Дайджест "Инвестиции в недвижимость"

19.07.2010

Дайджест подготовлен при помощи

информационно-аналитической

системы «Айкумена». ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ Еженедельный новостной дайджест

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА» | ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ 2

Оглавление

«Купеческий двор» тесен для двоих ..................................................................................................... 3

На форуме “Азбука безопасности вашего дома” выступит заместитель директора Московского

областного филиала ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ” Г.Вилкова. ...................... 4

Сбербанк 1-7 июля выдал корпоративным клиентам кредиты с учетом сделок по

рефинансированию на 48.5 млрд руб. .................................................................................................. 5

Резервация для инноваторов ................................................................................................................. 6

Квадраты для инвестора: Объем сделок на рынке коммерческой недвижимости Москвы вырос

на треть ................................................................................................................................................... 16

Министерство финансов России собирается поднять вопрос о введении в РФ налога на

недвижимость, внесенную в ЗПИФ...................................................................................................... 17

Защитники Химкинского леса возвели баррикады, чтобы помешать вырубке деревьев ............. 18


«Купеческий двор» тесен для двоих

Дата: 2010-07-14

Источник: КОММЕРСАНТЪ.

Оригинал документа

В Ростове набирает обороты конфликт между управляющими компаниями крупнейшего в

городе бизнес-центра «Купеческий двор». В настоящее время созданная по инициативе

одной из них комиссия проверяет техническое состояние здания. По ее результатам

компания собирается подать в суд на застройщика — СК «Плеяда», так как, по ее данным,

при строительстве и проектировании объекта были допущены серьезные нарушения.

Представители другой компании, аффилированной с СК «Плеяда», утверждают, что

конкурирующая организация создана незаконно. НП «Управление инфраструктурой БЦ

Купеческий двор» инициировало проверку технического состояния здания центра,

рассказал „Ъ“ глава управления Олег Пилипенко. В состав проверяющей комиссии вошли

представители двух спорящих за управление бизнес-центром компаний — собственно

«Управление инфраструктурой БЦ Купеческий двор» и ООО «УК Плеяда Альянс», а также

сотрудники инженерных служб. Комиссии предстоит выяснить, какие нарушения были

допущены при проектировании и строительстве объекта. По итогам проверки НП

«Управление инфраструктурой БЦ Купеческий двор» намерено подать в арбитраж иск на

строительную компанию «Плеяда», которая построила объект. «Владельцы помещений в

бизнес-центре неоднократно жаловались на техническое состояние здания. В

частности, пассажирские лифты здесь имеют малую вместимость, грузовые лифты

постоянно ломаются из-за проектных недочетов, фасады центра протекают, и вода

заливает офисы. Однако СК «Плеяда» и аффилированная с ней УК «Плеяда Альянс»

практически не реагируют на жалобы. Поэтому мы хотим через суд потребовать от

«Плеяды» устранить нарушения», — рассказал „Ъ“ господин Пилипенко. Бизнес-центр

«Купеческий двор» был введен в эксплуатацию в конце 2006 года. Общая площадь —

более 20 тыс. кв. м. Инвестором является «Московский индустриальный банк»,

вложивший в строительство порядка $18 млн. Гендиректор СК «Плеяда» Алексей Соболев

заявил „Ъ“, что проект бизнес-центра прошел все необходимые экспертизы и проверки.

«Если владельцев помещений не устраивает состояние здания, им следует

обращаться не к нам, а в свою управляющую компанию», — говорит он, но не уточнил,

в какую именно. Одна из них — УК «Плеяда Альянс» — учреждена президентом

Московского индустриального банка Абубакаром Арсамаковым после сдачи в

эксплуатацию БЦ и продажи помещений (он же является соучредителем ООО СК

«Плеяда»), вторая — созданное в 2010 году владельцами помещений НП «Управление

инфраструктурой БЦ Купеческий двор». «В договорах долевого строительства

отдельным пунктом стояло требование о заключении договоров с УК учрежденной

банком, однако вскоре деятельность „Плеяды Альянс“ начала вызывать нарекания у

владельцев помещений, так как она завышала эксплуатационные расходы, не

реагировала на жалобы дольщиков и арендаторов о состоянии здания. Кроме того, СК

«Плеяда», незаконно получила в собственность 900 кв. м помещений общего

пользования, за которые не вносила никакой платы, а „Плеяда-Альянс“ взимала


эксплуатационные взносы за них с других дольщиков», — говорит Олег Пилипенко.

Именно поэтому, по его словам, в марте 2010 года инициативная группа собственников

офисов провела собрание, на котором учредила свою компанию — «Управление

инфраструктурой БЦ „Купеческий двор“». В ответ ООО УК «Плеяда Альянс» подало иск о

признании незаконными результатов собрания дольщиков. По ходатайству «Плеяды» суд

на днях принял по иску обеспечительные меры, приостановив деятельность новой УК.

«„Управление инфраструктурой БЦ Купеческий двор“ взимало с дольщиков платежи, не

имея на то полномочий и договоренностей с коммунальными организациями», —

отметил глава УК «Плеяда Альянс» Герман Лурье. Обвинения со стороны создавших

«Управление инфраструктурой БЦ Купеческий двор» собственников офисов в «Плеяде»

отвергают. «„Плеяда Альянс“ успешно управляла бизнес-центром, и ее работа

признавалась удовлетворительной», — говорит господин Лурье. Имущественные

претензии дольщиков, касающиеся площадей общего пользования, в компании

считают необоснованными. «„Плеяда“ имеет зарегистрированное в минюсте

свидетельство права собственности на спорные 900 кв. м», — пояснил гендиректор СК

Алексей Соболев. В свою очередь Олег Пилипенко утверждает, что СК не допускает

новую УК в технические помещения, поэтому «Управление инфраструктурой БЦ

Купеческий двор» готовит иски о признании недействительным права собственности

«Плеяды» на кроссовые (общего пользования) площади, а также намерено взыскать с

«Плеяды Альянс» средства, переплаченные дольщиками за спорные 900 кв. м — всего

порядка 4 млн рублей. Сергей Радченко из адвокатского бюро «Юг» считает иск

дольщиков к строительной компании перспективным: «Доказать проектные

нарушения будет несложно». «Непонятно, на что рассчитывает „Плеяда“ со своим

иском о признании недействительным результатов собрания дольщиков — владельцы

офисных помещений вправе учредить новое юрлицо и заключить с ним договоры на

управление БЦ. Другой вопрос, что им сложно будет опротестовать право

собственности СК на помещения общего пользования. Если в жилых домах они обычно

принадлежат всем собственникам, то в БЦ у них может быть свой хозяин», —

говорит он.

