לבנה אשד – שמאית מקרקעין...

ומשפטנית – לבנה אשד ן שמאית מקרקעי

ן והבניהחוק התכנול 48תיקון שמאית מכריעה לפי

0200באוגוסט 02, א "ת שמאי מקרקעין ובוגר מינהל עסקים -ארנון גולדברג M-0202-081. מ.ש

0 02928

52699 ,תל אביב, 3זנגביל ' רח, מ"הנדסה ושמאות מקרקעין בע ,אשד-רוסו

Email – [email protected], 33-6882948. פקס, 33-6856838. טל

היטל השבחה -שומה מכרעת

2348בגוש 546חלקה

הכלנית ' רחהנורית פינת ' רח

אשדוד' , רובע ח

:הצדדים

מ"אשדוד יזמות בע. א.א.א' חב : תהמבקש

.מקרקעין תשמאי - שרונה ברזילי' הגבי "ע

ודאשדה המקומית לתכנון ולבניה הועד : המשיבה

. שמאי מקרקעין , יעקב בן דוד מר י "ע




0 02928



: מבוא .0

: מטרת השומה 0.0

, נתמניתי כשמאית מכריעה, 0991 -ה "לחוק התכנון והבניה תשכ 82בהתאם להוראות תיקון

המהווה חלק ,"(הנכס"להלן )החלקה שבנדון של יהיבשוו -ככל שחלה -לענין ההשבחה שחלה

: עקב האירועים התכנוניים הבאים -וזאת , באשדוד' ברובע חהממוקם ,מתחם קרקעמ

( 8.0.0202מיום , 9021. פ.י) 20802882282אישור תכנית ;

8.0.0200ביום ,אישור הקלות .

. בקשה להיתר בניה: מימוש העילת

: פעולות שננקטו 0.0

עיון בשומות הצדדים :

. 02.2.0200מיום , מר יעקב בן דוד , י מטעם המשיבההשמא 1תושומ-

(לענין התכנית) 00.2.0200מיום , ישרונה ברזיל' הגב, המבקשתהשמאית מטעם ומתש-

. (לענין ההקלות) 09.2.0200 מיום ו

סרור תפות השמאים וכן בהשתתפות מר אביבהשת, 08.9.0200ביום , במשרדי קיום דיון

.ל המבקשת "סמנכ -

22.0.0200 ביום, סיור בנכס ובסביבתו .

העתק רישום מפנקס הזכויות, תכנית בקשה להיתר: לרבות, עיון במסמכים נוספים ;

; 02.0.0200מיום , פרוטוקול הבקשה להיתר; נספח הצללה; תשריטים ותקנונים רלבנטיים

; דנן לגבי נשוא השומה, מטעם המשיבה, 9.1.0229מיום , (מקדמית)שומת השבחה

ד "לגבי פריסת יחה, מ "אדריכלים בע, חיים ורדה' מטעם חב, 22.2.0200 מסמך מיום

ד הנוספות "לגבי עלויות בנית יחה, מטעם המבקשת 0.1.0200מסמך מיום ;בפרויקט

, למגורים טבלת ערכי שווי ;וכן טבלת נתונים מרוכזת מ "מערכת שעפלטים מתוך ; כהקלה

.תיעיתונא הכתב; ברחבי העיר אשדוד שונות שכונות לגבי , 0080220לחודש

1 . שתי השומות נחתמו באותו מועד . הקלות בגין התכנית ושומה בגין השמאי המשיבה הגיש שומה




2 02928



: החלקפרטי ה .0

: 00.2.0200ביום , באמצעות האינטרנט שהופק ,להלן פרטים מתוך נסח רישום 0.0

0202: גוש

081: חלקה

ר"מ 1,999: שטח רשום

.מ"והשקעות בע אשדוד יזמות. א.א.א: ש"בעלות רשומה ע

. אשדוד ' , רובע ח, פינת הרחובות אלטלנה והנורית הכלנית ' רח: כתובת עירונית 0.0

: מיקום ותאור הסביבה .2

מצפון , בין הרחובות אלטלנה והנורית משתרע ,נשוא השומה כולל את החלקהה, מתחם הקרקע

. ד אשדו' , ברובע ח, הכלנית ' לרח

: י הרחובות הבאים "תחום ע ,מרכזי של העיר אשדוד8בחלק המזרחי השוכן' , רובע ח

( . 'רובע ו -ומצפון להן )ירושלים ' שד: מצפון

( . 'רובע ט -וממזרח להן ) אלטלנה' רח: ממזרח

(.'רובע י -ומדרום להן )מנחם בגין ' שד: מדרום

(. סיטי - הקריהע רוב -וממערב להן )בני ברית ' שד: ממערב

,לצד בתי מגורים בבניה גבוהה, בבניה ותיקה משנות השבעים של המאה הקודמתמאופיין ' חרובע

.ם צמודי קרקע ומיעוט של בתי שנבנו בעשור האחרון

. עירוניות מדרכות ותשתיות, הכולל כבישים ,ברובע קיים פיתוח עירוני מלא

בסביבה קיימים שרותים. הכלנית ואלטלנה, חובות הנוריתבר, כאמור, עצמו גובלמתחם הקרקע

המהוות , ירושלים' בשל הקירבה לשד ,רמת נגישות גדולהוהוא נהנה ממסחריים וקהילתיים מגוונים

.יציאות עיקריות לעיר 8אחת הכניסות

ת מתנהל כלני' רח(. מדרום)וכלנית ( מצפון)בין הרחובות הרותם , הנורית מתנהל מצפון לדרום' רח

המתנהל , ראשי, אורכי אלטלנה הוא ציר תנועה' רח. אלטלנה' רחהפרחים ו' בין שד, ממערב למזרח

. מדרום -דוד המלך ' לרח ,מצפון -יצחק הנשיא ' בין רח




2 02928



-ממערב . רבי קומות יה חדישה בבתיםבניה רווי -מצפון ומדרום - קיימת, בסמוך לחלקה שבנדון

. קומות וכן בניה צמודת קרקע 2בני בבניינים, ותיקה, הירוויבניה

: תאור הנכס .2

,מלבניתבעלת צורה , חלקו הדרומי של המתחם שתואר לעילמהווה את ה, נשוא השומה, החלקה

.מעוגלות מערבית 8דרוםפינה מזרחית ו8דרום פינהעם

: הינם , ר "מ 1,999הרשום השטחש, מימדי החלקה

' מ 98 - כ : ( אלטלנה ' לרח) מזרחית אורך חזית -

' מ 90 -כ : ( פ "למגרש בייעוד שצ) אורך חזית צפונית -

' מ 90 - כ ( : הכלנית ' לרח) אורך חזית דרומית -

.'מ 98 - כ : ( הנורית ' לרח) אורך חזית מערבית -

.מכוסה בחלקה בצמחייה טבעית, מקומיותמישורית עם תלוליות , שהקרקע ריקה ,נצפה הסיורבעת

: ני קודםמצב תכנו .1

התכנית .מתחם הנורית -' רובע ח 26853483383המצב התכנוני הקודם מעוגן בהוראות תכנית

. 02.1.0998מיום , 2922. פ.פורסמה למתן תוקף בי

."מתחם הנורית"המכונה , דונם 09.02-בשטח כ, מוארך, התכנית חלה על מתחם קרקע מלבני

. הכלנית ' מצפון לרח, והנורית בין הרחובות אלטלנה המתחם משתרע

י שינוי בייעודי קרקע "ע ,מגורים מיוחד להקמת אזור ,יצירת מסגרת תכנונית: מטרת התכנית

. וקביעת זכויות ומגבלות בניה

בייעוד אזור -ל בגבולו הצפוני של המתחם המתחי ,דונם 08.22-סומן שטח של כ ,יט התכניתבתשר

. מגורים מיוחד

. בייעוד אזור לתכנון בעתיד -דונם 9.02סומן מגרש בשטח , של המתחם בחלקו הדרומי

. בייעוד שטח ציבורי פתוח - דונם 0.02-סומן שטח של כ, ביניהם




1 02928



: שנקבעו בשטח התכנית התכליות והשימושים

עם , קומות על עמודים 8-02בגובה שנע בין ,מגוריםבתי מיועד להקמת - אזור מגורים מיוחד

. דירות גג בקומה העליונה

שתוגש , תכנית מפורטת נפרדת יוסדרו ב בוכי ייעודי הקרקע , נקבע לגביו - אזור לתכנון בעתיד

. לאישור הרשויות המוסמכות

: היתר בין , נכתב , כי בהקדמה לתקנון התכנית , יצויין

, שיכלול גני ילדים, הוקצה שטח לתכנון בעתיד , בקצה הדרומי של התכנית"

" י עיריית אשדוד והועדה המקומית"בית כנסת וייעודים אחרים שייקבעו ע

ר קווי תשתיותלהולכי רגל ומעבשבילים , שטחי גינון ונטיעות, זה יותרו ככרות נויבשטח - פ"שצ.

: זכויות הבניה

, ד "יח 008-להמיועדים , 0- 2שמספריהם ,מגרשי בניה 2 -ברצף -גורים מיוחד נקבעו באזור מ

. נקבעו שטחי שרות עיליים ותחתיים , בנוסף . ד "יח8ר"מ 022בשטח עיקרי ממוצע של

: להלן ציטוט מתוך טבלת זכויות הבניה במצב מוצע

שטח

ייעוד

הקרקע

מ

גר

ש

מ

'ס

גודל

מגרש

בדונם

שטח

קרי עי

ממוצע

ד "ליח

ר"במ

תכסית )*(גובה בניה אחוז בניה מירבי

מירבית

)%(

' מס מרווחי בניה

ק 'במ מספר קומות ה שטחי בניה"ס שטחי שרות שמושים עיקריים ד"יח

ד

מ

י

א

ח

ו

ר

י

צ

ד

ד

י

מעל

למפלס

הקרקע

מתחת

למפלס

הקרקע

מעל

למפלס

הקרקע

מתחת

למפלס

הקרקע

מעל

למפלס

הקרקע

מתחת

למפלס

הקרקע

מעל

למפלס

הקרקע

מתחת

למפלס

הקרקע

מגורים

מיוחד

לפי המסומן 22 20.0- 8+ע 021- 11- 012 022 2.11 0

)**(בתשריט

92

92 22 20.0- 8+ע 021- 11- 012 022 2.22 0

99 22 20.9- 00+ע 92 021 92 11- 012 022 2.00 2

12 22 92.2 0 02+ע 92 021 92 11 012 022 1.01 2

ה"ס

ד"יח

008

ללא בניה פ"שצ

תכנון

בעתיד

פ תכנית מפורטת שתוגש בעתיד "ע

. שתי קומות תוספת או הפחתה : בסמכות הועדה המקומית מותר שינוי בגובה הבניינים )*(

.( חניה )לתכנית 02כפי שמופיע בסעיף , 2יהיו 2-ו 2' ם מסקרקעיים במגרשי-קווי הבנין התת)**(




9 02928



ייקבעו בתכנית לגביו זכויות הבניה ש ,לתכנון בעתידסווג באזור , דונם 9.02בשטח , 9מגרש

. שתוגש בעתיד ,מפורטת

תוספת או הפחתת שתי -ינוי בגובה הבניינים יותר ש ,כי בסמכות הועדה המקומית, עוד נקבע

.ומותק

ללא )פ "שצדונם בייעוד 0.02בשטח , 1' נקבע מגרש מס, 9לבין מגרש 0 - 2בין קבוצת המגרשים

(. זכויות בניה

: מצב תכנוני חדש .9

שפורסמה למתן , 32853483383מעוגן בהוראות תכנית , לענין שומה זו , המצב התכנוני החדש

