Partners

Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling

Ministerie van Infrastructuur en Milieu,

TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds

Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente

Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen,

Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam,

Heijmans Ontwikkeling, NS Stations,

Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant,

Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap

Amstel, Gooi en Vecht en Ymere

Kring van Adviseurs

Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,

Brink Groep, Buck Consultants,

Berenschot

Praktijkcongres

Gebiedsontwikkeling 2013

Werkzame ontwikkelstrategieën

• Adri Bom hoogheemraad Hoogheemraadschap van Delfland

• Fred Nederpel senior beleidsadviseur / coördinator Gebiedsgerichte projecten

Hoogheemraadschap van Delfland

• Jeroen Verschuren directeur Ontwikkelingsmaatschappij Het Nieuwe Westland

• Karel de Neef strategisch adviseur Planontwikkeling Gemeente Westland

D. Westland: hybride climate proof wonen

Fred Nederpel

senior beleidsadviseur Hoogheemraadschap van Delfland

PRAKTIJKCONGRES GEBIEDSONTWIKKELING 2013

Wonen aan, op en rondom het

water in het Westland

3 sprekers, 1 presentatie

• Delfland

historische context, wateropgave, PPS

• BNG g.o.

dilemma’s huidige planvorming in

weerbarstige marktconstellatie.

• gemeente Westland

oorspronkelijke ambities via PPS,

governancestructuur, vereenvoudiging

model

Streefbeeld IOPW 2020 (1998)

Greenportvisie IOPW

Duingeest

Gantel De Baak

Tuinveld

Nieuwe Water

Groene Schakel

Motieven Delfland (2001)

• Centrale rol in waterbeheer en ontwikkeling

daarvan

• Efficiency en financieel voordeel

ABCDelfland / KRW (RO-procedures, ‘werk met werk’ maken)

• Inbreng in projecten derden

(bagger, riolering, ecologie)

• Strategisch

(betrokkenheid Westland, uitbouwen relatie)

Westland 80%

Provincie 12%

Delfland 8%

Holding IOPW N.V.

Bank Nederlandse Gemeenten

Gebiedsontwikkeling

ONW

Beheer b.v.

ONW c.v.

e.v. = € 23 mln

v.v. = € 67 mln

Bankpartij(en).

Westland 10%

Provincie 1,5 %

Delfland 1%

49,75% 49,75%

0,5%

Organisatiestructuur IOPW/ONW

Rol Delfland

• Mede-ontwikkelaar (NV)

- realiseren doelen

• Bedrijfsbelang ONW (RvC)

- financieel

• Bestuurlijk

- bevoegd gezag - (Beleid / “Keur”)

Het Nieuwe Water

Project ‘Het Nieuwe Water’

Multifunctioneel ruimtegebruik

polder boezemland

(peilstijging van NAP -1.80m naar NAP –0.42m)

• 24 hectare open water

• 75.000 m3 permanente berging extra

• duurzamer watersysteem, bijdrage ecologie

KRW 1 ha nvo

• Ruimtelijke kwaliteit

• 1200 woningen (600 drijvend!)

Praktijkcongres

Gebiedsontwikkeling 2013

Werkzame ontwikkelstrategieën

Congres Gebiedsontwikkeling 2013

Vervolgaanpak ONW J.J.M. Verschuren Jeroen BNG Gebiedsontwikkeling Directeur ONW

14 maart 2013

Stand van zaken 2013

Totaal plan 1.800 tot 2.000 woningen

Deelplannen Duingeest, Tuinveld, Gantel de Baak,

Het Nieuwe Water, Gantelzone en Groene Schakel

Na 10 jaar ca. 500 woningen verkocht/gerealiseerd,

Periode 2008-2012, Duingeest en Tuinveld

Nog 1.500 woningen te gaan, waarvan

1.200 woningen te realiseren in Het Nieuwe Water

ONW

14 maart 2013

Het Nieuwe Water

Gronden in eigendom: geen sturing meer!

Opgave

Water 25 ha.

Ecologische zone 12

Woonlob openbaar 12

49 ha.

Uitgeefbaar 18 = 25 à 30%

Totaal 67 ha.

14 maart 2013

Planoptimalisatie

Planconcept

Optimalisering ruimtegebruik

Verdichting

Van drijvend naar grondgebonden

Markt

Afstemming programmering op actuele vraag

Organische ontwikkeling op deelplannivo: hapklare brokken!

Vraaggericht bouwen, doelgroepbenadering, CPO, PO

Regionale prioritering woningbouw: Westlandse Zoom!