На форуме “Азбука безопасности вашего дома” выступит заместитель

директора Московского областного филиала ФГУП “Ростехинвентаризация -

Федеральное БТИ” Г.Вилкова.

Дата: 2010-07-14

Источник: AK&M


Впервые в рамках Форума “Азбука безопасности Вашего дома” 27 июля 2010 года

состоится программное выступление руководства ФГУП “Ростехинвентаризация -

Федеральное БТИ”, заместителя директора Московского областного филиала Галины

Вилковой. Организаторами конференции выступают Страховой Дом ВСК, ASKVAL и Ernst &

Young. Об этом говорится в сообщении СД ВСК. У участников мероприятия появится

уникальная возможность узнать все новации новой государственной кадастровой

политики, внедрение которой началось с 1 марта 2010 года. Участники познакомятся с


понятиями межевой план, кадастровый паспорт, особенностями формирования

земельных участков по завершению строительства, вопросами проведения

землеустроительных работ, постановки земельных участков на государственный

кадастровый учет и оформлению прав на них, а также оформлению сетей. Отдельно

будут разъяснены вопросы, возникающие при реальном разделе и вторичной купле-

продаже объектов недвижимости (в том числе в рамках судебных процессов), а также

случаев признания недостоверной документации подложным доказательством. Главные

темы мероприятия: профессиональное управление недвижимостью как инструмент

повышения ее капитализации; современные тенденции и стандарты в области

коттеджного управления и эксплуатации. Конференция предназначена для

руководителей строительных, девелоперских и инвестиционных компаний,

директоров управляющих и эксплуатирующих предприятий, представителей

инженерно-технических, юридических, бухгалтерских и охранных фирм,

производителей строительных и отделочных материалов и конструкций,

инженерного, технического, оборудования, IT-систем, производителей и поставщиков

оборудования для альтернативного энергоснабжения. Страховой Дом ВСК работает на

российском рынке с 1992 года, предлагает более 100 современных страховых продуктов и

входит в число лидеров по всем основным видам страхования. Под защитой компании

более 10 млн россиян, около 100 тыс. предприятий и организаций. ВСК объединяет более

800 филиалов и отделений, расположенных во всех субъектах РФ. В I полугодии 2010 года

Страховой Дом ВСК увеличил объем начисленных премий, при соблюдении всех

нормативов надзорных органов. Объем начисленной премии в отчетном периоде

составит около 11 млрд руб. Чистая прибыль - более 700 млн руб., рентабельность

бизнеса - более 6%. Согласно прогнозам, выполнение плана по сборам составит 105%,

темп роста - 120%. Маржа платежеспособности составит более 160% (при нормативе

130%).

Сбербанк 1-7 июля выдал корпоративным клиентам кредиты с учетом сделок

по рефинансированию на 48.5 млрд руб.

Дата: 2010-07-13

Источник: AK&M


Сбербанк России с 1 по 7 июля 2010 года выдал своим корпоративным клиентам кредиты

с учетом сделок по рефинансированию на сумму 48.5 млрд руб., из них 41 млрд руб.

выдан территориальными банками для финансирования региональных предприятий. Об

этом говорится в сообщении банка. В соответствии с принципами кредитной политики

Сбербанк продолжает поддержку приоритетных отраслей экономики. В том числе, были

предоставлены кредиты предприятиям следующих отраслей: сельское хозяйство - 2.3

млрд руб., добыча полезных ископаемых - 0.4 млрд руб., обрабатывающие

производства - 10.8 млрд руб. (в том числе, металлургия - 0.7 млрд руб., электронная

промышленность - 0.4 млрд руб., автомобилестроение - 0.4 млрд руб.),

электроэнергетика - 1.5 млрд руб., строительство и операции с недвижимым

имуществом - 5 млрд руб., торговля - 23.7 млрд руб. (в том числе, розничная торговля -

4.7 млрд руб.), транспорт - 0.5 млрд руб., связь - 0.04 млрд руб., финансовая

деятельность и страхование - 0.8 млрд руб. В том числе, предприятиям малого бизнеса


по приоритетным отраслям экономики, помимо прочих, предоставлены кредиты:

сельское хозяйство - 440 млн руб., добыча полезных ископаемых - 26 млн руб.,

обрабатывающие производства - 871 млн руб. (в том числе, металлургия - 31 млн руб.,

электронная промышленность - 19 млн руб., автомобилестроение - 3 млн руб.),

электроэнергетика - 67 млн руб., строительство и операции с недвижимым

имуществом - 1.189 млрд руб., торговля - 4.666 млрд руб. (в том числе, розничная

торговля - 1.407 млрд руб.), транспорт - 165 млн руб., связь - 7 млн руб., финансовая

деятельность и страхование - 453 млн руб. Крупнейшие кредиты с 1 по 7 июля 2010

года были выданы: ОАО “Уралтрансмаш” - на 201 млн руб., ОАО “Щекиноазот” - на 129

млн руб., ЗАО “Бизнес-Центр “На тверской” - на 82 млн руб., ОАО “Дальмостострой” -

на сумму 65 млн руб., ООО “Управляющая компания СКОЛКОВО менеджмент” - на 61

млн руб. ОАО “Сбербанк России” - крупнейший банк в России, Центральной и Восточной

Европе. Его уставный капитал составляет 67.76 млрд руб. и состоит из 21586948 тыс.

