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21628 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134

Disposición derogatoria única.

Queda derogado el Decreto 128/1992 de 9 de julio,por el que se regula el Apoyo y Fomento de la Inves-tigación en Castilla y León y cuantas disposiciones deigual o inferior rango se opongan a lo establecido enla presente Ley.

Disposición final primera.

En un plazo no superior a seis meses desde la entradaen vigor de la Ley, la Junta de Castilla y León regularála composición de la Comisión Asesora de Investigacióny Ciencia de acuerdo con lo dispuesto en los artícu-los 12.2 y 13.1.c) de la Ley.

Disposición final segunda.

En un plazo no superior a seis meses desde su cons-titución la Comisión Asesora de Investigación y Cienciaaprobará su reglamento de funcionamiento interno.

Disposición final tercera.

Se autoriza a la Junta de Castilla y León para dictarcuantas disposiciones sean necesarias para la aplicacióny desarrollo de la presente Ley.

Disposición final cuarta.

La presente Ley entrará en vigor a los veinte díasde su publicación en el «Boletín Oficial de Castilla yLeón».

Por lo tanto, mando a todos los ciudadanos a losque sea de aplicación esta Ley la cumplan, y a todoslos Tribunales y Autoridades que corresponda que lahagan cumplir.

Valladolid, 17 de marzo de 1999.

JUAN JOSÉ LUCAS JIMÉNEZ,

Presidente

(Publicada en el «Boletín Oficial de Castilla y León» número 59, de 29

de marzo de 1999)

12599 LEY 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo deCastilla y León.

Sea notorio a todos los ciudadanos que las Cortesde Castilla y León han aprobado y yo en nombre delRey y de acuerdo con lo que se establece en el artículo16.4 del Estatuto de Autonomía, promulgo y ordeno lapublicación de la siguiente ley

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

I

El artículo 26.1 del Estatuto de Autonomía de Castillay León atribuyó a la Comunidad Autónoma la compe-tencia exclusiva en materia de urbanismo, desarrollandoasí la previsión contenida en el artículo 148.1.3 de laConstitución Española.

Esta asunción estatutaria no supuso una ruptura delmarco jurídico urbanístico, ya que se mantuvo la vigenciadel Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Sueloy Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto1346/1976, de 9 de abril; norma heredera de la Leyde 1956, que fue la que, ya entonces, definió los dos

principios que aún rigen el urbanismo español: respetode la propiedad privada del suelo, y decisión públicasobre su destino, a fin de que éste sea conforme conel interés general. Hoy en día, la validez de tales principiosha quedado firmemente asentada tanto por su recono-cimiento en la Constitución, como por su aceptaciónunánime en los países con sistemas económicos y polí-ticos similares a los nuestros.

Dicha base normativa, completada con los reglamen-tos y otras disposiciones aprobados entre 1978 y 1981,resultó válida durante los primeros años de ejercicio delas competencias asumidas. De hecho, casi todos losMunicipios de cierto tamaño abordaron procesos deordenación orientados a transformar la ciudad heredada,con resultados estimables, producto de una afortunadacombinación de oportunidad en el tiempo, calidad ymoderación en su contenido y voluntad política parasu aplicación. Es cierto que el panorama no estaba exen-to de sombras, como las dificultades en la gestión urba-nística, la ausencia de planeamiento en gran númerode Municipios y sobre todo el escaso respeto de la nor-mativa en extensos ámbitos periurbanos y rurales. Pesea ello, para cuando a fines de la pasada década la Admi-nistración del Estado planteó una nueva reforma, en Cas-tilla y León se estaba consolidando una práctica urba-nística rigurosa y prometedora.

La Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régi-men Urbanístico y Valoraciones del Suelo, introdujoimportantes novedades en el marco jurídico del urba-nismo. Pero aunque afirmaba su intención de atenerseal orden constitucional de competencias, en la prácticaestablecía un nuevo sistema, por cierto singular en elderecho comparado, que fue entendido en nuestraComunidad como vulneración del citado orden compe-tencial; por ello la Junta de Castilla y León estuvo entrelas instituciones que la impugnaron. Aprobado en 1992el texto que refundió dicha Ley con el ordenamientoanterior, fue éste el objeto final de la sentencia del Tri-bunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, queanuló la mayor parte de sus preceptos. Recuperó enton-ces su vigor el texto legal de 1976, pero en ardua coexis-tencia con los preceptos no anulados de 1992, con unaabundante legislación sectorial posterior a la Constitu-ción, y con las últimas reformas estatales en la materia:Real Decreto-ley 5/1996, de 7 de junio, y Ley 7/1997,de 14 de abril, ambos de medidas liberalizadoras, y Ley6/1998, de 13 de abril, de Reforma del Régimen delSuelo y Valoraciones, en la que el Estado ejerce suscompetencias para definir el contenido básico de la pro-piedad del suelo.

Tal situación implica una llamada al legislador auto-nómico, tanto para aclarar la notoria complejidad nor-mativa, como para ejercer su propia competencia urba-nística, una vez excluida la posibilidad de una legislaciónestatal supletoria. A fin de ganar tiempo para la reflexióny el debate necesarios, las Cortes de Castilla y Leónaprobaron la Ley 9/1997, de 13 de octubre, de medidastransitorias en materia de urbanismo, cuyo limitado peroimportante objeto fue rehabilitar la cobertura legal dealgunos mecanismos de participación pública en las plus-valías urbanísticas, y la Junta de Castilla y León ha tra-mitado separadamente el Proyecto de Ley de Ordenacióndel Territorio, en el que se regulan los instrumentos deintervención en ámbitos supramunicipales y se abordasin más espera la tan necesaria coordinación de lasactuaciones con incidencia territorial.

II

Suficientemente justificada la conveniencia y opor-tunidad de esta Ley, su elaboración parte de la expresaaceptación de los principios del ordenamiento urbanís-

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tico consolidados en España a partir de 1956, habidacuenta del reconocimiento general de que gozan; y portanto se recogen los preceptos de 1976 ó 1992 quemantienen su utilidad. Pero al mismo tiempo se ofrecensoluciones nuevas para nuestros problemas específicos,obtenidas tanto de la experiencia y la práctica urbanís-ticas como del debate teórico reciente; de hecho, nopocas provienen del llamado Documento de Salamanca,que en 1994 recogió las recomendaciones de la comi-sión de expertos sobre urbanismo, y otras muchas delamplio proceso de participación realizado antes de laaprobación del Proyecto de Ley, cuyo éxito constituyeuna garantía de seguridad para su aplicación futura.

Cuatro son los objetivos principales que la Ley per-sigue. El primero es reducir la complejidad normativa,codificando dentro del aclarado marco competencial, elconjunto de preceptos reguladores del urbanismo. Porello esta Ley desarrolla la legislación básica del Estado,constituida por la citada Ley 6/1998 y por los artículossubsistentes del Texto Refundido de 1992, y sustituyea las normas de carácter supletorio: el Texto Refundidode 1976 y las demás disposiciones aprobadas hasta1981; si bien los Reglamentos urbanísticos habrán deseguir aplicándose hasta que se apruebe el correspon-diente desarrollo de esta Ley, en lo que no se opongana la misma.

Ahora bien, son indisponibles para el legislador auto-nómico las materias de competencia exclusiva del Esta-do, algunas tan relevantes para el urbanismo como elprocedimiento expropiatorio, las valoraciones del sueloy la normativa sobre Registros de la Propiedad, trans-misión y reparcelación de fincas (en relación con losdeberes urbanísticos, extinción o transformación de dere-chos y cargas, régimen fiscal...), derecho de superficie,declaración de obra nueva, nulidad de licencias en zonasverdes o espacios libres, y en general el régimen jurídicode las Administraciones públicas. Ello sin perjuicio deque la citada relación con el urbanismo justifique elesfuerzo realizado para engarzar con precisión los ins-trumentos correspondientes, e imponga la necesidad denumerosas referencias.

Como segundo objetivo se busca adaptar la normativaurbanística a las características y problemas particularesde Castilla y León: entre ellos, la debilidad demográficay la fragmentación administrativa, responsables de queno siempre puedan ser razonablemente satisfechos obje-tivos elementales de la actividad urbanística pública;pero también de la relevancia que ha de darse al tra-tamiento del suelo rústico y de los pequeños Municipios.En efecto, Castilla y León es una Comunidad singularpor su tamaño y por la estructura de su poblamiento:aquí lo que no es urbano no puede ser concebido comosimple no urbanizable, y lo urbanizable futuro no puedeser hegemónico sobre un espacio rural con valores pro-pios. Tampoco puede ignorarse el escaso grado de urba-nización, apenas el uno por ciento del territorio, a pesarde la profunda herencia urbana de origen medieval; ydesde luego, la falta del tamaño suficiente dificulta laeficacia de los servicios, muy vinculada al grado de con-centración de la población servida.

Todo ello impone la necesidad de adaptar los ins-trumentos legales a nuestras peculiaridades, entre lasque destaca el protagonismo de la Administración local,que se reconoce mediante la atribución general de lacompetencia urbanística a los Municipios. Tal decisiónes hoy posible, una vez deslindados el urbanismo y laordenación del territorio, siendo ésta última el campode actuación propio de la Administración de la Comu-nidad Autónoma.

El tercer objetivo es incorporar a la actividad urba-nística principios exigidos con fuerza por la sociedad,como la transparencia administrativa (el acceso a la infor-

mación), el fomento de la cohesión social y la proteccióndel medio ambiente y del patrimonio, llamados a com-partir en forma creciente el peso de las decisiones deordenación urbanística con los históricos valores de aba-ratamiento del suelo y dotación de servicios. No es fáciltraducir en legislación estas intenciones, cuando el con-texto social aún identifica desarrollo económico conurbanización, progreso social con producción y consumode usos urbanos. Sin embargo, esta Ley aborda con espe-cial interés la relación entre urbanismo, desarrollo sos-tenible y cohesión social, y asumiendo los principios reco-gidos en los Títulos XIV y XVI del Tratado de la UniónEuropea y en otros documentos como la Declaraciónde Río, el Libro Verde del Medio Ambiente Urbano ola Carta Europea de las Ciudades Sostenibles, consideraque el suelo, el territorio, es un patrimonio colectivo queha de ser utilizado de forma equilibrada y sosteniblepara legarlo a las generaciones futuras. Y, asimismo, quedebe la Administración matizar la acción del mercado,generadora al tiempo de riqueza y desigualdad, asegu-rando dotaciones urbanísticas suficientes y adecuadas.

Por fin, el cuarto objetivo de esta Ley ha de ser recu-perar o, si se prefiere, afirmar la finalidad central dela actividad urbanística. En el sistema de 1990, el idealde equidistribución económica entre los propietarios desuelo era, sin duda, justo en su intención; pero convertidoen primordial objeto de la actividad urbanística, y con-cretado en tan complejos mecanismos, en la prácticaobstruyó tanto la ejecución de los planes como la apro-bación de otros nuevos, perjudicando incluso la normalutilización de los elementos valiosos de la reforma. Mien-tras tanto, el intento de transformar el derecho de pro-piedad en deber de incorporarse al proceso urbanizadorno pudo impedir que el precio del suelo siguiera difi-cultando el acceso de la población a la vivienda, y aunla creación de empleo industrial y terciario. Por todoello se intenta ahora eludir la imposición de decisionesparticulares más propias de la política ejecutiva: dichode otro modo, esta Ley se limita a regular la actividadurbanística, proporcionando los instrumentos y técnicaspara que la Administración competente, en primera líneala municipal, pueda desarrollar el modelo urbanístico quese ajuste a su propia experiencia y necesidades.

En suma, esta Ley acude a los principios constitu-cionales de la política económica y social, y concluyede ellos que el principal propósito del urbanismo ha deser que el uso del suelo se realice conforme al interésgeneral, con el objetivo de mejorar la calidad de viday la cohesión social de la población, en especial mediantesu acceso a una vivienda digna y a las dotaciones urba-nísticas adecuadas, y de forma compatible con la pro-tección del medio ambiente y del patrimonio cultural.

Con tales criterios se dicta esta Ley, estructurada ensiete títulos, precedidos por uno preliminar y comple-tados por cuatro disposiciones adicionales, siete tran-sitorias, una derogatoria y tres finales.

III

El título preliminar establece como objeto de la Leyla regulación de la actividad urbanística; actividad cuyosdiferentes aspectos justifican la sucesión de títulos: pla-neamiento, gestión, intervención en el uso del suelo,intervención en el mercado del suelo, organización admi-nistrativa e información urbanística.

Se desarrollan a continuación sus principios rectores:concebida la actividad urbanística como función pública,corresponde su dirección a la Administración, que hade procurar la satisfacción de los citados principios cons-titucionales de la política económica y social. Ahora bien,la condición de función pública no implica necesaria-mente la gestión directa por la Administración, ya que


las propias características del urbanismo, como típicaactividad empresarial en su fase de ejecución, demandanel fomento de la iniciativa privada. Es más, no se restringedicha iniciativa a los propietarios del suelo, aunque seles garantiza el reparto equitativo de los beneficios dela actividad urbanística. Por último, se insiste en la impor-tancia de la participación social, lo que obliga a las Admi-nistraciones a garantizar los derechos de informacióne iniciativa, en especial los de aquellos directamente afec-tados por la actividad urbanística.

IV

En el título primero se regula el régimen del sueloen el marco de la nueva legislación estatal. Por tanto,se asume la división del suelo en las tres clases básicasde urbano, urbanizable y no urbanizable, con su defi-nición fijada por el Estado. Sin embargo, es posibledesarrollar, en cierta medida, los criterios de clasificaciónpara adaptarlos a la realidad regional: así se hace encuanto al suelo no urbanizable, denominado de nuevosuelo rústico, tanto para manifestar su carácter no subor-dinado al urbano, como para reconocer la pervivenciareal del concepto.

Procede en este sentido incorporar a la Ley la reflexiónsobre el modelo territorial deseable para Castilla y León:hoy en día existen en su interior más de 6.500 núcleosde población, que forman un sistema de asentamientoshumanos bien afianzado en el territorio. Dotar a estosnúcleos de servicios urbanos ha costado y cuesta aúnun notable esfuerzo de inversión pública, esfuerzo quehabrá de mantenerse en el futuro para su ineludible con-servación y mejora. Parece, por ello, lo más racional pro-pugnar que las nuevas construcciones se realicen comonorma general en los núcleos existentes, tanto para ren-tabilizar las inversiones públicas como para mantenerla estructura territorial y demográfica, ya muy debilitadaen extensas áreas de la región.

En la regulación del suelo urbano, el criterio de laexistencia de servicios, que obviaba a menudo su insu-ficiencia para la edificación futura, se subordina al citadomodelo territorial de la Comunidad, exigiéndose que losterrenos formen parte de un núcleo de población. Ade-más, se reconoce la variedad de situaciones, distinciónya conocida en la práctica, pero no bien reflejada enlas leyes: así, será suelo urbano consolidado el que hayaculminado el proceso de urbanización; es decir, dondeno sea preciso delimitar ámbitos para una posterior orde-nación detallada ni para el cumplimiento conjunto dedeberes urbanísticos. Normalmente este suelo tendrá laconsideración de solar, aunque no cabe excluir del mis-mo parcelas que puedan alcanzar dicha condiciónmediante actuaciones aisladas para completar los ser-vicios urbanos y regularizar las vías públicas existentes.De hecho, como se verá al hablar de la gestión urba-nística, las actuaciones aisladas en suelo consolidadose diseñan como instrumento ordinario para la mayorparte de las situaciones comunes en los pequeños muni-cipios. El resto del suelo urbano se considerará suelourbano no consolidado; pero además de su definiciónnegativa, se insiste en sus características propias: asíen nuestra concreta realidad esta figura se adapta alos suelos deficientemente urbanizados de las periferiasy a los suelos en transformación donde se plantea unaordenación sustancialmente diferente de la existente.

