房地产经理人信心指数（ rmi ）发布

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房地产经理人信心指数（ RMI ）发布

丁祖昱先生

易居（中国）控股有限公司执行总裁

上海易居房地产研究院副院长

2013 年 7 月

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内容

一、房地产经理人信心指数（ RMI ）简析

二、 2013 年第三季度房地产经理人信心指数

目录Contents


PART 1 房地产经理人信心指数（ RMI ）简析


RMI 指数调研说明

调研周期：每季度一次

调研区域：北京、上海、广州、深圳、重庆等全国 31 个重点城市

调研对象： 350 位一线地产经理人

调研内容：一线地产经理人对未来行业大势的预期（政策调控、市场大势、市场成交、市场

价格、土地市场），和下季度所在企业经营层面的主观意愿（投资拿地、供应推案、定价策

略）


RMI 指数计算

5

RMI 指数计算方法：扩散指数法 + 加权综合指数法。

单项指数：1 、选项赋值：每题有五个选项如“强烈看好”、“一般看好”、“增加”、“持平”、“一般看空”、“强烈看空”，依次赋以 5 、 4 、 3 、 2 、 1 分。2 、不加权汇总：将所有有效问卷在该问题上的得分加总，得到单个指数的总得分。

综合指数：1 、单项指数权重确定：客观判断五大问题每个权重为 14% ，主观意愿三大问题每个权重为10% 。2 、加权汇总：将八个单个指数总得分按照各自权重处理后加总，得到信心指数的扩张系列数。3 、计算信心指数 DI ：扩张系列数 / 总应用系列数，总应用系列数即当每个单个指数总得分均为5* 有效问卷数时的加权汇总数值。


RMI 指数评价

指数评价标准：以 50% 为荣枯分水线。当 RMI 大于 50 时，说明房地产市场景气程度在提升， RMI 指数越大于 50

说明房地产行业从业者的信心越强；当 RMI 小于 50 时，说明市场景气程度在下降，越小于 50 说明从业人员信心越低。

50%

充满信心，态度乐观

信心不足，态度悲观

？0%

100%


1

2

3

4

综合性与指导性 RMI 指数覆盖华东、华南、华北、东北、西南、中南六大区域，选取全国 31 个主要

城市，对 350 个房地产企业职业经理人进行书面调研。调研内容含盖房地产市场各个层面，包含经理人对未来政策调控、市场大势、市场

成交、市场价格、土地市场等方面的判断，以及基于这样的判断，各经理人下一阶段在投资拿地、供应推案、定价策略等方面的计划。

科学性与合理性

及时性与先导性

真实性与可靠性

从时效性上看， RMI 指数在前一季度末进行问卷调研，并完成数据处理和分析，在新一季度初即发布，对广大房地产企业具有相当强的即时效应。

RMI 指数以反映当前时间点上房地产经理人对下一季度行业发展走势预判为基点，其通过经理人们当前的观点偏向来预测未来行业的走向，对未来市场具有相当强的指导意义。

RMI 地产经理人指数

考虑地理分布，力求样本企业要具有足够的地域代表性；

考虑企业规模，不同规模的企业均有代表，减少了随机波动带来的误差。

在问卷回收之后，我们仍会对问卷质量做数轮把控，臻选出真正有效的问题，以保证结果的真实客观。

每年度或每半年对样本企业进行抽查，根据企业、经理人发生的变化，予以及时调整。

PMI 问卷调查直接针对房地产企业经理人，取得的原始数据不做任何修改，直接汇总并采用科学方法统计、计算，保证了数据来源的真实性。

同时进行季节性调整，减少季节性波动、法规制度和法定假日等因素变化所造成的影响，因此具有很高的可靠性。

RMI 指数四大特征


PART 2 2013 年第三季度房地产经理人信心指数


总体信心：政策靴子落地，三季度 RMI 指数创调控以来最高

2013 年第三季度 RMI 指数为 60.85 ，较上季度上涨 7.63 点，达 2010 年以来的最高值。 3 月初“国五条”的出台，预期中的利空消息终于落地，但“国五条”所表现出来的调控力度却

