין אין מדיניות דיור כוללת וארוכת טווח, 2015במדינת ישראל של

שכזאת; כל גוף כלים כדי לגבש, לקדם וליישם מדיניות הע וידהסמכויות, האחריות, ה

ממשלתי פועל ע"פ האג'נדה שלו, לרוב ע"פ אינטרסים סותרים. המסקנה המתבקשת:

.ריבוןבמדינת ישראל אין בתחום הדיור

11

המוצעת מדיניות הדיור

ברמה הארצית יישום צעדי המדיניות שיפורטו להלן תלוי ביכולת הביצוע של המערכת הממשלתית הן

והן ברמה המחוזית והמקומית, תוך תיאום בין כלל הגופים העוסקים במלאכת התכנון והביצוע. לפיכך,

כתנאי הכרחי לגיבוש וביצוע מדיניות דיור קוהרנטית, מוצע:

כסמכות העליונה בתחום הדיור, אליו יוכפפו מנהל מקרקעי ישראל ומנהל שר בכיר ימונה .1

התכנון. השר ייהנה מכלל הסמכויות הרלוונטיות הקיימות כיום לשר הבינוי והשיכון ולשר הפנים

בהיבטים הנדרשים.

בכל אזור יעד, ובו נציגי כלעם מנהל אחד חמ"ל דיוריוקם ובפיקוחו השר הבכיר הנ"ל תחת .2

הסכמי מנגנון למסד את וזאת במטרה מים: תשתיות, תחבורה, אוצר, רשויות מקומיות וכו'הגור

את תכנון הקרקעות ולהסיר חסמים לזירוז התהליך. לקדם הגג

ההיצע תגבור צד

מלאי קרקעות מתוכננות למגורים בתכנון מפורט וסופי שניתן להוציא לגביהן היתר בנייה ייוצר .3

ועל ,שנים 5-ליח"ד 300,000 על יעמוד כאמור הקרקעות המתוכננות מלאי .בטווח זמן קצר

.יותר ארוך טווחל"ד יח 500,000

ככלי התקבולים אלא למקסוםככלל לא ישמשו של רמ"י מכרזי הקרקעעל פיה תקבע מדיניות .4

מערך הקרקע הנחות ניתן יהיה לתתבפרט, ייקבעו אזורים בהם . ליישום מדיניות דיור כוללת

ואף מעבר לכך, וזאת כחלק מהאמצעים לייצר פתרונות דיור מותאמים לצרכי 50%-כשל

הרבדים השונים באוכלוסייה.

, כך שיופעלו בצורה סדירה כאמור לעיל "חמ"ל דיור"במסגרת מנגנון הסכמי הגג ימוסד .5

סכמי בינוני על פי יעדי מדיניות מוגדרים. ה-ויאפשרו קביעת היקפי הבנייה בפועל בטווח הקצר

הגג יחברו בין מקורות ישירים מתקציב המדינה ומכלול המשרדים והרשויות בהן תלויים היתרי

. הבנייה )תחבורה, ביוב, מים, איכות סביבה, חינוך וכד'(

.יתוגברו תקני צוותי התכנון בוועדות המחוזיותבמסגרת מיסוד הסכמי הגג .6

12

וייקבעו סטנדרטים ברורים ומערך תמריצים יתוגברו תקני התכנון בוועדות המקומיותבמקביל, .7

לקיצור זמן מתן ההיתר.

,בישראל , הבדווית והדרוזיתהעיר והעיירה הערבית לתכנון ועוצמתימיוחד חמ"ל דיוריוקם .8

חמ"ל זה יהיה מופקד על כל קשת .ות אלו בתחום הדיוראוכלוסי לשלאור הקשיים הייחודיים

אישור תכנית מתאר, זמינות קרקע, בנייה רוויה, שירותים –הסוגיות שעולות בהקשר זה

עירוניים, זמינות של משכנתאות, וכדומה.

