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20122012 年年 66 月月

荔湾区“动感小西关”项目荔湾区“动感小西关”项目物业发展建议及系统定位报告物业发展建议及系统定位报告

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非常感谢广州富凯房地产开发有限公司邀请上海天启开启机构进行荔湾动感小西关项目的合作沟通，上海天启开启机构十分荣幸也很有信心能参与到该项目的开发过程。

前言

上海天启开启机构非常重视贵司动感小西关项目，希望能通过我们的服务树立此项目在广州的标杆。因此，此服务建议书中服务内容及服务方式充分考虑了此因素，希望透过上海天启开启机构的真诚和专业能力获得贵司的认同，能与贵司携手将此项目的商业价值最大化，开创广州商业地产的新纪元。

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PART PART 11

PART PART 22

PART PART 33

附件附件

策略前思考

项目基地研究分析

项目定位与发展建议

执行团队

Contents 目

录

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PART 1PART 1策略前思考策略前思考

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项目目前的发展定位有一定的局限性

业态丰富，主力业态生命力较强，缺乏系统规划和运营，品质感缺失

西关：身处西关腹地，具有西关风情（历史广州的人文）小：比起西关体量不大，是西关的缩影动感：时尚、潮流、娱乐、休闲的聚集地

员工宿舍、如家酒店等银行、写字楼、汽车修理厂秦妈火锅、水疗会、梵桦瑜珈馆、日本料理等羽毛球馆、篮球馆等

重新自我定义 + 赋予新的功能

概念模糊、边界模糊

自我定义不清晰 开发模式不明确

现实问题现实问题

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[关键洞察一 ] 核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题。

[关键洞察二 ]小西关的功能定位必须置于“城市发展”与“区域人文”两个前提下来考量。

项目策略思考项目策略思考

[关键洞察三 ]由于小西关的空间结构与各经济指标的不确定性，所以必须在不断比较中论证落实。

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对于老城三旧项目，如何挖掘它应有的价值[关键 ]

定位决定了动感小西关未来市场竞争和区域占位中的地位

富凯——三旧改造示范者

动感小西关价值 =重新定义 + 赋予新功能

项目策略思考项目策略思考

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两种不同开发路径两种不同开发路径

基于项目的用地性质，动感小西关两种开发路径的探索

方向方向11 方向方向22

以“居住”为主导，项目用地变身为商住用地性质

以“商业”为主导，项目用地仍维持商业用地性质

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现实问题与操作推演

增值性需求，长线收益最大化短期获利

维持商业用地性质，“三旧”改造特色主题商业持有 +销售LOFT/SOHO创意空间销售创意写字楼 +特色酒店出租

挂牌拍卖，直接获取 65%的地价收益补 35%的地价，拍回项目地块的使用权，重新开发商业裙楼销售（招租） +住宅销售

vsvs方向方向11 方向方向22

正面影响：1. 快速获取资金，挂牌拍卖，直接获取补尝地价2. 拍地回来，只需要补部分地价，变成商住用地，开发

住宅，短期内能获得最大收益负面影响：容易失去该地块使用权（政府门槛设置，各开发商竞争）失去可以打响品牌的机会，失去了长久的收益调控政策的打压，住宅市场的去货压力将不断加剧对企业形象的影响（政府和公众）失去了一次重要的建立产品体系和开发模式的机会影响企业在广州重要地段的价值占位给后续与政府协商取得土地时增加了难度

正面影响：能掌控该地块，根据企业自身条件和需求开发长期的租金收益锻炼企业的团队打造成熟的产品模式、开发模式、营销模式的机会树立形象（政府公众）打响品牌企业未来的战略定位获得政府支持重要区域的市场占位负面影响：改造成本高，资金回笼较慢后期长效运营的不确定因素

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核心问题 1

核心问题核心问题

核心问题 2

老荔湾的居住价值已不容质疑，成功转变用地性质，迅速回笼资金已是业内共识。能否取回该地块不被大鳄吞掉，存在极高风险和不可控制因素。

短期的资金收益与长效的物业增值、融资工具、品牌价值之间的取舍，是发展商面临的一个重要抉择！富凯 -广州“三旧”改造的示范者，短期的资金收益是否是企业的最终目的？

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方案一 数值 租 /售 单价 小计 总租金 /销售收入容积率 3.0

26.4亿元住宅 约 71000 0/71000 28000 约 19.9亿元

裙楼商业 约 15000 0/15000 43000 约 6.5亿元总建筑面积 86860.6

5开发费用（不含取地成本）： 4亿元

静态下总利润额 22.4亿元

假设：

1.项目的容积率为 3.0 ，总建筑面积为 86860㎡；

2. 假设项目的建设成本单价为： 4500 元 / ㎡，则总建筑成本约为 4亿元；

3.在不计算取地成本的前提下，本项目静态下利润总额为 22.4 亿元。

方向方向11

备注：以上为在第一种开发模式即以住宅为主导，静态下的价值测试，可实现利润总额 21亿元，与第二种开发模

式下即以商业为主导，静态下的利润总额 63亿元（详见第二种开发模式下的价值测试）的整体收益，在 40 年经营期内，相差约 40.6亿元。

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地块周边在售同质住宅项目价格一览

项目名称 所在区域 均价逸翠湾 黄沙大道 8号 26000 元 /M2

逢源新城市 荔湾区逢源路 25000 元 /M2

荔庭雅居 荔湾西华路 30号 18500 元 /M2

金域华府 荔湾区康王中路 24000 元 /M2

兰亭璟豪 大德路 24000 元 /M2

宏新华庭 光复北路 （陈家祠） 24000 元 /M2

美荔尚筑 中山七路 26000 元 /M2

元邦明月星辉 文昌北 24500 元 /M2

华林国际誉品 长寿路与康王中路交界 18000 元 /M2

龙锦大厦 龙津东路 19000 元 /M2

本项目住宅部分初步预估销售均价（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率 5%） 28000 元 / M2

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地块周边在售同质商业项目价格一览

项目名称 所在区域 均价万科 -金色康苑 裙楼商业 荔湾区康王北路 55000 元 /M2

逢源新城市 裙楼商业 荔湾区逢源路 50000 元 /M2

目前荔湾区再售的同质商业很少，通过选取同区域内金色康苑与逢源新城市再售的裙楼商业做比较，推测本项目裙楼商业的销售均价：

权项与权值 金色康苑 逢源新城市 本项目临街展示面 0.9 0.8 0.3

与地铁的关联度 0.8 0.9 0.5

商业氛围 0.7 0.8 0.5

项目体量 0.8 0.6 0.5

在第一种开发模式下，假设本项目商业裙楼面积为 1.5万平方米，综合以上各项权值的对比分析，本项目商业裙楼部分，未来的商业定位将主要以社区配套商业为主，按照目前广州市中高档社区配套商业的租金均值大约80-100 元 / ㎡ /月，按照 8%的投资回报率，在 40 年的使用期内，推算本项目