和市场预期出现巨大偏差，地方政府走过场式的调控细则宣告了本轮新政的失效，开发商此前悬着的心终于落地， RMI 指数转而上升。

2010Q1

2010Q2

2010Q3

2010Q4

2011Q1

2011Q2

2011Q3

2011Q4

2012Q1

2012Q2

2012Q3

2012Q4

2013Q1

2013Q2

2013Q3

40

45

50

55

60

65

58.2 56.5

51.8

59.7 60.2

41.9

55.7

51.6

44.7

56.4

53.3

50.5

48.8

53.2

60.9

图： 2010 年至今 RMI 指数（地产经理人指数）走势


华北东北西南中南华东西北20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

55.18

50.72 52.51

54.52 52.01 52.70

60.33 61.24 58.28

65.45

59.12 59.80

2013Q2 2013Q3

图： 2013 年二、三季度分区域地产经理人指数对比

数据来源： CRIC

2013 年第三季度各区域 RMI 指数较上一季度有明显上涨，指数最高的区域是中南区域。中南区域内贡献度最高的是广州，信心指数达 77.68 ，高于全国水平 16.83 点。

广州企业普遍看好下半年的原因有三点：其一，广州的房价在同一级城市中相对较低，在市场形势向好的情况下发展空间更大；其二，去年以来广州市场成交量库存量不断下降， 2013 年 6 月商品住宅消化周期仅 6.81 个月；其三， 2013 年广州政府正式启动两个新城、三个副中心、九个重点功能区发展计划，企业纷纷看好城市升级带来的土地价值和区域价值提升。

总体信心：房价低洼、供不应求、城市升级利好，广州房企信心全国最高


调控预期： 6 成经理人认为三季度政策面平稳， 4 成房企观点剧烈两极分化

企业对三季度宏观调控的判断总体较此前更加稳定，有 6 成以上的开发商认为三季度的宏观调控将基本平稳，这一比重达到近一年以来的最高。

在整体判断稳定的同时，企业对宏观政策走向判断的分化较此前也更加剧烈——判断宏观政策会继续收紧的开发企业几乎和判断会放松的不相上下，两者比重都在 20%左右，这在之前四个季度中从未出现。可见，在当前这个时间点上，有相当一部分企业对三季度宏观调控政策产生了分歧。


2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q30%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

20.61%21.48% 21.19%

9.77%18.69%

58.73% 55.66% 54.31%

54.00%

61.68%

15.80% 17.41% 17.07%

21.92%

16.20%

3.94% 5.37% 1.56%

14.31%

大幅放松略有放松基本平稳略有收紧大幅收紧

图：全国房企经理人对三季度宏观调控判断调查


12

调控预期：华北区对后续政策悲观态度显著，北京今年落实调控最为积极

西南和西北各有 20% 的企业经理人认为今年下半年政策面将略有收紧，房地产市场平均热度最高的华东地区企业对未来的判断分化最明显，虽然也有近 20% 的经理人对下半年政策面看空，但同时更有 25% 的经理人认为下半年政策将有放松。

华北地区企业总体观点最为悲观，有多达 37.5% 的观点认为下半年政策将继续收紧，更有 2.5% 的经理人判断将大幅收紧，分析其中原因，受北京市场偏谨慎的企业心态影响最大，综观 2013 年以来，北京可以说是全国调控最严厉的城市。


日期政策名称主要内容

1.4

《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》

购买第二套住房的贷款发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于 29.4 平方米 ( 不含 ) 的缴存职工家庭。根据北京住房公积金管理委员会《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》的要求，调整“二套住房”住房公积金个人贷款人均住房建筑面积标准。

3.30 京版“国五条”

1 、对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的 20% 计征。2 、对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。自本通知下发次日 (3月 30日 )起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购 1套住房；对已拥有 1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

6.12《北京市商品房预售资金监督管理办法》

规定除首付款、购房贷款外，购房人支付的定金也将纳入本市商品房预售资金监管的范围。

6.20

《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》

商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于 140 平方米的住宅楼栋申请预售许可的门槛提高为：地上规划层数 7 层 ( 含 )以下的，施工进度应达到主体结构封顶； 8 层 ( 含 ) 以上的，施工进度应达到地上规划层数 1/2 以上 (且不低于 7 层 ) 。