. 8.0.0202מיום , 9021. פ.תוקף בי

. 012, 028, 000ח "וח 081, 082המורכב מחלקות , דונם 00.120מתייחסת לשטח בן התכנית

. וקביעת זכויות והנחיות בניה בהתאם' ד שינוי ייעוד למגורים: מטרת התכנית

: שלגביו נקבעו ההוראות הבאות , דונם 1.999בשטח , 0081התכנית מסמנת תא שטח שמספרו

002: ד"יח' מס

ר "מ 09,022: (עילי)ח עיקרי כולל שט

ר "מ 9,222 -עילי : שטח שרות כולל

2ר "מ 1,999 -תת קרקעי

ר "מ 08,099: ה שטח בניה"ס

01%: (תא שטחמ)%תכסית

202%: אחוזי בניה כוללים

' מ 12: גובה מבנה

00 - מעל הכניסה הקובעת: קומות' מס

0 -מתחת הכניסה הקובעת

( . ' מ 1 -השאר ' ; מ 0 -לצפון ) כמסומן בתשריט : קווי בנין

2 מותנה בקבלת הסכמה של בעלי 2מרתף בקו בנין , משטח המרתף ישמש לחניה תת קרקעית 82%בתנאי שלפחות . המגרש הגובלים




0 02928



: תנאים למתן היתר בניה

: שנקבעו בתכנית ,להלן חלק מהתנאים למתן היתרי בניה

שיוגש ,רישוםלאחר אישור תשריט לצרכי , פ תכנית זו "ע, י הועדה המקומית "יינתנו עהיתרים

. הכוללת תכנית פיתוח שטח , י היזם על כל שטח התכנית ובהתאם לבקשה למתן היתר "ע

פ נספח פיתוח "ע .בתיאום עם אגף נטיעות ,ח היזם"ייעשה ע( 2082תא שטח )פ "פיתוח השצ

לאיכלוס 2טופס . לבנייני המגורים בד בבד עם היתר ,פ"יוצא היתר לשצ, המצורף לתכנית

. פ "ם מותנה בסיום ביצוע השצהמגורי

החנייה תתוכנן בתחום המגרש לפי תקן החניה בתכנית המתאר אשדוד.

השטח בין שני. מקומות החנייה יהיו עיליים לכל דייר תהיה חניה אחת תת קרקעית ויתר

. ומול הבניינים יפותח שטח ירוק לרווחת הדיירים הבניינים ישמש לכניסות וחנייה

: רישוי .0

. 0202בגוש 081הוצג בפני תשריט בקשה להיתר על חלקה 0.0

קומות מעל מרתף חנייה וקומת קרקע 00שני בתי מגורים בני "הבקשה מתייחסת להקמת

: בשני שלבים , (כמפורט)במסגרת בקשה להקלה . ד "יח 022ה "בנין ובסד בכל "יח 00ובהם

" . Bבנין -' חניון ובשלב ב+ Aבנין -' שלב א

: טבלת ההקלות כוללת את הרכיבים הבאות 0.0

02%המהוות תוספת , ד"יח 02תוספת של . ד המותרות"יח 002ד במקום "יח 022בניית

במסגרת השטחים המותרים לבניה , ד קטנות"יח 08ובתוכן "( חוק שבס)" 22פ תיקון "ע

. במגרש

קומה טכנית חלקית , ת קרקע קומקומות מגורים מעל 00ה "ס -קומות מגורים 0תוספת

. קומה טכנית חלקית על הגג + קומות מגורים מעל קומת קרקע 01במקום , על הגג

מ 92-ל' מ 12-הקלה בגובה המבנה מ ' .

הבניינים בהתאם לתכנית החדשה ע לענין העמדת "בתבהקלה מהוראות הבינוי .

ד בקומות"יח 1 -כל קומה ד ב"יח 2במקום ,ד בקומה"יח פרע למס"הקלה מהוראות התב

. 00ד בקומה "יח 0-ו 09ד בקומה "יח 0, 0-9

המותרים 22%-מעבר לקו בנין קדמי ולא יותר מ' מ 0הקלה להבלטת מרפסות עד .

הקומתיים במקום בקומת קרקע והמרתף( כך במקור" )לובאים"בניית מחסנים דירתיים ב .




8 02928



לצורך , חתכים וחזיתות אופייניים למבנה, ת הקלה מהוראות הבינוי לענין צורת הקומו

. ד"יח 022ה "קומות מגורים וס 00מבני מגורים חדשים בני 0הקמת

כי בישיבה , ממנו עולה , כי הוצג בפני פרוטוקול ישיבות ועדת המשנה לתכנון ולבניה , יוער

בכפוף , עמה ההקלות שפורטו לעיל אושרה הבקשה להיתר ו, 8.0.0200מיום , 020022' מס

" . השלמת הערות הבדיקה וגילון הדרישות ובתאום עם מחלקת הרישוי " -ל

: שומות הצדדים .8

: יתההשבחה בגין אישור התכנ 8.0

: שומת שמאי המשיבה 8.0.0

: מצב קודםבשווי

דונם 9.0 : ע"כמצויין בתב, 9' שטח מגרש מס

022%: עיקרי זי בניה במגרשים בייעוד בנייני ציבוראחו

02%: שירות

ר "מ₪8 0,209: עיקרי( ייעוד מגורים כפי שקיים בסביבה)ר מבונה "שווי מ

ר "מX 01% = 0,110 ₪8₪ 0,209ר מבונה בייעוד לבנייני ציבור "שווי מ

: ולנטי שטח מבונה אקוויו

'ר אקו"מ 9,100= ( X 02% X 2.21ר "מ X 022%X0( + )9,022ר "מ 9,022)

₪ 02,092,222= ר"מX 0,110 ₪8ר "מ 9,100שווי הקרקע בייעוד לבנייני ציבור

: מצב חדשבשווי

'ר אקוו"מ₪8 0,209: ר מבונה אקוויוולנטי"י למשוו

ד"יח8ר"מ 021 -ר"מ 09,022טח עיקרי של ד בש"יח 002לבנות במגרש הנדון הותר

. ד "יח8ר"מ 12 -ר "מ 9,222שטח שרות של ועוד

: ד "ליח אקוויוולנטיה חישוב סך השטח

א "מר 029 = ( שוליות מקדם) X 2.21 X 2.8ר"מ X 0.2 + 12ר "מ 021

ד"יח₪8 229,202 = א "מרX 0,209 ₪8 א"מר 029: ד "שווי קרקע ליח

₪ 20,009,222 = ד"יחX 229,202 ₪8ד "יח 002: שווי המגרש




9 02928



: הפחתה בגין מטלה לפיתוח מגרש ציבורי

דונם 0.02: שטח המגרש בייעוד ציבורי

דונם₪8 0,222,222: עלות פיתוח מגרש ציבורי

₪ 0,022,222 : ה עלות פיתוח צפוי"ס

: שבחההה

₪ 20,009.222 : מצב חדשבשווי

(-)₪ 02,092,222: מצב קודםבשווי

(-)₪ 0,022,222 : פ"הפחתה בגין עלות פיתוח שצ

₪ 01,009,222 : שבחההה

₪ 52,553,333 : ה היטל ההשבח

: בקשתהמ תשומת שמאי 8.0.0

מצב קודם :

: ה שטחים אקוויוולנטיים "ס -

X 022% X 1.0 ר"מ 9,022( + X 02% X 2.21ר "מ 9,022) =א "מר 9,100

₪ 0,022: מבונה אקוויוולנטי ר"שווי למ

ר "מX 0,022 ₪8א "מר 9,100= ₪ 00,001,280 : שווי במצב קודם

חדש מצב :

: ד "ה שטח אקוויוולנטי ליח"ס -

(X2.9ר"מ X 2.01 + 02ר"מ X0 +01 ר"מ 022)( +X 2.21X 2.8ר"מ 12= )

. ד "א ליח"מר 020.01

ר"מX 0,022 ₪8א "מר 020.01= ₪ 022,020 : ד"שווי קרקע ליח -

ד"יחX 022,020 ₪8ד"יח 002=₪ 08,228,222: שווי כולל -

₪ 0,022,222: פחות עלות מטלת פיתוח -

₪ 09,208,222: יתרת שווי -




02 02928



₪ 09,208,222 -₪ 00,001,280= ₪ 01,020,919 : ההשבחה -

. 02.0.0202: ליום , ₪ 35,8434,5: היטל ההשבחה -

: ההשבחה בגין אישור הקלות 8.0

: שומת שמאי המשיבה 8.0.0

: מצב קודםבשווי

' ר אקוו"מ₪8 0,209: ר מבונה אקוויוולנטי"שווי למ

,ד"יח 8 ר"מ 021 ,ר "מ 09,022עיקרי בשטח ד "יח 002במגרש הנדון הותר לבנות

.ד "יח8ר"מ 12 ,ר "מ 9,222שרות שטח

X 2.21 X 2.8ר "מ X 0 +12ר "מ 021 : ד "ליח אקוויוולנטי ישוב שטחח

'ר אקו"מ 029: מתקבל

: ד במגרש הנדון "שווי קרקע ליח

ד "יח₪8 229,202= ' וור אק"מX 0,209 ₪8 'ר אקוו"מ 029

₪ 20,009,222= ד"יח X 002₪ 229,202 שווי ה"ס

(-)₪ 0,022,222 שטח ציבורי פתוחהפחתה בגין הצורך בפיתוח

₪ 21,289,222: שווי מצב קודם

: מצב חדשבשווי

: מסגרת אחוזי הבניה הקיימיםד ב"יח 08תוספת שווי בגין תוספת .א

₪ X 22% - 0,902,222ד "יחX 229,202 ₪8ד "יח 08

: ד פנטהאוז בקומות עליונות"יח 9תוספת שווי בגין תוספת בניית .ב

₪ X 212,222 ₪X 92% = 0,282,222 2 - 09דירות פנטהאוז קומה 2

₪ X 102,222 ₪X92% =902,222 0 - 00דירות פנטהאוז קומה 0

: תוספת שווי בגין בניית מרפסות מעבר לקווי הבנין .ג

₪ X 01% =99,222ר "מX 0,209 ₪8ר "מ 020




00 02928



: שווי בגין בניית מחסנים בלובי קומתיתוספת .ד

₪ X %02 =029,222 %21ר "מX 0,209 ₪8ר "מ 022.9

₪ 2,129,222: ' ה -' סיכום סעיפים א -ההשבחה

₪ 5,446,333: היטל ההשבחה

: ( ציטוט) שומת שמאית המבקשת 8.0.0

: במצב הקודם 081שווי חלקה

א"מר 020.01: ד"ליח' שטח ממוצע אקוו

₪ 0,920: ר מבונה"שטח קרקע למ

₪ 002,990: ד"שווי קרקע ליח

ד"יחX 002,990 ₪8ד "יח 002= ₪ 09,809,222: שווי כולל

: חדשהשווי במצב

: ד לפי קומות "חישוב שטחים אקוויוולנטיים ליח *

: ט-קומות א -

מרפסות( X 2.2 ר"מ 00.10 ) +שירות ( X 2.21 X 2.81 ר"מ 09.10 )

+ עיקרי (X 2.9ר"מ X0 +0.99ר"מ 90)

: ט -ד קומות א"ה שטח אקוויוולנטי ממוצע ליח"ס

מרפסות א"מר 2.90+ א"רמ 002.10

: 'קומה י -

ר מרפסות"מ 2.2+ שירות (X 2.21 X 2.82ר "מ 29)

+עיקרי ( X 2.01 2.9+ ר "מ X 02.9 0+ ר "מ X 01ר "מ 022)

א"מר 022.90: ד קומה "ממוצע ליח ה שטח אקוויוולנטי"ס

: ו"ט -א "קומות י -

ר מרפסות "מ 2.2+ שירות (X 2.21 X 2.82 ר"מ 29)

+עיקרי ( X 0.2 + 01 X 2.9 +02.9 X 2.01 ר"מ 022)

א"מר 022.90= ד "ח אקוויוולנטי ליחשט ה "ס




00 02928



: ז"קומה ט -

ר מרפסות"מ 22.0+ שירות ( X 2.21 X 2.9 ר"מ 12.9)

