2012 ץרמ 06 ןיעקרקמ יסכנ תמוש ןוכדע 11444-12/ - tase...06.03.2012 :...

משרדים -751155103 פקס -751181803 טלפון 3371, ת.ד. 35ז'בוטינסקי רח' , 2בנין התאומים, מגדל -רמת גן

-858446604 פקס -858454504 טלפון 39026מיקוד 69הרצל פארק עסקים, רח' -טירת הכרמל 8570030-04טלפון .כרמל צרפתי 17רח' ישעיהו -חיפה

074-7032159, טלפקס 99014, מיקוד 2רח' ז'בוטינסקי -בית שמש[email protected]: www.zaidorniv.co.ill: mai-e :

L.T.D ZAID ORNIV בע"מ טכנולוגיות מקרקעין אורניב-זייד

סל שירותים לרשות מקומית סקרים בנדל"ן ליווי פיננסי ות מקרקעיןשמא הנדסה ומדידות G.I.S –טכנולוגיות מיפוי ומידע ממוחשב מאגרי מידע בנדל"ן מעקב ושמירה תכנונית הכנת תיקי חריגות בניה וחישובי היטלי השבחה סריקות ארכיון

06.03.2012 : תאריך 33 מתוך 1 עמוד 11444-12חפ/: מספרנו

) הממוקמים במתחם מגורי עובדים 4,6בנינים יסמין ואמבר (בנינים מספר וסטודנטים

בסמטת משעול התנאים בסמיכות לשדרות התמרים באילת

חלק ממתחם אלמוג אילת

1חלק מחלקה: 40027גוש שומה:

ד וחלוקה מאושר)(לפי תשריט איחו 60חלק ממגרש

בע"מ. 2000חברת אלמוג אילת (מ.ד.ע.)

עדכון שומת נכסי מקרקעין

2012 מרץ 06

11444-12חפ/

יסמין אמבר







דו"ח שומת נכסי מקרקעין מקיף לעדכון

) הממוקמים במתחם מגורי עובדים וסטודנטים 4,6בנינים יסמין ואמבר (בנינים מספר

בסמטת משעול התנאים בסמיכות לשדרות התמרים באילת

חלק ממתחם אלמוג אילת

1חלק מחלקה: 40027גוש שומה:

(לפי תשריט איחוד וחלוקה מאושר) 60חלק ממגרש

מזמין השומה

בע"מ, בפנייתה מתאריך 2000אלמוג אילת (מ.ד.ע.) שומה זה נערך לפי בקשת עדכון דו"ח

וזאת באמצעות איש הקשר מר יובל ברנוב. 16.01.2012, ואישור הצעת המחיר בתאריך 12/01/2012

השומה עדכון מטרת

שתיאורו של המרכיב הנדלנ"י בנכס מקרקעין שווי השוק ההוגןהערכת ההשומה הנעדכון מטרת

.הנוכחי םוחופשי מכל שיעבוד חוב או חזקה ובמצב יפנו ואלהלן כשה

), התוספת השלישיתIFRS – IASשומתי זו ערוכה בהתאם לדרישות תקן חשבונאות הבין לאומי (

.13/09/2006לתקינה השמאית שאושר בתאריך 17ידים והנחיות תקן לדיני תאג

צורך חוות דעת זו תשמש כחלק מהתשקיף להנפקת מניות ואגרות חוב בבורסה לניירות ערך ו/או ל

דיווח על פי חוק ניירות ערך ותשמש בנוסף לצורך הדוחות הכספיים.

ן כאשר הצדדים בקיאים במצב השוקמבטא את השווי ממוכר מרצון לקונה מרצו שווי השוק ההוגן

ובפרטי הנכס ואינם פועלים תחת לחץ.







שווי פי -עלי לציין, כי יתכן ורשומים שעבודים על הנכסים מושא השומה ברם, חוות הדעת עוצבה על

, תחת הנחה כי הזכויות בנכסים חופשיות מכל חוב או שיעבוד והנכסים ריקים ופנויים השוק ההוגן

ין.ממחזיק וממטלטל

מודגש, כי חוות דעת זו אינה עוסקת בשווי החברה ו/או בשווי מניות החברה העלול להיות מושפע

של זכויות הבעלות בנכסים שווי השוק ההוגןמנכסים, התחייבויות והגבלות שונות, אלא ענינה ב

מושא השומה כפי שהם מוצגים להלן בלבד.

כויות הבעלות בנכסים מושא השומה ולא בשווי של ז שווי השוק ההוגןהואיל וחוות הדעת ענינה ב

החברה ו/או מניות החברה, חוות הדעת עוצב תחת ההנחה כי אין כל מניעה למכור את הזכויות

בשוק החופשי ללא כל קשר להגבלות (באם הן קיימות) בתקנון החברה ו/או במניותיה וכדומה.

הועדה לתקינה שמאית שאושרו -עין חוות דעת זו נערכה בהתאם להנחיות של מועצת שמאי המקרק

).17על ידי המועצה הארצית (תקן

ראוי להדגיש, כי קיימת התחייבות להגבלת אחריות ושיפוי השמאי החתום מטה (להלן: "כתב

$. 1,000,000 - השיפוי") מצד החברה, ובו נקבע כי החברה תשפה את השמאי בסכום תביעה שמעל ל

יחד עם זאת ולפני הגשת העדכון, עם פרסות חוות הדעת שת השומה.התחיבות השיפוי ניתנה לפני הג

בדוחות, החברה מאשרת את קיומו ונכונותו של כתב השיפוי.

ם כי חוות הדעת תיכלל בתשקיף החברה העומד להתפרסם לציבור.ימסכ יהננ

תלות בין ן אישי בנכסים הנדונים ולא קיימת כליכל נגיעה ו/או עני יכי אין לבזאת מצהיר הנני

מזמין חוות הדעת ו/או החברה המנפיקה לבין החתום מטה. הכנת חוות הדעת נערכה על פי מיטב

והבנתי המקצועית. יניסיונ

לשומה תאריך קובע

.31.12.2011 -שומה להתאריך הקובע







ילהלן פרטי השכלתי וניסיונ

שמאי מקרקעין. -זייד מוטי : שם המומחה

חיפה., 59רח' שבדיה : מעונו

, פארק עסקים, טירת הכרמל.69רח' הרצל מס' : מען משרדו

הנדסה, - הנני עוסק במדידות לתכנון הנדסי במשרד ש.זייד ובניו בע"מ 1977אז שנת מ .1

מקרקעין. מדידות ושמאות

סיימתי לימודי שמאות מקרקעין וניהול נכסים בטכניון בחיפה. 1981בשנת .2

.ר בי"ס להנדסאים בטכניון בחיפהבוג - הנדסאי בניין . 3

מקבוצת זייד. -משמש שמאי מקרקעין מוסמך במשרד "זייד אורניב" . 4

מסחריים, משמש כשמאי מוסמך למוסדות ממשלתיים, רשויות תכנון, בתי משפט ובנקים .5

ועדות לתכנון ובניה, ועדות מחוזיות.

מוסדיים, כלכליים ומשפטיים.מיוחדים וכן לגורמים לפרויקטיםמשמש כיועץ . 6

קורס לגישור מוסד שמואל נאמן, המרכז הישראלי למשא ומתן בגישור סכסוכים. . 7

קורס של המכון הישראלי לחוות דעת מומחים. . 8

השתלמויות בנושא מיסוי וכלכלה. . 9

10. A.B.M נהל עסקים.ימ

לימודי אוניברסיטת חיפה עבר ובהווה:אורח לגופים מקצועיים שונים. בין לקוחותיי במרצה .11

., בנקים מסחריים, ועדות לתכנוןגופים עסקיים, לנדל"ן בחוג חוץ

להלן חוות דעתי:ו







זיהוי הנכס וביקור במקום, ממשרדי אבי לחמני שמאי מקרקעין מוסמךעל ידי וסביבתו נערך ביקור בנכס 01.03.2012ביום

תי אותו כדלקמן:עיינתי במסמכים הנוגעים לו, וזיהי

) במתחם 4,6נכס מקרקעין המהווה בנינים "יסמין" ו"אמבר" (בנינים : הנכס

וסטודנטים חלק ממתחם אלמוג אילת. מגורי עובדים

במשעול התנאים בסמיכות לשדרות התמרים באילת. : מיקום

.40027 : שומה גוש

(חלק). 1 : החלק

יחוד וחלוקה מאושרת על ידי הועדה המקומית (חלק) (לפי תכנית א 60 : מגרש

).16/04/2001אילת מתאריך –לתכנון ובניה

.1(על פי רישומי מינהל מקרקעי ישראל) 28-119 : מספרי דירות

ומצב כמו כן נערך סקר במקום ונבדקו מחירים ורמות דרישה לאזור ובמקביל נבדק המצב התיכנוני

על הנכס. הרישוי החלים

. 10, ראה פסקת סיכום בפרק תאור הזכויות עמ' 2011. תחת הסתייגות וחילוץ דירה אחת אשר נמכרה במהלך שנת 1







ר הזכויותתאו

משרד עורכי דין –מכתב מעו"ד יניב דרי ממשרד ש. פרידמן

משרד עורכי דין שהופק בתאריך –על פי צילום מכתבו של עו"ד יניב דרי ממשרד ש. פרידמן , עולים הנתונים כדלקמן:24/02/2009

, לפי תכנית 6ו/ 4נים ייבבנ 2על פי הנתונים שהועברו לידי עולה כי בעלי הזכויות החכירה בכל הדירות . 1.1, על פי חוזי חכירה מהוונים שנחתמו בין מינהל מקרקעי 40027בגוש 1, המהווים חלק מחלקה 47/101/02/2

א' הינם על שם: אלמוג אילת (מ.ד.ע) 608389918ון בתיק מינהל מספר ישראל בהתאם לחוזה פיתוח מהו בע"מ. 2000

בספרי החברה נרשמו שעבודים קבועים על הנכסים בדרגה ראשונה בהסתמך על הנתונים שהוצגו עולה כי . 1.2 ללא הגבלת סכום לטובת בנק הפועלים בע"מ.

.צילום המכתב כנספחמצורף

רישומי מינהל:

הדירות הנדונות רשומות במינהל מקרקעי ישראל כיחידות נפרדות.

חידה טיפוסית במבנה הוצאו על ידי פלטים מאישורי זכויות מיצגים במינהל מקרקעי ישראל לי , ולהלן עיקרי הנתונים:6וליחידה טיפוסית במבנה מספר 4מספר

6מבנה מספר 4מבנה מספר

.1 -; חלקה 40027-גוש : נתוני הבקשה

.מ81760581 .מ61760003 : מספר תיק ממ"י

.)110( , אילת2 התנאים משעול .)52(, אילת4משעול התנאים : כתובת

ע) : במקרקעיןבעלי הזכויות ד. מ. ) אילת בשלמות.- בע"מ 2000אלמוג

ח"פ: .512989013מספר

חכירה. : מהות הזכויות הסכם קיים מהוונות. הזכויות

הינה 20/06/2000 : תאריך רכישת הזכויות החכירה תקופת שנים. 98,

מ"ר ;37-עיקרי : שטח היחידה

מ"ר. 2.00 -שירות

מ"ר ; 43.00 - עיקרי

מ"ר. 2.00 -שירות

חוזי חכירה בבניינים הנדונה. את מצורפים צילומים מאישורי הזכויות הנ"ל וכן מצורף דו"ח מרכז

.)11. בהסתייגות עדכנית המעודכנת בפסקת סיכום של פרק תאור הזכויות (ראה עמוד 2







סכמי שכירות:ה

הסכם מול חברת מלונות דן בע"מ:

, שנערך בין 26/09/2005 , ונספח שינויים מיום06/12/2001על פי צילום הסכם שכירות מתאריך מע"מ ("להלן המשכירה") לבין חברת מלונות דן בע"מ ("להלן 2000 חברת אלמוג אילת (מ.ד.ע.)

השוכרת") עולים עיקרי נתוני השכירות כדלקמן:

המושכר הינו דירות מגורים בפרויקט כלהלן: .1

.Bדירות מדגם 62

.71דירות חדר מדגם 116

.6ימוקמו בבנין מספר 71דירות חדר מדגם 48 -ו B דירות מדגם 62

.5או 4ימוקמו במבנה 71ירות חדר מדגם ד 68

מטרת השכירות הינה מגורי עובדים. .2

-וסך בש"ח ל B$/חודש בגין שכירות וניהול של דירה אחת מדגם 380 -דמי השכירות בסכום השווה בש"ח ל .3

.$71/חודש בגין שכירות וניהול של דירה אחת מדגם 358

לצרכן. מי השכירות צמודים למדד המחירים

.5. 1.5% - חל מהשנה השלישית של תקופת השכירות יוגדלו דמי השכירות הבסיסיים אחת לשנה בה .4

שנים החל ממועד המסירה. 10תקופת השכירות הינה

חיוב נוסף שני המשכירה מתחייבת בין היתר לספק לשוכרת, לשימושה הבלעדי למשך תקופת השכירות וללא כל .6

ומחסן נוסף במבנה הנוסף. 6ומת הקרקע של מבנה מחסנים הממוקמים בק

בנוסף תיתן המשכירה לשוכרת זכות שימוש לא בלעדית ללא חיוב כספי כל שהוא בחדרי ההדרכות

המצויים בפרויקט.

, וסך החדרים המושכרים על ידי 03/2004על פי הנמסר על ידי חברת אלמוג, הדירות אוכלסו בחודש . על פי נתוני חברת 6חדרים במבנה 148ועוד 4יחידות במבנה 34של בחלוקה 154השוכרת הינם

אלמוג השוכרת וויתרה על שכירת יתרת החדרים במבנה.







:(הילטון) בע"מ נכסי מלכת שבא אילתהסכם מול חברת

, שנערך בין 26/09/2005, ונספח שינויים מיום 26/09/2005על פי צילום הסכם שכירות מתאריך

מע"מ ("להלן המשכירה") לבין חברת נכסי מלכת שבא אילת בע"מ 2000ילת (מ.ד.ע.) חברת אלמוג א

("להלן השוכרת ו/או הילטון") עולים עיקרי נתוני נשכירות כדלקמן:

המושכר הינו דירות מגורים בפרויקט כלהלן: .1

חדרים. 38סה"כ

והיתרה במבנים סמוכים. , 4ימוקמו במבנה מספר 71חדרים מתוך הדירות המושכרות מדגם 30

מטרת השכירות הינה מגורי עובדים. . 2

וסך השווה $72/חודש בגין שכירות וניהול של דירה אחת מדגם 335 -דמי השכירות בסכום השווה בש"ח ל .3

.$71/חודש בגין שכירות וניהול של דירה אחת מדגם 350 -בש"ח ל

ן מ יפחתו המדד לחישוב התשלומים לצורכי הסכם זה לא מוצהר ומוסכם בזה כי בכל מקרה שערי הדולר ו

הדולר ביחס לשערי השערים הנקובים כשערי בסיס והמפורטים להלן אף אם יהיו ירידות של המדד או שער

.2005 דולר ומדד המחירים לצרכן של חודש יוני ₪/ 4.526הבסיס. שערי הבסיס הינם

שנים אופציה. 5ד המסירה + , שנים החל ממוע5תקופת השכירות הינה .4

, וסך החדרים המושכרים כיום 09/2005על פי הנמסר על ידי חברת אלמוג הדירות אוכלסו בחודש

.30הינו 4על ידי השוכרת במבנה







:חוק עידוד להשקעות הון

מרכז -, במשרדי לשכת התעשייה, המסחר והתעסוקה 14/06/2007למכתב שהופק בתאריך בהתאם

:3לה כיההשקעות עו

, להקמת בנין להשכרה 20/10/2003, ועד 26/09/2000התכנית כפי שפורטה בבקשת היזמים מהימים

שיועד כבית דירות (מגורים) להשכרה אושרה כ"נכס ₪, 46,739,216באילת בהשקעה כוללת של

ל ע 27/11/2000) כאמור במכתב האישור מיום 1959מאושר" לפי חוק לעידוד השקעות הון התשי"ט (

, המהווים חלק בלתי נפרד ממנו.17/12/2003תוספותיו / תקוניו עד ליום

דירות, היינו 95דירות, וכן מספר הדירות המאושרות להשכרה 56 - אישור מספר הדירות המאושרות למכירה .1

.04/06/2007, מיום 17) 2( 1691על פי החלטת מינהלה

12שנים לפחות מתוך 10הנכס המאושר כולו יושכרו במשך דירות בשטח כולל שלא יפחת ממחצית שטח 95 .2

40לחוק בתיקון מספר 1שנים שלאחר תום הבניה. אולם אם תעמדו בכל התנאים המפורטים בפרק שביעי

, תהא תקופת ההשכרה לחמש שנים 1992 –, במסגרת תיקון חוק מס ההכנסה 26/02/1992 - שנתקבל בכנסת ב

.4תום הבניה לפחות מתוך שבע השנים שלאחר

הדירות לא תושכרנה ליזמים ו/או בני משפחותיהם במישרין או בעקיפין. .3

תתנהל הנהלת חשבונות נפרדת בשיטת החשבונאות הכפולה לגבי הנכס והפעילות הנובעת ממנו. .4

כל שינוי בעלות על הנכס חייב בהסכמה מוקדמת של מרכז ההשקעות. .5

תנו בגין הכנסות הנובעות מהדירות למגורים בלבד ובכל מקרה לא ינתנו בגין הטבות המס על פי אישור זה ינ .6

הכנסות הנובעות משטחים אחרים כגון שטחי מסחר, חנויות וכיוצא בזה.

