城市经济，城市规划和房地产市场

柏兰芝北京大学中国经济研究中心

一、导论

I. 金融业和房地产的关系—中国脉络II. 认识不动产III. 房地产市场概况

不动产市场 • 不动产是一个市场博弈 :

-- 追求利益 -- 游戏规则 -- 参加者又不同角色和战略 -- 即使为了获利，也要了解经济的外部

性

新规则促使参加者改变博弈计划

• 变动的市场• 例：办公楼小型化 -- 后工业社会 -- 企业削减办公用房费用 Kodak 削减 25-40% 办公用房费

用

不动产不仅仅是一个博弈

• 政府干预• 增加投资 -- 税收，补贴• 限制开发 -- 分区规划

• 参加者—包括政府的相互影响• 经济领域 + 非经济领域

I. 金融业和房地产的关系---- 中国脉络（ 1 ）

• 以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少

• 房地产开发资金的四条主要来源 : 

自有资金，银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金

金融业和房地产的关系---- 中国脉络（ 2 ）

• 银行贷款一直是开发资金的主要来源。 在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法 : 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的 30 ％，其余行业占 70 ％： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的 30 ％，住房抵押贷款及其他业务占 70 ％。

金融业和房地产的关系---- 中国脉络（ 3 ）

• 信用关系 ：金融业去年对 30 多个行业的信用状况进行了内部排序 :  房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。

• 房地产业虽然在 1998 年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。 相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。

信用• 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的

部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明： 在信用较好的上海，受评的 238 家开发商中，信用等级在 3B( 有贷款价值 ) 及以上企业仅占 37 ％， 2B( 有风险但可以贷款 ) 占 59 ％；福建受评的 122 家开发商， 2B 及以上企业占 68 ％。

•核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出 50 ％，信用状况普遍较低。

金融业和房地产的关系---- 中国脉络（ 4 ）

• 紧缩政策： 2002 年 12 月 5日，中国人民银行发布了“切实落实房地产信贷管理政策，促进房地产业健康发展”的消息，开始对 2001 年 6 月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查

银行界的反应：惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。

• 光大银行：对于房地产开发项目惜贷，但对于像北京城建集团，住总集团、建工集团这样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会适当放宽一些政策去争取项目。

• 中国工商银行：更多地把资金投向有实力、销售前景看好、户型合理的项目。实行“低层封顶，高层要完成项目三分二”的原则加强对客户的监控。

• 中国建设银行：实施“个贷品牌”手段，全力打造“乐得家”品牌，争夺一些实力强，在市场上有口碑，信誉度好的品牌房地产企业，在开发贷款，硬件配备。服务，保证金的扣留额度，担保的时间上都动了不少脑筋。

金融业和房地产的关系---- 中国脉络（ 5 ）

• 与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火 • 个人住房贷款的不良贷款率不足 0.4 ％，再加

上它具有担保方式完备，风险小等众多优点，各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大了个人住房贷款的投入力度，积极支持住房消费，使大量信贷资金转化为现实需求。

个人住房贷款•截至今年 10 月底，中国工商银行的个人住房贷款余额由 1997 年末的 62亿元增加到 2418亿元，增长了 38倍，预计到 2005 年末，中国工商银行住房贷款占全部贷款的比重将达到 1596左右，其中个人住房贷款占全部贷款的比重达到 12 ％以上。

金融业和房地产的关系---- 中国脉络（ 6 ）

• 我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少

• 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产业的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。

（如，办公物业的持有和管理）

间接融资和直接融资• 国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准。

• 去年我国房地产开发企业资金来源的统计显示，企业自筹资金不足 28 ％，银行融资占 21.7 ％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占 38 ％，在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。

迫切需要扩大资本市场的融资渠道

• 目前，我国 2.5万余家的房地产企业中只有 50 多家实现了在证券市场上市融资

• 但，上市是答案吗？

II. 认识不动产

不动产的资产特点（ 1）

• 物理特征

1 ）  不可移动性：各地市场是分散的 地方市场 / 全国 / 国际2 ）  独特性（异质性）：商品差异大3）不灭性 ：土地作为有形资产和合法权

益的载体

不动产资产的特点（ 2 ）• 经济特征1 ）  稀缺性2 ）  经济寿命长3 ）  改造：影响不动产的价值4 ）  situs( 位址 )/location( 位置 / 区位 ):