表： 2013 年以来北京市政府房地产新政列表图：分区域房企经理人对三季度宏观政策面判断调查

华北东北西南中南华东西北

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

大幅放松略有放松略有收紧大幅收紧


13

大势预判：行业总体情绪乐观，六成经理人判断下半年市场将继续上行

数据显示，全国地产经理人对市场大势的预期较二季度更加乐观，近六成开发商认为整体市场将在二季度的基础上进一步上升，这一比例为一年以来新高。

尽管对宏观调控加码的担心仍然存在，但是还不足以影响企业对于三季度市场大势的信心，在销售业绩持续上升的利好下，企业对市场的信心继续提升。

2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q30%

20%

40%

60%

80%

100%

42.33% 44.96% 40.94%46.82%

50.00%

41.92% 41.05%42.88%

36.77%31.56%

11.99% 10.01% 12.67% 10.37% 9.38%

3.98% 3.51% 6.04% 9.06%

大幅上升略有上升基本平稳略有下跌大幅下跌

图：全国房企经理人对三季度市场大势判断调查




-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

61.54%67.74%

40.00%

56.16%44.09%

20.00%

-7.69% -6.45% -10.00% -5.48%-12.60% -10.00%

2.50%10.96% 14.17%

20.00%

大幅上升略有上升略有下跌大幅下跌

图：分区域房企经理人对三季度市场大势判断调查

大势预判：三区域乐观情绪最高，华北虽有政策担忧但未影响其大势判断

中南、东北和华北地区的地产经理人对于市场大势的乐观情绪最高，认为三季度市场大势将继续上升的比重高达六成以上。

中南和东北地区的乐观情绪很大程度是基于对宏观调控趋向宽松的判断；而华北地区虽然对下半年政策面的担忧最高，但仍有六成以上受访者认为，市场大势将继续上升，典型如北京，虽然政策面相对严厉，但当前北京市场面因素却依然乐观，库存消化周期已降至 6 个月红线。


15

供应意愿：调控遇冷、行业回暖，企业三季度加大供应意愿继续加强

有半数以上的企业明确表示将在三季度加大供应，这一比例较上季度增加了 11.41 个百分点，基本与 2012年三、四季度持平；其中有意愿大幅增加三季度供应的企业占 14.15% ，而愿意小幅增加供应的企业为数更多，占 38.68% 。

图：全国房企经理人对三季度企业供应判断调查

2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q30%

20%

40%

60%

80%

100%

15.50% 14.44%7.91% 12.33% 14.15%

39.99% 38.05%

22.16%

29.09%38.68%

28.70% 35.46%

39.26%

44.00%34.59%

10.88% 8.67%23.76%

10.91% 9.43%4.93% 3.38% 6.91% 3.67% 3.14%

大幅增加小幅增加基本平稳小幅减少大幅减少



图：分区域房企经理人对三季度企业供应判断调查华北东北西南中南华东西北

-30%

-10%

10%

30%

50%

70%

13.16% 12.90%

35.00%

19.18%5.56% 10.00%

44.74%

19.35%

32.50%

47.95%

38.89% 30.00%

-2.63%

-19.35%-7.50%

-1.37%-13.49%

-20.00%-7.14%

大幅增加小幅增加小幅减少大幅减少

供应意愿：西南、中南 7 成企业将增加推案，库存不足或影响上海供应规模

西南、中南区域城市在三季度加大供应的意愿最强烈，有近七成的受访企业表示他们将在三季度加大供应；相比之下东北区域的企业增加供应的意愿显得不那么强烈。

东北、西北、华东区域将要大幅减少供应的企业都在 20%左右，数据显示，华东地区上海的企业准备减少推案的比例最高。究其原因，上海在过去一年中成交量持续处于高位，城市房地产市场持续处于供不应求的局面，相当一部分企业表示，并非企业不愿意增加推案，而是企业手中储备较少，部分企业甚至面临无案可推的尴尬。


17

供应意愿：刚需市场供应热度或有下降，改善型户型被广泛看好

数据显示， 90-140 平方米的户型在三季度更被看好，较上季度增加了 5.09 个百分点，相比去年同期增加了18.62 个百分比，甚至首次超过了企业对 90 平方米以下的小户型的看好度。

改善型住宅更受重视的原因： 1 、房价不断上涨，收入没有明显改善，刚需群体受到总价限制； 2 、近几年小户型产品持续热销，存量已严重不足，企业一时无法接上小户型的供应。


2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q30%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%62.92% 63.99%

54.32%51.20%

40.57%

31.07% 29.09%

37.13%

44.60%

49.69%

普 90㎡以下普 90-140㎡普 140㎡以上联排、独栋别墅

图：全国房企经理人对三季度产品类型供应判断调查


价格策略：提价仍是大多数选择，但追涨热情较上季度稍有平复

自去年三季度开始有大幅提价意愿的企业比重从 4.12% 一路升高至 10.63% ，有小幅降价意愿的企业从15.06% 下降到了 2.81% ，可见国五条基本已经失效，涨价是目前主流趋势。