למען הסר ספק ההטבות בגין האישור זה תינתנה בגין הכנסות החברה מדמי שכירות בלבד, ולא תינתנה בגין .7

ם לשוכרים.ההכנסות ממתן שירותים הניתני

מבנים. 5 -מהפרויקט בכללותו ובסה"כ ל מבנים. אישור זה מתייחס לחלק 8הפרויקט בכללותו כולל 3

מעיון בנוסח החוק מדובר בהקלות מיסוי במסגרת מס החברות. 4







לסיכום פרק תאור הזכויות:

שהוצג בפני, עולים בין היתר הפרטים כדלקמן: 2011בהתאם לריכוז עסקאות אילת

ש"ח. 565,000במחיר כולל של 6בבנין מספר 606נמכרה יחידה מס' 08/12/2011בתאריך .1

"ח.ש 570,000במחיר של 6בבנין מספר 1נמכרה יחידה מספר 04/01/2012בתאריך .2

ש"ח. 595,000במחיר של 6בבנין מספר 706נמכרה יחידה מספר 10/01/2012בתאריך .3

. 31/12/2011לאור ריכוז העסקאות הנ"ל וכן לאור המועד הקובע לדוח שומתי זה שהינו כאמור

הינו 1לעיל הינם לידיעה בלבד ואילו נתון המוצג בסעיף מספר 2-3הנתונים המוצגים בסעיפים

ובא בחשבון.רלוונטי ומ

למלא שווי זכויות החכירה במתכונתו העדכנית ערוךה דוח שומתי זבהתאם לאמור לעיל,

הדירות הנידונות. 915 -ב

הזכויות הוערכו כשהן פנויות ונקיות מכל חוב, חבות, שיעבוד, חזקה, התחיבות לצדי ג' ו/או

תפיסה בפועל ככל שקיימת.

יחידות. 92הובאו בחשבון 2010דוח השומה של שנת ב. 5







מצב תכנוני

רתוכניות בניין עי

33/101/02/2מספר תוכנית מתאר מקומית

פורסמה 33/101/02/2בהתאם לתכנית בנין עיר מספר

בילקוט פרסומים , 07/02/1991בדבר אישורה ניתן בתאריך

.3843מספר

שונה יעוד הנכס מסיווג כאזור בהתאם לתוכנית הנ"ל,

מגורים מיוחד.סווג באזור ציבורי ל

101/02/2/47מספר תוכנית מתאר מקומית

בדבר פורסמה 47/101/02/2בהתאם לתכנית בנין עיר מספר

בילקוט פרסומים מספר , 16/06/1994אישורה ניתן בתאריך

4223.

.6מגורים מיוחדלמסווג כאזור בהתאם לתוכנית הנ"ל, הנכס

מטרת התכנית הינה:

יצירת מסגרת תכנונית.

להקמת שכונת מגורי עובדים לעובדי בתי מלון. א.

ומגבלות הסדרת שטחים המיועדים לתשתיות על ידי שינויים ביעודי קרקע וקביעת הנחיות .ב בניה.

תוכנית זו קובעת הנחיות בניה במגרשים הנדונים.

. סיווג ייעוד זה מוגדר ע"פ התב"ע " השטח מיועד למגורי עובדי בתי המלון של אילת..." 6







איחוד וחלוקהתוכנית

בהתאם לתכנית אחוד וחלוקה שנחתמה לאישור על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה אילת

.60ו המגרשים במתחם הנדון למגרש אחד מגרש מספר , אוחד16/04/2001בתאריך

רישוי

למבנים הנדונים נתקבלו היתרי הבניה כדלקמן:

4בנין - יסמיןבנין

4, ומתיר בנין מגורים בן 08/08/2002בתאריך שאושר 9601הבנין נבנה בהתאם להיתר בניה מספר

קומות.

מ"ר שירות. 471.8מ"ר עיקרי + 1,096.24

לבנין הנדון התואם את היתר בניה המפורט 4טופס –, נתקבל טופס איכלוס 09/03/2004בתאריך

לעיל.

6בנין -בנין אמבר

8, ומתיר בנין מגורים בן 08/08/2002בתאריך שאושר 9602הבנין נבנה בהתאם להיתר בניה מספר

קומות.

מ"ר שירות. 684.24מ"ר עיקרי + 1,957.76

לבנין הנדון התואם את היתר בניה המפורט 4טופס –ל טופס איכלוס , נתקב09/03/2004בתאריך

לעיל.







תאור הנכס והסביבה

תאור הסביבה

הנכס נשוא השומה מהווה שני מבני מגורים הידועים בשמם המסחרי כמבנה "יסמין" (מבנה מספר

עי ישראל), ברישומי מינהל מקרק 6ברישומי מינהל מקרקעי ישראל) ומבנה "אמבר" (מבנה מספר 4

הממוקמים במתחם הכולל מבנים נוספים אשר משמשים בין היתר למגורי עובדי בתי מלון

וסטודנטים.

המתחם בכללותו ממוקם בחלק הצפוני של שדרות התמרים ומצידו המערבי.

בסביבה קיימים מבני ציבור שונים כגון: מבנה מכבי אש, מבנה חברת חשמל, בתי ספר עירוניים,

ריון, בית ספר בינלאומי למלונאות ותיירות וכדומה. ואוניברסיטת בן ג שלוחה של

בסביבת הנכס ישנו את כביש העוקף של אילת לכיוון כביש הערבה.

הפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים סלולים, מדרכות, תאורת רחוב, תשתיות וקווי חשמל, מים,

תקשורת וכדומה.







המתחם בכללותותאור

, כחלק ממגרש 40027בגוש 1ישום מהווה חלק מהמתחם כולו, הידוע כחלק מחלקה מספר הנכס הנ), שטח המגרש המאוחד מספר 3/110/03/2(בהתאם לתוכנית איחוד וחלוקה מספר 60מאוחד מספר

מ"ר. 4,467הינו 60

המתחם בכללותו כולל חלוקה לשלושה מתחמי משנה, כמפורט להלן:

מתחם משנה א':

ם משנה א' מהווה את החלק הדרומי של המתחם בכללותו (מצד דרום לרחוב המליחה/השכלה) מתחמבנה "יסמין" ומבנה "אמבר", וכן מבנה נוסף - מבני מגורים וביניהם המבנים הנדונים 5וכולל

המהווה מבנה ראשי הכולל בין היתר שירותי קבלה, קפיטריה, מכבסה ובצמוד לו ישנה בריכת שר. שחיה וחדר כו

המתחם כולל בנוסף דרכי גישה למבנים הידועים בין היתר כסמטת הגאונים וכסמטת התנאים.

מתחם משנה ב':

חדרים והמיועדים 296ממוקם מצד צפון לרחוב המליחה וכולל שני מבני מגורים נוספים הכוללים לעובדי מלון וסטודנטים בישוב.

מתחם משנה ג':

, ומהווה שטח קרקע להקמת מבנה מגורים עתידי שצפוי לכלול ממוקם מצד צפון למתחם משנה ב' חדרים. 150 -כ







:תיאור המבנים הנישומים

לפי רישומי מינהל 4מבנה מספר - המבנים הנישומים כאמור ידועים בשמם: כמבנה "יסמין"

לפי רישומי מינהל מקרקעי ישראל. 6מבנה מספר - מקרקעי ישראל, וכמבנה "אמבר"

נדונים מהווים את המבנים בחלק המערבי של מתחם משנה א', וממוקמים בסמטת המבנים ה

התנאים.

4מבנה מספר -מבנה "יסמין"

חדרים, כאשר כל קומה 2דירות בנות 36קומות עליונות, סה"כ 3המבנה כולל קומת קרקע +

דירות. 9כוללת

חלוקת הדירות נבנתה במתכונת של אפשרות

ות ליחידות עצמאיות, כך הפרדת החדרים בדיר

יחידות. 72שלמעשה קיימות

הדירות זהות בחלוקתן וכוללת: חדר, ממ"ד,

.2, חדר רחצה ושירותים * 2מטבחון *

מ"ר כ"א (בהתאם 37שטח הדירות נטו הינו

לרישומי מינהל מקרקעי ישראל) ושטחן ברוטו

מ"ר (לפי מדידה גרפית). 42 -הינו כ

כוללות בנוסף גינה הדירות בקומת הקרקע

מ"ר. 22 - מ"ר 36בשטחים הנעים בטווח שבין

הדירות בקומות העליונות כוללות בנוסף מרפסות

מ"ר כל אחת. 2 -פתוחות בשטח של כ







רמת המפרט בדירות כוללות בין היתר:

אריחי גרניט פורצלן. : ריצוף

ארונות עץ מעל ומתחת למשטח השיש. : מטבחון

ויים מסגרת אלומיניום, תריס חשמלי. עש : חלונות

עשויות עץ. - רב בריח. פנים - כניסה : דלתות

גימור באריחי קרמיקה. : חדר רחצה

בכל דירה קיים מזגן מפוצל.

: כללי למבנה

המבנה כולל מעלית אחת. .1

מ"ר. 100.80המבנה כולל בנוסף קומת מרתף חלקית בשטח לרישוי של .2

בחלקו לרשת מלונות "דן" ובחלקו לרשת מלונות "הילטון".המבנה מושכר .3

להלן תשריט טיפוסי של הדירות במבנה:

דירה טיפוסית בקומה עליונה עם מרפסת. דירה טיפוסית בקומת קרקע עם גינה.







6מבנה מספר - " אמברמבנה "

חדרים, כאשר כל קומה 2 דירות בנות 567קומות עליונות, סה"כ 7המבנה כולל קומת קרקע +

דירות. 7כוללת

חלוקת הדירות נבנתה במתכונת של אפשרות הפרדת החדרים בדירות ליחידות עצמאיות, כך

יחידות דיור עצמאיות במבנה. 112שלמעשה קיימות

המבנה כולל שני דגמים של דירות במבנה כמפורט להלן:

דירות. 55. מתוכן נישומות בסה"כ 7







הדירות משני הדגמים הממוקמות בקומת הקרקע כוללות בנוסף גינה בשטחים הנעים בטווח שבין מ"ר. 11 –מ"ר 82

2 - י הדגמים הממוקמות בקומות העליונות כוללות בנוסף מרפסות פתוחות בשטח של כהדירות משנ מ"ר כל אחת.

.2, חדר רחצה ושירותים * 2הדירות זהות בחלוקתן וכוללות: חדר, ממ"ד, מטבחון *

רמת המפרט בדירות כוללות בין היתר:

אריחי גרניט פורצלן. : ריצוף

למשטח השיש. ארונות עץ מעל ומתחת : מטבחון

עשויים מסגרת אלומיניום, תריס חשמלי. : חלונות

עשויות עץ. - רב בריח. פנים - כניסה : דלתות

גימור באריחי קרמיקה. : חדר רחצה

בכל דירה קיים מזגן מפוצל.

לפי הרישום במינהל מקרקעי ישראל. 8

על פי מדידה גרפית מתשריט. 9

כמות דירות השטחים של הדירות מיקום בקומה דגם

במבנה 9שטח ברוטו 8שטח נטו

דירות. 24 מ"ר. 42 -כ מ"ר. 37 החלק המזרחי בקומה. 71

B .דירות. 32 מ"ר. 48 -כ מ"ר. 43 החלק המערבי בקומה







: כללי למבנה

מעליות. 2המבנה כולל .1

"דק") המשמש בחלקה כמרפסת המבנה כולל בנוסף קומת גג המרוצפת בחלקה בעץ (רצפת .2 שיזוף.

המבנה מושכר לרשת מלונות "דן" במלאו. .3

להלן תשריט טיפוסי של הדירות במבנה:

דירה טיפוסית בקומה עליונה עם מרפסת. דירה טיפוסית בקומת קרקע עם גינה.







והסטורית סקירה כללית -אילת), ומונה 1959(הוכרזה כעיר בשנת 1949ביותר בארץ ישראל, הוקמה בשנת העיר אילת, הממוקמת בנקודה הדרומית

תושבים. 49,000 -כ

דונם. 80,000 - העיר משתרעת על שטח של כ

בילויים ונופש בארץ. מוקדאילת הינה עיר תיירותית ומהווה

עיר , "עיר הסרטים",בעיר מגוון רב של בתי מלון, מרכזי קניות, אטרקציות תיירותיות כדוגמת ריף הדולפינים

ימי, וכן מספר רב של בתי קפה ומועדונים.- המצפה התת המלכים,

בשנים האחרונות ניכרת תנופת פיתוח הכוללת הקמת בתי מלון מודרניים בסטנדרט גבוה כגון מלון "הרודס",

, קלאב הוטלר, , מרכז מסחו"הילטון מלכת שבא", וכן מרכזי קניות דוגמת "מול הים", ומרכזי מסחר מלכת שבא

.וכדומה BIGמתחם

מרבית בתי המלון ומרכזי הפעילות מרוכזים באזור החוף הצפוני, ובנוסף קיימים מספר בתי מלון לאורך הרצועה

"דרך מצרים", וכן בתי מלון ושטחי מסחר בחלקיה הפנימיים של העיר. –המערבית, לצד הכביש הראשי

קיימות מספר הקלות לעידוד קדם את תנופת תיירות הפנים והחוץ, כחלק מעידוד נושא היזמות, ומתוך מטרה ל

השקעות בעיר.

העיר אילת מתאפיינת בעיקר באוכלוסיה יהודית. תאוכלוסיי

ה בישראל.ניתן לומר כי בשנים האחרונות קבעה העיר אילת את מעמדה כעיר התיירות והנופש המוביל

ובהתפלגות בישראל המלונאותהתאחדות על פי פרסומים של להלן נתוני רמת תפוסה ומספר חדרים בעיר אילת

.2011חודשית המעודכנת לשנת

ישראלים %תייר % מיטה % חדר % סך ישראליםסך תייריםמיטה תפוסהחדר תפוססך מיטותסך חדריםמס' מיטה מס' חדרחודש

9,56022,977296,360712,287152,177337,51390,729246,78451%47%27%73%ינואר

9,54822,865267,344640,220146,182324,24188,962235,27955%51%27%73%פברואר

9,65023,112299,150716,472197,440449,503140,875308,62866%63%31%69%מרץ

9,84523,627295,350708,810220,977570,691147,482423,20975%81%26%74%אפריל

9,84623,595305,226731,445214,888525,61983,759441,86070%72%16%84%מאי

10,01924,065300,570721,950232,638614,62140,498574,12377%85%7%93% יוני

10,44125,040323,671776,240273,130772,45438,330734,12484%100%5%95% יולי

10,44224,999323,702774,969260,051761,71055,188706,52280%98%7%93% אוגוסט

10,44524,832313,350744,960229,270548,36745,529502,83873%74%8%92% ספטמבר

10,43624,896323,516771,776231,275599,67887,145512,53371%78%15%85% אוקטובר

10,44324,826313,290744,780221,069499,018114,914384,10471%67%23%77% נובמבר

10,11324,167313,503749,177190,981451,88791,223360,66461%60%20%80% דצמבר

10,06624,0833,675,0328,793,0862,570,0786,455,3021,024,6345,430,66870%73%16%84%סה"כ שנת 2011







להלן נתונים סטטיסטיים בנוגע לאוכלוסייה בעיר אילת:

)הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה(בהתבסס על נתוני

אוכלוסייה

בעיר לפי קבוצות גיל: המפורטת בזאת טבלה המרכזת את התפלגות האוכלוסיי

נתונים נכון לסוף שנת אי האוכלוסייהגיל

)באחוזים( 2005

0-19 30%

20-29 19%

30-44 23.5%

45-64 21%

6.5% ומעלה 65

100% סה"כ אוכלוסיה







שומהלעדכון העקרונות

של נכס מקרקעין : שווי השוק ההוגןקיימות שלוש גישות לשומת

).Market Approach To Valueא. גישת ההשוואה (גישת השוק) (

).Cost Approach To Valueב. גישת העלות (גישת השווי הפיזי) (

).Income Approach To Valueג. גישת ההכנסה (גישת היוון ההכנסות) (

במצבי שוק שונים (גאות שפל וכדומה) עשויה התוצאה, המתקבלת על ידי שימוש בכל אחת מהגישות, להיות שונה.