目前商业裙楼的销售均价大约为 35000 元 / ㎡，（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%），

预计本项目商业部分 2015年销售时的价格约为 43000 元 / ㎡。

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如何站在城市及区域发展的高度，将本项目打造成荔湾区独具特色的都市综合体商业项目，代言区域商业价值，引领区域商业发展？

这是一个战略议题，上海天启 &开启机构将凭借自身多年的房地产系统运营开发经验，通过系统专业分析、整合内外资源，为本项目寻找最佳的解决方案！实现城市营造者、发展商、投资商、经营户、消费者等的多面共赢！实现城市营造者、发展商、投资商、经营户、消费者等的多面共赢！

方向方向22 以“商业”为主导，项目用地变身为商业用地性质开发模式探讨：以“商业”为主导，项目用地变身为商业用地性质开发模式探讨：

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以下将主要针对本项目在第二种发展路径即商业用地开发模式下商业用地开发模式下，，项目的可行性分析、发展建议及服务建议的探讨，在达到利润最大化同时，树立企业品牌形象。

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PART 2PART 2项目基地条件研究分析项目基地条件研究分析

1.1.研究的思路体系研究的思路体系

2.2.项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）

3.3. 市场研究分析市场研究分析

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城市规划解读城市城市机遇机遇

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A. A. 广佛同城一体化不断推进广佛同城一体化不断推进

B. B. 广佛肇经济圈升级和优化广佛肇经济圈升级和优化

C. C. 广州国际大都市日趋显现广州国际大都市日趋显现

空间结构、产业结构、交通体系不断优势互补、转型调整、升级优化

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《珠三角规划纲要》对广州的定位：区域文化教育中心、国家中心城市、综合性门户城市和广东宜居城乡的“首善之区”和面向世界、服务全国的国际大都市 。

广州作为岭南文化的中心地、改革开放前沿地、近现代革命策源地、海上丝绸之路的发祥地，有着两千多年的历史，文化积淀深厚，创造了雄厚的物质和精神财富；广州作为国家重镇，国民生产总值十几年来一直保持全省第一、全国第三的位置。

22 、总结、总结

课题一：在广州国际大都市的进程中，本项目应该扮演什么样的角色？

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区域规划解读区域区域机遇机遇

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广州市城市空间结构规划构建紧凑多中心组团式网络结构，在市域范围内划分“一主六副”七个分区，每一个分区内形成多个紧凑发展的组团，使广州城乡空间发展形成“舒展的紧凑城市系统”。

广州城市空间结构规划广州城市空间结构规划

11 、规划解读、规划解读

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白云新城

白鹅潭地区 中轴线南段地区

琶洲地区

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新十三行国际商圈珠江新城 -员村地区

广州市中心主城区区主要广州市中心主城区区主要66 大功能区大功能区

根据最新规划，广州市中心主城区目前主要有： 1.珠江新城 -员村地区； 2.白云新城功能区； 3.琶洲会展功能区； 4.广佛白鹅潭地区； 5.中轴线南段地区；以及已申报规划的： 6.新十三行国际商圈。

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荔湾新十三行国际商圈6 ，

广州都市级游憩商业区 RBD

广州岭南文化展示区广州建设世界文化名城主力区

规划定位

规划理念

依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中外风情于一身，挖掘十三行作为‘海上丝绸之路’发源地和广州‘重商’传统文化的精髓着力重新打造十三行的辉煌、广州千年商都的名声。

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在 2008年，荔湾区首次提出打造“十三行国际商圈”的构想。将发展为以商业购物、餐饮，娱乐及特色酒店为主要功能的广州都市级游憩商业区（ RBD），以广州的首条商业步行街上下九为中轴线，用地范围北至中山路 , 南隔六二三路与沙面欧陆风情区相邻，东至人民南路，西至宝华路，用地面积约 245.6 公顷。

2011 年 3 月 8日，荔湾区政府透露：为重塑十三行文化品牌，荔湾在十三行商圈的统筹规划上将有更大的空间 。具体的规划范围是东以人民路、站前路为界，西临黄沙大道、珠江水道、增埗河，北以铁道为界，南至珠江前航道及沙面以北，总面积约为 10.25平方公里。规划范围地处老荔湾城区，包括金花、西村、南源、逢源、多宝、龙津、昌华、岭南、华林、站前、彩虹街等 11个街道所辖范围。基本上，原老荔湾，即西关地区整体划入了十三行商圈的规划范围。目前荔湾十三行商圈的最新规划设想已经成案，近日就将上交到市里审批 。

十三行国际商圈十三行国际商圈

本项目本项目

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白鹅潭商务区滨江风情规划区

十三行国际商圈 发展纲要十三行国际商圈 发展纲要

根据最新的规划范围、改造目标，初步确定改造的策略和理念：如左图（ 1 ）按价值划分：核心风貌保护区、一般城市地区（ 2 ）按类型划分：根据旧城的特征，把旧城改造单元分为拆除重建区、更新发展区、历史保护区三大类型。

备注：本项目位于一般城市地区范围， 项目性质属于拆除重建区

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根据荔湾区的发展规划，未来几年内，荔湾区将把“十三行国际商圈”打造成广州的首

个 RBD，形成未来荔湾商贸业发展的内核和龙头形成未来荔湾商贸业发展的内核和龙头。力争到 2015年，建设成为

岭南文化展示区岭南文化展示区和广州建设世界文化名城主力区 。广州建设世界文化名城主力区 。

依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中外风情于一身，挖掘十三行作为‘海上丝绸之路’发源地和广州‘重商’传统文化的精髓着力重新打造十三行的辉煌、广州千年商都的名声。

十三行国际商圈 发展目标十三行国际商圈 发展目标

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22 、总结、总结

荔湾区整体区域价值不断提升

广佛同城广佛同城白鹅潭经济圈白鹅潭经济圈

荔湾新十三行荔湾新十三行国际商圈国际商圈

荔湾区商贸环境不断提升

荔湾区整体形象不断提升

荔湾，前所未有的发展机遇！荔湾，前所未有的发展机遇！竞争激励，机会与挑战并存！竞争激励，机会与挑战并存！

课题二：

在荔湾新十三行国际商圈、广佛同城白鹅潭经济圈建设、荔湾区崛起的过程中，本项目应该占据什么样的战略地位？以引领区域的发展？

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项目地块分析地块地块条件条件

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弱化劣势，化解威胁

外部变竞争为竞合

共同打造区域新形象

提升板块热度及档次 强化项目本身的吸聚力

内部加强自身商业配套

制定差异化产品体系

建立项目特色开发模式

发挥优势，挖掘机会

价值挖掘

区域价值挖掘

自身价值挖掘

文化价值挖掘

产品结构挖掘

客户外延挖掘

树立标杆

整合资源，突破现状

充分利用现有内外部优势

充当新十三行商圈开拓者、示范者

SS优势优势

TT威胁威胁

WW劣势劣势

OO机会机会

解决途径解决途径

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项目核心价值提炼

广州 RBD荔湾新十三行

国际商圈的示范区

区位价值

区位价值

岭南特色 西关风情深厚的地域文化底蕴

地域人文

地域人文

动感小西关 深入人心品牌价值

品牌价值

三个地铁站环绕城市通道快速接驳

交通环境

交通环境

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本项目具备塑造中高端特色商业的基本条件，在开发过程中：

应以 突出区位、把握机遇、再造价值、重整资源、树立地位突出区位、把握机遇、再造价值、重整资源、树立地位 为原则

项目地块研究综合结论

为老城区稀有的商业用地 .

