목포 서산동 온금동 재개발 제안서
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1. 사업개요 서산동, 온금동 지구는 목포의 개항과 함께 형성돼 낙후되거나 노후된 불량 주거지가 대부분으로 체계적인 관리가 미흡하다. 이로 인해 누적된 도시 문제가 발생함에 따라 계획적인 정비가 요구된다.
2. 사업지 현황- 위치 : 목포시 서산동, 온금동, 금화동, 유달동 일원-면적 : 388,463 m²-가구수 : 1,521세대, 3,096명(2010년 기준, 가구당 2명)-총 주택 : 999호
-허가 주택 : 490호(49.1%)-무허가 주택 : 509호(50.9%)
-총 세대 : 1,521세대-자가세대 : 187세대(12.3%)-세입자 : 1,334세대(87.5%)
-연령대 비율- 60세 이상 독거 노인 : 751세대(48.3%)
-토지현황 : 총면적 388,463 m²-국유지 : 100,160 m²(25.8%)-시유지 : 54,709 m²(14.1%, 목포시)-공유지 : 25,158 m²(6.5%, 전남교육청)-사유지 : 208,536 m²(53.7%)
**현재 개발 계획 - 목포시 발표**구분구분 주된용도 최고층수 최고높이
구역명 획지명
서산,온금재정비 촉진
1구역
1-1 주거상업복합시설 25층이하 95m 서산,온금재정비 촉진
1구역 1-2 공동주택 및 부대 복리시설 22층이하 70m
서산, 온금재정비촉진 2구역
2-1 상업시설 8층 이하 40m
서산, 온금재정비촉진 2구역
2-2 주거, 상업 복합시설 19층 이하 75m서산, 온금재정비촉진 2구역 2-3 주거, 상업 복합시설 24층 이하 90m
서산, 온금재정비촉진 2구역
2-4 공동주택 및 부대 복리시설 18층 이하 60m
서산, 온금재정비촉진 3구역
3-1 공동주택 및 부대 복리시설 24층 이하 75m
3. 분석 -현재 목포시가 추진 중인 재개발은 대규모 부동산 개발 위주의 방향성으로 인해 해당지 인구의 절반을 차지하는 독거노인 751세대(48.3%)와 세입자 1,334세대(87.5%)의 피해가 예상됨.
- 한국관광공사로부터 가 볼 만한 여행지로 꼽힌 해당지역에 고층 건물위주의 건설 계획이 실행될 경우 경관 훼손이 불가피함.
- 목포시의 랜드마크인 유달산의 조망권을 심각하게 훼손할 것으로 판단됨.- 해당 사업에 대한 재검토와 대대적인 수정이 절실히 필요함.
4. 개발 계획에 대한 제안
1) 제안 배경
-대다수의 원주민들이 해당 지역에 재정착 할 수 있는 방안 모색-지속 가능한 경제적 수익 모델을 구축할 수 있는 방안 모색-목포시에서 추진하는 관광 허브 사업에 관한 인프라(하드웨어) 구축에 대한 모색-전라남도의 ‘녹색전남, 관광 전남’의 기치에 걸맞는 대규모 숙박단지 구축에 대한 방안 모색
-도서 관광의 링크 역할 수행에 대한 방안 모색-목포시 해양레저 단지와 관련된 인프라 시설 구축에 관한 모색-지방 자치단체의 지속적인 수익 창출 방안에 관한 모색-목포 시민 및 국민이 함께 참여하는 사업 방안에 대한 모색-지역의 문화, 예술인에 대한 지속적인 지원 방안 모색-지역사의 유서 깊은 나이테를 가진 건축물과 공간에 대한 보존과 수익모델 구축을 위한 방안 모색
-근대의 아픈 역사를 뛰어 넘는 역사 콘텐츠 발굴에 관한 모색-전체 시민이 참여하는 역사적, 문화적 공간 마련을 위한 모색-해당지의 지속적인 발전을 꾀하기 위한 시스템 마련
2) 제안의 개요
가. 숙박단지 - 현재 원주민 거주 단지-특수 목적 법인(법인 특성에 관한 내용 후면 첨부)에 의한 개발- 3층 규모의 게스트 하우스 조성(1,521세대)-게스트 하우스 3,042곳 신설(12,168명 관광객 수용)
" - 원주민을 게스트 하우스 관리자로 고용-숙박비를 지분률에 따라 관리자와 배분-음식 조리 가능자인 경우 부가적인 수익 창출 가능
a.수익 배분-해당 건물별 관리인(원주민) 지분에 따른 숙박 수익 배분-부가적인(음식 제공) 등에 관한 수익은 관리인에게 귀속
b.운영전략-특수목적 법인이 숙박 예약과 배정을 관리-평점제에 의한 서비스 품질 향상-범죄 예방 대책 마련-단순 지분제에 의한 운영
나. 미디어, 컨벤션 센터 - 현재 조선내화 건축물 부지로 활용-경동일대에 보존되고 있는 근대의 풍경을 기반으로 대규모 셋트시설로 전환-미디어 센터 내에 편집 시설 및 제작 시설을 조성해 영상 제작을 지원-시사 공간 조성으로 제작 발표 및 제작 완료 시 최초 시사행사 개최-지역음식, 콘텐츠 관련 컨벤션 센터 조성-미디어 센터를 이용하는 제작인력에 대한 숙박 공간을 1번과 연계-수익 발생 부분을 특목법인에서 배당하여 초기 투자자 및 지분자에게 캐쉬백
