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2019年 7月中国房贷市场报告

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2019 年 7月中国房贷市场报告

多城市密集上调房贷利率房地产融资渠道再收紧

发布单位：融 360大数据研究院作者：李万赋

报告介绍

中国房贷市场报告属于融 360大数据研究院市场数据监测及分析类报告，主要统计监

测并分析国内重点 35个城市房贷市场数据。

本报告数据维度包含：首套首付、首套利率、二套首付、二套利率、放款时间、银行

平均利率等。目前数据维度及监测频率均可实现订制需求，数据监测最高频率为 1 次/周。

本报告主要针对全国利率变化情况，依据监测数据对当前利率形势及未来利率趋势做

出分析判断及解读，并结合政策动向及重点城市实际情况对城市利率变化原因、影响及未

来变化趋势进行分析。


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内容摘要

融 360大数据研究院监测数据显示： 2019年 7月，全国首套房贷款平均利率为 5.44%，

二套房贷款平均利率为 5.76%。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

融 360 大数据研究院监测的 35 个城市，一线城市中，上海和深圳房贷利率水平环比

有所下降，北京和广州则与上月持平；二线城市中，多数城市纷纷上调房贷利率，苏州、

杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。

海口、乌鲁木齐、南宁等城市则有着不同程度的下降。

根据融 360大数据研究院监测的数据，上海地区首套房贷利率降至基准以下，超越厦

门成为全国最低；苏州地区首套房贷利率为 6.03%，环比飙升 16BP，一跃成为全国房贷利

率水平最高的城市，也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市；大连地区 7月

涨幅最高，首套房贷利率环比上涨 20BP；涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长

沙，均在近一个月内多次上调房贷利率，调整时间集中在月初和月末。

下半年来，监管层动作密集，从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资，严厉

查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。结合其他相关政

策，一方面，未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业占用的信贷资源，并将更多

的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向；另一方面，房地产调控短期

内不会放松，资金环境较为紧张，未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。

报告结构：房贷市场数据、典型城市数据、房贷市场走势

样本选取：本期融 360大数据研究院选取了 66家银行位于全国 35个重点城市的 533家支行。

采集时间：7月 1日-8月 8日。

数据说明：

1.采集的房贷利率和首付水平均为给到一般客户的最低水平。

2.所有平均利率计算方式均取样本数据的算术平均数。

3.若对银行样本数据有疑问，欢迎与我们沟通联系，联系方式见文末。


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目录

一、全国房贷数据 .......................................................... 4

1.1 利率：全国首二套房贷利率平均水平连续两个月上涨 ......................... 4

1.2 城市：一线半平半跌二线多数上涨 ........................................ 5

1.3 排行榜：上海首套低于基准水平苏州一跃成为全国最高 ...................... 6

二、典型城市数据 .......................................................... 8

2.1 北京：房贷利率水平和首付政策均没有变化 ................................. 8

2.2 上海：首套房贷利率降至基准以下友利银行最低可做 9折 .................... 9

2.3 广州：首套房贷利率水平维持不变二套环比下降 2BP ....................... 10

2.4 深圳：房贷利率水平全部与上月持平 ...................................... 11

2.5 苏州：房贷利率一个月内多次上调首套主流执行基准上浮 25% ............... 12

2.6 大连：首套房贷款利率环比上涨 20BP 国有银行带头调整 .................... 13

2.7 宁波：房贷利率再上涨首套普遍基准上浮 15% ............................. 14

2.8 杭州：四大行带头首套基准上浮 8% “二抵贷”业务放开 .................... 15

2.9 长沙：首套房贷款利率环比上涨 7BP 多家银行上调至基准上浮 15% ............ 16

2.10 海口：房贷利率逆势下调首套房主流水平基准上浮 5% ..................... 17

三、房贷市场趋势 ......................................................... 18

3.1 监管层密集检查房地产融资银行信贷结构调整加快 ......................... 18

3.2 信贷资金环境紧张预计未来更多城市将收紧房贷政策 ....................... 18


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一、全国房贷数据

1.1 利率：全国首二套房贷利率平均水平连续两个月上涨

图 1-1 近一年全国首套房贷款平均利率走势

数据来源：融 360大数据研究院

图 1-2 近一年全国二套房贷款平均利率走势



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融 360大数据研究院监测数据显示，2019 年 7月全国首套房贷款平均利率为 5.44%，