区域成熟度较高，生活配套设施完善，地域文化特征明显。

规划利好，隶属于新十三行国际商圈规划的范畴。

交通便利，城市快速通道、地铁站环绕 .

本项目位于荔湾老城区，地理位置优越，周边居住氛围浓厚，交通便利，区域规划利好，本项目商业可塑性强，且目前周边尚无代表性的高端商业项目，为本项目的入市提供的很好的契机。

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市场分析与判断市场市场判断判断

激烈的竞争环境要求我们找准市场空白点，同时也要求项目必须具备不一样的产品体系……

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分析和比较不是我们的终极目的

寻找重要的竞争对手才是我们的动机所在我们的核心竞争对手是谁？

他们在哪里？

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主题商场市场

通过对广州各个区域较具代表性的集中性主题商场的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式。

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物业类物业类型型

前身为广州著名夜场 “ Yeath” ，改造为烟酒名品专业展贸交易中心

地 点地 点 荔湾东风西路 132号首层 轨道轨道交通交通

东风西与康王路交界，交通便利

开盘时开盘时间间 2010 年 10 月 营业营业

时间时间 2011 年 8 月前　

经营面经营面积积 1.2万平方米 占地面积占地面积 约 5000平方米

开间面开间面积积 6-60平方米 管理费管理费 16 元 /平方米 * 月

售价售价均价为 3万 -12万元。起价 30000 元 /平方米均价 75000 元 /平方米最高价 120000 元 /平方米

租 金租 金 东风西路临街商铺租金150-200 元 /平方米

楼层介楼层介绍绍

共四层，每层面积为 3000平方米，总面积达 1.2万平方米，共有铺位800个首层——世界名酒旗舰展贸区、世界名酒庄展贸区； 二层——红酒烈酒展贸区； 三层——红酒、咖啡、雪茄及系列名品器具展贸区； 四层—— 24 小时恒温私家酒窖（酒类银行）、酒类品鉴交易中心、红酒文化传播、国际酒类交易博览展厅

项目简项目简介介

1. 项目经营定位为代表广州地区的全球顶端酒类、雪茄、咖啡交易中心，补充现时广州商业市场上该类奢享品商业的市场空白，主要消费目标为城区新贵、高级白领、小资等喜爱有高品位生活的人士2.国际级酒业巨头带旺经营：利用多年商业营运的资源优势，成功邀请保乐力加集团携手下属 33 大一线酒类品牌及轩尼诗两大国际级酒业巨头进驻项目稳场旺场。

金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇

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定位：殿堂级酒类交易中心，奢享级完美名品业态综合体 项目特色： 红酒文化传播推广交易的平台； 国际级规划配套开发：引进酒类银行概念；设 24小时恒温酒窖、酒类品鉴中心； 建立项目专有网站，为商户提供各动态信息； 宣传口号：•投资批发铺，才是至赚钱宣传方式：•推售期间，邀请香港知名男星到场剪彩及组织多场红酒品鉴会销售模式：• 产权商铺销售，投资商以每年 8%返租额，在成交总额中一次性向买家返还 3 年；头 3年买家将商场交运营商统一招商运营。• 目前购买享有 9折优惠。

金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇

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物业物业类型类型 住宅裙楼商业、打造为潮流购物中心

地地点点 荔湾区西华路 418号 轨道交通轨道交通

项目所在西华路属于二级马路，可与地铁一号线陈家祠、西门口站出站，步行 15 分钟

开盘时间开盘时间 2010 年 5 月 营业时间营业时间 2010 年 7 月

经营面积经营面积 约 1.7万平方米 占地面积占地面积 约 1万平方米

开间面积开间面积 6~60㎡以小开间为主 管理费管理费 10 元 /平方米 * 月

售价售价

一楼均价为 8万元 / ㎡二楼均价为 5.8万元 / ㎡ 三楼均价为 4.5万元 / ㎡

月租金月租金目前属于开发商返租期内。附近西华路、人民北路商场租金：西华路临街： 150~500 元越富： 500-700

楼层介绍楼层介绍 五层设计，首期推出单位为 1~3层的部分铺位。其中，一楼主要以香港品牌为主，二楼则为国际新锐品牌，三楼则为明星自营店。

项目简介项目简介

1. 该项目是香港铂誉和香港名品免税集团联手投资，由卓华整合运营，拥有丰富港产资源。2. 凭借“与明星同场经营”及“国际新锐品牌基地”的概念，号称引入多位香港影视明星开设的专卖店。这一经营模式，在广州市场可谓首次出现。3. 推售期间，每周安排香港明星到场助威，星光熠熠，吸引大批年轻消费群捧场及媒体的大量曝光，知名度骤升。

星玺星玺

越富

创兴

星玺

潮坊

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定位：广州首个明星潮流商城

宣传口号： 西关商业新地标“ 与明星同场经营”及“国际新锐品牌基地”

宣传手法：

推售期间，每周邀请香港一二线明星到场做活动，为期 2个月，明星前后达 10多位。开展名牌服饰走秀及名车展，提升人气及知名度。

销售模式： 产权商铺销售，投资商以每年 8%的租金回报，在成交总额中一次性向买家返还 3 年； 头 3 年商场交运营商统一作招商运营。

星玺星玺

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星域动感小西关

荔湾广场华林玉器

新光百货

物业物业类型类型 住宅裙楼改造的社区型商业

地 点地 点 康王北路 轨道轨道交通交通

负一层直接连通地铁一号线陈家祠站

开盘开盘时间时间 2010 年底 营业营业

时间时间 2011 年中

经营经营面积面积 2万平方米 占地占地

面积面积 5000平方米

开间开间 面积面积

普通铺： 5-20㎡餐饮铺： 30-100㎡ 管理费管理费 10 元 /平方米 *

月

售 价售 价

普通铺： 4~10万元/ ㎡ 餐饮铺： 3 万 -4.5万元 / ㎡

租 金租 金

康王北路的二手街铺售价在 5万 -7万元 / ㎡ ，租金大概在 150-200 元 / ㎡ 　

楼层楼层介绍介绍

负一层至楼上四层共五层，拥有近 300米长的临街铺面，商场内设有垂直穿越式扶手梯。

项目项目简介简介

早期定位为香港朗豪坊式明星商城，目前有 10多间香港特色餐饮小店确定率先进驻 。自本年 3 月起，主题更换为“数码电玩铺王”，向电玩方向转变。

星域星域

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公寓市场分析

通过对广州各个区域较具代表性的公寓的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式。

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君临国际公寓41～ 141平方公寓均价 2.56万装修标准 6000