ביא השימוש בכל אחת משלוש הגישות האמורות, לתוצאות קרובות זו לזו.בתנאי שוק אופטימליים י

לאור מאפייני הנכס ובהתאם למקובל ולהנחיות האתיקה השמאית והנתונים הקיימים שווי הנכס חושב בגישת

.כגישה המובילה ההשוואה

ישום בהסתמך על עסקאות של הנכס הנ שווי השוק ההוגןמבוססת על אומדן -גישת ההשוואה, (או גישת השוק) א.

שנעשו בנכסים אחרים הדומים לו במיקומם, אופיים, רמת הסיכון הגלומה בהם מידת סחירותם, וכו'.

השומה הסופית מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס לעסקאות ההשוואה.

של הנכס שווי השוק ההוגן"הון") אומדים את "היוון" מהשורש - בגישת ההכנסה, (או גישת היוון ההכנסות .ב

נשוא השומה על ידי היוון ההכנסה המתקבלת או שעשויה להתקבל ממנו לאורך זמן, פעולת היוון נעשית בעזרת

שער ריבית ששערו נקבע עפ"י אופי הנכס, רמת הסיכון הגלומה בהכנסה השוטפת הריבית המקובלת במשק,

גורמים נוספים.

ם הנכס נשוא השומה הינו בעל דרישה קשיחה של מגורי עובדים. רמת הקשיחות של הביקוש נבחנה האיזור בו ממוק

בעבר וצפויה גם בעתיד. בהתאם לסקר ביקושים למגורים עובדים באילת שנערך על ידי גברת אפרת פלס מתכננת

3,132 -ננות וקיימות (כמיטות מתוכ 3,500עולה כי בסה"כ בעיר אילת ישנן 05/2008ערים מקבוצת אביב מחודש

2007מתוכננים ובשלבי בניה). על פי אומדן היקף המועסקים הזמניים באילת בשנת 380 -מגורים עובדים קיימים וכ

מיטות, ובעתיד לאחר 2,218נסתמן חוסר של שממיטות, כך 2,218ישנו חוסר של שמיטות. כך 5,350 - יש צורך בכ

מיטות (מצ"ב העתק מחוות הדעת הנדונה). 1,838 -ין יהיה חוסר של כמיטות נוספות עדי 380 -מימוש של כ







מרבית אוכלוסיית עובדי בתי מלון הינם צעירים היורדים לאילת מצפון וממרכז הארץ לתקופה של אחר הצבא

ומהווים ביקוש יציב, קשיח ונדרש.

דורשת מקומות לינה. לפרוייקט הנדון מדובר במקצוע מועדף עם תמריצים, דבר אשר מושך אוכלסיית חוץ אילת, ה

יתרון בעצם ריכוז תחת "קורת גג" אחת של עשות יחידות, דבר המאפשר חסכון בלוגיסטיקה, שינוע, תחזוקה,

הוצאות משפטיות וכדומה.

-מראייה יזמית ניתוח שיעורי התשואות לנכסים הנ"ל, כפונקציה של דמי השכירות אל מול השווי, הינם בטווח של כ

(שיעור שנשמר לאורך זמן). 6%±

.גישת ההשוואה נבחרה כגישה המובילה בשנים האחרונות,לאור מאפייני הנכס וריבוי עסקאות שבוצעו במתחם .ג

הוכר להשכרה כ"נכס מאושר" לפי חוק לעידוד השקעות הון התשי"ט כידוע נכס זה –חוק עידוד השקעות הון

, המהווים חלק בלתי 17/12/2003על תוספותיו / תקוניו עד ליום 27/11/2000) כאמור במכתב האישור מיום 1959(

נפרד ממנו.

יש להביא בחשבון כי בעת מימוש הנכס בתקופת ההטבה צפוי תשלום מס בהתחשב בהנחיות המוגדרות לענין

הטבות המס.







שומהעדכון הגורמים ושיקולים ל

הגורמים והשיקולים הבאים:הערכת שווי הנכס הנדון הבאתי בחשבון את עדכון ב

יפנו ואשתיאורו להלן כשהשל המרכיב הנדלנ"י בנכס מקרקעין שווי השוק ההוגןהערכת עדכון -מטרת השומה .1

.הנוכחי םוחופשי מכל שיעבוד חוב או חזקה ובמצב

השלישית לדיני ), התוספת IFRS – IASשומתי זו ערוכה בהתאם לדרישות תקן חשבונאות הבין לאומי (

.13/09/2006לתקינה השמאית שאושר בתאריך 17תאגידים והנחיות תקן

בחלק הצפוני בשדרות התמרים ומצידו המערבי של הרחוב. -ם מיקום הנכס הנישו .2

מצב הזכויות כמתואר לעיל בפרק תיאור הזכויות. .3

שטח הנכס הנישום כמפורט בגוף השומה. .4

מצבו התכנוני של הנכס. .5

י של הנכס ורמת ההשקעות בו.נלקחו בחשבון מצבו הפיז .6

נלקחה בחשבון רמת הפיתוח הסביבתי הקיימת ומידת הנגישות לנכס. .7

שוק הנדל"ן ורמת הדרישה באזור לנכסים.מצב .8

התנודות בשער החליפין וההשפעות על שוק הנדל"ן. .9

ניתנה התייחסות והשוואת מחירים לנכסים דומים בסביבה. .10

.ורמת הבניה גיל המבנה .11

הנכס. מצב תחזוקת .12

המבנים הנדונים מושכרים בשכירות חופשית לרשת מלונות "דן" ולרשת מלונות "הילטון", כמפורט בפרק תאור .13

הזכויות בגוף השומה.

הובא בחשבון גובה דמי שכירות חופשית מקובלים לנכסים דומים בסביבה. .14

והטופוגרפיה. בכללותה צורת החלקה .15

נבחנו תשואות אפשריות בהתאמה. .16

של מרכיב הנדלנ"י בנכס הנדון. מוניטין באם קיים אינו מובא שווי השוק ההוגןת הנדונה ערוך לחוות הדע .17

בחשבון וכן בינוי, ריהוט, ציוד וכדומה.







של המרכיב הנדלנ"י. בעת מימוש צפויות עלויות מימוש כגון מיסוי, שווי השוק ההוגןהשווי המפורט לעיל הינו .18

אנשי מקצוע וכדומה.

, הנכס הנדון הוכר על ידי מרכז ההשקעות של משרד התעשייה והמסחר.14/06/2007מתאריך על פי מכתב .19

אש"ח. 53,000, שווי הנכס בספרי החברה תואם הינו בסך של על פי הנמסר .20

השווי אינו כולל ריהוט ואבזור דירות, אלא מתייחס למרכיב המבנה בלבד.

זכר בדוחות שיפורסמו על ידכם בהתאם למטרת עבודת תכלל ו/או תאו ימאשר ומסכים, כי חוות דעת יאנ .21

השמאות (כולל דוחות כספיים ותשקיף החברה).

בו ממוקמים מבנים 60). לאור היות הנכס חלק ממגרש 4לנכס נתקבלו היתרי בניה וכן טופסי אכלוס (טופסי .22

נוספים. הנכס הוערך במצבו, לא הובאו בחשבון זכויות בניה נוספות בהערכה זו.

להקצאת אשראי 20/11/2007הוצגה בפני חוות דעת שמאית שנערכה על ידי משרד פז כלכלה והנדסה מתאריך .23

₪. 49,000,000בנקאי עבור בנק הפועלים, ולפיה שווי הנכס הנדון נקבע על סך של

בעבר נערכו על ידי משרידנו דוחות השומות כדלקמן: .24

ולפיה שווי הנכס הנדון 13.07.2009מתאריך 10287-09פ/דו"ח שומה לאותה מטרה, שומתינו מספר ח 24.1 ₪. 53,000,000 - הוערך ב

מתאריך 10317-09דו"ח שומה למטרת הקצאת אשראי בנקאי עבור בנק הפועלים, שומתינו מספר חפ/ 24.2 ₪. 53,000,000 - , ולפיו שווי הנכס הנדון הוערך ב30.07.2009

ולפיה שווי הנכס הנדון 16.08.2010מתאריך 10671-1-10ינו מספר חפ/דו"ח שומה לאותה מטרה, שומת 24.3 ₪. 53,000,000 - הוערך ב

ולפיה שווי הנכס הנדון 27.03.2011מתאריך 1029-11דו"ח שומה לאותה מטרה, שומתינו מספר חפ/ 24.4 ₪. 55,000,000 - הוערך ב

ישנו פער בשווי 24נערכו על ידינו המוצגות בסעיף לעיל לבין חוות הדעת ש 23בין חוות הדעת המצוינת בסעיף

. הפער נובע בעיקר בכך שהדוחות נערכו במועדים שונים ולמועדים שונים, וכי מדובר 7.50% -בשיעור של כ

בתנאי שוק שונים, שוק הנדל"ן בשנים האחרונות נמצא במגמת עלייה דבר המוכח בנתוני ההשוואה המפורטים

בדו"ח.

., במידה וחלכוללים מע"מהמחירים אינם .25







סקר מחירים כללי

-סקר מחירי מגרשים

להלן התוצאות של מכרזי מינהל מקרקעי ישראל לקרקעות ביישוב:

-ש"ח (כולל פיתוח) שהם כ 7,718,322יחידות דיור לפי מחיר של 38מגרש לבניה של שווק 05/10/2011בתאריך -

יח"ד.₪/ 203,000

-ש"ח (כולל פיתוח) שהם כ 10,091,864יחידות דיור לפי מחיר של 50גרש לבניה של משווק 05/10/2011בתאריך -

יח"ד. ₪/ 202,000

7מ"ר למטרה של בניה צמודת קרקע עם קיבולת בניה של 3,145הוקצה מגרש בשטח של 01/2011במהלך חודש -

ש"ח (כולל הוצאות פיתוח). 4,108,127יח"ד בשכונת שחמון, בסכום של

ש"ח / קרקע ליח"ד צמודת קרקע. 586,000 -קרי כ

יח"ד, 40מ"ר למטרה של בנייה רוויה עם קיבולת בניה של 7,982הוקצה מגרש בשטח של 01/2011במהלך חודש - ש"ח (כולל הוצאות פיתוח). 11,574,856בסכום של

ש"ח/ קרקע ליח"ד בבניה רוויה. 289,000 -קרי כ

יח"ד, 39מ"ר למטרה של בנייה רוויה עם קיבולת בניה של 2,125מגרש בשטח של הוקצה 07/2010במהלך חודש - ש"ח (כולל הוצאות פיתוח). 9,554,360בסכום של


ח"ד, י 100מ"ר למטרה של בנייה רוויה עם קיבולת בניה של 12,935הוקצה מגרש בשטח של 05/2010במהלך חודש - ש"ח (כולל הוצאות פיתוח). 25,600,000בסכום של


יח"ד, 19מ"ר למטרה של בנייה רוויה עם קיבולת בניה של 3,770הוקצה מגרש בשטח של 05/2010במהלך חודש - ש"ח (כולל הוצאות פיתוח). 7,140,105בסכום של

ח/ קרקע ליח"ד בבניה רוויה. ש" 375,795 -קרי כ







ניתוח דמי השכירות המתקבלים מהנכס:

במתחם הנדון מושכרים לשני שוכרים עיקריים החדרים כדלקמן:

חברת דן:

חדר בחודש. ₪/ 1,946 -ברוטו על סך של כ מוצמדים, בדמי שכירות 71חדרים מדגם 38 - 4מבנה

חדר בחודש. ₪ / 2,074 -ברוטו של כ מוצמדיםות , בדמי שכירB+ 71חדרים מדגם 108 - 6מבנה

ש"ח ברוטו. 297,940סה"כ דמי שכירות החודשיים המשולמים ברוטו בשני הבניינים על ידי השוכר הינם:

חדר בחודש. ₪/ 243דמי הניהול המשולמים בגין חדרים מחברת דן הינם בסך של

).- ש"ח ( 35,478סה"כ דמי ניהול משולמים בעבור היחידות המושכרות

₪. 262,462על ידי השוכרת הינה בסך של : 10סה"כ הכנסה חודשית נטו

חברת הילטון:

חדר בחודש. ₪ 1,916 -ברוטו של כ מוצמדים, בדמי שכירות 71חדרים מדגם 34 - 4מבנה

ש"ח ברוטו. 65,144על ידי השוכר הינם: 4סה"כ דמי שכירות החודשיים המשולמים ברוטו בבנין

בגין ארנונה לחדר. ₪ 84חדר בחודש + ₪/ 243י הניהול המשולמים בגין החדרים הנ"ל הינם בסך של דמ

(לאחר הפחתת דמי הניהול וארנונה).₪ 54,026סה"כ הכנסה חודשית נטו על ידי השוכרת הינה בסך של:

הכנסה שנתית. ₪ 3,797,856שהינם ₪ 316,488סה"כ הכנסה חודשית לשני המבנים :

לאחר הפחתת דמי ניהול. 10







סקר מחירים בפרויקט

בבדיקת נתוני המכירה בפרויקט הנדון בכללותו נמצאו הנתונים כדלקמן:

נתוני ההשוואה המובאים בחשבון הינם ממבנים הממוקמים במתחם הנדון, להלן מספר מאפיינים לגבי כל מבנה

שבו בוצעו עסקאות בשנתיים האחרונות:

.2004-2005ד אשר בנייתו נסתיימה בין השנים יח" 24: הינו מבנה הכולל סה"כ 1מבנה מספר

. 2004-2005יח"ד אשר בנייתו נסתיימה בין השנים 26: הינו מבנה הכולל סה"כ 2מבנה מספר

, ומהווה מבנה חדיש ביחס 2008יח"ד אשר בנייתו נסתיימה בשנת 36: הינו מבנה הכולל סה"כ 7מבנה מספר

לסביבה.

, ומהווה מבנה חדיש ביחס 2008יח"ד אשר בנייתו נסתיימה בשנת 66ולל סה"כ : הינו מבנה הכ 8מבנה מספר

לסביבה.

יחידות הדיור במבנים אלו נמכרו לאנשים פרטיים. במסגרת עסקת המכירה, החברה מבטיחה לרוכש שכ"ד לתקופה

שנים, והחברה דואגת להשכיר את היחידות לעובדי בתי המלון בעיר אילת. 5של

הדיור במבנים הנדונים הובאו בחשבון מקדמי התאמה מול נתוני ההשוואה כגון: בשווי יחידות

הובאו בחשבון מקדם בגין גיל שהינו מבנה חדש יחסית למבנים הנדונים (שינוי 7לגבי עסקאות שנערכו במבנה מספר

).6%), מקדם מבנה שהינו בעל צפיפות נמוכה יותר (שינוי של 4%של

, הובא בחשבון מקדם מבנה לצפיפות נמוכה יותר לעומת הנכסים 2+ 1נה מספר לגבי עסקאות שנערכו במב

).6%הנישומים (שינוי של

תהמגלם מגמות שוק, מדדים, עליה ריאלי 1.01ניתן מקדם התאמה של 2010לעסקאות שבוצעו המהלך שנת

וכדומה.







וחים של מס שבח:כפי שעולה מדו 2010-2011להלן ריכוז עסקאות שבוצעו במתחם בשנים

:2011שנת במהלך במתחם מכירות שנעשו

:2010במהלך שנת במתחם מכירות שנעשו

התחשיבים לשווי הנכסים הנישומים בגישת ההשוואה כולל המקדמים מובאים בזאת חוות הדעת.