不动产区位以及与周围环境的关系

   不动产市场的特点：

完全竞争市场不可能存在

• 信息的获取较困难，成本较高，需要经纪人和评估师等专业人员让市场有效运转

• 外部经济 /基础设施影响大 • E.g. 污染，轨道交通

不动产的产品

• 1) 空间• 2) 不动产资本市场： 70 年代以来逐渐成熟 （中国的地产基金？）

产品特性 -- 使用价值和交换价值 --“耐久消费品” vs. “ 是权利，不是商品” 总之很贵 , 需要政府不同形式 / 程度的介入

国际上，房价和居民年收入之比一般在 4到 6倍，而我国许多地区已经超过了 8倍：北京（ 11.0）、云南（ 10.6）、上海（ 9.9）、天津（ 8.9 ）、海南（ 8.9 ）、吉林（ 8.1）、黑龙江（ 8.1）、广东（ 8.0）、陕西（ 8.7）和宁夏（ 8.6）。

不动产的供需• 需求• 1) 不动产既是消费品，又是资本品。• 2) 有效需求• 供给• 1 ）  时间 : 建筑期间造成的滞后• 如，奥运， sars• 2 ）  地点：不可移动性 3）转换：如，深圳华强北 ，北京大山子

市场中的个人和机构• 参加者包括-- 使用者、消费者，包括所有者和租户--提供者，建筑工人、建筑师、工程师、测量员、开发商、投资者

-- 中央和地方政府，各级代理机构，法院-- 其他辅助使用者或提供者的相关专业人员，对市场运作起关键作用：如，中介、咨询、物业管理

细看投资者

• 1 ）  个人• 2 ）  公司： CEO— 财务经理 / 不动产

经理• 3 ）  机构投资者（国内 / 国外）• --80 年代后的显著趋势• -- 银行、养老基金、人寿保险公司

房地产对经济的作用 • 作为生产要素：为经济和生产活动提供空间 反过来说，经济和生产活动的内容影响需求的

内容）• 作为公司财产：是公司资产负债平衡表中重

要的资产项目，和公司负债相对应• 作为投资工具：是个人投资者的主要投资工具，是金融机构，基金和保险金的主要收入来源—当然，每个国家 / 地区的情况有别。

房地产和经济•房地产是世界各国经济发展的重要组成部分，并分别在一些国家的国民生产总值中占有 3％至 12％的不同比重。英、德、日、美等国家在经济起飞时期，房地产投资占全国投资比例曾高达 40％以上。

美国的房地产和经济• 美国 GDP 每年 6 万亿美元以上。人均约 2万 4千。总体 GDP 中，个人消费近2/3 ，政府购买 20% 多一点，私人投资大概 15-16% 。每年国内私人投资一半左右投资于不动产，其中又有一半以上（即总量的 1/4 ）投资于住宅。

•近几年，中国的房地产同样有了重大的发展，从 1978年之前的平均占国民生产总值的 0． 5％至 1． 5％上升到 1993年之后的平均超过 7． 5％的水平，高峰时接近占固定资产投资中的 30％。近几年房地产销售额约占全社会消费品零售总额的 5％至 7％，房地产同时在拉动其他消费上和生产上起到极大的作用。

历年建筑业产值数据列表 (单位 : 万元 )

年 份 1995 1996 1997 1998 1999

建筑业占 GDP 比重（ 全国 100 ，单位 : % ）

6.5 6.7 6.5 6.7 6.6

历年 建筑业总 产 值 ( 单位 : 万元 )