обыкновенных акций номиналом 3 руб. и 1 млрд привилегированных акций номиналом 3

руб. Банк России владеет 57.6% уставного капитала Сбербанка (60.3% голосующих акций).

Других акционеров с долей участия не менее 5% уставного капитала нет. Количество

акционеров банка - около 230 тыс., из них институциональные инвесторы владеют 35.7%

уставного капитала, неинституциональные инвесторы - 1.5% уставного капитала, частные

инвесторы - 5.2% уставного капитала. Банк имеет самую разветвленную филиальную сеть

в России: 17 территориальных банков, более 20 тыс. отделений и внутренних структурных

подразделений, а также дочерние банки в Казахстане и на Украине. Чистая прибыль

Сбербанка по РСБУ за 2009 год снизилась в 3 раза до 36.2 млрд руб. Чистая прибыль

группы Сбербанка России за 2009 год по МСФО упала в 4 раза до 24.4 млрд руб.

Резервация для инноваторов

Дата: 2010-07-12

Источник: Компания


Проект инновационного центра «Сколково» должен стать аналогом Силиконовой долины

в США, однако пока напоминает азиатские центры разработок в Китае и Индии,

созданные по инициативе государства. Исправить ситуацию должен глава ГК «Ренова»

Виктор Вексельберг, у которого есть опыт строительства мини-города под Екатеринбургом

После того как стало известно, что государство планирует построить аналог Кремниевой

долины в России, главная интрига заключалась в том, где именно будет основан рай для

инноваций и кто возглавит процесс его созидания. Площадку для иннограда искали по

всей стране: с одной стороны, рассматривались уже известные научные центры вроде

Обнинска, Томска или Новосибирска, а с другой – аккумулированные крупными

бизнесменами подмосковные земли, например проекты «Большое Домодедово»

Василия Анисимова, «А-101» Вадима Мошковича или «Рублево-Архангельское» Михаила

Шишханова. Однако в итоге комиссия во главе с Дмитрием Медведевым решила

возводить инноград на федеральных землях рядом с бизнес-школой «Сколково». В свою

очередь на должность куратора проекта прочили либо приверженца технологий

Михаила Прохорова, либо главу «Роснано» Анатолия Чубайса. Но выбор пал на Виктора

Вексельберга. По мнению экспертов, решающим стал не только фактор знакомства

бизнесмена с высокими технологиями (глава ГК «Ренова» с отличием закончил факультет


автоматизации и вычислительной техники МИИТ), но и опыт комплексного развития

масштабных территорий в рамках проекта «Академический» – строительство нового

района Екатеринбурга на 300 000 человек. Реализация таких проектов без поддержки

государства невозможна, однако если в уральской столице Виктор Вексельберг сумел

наладить контакт с местной администрацией, то на этот раз ему придется решать гораздо

более серьезные вопросы на федеральном уровне.

Выбор ВексельбУрга

В 2007 г. сразу несколько крупных бизнесменов анонсировали планы по строительству

новых мини-городов в России (в среднем с населением в несколько сот тысяч человек). В

частности, ВТБ намервался возвести пригород Чебоксар. Общий объем инвестиций

госбанка в проект, получивший незамысловатое название «Новый город», должен был

составить около $1 млрд. Однако дело не заладилось, ВТБ подал иски против подрядчика,

а затем, по данным участников рынка, вышел из проекта. В свою очередь проект

«Рублево-Архангельское», на тот момент принадлежавший структурам «Нафта

Москва» Сулеймана Керимова, предполагал постройку нового «города для

миллионеров», а общий объем заявленных вложений в проект равнялся примерно $3

млрд. Кроме того, «свои» города планировали возводить Василий Анисимов и Вадим

Мошкович. Именно в этой компании оказалась и «Ренова-Стройгруп» Виктора

Вексельберга, анонсировавшая строительство к юго-западу от столицы Свердловской

области на участке площадью 1300 га в течение 15 – 20 лет 9 млн кв. м жилья. Общий

объем инвестиций в проект должен был составить $20 млрд. Все эти громкие анонсы

были включены в нацпроект «Доступное жилье», а «Ко» в 2007 г. даже придумал

будущим новым городам свои названия: Вексельбург, Костинополь, Керимовград и т.д.

(см. №448 от 29 января 2007 г.).

То, чему нас долго учили: что наука должна самоокупаться, – это вранье.

Владислав Сурков, (р. 1964), первый заместитель руководителя

Администрации президента России

В итоге прижилось только название Вексельбург, которым уже позднее стали

называть проект «Сколково». На то были объективные причины: в конце 2008-го

представители Минрегиона заявили, что из 22 заявленных по всей стране

мегапроектов только три оправдали доверие государства, а по остальным 19 работы

так и не начались. Например, в списке неблагонадежных оказались все подмосковные

проекты крупных олигархов, а проект «Академический», наоборот, остался в этом списке

и получил помощь от государства. Так, федеральный центр просубсидировал процентную

ставку по процентам на строительство инженерной инфраструктуры, хотя главную

поддержку «Академический» получает от местных властей. В частности, городские власти

планируют провести в расположенный в отдалении от центра Екатеринбурга

«Академический» скоростной трамвай, участвуют в расширении проездов к нему,

намереваются помочь с созданием в новом районе центров занятости. Изначально

существовал план строительства там комплекса Уральского федерального университета,


однако от него пока было решено отказаться из-за дороговизны: проект оценили в 60

млрд руб. По мнению экспертов, успешное сотрудничество «Ренова-Стройгруп» с

местными властями во многом объясняется тем, что в данном случае можно

говорить о слиянии крупного бизнеса и властных структур. Например, партнер

Виктора Вексельберга по «Ренова-Стройгруп» Вениамин Голубицкий сделал карьеру в

правительстве Свердловской области, поработав руководителем администрации

губернатора и первым заместителем председателя правительства. Кроме того,

большая часть активов ГК «Ренова» сосредоточена именно в этом регионе, даже

гостиница возле екатеринбургского аэропорта Кольцово, по данным участников

рынка, принадлежит Виктору Вексельбергу.

