2 r908 tuấn hùng_số 11 trần đại nghĩa_tel36280688

Chuyên đề thực tập tốt nghiệpGVHD: Th.s Lương Hương Giang

TR¦êNG §¹I HäC KINH TÕ QuèC D¢N KHOA §ÇU T¦------------

chuyªn ®Ò THùC TËP tèt nghiÖp

®Ò tµi:

C¤NG T¸C lËp Dù ¸N T¹I C¤NG TY Cæ PHÇN §ÇU T¦

BÊT §éNG S¶N THµNH §¤NG

Sinh viªn thùc hiÖn

: bïi thÞ xu©n quúnh

M· sinh viªn : cq502198Líp : KINH TÕ §ÇU T¦ 50DGi¸o viªn híng dÉn : TH.S L¦¥NG H¦¥NG

GIANG

SV: Bùi Thị Xuân QuỳnhLớp: Kinh tế đầu tư 50D


Hµ NéI, th¸ng 05/2012



LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đề tài: “Công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Thành Đông” do chính em thực hiện. Các số liệu và phân tích trong bài là trung thực từ thu thập thông tin và nghiên cứu của bản thân trong quá trình thực tập tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Thành Đông, không sao chép từ bất kì đề tài nào khác.

Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Sinh viên thực hiện

Bùi Thị Xuân Quỳnh



MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................1

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ

PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH ĐÔNG.............................................2

1.1 Tổng quan về Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông.............2

1.1.1. Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của Công ty.............................2

1.1.1.1.Giới thiệu về Công ty........................................................................2

1.1.1.2. Lịch sử hình thành và quá trình phát triển......................................2

1.1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban trong.............3

1.1.3. Lĩnh vực hoạt động chính của công ty.......................................................7

1.1.4. Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty trong ba năm qua........8

1.2. Thực trạng công tác lập dự án của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản

Thành Đông............................................................................................................9

1.2.1.Sự cần thiết của công tác lập dự án tại công ty...........................................9

1.2.1.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư tại công ty 9

1.2.1.2. Sự cần thiết của công tác lập dự án 10

1.2.2. Công tác tổ chức lập dự án của công ty...................................................11

1.2.2.1. Tổ chức lập nhóm soạn thảo dự án 12

1.2.2.2.Quy trình lập dự án tại Công ty14

1.2.3. Các nội dung cần phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư..................16

1.2.3.1. Sự cần thiết phải đầu tư16

1.2.3.2. Nghiên cứu thị trường 18

1.2.3.3. Phân tích kỹ thuật 19

1.2.3.4. Phân tích tài chính 21

1.2.3.5. Phân tích khía cạnh xã hôi 23

1.2.4. Các phương pháp sử dụng trong lập dự án đầu tư...................................23

1.2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin 23

1.2.4.2. Phương pháp dự báo 24

1.2.4.3. Phương pháp phân tích độ nhạy 25

1.2.5. Ví dụ minh họa công tác lập dự án đầu tư: “ Dự án khu đô thị mới phía

Nam thành phố Hải Dương”..............................................................................25

1.2.5.1. Công tác tổ chức lập dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố

Hải Dương25



1.2.5.2. Nội dung dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương

28

1.2.5.3. Đánh giá công tác lập dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố

Hải Dương52

1.3. Đánh giá về công tác lập dự án của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản

Thành Đông..........................................................................................................53

1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án của công ty....................53

1.3.2. Những thành tựu của công tác lập dự án của công ty..............................54

1.3.3. Một số hạn chế trong công tác lập dự án tại công ty................................56

1.3.4. Nguyên nhân của các thành tựu và hạn chế trong công tác lập dự án.....58

CHƯƠNG 2: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH ĐÔNG........60

2.1. Định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới............................60

2.1.1. Định hướng phát triển của Công ty..........................................................60

2.1.2. Định hướng đầu tư của Công ty...............................................................61

2.2. Các dự án trong mục tiêu của công ty trong thời gian tới........................61

2.2.1. Dự án1: Dự án Tổ hợp cao tầng Yên Sở Residences...............................61

2.2.2. Dự án 2: Dự án khu đô thị mới Nha trang, Diên Khánh..........................62

2.2.3.Dự án 3: Dự án khu đô thị mới phía Đông thị xã Chí Linh, tỉnh

Hải Dương..........................................................................................................62

2.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác lập dự án tại Công ty cổ phần đầu

tư bất động sản Thành Đông..............................................................................63

2.3.1. Hoàn thiện công tác tổ chức thực hiện công tác lập dự án.......................63

2.3.2. Hoàn thiện quy trình lập dự án.................................................................64

2.3.3. Giải pháp cho từng nội dung của công tác lập dự án...............................64

2.3.4. Hoàn thiện các phương pháp sử dụng trong công tác lập dự án..............68

KẾT LUẬN..............................................................................................................70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................71



DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG

Sơ đồ 1.1.Sơ đồ tổ chức Công ty................................................................................3

Sơ đồ 1.2.Sơ đồ quy trình lập dự án bất động sản tại công ty..................................14

Bảng1.1. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty cổ phần đầu tư bất

động sản Thành Đông giai đoạn 2009-2011...............................................................8

Bảng 1.2.Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất ( theo QHCT tỷ lệ 1/500).............42

Bảng 1.3. Tiến độ thực hiện dự án............................................................................49

Bảng 1.4. Tổng mức đầu tư giai đoạn 1 dự án Khu đô thị mới phía Nam thành phố

Hải Dương.................................................................................................................49

Bảng 1.5. Giá trị tiền sử dụng đất nộp ngân sách.....................................................51

Bảng 1.6. Các dự án đã lập của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông

giai đoạn 2007- 2011................................................................................................54



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

VNĐ : Việt Nam đồng

PTGĐ : Phó tổng giám đốc

TGĐ : Tổng giám đốc

KHKT : Kế hoạch kỹ thuật

QHTK : Quy hoạch thiết kế

PTĐT : Phát triển đầu tư

TCKT : Tài chính kế toán

HĐQT : Hội đồng quản trị

BĐS : Bất động sản

CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

UBND : Ủy ban nhân dân

QL : Quốc lộ

TP : Thành phố

NCTK : Nghiên cứu thiết kế

KTXH : Kinh tế xã hội

GTNT : Giao thông nông thôn

ATGT : An toàn giao thông

XD : Xây dựng

NPV : Gia trị hiện tại thuần( Net Present Value)

IRR : Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ(Internal Rate return)

T : Thời gian thu hồi vốn

CLB : Câu lạc bộ

CP : Cổ phần



LỜI MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh đất nước hội nhập ngày càng sâu rộng với kinh tế thế giới,

đặc biệt là khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, các doanh

nghiệp ngày càng có thêm nhiều thách thức đổi mới và hoàn thiện để nâng cao vị

thế trên thị trường.Là một công ty chuyên về lĩnh vực bất động sản, Công ty cổ

phần đầu tư bất động sản Thành Đông cũng đã và đang không ngừng kiện toàn,

củng cố, nâng cao trên mọi lĩnh vực để hoạt động đạt hiệu quả cao nhất. Hiện nay,

tại Công ty công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạt động quan

trọng và điển hình. Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đã đạt được

những thành tích đáng kể, các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng, chất

lượng và quy mô đầu tư. Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát

triển Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lập dự án đầu

tư. Là một sinh viên khoa Đầu tư của trường đại học kinh tế quốc dân và được thực

tập tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông, em mong muốn tìm hiểu

thêm về đầu tư trong lĩnh vực bất động sản , một lĩnh vực ngày càng quan trọng và

có tính cạnh tranh cao trong bối cảnh kinh tế hiện nay. Qua một thời gian làm việc

cùng các nhân viên trong công ty, cùng với những tìm hiểu của bản thân , sự giúp

đỡ của Th.s Lương Hương Giang và phòng phát triển đầu tư công ty cổ phần đầu tư

bất động sản Thành Đông, em đã chọn đề tài: “Công tác lập dự án tại Công ty cổ

phần đầu tư bất động sản Thành Đông” để hoàn thành chuyên đề thực tập của

mình. Bản chuyên đề thực tập gồm 2 chương như sau:

Chương 1. Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty cổ phần đầu tư bất

động sản Thành Đông.

Chương 2. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác lập dự án tại Công ty cổ

phần đầu tư bất động sản Thành Đông

Trong quá trình hoàn thành chuyên đề không thể không tránh khỏi những sai

sót .Đồng thời do kinh nghiệm về thực tế chưa có nên em rất mong nhận được sự

góp ý, chỉ bảo của các thầy các cô để bài viết của em có thế hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn Thạc sỹ Lương Hương Giang và các anh chị cán

bộ công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ

em hoàn thành báo cáo này.


1


CHƯƠNG 1

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

THÀNH ĐÔNG

1.1 Tổng quan về Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông

1.1.1. Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của Công ty

1.1.1.1.Giới thiệu về Công ty-Tên công ty: Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông.

-Trang Web: http://thanhdong.co m.vn

Trụ sơ chính: Số 72 Hoàng Sâm – Phường Nghĩa Đô- Quận Cầu Giấy-

Thành phố Hà Nội

Văn phòng giao dịch: Tầng 1 CT1 KĐT Mễ Trì Thượng- Quận Từ Liêm-

Thành phố Hà Nội.

- Điện thoại: 04.37851199 Fax: 04.37857748

- Chủ tịch hội đồng quản trị: bà Nguyễn Thị Tuyết Mai.

- Tổng giám đốc công ty: ông Phạm Ngọc Sơn.

Công ty đặt ra sứ mệnh

Đối với khách hàng: Cung cấp cho khách hàng những sản phẩm chất

lượng cao, bằng uy tín và cam kết chuyên nghiệp, bằng dịch vụ toàn diện và chu

đáo.

Đối với cán bộ & nhân viên: Tạo lập môi trường làm việc chuyên nghiệp,

lành mạnh, đoàn kết, và hiệu quả, mang bản sắc văn hóa đặc sắc của Thành Đông.

Đối với cổ đông: Tối đa hóa giá trị đầu tư cho cổ đông, nâng cao năng lực

cạnh tranh, vị thế thương hiệu và sự tăng trưởng bền vững của tổ chức.

Đối với xã hội: Phát triển và gìn giữ môi trường sống thân thiện, tiện nghi,

giàu tính nhân văn và có bản sắc riêng độc đáo, đầy đủ giá trị vật chất và tinh thần

cho cộng đồng.

1.1.1.2. Lịch sử hình thành và quá trình phát triển Năm 1998:Công ty TNHH Thành Đông được thành lập, hoạt động trong

lĩnh vực xây dựng dân dụng và công nghiệp.


2

http://thanhdong.com.vn/


Năm 2002: Mở rộng quy mô kinh doanh và hệ thống nhân sự trong lĩnh vực

xây dựng và sản xuất hàng xuất khầu.

Năm 2004: Chuyển đổi mô hình từ công ty TNHH sang Công ty cổ phần đầu

tư bất động sản Thành Đông. Là doanh nghiệp cổ phần được hợp thành bởi các

chuyên gia giàu kinh nghiệm của ba lĩnh vực đầu tư bất động sản, thi công các công

trình giao thông và thi công các công trình xây dựng dân dụng, khu đô thị mới.

Đăng kí kinh doanh số : Số 0101588500 ngày 22/12/2004 được thay đổi lần thứ

6 ngày 10/12/2010.

Năm 2010: Tăng vốn điều lệ thành 116 tỷ VNĐ. Công ty tiếp tục mở rộng cả

về quy mô và chiều sâu những dự án bất động sản có giá trị thương mại và giá trị

văn hóa bền vững

Năm 2011: Tăng vốn điều lệ lên 332 tỷ VNĐ. Hoàn thành công tác chuẩn bị

đầu tư các khu đô thị mới với quy mô lớn tại nhiều vị trí quan trọng trên cả nước.

1.1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban trong

Công ty

Sơ đồ tổ chức

Sơ đồ 1.1.Sơ đồ tổ chức Công ty


3

Hội đồng quản trị

Trợ lý hội đổng quản trị

Ban kiểm soát

Tổng giám đốc

PTGĐ thường trực

phó TGĐ KHKT Phó TGĐ QHTK Phó TGĐ kinhdoanh Phó TGĐ tài chính Chánh văn phòng

Ban KHKT Ban QHTK

Ban kinh doanh Ban PTĐT

Ban TCKTCác ban quản lý dự án

Các công ty thànhviên

Các chi nhánh

Ban tổ chức hành chính


Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban.

Hội đồng quản trị:

Hội đồng quản trị là tổ chức quản lý cao nhất của Công ty. Hội đồng quản trị

do Đại hội đồng cổ đông bầu ra, bao gồm 4 thành viên với nhiệm kỳ 05 (năm) năm.

Hội đồng quản trị được nhân danh Công ty quyết định mọi vấn đề liên quan đến

quyền lợi của Công ty,ngoại trừ những vấn đề thuộc về thẩm quyền của Đại hội

đồng cổ đông. Quyền và nghĩa vụ của hội đồng quản trị là giám sát hoạt động của

Tổng giám đốc và những cán bộ quản lý khác trong Công ty.

Ban kiểm soát:

Bao gồm 03 (ba) thành viên do Đại hội đồng cổ đông bổ nhiệm với nhiệm kỳ

năm (05) năm; Ban kiểm soát có nhiệm vụ kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong hoạt

động quản lý của Hội đồng quản trị và hoạt động điều hành của Tổng giám đốc

cùng với các Báo cáo tài chính. Ban kiểm soát hoạt động độc lập đối với Hội đồng

quản trị và Tổng giám đốc.

Trợ lý hội đồng quản trị:

Tham mưu, giúp việc Chủ tịch HĐQT xây dựng chương trình, kế hoạch hoạt

động. Tham gia tổ chức cuộc họp,theo dõi việc thực hiện các nghị quyết, quyết định

của Đại hội đồng cổ đông và HĐQT. Trợ lý hội đồng quản trị còn có chức năng

tham mưu, tư vấn quy định pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ của Chủ tịch

và HĐQT. Tham gia thực hiện công tác hành chính văn phòng và công việc khác

theo yêu cầu của Chủ tịch và Lãnh đạo Công ty.

Tổng giám đốc công ty là người tổ chức điều hành bộ máy quản lý và chịu

trách nhiệm chính trước hội đồng quản trị về toàn bộ những nhiệm vụ, quyền hạn

đối với hoạt động kinh doanh trong công ty.Chức năng của giám đốc là:

- Tổ chức thực hiện các quyết định của hội đồng quản trị

- Ra quyết định về tất cả các vấn đề liên quan đến hoạt động hàng ngày của

công ty

- Kiến nghị phương án bố trí tổ chức và đối với quy chế quản lý nội bộ công

ty

- Bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức các chức danh trong công ty, trừ các

chức danh do hội đồng quản trị bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức

Các phó TGĐ: là những người giúp tổng giám đốc điều hành công ty theo

sự phân công và ủy quyền của TGĐ và chịu trách nhiệm trước TGĐ về nhiệm vụ

được giao.


4


Thay mặt Tổng giám đốc để điều hành các hoạt động của Công ty khi Tổng

giám đốc đi vắng hoặc khi được ủy quyền của Tổng giám đốc.

Chịu trách nhiệm trước pháp luật và Tổng giám đốc Công ty về nhiệm vụ

được phân công.

Ban QHTK: Có chức năng tham mưu giúp tổng giám đốc xác định quy

hoạch thiết kế của các dự án bất động sản được phát triển. Tìm hiểu nghiên cứu về

quy hoạch chung của địa phương và cả nước từ đó đưa ra quy hoạch và giải pháp

thiết kế cho các dự án bất động sản của công ty.

Ban KHKT: Có chức năng tham mưu cho giám đốc xây dựng chiến lược

phát triển, kế hoạch dài hạn và hàng năm của công ty. Bộ phận lập kế hoạch sẽ tiến

hành thu thập các thông tin cần thiết để tổ chức và lập kế hoạch về tiến độ thi công,

về việc điều động vật tư thiết bị cho các công trình xây dưng để đảm bảo tiến độ thi

công đó

Bên cạnh đó, bộ phận phụ trách kỹ thuật có nhiệm vụ xác định hiệu năng kỹ

thuật của các phương tiện máy móc thiết bị và xây dựng phương án ưu việt nhất để

tận dụng tối đa công suất của các máy móc, thiết bị đó. Đồng thời các chuyên viên

kỹ thuật còn đảm nhiệm công việc tìm tòi các giải pháp kỹ thuật mới nhằm giải

quyết các vấn đề tồn tại và xác định các loại công nghệ nào hiện nay là có thể khai

thác trên thị trường.

Ban Kinh doanh: Là ban chức năng giúp tổng giám đốc công ty xác định kế

hoạch kinh doanh, tìm kiếm, tiếp thị, chiếm lĩnh và mở rộng thị trường, giúp tăng

thị phần kinh doanh sản phẩm của công ty. Chức năng chính của phòng kinh doanh

là: lập các kế hoạch Kinh doanh và triển khai thực hiện, thiết lập, giao dich trực tiếp

với hệ thống khách hàng, hệ thống nhà phân phối, thực hiện hoạt động bán hàng tới

các Khách hàng nhằm mang lại Doanh thu cho Doanh nghiệp, phối hợp với các bộ

phận liên quan như Kế toán, Sản xuất, Phân phối,...nhằm mang đến các dịch vụ đầy

đủ nhất cho Khách hàng

Ban TCKT: Là ban chức năng giúp Tổng giám đốc Công ty tổ chức bộ máy

tài chính kế toán từ công ty tới các đơn vị trực thuộc. Tổ chức chỉ đạo toàn bộ công

tác tài chính kế toán tín dụng, thông tin kinh tế và hạch toán kinh tế,hạch toán kế

toán theo đúng điều lệ tổ chức kế toán và pháp lệnh kế toán thống kê của Nhà nước

được cụ thể hoá bằng điều lệ hoạt động của công ty và những quy định của Tổng

công ty về quản lý kinh tế tài chính giúp Tổng giám đốc công ty kiểm tra, kiểm tra,


5


kiểm soát công tác tài chính kế toán, công tác phân tích hoạt động kinh tế của công

ty.

Ban TCHC: Là ban chức năng giúp tổng giám đốc điều hành thống nhất mọi

hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, chức năng nhiệm vụ chính của ban là

- Tuyển dụng, đào tạo bồi dưỡng cán bộ công nhân viên, tổ chức điều hành

phối hợp các hoạt động, tổ chức thực hiện các chế độ, chính sách của nhà nước, nội

quy của công ty đối với cán bộ công nhân viên.

-Quản lý việc cung cấp, sửa chữa, bổ sung các trang thiết bị máy móc, tài sản

cho từng đơn vị phòng ban, cán bộ công nhân viên trong công ty một cách hợp lý và

hiệu quả nhất

-Thay mặt công ty thực hiện các chính sách đối ngoại, lễ tết, khen thưởng kỉ

luật, hiếu hỉ. Tổ chức việc đón tiếp khách hàng của công ty.

- Thực hiện bảo vệ an ninh trật tự trong công ty.

Ban PTĐT: Là ban chức năng trực tiếp tham mưu về các lĩnh vực: tìm và

phát triển các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới,khu nhà ở dân cư, khu công

nghiệp; công trình hạ tầng, công trình công nghiệp, khu du lịch sinh thái, khu nghỉ

dưỡng…; xây dựng các chương trình và kế hoạch quảng cáo, khuyến mại, tổ chức

kinh doanh bất động sản tại các dự án đầu tư xây dựng của Công ty theo đúng quy

định pháp luật, đáp ứng yêu cầu của thị trường để thực hiện chiến lược sản xuất

kinh doanh của Tổng Công ty.

Nhiệm vụ cụ thể của ban PTĐT là:

- Xây dựng và triển khai thực hiện kế hoạch tìm kiếm, khai thác các dự án

đầu tư trình Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Tổng Công ty quyết định.

- Thực hiện công tác chuẩn bị để Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Tổng

Công ty tiếp xúc, đàm phán với các đối tác trong và ngoài nước về hợp tác đầu tư,

liên doanh, liên kết thực hiện dự án.

- Tổng hợp tình hình triển khai dự án đầu tư xây dựng của Tổng Công ty, đề

xuất các biện pháp giải quyết khó khăn, vướng mắc báo cáo Hội đồng quản trị,

Tổng Giám đốc Tổng Công ty theo quy định.

- Triển khai các thủ tục chuẩn bị đầu tư khi chưa có quyết định giao cho Ban

quản lý dự án thực hiện.Tổ chức thẩm định hồ sơ các giai đoạn triển khai dự án do

Ban quản lý dự án và các phòng, ban, trung tâm thực hiện. Tham gia Hội đồng chọn

thầu, Hội đồng phê duyệt biện pháp thi công, Hội đồng nghiệm thu tiến độ chất

lượng cho các công trình, hạng mục công trình. Xây dựng và trình duyệt chiến lược


6


marketing, chiến lược quảng cáo khuyến mại đối với các sản phẩm bất động sản.

Đứng ra chủ trì công tác xây dựng và trình duyệt các phương án, quy trình, thủ tục,

mẫu hồ sơ hợp đồng, giá bán và cho thuê bất động sản phù hợp với nhu cầu thị

trường.Tổ chức thực hiện việc bán và cho thuê bất động sản theo phương án được

phê duyệt, khai các dịch vụ sau bán hàng và chăm sóc khách hàng. Xây dựng hệ

thống thông tin nội bộ để quản lý, theo dõi, cập nhật hàng ngày công nợ, sản phẩm đã

tiêu thụ và chưa tiêu thụ; phân tích số liệu đề xuất biện pháp thu hồi công nợ của khách

hàng; tổng hợp, báo cáo Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Tổng Công ty theo quy

định. Soạn thảo các văn bản thuộc chức năng, nhiệm vụ của phòng. Lưu trữ, bảo quản

hồ sơ hình thành trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm vụ của phòng.

Các ban quản lý dự án: Các ban quản lý dự án do tổng giám đốc thành lập,

chức năng nhiệm vụ của ban quản lý dự án là :

-Hoàn thiện tất cả các bước trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư: các thủ tục của

công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng để xây dựng dự án.

- Tổ chức quản lý, lập kế hoạch, điều phối thực hiện một cách thống nhất

đồng bộ các dự án mà ban quản lý tiếp nhận theo đúng quy định của công ty và các

quy định về công tác quản lý đầu tư xây dựng của nhà nước.

1.1.3. Lĩnh vực hoạt động chính của công ty

Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông được hợp thành bời các

chuyên gia có kinh nghiệm của ba lĩnh vực: đầu tư bất động sản, thi công công trình

giao thông, thi công công trình xây dựng dân dụng, khu đô thị mới.

