גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום

7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום

http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 1/11

ב "

אבנר . M.Aגר יע ץ קיד ם פר יקטים כלכל שמאי מקרקעי

,9434יר שלים ,845משרד97מרכז כלל, רח ב יפ

&יי "4%7%#פק$!"4937##טל! #5#"88344

"ירושליםתש

בשבט

'יב

1בפברואר

2015

1

שמאי

הערכת

תקן

לפי

22הראש

הממשלתי

השמאי

של

קרקע המיוע ת לתכנון

פרויקט מתוכנן רום גלילות

גוש

6619חלקה

7



לכבוד

נובוטני

רון

ד

"ו

מ

"ב

טריגו

חברת

תל-אביב

,מכובדי

: !כויות בעלות בקרקע בפרוייקט מתוכנן רום גלילות גוהנ ון הערכת שווי

של השמאי הממשלתי הראשי22#על פי תקן 7חלקה6619

ברצון

ממוכר

,במכיר

דנן

בנכס

זכויות ב לות

שווי

את

ל ריך

ידכ

שתי ל

!תב

"תש

בשבט

' ראשון

ביו

בנכס

רתי

!בי

#ברצון

ונ

!ל

25בינואר

2015ול ל

$

%רכתי

#דנן

בנכס

זכויות ב לות

שווי

ל ניין

צו ית

!ד תי מ

חוות

בז

נותן

גרון

אבנר

מ

"אני ח

!'שכל) פרטאל'

2001 &#(#בירושלי

,!יור

)ניו

& 'ולג

!טורו

אוניברסיטת

שלוחת

,בינלאומי

מימון

#

2000 'מס

רישיון

,ין

!ר

!שמאי מ

ס

!בפנ

רישו

)*+*#

1-#בירושלי

למנ ל

מכלל

&ין

!ר

!מ

ושמאות

נכסי

ני ול

)

19$%-19$& .#(#,סטייט

טאוסון

אוניברסיטת

,מימון

,י

!במנ ל ס

#ב

"אר

,מרילנד

בולטימור

19$2-19$&:"אר

,מסצוסטס

,ווסטר

,!לר

!אוניברסיטת

י

!ומנ ל ס

כלכל

לימודי

-197$# יולי197%פטמברבירושלי

ליד אוניברסיט

ס

"בי

)

(197%#יולי'197פטמברב אג

אי

!ס תיכון אמרי

"בי

)

!&$י & פרטאל'

