2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ · 2014-04-30 ·...

2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Санкт-Петербург

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• В2011г.быловведеновэксплуатацию143,8тыс.м2качественныхофисныхплощадей,болееполовиныиз

которыхвышлинарыноквIIIквартале2011г.

• Последниедвагодаобъемпоглощениявсреднемна20%превышаетобъемновоговвода.

• Долясвободныхплощадейза2011г.снизиласьна4,4п.п.исоставила10,6%отобщегообъемарынка.Объемсвободныхплощадейнаконецгодасоставляет174,1тыс.м2.

• Загодсредниеставкиарендывыросли:вклассеАизменениесоставило20,7%,вклассеB–8,1%.

ОБЗОР

Knight Frank

2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИСанкт-Петербург

2

Ключевые события

• Впродолжениетенденцииразвитияделовойзоны«Пулково»в2011г.былозавершеностроительстводвухбизнес-центровклассаА–«Юпитер»и«Аэропорт»,входящихвпроектмногофункциональногокомплекса«Аэропорт-сити»(инвесторАвиеленА.Г.).Вначале2012г.планируетсявыходнарынокпоследнегоофисногообъектаэтогокомплекса–бизнес-центра«Цеппелин».НасегодняшнийденьдоляофисныхплощадейвзонеПулковосоставляетпочти6%,адолявсегоМосковскогорайона–11%отобщегообъемарынка.

• ООО«Фрегат»,дочерняяструктуракомпании«Лидергрупп»,завершаетстроительство140-метровогонебоскребаLeaderTowerнаплощадиКонституции.Высотаздания,превосходящихповысотешпильПетропавловскогособора,составляет38этажей,общаяплощадь–49,5тыс.м2.

• Крупныекомпанииинвестируютсредствавофисныеобъекты.Всентябре2011г.состоялосьторжественноеоткрытиеновогоголовногоофисабанка«Санкт-Петербург»наМалоохтинскомпроспекте.Общаяплощадьбанковскихпомещенийсоставляет47,4тыс.м2,зданиевходитвсоставделового

комплекса«Санкт-ПетербургПлаза».В2012г.планируетсявводвэксплуатациюофисногозданиякомпании«Транснефть»наАрсенальнойнабережной.Компания«Газпромнефть»предполагаетразмещениештаб-квартирыввысотномделовомкомплексе«Лахтацентр»,находящегосянаэтапесогласования.В2011г.былисовершеныдвекрупныесделкипоприобретениюготовогоздания.Вновомбизнес-центренаБелоостровскойул.,6болееполовиныофисныхплощадей(5,2тыс.м2)приобрелоГУП«Топливно-энергетическийкомплексСанкт-Петербурга»,оставшуюсячасть(около4тыс.м2)–компания«Ленстройинвест».

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные показатели Класс А Класс B

Общийобъемкачественныхплощадей,тыс.м2 1648,0

втомчисле,тыс.м2 407,9 1240,1

Изменениязагод,% +13,6% +6,4%

Введеновэксплуатациюв2011г.,тыс.м2 143,8

втомчисле,тыс.м2 51,9 91,9

Долясвободныхплощадейнаконец2011г.,% 13,3 9,7

Изменениязагод,% -8,9п.п -3,0п.п.

Арендныеставки*,$/м2/год 350-880 190-630

Измененияарендныхставокврубляхзагод,% +20,5%

+8,1%

*НевключаяНДС(18%),сучетомоперационныхрасходов;1USD=31,24руб.

Источник:KnightFrankResearch,2012

Михаил Тюнин РуководительОтделакоммерческойнедвижимости,KnightFrankStPetersburg

«Рынок офисной недвижимости

постепенно перестает быть «рынком

арендатора». Собственники

бизнес-центров, имеющих удачную

концепцию и местоположение,

теперь неохотно идут на компромисс

по снижению ставок аренды,

а дополнительные парковочные места

придерживают только для крупных

арендаторов. Речи о каких-то скидках

и специальных предложениях уже не идет,

у многих арендаторов, заключавших

договора в кризисный период, закончился

льготный период аренды. Однако,

несмотря на то, что рынок офисной

недвижимости находится в фазе подъема,

складывающаяся сегодня экономическая

ситуация оказывает сдерживающее

влияние как на арендаторов,

рассматривающих возможность

переезда, так и на девелоперов.

Таким образом, многие игроки рынка

продолжают откладывать принятие

финального решения и, по-прежнему,

занимают выжидательную позицию».

www.knightfrank.ru

3

Предложение

За2011г.объемпредложениякачественныхофисныхплощадейувеличилсяна143,8тыс.м2исоставил1648тыс.м2.Болеетретиофисныхплощадей,введенныхвэксплуатацию,пришлосьнаКрасногвардейскийрайонинемногимболее20%площадей–наМосковскийрайон.