להשקעה קרקעות ודירות לרכישות הביקוש הפחתתו עידוד בנייה מהירה

כיום במטרה לעודד אימוץ סיימו בנייה בקצב מהיר מהנהוג נתנו תמריצים כספיים ליזמים שיי .9

. מותטכנולוגיות בנייה מתקד

יבחן גיבוש מנגנון למיסוי קרקעות שניתן להוציא לגביהן היתר בנייה אך בעליהן מעדיפים שלא .10

לעשות כן )יש להניח מתוך ציפייה שערך הקרקע יעלה בעתיד(.

13

בר השגהדיור

פתרונות לדיור בר השגה יבוססו על יכולתה של המדינה ליזום בנייה בהיקפים נרחבים על קרקע

( עם היזמים. המדינה תקצה ליזמים קרקע בעלות Swapבמסגרת עסקאות "החלפה" )בבעלותה

ותמורתה יבנו היזמים מתחמים בהם רוב הדירות ימכרו במחיר שוק אך 15מופחתת )עד למחיר אפס(,

דירות אלו ישמשו לאספקת מגוון רחב של פתרונות דיור בר 16כשליש מהן יוקדשו לדיור בר השגה.

, בשכירות ארוכת טווח או במודל של בעלות 1-6נסות משקי הבית בעשירונים השגה שיותאמו להכ

חלקית. עסקת ההחלפה תכלול התחייבות של היזם )או של חברת ניהול ייעודית( לנהל, לתחזק ולשפץ

את הדירות לכל אורך תקופת השכירות, על פי מנגנון המפורט להלן.

ית, הוצאת רכיב הקרקע מחשבון הרווח והפסד של הרציונל לביצוע עסקאות החלפה הוא כפול: ראש

היזמים תאפשר להקטין משמעותית את עלויות הפרויקט, לרבות הוצאות המימון שהם נדרשים להעמיד

לשם כך. שנית, המדינה תוכל להקצות מתחמים רבים לדיור בר השגה ללא עלות תקציבית מידית, תוך

מורת הבנייה והניהול של אותם מתחמים. שימוש בערך הקרקע שבבעלותה בעסקת חליפין ת

( מקובל בעולם, ובפרט בארה"ב ובאנגליה. affordable housingכאמור, מודל דומה של דיור בר השגה )

( ככלי מימוני לדיור בר השגה, שהרי שם אין tax creditsבארה"ב הממשלה משתמשת בזיכויי מס )

עיקרון זהה. למדינה בעלות על הקרקע באזורים המבוקשים, אך ה

:בעסקאות "החלפת" קרקע חלקיתהבעלות הטווח או השכירות ארוכת המודל להלן פירוט המרכיבים של

מכל במחיר מופחת עד אפסי למטרה זו. היזם יקצה כשליש קרקע לבנייה רוויה תוקצה ליזמים .1

זמן. , וכמו כן ינהל את המתחמים לאורךמתחם לדיור בשכירות ארוכת טווח או בעלות חלקית

את שאר הדירות יוכל היזם למכור במחירי שוק.

שנים. 15-20תקופת השכירות/הבעלות החלקית תהיה .2

אותן דירות )עם הערת אזהרה( על כמשכנתא וירטואליתההטבה שנתנה המדינה תירשם .3

שיוקצו לדיור בר השגה.

אפשר בקרה על חלק מרווחי המכירה יופקדו לקרן ייעודית שתשמש מקור לתחזוקת הדירות ות .4

איכות הניהול.

מחיר הקרקע יקבע כך שהעסקה בכללותה תהיה רווחית ליזם. באזורים בהם הקרקע יקרה מאוד יש להניח שהמחיר יהיה 15

כ"מחיר אפס" אך הכוונה כאמור למחיר מופחת מספיק כדי להפוך את העסקה מופחת אך לא אפס. להלן נתייחס לכך לכדאית.

דירות בסה"כ, אבל המספר יהיה תלוי אזור וצרכים של 1,000-על פי המקובל בענף כיום מדובר על מתחמים של כ16 האוכלוסייה.