2)1' (2))7#פרטי

משרד

ב ל

ין

!ר

!מ

שמאי

שבב לו2((2) 7((2

ני ול נכסי

#באוצר

בחשב כללי

נכסי דיור ממשלתי

מרכז

#דיור ממשלתי

בנו1((2-(199

,ן

"נדל

בני ול

ת

!ל וס

"!!של

בת

חברת

מ

"ב

חברת ימנותא

מנ ל

#גדול

/!ב י

ות

!ר

!ו

למשכנתאו19$9-19$$

ירושלי

!בבנ

חוזי

ורך

19$7-19$$"אר

,וסטס

'מסצ

,בוסטון

,!בנ

סטריט

בסטייט

!צד

רנות

!ב

מס

חשב

ט19$6-19$7

'מסצוס

בוסטון

,בוסטון

/או

!בנ

,גביי

/אג

מנ ל

סגן

שומו7((2-%((2

כולל ריכת

,/וד ור

!פי

של

ציבי

!ת

/באג

מילואי

שירות

#/וד ור

!פי

בשימוש

ין

!ר

!למ

אסטרטגיות

ותוכניות בוד

ין

!ר

!מ

2



1 *: הקובע להערכה המוע

)כנת

יו

1#2#2015שנ

חצי

וא ד

רבי

שמאי

אצל

ובל

!לפי מ

רכ

/!תו

#

שינויי

בגלל

את שומ

ל דכן

יש

זו

ופ

!ת

לאחר

#ובל לי

!מ

ז

/!ותו

כנת

מיו

לפי

#ששורר יו

ברור

במצב כלכלי לא

בייחוד

!במחירי שו

ושינויי

תכנוניי

!ר

שומ

ומוזמן דכון

שלמ

לשנ

שומ יא

/!תו

במשרד אוצר

בחשב כללי

נ לי

תכופי

בגלל שינויי

#שני

שלוש

לאחר

!ר

מוזמנת

חדש

שומ

#זו

ופ

!ת

לאחר

של

רכ

/!תו

וחותיי ל

!לל

ממלי

אני

ן

"נדל

!שו

ומצב

ישראל

כלכלת

של

במצב

#זו

שומ

של

ר

!במ

ג

ממלי

אני

,וכך

שנ

חצי

2 #: מקורות המי ע שעמ ו לרשות מערי+ השווי

#י

"ממ

ובאתר

רמת שרון

ובניי

לתכנון

ומית

!בוו ד מ

תכנונית

!בדי

#א

אביב

תל

ין

!ר

!מ

רישו

מלשכת

באינטרנט

צפיי

טאבו

נסח

!ת

#ב

#'ב

נספח

,דיור

!פר

טרכטנברג

ו דת

ח

"דו

#ג

מיו

גלובס

ב יתון

כתב

#ד

1+#-#200+#

#אביב

רמת

באזור

לי

אות מוכרות

!ו ס

שבח

מס

אות

!מ ס

מחירי שווא

#

& *: !יהוי הנכ

גוש בפרויי!ט מתוכנן דרו גלילות# !ר! נכ חל! --1נכס נשוא שומ וא #

ל יות מוגשת בתוך נמכר וא זכויות למימוש תידי בתוכנית דרו גלילות ש תיד

#טרכטנברג

ו דת

ל מלצות

ב תא

כשנ

תיאור ה ביבה:* '

של כ( !ר! וא שטח ורד תולילג חתמ1,*00ימנ ךרדב וחת חטש #נוד

שטח כול5במ רב, נתיבי איילון במזרח, כביש #ורדב ביבא תמר תנוכשו ןופצב

,ייטרפ ידי ל כפר ירו!" וכן, " ל ידי בית ספר ידבו מ יחותפ ייאל!ח יחטש

!ברות וכן, כ( משמשי למת!ני גז ו דל! של פי גלילות#1-שטח לבית דונ! ר!

)כ

ברובו

נמצא

שטח

*0)כ

ובמי וטו

רמת שרון

בתחו

$20אבי

)תל

בתחו

$

ציבוריי

שטחי

כולל

!ולת סו

למגורי

גדול

מיז

ו

!ל

מתוכנן

ל שטח

#יפו

#!ופאר

% *: הקרקע

של

בשטח

!בחל

מדובר

5+,1*+#ר

"מ

#פיתוח

וללא

מ ובדת

לא

!ר

!ינ

!רוב חל

ז

באזור

,גלילות

חוות מיכלי

של

אזור דרומי

יי

! !של חל

מזרחי

צפון

!בחל

#חדשות

מכוניות

לאחסון

גדול

מגרש

כיו

ישנו

+



3



6 *: מ,ב משפטי

בב לות פרטית# נסח טאבו מצור/# !ר! רא

מ,ב תכנוני:* 7

#:'(( 9112פר ום תוק. ברשומות(($תוכנית רשא פי-גלילות

מגורי

של

מ ורב

רוב

לפיתוח

!ר

!יי ודי

בי ת

!י

" של שטח

מתארי

תכנון

#ציבור

לצורכי

שטחי

כולל

,

!ות סו

#ו גז

!ני דל

!מת

פינוי

לבית

שטח

,למלונאות

שטח

,לאי

!ח

שטח

,!דל

לאחסנת

שטח

של

יי

! שינוי יי וד

#בדרך

נופי כלול

ל יצוב

ושטח

ברות

!

