1

Planinitiativ, revisjon III. Dato: 11.03.2019

Plan: Detaljregulering for Fagerliveien

Jnr.: 17138

Dette dokumentet skal gi kortfattet informasjon om prosjektet som grunnlag for tidlig

medvirkning av kommunens ulike fagmiljøer.

1. Presentasjon av tiltaket/planområdet

1.1 Bakgrunn

Et tidligere planinitiativ, datert 17.09.2018, ble behandlet i planutvalget den 17.10.2018, sak

112/18, der det ble fattet en «prosessledende beslutning». Planinitiativet ble den gang avvist

under henvisning til at «eventuell fortetting av Fagerliveien må reduseres i omfang for å

forbedre tilpasning til omgivelsene, og legge til rette for gode uteoppholdsarealer». I

saksframlegget framkommer det samtidig at området har potensial for fortetting, men ikke i

det «formatet» som ble foreslått.

Fagerliveien utvikling AS har tatt konsekvensen av dette ved å kjøpe mer areal som vil kunne

inngå som kvartalslekeplass og har i tillegg nedskalert prosjektet vesentlig for å imøtekomme

styringssignalene som framkommer av vedtaket.

I det omarbeidede volumstudiet er det lagt til rette for en kvartalslekeplass på 2500 kvm. Dette

sammenhengende grøntarealet vil ligge godt beskyttet fra Fagerliveien, og koples mot toppen

av åsen mot Bingedammene og den store grønne lungen mellom Fagerliveien og

Bratthammeren Borrettslag ved å videreføre og forsterke de allment tilgjengelige

gangarealene som allerede ligger i området. I tillegg finnes en kommunal lekeplass på 1300

kvm om lag 200 meter vest for planområdet.

Bygningstypologien er omformet slik at den nå framstår i en helt annen skala sett fra både

Fagerliveien og fra Bratthammeren Borettslag.

Prosjektet representerer fortsatt en transformasjon og fortetting av området. Beliggenheten

svært nær nye Grønli stasjon (3 min gange), busstasjonen på Torvbyen (5 min. gange) og hele

sentrum med mange arbeidsplasser og fasiliteter gjør det mer bekvemt å sykle eller gå enn å

kjøre bil til butikken eller arbeidsplassen. Dette er i tråd med nasjonale målsettinger om å

bygge byer innenfra og ut, Fylkesplanen Østfold mot 2050 og den framtidige arealdelens

intensjon om at boligveksten skal fordeles 60 - 30 – 10% fra sentrum til periferi. I praksis er

ikke intensjonen etterlevd fordi deler av Sorgenfri/ Nabbetorp på andre siden av elva, Gressvik

og områder langt opp i Orredalen regnes som «sentrum», mens knutepunkt som Grønli og

Torvbyen er lagt til utkanten av byområdet.

SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 2

1.2 Initiativet

Bakgrunn for planarbeidet er ønsket om å transformere et lavt utnyttet boligområde til mer

konsentrert bebyggelse. Det aktuelle transformasjonsområdet omfatter i dag 15 boenheter,

og vil kunne fortettes med 56 boenheter. Dette er en betydelig reduksjon sammenlignet med

de første skissene der det ble presentert 94 nye boenheter.

Hovedintensjonen med planinitiativet er å erstatte eksisterende frittliggende

småhusbebyggelse i Fagerliveien med bolighus i 2 – 5 etasjer. Bebyggelsen er tilpasset

gateløpet og tilstøtende småhusbebyggelse og blokkbebyggelse.

Planområdet ligger sentralt, vestvendt og vil gi gode bokvaliteter i et sentrumsnært område, og er allerede tilknyttet vei, gangforbindelser til sentrum og annen infrastruktur.

Figur 1. Sirklene viser den sentrale beliggenheten til det aktuelle planområdet. Ved etablering av ny jernbanestasjon, vil et av tyngdepunktene i byen flyttes nærmere det aktuelle området. Planområdet vil ligge i gangavstand fra sentrum, og langt mer sentralt enn f. eks. bygeområdene ved Ørebekk eller de vestligste delene av FMV.

1.3 Grunneier, forslagsstiller og konsulent.

Grunneier og forslagsstiller er Fagerliveien utvikling AS, eid av Frigaardgruppen. Konsulent og

arkitekt er Stenseth Grimsrud arkitekter AS.

SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 3

1.4 Idéskisse som grovt viser ønsket tiltak

Det er utarbeidet en forstudie som viser et mulig prinsipp for den framtidige bebyggelsen.

Plangrepet består i å erstatte eksisterende frittliggende småhusbebyggelse med konsentrert

småhusbebyggelse og lave blokker langs gateløpet og blokkbebyggelse bak mot fjellet. På

samme måte som i dag, legge det opp til småskalabebyggelse langs Fagerliveien. Deler av

bebyggelsen planlegges med saltak, noe som bidrar til å bevare stedskarakteren. Vi har tro på

at denne bebyggelesetypen vil kunne tiltrekke seg småbarnsfamilier som ønsker å bosette seg

sentralt uten å «bo i blokk».

Figur 2. Fotomontasje som viser en mulig utnyttelse om området. Illustrasjonen viser prinsippet med bebyggelsens plassering og utforming mot gateløpet. Over: Området sett fra nord. Under: Området sett fra sørvest.

De nye blokkene vil bli liggende i andre rekke i skråningen mellom Fagerliveien og de gamle

blokkene oppe på Kringsjå, men vil formes slik at øverste etasje i de nye blokkene nå vil ligge

langt lavere enn de gamle blokkene på Kringsjå. Bokvaliteten på Kringsjå vil derfor i liten, eller

ingen grad endres. Den nye bebyggelsen vil føres opp i flere byggetrinn. Byggetrinnene får en

avkjørsel direkte fra Fagerliveien inn i en parkeringskjeller under prosjektet.

Mellom den lavere bebyggelsen og blokkbebyggelsen legges det opp til at større

sammenhengende leke- og uteoppholdsareal som vil ligge beskyttet fra trafikk-, og støy. Det

legges i tillegg til at allmennheten vil kunne krysse området via eksisterende gangsti opp til

Kringsjå. Denne gangstien fører opp mot turterrenget inn mot Bingedammen, noe som er en

stor kvalitet i nærområdet.

SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 4

Figur 3. Over. Illustrasjon som viser mulig arealbruk. Her er bebyggelsen lagt slik at det dannes et sammenhengende skjermet grøntareal på over 2,5 daa inniblant bebyggelsen. Boligene i nordøst vil i tillegg få privat uteopphold på bakkeplan.

Under: Den planlagte bebyggelsen sette i fugleperspektiv. Illustrasjonen viser hvordan bebyggelsen trappes opp mot eksiterende blokker.

SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 5

Det legges opp til en variasjon av boligtyper og størrelser som vil appellere til ulike deler av

befolkningen i ulike livsfaser. Slik variasjon er med på å danne et godt bomiljø. Vi merker

allerede nå en viss etterspørsel fra beboere som bor i nærområdet.

Planområdet ligger svært sentralt med svært kort gangavstand til f. eks. Grønli/

Torvbyen/busstasjonen. Med sykkel tar det 1-2 minutter. En fortetting av dette området vil

være i tråd med målsettingene i fortettingsstrategien for Fredrikstad Kommune og

forventningene fra både stat og fylke.

Planområdet ligger i en vestvendt helning, noe som er et godt utgangspunkt for å skape gode

bokvaliteter. Deler av planområdet vil ligge i gul støysone fra Fagerliveien. Det er derfor behov

for gode løsninger mht. avbøting av trafikkstøy. Det legges opp til uteoppholdsarealer som er

beskyttet av bebyggelsen mot Fagerliveien. Her vil det opparbeides støyfrie

uteoppholdsarealer samtidig som det også dannes trygge rammer for f. eks. små barn.

1.5 Dagens situasjon

Planområdet er i dag bebygd med 13 boliger som i hovedsak er fra på 1950- og 60-tallet.

Eksisterende bebyggelse består av frittliggende småhusbebyggelse av varierende standard,

men har ellers ingen enhetlig framtoning. Bebyggelsen er ikke verneverdig. Arealene mellom

terrasseblokkene på Kringsjå og eksisterende bebyggelse består av et til dels sterkt skrånende

areal bestående av en stor gressplen med innslag av fast fjell. Arealene vil fungere som en

grønn lunge mellom eksisterende og ny bebyggelse.