Conforme a la legislación del Estado, el suelo urba-nizable será el que no se clasifique como urbano o rús-tico. La Administración podrá utilizarlo para orientar elcrecimiento urbano, delimitando los sectores cuyodesarrollo se considere más oportuno: será el suelo urba-nizable delimitado. En el resto, el carácter imprevistode una eventual actuación justifica mayores exigencias

en cuanto a urbanización y procedimiento, incluyendola necesaria evaluación de impacto ambiental.

En cuanto a los derechos y deberes en suelo urbanoy urbanizable, se desarrolla el sistema definido en lalegislación estatal (derechos a urbanizar y a edificar, ydeberes de urbanización, cesión, equidistribución y edi-ficación) haciendo uso de la facultad otorgada a la legis-lación autonómica para modular las cesiones de apro-vechamiento: éstas se exigirán, en su cuantía máxima,en todo el suelo urbanizable, y también en el suelo urba-no de los Municipios mayores de 20.000 habitantes oque cuenten con Plan General de Ordenación Urbana;de forma que los Municipios menores puedan, en usode su autonomía, acceder a un más complejo régimenurbanístico, asumiendo los compromisos que conllevaun Plan General. Es también importante la previsión deplazos para cumplir los deberes urbanísticos, relaciona-dos con los supuestos indemnizatorios: implican una obli-gación para la iniciativa privada (de actuar en el plazo)pero también un compromiso para la Administración (derespetar la ordenación en tanto no se incumplan).

Se aborda, por último y con especial interés, el régi-men del suelo rústico, buscando aproximar la regulaciónlegal a la realidad regional. Por de pronto, se estableceque cuando las características de los terrenos desacon-sejen su urbanización, éstos habrán de ser necesaria-mente clasificados como suelo rústico: es decir, se haceuna delimitación positiva que se impone sobre la dis-crecionalidad municipal. Además los terrenos, según losvalores que los caractericen, se incluirán en la más ade-cuada de las categorías de protección que la Ley pro-pone. Varias de ellas se integran por terrenos afectadospor legislación sectorial (aguas, infraestructuras, espa-cios naturales, patrimonio) y de forma complementariapor los que se considere necesario someter a un régimensimilar. Otras categorías son específicamente urbanís-ticas, como las previstas para la protección de los entor-nos urbanos y de las formas de asentamiento tradicionalque aún perviven en nuestra Comunidad, espacios enlos que se manifiesta una relación singular entre hombrey naturaleza. A cada una de las categorías de suelo rús-tico corresponde un régimen especial, en el que los usosdel suelo se definen como permitidos (por ser carac-terísticos, sometidos sólo a la obtención de la licenciamunicipal y las autorizaciones sectoriales que procedan),prohibidos (los incompatibles con la protección) o auto-rizables, para los que se arbitra un procedimiento, previoa la licencia municipal, que permitirá valorar las circuns-tancias de interés público que justifiquen su autorización,con las cautelas oportunas en cada caso.

La Ley concede especial importancia a las históricasnormas de aplicación directa, ubicándolas como prin-cipios generales de aplicación en toda clase de suelo:a las clásicas normas que prescriben la adaptación delas construcciones al ambiente y su adecuada conser-vación, se añaden la obligación de resolver la dotaciónde los servicios necesarios y la prohibición de construiren zonas de riesgos naturales, así como en suelo rústicola protección general de las vías públicas.

Por último, se ha separado en un capítulo indepen-diente el régimen del suelo en los Municipios sin pla-neamiento, especificándose los criterios de clasificacióndel suelo y el régimen de derechos y deberes de lospropietarios, de forma que la normativa aplicable enestos casos presente una estructura sencilla y de fácilcomprensión.

V

El título segundo se ocupa del sistema de planea-miento urbanístico, cuyas características, bien asentadasen la práctica administrativa y profesional, se mantienen


en lo esencial. Se pretende, no obstante, paliar sus defi-ciencias, cuya expresión más evidente es la alternanciaentre excesivas demoras e irreflexivos apresuramientosen la aprobación y modificación de los planes.

Como novedad singular se definen criterios a observarpor todos los instrumentos de planeamiento urbanístico,sobre orientación del crecimiento urbano, delimitaciónde sectores, sostenibilidad, protección del medio ambien-te y del patrimonio cultural, calidad urbana, cohesiónsocial y equidistribución.

Se ha dicho, con razón, que el reto del urbanismofuturo será su transformación en sentido ecológico; porello esta Ley establece densidades máximas de pobla-ción y edificación, e introduce estándares de sosteni-bilidad, como el índice de permeabilidad, porcentaje desuelo que deberá estar cubierto de vegetación a fin decontribuir al equilibrio de la atmósfera y las aguas sub-terráneas. En cuanto a la cohesión social, el planeamien-to habrá de propiciarla por dos vías: asegurando nivelesmínimos de calidad urbana, mediante la exigencia dereservas para dotaciones urbanísticas, y favoreciendo lamezcla equilibrada de usos, para lo que se regula uníndice de variedad urbana. Se propone, en resumen, man-tener el papel del planeamiento como instrumento parala decisión pública sobre el uso racional del suelo; eincluso afirmarlo, exigiendo la previsión de la ordenacióngeneral para todo el territorio, como soporte necesariopara cualesquiera actuaciones de detalle, y regulandomecanismos de modificación que permitan mantener suvigencia frente a las contingencias de la evolución social.

En cuanto al sistema en sí, debe tenerse presenteque los instrumentos de ámbito supramunicipal (regio-nal, provincial, comarcal...) que sólo se esbozaban enlas anteriores leyes del suelo, han sido recogidos, for-talecidos y estructurados de forma coherente en la legis-lación de ordenación del territorio. Esta Ley se ciñe, portanto, al ámbito propiamente urbanístico, el municipal,donde la fragmentación administrativa de la Comunidaddesaconseja la unificación del planeamiento generalplanteada en otras regiones. Se ha preferido, por ello,conservar para los Municipios de cierta complejidad laaquilatada figura del Plan General de Ordenación Urbana,y regular para los demás las Normas Urbanísticas Muni-cipales, refundición de las normas subsidiarias (dema-siado próximas a los planes generales) y las delimita-ciones de suelo urbano (cuyas limitaciones legales, inclu-so para la más elemental protección del suelo rústico,hacían cuestionable su utilidad práctica). En cuanto alos Municipios sin iniciativa, la Comunidad asumirá laresponsabilidad de sustituirla con los instrumentos dela legislación de ordenación del territorio, sucesores delas vigentes Normas Provinciales.

En el planeamiento general, una novedad importantees la sistematización de contenidos en torno a los con-ceptos de ordenación general (heredero de la «estructurageneral y orgánica del territorio») y ordenación detallada.El planeamiento general debe establecer la primera paratodo el término municipal; la segunda, tan sólo en suelourbano consolidado, aunque será posible hacerlo tam-bién en los sectores de suelo urbano no consolidadoy urbanizable en los que se considere oportuno, ahorran-do así el planeamiento de desarrollo. Esta sistematizaciónpermitirá asegurar el control sobre las cuestiones esen-ciales y agilizar la eventual modificación de las restantes.

Otras novedades están en el desdoblamiento de losusos disconformes con el planeamiento (se reserva elrégimen más estricto para los declarados expresamentefuera de ordenación), en la coordinación con la normativade patrimonio, y en el nuevo tratamiento de la progra-mación: mientras con la legislación anterior las actua-ciones se programaban al clasificar el suelo, generandoinmediatas rentas de monopolio y obstrucciones en caso

de incumplimiento, ahora no habrá programación vin-culante en tanto no se concreten compromisos efectivosen la fase de gestión. Ahora bien, se mantiene la capa-cidad pública para dirigir el crecimiento urbano, seña-lando plazos para cumplir los deberes urbanísticos.

En el planeamiento de desarrollo se refuerzan comofiguras ordinarias las bien conocidas del Plan Parcial,en suelo urbanizable, y el Estudio de Detalle, en suelourbano; esta última se constituye, de hecho, en la figuratípica de esta clase de suelo, útil tanto para su tradicionalmisión de ajustar las determinaciones del planeamientoen el suelo consolidado, como para la más novedosa,aunque ya habitual en la práctica, de establecer la orde-nación detallada en los ámbitos no consolidados. Y encuanto a los Planes Especiales, sin perjuicio de mantenerabiertos sus posibles objetivos, se resaltan por su impor-tancia en nuestras ciudades los de reforma interior ylos de protección de conjuntos históricos. Ya fuera delsistema de planeamiento, se prevé que algunas materiasse regulen a nivel regional, mediante reglamentos vin-culantes o instrucciones orientativas, a los cuales podráremitirse el planeamiento, aligerando así su contenido.

En materia de procedimiento los objetivos son agi-lización y protagonismo municipal. Así se acotan las com-petencias autonómicas, recogiendo el asentado criteriojurisprudencial según el cual el urbanismo tiene unadimensión supralocal cuyo control ha de ejercerse porla Comunidad, pero es por lo demás de competenciamunicipal: por tanto sólo serán de aprobación autonó-mica el planeamiento general y el planeamiento dedesarrollo no previsto por aquél, a fin de asegurar laintegración de las actuaciones en su entorno y su coor-dinación con la política sectorial. También se resuelvenotros viejos problemas prácticos: se identifican las «nor-mas urbanísticas» que han de publicarse, con los docu-mentos normativos escritos; se acota la exigencia derepetir la información pública; y se simplifican las modi-ficaciones reduciendo plazos y atribuyendo su aproba-ción al Municipio cuando no afecten a la ordenacióngeneral.

VI

El título tercero aborda la gestión urbanística, es decir,el conjunto de procedimientos para la ejecución del pla-neamiento. Intenta aquí la Ley, reconociendo la granvariedad de las formas del desarrollo urbanístico, eludirun diseño que las predetermine, como ha sido habitualen la legislación anterior. Por ello, se despliega a dis-posición de las Administraciones una pluralidad de sis-temas, a fin de que no sea la rigidez procedimental unobstáculo a la ejecución del planeamiento, objetivo éstepreferible a la simetría de los mecanismos administra-tivos.

Las formas de gestión que la Ley propone puedenagruparse en dos grandes conjuntos: para el suelo urba-no consolidado, las actuaciones aisladas, de sencilla eje-cución; y para el suelo urbano no consolidado y el suelourbanizable, las actuaciones integradas.

El objeto de las actuaciones aisladas es completarla urbanización de las parcelas de suelo consolidado paraque alcancen la condición de solar. Es decir, correspon-den a las actuaciones asistemáticas de la Ley de 1992,pero a diferencia de aquéllas no se conciben como ins-trumento de uso excepcional y dificultoso, sino al con-trario general y simplificado, reconociendo así la realidadde los pequeños Municipios, y aun dentro de los grandes,de la ciudad construida. Y aunque lo habitual será, sinduda, la materialización del aprovechamiento sobre lapropia parcela, sin más requisito que la obtención delicencia, es posible también la normalización de fincas,para ajustar linderos sin recurrir al más complejo régimen


de las actuaciones integradas. Asimismo, se habilita laejecución de dotaciones urbanísticas mediante actua-ciones aisladas, con los conocidos sistemas de expro-piación y contribuciones especiales, regulados en la legis-lación específica.

En cuanto a las actuaciones integradas, llamadas sis-temáticas en la terminología de 1992, tendrán por objetola urbanización de los terrenos de suelo urbano no con-solidado y urbanizable.

A tal efecto los sectores, que son los ámbitos deplaneamiento, se dividirán en ámbitos de gestión deno-minados unidades de actuación (aunque lógicamentesector y unidad de actuación pueden ser coincidentes).La gestión de las actuaciones integradas podrá ser públi-ca o privada, pero en tanto la Administración no adopteiniciativas, estará abierta la posibilidad de proponer sudesarrollo mediante alguno de los sistemas reguladosen la Ley. Es decir, valorando la importancia de adecuarla gestión a las circunstancias de cada caso, se ha que-rido que sólo la delimitación de la unidad venga previstaen el planeamiento (por lo demás su modificación essencilla), mientras que el sistema de actuación no que-dará fijado hasta la aprobación del denominado Proyectode Actuación, figura que refunde la antes dispersanomenclatura de los instrumentos de gestión.

Como instrumento para la gestión de actuacionesintegradas, el Proyecto de Actuación establecerá susbases técnicas y económicas (reparcelación, obras, pla-zos, etc.) así como los compromisos que correspondana los propietarios del suelo y al promotor, que puedeser alguno de los propietarios, una entidad de Derechopúblico, o bien un tercero. La aprobación del Proyectode Actuación, siempre municipal, requiere el compro-miso del promotor para desarrollarlo en determinadascondiciones; y a la vez, convierte a dicho promotor enurbanizador. Por lo demás, se abren como posibilidades:que la aprobación de los Proyectos de Actuación seasimultánea a la del planeamiento; que sean de iniciativapública o privada, con independencia de la propiedadde los terrenos; y que ante el silencio municipal, puedapromoverse su exposición pública por iniciativa privada,e incluso obtenerse la aprobación por silencio.

En cuanto a los sistemas, se introducen ajustes enlos tradicionales de compensación (se rebaja al 50 porciento la superficie habilitante y se simplifica su nor-mativa), cooperación (se admite la iniciativa tanto muni-cipal, como de los propietarios que reúnan el 25 porciento de la superficie, y se otorgan nuevas facultadesal Ayuntamiento, en su condición de urbanizador), yexpropiación, en el que, a fin de flexibilizar en lo posiblesus de por sí rígidos mecanismos, se habilita como urba-nizador-expropiante a cualquier entidad de Derechopúblico a la que se le encomiende la actuación, o biena un concesionario.

Como nuevos sistemas se regulan dos: el concierto,disponible cuando se garantice la actuación solidaria dela propiedad (por ejemplo, cuando haya un único pro-pietario), y la concurrencia, en el que la empresa privadapuede sustituir a una eventualmente renuente propiedad,a iniciativa del Ayuntamiento o de cualquier particular,pero, en todo caso, a través de un procedimiento selec-tivo, a cuyo término se adjudicará la ejecución de laactuación. El adjudicatario, que obtiene la condición deurbanizador, no está obligado a ser ni a convertirse enpropietario; se prefiere así fomentar la inversión eninfraestructuras que forzar a la empresa privada a con-sumir sus recursos adquiriendo suelo. La propiedad, conla ejecución de la actuación, obtendrá solares urbani-zados en función no sólo de su aportación original, sinotambién de que haya contribuido a financiar la actuación;de forma simétrica, podrá retribuirse al urbanizador consolares urbanizados o en metálico.

Como formas complementarias de gestión, se regulanel sistema de ocupación directa para la obtención dedotaciones urbanísticas públicas, los Proyectos de Urba-nización para la ejecución material del planeamientourbanístico, y la celebración de convenios, figura cuyareglamentación incorpora elementos de seguridad jurí-dica como la definición de sus limitaciones o la publi-cidad, pero sobre la que no se ha querido normar enexceso para conservar su principal virtud, que es la flexi-bilidad. Por fin, son figuras de nueva presencia el canony la garantía de urbanización, que amplían las opcionesmunicipales para la ejecución del planeamiento.

VII

Los cuatro últimos títulos se refieren a las diferentesformas de intervención administrativa en la actividadurbanística, materias en las que no han sido necesariasprofundas reformas, sino tan sólo ajustes e innovacionespara facilitar la aplicación de preceptos bien conocidos.