57937454

82822497 91264777 100619922 111528640

本课结构

1. 城 市 和 区 域 经 济 如 何 影 响房地产市场发展方向

• 城市和区域的兴衰• 产业和不动产需求

2. 公共政策和城市规划决定了房地产市场的构架

（教科书的用途）

III. 不动产市场概况—中美比较

为什么要研究美国和其他国际环境中房地产的操作惯例？

• 对中外不同惯例的研究是有启发性和有趣的• 为吸引国外投资，有必要了解投资者的思维

方式• 一个了解其他市场如何操作的机会• 加入世界贸易组织之后的中国市场将日益向

国际市场靠拢• 2006 年 , 外国商业银行将可以进入中国市场

简介

影响美国房地产业发展的因素

• 经济• 人口• 技术• 土地使用模式 / 城市化• 金融体系• 房地产类型• 开发商

简介

不同的经济要素如何影响房地产类型？

• 住宅受家庭组成速度的影响• 办公楼受新创造的就业机会和从制造业

经济向服务经济转变的影响• 酒店受国民生产总值的影响• 零售受消费者信心的影响

美国人口趋势 : 1995-2010

• 稳定的人口增长 (由于移民 )

• 人口老龄化• 复杂的细分市场

人口统计学

美国总人口

299,862

287,716

275,306

262,765

249,439

226,542

203,302

0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000

2010

2005

2000

1995

1990

1980

1970

美国人口 (单位：千)

信息来源 : 美国统计局

人口统计学

人口按性别和年龄分类

0 5,000 10,000 15,000

0-5 yrs

10-14 yrs

20-24 yrs

30-34 yrs

40-44 yrs

50-54 yrs

60-64 yrs

70-74 yrs

80+ yrs

男 女 ( 单位：千)

0 5,000 10,000 15,000

0-5 yrs

10-14 yrs

20-24 yrs

30-34 yrs

40-44 yrs

50-54 yrs

60-64 yrs

70-74 yrs

80+ yrs

男 女 (单位：千)

1970 2000

信息来源 : 美国统计局

人口统计学

合法移民美国的人数

0200

400600

8001,0001,200

1,4001,600

1,8002,000

1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

移民美国的人数(单位：千)

人口统计学

信息来源 : 美国统计局

家庭组成的变化

0%20%40%60%80%100%

1980

1990

2000

2010

其它类型的家庭 传统家庭: 已婚夫妇和子女

信息来源 : 美国统计局

人口统计学

有子女的已婚妇女加入劳动力大军

0102030405060708090100

1970 1975 1980 1985 1990 2001

全年全职工作 不在外工作

中国人口增长（单位：万人）

po

pu

latio

n

year85 99

105851

125909

中国人口趋势2000 12. 782005 13. 262010 13. 732015 14. 182020 14. 542025 14. 802030 14. 962040 15. 052050 14. 78

人口老龄化• 中国 65 岁及以上人口从 1990年的 6299万增加到 2000年的 8811 万，占总人口的比例由 5.57%上升为 6.96%。预计到 2040年，该比例将超过 20%。

• 北京现已有老年人口 188万，约占北京人口总数的 15 ％，并且以每年 5 ％的速度递增。

中国妇女从业比例对住房需求的影响？

年份 %比重 世界排名1995 45 502000 46. 5 无数据

中国女性占总人口比例大约49%

中国家庭户规模缩小对住房需求的影响

• 计划生育政策的实施导致家庭户规模的缩小• 1997 年，全国家庭户规模 3.64 ，北京 3.13.• 1999 年，全国家庭户规模 3.58 ，北京 3.05 。• 2000 年，全国总计城镇户均人口规模为 3.1人，农村平均户均人口规模为 3.65人。

• 最新统计，北京市家庭户规模城近郊区平均每户２ .８人，比全国的平均水平少０ .６人，西城区家庭规模平均只有２ .７人。

• 发达国家现在的家庭户均人口规模（如美国和加拿大等），在 3人左右。

人口趋势的内涵• 对住宅的意义：许多有特殊需求的细分

目标市场• 对零售的意义： 便利和选择

人口统计学

技术创新的历史性影响• 电梯增加了高度和密度• 电话增进了沟通• 空调的使用使在新地点进行开发成为可能

• 汽车的使用可使项目分布距离加大，使不同用途的土地间隔加大

• 计算机提高了效率

技术

技术创新对未来的影响• 在电子数据自由交换的时代，城市的中

心区位在多大程度上失去优势？• 网上零售在多大程度上影响传统零售地

产？• 未来住宅需要什么技术基础设施？

技术

美国土地使用模式公共政策金融体制

-- 以后再详细介绍