Аналоги «Сколково»

Япония. Высокотехнологичный центр Цукуба. 40 км от Токио, площадь в

1500 га, к 1980 году там разместились 5 государственных и частных

научных организаций занимающихся электроникой, биотехнологиями и

робототехникой. Объем инвестиций $5,5 млрд.

Более того, для Свердловской области проект «Академический» является одним из

приоритетных не только с точки зрения использования передовых технологий, в том

числе энергосберегающих, но и из-за того, что он реализуется, несмотря на кризис.

«Таких крупных примеров у нас нет, многие что-то строят, но аналогичных по

масштабу проектов нет», – признается председатель правительства Свердловской

области Анатолий Гредин. Впрочем, все-таки из-за кризиса компании пришлось

скорректировать планы. По итогам 2009 г. «Ренова-Стройгруп» сдала Госкомиссии 136 000

кв. м жилья, к концу этого года девелопер планирует увеличить общий объем сданного

жилья до 600 000 – 700 000 «квадратов». При этом изначально первая фаза предполагала

строительство до 2011 г. 2,5 млн кв. м жилья. В трудное время на помощь пришло

Минобороны, которое признало «Ренова-Стройгруп» победителем конкурса на закупку

квартир для нужд военного ведомства. В результате министерство решило приобрести у

компании 2383 квартиры общей площадью 171 866 кв. м за 5,7 млрд руб., то есть

примерно на треть ниже рыночной стоимости. В итоге около двух третей

реализованных квартир в «Академическом» пришлось на военных. Таким образом, в

итоге новый квартал в Екатеринбурге стал едва ли не первым в России проектом

такого масштаба, который строился в кризис, правда, в основном благодаря помощи

властей. По данным самой «Ренова-Стройгруп», компания уже вложила в проект около

$1 млрд.

Избежать «Сколково»

Как отмечают участники рынка, основная задача Виктора Вексельберга на новом месте

– повторить в масштабах «Сколково» то, что он научился делать в Екатеринбурге,

только в более глобальном ключе. «Архиважная задача сегодня – привлечение конечных

пользователей. Именно заинтересованность таких компаний, как Cisco, Microsoft,


Boeing и пр., – гарантия успеха всего проекта», – убежден генеральный директор Penny

Lane Realty Георгий Дзагуров. С этой точки зрения, по словам экспертов, важна

имиджевая составляющая иннограда. «Проект «Сколково» как прежде всего

политическая инициатива имеет достаточно высокий потенциал развития. Однако

излишний политический окрас проекта изрядно смущает общественность, создавая

репутационные риски проекта», – отмечает гендиректор аналитического

консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков. Чтобы решить этот вопрос,

Виктор Вексельберг вместе с основным идеологом будущего иннограда Дмитрием

Медведевым отправился в Силиконовую долину в США, где они вместе попытались

привлечь на свою сторону крупнейших инновационных игроков. В результате Cisco

пообещала вложить в поддержку российских инноваций миллиард долларов в течение

десяти лет. Интерес к «Сколково» также проявили такие компании, как Boeing,

финская Nokia и голландская Philips. Другим имиджевым для иннограда мероприятием

стал Петербургский экономический форум-2010, одной из основных тем которого было

«Сколково». Во время форума Дмитрий Медведев утвердил составы

консультативного совета фонда «Сколково» и попечительского совета инноцентра.

Показательно, что в эти советы не вошел профильный министр Игорь Щеголев, его

работой, по слухам, глава государства недоволен. В частности, Минкомсвязи затягивает

развитие сетей четвертого поколения и никак не может форсировать полноценный запуск

«электронного правительства». При этом совет фонда наряду с Виктором Вексельбергом

возглавил экс-руководитель корпорации Intel Крэйг Баррет. По мнению экспертов, таким

образом российские власти пытаются сократить репутационные риски нового проекта и

дистанцироваться от прежних неудачных попыток государственного опыта в IT-сегменте.


Малайзия. Объединенный центр IT-технологий город Киберджайя.

Строительство завершилось в 2000 году. Расположены офисы и научные

центры более 250 компаний. Объем инвестиций $4 млрд.

Однако гораздо более важны риски юридические. В связи с этим в «Сколково»

планируется ввести особый правовой режим. Некоторые участники рынка даже

заговорили в шутку, что Вексельберг решил превратить «Сколково» в отдельное

государство. Так, для управления инноградом планируется создать фонд, президентом

которого станет сам предприниматель. В итоге фонд займется строительством

иннограда и организацией его жизни. В 2010 году будет подготовлено техническое

задание на строительство и первые проекты архитектурной концепции города.

Строительство возглавит компания, специально учрежденная фондом, она же

впоследствии возьмет на себя эксплуатацию возведенного комплекса. Новый фонд,

рассчитывающий получить из госбюджета около $2 млрд, намерен совмещать

функции управляющей компании и органов местного самоуправления. Например, он

займется решением вопросов ЖКХ. Как напоминает управляющий партнер юридической


фирмы Goltsblat BLP Андрей Гольцблат, Дмитрий Медведев лично уделяет этому проекту

много внимания и внес в Госдуму соответствующие законопроекты, принятые

парламентариями 2 июля 2010 г. в первом чтении. По задумке президента, Фонд

развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий – это прообраз

будущей управляющей компании в «Сколково». «Формальные, рамочные правовые

условия для функционирования иннограда создадут федеральные законы и

соответствующие подзаконные акты, которые предусмотрят значительные льготы

для участвующих в проекте российских и зарубежных компаний, действующих в самых

актуальных областях науки и техники», – говорит Андрей Гольцблат. Разработчики

базового законопроекта о «Сколково» предусмотрели налоговые льготы,

рассчитанные на десять лет, за которые, к примеру, перспективность проекта

сможет оценить та же Cisco. При этом отраслевая привязка «Сколково» весьма

специфична – проект создается для работы в области пяти приоритетных

направлений модернизации: информационные технологии, телекоммуникации,

энергетика, биомедицинские технологии и ядерные технологии. По словам партнера

юридической компании «Юков, Хренов и партнеры» Александра Хренова, юридический

механизм обеспечения создания и деятельности проекта достаточно понятен и будет

строиться на основе принятия базового закона и внесения поправок в действующее

законодательство. Так, изменения коснутся очень обширного круга документов, в том

числе базовых, таких как Бюджетный, Налоговый и Таможенный кодексы.