+עיקרי ( X 2.1ר "מ X 2.81 +12.0ר "מ X 0 +22 ר"מ 022)

א"מר 092.20: ד "אקוויוולנטי ליח ה שטח"ס

: ז"קומה י -

שירות ( X 2.01 X 2.1 ר"מ 92.20)

+ עיקרי ( X 2.1ר "מ X 2.81( + )22.0ר "מ X 0(+ )12 ר"מ 022)

מרפסות ' אקוור "מ 98+ א"רמ 002.2ד "ליח אקווי ה שטח "ס

: שטחים אקוויוולנטיים לחישובה "ס

ה שטחים אקוויוולנטיים בשני "ס קומות

הבניינים

ה שטחים אקוויוולנטיים "ס

3מרפסות בשני הבניינים

ר "מ 02,000.02 ט-א

(ר"מ X 002.10ד "יח 92)

ר "מ 201.8

(ר"מ X 2.90ד "יח 92)

ר"מ 0,028.99 'י

(ר"מ X 022.90ד "יח 8)

ר"מ 22.2

(ר"מ X 2.2ד "יח 8)

ר "מ 1,022.82 ו"ט-א"י

(ר"מ X 022.90ד "יח 22)

ר"מ 000.2

(ר"מ X 2.2ד "יח 22)

ר "מ 912.28 ז"ט

(ר"מ X 092.20ד "יח 2)

ר "מ 002.8

( ר"מ X 22.0ד ,יח 2)

ר "מ 222.92 ז"י

(0X002.2 ר"מ)

ר "מ 029.2

(0X98 ר"מ)

א "מר 0,282.0 א "מר 08,028.90 ה"ס

: במצב חדששווי *

₪ 0,920 : ר קרקע מבונה לתאריך הקובע"מ 0שווי

₪ 09,112,829= בונה אקוויוולנטי מר "מ X 08,028.90 ר "מ₪8 0,920

3 . שור ההקלות השמאית ציינה כי שטחי המרפסות לא השתנו לפני ואחרי אי




02 02928



- ₪ 0,900,982 = 01 -00ר קומות "מ 0,9194בשטח מסגרת תעלות בני הפחתה בגין

- ₪ 0,982,222( = ר "מ 822בשטח ) מקומות חניה תת קרקעים 02ן הקמת הפחתה בגי

₪ 01,020,019= ה "ס

₪ 00,980,922= ד"עד תחילת וסיום שווק יחהל לאחר הפחתה בגין הזמן המשוער "הנ ( 01,020,019 ₪ X 2.9 )

לאחר פרסום ההקלות ,ונהבמצב תכנ 09.8.0200 -ליום הקובע 081ה שווי חלקה "ס

(: החדש)

₪ 00,980.922: מצב חדשבשווי

₪ 09,809.222: מצב קודםבשווי

(-) ₪ 8,594.394: (שלילית)ה השבחה "ס

: דיון והכרעה, תיאור -הסוגיות השנויות במחלוקת . 9

בגין אישור תכנית -אחת ה, שומות השבחה כל אחד מהצדדים ערך שתי כי , ראשית יצויין

. בגין אישור הקלות מתכנית זו - הוהשניי 20802882282

" לפני ואחרי ", השומה נשוא , אין מחלוקת בין הצדדים לגבי המצב התכנוני החל לגבי החלקה

: לרבות , מובהקות סוגיות שמאיותלגבי עיקר המחלוקת הינה . 20802882282תכנית ישורא

לגבי המיושמים מקדמי השווי , ערכי השווי במועדים הקובעים, ב השווי במצב הקודם ן חישוופא

עקב אישור ביצוע הפחתות מההשבחה, שטחי השירות ושטחי המרפסות, ים השטחים העיקרי

. ' ההקלות וכו

: דיון והכרעה, השומות שהוצגומכפי שעולות , הסוגיות השנויות במחלוקת תיאורלהלן

: 83833853432תכנית בגין אישור שבחההה 9.0

: קודםהמצב השווי ב 9.0.0

, באופן ההתייחסות לקרקע -בעיקרה -מתמקדת מצב הקודםבשווי הגבי לת המחלוק

" . לתכנון בעתיד"בהיותה מסווגת

4 " שטח החוץ"תוספת , ( קי אביסרור 'מר ג) ל המבקשת "י סמנכ"י שמאית המבקשת ואשר חתום ע"פ תחשיב שהוצג ע"ע , ₪ 0,200,982מביא לסך כולל של , ר "מ₪8 082ל מוכפל בעלות של "הנ. ר "מ 0,191בגין בנית שתי קומות נוספות הינו . מעבר לעלות בניה סטנדרטית לקומה , הקומות הנוספות ות בנית תוספת על וה אתהמהו




02 02928



על , ורלבנייני ציב אקוויוולנטי מבונה ר "למ שווי את ה קבע המשיבהשמאי בעוד

כי , המבקשתשמאית טענה , ר מבונה למגורים"לממהשווי 01%של שיעור בסיס

. זה של מגורים לשווה בנייני ציבור לשווי ה

התכנית ) 01802882282בהקדמה לתכנית העובדה ש, המבקשתלטענת שמאית

לגבי העתידיים האפשריים שימושים במסגרת ה - נכתבו ,( החלה במצב הקודם

,המעיד, "ואחרים"לצד המילה לבנייני ציבור שימושים - תידקרקע לתכנון בע

לא נקבעו למבני ציבור בלבד אלא גם השימושים האפשריים בקרקע כי ,לדבריה

.מגורים לרבות , לשימושים אחרים

לגבי , מר חזי בליישטיין -משיחה שערכה עם אדריכל ומהנדס העיר בעבר , לדבריה

אין מספיק למרות שהמשיבה סברה שכי , עלה , ית פרשנות האמור בהקדמה לתכנ

בשטח לתכנון מגורים קדם שימושי מעוניינת להיא היתה , ' מבני ציבור ברובע ח

.לא גובה במסמכים או אסמכתאות אחרות , האמור לעיל . נשוא השומה -בעתיד

,מגורים שימושי שלא ניתן היה לאשר את ההנחה גם אם מביאים בחשבון ,לשיטתה

אינו נופל מזה רקע בשימוש זה שווי הק, שלאור הדרישה הרבה לבנייני ציבור הרי

אינה 01%בשיעור של -כך שההפחתה שיישם שמאי המשיבה ,של קרקע למגורים

. מוצדקת

העקרון בקביעת ( : "ציטוט)כי , ההשבחה שערכה כי השמאית ציינה בשומת , יוער

נגזר מאופן ומהגדרות שימושיו המסחריים , בורהקרקע בייעודה להקמת מבני צי שווי

" . שע ולמיקום המגר.ב.המותרים והמוקנים בהתאם לת

בין , קביעתו התבססהכי , המשיבהטען שמאי , ( - 01%) שביצע לעניין ההפחתה

בעניין שומות לבנייני ציבור , של משרד המשפטיםקווים המנחים האמור בעל , היתר

.ציבור ולקרקע המיועדת למבני

על שימושי גם המצביע" אחרים"המילה כי , באשר לטענת שמאית המבקשת

הכוונה שררה מצוקה בבנייני ציבור ולכן' ברובע חכי , המשיבהאי טען שמ, מגורים

. מגורים דובר בואין מ, בשימושים אחרים מבני ציבוראפשר היתה לבתכנית




01 02928



לא כללה 01802882282ות שתכנית למר - להיקף הזכויות למבני ציבורבאשר

התבססו על זכויות בניה שני הצדדים, גבי היקף זכויות הבניה בייעוד זההוראות ל

מקדמים יישום תוך, ( 02% ושירות 022% עיקרי ) 002% של כולל בשיעור

במצב -ר מבונה אקוויוולנטי "מ 9,100אשר הצביעו על זכויות של ,םאקוויוולנטיי

. הקודם

אושרה אשר , 08802082082את תכנית המבקשת שמאית איזכרה ,זה בהקשר

תכנית והיתה ידועה במועד תחילת 01802882282לאחר תכנית כשנתיים

אחידה תכנונית מסגרת ליצור היתה התכנית מטרת , לדבריה . 20802882282

במגרשים לבנייני נקבעו זכויות בניה תהובמסגרלמגרשים המיועדים לבנייני ציבור

. 082%ה "ס -שטחי שירות 82%ם בתוספת ילשטחים עיקרי 022% בשיעור ציבור

על שימוש לבנייני ציבור , םבמצב הקודכי אם מבססים את השווי , השמאית ציינה

למרות . 08802082082הרי שיש להביא בחשבון את הזכויות שנקבעו בתכנית , בלבד

השמאית ערכה את תחשיב ההשבחה על בסיס זכויות בשיעור כולל , כאמור, זאת

. 002%של

: דיון והכרעה

סווג השטח בטרםמן הראוי לתאר בקצרה את הרקע התכנוני , בפתח הדברים

.כשטח לתכנון בעתיד, שבנדון

, 01802882282ב אישור תכנית ער, נשוא השומה , התכנית התקפה לגבי הקרקע

( . 02.9.0980אשר אושרה למתן תוקף ביום ) 9802882282היתה תכנית

כללה , 01802882282הכלולה בתכנית אשר חלה על אותה חטיבת קרקע , תכנית זו

, פ תשריט התכנית"ע .ע"קומות ע 2-8בניינים בני 00-ב, ד"יח 008-זכויות בניה ל

וביניהם נקבעו שטחי חניה רים על פני כל שטח חטיבת הקרקע ובנייני המגהשתרעו

. במרכז חטיבת הקרקע סומן שטח ציבורי פתוח , כמו כן . על קרקעית

אמורים להיבנות על גבי הקרקע היו 0-ו 0בניינים , פ תשריט התכנית"כי ע, יוער

. נשוא השומה




09 02928



ד "שהיא ריכזה את כל יחה בכך היה , 01802882282התכנוני שיצרה תכנית השינוי

פני שטח על , קומות 8-02מבנים בני 2 -ב, מותרות ערב אישורה שהיו ( 'יח 008)

חניה של בבינוי גבוה ובקיומם , בין היתר, המאופיין, יותר ובתכנון חדשני מצומצם

. בין הבניינים , תת קרקעית וחצרות בשטח גדול יחסית

כך , והצפוני של חטיבת הקרקע המקורית חלק המרכזירוכז ב, הבינוי החדש שתוכנן

שטח זה סומן . זכויות בניה מוקנות "נטול"נותר שטח קרקע , שבקצה הדרומי שלה

" . אזור לתכנון בעתיד"בתכנית כ

ת בניה לא קבעה לגבי השטח לתכנון בעתיד זכויו 01802882282כי תכנית , יובהר

התכנית גם . ות הבניה ייקבעו בתכנית מפורטתויכי זכ, אלא ציינה במפורש, כלשהן

, שהרי אז היתה עוברת לבעלות עיריית אשדוד, עוד ציבורי לא קבעה את הקרקע ביי

.בהתאם להוראות התכנית

: שימושים במצב הקודםה

את הסעיפים מעלה ,לגבי קרקע לתכנון בעתיד, 01802882282תכנית ות אבהורעיון

: הרלבנטיים לייעוד זה , הבאים

( : ציטוט ) נקבע כי , בפרק ההקדמה , לתקנון התכנית 0' בעמ -

, שיכלול גני ילדים , בקצה הדרומי של התכנית הוקצה שטח לתכנון בעתיד "

" . י עיריית אשדוד והוועדה המקומית"בית כנסת וייעודים אחרים שייקבעו ע

לגבי איזור לתכנון בעתיד נקבע , " תכליות ושימושים"שכותרתו , ( ב) 00יף בסע -

( : ציטוט) כי

נפרדת שתוגש פ תכנית מפורטת "קבעו עיייעודי הקרקע של שטח זה י"

" . לאישור הרשויות המוסמכות

לגבי אזור תכנון מצויין "מצב מוצע - טבלת זכויות הבניה" שכותרתו, 02 בסעיף -

( : ציטוט ) הזכויות ייקבעו כי , בעתיד

. " מפורטת שתוגש בעתיד על פי תכנית "