Từ những năm 90 các đội xây dựng của công ty đã thi công nhiều công trình

dân dụng, đường giao thông, khu công nghiệp và khu đô thị trên khắp miền Bắc mà

chủ yếu là các công trình giao thông, công trình dân dụng, nhà biệt thự cao cấp, nhà

chung cư và vườn sinh thái. Bên cạnh lĩnh vực xây dựng, hoạt động kinh doanh bất

động sản còn là một thế mạnh lớn mà Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành

Đông đã và đang thành công. Từ những năm 1998, 1999, các cá nhân, tổ chức có

nhu cầu trao đổi nhà ở đã đạt được những lợi ích tích cực và thỏa mãn được nhu cầu

của mình với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm của công ty. Hoạt động kinh

doanh bất động sản của công ty trở nên rõ nét hơn khi luật đất đai, luật đầu tư, luật

kinh doanh bất động sản quy định rõ chức năng của loại hình kinh doạnh này. Các

lĩnh vực hoạt động chính của công ty là:

-Xây dựng công trình dân dụng, hạ tầng kỹ thuật giao thông, công nghiệp,

khu đô thị mới. Với đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư có trình độ, kinh nghiệm lâu năm


7


trong lĩnh vực thiết kế và xây dựng đã từng tham gia đấu thầu và liên doanh xây

dựng lớn nhiều công trình ở Hà Nội, Hải Dương và các khu biệt thự, nhà dân cư ở

khắp các tỉnh thành, đảm bảo tiến độ, chất lượng kỹ thuật, mỹ thuật được chủ đầu

tư, ban quản lý, khách hàng tín nhiệm.

-Tư vấn dự án:Nhằm đáp ứng nhu cầu tốt nhất về nhà đất để mở rộng sản

xuất kinh doanh xây dựng nhà xưởng của các công ty, doanh nghiệp, hộ kinh doanh.

Thực hiện tư vấn và hoàn tất các thủ tục có liên quan từ bước thiết kế, lập dự án khả

thi, tiền khả thi cho nhiều đối tác với chi phí hợp lý. Hợp tác liên doanh với các đối

tác trong và ngoài nước trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, xây dựng các công trình

giao thông, dân dụng, các khu độ thị khu công nghiệp trên cả nước với phương

châm hợp tác cùng phát triển.

- Tư vấn, đầu tư bất động sản:Với mạng lưới chi nhánh và văn phòng trên

khắp cả nước, công ty đã tư vấn cho khách hàng những mảnh đất và căn nhà ưng ý

nhất cả về kỹ mỹ thuật lẫn giá cả.

1.1.4. Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty trong ba năm qua

Với những bước đi đúng đắn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, công

ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông đã gặt hái được nhiều thành công và trở

thành một công ty có tiếng trong lĩnh vực bất động sản. Với các dự án đã và đang

được lập đã mang lại doanh thu và lợi nhuận cho công ty

Bảng1.1. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty cổ phần đầu tư bất

động sản Thành Đông giai đoạn 2009-2011

Đơn vị tính: VNĐ

TT Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011

1 Tổng tài sản 110.223.317.351 248.261.102.679 533.982.045.923

2 Tổng nợ phải trả 49.622.755.942 112.697.278.072 144.803.277.134

3 Vốn lưu động 88.374.278.325 148.383.085.457 228.226.885.134

4 Doanh thu 147.458.790.000 206.442.306.000 195.329.908.448

5 Lợi nhuận trước thuế 16.877.986.040 21.923.033.754 50.153.258.341

6 Lợi nhuận sau thuế 12.658.489.530 16.442.275.316 37.614.943.756

7 Vốn đầu tư thuộc sở hữu 45.000.000.000 116.000.000.000 332.000.000.000

Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty


8


Trong 2 năm 2010 và 2011 tổng tài sản của công ty đã tăng lên nhưng tăng

không mạnh và tốc độ tăng khá ổn định. Năm 2010 tăng hơn 2 lần so với năm 2009

và năm 2011 tăng gần 2 lần so với năm 2010. Năm 2011 tăng gấp gần 5 lần so với

năm 2009. Vốn lưu động năm 2010 đạt 112.697.278.072 VNĐ, tăng gấp 2,3 lần so

với năm 2009; năm 2011 đạt 228.226.885.134 VNĐ.Vốn đầu tư của chủ sở hữu

năm 2011 là 332.000.000.000 VNĐ tăng gấp gần 3 lần 2010; năm 2010 tăng 2,6

lần so với năm 2009. Lợi nhuận sau thuế năm 2010 tăng gần 30% so với năm 2009,

năm 2011 tăng gấp đôi so với năm 2010. Qua những phân tích trên ta có thể thấy

công ty đã có những bước đầu tư đúng đắn và sẽ phát triển tốt và mạnh mẽ trong

tương lai.

1.2. Thực trạng công tác lập dự án của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản

Thành Đông

1.2.1.Sự cần thiết của công tác lập dự án tại công ty

1.2.1.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư tại công ty

Các dự án của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông ngày càng

được phát triển đa dạng với việc đầu tư xây dựng không dừng lại ở một loại công

trình mà phát triển với các lĩnh vực khác như đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu

sinh thái nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, các dự án giáo

dục, đào tạo và y tế. Hiện nay, Sau một thời gian dài đầu tư vào không gian đô thị

khép kín, gần trung tâm thành phố, các khu công nghiệp lớn thì hiện nay nhu cầu và

xu hướng của người dân, Công ty cũng đã bắt tay vào các dự án được chuyển sang

những nơi yên tĩnh, gần gũi với thiên nhiên, không khí trong lành. Điều này đã và

đang hình thành một hướng đầu tư mới, đầu tư bất động sản xanh.

Với lợi ích giúp chủ đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư, đáp ứng nhu cầu

của tầng lớp giàu có, ngoài ra với mô hình kinh doanh này, chủ đầu tư có thể cho

thuê hoặc chuyển nhượng…Đó chính là động lực để mô hình bất động sản du lịch

nghỉ dưỡng được khai thác trong giai đoạn này. Địa điểm của các dự án cũng không

giới hạn ở miền Bắc như ở Hà Nội, Hải Dương mà ngày càng mở rộng ra các vùng

như Ninh Thuận với dự án Khu du lịch biển Bình Sơn theo xu hướng bất động sản

xanh của thị trường.

Thời gian thực hiện của các dự án bất động sản của công ty trung bình trong

khoảng 5 đến 10 năm. Đây là khoảng thời gian thời gian từ khi bắt đầu dự án đến

kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng và là khoảng thời


9


gian khá dài. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải

có những dự đoán các biến động có thể xảy ra.

Các dự án của công ty thường được huy động vốn từ nhiều nguồn, trong đó

vốn của chủ đầu tư trên tổng vốn đầu tư thường chiếm khoảng trên dưới 20%, và

cũng như các công ty bất động sản khác, nguồn vốn được huy động chủ yếu từ các

quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính, chủ đầu tư thứ cấp... chiếm khoảng 80%. Trong

thời điểm suy thoái kinh tế, việc huy động vốn của công ty gặp phải không ít khó

khăn, do đó nguồn vốn huy động của công ty những năm gần đây chủ yếu huy động

vốn từ người dân hoặc vốn vay ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng, nguồn tín dụng

trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp còn nhiều hạn chế.

Xét về tính chất kỹ thuật của các dự án bất động sản của công ty, các công

trình được đầu tư gần đây ngày càng nâng cao về chất lượng và hướng tới nhiều loại

đối tượng và khai thác nhiều hơn các đối tượng có thu nhập cao do đó kỹ thuật đối

với mỗi dự án cũng phức tạp và đòi hỏi trình độ cao và chuyên nghiệp hơn. Công ty

đã thuê các đơn vị tư vấn thiết kế quy hoạch và đơn vị tư vấn thiết kế công trình đến

từ các nước có trình độ công nghệ kỹ thuật phát triển như Nhật Bản, Ý... Đặc biệt là

đối với những dự án theo xu hướng mới như khu nghỉ dưỡng và du lịch sinh thái,

tính chất kỹ thuật càng phức tạp hơn và đòi hỏi đội ngũ tư vấn thiết kế kỹ thuật, đội

ngũ cán bộ công nhân thi công công trình và đội ngũ lập dự án có trình độ chuyên

môn cao.

1.2.1.2. Sự cần thiết của công tác lập dự án

Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn ra nhằm thực hiện một mục tiêu nhất

định, mục tiêu đó là lợi nhuận, lợi ích kinh tế xã hội, là một số lợi ích của chủ đầu

tư. Để thực hiện các mục tiêu, chủ đầu tư phải thực hiện các kế hoạch thông qua các

dự án đầu tư. Do tầm quan trọng của hoạt động đầu tư, đặc điểm của hoạt động đầu

tư, do sự phức tạp về mặt kỹ thuật, do hậu quả và hiệu quả kinh tế xã hội mà hoạt

động đầu tư có thế đem lại. Tất cả những lý do trên đòi hỏi tiến hành một công cuộc

đầu tư phải có sự chuẩn bị cẩn thận nghiêm túc. Sự chuẩn bị này được thể hiện ở

việc soạn thảo các dự án đầu tư. Mọi công cuộc đầu tư phải được thực hiện theo dự

án thì mới đạt hiệu quả mong muốn. Có thể nói dự án đầu tư là kim chỉ nam vững

chắc, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế xã hội

mong muốn.

Do tầm quan trọng của dự án đầu tư đối với công cuộc đầu tư, công tác lập

dự án mang tính chất quyết định đối với mỗi dự án đầu tư. Nếu công tác lập dự án


10


được tiến hành nghiêm túc có chất lượng tốt sẽ đem lại một dự án có tính khả thi

cao, khi đưa vào thực hiện và vận hành kết quả đầu tư đều đem lại hiệu quả cao.

Ngược lại, một dự án đầu tư có công tác lập dự án sơ sài, không đảm bào chất lượng

sẽ dẫn đến hậu quả xấu không khắc phục được ảnh hưởng đến toàn bộ công cuộc

đầu tư. Do vậy công tác lập dự án là vô cùng cần thiết và cần phải được thực hiện

sao cho đạt chất lượng tốt nhất.

Đối với công ty,do đặc thù là công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản,

đầu tư xây dựng nên công tác chuẩn bị đầu tư vô cùng quan trọng. Các dự án của

công ty được thực hiện đều nằm trong quy hoạch phát triển tổng thể của đất nước,

của bộ ngành địa phương. Các công trình sản phẩm của dự án phải phù hợp với điều

kiện thực tế của địa phương đất nước, đảm bảo tuân thủ các văn bản pháp lý, quy

định của nhà nước, đạt được hiệu quả trong quá trình vận hành và đem lại lợi ích

kinh tế xã hội...Do đó công tác lập dự án là một khâu không thể thiếu được để đảm

bảo dự án được thực hiện một cách có hiệu quả nhất và đạt được những mục tiêu

của công cuộc đầu tư.

Mặt khác sự chuẩn bị một cách công phu và khoa học các dự án đầu tư là

một phần trong chiến lược phát triển và định hướng đầu tư của công ty. Dự án là cơ

sở để xin cấp giấy phép đầu tư. Do trong quá trình thực hiện đầu tư không chỉ là

hoạt động một phía mà cần có sự hợp tác của nhiều bên, nhiều đối tác tham gia vào

thực hiện dự án, do đó dự án tốt là cơ sở để thu hút các đối tác tham gia hợp tác

thực hiện dự án .Vì vậy, công ty phải lập ra những dự án có chất lượng tốt nhất có

thể, đầy đủ các nội dung được nghiên cứu khoa học, tỉ mỉ chính xác, phân tích được

mọi khía cạnh, đầy đủ các vấn đề có tác động thuận lợi cũng như bất lợi đến dự án

để đưa ra những quyết định chính xác nhất. Lập một dự án tốt sẽ tạo cơ sở cho sự

thành công của mọi công cuộc đầu tư.

1.2.2. Công tác tổ chức lập dự án của công ty

Đối với bất kỳ một dự án nào nếu muốn tiến hành thuận lợi, đạt mục tiêu

mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế cao thì phải làm tốt công tác chuẩn bị. Tức là

các khâu xem xét tính toán toàn diện các khía cạnh thị trường, kinh tế kỹ thuật, kinh

tế tài chính, điều kiện tự nhiên môi trường xã hội... phải được thực hiện một cách có

hiệu quả. Nói cách khác công tác lập dự án đầu tư là khâu quyết định sự thất bại hay

thành công của một công cuộc đầu tư và không thể thiếu khi tiến hành chuẩn bị đầu

tư. Có thể nói dự án đầu tư là kim chỉ nam là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc

thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế xã hội mong muốn.


11


Công tác tổ chức lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản

Thành Đông được thực hiện gồm các bước là : Tổ chức lập nhóm soạn thảo dự án

và Lập quy trình lịch trình soạn thảo dự án.

1.2.2.1. Tổ chức lập nhóm soạn thảo dự án

Công tác tổ chức lập nhóm soạn thảo dự án do chủ nhiệm dự án phụ

trách.Chủ nhiệm dự án là những người có trình độ chuyên môn và năng lực tổ chức,

có kinh nghiệm trên 5 năm trong công tác lập dự án.Do đặc điểm của dự án bất

động sản là quy mô lớn, phức tạp nên đòi hỏi số lượng thành viên trong nhóm soạn

thảo dự án ở mức độ tương đối lớn và có trình độ chuyên môn, có hơn 2 năm kinh

nghiệm trong lĩnh vực lập dự án.

Thông thường nhóm soạn thảo của dự án của công ty bao gồm ít nhất 5 thành

viên trong đó có 1 chủ nhiệm dự án và các thành viên của nhóm soạn thảo.

Công việc của chủ nhiệm dự án là

- Lập kế hoạch và lịch trình dự án

- Tập hợp các chuyên viên ở các lĩnh vực khác nhau để giải quyết các nội

dung cụ thể của dự án

- Phân công công việc cho các thành viên trong nhóm

- Giám sát và điều phối hoạt động của các thành viên trong nhóm

- Tổng hợp kết quả nghiên cứu của nhóm soạn thảo

Để hoàn thành nhiệm vụ trên, chủ nhiệm dự án phải là người có trình độ

chuyên môn và năng lực tổ chức nhất định. Yêu cầu đối với chủ nhiệm dự án cụ thể

như sau:

Chủ nhiệm dự án cần có trình độ đại học thuộc chuyên ngành phù hợp với

tính chất của dự án .Tốt nghiệp đại học hoặc trên đại học các ngành Kiến trúc, Xây

dựng, Kinh tế, quản trị kinh doanh (Nghề nghiệp chuyên môn: Kinh doanh BĐS,

Thiết kế, Quy hoạch, Quản lý dự án). Có tối thiểu 5 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực

lập dự án. Chủ nhiệm dự án cũng không thể thiếu các kiến thức quản trị doanh

nghiệp,kiến thức về điều hành và quản lý dự án, kiến thức về xã hội, khả năng nhạy

bén nắm bắt sự thay đổi của thị trường Bất động sản, kỹ năng thuyết trình, khả năng

tư duy hệ thống, kinh nghiệm triển khai và kinh doanh các dự án Bất động sản, kỹ

năng giao tiếp và truyền thông, kỹ năng quản lý thời gian khoa họ,kỹ năng làm việc

nhóm.

Chủ nhiệm dự án cần được ổn định trong cả quá trình soạn thảo và thực hiện

dự án. Các thành viên của nhóm phải là những người có trình độ chuyên môn


12


chuyên sâu về từng khía cạnh nội dung của dự án như khía cạnh nghiên cứu thị

trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý và nhân sự, tài chính, kinh tế xã hội đáp ứng được

nội dung và yêu cầu của việc soạn thảo dự án. Các thành viên trong nhóm soạn thảo

đều là các kỹ sư trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc và kinh tế phù hợp với yêu cầu

của dự án.

Ngoài khả năng phân tích nghiên cứu các khía cạnh của bản dự án, thành

viên trong nhóm soạn thảo cũng cần có kiến thức tổng hợp, hiểu biết sâu rộng về

các lĩnh vực liên quan. Và một yêu cầu rất quan trọng nữa là đạo đức trách nhiệm

của đội ngũ soạn thảo dự án.

Các thành viên của nhóm soạn thảo cần có tất cả những yêu cầu trên mới có

thể đảm bảo soạn thảo bản dự án đạt chất lượng cao nhất.


13


1.2.2.2.Quy trình lập dự án tại Công ty

Sơ đồ 1.2.Sơ đồ quy trình lập dự án bất động sản tại công ty


Cử chủ nhiệm dự án

Lập nhóm soạn thảo

Lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo

Trình phê duyệt

Phó tổng giám đốc công ty

Hội đồng quản trị

Báo cáo Tổng giám đốc

Phân công nhiệm vụ

Ra nhiệm vụ và kế hoạch cho dự án

Trình duyệt để hoàn thiện

Lập đề cương chi tiết

Triển khai soạn thảo

Đúc kết viết báo cáo

Chủ nhiệm dự án


Phó tổng giám đốc công ty

Nhóm soạn thảo



14


Các bước của quy trình soạn thảo dự án được thực hiện như sau:

Bước 1: Sau khi nghiên cứu và tìm được ý tưởng đầu tư, ban phát triển đầu

tư sẽ trình lên hội đồng quản trị. Hội đồng quản trị quyết định ra nhiệm vụ dự án, kế

hoạch dự án

Bước 2: Phó tổng giám đốc sau khi nhận nhiệm vụ sẽ cử ra chủ nhiệm dự án,

chủ nhiệm dự án cử ra nhóm soạn thảo dự án. Chủ nhiệm dự án sẽ lập lịch trình

soạn thảo, phân công nhiệm vụ cho nhóm soạn thảo dự án, sau đó cùng với ban

giám đốc điều phối, giám sát hoạt động của nhóm soạn thảo. Cuối cùng tổng hợp

các kết quả nghiên cứu của nhóm soạn thảo.

Bước 3: Lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí do chủ nhiệm dự án thực

hiện. Đề cương sơ bộ giới thiệu những nội dung cơ bản của dự án bao gồm: giới

thiệu sơ lược về dự án và những nội dung cơ bản của dự án khả thi: Nghiên cứu các

căn cứ để xác định đầu tư, nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật, tổ chức quản lý và nhân

sự, tài chính, kinh tế xã hội của dự án.

Dự trù kinh phí cho công tác soạn thảo dự án. Kinh phí dự thảo gồm các

khoản chi phí chủ yếu sau:

- Chi phí cho việc sưu tầm hay mua các thông tin, tư liệu phục vụ cho công

tác phân tích soạn thảo dư án

- Chi phí cho khảo sát điều tra thực địa

- Chi phí hành chính văn phòng

- Chi phí bồi dưỡng hoặc thù lao cho những người làm công tác soạn thảo dự

án bao gồm cả các chuyên gia trong và ngoài nước mời tham gia vào quá trình phân

tích nội dung của dự án

Bước 4: Phó tổng giám độc phê duyệt dự trù kinh phí và đề cương sơ bộ của

dự án

Bước 5: Sau khi đề cương sơ bộ được phê duyệt, chủ nhiệm dự án tiếp tục

lập đề cương chi tiết. Tổ chức thảo luận để xây dựng đề cương chi tiết ở nhóm soạn

thảo để các thành viên cùng đóng góp xây dựng đề cương cho từng phần việc.

Bước 6: Phân công công việc cho các thành viên của nhóm soạn thảo theo

chuyên môn của họ.Chủ nhiệm dự án triển khai công việc của các thành viên

- Thu thập các thông tin, tư liệu cần thiết cho dự án

- Phân tích xử lý các thông tin, viết báo cáo phần mình phụ trách


15


- Chủ nhiệm dự án ghép các kết quả nghiên cứu của từng thành viên và tổng

hợp chung thành nội dung dự án. Sau đó được trình bày và phản biện trong nội bộ

của nhóm soạn thảo dự án dưới sự chủ trì của chủ nhiệm dự án.

Bước 7: Hoàn chỉnh và trình bày dự án trước tổng giám đốc và hội đồng

quản trị, báo cáo thuyết trình để xin ý kiến bổ sung và hoàn thiện

Bước 8: Sau khi được tổng giám đốc và chủ tịch hội đồng quản trị thông qua,

ban soạn thảo tiến hành chỉnh sửa, hoàn thiện. Cuối cùng là trình bày với các cơ

quan có thẩm quyền để xin phê duyệt thực hiện dự án

1.2.3. Các nội dung cần phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư

1.2.3.1. Sự cần thiết phải đầu tư

Sự cần thiết phải đầu tư là điều đầu tiên mà ban soạn thảo phải chỉ ra khi lập

dự án. Nội dung của phần này là nghiên cứu sự cần thiết tiến hành hoạt động đầu tư,

lợi ích mà dự án mang lại cho nhà đầu tư cũng như đối với địa phương nơi thực hiện

đầu tư.

Ý tưởng về một dự án thường xuất phát từ mục đích của dự án. Tuy nhiên

khi phân tích xem có nên đầu tư vào một dự án hay không, không chỉ xem xét đến

mục đích mà còn xem xét đến hiệu quả tài chính của dự án và những khía cạnh

khác. Do đó khi có một hay nhiều dự án được đề xuất, các dự án này sẽ được thông

qua những cuộc họp tìm kiếm dự án mới của công ty để xem xét sự cần thiết phải

đầu tư của các dự án và quyết định đầu tư vào dự án nào. Ý tưởng đầu tư do ban

phát triển đầu tư tìm kiếm và đề xuất lên tổng giám đốc và hội đồng quản trị. Ý

tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

- Lập ra mô hình kinh doanh có hiệu quả;

-Thiết kế ý tưởng kiến trúc có ấn tượng, mang những nét đặc thù, đẹp mắt và

có tính hiệu dụng cao

-Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

-Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.

-Chứng minh được hiệu quả đầu tư;

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung

sau:

-Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do

dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

-Ý tưởng kiến trúc độc đáo và đẹp mắt.

-Các đặc điểm về mặt kỹ thuật.


16


-Thị trường mục tiêu.

-Biện pháp quản lý và khai thác.

Sau khi có ý tưởng đầu tư, nhóm soạn thảo sẽ tiến hành nghiên cứu những

căn cứ pháp lý để đảm bảo dự án có đầy đủ tính pháp lý khi đưa vào thực hiên.