Сравнениеспредыдущимигодамипоказало,чтотемпыростановогопредложенияпродолжаютснижаться.Так,в2011г.объемвыходанарыноккачественныхофисныхплощадейуменьшилсяна20%посравнениюс2010г.ипочтина40%посравнениюс2009г.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 2011 г.

Название БЦ Адрес Общая площадь, м2

Площадь офисных помещений, м2

Класс А

Санкт-ПетербургПлаза(2,3корпус) Малоохтинскийпр.,64,лит.Б,В 51000 31500

Юпитер Стартоваяул.,6 9500 7600

Аэропорт Стартоваяул.,6 7200 5400

Греческий Лиговскийпр.,13-15 5000 4600

Класс В

Сенатор(3очередь) 18-ялинияВ.О.,29,лит.Ж,З 16600 12200

Конституции,3 Конституциипл.,3 17200 12000

ScandinavianHouse Революцииш.,69,лит.А 16800 11700

InterkrosSP п/з«Парнас» 16500 11000

Lighthouse Певческийпер.,12 10550 9200

Охта-хаус Индустриальныйпр.,44 14500 8100

Лето Свердловскаянаб.,44,лит.Д 7600 5800

Лиговский,266 Лиговскийпр.,266 6000 4800

Нарт Софийскаяул.,60,лит.Л 8500 4500

Елизаветинский(2очередь) 13-ялинияВ.О.,14 3700 3200


«Юпитер»и«Аэропорт»,Стартоваяул.,6


4

Спрос

Долясвободныхплощадейпродолжаетснижаться:загодпоказательупалс14,9%до10,6%пообоимклассам.ВклассеAдолясвободныхплощадейснизиласьна8,9п.п.,до13,3%,вклассеB–на3п.п.,до9,7%.

НебольшойростсвободныхплощадейбылзафиксированлишьвIIIквартале2011г.(долясвободныхплощадейподняласьдо13,7%)всвязисвыходомнарынокновыхобъектовсбольшимобъемомсвободныхплощадей.Вабсолютномвыраженииобъемсвободныхплощадейнаконецгодасоставляет174,1тыс.м2.

Ключевые сделки в 2011 г.

Наименование компании Объем сделки, м2 Наименование объекта Адрес объекта

Газпромнефть 11000 QuattroCorti Почтамтскаяул.,3-5

МРСК 6000 Конституции,3 Конституциипл.,3

ГУПТЭК 5200 Белоостровская,6 Белоостровскаяул.,6

ExigenServices 5000 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4

Ленстройинвест 4000 Белоостровская,6 Белоостровскаяул.,6

Водоканал(центробслуживанияабонентов) 3700 РЕСО Гаккелевскаяул.,21

РенессансСтрахование 3500 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4

СПбРеновация 3000 Некрасова,14 Некрасоваул.,14

Metso 2900 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4

Сервисно-визовыйцентрфинляндии 3200 ОлимпикПлаза Маратаул.,5/21

PhilipMorris 2300 Некрасова,14 Некрасоваул.,14

NCC 1900 СтокманнНевскийцентр Невскийпр.,114

Сбербанк 1800 PulkovoSky Внуковскаяул.,2

ТГК-1-Сервис 1800 Охта-хаус Индустриальныйпр.,44

Унисто-Петросталь 1760 Охта-хаус Индустриальныйпр.,44

Coca-ColaHBCEurasia 1350 Обуховъ-центр Обуховскойобороныпр.,271,лит.А

Oriflame 1300 Греческий Лиговскийпр.,13-15

Интервим 1100 Сенатор ПрофессораПоповаул.,37

ЭлтехСПб 1030 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4

Митлэнд 1000 Эврика Седоваул.,11

Фертоинг 1000 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4

SchneiderElectric 1000 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4


www.knightfrank.ru

5

Коммерческие условия

В2011г.ставкиарендывклассеАсущественновыросли:врубляхизменениесоставило20,7%,вдолларахнемногимменее–18,7%.ВклассеBставкиарендыповысилисьна8,1%врубляхина6,3%ввалюте.

ЗначительныйростставокарендыбылотмеченещёвIквартале2011г.нафонепозитивныхтенденцийвконце2010г.,когдасредниеставкиарендыбуквальнозакварталвыросливклассеА–на10%,вклассеB–на3-4%.Однакособственникиофисныхобъектовпереоценилиреальныйрострынка,иужевследующемкварталесредниеставкиарендыврубляхнемногоснизились.Приэтомвдолларахростпродолжился,причинойчемусталопадениевалютына1,16руб.заквартал.Вовторомполугодииставкивновьначалирасти.Темнеменее,вклассеBростбылстабилен,авклассеАзначителен,чтобылообусловлено,во-первых,выходомнарыноксовременныхвысококачественныхобъектовсоставками,превышающимисреднерыночныепосегменту,аво-вторых,ставкиврубляхвыросливтехобъектах,гдеониизначальновыставлялисьввалюте,посколькузаполгодакурсдолларавыросна3,24руб.,акурсеврона1,78руб.