00 02928



( : ציטוט ) כי , נקבע , " הפקעה לצרכי ציבור " שכותרתו , 08בסעיף -

הוועדה י"יופקעו ע, פ תכנית זו לצרכי ציבור "כל השטחים המיועדים ע"

והבניה התכנון לחוק ( ב -ו ' סעיפים א ) 811' המקומית בהתאם לס

. " ש עיריית אשדוד"ויירשמו ע 8691 -ה "התשכ

: מהאמור בהקדמה לתקנון התכנית עולות שלוש אפשרויות

בית כנסת ושימושים , ייעוד שיכלול גני ילדים -הייעוד העתידי יהיה בנייני ציבור .א

( . כגרסת שמאי המשיבה)שלא נמצא מקום לפרטם , יים אחרים ציבור

כגרסת )מאפשרת לייחס לחלקה תכנון עתידי למגורים בלבד " אחרים"המילה .ב

( . שמאית המבקשת

. הייעוד העתידי יהיה שילוב של שימושים ציבוריים עם ייעוד אחר כמו מגורים .ג

מפורשת ומובהקת לגבי כוונת לא ניתן לקבוע קביעה, פ הנתונים העומדים בפני "ע

. או מוסדות התכנון בעיר 8המתכנן ו

, ברמה גבוהה של סבירות , סבורני שנכון יהיה להניח , בהיעדר קביעה חד משמעית

.היא זו שעמדה בפני מתכנני התכנית -בדבר שימושים משולבים -' שאפשרות ג

המאופיינים , " צורכי תכסית"מאחר ששימושים לגני ילדים ובית כנסת הינם שימושים

כי יש להביא בחשבון שמחצית מהשטח נשוא , הכרעתי היא , בשיעור בניה נמוך

לשימושי -ל ומחציתו השניה "היה מיועד לשימושים הציבוריים הנ, 'ד 2.21-השומה כ

. התואמת לבניה בסביבה , מגורים בבניה רווייה

: באשר להיקף הזכויות במצב הקודם

: בנייני ציבורויות לזכ -

, בלבד ובית כנסת לאור העובדה שהשימושים שצויינו בתכנית הינם גני ילדים

הינו גבוה מהמקובל - 002% -י הצדדים "ע הזכויות שהובא בחשבון הרי ששיעור

.בשימושים אלה

ים חד קומתיים של מבנהינו , גני ילדיםלהבינוי המקובל בכך שבהתחשב , להערכתי




08 02928



של , פ רוב"ע , הינו, וכן כי הבינוי המאפיין בתי כנסת, ולצידם שטחי חצרות גדולים

בגבולות כולל ממוצע שיעור בניה , במקרה דנן, יהיה זה סביר להניח, קומות 0-0

.ל "שימושים הנל , 5 82%

, ובית הכנסתים זכויות הבניה לגני הילדכי , מובא בחשבון, ל"על בסיס השיעור הנ

ת מחצי -ר "מ 2,212משטח של 82%)ר "מ 0,222-בכ במצב הקודם -התמצו

( . משטח המגרש שסומן לתכנון בעתיד

: זכויות למגורים -

כלנית ' מעברו הדרומי של רח, בהתחשב בבינוי המצוי מדרום לשטח נשוא השומה

, נורית' חי של רחברו המזרלאורך ע, נשוא השומה, צפון לשטחוכן בבינוי המצוי מ

רי שערב אישור ה ,קומות ויותר 8בני , רבי קומות, המאופיין במבנים חדישים

. ניתן היה להניח בינוי דומה גם לגבי השטח לתכנון בעתיד , 20802882282תכנית

יעור הבניה את אותו ש, במצב הקודם, יש להביא בחשבוןכי , סבורני, במקרה דנן

.( ר "מ 2,212בי שטח קרקע של גל)החדש שנקבע לגבי המצב

לגבי השטח לתכנון לא קבעה זכויות בניה כלשהן, 01802882282תכנית , כאמור

ה יגזר שווינ, (0998בשנת ) 20802882282תכנית כך שערב אישור תכנית ,דבעתי

מצוייה בלב אזור ה ,בלתי זמינה לבניהמהיותה קרקע , נשוא השומה, של הקרקע

לצד שימוש למגורים ,להכיל שימושים ציבוריים אשר עתידה, אשר, עירוני מתוכנן

. מחוזית הועדה הבסמכות , כפופה לאישור תכנית מפורטת, ניה בהואשר הב

. הכרעתי בהמשך ' ר -באשר לערכי השווי במצב הקודם

: השווי במצב החדש 9.0.0

ביניהםרים הקיימים מהפע תנובע, המחלוקת בין הצדדים לגבי השווי במצב החדש

.ר מבונה אקוויוולנטי "השווי למד ו"הממוצע ליחאקוויוולנטי השטח הלגבי

ר מבונה "מ 029ממוצע את תחשיב ההשבחה על שטח ביסס המשיבהשמאי

' דם אקוומק לפי, ר שירות"מ 12בתוספת , ר עיקרי"מ 021)ד "ליח אקוויוולנטי

. (2.8ומקדם שוליות 2.21

5

56%ושירות 56%עיקרי




09 02928



של ממוצע לשווי הביאה, ר מבונה אקוויוולנטי "מ₪8 0,209-בח הכפלת השט

. ד "קרקע ליח8 ₪ 229,202

, אולם, את אותם המקדמים לגבי שטחי השירות המבקשתשמאית קבעה , מנגד

ר "מ 020.01כך שקיבלה שטח של , 6מדורגים םמקדמי יישמהלגבי השטח העיקרי

. ד"ליח טיאקוויוולנמבונה

022,020שווי של ל ההביא, ר מבונה אקוויוולנטי"מ₪8 0,022-בטח הכפלת הש

. ד "קרקע ליח₪8

הביאה , השווי החדשכי במסגרת השיקולים בקביעת , ציינה השמאית, בשומתה

תסוציואקונומיברמה , לדבריה, פייןהמאו ',ברובע חנשוא השומה את מיקוםבחשבון

היו בשטח ממוצע , 0202בשנת ע זהד שנמכרו ברוב"שרוב יחהאת העובדה , נמוכה

.את משך הזמן הצפוי לשיווק יחידות הדיור , ר בלבד וכן"מ 82 -ר "מ 022של

. השמאית לא המציאה אסמכתאות לאמור לעיל

בגין , מהשווי במצב החדש₪ 0,022,222כי שני הצדדים הפחיתו סך של , יובהר

' ס) 20802882282תכנית סגרתמעל היזם ב ההוטלש, פ"פיתוח השצ המטלה של

( . יה להוראות 9.2.0


: יחידות הדיור יבאשר לשטח

אלא , תמהיל יחידות דיורכי התכנית אינה קובעת , מעלה ,התכנית בהוראות עיון

9,222)ושטח שירות עילי ( ר"מ 09,022)קרי עילי סך כולל של שטח עי מתירה

.בקומה ד "יח 2הכוללים קומות 01שני בניינים בני ד ב"יח 002 בבינוי של, ( ר"מ

, מקובל עלי החישוב שערכו הצדדים, ובהיעדר תמהיל דירות מחייבל "על בסיס הנ

בתוספת ,ר עיקרי"מ 021-המתמצה ב, יחידות הדיורעל בסיס שטח ממוצע ברוטו ל

. ר "מ 081ה "ס -ר שירות "מ 12

6 8.0.0סעיף ' ר




02 02928



תכנית בכי , ראשית ייצויין -ל "הנההתאמה לשטח ברוטו באשר למקדמי

, בעתידלתכנון אשר סימנה את נשוא השומהו 0998שאושרה בשנת 01802882282

בשטח , ד"יח 92בנין המכיל : הכולל , למגוריםבינוי -בסמוך לנשוא השומה -נקבע

בשטח ממוצע של , ד"יח 92המכיל בנין ;ברוטו ר"מ 029 -ברוטו ממוצע של כ

ר ברוטו ובנין "מ 099בשטח ממוצע של , ד "יח 12המכיל בנין ; ר ברוטו "מ 028 -כ

. ר ברוטו "מ 90בשטח ממוצע של , ד "יח 99המכיל

שאושרה - 20802882282אשר נקבע בתכנית ד "ליחשטח שה, ל מצביע על כך "הנ

, ר ברוטו"מ 081, כאמור, אשר הינו - 01802882282נים לאחר אישור תכנית ש 00 -כ

שנים רבות עוד , תוכנן בסמוך, וכי שטח הגדול מזהאינו בבחינת חריג בסביבתו

. קודם לכן

שיעור שטחי וב (שירות+ עיקרי )ד "הממוצע ליח בשטח, באמור לעילבהתחשב

משוקלל כי יישום מקדם , ורניסב, מהשטח העיקרי 20%-כהמהווים -השירות

בדומה , בגין שטחי שירות ושוליות הפחתה לאחר, מהשטח ברוטו 82%בשיעור

. סביר בנסיבות העניין ונהי ,שמאי המשיבה שיושם על ידי לזה

. ר אקוויוולנטי"מ 029-שטח של כ, יובא בחשבון במצב החדש ,האמור לעיללאור

ר עיקרי בתוספת"מ 021הינו ,בפועל שמש למגוריםהשטח המ, כי במקרה דנן, יוער

ללא שטחי ) ר "מ 020ד הינו "כך שהשטח נטו ממוצע ליח ,ר "מ 00 ד בשטח"ממ

( . השירות הקומתיים

כי התכנית , יט התכנית מעלהעיון בתשר - פ"בגין פיתוח השצבאשר להפחתה

לגבי . רי פתוחד שטח ציבובייעו, ר"מ 0,008בשטח של , 2082ת מגרש אסימנה

שבילים להולכי , שטחי גינון ונטיעות, כי יוקמו בו כיכרות נוי, נקבע בתכנית, שטח זה

. מעבר קווי תשתית עיליים ותת קרקעיים ומתקני שעשועים , רגל

ביצוע פיתוח , כתנאי להוצאת היתר בניה , נקבע , להוראות התכנית 9.2.0' ס פ"ע

ביצוע לסיוםלאיכלוס המגורים יינתן בכפוף כאשר מתן טופס, י היזם "פ ע"השצ

. פ "השצ




00 02928



בחשבון את המטלות כי קונה סביר היה מביא, יש להניח, לאור האמור לעיל

.פ מהשווי במצב החדש"יתוח השצלהפחית את עלות פ יש, ולפיכך, שנקבעו בתכנית

סס המתב, ים אינם חלוקים לגבי סכום ההפחתהשני הצדד -באשר להיקף ההפחתה

. דונם ₪8 0,222,222על

עלות כי, סבורני, (כמפורט לעיל)פ שנקבעו בתכנית "השצפיתוח רכיבי בהתחשב ב

קע ההסכמה על רו, אי לכך. הינה סבירה, במועד הקובע , ר"מ₪8 0,222בגבולות

שלכולל בסכום עלות פיתוח תופחת מהשווי החדש , בין הצדדים בעניין זה

. ( ר "מ X 0,008ר "מ8 ₪ 0,222) ₪ 0,008,222

. בהמשך ' ר -באשר לערכי השווי

: הקלותהההשבחה בגין 9.2

ליום ,בגין אישור ההקלות ערך את תחשיב ההשבחהשיבה מהכי שמאי , שית יצויין רא

.וועדה המקומית הן אושרו בציין כי זה המועד בו שתוך , 8.0.00

כי בשומה לא הסבירה , יוער. 09.8.00ליום ההשבחה את תחשיב כה ער המבקשתשמאית

, בעת הדיון במשרדי, זאת םע. המועד הקובע -לשיטתה -עד זה הינו והשמאית מדוע מ

. 02.8.00ההקלות אושרו ביום כי , השמאיתאמרה

השווי על תוספת, תחשיב ההשבחה בגין אישור ההקלות ביסס את המשיבהשמאי

על בסיס , ד"ליח₪8 229,202שווי קרקע של קבע השמאי . בגין אישורן חלהש, "(דלתא")