Trước hết cần xem xét khu đất để xây dựng dự án liên quan đến những văn bản

pháp luật nào, tình hình quy hoạch của khu đất, cụ thể như sau:

+ Chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế xã hội của

nhà nước và địa phương đối với địa điểm xây dựng dự án và sản phẩm của dự án,

chẳng hạn về khu đô thị mới khác với khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng.

+ Về mặt pháp lý, dự án đầu tư được lập căn cứ vào chủ trương, quy hoạch

phát triển được duyệt của ngành, địa phương hay các nhiệm vụ cụ thể được nhà

nước giao( chỉ thị, nghị quyết... của các cấp lãnh đạo Đảng và nhà nước)

+ Hệ thống văn bản pháp quy:

Văn bản pháp luật chung là các luật hiện hành áp dụng chung trong mọi

lĩnh vực như luật đất đai, luật ngân sách, luật tài nguyên, luật bảo vệ môi trường...

Các văn bản pháp luật và quy định liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư,

các nghị định của chính phủ, quyết định của thủ tướng chính phủ....

Các tiêu chuẩn, quy chuẩn và định mức trong từng lĩnh vực kinh tế kỹ thuật

cụ thể đối với xây dựng, kiến trúc, giải pháp bảo vệ môi trường...

Nghiên cứu môi trường kinh tế vĩ mô của địa phương. Khảo sát đánh giá các

dự án liên quan, hoặc những dự án đầu tư khác đang tiến hành song song tại địa

phương hoặc đã được thực hiện có ảnh hưởng đến dự án

Nghiên cứu các chính sách của nhà nước như chính sách tiền tệ, chính sách

tài khóa có thể ảnh hưởng đến tình hình và triển vọng đầu tư. Nghiên cứu các vấn

đề này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng vì đối với lĩnh vực bất động sản, việc khuyến

khích hay thắt chặt tín dụng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến việc huy động vốn cho

chủ đầu tư cũng như khả năng mua các sản phẩm bất động sản của người dân.

Chẳng hạn năm 2008, khủng hoảng tài chính diễn ra, Việt Nam đã phải thắt chặt tín

dụng do đó việt vay vốn để đầu tư cho các dự án là rất khó khăn và phải vay với lãi

suất cao.

Nghiên cứu điều kiện tự nhiên như vị trí địa lý, khí hậu, môi trường

cảnh quan và nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể khai thác cho dự án, các nhân tố

kinh tế xã hội khác của địa phương như dân số, lao động, phong tục tập quán.


17


1.2.3.2. Nghiên cứu thị trường

Quá trình nghiên cứu thị trường được giao cho 2 thành viên trong nhóm soạn

thảo. Hai thành viên này có nhiệm vụ thu thập thông tin, phân tích và đánh giá khái

quát thị trường tổng thể trong nước và ở địa phương nơi thực hiện dự án. Xác định

nhu cầu hiện tại ở địa phương cũng như trong cả nước. Hiện nay, công ty hiện tại có

3 chi nhánh trên cả nước đặt tai Hải Dương, Ninh Thuận, Nha Trang. Thông thường

chỉ đánh giá thị trường ở các địa phương này, xác định đây là những thị trường mục

tiêu cho các dự án của công ty.

Các thành viên nghiên cứu thị trường xác định chủng loại sản phẩm của dự

án: loại sản phẩm là gì, chất lượng và số lượng cho mỗi loại sản phẩm

Ví dụ với dự án khu đô thị mới Tuệ Tĩnh thì sản phẩm là các căn hộ, khu biệt

thự nhà liền kề . Dư án khu du lịch biển Bình Sơn thì sản phẩm là các khu công

viên, khu vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng,khu phố thương mại, siêu thị, nhà hàng,

dịch vụ, căn hộ biển cao cấp, khách sạn và biệt thự biển.

Để nghiên cứu thị trường, các thành viên trong nhóm soạn thảo đã thực hiện

khảo sát thông tin thị trường. Việc khảo sát thông tin thị trường trước hết được thực

hiện bằng cách tìm kiếm thông tin trên mạng internet và các phương tiện truyền

thông qua các trang web về bất động sản, sàn bất động sản. Những thông tin này

giúp các thành viên điều tra có cái nhìn tổng quan nhất về thị trường, biết được

những biến động diễn ra từn ngày của thị trường bất động sản trong nước nói chung

và thông tin khái quát về các đối thủ cạnh tranh cũng như xu hướng của thị trường.

Thứ hai là nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành và sắp ban hành của nhà

nước có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản nói chung và đến khu vực

nơi thực hiện dự án, thị trường sẽ biến động theo chiều hướng có lợi hay có hại cho

dự án.

Thứ ba là thực hiện khảo sát thực địa để thu thập thông tin. Nhóm khảo sát

sẽ thu thập thông tin bằng cách phát bảng hỏi cho người dân tại địa phương trong và

lân cận khu vực thực hiện dự án. Các bảng hỏi này có nội dung phụ thuộc vào sản

phẩm của dự án và xoay quanh giá cả cũng như chất lượng và chủng loại sản phẩm

phù hợp và được người dân ưa chuộng. Bên cạnh đó cũng nghiên cứu thị phần của

các đối thủ cạnh tranh. Sau khi tổng hợp các bảng hỏi, các thành viên sẽ tính toán

nhu cầu của người dân với từng loại sản phẩm, mức giá nào là mức giá hợp lý...

Thực chất việc thu thập thông tin bằng cách khảo sát thực địa vẫn chưa được

quan tâm đúng mức, đối với một số dự án thông thường là không có.


18


Ngoài việc khảo sát thị trường, việc quảng bá tiếp thị marketing cho các sản

phẩm của dự án cũng vô cùng cần thiết để khách hàng biết đến sản phẩm của dự án.

Vấn đề tiếp thị quảng bá thường được thực hiện trên các trang web của công ty, các

trang web về bất động sản, gửi thư mời đến các tổ chức, doanh nghiệp, đưa sản

phẩm của công ty lên sàn giao dịch bất động sản.

1.2.3.3. Phân tích kỹ thuật

Nghiên cứu kỹ thuật của dự án là phân tích lựa chọn phương pháp sản xuất,

công nghệ và thiết bị, nguyên liệu, địa điểm phù hợp với những ràng buộc về vốn,

trình độ quản lý và kỹ thuật, quy mô thị trường, yêu cầu của xã hội về việc làm và

giới hạn cho phép mức độ ô nhiễm môi trường do dự án tạo ra.

Nghiên cứu kỹ thuật là bước sau của nghiên cứu thị trường và là tiền đề cho

việc tiến hành nghiên cứu mặt kinh tế tài chính dự án đầu tư. Tùy thuộc vào từng dự

án cụ thể mà nội dung nghiên cứu kỹ thuật có mức độ phức tạp khác nhau, dự án

càng lớn các vấn đề kỹ thuật càng phức tạp, càng cần phải xử lý nhiều thông tin.

Nội dung của nghiên cứu kỹ thuật cho các dự án của công ty bao gồm:

- Lựa chọn hình thức đầu tư: Dự án có thể áp dụng một trong các hình thức

đầu tư sau: Đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng( hình thức đầu tư này có thể phân ra

làm hai loại là đầu tư theo chiều rộng và đầu tư theo chiều sâu). Các dự án của công

ty thông thường là các dự án đầu tư mới

- Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án: khi lựa chọn công nghệ cần căn cứ

vào các nguyên tắc và tiêu chuẩn để lựa chọn công nghệ. Nội dung phải đề cập khi

lựa chọn công nghệ của dự án:

+ Định hướng trình độ hiện đại của công nghệ

+ Xác định dây chuyền công nghệ

+ Xác định phương án tổ chức sản xuất.

+ Xác định phương án cán bộ quản lý và công nhân kỹ thuật

+ Đánh giá các phương án công nghệ để chọn phương án tối đa.

- Nguyên vật liệu đầu vào: Khi lựa chọn nguyên vật liệu cho dự án cần phải

tuân thủ nguyên tắc và yêu cầu lựa chọn nguyên vật liệu cho dự án. Xác định loại

nguyên vật liệu sẽ sử dụng cho dự án dựa vào chất lượng sản phẩm yêu cầu. Xác

định nhu cầu về từng loại nguyên vật liệu. xác định nguồn và khả năng cung cấp

của từng nguồn. Ước tính chi phí nguyên vật liệu cho dự án.


19


- Cơ sở hạ tầng bao gồm năng lượng, nước và các cơ sở hạ tầng khắc phục

cho việc thực hiện dự án. Quá trình nghiên cứu cần làm rõ chi phí đầu tư và vận

hành của từng hệ thống.

- Địa điểm thực hiện dự án: Khi xem xét lựa chọn địa điểm thực hiện dự án

phải lựa chọn khu vực địa điểm và sau đó mới chọn địa điểm cụ thể. Chọn khu vực

địa điểm thực chất là xem xét các khía cạnh về địa lý tự nhiên, kinh tế, xã hội, kỹ

thuật... có liên quan đến sự hoạt động và hiệu quả hoạt động sau này của dự án.

Chọn địa điểm cụ thể là bước người soạn thảo cần mô tả vị trí, địa điểm cụ thể, các

chi phí về địa điểm, những thuận lợi, không thuận lợi...

Những vấn đề cần xem xét trong chọn địa điểm dự án là

+ Quy hoạch chung của tỉnh thành phố nơi chọn địa điểm và các chính sách

của bộ ngành địa phương.

+ Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên của khu đất dự định tiến hành dự án

+ Điều kiện kinh tế xã hội , điều kiện cơ sở hạ tầng

+ Tình hình ô nhiễm môi trường ở thời điểm hiện tại và khả năng xử lý chất

thải chống ô nhiễm môi trường trong tương lai.

- Giải pháp xây dựng công trình của dự án gồm có những nội dung cơ bản:

+ Giải pháp quy hoạch tổng thể mặt bằng của công trình xây dựng bao gồm

quy hoạch các hạng mục công trình chính và công trình phụ trợ, các công trình giao

thông vận tải nội bộ, các công trình về điện, đường cấp thoát nước, công trình liên

lạc và thông tin, công trình bảo vệ môi trường cây xanh...

+ Giải pháp về kiến trúc giải quyết các vấn đề về kiến trúc của từng ngôi nhà

phù hợp với giải pháp mặt bằng, giải pháp kiến trúc của toàn thể hạng mục công

trình và giải pháp kiến trúc của công trình với môi trường xung quanh

+ Giải pháp về kết cấu xây dựng bao gồm các nội dung chính là giải pháp về

các loại vật liệu được dùng làm kết cấu, sơ đồ kết cấu tổng quát và các kết cấu đặc

biệt cần lưu ý từ nền móng, khung nhà, mái và trang trí hoàn thiện.

- Đánh giá tác động môi trường của dự án gồm hai nội dung là : Nhận dạng

mọi tác động xấu có thể có của dự án đến môi trường trong mọi giai đoạn của dự án

và đề xuất các giải pháp khắc phục. Đánh giá tác động của môi trường nhằm mục

đích phát hiện các tác động xấu của dự án đến môi trường, tìm ra các công cụ để

quản lý, hạn chế và ngăn ngừa chúng, đưa ra các biện pháp thích hợp để bảo vệ môi

trường vào các bước sớm nhất của quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án, trên cơ sở

đó đảm bảo dự án phát triển gắn liền với bảo vệ môi trường.


20


- Lịch trình thực hiện dự án: Việc lập trình thực hiện từng hạng mục công

trình, từng công việc trong mỗi hạng mục công trình của dự án phải đảm bảo làm

sao cuối cùng dự án có thể đi vào sản xuất hoặc hoạt động theo đúng thời gian dự

định. Đối với các dự án quy mô lớn có nhiều hạng mục công trình,kỹ thuật xây

dựng phức tạp đòi hỏi phải phân tích một cách có hệ thống và có phương pháp. Có

nhiều phương pháp phân tích và lập lịch trình thực hiện dự án khác nhau tùy theo

quy mô và sự phức tạp về kỹ thuật xây dựng và sản xuất của dự án đó là phương

pháp sơ đồ GANTT, phương pháp PERT và CPM.

1.2.3.4. Phân tích tài chính

Phân tích tài chính là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn

thảo dự án nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc

- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện

có hiệu quả dự án đầu tư( xác định quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, các nguồn

tài trợ cho dự án)

- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án dựa trên

góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ

tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.

- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư, độ an toàn về tài

chính được thể hiện:

+ An toàn về nguồn vốn huy động

+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả

năng trả nợ

+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính

chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác

động theo hướng không có lợi

Nội dung của phân tích tài chính là:

- Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án

Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng

công trình được ghi trong quyết định đầu tư. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu

tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức

đầu tư có thể được chia thành chi phí vốn cố định, vốn lưu động ban đầu và vốn dự

phòng.

Nguồn vốn của dự án có thể do ngân sách nhà nước cấp phát, ngân hàng cho

vay, vốn góp cổ phần, vốn liên doanh do các bên liên doanh góp, vốn tự có hoặc


21


vốn lưu động từ các nguồn khác. Để đảm bảo tiến độ thực hiện của dự án vừa để

tránh ứ đọng vốn nên các nguồn tài trợ cần được xem xét không chỉ về mặt số lương

mà cả về thời điểm nhận được tài trợ. Các nguồn vốn dự kiến này cần được đảm

bảo chắc chắn. Sự đảm bảo này thể hiện ở tính pháp lý và cơ sở thực tế của các

nguồn vốn huy động. Tiếp đó so sánh nhu cầu về vốn với khả năng đảm bảo vốn

cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ thông qua lập bảng cân đối vốn đầu

tư. Sau khi xác định các nguồn vốn cho dự án cần xác định cơ cấu nguồn vốn của

dự án. Có nghĩa là tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy động chiếm trong

tổng mức đầu tư.

- Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng đời giai đoạn của dự

án và xác định dòng tiền của dự án

+ Lập báo cáo tài chính cho từng năm của đời dự án. Các báo cáo tài chính

giúp chủ đầu tư thấy được tình hình hoạt động tài chính của dự án và nó là nguồn số

liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án.

Báo cáo tài chính cần dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án, dự tính chi phí dịch

vụ( sản xuất), dự tính mức lãi lỗ hàng năm của dự án

+ Xác định dòng tiền của dự án:

Dòng tiền ròng của dự án là dòng của mức chênh lệch giữa các khoản thu và

các khoản chi trong từng năm hoạt động của dự án

- Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư

+ Chỉ tiêu thu nhập thuần NPV: Sử dụng phần mềm Excel kết hợp với kết

quả tính dòng tiền để tính NPV. Thời điểm lựa chọn để phân tích là thời điểm bắt

đầu dự án. Chỉ tiêu thu nhập thuần là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá dự án đầu

tư. Nếu NPV>0, khi đó tổng các khoản thu của dự án> tổng các khoản chi phí sau

khi đã đưa về mặt bằng hiện tại, dự án được chấp nhận. Ngược lại, dự án không

được chấp nhận khi NPV<0. Khi đó tổng thu của dự án không bù đắp được tổng

chi.

+ Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR: IRR cho biết mức lãi suất nếu dùng

nó làm tỷ suất chiết khấu để tính các khoản thu chi của dự án về cùng mặt bằng hiện

tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi. Dự án được chấp nhận khi IRR≥ r giới hạn

và ngược lại không được chấp nhận khi IRR< r giới hạn. r giới hạn là lãi suất đi vay

nếu dự án vay vốn để đầu tư, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu

tư. IRR được tính bằng phần mềm Excel sau khi có kết quả dòng tiền.


22


+ Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn T: là thời gian cần thiết mà dự án cần hoạt

động để thu hồi đủ vốn đầu tư ban đầu. Nó là khoảng thời gian để hoàn trả số vốn

đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và các

khoản khấu hao thu hằng năm. Công ty sử dụng phương pháp xác định thời gian thu

hồi vốn đầu tư có tính đến yếu tố thời gian của tiền và sử dụng phương pháp cộng

dồn để xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư.

- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án đầu tư

Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau:

+ An toàn về nguồn vốn

Các nguồn vốn được huy động phải đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà

còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn.

Tính đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động

Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn

+ An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính và khả năng trả nợ

An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn được thể hiện

qua việc xem xét chỉ tiêu tỷ lệ giữa tài sản lưu động so với nợ ngắn hạn, còn được

gọi là tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành= Tài sản nợ lưu động/ Nợ ngắn hạn.

An toàn về khả năng trả nợ của dự án. Đối với các dự án vay vốn để đầu tư

cần xem xét khả năng trả nợ, khả năng trả nợ được xem xét thông qua bảng cân đối

thu chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự án. Tỷ số khả năng trả nợ của dự án= Nguồn

nợ hàng năm của dự án/ Nợ phải trả hàng năm( gốc và lãi)

1.2.3.5. Phân tích khía cạnh xã hôi

Công ty phân tích khía cạnh xã hội dựa trên các quy hoạch tổng thể của tỉnh,

thành phố và của cả nước. Các dự án của công ty sẽ được đánh giá có phù hợp với

định hương phát triển chung trong quá trình quy hoạch hay không. Các dự án đem

lại lợi ích xã hội, đáp ứng được các mục tiêu chung của nền kinh tế và của xã hội,

đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế, phục vụ các chủ trương chính sách

của nhà nước, mức gia tăng số người có việc làm ... cũng được xem xét qua các

cuộc hội thảo giữa chủ đầu tư với bộ ngành địa phương để dự án đạt hiệu quả tốt

nhất.

1.2.4. Các phương pháp sử dụng trong lập dự án đầu tư

1.2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin

Nhóm soạn thảo dự án của công ty sẽ sử dụng phương pháp thu thập thông

tin qua các nguồn tin sẵn có như các văn bản, thông tư nghị định của nhà nước, các


23


phương tiện thông tin đại chúng như báo, đài, internet... các số liệu thống kê theo

định kỳ của các cơ quan thống kê, Bộ, Ngành, địa phương. Thông tin còn có thể

được thu thập qua các phương pháp như nghiên cứu tài liệu, lập bảng hỏi và điều

tra, quan sát trực tiếp, phỏng vấn...

Phương pháp này đơn giản, chi phí ít tốn kém hoặc tuy nhiên độ tin cậy và

tính chính xác không cao. Việc thu thập thông tin chịu ảnh hưởng rất nhiều từ chất

lượng cán bộ thu thập ,các nguồn tin được cung cấp có đáng tin cậy không và

phương tiện sử dụng để thu thập thông tin. Thông thường các phương pháp định

tính như nghiên cứu tình huống và đánh giá nhanh có chi phí thấp tuy nhiên việc

phân tích sẽ khó khăn vì các câu trả lời thường không có tính hệ thống và chưa

chuẩn hóa. Các phương pháp định lượng như điều tra mẫu, các tài liệu ghi chép của

chuyên gia, thu thập số liệu thứ sinh đem lại hiệu quả cao hơn tuy nhiên lại có chi

phí cao hoặc việc chế biến số liệu thu được gặp khó khăn hoặc không biết rõ ràng

nguồn gốc của số liệu.Thông tin thu được cần có tính chính xác, tính hệ thống và

trong khoảng thời gian đủ lớn để phục vụ cho công tác nghiên cứu của ban soạn

thảo. Nhóm soạn thảo sau khi thu thập đầy đủ thông tin cần thiết sẽ tiến hành phân

tích, nghiên cứu để đưa ra các phương án tốt nhất cho dự án đầu tư

1.2.4.2. Phương pháp dự báo

Trong mọi công cuộc đầu tư, phương pháp dự báo luôn cần được sử dụng để

ra các quyết định đầu tư một cách chính xác và hiệu quả. Nội dung của phương

pháp này là sử dụng các số liệu điều tra thống kê và vận dụng các phương pháp dự

báo thích hợp để kiểm tra cung cầu về sản phẩm của dự án, về giá cả sản phẩm,

thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác ... ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi

của dự án. Các phương pháp dự báo thường được sử dụng là phương pháp ngoại

suy thống kê, phương pháp mô hình hồi quy tương quan, phương pháp sử dụng hệ

số co giãn cầu, phương pháp định mức, phương pháp lấy ý kiến chuyên gia.

Phương pháp dự báo thường được sử dụng trong khâu nghiên cứu thị trường

để dự báo về cung cầu, giá cả trên thị trường. Đây là khâu quyết định tới lựa chọn

mục tiêu và quy mô tối ưu của dự án. Phương pháp dự báo thường được sử dụng

nhất trong nghiên cứu thị trường là phương pháp sử dụng mô hình hồi quy tương

quan. Các bước trong phương pháp này là

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến cầu thị trường về sản phẩm của dự án

như thu nhập của người dân, giá cả của hàng hóa, thị hiếu người tiêu dùng...

- Lựa chọn mô hình: tính hệ số tương quan, đánh giá sai số của dự án.


24


- Tiến hành dự báo. Nếu kết quả không được chấp nhận phải lựa chon lại mô

hình và tiến hành phân tích lại từ đầu.

1.2.4.3. Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp phân tích độ nhạy được sử dụng thường xuyên trong công tác

lập dự án . Đây là phương pháp giúp chúng ta có thể đánh giá được dự án một cách

khách quan và toàn diện do xét được nhiều khía cạnh và đứng trên những quan

điểm phương diện khác nhau.

Theo phương pháp này trước hết phải xác định những yếu tố gây ảnh hưởng

lớn đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án. Sau đó dự kiến những tình huống

bất trắc có thể xảy ra trong tương lai theo chiều hướng xấu đối với dự án như vượt

chi phí đầu tư, giá các chi phí đầu vào tăng và giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay

đổi chính sách thuế theo hướng bất lợi... Đánh giá tác động chủ yếu của các yếu tố

đó đến hiệu quả tài chính của dự án. Mức độ sai lệch so với dự kiến của các yếu tố

ảnh hưởng đến dự án trong những tình huống xấu thường được chọn từ 10% đến

20% dựa trên cơ sở phân tích những tình huống đó đã xảy ra trong quá khứ, hiện tại

và dự báo trong tương lai. Nếu dự án vẫn đạt hiệu quả kể cả trong trường hợp nhiều

bất trắc xảy ra đồng thời thì đó là những dự án có độ an toàn cao. Trong trường hợp

ngược lại cần phải xem khả năng xảy ra các tình huống xấu đó để đề xuất các biện

pháp hữu hiệu nhằm khắc phục hay hạn chế chúng.

1.2.5. Ví dụ minh họa công tác lập dự án đầu tư: “ Dự án khu đô thị mới phía

Nam thành phố Hải Dương”

1.2.5.1. Công tác tổ chức lập dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải

Dương

Cơ cấu nhóm soạn thảo dự án

Nhóm soạn thảo của dự án gồm 6 người, gồm 1 chủ nhiệm dự án và 5 thành

viên soạn thảo.