Así el título cuarto se ocupa de la intervención admi-nistrativa en el uso del suelo, cuyo principal instrumento,la licencia urbanística, incorpora entre otras novedades:su carácter preceptivo para todo acto de uso del sueloque exceda de la normal utilización de los recursos natu-rales; la coordinación con las licencias de actividad ycon las autorizaciones en suelo rústico; su exigibilidadpara la celebración de contratos de servicios; la publi-cidad en el lugar de ejecución; la competencia municipalpara someter a venta forzosa los bienes afectados poruna licencia caducada y no renovada; un procedimientoespecial en supuestos de interés general; y las especialescautelas para las parcelaciones, dado que su trascen-dencia como inicio del proceso urbanístico suele quedarenmascarada por su poco aparente materialización enobras concretas. En cuanto a conservación y rehabili-tación, se regulan nuevos mecanismos como la inspec-ción técnica de construcciones, pero sobre todo sedesarrollan los ya existentes: las órdenes de ejecución,el régimen de venta forzosa (el antiguo registro municipalde solares) o la declaración de ruina, en la que, parafomentar la rehabilitación frente al derribo, se unificanlos conceptos de ruina física y económica y se proponecomo parámetro el límite del deber legal de conserva-ción, entendido como la mitad del coste de reposición.Se aborda también la protección de la legalidad urba-nística, aclarando las competencias, regulando la ins-pección urbanística y unificando, en lo posible, el pro-cedimiento sancionador y el de restauración de la lega-lidad, al objeto de facilitar la actuación administrativaen tan delicada materia. Aunque se trata de una com-petencia básicamente municipal, se reclama la colabo-ración de la Diputación y se habilita la actuación dela Comunidad Autónoma frente a actos no autorizadosen suelo rústico. El título se completa con la adaptacióndel régimen sancionador a la nueva legislación sobreprocedimiento administrativo.

En el título quinto se recogen y desarrollan los ins-trumentos de intervención en el mercado del suelo pre-sentes en el Texto Refundido de 1992: patrimonios públi-cos de suelo, derechos de tanteo y retracto y cesióndel derecho de superficie; también se regulan instrumen-tos complementarios, como la delimitación de reservassobre suelo urbanizable para su incorporación a los patri-monios públicos, y la elaboración de Programas Muni-cipales de Suelo.

En el sexto título se atribuyen a los Municipios todaslas competencias no reservadas de forma expresa a otrasAdministraciones, reconociendo así su protagonismo enla actividad urbanística, y se regulan los instrumentospara la coordinación administrativa, como el Consejo de


Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León,las Comisiones Territoriales de Urbanismo y las Comi-siones Territoriales de Valoración, así como normassobre información recíproca.

Por último, el título séptimo regula el derecho a lainformación urbanística y a la participación social, incor-porando normas para los procedimientos de informaciónpública y audiencia a los propietarios, incluida la posi-bilidad de promoverlos por iniciativa privada, y para laconsulta urbanística en los niveles municipal, provincialy regional.

La Ley se cierra con un exhaustivo régimen transitorio,comprensivo de las normas para la adaptación a la Leydel planeamiento vigente, y para su aplicación en tantono se produzca dicha adaptación, graduando la exigenciasegún el tipo de Municipio y la clase y categoría desuelo, de forma coherente con el reiterado criterio deatender la variedad urbanística de la región.

En consecuencia, de acuerdo con la atribución com-petencial efectuada en la Constitución y en el Estatutode Autonomía de Castilla y León, se dicta esta Ley.

TÍTULO PRELIMINAR

Objeto y principios generales

Artículo 1. Objeto de la ley.

Esta Ley tiene por objeto regular la actividad urba-nística en la Comunidad de Castilla y León.

Artículo 2. Objeto y aspectos de la actividad urbanística

1. La actividad urbanística es una función públicaque tiene por objeto la ordenación, la transformación,la conservación y el control del uso del suelo, incluidosel subsuelo y el vuelo, y en especial su urbanizacióny edificación.

2. La actividad urbanística comprende los siguientesaspectos:

a) Planeamiento urbanístico.b) Gestión urbanística.c) Intervención en el uso del suelo.d) Intervención en el mercado de suelo.e) Organización y coordinación administrativa.f) Información urbanística y participación social.

Artículo 3. Gestión y dirección de la actividad urba-nística.

1. La dirección y el control de la actividad urba-nística corresponden a la Comunidad Autónoma y a losMunicipios de Castilla y León, dentro de sus respectivascompetencias, sin perjuicio de la participación de lasrestantes Administraciones públicas y de la iniciativa pri-vada, en las formas previstas en esta Ley.

2. La actividad urbanística podrá gestionarse direc-tamente por la Administración competente o bien deforma indirecta, a excepción de la aprobación de losinstrumentos de planeamiento y gestión urbanística y,en general, de las actividades que impliquen el ejerciciode autoridad, que sólo podrán desarrollarse mediantegestión directa.

Artículo 4. Actividad urbanística pública.

En aplicación de los principios constitucionales dela política económica y social, la actividad urbanísticapública se orientará a la consecución de los siguientesobjetivos:

a) Asegurar que el uso del suelo se realice conformeal interés general, en las condiciones establecidas enlas Leyes y en el planeamiento urbanístico.

b) Establecer una ordenación urbanística para losMunicipios de Castilla y León que favorezca su desarrolloequilibrado y sostenible, la calidad de vida y la cohesiónsocial de la población, la protección del medio ambientey del patrimonio natural y cultural, y especialmente laconsecución del derecho constitucional a disfrutar deuna vivienda digna.

c) Garantizar la participación de la comunidad enlas plusvalías que genere la propia actividad urbanísticapública, así como el reparto equitativo de los beneficiosy las cargas derivados de cualquier forma de actividadurbanística.

d) Promover la ejecución coordinada de las com-petencias administrativas legalmente atribuidas para lagestión de los intereses públicos, tanto de ámbito sec-torial como local, que requieran la ordenación, la trans-formación, la conservación o el uso del suelo.

Artículo 5. Iniciativa privada.

1. La iniciativa privada para el ejercicio de la acti-vidad urbanística no tendrá más limitaciones que las esta-blecidas en las Leyes y en el planeamiento urbanístico.

2. Las Administraciones públicas, dentro de sus res-pectivas competencias, promoverán y facilitarán la par-ticipación y colaboración de la iniciativa privada en laactividad urbanística, y en especial la incorporación ala misma de los propietarios del suelo.

Artículo 6. Participación social.

Las Administraciones públicas procurarán que la acti-vidad urbanística se desarrolle conforme a las necesi-dades y aspiraciones de la sociedad de Castilla y León,promoviendo la más amplia participación social y garan-tizando los derechos de información e iniciativa de losparticulares y de las entidades constituidas para la defen-sa de sus intereses.

TÍTULO PRIMERO

Régimen del suelo

CAPÍTULO PRIMERO

Disposiciones generales

Artículo 7. Facultades del derecho de propiedad.

1. Las facultades urbanísticas del derecho de pro-piedad, entendidas como las relativas al uso del suelo,incluidos el subsuelo y el vuelo, y en especial su urba-nización y edificación, se ejercerán dentro de los límitesy con el cumplimiento de los deberes establecidos enlas Leyes y en el planeamiento urbanístico. En ningúncaso se entenderán adquiridas por silencio administra-tivo facultades urbanísticas en contra de lo dispuestoen las Leyes o en el planeamiento urbanístico.

2. Las condiciones de uso del suelo establecidasen el planeamiento urbanístico no conferirán derechoa los propietarios a exigir indemnización, salvo en lossiguientes supuestos:

a) La aprobación de revisiones o modificaciones delplaneamiento urbanístico antes de transcurridos los pla-zos establecidos en el mismo para cumplir los deberesurbanísticos exigibles, o bien si transcurridos tales plazosel incumplimiento fuese imputable a la Administración,


cuando produzcan una reducción del aprovechamientoque corresponda a los propietarios o hagan inserviblesgastos efectuados en cumplimiento de los citados debe-res.

b) La aprobación de limitaciones o vinculaciones sin-gulares en orden a la conservación de bienes inmuebles,cuando excedan de los deberes urbanísticos exigibleso produzcan una reducción del aprovechamiento queno pueda ser objeto de equidistribución.

Artículo 8. Deberes de uso y conservación.

1. Sin perjuicio de los deberes urbanísticos esta-blecidos para cada clase de suelo, los propietarios deterrenos y demás bienes inmuebles deberán:

a) Destinarlos a usos que no estén prohibidos porlas Leyes o el planeamiento urbanístico.

b) Mantenerlos en condiciones de seguridad, salu-bridad, ornato público y habitabilidad según su destino,realizando los trabajos precisos para conservar o reponerdichas condiciones.

c) Resolver la dotación de los servicios que resultennecesarios o exigibles conforme al uso y demás carac-terísticas del bien y a las determinaciones del planea-miento urbanístico y sectorial.

d) Cumplir las demás prescripciones de la normativasectorial vigente.

2. El coste de las obras, que se deriven de las obli-gaciones establecidas en este artículo, corresponderáa los propietarios, salvo cuando la normativa sectorialaplicable disponga que sea sufragado por la Adminis-tración pública o por las empresas concesionarias deservicios públicos; y en el supuesto del apartado 1.b),corresponderá a los propietarios sólo hasta el límite deldeber legal de conservación, entendido como la mitaddel coste de reposición del bien, excluido el valor delsuelo.

Artículo 9. Deberes de adaptación al ambiente.

El uso del suelo y, en especial, su urbanización yedificación, deberá adaptarse a las características natu-rales y culturales de su ambiente. A tal efecto, se esta-blecen, con carácter general y con independencia dela clasificación de los terrenos, las siguientes normasde aplicación directa:

a) Las construcciones e instalaciones de nueva plan-ta, así como la reforma, rehabilitación o ampliación delas existentes, y asimismo los elementos de cualquiertipo destinados a la seguridad, la publicidad y la deco-ración, deberán ser coherentes con las característicasnaturales y culturales de su entorno inmediato y del pai-saje circundante.

b) En áreas de manifiesto valor natural o cultural,en especial en el interior o en el entorno de los EspaciosNaturales Protegidos y de los inmuebles declaradoscomo Bien de Interés Cultural, no se permitirá que lasconstrucciones e instalaciones de nueva planta, o la refor-ma, rehabilitación o ampliación de las existentes, o lasinstalaciones de suministro de servicios, degraden laarmonía del paisaje o impidan la contemplación del mis-mo. A tal efecto, se exigirá que todas ellas armonicencon su entorno inmediato y con el paisaje circundanteen cuanto a situación, uso, altura, volumen, color, com-posición, materiales y demás características, tanto pro-pias como de sus elementos complementarios.

c) En áreas amenazadas por riesgos naturales o tec-nológicos, tales como inundación, erosión, hundimiento,incendio, contaminación u otros análogos, no se per-mitirá ninguna construcción, instalación ni cualquier otrouso del suelo que resulte incompatible con tales riesgos.

CAPÍTULO II

Clasificación del suelo

Artículo 10. Clasificación del suelo.

1. El territorio de Castilla y León se clasificará enlas siguientes clases de suelo: suelo urbano, suelo urba-nizable y suelo rústico.

2. La clasificación del suelo se realizará, para todoel término municipal, por el instrumento de planeamientogeneral de cada Municipio o por los instrumentos deordenación del territorio habilitados para ello en su legis-lación específica.

Artículo 11. Suelo urbano.

Tendrán la condición de suelo urbano los terrenosque, formando parte de un núcleo de población, cumplanalguna de las siguientes condiciones:

a) Los terrenos que cuenten con acceso rodado inte-grado en la malla urbana, abastecimiento de agua, sanea-miento y suministro de energía eléctrica, en condicionessuficientes y adecuadas para servir a las construccionese instalaciones que sobre ellos permita el planeamientourbanístico.

b) Los terrenos que estén ocupados por la edifica-ción en al menos la mitad de los espacios aptos parala misma, conforme a la ordenación que establezca elplaneamiento urbanístico.

c) Los terrenos urbanizados conforme al planea-miento urbanístico.

Artículo 12. Categorías de suelo urbano.

En el suelo urbano, el planeamiento general podrádistinguir las siguientes categorías:

a) Suelo urbano consolidado, constituido por lossolares y demás terrenos aptos para su uso inmediatoconforme a las determinaciones del planeamiento urba-nístico, así como por los terrenos que puedan alcanzardicha aptitud mediante actuaciones aisladas.

b) Suelo urbano no consolidado, constituido por losdemás terrenos que se puedan clasificar como suelourbano, y que a efectos de su consolidación se agruparánen ámbitos denominados sectores. En particular, seincluirán en esta categoría los terrenos urbanos en losque sean precisas actuaciones de urbanización, reformainterior u obtención de dotaciones urbanísticas, quedeban ser objeto de equidistribución entre los afectados,así como aquéllos sobre los que el planeamiento urba-nístico prevea una ordenación sustancialmente diferentede la existente.

Artículo 13. Suelo urbanizable.

Tendrán la condición de suelo urbanizable los terre-nos que no puedan ser considerados como suelo urbanoo como suelo rústico.

Artículo 14. Categorías de suelo urbanizable.

En el suelo urbanizable, el planeamiento generalpodrá distinguir las siguientes categorías:

a) Suelo urbanizable delimitado, constituido por losterrenos cuya transformación en suelo urbano se con-sidere adecuada a las previsiones del planeamiento urba-


nístico, y, que a tal efecto, se agruparán en ámbitosdenominados sectores.

b) Suelo urbanizable no delimitado, constituido porlos demás terrenos que se clasifiquen como suelo urba-nizable.

Artículo 15. Suelo rústico.

Tendrán la condición de suelo rústico los terrenosque deban ser preservados de su urbanización, enten-diendo como tales los siguientes:

a) Los terrenos sometidos a algún régimen especialde protección incompatible con su urbanización, con-forme a la legislación de ordenación del territorio o ala normativa sectorial.

b) Los terrenos que presenten manifiestos valoresnaturales, culturales o productivos, entendiendo inclui-dos los ecológicos, ambientales, paisajísticos, históricos,arqueológicos, científicos, educativos, recreativos u otrosque justifiquen la necesidad de protección o de limi-taciones de aprovechamiento, así como los terrenos que,habiendo presentado dichos valores en el pasado, debanprotegerse para facilitar su recuperación.

c) Los terrenos amenazados por riesgos naturaleso tecnológicos incompatibles con su urbanización, talescomo inundación, erosión, hundimiento, incendio, con-taminación o cualquier otro tipo de perturbación delmedio ambiente o de la seguridad y salud públicas.

d) Los terrenos inadecuados para su urbanización,conforme a los criterios señalados en esta Ley, y losque se determinen reglamentariamente.

Artículo 16. Categorías de suelo rústico.

1. En el suelo rústico, el planeamiento general podrádistinguir las siguientes categorías, a fin de adecuar elrégimen de protección a las características específicasde los terrenos:

a) Suelo rústico común, constituido por los terrenosque no se incluyan en ninguna de las otras categorías,conforme a los criterios señalados en los siguientesapartados.

b) Suelo rústico de entorno urbano, constituido porlos terrenos contiguos a los núcleos de población queel planeamiento estime necesario proteger para no com-prometer su desarrollo futuro, o para preservar el paisajey las perspectivas tradicionales.

c) Suelo rústico con asentamiento tradicional, cons-tituido por los terrenos que el planeamiento estime nece-sario proteger para preservar formas tradicionales deocupación humana del territorio.

d) Suelo rústico con protección agropecuaria, cons-tituido por los terrenos que el planeamiento estime nece-sario proteger por su interés, calidad u otras caracte-rísticas agrícolas o ganaderas.

e) Suelo rústico con protección de infraestructuras,constituido por los terrenos ocupados o a ocupar porinfraestructuras y sus zonas de defensa no susceptiblesde urbanización, conforme a las previsiones del planea-miento sectorial y urbanístico.

f) Suelo rústico con protección cultural, constituidopor los terrenos ocupados por inmuebles declaradoscomo Bien de Interés Cultural o catalogados por el pla-neamiento, o próximos a los mismos, así como por losterrenos que el planeamiento estime necesario protegerpor sus valores culturales.

g) Suelo rústico con protección natural, constituidopor los terrenos calificados como zonas de reserva ode uso limitado de los Espacios Naturales Protegidos,así como por los terrenos definidos en la normativa deaguas como cauces naturales, riberas y márgenes, lecho

o fondo de las lagunas y embalses, zonas húmedas ysus zonas de protección, e igualmente por los terrenosque el planeamiento estime necesario proteger por susvalores naturales presentes o pasados, o bien a fin deproteger el suelo, las aguas subterráneas, la fauna ola flora.

h) Suelo rústico con protección especial, constituidopor los terrenos amenazados por riesgos naturales o tec-nológicos incompatibles con su urbanización, así comopor los terrenos que el planeamiento estime necesarioproteger por cualesquiera otras razones justificadas.