מחיר למ" רשנת בניהמחירקומהמס' חדריםשטח במ" רמס' דירהמס' בניןתאריך

15,270 565,0002004₪ ₪קרקע08/12/20116606372

28/10/201152043722₪ 640,0002004₪ 17,297

16,216 600,0002004₪ ₪קרקע14/08/20115404372

11,250 450,0002004₪ ₪קרקע13/04/201131402

05/06/201153064024₪ 600,0002011₪ 15,000

16,027 593,0002008₪ ₪קרקע30/05/20118407372

09/06/201157013727₪ 670,0002004₪ 18,108

18,108 670,0002004₪ ₪קרקע14/04/20112205372

מחיר למ"רשנת בניהמחירקומהמס' חדריםשטח במ"רמס' דירהמס' בניןתאריך

16,081 595,0002002₪ ₪קרקע18/03/20101303372

15,000 ₪לא צויין600,000 ₪קרקע14/02/20101103402

15,676 580,0002005₪ ₪קרקע705371ללא28/03/2010

11,211 ₪לא צויין426,000 ₪קרקע21/03/20105205382

9,091 600,0002002₪ ₪קרקע29/04/20102107662

15,193 653,3002007₪ ₪קרקע24/05/20107301432

14,848 653,3002007₪ ₪קרקע24/05/20107305442

13,958 670,0002007₪ ₪קרקע05/05/20107603482

8,784 ₪לא צויין325,000 ₪קרקע31/08/20101560372

12,973 480,0002003₪ ₪קרקע15/09/201058372

12,432 460,0002003₪ ₪קרקע15/09/20105404372

12,432 460,0002003₪ ₪קרקע21/09/20105304372

16,892 625,0002004₪ ₪קרקע18/11/20102203372







נספח התאמות

מקדם מקדם גילמחיר בחוזהחודש מכירהמספר דירהמבנהמבנה/ צפיפות

מקדם מועד העסקה

מקדם משוקלל

שווי מותאם

629,800 670,00010.9410.94₪ ₪אפריל-220511

629,800 670,00010.9410.94₪ ₪יוני-570111

564,000 600,00010.9410.94₪ ₪יוני-530611

564,000 600,00010.9410.94₪ ₪אוגוסט-540411

601,600 640,00010.9410.94₪ ₪ינואר-520411

423,000 450,00010.9410.94₪ ₪אפריל-3111

557,420 593,00010.9410.94₪ ₪מאי-840711

565,000 565,0001111₪ ₪דצמבר-660611

595,433 653,3000.960.941.010.91₪ ₪מאי-7760410

595,433 653,3000.960.941.010.91₪ ₪מאי-7760510

595,433 653,3000.960.941.010.91₪ ₪מאי-7730110

595,433 653,3000.960.941.010.91₪ ₪מאי-7730510

569,640 600,00010.941.010.95₪ ₪אוגוסט-1130110

569,640 600,00010.941.010.95₪ ₪מאי-1130310

593,375 625,00010.941.010.95₪ ₪אוגוסט-5560210

597,173 629,00010.941.010.95₪ ₪נובמבר-2220310

536סיכום שווים:

שווי חדר Bתוספת לדגם Bלמ"ר בממוצע

₪ 595,433₪ 11,234.59₪ 67,407.54₪ 662,840.84

₪ 569,640₪ 10,747.92₪ 64,487.55₪ 634,127.55

₪ 613,486₪ 11,575.21₪ 69,451.28₪ 682,937.58

₪ 590,555₪ 11,142.55₪ 66,855.28₪ 657,410.28

₪ 592,279₪ 659,329

655,000 590,000₪ ₪במעוגל

שווי לדירות הנדונות:

שווי לדירהתוספתדגםמבנה

590,000 ₪גינה471

578,200 ₪מרפסת471

578,200 ₪גינה671

566,636 ₪מרפסת671

6B655,000 ₪גינה

6B641,900 ₪מרפסת

מבנה 7 בממוצע:

מבנה 1 ממוצע:









תחשיבים לשומה

מגמות ,פרויקט לאור רמת המחיריםלדירות הנדונות ב, לעילהמוצגת בהמשך לטבלת ההתאמות

השוק, נתוני ההשוואה וכן כל יתר הגורמים והשיקולים המפורטים בדוח שומתי זה לנכס הנישום

:ש"ח 54,550,000של מיוחסת רמת שווי

מספר

דירות

ש"ח95,310,000עם גינה471

ש"ח2715,611,400עם מרפסת471

ש"ח31,734,600עם גינה671

ש"ח2011,332,720עם מרפסת671

6Bש"ח31,965,000עם גינה

6Bש"ח1641,900ללא גינה

6Bש"ח2817,973,200עם מרפסת

ש"ח54,568,820

ש"ח54,550,000

סה"כשווי לדירהסוג דירהדגםבנין

₪ 590,000

₪ 578,200

₪ 578,200

₪ 566,636

₪ 655,000

₪ 641,900

₪ 641,900

סה" כ שווי בגישת ההשוואה :

ובמעוגל







ה ע ר כ ה

לאור האמור לעיל ולאחר סקר בסביבה ובהתחשב בגודל הנכס, רמות הדרישה והביקוש לנכסים

תוח הסביבתי וכן כל יתר הגורמים והשיקולים שפורטו בדו"ח זה מביאים אותי דומים, רמת הפי

במצבו הנוכחי כשהוא פנוי , שתואר לעילשווי הנכס התחשיבים לכלל דעה כי ניתן להעריך את

בסך: ולמועד הקובע לדו"ח זהוחופשי מכל שיעבוד, חוב או חזקה ו/או בעיה משפטית כל שהיא

ש"ח 000,550,54 : בשקליםהסכום

. אלף ש"ח וחמישיםחמש מאות מיליון וארבעחמישים : הסכום במילים

.מע"מהשווי אינו כולל

עליה או ירידה בשוויו בערכים ריאליים. -יש לציין כי לאורך זמן עשוי לחול בנכס שינוי *

הנ"ל מותנה במצב השוק ובאופי המקרקעין.

:לוטה בזאת

. צגיםמיי אישורי זכויות עדכניים -

מכתב נלווה. -

.טבלת ריכוז שטחיםנספח -

וכי ולא קיימת כל התניה ביני ובין המזמין הנני להצהיר כי אין לי כל חלק או עניין בנכס הנישום

שומתי זו נעשתה לפי מיטב ידיעותיי והבנתי המקצועית.

שומה זו נערכה בהתאם לתקנות האתיקה של שמאי

המקרקעין בישראל.







מבנה מספר 4 דירותמאפיין השטחקומה סה"כ מ"ר בקומהמ"ר בדירהמס'קומת קרקע:

42378 מ"ר ברוטו בדירה9 דירותמגורים29261 מ"ר ממוצע9גינה

421134 מ"ר ברוטו בדירה27מגוריםקומות עליונות254 מ"ר ברוטו בדירה27מרפסות

סה"כ בבנין1512מגורים261גינה

54מרפסות

מבנה מספר 6 דירותמאפיין השטחקומה סה"כ מ"ר בקומהמ"ר בדירהמס'קומת קרקע:

48192 מ"ר ברוטו בדירה4 יח"ד מדגם Bמגורים42126 מ"ר ברוטו בדירה3 יח"ד מדגם 71

29203 מ"ר ממוצע7גינה481344 מ"ר ברוטו בדירה28 יח"ד מדגם Bמגוריםקומות עליונות

42882 מ"ר ברוטו בדירה21 יח"ד מדגם 71298 מ"ר ברוטו בדירה49מרפסות

סה"כ בבנין482544 מ"ר ברוטו בדירהמגורים203גינה

98מרפסות

4056152464 סה"כ מ"ר ממוצע גינות

סה"כ מ"ר מרפסותסה"כ מ"ר מגורים

טבלת ריכוז שטחים נישומים


-858446604 פקס -858454504 טלפון 39026מיקוד 69הרצל פארק עסקים, רח' -טירת הכרמל 8570030-04טלפון .כרמל צרפתי 17ו רח' ישעיה -חיפה

074-7032159, טלפקס 99014, מיקוד 2רח' ז'בוטינסקי -בית שמש[email protected]: www.zaidorniv.co.ilmail: -e :


סל שירותים לרשות מקומית סקרים בנדל"ן ליווי פיננסי שמאות מקרקעין הנדסה ומדידות G.I.S –טכנולוגיות מיפוי ומידע ממוחשב מאגרי מידע בנדל"ן ונית מעקב ושמירה תכנ הכנת תיקי חריגות בניה וחישובי היטלי השבחה סריקות ארכיון


נכס מקרקעין לעדכון שומת

2012 פברואר 28

11442-12חפ/

, שכונת הדר, חיפה33מבנה הממוקם ברחוב הרצליה

2חלקה : 12434גוש :

)127חלקה: 10860גוש שומה: (המספרים הישנים

חברת נכסי מריו ועמי בע"מ.







דו"ח עדכון שומה

ת "הדר", חיפה, שכונ33הממוקם ברחוב הרצליה נכס מקרקעיןל

2חלקה: 12434גוש:

)127, חלקה: 10860שומה: גוש(מספור ישן

27/05/2007, מתאריך 07-9383שומתי המקורית מספר חפ/

10/03/2009, מתאריך 10094-09עדכון שומתינו מספר חפ/

27/03/2011, מתאריך 11022-11עדכון שומתינו מספר חפ/

השומהעדכון מזמין

ואישור הצעת 12.01.2012חברת נכסי מריו ועמי בע"מ, בפנייתה מתאריך ה נערך לפי בקשת שומה זעדכון דו"ח

.16.01.2012המחיר בתאריך

השומהמטרת עדכון

ואשתיאורו להלן כשהשל המרכיב הנדלנ"י בנכס מקרקעין שוק ההערכת שווי עדכון ההשומה הנעדכון מטרת

.הנוכחי םוחופשי מכל שיעבוד חוב או חזקה ובמצב יפנו

), התוספת השלישית לדיני תאגידים IFRS – IASשומתי זו ערוכה בהתאם לדרישות תקן חשבונאות הבין לאומי (

.13/09/2006לתקינה השמאית שאושר בתאריך 17והנחיות תקן

חוות דעת זו תשמש כחלק מהתשקיף להנפקת מניות ואגרות חוב בבורסה לניירות ערך ו/או לצורך דיווח על פי

חוק ניירות ערך.

שווי השוק מבטא את השווי ממוכר מרצון לקונה מרצון כאשר הצדדים בקיאים במצב השוק ובפרטי הנכס ואינם

פועלים תחת לחץ.







פי שווי השוק, -עלינו לציין, כי יתכן ורשומים שעבודים על הנכסים מושא השומה ברם, חוות הדעת עוצבה על

.ןיות מכל חוב או שיעבוד והנכסים ריקים ופנויים ממחזיק וממיטלטליתחת הנחה כי הזכויות בנכסים חופש

מודגש, כי חוות דעת זו אינה עוסקת בשווי החברה ו/או בשווי מניות החברה העלול להיות מושפע מנכסים,

התחייבויות והגבלות שונות, אלא ענינה בשווי השוק של זכויות הבעלות בנכסים מושא השומה כפי שהם מוצגים

לן בלבד.לה

הואיל וחוות הדעת ענינה בשווי השוק של זכויות הבעלות בנכסים מושא השומה ולא בשווי החברה ו/או מניות

החברה, חוות הדעת עוצב תחת ההנחה כי אין כל מניעה למכור את הזכויות בשוק החופשי ללא כל קשר להגבלות

(באם הן קיימות) בתקנון החברה ו/או במניותיה וכדומה.

הועדה לתקינה שמאית שאושרו על ידי –דעת זו נערך בהתאם להנחיות של מועצת שמאי המקרקעין חוות

).17המועצה הארצית (תקן

ראוי להדגיש, כי קיימת התחייבות להגבלת אחריות ושיפוי השמא החתום מטה (להלן: "כתב השיפוי") מצד

$. 1,000,000 - השמאי בסכום תביעה שמעל ל אלמוג ב.ז. בניה והשקעות בע"מ, ובו נקבע כי החברה תשפה את

ולפני הגשת השומה הנדונה. 1התחיבות השיפוי ניתנה לאחר הגשת השומה הקודמת

הננו מסכימים כי חוות הדעת תיכלל בתשקיף החברה העומד להתפרסם לציבור.

לות בין מזמין חוות הדעת הננו מצהירים כי אין לנו כל נגיעה ו/או עניין אישי בנכסים הנדונים ולא קיימת כל ת

ו/או החברה המנפיקה לבין החתומים מטה. הכנת חוות הדעת נערך על פי מיטב ניסיוננו והבנתנו המקצועית.

לעדכון השומה תאריך קובע

.31.12.2011 - שומה ההתאריך הקובע

כמפורט בפרק הגורמים והשיקולים בדו"ח זה. 1









, חיפה.59דיה רח' שב : מעונו


ושמאות הנדסה, מדידות -הנני עוסק במדידות לתכנון הנדסי במשרד ש.זייד ובניו בע"מ 1977אז שנת מ .1

מקרקעין.


.בוגר בי"ס להנדסאים בטכניון בחיפה -יין הנדסאי בנ . 3

מקבוצת זייד. - משמש שמאי מקרקעין מוסמך במשרד "זייד אורניב" . 4

משמש כשמאי מוסמך למוסדות ממשלתיים, רשויות תכנון, בתי משפט ובנקים מסחריים, ועדות לתכנון .5

ובניה, ועדות מחוזיות.

ן לגורמים מוסדיים, כלכליים ומשפטיים.מיוחדים וכ לפרויקטיםמשמש כיועץ . 6


קורס של המכון הישראלי לחוות דעת מומחים. . 8



בחוג לימודי חוץאוניברסיטת חיפה לקוחותיי בעבר ובהווה:אורח לגופים מקצועיים שונים. בין מרצה .11

., בנקים מסחריים, ועדות לתכנוןגופים עסקיים, לנדל"ן

להלן חוות דעתי:ו







זיהוי הנכס וביקור במקום

עיינתי במסמכים ,ך ממשרדי, שמאי מקרקעין מוסמאבי לחמנינערך ביקור בנכס על ידי 09.02.2012ביום

היתי אותו כדלקמן:הנוגעים לו, וזי

קומות מעל קומת קרקע + מרתף. 4מבנה מגורים בן : הנכס

, בשכונת הדר, חיפה.33רחוב הרצליה : מיקום

.10860 : ישן שומה גוש .12434 : גוש

.127 : ישנה חלקה .2 : חלקה

ומצב ונבדק המצב התכנוני ברור ביל נערך כמו כן נערך סקר במקום ונבדקו מחירים ורמות דרישה לאזור ובמק

על הנכס. יםהחלהרישוי







תאור הזכויות

-2נסח רישום מקרקעין

12434בגוש 2פר רשומה הבעלות בחלקה מס 01/02/2012שהופק בתאריך בהתאם לצילום נסח רישום מקרקעין

הבעלים כדלקמן: ל שםע

בשלמות. -נכסי מריו ועמי בע"מ

מ"ר. 220החלקה: שטח רשום של

רשום שינוי בתנאי משכנתא מדרגה ראשונה לטובת זיו האפט חברה לנאמנויות בע"מ 22/08/2011מתאריך

מש"ח על כל הבעלים בשלמות. 50על סך של 51343/2010/0002בהתאם לתנאי שטר מקורי

-חוזה רכישה

מדינת ישראל ("להלן המוכרת") לבין , בין ממשלת ישראל בשם22/03/2000על פי חוזה רכישה שנערך בתאריך

קומות הממוקם ברחוב הרצליה 5נכסי מריו ועמי בע"מ ("להלן הקונים") הועברו הזכויות בנכס הידוע כמבנה בן

, חיפה.33

ש"ח. 2,023,008התמורה הינה

לפיו.התקנות ונהלים שנקבעו 1969 –ט פלט המידע אינו מהווה נסח רישום מקרקעין כהגדרתו בחוק המקרקעין, תשכ" 2







-נתוני שכירות

המבנה הנדון מושכר לשוכרים לתקופות זמן שונות.

ולהלן הנתונים: 01/2012ון לחודש הוצג בפני דו"ח שוכרים נכ

דמ"ש חודש נטודמ"ש חודשסיום חוזהתחילת חוזהשם השוכרשטח יחידהמס' יחידהמס"ד

890 955₪ 01.09.201131.08.2012₪אינטט ולרי110

818 858₪ 01.07.200530.06.2012₪גלוזמן אלכסנדר27 מ"ר211

870 988₪ 01.11.201131.08.2012₪תאמר29 מ"ר312

805 855₪ 07.09.200108.09.2011₪קולטיניוק בוריס29 מ"ר413

960 1,020₪ 02.11.201101.11.2012₪פרח פרח35 מ"ר514

800 899₪ 15.02.200914.02.2012₪אל עבוד חליל26 מ"ר615

814 918₪ 01.03.201101.03.2012₪אלבז רחל29 מ"ר716

887 986₪ 05.10.201104.10.2012₪אלסאנע חביב24 מ"ר817

895 1,004₪ 07.06.201106.06.2012₪פניבילוב שלמה27 מ"ר921

970 1,063₪ 01.09.201131.08.2012₪פורטנוב יוליה27 מ"ר1022

897 999₪ 01.08.201031.07.2012₪ענבי אריה28 מ"ר1123

985 1,045₪ 11.05.201010.05.2012₪ג'יריס ננסי37 מ"ר1224

925 985₪ 27.07.201126.07.2012₪אנדריא אמיר27 מ"ר1325

922 1,028₪ 19.04.201118.04.2012₪שבצ'נקו יורי35 מ"ר1426

955 1,074₪ 16.10.201115.10.2012₪אבו חייה הלה28 מ"ר1527

875 935₪ 07.09.200806.09.2012₪לכמן לאוניד31 מ"ר1631

925 1,043₪ 07.03.201106.03.2012₪גנאים ראודה27 מ"ר1732

895 955₪ 16.07.200119.07.2012₪וולפנזון ארקדי28 מ"ר1833

985 1,045₪ 15.02.201114.02.2012₪שחאדה חדרה37 מ"ר1934

955 1,074₪ 07.10.201106.12.2012₪חאג' דלאל27 מ"ר2035







995 1,090₪ 17.10.201216.10.2012₪ספי אחמד35 מ"ר2136

923 983₪ 04.07.200603.07.2012₪חן שלום28 מ"ר2237

1,100 1,100₪ 01.10.200428.02.2012₪קליפוב תמרה31 מ"ר2341

925 985₪ 30.06.201129.06.2012₪הלפנד טל27 מ"ר2442

925 985₪ 26.10.201025.10.2012₪אבראהים פאטמה28 מ"ר2543

995 1,117₪ 12.10.201111.10.2012₪חלאילה ג'מאל37 מ"ר2644

925 1,049₪ 24.11.201023.11.2011₪ווחידי אסמא (רימא)27 מ"ר2745

1,015 1,049₪ 01.01.201231.12.2012₪חמאדה היתם35 מ"ר2846

938 998₪ 17.04.200827.11.2012₪גודמן נחום28 מ"ר2947

895 1,006₪ 01.11.201101.11.2012₪מרווה עובייד זועבי32 מ"ר3051

925 1,047₪ 27.03.201126.12.2011₪אבו סאלח מהראן30 מ"ר3152

עוגנים בירוק בע"מ3253

1,235 1,295₪ 30.10.200919.10.2011₪סטיגניץ שרה ורחל64 מ"ר3354

1,085 1,145₪ 01.12.200610.03.2011₪חורי נביל פאיז54 מ"ר3455

₪ 30,909 סה"כ הכנסה חודשית מהשכירות (ללא מושכר מספר 53) וללא דמי ניהול של 60 ש"ח ליחידה לחודש -

ראה/י פירוט בהרחבה בעמוד הבא







בין נכסי מריו ועמי בע"מ לבין 13.11.2002צילום הסכם שכירות בלתי מוגנת שנערך ונחתם ביום הוצג בפני

מ"ר ברוטו לצורך התקנת תשתיות חשמל 45מ"ר בגג המבנה + 10, להשכרת שטח של עוגנים בירוק בע"מ

הצבת מבנים יבילים על גבי הנכס ו/או העמדת תורן ו/או תרני תקשורת ותקשורת עבור מפעילי תקשורת, לרבות

ו/או אנטנות ו/או מתקנים ו/או ציוד אחר.