Chủ nhiệm dự án :

Ông : Nguyễn Thành Long sinh năm 1980

Kiến trúc sư

Kinh nghiệm: 5 năm

Chức vụ: trưởng ban phát triển đầu tư

Các thành viên trong nhóm soạn thảo bao gồm:

- Ông Vũ Gia Thành sinh năm 1978

Kỹ sư xây dựng


25


Kinh nghiệm : 5 năm

- Ông: Nguyễn Bá Mạnh Sinh năm: 1980

Kỹ sư giao thông

Kinh nghiệm 3 năm

- Ông : Trần Văn Nam Sinh năm: 1982

Cử nhân kinh tế


- Ông Ngô Minh Phương Sinh năm: 1972



- Ông Nguyễn Minh Trí Sinh năm : 1975



Nhiệm vụ của các thành viên trong nhóm soạn thảo

Nhiệm vụ của các thành viên được phân công cụ thể như sau:

- Nghiên cứu sự cần thiết đầu tư: trưởng nhóm Nguyễn Thành Long, Ngô

Minh Phương.

- Nghiên cứu kỹ thuật: Vũ Gia Thành và Nguyễn Bá Mạnh.

- Nghiên cứu hiệu quả tài chính: Nguyễn Minh Trí, Trần Văn Nam.

Chủ nhiệm dự án có nhiệm vụ lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí Đề

cương sơ bộ giới thiệu những nội dung cơ bản của dự án bao gồm: giới thiệu sơ

lược về dự án và những nội dung cơ bản của dự án khả thi: Nghiên cứu các căn cứ

để xác định đầu tư, nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật, tổ chức quản lý và nhân sự, tài

chính, kinh tế xã hội của dự án.

Sau khi lập đề cương sơ bộ chủ nhiệm dự án trình Phó tổng giám độc phê

duyệt dự trù kinh phí và đề cương sơ bộ của dự án. Sau khi được phê duyệt, chủ

nhiệm dự án tiếp tục lập đề cương chi tiết. Việc lập đề cương chi tiết sẽ được đưa ra

thảo luận và các thành viên trong nhóm soạn thảo góp ý bổ sung hoàn thành đề

cương chi tiết. Đề cương chi tiết hoàn thành, chủ nhiệm dự án bắt đầu phân công

công việc cho từng thành viên trong nhóm như đã nêu trên.

Sau khi được phân công nhiệm vụ cụ thể của mỗi người, các thành viên

trong nhóm sẽ tiến hành nghiên cứu các vấn đề thuộc về phần viêc của mình.

Đối với thành viên nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư sẽ có nhiệm vụ thu

thập tất cả các tài liệu và văn bản pháp luật có liên quan đến dự án, liên hệ với chính


26


quyền địa phương cũng như các bộ ngành có liên quan để đảm bào tính pháp lý của

dự án và phân tích các vấn đề về thị trường tổng thể, phân tích tình hình kinh tế xã

hội cũng như điều kiện tự nhiên của địa phương nơi thực hiện dự án để đưa ra sự

cần thiết phải đầu tư một cách thuyết phục nhất. Đối với dự án này, chủ nhiệm dự

án là người chịu trách nhiệm nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư. Chủ nhiệm dự án

tiến hành phân tích và thu thập các điều luật từ Luật Đất Đai , Luật Xây Dựng, các

nghị định của chính phủ về phương pháp xác định giá đất khung giá đất, phương

pháp bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng... và các nghị định sửa đổi bổ sung

khác mà dự án cần thiết phải tuân theo. Bên cạnh đó do thực hiện tại tỉnh Hải

Dương, chủ nhiệm dự án cũng nghiên cứu chi tiết về các chủ trương của tỉnh liên

quan đến dự án đặc biêt là dự án đường 62 kéo dài và các quyết định về việc phê

duyệt dự án, quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch quản lý xây dựng. Để nghiên

cứu vấn đề này không những đòi hỏi có kiến thức và hiểu biết sâu rộng mà còn có

khả năng ngoại giao đối với các công tác đối với địa phương thực hiện dự án. Một

vấn đề mà chủ nhiệm dự án cũng cần nghiên cứu đó là các quy chuẩn quy phạm áp

dụng trong quá trình thực hiện dự án về việc khảo sát và thiết kế.

Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin, người nghiên cứu sẽ trình bày các căn

cứ pháp lý, các quy phạm của dự án và sự cần thiết phải đầu tư rút ra từ những

thông tin thu thập về tình hình địa phương và lợi ích chung mà dự án đem lại cho

địa phương và cả nước.

Nhóm nghiên cứu kỹ thuật của dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố

Hải Dương do 2 thành viên nghiên cứu. Hai thành viên này có nhiệm vụ phân tích

tất cả các nội dung liên quan đến kỹ thuật của dự án. Các thành viên sẽ tiến hành

khảo sát địa điểm dự án, phân tích đồ án xây dựng các bản vẽ kỹ thuật và phối hợp

với đơn vị tư vấn thiết kết để đưa ra các thông số kỹ thuật, giải pháp về kiến trúc,

xây dựng. môi trường... Do kỹ thuật của dự án khá phức tạp nên các thành viên phải

làm việc rất tỉ mỉ, khoa học và kiểm tra nhiều lần tính chính xác của các thông số kỹ

thuật. Việc làm này đòi hỏi có sự thống nhất cao giữa các thành viên.

Nhóm phân tích tài chính tiến hành phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính

của dự án. Căn cứ vào các nội dung nghiên cứu kỹ thuật, các thành viên này sẽ tổng

hợp các chi phí từ giải phóng mặt bằng đến các chi phí về xây dựng, máy móc thiết

bị, công nghệ, nhân lực , thuê tư vấn thiết kế... Viêc lập tổng mức đâu tư cần thiết

có các căn cứ đề lập tổng mức đầu tư do nhà nước quy định. Sau đó các thành viên


27


tiến hành tính toán doanh thu từ dự án. Sử dụng Excell để tính toán các chỉ tiêu hiệu

quả tài chính.

Đối với dự án này chủ nhiệm dự án vừa có nhiệm vụ phân tích sự cần thiết

phải đầu tư vừa là người phụ trách điều hành giám sát đối với công việc của các

thành viên trong nhóm. Sau khi các thành viên hoàn thành phần việc của mình, chủ

nhiệm dự án có nhiệm vụ tổng hợp và ghép kết quả của các thành viên lại thành một

dự án hoàn chỉnh để trình lên giám đốc và hội đồng quản trị.

1.2.5.2. Nội dung dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương

Tọa lạc tại cửa ngõ mới của Thành phố Hải Dương, kết nối thông suốt với

đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Khu đô thị Nam Hải Dương là dự án có vị trí

đắc địa nhất trong số các dự án đã, đang và sẽ được triển khai tại Hải Dương.Được

thiết kế bởi tập đoàn tư vấn thiết kế đô thị hàng đầu của Nhật NIHON SEKKEI với

đầy đủ không gian công cộng, dịch vụ tiện ích cao cấp.

1. Giới thiệu về dự án

- Tên dự án: Dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương địa điểm

huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương.

- Chủ đầu tư lập dự án:

Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông

1.1. Các căn cứ để lập dự án

1.1.1. Cơ sở pháp lý

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc Hội nước

CHXHCN Việt Nam;

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước

CHXHCN Việt Nam;

- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 của Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 11 năm 2005;

- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 của Quốc Hội khóa 12, kỳ họp thứ

5, ngày 17/6/2009;

- Luật số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009 của Quốc Hội khóa VII, kỳ họp thứ

5, sửa đổi, bổ sung một số điều luật của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ

bản;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật đất đai;


28


- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc

quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày

18/4/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004;

- Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ về việc ban

hành Quy chế khu đô thị mới;

- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/8/2006 của Chính phủ về quy định

chi tiết và hướng dẫn Luật Bảo vệ môi trường;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ về quy định

chi tiết và hướng dẫn Luật Đầu tư.

- Các thông tư, nghị định khác của chính phủ sửa đổi bổ sung và hướng dẫn

thi hành Luật

1.1.2. Chủ trương của chính phủ và của tỉnh

- Thông báo số 01-TB/TU ngày 04/10/2010 của Tỉnh ủy Hải Dương thông

báo ý kiến của Ban Thường vụ tỉnh ủy về chủ trương thực hiện Dự án đường 62m

kéo dài(giai đoạn 2);

- Công văn số 2106/UBND –VP ngày 12/11/2011 của UBND tỉnh Hải

Dương về việc lập quy hoạch Khu đô thị mới phía Nam Thành phố Hải Dương;

- Văn bản số 155/TTg-KTN ngày 15/11/2007 của Thủ tướng Chính phủ về

việc đầu tư xây dựng Dự án đường 62m kéo dài (GDD2) và dự án khu đô thị mới

phía Nam thành phố Hải Dương theo hình thức hợp đồng BT;

- Quyết định số 467/QĐ-UBND ngày 22/02/2011 của UBND tỉnh Hải

Dương về việc chấp thuận đề xuất Dự án đầu tư xây dựng đường 62m kéo dài (giai

đoạn 2) và Dự án Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương (phân khu 2) theo

hình thức hợp đồng BT;


29


- Công văn số 59/CV-VP ngày 13/4/2011 của UBND huyện Gia Lộc về việc

chấp thuận ranh giới Quy hoạch Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương và

Bản đồ ranh giới khu vực lập quy hoạch kèm theo;

- Quyết định số 1762/QĐ-UBND ngày 17/6/2011 của UBND tỉnh Hải

Dương về việc phê duyệt nhiệm vụ thiết kế Quy hoạch phân khu Khu đô thị mới

phía Nam, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương;

- Quyết định số: 2818 /QĐ-UBND ngày 04/10/2011 của UBND tỉnh Hải

Dương về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị mới phía

Nam, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương;

1.2. Các quy trình, quy phạm áp dụng

1.2.1. Khảo sát

- Quy trình khảo sát đường ô tô 22TCN 263-2000.

- Quy trình khoan thăm dò địa chất công trình 22TCN 259-2000.

- Quy trình thí nghiệm cắt cánh hiện trường 22TCN355-06.

- Quy trình khảo sát thiết kế nền đường ôtô đắp trên đất yếu 22TCN 262-

2000.

- Quy phạm đo vẽ bản đồ 96TCN 43-90 của Cục đo đạc bản đồ Nhà nước.

- Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 364: 2006.

1.2.2. Thiết kế

- Quy phạm thiết kế đường đô thị, quảng trường TCXDVN 104 – 2007.

- Tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô TCVN 4054-2005.

Quy trình thiết kế áo đường mềm 22TCN 211-06.

- Quy trình thiết kế áo đường cứng 22TCN 223-95.

- Quy trình khảo sát thiết kế nền đường ôtô đắp trên đất yếu 22TCN 262-

2000.

- Tiêu chuẩn ngành tính toán các đặc trưng dòng chảy lũ 22TCN 220-95.

- Điều lệ báo hiệu đường bộ 22TCN 237-01.

- Tiêu chuẩn thoát nước mạng lưới bên ngoài và công trình 20 TCN - 51 - 84.

- Quy hoạch cây xanh sử dụng công cộng trong đô thị TCXDVN 362-06.

- Cống hộp BTCT đúc sẵn yêu cần kỹ thuật và phương pháp thử TCXDVN

392-07.

- Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và các công tình TCXDVN

2622-95.


30


- Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị

TCXDVN 259-2001.

- Điều lệ báo hiệu đường bộ 22 TCN 2370-01.

- Tiêu chuẩn cấp nước bên ngoài và công trình 20 TCN - 33 - 85.

1.3. Sự cần thiết phải đầu tư

Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương (phân khu 2 – diện tích

198,38ha) là khu đô thị hoàn vốn cho dự án đầu tư xây dựng tuyến đường 62m kéo

dài giai đoạn 2 đã được Thủ tướng chính phủ chấp thuận tại văn bản số số 155/TTg-

KTN ngày 15/11/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc đầu tư xây dựng Dự án

đường 62m kéo dài (GĐ2) và dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương

theo hình thức hợp đồng BT và UBND tỉnh phê duyệt hồ sơ đề xuất tại Quyết định

số 467/QĐ-UBND ngày 22/02/2011.

Vị trí Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương thuộc huyện Gia Lộc

nằm cách thành phố Hải Dương 6km, ven trục đường 399, quốc lộ 37, cách đường

5A khoảng 10km, gần tuyến đường 39A, đường 10. Đặc biệt có đường cao tốc Hà

Nội - Hải Phòng chạy qua ở vị trí là trung tâm khu vực tỉnh Hải Dương đầu mối

giao thông vùng tỉnh.

Trong quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, Gia Lộc nằm trong vùng

động lực thúc đẩy sự phát triển của vùng tỉnh Hải Dương, được định hướng sản xuất

kinh doanh và xuất khẩu các sản phẩm công nghiệp chế biến, công nghiệp điện tử

cơ khí và sản xuất công nghiệp. Bên cạnh đó, đối với quy hoạch vùng của thủ đô Hà

Nội, huyện Gia Lộc nằm trong vùng trọng điểm công nghiệp vùng thủ đô trên tuyến

đường cao tốc Đông Tây.

Với vị thế là một huyện cửa ngõ thành phố Hải Dương, huyện Gia Lộc nói

chung và thị trấn Gia Lộc nói riêng là một trong những địa phương có tốc độ tăng

trưởng kinh tế nhanh và mạnh, xuất hiện ngày càng nhiều các khu đô thị mới, các

cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được đầu tư đồng bộ và hiện đại.

Trục đường 62m kéo dài với ý nghĩa là tuyến đường trục chính nối liền giữa

trung tâm thành phố Hải Dương với huyện Gia Lộc và tương lai sẽ là trục

đường nối giữa tuyến đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng với QL5 hiện tại. Đây là

tuyến đường quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của khu vực huyện Gia

Lộc và khu vực phía Nam thành phố Hải Dương.

Dự án: Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương (phân khu 2) là

một dự án được đầu tư xây dựng có quy mô lớn, hiện đại với đầy đủ các phân khu


31


chức năng về nhu cầu nhà ở, công trình xã hội, dịch vụ, thương mại, vui chơi giải trí

như: nhà ở cao tầng, khách sạn, trường học, hồ - công viên cây xanh ...và các khu

nhà ở thấp tầng như: biệt thự, nhà vườn có diện tích từ 110m –250m ... giải quyết

nhu cầu nhà ở và nơi làm việc cho trên 1220.000 người. Hạ tầng kỹ thụât được thiết

kế đồng bộ đảm bảo yêu cầu kỹ thuật của một khu đô thị hiện đại cũng như khớp

nối với các vùng lân cận.

Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương (phân khu2) là một trong

các khu đô thị được xây dựng mới theo chủ trương của tỉnh Hải Dương phù hợp với

Điều chỉnh Quy hoạch chung tỉnh Hải Dương đến năm 2020 đã được Thủ tướng phê

duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ- TTg ngày 20/06/1998. Hướng tới một khu

đô thị phát triển bền vững, với các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chất

lượng cao, đảm bảo sự cân bằng môi sinh chính là nền tảng để các chuyên gia thiết

kế đô thị, kiến trúc hàng đầu thế giới đến từ đất nước Nhật triển khai thực hiện. Mục

đích của Công ty là xây dựng một khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại nhưng vẫn thân

thiện hài hoà, một khu đô thị mới mang tầm vóc Quốc tế, trở thành một đô thị kiểu

mẫu.

Từ những phân tích nêu trên có thể thấy việc Đầu tư xây dựng Dự án Khu

đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương (phân khu2) là cần thiết nhằm cụ thể

hoá định hướng phát triển kinh tế, giao lưu văn hoá – xã hội mà Thủ tướng Chính

phủ và lãnh đạo tỉnh đã đề ra.

1.4. Mục tiêu đầu tư

Nhằm đạt những mục tiêu phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của

cả nước nói chung và của tỉnh Hải Dương, huyện Gia Lộc nói riêng, Dự án đầu tư

xây dựng khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương sẽ tập trung vào những

điểm chính:

- Kinh doanh bất động sản;

- Xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ dọc tuyến đường 62m

kéo dài; cụ thể hoá Quy hoạch chung TP Hải Dương và huyện Gia Lộc; Quy hoạch

vùng Thủ đô Hà Nội;

- Tạo cảnh quan môi trường trong sạch cho khu vực đầu tư xây dựng dự án;

- Tăng sức hấp dẫn đầu tư của khu vực;

- Góp phần giải quyết việc làm cho người lao động;

- Tạo ra quỹ nhà ở cho Thành phố Hải Dương và huyện Gia Lộc;

- Nâng cao hiệu quả sử đụng đất;


32


- Góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của khu vực phát triển;

- Tạo nguồn thu cho Ngân sách Tỉnh.

Công ty Cổ phần đầu tư Bất động sản Thành Đông mong muốn thực hiện dự

án để cụ thể hoá định hướng phát triển kinh tế của huyện Gia Lộc và Thành phố Hải

Dương nói riêng và tỉnh Hải Dương nói chung. Góp phần xây dựng, phát triển và

quảng bá hình ảnh của thành phố Hải Dương, huyện Gia Lộc điểm đến tin cậy, thu

hút vốn đầu tư trong và ngoài nước trên nhiều lĩnh vực kinh tế - văn hoá – xã hội

xứng đáng với tiềm năng và lợi thế về phát triển trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.

2. Tên gọi, địa điểm, quy mô, diện tích của dự án

2.1. Tên dự án

DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÍA NAM TP HẢI DƯƠNG

(PHÂN KHU 2)

2.2. Địa điểm xây dựng

Thuộc địa phận các xã: Gia Xuyên, Liên Hồng, Gia Tân và thị trấn Gia Lộc

huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương.

2.3. Quy mô xây dựng

- Quy mô đất xây dựng Dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải

Dương (phân khu2) theo quy hoạch chi tiết 1/500 là: 198,38 ha.

- Quy mô dân số: 12.000 người.

3. Đặc điểm khu vực xây dựng dự án

3.1. Tên gọi, địa điểm, quy mô diện tích dân số của dự án

3.1.1.Quy mô dự án

Đầu tư xây dựng hoàn chỉnh khu đô thị mới hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ

thuật và các công trình kiến trúc theo quy hoạch được UBND tỉnh phê duyệt.

a. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm:

- Hệ thống đường giao thông.

- San nền.

- Hệ thống thoát nước mưa.

- Hệ thống thoát nước thải.

- Hệ thống cấp nước sinh hoạt.

- Hệ thống cấp nước chữa cháy.

- Hệ thống điện trung thế, hạ thế và điện chiếu sáng.

- Hệ thống tuynel kỹ thuật điện.

- Hệ thống công viên cây xanh và hồ, quảng trường trung tâm


33


b. Các công trình kiến trúc bao gồm:

- Công trình tổ hợp khách sạn, văn phòng và nhà ở.

- Công trình nhà chung cư.

- Công trình hỗn hợp thương mại - dịch vụ, văn phòng và nhà ở, siêu thị.

- Công trình nhà biệt thự, nhà vườn, nhà ở thương mại.

- Công trình trường học, nhà trẻ.

- Các công trình tiện ích xã hội khác...

3.1.2. Vị trí giới hạn khu đất của dự án

Khu vực nghiên cứu quy hoạch chi tiết khu đô thị mới phía Nam thành phố

Hải Dương thuộc thị trấn Gia Lộc và các xã Gia Xuyên, Gia Tân, Liên Hồng -

Huyện Gia Lộc – tỉnh Hải Dương.

+ Phía Bắc giáp Khu liên hợp thể thao, văn hóa, y tế, giáo dục phía Nam cầu

Lộ Cương và Sông Sặt.

+ Phía Nam giáp phân khu 3,4 Khu đô thị mới phía Nam TP Hải Dương.

+ Phía Đông giáp đường 62m, Khu liên hợp thể thao, văn hóa, y tế, giáo dục

phía Nam cầu Lộ Cương, đường 399.

+ Phía Tây giáp Viện cây lương thực, thực phẩm, khu dân cư thôn Tâng

Thượng xã Liên Hồng và Khu liên hợp thể thao, văn hóa, y tế, giáo dục phía Nam

cầu Lộ

Cương.

- Tổng diện tích đất trong phạm vi nghiên cứu khoảng: 198,8132 ha

- Quy mô dân số: khoảng 12.000 người.

3.2. Đặc điểm tự nhiên khu vực xây dựng dự án

3.2.1. Đặc điểm tự nhiên

a. Đặc điểm địa hình:

Khu vực có địa hình đồng bằng, khá bằng phẳng, chủ yếu là đất nông nghiệp.

Hướng dốc chính của địa hình từ Bắc xuống Nam, từ Tây sang Đông, từ khu đất

ruộng trũng ra các trục tiêu chính. Độ dốc địa hình trung bình < 4%. Cao độ nền

biến thiên từ 0.5 - 4.0m

Đây là khu vực thuận lợi cho xây dựng, địa hình đẹp vì vậy giải pháp san nền

cần phải nghiên cứu kỹ sao cho tránh làm mất đi địa hình tự nhiên của khu vực

nghiên cứu.


34


b. Đặc điểm khí hậu

Khu vực dự án nằm trong vùng đồng bằng sông Hồng có sắc thái của khí hậu

nhiệt đới ẩm, gió mùa, phân thành hai mùa rõ rệt: mùa nóng và mùa lạnh

- Mùa nóng (mùa Hè) : Từ tháng 5 đến tháng 10 khí hậu nóng ẩm mưa nhiều,

tháng nóng nhất là tháng 6 và tháng 7 với nhiệt độ trung bình từ 32-330C..

- Mùa lạnh (mùa Đông) : Từ tháng ll đến tháng 4 năm sau thường có mưa

phùn ẩm ướt với nhiệt độ trung bình là 170C. Nhiệt độ thấp nhất từ 6 – 80C, nhiệt

độ cao nhất từ 23-250C

3.2. Đặc điểm hiện trạng

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất

Diện tích khu vực lập quy hoạch là khoảng 198,8 ha thuộc địa giới hành

chính xã

Liên Hồng, Thị trấn Gia Lộc, xã Gia Tân và Gia Xuyên-huyện Gia Lộc, tỉnh

Hải

Dương. Phần lớn diện tích đất là đất nông nghiệp sản lượng thấp chiếm

khoảng

82,84%, đất ở chiếm khoảng 0,4ha, còn lại là các loại đất khác:

3.2.2. Hiện trạng không gian kiến trúc cảnh quan

- Trong Khu vực nghiên cứu hiện tại chưa có các công trình kiến trúc

tiêu biểu tạo điểm nhấn cho Khu đô thi mới phía Nam thành phố Hải Dương, các

công trình công cộng, cơ quan, nhà ở ....hiện đang xuống cấp mặc dù đã được cải

tạo sửa chữa, xong chưa đáp ứng được các yêu cầu khi khu vực này trở thành Trung

tâm mới của thị trấn Gia Lộc.