«Центральное место в создании условий для работы в «Сколково» будет занимать

управляющая компания. Она наделяется широчайшими правами, по сути становится

универсальным органом регионального государственного и муниципального

управления. Надо сказать, что пока в законопроектах ее уникальное положение

урегулировано недостаточно полно. Так, есть принципиальная проблема того, что

государственные и муниципальные функции передаются ей как частной организации,

отсутствуют описание ее структуры и четкий перечень полномочий ее органов,

нуждаются в изложении принципы ее взаимодействия со своими дочерними

организациями», – разъясняет Андрей Гольцблат. По его словам, еще не до конца ясно,

как станет проходить коммерциализация достижений, что будет после предельного

десятилетнего срока работы компании как участника проектов в «Сколково». Однако

депутатам надо в любом случае торопиться, чтобы принять пакет законопроектов до

каникул.

По мнению старшего юриста международной юридической фирмы Magisters Ильи

Скрипникова, президентский проект «закона о «Сколково» включает в себя много

нововведений, которые еще предстоит протестировать на практике. В частности, как

предполагает эксперт, несмотря на достаточно комфортные условия ведения

инновационного бизнеса на территории иннограда, можно ожидать, что частный сектор

будет заинтересован в увеличении десятилетнего срока, в течение которого действует

льготный режим для участников проекта, до 15 – 20 лет. Одним из аргументов может

стать длительная окупаемость проектов. Кроме того, по словам Ильи Скрипникова,

«заинтересованные участники проекта будут стремиться расширить перечень из


пяти исследовательских направлений, перечисленных в проекте закона, например за

счет авиационных технологий». «С юридической точки зрения следует также

обратить внимание на соотношение нормативной базы по проекту с

законодательством о «стратегических видах» деятельности и законодательством о

конкуренции», – отмечает эксперт. Иными словами, необходимо прояснить, не

окажутся ли в ущемленном положении те компании, которые продолжат работу за

пределами «Сколково», но в той же профессиональной области, что и резиденты

иннограда.

В обход Америки и Азии

Централизация всего проекта «Сколково» и его замкнутость на управляющую

компанию, созданную по инициативе государства, по словам экспертов, отличают

российский инноград от иностранных аналогов. «Главный зарубежный аналог – это

Силиконовая долина в США. Однако ее принципиальное отличие заключается в том,

что этот проект стартовал «снизу». В силу объективных факторов крупные

производители скооперировались и создали Силиконовую долину. У нас же этот проект

создается волевым решением правительства», – констатирует руководитель

управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. Кроме того, в

Силиконовой долине месторасположение проекта определяла дешевая земля – именно

поэтому Стэнфордский университет и выделил этот район. Более того, по словам

главного аналитика УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, на продукцию

Силиконовой долины существовал высокий внутренний спрос. «Ее создание и развитие

происходили в период кредитно-потребительского бума в развитых странах. Наконец,

внутренние макроэкономические риски и издержки в США исторически сравнительно

низки», – говорит эксперт. По его мнению, этот опыт применим в России только

отчасти, вместе с реализацией мер по улучшению инвестиционной ситуации в рамках

роста госинвестиций. В результате должна появиться база для перемещения

вложений из спекулятивных секторов торговли, девелопмента, финансов в

долгосрочный производственный сегмент. Причем фактически это делается по

централизованной указке сверху. По словам директора департамента консалтинга и

оценки NAI Becar Маргариты Трофимовой, идея западных технопарков состоит в том,

чтобы объединить научный потенциал в лице инновационных компаний и ученых, а также

квалифицированную рабочую силу и инвесторов, готовых вкладывать средства в

конкретные проекты. При этом всем резидентам таких технопарков должна быть

предоставлена вся сопутствующая инфраструктура: жилье, транспортное

сообщение, офисные и производственные помещения, оборудование и пр. «Однако

главным условием создания технопарка является генерация конкретных научных

проектов, имеющих практическую ценность, и поддержка в первую очередь

изобретателей, нежели бизнеса», – уверена Трофимова. Из-за существенных отличий

участники рынка сравнивают «Сколково» с азиатскими аналогами: объединенным

центром IT-технологий в Малайзии – городом Киберджайя, Киберпортом в Гонконге,

индийским Бангалором и т.д. Впрочем, даже малазийская «долина» развивается


посредством частных компаний, арендующих землю под застройку собственными

офисами, торгово-развлекательными центрами, жильем, институтскими

сооружениями, хотя коммерческие структуры, участвующие в проекте, и получают

определенные привилегии и льготы от государства.


Гонконг. Киберпорт. Строительство завершилось в 2000 г. Его построили

за четыре года. Расположен на юге острова. Объем инвестиций $2 млрд.

Если отличием российского проекта от американского прототипа является

централизованное развитие первого по инициативе государства, то от азиатских

аналогов он отличается тем, что будет реализован в весьма привлекательном с

точки зрения недвижимости месте. «В нашем случае район далеко не дешевый, а

можно сказать, и один из самых дорогих в Подмосковье: выше цены, чем в Одинцово,

разве что в ближнем Красногорске», – отмечает заместитель гендиректора по

строительству компании «Пересвет-Регион» Николай Климов. Такое расположение

объяснить сложно, так как рядом с будущим инноградом находится не институт или вуз

по одному из пяти заявленных направлений, а бизнес-школа, не нацеленная на

подготоввку разработчиков инновационных технологий. По словам Марины Трофимовой,

«основным отличием является организация «Сколково» фактически на пустом месте,

а не на базе существующего научного института», каким, например, мог бы быть

МФТИ, МГТУ им. Баумана или др. Кроме того, эксперты опасаются, что в связи с

развитием «Сколково» финансирование других наукоградов, например Бийска,

Обнинска, Дубны или Жуковского, может резко сократиться. «Сейчас они развиваются

не столь успешно из-за проблем с финансированием, но это не значит, что у них нет

потенциала. В «Сколково» находится самая знаменитая школа МВА, которая, весьма

вероятно, и будет ковать управленческие кадры для научного города, что является

плюсом, но к научным достижениям и инновациям они не имеют особого отношения»,

– резюмирует Николай Климов.