朱美拉公寓50-80平方公寓均价 2.5万，装修标准 4500

邦泰国际公寓50～ 100平方均价 1.94万，装修标准 5000

威尼国际公寓40～ 200平方均价 1.5万，装修标准 3000

敏捷国际公寓51～ 107平方均价 2.2万，装修标准 2500

保利中环广场47-57平方单间、 74-90平方一房、两房 ,，均价2.4万

达镖国际中心42～ 66平方单间均价 2.2万装修标准 3000

环市东路

海珠区珠江新岸公寓44～ 88平方单间、一房、两房均价 2.2万，豪装标准 5000

星汇云锦83～ 100 公寓， 95～ 283三房均价 2.6万，豪装标准 5500

正佳万豪金殿57 ～ 73平方单间 124-180㎡公寓均价 3.5万，装修标准 6500

目前公寓供应分布

保利世贸公寓70～ 110平方均价 2.1万，装修标准 6000

基本集中在城市中轴

线上

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珠江新城 CBD公寓市场概况

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珠江新城的产品结构

住宅项目约为 65个，总建筑面积大约为 590万平方米；写字楼项目约 33个，总建筑面积大约为 210万平方米；酒店项目 7个，约有 1300套房间。目前，珠江新城各类不动产的空置率较高，根据网络数据信息显示，空置率达到 30以上，根据实地考察，这一空置率还是比较可靠，高空置率说明了市场吸纳速度跟不上供给的速度。

珠江新城公寓以小户型为主珠江新城公寓以小户型为主格局配比

29%

27%

24%

13%

7%

1房2房3房4房5房

1 房 -3 房的格局都是项目普遍采用的格局达到 80% 而大房型则多用于顶级的酒店式公寓。

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投资回报率多少？投资回报率多少？

公寓 租金（元 / （月 ×平方米）） 售价（元 /平米） 回报率（ % ）

嘉裕丹顿阳光 53-60 25000 2.1-2.3

星汇国际公寓 40-49 17778 2.2-2.7

朱美拉公寓 49-78 32000 1.5-2.4

嘉裕 ·礼顿阳光 54-81 22000 2.4-3.6

双城国际 34-65 18300 1.8-3.4

新大厦国际公寓 38-54 17227 2.1-3

铂林国际公寓 59-65 21106 2.7-3

富力爱丁堡国际公寓 61-69 22300 2.6-3

目前珠江新城已建成的公寓，投资回报率平均仅为 2.6%，与同等城市同等区域的公寓市场的投资回报率有很大的差距。原因主要是： 1. 市场同质竞争激励； 2.珠江新城还处于成长阶段。

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总 结

• 广州目前公寓市场整体同质竞争激烈，投资回报率偏低；• 在高档租务市场中，客户去留的决定， 60% ～ 70% 受物业管理水平高低的影响；

在其他水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点，将加速国际品牌引入；

• 不少发展商开始引入国际服务和管理品牌，包括 Shama, W, Oakwood 等，广州公寓市场进入服务升级阶段。

• 2010-11 年前后广州投入使用的高端服务式公寓预计 2500 套左右；

• 现时服务式公寓的面积基本在 100 ㎡以上，租金水平为高端公寓 150-200 元 / ㎡，中端公寓为 100-150 元 / ㎡。

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写字楼市场分析

通过对广州各个区域较具代表性的写字楼的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式。

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太古汇41～ 141平方公寓均价 2.56万装修标准 6000

广州国际金融中心2200平方只租不售

中州中心150～ 1200平方均价 2.万会展中央商务

天立中心200-2000平方均价 2.万，

达镖国际中心140～ 1700平方 ,均价 1.8万海珠地标垂直城市

珠江新城

海珠区财智大厦150～ 400平方均价 1.8万会展财富时代

汇美大厦 800～ 1600平 ,均价 2.3万，标准装修 , 环保节能大厦

保利中心57 ～ 73平方单间 124-180㎡公寓均价 3.5万，装修标准 6500

佳兆业中心面积 80-1200未定价，下半年推出

富力盈系列80-2000平方均价 2.2万，CBD国际商务区

中石化大厦200-2000平方均价 2.5万，

富力金禧80-1600平方 ,均价 1.8万城央滨江商务地标

维多利大厦小户型未定价，

利通大厦只租不售烟草大厦

只租不售基本集中在城市中轴

线上

目前写字楼供应分布

写字楼市场

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广州“三旧”改造市场分析

通过对广州各个区域较具代表性的“三旧”改造项目的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式。

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开业时间： 2010 年初；进驻要求：创意、时尚、文化、设计类企业

租金情况：按占地计算 80-120 元/㎡ / 月

高：约 9M 长：约 30M 宽：约 56M 单栋占地： 1500M2以上

位置 功能 图片 位

置 功能 图片

一仓

红酒展贸中心六仓

怀旧电影院二

仓 七仓

三仓 展览展示中心 八仓 游艇俱乐

部

四仓 服装创意设计

园五仓

太古仓

50

信义国际会馆

信义·国际会馆原是广东水利水电厂的地皮和厂房。现在被几位学建筑出身的地产商改造为一个文化、商业、展览的场所。这里的整体设计保留了厂房的基本结构，却以现代风格来改造屋子的门窗、墙面与诸多细节。会馆由几幢开间不一的大厂房组合而成，建筑的外墙几乎被完整的保留了下来，颜色却刷上了锗红色，在午后阳光的打照下倒是显得格外精神。室内的地面刻意地做成坑洼的水泥刷面，更是随意地铺上散落的麻石。用废旧的枕木来铺设庭地面或做地脚线；斑驳潮湿的外墙被剥去，换成水泥、青砖或红砖；把从旧房拆下来的青砖收购回来，铺设地面与部分路面。而当年刻在厂房墙上的各种口号，整个区域内的 83棵古榕树，都原封不动。

环境较好，但交通不便，离地铁口有一段距离，属于叫好不叫座类型

51

广州“三旧”改造市场总结

• 目前市场上较具代表性的几个“三旧”改造项目，整体定位相对雷同，同质竞争相对激励。• 目前市场的“三旧”改造创意园区整体档次不高，无法与国内其他城市如北京、上海等城市

的创意地产相抗衡。• 广州创意地产起步晚，发展速度相对缓慢。

52

案例分析案例案例借鉴借鉴

53

创意地产的类型和部分成功案例创意地产的类型和部分成功案例

分类 部分实例

老工厂 上海 8号桥、北京 798艺术区、杭州 LOFT49

老仓库 上海四行创意仓库、上海东大名创库、南京圣划艺术中心老地标 外滩 3号、外滩 18号、金茂 J·LIFF 时尚中心（裙房）老街区 上海赤峰路设计街、澳门望德堂创意产业试点区老大楼 上海 1933 、广州 LOFT345艺术空间 (原 PARK19)