, ר מבונה אקוויוולנטי"מ8ח"ש 0,209ועל שווי בסיסי של א"מר 029ד של "שטח ממוצע ליח

כי , יובהר. 20802882282רך בגין אישור תכנית כפי שנקבעו על ידו בתחשיב ההשבחה שע

. ההקלות עבור כשנתיים רשור התכנית למועד אישובין מועד אי

: 7הבאיםרכיבים ה 2 -ל בגין ההקלות השמאי ייחס את ההשבחה

.ד"בשווי קרקע ליח 22%של לגביהן קבע השבחה בשיעור ." קטנות"ד "יח 08תוספת -

7

. לעיל 1.2.5' פירוט תחשיב בס' ר




00 02928



קבע לגביהן, 09מתוכן בקומה ארבע -פנטהאוז בקומות עליונות דירות שש תוספת -

, 00ומה ושתיים בק₪ 212,222ד של "משווי קרקע ליח 92%השבחה בשיעור של

. ₪ 102,222ד של "משווי קרקע ליח 92%לגביהן קבע השבחה בשיעור של

ר החורג "מ 020השמאי התבסס על שטח כולל של -בניית מרפסות מעבר לקווי הבנין -

.ר מבונה אקוויוולנטי "וי למובשו 2.01אותו כפל במקדם , מקווי הבניין

022.9השמאי התבסס על שטחי אחסנה של -קומתי ( לובי ) מחסנים במבואה הקמת -

ובמקדם 2.21במקדם אקוויוולנטי , ר מבונה אקוויוולנטי "בשווי מכפל ואות, בקומותר "מ

. 2.0 השבחה

מאפשרת ניצול טוב יותר של שטחי הדיור ההקלה לתוספת יחידות כי , ציין בשומתו השמאי

. כך שהגדלת הצפיפות משביחה את שווי המקרקעין שבנדון , הבניה

אישור " לפני ואחרי"תחשיב השבחה המתבסס על שווי , המבקשת ערכה שמאית ,מנגד

,אלא, בנפרדההקלות אחת מכי השמאית לא התייחסה באופן פרטני לכל , יובהר .ההקלות

לכלל הרכיבים, לשיטתה ,ביטוי ותן המתבסס על הניצול המבוקש ואשר נ ,כוללתחשיב ערכה

. המשביחים הכלולים בהקלות

בשטח , ד "יח 002-שווי כולל המתבסס על זכויות ל השמאיתקבעה -במצב הקודם

כפי שקבעה לגבי השווי החדש בתחשיב ההשבחה בגין -א "מר 020.01אקוויוולנטי של

קבעה השמאית שווי , לנטי ור מבונה אקוויו"באשר לשווי הבסיס למ. 20802882282תכנית

אשר אושרה כשנתיים קודם לאישור ההקלות , נמוך מזה שקבעה למועד אישור התכנית

(. בהמשך ' ר -לגבי ערכי השווי )

ים ילנטחישבה השמאית את סך השטחים האקוויוו -לאחר אישור ההקלות -במצב החדש

, כאשר בכל אחד מטיפוסי יחידות הדיור - ידות יח 022ה "ס - 8שהתקבלו בכל יחידות הדיור

שטחי המרפסות כי לגבי , יוער . שטחי השירות ואת השטחים העיקריים את בחשבון הביאה

לא הובאו בחשבון שהן כך , כי לא חל שינוי לפני ואחרי אישור ההקלות , טענה השמאית

. ערכה בתחשיב ש

8

. לעיל 1.2.2' ס' ר




02 02928



הפחיתה השמאית סך של , שלעילעל בסיס הערכים שהתקבלהמההשבחה הגולמית

השמאית הפנתה " . 01-00ר קומות "מ 0,919תוספת מסגרת בשטח "בגין ₪ 0,900,982

, יצויין . המצביע על ערך זה , המבקשת ל "סמנכי "ע אשר נערך, 0.1.0200מיום לתחשיב

( . ₪ 0,900,982ולא ) ₪ 0,200,982בסך הנוספתעה העלות נקב, כי בתחשיב שהוצג

02בגין עלות הקמת , ₪ 0,982,222של סכום נוסף מההשבחה השמאיתהפחיתה , בנוסף

הפחתה כוללת ביצעה עבור יחידות הדיור המתווספות וכן , מקומות חניה תת קרקעיים

" . ד"וסיום שיווק יחה הזמן המשוער הדרוש עד תחילת"בגין , 02%בשיעור של

ירד השומה נשוא שווי , הפחתותה ביצוע לאחר כי , למסקנה הגיעה השמאית

.₪ 2,090,290 -ב

שקלול היות ש, אין תועלת בכך שאושרו יחידות דיור נוספות, במקרה דנן כי , השמאית ציינה

גבוהה , המבוקש החדש כי התייקרות עלויות הבניה עקב הבינוי , לה מע, כל הפרמטרים

בשל ,יתרחשששיכול , יחידות הדיור ק עקב זירוז אפשרי בשיוו, מהתועלת שצומחת ליזם

. יותר קטנות דיור יחידות קיומן של

היתה ( : " ציטוט ) כי -ל המבקשת "מנכס -אביסרור ' ג טען מר, כי בעת הדיון במשרדי , יוער

מה שאני עושה . ר "מ 081ד של "יח 002היה לי פי אלף יותר טוב לבנות . ע והיו זכויות "תב

" . אנשים לא מחפשים היום דירות גדולות . אני מנסה להרוויח את אותו הסכום -עכשיו

אשר בעטיין , כי אין זה סביר שהמבקשת תיזום הקלות , המשיבהטען שמאי , ל "בתגובה לנ

יותר גבוהה שעלות הקמת דירות קטנות ,אמנם, השמאי הסכים לכך. נגרם לה הפסד כספי

הוא הרווח על דירות קטנות גם , אולם מנגד , ( בהשוואה להקמת דירות גדולות בשטח זהה )

. עולה

כי , טען שמאי המשיבה , תת קרקעיים הבאשר להפחתה בגין הצורך בהוספת מקומות החניה

. השווי עליו התבסס מגלם את הצורך בתוספת חניה תת קרקעית




02 02928




ות בקשה לבינוי המהו, שמדובר בהשבחה בגין אישור הקלות העובדהלאור -ראשית

-הרי שככלל , ביוזמת הגורם המבקש לבנות בקרקע, בסטיה מהוראות התכנית התקפה

ניתן .בשווי המקרקעין לגביו הן מתבקשות ירידהאין זה סביר שאישור אותן ההקלות יגרום ל

אך יהיה זה בלתי סביר לטעון להפסדים , משביחה אינהשההקלה , לכל היותר , לטעון

. ים בגין אישורה נגרמה

, ן "בנדל חברה העוסקת ביזמות והשקעותדנן הינה שהמבקשת, העובדהלאור כי , סבורני

. מהלך אשר בעטיו ייגרם לה נזק כלכלי , מתוך בחירה , אין זה סביר שהיא תיזום

81-של כשטח דירות ב 08 הכולל, שהתקבל לאחר אישור ההקלותהבינוי כי , חשוב להדגיש

ערב אישור ד "ממוצע ליח לשטח בהשוואה שטח קטן יחסית -מקורות ר כולל מרפסות "מ

דה של אלא תול, עית כלשהי"מבקשת במסגרת הוראה תבנכפה על האינו בינוי ש -ההקלות

לגבי , שצוטטו לעיל, ל המבקשת"מנכסדברי כי , יצויין . י המבקשת"ההקלות שנתבקשו ע

אישור ההקלות יכול כי , שמאית המבקשתוכן דברי ער לדירות קטנות קיומו של ביקוש

שרואה הכלכליתמצביעים על התועלת , יקטיבפרו שיאפשר זירוז של שיווק יחידות הדיור

. המבקשת באישור ההקלות לתוספת הצפיפות

: באשר למועד הקובע

פורסמו ביום קלות כי הה, עלהמ, ישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה פרוטוקולעיון ב

החלטת אופן סופי במסגרת אושרו בו, (פ שמאית המבקשת"המועד הקובע ע) 09.8.0200

. 8.0.0200מיום 020022' בישיבה מס ועדת המשנה

. 8.0.0200 : המועד הקובע לחישוב ההשבחה בגין ההקלות הינו ,לפיכך

: אופן תחשיב ההשבחה

שמאי המשיבה ערך , כאמור , עם זאת . הקלות 8 ה"ס ישור הבקשה להיתר אושרואבמסגרת

לפני ואחרי אישור , רכיבים בעוד ששמאית המבקשת ערכה תחשיב שווי כולל 2תחשיב לגבי

. ללא התייחסות פרטנית לגופן , ההקלות

שניתן לאחד את הרי , ות שונות הקל 8 כוללתכי למרות שהבקשה להיתר , סבורני , בעניין זה

,תוספת יחידות דיור לקומה , תוספת גובה , תוספת קומות ,ד "תוספת יח שעניינן ההקלות




01 02928



ביחס ) שינוי בהעמדת המבנים ושינוי בצורת הקומות , העברת מחסנים למבואות הקומתיות

.תוספת צפיפות שינוי בבינוי עקב וה המהו תחת רכיב אחד , ( לנספח הבינוי

של יחידות כולל המוצאת ביטוי בתחשיב השווי , ההקלות שלעיל כל כי ההשבחה בגין , יובהר

. אישור ההקלות לפני ואחרי , בפרויקטהדיור

בשטח אקוויוולנטי ממוצע , ד "יח 002 על , יתבסס השווי במצב הקודם , האמור לעיל לאור

.בשל היעדר תמהיל דירות מחייב במצב הקודם -וזאת , כל אחת א"מר 029של

תוך מתן , תכנית ההגשהמעולה הבמצב החדש יתבסס תחשיב השווי על התכנון הקונקרטי

.הקלות ביטוי למאפייני יחידות הדיור המתקבלות לאחר אישור ה

באופן תחושב ,ה הבלטת מרפסות מעבר לקווי הבניןשעניינ, הנותרת הההקלההשבחה בגין

ס וחל יי"לשטח הנ. מקווי הבנין יםהמרפסות החורג יותיוחס לשטח תכנונישיפור בגין, פרטני

. ר אקוויוולנטי למגורים "ביחס לשווי מ 2.01ומקדם אקוויוולנטי 2.0מקדם השבחה

ביטוי בתחשיב תמוצאאינה ,תכנונישיפור המיוחסת ל, הקלה זוכי ההשבחה בגין , יובהר

( . המתייחס להקלות האחרות ) ההשבחה בגין שינוי הצפיפות

- תבאשר להפחתה בגין תוספת חניה תת קרקעי

, בין היתר , נקבע ,החנייה בנושא העוסק , 20802882282 תכנית להוראות 9.1 בסעיף

: ( ציטוט ) כי

. .… לכל דייר תהיה חניה אחת תת קרקעית ויתר החניות תהיינה עיליות .( ב) 9.1 "

" . שתיים מיועדות לאותה הדירה במידה ותתוכננה חניות כפולות יהיו כל( . ג) 9.1

מקומות חניה תת קרקעיים 002נדרשו , ההקלות אישור הרי שטרם , על בסיס הוראות התכנית

. 9מקומות עבור כל יחידת דיור 0.1פ תקן של "מקומות ע 082ה "ס -מקומות חניה עיליים 92 -ו

בהתאם להוראות , נדרשה , יחידות דיור 02אשר כללה הוספת ,הצפיפות הגדלתישור לאחר א

ה "ובס יה עיליים חנ מקומות 00 -ו תת קרקעייםמקומות חניה 02תוספת הוספת , התכנית

. הקרקע במפלס 00 -במרתף ו 022מתוכם , מקומות חניה 009

9

. לפי תקן חניה בבניה רוויה שנקבע בתכנית המתאר לעיר אשדוד




09 02928



פיתוח את , בין היתר, המפרט, מנחה תוח ינספח פ, בין היתר , הכוללת, עיון במסמכי התכנית