Политика минус экономика

Помимо привлечения ученых, обеспечивающих предложение инновационных продуктов,

должен быть еще спрос на эти самые продукты. «Учитывая высокий уровень

политической поддержки, а также запланированные финансовые вливания со стороны

государства, крупного бизнеса и иностранных корпораций, можно сказать, что первая

«стартовая ступень» проекта «Сколково» позволит ему выйти на «начальную

орбиту», – говорит директор по стратегическому маркетингу УК «Альфа-Капитал»

Вадим Логинов. Однако, по его словам, чтобы получить мультипликативный эффект,

необходимо вовлечение второго и третьего уровней инвестиций. Фактически это

вложения российских корпоративных структур, которые должны быть

заинтересованы в рыночном эффекте инноваций, а также средства частных


инвесторов, своими деньгами хотевших бы поучаствовать в инновационном росте.

«Для этого требуется перенастроить финансовую систему под интересы развития

таких проектов, как «Сколково». Необходимо стимулировать долгосрочные венчурные,

в том числе и массовые инвестиции, а также IPO инновационных предприятий. Сами

предприятия, может быть, стоит даже и законодательно обязать иметь фонды

R&D», – рассуждает эксперт. Тогда как отмена НДС, а также налога на имущество и

снятие обязательств ведения бухгалтерского учета дает возможность превращения

иннограда всего лишь в некую зону офшора.


Индия. Штат Керала. Смарт-Сити. Проект объявили в 2004 г. на площади

в 400 га для привлечения IT-компаний со всего мира. Начальный объем

инвестиций $400 млн, строительство продолжается.

«Не секрет, что в других государствах тоже предпринимались попытки создания

особых инновационных центров, но далеко не у всех это получалось. В первую очередь

нужно обеспечить благоприятный инвестиционный режим в «Сколково», особенно для

иностранных компаний», – отмечает Андрей Гольцблат. По его словам, важно также,

тем более на первых порах, больше заниматься коммерческими исследованиями и

инновациями, чем теоретическими изысканиями, которые, однако, не заставят себя

ждать, если механизм прикладного использования знаний должным образом налажен.

«Пусть будет минимум директив от государства, но максимально возможное с его

стороны финансирование создания сколковской инфраструктуры, чтобы проект

заработал как можно быстрее», – говорит эксперт. По словам Сергея Мигунова,

несмотря на необходимость решения перечисленных задач, проект в том виде, в

котором он сейчас существует, оставляет большое количество вопросов. «С научной

точки зрения проект будет развиваться по пяти основным направлениям. Этот

диапазон достаточно широк, что порождает основной вопрос: как на такой

ограниченной зоне смогут соседствовать эти технологии? Также возникает вопрос –

какие научные школы будут участвовать в этом проекте?» – замечает эксперт. По

его словам, следующий вопрос – транспортная доступность. Поскольку Минское

направление – одно из самых проблемных, с постоянными пробками в час пик,

строительство такого крупного проекта может еще более усложнить ситуацию на

дорогах. В свою очередь близость Рублево-Успенского шоссе определяет дороговизну

инфраструктуры. Наукоград предполагает проживание достаточно большого числа

молодых ученых, а дороговизна может создать ряд проблем для жительства в этом

районе. «При такой территории и населении эффективнее строить малоэтажные

дома или таунхаусы. Суммарно это примерно 1,5 млн кв. м недвижимости: 1 млн кв. м

– на жилье, остальное – на социальную инфраструктуру. Минимальные инвестиции

могут быть оценены в $2 млрд. Без научно-исследовательской составляющей это

больше похоже на очередной мегапроект застройки подмосковной земли


малоэтажным жильем», – заявил «Ко» председатель совета директоров корпорации

«Инком» Константин Попов.

Силиконовое поле спекуляций

Престижность сколковской земли напоминает участникам рынка об истории со

строительством сочинских олимпийских объектов и о влиянии будущей Олимпиады на

весь рынок недвижимости Сочи. По словам гендиректора «Службы недвижимости»

Павла Карасева, только за одну неделю с момента объявления Сочи будущей столицей

Игр городская недвижимость подорожала примерно на треть, а земля – почти в два раза.

«Ситуация привела практически к перегреву рынка, в результате в какой-то момент

продажи в Сочи просто встали», – сетует эксперт. Так, по данным управляющего

директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, еще весной 2007 г. стоимость

земельных участков в черте Сочи варьировалась от $150 000 до $400 000 за сотку, а

после утверждения города в качестве столицы зимних Олимпийских игр 2014 г.

минимальная стоимость участков выросла до $200 000 за сотку, а ликвидных участков

– до $250 000 – 500 000 за сотку. Участники рынка опасаются, как бы точно так же не

произошло в «Сколково». Строительство иннограда планируется на федеральной земле,

однако, по словам некоторых участников рынка, выделенных президентом 375 га будет

недостаточно. Так, газета «Ведомости» уже выяснила, что к отведенной территории по

периметру примыкает еще 24 участка, занимающие 196 га и принадлежащие частным

лицам. Почти половина участков предположительно контролируется структурами Романа

Абрамовича, который строит на этом месте гольф-поле. Еще один крупный участок, по

данным издания, может контролироваться супругой первого вице-премьера Игоря

Шувалова. Однако если эта информация является пока не подтвержденной, то возможное

влияние «Сколково» на окружающий рынок недвижимости признают многие эксперты.