- Không gian kiến trúc cảnh quan vẫn chưa hoàn thiện, cây xanh mặt

nước chưa được quan tâm, đặc biệt là hệ thống kênh mương. Các tiện ích đô thị đã

được quan tâm như tuyến đường 62m nhưng vẫn chưa đảm bảo cho một Khu đô thi

mới phía Nam thành phố Hải Dương trong tương lai.

3.2.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật

Khu vực Nghiên cứu nằm cách trung tâm thành phố Hải Dương khoảng 6 km

về phía Nam, được liên hệ giao thông tới khu vực thông qua các loại hình giao

thông đường bộ và đường thuỷ.

Đường bộ:

- Đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng: Điểm đầu của tuyến đường nằm trên

đường vành đai 3 của Hà Nội, phần đi qua Hải Dương dài 40km.


35


- Quốc lộ 38B(đường 399): Tuyến chạy dọc qua khu vực nghiên cứu và

thành phố Hải Dương, tuyến bắt đầu từ Cẩm Hưng (km 22+465) đi xuống phía

Nam, cắt qua Quốc lộ 5 đi tới thị trấn Kẻ Sặt - huyện Bình Giang.

- Đường tỉnh lộ 393 (ĐT393): Tuyến chay qua khu vực NCTK theo hướng

Đông - Tây có chiều dài khoảng 1,5km

- Đường tỉnh lộ 395 (ĐT395): Tuyến chay qua khu vực NCTK có chiều dài

khoảng 1,3km

Đường thuỷ:

Tuyến sông Sặt chảy phía Bắc khu vực NCTK dài khoảng 62km, là tuyến

sông nội đồng chảy qua tỉnh Hải Dương và Hưng Yên thuộc hệ thống thuỷ nông

Bắc - Hưng - Hải. Đoạn tuyến sông Sặt trên địa bàn tỉnh Hải Dương từ km 34 đến

km 62 (28km) đi qua 4 huyện gồm: Bình Giang, Cẩm Giàng, Gia Lộc, thành phố

Hải Dương và 20 xã phường thị trấn. Hoạt động vận tải của tuyến sông Sặt là

tương đối thuận lợi, lưu lượng phương tiện vận tải tương đối lớn: 5000-7000 lượt

phương tiện/năm.

Giao thông nội thị trong khu vực NCTK:

- Đường 62m kéo dài: Tuyến đi theo hướng Bắc - Nam nối tiếp tuyến 30-10

của thành phố Hải Dương qua cầu Lộ Cương và kết thúc tại Quốc lộ 38B

- Trong khu vực nghiên cứu còn có các tuyến phục vụ dân sinh đã được rải

đá và đường đất. Các tuyến đường nội bộ chủ yếu là đường mòn phục vụ dân sinh,

mặt đường chủ yếu là cấp phối và đất tự nhiên.

- Tổng diện tích đất giao thông chiếm 11,78 ha.

Các công trình phục vụ giao thông:

- Cầu cống: Trong khu vực nghiên cứu có các cầu nhỏ đảm bảo thoát nước

mặt cho các tuyến đường trong khu vực hiện đang được sử dụng tương đối tốt, một

số đập tràn cần được nâng cấp cải tạo. Ngoài ra còn một số cống nhỏ qua đường

phục vụ dân sinh trong khu vực.

- Trong khu vực nghiên cứu hầu như chưa có các công trình phục vụ giao

thông như bãi đỗ xe, bến xe...

Phân tích đánh giá hiện trạng giao thông:

-Mạng lưới đường giao thông có Quốc lộ 5 chạy phía Nam khu vực nghiên

cứu, có vai trò quan trọng trong việc kết nối giao thông của tỉnh.

- Ngoài ra, các tuyến đường tỉnh chạy ngang qua khu vực nghiên cứu tạo

thành các trục chính đô thị thúc đẩy phát triển KTXH.


36


- Nhìn chung các tuyến đường hệ thống giao thông hiện trạng GTNT, đặc

biệt là đường huyện, đường xã có tỷ lệ nhựa hoá tương đối cao nhưng phân bố

không đều. Về đối ngoại còn thiếu kết nối với trung tâm các tỉnh lân cận, hiện tại

chưa hình thành đường vành đai của thành phố Hải Dương nhằm tăng cường năng

lực và đảm bảo trật tự ATGT.

- Khi xây dựng khu đô thị mới cần có giải pháp thiết kế đảm bảo an toàn

giao thông (ATGT) và có sự đấu nối hợp lí giữa đường nội bộ, khu vực với các

tuyến đường giao thông đối ngoại. Cần bố trí các bến bãi thuận lợi cho việc hoàn

chỉnh hệ thống giao thông trong khu vực.

4. Giải pháp quy hoạch

4.1. Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất

4.1.1. Nguyên tắc thiết kế và các yếu tố khống chế:

- Ranh giới nghiên cứu cơ cấu cần lấy theo đường quy hoạch, đảm bảo trọn

vẹn theo đơn vị ở nhằm cân bằng được các chỉ tiêu sử dụng đất.

- Nghiên cứu quy hoạch phù hợp với quy hoạch chi tiết TP Hải Dương, quy

hoạch chi tiết thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc và các dự án liên quan trong khu vực.

- Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng về cảnh quan, môi trường, hệ thống

giao thông, hạ tầng kỹ thuật và mối tương quan chung toàn khu vực từ đó tìm ra đặc

trưng riêng của khu đô thị và có các giải pháp quy hoạch cụ thể.

- Đảm bảo các yếu tố khống chế trong khu vực.

4.1.2. Cơ cấu quy hoạch phương án chọn:

Về cơ bản thực hiện phù hợp theo quy hoạch chi tiết huyện Gia Lộc và quy

hoạch chi tiết TP Hải Dương, đảm bảo quy mô dân số dự kiến, quy mô các công

trình công cộng thành phố, khu vực. Điều chỉnh một số vị trí sử dụng đất cho phù

hợp điều kiện thực tế và khai thác sử dụng đất hiệu quả hơn.

4.1.3. Tổ chức cơ cấu chức năng sử dụng đất như sau:

- Công trình công cộng:

+ Công cộng khu vực: bố trí tại các vị trí đầu mối giao thông thành phố và

khu vực, phù hợp theo sơ đồ tổ chức hệ thống công cộng và quy hoạch chi tiết

huyện Gia Lộc.

+ Công cộng đơn vị ở và nhóm ở : Bố trí ở khu vực trung tâm đơn vị ở đảm

bảo bán kính phục vụ. Một số công trình có thể bố trí phân tán theo nhóm ở và theo

đặc điểm thực tế hiện trạng.


37


- Trường học, nhà trẻ: Đây được coi là một khu đô thị có quy mô lớn. Trong

đồ án quy hoạch đã bố trí đủ số lượng các trường học theo tiêu chuẩn đảm bảo đủ

chỉ tiêu sử dụng đất đáp ứng nhu cầu cư dân trong khu đô thị và một số tại các khu

vực xung quanh.

- Cây xanh thành phố, đơn vị ở:

Đất cây xanh được bố trí phù hợp quy hoạch chi tiết của khu vực. Bao gồm

các khu vực luyện tập thể thao, các khu công viên, hồ điều hòa phục vụ nhu cầu

nghỉ ngơi cho người dân đồng thời tạo cảnh quan chung toàn khu vực tạo một diện

mạo xanh thân thiện với môi trường đem lại cuộc sống thanh bình và mạnh khỏe

Cây xanh đơn vị ở được tổ chức phân tán theo các nhóm nhà phù hợp theo

đặc điểm hiện trạng khu đất, đồng thời việc bố trí như vậy tạo điều kiện khai thác

cảnh quan cho các cụm nhà ở tốt hơn. Tổ chức các khoảng cây xanh giữa các khu

nhà cao tầng góp phần tăng cường cải thiện vi khí hậu, cảnh quan, môi trường.

- Đất bãi đỗ xe:

Đối với các khu nhà cao tầng tổ chức chỗ đỗ xe trong phạm vi công trình

(tầng hầm hoặc chân công trình). Các khu nhà biệt thự tổ chức nơi đỗ xe riêng.

Bố trí thêm bãi đỗ xe tập trung phục vụ khách vãng lai đến khu vực.

- Nhà ở: Tổ chức xây dựng đồng bộ hài hòa giữa khu vực xây dựng nhà thấp

tầng và cao tầng nhằm khai thác được tầm nhìn cũng như tạo kiến trúc cho các

tuyến đường lớn.

- Đất hỗn hợp: Khu đất hỗn cao tầng được bố trí dọc 2 bên đường 62m có

chức năng: công cộng, văn phòng, nhà ở: vừa giải quyết được các nhu cầu công

cộng đa dạng cho khu vực, vừa khai thác sử dụng đất hiệu quả, sát thực tiễn đồng

thời tạo ra khoảng đệm ngăn cách giữa khu vực đường giao thông chính và khu nhà

ở thấp tầng ở phía sau.

- Đất sông mương, công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cách ly: Bố

trí phù hợp quy hoạch chi tiết khu vực, đảm bảo theo tiêu chuẩn quy định.

4.2. Quy hoach sử dụng đất

4.2.1. Quy hoạch sử dụng đất khu đất công cộng:

Là khu xây dựng các công trình công cộng xã hội, trường học, dịch vụ nhằm

phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân trong khu vực. Khu đất công cộng có

diện tích 108.995,64 m2 chiếm tỷ lệ 5,48% tổng diện tích đất, bao gồm các hạng

mục: Công trình công cộng, trường học, nhà trẻ, và khu thương mại dịch vụ,

a. Khu công trình công cộng:


38


+ Ký hiệu: CC1-CC9

+ Quy mô diện tích: 57.686,15 m2 chiếm tỷ lệ 2,9% tổng diện tích đất.

+ Tầng cao: 2-5 tầng.

+ Mật độ xây dựng trung bình: 40%.

+ Hệ số sử dụng đất: 2,0 lần.

b. Khu đất trường học, nhà trẻ:

+ Ký hiệu: GD1-GD4


+ Tầng cao: 5 tầng.



c. Khu đất công trình thương mại, dịch vụ:

+ Ký hiệu: ST




+ Hệ số sử dụng đất: 2 lần.

4.2.2. Quy hoạch sử dụng đất khu vực đất ở:

Có diện tích 551.603,90 m2 chiếm tỷ lệ 27,74% tổng diện tích đất. Bao gồm

các hạng mục: đất thương mại nhà ở, đất biệt thự, đất nhà vườn và đất ở cao tầng.

a.Đất thương mại nhà ở:

+ Ký hiệu: OT1A-OT17B





Dự kiến Lô đất OT5G có diện tích 7522 m2 dùng làm quỹ đất tái định cư và

nhà ở theo nhu cầu đối với người dân có diện tích đất bị thu hồi trong phạm vi quy

hoạch.

b. Khu đất biệt thự:

+ Ký hiệu: BT1A-BT8B





39



Thiết kế hiện đại thân thiện môi trường phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng cao

cấp của khách du lịch và người dân trong khu vực.

c.Khu đất nhà vườn:

+ Ký hiệu: NV1A-NV4C




+ Hệ số sử dụng đất: 2,1 lần

Dự kiến Lô đất NV3 (gồm các lô NV3A, NV3B, NV3C, NV3D) có diện tích:

27616,43 m2 dùng làm quỹ đất tái định cư và nhà ở theo nhu cầu đối với người dân

có diện tích đất bị thu hồi trong phạm vi quy hoạch.

d. Khu đất ở cao tầng:

+ Ký hiệu: CT




4.2.3. Quy hoạch sử dụng đất khu đất công trình hỗn hợp (thương mại, văn

phòng, nhà ở)

Là khu vực hỗn hợp thương mại – văn phòng – nhà ở tạo điểm nhấn cho cả

khu vực với tòa nhà 70 tầng.

+ Ký hiệu: HH1–HH15




4.2.4. Quy hoạch sử dụng đất Khu Khách sạn

Bao gồm các khách sạn cao cấp 5 sao phục vụ cho nhu cầu lưu trú của khách

du lịch. Thiết kế sang trọng đật dẳng cấp quốc tế.

+ Ký hiệu: KS1-KS2




4.2.5. Quy hoạch sử dụng đất cây xanh, công viên, mặt nước:


40


Bao gồm các khu cây xanh cảnh quan, quảng trường, công viên, hồ nước tạo

không gian xanh cho khu vực, là nơi vui chơi cho người dân, khách du lịch. Có diện

tích 277.019,57 m2 chiếm tỷ lệ 13,93% tổng diện tích đất. Bao gồm các hạng mục:

Công viên cây xanh, quảng trường trung tâm, mặt nước cảnh quan.

a.Khu công viên cây xanh:

+ Ký hiệu: CX1-CX13


b. Khu quảng trường trung tâm:

+ Ký hiệu: QT




c. Mặt nước cảnh quan:


4.2.6. Đất giao thông và bãi đỗ xe:

Chỉ tính đến các đường giao thông lớn chính trong khu vực, các bãi để xe lớn

tập trung, bãi để xe trung tâm.

+ Quy mô diện tích đất giao thông: 684.313,25 m2 chiếm tỷ lệ 34,42% tổng

diện tích đất

+ Quy mô bãi đỗ xe: 38.247,25 m2.

+ Ký hiệu: P1-P8

Bảng 1.2.Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất

( theo QHCT tỷ lệ 1/500)


41


TTHạng mục sử dụng đất

Ký hiệuDiện tích lô

đất( m2)Tỷ lệ (%)

Diện tíchđất xây dựng(m2)

Mật độ xây

dựng (%)

Tâng cao

(Tầng)

Hệ số SDD

1.988.132,99 100

AĐẤT CÔNG CỘNG

108.995,64 5,48 43.598,26 40 5 2,0

B ĐẤT Ở 551.603,90 27,74 348.218,27 63,1 4,4 2,8

C

ĐẤT CÔNG TRÌNH HỖN HỢP (Thương mại, văn phòng, nhà ở)

HH1÷HH15 293.353,83 14,76 166.063,53 56,6 17,7 10,0

DĐẤT KHÁCH SẠN

KS1÷KS2 34.599,55 1,74 15.569,80 45 26 11,7

E

ĐẤT CÂY XANH, CÔNG VIÊN, MẶT NƯỚC

277.019,57 13,93

FĐẤT GIAO THÔNG

722.560,50 36,34

4.3. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

4.3.1. Không gian kiến trúc toàn khu

- Trên cơ sở các nguyên tắc thiết kế đã được xác định, Quy hoạch phân khu

Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương được nghiên cứu thiết kế tổ chức

không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan theo định hướng bản vẽ quy hoạch sử

dụng đất.


42


- Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới phía Nam thành

phố Hải Dương (Phân khu 2) tuân thủ đồ Quy hoạch phân khu - Khu đô thị phía

Nam thành phố Hải Dương tỷ lệ 1/2000 đã được ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương

phê duyệt tại quyết định 2818/QĐ-UBND ngày 4/10/2011

- Trung tâm của dự án bố trí các không gian công viên cây xanh, nối kết với

hệ thông cây xanh cảnh quan tạo nên các mảng xanh trong các khu chức năng của

đô thị, đảm bảo sự riêng tư cho các chức năng khác nhau.

- Với các không gian tiếp giáp với các tuyến đường giao thông như tuyến

đường 62m, việc bố trí các không gian cho các công trình dịch vụ thương mại sẽ

mang lại cảnh quan đẹp cho tuyến phố và thu hút các nguồn đầu tư vào dự án. Việc

bố trí các không gian này được thể hiện trong bản vẽ cảnh quan và giao thông.

- Các khu ở đều có bố trí đầy đủ và đảm bảo bán kính phục vụ các công trình

hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, chợ...

- Không gian mặt nước được xen kẽ vào các không gian cây xanh góp phần

tạo cảnh quan hấp dẫn cho Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương (Phân

khu 2)

- Tại trung tâm của Phân khu 2 này có bố trí một tổ hợp công trình điểm

nhấn (Tổ hợp công trình 75 tầng) góp phần tạo hình ảnh hiện đại hấp dẫn cho toàn

khu vực

5. Giải pháp san nền

- Căn cứ tổng mặt bằng công trình, mặt bằng hệ thống đường giao thông, địa

hình và địa chất công trình trong khu vực, tính chất các công trình trên cơ sở quy

hoạch và dự án đầu tư đã được phê duyệt, giải pháp thiết kế san nền là: Thiết kế san

nền theo từng lô đất với ranh giới các lô đất là ranh giới dự án hoặc chỉ giới đường

đỏ các tuyến đường chính. Toàn bộ dự án bao gồm 102 lô san nền.

- Cao độ khống chế san nền các lô đất được khống chế bằng cao độ tại chỉ

giới đường đỏ các tuyến đường.

- Trước khi san lấp, tiến hành bóc hữu cơ trung bình 30cm trên toàn bộ diện

tích, tại những vị trí ao, mương tiến hành vét bùn trung bình 50cm. Đắp trả vét bùn,

bóc hữu cơ bằng cát san nền đầm chặt K=0,90.

- Sử dụng phầm mềm thiết kế san nền HS 3.0 do Công ty tin học Hài Hoà

cung cấp để thiết kế san nền.

- Trong mỗi lô đất, cao độ và độ dốc thiết kế được thể hiện theo đường đồng

mức hướng dốc từ trung tâm ra các mép biên của ô đất để phân bố đều cao độ ở


43


mép biên các lô đất và cả khu vực hoặc theo độ dốc địa hình, đồng thời phân bố

lượng nước mưa đều cho các đường cống thoát nước ở xung quanh, tránh tập trung

nước và một hoặc hai khu vực. Riêng lô có chứa hồ cảnh quan và lạch nước được

thiết kế san dốc vào trong.

- Độ dốc mặt nền đất thiết kế đảm bảo ≥0,4 % là độ dốc sau khi đã san hoàn

thiện mặt nền đất.

- Cao độ san nền thiết kế thay đổi từ 2,60 – 3,80 m. Các cao độ khống chế để

xác định cao độ san nền là cao độ tim đường ở xung quanh các lô đất và cao độ

khống chế quy hoạch ranh giới các lô đất.

6. Đường giao thông

6.1. Bình đồ các tuyến đường

- Tuân thủ theo chỉ giới đường đỏ các tuyến đường theo quy hoạch chi tiết

tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt;

- Đối với các tuyến đường có quy hoạch dải phân cách giữa: Dùng vỉa bê

tông 16x53 để bó dải phân cách;

- Dùng vỉa 26x23 bê tông có đan tại các vị trí phân cách giữa đường và hè

đối với các tuyến đường được bố trí 2 mái dốc lòng đường và phía bên thấp đối với

các tuyến đường bố trí 1 mái dốc;

- Dùng vỉa 26x23 bê tông không đan tại các vị trí phân cách giữa đường và

hè đối với các tuyến đường được về phía bên cao đối với các tuyến đường bố trí 1

mái dốc;

- Tại các vị trí chỉ giới đường đỏ phân cách giữa các tuyến đường và các lô

san nền: Thiết kế xây bó gáy hè bằng gạch;

- Tại các vị trí chỉ giới đường đỏ phân cách giữa các tuyến đường và ranh

giới dự án: Xử lý chênh cao bằng tường chắn xây đá hộc đối với các vị trí không

tiếp giáp với khu dân cư. Đối với các vị trí tiếp giáp với khu dân cư thì dùng tường

chắn xây đá hộc liền rãnh để kết hợp thu gom hệ thống thoát nước của khu dân cư;

- Các vị trí tuyến đường quy hoạch tiếp giáp với ranh giới dự án có đều được

thiết kế vuốt nối êm thuận vào các tuyến đường hiện có

6.2. Tổ chức giao thông

Khu đô thị được tổ chức giao thông bằng hệ thống vạch sơn biển báo theo

Điều lệ báo hiệu đường bộ 22 TCN - 273 – 01. Chi tiết bố trí xem bản vẽ tổ chức

giao thông của hồ sơ này.


44


- Bố trí tim đường trên mặt bằng để phân cách hai luồng xe ngược chiều

( Vạch số 1)

- Bố trí vạch cho người đi bộ qua đường: (Vạch số 9)

- Biển báo:

+ Biển báo “Đường giao nhau” (Biển số 205)

+ Biển báo “giao với đường không ưu tiên” (Biển số 207)

+ Biển báo “giao với đường ưu tiên” (Biển số 208)

+ Biển báo “Đường người đi bộ cắt ngang” (Biển số 224)

+ Biển báo “Cấm đi ngược chiều” (Biển 102)

6.3. Cây xanh

- Cây xanh được trồng trên hè các tuyến đường. Tại các tuyến đường có bố

trí nhà chia lô, cây xanh được trồng tại vị trí giữa các nhà với khoảng cách trung

bình 6÷8m/ cây. Các tuyến đường còn lại cây xanh được trồng với khoảng cách

trung bình 6m/ cây.

- Tại các tuyến đường có dải phân cách: Thiết kế trồng cỏ và bố trí trồng các

cây tiểu mộc theo cụm

- Tại các lô đất quy hoạch cây xanh: Thiết kế trồng cỏ và bố trí xen kẽ các

cụm cây tiểu mộc...

7. Thoát nước mưa

- Hệ thống thoát nước mưa được thiết kế riêng với hệ thống thoát nước thải

sinh hoạt

- Toàn bộ khu vực được chia làm 18 lưu vực thoát nước trên cơ sở tuân thủ

quy hoạch chung đã được phê duyệt

- Bố trí mạng lưới đường ống theo từng lưu vực, các tuyến cống thoát nước

được bố trí theo mạng xương cá thu gom về đường ống thoát chính đổ vào hệ thống

thoát nước của toàn khu vực. Đường kính cống thoát nước từ D600- D1500, tuỳ

thuộc vào lưu lượng thoát theo tính toán tại từng khu vực các đoạn cuối tuyến có

lưu lượng lớn dùng cống bản BxH=1500x1500.

- Các tuyến cống được bố trí chủ yếu ở trên hè. Bố trí 1 tuyến rãnh liền kè

nằm sát ranh giới dự án b=0,5m làm nhiệm vụ thoát nước cho khu vực dân cư giáp

ranh của dự án Các tuyến rãnh liền kè thu gom nước được đấu nối vào hệ thống

thoát nước mưa của dự án.