Blokkene i området er organisert slik at alle boliger har terrasser eller balkonger som vender

mot vest. Det vil være naturlig å videreføre dette grepet.

Figur 4. Skråfoto fra det aktuelle området. En mulig plangrense er vist med rød strek.

SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 6

2. Forholdet til gjeldende kommuneplan/

reguleringsplan/regionale og statlige føringer 2.1 Reguleringsplan

En liten del av eiendommene ligger

innenfor «Søndre del av

Bratthammeren», PlanId.:

0106010658, vedtatt 07.08.1972.

Gjeldende plan viser trafikk- og

parkeringsarealer der vi ser for oss

uteoppholdsarealer. Trafikkarealene

har aldri blitt realisert fordi

parkeringen er blitt løst gjennom et

parkeringshus med tre plan.

Krysset Fagerliveien X Kringsjå inngår

i «Reguleringsendring del av

Bryggeriet», PlanId.: 01061025,

vedtatt 21.06.2012.

Det er også varslet oppstart for

planarbeid for InterCity Fredrikstad

Sarpsborg den 12.05.2016.

2.2 Kommuneplanens arealdel.

Kommuneplanens arealdel viser hele

området som «nåværende

bebyggelse og anlegg».

Hensynssonen som på

reguleringsnivå viser mulig framtidig

jernbanetrase (hensynssone -

infrastruktursone H410) er vist lenger

sør i kommuneplanens arealdel, og

berører dermed ikke planområdet.

Figur 5. Kartutsnittet viser reguleringssituasjonen i området, med planområdet indikert mer rød stiplet strek. De aktuelle eiendommene strekker seg noe over «Søndre del av Bratthammeren». Prosjektet berører i praksis ikke traseene BaneNor har gått videre med.

Figur 6. Kartutsnittet viser kommuneplanens arealdel, med planområdet indikert mer rød stiplet strek.

SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 7

2.3 Statlige planretningslinjer som berøres

Merknader

X 2009 Statlig planretningslinje for klima- og

energiplanlegging i kommunene

X 1995 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og

unges interesser i planleggingen

X 1993 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal-

og transportplanlegging

3. Hovedinnhold i planen Legge til rette for blokkbebyggelse/konsentrert småhusbebyggelse. Området vil fortettes med

lag 56 nye boenheter. Boligene vil trappes i landskapet over en nedgravd parkeringskjeller, og

vil tilpasses typologien langs Fagerliveien.

Boligene vil få gode og trygge uteoppholdsarealer mellom bygningene, på balkonger og

takterrasser. Arealene rundt blokkene vil i liten grad være dominert av asfalt og biler fordi

parkeringen løses i kjeller. Anslagsvis vil man kunne oppnå ca. 40 kvm MUA pr boenhet i tillegg

til grøntarealer som omkranser prosjektet. Forslag til ny arealdel krever at nye boliger skal ha

tilgang til en nærmiljøpark på minimum 2500 kvm innen 400 m. Det legges opp til et leke- og

uteoppholdsareal tilsvarende dette mellom bygningene. Her kan det også være plass til en 5er

bane. Ellers er avstanden til nærmeste kvartalslekeplass på 1230 kvm i Peer Gynts vei om lag

206 meter.

Deler av vegarealet i området er uklart definert/kanalisert. Ved regulering og gjennomføring

av planen vil det skapes klarere skiller mellom kjøre- og gangarealer.

4. Virkninger av planen Planen vil gjennom transformasjon av et dårlig utnyttet areal åpne for flere nye boenheter i et

populært og sentralt boligområde, og vil kunne tilby et attraktivt bomiljø. Prosjektet tilfører

også nærmiljøet en lekeplass for eldre barn. Tiltaket er i tråd med målsettinger om en rasjonell

og samordnet areal- og transportplanlegging, en effekt som ytterligere vil forsterkes ved en

ny jernbanestasjon i Grønliområdet.

Tiltaket vil opparbeides på en måte som i liten eller ingen grad endrer utsikten fra blokkene

på Kringsjå. En økning i antall boenheter vil endre trafikkbildet i området.

4.1 Vurdering av tiltaket etter forskrift om konsekvensutredning (FOR-2017-06-

21854)

Tiltaket vil være i tråd med avgrensningen i kommuneplanenes arealdel.

Jon Rongen, 11.03.2019