כי אלמלא , מעלה, ת מקומות החניה העילייםספריואת - 081חלקה -חצר מגרש המגורים

הנדרשיםניתן היה להסדיר את מקומות החניה , ה בתכנית המחייבת חניה תת קרקעיתההורא

מפלסבשכך ,צורך בהרחבת שטח המרתף ללא ,הקרקע במפלס, בגין תוספת יחידות הדיור

. מקומות חניה 99 ה"ס יו ממוקמיםהקרקע ה

להם ניתן , ם יחניה עילי מקומות 01הניצול המבוקש כולל , תכנית ההגשה פ "ע כי , יצויין

Bבנין זרח למצפון מ -מגרש המגורים בחצר ( לא עוקבים ) רגילים מקומות חניה 00 להוסיף

. בהמשך לשטחי החניה המתוכננים -וזאת ( מסומנים בתכנית ההגשה ה ) Aוממזרח לבנין

, ה בגין אישור תוספת יחידות הדיוריש להביא בחשבון בתחשיב ההשבח, לאור האמור לעיל

הסדרת מקומות חניה תת קרקעיים לעומת עלות 02הסדרת עלות הפרש שבין בגובה ההפחתה

. ₪ 0,222,222הפרש זה נאמד על ידי בסך כולל של .הקרקע במפלסמקומות חניה 02

נטענה , כי השווי שקבע מגלם קיומה של חניה תת קרקעית , כי טענת שמאי המשיבה , יוער

. נתמכה בראיות לא בעלמא ו

: ידות דיורבאשר להפחתה בגין צורך בשיווק מספר רב של יח

הזמן המשוער הדרוש עד "בגין , שמאית המבקשת הפחיתה מהשווי במצב החדש , כאמור לעיל

" . ד "תחילת וסיום שיווק יחה

עסקאות מורכב מהקרקע לחישוב שווי שבסיס הנתונים לאור העובדהכי , סבורני בעניין זה

הפחתה הרי שה, ( ד "יח של רב למספר בקרקע לעסקאות לאו ) 10בודדות מגורים בדירות

. בנסיבות הענין מתבקשת אכן , הינה הפחתה בגין היקף במהותה אשר , הנטענת

002 -זכויות הבניה התמצו ב, לאור העובדה שערב אישור ההקלות , במקרה דנן כי , יוטעם

השווי לגבי יש ליישם , פחתה בגין ההיקף ההרי שאת ה, ד "יח 02נוספו , ד ולאחר אישורן "יח

. מדובר בהיקף רב של יחידות דיור , היות שבשני המצבים , אישור ההקלות "לפני ואחרי"

,בגין היקף 1%בשיעור של הפחתה , תובא בחשבון בתחשיב ההשבחה , לעיל לאור האמור

.ההקלות אישור ריואח לפני השווי בין

10 ות בנספח נתוני ההשוואה המצורפ טבלאות' ר




00 02928



: ערכי השווי 9.2

: 02.0.0202 - 82822802820למועד תחילת תכנית 9.2.0

, קרקע מבונה ר"מ₪8 0,209על שווי של ביסס את תחשיב ההשבחה המשיבהשמאי

ר "מ 029של ממוצע בשטח ד"קע ליחקר₪8 229,202קבע שווי של בסיסו אשר על

. מבונה אקוויוולנטי

, י "על בסיס עסקאות השוואה ממכרזי ממ, יש לאמוד את שווי הקרקע , לטענת השמאי

לבצע ו' המצויים בסמוך לרובע ח, ר"מע8יטיז וס"ברובע טריקים לגבי מגרשי מגורים

הציג , מסמך תגובה לשומת שמאית המבקשתב. תההתאמות הנדרשואת לגביהן

. 0 'מס נספח' ר -נתונים טבלתהשמאי

, ז"ברובע ט, ר מבונה אקוויוולנטי "כי השווי למ, שמאיהטען , שהציג הנתוניםעל בסיס

.ר "מ₪8 0,209 -לאחר התאמת מיקום ו ר"מ₪8 0,122הינו בגבולות

בה נקבע , 0220בגוש 28-ו 21קות חללגבי , . מ.השמאי איזכר שומה מכרעת של הח

של יושוו, ר דרום "ר מבונה אקוויוולנטי בבניה רוויה בשכונת מע"מ8 ₪ 2,112שווי של

. ז "ר מבונה אקוויוולנטי בבניה רוויה ברובע ט"מ8 ₪ 0,122

הם כי , המשיבהטען שמאי , ( 2נספח ' ר)לנתונים שהציגה שמאית המבקשת התייחסב

חלקן לפני ,שנבנו בתקופות שונות , קאות לגבי דירות בעלות מאפיינים שונים וללים עסכ

המיוחסות לבניה , אחידותעלויות בניה ןלהביא בחשבוזה נכון כך שאין , שנים רבות

.במתכונת חדישה ומודרנית

( 0נספח ' ר) מגורים עסקאות מכר בדירות 8 ציין השמאי, שערך במסמך התגובה

, את שווי הקרקעמהן נכון לחלץ זה יהיה ובמקרה דנן עליהן ניתן להתבסס , יולדבר, אשר

' ברח -המצויים בסמוך לנשוא השומה , מדובר בעסקאות במבנים חדשים יחסיתשהיות

בנוי ר "מ₪8 00,080של קבע השמאי שווי ממוצע , ל "הנעל בסיס . הנורית והכלנית

ועלות בניה ממוצעת ( 00%) יזמות , (09%)מ "עבחילוץ מ, ל"הנ. שנים 02בנים בני במ

.ר מבונה קרקע"מ₪8 2,000וי של שו העלה, (בהתחשב בפחת פיסי , ₪ 2,022) ר"למ




08 02928



גבוה באופן ניכר מזה שנקבע על ידו ועל ידי שמאית הינו ערך זה , לדברי השמאי

. המבקשת

01%תה בשיעור של שמאי המשיבה יישם הפח -באשר לשווי קרקע למבני ציבור

ווים המנחים של אגף שומת בק' על פרק ב ,לדבריו, התבססב, מהשווי למגורים

. העוסק בעריכת שומות למבני ציבור וקרקע למבני ציבור , מקרקעין

הפחתה מעצם היותה של -האחת . יש ליישם שתי הפחתות , לגבי הנכס דנן , לטענתו

בשל העובדה שהשווי למגורים -נייה הקרקע מוגבלת בסחירותה ובשימושיה והש

. לעומת אינטנסיביות שימוש נמוכה למבני ציבור , מתייחס לשימוש אינטנסיבי בקרקע

כי שווי קרקע ,יש לדחות את טענת שמאית המבקשת , כי מהסיבות שלעיל ,טען, כמו כן

.גורים שווי קרקע למזהה ללמבני ציבור

במצב לשווי , לדבריו , הרלבנטיים שני נתונים השמאי איזכר , שערך תגובהה במסמך

: הקודם

. בעת שהייתה מיועדת לתכנון בעתיד , לגבי הקרקע שבנדון , 01.0.0220עסקה מיום -

.₪ 2,990,122 -בעסקה התמורה

י מחלקת היטל "אשר נערכה ע, 0080220מחודש , נתון מתוך טבלת ערכי קרקע -

ד בשטח של "קרקע ליח8 ₪ 022,222המצביע על שווי של , השבחה בעיריית אשדוד

( . רות שי+ עיקרי ) ר "מ 001

הינו נמוך באופן ניכר , העולה מהנתונים שלעיל , השווי במצב הקודם , לטענת השמאי

. שנקבע בשומתו לקרקע למבני ציבור מהשווי

שווה לשווי ני ציבור בשווי קרקע למ, במקרה דנן אשר טענה כי ,המשיבה שמאית

דירות מגורים בסביבת נשוא לגבי, 0202ה עסקאות שבוצעו במהלך שנת הציג, למגורים

( . 2נספח ' ר) השומה

. למגורים ר בנוי "מ₪8 9,280של ממוצעהשמאית שווי קבעה, אלהעל בסיס עסקאות

, ( ₪ 1,222) ר "למ ממוצעת ועלות בניה ( 00%) יזמות , ( 09%)מ "מעבחילוץ , ל "הנ




09 02928



, ד "קרקע ליח8 ₪ 022,029 -דהיינו , ר מבונה קרקע "מ₪8 0,022של הותיר שווי

. א "מר 020.01בשטח של

, ( עקיפה + ישירה ) ר "עלות בניה כוללת למ , לפיו, כי השמאית הציגה תחשיב, יוער

התבססה , כאמור , למרות זאת . ₪11 2,229 -₪ 2,122 : בגבולות מסתכמת

, בירור סעל בסי, ₪ 1,222על עלות בניה של , ( מחולצת ה) בתחשיב שווי הקרקע

. במשרדי המבקשת , לדבריה, ערכהש

י "נערכה ע אשר ,0080220נכונה לחודש , הציגה השמאית טבלת ערכי קרקע , בנוסף

קרקע שווי נתונים לגבי , יתר בין ה, הכוללת , מחלקת היטל השבחה בעיריית אשדוד

בשטח ד "שווי קרקע ליח, פ הטבלה "ע. שברחבי העיר אשדוד השונים ברובעים ד"ליח

, ( ₪ 022,222 -כ ) 12,222$ על עמד ' , ח ברובע , ( שירות + עיקרי ) ר "מ 001של

. באותו מועד

, ( "פרה רולינג" )שומה לאומדן היטל השבחה טיוטת , הציגה שמאית המבקשת ,כמו כן

לגבי ההשבחה בגין אישור , המשיבה י שמאי "שנערכה ע, ולא מתוארכת לא חתומה

ר מבונה קרקע "מ₪8 0,902שומה זו התבססה על שווי של . 20802882282תכנית

. ר אקוויוולנטי "מ 020ד בשטח של "חקרקע לי₪8 029,222ושווי של למגורים

כלכלי העולמי האת פרוץ המשבר , כי הביאה בחשבון ,בשומתה השמאית ציינה , בנוסף

אשר גרמו לעזיבה של צעירים רבים את , 0229שהסתיים בשנת ומבצע עופרת יצוקה

. בשל מחסור במקומות עבודה גם , העיר אשדוד


לנכון אינני מוצאת, י הצדדים "שהוצג עהרחב כי לאור בסיס הנתונים , ין ראשית יצוי

.לאתר נתונים נוספים

: "באשר לנתונים שהוצגו מתוך מכרזי ממ

האחרונותהמהווה את אחת מעתודות הקרקע , ה זו שכונ -ר דרום"עסקאות בשכונת מע -

11

( . של השמאית דניאלה פז ושל השמאי ירון ספקטור , 2252דוחות אפס נשנת ) שמאית המבקשת טענה כי הסתמכה על שני מקורות




22 02928



ף עדי שמיקומה לא זו בלבד , שכונהה .'מ ממערב לרובע ח"צוייה כשני קמ ,עיר אשדודב

המודרניות הרי שהיא עתידה להיות אחת מהשכונות , 'ממיקומו של רובע חלאין ערוך

. ' מרובע ח, ועתידה להיות שונה באופן ניכר במאפיינה המובילות בעיר ו

בקצה הדרומי ' , מ מרובע ח"ק 0.1 -כ המרוחק , מדובר ברובע -ז "עסקאות ברובע ט -

בינוי של -רובו ככולו -אשר הוקם בעשור הראשון של המאה הנוכחית וכולל , ל העיר ש

של המאה הקודמת 02 -אשר הוקם בשנות ה ' , רובע חשונה מ, רובע זה . רבי קומות

. העיר לומצוי במרכזה ש

. ינו מדוייק א', לגבי שווי הקרקע ברובע חשהוצגו י "ההיקש ממכרזי ממכי , סבורני ,לפיכך