2. Cuando un terreno, por sus características pre-sentes o pasadas, o por las previsiones del planeamientourbanístico o sectorial, pueda corresponder a varias cate-gorías de suelo rústico, se optará entre incluirlo en lacategoría que otorgue mayor protección, o bien incluirloen varias categorías, cuyos regímenes se aplicarán deforma complementaria; en este caso, si se produce con-tradicción entre dichos regímenes, se aplicará el queotorgue mayor protección.

CAPÍTULO III

Régimen del suelo urbano y urbanizable

Artículo 17. Derechos en suelo urbano.

1. Los propietarios de terrenos clasificados comosuelo urbano tendrán el derecho a completar su urba-nización para que alcancen la condición de solares ya edificar éstos en las condiciones que en cada casoestablezca esta Ley y el planeamiento urbanístico.

2. A tal efecto, los propietarios podrán materializarel aprovechamiento que les corresponda respecto delpermitido por el planeamiento urbanístico, y que será:

a) En suelo urbano consolidado, el aprovechamientoreal, resultante de aplicar directamente a la parcela lasdeterminaciones del planeamiento urbanístico.

b) En el suelo urbano no consolidado de los Muni-cipios con población igual o superior a 20.000 habitanteso que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana:

1.o En sectores incluidos en conjuntos históricosdeclarados como Bien de Interés Cultural, el que resultede aplicar a los terrenos el aprovechamiento medio delsector.

2.o En los demás sectores, el que resulte de aplicara los terrenos el 90 por 100 del aprovechamiento mediodel sector.

c) En el suelo urbano no consolidado de los demásMunicipios, el que resulte de aplicar a los terrenos elaprovechamiento medio del sector.

3. En suelo urbano consolidado, los propietariosmaterializarán su aprovechamiento directamente sobresus parcelas o previa normalización de fincas; y en suelourbano no consolidado, sobre las parcelas que resultende la nueva ordenación, o mediante compensación eco-nómica.

4. El ejercicio de los derechos definidos en este ar-tículo requiere la previa aprobación del instrumento deplaneamiento urbanístico que establezca la ordenacióndetallada de los terrenos y, en su caso, del instrumentode gestión urbanística exigible, así como la obtenciónde la licencia urbanística correspondiente.

Artículo 18. Deberes y limitaciones en suelo urbano.

1. Los propietarios de terrenos clasificados comosuelo urbano tendrán la obligación de cumplir los debe-res definidos en este artículo.


2. En suelo urbano consolidado, los propietariosdeberán completar a su costa la urbanización necesariapara que los terrenos alcancen la condición de solar.A tal efecto, deberán costear los gastos de urbanizaciónprecisos para completar los servicios urbanos y regu-larizar las vías públicas, ejecutar en su caso las obrascorrespondientes, y ceder gratuitamente al Ayuntamien-to los terrenos exteriores a las alineaciones señaladasen el planeamiento. Asimismo, deberán edificar los sola-res en las condiciones que señalen el planeamiento yla licencia urbanísticos.

3. En suelo urbano no consolidado, los propietariosdeberán:

a) Costear la totalidad de los gastos de urbanizaciónnecesarios para que las parcelas resultantes de la nuevaordenación alcancen la condición de solar, a excepciónde los correspondientes a sistemas generales, y en sucaso, ejecutar las obras correspondientes.

b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terre-nos reservados en el planeamiento para dotaciones urba-nísticas públicas, incluidos los destinados a sistemasgenerales, en su caso, así como los terrenos aptos paramaterializar el aprovechamiento que exceda del corres-pondiente a los propietarios, ya urbanizados.

c) Proceder a la equidistribución o reparto equitativode los beneficios y cargas derivados del planeamiento,con anterioridad al inicio de la ejecución material delmismo.

d) Edificar los solares en las condiciones que seña-len el planeamiento y la licencia urbanísticos.

4. Los terrenos clasificados como suelo urbano nopodrán ser destinados a los usos permitidos por el pla-neamiento hasta haber alcanzado la condición de solar,salvo que se autorice la ejecución simultánea de la urba-nización, con las correspondientes garantías. En los mis-mos términos podrá autorizarse la ejecución de la urba-nización por fases.

Artículo 19. Derechos en suelo urbanizable.

1. Los propietarios de terrenos clasificados comosuelo urbanizable tendrán los derechos definidos en esteartículo.

2. En suelo urbanizable delimitado, con ordenacióndetallada establecida directamente por el planeamientogeneral, los propietarios tendrán los derechos definidosen el artículo 17 para el suelo urbano no consolidado,si bien el aprovechamiento que les corresponda será,en todo caso, el que resulte de aplicar a los terrenosel 90 por ciento del aprovechamiento medio del sector.

3. En suelo urbanizable delimitado, sin ordenacióndetallada establecida directamente por el planeamientogeneral, los propietarios tendrán derecho:

a) A promover la urbanización de sus terrenos, pre-sentando al Ayuntamiento un Plan Parcial que establezcala ordenación detallada del sector, cuya aprobación lesotorgará los derechos señalados en el número anterior,en las mismas condiciones.

b) En tanto no se apruebe el citado Plan Parcial,a usar, disfrutar y disponer de sus terrenos conformea su naturaleza rústica. Excepcionalmente podrán auto-rizarse usos provisionales que no estén prohibidos enel planeamiento urbanístico y sectorial, que habrán decesar, con demolición de las obras vinculadas a los mis-mos y sin indemnización alguna, cuando lo acuerde elAyuntamiento. La autorización se tramitará según el pro-cedimiento regulado en el artículo 25 y, bajo las indi-cadas condiciones aceptadas por el propietario, se haráconstar en el Registro de la Propiedad.

4. En suelo urbanizable no delimitado, los propie-tarios tendrán derecho:

a) A usar, disfrutar y disponer de sus terrenos con-forme a la naturaleza rústica de los mismos, en las con-diciones establecidas en los artículos 23 a 26 para elsuelo rústico común.

b) A promover la urbanización de sus terrenos, pre-sentando al Ayuntamiento un Plan Parcial que establezcasu ordenación detallada, cuya aprobación les otorgarálos derechos señalados en el número dos, en las mismascondiciones.

Artículo 20. Deberes y limitaciones en suelo urbani-zable.

1. Los propietarios de terrenos clasificados comosuelo urbanizable tendrán la obligación de cumplir losdeberes definidos en este artículo.

2. En suelo urbanizable delimitado, los propietariostendrán la obligación de cumplir los deberes definidosen el artículo 18 para el suelo urbano no consolidado,en las mismas condiciones, pero los deberes de urba-nización y cesión se extenderán también a los gastosy terrenos necesarios para la conexión del sector conlos sistemas generales existentes, así como para suampliación o refuerzo, de forma que se asegure su correc-to funcionamiento, en función de las características delsector y de las condiciones establecidas en el planea-miento urbanístico.

3. En suelo urbanizable no delimitado, los propie-tarios tendrán la obligación de cumplir los deberes yrespetar las limitaciones establecidas en el artículo 24y siguientes para el suelo rústico, en sus mismas con-diciones. La aprobación del instrumento de planeamientourbanístico que establezca la ordenación detallada delsector implicará la caducidad de dichos deberes y deter-minará para los propietarios la obligación de cumplirlos deberes definidos en el artículo 18 para el suelourbano no consolidado, con las salvedades señaladasen el número anterior.

Artículo 21. Plazos para el cumplimiento de deberesurbanísticos.

1. El instrumento de planeamiento urbanístico queestablezca la ordenación detallada de los terrenos podráseñalar plazos para el cumplimiento de los deberes defi-nidos en los artículos 18 y 20; en su defecto, el plazoserá de ocho años desde la aprobación definitiva delinstrumento.

2. En caso de incumplimiento de los plazos, si con-curren causas justificadas no imputables al propietario,el Ayuntamiento concederá una prórroga de duraciónno superior al plazo incumplido. Si la prórroga no seconcede, o si transcurrida se mantiene el incumplimien-to, el Ayuntamiento podrá acordar la venta forzosa delos terrenos o su expropiación por incumplimiento dela función social de la propiedad. En tanto no se notifiquela incoación del correspondiente procedimiento, los pro-pietarios podrán iniciar o proseguir el ejercicio de susderechos.

3. Cuando el incumplimiento de deberes urbanís-ticos lesione o amenace intereses de carácter supramu-nicipal, si el Ayuntamiento no ejercitara las potestadesprevistas en el número anterior en el plazo de un añodesde la fecha de incumplimiento, la Administración dela Comunidad Autónoma podrá subrogarse en el ejerciciode dichas potestades durante el año siguiente a la citadafecha, previo apercibimiento al Ayuntamiento.


Artículo 22. Condición de solar.

1. Tendrán la condición de solar las superficies desuelo urbano legalmente divididas, aptas para su usoinmediato conforme a las determinaciones del planea-miento urbanístico, urbanizadas con arreglo a las alinea-ciones, rasantes y normas técnicas establecidas en aquél,y que cuenten con acceso por vía pavimentada abiertaal uso público y servicios urbanos de abastecimientode agua potable, evacuación de aguas residuales a redde saneamiento, suministro de energía eléctrica, alum-brado público, así como con aquellos otros que exijael planeamiento urbanístico, en condiciones de caudaly potencia adecuadas a los usos permitidos.

2. Los terrenos incluidos en suelo urbano no con-solidado y en suelo urbanizable sólo podrán alcanzarla condición de solar una vez se hayan ejecutado, con-forme al planeamiento urbanístico, las obras de urba-nización exigibles para la conexión de su sector con lossistemas generales existentes, y para la ampliación oel refuerzo de éstos, en su caso.

CAPÍTULO IV

Régimen del suelo rústico

Artículo 23. Derechos en suelo rústico.

1. Los propietarios de terrenos clasificados comosuelo rústico tendrán derecho a usar, disfrutar y disponerde ellos conforme a su naturaleza rústica, pudiendo des-tinarlos a usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegé-ticos u otros análogos vinculados a la utilización racionalde los recursos naturales.

2. Asimismo, en suelo rústico podrán autorizarse lossiguientes usos excepcionales, a través del procedimien-to regulado en el artículo 25 y con las condiciones esta-blecidas en los artículos 26 a 29 para cada categoríade suelo, atendiendo a su interés público y a su con-formidad con la naturaleza rústica de los terrenos:

a) Construcciones e instalaciones vinculadas aexplotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegé-ticas y otras análogas vinculadas a la utilización racionalde los recursos naturales.

b) Actividades extractivas, incluida la explotaciónminera, las canteras y la extracción de áridos o tierras,así como las construcciones e instalaciones vinculadasa las mismas.

c) Obras públicas e infraestructuras en general, asícomo las construcciones e instalaciones vinculadas asu ejecución, conservación y servicio.

d) Construcciones e instalaciones propias de losasentamientos tradicionales.

e) Construcciones destinadas a vivienda unifamiliaraislada y que no formen núcleo de población.

f) Obras de rehabilitación, reforma y ampliación delas construcciones e instalaciones existentes que noestén declaradas fuera de ordenación.

g) Otros usos que puedan considerarse de interéspúblico, por estar vinculados a cualquier forma del ser-vicio público, o porque se aprecie la necesidad de suubicación en suelo rústico, a causa de sus específicosrequerimientos o de su incompatibilidad con los usosurbanos.

Artículo 24. Deberes y limitaciones en suelo rústico.

1. Los propietarios de terrenos clasificados comosuelo rústico, además de respetar lo dispuesto en losartículos 8 y 9, tendrán la obligación de cumplir lossiguientes deberes:

a) Realizar o permitir realizar a la Administracióncompetente los trabajos de defensa del suelo y la vege-tación necesarios para su conservación y para evitar ries-gos de inundación, erosión, incendio o cualquier otrotipo de perturbación del medio ambiente o de la segu-ridad y salud públicas.

b) Respetar el régimen mínimo de protección esta-blecido en los artículos 26 a 29 para cada categoríade suelo, así como las demás condiciones que impongala normativa sectorial o el planeamiento urbanístico,según las características específicas cada uso o cadaterreno.

2. En suelo rústico quedan prohibidas las parcela-ciones urbanísticas, entendidas como división simultá-nea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, o cuotasindivisas de los mismos, con el fin manifiesto o implícitode urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente, salvoque se deriven de la aplicación de la normativa sectorialo del planeamiento urbanístico. A tal efecto, en lossupuestos en los que la legislación agraria permite divi-siones o segregaciones sin respetar la unidad mínimade cultivo, con finalidad constructiva, ésta quedará subor-dinada al régimen establecido en esta Ley para mantenerla naturaleza rústica de los terrenos, y no podrá dar lugara la implantación de servicios urbanos o a la formaciónde nuevos núcleos de población.

3. En suelo rústico no se permitirá que las cons-trucciones e instalaciones de nueva planta, o la amplia-ción de las existentes, o los cierres de parcela con mate-riales opacos, de altura superior a un metro y medio,se sitúen a menos de tres metros del límite exterior delos caminos, cañadas y demás vías públicas, o si dicholímite no estuviera definido, a menos de cuatro metrosdel eje de las citadas vías, sin perjuicio de las superioreslimitaciones que establezca la legislación aplicable.

4. En suelo rústico las Administraciones públicasnunca sufragarán ni ejecutarán obras de urbanización,salvo que se deriven de la aplicación de la normativasectorial o del planeamiento urbanístico.

Artículo 25. Autorización de uso en suelo rústico.

1. Los usos excepcionales en suelo rústico relacio-nados en el artículo 23.2 se definen en los artículossiguientes, para cada categoría de suelo rústico, como:

a) Usos permitidos: los compatibles con la protec-ción de cada categoría de suelo rústico; estos usos noprecisan una autorización expresa, sin perjuicio de laexigibilidad de licencia urbanística y de las demás auto-rizaciones administrativas sectoriales que procedan.

b) Usos sujetos a autorización de la Administraciónde la Comunidad Autónoma, previa a la licencia urba-nística: aquéllos para los que deban valorarse en cadacaso las circunstancias de interés público que justifiquensu autorización, con las cautelas que procedan.

c) Usos prohibidos: los incompatibles con la pro-tección de cada categoría de suelo rústico y, en todocaso, los que impliquen un riesgo relevante de erosióno deterioro ambiental.