相当于基准利率 1.110倍，环比上涨了 2BP；二套房贷款平均利率为 5.76%，环比上涨 1BP。

从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

1.2 城市：一线半平半跌二线多数上涨

图 1-3 2019年 7月一线城市首套房贷款平均利率


图 1-4 2019年 7月部分二线城市首套房贷款平均利率


5.37%

4.91%

5.31%5.20%

5.37%

4.84%

5.31%5.19%

4.50%

5.00%

5.50%

6.00%

6.50%

北京上海广州深圳

2019年7月一线城市首套房贷款平均利率

上月平均利率本月平均利率

5.87%

5.09%

5.41%

5.17%

5.47%5.36%

6.03%

5.29%

5.49%

5.25%

5.54%

5.28%

4.60%

4.80%

5.00%

5.20%

5.40%

5.60%

5.80%

6.00%

6.20%

苏州大连宁波杭州长沙海口

2019年7月二线城市首套房贷款平均利率

上月平均利率本月平均利率


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融 360 大数据研究院监测数据显示，2019 年 7 月，一线城市和二线城市的房贷利率

变化趋势差异较大。

一线城市中，北京和广州地区的房贷利率与上月持平，上海和深圳地区的平均水平则

有所下降，其中，上海地区多家银行下调房贷利率，导致整个城市首套房贷利率水平环比

下降 7BP，仅次于海口，为全国降幅第二大的城市。

二线城市中，多个热门地区房贷利率上涨，其中，苏州、杭州、宁波、大连、长沙调

整频率加快，近期已不止一次上调房贷利率，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业

务。与此同时，也仍存在利率下调的城市，海口首套房贷款利率环比下调 8BP，为全国降

幅最大的城市。乌鲁木齐、南宁等二线城市也有不同程度的下降。

1.3 排行榜：上海首套低于基准水平苏州一跃成为全国最高

表 1-1 2019年 7月首套房贷款平均利率最低十城市

城市平均利率平均折扣（倍基准）

上海 4.84% 0.9870

厦门 4.90% 1.0132

天津 5.11% 1.0433

乌鲁木齐 5.17% 1.0117

深圳 5.19% 1.0031

哈尔滨 5.23% 1.0074

杭州 5.25% 1.0044

珠海 5.27% 1.0034

海口 5.28% 1.0026

大连 5.29% 1.0015


2019年 7月，上海首套房贷款平均利率降至基准水平以下，为 4.84%，超过厦门成为

全国最低。一线城市中，还有深圳处于十低榜之列。新入榜的海口 7月份首套房贷款利率

环比下降 8BP，为 5.28%，位列全国第九低，把昆明挤出了全国前十低。

表 1-2 2019年 7月首套房贷款平均利率最高十城市

城市平均利率平均折扣（倍基准）

苏州 6.03% 1.2312

武汉 5.93% 1.2107


7

南宁 5.90% 1.2045

合肥 5.90% 1.2038

无锡 5.85% 1.1933

郑州 5.77% 1.1769

成都 5.64% 1.1500

南昌 5.64% 1.1500

青岛 5.64% 1.1500

南京 5.63% 1.1482


2019 年 7 月，苏州首套房贷利率平均水平为 6.03%，环比飙升 16BP，一跃成为全国

房贷利率水平最高的城市，也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市；排在第

二、三、四位的城市依次为武汉、南宁和合肥，首套房平均利率水平都在 5.90%以上，这

三个城市的利率水平长期处于高位；除以上城市外，无锡、郑州、成都、南昌、青岛和南

京也位居全国房贷利率前十高之列。

表 1-3 2019年 7月首套房贷款平均利率涨幅最高五城市

城市 6月利率 7月利率涨幅（BP）

大连 5.09% 5.29% 20

苏州 5.87% 6.03% 16

杭州 5.17% 5.25% 8

宁波 5.41% 5.49% 8

长沙 5.47% 5.54% 7


2019 年 7 月，多个城市房贷利率水平上涨。大连地区虽然首套房贷款利率水平仍处

于全国低位，但 7 月涨幅高达 20BP，为本月房贷利率涨幅最大的城市，该地区多家银行

首套房贷款利率由基准水平涨至基准上浮 10%，二套涨至基准上浮 15%。苏州首套房贷款

利率环比涨幅也达到 16BP，多家银行由之前的基准上浮 20%涨至上浮 22%-25%，使得苏州

成为全国首套房贷利率平均水平最高城市；杭州、宁波和长沙环比涨幅也在 5BP 以上。

根据融 360大数据研究院监测的数据，涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长

沙，均在一个月内多次上调房贷利率，调整时间一般集中在月初和月末。


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二、典型城市数据

2019 年 7 月，融 360 大数据研究院统计的典型城市有 10 个，分别为：北京、上海、

广州、深圳、苏州、大连、宁波、杭州、长沙、海口。

2.1 北京：房贷利率水平和首付政策均没有变化

图 2-1 近一年北京房贷平均利率走势


融 360 大数据研究院测数据显示，7月北京首套房贷款平均利率为 5.37%，二套房贷

款平均利率为 5.84%，均与上月持平。

首付方面，7月，招商银行又将非政策性住房的首套房首付比例由 3 成调回 3.5 成。


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2.2 上海：首套房贷利率降至基准以下友利银行最低可做 9 折