Наконец2011г.арендныеставкинапомещенияклассаAварьируютсявдиапазонеот$350до$880м2/год,включаяоперационныерасходыиневключаяНДС.ВклассеBставкинаходятсявпределахот$190до$630м2/год.

Источник: Knight Frank Research, 2012

В I квартале 2011 г. был отмечен рост ставок в рублях. За год ставки аренды выросли в классах A и B на 20,7% и 8,1%, соответственно. $/м2

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0

Класс А Класс В

I II III IV I II III IV I II III IV

2009 2010 2011

Источник: Knight Frank Research, 2012

За 2011 г. объем свободных площадей снизился на 23,5% и составил 174,1 тыс. м2 тыс. м2

350 000

300 000

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0 I II III IV I II III IV I II III IV

2009 2010 2011

Класс А Класс В


6

Прогноз

В2012г.мыожидаемвводвэксплуатацию190-210тыс.м2качественныхофисныхплощадей.

ПочтиполовинаплощадейвзаявленныхпроектахрасполагаетсявМосковскомрайоне.Срединих38-этажныйнебоскребLeaderTowerнаплощадиКонституции,бизнес-центркомпанииАдамантнаЦветочнойулице,общаяплощадькоторогосоставит56тыс.м2,бизнес-центр«Цеппелин»,входящийвсоставмногофункциональногокомплекса«Аэропорт-сити»взонеПулково.

Ключевые объекты, планируемые к вводу в 2012 г.

Название Расположение Девелопер Площадь офисных помещений, м2

Класс А

LeaderTower Ленинскийпр.,153,лит.В Лидер 38000

Преображенский Литейныйпр.,26 Петербургстрой 15000

Цеппелин Стартоваяул.,6 АвиеленА.Г. 10400

УКрасногомоста рекиМойкинаб.,73-79 БТКдевелопмент 9000

Сенатор БольшаяПушкарскаяул.,22 Империя 5000

Универс Университетскаянаб.,7-9-11 БьерЛюмьерХолдинг 4600

Бизнес-центр Морскойпр.,24А Элефакт-М 4500

Бизнес-центр Синопскаянаб.,62 Сфера 3000

Класс В

Цветочная Цветочнаяул.,25 Адамант 36000

Русскиесамоцветы(2очередь) Фабержепл.,8 Русскиесамоцветы 18000

Мегапарк Заставскаяул.,22,лит.А ВЭП 11000

Вант(3очередь) ОбуховскойОбороныпр.,120 Вант 10000

Dominat(2очередь) Магнитогорскаяул.,30-32 VMBTrust 7500

Сенатор(2очередь) Большойпр.,80 Империя 6500

Tempo Невскийпр.,104 ТСТ 5400

Москва(4очередь) АлександраНевскогопл.,2 Адамант 3000


www.knightfrank.ru

7

Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2011 г., и проекты, ожидаемые к вводу в 2012 г.


ОБЗОР

Европа

Австрия

Бельгия

Великобритания

Германия

Ирландия

Испания

Италия

Монако

Нидерланды

Польша

Португалия

Россия

Румыния

Украина

Франция

Чешскаяреспублика

Швейцария

Африка

Ботсвана

Замбия

Зимбабве

Кения

Малави

Нигерия

Танзания

Уганда

ЮжнаяАфрика

Ближний Восток

Бахрейн

ОАЭ

Азия и Тихоокеанский регион

Австралия

Вьетнам

Индия

Индонезия

Камбоджа

Китай

Малайзия

НоваяЗеландия

Сингапур

Тайланд

ЮжнаяКорея

Америка и Канада

Бермудскиеострова

Канада

Карибскиеострова

США

Офисная недвижимостьСтаниславТихоновПартнер[email protected]

Складская недвижимость, регионыВячеславХолоповДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Торговая недвижимостьСергейГипшДиректор,Партнер[email protected]

Элитная жилая недвижимостьЕленаЮргеневаДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Иностранные инвестиции ХайкоДавидсПартнер[email protected]

Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантинРомановПартнер[email protected]

Инвестиции и продажиЕвгенийСеменовДиректор,Партнер[email protected]

Оценка недвижимостиОльгаКочетоваДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Маркетинг, PR и исследования рынка, HRМарияКотоваПартнер,Исполнительныйдиректор[email protected]

Развитие бизнесаАндрейПетровПартнер[email protected]

Санкт–ПетербургНиколайПашковГенеральныйдиректор[email protected]

КиевЯрославаЧапкоДиректорпоразвитиюбизнеса[email protected]

ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидером

намеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компанией

Newmark,KnightFrankрасполагаетсетьюизболеечем244офисовв43странахмираи

насчитывает7067специалистов.

Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентов

вовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийна

рынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугами

воспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.

ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru© Knight Frank 2012

Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,

однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической

ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.

Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.

МОСКВА

119021,ул.ТимураФрунзе,д.11,Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223

КИЕВ

04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122

2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ · 2014-04-30 ·...

Documents