2. El procedimiento para la autorización de los usosexcepcionales en suelo rústico se integrará en el regu-lado en el artículo 99 para la obtención de las licenciasurbanísticas, con las siguientes particularidades:

a) La documentación exigible, que se detallará regla-mentariamente, será la suficiente para conocer las carac-terísticas esenciales del emplazamiento y del uso pro-puestos y de las obras necesarias para su ejecución,conservación y servicio, así como sus repercusionesambientales.


b) Será preceptivo un período de información públi-ca de quince días, que deberá anunciarse en el «BoletínOficial» de la provincia y en un diario de los de mayordifusión en la provincia. Si transcurrido un mes desdela solicitud el Ayuntamiento no hubiera publicado dichosanuncios, podrá promoverse la información pública poriniciativa privada.

c) Concluida la información pública, el Ayuntamien-to, en los Municipios con población igual o superior a20.000 habitantes o que cuenten con Plan General deOrdenación Urbana, o la Comisión Territorial de Urba-nismo, en los demás Municipios, examinará la adecua-ción de la solicitud a esta Ley, al planeamiento, a lalegislación sectorial y a los instrumentos de ordenaciónterritorial, y resolverá concediendo la autorización sim-plemente o con condiciones, o bien denegándola moti-vadamente.

3. Para que puedan ser autorizados por el proce-dimiento regulado en el número anterior, los promotoresde usos excepcionales en suelo rústico deberán cumplirlas siguientes condiciones, y las que en su desarrolloseñale el planeamiento urbanístico para asegurar elcarácter aislado de las construcciones y el mantenimien-to de la naturaleza rústica de los terrenos:

a) Respetar la superficie mínima de parcela, la ocu-pación máxima de parcela, y las distancias mínimas aldominio público, a las parcelas colindantes y a otroshitos geográficos.

b) Resolver la dotación de los servicios que precise,así como las repercusiones que produzca en la capacidady funcionalidad de las redes de servicios e infraestruc-turas existentes.

c) Vincular el terreno al uso autorizado, haciendoconstar en el Registro de la Propiedad su condición deindivisible y las limitaciones impuestas por la autoriza-ción.

Artículo 26. Suelo rústico común.

En los terrenos que el planeamiento urbanístico deli-mite como suelo rústico común se aplicará el siguienterégimen mínimo de protección, sin perjuicio de las supe-riores limitaciones que establezca el propio planeamien-to:

a) Estarán permitidas:

1.o Las construcciones e instalaciones vinculadasa explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegé-ticas y otras análogas.

2.o Las obras públicas e infraestructuras en general,así como las construcciones e instalaciones vinculadasa su ejecución, conservación y servicio, cuando esténprevistas en el planeamiento urbanístico o sectorial oen un instrumento de ordenación del territorio.

b) Estarán sujetos a autorización los demás usosrelacionados en el artículo 23.2.

Artículo 27. Suelo rústico de entorno urbano.

En los terrenos que el planeamiento urbanístico deli-mite como suelo rústico de entorno urbano se aplicaráel siguiente régimen mínimo de protección, sin perjuiciode las superiores limitaciones que establezca el propioplaneamiento:

a) Estarán permitidas las obras públicas, e infraes-tructuras en general, y las construcciones e instalacionesvinculadas a su ejecución, conservación y servicio, cuan-do estén previstas en el planeamiento urbanístico o sec-torial o en un instrumento de ordenación del territorio.

b) Estarán prohibidos:

1.o Las actividades extractivas, incluida la explota-ción minera, las canteras y la extracción de áridos otierras, así como las construcciones e instalaciones vin-culadas a las mismas.

2.o Los usos industriales, comerciales y de alma-cenamiento, así como las construcciones e instalacionesvinculados a los mismos.

3.o Las construcciones destinadas a vivienda uni-familiar aislada.

c) Estarán sujetos a autorización los demás usosrelacionados en el artículo 23.2.

Artículo 28. Suelo rústico de asentamiento tradicional.

En los terrenos que el planeamiento urbanístico deli-mite como suelo rústico de asentamiento tradicional,el propio planeamiento establecerá el régimen de pro-tección adecuado, señalando los usos permitidos, queserán los característicos y tradicionales del asentamien-to, los usos sujetos a autorización, que serán los queguarden directa relación con las necesidades de la pobla-ción residente, así como los usos prohibidos y las demáslimitaciones que procedan. En todo caso, se exigirá laadaptación de las construcciones e instalaciones a lascaracterísticas particulares del asentamiento.

Artículo 29. Suelo rústico con protección.

1. En los terrenos que el planeamiento urbanísticoincluya en las categorías de suelo rústico con protección,por estar sometidos a algún régimen de protección espe-cial conforme a la legislación sectorial o a la de orde-nación del territorio, se aplicará lo establecido en dichanormativa y en los instrumentos de planificación sectorialo de ordenación del territorio aplicables.

2. En los demás terrenos que el planeamiento urba-nístico delimite como suelo rústico con protección, elpropio planeamiento señalará el régimen adecuado asus características concretas, indicando los usos permi-tidos, sujetos a autorización o prohibidos y demás limi-taciones que procedan, conforme a las siguientes reglas:

a) Estarán prohibidos:

1.o Las actividades extractivas, incluida la explota-ción minera, las canteras y la extracción de áridos otierras, así como las construcciones e instalaciones vin-culadas a las mismas.

2.o Los usos industriales, comerciales y de alma-cenamiento, así como las construcciones e instalacionesvinculadas a los mismos.

3.o Las construcciones destinadas a vivienda uni-familiar aislada.

b) Estarán sujetos a autorización los demás usosrelacionados en el artículo 23.2.

CAPÍTULO V

Régimen del suelo en municipios sin planeamientourbanístico

Artículo 30. Clasificación del suelo.

En los Municipios sin planeamiento urbanístico, elsuelo se considerará como urbano o rústico de acuerdoa los siguientes criterios:

a) Tendrán la condición de suelo urbano los terrenosque formen parte de un núcleo de población y cuenten


con acceso rodado, abastecimiento de agua, saneamien-to y suministro de energía eléctrica, así como los terrenosconsolidados por la edificación en al menos la mitadde los espacios no ocupados por vías públicas o espacioslibres existentes.

b) Tendrán la condición de suelo rústico los demásterrenos del término municipal.

Artículo 31. Régimen del suelo urbano.

1. En los Municipios sin planeamiento urbanístico,los terrenos que tengan la condición de suelo urbanose considerarán suelo urbano consolidado, y sus pro-pietarios tendrán derecho a edificarlos previa obtenciónde licencia urbanística, cumpliendo las siguientes con-diciones:

a) Completar la urbanización de los terrenos paraque alcancen la condición de solar, incluida la conexióncon los servicios urbanos y la regularización de las víaspúblicas existentes.

b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terre-nos necesarios para regularizar las vías públicas exis-tentes.

2. En estos municipios, tendrán la condición de solarlas parcelas legalmente divididas, adecuadas para su usoconforme a las normas establecidas en el númerosiguiente, y que cuenten con acceso por vía pública,abastecimiento de agua potable, evacuación de aguasresiduales a red de saneamiento y suministro de energíaeléctrica.

3. En estos Municipios, las construcciones e insta-laciones de nueva planta, así como la reforma, reha-bilitación o ampliación de las existentes, deberán res-petar las siguientes normas, además de las dispuestasen los artículos 8 y 9:

a) La altura máxima será la media de las ya exis-tentes en el Municipio que se hayan edificado, conformea la normativa vigente en su momento, sin superar nuncatres plantas.

b) Las alineaciones existentes en el núcleo de pobla-ción se mantendrán sin más retranqueos que los quesean necesarios en calles y plazas porticadas para man-tener su continuidad.

c) No se permitirá ninguna construcción de uso resi-dencial cuyas características no sean afines a las tra-dicionales en el Municipio, a causa de su altura, volumen,color, composición o materiales exteriores. En particular,se prohíben los edificios de vivienda colectiva, enten-didos como aquéllos que dispongan de acceso y servicioscomunes para más de dos viviendas.

Artículo 32. Régimen del suelo rústico.

1. En los Municipios sin planeamiento urbanístico,los terrenos que tengan la condición de suelo rústicose considerarán suelo rústico común, salvo que esténsometidos a algún régimen de protección, en cuyo casose considerarán adscritos a la categoría de suelo rústicomás adecuada al mismo, conforme al artículo 16. Enparticular, los terrenos situados en el entorno de pro-tección de inmuebles declarados como Bien de InterésCultural, o su defecto dentro de una banda de 50 metrosdesde su límite exterior, se considerarán suelo rústicocon protección del patrimonio cultural.

2. Los propietarios tendrán los derechos, deberesy limitaciones previstos en el capítulo anterior, y deberánrespetar además las siguientes normas:

a) La altura máxima será de dos plantas, salvo paralas construcciones e instalaciones que justifiquen lanecesidad técnica de superarla.

b) Se exigirá la adaptación a las características delentorno inmediato y del paisaje circundante, en cuantosituación, uso, altura, volumen, color, composición, mate-riales y demás características, así como el respeto dela vegetación y de los perfiles naturales del terreno.

TÍTULO II

Planeamiento urbanístico

CAPÍTULO I


Artículo 33. Concepto e instrumentos de planeamientourbanístico.

1. El planeamiento urbanístico es el conjunto de ins-trumentos establecidos en esta Ley para la ordenacióndel uso del suelo y el establecimiento de las condicionespara su transformación o conservación. Según su objetoy su ámbito de aplicación, se distinguen el planeamientogeneral y el planeamiento de desarrollo.

2. Los instrumentos de planeamiento general tienencomo principal objeto la ordenación general de términosmunicipales completos:

a) Planes Generales de Ordenación Urbana, cuyaelaboración es obligatoria en los Municipios con pobla-ción igual o superior a 20.000 habitantes y en los quese determine reglamentariamente por su función de cen-tro comarcal, su situación en entornos urbanos u otrascircunstancias de especial complejidad urbanística, ypotestativa en los demás Municipios.

b) Normas Urbanísticas Municipales, cuya elabora-ción es obligatoria en los Municipios que no cuentencon Plan General de Ordenación Urbana.

3. Los instrumentos de planeamiento de desarrollotienen como principal objeto la ordenación detallada delos sectores u otros ámbitos a los que se apliquen:

a) Estudios de Detalle, de aplicación en suelo urba-no.

b) Planes Parciales, de aplicación en suelo urbani-zable.

c) Planes Especiales, de aplicación en cualquier cla-se de suelo, según su objeto específico.

4. En tanto los Municipios no cumplan lo dispuestoen el número dos, la ordenación general será establecidapor el procedimiento de subrogación regulado en el ar-tículo 59, o bien mediante los instrumentos de orde-nación del territorio habilitados para ello en su legislaciónespecífica. Dichos instrumentos podrán también esta-blecer la ordenación detallada de forma subsidiaria enausencia de planeamiento municipal, o bien en lossupuestos excepcionales de interés regional previstosen la legislación sobre ordenación del territorio.

Artículo 34. Ordenación urbana.

1. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivoresolver las necesidades de suelo residencial, dotacional,industrial y de servicios que se deriven de las carac-terísticas específicas del propio Municipio. No obstante,podrá preverse un crecimiento superior al necesario parala demanda propia del Municipio, de conformidad con


las previsiones de los instrumentos de ordenación delterritorio y con la situación del Municipio en:

a) Áreas de influencia de centros comarcales queprecisen la previsión ordenada en su entorno de sueloresidencial, dotacional, industrial o de servicios.

b) Áreas susceptibles de desarrollo económico queprecisen la previsión ordenada de suelo industrial o deservicios.

c) Áreas de atracción turística que precisen la pre-visión ordenada de suelo para segunda residencia y usosvinculados al ocio.

2. El planeamiento orientará el crecimiento de losnúcleos de población a completar las tramas urbanasexistentes y a solucionar los problemas urbanísticos delas áreas degradadas favoreciendo la reconversión y reu-tilización de los inmuebles abandonados, con preferenciaa los procesos de extensión discontinua o exterior a losnúcleos.

3. El planeamiento podrá establecer determinacio-nes diferentes sobre terrenos de características similares,a fin de impedir una inadecuada concentración de usoso actividades o la abusiva repetición de soluciones urba-nísticas.

Artículo 35. Sectores.

1. Los sectores son los ámbitos delimitados parala ordenación detallada del suelo urbano no consolidadoy del suelo urbanizable.

2. En suelo urbano no consolidado y suelo urba-nizable delimitado, los sectores se definirán en el ins-trumento de planeamiento general. En suelo urbanizableno delimitado, los sectores se definirán por los propiosPlanes Parciales que los desarrollen, conforme a los cri-terios señalados al efecto en el planeamiento general.

3. La delimitación de sectores se efectuará aten-diendo a la racionalidad y calidad de la ordenación urba-nística, utilizando preferentemente, como límites, siste-mas generales, terrenos de dominio público u otros ele-mentos geográficos determinantes. En suelo urbano noconsolidado, los sectores podrán ser discontinuos. Ensuelo urbanizable, los sectores también podrán ser dis-continuos, si bien a los solos efectos de incluir terrenosdestinados a sistemas generales.

Artículo 36. Sostenibilidad y protección del medioambiente.

1. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivola mejora de la calidad de vida de la población medianteel control de la densidad humana y edificatoria, y, atal efecto, se atendrá a los siguientes criterios y normas:

a) En suelo urbano consolidado, el aprovechamientode las parcelas y sus parámetros, tales como la altura,el volumen o el fondo edificable, no superarán los nivelesque sean característicos de la edificación y construidalegalmente en su entorno.

b) En suelo urbano consolidado, cuando ya existanmás de 100 viviendas ó 15.000 metros cuadrados cons-truidos por hectárea, el planeamiento no podrá contenerdeterminaciones de las que resulte un aumento del apro-vechamiento o de la densidad de población totales.

c) En los sectores de suelo urbano no consolidadoy suelo urbanizable, el planeamiento no podrá contenerdeterminaciones de las que resulte una densidad supe-rior a:

1.o 70 viviendas o 10.000 metros cuadrados porhectárea, en los Municipios con población igual o supe-rior a 20.000 habitantes.

2.o 50 viviendas o 7.500 metros cuadrados por hec-tárea, en los Municipios con población inferior a 20.000habitantes que cuenten con Plan General de OrdenaciónUrbana.

3.o 30 viviendas o 5.000 metros cuadrados por hec-tárea, en los demás Municipios con población inferiora 20.000 habitantes.

d) En sectores con uso predominante industrial ode servicios, no se permitirá una ocupación del terrenopor las construcciones superior a dos tercios de la super-ficie del sector.

e) Para la aplicación de las normas anteriores seexcluirán de las superficies de referencia los terrenosreservados para sistemas generales, y se expresará lasuperficie construible en metros cuadrados en el usopredominante, previa ponderación al mismo de losdemás usos.

2. Asimismo, el planeamiento asumirá como obje-tivo la protección del medio ambiente, y a tal efecto,incluirá las determinaciones necesarias para la conser-vación y, en su caso, recuperación de condicionesambientales adecuadas:

a) En suelo urbano y urbanizable, la red de vías públi-cas se diseñará de acuerdo con las necesidades del trans-porte público y los recorridos peatonales, procurandoreducir el impacto contaminante del tráfico motorizado.Igualmente, se establecerán las medidas precisas parala depuración de aguas residuales y el tratamiento delos residuos sólidos.

b) En suelo urbanizable, se integrarán, en la nuevaordenación, los elementos valiosos del paisaje y de lavegetación.

c) En suelo rústico, se establecerán las medidasnecesarias para la conservación y, en su caso, recupe-ración de los espacios naturales y de la fauna y la florasilvestres.

Artículo 37. Protección del Patrimonio Cultural.