5אופציות להארכת תקופת השכירות בנות 2שנים ממועד תחילת תשלום דמי השכירות + 10תקופת השכירות:

שנים כל אחת.

$. 1,300 -עבור מפעיל סלולארי בודד דמי השכירות: עבור עשיית שימוש בנכס והתקנת מתקנים

$. 700 - עבור עשיית שימוש בנכס והתקנת מתקנים עבור כל מפעיל סלולארי נוסף תוספת בסך

$. 150 - עבור עשיית שימוש בנכס והתקנת מתקנים עבור כל מפעיל נוסף, תוספת בסך

המחירים הינם בצרוף מע"מ כחוק.

200,8-(כ₪ 400,98 -ות השנתיות (כולל מע"מ) מהנ"ל הינם כ, ההכנס2011בהתאם לדו"ח הכנסות לשנת

חודש).₪/







מצב תכנוני

-תוכנית בניין עיר

החלקה 1939המאושרת משנת 553בהתאם לתוכנית המנדטורית מספר .1

(איזור השייך "RESIDENTIAL C"הנישומה מהווה חלק משטח המסווג

למגורים).

אשר דבר הפקדתה פורסם 1400פ/חמס' ע"פ תוכנית המתאר לעיר חיפה .2

על הנכס חלים התנאים התיכנוניים הבאים: 2642בילקוט פרסומים מספר 03/07/1980בתאריך

אזור מגורים מעורב עם עסקים. : יעוד

, ירותים שכונתיים, שירותים ציבוריים, שטחים פתוחים, מסחר קמעונאי, ש2 מגורים : יותתכל

מסחר ועסקים, תעשיות עתירות מדע, מלונאות ותחבורה א'. מסחר ומלאכה צרכנית,

לעסקים. 50%למגורים, 110% : אחוזי בניה

מ"ר. 500 : גודל מגרש

+ קומת עמודים. 4 : מס' קומות

מ'. 15 : גובה מבנה

מ'. 5 - אחורי : מרווחים

ולחניה. צוין בתכנית כי יותר בקומת הקרקע השימוש למסחר, עסקים ומלאכה : הערה

השימוש למגורים לא יותר בקומת הקרקע.







-רישוי

(בקשה מס' 30141בביקור במשרד מהנדס העיר בחיפה ומעיון בתיק הבניה נמצא, בין היתר, היתר בניה מספר .1יח"ד, 20, לשימוש חורג המהווה שימוש חורג ממשרדי האוצר למגורים סה"כ 04.05.2003) מיום 006-2277-47

שנים בלבד. יש לשמור על הגימור הקיים כמבנה קרי טיח 10ביצוע שינויים, לתקופה של הקמת מעלית, מחוספס שהוא במצב טוב.

עוקצים לאנטנות תקשורת. 3להקמת 008תכנית בניה מאושרת מספר .2

. הבקשה כוללת שימוש חורג ממשרד האוצר 15/10/2009, אושרה בהיתר בניה מתאריך 009בקשה מספר .3 ים לצמיתות.למגור

יחידות. 34יחידות דיור כאשר בתשריטים מוצגות 20בבקשה זו ממוספרות

) (מ"ר):009להלן טבלת שטחים על פי תכנית הבקשה המאושרת בהיתר הבניה העדכני (בקשה מספר

סה"כ שטחי שירות שטחים עיקריים מפלס

2.63- 52 93.84 145.84

0.00 159.87 159.87

2.53+ 159.87 159.87

5.38+ 159.87 159.87

9.09+ 159.87 159.87

12.32* + 119.98 119.98

מ"ר 905.3 מ"ר 93.84 מ"ר 811.46 סה"כ

מ"ר ללגליזציה. 71.58* כולל שטח של

-התאמת מצב הרישוי לבינוי בפועל

חדרים לעומת 2-יחידות דיור בנות חדר ו 34למגורים, בנויות מביקור בנכס עולה כי בפועל מבוצע שימוש בנכסדירות סטודיו הכוללות חדר, מטבחון וחדר רחצה+שירותים 34 -יחידות דיור המחולקות ל 20הרישוי המתיר

ומעין אפשרות לכניסה נפרדת.

חדרים). 3(על פי תשריט תכנית ההגשה להיתר בניה יחידות דיור בנות חדר עד

שטח הבינוי הכולל תואם לשטח לרישוי.נראה כי

ניתנה התייחסות לכך בהערכה.







תאור הנכס והסביבה

-תאור הסביבה

הנכס הנישום ממוקם ברחוב הרצליה בחיפה.

רחוב הרצליה מחבר בין שד' הציונות לרחוב הנביאים בהדר ומשמש למסחר, משרדים ומגורים.

קומות מעל קומה מסחרית. 4-3הסביבה מתאפיינת במבני מגורים ותיקים בני

קיימת תנועה ברחוב במשך שעות הפעילות המסחרית וכן מצוקת חנייה.

מבחינה מסחרית הרחוב ממוקם בשולי אזור המסחרי העיקרי של הדר והפעילות המסחרית בו בינונית.

חשמל, הפיתוח הסביבתי הקיים באזור מלא וכולל כבישים סלולים, מדרכות, תאורת רחוב, תשתית קווי

תקשורת וכדומה.







-תאור הנכס

קומות מעל קומת קרקע + מרתף. 4הנכס הנישום מהווה בניין מגורים בן

הנכס בנוי בהתאם לשיפוע החלקה כך שהכניסה לקומת המרתף הינה ממפלס הרחוב והכניסה לקומת הקרקע

הינה באמצעות מדרגות ממפלס הרחוב.

מ"ר ליחידה. 25-17חדרים בשטחים הנעים בין 2 -ות דיור בנות חדריחיד 34הבניין כולל בפועל

להלן תיאור קומות המבנה:

-)- 2.63קומת מרתף (מפלס

קומת המרתף כוללת מקלט ויחידת דיור אחת.

-)0.00קומת קרקע (מפלס

רדת ממפלס יחידות דיור בנות חדר, כאשר אל אחת מיחידות הדיור קיימת כניסה נפ 7קומת הקרקע כוללת

הרחוב.

-+)9.09+, 5.38+ 2.63ג' (מפלסים -קומות א'

יחידות דיור בנות חדר בכל קומה. 7ג' כוללות -קומות א' ו

מ"ר. 2-יחידות דיור בכל קומה מוצמדת מרפסת קטנה בשטח של כ 4-ל

-+)12.32קומה ד' (מפלס

חדרים. 2ויחידת דיור אחת בת יחידות דיור בנות חדר 4יחידות דיור, מתוכן 5קומה ד' כוללת

- חדרים צמודה מרפסת בשטח של כ 2מ"ר, ליחידת הדיור בת 2-דירות בנות חדר צמודה מרפסת בשטח של כ 2-ל

מ"ר. 10- מ"ר וליחידת דיור נוספת בת חדר צמודה מרפסת בשטח של כ 15







להלן תיאור מפרט הדירות והמבנה:

מטבחון וחדר רחצה עם שירותים.היחידות ברובן כוללות חלוקה לחדר שינה,

ס"מ בכל הבניין. 30X30אריחי קרמיקה במידות : ריצוף

חלונות אלומיניום, תריס גלילה ורשת, סורג מתכת. : חלונות

ס"מ. בקירות חיפוי באריחי קרמיקה במידות 20X20אריחי קרמיקה ברצפה במידות : חדר רחצה 20X30 .ס"מ

ות הפנים במבנה עשויים גבס.מחיצ : מחיצות פנים

ארונות מטבח מתחת למשטח השיש. : מטבחון

-כללי

.במבנה קיימת מעלית

.רמת המפרט בדירות טובה

.רמת התחזוקה טובה

100%- היחידות מושכרות, המהווה שיעור תפוסה של כ 34על פי הנמסר על ידי אב הבית המנהל את המבנה כל.

-סית במבנה תמונות מדירה טיפו








קיימות שלוש גישות לשומת שווי השוק של נכס מקרקעין :

).Market Approach To Valueא. גישת ההשוואה (גישת השוק) (



במצבי שוק שונים (גאות שפל וכדומה) עשויה התוצאה, המתקבלת על ידי שימוש בכל אחת מהגישות, להיות

שונה. בתנאי שוק אופטימליים יביא השימוש בכל אחת משלוש הגישות האמורות, לתוצאות קרובות זו לזו.

מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס הנישום בהסתמך על עסקאות -גישת ההשוואה, (או גישת השוק) א.

שנעשו בנכסים אחרים הדומים לו במיקומם, אופיים, רמת הסיכון הגלומה בהם מידת סחירותם, וכו'.

אות ההשוואה.השומה הסופית מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס לעסק

שמים את שווי הנכס על בסיס העלות הצפויה ליצירת נכס אחר הדומה -בגישת העלות, (גישת השווי הפיזי) ב.

לנכס הנישום. כלומר השווי המתקבל בגישה זו הוא סיכום של שווי הקרקע בהתאם למחירה בשוק החופשי

בתוספת עלות הקמה מחדש של המבנה כאילו היתה ריקה ופנויה בהתאם ליעודה או רמת ניצולה הקיים,

וההשבחות הנוספות שנעשו בנכס ובניכוי פחת על סוגיו השונים (פיזי, כלכלי, ופונקציונלי).

"היוון" מהשורש "הון") אומדים את שווי השוק של הנכס נשוא -בגישת ההכנסה, (או גישת היוון ההכנסות ג.

להתקבל ממנו לאורך זמן, פעולת היוון נעשית בעזרת השומה על ידי היוון ההכנסה המתקבלת או שעשויה



מקובל לבצע שילוב והצלבת נתונים ממספר גישות וזאת בהתאם למטרת השומה ולאופי הנכס. ד.

דון גישת ההשוואה נבחרה כגישה המובילה בשילוב גישת היוון ההכנסות. לאור מאפייני הנכס הני

לאור גילו של הנכס גישת העלויות לא נבחרה היות ואינה משקפת את שוויו בשוק החופשי.








הערכת שווי הנכס הנדון הבאתי בחשבון את הגורמים והשיקולים הבאים:ביצוע עדכון ב

שתיאורו להלן של המרכיב הנדלנ"י בנכס מקרקעין שוק ההערכת שווי עדכון השומה הנה עדכון מטרת .1

.הנוכחי םוחופשי מכל שיעבוד חוב או חזקה ובמצב יפנו ואכשה

), התוספת השלישית לדיני IFRS – IASשומתי זו ערוכה בהתאם לדרישות תקן חשבונאות הבין לאומי (

.13/09/2006השמאית שאושר בתאריך לתקינה 17תאגידים והנחיות תקן

חוות דעת זו תשמש כחלק מהתשקיף להנפקת מניות ואגרות חוב בבורסה לניירות ערך ו/או לצורך דיווח על

פי חוק ניירות ערך.

.בשכונת הדר בחיפה 33רחוב הרצליה -מיקום הנכס הנישום .2


כמפורט בגוף השומה.שטח הנכס הנישום .4


חדרים לעומת 2- יחידות דיור בנות חדר ו 34הובא בחשבון כי בפועל מבוצע שימוש בנכס למגורים, בנויות .6

, 15/10/2009יחידות דיור. נראה כי שטח הבינוי הכולל תואם לשטח לרישוי. בתאריך 20הרישוי המתיר

מיתות.נתקבל היתר בניה לשימוש חורג לצ

נלקחו בחשבון מצבו הפיזי של הנכס ורמת ההשקעות בו. .7


.מסוג זה ורמת הדרישה באזור לנכסיםבשנים האחרונות שוק הנדל"ן מצב .9

ניתנה התייחסות והשוואת מחירים לנכסים דומים בסביבה. .10


תחזוקת הנכס. מצב .12








צורת החלקה והטופוגרפיה. .14


, בהתאם לנמסר ולדו"ח 100%שיעור התפוסה במבנה הינו שכירות חופשית.בכללותו בהנכס מושכר כיום .16

.2011הכנסות מעודכן לשנת

הנדונה ערוכה לשווי שוק של מרכיב הנדלנ"י בנכס הנדון. מוניטין באם קיים אינו מובא בחשבון חוות הדעת .17

וכן בינוי, ריהוט, ציוד וכדומה.

השווי המפורט לעיל הינו שווי שוק של המרכיב הנדלנ"י. בעת מימוש צפויות עלויות מימוש כגון מיסוי, אנשי .18

מקצוע וכדומה.

, כאשר לדירות מגורים 7.5% - 8%ת מגורים להשקעה שיעורי תשואה של ניתן לראות בעסקאות של דירו .19

, וזאת בהתאם לסוג הדירות, מיקומן, גודלן 4% - 6%שיעורי התשואה שמתקבלים הינם בטווח שבין

וכדומה. לנכס הנדון המשלב מגורים עסקיים, בוצע שילוב בין שיעורי התשואות הנ"ל ונקבע שיעור היוון של

7.50%.

ר מתאפיין כאיזור מגורים לצד עסקים. עסקאות ההשוואה מגלמות בד"כ את הצד הנמוך של עסקאות האיזו .20

המגורים בו בזמן של יחידות עסקיות ניתן לייחס שווי של עד כפליים וזאת בכפוף לסוג החוזים, קשיחותם

שנים 50 - נות כ" בד"כ אינן מושקעות וישנות ב2וההשקעות שבהן. כמו כן, רוב העסקאות של דירות "יד

ויותר.

, הנכס הנדון הוכר על ידי מרכז ההשקעות של משרד התעשייה והמסחר.21/08/2001על פי מכתב מתאריך .21

חוות דעת קודמות: .22

במשרדינו נערכות חוות דעת שוטפות לנכס הנדון. .22.1

:2006עיקרי חוות הדעות שנערכו במספר מועדים החל משנת .22.2

ש"ח. 5,450,000הינו בסך של נכס בספרי החברה על פי הנמסר שווי ה .23

אוזכר בדוחות שיפורסמו על ידכם בהתאם יו/או לייכל יאנו מאשרים ומסכימים, כי עדכון חוות דעת .24

למטרת עבודת השמאות (כולל דוחות כספיים ותשקיף החברה).

., במידה וחלהמחירים כוללים מע"מ .25







סקר מחירים:

-דירות מגורים

סה"כ למ"ר סכום קומה מס' חדרים שטח תאריך העסקה רחוב מס"ד

₪4,833 ₪290,000 ראשונה602 11-דצמבר 15לבונטין 1*

₪8,333 475,000 ₪ רביעית572.5 11-ספטמבר 17לבונטין 2*

₪7,170 380,000 ₪ רביעית533.5 12-ינואר 31בן יהודה 3

₪5,258 347,000 ₪ ראשונה663 12-וארינ 13השלום 4

5,000 345,000₪ ₪ שנייה693 11-דצמבר 18השלום 5

₪6,892 255,000 ₪ קרקע371.5 11-דצמבר 13אבו עזרא 6

₪6,515 430,000 ₪ שנייה663 11-דצמבר 2חברון 7

6,400 320,000₪ ₪ שנייה503 11-נובמבר 4טבריה 8

₪5,417 ₪390,000 שנייה723 11-במברנו 21הרצליה 9

₪8,793 ₪255,000 קרקע291.5 11-נובמבר 16י.ל. פרץ 10*

₪6,667 ₪300,000 שנייה452 12-ינואר 50שד' הציונות 11

₪5,000 ₪250,000 רביעית502 12-ינואר 50שד' הציונות 12

₪5,603 ₪325,000 שנייה582 11-דצמבר 48שד' הציונות 13

₪5,600 ₪280,000 שנייה502.5 11-ספטמבר 46שד' הציונות 14

₪5,862 ₪170,000 קרקע291.5 11- אוקטובר 5גדעון 17

*) נתוני קיצון(







המועד הקובע

לחוות הדעת

-חוות דעת ל

31.12.2010

-חוות דעת ל

31.12.2009

-חוות דעת ל

09.03.2009

-חוות דעת ל

21.05.2007

-חוות דעת ל

13.06.2006

9049-06חפ/ 9383-07חפ/ 10094-09חפ/ 10492-09חפ/ 11022-11חפ/ מספרינו:

כל הזכויות בנכס. כל הזכויות בנכס. כל הזכויות בנכס. כל הזכויות בנכס. כל הזכויות בנכס. הנכס הנדון:

שווי שוק לתקינה מטרת השומה:

החשבונאית

שווי שוק לתקינה

החשבונאית


החשבונאית


החשבונאית

הקצאת אשראי עבור

בנק מרכנתיל

דיסקונט.