图 2-2 近一年上海房贷平均利率走势


融 360大数据研究院监测数据显示，2019年 7月，上海首套房贷款平均利率为 4.84%，

环比下降 7BP；二套房贷款平均利率为 5.46%，环比上涨 5BP。

上海地区监测的 30 家银行分支机构中，7 家银行在本月下调了首套房贷款利率，3

家银行有所上调。调整后，执行基准利率 95折的银行数量增加至 17 家，友利银行甚至可

以做 9 折，浙商银行的利率水平最高，首套执行基准上浮 20%，与二套同等水平。

二套房利率方面，3 家银行在本月将房贷利率下调至基准上浮 10%，还有 3 家银行有

所上调，目前最高水平为基准上浮 30%。

8月初，上海副市长陈寅透露，上海自由贸易试验区临港新区放开房产限购，具体内

容包括：由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购；购房资格由 5 年社保要

求转为 3 年社保要求等。政策一出，引起市场热议。但需要注意，限购放开仅适用于临港

新区，重在吸引人才，不会带来全上海地区的政策放开。


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2.3 广州：首套房贷利率水平维持不变二套环比下降 2BP

图 2-3 近一年广州房贷平均利率走势


融 360大数据研究院监测数据显示，2019年 7月，广州首套房贷款平均利率为 5.31%，

与上月持平；二套房贷款平均利率为 5.55%，环比下降 2BP。

根据融 360大数据研究院的最新监测数据，广州地区监测的 23 家银行分（支）行中，

1 家银行在本月上调了首套房贷款利率，1家银行下调，因此整体平均水平基本维持不变。

二套房方面，有 1家银行下调了房贷利率，导致整体水平略有下降。


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2.4 深圳：房贷利率水平基本维持不变

图 2-4 近一年深圳房贷平均利率走势


融 360 大数据研究院监测数据显示，2019 年 7 月，深圳地区首套房贷款利率平均水

平为 5.19%，环比下降 1BP，主要原因是广州银行将房贷利率由基准上浮 15%下调至基准

上浮 10%。二套房贷款利率平均水平为 5.48%，环比上涨 1BP。

深圳地区监测的 26 家银行分（支）行房贷利率中，目前首套房主流贷款利率为基准

上浮 5%，二套房主流贷款利率为基准上浮 10%。


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2.5 苏州：房贷利率一个月内多次上调首套主流执行基准上浮 25%

图 2-5 近一年苏州房贷平均利率走势


融 360大数据研究院监测数据显示：继 6月苏州地区房贷利率上涨后，7月份继续强

势回弹。目前，首套房贷款平均利率为 6.03%，环比上涨 16BP；二套利率均值为 6.30%，

环比上涨 11BP。

近一个月内，苏州地区的房贷利率发生了多次调整。7 月 24 日之前，苏州地区多银

行就已经将将首套上浮 20%调整至首套上浮 22%。24日，苏州升级楼市调整政策，出台《市

政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，指出将进一步加强用地

出让管理、调整居民购房政策、扩大住房限制转让实施范围，并且进一步加强住房信贷税

收管理。之后，多家银行又进行了新一轮的上涨调整。

目前，苏州地区监测的 17 家银行分（支）行房贷利率中，9 家银行首套执行基准上

浮 25%，3家银行基准上浮 23%，2家银行执行基准上浮 22%；二套房主流贷款利率水平为

基准上浮 30%。而且放款速度都有所延缓，普遍要在 2个月以上。


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2.6 大连：首套房贷款利率环比上涨 20BP 国有银行带头调整

图 2-6 近一年大连房贷平均利率走势


融 360大数据研究院监测数据显示：目前，大连地区首套房贷款平均里为 5.29%，环

比上涨 20BP；二套房贷款平均利率为 5.59%，环比下降 13BP。

大连地区监测的 20 家银行分（支）行中，8 月初，多家银行又将首套房贷款利率由

基准水平上调至基准上浮 10%，二套房贷款利率由基准上浮 10%上调至基准上浮 15%，此

次调整主要是国有银行带头，部分股份行也开始跟进。


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2.7 宁波：房贷利率再上涨首套普遍基准上浮 15%

图 2-7 近一年宁波房贷平均利率走势


融 360大数据研究院监测数据显示：宁波地区的房贷利率迎来连续上涨。目前，宁波

首套房贷利率均值为 5.49%，环比上涨 8BP，与 4月持平；二套房贷款平均利率为 5.70%，

环比上涨 4BP。

融 360大数据研究院 8月初监测的数据显示，建行、中信、兴业三家银行率先将首套

房贷利率由基准上浮 10%调整至基准上浮 15%，二套房贷利率由基准上浮 15%调至基准上

浮 20%，光大、交通、浦发银行也随之跟进，将房贷利率上调至同等水平。

部分银行仍然暂时维持 7 月初的利率水平，但也表示目前房贷额度比较紧张，中行、

招行、浙商和宁波银行已经暂停受理房贷业务。

包商银行的房贷利率则从之前畸高的水平上大幅回落，首套二套房贷利率都由基准上

浮 45%降至基准上浮 20%，但与宁波地区其他银行相比，仍然属于高位。


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2.8 杭州：四大行带头首套基准上浮 8% “二抵贷”业务放开