老民居 上海田子坊石库门、上海新天地老村落 深圳大芬油画村

分类 部分实例

商厦 北京第三极、北京三里屯 3.3 、三里屯 Village

商办楼 上海海上海 LOFT

商业街 东莞苏豪娱乐购物坊

文娱艺术区 香港西九龙文娱艺术区创意园区 无锡工业设计园创意基地 上海张江文化科技创意产业基地、大连普利文化产业示范基地

创意社区 上海创智天地、天津泰达时尚广场

新建筑

新建类型

老建筑

改建类型

中国的创业地产起步晚，但近年发展相对迅速，国内部分城市出现了一部分具代表性的项目

54

案例一：北京三里屯VillAGE太古集团打造日本前沿建筑大师隈研吾主创

有街就有客流

开放式与封闭式的完美结合

阿迪达斯 (全幢 4层） 优衣库（全幢 4层）

空中美食街

酒店

55

富有创意的立面风格

56

低调奢华的瑜舍酒店

通透的垂直动线

充分的休息空间（展示表演广场）

57

案例一：北京三里屯VillAGE

三里屯 VILLAGE 就是以前三里屯酒吧街的西区。作为北京使馆区的核心腹地，在过去的十余年中，这里一直是各式中外酒吧、餐厅、艺术家和文人的云集之地。 重建后的三里屯已经大变身，世界各地的艺术、戏剧、音乐、商务、时尚、餐饮和购物在三里屯 VILLAGE 又一次融汇。与传统的购物中心不同，三里屯 VILLAGE 是一个大型开放式购物区，由 19 幢低密度的时尚建筑布局而成，整个项目分为南北两个区域，南区为时尚，北区委高端。这里是一个抛弃传统商业模式，集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。 日本前沿建筑大师——隈研吾是三里屯 VILLAGE 的主创设计者，他为三里屯 VILLAGE打造的第一印象是——极具实验性的几何美感。通过不规则的几何外形和大胆饱满的建筑用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性。比如外观最不像酒店的设计酒店——瑜舍，会让想去酒店大堂找厕所的路人三过而不入。

三里屯 VillAGE的商业所体现的独特韵味，让人忍不住消费的冲动。

58

案例二：上海新天地

新天地距淮海中路高档消费商业区 600 米左右

占地面积 52 万平米，紧邻淮海中路商务圈

北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路原自然街坊 23个；

原居住人口 7万人

新天地是太平桥改造规划的一部分

A 太平桥人工湖绿地，占地 4.4 万，水面面积 1.2 万，已成为市中心景观

B新天地，占地 3 万，建面 6 万，分南、北里。

C 翠湖天地高级住宅小区，总建 68 万

D 企业天地甲级写字楼区，总建面 50 万

E 瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑

59

艺术类

专业市场类 艺术品经营市场办公类 艺术工作室（画家

作坊）展示及展销类 画廊、美术馆

购物商业类

购物类 购物中心 Mall

工艺品专营店特色服饰店

休闲娱乐

休闲类 酒吧业餐饮业

旅游类

旅游业 旅馆

新天地的功能内容

新天地分北里、南里。

北里主要为主题餐饮、特色商业、酒吧和艺术休闲娱乐， 3.5 万平米。

南里以一座总建面为 2.5 万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心功能主要包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（ 53 套单元）等。

60

城市人文资源的积淀：丰富的城市历史文化以及传统建筑等人文资源。

复合的功能构成：特色商业、餐饮、娱乐休闲、艺术展示于一身，提供了丰富的、多元的、风情迥异的城市生活空间

传统建筑的保护与更新：传统建筑符号与现代建筑风格的融合，本身就是一种艺术与文化。

艺术、 人文元素的注入：艺术是创意阶层表达、 续写城市故事的方式，也是连接各种功能的纽带

创意阶层书写城市魅力：创意阶层是城市触觉敏锐的一群，他们能发现尘嚣中最魅惑的部分，绘制出最诱人的姿态。

上海新天地成功因素

61

特色化的主题定位特色化的主题定位通过特色化的项目主题定位，在区域内形成强有力的关注度，提升项目的整体形象和商业价值。

差异化的市场定位差异化的市场定位通过差异化的市场定位，寻找消费市场的空白点，与同区域内的竞争对手有效区分，避免同质化的恶性竞争 。

功能齐全、配套完善功能齐全、配套完善通过不同业态、商家的有效组合，形成功能齐全、配套完善的各功能区，在围绕主题定位的基础上，打造集购物、娱乐、餐饮、休闲等“一站式”的购物街区。

休闲文化、地域文化形成特色旅游景点休闲文化、地域文化形成特色旅游景点充分挖掘项目地域本身的文化特性，导入休闲文化，通过强有力的项目运营，形成强势的文化品牌，为项目增添亮点，跳出传统的商业开发模式。

1

2

3

4

独具个性的建筑风格和包装手法独具个性的建筑风格和包装手法通过独具个性的建筑风格，营造独特的空间感受，同时，通过后期独特的包装手法和宣传理念，赋予项目丰富的精神寓意。

5

成功案例对本项目的启示

62

市场环境综合分析市场环境综合分析

Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3

重整区域价值重整区域价值 树立标杆地位树立标杆地位

Q2 市场上集中式主题商城同质恶性竞争激烈，定位雷同严重。

Q1 目前广州公寓、写字楼市场主要集中在中轴线上，偏离本项目。

Q3 荔湾区的发展速度较慢，区域商业价值未被公众有效认可。

发挥优势 挖掘机会 突破现状 创造价值

打造自身特色打造自身特色

实现本项目商业价值最大化

63

本项目如何超越市场现状，形成自身的特性，代言区域商业价值，引领区域商业发展？

64

PART 3PART 3项目定位及发展建议项目定位及发展建议1.1.项目系统定位项目系统定位

2.2.项目整体规划建议项目整体规划建议

3.3.项目价值体系初步建议项目价值体系初步建议

65

项目系统定位 3.13.1►项目发展模式研究►项目功能定位►项目业态规划

66

发展模式研究

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广州国际大都市建设是未来城市发展的核心竞争力，都市融合的进程促使具有特定资源的区域逐步实现未来功能最大化以及区域价值中心化，本项目必须站在广州大都市化的高度来重构自身的区域价值，本项目整体商业开发也必须在这样的背景下寻找市场机会。

在荔湾新十三行国际商圈、白鹅潭经济圈的背景下，建立与以广州为中心、佛山为副中心的城市联系，加快广佛都市融合，提升荔湾的整体形象和综合竞争力，是本项目商业发展的强有力支撑和巨大的占位契机。