מתו+ תשריט מ,ב מו,ע:

ימנים מנחים בלב : טירשתה פ"ע

#$צ וב

למגורי

דיפות

מ ורב

אזור

& !מ חל

!$#בחל

כחול

!לת סו

דיפות

מ ורב

אזור

& !מ חל

!בחל

5



ירו!$# בחל! מ חל! & שצ"פ

#$ודא בחל! מ חל! & בניני ציבור

י$# תת(!ר! ממזרח למ רב בשטח חל! !ל תווי רכבת

#אחרת

תכנית

פ

" ברות

!בית

& !של חל

מזרחי

דרו

באזור

#- רובע עירוני גלילות רום 2992))%פר ום תוק. ברשומות2$12תוכנית תאב

%חלק רומי

!של חל

מזרחי

יי וד שטח דרו

שינוי

#

מגורי

אזור

#חדש

!ר

!י וד

בי ת

!ידי

של שטח ל

מתארי

תכנון

מטרות תוכנית ן

של

מירבי

מספר

בי ת

! ,ציבור

בשטחי

מ ורב

+,000י י

ציבור

לצרכי

שטח

,ד

"יח

-0ויי ו

ברות

!לבית

מיי וד

יי

! יי וד שטח

את

משנ

תוכנית

#משטח תוכנית

פתוחי

ציבוריי

שטחי

,ציבור

לצרכי

שטחי

,

!ת סו

שטחי

,למגורי

ליי וד

לאי

!ח

תוך

ו גז

!ני דל

!מת

פינוי

לביצו תוכנית

תנאי

#ומחלפי

כבישי

,וכן

15מיו

שנ

)כ

בניי

זכויות

#אישור תוכנית

+00,000)ב

למגורי

רי

!שטח י

ר

"מ

+,000#ד

"יח

מ ל

בגוב

בבנייני

#דב

בשד

ת ופ

מגבלות

בגלל

סימלי

!מ

בניי

גוב

מגבלות

55

#ומשרד ביטחון

מנ לת ת ופ

אישור

נדרש

מטר

-



מתו+ תשריט מ,ב מו,ע:

#ג

רש

תוכנית

$))א

1ברשומות

.תוק

פר ום

6$2)1&פריקי

מבנים

הקמת

(%ו!מניים

ימיי! ינבמב שמתש לו ,יינמזו י!ירפ ינבמ י! ל תורשפא וז תינכתב תש!ובמ

בתחו רש4 ד מתן תו!/ לתכנית מפורטת ראשונ יחותפ יחטשבו*00#

מתן תו!/ לתכנית מפורטת ראשונ ותפור! "פ תכנית זו תפונ שתבוצ בניי

*00#בתחו רש4

של חומרי ואחסנ של כלי רכב# מכיר ו שכר מכיר & אחסון, תצוג , !ניי שימוש

גינון#

#ד

: /ב

נ פח

ות

,ההמל

עיקרי

ה יור

פרק

טרכטנברג

וע ת

ות

,וב המל

!וו ד

גלילות לוז ל גשת תוכני 12,000דונ יתוכנן ל(1,*00ששטח רוב יחידות דיור#



ו ד מ!ומית רמת שרו2012ד נובמבר ברמת תוכנית מתאר# תוכנית ת י #

יינוחטב ינ!תמ תלבגמ ,לארשי תבכר % חסמי לתוכנית מליצ ל פ!דת תוכנית#

של יריית תל(אביב# נדרש שיתו/ פ ול דב# משד ומגבלות ת ופ

$ *: נכ י השוואה משכונת רמת אביב

1#שלמ

/יוס

בן

'רח

21בינואר

נמכר

ומות

!בבית

דיר

#2013)ב

+,1*0,000

%10בניי

שנת

,ר

"מ

10,3ומ

! ,חדרי

1מתוך

3#

2#אבר

בויאר

'רח

2בינואר

נמכר

ומות

!בבית

דיר

#2013)ב

3,5*5,000%

100בניי

שנת

,ברוטו

ר

"מ

2005,3ומ

! ,חדרי

-מתוך

1,5*דירו

#בבניין

+#אבשלו

חביב

'רח

+במר

נמכר

ומות

!בבית

דיר

#2013)ב

+,250,000%

110בניי

שנת

,ברוטו

ר

"מ

201+,3ומ

! ,חדרי

1מתוך

15# 3#ב

!י

וייס

'רח

2באפריל

נמכר

ומות

!בבית

דיר

#2013)ב

+,30,000%

10בניי

שנת

,ר

"מ

1*-,5ומ

! ,חדרי

1+מתוך

1,-0#בבניין

דירות

5#פיינשטיין

'רח

10בנובמבר

נמכר

ומות

!בבית

דיר

#2013)ב

3,500,000%

115בניי

שנת

,ר

"מ

10,5ומ

! ,חדרי

5מתוך

#

9 *: גורמים ושיקולים

:א# יש פר! של מלצות בנושהמל,ות וע ת טרכטנברג של וו ד דיור בפר!

דיור מדובר בשטח לתכנון של נספח ב' לפר! לפי דונ ומספר יחידו1,*00דיור#

פוטנציאליות וא

12,000בתו

מפורטת

תוכנית

ת

!ל פ

זמני

לוח

וב ת

!וו ד

#

שנ #

נמכרת יא בב לות פרטימ,ב משפטי:ב# !ר!

:ג# לבנות במ!ו יש צורך ב כנת תוכנית מפורטת שמ,ב תכנוני ל מנת שניתן י י

תיי ד למגורי ולשימושי אחרי וכן, שתיי ד מגרשי לבניי מחדש איחוד וחלו!

וחלט ל פינוי מת!ני גז ו דל! בפי גלילות# כשלב כמו כן, מגרשי לצרכי ציבור#

יבכרב רחסמלו ןוסחאל ישרגמ תולילג)יפ בו יו מת!ני ביניי אושר ל!יי באזור

ובחומרי גינון#

)כ

,

!מ חל

כמחצית

יי

! פ תכנון

"

+00#פ

"לשצ

ו שאר

למגורי

מיו די

,דונ

#ד

:השבחה

גהיטל

ן

!ומת

ברות

!בית

,לאי

!כח

ממצב

ין

!ר

!יי וד מ

שינויי

ל

של

בשי ור

יחול יטל שבח

50#מ שבח

1) #: !ו ) המתו ולוגיה באומ ן הערכת שווי שיטות מקובלות להערכת שווי

%ין

!ר

!מ

נכסי

של

!שו

שווי

ל רכת

ריות

!שיטות י

שלוש

יימות

!