יש להעדיף נתוני השוואה לגבי עסקאות שבוצעו בדירות , כי במקרה דנן , עמדתי היא

המצויים בסמוך , גבוהים ורבי קומות םבבניינייה יבבניה רוו, ( יחסית ) מגורים חדשות

י "גלמות את כל הגורמים שאוזכרו עכי עסקאות אלה מ, יובהר. נשוא השומה לשטח

קיומה של אוכלוסיה : לרבות , מועד הקובע באשר השפיעו על השווי , שמאית המשיבה

. ב "וכיוצ יטחונהבהמצב , חרדית בסביבה

: וניתוחם הצדדיםמתוך נתוני , הרלבנטיות להלן ריכוז העסקאות

מועד פרטי הנכס

העסקה

התמורה הערות תיאור

( ₪)

יתרה

12לקרקע

( ₪ )

ר "שווי מ

מבונה

13נטי אקוויוול

( ₪)

2הכלנית

02028089

דירה בשטח של 00.0.02

' , חד 2, ר "מ 022

.'בקומה ה

9בן , בנין חדש

.ע "ע' ק

ממול לנשוא

השומה מדרום

992,222 082,922 0,912

99דירה בשטח של 02.1.02

' , חד 2, ר "מ

.'בקומה ב

991,222 090,222 0,012

12 ר ועל בסיס שטח "מ₪8 2,222( בהתחשב בפחת פיסי משוער ) שווי מחוברים ממוצע ; 02% -יזמות; מ "בחילוץ מע . שטחי שירות 01%בתוספת שיעור סביר של ( ד "ממ+ עיקרי ) טח נטו ברוטו לדירה הכולל ש

13 ובהתחשב 01%בתוספת שטחי שירות בשיעור של ( ד "ממ+ עיקרי ) בהתחשב בשטח ברוטו המתבסס על השטח נטו ( .היכן שנדרש ) בשוליות




20 02928



1הכלנית

02028089


' , חד 2, ר "מ

.'בקומה ה


.ע "ע' ק

סמוך לנשוא

השומה מדרום

מערב

821,222 020,222 0,082


.' חד 2, ר "מ

0,212,222 219,222 2,222


.' חד 2, ר "מ

981,222 200,922 2,292

9הכלנית

02028089


' , חד 2.1, ר "מ

.'בקומה ה

בן , בנין חדש

.ע "ע' ק 02

מדרום מערב

לנשוא השומה

982,222 028,922 0,122


' , חד 2, ר "מ

. 'בבקומה

802,222 089,822 0,902

דירה בשטח של 00.1.02

' , חד 1 ,ר "מ 022

. בקומה עליונה

0,201,222 009,222 0,822


' , חד 2, ר "מ

.'בקומה ד

802,222 089,822 0,902

00הנורית

02028082


' , חד 2, ר "מ

.' בקומה א


.ע "ע' ק

סמוך מצפון


0,292,222 200,922 2,282

01הנורית

02028082


' , חד 2, ר "מ

.' בקומה ב


.ע "ע' ק

מצפון סמוך


822,222 020,122 0,012


' , חד 2, ר "מ

.' בקומה ב

882,222 020,122 0,912




20 02928



00הנורית

02028082

90רה בשטח של די 0.9.02

' , חד 1, ר "מ

. 'בקומה ה


סמוך.ע "ע' ק

לנשוא מצפון

השומה

0,202,222 228,022 0,912

ידי אותרו ואומתו על, אשר לוקטו מתוך נתוני הצדדים, ל"כי כל העסקאות הנ, וי לצייןרא

. במערכת מס שבח

ממוצע שווי מצביע על ,והשמטת הערכים החורגים מסטיית התקן שלעיל נתונים ה ניתוח

יתבסס השבחהה ותחשיב 02.0.02 ליום, למגורים אקוויוולנטי מבונה ר"מ₪8 2,333 -כ

.עליו

הדיור שבנכסי כי שווי זה מתבסס על השטח האקוויוולנטי של כל אחת מיחידות , יובהר

. ושטח שירות קומתיים , ד "ממ, הכולל שטח עיקרי , ההשוואה

חים נטו של טבהתאם לש, הפחתה לשטחי השירות כי הובאו בחשבון מקדמי, יצויין

. דירות ההשוואה

קווים השל שמאי המשיבה על הסתמכותומקובלת עלי -באשר לשווי למבני ציבור

י אגף שומת "שפורסמו ע, בני ציבור ולקרקע למבני ציבור לעריכת שומות למהמנחים

. מקרקעין במשרד המשפטים

ניתן הרי ש ,ת נשוא השומהעסקאות השוואה למגרשים לבנייני ציבור בסביב היעדרבשל

נמוכה בגין סחירותביצוע הפחתות תוך , להסתמך על ערכי שווי למגורים בסביבה

בגין אינטנסיביות שימוש , ובנוסף ביחס למגורים ,ביעוד הציבורי שימושים מוגבליםו

. נמוכה בהשוואה לשימוש האינטנסיבי למגורים

הרי שההפחתה אותה קבע שמאי , בהתאם לשיעורי ההפחתה המצויינים בקווים המנחים

יתבסס תחשיב , אי לכך . הינה סבירה , משווי למגורים 01%בשיעור של , המשיבה

. למבני ציבור אקוויוולנטי מבונה ר"מ₪8 5,426על שווי של ,השווי במצב הקודם




22 02928



8%) שנים 1של במימוש דחייה -במצב הקודם -מובאת בחשבון , נוסף להפחתה דנן

" נטול"מגרש , כאמור , אשר מהווה , לאור העובדה שהבינוי בנכס נשוא השומה , ( לשנה

. מחוזית הועדה הפורטת בסמכות הינו כפוף לאישור תכנית מ, זכויות בניה

במצב החדש זהה לשווי -למגורים קרקע כי שווי , קביעת שמאית המבקשת כי ,יוער

. אינה סבירה בעליל , במצב הקודם -קרקע למבני ציבור

: 8.0.0200 -למועד אישור ההקלות 9.2.0

על הערך שקבע למועד אישור , ד אישור ההקלות הותיר את השווי למועהמשיבה שמאי

. ר מבונה אקוויוולנטי "מ8 ₪ 0,209 - 20802882282 תכנית

ר "מ₪8 0,920בסיס שווי של ערכה את תחשיב השבחה על , מנגד , המבקשתשמאית

. לנטי מבונה אקוויוו

קרקע חטיבת לגבי , 20.0.0200על בסיס עסקה מיום , ל קבעה השמאית "את השווי הנ

' ברח וממוקמת 22802982282 בתכנית הכלולה, ר "מ 8,222 של בשטח למגורים

.'רובע הב, ארלוזורוב

בקרקע שמדובר בכך בהתחשב ,דנן בתכנית שהוקנו הבניה זכויות ניתוח לאחר

השטח סך כי קבעה השמאית , ( מתוכן לדיור בר השגה 22) ד "יח 022 -ל המיועדת

. א "מר 02,228האקוויוולנטי המוקנה בתכנית הינו

קבעה , והשטח האקוויוולנטי לעיל , ₪ 22,222,222 -על סמך התמורה בעיסקה

. לגבי נכס ההשוואה , ר מבונה אקוויוולנטי "מ₪8 0,012השמאית שווי של

שווי של מביא ל, ( - 00.9%) 14ותפוהתאמת צפי( - 1%)לאחר התאמת מיקום , ל "הנ

. עליו התבססה , ר מבונה קרקע "מ₪8 0,920

, בסביבת הנכס שבוצעו , ( 2נספח ' ר) הציגה השמאית עסקאות בדירות מגורים ,כמו כן

02,880ממוצע של קבעה השמאית שווי, ל "על בסיס העסקאות הנ. 0200במהלך שנת

. ר בנוי "מ₪8

14 .שוא השומה ד לדונם בנכס נ"יח 20.9 -ל, ד לדונם נטו בנכס ההשוואה "יח 00.1 - מ




22 02928



, ( ₪ 1,988) ר "ועלות בניה ממוצעת למ( 02%) יזמות , ( 09%)מ "בחילוץ מע, ל "הנ

. ר מבונה קרקע "מ₪8 0,102הותיר שווי של

טען , ססו על נתונים לגבי דירות מגוריםשהתב, ערכי השווי למועד אישור ההקלות לבאשר

ירד ממועד , שמאית המבקשתי "הקרקע אשר נקבע עא ייתכן ששווי לכי , המשיבהשמאי

שנקבע על , ר בנוי"למהממוצע בעוד שהשווי , ההקלותמועד אישור ועד לאישור התכנית

. 02.01%מצביע על עליה של , ידה

ה דובר בעסקה שנחתמכי מ, טען שמאי המשיבה' , ורוב ברובע הארלוז' לגבי העסקה ברח

נוסף . יש להוסיף היטל השבחה התמורה יש להניח כי לסכום , ולכן , טרם אישור התכנית

ם לגבי התכנית ימה שלא קי, בר השגה יורדחובת הקמת מדובר בתכנית הכוללת , על כך

. שומה נשוא ה, על הקרקע החלה

222,222ל על שווי ש המצביע, ה "ד ס"יח 022 -המתייחסת ל , התמורה בעסקה , לדבריו

. שמחזק את עמדתו לגבי השווי מה , ד "קרקע ליח8 ₪

' רובע ה, לדבריו שכי אין לבצע הפחתה היות , טען השמאי , באשר להפחתה בגין מיקום

, הקרקע ברחבי אשדוד השמאי איזכר את טבלת ערכי שווי . דומים במאפייניהם ' ורובע ח

, המבקשת י שמאית "הוצגה עואשר , י מדור היטל השבחה בעיריית אשדוד "שנערכה ע

. לגבי שני רובעים אלה -ד "קרקע ליח$8 12,222 -בה נקבע שווי זהה

כי הבדלי הצפיפות אינם מחייבים הפחתה וכי , טען השמאי , אשר להפחתה בגין צפיפות ב

ערכי הקרקע שם הינם מגבוהים , הסיטי רובענוי הצפוף בילמרות הבשהיא , הראיה לכך

. בעיר אשדוד


המצויות , חדשות יחסית כי עסקאות ההשוואה לדירות מגורים, סבורני , כאמור לעיל

. במקרה דנן ןנתונים מהיממסד מהוות , בסמוך לנשוא השומה

בהתחשב במועד הקובע , הרלבנטיות בלבד עסקאות הלוקטו מנתוני שמאית המבקשת

. נתונים נוספים , אותרו על ידי במאגרי מס שבח , כמו כן . ם נשוא השומהומיקו




21 02928



: להלן ריכוז הנתונים וניתוחם

כתובת

ח"גו

מועד

העסקה

התמורה הערות תיאור

( ₪)

יתרה

15לקרקע

( ₪ )

ר "שווי מ

מבונה

16אקוויוולנטי

( ₪)

0הכלנית

02028089

ר "מ 90דירה בשטח 0.2.00

'אקומה ' , חד 2.1 ,

בן , בנין חדש

.ע "ע' ק 02

ממול לנשוא

.מדרום ,השומה

0,222,222 080,222 0,022


.' ו קומה' , חד 2,

0,222,222 221,222 2,922

2הכלנית

02028089

022דירה בשטח 00.9.00

קומה ' , חד 2, ר "מ

. ' ג


.ע "ע' ק

ממול לנשוא

.מדרום ,השומה

0,291,222 019,222 0,202

99דירה בשטח 2.0.00

קומה ' , חד 2, ר "מ

. ' ח

0,021,222 200,222 0,892

1הכלנית

02028089


. ' אקומה ' , חד 2


.ע "ע' ק

סמוך לנשוא

מדרום ,השומה

.מערב

981,222 202,222 2,292

0הכלנית

02028089


. ' הקומה ' , חד 2


.ע "ע' ק

סמוך לנשוא

מדרום ,השומה

.מערב

981,222 000,222 0,012

15 ר ועל בסיס שטח "מ₪8 2,222( בהתחשב בפחת פיסי משוער ) שווי מחוברים ממוצע ; 02% -יזמות; מ "בחילוץ מע . שטחי שירות 01%בתוספת שיעור סביר של ( ד "ממ+ עיקרי ) ברוטו לדירה הכולל שטח נטו