本项目开发过程中如何有效嫁接荔湾区深厚的地域人文，形成鲜明的自身特性，从而代言荔湾区、甚至广州的城市价值，树立项目的标杆性地位。

城市角度

区域角度

地域、文化角度

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塑造独具特色项目定位树立项目的标杆性地位建立独一无二的竞争力

代言区域价值、代言城市形象

解决途径

69

后亚运时代，广州旅游市场热度不减

亚运让广州城市建设提速不少，大大促进了广州经济发展，并为广州旅游市场的向前跨越造就了空前的优越条件

据广州旅游局数据显示，亚运举办期间，广州城市接待总人数为 866万人次，同比增长 42.10%。其

中 69.18% 的游客表示对广州旅游有着浓厚

的兴趣， 69.50% 的游客表示会推荐亲戚、朋友来广州旅游。借助亚运的东风，广州旅游市场迎客人数屡创新高，游客游广州的热情持续高涨。

日新月异演变中的广州能为项目带来什么？ 产业机遇

70

年份 2006 2007 2008 2009 2010

全年接待游客总人数（人次）

近 1亿 1.09亿 1.11亿 1.18亿 1.27亿

环比 ↑近 6% ↑9.95% ↑1.79% ↑6.3% ↑7.13%

过夜旅游人数（人次） 2960.01万 3338.73万 3528.74万 3975.52万 4506.38

万环比 ↑3.8% ↑12.8% ↑5.69% ↑12.66% ↑13.35%

旅游业总收入（元） 700.51亿 798.15亿 837.71亿 994.04亿 1254.61

亿环比 ↑12.14% ↑13.9% ↑7.96% ↑18.66% ↑26.21%

餐饮业营业额（元） 349亿 416亿 515.61亿 610亿 ／

环比 ↑15.8% ↑19.2% ↑13.12% ↑18.3% ／　备注： 2008年旅游业及餐饮业均受非典冲击影响。

广州旅游正在开创新局面

过亿客流、逾 4500万过夜游客，可能为项目带来什么？

过亿游客

数千万过夜客流

高速增长的餐饮需求

持续蓬勃发展的旅游业

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广州市旅游局表示将联合各大旅游单位，围绕广州“四地”文化的独特属性，策划系列城市文化游产品，进一步培育打造现代都市风光游、海上丝绸之路游、广府文化游等热点旅游线路。

政府对于广州旅游的着力支持，可能带来什么机遇？

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￫旅游产品向特色化转型￫广府文化路线成为新热点

亚运初期 笼统观光游／主题含糊不清／缺乏深度特色

契合游客需要，广州旅游产品重新整合，向特色游转型

后亚运时代 特色游线路持续推陈出新—经典游、文化游、新中轴线游免费亚

运主要场馆游

越秀、荔湾等老城区成为本地特色游的重要聚

集地板块机遇板块机遇

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着重常规观光体验，缺乏深入本地的生活体验——广府文化游大有挖掘潜力

重金翻新的新荔枝湾，两岸除少数店铺，对广府本地特色餐饮、文化特产的供应却很有限

传统特色、本地特色除了泮溪酒家或豆腐花牛杂等小吃，其他都不多见，品类、层次都不够丰满

市场缺陷项目机遇项目机遇

74

南越王博物馆

五羊石像

北京路步行街

上下九步行街

珠江夜游

新荔枝湾

本案

荔湾博物馆

本案位于广府特色游核心地段内，周边既是居民密集地、又有丰富旅游资源，能便利吸纳双重客源

广府核心游线路

地段优势

75

3 公里范围内汇集近百万人口，本地消费力较为强劲

（老城区人口密度约 3-4万人／平方公里）

[1]-双轮驱动 -

数千万过境客缺乏一个深入体验本地文化的场所

（市场供应多流于肤浅的观光体验）

►以本地客群为基础，以观光体验客为补充，互为补充，以双重客源驱动项目发展，►形成既是本地消费的集中地，又是广州文化旅游的重要节点

项目发展模式

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[2]-跨界整合 -

项目发展模式

►携手广州市旅游局及各大旅游公司，将项目打造为体验广州原味生活的一个核心节点►在老荔湾，形成“南有荔枝湾，北有小西关”的旅游文化新格局

成为广州文化旅游的重要补充

成为广府生活元素的集大成者

成为旅游接待定点基地：传统餐饮体验／特色手信购买／住宿接待／

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岭南风韵

食在广州 潮流盛汇

项目核心元素

78

项目核心元素

-岭南风韵 -以岭南特色建筑符号切入，通过精致岭南园林渲染项目氛围，局部

融入现代感、时代感的元素，形成有别于市面其他项目的独特风格

79

岭南风韵／西关风情再现

传统满洲窗

亭台楼榭，假山鱼池

清雅竹阵

青砖石墙／石板路

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局部融入现代元素／让传统更有味道

底层大面积通透玻璃与顶层局部玻璃／现代铁艺雕饰等的适当运用

81

项目核心元素

-食在广州 -广州首个大型园林型美食盛汇

广府传统美食集中地／各地特色美食大观园

一站式餐饮·广州饮食新地标

打破当前传统特色餐饮较为分散的格局，超越当前各饮食只有美味，缺乏美景的局限

82

依托良好的就餐环境，将广州各地分散的美食聚于一地

兰桂坊东南亚菜和粤菜。招牌乳鸽“真系冇得弹”，“皮脆肉嫩”；椰汁木瓜炖雪蛤，“用青蛙盅装起”，“滋润养颜”，最合女生心意。

顺记冰室

“镇店之宝”芒果雪糕、椰子雪糕和榴莲雪糕“超级无敌好吃”，芒果味和榴莲味的应该“都是鲜果制造”，“没有冰霜颗粒”，奶脂纯度“很高”，口感“细腻香浓”，还有“丝丝果肉”！

南信牛奶甜品专家

“老字号”，果然“名不虚传”。双皮奶 “冇得顶”，“香滑可口”，味道“浓郁”，甜味控制得“刚刚好”。姜撞奶姜味“十足”，又带着牛奶的“清香”。还有小吃出品，牛三星口感“爽脆”，汤汁“醇厚”，分量也“好足”。

有腥气

店面装修得“挺有格调”，有几分“西关特色”。主打粥水火锅，锅底“好绵好滑”，吃落去“似饮牛奶”；再点些涮菜，味道“不错”；煮完所有材料后记得“再喝一碗粥”，“别有一番滋味”。

83

宝华面店

“老牌”面店，十足的广州 feel。鲜虾云吞面汤“鲜美”，面“弹牙”，虾“脆爽”，配上酸萝卜，简直“一绝”。金牌猪手面里猪手是“拆开”的，卤得“好好味”，面是“传统的竹升面”，“幼细滑韧”。