El planeamiento urbanístico tendrá como objetivo laprotección del patrimonio cultural y, a tal efecto, incluirálas determinaciones necesarias para que:

a) Se favorezca la conservación y recuperación delpatrimonio arqueológico, los espacios urbanos relevan-tes, los elementos y tipos arquitectónicos singulares ylas formas tradicionales de ocupación humana del terri-torio, conforme a las peculiaridades locales.

b) En suelo urbano, se mantenga la trama urbana,las alineaciones y las rasantes existentes, salvo en losámbitos que se delimiten para realizar actuaciones dereforma interior orientadas a su descongestión, a la mejo-ra de las condiciones de habitabilidad, a la rehabilitaciónde las construcciones, o a la obtención de suelo paradotaciones urbanísticas.

c) En las áreas de manifiesto valor cultural, y enespecial en los conjuntos históricos declarados comoBien de Interés Cultural, se asegure que las construc-ciones de nueva planta y la reforma, rehabilitación yampliación de las existentes sean coherentes con lasconstantes y tipos arquitectónicos, en particular en cuan-to a altura, volumen, color, composición y materialesexteriores.

Artículo 38. Calidad urbana y cohesión social.

1. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivola mejora de la calidad de vida y la cohesión social dela población y, con tal fin, señalará reservas de suelopara las siguientes dotaciones urbanísticas, respetando


los módulos y criterios que se señalen reglamentaria-mente:

a) Vías públicas: Sistema de espacios destinados ala estancia y desplazamiento de la población, definidospor sus alineaciones y rasantes.

b) Servicios urbanos: Sistema de instalaciones yespacios asociados, destinados a la prestación de losservicios de abastecimiento de agua, saneamiento ydepuración, suministro de energía eléctrica, recogida ytratamiento de residuos y otros que sean necesarios.

c) Espacios libres públicos: Sistema de espacios des-tinados a parques, jardines, áreas de ocio, expansióny recreo de la población e incluso zonas deportivas deuso no privativo: en sectores con uso predominante resi-dencial, se distribuirán en áreas adecuadas para su uso,evitando las zonas residuales; en sectores con uso pre-dominante industrial, se destinarán preferentemente aarbolado perimetral; en todo caso el índice de permea-bilidad, o porcentaje de superficie que haya de destinarsea la plantación de especies vegetales, no será inferioral 50 por 100.

d) Equipamientos: Sistema de construcciones, ins-talaciones y espacios asociados, destinados a la pres-tación de servicios sanitarios, asistenciales, educativos,culturales, deportivos, comerciales y otros que seannecesarios.

2. A fin de fomentar la cohesión social, el planeamien-to procurará la mezcla equilibrada de grupos sociales,usos y actividades. En los Municipios con población igualo superior a 20.000 habitantes, el planeamiento fijaráun índice de variedad urbana para los sectores de suelourbano no consolidado y urbanizable, consistente en unareserva de suelo para usos no predominantes, cuyosmínimos se determinarán reglamentariamente según eltipo de Municipio y de sector.

3. Asimismo, el planeamiento procurará mejorar lacalidad urbana y, a tal efecto, se respetarán las siguientesnormas de diseño urbano:

a) Se prohíbe el uso residencial en sótanos y semi-sótanos.

b) En suelo urbano no consolidado y suelo urba-nizable, el aprovechamiento del subsuelo no superaráun 20 por 100 del permitido sobre rasante, salvo paraaparcamiento o instalaciones.

c) En suelo urbanizable, la altura máxima de cadafachada de un nuevo edificio no podrá ser superior atres medios de la distancia a la fachada más próxima.

Artículo 39. Equidistribución.

1. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivoel reparto equitativo de los beneficios y cargas de laactividad urbanística, utilizando para ello el aprovecha-miento medio, coeficiente que se establecerá en suelourbano no consolidado y en suelo urbanizable.

2. El aprovechamiento medio de cada sector de sue-lo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitadose obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativototal del sector por su superficie total, conforme a lassiguientes reglas:

a) El aprovechamiento lucrativo total del sector seobtendrá sumando todos los aprovechamientos lucra-tivos que el planeamiento permita, incluyendo las dota-ciones urbanísticas privadas, y excluyendo las públicas.

b) Los aprovechamientos se expresarán siempre enmetros cuadrados construibles en el uso predominante,y para ello el planeamiento fijará los coeficientes de pon-deración entre dicho uso y los demás que se permitan,en función de las circunstancias del Municipio y delsector.

c) De la superficie total del sector se deducirá lasuperficie ocupada por dotaciones urbanísticas públicasya existentes, tanto de carácter general como local, salvolas que hayan sido adquiridas por las Administracionespúblicas por expropiación u otras formas onerosas.

3. El aprovechamiento medio de los sectores, quecarezcan de aprovechamiento lucrativo por estar ínte-gramente constituidos por sistemas generales, será elpromedio de los que se hubieran fijado para los sectorescon aprovechamiento lucrativo.

4. En suelo urbanizable no delimitado, el aprove-chamiento medio no podrá exceder del promedio delos que se hubieran fijado para los sectores de suelourbanizable delimitado.

CAPÍTULO II

Plan General de Ordenación Urbana

Artículo 40. Objeto.

El Plan General de Ordenación Urbana tiene porobjeto establecer la ordenación general para todo eltérmino municipal, y la ordenación detallada en todoel suelo urbano consolidado, así como en los sectoresde suelo urbano no consolidado y suelo urbanizabledelimitado en los que se considere oportuno habilitarsu ejecución directa sin necesidad de planeamientode desarrollo.

Artículo 41. Determinaciones de ordenación general.

El Plan General de Ordenación Urbana establecerálas siguientes determinaciones de ordenación general:

a) Formulación, a partir del análisis y diagnósticode las circunstancias urbanísticas del Municipio, de suspropios objetivos y propuestas generales, que habránde ser compatibles con la normativa sectorial, los ins-trumentos de ordenación del territorio y el planeamientode los Municipios limítrofes.

b) Clasificación de todo el término municipal entodas o algunas de las clases y categorías de suelo defi-nidas en los artículos 11 a 16, según las característicasdel territorio.

c) Previsión de los siguientes sistemas generales,o conjunto de dotaciones urbanísticas públicas al servi-cio de toda la población, indicando al menos para cadauno de sus elementos no existentes sus criterios de dise-ño y ejecución y el sistema de obtención de los terrenos:

1.o Sistema general de vías públicas.2.o Sistema general de servicios urbanos.3.o Sistema general de espacios libres públicos, con

superficie no inferior a 5 metros cuadrados por habitante,sin incluir, en el cómputo, sistemas locales ni espaciosnaturales.

4.o Sistema general de equipamientos, con super-ficie no inferior a 5 metros cuadrados por habitante.

d) Catálogo de los elementos que por sus valoresnaturales o culturales, o por su relación con el dominiopúblico, deban ser conservados o recuperados, con lasmedidas de protección que procedan.

e) En suelo urbano no consolidado y suelo urba-nizable delimitado, delimitación de sectores, indicandosu aprovechamiento medio máximo, la densidad máxi-ma, los usos predominantes, compatibles y prohibidos,y los sistemas generales y otras dotaciones urbanísticasincluidos.

f) En suelo urbanizable no delimitado, estableci-miento cuando proceda de reservas para su incorpo-ración a los patrimonios públicos de suelo, y definición


de condiciones para la aprobación de Planes Parciales,indicando los criterios para delimitar los sectores, regularsus parámetros y determinar los sistemas generales yotras dotaciones urbanísticas necesarias, incluida laconexión con los sistemas generales existentes, y laampliación o el refuerzo de éstos, en su caso.

g) En suelo rústico, las normas de protección queprocedan en cada categoría para mantener la naturalezarústica del suelo, proteger el medio natural y asegurarel carácter aislado de las construcciones.

Artículo 42. Determinaciones de ordenación detallada.

1. El Plan General de Ordenación Urbana estable-cerá las siguientes determinaciones de ordenación deta-llada para todo el suelo urbano consolidado:

a) Calificación, entendida como la asignación por-menorizada de uso, intensidad de uso y tipología edi-ficatoria, para cada parcela, o bien por manzanas u otrasáreas homogéneas.

b) Regulación detallada del uso, la intensidad deuso y la tipología edificatoria asignados, así como delas demás condiciones, características y parámetros dela urbanización y la edificación.

c) Previsión de los sistemas locales, o conjunto dedotaciones urbanísticas al servicio de los ámbitos objetode ordenación detallada, indicando al menos para cadauno de sus elementos no existentes su carácter públicoo privado, sus criterios de diseño y ejecución y el sistemade obtención de los terrenos para los de carácter público.

d) Relación de los usos del suelo y en especial lasconstrucciones e instalaciones que se declaren fuera deordenación por su disconformidad con las determina-ciones del Plan General.

e) Señalamiento de plazos para el cumplimiento dedeberes urbanísticos.

f) Delimitación, cuando proceda, de áreas de tanteoy retracto.

2. El Plan General podrá también establecer lasdeterminaciones de ordenación detallada, citadas en elnúmero anterior, en los sectores de suelo urbano noconsolidado y suelo urbanizable delimitado, con lassiguientes particularidades:

a) En los sistemas locales de espacios libres públicosy equipamientos se preverán al menos 15 y 20 metroscuadrados por cada 100 metros cuadrados construiblesen el uso predominante, en suelo urbano no consolidadoy suelo urbanizable delimitado, respectivamente.

b) Se preverán dos plazas de aparcamiento, almenos una de ellas de uso público, por cada 100 metroscuadrados construibles en el uso predominante.

c) Se delimitarán las unidades de actuación parala gestión urbanística en el ámbito de cada sector, seña-lando de forma indicativa el sistema de actuación másadecuado.

CAPÍTULO III

Normas urbanísticas municipales


Las Normas Urbanísticas Municipales tienen por obje-to establecer la ordenación general para todo el términomunicipal, y la ordenación detallada en todo el suelourbano consolidado, así como en los sectores de suelourbano no consolidado y suelo urbanizable delimitadoen los que se considere oportuno habilitar su ejecucióndirecta sin necesidad de planeamiento de desarrollo.

Artículo 44. Determinaciones.

1. Las Normas Urbanísticas Municipales podránlimitarse a establecer las siguientes determinaciones:

a) Clasificación de todo el término municipal entodas o algunas de las clases y categorías de suelo defi-nidas en los artículos 11 a 16, según las característicasdel territorio.

b) Previsión de las dotaciones urbanísticas públicasal servicio de toda la población: vías públicas, serviciosurbanos, espacios libres públicos y equipamientos.

c) Catálogo de los elementos que deban ser con-servados o recuperados, con las medidas de protecciónque procedan en cada caso.

d) En suelo urbano consolidado, calificación de lasparcelas, entendida como la asignación de uso, inten-sidad de uso, tipología edificatoria y condiciones de urba-nización y edificación.

2. Las Normas podrán incluir también, cuando pro-ceda, las siguientes determinaciones:

a) Relación de los usos del suelo que se declarenfuera de ordenación.

b) Señalamiento de plazos para el cumplimiento dedeberes urbanísticos.

c) En los conjuntos históricos y otros ámbitos decla-rados como Bien de Interés Cultural, el régimen de pro-tección exigible según la legislación sobre patrimoniohistórico.

d) En suelo rústico, las normas de protección queprocedan en cada categoría para mantener la naturalezarústica del suelo y asegurar el carácter aislado de lasconstrucciones.

e) Cuando las Normas incluyan las categorías desuelo urbano no consolidado y suelo urbanizable deli-mitado, delimitación de sectores, indicando su aprove-chamiento medio máximo y demás parámetros, así comolas dotaciones urbanísticas incluidas.

f) Cuando las Normas incluyan la categoría de suelourbanizable no delimitado, condiciones para la aproba-ción de Planes Parciales, indicando los criterios para deli-mitar los sectores, regular sus parámetros y determinarlas dotaciones urbanísticas necesarias, incluida laconexión con las ya existentes y la ampliación o el refuer-zo de éstas, en su caso.

3. Asimismo, las Normas podrán establecer deter-minaciones de ordenación detallada en los sectores desuelo urbano no consolidado y suelo urbanizable deli-mitado: calificación de las parcelas, condiciones de urba-nización y edificación, delimitación de unidades de actua-ción y previsión de las vías públicas, servicios urbanos,espacios libres públicos y equipamientos al servicio delsector, con las siguientes particularidades:

a) Con destino tanto a espacios libres públicos comoa equipamientos, se preverán al menos 10 y 20 metroscuadrados por cada 100 metros cuadrados construiblesen el uso predominante, en suelo urbano no consolidadoy suelo urbanizable delimitado, respectivamente.

b) Se preverá al menos una plaza de aparcamientode uso público por cada 100 metros cuadrados cons-truibles en el uso predominante.

CAPÍTULO IV

Planeamiento de desarrollo

Artículo 45. Estudios de detalle.

1. Los Estudios de Detalle pueden tener por objeto:

a) En suelo urbano consolidado, modificar la orde-nación detallada ya establecida por el planeamiento


general, o bien simplemente completarla ordenando losvolúmenes edificables.

b) En los sectores de suelo urbano no consolidado,establecer la ordenación detallada, o bien modificar ocompletar la que hubiera ya establecido el planeamientogeneral, en su caso.

2. Los Estudios de Detalle no pueden aprobarse enausencia de planeamiento general, ni modificar la orde-nación general establecida por éste. Las modificacionesque introduzcan respecto de la ordenación detallada yaestablecida se justificarán adecuadamente.

3. Los Estudios de Detalle establecerán las deter-minaciones de ordenación detallada conforme a lo dis-puesto en los artículos 42 ó 44, según el instrumentode planeamiento general del Municipio. Sin embargo,cuando ya estuviera establecida la ordenación detallada,podrán limitar su contenido a las determinaciones estric-tamente necesarias para modificarla o completarla.

Artículo 46. Planes parciales.

1. Los Planes Parciales pueden tener por objeto:

a) En los sectores de suelo urbanizable delimitado,establecer la ordenación detallada, o bien modificar ocompletar la que hubiera ya establecido el planeamientogeneral, en su caso.

b) En suelo urbanizable no delimitado, establecerla ordenación detallada de sectores que delimiten lospropios Planes Parciales, según los criterios señaladosen el planeamiento general.

2. Los Planes Parciales no pueden aprobarse enausencia de planeamiento general, ni modificar la orde-nación general establecida por éste. Las modificacionesque introduzcan respecto de la ordenación detallada yaestablecida se justificarán adecuadamente.

3. Los Planes Parciales establecerán las determina-ciones de ordenación detallada conforme a lo dispuestoen los artículos 42 ó 44, según el instrumento de pla-neamiento general del Municipio.

4. Además de las anteriores, los Planes Parcialesen suelo urbanizable no delimitado deberán justificarexpresamente la conveniencia de desarrollar el sectory definir con precisión los sistemas generales y demásdotaciones urbanísticas necesarias para su desarrollo,incluidas las obras de conexión con las ya existentes,y las de ampliación o refuerzo de éstas que sean precisaspara asegurar su correcto funcionamiento. Asimismo,incluirán las medidas necesarias para la integración delsector en su entorno, de forma compatible con la pro-tección del medio ambiente.

Artículo 47. Planes especiales.

1. Los Planes Especiales pueden tener por objetodesarrollar, completar e incluso de forma excepcionalsustituir las determinaciones del planeamiento general,a fin de proteger ámbitos singulares, llevar a cabo ope-raciones de reforma interior, coordinar la ejecución dedotaciones urbanísticas, u otras finalidades que se deter-minen reglamentariamente.

2. Los Planes Especiales pueden aprobarse inclusoen ausencia de planeamiento general, pero no puedensustituirlo en su función de establecer la ordenacióngeneral; tampoco pueden modificar la ordenacióngeneral que estuviera vigente. Las modificaciones queintroduzcan respecto de la ordenación detallada ya esta-blecida por el planeamiento general o por otros instru-mentos de planeamiento de desarrollo se justificaránadecuadamente.