14 maart 2013

Flexibiliteit

B’plan op hoofdlijnen

Deelplannen obv uitwerkingsplannen, parallel aan planvorming

Grex normatieve benadering op totaalnivo

Uitwerking en realisatie op deelplannivo

Sterk gefaseerd, focus op 2 à 3 deelplannen

Toetsing deelplannen aan normatieve randvoorwaarden

Reductie organisatie-, ontwikkelings- en voorbereidingskosten

Financiering: van projectgebonden naar gegarandeerd

14 maart 2013

Dilemma’s

Crux: Verevening van groen voor rood niet haalbaar!

Behoud van “water” ambities of richtingverandering naar grondgebonden wonen in waterrijke omgeving.

Heroverweging kostenverdeelsleutel bovenplanse elementen obv profijt participanten: causaal verband, proportioneel

Prioritering/fasering woningbouwlocaties Westland

Beheerskosten water en groen ná realisatie.

14 maart 2013

Praktijkcongres

Gebiedsontwikkeling 2013

Werkzame ontwikkelstrategieën

Congres Gebiedsontwikkeling 2013

Karel de Neef Gemeente Westland

Strategisch adviseur planontwikkeling

Ontwikkelingsmaatschappij Het Nieuwe Westland

onderwerpen

• PPS voor Integrale gebiedsontwikkeling?

• Samenvatting maatregelen project

• Governance

• Herfinanciering

Ontwikkeling Publieke Regie • ONW opgezet voor de gehele gemeente (op basis van een integraal

uitvoeringsplan)

• Taken ONW zijn drastisch teruggebracht als gevolg van financieringsmogelijkheden, risicobeheersing en politieke keuzes.

• Huidige keuze ONW: Bij teruglopen van de opbrengsten komen onvermijdelijk als eerste de publieke kwaliteiten in het gedrang

• Bij start van de PPS voor de integrale gebiedsontwikkeling is dit risico onvoldoende meegewogen.

• Oplossingen voor de publieke regie: – voldoende draagvlak voor publieke doelen binnen de gemeente,

– geen integrale plannen in PPS,

– strakke gemeentelijke regie,

– bijdrage uit rood contractueel vastleggen.

Samenvatting maatregelen project

• Huidige plan leidt ongewijzigd tot een aanzienlijk tekort

• Herijken grex (kosten, opbrengsten, planning)

• Optimaliseren plan op basis nieuwe doelen

• Flexibiliseren ruimtelijke kaders (bestemmingsplannen, randvoorwaarden en verkavelingsplannen)

• Verbeteren en vernieuwen verkoopactiviteiten

• Reductie kosten organisatie

• Zoeken kostendragers water en groen.

Governance

• De organen van NV (AVA), BV (AVA, RvC)en CV (RVV) zorgen voor een topzware en logge organisatie en is vooral politiek gestuurd.

• Gemeentelijke inbreng beperkt door interne afhankelijkheid

• Mede daardoor te beperkte flexibiliteit.

• Te onderzoeken oplossingsrichting: Opheffen IOPW NV en RvC; AVA beperken tot 2 à 3 personen. Dilemma daarbij is garanties voor adequate inbreng van de publieke partijen.

• Gemeentelijk contact als project organiseren.

Mogelijkheden Herfinanciering

• Boekwaarde: gemeentelijke grondbank € 55,- mln.

ONW € 35,- mln.

• Gemeente wil grondbankfunctie beëindigen

• Benodigde financiering ca. € 100,- mln.

• Laagste rente bij hoofdelijke aansprakelijkheid

• Herfinanciering kan ca. € 1 mln./jaar opleveren

conclusies

• Integrale gebiedsontwikkeling vraagt om stevige publieke regie om publieke doelen veilig te stellen.

• Uitvoering door de markt kan alleen voor overzichtelijke projecten te definiëren

• Samenwerkingsprojecten tussen gemeente en markt komen pas goed tot hun recht als alle risico’s naar rato zijn verdeeld en procedures goed worden vastgelegd.

• De gemeente en Delfland moeten de publieke (kwaliteits)-doelen contractueel vastleggen.

Oplossingsrichtingen ONW

• Herijking project en organisatie

• Bijstellen van de doelen van betrokken partijen

• Organisatie slagvaardiger maken.

• Integrale herfinanciering

• Volledige risicodeling

Verslag & presentaties:

Partners

Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling

Ministerie van Infrastructuur en Milieu,

TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds

Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente

Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen,

Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam,

Heijmans Ontwikkeling, NS Stations,

Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant,

Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap

Amstel, Gooi en Vecht en Ymere

Kring van Adviseurs

Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,

Brink Groep, Buck Consultants,

Berenschot

Praktijkcongres

Gebiedsontwikkeling 2013

Werkzame ontwikkelstrategieën