当前表示会提价的企业占比 51.57% ，略低于去年三、四季度。究其原因： 1 、房价经过持续一年回涨，相当一部分城市、相当一部分区域价格已经超过了本轮调控前的水平，继续上涨的空间已经不大； 2 、政策面的压力始终存在，不少企业、尤其是全国性品牌企业，在是否继续涨价的问题上已经产生了顾虑。

2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q30%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

4.12% 5.67% 6.00% 8.76% 10.63%

48.09% 46.43% 39.61%45.58% 40.94%

32.73% 38.99% 49.26%40.79% 45.63%

15.06% 8.91% 5.13% 4.87% 2.81%

大幅提价小幅提价基本平稳小幅降价大幅降价

图：全国房企经理人对三季度价格策略选择调查




-30%

-10%

10%

30%

50%

70%

2.50%

19.18%

1.59%10.00%

47.50%41.94% 47.50%

41.10%

39.68%

-7.50% -5.00% -6.85% -10.32%-20.00%

大幅提价小幅提价小幅降价大幅降价

图：各区域房企经理人对三季度价格策略选择调查

中南地区涨价的意愿最为强烈，超六成开发商表示将在三季度提价销售；华北和西南区域以 47.5% 的占比紧随其后；西北地区开发商的提价比例只有 10% ，显著低于其他城市。

中南地区中，广州企业的提价意愿最为强烈，由它带动了中南地区市场大幅提价比例，在刚刚过去的 6 月份，广州中信西关海项目开盘创下日光佳绩，而近 9 个月以来中信西关海销售价格已累积上涨了 5800元，涨幅接近30% 。

价格策略：中南地区涨价意愿最为强烈，广州标杆楼盘近三个季度涨 30%


投资倾向：企业拿地意愿较上季度略有下滑，地王热潮或逐渐平复

数据显示，二季度企业拿地意愿非常强烈和较为强烈达 54.23% ，从地价看，一线城市近两月来频繁出现各类地王项目，尤其北京、上海等城市，单价纪录、总价纪录，包括溢价率纪录均反复被刷新。

从三季度企业投资意愿看，土地市场或有降温，企业拿地意愿较为强烈占比 13.13% ，非常强烈占比32.5% ，均低于二季度，但仍高于去年三、四季度。可见行业对当前土地市场所表现出来的疯狂已经产生了担忧情绪。

2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q30%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

13.09% 12.08% 10.67% 16.05% 13.13%

30.86% 32.49% 37.67%38.18%

32.50%

37.55% 40.89% 34.67%37.22%

40.00%

12.61%16.99% 13.01%

7.46%11.88%

非常强烈较为强烈基本平稳较为低迷非常低迷

图：全国房企经理人对三季度投资意愿选择调查




-30%

-10%

10%

30%

50%

70%

7.50% 9.68%17.50%

24.66%8.73%

35.00%

9.68%

15.00%

43.84%

34.13%60.00%

-10.00% -12.90%-25.00%

-4.11%-11.90%

-20.00%

非常强烈较为强烈较为低迷非常低迷

图：各区域房企经理人对三季度投资意愿选择调查

中南地区企业拿地的意愿最强烈，在我们看来，这与该区域在政策预期、市场大势预期方面的判断是一脉相承的，区域内表示将在三季度拿地的企业占比近七成，远高于其他区域城市，其中广州、武汉两地带动了区域比重。

西南地区企业拿地需求低迷，尤其是贵阳企业拿地意愿为所有城市最低值。

投资倾向：中南地区土地成交或将继续高位，西南贵阳企业拿地意愿偏低


22

投资倾向：半数企业更倾向于传统住宅用地，商业地产投资热度逐季下降

从土地性质看，住宅类拿地意愿最强，其次是商业地产，工业地产最弱。从目前趋势看，商业地产渐渐趋于冷静。数据显示，企业拿地意愿由 2012 年三季度的 27.48% 下降至 2013

年三季度的 23.82% ，同期住宅类土地拿地意愿从 2012 年三季度的 46.91% 上升至 2013 年三季度的51.77% 。


商业地产办公地产住宅工业地产旅游地产养老地产0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

23.82%

13.78%

51.77%

3.74%5.31%

1.57%

2012Q3

2012Q4

2013Q1

2013Q2

2013Q3

图：全国房企经理人对三季度类性质土地投资意愿选择调查


感谢聆听！

房地产经理人信心指数（ rmi ）发布

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