3. Los Planes Especiales contendrán las determina-ciones adecuadas a su finalidad específica, incluyendoal menos la justificación de su propia conveniencia yde su conformidad con los instrumentos de ordenacióndel territorio y con la ordenación general del Municipio.

Artículo 48. Planes especiales de protección.

1. Los Planes Especiales de Protección tienen porobjeto preservar el medio ambiente, el patrimonio cul-tural, el paisaje u otros valores socialmente reconocidos.Con tal fin pueden aplicarse sobre cualquier clase desuelo, e incluso extenderse sobre varios términos muni-cipales, a fin de abarcar ámbitos de protección com-pletos.

2. Los Planes Especiales de Protección contendránlas determinaciones adecuadas a su finalidad protectoray además, cuando no estuviera establecida la ordenacióndetallada o fuera necesario modificar la ya establecida,las determinaciones señaladas para los Estudios deDetalle.

3. En particular, los Planes Especiales de ConjuntosHistóricos, Sitios Históricos o Zonas Arqueológicas tie-nen por objeto preservar los ámbitos del territorio decla-rados como Bien de Interés Cultural, y contendrán lasdeterminaciones exigidas por la legislación sobre patri-monio histórico, y entre ellas un catálogo de los ele-mentos que deban ser conservados, mejorados o recu-perados, así como las medidas de protección de losmismos.

Artículo 49. Planes especiales de reforma interior.

1. Los Planes Especiales de Reforma Interior tienenpor objeto la ejecución de operaciones de reforma inte-rior para la descongestión del suelo urbano, la mejorade las condiciones de habitabilidad, la rehabilitación, laobtención de dotaciones urbanísticas u otros fines aná-logos. Con tal fin pueden aplicarse tanto en suelo urbanoconsolidado como no consolidado.

2. Los Planes Especiales de Reforma Interior con-tendrán las determinaciones adecuadas a su finalidady además, cuando no estuviera establecida la ordenacióndetallada o fuera necesario modificar la ya establecida,las determinaciones señaladas para los Estudios deDetalle.

CAPÍTULO V

Elaboración y aprobación del planeamiento urbanístico

Artículo 50. Elaboración y avances.

1. El planeamiento urbanístico podrá ser elaboradopor las Administraciones públicas y por los particulares,pero la competencia para su aprobación corresponderáexclusivamente a las primeras.

2. Las entidades de Derecho público y los conce-sionarios de servicios públicos colaborarán en la elabo-ración del planeamiento facilitando la información nece-saria.

3. Para la elaboración del planeamiento podránefectuarse ocupaciones temporales de fincas conformea la legislación sobre expropiación forzosa.

4. Durante la elaboración del planeamiento el Ayun-tamiento podrá disponer la exposición al público de avan-ces expresivos de sus objetivos y propuestas generales.

Artículo 51. Documentación.

Los instrumentos de planeamiento urbanístico con-tendrán los documentos necesarios para reflejar ade-


cuadamente sus determinaciones, que se especificaránreglamentariamente. En todo caso, la documentaciónincluirá una Memoria de carácter vinculante, compren-siva de los objetivos y propuestas generales del instru-mento.

Artículo 52. Aprobación inicial e información pública.

1. Corresponde al Ayuntamiento acordar la apro-bación inicial de los instrumentos de planeamiento urba-nístico, debiendo abrir inmediatamente un período deinformación pública, que se desarrollará conforme a lodispuesto en el artículo 142.

2. A tal efecto el Ayuntamiento publicará anunciosen los Boletines Oficiales de Castilla y León y de la pro-vincia y en al menos uno de los diarios de mayor difusiónen la provincia. La duración mínima del período seráde un mes, y la máxima de tres meses.

3. Cuando se trate de instrumentos elaborados porparticulares o por otras Administraciones públicas, elAyuntamiento deberá resolver sobre la aprobación inicialantes de tres meses desde la presentación del instru-mento con su documentación completa, transcurridoslos cuales podrá promoverse la información pública poriniciativa privada.

4. Además de lo prescrito en la legislación del Esta-do, una vez aprobados inicialmente los instrumentos deplaneamiento urbanístico se remitirán a las Administra-ciones del Estado y de la Comunidad Autónoma, a laDiputación Provincial y al Registro de la Propiedad parasu conocimiento y emisión de los informes que procedan.En todo caso deberá emitir informe la Comisión Territorialde Urbanismo, que será vinculante en lo relativo al mode-lo territorial de Castilla y León, definido por los instru-mentos de ordenación del territorio vigentes. En defectode regulación sectorial, los informes se entenderán favo-rables si no se comunica la resolución al Ayuntamientoantes de tres meses desde la recepción del instrumento.

5. Concluida la información pública, cuando loscambios que procedan signifiquen una alteración sus-tancial de la ordenación general, sin que pueda enten-derse como tal la simple alteración de una o varias deter-minaciones de la misma, se abrirá un nuevo períodode información pública, de un mes de duración, en elque no se aplicará lo dispuesto en el número anterior.En otro caso, bastará la simple notificación a los afec-tados por los cambios.

Artículo 53. Suspensión de licencias.

1. El acuerdo de aprobación inicial de los instru-mentos de planeamiento determinará la suspensión delotorgamiento de las licencias urbanísticas señaladas enlos apartados a), b), c) y j) del artículo 97.1, y de lasdemás que se estime procedente, en las áreas dondese proponga la modificación del régimen urbanísticovigente, y que deberán indicarse expresamente. Dichoacuerdo se notificará a quienes hubieran solicitado licen-cias con anterioridad al mismo, indicando su derechoa indemnización por los gastos realizados en conceptode proyectos y tasas.

2. La suspensión de licencias se mantendrá hastala aprobación definitiva del instrumento, o como máximodurante uno o dos años, según se trate de planeamientode desarrollo o general, y una vez finalizada no se repetirápor el mismo motivo hasta pasados cuatro años.

Artículo 54. Aprobación del planeamiento general.

1. A la vista del resultado de la información pública,y antes de doce meses desde la publicación del acuerdode aprobación inicial del Plan General de OrdenaciónUrbana o las Normas Urbanísticas Municipales, el Ayun-

tamiento acordará su aprobación provisional, señalandolos cambios que procedan respecto de lo aprobadoinicialmente.

2. El Ayuntamiento elevará el Plan General o lasNormas a la Administración de la Comunidad Autónoma,la cual examinará tanto su legalidad como los aspectosrelacionados con su ámbito competencial, y resolverásobre su aprobación definitiva antes de tres meses desdela recepción del instrumento, transcurridos los cualespodrá entenderse aprobado conforme a la legislaciónsobre procedimiento administrativo. Cuando se observendeficiencias, según su naturaleza y gravedad, se optaráentre:

a) Su directa subsanación, mediante la introducciónde las correcciones, modificaciones o innovaciones nece-sarias, que se señalarán en el acuerdo de aprobación.

b) La suspensión de la aprobación, para que el Ayun-tamiento subsane las deficiencias y eleve de nuevo elexpediente, antes de tres meses desde la recepción delacuerdo.

c) La suspensión parcial de la aprobación, cuandolas deficiencias sólo afecten a una parte del Plan Generalo de las Normas, pudiendo aprobarse definitivamenteel resto; en tal caso se fijará un plazo para la nuevapresentación de la parte no aprobada.

Artículo 55. Aprobación del planeamiento de desarro-llo.

1. La aprobación definitiva de los Estudios de Deta-lle corresponde al Ayuntamiento, que deberá resolversobre la misma antes de doce meses desde la publi-cación del acuerdo de aprobación inicial, señalando loscambios que procedan respecto de lo aprobado inicial-mente.

2. La aprobación definitiva de los Planes Parcialesque desarrollen sectores de suelo urbanizable delimitadoy de los Planes Especiales previstos en el planeamientogeneral corresponde:

a) En los Municipios con población igual o superiora 20.000 habitantes o que cuenten con Plan Generalde Ordenación Urbana, al Ayuntamiento, que deberáresolver sobre la misma antes de doce meses desdela publicación del acuerdo de aprobación inicial, seña-lando los cambios que procedan respecto de lo aprobadoinicialmente.

b) En los demás Municipios, a la Administración dela Comunidad Autónoma, conforme al procedimientoregulado en el artículo anterior.

3. La aprobación definitiva de los Planes Parcialesen suelo urbanizable no delimitado y de los Planes Espe-ciales no previstos en el planeamiento general corres-ponde a la Administración de la Comunidad Autónoma,conforme al procedimiento regulado en el artículo ante-rior, si bien:

a) Los Planes Parciales en suelo urbanizable no deli-mitado deberán someterse, previamente a su aprobacióndefinitiva, al procedimiento de evaluación de impactoambiental.

b) Los Planes Especiales que afecten a varios tér-minos municipales, seguirán el procedimiento previstoen la legislación de ordenación del territorio para la apro-bación de los Planes Regionales.

4. Los instrumentos de planeamiento de desarrolloelaborados por particulares o por otras Administracionespúblicas podrán entenderse aprobados definitivamente


conforme a la legislación sobre procedimiento adminis-trativo, una vez transcurridos doce meses desde la publi-cación del acuerdo de aprobación inicial, siempre quese haya realizado la información pública.

Artículo 56. Vigencia.

1. El planeamiento urbanístico tendrá vigencia inde-finida. No obstante, la Administración pública compe-tente podrá proceder en cualquier momento a alterarsus determinaciones mediante los procedimientos derevisión o modificación regulados en los artículos siguien-tes.

2. En casos excepcionales, la Consejería competen-te en materia de urbanismo, previo informe del Consejode Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla yLeón, podrá suspender total o parcialmente la vigenciade los instrumentos de planeamiento, previa audienciaa los municipios afectados, para su revisión o modifi-cación en los plazos que se señalen al efecto, indicandola normativa que haya de aplicarse transitoriamente.

Artículo 57. Revisión.

Se entiende por Revisión del Plan General de Orde-nación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipalesla total reconsideración de la ordenación general en ellosestablecida. Su aprobación definitiva producirá la sus-titución del instrumento revisado. En cuanto a determi-naciones y procedimiento, se ajustará a lo dispuesto enlos artículos anteriores para los propios Plan Generalo Normas.

Artículo 58. Modificaciones.

1. Los cambios en los instrumentos de planeamien-to general, si no implican su revisión, se consideraráncomo modificación de los mismos. Los cambios en losinstrumentos de planeamiento de desarrollo se consi-derarán siempre como modificación de los mismos.

2. Las modificaciones del planeamiento contendránlas determinaciones y documentación necesarias parasu finalidad específica, que se especificarán reglamen-tariamente, incluyendo al menos su propia justificacióny el análisis de su influencia sobre la ordenación generaldel Municipio.

3. Las modificaciones del planeamiento se ajustaránal procedimiento establecido para su primera aproba-ción, con las siguientes excepciones:

a) En los Municipios que cuenten con Plan Generalde Ordenación Urbana, corresponde al Ayuntamiento laaprobación definitiva de las modificaciones del PlanGeneral que no afecten a la ordenación general, así comode todas las modificaciones de Planes Parciales quedesarrollen suelo urbanizable delimitado y Planes Espe-ciales previstos en el Plan General de Ordenación Urbana,conforme al procedimiento regulado en el artículo55.2.a).

b) En todos los Municipios, corresponde al Ayun-tamiento la aprobación definitiva de las modificacionesde planeamiento de cualquier tipo cuyo único objetosea alterar la delimitación de las unidades de actuacióno los plazos para el cumplimiento de deberes urbanís-ticos; además, para estas modificaciones no será pre-ceptivo lo dispuesto en los artículos 52.4 y 53.

c) Las modificaciones de planeamiento de cualquiertipo que tengan por objeto una diferente zonificacióno uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libresexistentes o previstos en el planeamiento, deberán seraprobadas por Decreto de la Junta de Castilla y León,previo informe favorable del Consejero competente por

razón de la materia y del Consejo Consultivo de la Comu-nidad Autónoma.

d) Para la aprobación de las modificaciones de pla-neamiento de cualquier tipo que produzcan un aumentodel volumen edificable o de la densidad de población,se requerirá un incremento proporcional de los espacioslibres públicos y dotaciones situados en el entorno próxi-mo.

Artículo 59. Subrogación.

Procederá la subrogación de la Comunidad Autónomaen las competencias municipales de elaboración y apro-bación del planeamiento urbanístico, de oficio o a ins-tancia de quienes se sientan perjudicados por la inac-tividad administrativa, una vez transcurridos los plazosprevistos en los artículos 52, 54, 55 y 56, así comolos que la Consejería competente en materia de urba-nismo resuelva otorgar para el cumplimiento de lo dis-puesto en el artículo 33.2.

CAPÍTULO VI

Efectos del planeamiento urbanístico

Artículo 60. Ejecutividad.

Los instrumentos de planeamiento urbanístico seránejecutivos y entrarán plenamente en vigor al día siguientede la publicación de su acuerdo de aprobación definitivaen el «Boletín Oficial» de la provincia, con los requisitosestablecidos en el artículo siguiente.

Artículo 61. Publicación.

1. El acuerdo de aprobación definitiva de los ins-trumentos de planeamiento urbanístico se notificará ala Administración del Estado, a la Diputación Provincial,al Registro de la Propiedad y a quienes se personarandurante el período de información pública. Cuando laaprobación definitiva corresponda al Ayuntamiento, éstenotificará el acuerdo a la Administración de la Comu-nidad Autónoma, adjuntando un ejemplar del instrumen-to aprobado.

2. El acuerdo de aprobación definitiva deberá publi-carse en el «Boletín Oficial de Castilla y León» y «BoletínOficial» de la provincia, correspondiendo esta obligacióna la Administración competente para dicha aprobación.Como anexo al acuerdo, en el «Boletín Oficial» de laprovincia se publicarán la memoria vinculante y las nor-mas urbanísticas del instrumento aprobado, entendiendocomo tales exclusivamente los documentos escritos decarácter normativo; asimismo, se publicará una relaciónde todos los demás documentos, tanto escritos comográficos, que integren el instrumento aprobado.

Artículo 62. Vinculación.

1. El planeamiento urbanístico será vinculante paralas Administraciones públicas y para los particulares,todos los cuales estarán obligados a su cumplimiento,sin perjuicio de la prevalencia, en su caso, de los ins-trumentos de ordenación del territorio y de la planifi-cación sectorial.

2. Las determinaciones del planeamiento urbanís-tico servirán de base para los trabajos catastrales, parala planificación sectorial y, en general, para la progra-mación de los recursos económicos de las Administra-ciones públicas.


3. Serán nulas de pleno derecho las reservas dedispensación que se contuvieran en el planeamientourbanístico, así como las que se concedieran con inde-pendencia del mismo, en lo relativo a las materias regu-ladas en esta Ley.

Artículo 63. Declaración de utilidad pública.

La aprobación definitiva de los instrumentos de pla-neamiento urbanístico implicará la declaración de uti-lidad pública e interés social de las obras previstas enellos y la necesidad de ocupación de los bienes y dere-chos necesarios para su ejecución, a efectos de su expro-piación forzosa, ocupación temporal o imposición de ser-vidumbres. Entre dichos bienes se entenderán incluidostanto los que deban ser materialmente ocupados porlas obras, como los necesarios para asegurar su plenovalor y rendimiento y la protección del medio ambiente,y en concreto las zonas laterales de influencia y los enla-ces y conexiones con las infraestructuras previstas enel planeamiento sectorial.

Artículo 64. Declaración de fuera de ordenación.

1. Los usos del suelo, incluidas las construccionese instalaciones, que siendo anteriores a la aprobacióndefinitiva del planeamiento urbanístico, resultaran dis-conformes con las determinaciones del mismo, podránser expresamente declarados fuera de ordenación. Enparticular, se declararán siempre fuera de ordenaciónaquellos usos emplazados en terrenos que en virtud delnuevo planeamiento urbanístico deban ser objeto decesión o expropiación, o en construcciones o instala-ciones para las que se haya dispuesto expresamentesu demolición.