16 ובהתחשב 01%בתוספת שטחי שירות בשיעור של ( ד "ממ+ עיקרי ) בהתחשב בשטח ברוטו המתבסס על השטח נטו ( .היכן שנדרש ) בשוליות




29 02928



0הכלנית

02028089


.' דקומה ' , חד 2


.ע "ע' ק

סמוך לנשוא

מדרום,השומה

.מערב

0,292,222 220,222 0,802


.' גקומה ' , חד 2

0,222,222 200,222 2,012

00הנורית

02028082


' זבקומה ' , חד 9


.ע "ע' ק

מצפון ,סמוך

.לנשוא השומה

0,202,222 202,222 2,002


'הבקומה ' , חד 2

0,092,222 292,222 2,092

02הנורית

02028082


'אבקומה ' , חד 2


.ע "ע' ק



0,222,222 202,222 2,902


' זבקומה ' , חד 2

0,081,222 290,222 2,022


'טבקומה ' , חד 2

0,002,222 282,222 2,922

01 הנורית

02028082


'טבקומה ' , חד 2


.ע "ע' ק



0,022,222 219,222 2,222


'הבקומה ' , חד 2

0,292,222 288,222 2,202

שווי מצביע על, ים החורגים מסטיית התקן השמטת הערכתוך שלעיל נתונים ה ניתוח

, 8.0.00ליום , מבונה אקוויוולנטי ר "מ₪8 3,833: בגבולות , קרקע ממוצע למגורים

. בגין ההקלות עליו יתבסס תחשיב ההשבחה

כי שווי זה מתבסס על השטח האקוויוולנטי של כל אחת מיחידות הדיור שבנכסי , יובהר

. ושטח שירות קומתיים , ד "ממ, הכולל שטח עיקרי , ההשוואה

קדמי הפחתה הובאו בחשבון מ, תאם לשטחים נטו של דירות ההשוואהכי בה, יצויין

. לשטחי השירות




20 02928



, ר בנוי "מתוך השווי הממוצע למ, בתחשיב חילוץ שווי הקרקע מדוע ברור לא כי ,יוער

,(במועד אישור ההקלות)₪ 9,222-של כשווי מחוברים התבססה שמאית המבקשת על

. מועד אישור התכנית ב₪ 1,222-לעומת כ

שמדובר בנכסי העובדה ל ולאור "ין המועדים הנפרק הזמן שב כי לאור, יש להניח

שווי , לכל היותר , הרי שהיה עליה להביא בחשבון , בשני המועדים , השוואה דומים

. בעת חילוץ רכיב הקרקע , מחוברים דומה

לאור העובדה שמדובר בעסקה - 'ארלוזורב ברובע ה' לעסקה בקרקע ברחבאשר

לרבות פרטים לגבי זהות החייב , ר פרטי העסקה שנערכה טרם אישור התכנית ובהעד

פ "ע, בחלקו יחסת למתחם קרקע המיועדבכך שהעיסקה מתי, בהיטל ההשבחה ובנוסף

יש להעדיף את הנתונים לגבי דירות , כי במקרה דנן , סבורני , לדיור בר השגה , ע "תב

. המצויות בסמוך לנשוא השומה , מגורים חדשות יחסית

אשר ,והצפיפות בטענות לגבי הפחתות המיקום את הדיון מייתרת קביעתי דנן כי ,יוער

.שמאית המבקשת בתחשיביה י "ע ויושמ

במתחם נשוא , כי הצפיפות שעליה התבססה שמאית המבקשת , ייאמר , בהערת אגב

לאור , זאת . הינה שגוייה -ם נטו ד לדונ"יח 20.9 -לאחר אישור ההקלות , השומה

מדובר ,דהיינו, 9 -כ מגרש המגורים הינו שטח ו 022ד הינו "העובדה שמספר יחה

. ד לדונם נטו "יח 02בצפיפות של

: תחשיב ההשבחה .02

: 83833853432ההשבחה בגין אישור תכנית 02.0

: 17 השווי במצב הקודם 02.0.0

: שווי הקרקע למבני ציבור

ר "מ 2,212: שטח הקרקע המיוחס למבני הציבור -

82% : 18שיעור הבניה -

22%: 19תכסית בניה -

17

לעיל 9.00' ס' ר 18 ( .מהשטח העיקרי 02% -כ) שירות 01% -עיקרי ו % 91מונח




28 02928



X 2.9ר "מ 2,212= ר "מ 0,822: חצר שטח -

: זכויות הבניה

X 91% X 0.2ר "מ 2,212= א "מר 0,980.1 : שטח עיקרי -

X 01%X 2.1ר "מ 2,212 = א"מר 008.01: שטחי שירות -

X 2.2 ר"מ 0,822= א "מר 549 : 20חצר -

א "מר 0,092.01 : ה "ס -

₪ 0,222 : ר מבונה אקוויוולנטי "שווי מ -

2.01 : צ"שב מקדם התאמה לשווי -

₪ 0,001: צ "לשב ר מבונה"שווי מ -

א "מרX0,001 ₪8 א"מר 0,092.01= ₪ 2,090,222: צ "שבשווי הזכויות ל -

: למגוריםשווי הקרקע

ר"מ 2,212 : שטח הקרקע המיוחס למגורים -

92 : ד "יח' מס -

א"מר 029 : ד "שטח אקוויוולנטי ליח -

א "מר 8,922 : ה "ס -

₪ 0,222: ר מבונה אקוויוולנטי "שווי למ -

₪ 02,190,222: ה "ס -

₪ 01,202,222: השווי הכולל במצב הקודם כזמין -

₪ 00,021,222 :ה עד לאישור תכנית מפורטת יל בדחי"הנ -

(i=8% ;n=5 )

: השווי במצב החדש 02.0.0

ד "יח 002: ד "יח 'מס -

א"מר 029: ד "שטח אקוויוולנטי ליח -

א "מר 00,882: ה "ס -

19 22%מונחת תכסית בניה מירבית של 20 . מובא בחשבון שימוש אינטנסיבי בחצר גני הילדים




29 02928



₪ 0,222 : מבונה אקוויוולנטי ר "שווי למ -

₪ 20,002,222 : ה "ס -

X 2.91₪ 20,002,222= ₪ 29,290,822 : 21בגין היקףהפחתה לאחר ל "הנ -

(-)₪ 0,022,222: פ "פיתוח השצ עלות -

₪ 20,220,822 : מצב החדשהשווי ביתרת -

: ה בגין אישור התכניתההשבח 02.0.2

₪ 20,220,822: השווי במצב החדש -

₪ 00,021,222: השווי במצב הקודם -

₪ 02,020,822: ההשבחה -

₪ 53,365,833: 02.0.0202ליום , היטל ההשבחה -

: ההקלות ההשבחה בגין אישור 02.0

: ( טרם אישור ההקלות ) השווי במצב הקודם 02.0.0

ד "יח 002: ד "יח' מס -

א"מר 029: ד "שטח אקוויוולנטי ליח -

א "מר 00,882: נטישטח אקוויוולה "ס -

₪ 2,222: ר מבונה אקוויוולנטי "שווי למ -

₪ 92,090,222: ה "ס -

X 2.91₪ 92,090,222= ₪ 10,010,222: 22הפחתה בגין היקףלאחר ל "הנ -

: חדש השווי במצב ה 02.0.0

: הקלות לתוספת צפיפות -

: ית ההגשה כפי שעולה מתכנ, ד המתוכננות "תחשיב השטח האקוויולנטי של כלל יחה -

'מס קומה

ד"יח

שטח נטו ממוצע

ד "ליח

(ד "ממ+ עיקרי )

שטח שירות קומתי

ד"ממוצע ליח

(ד "ללא ממ)

' שטח אקוו

ד"ליח

(א"מר)

' ה שטח אקוו"ס

(א"מר)

00,001 002.1 -כ 02.0 000.0 92 ט -א

21 .ד היה נעשה במקביל לאישור התכנית המפורטת "הפחתה בגין היקף תחת ההנחה ששיווק יח במצב הקודם לא בוצעה 22 פ לאור קיומן בשני מצבי התכנון "לא מקוזזות עלויות פיתוח השצ




22 02928



0,219 029 -כ 01.2 020.9 28 ו "ט -י

921 019 -כ 22.2 098.2 2 ז"ט

228 022 -כ 00.1 020.20 0 ז"י

09,002 ה שטח אקוויוולנטי לאחר אישור ההקלות "ס

₪ 2,222 ר מבונה אקוויוולנטי "שווי למ

₪ 91,200,922 שווי לאחר ההקלות לתוספת צפיפות ושינוי בבינוי ה "ס

: ות מעבר לקווי הבניןהבלטת מרפס -

ר "מ 022 -כ : 23שטח המרפסות הבולט מקווי הבנין

2.01: לשטח מרפסת ' מקדם אקוו

2.0: מקדם השבחה

₪ 2,222: ר מבונה אקוויוולנטי "שווי למ

₪ 00,212 : ההשבחה

. Bבנין כי הבלטת המרפסות מעבר לקווי הבנין מתבקשת רק ב, יוער

. ₪ 91,228,912: לאחר אישור ההקלות , ה השווי במצב החדש "ס -

(-)₪ 0,222,222: הפחתה בגין עלויות הסדרת חניה תת קרקעית -

₪ 92,898,912 : ה "ס -

₪ 92,022,022 : (%1) קף ל לאחר הפחתה בגין הי"הנ -

זכויות אלה מוקנות גם שהיות , כי לא הובאו בחשבון שטחי המרפסות הדירתיות , יוער

. ההשבחה לגבי מרפסות יוחסה רק להקלה להבלטתן מקווי הבנין ו במצב הקודם

ודם כי אלה היו מבוצעות בדומה גם במצב הק, מונח, באשר למרפסות בדירות הגג

שהוא , ונחה, עם זאת .במצב הקודם ד"יח 002כי לא הוצג תכנון קונקרטי לפי , יובהר)

( . היה כולל דירות גג המנצלות שטחי מרפסות גג דומים

23 פ מדידה גרפית מתכנית ההגשה "ע




20 02928



: בגין אישור ההקלות ההשבחה

₪ 92,022,022: השווי במצב החדש -

₪ 10,010,222: השווי במצב הקודם -

₪ 0,910,222: ההשבחה -

₪ 5,846,563: 08.0.020 ליום, היטל ההשבחה -

: ס י כ ו ם 02.2

ההשבחה המועד הקובע גורם משביח

( ₪)

היטל ההשבחה

( ₪)

₪ 02,210,222 ₪ 02,020,822 02.0.0202 20802882282תכנית

₪ 0,201,222 ₪ 0,910,222 8.0.0200 הקלות

,לראיה באתי על החתום

שמאית מקרקעין ומשפטנית

שמאית מכריעה

: נספחיםב "רצ . י שמאי המשיבה "אשר הוצגו ע, י "עסקאות השוואה ממכרזי ממ - 0נספח - . י שמאי המשיבה "אשר הוצגו ע, מערכת מידע נדלן עסקאות השוואה מ - 0ח נספ - . י שמאית המבקשת "אשר הוצגו ע, עסקאות השוואה ממערכת מידע נדלן - 2 -ו 2ים נספח -




20 02928



. י שמאי המשיבה"אשר הוצגו ע, י "עסקאות השוואה ממכרזי ממ - 0נספח




22 02928



: י שמאי המשיבה "אשר הוצגו ע, עסקאות השוואה ממערכת מידע נדלן - 0נספח




22 02928



. י שמאית המבקשת "אשר הוצגו ע, עסקאות השוואה ממערכת מידע נדלן - 2נספח -

: התכנית למועד אישור




21 02928



. י שמאית המבקשת "אשר הוצגו ע, עסקאות השוואה ממערכת מידע נדלן - 2נספח -

: למועד אישור ההקלות




29 02928






20 02928



: 2נספח שך המ




28 02928



לבנה אשד – שמאית מקרקעין...

Documents