«Когда отсутствует разработанный и утвержденный план строительства

наукограда, мы можем только предположить возможный эффект на расположенные

рядом проекты: очевидно, что при условии успешного развития «Сколково»

окружающие участки и проекты будут повышаться в цене, как и привлекательность

девелопмента в этом районе», – рассуждает директор отдела стратегического

консалтинга Cushman & Wakefield Илья Кузнецов. По его словам, в настоящий момент

эффект скорее негативный: эксперту известно о нескольких проектах в районе

Можайского и Сколковского шоссе, развитие которых было приостановлено в связи с

отсутствием ясности о границах самого проекта «Сколково» и о регулировании застройки

вокруг него. То есть владельцы окружающих земель уже затаили дыхание.


ОАЭ. Дубайский силиконовый оазис. В 2004 году власти эмирата Дубай

одобрили проект на площади 720 га. Объем инвестиций $6,8 млрд.


По словам вице-президента по консалтингу компании GVA Sawyer, партнера Эвелины

Павловской, уже существенно выросли цены на земельные участки в районе реализации

проекта «Сколково» (от 15 до 30%). «Безусловно, это может повлиять на развитие

офисного сектора, жилья, торгового сектора недвижимости», – рассуждает

управляющий директор CB Richard Ellis в России и Украине Даррелл Станафорд. По

словам Георгия Дзагурова, проект уже привлек внимание инвесторов, которые

активировали работу практически по всем участкам в непосредственной близости от

«Сколково». Впрочем, с таким утверждением согласны не все эксперты. По словам Сергея

Мигунова, «370 га – это большой участок земли, но его недостаточно, чтобы в целом

оказать принципиальное влияние на рынок недвижимости». «Цена на недвижимость

здесь не сильно повысится, она и так не низкая. А вот приобрести жилье будущие

специалисты «Сколково» без льготных программ кредитования навряд ли смогут, ведь

средняя цена квадратного метра в районе Одинцово в новостройках составляет 60

000 – 90 000 руб.», – считает Николай Климов.

В конце 2008-го представители Минрегиона заявили, что из 22 заявленных

по всей стране мегапроектов только три оправдали доверие государства,

а по остальным 19 работы так и не начались

Помимо роста стоимости жилья и возможных спекуляций, участники рынка

отмечают и другие опасности. «Реализация проекта «Сколково» будет означать для

экономики нашей страны создание нового сегмента экспорта – это продажа

технологий на внешние рынки. Выгода для экономики России в целом от того, что она

будет делиться своими идеями с иностранными конкурентами, полагаю,

сомнительна», – говорит Александр Осин. Во-первых, по его словам, стоимость таких

идей и разработок в условиях медленного восстановления экономики будет низкой. Во-

вторых, по его мнению, Россия «своими руками» будет укреплять конкурентные

позиции других государств, в которых по-прежнему дешевле производить. В-третьих,

как он полагает, отечественные предприятия убыточны и просто не имеют средств

на модернизацию. «Идеи, разработанные в «Сколково» в таких условиях, либо будут

разрабатываться «в стол», либо за сравнительно небольшую плату пополнят

технологическую базу конкурентов российской промышленности за рубежом», –

разъясняет эксперт. По мнению директора по развитию и совладельца компании Good

Wood Александра Дубовенко, в масштабах РФ инвестиции в инновации не очень

выгодны. «С одной стороны, не хочется ощущать себя отсталой страной, но с другой –

совершенно очевидно, что в России невозможно организовать конкурентоспособные

производства», – полагает эксперт. По его словам, «поддержка «АвтоВАЗа» – это

типичное доказательство того, что в России важны не инновационные предприятия»,

а занятость людей. Однако, по словам Николая Климова, «если «Сколково» даст

стимул развитию инновационных технологий и самое главное – внедрению в

производство и именно в нашей стране, то у проекта есть будущее в том виде, в

котором оно декларируется». «Освобождение от налогов предприятий «Сколково»

позволит развиваться малому бизнесу, а ведь в той же Америке на малые предприятия


приходится 60 – 70% ВВП страны. Без льгот в налогообложении российские малые

предприятия не смогут удержаться на рынке, слишком уж велики расходы на развитие

и закупку оборудования и низка прибыль при старте», – рассуждает Николай Климов.

Как заметила во время встречи с Дмитрием Медведевым в Силиконовой долине экс-

россиянка Ольга Потапова, стартапер может открыть компанию в США за $35. Поможет

ли Виктор Вексельберг получить будущим резидентам такие условия в России или как эту

разницу компенсирует, пока неясно. «Сколково» должно стать нашим «кремниевым

полем»: в Подмосковье ведь ровная местность, а не горы, как в Силиконовой долине», –

шутит Андрей Гольцблат.

Плюсы и минусы «Сколково»

Плюсы Минусы

+ Льготное налогообложение в течение десяти лет

+ Централизация управления проектом за счет

создания управляющей компании и фонда

+ Поддержка на федеральном уровне

- Ограничение пятью

направлениями активности

- Отсутствие поблизости центров

научной активности

- Высокая стоимость земли

Квадраты для инвестора: Объем сделок на рынке коммерческой недвижимости

Москвы вырос на треть

Дата: 2010-07-13

Источник: RBKdaily


Второй квартал 2010 года показал, что коммерческая недвижимость столицы снова

привлекательна для инвесторов. Объем сделок на этом рынке вырос по сравнению с

первым кварталом на 30%, отмечают московские риэлторы. Интересы инвесторов

сосредоточены на офисной, торговой и гостиничной недвижимости, которая двигает

просыпающийся после кризиса рынок вверх.

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы в минувшем квартале

составил 660 млн долл., подсчитали эксперты компании Cushman & Wakefield. По

сравнению с первым кварталом объем сделок вырос на 30%. Ведущий специалист

департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов

объясняет резкий скачок интереса к «нежилью» общим улучшением экономической

ситуации в мире, положительной динамикой цен на нефть и отсутствием иных

механизмов инвестиций, которые обеспечивали бы адекватную доходность и надежность

вложений.