8. Thoát nước thải


45


- Hệ thống thoát nước thải được thiết kế tách riêng với hệ thống thoát nước

mưa, xử lý giao cắt giữa thoát nước mưa và thoát nước thải bằng hệ thống ga giao

cắt. Khối lượng phần ga giao cắt sẽ được tính vào hạng mục thoát nước mưa.

- Hệ thống thoát nước thải được thiết kế trên cơ sở tuân thủ theo đúng quy

hoạch đã được phê duyệt về hướng tiêu thoát nước chính.

- Nước thải sinh hoạt và công cộng sau khi đã được xử lý sơ bộ tại các vị trí

bể tự hoại sẽ được dẫn ra các tuyến rãnh, cống thu nước chạy dọc theo các tuyến

đường dẫn đến các hố ga theo các tuyến rãnh B300 và cống D300, D400, D500 sau

đó tập trung đấu về hệ thống thoát nước thải của khu đô thị theo quy hoạch chung,

sau đó đưa về trạm xử lý nước thải. Trước mắt khi tuyến cống thoát nước thải chưa

được đầu tư, hệ thống nước thải sẽ được đấu tạm vào hệ thống thoát nước mưa.

- Rãnh, cống được đặt trên hè , tim rãnh, cống cách chỉ giới đường đỏ 1,5m.

Chiều sâu rãnh tại vị trí đầu tuyến lấy =0,75m.

- Cống được nối bằng phương pháp bằng đỉnh.

- Các ga nước thải có chiều cao < 3m thì thiết kế xây gạch, ≥ 3m thì thiết kế

ga bê tông cốt thép.

- Trên hệ thống, tại các đường cống giao nhau và trên các đoạn cống có sự

thay đổi đột ngột hướng dòng chảy, bố trí các giếng thăm. Đối với rãnh B300, cống

D300mm khoảng các các giếng thăm ≤30m/giếng; cống D400, D500mm lấy

khoảng cách giữa các giếng thăm ≤40m/giếng.

- Do địa hình san nền khá bằng phẳng nên để giảm chiều sâu chôn

cống, tại các vị trí có chiều sau chôn cống lớn thì bố trí các trạm bơm chuyển bậc

nhằm hạ độ sâu chôn cống.

9. Cấp nước

- Nguồn nước cấp cho dự án thuộc về hệ thống cấp nước chung khu Đô thị

mới, được lấy từ nhà máy nước Cẩm Thượng 2, thông qua tuyến ống DN 450 và

trạm bơm tăng áp số 1 công suất thiết kế khoảng 15.000 m3/ngày (cho cả 2 phân

khu).

- Nước cấp từ nhà máy nước Cẩm Thượng 2 về thông qua đường ống

DN450 được đưa vào trạm bơm tăng áp xây dựng ở phía Bắc khu vực dự án. Từ

đây nước được cấp cho toàn bộ dân cư và các dịch vụ công cộng... Đồng thời trong

giai đoạn 2 nước sẽ cấp vào trạm bơm tăng áp số 2 để cấp nước cho toàn bộ Phân

khu ở phía Nam.


46


- Bên cạnh đó là hệ thống cấp nước cứu hỏa.Tổng lưu lượng nước chữa cháy

cho toàn khu bằng 30 l/s (tính cho 2 đám cháy)

- Hệ thống cấp nước cứu hỏa cho khu dự án là hệ thống cấp nước cứu hỏa áp

lực thấp. Khi có cháy xảy ra, xe cứu hỏa sẽ lấy nước tại các trụ cứu hỏa dọc đường.

- Các họng cứu hỏa được đấu nối vào mạng lưới cấp nước phân phối có

đường kính D≥100mm và được bố trí gần ngã ba, ngã tư hoặc trục đường lớn thuận

lợi cho công tác chữa cháy. Các họng cứu hoả được bố trí trên phần hè của các

tuyến đường. Khoảng cách giữa các họng cứu hoả trên mạng lưới khoảng 100m -

150m.

10. Hệ thống cấp điện và chiếu sáng

10.1. Hệ thống cấp điện

- Căn cứ vào qui hoạch chung của toàn bộ khu vực thì sẽ xây dựng một

trạm biến áp 110/22KV để cung cấp điện cho toàn bộ phụ tải lân cận.

- Căn cứ vào nhu cầu dùng điện như đã tính toán và căn cứ vào định hướng

phát triển mạng lưới điện của Tỉnh cần phải nhanh chóng xây dựng và đưa vào vận

hành trạm biến áp 110KV với công suất 1x40MVA +1x63MVA từ nay đến năm

2020.

- Hệ thống lưới điện bao gồm

+ Lưới 110kV: hiện tại trong khu vực quy hoạch có đường dây điện 110 kV

đi qua khu vực dự án

+ Lưới trung thế: trong khu vực dự án có một số đường dây trung thế cung

cấp cho các phụ tải hiện có trong khu vực hoạt động do đó đường dây này sẽ được

cải tạo cho phù hợp với kiến trúc đô thị. Hệ thống đường dây này được thi công

cùng với hạng mục đường giao thông và được đấu nối vào hệ thống các trạm biến

áp hiện có trước khi tháo dỡ đường dây cũ nhằm đảm bảo cấp điện không gián đoạn

trong thời gian dài ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh và sinh hoạt của dân cư

trong khu vực.

+ Lưới 22KV: Lưới 22KV là lưới phù hợp cho khu vực đô thị và căn cứ vào

phát triển lưới điện trong tương lai của ngành điện cũng như hệ thống điện trong

khu vực ta chọn phương án thiết kế cấp điện theo nguồn cung cấp ở cấp điện áp

22KV. Và nguồn cấp cho khu dự án là trạm biến áp ... theo quy hoạch phát triển

điện lực đến năm 2020 của tỉnh Hải Dương.

- Cáp điện sử dụng cáp trung thế và cáp hạ thế chủng loại cáp sử dụng loại

cáp có tiết diện Cu/XLPE/DSTA/PVC từ (4x10) đến (4x240).


47


- Toàn bộ các trạm biến áp hạ áp trong khu vực dự án dùng cấp điện

22/0,4KV.Các trạm hạ áp dùng trạm xây hoặc trạm kiosk, tổng số trạm là 45 trạm

công suất từ 500KVA-2500KVA. Vị trí các trạm được bố trí tại khu vực công viên

cây xanh hoặc tại khu công cộng sao cho sự phân bố phụ tải là tập trung và bán kính

cấp điện của phụ tải không quá 400m.

10.2. Hệ thống chiếu sáng

- Chọn đèn chiếu sáng đường phố có phân bố ánh sáng bán rộng và loại đèn

chấn lưu công suất kép S250w/150w và S150w/100w, cấp bảo vệ IP66.

- Bố trí cột đèn chiếu sáng đường giao thông tuyến có hai làn đường hai bên

ở giữa có giải phân cách với mỗi làn có chiều rộng mặt đường 7,5m ta bố trí cột đèn

chiếu sáng hai bên đối xứng với chiều cao đặt đèn là 10m sử dụng cột bát giác côn

liền cần đơn, bộ đèn công suất kép 250w/150w kiểu MASTER G – S250w

- Nguồn cấp điện cho hệ thống chiếu sáng các tuyến đường được lấy từ tủ

điện tổng của trạm biến áp xây dựng mới trong khu cấp điện cho các tủ chiếu sáng

theo từng khu vực.

- Thiết bị điều khiển sử dụng loại tủ PL3 gồm ba lộ cáp ra đèn. Chế độ vận

hành của các tuyến chiếu sáng được điều khiển tự động tại tủ điều khiển chiếu sáng

thông qua hệ thống aptômát, rơ le trung gian, rơ le thời gian và công tắc tơ lắp trong

tủ điện. Các lộ ra được bố trí các aptomat có dòng cắt tương ứng với công suất của

lộ đó.

- Chế độ hoạt động chiếu sáng được thực hiện thông qua bộ lập trình như

sau:

+ Từ 18h đến 21h toàn bộ đèn sáng với 100% công suất thiết kế.

+ Từ 21h đến 24h toàn bộ đèn sáng với 60% công suất thiết kế.

+ Từ 24h đến 6h sáng hôm sau tắt 1/3 số đèn đang sáng ở 60% công suất.

+ Từ 6h sáng đến 18h chiều tắt toàn bộ đèn.

11. Tiến độ thực hiện dự án

Thời gian thực hiện dự án là 10 năm (từ quý IV năm 2011 đến quý IV năm

2021):


48


Bảng 1.3. Tiến độ thực hiện dự án

TT Thời gian Nội dung đầu tư

1 2011 (3 tháng cuối năm) Hoàn thành công tác chuẩn bị đầu tư

2 Năm 2012-2014

Giải phóng mặt bằng khu đô thị và tuyến đường 62m

kéo dài

Hoàn thành XD đường 62m kéo dài và hạ tầng khu

ĐTM phía Nam TP Hải Dương

Nộp tiền sử dụng đất

3 Năm 2015

Hoàn thành XD hạ tầng khu ĐTM phía Nam TP Hải

Dương, các công trình khớp nối và các công trình hạ

tầng xã hội

4 Năm 2016-2020Thi công các công trình xây dựng thấp tầng và cao

tầng

12. Phân tích tài chính dự án

12.1. Tổng mức đầu tư của dự án

Tổng mức đầu tư của dự án là 3,128,664,191,249 VNĐ

Bảng 1.4. Tổng mức đầu tư giai đoạn 1 dự án Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương

ST

TTên chi phí

Diện

tích (ha)

Giá trị trước thuế

(VNĐ)

Giá trị sau thuế

(VNĐ)

I Chi phí chuẩn bị đầu tư 198.80 56,096,340,638 61,705,974,702

a Chi phí giai đoạn lập dự án đầu tư 18,965,616,452 20,862,178,098

b Chi phí giai đoạn thi công xây dựng 37,130,724,186 40,843,796,604

II Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật 198.801,541,397,938,16

7

1,695,537,731,98

3

III Chi phí đặc thù và khớp nối 62,000,000,000 68,200,000,000

V Chi phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng 498,285,934,809

VI Chi phí quản lý và khai thác dự án 33,910,754,640

VII

ILãi vay 560,333,811,306

IX Dự phòng phát sinh khối lượng 148,984,009,107

X Tổng chi phí giai đoạn 1 3,128,664,191,24

9


49


12.2. Nguồn vốn đầu tư và cơ cấu vốn đầu tư của dự án

- Vốn của chủ đầu tư trên tổng vốn đầu tư 626 tỷ đồng chiếm 20%

- Vốn vay từ các quỹ đầu tư, tổ chức tài chính, chủ đầu tư thứ cấp được

tính theo lãi suất ngân hàng 18% là 1322 tỷ đồng chiếm 42%

- Vốn huy động từ người đăng kí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

gắn liền với hạ tầng kỹ thuật và vốn huy động hợp pháp khác: 1808 tỷ chiếm 38%

12.3. Hiệu quả tài chính của dự án

Doanh thu của Dự án được thu từ các nguồn sau:

- Cho thuê diện tích sàn làm văn phòng.

- Kinh doanh thương mại dịch vụ, văn phòng, siêu thị.

- Bán căn hộ chung cư, biệt thự, nhà vườn,…

Chi phí của dự án bao gồm

- Chi phí đầu tư của dự án (theo Bảng Tổng mức đầu tư).

- Chi phí lãi vay vốn đầu tư.

- Giá trị tiền sử dụng đất.

- Các chi phí khác : Chi phí kinh doanh sản phẩm, quản lý khai thác vận

hành, duy tu bảo dưỡng.

Các giả thiết trong tính toán

- Vốn đầu tư không thay đổi trong thời gian tính toán.

- Chi phí không thay đổi trong quá trình tính toán.

- Suất thu lợi tối thiểu được tính theo thị trường vốn = tỷ lệ lãi suất cho vay

của Ngân hàng + 0,5% là: 18,5 %.

- Thuế thu nhập doanh nghiệp 25% trên lợi nhuận gộp.

Hiệu quả về mặt tài chính

Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính đạt được như sau:

Tên chỉ tiêu

Hiện giá ròng tiền: NPV 19,9 tỷ đồng >0

Hệ số IRR 13,19% > 12%

Thời gian hoàn vốn: 07 năm

Kết luận: Như vậy, căn cứ vào tình hình thu hút đầu tư của khu vực, các chỉ

tiêu trên cho thấy đây là dự án có khả năng hoàn vốn.


50


1.3. Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội dự án

1.3.1. Đóng góp vào ngân sách:

Dự án được triển khai sẽ đóng góp một phần không nhỏ vào ngân sách địa

phương cũng như trung ương

- Tổng số tiền sử dụng đất thu được từ dự án khoảng: 3,983 tỷ đồng

- Thuế thu nhập doanh nghiệp: mức 25% thu nhập chịu thuế.

- Thuế giá trị gia tăng: thuế suất đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và xây dựng nhà là: 10%.

- Các loại thuế, phí và lệ phí khác theo quy định của pháp luật.

Bảng 1.5. Giá trị tiền sử dụng đất nộp ngân sách

TT Loại Đất Thành Tiền Ghi chú1 Tổng chi phí tính trừ 3,471,890,843,897

aTổng giá trị đầu tư dự án khu đô thị Nam thành phố Hải Dương GĐ1

3,128,664,191,249Theo bản tính Tổng

mức đầu tư

bTổng mức đầu tư dự án đường 62 m kéo dài (giai đoạn 2)

343,226,652,648Dự toán đường 62m kéo dài (giai đoạn 2)

2Tổng số tiền sử dụng đất của dự án KĐTM phía Nam TP HD

3,983,755,759,275Theo bảng tính tiền sử

dụng đất

Lợi nhuận nhà đầu tư 232,329,199,033Tạm tính bằng 14% chi

phí đầu tư xây dựng

Quỹ nhà ở xã hội 258,943,256,887Bằng 10% quỹ đất nhà

ở xã hội

3Số tiền sử dụng đất phải nộp của dự án KĐTM phía Nam TPHD

20,592,459,457

13.1. Tạo không gian đô thị hoàn chỉnh

Khu đô thị mới Nam thành phố Hải Dương được xây dựng sẽ tạo nên một

không gian đô thị đồng bộ hiện đại, hoàn chỉnh góp phần tạo diện mạo mới cho

huyện Gia Lộc nói riêng và tỉnh Hải Dương nói chung. Sớm cụ thể hóa quy hoạch

chung của Tỉnh, tạo được chuyển dịch lao động chất lượng cao cho khu vực thực

hiện dự án theo đúng tinh thần chỉ đạo của Chính phủ và của Lãnh đạo Tỉnh ủy,

UBND tỉnh và huyện Gia Lộc.

13.2. Tạo việc làm cho người lao động

- Khi Dự án triển khai thực hiện và đưa vào quản lý, vận hành đòi hỏi rất

nhiều lao động. Việc sử dụng nguồn lao động trong địa phương cho mục đích thực

hiện, phát triển Dự án không chỉ nhằm tận dụng lực lượng lao động sẵn có mà còn

góp phần giải quyết vấn đề xã hội, nâng cao tay nghề cho người lao động.


51


- Giải quyết được công ăn việc làm cho cán bộ, nhân viên của Đơn vị trong

quá trình thực hiện dự án, tạo ra lợi nhuận cho Ngân sách Tỉnh và Chủ đầu tư khi dự

án hoàn thành đưa vào khai thác kinh doanh.

1.2.5.3. Đánh giá công tác lập dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải

Dương

Dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương là minh họa rõ nét cho

công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông. Đây là một

quá trình làm việc vất vả, khoa học, tỷ mỉ bằng tất cả tâm huyết và tinh thần trách

nhiệm của đội ngũ soạn thảo dự án nói riêng cũng như toàn bộ cán bộ nhân viên các

phòng ban trong công ty nói chung để có thể đưa ra một dự án khả thi để có thể thực

hiện đúng tiến độ và chất lượng của dự án, được ban lãnh đạo chấp nhận và các cấp

có thẩm quyền phê duyệt. Công tác lập dự án đã tiến hành theo đúng quy trình và

hoàn thành trong vòng 3 tháng. Các nội dung cần phân tích của dự án đều được

nghiên cứu phân tích một cách cụ thể, tỉ mỉ và khoa học từ phần phân tích sự cần

thiết đầu tư cho đến phần phân tích nghiên cứu kinh tế xã hội của dự án, nhất là nội

dung nghiên cứu mặt kỹ thuật được phân tích cụ thể và kỹ lưỡng hơn hết. Các chỉ

tiêu tài chính cơ bản đã được phân tích và tính toán một cách cụ thể, tiến độ thực

hiện dự án cũng được chỉ ra cụ thể. Tuy nhiên, công tác lập dự án vẫn còn tồn tại

một số vấn đề như :

- Trong phần phân tích tài chính, mới chỉ tính đến các chỉ tiêu hiệu quả tài

chính là NPV,IRR,T, chưa đề cập đến an toàn về mặt tài chính của dự án đó là An

toàn về nguồn vốn, an toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và

khả năng trả nợ. Bên cạnh đó cũng chưa phân tích độ nhạy, tức là chỉ ra sự biến

động của các chỉ tiêu tài chính nếu xảy ra các biến động về lãi suất, chi phí, doanh

thu... Dự án cũng chưa làm rõ khi dự án đưa vào hoạt động doanh thu thu được từ

các nguồn nào, cụ thể doanh thu là bao nhiêu, cũng như chưa có chi phí vân hành

hàng năm của dự án.

- Chưa làm rõ cơ cấu nhân sự dự án trong giai đoạn thực hiện dự án và vận

hành kết quả của dự án

- Phần lợi ích kinh tế xã hội của dự án vẫn còn sơ sài và chưa được quan tâm

đúng mức. Phần này mới chỉ nêu ra được những lợi ích chung và định tính, chưa chỉ

rõ được các chỉ tiêu về mặt định lượng như số việc làm gia tăng, , NVA, sự phân

phối lại thu nhập của lao động làm việc cho dự án, góp phần đáp ứng nhu cầu tiêu


52


dùng của người dân... Phương pháp thu thập thông tin cũng chưa hiệu quả, chủ yếu

dựa vào các dự án tương tự

1.3. Đánh giá về công tác lập dự án của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản

Thành Đông

1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án của công ty

- Các nhân tố chủ quan

+ Trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ soạn thảo dự án.

Đây được xem là nhân tố có tính chất quyết định vì những phân tích đánh giá và lựa

chọn của đội ngũ soạn thảo sẽ hình thành một bản dự án hoàn chỉnh nhất để tiến

hành xét duyệt. Do đó để ra quyết định chính xác đòi hỏi các thành viên trong nhóm

soạn thảo cần am hiểu sâu sắc về chuyên môn nghiệp vụ của từng lĩnh vực được

phân công và cũng cần có kỹ năng tổng hợp và đạo đức nghề nghiệp

+ Thông tin và cách thức xử lý thông tin: nguồn số liệu thu thập đóng vai trò

là các yếu tố đầu vào trong các nghiên cứu đặc biệt là nghiên cứu thị trường và các

yếu tố vĩ mô, do đó các số liệu thu thập có tác động lớn đến quá trình soạn thảo.

Cách thức xử lý thông tin: với những số lượng thông tin thu thập được đòi hỏi thành

viên nhóm soạn thảo cần có trình độ, vận dụng thành thạo các mô hình phân tích,

đưa ra những đánh giá cả định lượng và định tính để thấy được các lựa chọn phù

hợp cho nội dung nghiên cứu từ đó đưa ra quyết định đúng đắn nhất.

+ Công tác tổ chức điều hành quá trình lập dự án: các công việc được phân

chia hợp lý, khoa học phù hơp với trình độ chuyên môn của từng người, nâng cao

trách nhiệm của cá nhân , bộ phận trong nhóm soạn thảo

+ Phương tiện hỗ trợ của công tác soạn thảo dự án. Để thu thập thông tin và

xử lý thông tin có hiệu quả cần có hệ thống các trang thiết bị đầy đủ đồng bộ và

hiện đại như hệ thống máy tính nối mạng, các chương trình phần mềm trong phân

tích đánh giá thông tin, dữ liệu Bên cạnh đó các thiết bị sử dụng cho khảo sát thăm

dò giúp cho viêc cung cấp thông số kỹ thuật cần thiết, phục vụ phân tích các nội

dung của dự án .

+ Các phương pháp sử dụng trong lập dự án

+ Chi phí và thời gian cho công tác lập dự án phải được tính toán hợp lý, phù

hợp với quy mô và tính chất đầu tư của dự án.

- Các nhân tố khách quan

+Dự án bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách và pháp

luật liên quan như luật đầu tư, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, luật đất


53


đai… Tuy nhiên, hệ thống các luật và chính sách này vẫn chưa thống nhất, rõ ràng

nên cũng gây không ít khó khăn cho các nhà đầu tư.

+ Trình độ khoa học công nghệ của nước ta còn thấp kém hơn các nước trong

khu vực và trên thế giới.

1.3.2. Những thành tựu của công tác lập dự án của công ty

Trải qua 15 năm xây dựng và trưởng thành, Những dự án bất động sản được

công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông triển khai quy hoạch, xây dựng

đều thể hiện tính cộng đồng, hiệu quả kinh tế và xã hội sâu rộng, thiết kế và vận

hành đồng bộ, tinh tế, góp phần tạo thêm hình ảnh đẹp và giá trị đích thực cho đô

thị cả nước.Với đội ngũ cán bộ nhân viên có chất lượng tốt, từ khi đi vào hoạt động

đến nay, công tác lập dự án của công ty luôn được tiến hành một cách đúng hướng

và thiết lập được tiêu chuẩn chất lượng cho riêng mình.

Tuy mới chuyển đổi sang hình thức công ty cổ phần đầu tư bất động sản vào

năm 2004, công ty đã có trong tay những dự án bất động sản quan trọng và có tính

chiến lược. Ban lãnh đạo cùng đội ngũ cán bộ công nhân viên của công ty luôn

không ngừng tìm kiếm những cơ hội đầu tư và thực hiện một cách tốt nhất công tác

lập dự án cũng như thực hiện đầu tư.