佛有缘素食馆

素食出品“精致”，造型“好逼真”，味道“不错”。老板和服务员面容“和善”，态度“都几好”。

黄鳝世家

“黄鳝专门店”。冰镇鳝片“好爽脆”，“不觉得腥”；黄鳝饭“每次必点”，“用料十足”，“色香味俱全”。其他的炒菜和炖汤也“不错”。

银记肠粉店

“ 最传统”的布拉肠。选择“很多”，牛肉肠、鲜虾肠、鸳鸯肠、叉烧肠……全部“够滑”、“够薄”、“够爽”，还“够味”。艇仔粥也“几香”，绝对 “广州水准”。

84

项目核心元素

- 潮流盛汇 -“ 流前式”“越富式”升级版

网罗城西潮人／高中低档混搭

广州西城潮流新地标

服饰

通讯

动漫

玩具……

85

有效继承荔湾区浓厚的岭南西关风情 顺应广州国际化大都市的趋势

继承地域文化特色继承地域文化特色 接轨国际潮流接轨国际潮流

再现海上丝绸之路发源地、十三行的辉煌

提升区域整体形象提升区域整体形象 开发价值最大化开发价值最大化

实现发展商的经济价值和社会效益价值

原味西关大集萃

本项目肩负的使命

86

文化旅游视度广州文化旅游新地标

岭南特色人文建筑品鉴

项目战略定位项目战略定位

本地客群视度

观光游客视度

文化风情视度

潮流美食新地标

“食在广州”／“广府之夜” 体验

‘ ‘ 广府都市休闲综合体 ’广府都市休闲综合体 ’

岭南生活精萃集大成者项目发展视度

87

投资者投资者• 有一定的闲余资金，钟情于理财，有丰富的社会阅历 和投资经验的社会精英阶层。• 高度认同本项目发展定位及后续的经营管理。

经营者经营者

消费者消费者

• 国际知名品牌经营者、厂商。• 地域百年老字号名店、特色店经营者、厂商。

• 不分年龄、性别，对西关地域文化情有独钟的群体。• 各类时尚达人、人文艺术的爱好者、追随者。• 对生活充满激情、敢于尝试、追求生活品质的群体。

项目客群分析项目客群分析

通过综合分析本项目目标投资者、经营者、消费者的特征，筛选本项目的目标客群，通过他们的共性分析，找到本项目的核心客群。

客群定位

88

投资者扫描投资者扫描

陈生 广州人，在广州拥有 5套以上的物业，大部分以放租为主，月租月收入过 3W 个人投资心得：认为购买的物业需良好的租赁收益，对于物业的地段价值、升值潜力、人气是购买前的判断基则。 个人选择心得：随着市场的热点在不同的地点购买物业，物业的求租量和收益速度成为他购买的原动力；最近随着新政的出台，更关注商用物业的投资，认为毕竟这还是一个政策盲点，利润空间可观。 用陈生生自己的话来说就是：“看得见的才是事实，收入口袋的才叫钱！”，相信看得见的事实，求稳妥求安全是广东人一向的投资特点。

89

投资者投资者 // 消费者扫描消费者扫描

C君 从事设计行业，在广州闯荡了 5年的成都人，经过 5年的努力，事业也小有成绩，有一定的积蓄，目前在广州还没有置业。 随着事业的发展， C君需要更广阔的平台，于是决定在广州成立自己的工作室，但苦于婚后居住问题，在置业与创业间纠结。 C君置业需要解决的问题：能满足工作、生活的需要，价格能承受，同时，周边环境，交通状况，物业档次都有一定要求。

90

消费者扫描消费者扫描

A君 \B君 \J小姐 80后，标准白领，知性达人。对生活充满热情信心，思维活跃，对新鲜事物非常感兴趣，钟情于品质高质量的生活，有自己的生活圈子。 手上有一定的闲余资金，没有很大的生活经济压力，有一定的消费支配能力。

91

消费者扫描消费者扫描

李伯 \陈姨 广州人，对广州岭南西关文化充满感情，居住在荔湾老城区，离退休人员，子女均有自己的事业，没有经济负担。钟情于广州本土传统文化，有一定的消费能力。

JASON在香港土生土长的英国人，在广州上班 10 年多，对广州的地域文化有深厚的兴趣，喜欢广州的生活方式，有一定的消费能力，平时购物一般香港，对生活品质要求比较高，喜欢结交朋友。

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项目客群定位项目客群定位 ----

投资者 经营者 消费者

社会精英 行业领袖 品质达人

有钱、有闲、有精力、有品味……

本项目核心客群

93

业态规划任何一个商业项目都有自己专属的而其他的项目所不具备的功能，而且往往是这些独有的功能业态成就项目一身的荣光，本项目在功能规划上，必须具有独一无二的业态规划。

展示宣传

居住（酒店性质）

旅游接待

主题购物 + 休闲娱乐

►岭南文化／西关风情体验点►时尚发布展示平台

►完善配套住区

►特色酒店►特色手信店

►本地特色餐饮／本地特色食品►各地风情餐饮►潮流名品►休闲康体设施►大型院线

94

项目功能业态配比建议项目功能业态配比建议

潮流购物

特产购物

特色餐饮

康体休闲（水疗、 K场、电影院、

棋牌沐足）

负 1F-3F

1F-2F

3／ 4/5F

特色主题商业特色主题商业

特色酒店

类住宅

30%

15%

酒店／类居住酒店／类居住

双轴功双轴功能线组能线组

合合

本土功能轴本土功能轴

游客功能轴游客功能轴

9： 00

餐饮宴客休闲购物

康体理疗

唱 K 聚会

最新大片

12 ： 00 16 ： 00 20 ： 0022 ： 00

文化体验 特产购买 特色餐饮 酒店休憩

40%

2%

33%

25%3／ 4/5F

95

品牌酒店引进品牌酒店引进

雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的 20多个国家 60余个城市拥有超过 26,000 套公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。

在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有 34 个物业，超过 6,300套服务公寓单位，分布在北京、成都、重庆、大连、广州、杭州、宁波、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。

馨乐庭服务公寓——长租短居兼备，客源面更广。活力时尚，专为旅行者提供灵活服务的公寓住所，以助他们在旅途中寻求全新的城市体验。住

客可以根据各自的生活方式和预算，自由选择所需的服务。

全球最大公寓运营商雅诗阁旗下“馨乐庭服务公寓” ＝＝＞既是酒店，也是公寓

96

借助雅诗阁广泛客源渠道，为项目带来经营保证

馨乐庭服务公寓提供风格独特的单房公寓至三房公寓供选择。每个房间都配备宽带上网，有线电视、家用音响系统及设施齐全的厨房。公寓的独特设计将提供生活与工作于一体的居住环境。24小时前台接待及保全设施、商务中心、娱乐设施等一应俱全。