a.수익의 배분-컨벤션 및 콘텐츠 제작 시설 수익-콘텐츠 제작사에 잉여 수익 투자-콘텐츠 제작물에 관한 지분 확보
b.운영전략-특수 목적 법인에서 전체 부지를 매입해 운영-해당지의 사업 활성화를 위해 콘텐츠 제작자에게 시설을 제공해 현물 투자 유도
-해당지에서 창출한 수익의 일정 부분을 콘텐츠 제작에 투자-최초 작품 시사 시 회원(지분 초기 투자자)을 우선 초대해 현물로 환원-지역의 다양한 콘텐츠(음식, 판소리, 민요 등) 전시-지역문화 콘텐츠 제작 지원
다. 역사 테마파크 조성 - 경동, 유달동 일대-개발 되지 않고 남아 있는 경동 일대의 근대 건축물을 박물관으로 활용-소규모 건축물의 경우, 도서관 혹은 작은 공연장 시설로 활용.-해당지 주민이 원할 경우 역사테마 파크 관리자로 임명하여 수익 공유-입장료 발부로 테마파크 내에서 활동하는 예술인 지원 -일제의 침탈 역사에 대한 비판의 목소리로 보존에 대한 의견이 엇갈림에 따라, 이견을 조율하는 대안으로 근대 시기의 전 세계적인 역사를 수용하는 테마 설정
-우리나라와 마찬가지로 일제 침탈을 겪은 중국의 대규모 관광객 유치가 가능할 것으로 예상
- 2차 세계대전 당시의 유럽 역사를 수용해 전세계적인 역사, 지식을 아우르는 관광 수요 창출
-잉여 수익에 대한 배당
a.수익의 배분-출입 시 입장권 발권 수익-해당지 내 물품 판매 수익-특수 공연 부가 입장료 수익
b.운영전략-각 처에 개별 소규모 공연 시설 마련-초기 투자 회원에게 할인률 제공-각급 초등, 중등, 고등 수학여행, 현장 학습을 적극 유치-다국어 지원 서비스 강화로 외국인 적극 유치-지역간 예술인들을 아카이브와 다양한 프로그램으로 구성-근대시기의 모든 역사적 사실을 포용하는 가치 추구-
3) 제안에 따른 예상 효과-원주민에 대한 획기적인 재정착률-각 주체들의 이익 보장-지자체가 역점으로 하고 있는 사업에 대한 추진 동력 확보-공간적으로 목포 뿐만이 아니라 전남과 신안을 아우르는 관광객 증대와 경제 효과 발생
-도서지역 관광에 효과적인 인프라 지원-서남권역의 집중력 있는 관광인프라 허용-일제 침탈의 역사에 대한 올바른 이해-국제 관광도시로서의 역할
4) 제안의 실현
가. 특수 목적 법인 설립" a. 설립방법 - 자본금 조성방법
- 지자체, 정부, 전라남도 교육청의 토지를 전체 조성비의 지분률로 환산- 지자체, 정부 등의 투입비를 전체 조성비의 지분률로 환산하여 지급- 전제 조성비의 부족 부분에 대한 사업비를 공모하여 지분률로 환산하여 주권 지급(1구좌당 100만원(구간 100만원~900만원), 1구좌당 1,000만원, 1구좌당 10,000만원 등 차등 주권 지급으로 다양한 혜택 제공)
" b. 이익 공유- 지분률에 따른 이익 배분- 손실에 대해서는 채권발행
" c. 투명한 운영- 전체 사업 운영에 대한 부분을 책자 등으로 전체 회원에 공개- 전체 주주총회 개최
나. 안정적인 운영 시스템 마련" a. 통합 운영조직 구축 필요" b. 숙박시설 내의 범죄 예방 대책 마련" c. 효과적인 역사문화 콘텐츠 조성
5)경제 효과
가. 숙박단지-규모 : 3,000세대의 숙박지 신규 창출-수익규모 : 30% 충족시 9,855,000천원(98.5억원)
" " 50% 충족시 16,435,000천원(164.3억원)" " 70% 충족시 22,995,000천원(225.9억원)
나.미디어센터 & 컨벤션 센터- 1작품당 순수 제작비 비중 평균 : 30억원- 1작품당 제작(촬영, 편집) 기간 : 3개월-편집 기간 : 15일 ~ 30일-창원시의 경우 컨벤션 유치를 통해 100만명의 관광객 확보
- 10개 작품(작품당 7억원 시설수익), 60여개의 컨벤션(1개 전시당 1억원 시설 수익) 유치시
-시설 수익 130억원 예상
다. 역사문화테마파크- 1인당 5,000원 내외 입장권(소인 단체 3,000원)-목포항 입출항 인원 연 140만명 수준-목포시 연간 관광객 : 655만명(2010년 기준)-연간 100만명을 입장객으로 가정할 경우 연간 70억원의 수익 예상
라. 고용 창출 효과"" -원주민 3,096명 전원 고용 창출 가능" -숙박, 운영 시스템 고용 인원 20여 명" -미디어 센터 및 컨벤션 운영 10명, 관리 30명" -역사 콘텐츠 예술인 100~200명" -역사 테마파크 관리 인원 30명 " -총 3,336명 고용 창출 효과 기대됨
마. 파급 효과- 1년 총 이용객 500만명, 1인당 3만원 소비 기준- 1500억원의 경제 파급 효과.
바. 종합- 30% 숙박, 10개 작품 제작, 60컨벤션, 100만명 입장객, 1년 총 이용객 200만명 기준 898.5억원 가량의 수익 예상됨.