Bảng 1.6. Các dự án đã lập của công ty cổ phần đầu tư bất động sản

Thành Đông giai đoạn 2007- 2011

TT Tên dự án

Diện

tích dự

án (ha)

Vốn đầu

tư (tỷ

đồng)

Thời gian

thực hiện

1Khu Đô thị mới Đông Bắc – TP Phan

Rang- Tháp Chàm tỉnh Ninh Thuận60,01

900

Quý III/2011-

III/ 2015

2Khu đô thị du lịch biển Bình Sơn -thành

phố Phan Rang - tỉnh NinhThuận25,1

852

Tháng9/2010-

Quý IV/2013

3 Xây dựng khu Đô thị mới Tuệ Tĩnh 300 2009- 2013

4 Dự án Cao Bá Quát Cầu lung 198 2000 Tháng 3/2011

5Xây dựng khu nhà ở cho ban thư kí lãnh

đạo bộ công an 62 Tháng6/2011

6Dự án khu đô thị phía Nam thành phố

Hải Dương.198,38 3000

Quý IV/2011-

quý IV/2021


54


Bên cạnh việc tự mình làm chủ đầu tư, công ty cổ phần đầu tư bất động

sản Thành Đông còn tham gia liên doanh liên kết với các đơn vị khác để cùng lập

dự án, thực hiện dự án dưới hình thức nhà đầu tư cấp 2. Các dự án được thực hiện

sẽ đem lại lợi ích kinh tế tài chính cho công ty và mang lại lợi ích kinh tế- xã hội

cho vùng địa phương thực hiện dự án, góp phần vào sự phát triển chung của cả đất

nước.

Nhìn chung các cán bộ trong công ty đã hoàn thành tốt nhiệm vụ trong

công tác tìm kiếm cơ hội đầu tư và công tác lập dự án giúp công ty đạt được những

mục tiêu đề ra trong chiến lược phát triển của mình.

Công tác tổ chức lập dự án của công ty bao gồm lập nhóm soạn thảo dự án

và lập quy trình soạn thảo dự án. Việc tổ chức lựa chọn các thành viên trong nhóm

soạn thảo, phân công công việc cho các thành viên trong nhóm soạn thảo ngày càng

chuyên nghiệp hơn.Nhờ việc phân công công việc rõ ràng nên việc quản lý các

thành viên của nhóm soạn thảo cũng trở nên dễ dàng hơn. Các thành viên trong

nhóm soạn thảo dự án đều có trình độ chuyên môn cao, có kinh nghiệm ít nhất hai

năm trong công tác lập và quản lý dự án và đều là công nhân và kỹ sư. Sự phối hợp

giữa các thành viên trong nhóm để hoàn thành các khía cạnh của bản dự án cũng

ngày càng đạt được sự thống nhất cao làm nâng cao chất lượng bản dự án.

Quy trình soạn thảo dự án cũng đã tuân thủ chặt chẽ nghiêm túc quy trình

lập dự án do nhà nước, các bộ ban ngành liên quan đến đầu tư xây dựng quy định.

Quy trình soạn thảo dự án đã được thực hiện một cách khoa học đảm bảo thời gian

lập dự án đủ để có một bản dự án có chất lượng tốt. Điều này giúp giảm bớt thời

gian cho việc thẩm tra phê duyệt dự án, hạn chế được các thiết sót về phương án thi

công, thời gian thi công, chi phí cho công trình khi đi vào thực hiên.

Về phương pháp lập dự án. Công ty đã sử dụng những phương pháp một

cách linh hoạt trong quá trình lập dự án. phương pháp thu thập thông tin được sử

dụng trong nghiên cứu các điều kiện vĩ mô, điều kiện tự nhiên xã hội ảnh hưởng

đến dự án. Bên cạnh đó là các phương pháp dự báo, phân tích độ nhạy trong điều

kiện rủi ro. Việc sử dụng các phương pháp này giúp cho người lập dự án đánh giá

được dự án về các khía cạnh và phương diện khác nhau tạo cơ sở cho việc giảm

bớt, hạn chế các rủi ro, nâng cao sự an toàn cho quá trình thực hiện các dự án sau

này, giúp cho công ty có thể lựa chọn và đưa ra các quyết định quản lý phù hợp và

hiệu quả khi phát sinh các rủi ro có thể lường trước được cũng như các rủi ro không

lường trước được. Các bản dự án đều đã được lập đầy đủ các nội dung cần thiết Nội


55


dung của bản dự án không chỉ thể hiện trình độ của các thành viên soạn thảo mà còn

là tâm huyết của cả tập thể. Đối với công ty, do chuyên về lĩnh vực bất động sản

nên khía cạnh kỹ thuật của bản dự án là được nghiên cứu kỹ lưỡng hơn cả do những

yêu cầu phức tạp về mặt kỹ thuật của các dự án đầu tư bất động sản. Hơn nữa đội

ngũ nhân viên về lĩnh vực kỹ thuật đều là những kỹ sư giỏi có trinh độ chuyên môn

và tinh thần trách nhiệm cao. Các nội dung trong phân tích kỹ thuật đều được phân

tích đầy đủ , tỷ mỉ và khoa học tuân thủ các quy phạm và quy chuẩn về xây dựng về

thiết kế.

1.3.3. Một số hạn chế trong công tác lập dự án tại công ty

Trong quá trình hoạt động mặc dù đạt được những thành tựu đáng kể nhưng

không thể tránh khỏi những mặt hạn chế và tồn tại cần khắc phục trong công tác lập

dự án. Các hạn chế này cần được xem xét và phát hiện kịp thời từ đó tìm ra nguyên

nhân và giải pháp để hoàn thiện hơn công tác lập dự án cho công ty.

Công tác tổ chức lập dự án của công ty còn nhiều hạn chế và bất cập như

- Chưa có sự gắn kết chặt chẽ giữa các phòng ban trong công ty trong quá

trình lập dự án. Tuy phân công công việc rõ ràng nhưng các thành viên trong nhóm

lập dự án chưa có được sự phối hợp thống nhất và đồng bộ, chưa hỗ trợ một cách tốt

nhất cho nhau ở từng nội dung. Mặt khác các hình thức kỷ luật khen thưởng trong

quá trình lập dự án cũng không được thực hiện cụ thể dẫn đến sự gắn kết với trách

nhiệm trong công việc đôi khi còn lỏng lẻo.

- Do các phương tiện hỗ trợ cho công tác lập dự án trong khâu thu thập và

xử lý thông tin còn lạc hậu dẫn đến phân tích lựa chọn loại bỏ thông tin còn gặp

nhiều khó khăn.. Việc tổ chức quản lý thu thập thông tin của công ty vẫn chưa hoàn

toàn đạt hiệu quả. Thông tin được thu thập chủ yếu từ sách báo, các phương tiện

truyền thông và số liệu thống kê là chủ yếu, hầu hết chưa có sự đi sâu đi sát vào

thực tế để kiểm chứng, thu thập thông tin gặp phải khó khăn do nguồn số liệu thông

tin còn hạn chế, đôi khi phụ thuộc vào những nguồn số liệu cũ nên bị ảnh hưởng

khuôn mẫu dẫn đến thiếu tính thực tế trong thông tin thu thập được

- Việc bố trí người trong việc đánh giá các dự án được giao cho nhiều người

và hay thay đổi nên chưa có sự thống nhất nhất định

- Đội ngũ nhân sự của công ty đa số là những nhân viên có trình độ chuyên

môn, kỹ sư, cử nhân, tuy nhiên công tác tuyển chọn vẫn chưa thật sự chặt chẽ. Tình

trạng ưu ái con em cán bộ trong công ty vẫn còn xảy ra. Do đó cũng ảnh hưởng


56


phần nào đến công tác tổ chức lựa chọn thành viên nhóm soạn thảo dự án và ảnh

hưởng đến chất lượng bản dự án

- Do đặc thù của các dự án bất động sản nên công ty thường chú trọng nhiều

nhất và làm tốt nhất về khía cạnh kỹ thuật của dự án mà bỏ qua hoặc chưa có sự

quan tâm đúng mức đối với các khía cạnh khác như khía cạnh thị trường... Nguyên

nhân này cũng một phần do các dự án của công ty là dự án xây dựng chuyển giao

( BT) nên không cần thiết phải tiến hành điều tra thị trường.

Quy trình lập dự án cũng đạt được những thành tựu nhất định tuy nhiên quy

trình lập dự án của công ty vẫn còn nhiều hạn chế cần phải khắc phục như:

- Do đặc trưng của dự án bất động sản, vì yêu cầu công việc cao, khối lượng

công việc nhiều nên dẫn đến một số dự án không đủ thành viên soạn thảo do đó dẫn

đến hiện tượng làm tắt, bỏ qua giai đoạn. Các thành viên soạn thảo dự án chủ quan

cho rằng không cần thiết và bỏ qua một số bước, và cũng do dựa vào một số dự án

tương tự với dự án đang lập. Việc giám sát quy trình thực hiện của ban lạnh đạo

cũng chưa được chặt chẽ.

- Như trên đã phản ánh, việc thu thập nguồn thông tin còn yếu nên lập dự án

đôi khi còn xa rời thực tế, đôi khi còn theo ý kiến chủ quan của người soạn thảo mà

không có sự kiểm chứng, xác thực để tiết kiệm chi phí và công sức tìm hiểu, hoặc

chủ quan xem nhẹ vấn đề.

Về nội dung lập dự án

- Nội dung phân tích kỹ thuật thường được xem trọng nhất trong công tác lập

dự án bất động sản nên thường được lập rất cụ thể và tỷ mỉ, không xem nhẹ bất cứ

khía cạnh nào vì nó ảnh hưởng đến toàn bộ chất lượng công trình, hiệu quả xây

dựng công trình tuy nhiên cũng không tránh khỏi trong một số dự án vì để đảm bảo

tiến độ đẩy nhanh quá trình lập dự án nên đã thực hiện một vài nội dung chưa được

kỹ lưỡng.

- Trong quá trình lập dự án, do thường dựa vào các bản dự án tương tự đã

lập trước đó hoặc tham khảo bản dự án của các đơn vị khác nên các nội dung

thường được lập theo một mẫu nhất định. Điều này dẫn đến việc dễ gây lúng túng,

khó kiểm soát cho các cán bộ lập dự án trong trường hợp có một hoặc nhiều sự thay

đổi về một hay nhiều khía cạnh của dự án.

- Trong một số nội dung, các chỉ tiêu đưa ra còn chung chung, chỉ là chỉ tiêu

định tính, không cụ thể rõ ràng như là phân tích hiệu quả kinh tế xã hội hầu như chỉ

đưa ra những phân tích định tính, phần tăng thu nhập cho người dân, tăng thu nhập


57


cho địa phương… là bao nhiêu vẫn chưa được tính toán kỹ lưỡng. Điều này đòi hỏi

phải có sự thay đổi trong việc phân tích các nội dung này vì tính toán về các nội

dung này không những làm rõ được các tác dụng cũng như hạn chế của công trình

đối với xã hội mà còn là cơ sở chỉ ra những hiệu quả tích cực của dự án đối với địa

phương và xã hội, từ đó nâng cao uy tín cũng như sự tin tưởng của các đối tác đối

với công ty chẳng hạn đối với ngân hàng cũng là điều kiện để thuận lợi cho việc huy

động vốn của doanh nghiệp.

- Trong nội dung phân tích hiệu quả tài chính, mới chỉ có các chỉ tiêu

NPV, IRR, T... Một số chỉ tiêu về hiệu quả tài chính vẫn còn thiếu như: chỉ tiêu

điểm hoà vốn, khả năng trả nợ, lợi nhuận trên tổng vốn đầu tư… Các nội dung này

thông thường do yêu cầu về thời gian gấp rút của quá trình lập dự án mà bị rút ngắn

chứ không phải do trình độ chuyên môn của đội ngũ lập dự án hạn chế.

1.3.4. Nguyên nhân của các thành tựu và hạn chế trong công tác lập dự án

Nguyên nhân chủ quan

- Công tác lập dự án tại công ty chưa có được sự phối hợp, tư vấn của các

phòng ban trong công ty. Các thành viên lập dự án chủ yếu trong ban phát triển đầu

tư của công ty. Các thành viên lập dự án đối với mỗi dự án thường giữ nguyên số

lượng và ít thay đổi.

- Do áp lực và nỗ lực đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, chi phí của dự án

do công ty lập ra bị cao hơn một khoản so với chi phí được duyệt.

- Việc thu thập thông tin và xử lý các số liệu còn nhiều hạn chế do việc cung

cấp thông tin hiện nay chưa được thể chế hóa gây khó khăn trong việc tiếp cận

những thông tin cần thiết và chính xác.

- Do số lượng và chất lượng của thành viên ban soạn thảo dự án vẫn chưa đủ

đáp ứng yêu cầu với khối lượng công việc tương đối lớn.

- Công ty thường thuê các đơn vị tư vấn thiết kế cơ sở, tuy nhiên do yêu cầu

về thời gian và tiến độ và chi phí nên công ty thường thuê các đơn vị tư vấn quen

thuộc, đôi khi đối với những dự án có quy mô lớn hơn và độ phức tạp cao cũng

không có sự lựa chọn kỹ lưỡng và chọn lựa giữa các công ty tư vấn.

Nguyên nhân khách quan

- Do trình độ khoa học kỹ thuật còn yếu, chưa có đủ các trang thiết bị tiên

tiến hiện đại để theo kịp các nước khác trên khu vực và trên thế giới.

- Do áp lực đặt ra không những của ban lãnh đạo đối với dự án mà do là các

dự án của công ty có phần nhiều là các hợp đồng BT, do đó chịu áp lực từ nhiều


58


phía.Yêu cầu đặt ra một tiến độ làm việc nhanh, thời gian ngắn trong khi khối lượng

công việc lại nhiều dẫn đến sự gấp rút trong quá trình làm việc, các thành viên

không tiến hành nghiên cứu được một cách kỹ lưỡng, bỏ qua một số bước, các

thông tin thu thập không được chính xác và đầy đủ.

- Do các hệ thống chính sách pháp luật của Việt Nam còn chưa nhất quán và

các quy định, thông tư hướng dẫn của các bộ, sở ban ngành, của các chính sách

pháp luật được thay đổi, bổ sung liên tục như : Các cơ chế quản lý Đầu tư và Xây

dựng, các quy định về mức giá... thường xuyên thay đổi khiến cho công tác lập dự

án của công ty còn gặp nhiều khó khăn trong việc cập nhật thông tin, ứng dụng các

nghị định thông tư sửa đổi bổ sung luật, các chủ trương chính sách của địa phương.

Chất lượng dự án cũng bị ảnh hưởng do phải thay đổi các tiêu chuẩn áp dụng.

- Các thủ tục, quy định đối với dự án còn rườm rà, nhiêu khê và qua nhiều

khâu, nhiều cấp thẩm quyền nên dẫn đến việc xét duyệt phê duyệt của dự án còn

chậm.


59


CHƯƠNG 2

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC LẬP

DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

THÀNH ĐÔNG

2.1. Định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới

2.1.1. Định hướng phát triển của Công ty

Trong bối cảnh nền kinh tế trong nước cũng như thế giới hiện nay, việc nắm

bắt được nhu cầu phát triển kinh tế đất nước, nhu cầu phát triển về cơ sở hạ tầng xã

hội, công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông đã và đang đi theo hướng đi

đúng đắn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Xây dựng một một cộng đồng thịnh vượng, một công ty có uy tín trong lĩnh

vực bất động sản, trong thời gian tới công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành

Đông phấn đấu phát triển trở thành một trong những doanh nghiệp hàng đầu Việt

Nam, với các sản phẩm và dịch vụ uy tín mang bản sắc văn hoá tinh hoa của dân

tộc, kết hợp công nghệ hiện đại nhằm phục vụ lợi ích cộng đồng.

Công ty đề ra chiến lược phát triển:

- Phát triển đa ngành nghề kinh doanh, đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu

sinh thái nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại và các dự án giáo

dục, đào tạo và y tế.

- Thường xuyên cải tiến và bổ sung nguồn lực con người, công nghệ quản trị

và tiềm lực tài chính để tạo ra ngày càng nhiều sản phẩm dịch vụ hữu ích cho con

người

- Đa dạng hóa đối với việc phát triển các sản phẩm và dịch vụ về bất động

sản, nhằm đem đến sự phù hợp với nhu cầu thị trường và chu kỳ của thị trường bất

động sản.

- Tập trung phát triển các dự án hạ tầng kỹ thuật ,hạ tầng xã hội, đây là nền

tảng động lực để các ngành nghề khác cùng phát triển.

- Liên kết, liên doanh với các đối tác trong và ngoài nước, phát triển các dự

án theo xu hướng thời đại và tiến bộ khoa học kỹ thuật.

- Quốc tế hóa về vốn, nhân sự, đối tác và địa bàn đầu tư.


60


2.1.2. Định hướng đầu tư của Công ty

Trong thời gian qua, công ty đã và đang thực hiện các dự án như: Dự án khu

đô thị mới Tuệ Tĩnh, Dự án Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương, Dự án

khu nhà ở ban thư ký lãnh đạo bộ công an...

Song song với việc thực hiện các dự án nêu trên, công ty sẽ tiếp tục tìm kiếm

và phát triển các dự án mới trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, khu công nghiệp.

Trong chiến lược chung trong hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty thì

lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản được công ty phát triển và quan tâm đặc

biệt với những định hướng rõ ràng nhằm đạt được các mục tiêu, định hướng kinh

doanh đã đề ra. Đó là:

-Thực hiện đúng tiến độ và kịp thời đầy nhanh xây dựng các dự án đầu tư,

khẩn trương bàn giao đưa các công trình vào sử dụng để sớm phát huy hiệu quả đầu

tư, thanh quyết toán kịp thời các công trình xây dựng cơ bản.

-Tuân thủ quy định của pháp luật, tuân thủ quy hoạch của nhà nước, nhanh

chóng hoàn thiện các thủ tục đầu tư nhằm để rút ngắn thời gian trình duyệt dự án,

giảm bớt các chi phí, nâng cao chất lượng và hiệu quả dự án.

- Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, tiếp cận các công nghệ kỹ thuật

tiên tiến hiện đại cho các cán bộ đầu tư, các nhân viên kỹ thuật… bằng cách mở các

lớp đào tạo chất lượng cao.

- Đầu tư hơn nữa vào máy móc trang thiết bị để phục vụ cho hoạt động đầu

tư để theo kịp trình độ công nghệ hiện nay và nhằm đạt được chất lượng cao hơn

cho các dự án đầu tư.

2.2. Các dự án trong mục tiêu của công ty trong thời gian tới

2.2.1. Dự án1: Dự án Tổ hợp cao tầng Yên Sở Residences

Vị trí thực hiện: Đường vành đai 3, Hoàng Mai – Tp. Hà Nội

Tổng diện tích: 30.333 m2.

Tổng vốn đầu tư: 3.500 tỷ VNĐ

Chủ đầu tư: Công Ty CP Đầu Tư Bất Động Sản Thành Đông

Đơn vị TVTK Quy Hoạch: Công ty tư vấn thiết kế HIGHEND

Công viên Yên Sở có vị trí chiến lược trong quy hoạch phát triển đô thị

Thành phố Hà Nội, có vị trí lợi thế là có hệ thống giao thông đường cao tốc Pháp

Vân - Cầu Giẽ và đường vành đai 3.


61


Dự án tổ hợp cao tầng Yên Sở góp phần thúc đẩy phong cách sống đậm tính

văn hóa và cộng đồng, tăng cơ hội nghề nghiệp, kinh doanh và đầu tư mở rộng cũng

như du lịch tại phía Nam của thủ đô Hà Nội.

Nằm trong một môi trường cảnh quan xanh tươi, giữa các công trình trung

tâm tài chính, ngân hàng, thương mại, dịch vụ cao cấp của thành phố, Yên Sở

Residences hứa hẹn là công trình mang tầm vóc khu vực, với diện mạo hiện đại và

kiến trúc tinh xảo.

Yên Sở Residences là nơi mọi hoạt động sinh hoạt, giải trí và mua sắm được

quy tụ trong một không gian chung và hợp nhất. Với siêu thị rộng 1.500m², các nhà

hàng, tiệm chăm sóc sắc đẹp, trường mẫu giáo, trường tư thục, CLB thể hình, spa &

sauna, hồ bơi,sân tennis, thư viện ,phòng tập đa năng, phòng hội thảo và hàng loạt

tiện ích hấp dẫn khác.Yên Sở Residences mang đến sự tiện nghi với bãi đỗ xe

thoáng rộng, tuyến xe bus vào trung tâm, trường học quốc tế, hệ thống điện nước

dự trữ tối ưu...

2.2.2. Dự án 2: Dự án khu đô thị mới Nha trang, Diên Khánh

Vị trí: Diên Khánh - Nha trang

Chức năng: Khu đô thị mới

Quy mô: 198,6 ha

Chủ đầu tư: Cty CP Đầu tư BDS Thành Đông

Cty TNHH một thành viên 319 - Bộ Quốc Phòng

Đơn vị thiết kế: Nihon Sekkei - Nhật Bản

2.2.3.Dự án 3: Dự án khu đô thị mới phía Đông thị xã Chí Linh, tỉnh

Hải Dương

Vị trí: Phường Cộng Hòa, thi xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương

Tổng diện tích: 130ha.

Tổng vốn đầu tư: 2.196 tỷ VNĐ

Chủ đầu tư: Công Ty CP Đầu Tư Bất Động Sản Thành Đông

Khu đô thị mới Phía Đông - Thị xã Chí Linh - Hải Dương có diện tích 109,8

ha. Phía Bắc giáp quốc lộ 18 đi Hà Nội – Quảng Ninh, phía Tây giáp trung tâm thị

trấn Sao Đỏ - Chí Linh, phía Nam giáp khu công nghiệp Cộng Hòa, phía Đông là

dòng suối chảy ra sông Đồng Mai. Các tuyến đường giao thông quan trọng nằm

xung quanh ,thuận tiện cho đi lại, là mạng lưới kết nối liên hoàn từ Khu đô thị Phía

Đông - Thị xã Chí Linh - Hải Dương đến trung tâm các thành phố lớn của miền

Bắc.


62


Khu đô thị mới được đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và hiện đại gồm

có các căn hộ dịch vụ, dãy nhà liền kề, khu biệt thự vườn, khu trung tâm thương

mại, công viên, hồ nước, sân thể thao, dẫn tới khuôn viên trung tâm là hồ nước điều

hòa và tòa tháp đôi. Với khu đô thị mới Phía Đông - Thị xã Chí Linh - Hải Dương,

những cảnh đẹp tự nhiên hoang sơ còn là cơ sở để Thành Đông xây dựng những

công trình phát triển du lịch sinh thái, du lịch văn hóa truyền thống phi vật thể, tôn

tạo di tích lịch sử và danh lam thắng cảnh.