提供短居与长住选择

97

品牌院线引进品牌院线引进

提供更多元休闲体验，同时延长客户逗留时间

98

类住宅规划，迅速回笼资金类住宅规划，迅速回笼资金►以酒店性质报批，分割产权销售►加高每层层高至 3.2米，预留喷啉安装空间►东南向布局，规避北边楼盘的影响

布局借鉴-万科金色康苑 -

99

项目整体规划设计建议 3.23.23.2.1 项目整体规划理念3.2.2 项目总体规划原则3.2.3 项目规划布局建议3.2.4 投资概算

100

3.2.1 3.2.1 项目总体规划理念项目总体规划理念

围绕“国际时尚 + 地域人文 = 特色都市综合体”的项目整体属性定位，结合项目的功

能定位，形成国际新时尚与地域旧文化之间强烈的冲击力，塑造项目独一无二的特性。

101

3.2.2 3.2.2 项目总体规划原则项目总体规划原则

空间立体化、功能复合化、产品多样化、价值最大化

立体街区立体街区

双首层

局部退台 空中连廊

立体式交通下沉式广场

102

3.2.3 3.2.3 项目规划布局初步建议项目规划布局初步建议

方案一（只保留东西向规划路）

103

集中式商场

外廊通道

内街商铺

商业

体块间

景观

提供更舒适购物环境

保证经营的完整性

可供分割销售

类骑楼式商铺划分——增强商铺价值及与景观的融合

1

104

园林式布局，塑造西关最佳商业氛围 2

入口处精神标识

105

减弱与旁边高层的挤迫感增强休闲氛围

3 退台式酒店立面，塑造西关酒店地标

106

双首层式规划，发掘负 1层商铺价值 4

阴凉舒适，在炎热的岭南，负 1层商铺大有可

为

107

方案二（规划路全部保留）

108

3.2.4 3.2.4 项目综合经济测算 项目综合经济测算 ( ( 以方案一计算 以方案一计算 ))

A\首期成本概算 ＞总开发成本约为 4.92亿

　 成本项目 单位成本 （元 /M2 ）

匡算面积 （ M2 ）

总成本 （元） 备注

一 土地成本 1,000 86,861 86,861,000 暂按 1000 元／M2 楼面地价计算

二 前期工程费用 100 86,861 8,686,100 该费用应以包含勘测费、规划费、设计费、报建费、三通一平费用、临时设施建造及其他费用

三 建筑安装工程 2,179 173,722 378,516,200 已包含室内土建安装工程、设备供货安装、装修工程、景观工程等费用

　　　　　　　

1 、商业建安费 1,800 40,000 72,000,000

2 、酒店／类住宅建安费 3,000 42,861 128,583,000 　

3 、类住宅装修标准 1,200 27,861 33,433,200 　

4 、酒店装修 2,500 15,000 37,500,000 　

5 、商业装修标准 2,000 44,000 88,000,000 　

6 、地下室建安费 2,500 4,000 10,000,000 　

7 、景观 500 18,000 9,000,000 　

四 市政及环境工程 150 86,861 13,029,150 已包含供电、供水、供气、小区园建、小区绿化、市政道路、排水排污、小区弱电及其他零星设施费用

五 公共配套工程 50 86,861 4,343,050 已包含会所、小学、中学、医院等可能存在的配套建筑，但由于地块状况还不清晰，暂时由行业标准增加 20% 概算

合计 3,479 　 491,435,500 　

109

B\销售收入 ＞总销售收入约 11.2亿

产品 总建筑面积（㎡） 售价（元 /㎡） 合计

商业 8,000 60,000 480,000,000

酒店 15,000 0 0

类住宅 27,861 23,000 640,803,000

总合计 50,861 　 1,120,803,000

注：► 商业暂定销售 8000 ㎡ ，类住宅全部销售，酒店持有经营。► 测算中采取较保守的定价，比市场普遍彽近 2-3成，预留充足弹性。

110

C\税金测算 ＞税金约 3.75 亿

序号 项目名称 备注 各项费用( 元 )

4 项目税费 － 　 39,044,447

4.1 营业税 销售收入 3％ 3.00% 33,624,090

4.2 城市维护建设税 营业税 7％ 7% 2,353,686

4.3 教育附加费 营业税 3％ 3% 1,008,723

4.4 教育专项资金 营业税 4％ 4% 1,344,964

4.5 印花税 销售收入 0.05％ 0.05% 560,402

4.6 交易管理费 建筑面积 3 元 /平米 　 152,583

5 土地增值税

本项目增值额超过扣除项目金额 100% ，未超

过扣除项目金额200% ，税率为 50%

50%

297,871,705

6 销售税金总额 　 336,916,152

111

D\总体盈亏测算 ＞在较保守的价格测算下，仅销售一项，项目利润仍有约 2.58 亿，利润率 23.09％

结论：本项目具有较好的经济收益

盈亏预测方案

　 面积 单价 总额 项目开发成本 86861 3478.86163 491,435,500.00

销售税金 　 　 336,916,152.10

其他成本 　 　 33,624,090.00

总成本 　 　 861,975,742.10

销售实际收入 50861 22,036.59 1,120,803,000.00

　 　 　利润总额 　 　 258,827,257.90

利润率 　 　 23.09%

112

增加容积率之辩增加容积率之辩

容积率相对较高的北京路步行街和状元坊

容积率相对较低的上海新天地（石库门）

论证二： 容积率较低：舒式度和休闲感更强，对于不完全以购物为主体，包含体验人文和休闲娱乐的复合型综合体更为适合。低容积率更舒式、更有价值

论证一： 国外 50万居住面积需要为 1万的商业面积配套；我国则商业配套占居住面积的 7%为比较安全。低容积率更安全

维持原有 3.0 容积率不增加

113

商场名称 地理位置 商场规模 经营状况

金禧大厦商

业裙楼

康王北路1024号 三层临街长约 50米，进

深约 30米；

二、三层企业办公；首层 2 家商铺，且为企业办公性质

荔康大厦商

业裙楼金禧大厦南面，本项目斜对面

三层；临街约 45米，进深约 45米； 全部空置

康王阁大厦商业裙楼

荔康大厦南边（紧邻位置）

二层临街长约 40米，进深约 25米，招租率 95％

首层：典艺琴行、通业地产、交通银行、骏德酒业、凤凰旅行社、泰奇食品等二三层：泰奇食品 （办公）

商业面积配置参考依据（西关商圈项目）商业面积配置参考依据（西关商圈项目）

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商场名称

地理位置

商场规模 功能划分及经营种类 主要品牌 经营

状况经营档次

经营特点

万佳百货

中山八路10号

6层1.7万平方米

首层：国美、屈臣氏、肯德基、美心点心店2~3层：华润万佳超市4层：新东方英语培训点西区 3层：太湖酒家东区 2层：元绿寿司店东区 3层：洞庭土菜馆东区 4层：阳台西餐厅（意大利、土耳其菜）东区 5层：牛扒城

S&K

SPARKLE

屈臣氏

经营状况佳，广场经常做促销活动

中低档次

主要依靠中山八的大型高尚住宅和生活小区，满足周边居民日常一站式生活消费。

以三到六层为主要，一般面积为 1.5万到 4万为主

3.0 容积率和2.8万的商业配置符合区域市场需

求