图 2-8 近一年杭州房贷平均利率走势


融 360 大数据研究院监测数据显示：2019 年 7 月，杭州地区房贷利率平均水平再度

上涨。首套房贷款利率平均值为 5.25%，环比上涨 8BP，上涨幅度全国排名第三；二套房

贷利率均值为 5.42%，环比上涨 3BP。

杭州地区监测的 15 家银行分（支）行中，6 月份就有国有银行带头将首套房贷款利

率上调至基准上浮 8%，7月份，6 家国有银行全部执行该标准，部分股份行跟进，但也有

2 家股份行直接由基准上浮 5%调至基准上浮 10%。

据媒体报道，近日杭州多家银行推出“二抵贷”业务，指尚未还清贷款的房子，可以

再次去银行做抵押，一般额度为市场评估均价乘以折扣（普遍住宅 7 折，商业 5 折），减

去尚未还清的按揭金额。而且根据媒体得到的消息，“二抵贷”业务可以和“抵押贷”跨

行办理。

据称，“二抵贷”资金严禁流入楼市，其主要目的是更好地满足小微贷款需求。


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2.9 长沙：首套房贷款利率环比上涨 7BP 多家银行上调至基准上浮

15%

图 2-9 近一年长沙房贷平均利率走势


融 360大数据研究院监测数据显示：2019年 7月，长沙首套房贷利率平均值为 5.54%，

环比上涨 7BP；二套房贷利率平均值为 5.83%，环比上涨 10BP。

长沙地区监测的 15 家银行分（支）行中，多家银行将首套房贷利率水平上涨至基准

上浮 15%，二套基准上浮 20%。部分仍然执行首套上浮 10%的银行表示，也将很快上调利

率水平。


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2.10 海口：房贷利率逆势下降首套房主流水平基准上浮 5%

图 2-10 近一年海口房贷平均利率走势


融 360 大数据研究院监测数据显示：2019 年 7 月，海口地区首套房主流房贷利率水

平由之前基准上浮 10%降至基准上浮 5%，调整后，首套房贷款平均利率为 5.28%，环比下

降 8BP；二套房贷款平均利率为 5.71%，环比下降 11BP。

在部分热门城市上调房贷利率之时，海口地区房贷利率逆势下降。融 360大数据研究

院监测的 9 家银行分（支）行中，本月有 4 家将首套房贷利率下调至基准上浮 5%，一些

停贷银行重新开始受理房贷业务。


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三、房贷市场趋势

3.1 监管层密集检查房地产融资银行信贷结构调整加快

下半年以来，监管层动作密集，从银行、信托、公开市场债券等多方面收紧房地产融

资。7月底，中共中央召开会议部署下半年经济工作。在房地产方面，再次强调“房住不

炒”的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。随后，银

保监会启动银行房地产融资专项检查，重点是 32 个城市的房地产开发贷款和土地储备贷

款管理情况，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

房地产融资显著收紧的同时，个人住房信贷业务监管也进一步加强。半年度经济会议

对此定调为“保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房”；银保监会

开始检查各银行差别化信贷政策落实情况，执行最低首付比例和限贷政策要求，履行首付

资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等，并着重查处个人综合消费贷款、经营性

贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于

房地产领域的行为。

融 360 大数据研究院曾对 6 家国有银行和 8 家股份制银行（均为上市银行）的 2018

年信贷资金投向情况进行统计，从对公贷款余额新增占比来看，房地产行业增长比例最高，

投向房地产业的贷款占比将近 10%，对制造业的贷款投向则有所控制。结合近期政策传达

的精神来看，未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业占用的信贷资源，把更多信

贷资金投向国家鼓励的制造业、中小微企业等方向。

3.2 融资环境紧张预计未来更多城市继续收紧房贷政策

8 月 7 日，央行公布第二季度货币政策执行报告。报告数据显示，6 月个人住房贷款

加权平均利率为 5.53%，环比下降 15BP。但是 2019年进入下半年以来，尤其是从 7月中

下旬开始，不少热点区域的房贷利率出现明显上调，步伐越来越密集。

整体来看，结合上面的政策精神，短期内房地产调控政策不会放松，目前房地产市场

较快的增长势头将受到抑制。房地产融资环境紧张，未来或将有更多城市加入到收紧房贷

政策的大军中来。

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