2.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác lập dự án tại Công ty cổ phần đầu

tư bất động sản Thành Đông

2.3.1. Hoàn thiện công tác tổ chức thực hiện công tác lập dự án

Trong công tác lập dự án, sự phối hợp giữa các phòng ban trong công ty

còn chưa được chặt chẽ, các phòng ban làm việc độc lập với nhau và chỉ chuyên

thực hiện nhiệm vụ chuyên môn chính của mình. Do đó để thực hiện tốt các công

việc trong công cuộc đầu tư, công ty cần có biện pháp tổ chức nội bộ hợp lý để tạo

sự hỗ trợ tốt nhất giữa các phòng ban với nhau nhằm phát huy nội lực của công ty.

Việc hợp tác nội bộ trong công ty là rất cần thiết do công tác lập dự án liên

quan đến rất nhiều khía cạnh và lĩnh vực khác nhau. Các cán bộ trong nhóm soạn

thảo không chỉ cần làm tốt công việc với các thành viên trong nhóm mà cũng cần

tham khảo và hợp tác cùng với các cán bộ của tất cả các phòng ban trong công ty để

có được một bản dự án có chất lượng tốt nhất.

Bên cạnh tổ chức nội bộ, công ty cũng cần đề ra những giải pháp khen

thưởng, kỷ luật chặt chẽ hơn để tăng trách nhiệm của cán bộ đối với công việc. Đối

với bất cứ công việc nào chế độ đãi ngộ tốt sẽ làm tăng sự thỏa mãn của nhân viên

khuyến khích họ thực hiện tốt nhất công việc của minh, mặt khác, các biện pháp kỷ

luật sẽ làm tăng trách nhiệm của đội ngũ lập dự án nói riêng và toàn thể cán bộ công

nhân viên trong công ty nói chung.

Một vấn đề quan trọng tiếp theo là tổ chức nhân sự cho công tác lập dự án.

Đây là yếu tố quyết định đến công tác lập dự án. Do đó đòi hỏi việc tuyển chọn và

sắp xếp nhân sự phải thật hợp lý. Đội ngũ lập dự án trước hết phải đầy đủ về số

lượng để đảm bảo thời gian thực hiện lập dự án. Số lượng các thành viên thuộc từng

lĩnh vực chuyên môn mà dự án yêu cầu như chuyên gia trong lĩnh vực tài chính,

công nghệ,thiết kế, kiến trúc, môi trường. Các chuyên gia không những am hiểu sâu

về kiến thức chuyên môn mà còn phải có các kiến thức thực tế và hiểu biết xã hội.

Chủ nhiệm dự án lại là người có vai trò quan trọng hơn cả. Đây là người có khả


63


năng phân tích tổng hợp và phân công công việc một cách hợp lý nhất cho từng

thành viên, do đó cần được tuyển chọn kỹ càng. Trong quá trình phân công công

việc tránh không để xảy ra tình trạng chồng chéo.

Bên cạnh vấn đề tuyển chọn tổ chức nhân sự không thể không nói đến công

tác đào tạo huấn luyện nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho các cán bộ của

công ty. Các khóa học trang bị kiến thức pháp luật nâng cao nghiệp vụ và tiếp cận

công nghệ hiện đại cần phải được mở đề các cán bộ trau dồi chuyên môn nghiệp vụ

của mình và ứng phó với những thay đổi trong hệ thống pháp luật thường xuyên có

sự chỉnh sửa bổ sung của nước ta.

Vấn đề về trang thiết bị máy móc phục vụ cho công tác lập dự án cũng rất

quan trọng. Công ty cần chú trọng đến việc đầu tư vào máy móc trang thiết bị để

nâng cao hiệu quả của công tác lập dự án và giúp các cán bộ soạn thảo dự án làm

việc nhanh chóng và dễ dàng hơn.

2.3.2. Hoàn thiện quy trình lập dự án

Nhìn chung quy trình lập dự án của công ty đã phù hợp với quy định chung

đáp ứng đúng thông tư của Bộ Xây Dựng hướng đẫn thi hành. Tuy nhiên đối với

từng dự án cụ thể lại có thể có các quy trình riêng phù hợp với tính chất và quy mô

của dự án. Đối với những dự án lớn không những phải tuân thủ quy trình mà còn

phải thực hiện một cách tỉ mỉ khoa học nhất, các cán bộ lập dự án phải xem xét

những nhiều lĩnh vực khác nhau và phải làm rõ được những vấn đề quan trọng có

quan hệ mật thiết với dự án, còn đối với các dự án nhỏ có thể linh hoạt bỏ qua

những bước không cần thiết mà không ảnh hưởng đến chất lượng dự án mà lại có

thể rút ngắn thời gian và chi phí cho công tác lập dự án. Bên cạnh đó công tác giám

sát để quy trình lập dự án được tiến hành đúng và đầy đủ và nghiêm túc các bước

cũng hết sức quan trọng. Do đó cần phải phân công công việc một cách hợp lý, phát

huy tối đa khả năng của các cán bộ lập dự án, ngoài ra chế độ kỷ luật, trích thưởng

cho các cán bộ sau khi hoàn thành xuất sắc dự án cũng là hết sức cần thiết. Cần cử

ra các thành viên giám sát quá trình lập dự án là những người được đào tạo bài bản,

có tinh thần trách nhiệm và đưa ra những nhận xét mang tính khách quan nhất, đảm

bảo dự án tuân thủ quy trình đã đặt ra. Các lãnh đạo cũng cần bố trí sắp xếp công

việc và phối hợp với nhau để giám sát các cán bộ lập dự án hơn nữa.

Công tác nghiên cứu thị trường tại công ty còn chưa được quan tâm đúng

mức. Hầu như các dự án của công ty là các dự án xây dựng khu đô thị và các khu

vui chơi giải trí, sản phẩm dự án có tính độc đáo đơn chiếc, nhưng không nên vì thế


64


mà bỏ qua phần nghiên cứu thị trường vì phần nghiên cứu thị trường nếu được

nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ là cơ sở cho các phần khác như phân tích tài chính cần phải

dựa vào nhưng kết quả của nghiên cứu thị trường về giá cả, nhu cầu sản phẩm, phân

tích kỹ thuật cũng dựa vào nghiên cứu thị trường để từ đó đưa ra giải pháp kỹ thuật

và công nghệ tốt nhất cho dự án. Vì vậy công ty cần chú trọng hơn đến phần nghiên

cứu thị trường bởi vì đầu tư cho nghiên cứu thị trường giúp ích rất nhiều cho dự án.

2.3.3. Giải pháp cho từng nội dung của công tác lập dự án

- Nội dung xác định sự cần thiết phải đầu tư

Ở nội dung này đòi hỏi các cán bộ nghiên cứu xem xét và am hiểu về các quy

định của pháp luật về xây dựng, đất đai, tài nguyên môi trường. Nắm vững quy

hoạch tổng thể, quy hoạch phát triển vùng, phát triển ngành... của nhà nước và địa

phương, các quy phạm và tiêu chuẩn chung của bộ ban ngành, thường xuyên cập

nhật sự thay đổi trong các luật điều luật để có thể xem xét tính khả thi hợp lý và cần

thiết của dự án. Bên cạnh đó cần tạo mối quan hệ tốt đối với chính quyền địa

phương các chi nhánh nơi dự án thực hiện và các bộ ngành liên quan. Việc tạo lập

mối quan hệ tốt với chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng, các sở ban

ngành sẽ giúp ích rất nhiều đối với công tác thu thập và cập nhật các thay đổi trong

các chủ trương chính sách của nhà nước và tạo sự thuận lợi cho việc thực hiện các

thủ tục của dự án. Ngoài ra việc nghiên cứu về đặc điểm tự nhiên, vị trí địa lý, dân

số, kinh tế xã hội của dự án cũng cần thực hiện nghiêm túc. Từ phân tích các đặc

điểm này mới có thể đưa ra sự phù hợp và cần thiết của dự án đối với địa phương

thực hiện dự án và từ đó là sự cần thiết đối với nền kinh tế xã hội của cả nước nói

chung.

- Nội dung nghiên cứu thị trường

Như ở trên đã phân tích, công ty cần đầu tư hơn nữa vào nội dung nghiên cứu

thị trường. Do thị trường bất động sản ngày càng mang tính cạnh tranh cao, công ty

cần có những bước đi mới trong phần phân tích thị trường. Trước hết cần phải tiếp

xúc, thăm dò các thị trường ở các vùng miền trong cả nước, xu hướng của người

tiêu dùng, nghiên cứu đầy đủ về các đối thủ cạnh tranh để xác định nhu cầu tiêu thụ,

khả năng cạnh tranh của sản phẩm, chiến lược giá. Do vậy cần có các giải pháp thu

thập thông tin một cách chính xác và cập nhật qua hệ thống báo điện tử, mạng

internet, truyền hình và các phương tiện truyền thông khác. Đa dạng hóa các kênh

thu thập thông tin và tăng cường các máy móc sử dụng cho công tác thu thập và


65


phân tích thông tin và dữ liệu để có được kết quả chính xác và nhanh chóng nhất

cho dự án.

Các cán bộ nghiên cứu thị trường cần phải đánh giá và đưa ra dự báo về triển

vọng và dung lượng thị trường dịch vụ. Chiến lược Marketting cho sản phẩm phải

được thực hiện chi tiết và cụ thể hơn, quảng bá cho sản phẩm của dự án cũng cần

được thực hiện rộng rãi và trên nhiều phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi

nghiên cứu thị trường thì các cán bộ sẽ phải phân tích nhận định và những rủi ro

lường trước và rủi ro không lường trước để xác đinh tính khả thi của dự án.

- Nội dung nghiên cứu kỹ thuật

Nội dung nghiên cứu kỹ thuật của công ty được thực hiện rất chi tiết và tỉ mỉ,

tuy nhiên để tăng hiệu quả cho công tác lập dự án ở nội dung này, công ty cần chú ý

tăng cường các cán bộ nghiên cứu do tính phức tạp và đòi hỏi sự chính xác cao,

tăng cường đội ngũ kỹ thuật sẽ giúp các cán bộ hỗ trợ và bổ sung cho nhau. Mặt

khác công ty cần mở rộng quan hệ và tiếp xúc nhiều hơn với các đơn vị tư vấn thiết

kế tư vấn khác nhau. Các dự án của công ty hầu hết đều tìm kiếm những đơn vị tư

vấn quen thuộc chẳng han như Công ty tư vấn thiết kế HIGHEND. Điều này rất có

thể dẫn đến sự không hiệu quả nếu như có sự chênh lệch quá lớn giữa các dự án.

Những công ty đã đảm nhiêm tư vấn thiết kế của dự án nhỏ chưa chắc đã đảm

nhiệm được những dự án có quy mô lớn hơn, tuy nhiên cũng không thể phủ nhận sự

lựa chọn công ty tư vấn của công ty là kỹ lưỡng và đều là công ty có uy tín và được

tin tưởng giao cho nhiều dự án.

Về công tác lựa chọn đơn vị tư vấn cho dự án là một công tác rất cần thiết và

quan trọng do trong quá trình lập dự án , nhóm soạn thảo dự án sẽ phải làm việc với

các thành viên của đơn vị tư vấn thiết kế kỹ thuật cho công trình. Việc lựa chọn nhà

tư vấn phải đảm bảo nhiều yêu cầu. Thứ nhất là về năng lực chuyên môn, thư hai là

kinh nghiệm đối với các dự án tương tự đã thực hiện, thứ ba là số lượng các thành

viên của đơn vị tư vấn, số lượng các chuyên gia cho dự án, tiếp theo là bằng cấp

chứng chỉ hành nghề của các thành viên, bên cạnh các yêu cầu trên còn có thêm yêu

cầu về việc đảm bảo chất lượng của dự án cũng như thời gian tiến hành dự án nhanh

chóng kịp thời. Để lựa chọn được các nhà tư vấn tốt nhất, công ty cần phải mở rộng

các mối quan hệ, coi trọng công tác tìm hiều năng lực tìm kiếm đối tác, mở ra các

mối quan hệ có lợi đối với các nhà tư vấn.

Bên cạnh vấn đề về con người, một vấn đề đáng quan tâm nữa là máy móc

thiết bị. Trong thời gian tới, công ty cũng cần đầu tư mua sắm thêm máy móc thiết


66


bị phục vụ cho công tác phân tích kỹ thuật. . Cụ thể, công ty nên trang bị lại hệ

thống máy tính đời mới có truy cập các chương trình phần mềm kỹ thuật như:

autocard, vẽ kỹ thuật, các chương trình độ họa khác. Điều này sẽ giúp sức nhiều cho

đội ngũ cán bộ soạn thảo và nhanh chóng đưa ra các giải pháp thích hợp nhất.

Trong quá trình nghiên cứu kỹ thuật, công ty cần đưa ra nhiều phương án,

đặt ra các tình huống có thể gặp phải trong quá trình thi công cũng như vận hành kết

quả, từ đó đưa ra được những kết quả chính xác nhất đảm bảo độ an toàn của công

trình cũng như tiến độ thực hiện của dự án.

- Nội dung phân tích tài chính dự án

Trong phần phân tích tài chính của dự án , một số dự án còn chưa chú trọng

đến các chỉ tiêu đánh giá sự an toàn tài chính của dự án như các chỉ tiêu về khả năng

trả nợ... mà chỉ quan tâm đến các chỉ tiêu IRR ,NPV, T. Do đó các nội dung về an

toàn về mặt tài chính cần được bổ sung thêm để hoàn thiện là an toàn về nguồn vốn

và khả năng trả nợ, cụ thể như sau

- An toàn về nguồn vốn: Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo

không chỉ đủ về số lượng mà còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn, đảm bảo về

tính pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động,xem xét điều kiện cho

vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn, tỷ lệ an tòan về nguồn vốn là vốn tự

có/ vốn đi vay≥ 1.

- An toàn về khả năng trả nợ: Khả năng trả nợ của dự án được đánh giá

trên cơ sở nguồn thu và nợ phải trả hàng năm của dự án. Việc xem xét này thể hiện

thông qua bảng cân đối thu chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự án(được tính bằng tỷ

số nguồn nợ hàng năm của dự án/Nợ phải trả hàng năm).

Công tác đào tạo cán bộ tài chính của công ty cũng cần được đầu tư hơn

nữa, các cán bộ cần được tham gia các khóa đào tạo nâng cao nghiệp vụ, bổ sung

kiến thức mới, tham gia các hội thảo,diễn đàn tài chính. Đây là biện pháp để củng

cố nâng cao kiến thức đồng thời tạo điều kiện để cán bộ soạn thảo dự án học hỏi

kinh nghiệm từ các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính.

Trong nội dung phân tích tài chính cũng cần quan tâm đến phân tích độ

nhay, tức là nghiên cứu ảnh hưởng của lạm phát trượt giá đối với các hiệu quả tài

chính của dự án. Trong thực tế, hai trường hợp này rất dễ xảy ra do đó việc tính đến

các yếu tố này có tác dụng rất lớn để nâng cao độ chính xác và tin cậy cho dự án.

- Nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội của dự án


67


Cần phải cụ thể hóa các hiệu quả kinh tế xã hội bằng các chỉ tiêu định lượng

chứ không chỉ mình các chỉ tiêu định tính. Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội tạo

ra cần có một khuôn mẫu chung có tính khoa học và nên nghiên cứu theo chỉ số

tổng hợp. Hiệu quả kinh tế xã hội được thể hiện ở các khía cạnh như sau:

+ Số lao động được tạo việc làm từ dự án. Nghiên cứu đưa ra các giải pháp

nhằm nâng cao chất lượng của lao động tại địa phương nơi dự án được lập, các

chính sách pháp luật liên quan đến người lao động tại địa phương

+ Giải pháp về môi trường trong quá trình thực hiện dự án cũng như vận

hành kết quả đầu tư là các giải pháp thu gom và xử lý rác thải xây dựng, giảm thiểu

ô nhiễm và xử lý hệ thống nước thải, đảm bảo an toàn vệ sinh trong quá trình xây

dựng và bảo vệ công trình xây dựng. Lựa chọn thiết bị thi công cho công trường

phải thích hợp và có biện pháp chống bụi, chống ồn, chống rung...

+ Có biện pháp bảo vệ cảnh quan, kiến trúc công trình và các không gian

xung quanh công trình, hạn chế các vấn đề gây mất an toàn trong quá trình thi công,

bảo đảm an toàn lao động.

2.3.4. Hoàn thiện các phương pháp sử dụng trong công tác lập dự án

- Phương pháp thu thập thông tin

Đây là phương pháp được áp dụng trong nhiều nội dung của dự án như

nghiên cứu sự cần thiết đầu tư, nghiên cứu thị trường... Các phương án để thu thập

thông tin của công ty hầu như mới chỉ bó hẹp trong một vài phương án cũ như tham

khảo các tài liệu sẵn có, qua mạng internet và các phương tiện truyền thông. Do đó

cần tăng cường thêm các biện pháp như điều tra thực tế pháp nghiên cứu hiện

trường, điều tra phỏng vấn người tiêu dùng băng cách sử dụng các bảng hỏi hoăc

phỏng vấn trực tiếp. Ngoài ra cũng cần thu thập thêm thông tin từ các nguồn khác

như các doanh nghiệp cạnh tranh, các viện nghiên cứu...

Để có thể thực hiện tốt phương pháp thu thập thông tin, cần có một sự đầu tư

hợp lý cho công tác này. Đó là các chi phí cần thiết bỏ ra để tiến hành nghiên cứu

hiện trường, điều tra phỏng vấn phải hợp lý và đạt kết quả tốt nhất. Bên cạnh đó các

phương tiện hỗ trợ cũng cần phải trang bị đầy đủ và hiện đại để phục vụ cho việc

thu thập cũng như phân tích và xử lý thông tin.

- Phương pháp dự báo

Phương pháp dự báo được áp dụng để tính toán, dự báo cung - cầu sản

phẩm dự án trong tương lai. Từ đó làm căn cứ để tính toán sản lượng của dự án, xác

định quy mô công suất của dự án. Để dự án đạt được chất lượng tốt thì ban soạn


68


thảo dự án phải áp dụng tốt phương pháp dự báo vào phân tích thị trường dự án.

Phương pháp này cần được thực hiện nghiêm túc và đầy đủ các bước đó là:

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến cầu thị trường về sản phẩm của dự án

như thu nhập của người dân, giá cả của hàng hóa, thị hiếu người tiêu dùng...

- Lựa chọn mô hình: tính hệ số tương quan, đánh giá sai số của dự án.

- Tiến hành dự báo. Nếu kết quả không được chấp nhận phải lựa chon lại mô

hình và tiến hành phân tích lại từ đầu.

- Phương pháp phân tích độ nhạy

Trong quá trình lập dự án cần phải sử dụng phân tích độ nhạy để có thể

lường trước các rủi ro mà công ty có thể gặp phải trong quá trình thực hiện dự án và

vận hành kết quả đầu tư. Công ty cần quan tâm đến sự biến đông giá cả của các yếu

tố đầu vào của quá trình thực hiện dự án như máy móc nguyên vật liệu, các yếu tố

bên ngoài như lạm phát , trượt giá, lãi suất huy động....sẽ ảnh hưởng như thế nào

đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Điều này đòi hỏi cán bộ nghiên cứu cần có kiến

thức sâu rộng, am hiểu về thị trường và đặc biệt là nghiệp vụ chuyên môn phải cao,

do đó tuyển chọn các cán bộ tài chính thực hiện tốt đươc phân tích độ nhạy là rất

quan trọng. Bên cạnh đó hệ thống máy móc hỗ trợ cũng phải đảm bảo độ chính xác

cao. Mặt khác sự phối hợp giữa các phương pháp với nhau trong những vấn đề

nghiên cứu sẽ giúp cán bộ soạn thảo thực hiên công việc nhanh chóng và hiệu quả

hơn.


69


KẾT LUẬN

Công tác lập dự án đầu tư là công việc không thể thiếu đối với mỗi công

cuộc đầu tư nói chung cũng như đầu tư bất động sản nói riêng. Công tác lập dự án là

công tác phức tạp và khó khăn đòi hỏi một phương pháp làm việc khoa học và hiệu

quả mới đem lại một bản dự án có chất lượng tốt nhất phục vụ công cuộc đầu tư.

Qua quá trình học tập,cùng với thời gian thực tập tại công ty cổ phần đầu tư bất

động sản Thành Đông và sự giúp đỡ tận tình của thạc sĩ Lương Hương Giang, em

đã chọn đề tài “ Công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành

Đông” làm đề tài cho chuyên đề thực tập của mình.

Qua việc nghiên cứu về thực trạng công tác lập dự án của công ty, nhận xét

đánh giá những thành tựu đã đạt được và hạn chế còn mắc phải, em đã rút ra được

những nguyên nhân của những hạn chế và đưa ra một số giải pháp để nâng cao hiệu

quả công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông. Do

kiến thức thực tế và hiểu biết cũng như chưa có kinh nghiệm về công tác lập dự án

nên không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình thực hiện đề tài cũng như

những nhận xét và giải pháp còn mang nhiều tính chủ quan và chưa có tính thực tế

nên rất mong được sự góp ý của thầy cô để chuyên đề của em hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Lương Hương Giang và anh Nguyễn

Thành Long, trưởng ban phát triển đầu tư cùng các anh chị phòng phát triển đầu tư

công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành

chuyên đề này.


70


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. PGS.TS Từ Quang Phương(2007) Giáo trình “ Kinh tế đầu tư”, Nxb. Đại học

Kinh tế Quốc dân

2. PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt(2008) Giáo trình “ Lập dự án đầu tư”, Nxb. Đại

học Kinh tế Quốc dân

3. Luật đầu tư số 59/2005/QH11;

4. Luật Xây dựng số 16/2003-QH 11;

5. Luật Đất đai năm 2003;

6. Các văn bản của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông:

- Các dự án của công ty

- Các báo cáo tổng kết năm giai đoạn 2007-2011

- Hồ sơ năng lực công ty

- Phương hướng phát triển của công ty trong thời gian tới

7. Các trang web tham khảo:

- Trang chủ Thành Đông: http://thanhdong.com.vn/

- Các kênh thông tin về bất động sản:

http://tintucbds.batdongsan.com.vn/

http://batdongsan.com.vn/

- Cổng thông tin điện tử bộ kế hoạch và đầu tư: www.mpi.gov.com

- Trang thông tin kinh tế: www.vneconomy.vn

- Blog khoa đầu tư


71

http://www.vneconomy.vn/

http://www.mpi.gov.com/

http://tintucbds.batdongsan.com.vn/

http://thanhdong.com.vn/

2 r908 tuấn hùng_số 11 trần đại nghĩa_tel36280688

Documents