שווי הנכס בשקלים:

אש"ח 5,350.500 אש"ח. 5,376 אש"ח 5,468 אש"ח 5,450

(הוערך לפי שע"ח של

ארה"ב).₪/ $ 4.10

אש"ח 3,870.000

(הוערך לפי שע"ח של

ארה"ב).₪/ $ 4.50







ום:לסיכ

עומד על הכללי מסך נתוני ההשוואה ממוצע, מתקבל שווי התאמות נדרשות ביצועותוך מנתוני ההשוואה הנ"ל

מ"ר ולפי חלוקה לדירות כדלקמן:₪/ 4,600 -סך של כ

מ"ר. 25 -ש"ח לשטח ממוצע של כ 115,000 -שווי ממוצע של כ : דירה בת חדר אחד

מ"ר. 41 -ש"ח לשטח ממוצע של כ 155,000 -שווי ממוצע של כ : חדרים 2דירת בת

לדירות הנישומות בשקלול מיקומן, שטחן וכן בהתייחסות למבנה עם מעלית עם שירותים צמודים של אב בית

נייחס שווי כדלקמן:

מ"ר). 29 -(שטח דירה במבנה ממוצע כ₪ 130,000 -שווי ממוצע של כ : דירה בת חדר אחד

₪. 210,000 -ע של כשווי ממוצ : חדרים 2דירת בת







שומהעדכון התחשיבים ל

בגישת ההשוואה

יחידות דיור, בהתאם לפירוט הבא: 34הנכס הנידון כולל

מ"ר. 2- יחידות דיור ממוצעות. לחלק מהדירות צמודה מרפסת קטנה בשטח של כ 32 -

יחידת דיור בקומה הרביעית (והאחרונה). -

8,200ה מושכר לשימוש לאנטנה תמורת דמי שכירות נוכחיים של יחידת דיור אחת בקומה האחרונה וגג הדיר -

ש"ח. ניתנה התייחסות לתרומת השווי בגין שכירות זו.

-תחשיב

יח"ד₪/ X 130,000יח"ד ממוצעות ₪32 = 4,160,000 : יח"ד ממוצעות

₪ 210,000 : יח"ד בקומה רביעית

₪ 4,370,000 -סה"כ בגישה זו







היוון ההכנסותבגישת

יח"ד הינם בסך של 33 -בהתאם לדו"ח ריכוז שכירויות שהוצג בפני סך דמי השכירות החודשיים המתקבלים ל

ש"ח/חודש. 27,774

מסקר מחירים שנערך בסביבת הנכס הנידון עולה כי דמי שכירות אלו משקפים דמי שכירות ראויים בהתאם

לנכס הנידון לרמת התחזוקה בו ולמאפייניו.

-תחשיב בגישה זו

חודשים X 12חודש ₪/ 30,909

--- --- -- --- - --- --- -- --- -- -- --- --- -- --- -- -- - = ש"ח 4,945,440

0.0753

אלמנטים עיקריים שהן תשואה אלטרנטיבית מקובלת וסיכון. 2שיעור ההיוון הנדון מגלם בין היתר

סה הגבוה ומטרת השימוש הובא בחשבון שעור סיכון נמוך יחסית ומכאן ששיעור ההיוון שנבחר לאור שיעור התפו

לצמיתות. 7.5%הינו

האחרונות מחד ומאידך השימוש למגורים שנעשה בנכס , שהינו שימוש סולידי. בשניםלאור התמורות שחלו בשוק הנדל"ן 3

ת והריבית בבנק ישראל. חישוב שיעור ההיוון הובא בחשבון בין היתר גידול בסיכון וכן קיטון בתשואות אלטרנטיביוב







-לסיכום

סה"כ שווי חלק יחסי שווי לפי הגישה גישה

₪ 2,185,000 0.5 ש"ח 4,370,000 גישת השוואה

גישת היוון הכנסות

מהנכס ₪ 2,472,720 0.5 ש"ח 4,945,440

₪ 4,657,720 ה"כס

לדירה המשמשת כחדר שירות לאנטנות סלולרית,

₪ 000456, מיוחסת תרומת שווי כדלקמן (רצ"ב נספח חישוב תרומת שווי הדירה):

₪ 5,113,720 -סה"כ שווי הנכס הנדון

₪ 000110,5, -ובמעוגל







ה ע ר כ ה

ובהתחשב בגודל הנכס, רמת ההשקעות בו, רמות הדרישה והביקוש לאור האמור לעיל ולאחר סקר בסביבה

לנכסים דומים, רמת הפיתוח הסביבתי וכן כל יתר הגורמים והשיקולים שפורטו בדו"ח זה מביאים אותי

התחשיבים לכלל דעה כי ניתן להעריך את שווי הנכס שתואר לעיל, במצבו הנוכחי כשהוא פנוי וחופשי מכל

בסך: ולמועד הקובע לדו"ח זהזקה ו/או בעיה משפטית כל שהיא שיעבוד, חוב או ח

ש"ח 000110,5, : הסכום בשקלים

ש"חאלף מאה ועשרמיליון חמישה : הסכום במילים

עליה או ירידה בשוויו בערכים ריאליים. -* יש לציין כי לאורך זמן עשוי לחול בנכס שינוי


:הלוט

נספח חישוב תרומת שווי של הדירה המושכרת לאנטנה סלולרית.

בדיקת רגישות:

להלן ניתוח רגישות לשווי הנכס, כאשר המשתנה הינו בשיעור ההיוון:

הנני להצהיר כי אין לי כל חלק או עניין בנכס הנישום וכי שומתי זו נעשתה לפי מיטב ידיעותיי והבנתי המקצועית.

רכה בהתאם לתקנות האתיקה של שמאי המקרקעין בישראל.שומה זו נע

-10%-10.00%5%05%שיעור השינוי בשער ההיוון

8.25%7.88%7.50%7.13%6.75%שיעור ההיוון

567,778 268,947₪ 5,110,000₪ 243,333₪ ₪-464,545 ₪-השינוי בשווי







-גישת היוון ההכנסות הישירה

₪. 8,200 : דמ"ש

₪. 98,400 : ללא ועד שנתי

גישת היוון ההכנסות הישירה -

8,200 ₪דמ"ש:

97,260 97,260₪ 97,260₪ ₪ללא ועד שנתי:

תקופת אופציה 2 - תקופת אופציה 1 - סוף תקופה נוכחית -

5תקופה - 5תקופה - 1תקופה -

0.14שיעור היוון - 0.12שיעור היוון - 0.075שיעור היוון -

333,901 ₪ערך לתחילת תקופה - 350,601 ₪ערך לתחילת תקופה - 90,474 ₪ערך נוכחי -

היוון להיום - היוון להיום -

11תקופה - 6תקופה -

0.06שיעור היוון - 0.06שיעור היוון -

175,895 ₪ערך נוכחי היום - 247,160 ₪ערך נוכחי היום -

513,529.08 ₪סה"כ זרם תקבולים נוכחי:

130,000.00 ₪ערך גרט:

0.06

11

68,482.38 ₪ערך נוכחי:

₪ 582,011.46

0.5מרכיב שקלול הגישה-

₪ 291,005.73

גישת ההשוואה -

₪ 330,000.00

0.5

₪ 165,000.00₪ 456,005.73

נספח חישוב שווי הדירה המושכרת לאנטנות סלולריות -





סל שירותים לרשות מקומית סקרים בנדל"ן ליווי פיננסי שמאות מקרקעין הנדסה ומדידות G.I.S –טכנולוגיות מיפוי ומידע ממוחשב י מידע בנדל"ןמאגר מעקב ושמירה תכנונית הכנת תיקי חריגות בניה וחישובי היטלי השבחה סריקות ארכיון


עדכון שומת נכס מקרקעין

2012 פברואר 15

11141-12חפ/

שכונת הדר בעיר חיפה 14מבנה הממוקם ברחוב לבונטין

70חלקה: 10857גוש שומה:

חברת נכסי מריו ועמי בע"מ.







דו"ח עדכון שומה

, שכונת "הדר", חיפה14הממוקם ברחוב לבונטין של נכס מקרקעין

70חלקה: , 10857שומה: גוש 10/03/2009מתאריך 10093-09: חפ/ שומתינו מספר

11.01.2010מתאריך 10485-09עדכון שומתינו מספר: חפ/ 20.12.2010מתאריך 10890-10עדכון שומתינו מספר: חפ/ 27.03.2011מתאריך 11021-11עדכון שומתינו מספר: חפ/

23.05.2011מתאריך 11159-11דכון שומתינו מספר: חפ/ע 30.06.2011מתאריך 11266-11דכון שומתינו מספר: חפ/ע 30.09.2011מתאריך 11354-11דכון שומתינו מספר: חפ/ע

השומהעדכון מזמין

ואישור הצעת 12.01.2012חברת נכסי מריו ועמי בע"מ, בפנייתה מתאריך שומה זה נערך לפי בקשת עדכון דו"ח

.16.01.2012המחיר בתאריך

השומה עדכוןמטרת

ואשתיאורו להלן כשהשל המרכיב הנדלנ"י בנכס מקרקעין שוק ההערכת שווי עדכון ההשומה הנעדכון מטרת

.הנוכחי םוחופשי מכל שיעבוד חוב או חזקה ובמצב יפנו

), התוספת השלישית לדיני תאגידים IFRS – IASשומתי זו ערוכה בהתאם לדרישות תקן חשבונאות הבין לאומי (

.13/09/2006לתקינה השמאית שאושר בתאריך 17ן והנחיות תק

חוות דעת זו תשמש כחלק מהתשקיף להנפקת מניות ואגרות חוב בבורסה לניירות ערך ו/או לצורך דיווח על פי

חוק ניירות ערך.

שווי השוק מבטא את השווי ממוכר מרצון לקונה מרצון כאשר הצדדים בקיאים במצב השוק ובפרטי הנכס ואינם

ם תחת לחץ.פועלי

פי שווי השוק, -עלינו לציין, כי יתכן ורשומים שעבודים על הנכסים מושא השומה ברם, חוות הדעת עוצבה על

תחת הנחה כי הזכויות בנכסים חופשיות מכל חוב או שיעבוד והנכסים ריקים ופנויים ממחזיק וממטלטלין.







מניות החברה העלול להיות מושפע מנכסים, מודגש, כי חוות דעת זו אינה עוסקת בשווי החברה ו/או בשווי

התחייבויות והגבלות שונות, אלא ענינה בשווי השוק של זכויות הבעלות בנכסים מושא השומה כפי שהם מוצגים

להלן בלבד.

הואיל וחוות הדעת ענינה בשווי השוק של זכויות הבעלות בנכסים מושא השומה ולא בשווי החברה ו/או מניות

דעת עוצב תחת ההנחה כי אין כל מניעה למכור את הזכויות בשוק החופשי ללא כל קשר להגבלות החברה, חוות ה

(באם הן קיימות) בתקנון החברה ו/או במניותיה וכדומה.

הועדה לתקינה שמאית שאושרו על ידי –חוות דעת זו נערך בהתאם להנחיות של מועצת שמאי המקרקעין

).17המועצה הארצית (תקן

יש, כי קיימת התחייבות להגבלת אחריות ושיפוי השמאי החתום מטה (להלן: "כתב השיפוי") מצד ראוי להדג

$. 1,000,000 - אלמוג ב.ז. בניה והשקעות בע"מ, ובו נקבע כי החברה תשפה את השמאי בסכום תביעה שמעל ל

ולפני הגשת השומה הנדונה. 1התחיבות השיפוי ניתנה לאחר הגשת השומה הקודמת

סכימים כי חוות הדעת תכלל בתשקיף החברה העומד להתפרסם לציבור.הננו מ

הנני מצהי כי אין לי כל נגיעה ו/או ענין אישי בנכסים הנדונים ולא קיימת כל תלות בין מזמין חוות הדעת ו/או

החברה המנפיקה לבין החתום מטה. הכנת חוות הדעת נערך על פי מיטב ניסיוני והבנתני המקצועית.

שומהעדכון הל קובעה תאריךה

.31.12.2011 -שומה הלעדכון התאריך הקובע

כמפורט בפרק הגורמים והשיקולים בדו"ח זה. 1









, חיפה.59רח' שבדיה : מעונו


ושמאותהנדסה, מדידות - שרד ש.זייד ובניו בע"מ הנני עוסק במדידות לתכנון הנדסי במ 1977אז שנת מ .1

מקרקעין.


.בוגר בי"ס להנדסאים בטכניון בחיפה -הנדסאי בניין . 3

מקבוצת זייד. - משמש שמאי מקרקעין מוסמך במשרד "זייד אורניב" . 4

מוסמך למוסדות ממשלתיים, רשויות תכנון, בתי משפט ובנקים מסחריים, ועדות לתכנון משמש כשמאי .5

ובניה, ועדות מחוזיות.

מיוחדים וכן לגורמים מוסדיים, כלכליים ומשפטיים. לפרויקטיםמשמש כיועץ . 6


ורס של המכון הישראלי לחוות דעת מומחים.ק . 8



בחוג לימודי חוץ אוניברסיטת חיפה אורח לגופים מקצועיים שונים. בין לקוחותיי בעבר ובהווה:מרצה .11

., בנקים מסחריים, ועדות לתכנוןגופים עסקיים, לנדל"ן

דעתי:להלן חוות ו







זיהוי הנכס וביקור במקום

עיינתי במסמכים הנוגעים , שמאי מקרקעין מוסמך ממשרדילחמני אבי נערך ביקור בנכס על ידי 09.02.2012ביום

לו, וזיהיתי אותו כדלקמן:

נכס מקרקעין המהווה מבנה הכולל שתי קומות מעל לקומת הקרקע ומעל לקומת מרתף : הנכס

.ת יציע חלקית)(סה"כ ארבע קומות + קומ

, שכונת הדר, חיפה.14רחוב לבונטין : מיקום

.10857 : שומה גוש

.70 : חלקה

ומצב ונבדק המצב התיכנוני ברור כמו כן נערך סקר במקום ונבדקו מחירים ורמות דרישה לאזור ובמקביל נערך

על הנכס. יםהחלהרישוי

מיקום הנכס







תאור הזכויות

2נסח רישום מקרקעין

ומתנהל בלשכת ,29/01/2012בתאריך באמצעות האינטרנט מרוכז שהופק ם נסח רישום מקרקעין בהתאם לצילו

רשום בפנקס הבתים המשותפים.ו 10857בגוש 70רישום המקרקעין חיפה, הנכס ממוקם על חלקה מספר

) כמפורט להלן:1+5תתי חלקות ( 6מ"ר וכוללת 597.87החלקה בכללותה הינה בשטח רשום של

שטח לויותבע תת"ח

רשום

חלק יחסי קומה

ברכוש

המשותף

משכנתאות הצמדות

1

נכסי מריו ועמי - בע"מ

בשלמות

מ"ר חניה. 135 108/915 מרתף מ"ר 108

משכנתא לטובת זיו האפט חברה

לנאמנויות מדרגה ראשונה בסכום של

50,000,000 ₪

כניסה. מ"ר אולם 45 69/915 קרקע מ"ר 69 2

162/915 קרקע רמ" 162 3

מ"ר חדרון. 5.90 280/915 א' מ"ר 280 4

כניסה. מ"ר אולם 45

מ"ר גלריה 64.50 296/915 ב' מ"ר 296 5

בקומה עליונה.