«Это качественный рост инвестиционного рынка», — соглашаются в Cushman &

Wakefield. По мнению экспертов, на фоне государственных инвестпроектов, таких как

«Сочи-2014», «Сколково», «АвтоВаз» и «Сухой Суперджет 100», инвестиции в

коммерческую недвижимость выглядят менее рискованными. Сегодня на российский

рынок выходят инвестиционные фонды, специально созданные для вложений в

недвижимость. Среди них эксперты Cushman & Wakefield называют VTBC-DB Real Estate


Partners, TFI и Газпромбанк. «Дополнительные инвестиции будет привлекать Storm

Real Estate», — отмечают эксперты.

Интересы инвесторов сосредоточены на офисном, торговом и гостиничном

сегментах, отмечают в Cushman & Wakefield. Именно сегодня обитатели бизнес-

центров могут выгодно сменить место своей дислокации, объясняет бум офисных

сделок Максим Жуликов. По его словам, динамика ставок аренды и цен в отмеченный

период не отличалась существенными колебаниями. К новому году эксперт

прогнозирует общее повышение стоимости коммерческой недвижимости примерно на

10—15%.

Сейчас обсуждаемые ставки капитализации для премиальных объектов находятся на

уровне 10% для офисных, 11% для торговых и 12% для складских и индустриальных

объектов. Эксперты Cushman & Wakefield ожидают снижение ставок капитализации до

конца года в пределах 1%. «Мы, возможно, увидим предкризисный уровень ставок для

лучших объектов», — резюмируют международные консультанты.

Министерство финансов России собирается поднять вопрос о введении в РФ

налога на недвижимость, внесенную в ЗПИФ.

Дата: 2010-07-14

Источник: Риа Новости


Министерство финансов России собирается поднять вопрос о введении в РФ налога на

недвижимость, внесенную в закрытые паевые инвестиционные фонды, поскольку сейчас

подобные объекты выведены из-под налогообложения, говорится в материале,

опубликованном в среду в газете «Ведомости».

"Проект о взимании налога на имущество с недвижимости закрытых паевых

инвестиционных фондов (ЗПИФ) разослан на межведомственное согласование", - пишет

издание со ссылкой на сотрудника ведомства.

Газета напоминает, что согласно поправкам в Налоговый кодекс РФ, вступившим в силу с

2008 года, сейчас имущество в ЗПИФах налогами не облагается.

"Ситуация странная: есть объект, есть налогоплательщик, но налог не взимается", -

цитируется в материале мнение чиновника из Минэкономразвития.

А собеседник издания в ФАС в свою очередь добавляет, что в настоящее время

недвижимость в закрытые ПИФы часто передают, чтобы легально не платить налоги.

Поэтому, как поясняется в газете, чтобы "закрыть" схему ухода от налогов, Минфин

предложил сделать компанию, управляющая ЗПИФом, агентом, который будет платить

налог на имущество за пайщика.

"Расчет ставки налога обсуждается... Пока есть предложение брать налог по ставке,

установленной в регионе, где находится ЗПИФ: со зданий он будет взиматься исходя из

их балансовой стоимости, с земли - по кадастровой", - указывает издание.

Сейчас налог на имущество взимается с организаций в региональные бюджеты с

балансовой стоимости имущества, максимальная ставка - 2,2%, тогда как налог на


имущество с граждан взимается в муниципальные бюджеты, ставка - до 2%.

Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка,

максимальная ставка для земель, занятых жилым фондом и сельхозназначения - 0,3%,

прочие - 1,5%.

Защитники Химкинского леса возвели баррикады, чтобы помешать вырубке

деревьев

Дата: 2010-07-14

Источник: news.ru


Защитники Химкинского леса возвели баррикады на подъездах к лагерю, который они

разбили недалеко от места строительства новой трассы Москва-Санкт-Петербург. Об этом

сообщила "Интерфаксу" лидер движения "В защиту Химкинского леса" Евгения Чирикова.

"Ночью мы забаррикадировали лагерь и въезд в него, чтобы техника не прошла. Какие

бы документы они ни показали, они все равно не будут лес рубить", - сказала Чирикова.

Активисты движения рассчитывают на проверку Генпрокуратуры - ранее они подали

туда соответствующее заявление. По словам защитников, проект вырубки и

строительства, по закону, должен быть согласован с областным правительством,

однако процедуры согласования не было, а следовательно, вырубка незаконна.

Напомним, что 27 марта 2010 года кассационная коллегия Верховного суда РФ признала

законным распоряжение правительства РФ о передаче части Химкинского леса под

трассу. Правительственный документ от 5 ноября 2009 года гласит, что "земли лесного

фонда площадью 144,8821 гектара переведены в категорию земель промышленности,

энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель

для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель

иного специального назначения для строительства автомобильной дороги".

Жалобу в Верховный суд подали трое защитников - Елена Чирикова, Серафима Наумочева

и Андрей Маргулев. По их мнению, есть альтернативные варианты размещения дороги,

поэтому совершенно необязательно отдавать под это часть леса. Против вырубки

выступили также такие организации, как Greenpeace и Всемирный фонд дикой природы,

отмечает "Эхо Москвы".

Между тем, по сообщениям экологов, в минувший четверг уже начались работы по

строительству - деревья начали вырубать со стороны аэропорта "Шереметьево".

Попытки воспрепятствовать этому не увенчались успехом. Активистов, по их словам,

начали вытеснять с территории: заваливали бревнами, "странными деревянными

сооружениями" и даже "гоняли молотками". Кроме того, по мнению защитников, их

пытались запугать горящими машинами, которые оставили на месте строительства

рабочие.

До этого активистам удалось на некоторое время помешать рабочим вырубать леса.

Защитники их прогнали, и рабочие разбежались по лесу, после чего активисты

отправились на их поиски.

Дайджест "Инвестиции в недвижимость"

Documents