14

הזכאות ודמי השכירות באותן דירות ייקבעו לפי הכנסת משק הבית, כמפורט בהמשך. משק בית .5

שנקבעה לו תקרת תשלומים לשכירות ומעוניין לרכוש חלק מהדירה, יוכל לעשות כן תוך הגדלה

)שוטפת או חד פעמית( של תשלומיו.

כספי . למכור את הדירה במחיר השוק באותה עת היזםיוכל בתום תקופת השכירות/הזכאות .6

ששילמו התקבולים ישמשו בראש ובראשונה לפירעון המשכנתא לטובת המדינה, בניכוי הכספים

.ת; כספים אלה יוחזרו לדיירים/בעליםעבור הבעלות החלקי הדיירים

ליזמים אפשרות המכירה בסוף התקופה, בשילוב עם הקרן הייעודית תיצור תמריץ משמעותי .7

לשמור על הדירות ברמת תחזוקה גבוהה.

לדוגמא, היזם יקבל קרקע חינם –אפשר יהיה לפזר את עסקת ההחלפה על פני אזורים שונים .8

במרכז אך יבנה חלק מהדיור בר השגה באזורי פריפריה, שם עלות הקרקע הנה ממילא נמוכה

מאוד.

בכל שלב של העסקה. רכיבי המיסוי המקובלים יחולו על היזם ועל הרוכשים .9

:זכאות ושכר דירה תנאי .10

תנאי זכאות לדיור בר השגה ויעד הוצאה על דיור

עשירונים

יעד הוצאה על דיור מההכנסה נטו של כאחוז

משק בית

5-6 30%

3-4 20%

1-2 10%

5% זכאי דיור ציבורי

לזכאות ייקבעו לפי התנאים בדו"ח נוספים תנאי סף בסיס מיצוי כושר השתכרותטרכטנברג ובפרט על

15

נוספים בתחום הבניה והשכירות צעדים

של הזכויות והחובות ברורה חקיקת חוק להסדרת יחסי הגומלין בין השוכרים למשכירים והגדרה .1

".הוגנת"שכירות חוק בסיס על, של כל אחד מהצדדים

.2015לרכישת דירות חדשות בתקציב אפס"מ מע חוק יבוטל .2

תוך תמיכה , באזורי ביקוש 38ויישום של תמ"א בינוי-ו המיזמים לפינוייזורזו ויורחב .3

.בהתחדשות מרכזי הערים והתאמת התשתיות הנדרשת לעיבוי הבנייה הרוויה

שיושכרו בשכר דירה נמוך מהשוק כך ,BOTבמודל למעונות סטודנטיםהרחבת הבנייה .4

הלחץ על מחירי השכירות הדבר יתרום גם להפחית שיפחית את יוקר המחיה של הסטודנטים;

באזורי האוניברסיטאות.

המתקדמות והירוקותוהתאמתם לטכנולוגיות והשיטות תקני הבנייהתיערך בחינה מסודרת של .5

הקיימות בעולם.

בתחום התחבורה הציבורית צעדי מדיניות

.תעסוקה למוקדי מהיריםנתיבי תחבורה ציבורית בינעירוניים פיתוח .1

במרכזי ערים גדולות. BRTקידום מערכות .2

ראשונה לתחבורה ציבורית, כחלק מהסכמי הבנייה המואצת רשות מטרופוליניתהקמת .3

והפיתוח העירוני.

'כבדות': זירוז חשמול הרכבת, זירוז הוספת מסילה רביעית תחבורתיות המשך פיתוח מערכות .4

דן.-דן, קידום הרכבת הקלה בגוש-בגוש

, במידע ואמינות לוחות הזמנים. יםשיפור השירות בכניסה מהירה לאוטובוס :בטווח המידי .5

16

הצטרפו אלינו בפייסבוק

www.facebook.com/tikunhevrati