ית חיפה, לגבי חלק במקרקעין. ירשומה חכירה לטובת עירחכירות:

לפיו.נות ונהלים שנקבעו התק 1969 –פלט המידע אינו מהווה נסח רישום מקרקעין כהגדרתו בחוק המקרקעין, תשכ"ט 2







חוזי רכישה

נכסי מריו .י.ב.י. למלאכה בע"מ ("להלן המוכרת") לבין , בין פ01/01/1998על פי חוזה רכישה שנערך בתאריך .1

במבנה הממוקם ברחוב 2,3("להלן הקונים") הועברו הזכויות בנכס הידוע כחלקות משנה מספר ועמי בע"מ

, חיפה.14לבונטין

$ ארה"ב. 240,000התמורה הינה

י מלאכה ותעשיה זעירה חיפה (שם , בין התאחדות בעל23/08/2007על פי חוזה רכישה שנערך ונחתם בתאריך .2

("להלן נכסי מריו ועמי בע"מ עדכני: התאחדות המלאכה והתעשיה חיפה והצפון) ("להלן המוכרת") לבין

, חיפה.14במבנה הממוקם ברחוב לבונטין 1,4,5הקונה") הועברו הזכויות בנכס הידוע כחלקות משנה מספר

$ ארה"ב. 451,500התמורה הינה

שותףתשריט בית מ

זיהוי היחידות הנדונות הינו בהתאם לצילום תשריט בית משותף ותקנון הבית משותף המצורפים בזאת.







נתוני שכירות

קומות קרקע וראשונה נמצאו מאוכלסות ויתר היחידות בקומות מרתף, בהיחידות על פי הנראה ביום הביקור

וס אך טרם אוכלסו עד למועד זה. לא נראה כי שניה וגלריה נמצאו בחלקן מאוכלסות ובחלקן ראויות לאכל

והריהוט הנדרש האבזורביחידות מותקנים כלל למעט מספר עבודות ניקיון וגמר, קיימת מגבלת אכלוס, שכן

.ןלאכלוס

הוצג בפני דו"ח מלאי מעודכן ולפיו עולים הנתונים הבאים:

מס' קומה יחידה

דירה שטח נטו

במ"ר

שם

השוכר

תחילת

חוזה

ום סי

חוזה

מחיר

למ"ר

שכ"ד

בשקלים

₪ 2,077 79.88 30.09.12 10.01.11 שביטה אמין וסמארה 26 107 כניסה 3

₪ 1,020 68.00 26.10.11 27.10.10 אופק פתרונות שמיעה 15 101 כניסה 5

₪ 1,737 66.81 11.04.12 12.04.11 קזמוד פיראס 26 105 כניסה 1

₪ 1,141 42.26 01.02.12 01.03.11 דבנעאן ראי 27 106 כניסה 2

₪ 1,015 39.04 30.06.12 07.01.11 גריגורייב ילנה 26 102 כניסה 6

₪ 1,140 42.22 14.09.11 15.09.10 אלבו אברהם 27 103 כניסה 7

₪ 1,253 50.12 23.06.12 23.06.11 נתנזון סבטלנה 25 104 כניסה 8

₪ 1,629 70.83 30.12.12 31.12.11 דה פייטרו דנה 23 205 א' 205

₪ 1,555 66.74 30.03.12 31.03.11 מנסור לנקה 23.3 209 א' 209

₪ 1,630 70.87 31.03.12 09.01.11 רומי האני אבו 23 208 א' 208

₪ 1,630 72.12 28.07.12 29.07.11 גרבקו אלאונורה 22.6 210 א' 210







₪ 1,420 84.52 09.10.12 09.11.11 שחאדה אליאס 16.8 202 א' 202

₪ 1,627 74.29 01.04.12 01.05.11 בן חיים הגינה 21.9 206 א' 206

₪ 1,444 62.78 09.05.11 10.05.10 קרגט זיניאדה 23 207 א' 207

₪ 1,420 74.74 07.11.12 08.11.11 בן דוד סיגל 19 201 א' 201

₪ 1,420 84.52 22.01.12 23.01.11 סאק יקטרינה 16.8 204 א' 204

₪ 1,420 85.03 31.12.12 11.09.11 סבית יוסף 16.7 203 א' 203

:

דירות. 17סה"כ מושכרת

₪. 24,580 -דמי שכירות החודשיים הינם בסך של כ

חודש לדירה. ₪/ 65כמו כן, דמי שכירות אלו כוללים תשלום לועד הבית בסכום של

.ש"ח לחודש 23,475 -כך של דמי שכירות לאחר ניכוי ועד הבית מסתכמים בס

מריו ועמי נכסיבין 02/02/2012אשר נערך ונחתם בתאריך 301בנוסף הוגצ בפני חוזה שכירות של דירה מס'

ש"ח לוועד 65ש"ח + 2,000בע"מ לבין עסלי אליאס (ולהלן "השוכר"). דמ"ש חודשיים שנקבעו בחוזה הינם

בית.

המצביע חוזה זה אינו מהווה חלק מחוות דעתי ומוצג כנתון עובדתי בלבד לאור המועד הקובע לשומתי זו, תמצית

.על מגמות שוק







מצב תכנוני

-תוכניות בניין עיר

להלן נתוני התכנון החלים על החלקה: 2007משנת בהתאם למפת קווי בניין

מ"ר 598 : שטח החלקה המדוד הינו .1

מ"ר) 73( : שטח הפקעה לדרך

מ"ר 525 : שטח מגרש נטו סה"כ

, זכויות הבניה יחושבו 1980) המופקדת משנת 1400בתכנית המתאר לעיר חיפה (חפ/ 1.3.50בהתאם לסעיף

משטח המגרש נטו לאחר הורדות לצרכי ציבור.

את השטח המיועד להרחבת רחוב, יש להעביר על שם עיריית חיפה ללא תשלום לפני הוצאת היתר הבניה. .2

וד החלקה איזור מגורים ג'. ייע .3

.154% - מסתכם אחוז הבניה המותר במקום זה ב 1ה/229חפ/ - ה' ו229בהתאם לתכניות בניין עיר מספר חפ/ .4

ג.ב. 1400קומות וכפוף להוראות תוכנית חפ/מק/ 3גובה הבנין יהיה עד .5

בשטח לתכנון מחדש מותנה. המופקדת, החלקה נכללת 1400בהתאם לתוכנית המתאר לעיר חיפה מספר חפ/ .6

, בו אחוז הבניה המוצע הכולל יהיה 1 -החלק הדרומי של החלקה מוצע לסווג לאזור מרכז עסקים ראשי ע

ע, בו - שטח עיקרי משטח מגרש נטו. החלק הצפוני של החלקה מוצע לאזור מגורים כולל עסקעים מ 140%

לעסקים) משטח המגרש נטו. ע"פ 50%רים + מגו 110%שטח עיקרי ( 160%אחוז הבניה המוצע הכולל יהיה

ע, בו -הוחלט לשנות סיווג הסביבה כולה לאזור מגורים כולל עסקים מ 1400התנגדויות לתכנית המתאר חפ/

שטח עיקרי משטח המגרש נטו. 160%אחוז הבניה הכולל יהיה

כן ושתאושר כחוק. מימוש זכויות הבניה בהתאם לתוכני זו יהיה כפוף להכנת תכנית מפורטת שתו

"מדיניות התחדשות - 1960בנושא תכנית חפ/ 05.02.2002מתאריך 37בהתאם לישיבת הועדה המקומית מס' .7

עירונית בהדר הכרמל", על פי עקרונות המדיניות תחום הדר הכרמל מתחלק לשלושה איזורים:

תתי איזורים). 5אזור לעיבוי מוגבל (כולל –אזור מרכז הדר -

תתי אזורים). 3אזור לעיבוי (כולל –אזור המעטפת -

אזור לתגבור. –אזור השוליים -

החלקה הנדונה נכללת בתחום תת אזור לעיבוי.

החלקה הנ"ל כלולה בתחום מתחם לשימור, והבנין הקיים מיועד לשימור (מבנה באיכות גבוהה). .8







-רישוי

.03/04/1961ית בניה מאושרת מתאריך הוצג בפני צילום מתוכנ .1

וכוללת את השטחים הבאים: 70חלקה 10857הידוע כגוש 14תוכנית הינה לנכס הממוקם ברחוב לבונטין ה

המתיר שינוי יעוד לבנין ממסחר ומשרדים 11/2010מחודש 100760לנכס הנדון נתקבל היתר בניה מספר .2

למגורים.

ל, הכוללת בקשה לבניין קיים התואמת היתר הנ" 55-1489-006בהתאם לתוכנית בניה מאושרת מספר

חלוקה לדירות מגורים, להלן תמהיל הדירות המאושר ושטח הדירות בהתאם למדידה גרפית מהתוכנית

המאושרת:

שטחים קומה

קומת מרתף מ"ר) 59מ"ר, מקלט 100מ"ר (מחסן 9.75

קומה הקרקע מ"ר 281.25

--- -- קומת הביניים

מ"ר 277.25 קומה א'

קומה ב' מ"ר 277.25

מ"ר 57.25 קומה ג' (יציע)

מ"ר 30 חדרי מדרגות

מ"ר 932.75 סה"כ







: 006-1489-55מתוכנית בניה 100760חלוקת המבנה לפי היתר בניה מספר

שטח לפי קומה מדידה

תאור שטח הדירות שטחים נוספים מס' דירות הדירות

קומת מרתף

חדרים + 3 36.582 חצר

מחסנים, מעלית, ממ"ק.

73.16

חדרים + 2 31.05 262.1 חצר

135.26

קומת כניסה

1 דירת חדר 26.46לובי, מדרגות,

ממ"ק26.46

6178.2 חדרים 2 29.7

204.66

קומה ראשונה

1 דירת חדר 22.75

רגות, ממ"ק.מד

22.75

5145 חדרים 2 29

חדרים 2 31.71 263.42 מורחבת

231.17

קומה שניה + גלריה

דירת גלריה 34.517 מורחבת

מדרגות, ממ"ק.

241.571

246.38דירת גלריה. 23.19

124דירת גלריה 24

311.951







-תוכנית בינוי בפועל

יחידות דיור המיועדות להשכרה. 38, המבנה בכללותו כלול ביום הביקור על פי הנמסר וכפי שנראה

נמצאות במצב של טרום אכלוס. חלק כלל היחידות במבנה ראויות לאכלוס כאשר חלק מהיחידות מאוכלסות וכיום

היחידות אשר בנייתן הושלמה בעת האחרונה ממתינות לאכלוס מידי.

להלן חלוקת המבנה המתוכננת לפי תוכנית רעיונית:

קומה

מספר

שטח לארנונה סטטוס תאור הדירה יחידה

26.6 משופצת דירת חדר + חצר 1 מרתף

26.6 משופצת דירת חדר + חצר 2



36 משופצת ר + חצרדירת חד 5

26 משופצת דירת חדר + חצר 6

35 משופצת דירת חדר + חצר 7

203.4







15.03 ללא שינוי דירת חדר 101 כניסה

26.5 ללא שינוי חדרים 2 102



25.7 מאוכלסת חדר מורחבת 105


36.5 ח' 3 - הסבה ל חדרים 3 107

182.03

19 משופצת דירת חדר 201 ראשונה

16.8 משופצת דירת חדר 202



23 משופצת חדר מורחבת 205

21.9 משופצת חדר מורחבת 206





206.1







19.9 משופצת חדר מורחבת 301 שנייה

29.6 משופצת חדרים + גלריה 2 302

28 משופצת חדרים + גלריה 2 303







19.9 פצתמשו חדרים + גלריה 2 310


295.4

37.8 משופצת חדר מורחבת 401 שלישית



92.1

979.03 שטח המבנה







אור הנכס והסביבהית

אור הסביבהית

לבונטין בשכונת הדר הכרמל, חיפה. ובברחהנכס נשוא השומה ממוקם

שבתאי לוי. ובלבונטין הינו רחוב שקט וחד סטרי המתחבר בשני קצותיו לרח וברח

השכונה מתאפיינת ברמת פעילות מסחרית ועסקית גבוהה בשילוב עם מגורים.

מים, ביוב , תקשורתהפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים סלולים, תאורת רחוב, מדרכות תשתיות חשמל,

וכדומה.

זיהום קרקע

על פי הנראה ביום הביקור, ולאור מאפייני הסביבה אשר בה ממוקם הנכס הנדון הכוללת מסחר, מגורים

ומשרדים, לא נראה שצפוי חשש לזיהום קרקע בסביבת הנכס הקרובה.







אור הנכסית

שכונת הדר הכרמל, חיפה., 14הנכס הנישום מהווה מבנה הממוקם ברחוב לבונטין

מבנה בכללותו הינו מבנה ותיק, משנות החמישים לערך.ה

.וקומת יציע חלקית שתי קומות עליונות, המבנה כולל קומת מרתף, קומת קרקע

).5+1המחולק לשש תתי חלקות ( 70חלקה 10857המבנה ידוע כגוש שומה מספר

מ"ר לאחר הורדה של הרחבה לדרך. 525נטו של מ"ר ובשטח 598החלקה בכללותה הינה בשטח רשום של







:מרתףקומת

יחידות אחסנה, 4, לחצר אשר בחלקן כוללות יציאהיחידות דיור 7 - כוללת על פי הנראה ביום הביקור חלוקה ל

. חדר שרות, חדר כביסה ומסדרון

ואבזור ברמה גבוהה 3חלקי ריהוט יחידות נצפו כוללות בינוי וגמר ברמה גבוהה, ובנוסף נראה כי הינן כוללותה

.ולשימוש במתוכן בהןהמותאמת לגודלן

הקומה נמצאה לפני אכלוס ונדרשות בה לביצוע מספר עבודות נקיון והשלמה לגמר.

מפרט טכני:

.אריחי קרמיקהחיפוי הרצפה הינו ב : ריצוף

.לייםגלילה בחלקם חשמ + סורגים זכוכיתאלומיניום בזיגוג : חלונות

דלת מתכת בכניסה, דלתות פנים עשויות מעץ. : דלתות

.הכולל כיור מתחת למשטח השישמודרניים מעל וארונות : מטבחון

חיפוי רצפה וקרות באריחי קרמיקה, אבזור מלא וכלי סנטרייה. : חדר רחצה

שקועה. טית פלורוסנ כוללים גמר צבע. התקרות כוללת מוטיבים עיצוביים ותאורה : קירות ותקרות

LCD), טלויזית 2+1דלתות, אביזרי חשמל (מקרר,מיקרוגל, כירה חשמלית), ספה ( 4. בכל יחידה נצפו בין היתר מיטה זוגית, ארון בגדים 3







קומת קרקע:

יחידות דיור בתמהיל חדרים ושטחים 7 - קומת הקרקע הינה לאחר עבודות שיפוץ וכוללת חלוקה ללובי כניסה, ו שונים, כמפורט להלן:

חדרים כל אחת. 2יחידות דיור בנות 6 -יחידת דיור בת חדר, ו

לקמן:בפועל קיימת חלוקה שונה מהיתר הבניה כאשר קיימות הדירות כד

יחידת דיור אחת הכוללת חדר אחד;

חדרים כל אחת; 2יחידות דיור בנות 5

חדרים. 3ויחידת דיור גדולה הכוללת

מ"ר (לפי מדידה גרפית) כמו כן הקומה כוללת שטחים נוספים כגון, 205 -שטח הקומה עיקרי לאכלוס הינו כ לובי, מדרגות וממ"ק.

שונים.הקומה מאוכלסת ומושכרת לשוכרים

קומה ראשונה:

2דירות בנות 5הינה לאחר עבודות שיפוץ וכוללת בהתאם להיתר הבניה חלוקה של דירת חדר, הקומה הראשונה חדרים כ"א. 2דירות מורחבות בנות 2 - חדרים כ"א ו

יחידות דיור בנות חדר אחד ומעברים. 10בפועל החלוקה הינה של

ים.הקומה מאוכלסת ומושכרת למוטיבים שונ

מ"ר (לפי מדידה גרפית) כמו כן הקומה כוללת שטחים נוספים כגון 230 - שטח הקומה עיקרי לאכלוס הינו כ מדרגות וממ"ק.

:הינם כדלקמןקומת הקרקע והקומה הראשונה מפרט

: רמת מפרטבמסגרת הביקור שנערך בנכס הוצגה בפני יחידת דיור אופיינית הכוללת את

ס"מ. 30X30קה במידות אריחי קרמי : ריצוף אלומיניום בזיגוג שקוף + סורגים. : חלונות דלת מתכת בכניסה, דלתות פנים עשויות מעץ. : דלתות ארונות מתחת למשטח השיש. : מטבחון

בקירות. 20X30בריצפה ובמידות 30X30קרמיקה במידות : חדר רחצה







קומה שניה + קומת יציע (גלריה)

דירות לופט (כניסה + גלריה) בשטח עיקרי לאכלוס 9יה המאושרת הקומה מתוכננת לכלול בהתאם לתוכנית הבנ

מ"ר (לפי מדידה גרפית). 310 - של שתי הקומות כ

בנות חדר אחד. 4דירות 6דירות לופט (כניסה + גלריה) וכן 8 - לשטח הקומה כולל חלוקה בפועל

בין הקומות קלה, חלוקת פנים באמצעות מחיצות בבניה במצבן נמצפות טרום אכלוס וכוללות בין היתרהקומות

באריחי קרמיקה חיפוי רצפה ומדרך עשוי עץ, מקונסטרוקציית מתכת בדירות הלופט מקשר מהלך מדרגות עשוי

) הותקנו חלונות מערבית לכיוון רחוב לבונטין (חזית דרומיתהבנין הפונה בחזית חלונות: ס"מ, 60x60במידות

הותקנו חלקי קירות,רצפה ובאלומיניום, כמו כן בוצעו עבודות חיפוי וגימור בחדרי הרחצה בעשויים פרופיל

ו מטבחים, וחיפוי קיר מעל המטבח., הותקנעד לגמר עבודות צבעאבזור וכלים סנטריים, בוצעו

. שלוש יחידות בקומה שנייה ושלוש יחידות בקומה הגלריה. 4








קיימות שלוש גישות לשומת שווי השוק של נכס מקרקעין :

).Market Approach To Valueשוואה (גישת השוק) (א. גישת הה



להיות במצבי שוק שונים (גאות שפל וכדומה) עשויה התוצאה, המתקבלת על ידי שימוש בכל אחת מהגישות,

שונה. בתנאי שוק אופטימליים יביא השימוש בכל אחת משלוש הגישות האמורות, לתוצאות קרובות זו לזו.

מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס הנישום בהסתמך על עסקאות -גישת ההשוואה, (או גישת השוק) א.

הם מידת סחירותם, וכו'.שנעשו בנכסים אחרים הדומים לו במיקומם, אופיים, רמת הסיכון הגלומה ב

השומה הסופית מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס לעסקאות ההשוואה.

שמים את שווי הנכס על בסיס העלות הצפויה ליצירת נכס אחר הדומה -בגישת העלות, (גישת השווי הפיזי) ב.

ום של שווי הקרקע בהתאם למחירה בשוק החופשי לנכס הנישום. כלומר השווי המתקבל בגישה זו הוא סיכ

כאילו היתה ריקה ופנויה בהתאם ליעודה או רמת ניצולה הקיים, בתוספת עלות הקמה מחדש של המבנה

וההשבחות הנוספות שנעשו בנכס ובניכוי פחת על סוגיו השונים (פיזי, כלכלי, ופונקציונלי).

"היוון" מהשורש "הון") אומדים את שווי השוק של הנכס נשוא -בגישת ההכנסה, (או גישת היוון ההכנסות ג.

השומה על ידי היוון ההכנסה המתקבלת או שעשויה להתקבל ממנו לאורך זמן, פעולת היוון נעשית בעזרת



ובל לבצע שילוב והצלבת נתונים ממספר גישות וזאת בהתאם למטרת השומה ולאופי הנכס.מק ד.

גישת ההשוואה נבחרה כגישה המובילה בשילוב גישת היוון הכנסות. ,לאור מאפייני הנכס הנידון








באים:הערכת שווי הנכס הנדון הבאתי בחשבון את הגורמים והשיקולים העדכון ב

בנכס מקרקעין שתיאורו להלן כשהוא פנוי, המרכיב הנדלנ"יהערכת שווי השוק של - מטרת חוות הדעת .1

וחופשי מכל שיעבוד, חוב או חזקה ובמצבם הנוכחי.

.בשכונת הדר בחיפה 14רחוב לבונטין -מיקום הנכס הנישום .2


מפורט בגוף השומה.שטח הנכס הנישום כ .4


ויתר 5מאוכלסות יחידות דיור 17 קיימות בפועלהובא בחשבון כי בפועל יבוצע שימוש בנכס למגורים, .6

היחידות ראויות לאכלוס במצבן כפי שנצפה ביום הביקור.

ה ללא שינוי).אינו חורג ממסגרת הבינוי המקורי (קונטור המבנשטח הבינוי הכולל הובא בחשבון כי .7

נלקחו בחשבון מצבו הפיזי של הנכס ורמת ההשקעות בו. .8


שוק הנדל"ן ורמת הדרישה באזור לנכסים.מצב .10

על שוק הנדל"ן. והשפעותיוהתנודות בשער החליפין .11

יבה.ניתנה התייחסות והשוואת מחירים לנכסים דומים בסב .12


מצב תחזוקת הנכס. .14

התפוסה תואמים לפרוט נתונים שהוצג בפני. נתוני. 5








צורת החלקה והטופוגרפיה. .16


.בשכירות חופשית חשבון כי במבנה קיימים שטחים המושכריםהובא ב .18

בנכס הנדון. מוניטין באם קיים אינו מובא בחשבון מרכיב הנדלנ"יל חוות הדעת הנדונה ערוכה לשווי שוק ש .19

וכן בינוי, ריהוט, ציוד וכדומה.

השווי המפורט לעיל הינו שווי שוק של המרכיב הנדלנ"י. בעת מימוש צפויות עלויות מימוש כגון מיסוי, אנשי .20

מקצוע וכדומה.

, כאשר לדירות מגורים 7.5% - 8%ואה של ניתן לראות בעסקאות של דירות מגורים להשקעה שיעורי תש .21

, וזאת בהתאם לסוג הדירות, מיקומן, גודלן 4% - 6%שיעורי התשואה שמתקבלים הינם בטווח שבין

וכדומה. לנכס הנדון המשלב מגורים עסקיים, בוצע שילוב בין שיעורי התשואות הנ"ל ונקבע שיעור היוון של

7.5%.

ד עסקים. עסקאות ההשוואה מגלמות בד"כ את הצד הנמוך של עסקאות האיזור מתאפיין כאיזור מגורים לצ .22

המגורים בו בזמן של יחידות עסקיות ניתן לייחס שווי של עד כפליים וזאת בכפוף לסוג החוזים, קשיחותם

שנים 50 - " בד"כ אינן מושקעות וישנות בנות כ2וההשקעות שבהן. כמו כן, רוב העסקאות של דירות "יד

ויותר.

כום התחשיבים ניתנה הפחתה בגין גודל, מכיוון שעסקאות ההשוואה המפורטות בסקר המחירים הינן בסי .23

הובאה בחשבון ההפחתה הנ"ל כחלק ,פרטניות ומכיוון שהנכס הנדון הינו מבנה הכולל מספר יחידות דיור

.12% על הצד הזהיר כמקובל, כאשר הובא± 10%ממטרת חוות הדעת כחוות דעת זהירה, של

) הוכר על ידי מרכז ההשקעות של משרד 2,3, הנכס הנדון (תתי חלקות 09/05/2004על פי מכתב מתאריך .24

התעשייה והמסחר.

חוות דעת קודמות: .25

.2006במשרדינו נערכות חוות דעת שוטפות לנכס הנדון ולחלקים ממנו החל משנת 24.1

: 01.01.2007עיקרי חוות הדעות שנערכו במספר מועדים החל מתאריך 24.2







מבנה, הוערך בסך של 2+3, לתתי חלקות 9384-07, מספרינו חפ/27.05.2007חוות דעת למועד 24.2.1

אש"ח. 1,221.80

אש"ח. 2,800, לכל הזכויות בנכס, הוערך בסך של 10093-09, מספרינו חפ/09.03.2009חוות דעת למועד 24.2.2

אש"ח. 3,550, לכל הזכויות בנכס, הוערך בסך של 10485-09פ/, מספרינו ח31.12.2009חוות דעת למועד 24.2.3





אש"ח. 5,565הזכויות בנכס, הוערך בסך של , לכל11354-11, מספרינו חפ/30.09.2011חוות דעת למועד 24.2.8

, מביאות בחשבון שוויים שונים בשל מצב המבנה שהינו בשלבי 2010-2011השומות שנערכו בתקופה שבשנים

ם להתקדמות עבודות השיפוץ במבנה. אשר נכון למועד עבודות שיפוץ והסבה למגורים, והשווי משתנה בהתא

זה הושלמו ברובן.

כימים, כי חוות דעתנו תכלל ו/או תאוזכר בדוחות שיפורסמו על ידכם בהתאם למטרת אנו מאשרים ומס .26

עבודת השמאות (כולל דוחות כספיים ותשקיף החברה).

., במידה וחלהמחירים כוללים מע"מ .27







סקר מחירים:

-דירות מגורים

סה"כ למ"ר סכום קומה מס' חדרים שטח תאריך העסקה רחוב מס"ד

₪4,833 ₪290,000 ראשונה602 11-דצמבר 15לבונטין 1*

₪8,333 475,000 ₪ רביעית572.5 11-ספטמבר 17לבונטין 2*

₪7,170 380,000 ₪ רביעית533.5 12-ינואר 31בן יהודה 3

₪5,258 347,000 ₪ ראשונה663 12-ינואר 13השלום 4

5,000 345,000₪ ₪ נייהש693 11-דצמבר 18השלום 5

₪6,892 255,000 ₪ קרקע371.5 11-דצמבר 13אבו עזרא 6

₪6,515 430,000 ₪ שנייה663 11-דצמבר 2חברון 7

6,400 320,000₪ ₪ שנייה503 11-נובמבר 4טבריה 8

₪5,417 ₪390,000 שנייה723 11-נובמבר 21הרצליה 9

₪8,793 ₪255,000 קרקע291.5 11-נובמבר 16י.ל. פרץ 10*

₪6,667 ₪300,000 שנייה452 12-ינואר 50שד' הציונות 11

₪5,000 ₪250,000 רביעית502 12-ינואר 50שד' הציונות 12

₪5,603 ₪325,000 שנייה582 11-דצמבר 48שד' הציונות 13

₪5,600 ₪280,000 שנייה502.5 11-ספטמבר 46שד' הציונות 14

₪5,862 ₪170,000 קרקע291.5 11- אוקטובר 5גדעון 17

*) נתוני קיצון(







שומהעדכון התחשיבים ל

בגישת ההשוואה -

סה"כ שווישווי לדירהשטח לאיכלוססוג הדירותמס' דירותקומה

620,000 310,000₪ 373.16₪ חדרים2מרתף

500,000 250,000₪ 262.1₪ חדרים2

130,000 130,000₪ 26.46₪דירת חדר1כניסה

1,110,000 185,000₪ 2178.2₪ חדרים6

140,000 140,000₪ 22.75₪דירת חדר1ראשונה

925,000 185,000₪ 2145₪ חדרים5

400,000 200,000₪ 263.42₪ חדרים מורחבת2

1,540,000 220,000₪ 241.57₪דירת לופט7שנייה

410,000 205,000₪ 46.38₪דירת גלריה2

205,000 205,000₪ 24.00₪דירת גלריה1

29883.041₪ 5,980,000

בגישת היוון ההכנסות -

תאור הדירותמס' דירותקומהתזרים הכנסות

שנתי

דמ"ש חודשיים

ראויים לדירה

סה"כ דמ"ש ראויים חודשיים

סה"כ שווישיעור היוון

דירות בנות חדר, 2 חדרים ו- 3 חדרים

₪ 281,700₪ 0₪ 00.075₪ 3,756,000

4מרתףדירות בנות 2 חדרים ו- 3 חדרים הכוללות

יציאה לחצר₪ 0₪ 1,600₪ 6,4000.075₪ 1,024,000

2,880,000 18,0000.075₪ 1,800₪ 0₪ ₪דירות לופט10ב' + גלריה

₪ 7,660,000

כניסה + ראשונה

תחשיבים - מצב קיים נכס בחלקו מאוכלס ובחלקו נמצא בשלב של אחרי שיפוץ לפני אכלוס







לסיכום

) ורישוי תואם למצב הבינוי בפועל:4שווי הנכס המשוקלל כגמור ובכפוף לקבלת טופס איכלוס (טופס

תחשיבים - תוכנית בינוי בפועל-

בגישת ההשוואה-

סה"כ שווישווי לדירהשטח לאיכלוססוג הדירותמס' דירותקומה

1,120,000 160,000₪ 203.4₪דירות חדר עם חצר7מרתף

280,000 140,000₪ 40.73₪דירת חדר2כניסה

740,000 185,000₪ 2104.8₪ חדרים4

290,000 290,000₪ 336.5₪ חדרים1

560,000 140,000₪ 69.3₪דירת חדר4ראשונה

900,000 150,000₪ 136.8₪חדר מורחבת6

300,000 150,000₪ 49.9₪חדר מורחבת2שנייה

1,890,000 210,000₪ 245.5₪דירת לופט9

140,000 140,000₪ 23.3₪דירת חדר1שלישית

300,000 150,000₪ 68.8₪חדר מורחבת2

38₪ 6,520,000

בגישת היוון ההכנסות -

תאור הדירותמס' דירותקומהתזרים הכנסות

שנתידמ"ש

חודשייםדמ"ש

חודשיים סה"כ שווישיעור היוון

7מרתףדירות בנות חדרודירות בנות חדר

₪ 0₪ 1,500₪ 10,5000.075₪ 1,680,000

2 דירות בנות חדר,3 חדרים חדרים ו-

₪ 281,700000.075₪ 3,756,000

2,448,000 15,3000.075₪ 1,700₪ 0₪ ₪דירות לופט9

2דירות בנות חדר אחד

מורחבת₪ 0₪ 1,500₪ 3,0000.075₪ 480,000

720,000 4,5000.075₪ 1,500₪ 0₪ ₪דירות בנות חדר אחד3שלישית

38₪ 9,084,000

7,030,000 ₪סה"כ שווי המבנה לפי תוכנית הבינוי בפועל הינו:

הפחתה בגין הוצאת לגליזציה, תכנון והתאמת מצב בינוי בפועל בהיתר בסך של 250,000 ₪.

בשקלול השווים המוצגים לעיל, שווי המבנה לפי תוכנית הבינוי בפועל לפני הפחתות לתכנון, רישוי וכדומה הינו בסך של כ- .₪ 7,200,000

כניסה + ראשונה

שנייה







ת הובא בחשבון מצב שוק הנדל"ן כיום והתנודות בשער החליפין והשפעותיו ביחס לשווי השוק בשומתינו הקודמ

וכן ההשקעות בשיפוץ הנכס, והסבת המבנה למגורים, וזאת בכפוף ולאחר הפחתה בגין הוצאות לגליזציה, תכנון

והסדרת הרישום.

לחלקים שאינם בתחום הערכים הינם למרכיב הנדל"ני בלבד ואינם מביאים בחשבון ערכי שווי ו/או תרומת שווי

נייד וכדומה. הגדרה "נדל"ן" כגון ריהוט, מוצרי חשמל, איבזור

לסיכום:

מקדם משוקללשווי בגישהסה"כ שווי ביניים

₪ 5,980,0000.55₪ 3,289,000

₪ 7,660,0000.30₪ 2,298,000

₪ 7,030,0000.15₪ 1,054,500

₪ 6,641,500

-₪ 50,000

-₪ 15,000

-₪ 796,980

₪ 5,779,520

₪ 5,780,000

שווי הנכס ביניים המשוקלל כגמור ולאחר שיפוץ ובכפוף לקבלת טופס 4 ורישוי תואם הינו:

גישה

ההשוואה -

היוון ההכנסות -

סה"כ שווי הנכס למצב כיום :

ובמעוגל:

סה"כ שווי משוקלל כגמור:

הפחתה בגין הסדרת הרישום בלשכת רישום המקרקעין :

הפחתת עלויות השלמת השיפוץ לפי כ- 600 ₪/ מ"ר ממוצע בקומת מרתף, קומה ב' + גלריה:

הפחתה לגודל בשיעור של כ- 12%:







ה ע ר כ ה

לאור האמור לעיל ולאחר סקר בסביבה ובהתחשב בגודל הנכס, רמת ההשקעות בו, רמות הדרישה והביקוש

ה מביאים אותי לנכסים דומים, רמת הפיתוח הסביבתי וכן כל יתר הגורמים והשיקולים שפורטו בדו"ח ז

התחשיבים לכלל דעה כי ניתן להעריך את שווי הנכס שתואר לעיל, במצבו הנוכחי כשהוא פנוי וחופשי מכל

בסך: 31.12.2011 - דו"ח זהב הקובעשיעבוד, חוב או חזקה ו/או בעיה משפטית כל שהיא ולתאריך

ש"ח 000780,5, : הסכום בשקלים

₪ אלף ושמוניםאות שבע מחמישה מיליון : הסכום במילים

עליה או ירידה בשוויו בערכים ריאליים. -* יש לציין כי לאורך זמן עשוי לחול בנכס שינוי


בדיקת רגישות:

להלן ניתוח רגישות לשווי הנכס, כאשר המשתנה הינו בשיעור ההיוון:

10%-10%5%0-5%שיעור השינוי בשער ההיוון0.08250.078750.0750.071250.0675שיעור ההיוון

642,222 304,211₪ 5,780,000₪ 275,238₪ ₪-525,455 ₪-השינוי בשווי

יין בנכס הנישום וכי שומתי זו נעשתה לפי מיטב ידיעותיי והבנתי המקצועית.הנני להצהיר כי אין לי כל חלק או ענ

שומה זו נערכה בהתאם לתקנות האתיקה של שמאי המקרקעין בישראל.

2012 ץרמ 06 ןיעקרקמ יסכנ תמוש ןוכדע 11444-12/ - tase...06.03.2012 :...

Documents