: ידשיטת ההשוואה

ל

,ין

!ר

!מ

נכס

של

!שו

שווי

מבוססת ל רכת

שיט

,אופיי

,ומ

!במי

לנכס מו רך

דומי

,אחרי

בנכסי

שנ שו

אות

!ל ס

שוואתו

שניתן

ככל

רוב

!ל שות

צריך

את שווא

#ו וד

תכנוני

מצב

,משפטי

מצב

*



בנמצא ניתן ל שוות לנכסי אחרי ול שות את כאשר אין נכסי כאל מבחינת זמן#

תאמות נדרשות#

: שווי נכס נ!בשיטת היוון ההכנ ות נותן פירות# ל סכנ תא ימדמ וז בשיט

נ שית

פ ולת וון

#זמן

לאורך

ממנו

בל

!ל ת

או שוי

בלת

!ידי יוון כנס מת

ל

ב כנס שוטפת

ורמת סיכון גלומ

לאופי

ב תא

ב

!נ

ששי ורו

ריבית

ש ר

לפי

שכר

את

ולגבות

את נכס

ל שכיר

מנת

י ל

!ל ש

שצריך

בתשומות בוד

,וכן

מ נכס

#דיר

השווי הפי!י# : לפי לושיטת העלויות

יו רך

זו

שיט

לפי

נכס

של

!שווי שו

לפי

#של נכס צמו

אפילו לות

או

לנכס מו רך

נכס דומ

מת

!ל

אלטרנטיבית

מ לות

#ל נכס

חלי

ומיסי

יזמות

,

!ר

! לות

, את לות בניי

מ ריכי

ז

שווי

#רכ

ליו

ו ד

נבנ

מאז

לנכס

שנגרמו

ותכנוניי

פיזיי

פחתי

מפחיתי

זו

משווי

גבו

שלו

ש לות בניי

נכס

יבנ

לא

ש יז

זו יא נח

לשיט

רציונאל

#שלו

!שו

: !ו המתו ולוגיה ששימשה באומ ן הערכת שווי

!ר

!ב

שווי זכויות

חול

לפיו

שיטת לויות שווי פיזי

זו תבססתי ל

ב רכ

#אביב

רמת

באזור

בנוי

נכס

שווי

מתוך

11 *: חישוב השווי

לאור אמור ל ייל נני מ ריך את שווי זכויות ב לות בשטח נספח$ % שווי לדונ רא

ממוכר ברצון ל!ונ1של דונ מתוך חל! , בנכס נשוא שומ , במצבו יו ,במכיר

של

בגבולות

,ברצון

6))))))0#0 שישה מליון

7%))))0ו ה"כ 1*2%מ"ר נתתי מק ם'$ליחי ת שטח קטנה של

12 *: ההערכה

לאור אמור ל ייל נני מ ריך את שווי זכויות ב לות ב( שווי דונ! ר! % דונ1א#

% --1בגושמתוך חל!

6))))))0#0 שישה מליון

שווי קרקע ליחי ת יור :'$ב* מ"ר

7%))))#0 .לא םישימח תואמ עבש 0



: ול ורתכולת אחריות בל די של מזמיני שומ שומישל חוות ד ת זו מיו דת

ב שו מחויבות או אחריות מכל סוג ש וא כלפי כל אד אשר י ש לא ת י שומ

זאת, כמוצג ב תדיינות משפטית# לצד ג' ו4או צגת שימוש כל ש וא לרבות צגת

#חוות ד ת

מ ורך

לכך

בכתב

אישור

יבל

!ש

ללא

!ו נעשתה לפי מיטב הנני לה,היר כי אין לי כל עניין אישי בנכ נן וכי הערכתי

י יעותיי ושיקוליי המק,ועיים*

,באתי ל חתו

ולראי

גרון

אבנר

ין

!ר

!מ

שמאי

'מס

רישיון

*+*

10



נ פח חישוב שווי הנכ

)כ

של

שטח

כוללת

!חל

-00אל יא

באזורי

ובלת

!מ

בניי

צפיפות

#דונ

23"יח

)כ

&יחסית

גדול

יא

!מתוכנן פ

!שטח פאר

בגלל

#לדונ

50#

של

בשי ור

יטל שבח

לשל

צורך

י י

בניי

בל יתר

!ל

מנת

ל

50מ שבח

של

גודל

בסדר

י י

ל רכתי יטל שבח

#ובל

!ב ליך מ

ב

!שיי

כפי

25משוו

!ר

!

)כ

של

דחיי

לתת

יש

ל רכתי

5של

שי ור יוון

לפי

למימוש תוכנית

שני

-לשנ

%תחשיב

טבלת

ל לן

#0עי. מחיר

לפי

!ר

! דונ

שווי

23ברוט

לדונ

ד

"יח

בתוספת

10במיד

נוספת

כפרמי

יותר

טנות

!ליחידות

!תחול

!ר

!ו

2361,*00,00061#173,520,000

25$,2+3,000$יטל שבח

(((&$2$6שווי יתרה לאחר היטל השבחה

((( 191'&הפקע%)שווי לאחר

%שווי ונם ברוטו לאחר חייה של כ-

לשנ6שנים לפי שיעור היוון

1'&)')))

,פוי מראש ((()*6%6)'&מק ם בלתי

11

גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום

Documents