2. En los terrenos que sustenten usos declaradosfuera de ordenación, no podrá autorizarse ninguna obra,salvo las necesarias para la ejecución del planeamientourbanístico, y en tanto éstas no se acometan, las repa-raciones estrictamente exigibles para la seguridad y lasalubridad de los inmuebles. No obstante, podrán auto-rizarse excepcionalmente obras parciales de consolida-ción, cuando falten más de ocho años para que expireel plazo fijado para la expropiación o demolición delinmueble, o cuando no se hubiera fijado dicho plazo.Cualesquiera otras obras serán ilegales, y ni ellas ni lasautorizables podrán producir incremento del valor de laexpropiación.

3. Los usos del suelo citados en el número uno yque no se declaren expresamente fuera de ordenación,se considerarán usos disconformes con el planeamientourbanístico. En los terrenos que sustenten estos usos,podrán autorizarse obras de consolidación, así como losaumentos de volumen y cambios de uso que permitanlas determinaciones del nuevo planeamiento.

TÍTULO III

Gestión urbanística

CAPÍTULO I


Artículo 65. Concepto y modalidades de gestión urba-nística.

1. La gestión urbanística es el conjunto de proce-dimientos establecidos en esta Ley para la transforma-ción del uso del suelo, y en especial para su urbanizacióny edificación, en ejecución del planeamiento urbanístico.

2. En suelo urbano consolidado la gestión urbanís-tica podrá efectuarse mediante actuaciones aisladassobre las parcelas existentes o previa normalización desus linderos.

3. En suelo urbano no consolidado y en suelo urba-nizable la gestión urbanística se efectuará medianteactuaciones integradas, sobre ámbitos denominados uni-dades de actuación, a desarrollar mediante alguno delos sistemas regulados en esta Ley.

4. No obstante, lo dispuesto en los números ante-riores, la iniciativa pública podrá efectuar actuacionesaisladas en cualquier clase de suelo, para la ejecuciónde los sistemas generales y demás dotaciones urbanís-ticas públicas, así como para ampliar los patrimoniospúblicos de suelo.

Artículo 66. Obtención de dotaciones urbanísticas.

Los terrenos reservados en el planeamiento para sis-temas generales y demás dotaciones urbanísticas públi-cas, podrán ser obtenidos:

a) Por cesión gratuita mediante alguno de los sis-temas de actuación previstos en este Título.

b) Mediante expropiación forzosa, conforme a lalegislación del Estado.

c) Mediante ocupación directa, conforme a lo pre-visto en el artículo 93.

Artículo 67. Entidades para la gestión urbanística.

1. Las Administraciones públicas y las entidades deDerecho público dependientes de ellas podrán constituirmancomunidades, gerencias, consorcios y sociedadesmercantiles para la gestión urbanística, conforme a lodispuesto en su legislación reguladora. A los consorciosy sociedades mercantiles podrán incorporarse los par-ticulares y las entidades de Derecho privado.

2. Los propietarios afectados por actuaciones urba-nísticas podrán participar en su gestión mediante enti-dades urbanísticas colaboradoras, como las juntas decompensación, las asociaciones de propietarios en lossistemas de cooperación, concurrencia y expropiacióny las destinadas a la conservación y mantenimiento dela urbanización, las cuales:

a) Tendrán carácter administrativo y dependerán eneste orden del Ayuntamiento; asimismo, se regirán porel Derecho público en lo relativo a organización, forma-ción de voluntad de sus órganos y relaciones con elAyuntamiento.

b) Su constitución y estatutos deberán ser aproba-dos por el Ayuntamiento, y adquirirán personalidad jurí-dica con su inscripción en el correspondiente registrode la Administración de la Comunidad Autónoma.

c) Deberán reconocer el derecho de los propietariosafectados por la actuación urbanística a la que esténvinculadas, a incorporarse en las mismas condicionesy con análogos derechos que los miembros fundadores.

d) La afección de una finca a los fines y obligacionesde una entidad urbanística colaboradora tendrá carácterreal, y, a tal efecto, su constitución y estatutos se haránconstar en el Registro de la Propiedad.

Artículo 68. Gastos de urbanización.

1. A los efectos de esta Ley, se entienden comogastos de urbanización todos aquellos gastos que precisela gestión urbanística, y al menos los siguientes:

a) La ejecución o regularización de las vías públicas,incluidas la pavimentación de calzadas y aceras y la plan-tación de arbolado y demás especies vegetales.


b) La ejecución o compleción de los servicios urba-nos, exigibles conforme al planeamiento urbanístico, y,al menos, los siguientes:

1.o Abastecimiento de agua potable, incluidos sucaptación, depósito, tratamiento y distribución, así comolas instalaciones de riego y los hidrantes contra incen-dios.

2.o Saneamiento, incluidas las conducciones ycolectores de evacuación, los sumideros para la recogidade aguas pluviales y las instalaciones de depuración.

3.o Suministro de energía eléctrica, incluidas las ins-talaciones de conducción, distribución y alumbradopúblico.

4.o Canalización e instalación de los demás serviciosexigidos por el planeamiento.

c) La ejecución de los espacios libres públicos,incluidos el mobiliario urbano, la jardinería y la plantaciónde arbolado y demás especies vegetales.

d) La elaboración de los instrumentos de planea-miento y gestión urbanísticos.

e) Las indemnizaciones a propietarios y arrendata-rios y demás gastos que procedan para la extinción deservidumbres y derechos de arrendamiento, la destruc-ción de construcciones, instalaciones y plantaciones yel cese de actividades, incluso gastos de traslado, cuandocualquiera de ellos sea incompatible con el planeamientourbanístico o su ejecución, así como para satisfacer losderechos de realojo y retorno, conforme a la disposiciónadicional primera.

2. Los gastos de urbanización corresponden a lospropietarios, conforme a lo dispuesto en los artículos18 y 20, a excepción de los gastos de instalación deservicios públicos que no sean exigibles a los usuarios,y que corresponderán a sus entidades titulares o con-cesionarias.

3. Los gastos de urbanización podrán satisfacersetotal o parcialmente mediante la cesión de terrenos edi-ficables de valor urbanístico equivalente.

CAPÍTULO II

Gestión de actuaciones aisladas

Artículo 69. Actuaciones aisladas.

1. Las actuaciones aisladas pueden tener por objeto:

a) Completar la urbanización de las parcelas de sue-lo urbano consolidado, a fin de que alcancen la condiciónde solar, si aún no la tuvieran.

b) Ejecutar los sistemas generales y demás dota-ciones urbanísticas públicas, así como ampliar los patri-monios públicos de suelo, en cualquier clase de suelo.

2. La gestión de las actuaciones aisladas puede ser:

a) Pública, con cualquiera de las finalidades previs-tas en el número anterior, mediante los sistemas deexpropiación o de contribuciones especiales previstosen su legislación específica.

b) Privada, con la finalidad prevista en el apartadoa) del número anterior, directamente sobre las parcelasde suelo urbano consolidado o previa normalización defincas.

Artículo 70. Actuación sobre la propia parcela.

Las actuaciones aisladas privadas pueden ejecutarsepor los propietarios de suelo urbano consolidado sobresus propias parcelas, sin más requisito que la obtenciónde la licencia urbanística correspondiente, en la que se

impondrán las condiciones necesarias para asegurar quelas parcelas alcancen la condición de solar, de entrelas siguientes:

a) Costear los gastos de urbanización y, en su caso,ejecutar las obras necesarias para completar los serviciosurbanos y para regularizar las vías públicas existentes.

b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terre-nos exteriores a las alineaciones señaladas en el pla-neamiento.

c) Asumir el compromiso de no utilizar las cons-trucciones o instalaciones hasta la conclusión de lasobras de urbanización.

Artículo 71. Normalización de fincas.

1. La normalización de fincas tiene por objeto laadaptación de la configuración física de las parcelas desuelo urbano consolidado a las determinaciones del pla-neamiento urbanístico.

2. La normalización se limitará a definir los nuevoslinderos de las fincas afectadas, y no podrá afectar alas construcciones existentes no declaradas fuera deordenación. Las variaciones en el valor de las fincas,en su caso, se compensarán en metálico. De forma com-plementaria se aplicarán las normas sobre reparcelaciónestablecidas en el artículo 75.

3. La normalización se aprobará por el Ayuntamien-to, de oficio o a instancia de alguno de los afectados,previa notificación a todos los afectados otorgándolesun plazo de audiencia de quince días, y se hará constaren el Registro de la Propiedad.

CAPÍTULO III

Gestión de actuaciones integradas

SECCIÓN 1.a DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 72. Actuaciones integradas.

1. Las actuaciones integradas tienen por objeto laurbanización de los terrenos clasificados como suelourbano no consolidado y suelo urbanizable, a fin de quealcancen la condición de solar, cumpliendo los deberesurbanísticos establecidos en el Título Primero.

2. La gestión de las actuaciones integradas podráser pública o privada. La aprobación del instrumentode planeamiento urbanístico, que establezca la ordena-ción detallada del sector, habilita la presentación de ini-ciativas para desarrollar la actuación mediante algunode los sistemas regulados en este capítulo.

3. La gestión de las actuaciones integradas sedesarrollará sobre áreas interiores al sector o coinciden-tes con el mismo, denominadas unidades de actuación,utilizándose como instrumento el Proyecto de Actuación.

4. Con las especialidades señaladas para cada sis-tema de actuación, el urbanizador será el responsablede ejecutar la actuación, asumiendo las obligacionesestablecidas en el Proyecto de Actuación, elaborandolos Proyectos de Reparcelación y de Urbanización cuan-do no estén contenidos en aquél, y financiando los gastosde urbanización que procedan, sin perjuicio de la obli-gación de los propietarios de costearlos.

Artículo 73. Unidades de actuación.

1. Las unidades de actuación son superficies aco-tadas de terrenos, interiores a los sectores de suelo urba-no no consolidado y suelo urbanizable, o coincidentescon ellos, que delimitan el ámbito completo de una actua-ción integrada.


2. La delimitación de las unidades se realizará enel instrumento de planeamiento urbanístico que esta-blezca la ordenación detallada del sector, y podrá modi-ficarse según lo previsto en el artículo 58.3.b). Las uni-dades se delimitarán de forma que permitan la ejecuciónde las determinaciones del planeamiento urbanístico yel cumplimiento conjunto de los deberes de urbaniza-ción, cesión y equidistribución, respetando, además, lassiguientes reglas:

a) Se incluirán en la unidad todos los terrenos reser-vados en el planeamiento urbanístico para dotacionesurbanísticas públicas que resulten necesarios paradesarrollar la actuación, así como las parcelas edificablesque como consecuencia de ella se transformen en sola-res.

b) En suelo urbano no consolidado, las unidadespodrán ser discontinuas. En suelo urbanizable, también;si bien a los solos efectos de incluir terrenos destinadosa sistemas generales.

c) En los Municipios con población superior a20.000 habitantes o que cuenten con Plan General, elaprovechamiento lucrativo total de una unidad no podráser superior ni inferior en más de un 25 por ciento,al que resulte de aplicar a su superficie el aprove-chamiento medio del sector.

3. Cuando en la unidad existan bienes de uso ydominio público adquiridos de forma onerosa, el apro-vechamiento correspondiente a su superficie pertene-cerá a su Administración titular. Para los no adquiridosde forma onerosa, cuando su superficie total fuera igualo inferior a la superficie de los bienes de uso y dominiopúblico que resulten del planeamiento urbanístico, seentenderán sustituidos unos por otros, y si fuera superior,la Administración citada tendrá derecho al aprovecha-miento correspondiente al exceso.

4. Cuando el aprovechamiento lucrativo total per-mitido por el planeamiento en una unidad exceda delaprovechamiento que corresponda a sus propietarios,los excesos corresponderán al Ayuntamiento y se incor-porarán al Patrimonio Municipal de Suelo.

5. Cuando el aprovechamiento lucrativo total per-mitido por el planeamiento en una unidad sea inferioral aprovechamiento que corresponda a sus propietarios,el Ayuntamiento compensará la diferencia en metálico,o bien en unidades de actuación que se encuentren ensituación inversa, conforme al artículo 127, o bien asu-miendo gastos de urbanización por valor equivalente,o mediante cualquier combinación de dichas posibili-dades.

Artículo 74. Sistemas de actuación.

1. Las actuaciones integradas se desarrollaránmediante alguno de los siguientes sistemas:

a) Sistema de concierto.b) Sistema de compensación.c) Sistema de cooperación.d) Sistema de concurrencia.e) Sistema de expropiación.

2. Aprobado definitivamente el instrumento de pla-neamiento urbanístico que establezca la ordenacióndetallada del sector en el que se delimita la unidad deactuación, podrán presentarse Proyectos de Actuaciónen el Ayuntamiento, conforme a lo establecido en losartículos 75 y siguientes, por quienes estén habilitadospara optar a la condición de urbanizador según el sistemade actuación que se proponga. Una vez presentado enel Ayuntamiento un Proyecto de Actuación, no podráaprobarse definitivamente ningún otro que afecte a la

misma unidad, hasta que el Ayuntamiento no resuelva,en su caso, denegar la aprobación del primero.

3. Aprobado un Proyecto de actuación conformeal procedimiento regulado en el artículo 76, se entenderáelegido el sistema de actuación que proponga.

4. El Ayuntamiento acordará el cambio de sistemaen caso de incumplimiento de los plazos señalados enel Proyecto de Actuación, o bien si el urbanizador per-diera las condiciones que le habilitaban para serlo, previatramitación de procedimiento conforme a las siguientesreglas:

a) Si previamente al acuerdo de cambio de sistema,los afectados ofrecen garantizar los gastos de urbani-zación pendientes, y formalizan dichas garantías en lacuantía y plazo, no inferior a tres meses, que el Ayun-tamiento acuerde, conservarán sus derechos para iniciaro proseguir la actuación durante el nuevo plazo que seseñale, de duración no superior al plazo incumplido.

b) Se garantizarán a los propietarios no responsa-bles del incumplimiento los derechos vinculados a lagestión urbanística. Si el nuevo sistema fuese el de expro-piación, se les aplicará el régimen previsto en esta Leysobre liberación de expropiaciones.

c) El acuerdo de cambio de sistema especificará sise mantiene la vigencia del Proyecto de Actuación,siquiera parcial, o si el mismo queda derogado, debiendoaprobarse otro nuevo.

Artículo 75. Proyectos de actuación.

1. Los Proyectos de Actuación son instrumentos degestión urbanística que tienen por objeto establecer lasbases técnicas y económicas de las actuaciones inte-gradas, y cuyo ámbito abarcará una o varias unidadesde actuación completas del mismo sector.

2. No podrán aprobarse Proyectos de Actuación enausencia de planeamiento urbanístico, ni tampocopodrán modificar las determinaciones del mismo queestuvieran vigentes, sin perjuicio de las adaptacionesmateriales exigidas por la realidad física de los terrenos.

3. Sin perjuicio de las especialidades, que se deter-minen para cada sistema de actuación, los Proyectosde Actuación contendrán:

a) Identificación del urbanizador propuesto, y rela-ción de los propietarios que consten en el Registro dela Propiedad y de los titulares que consten en el Catastro.

b) Reparcelación de las fincas, con determinaciónde las cesiones al Ayuntamiento y, en su caso, adju-dicación de las parcelas resultantes a los propietarios,conforme a las siguientes reglas:

1.a Los propietarios recibirán parcelas aptas paramaterializar el aprovechamiento que les corresponda, enproporción a sus derechos, y en lo posible sobre susfincas originales.

2.a Cuando el aprovechamiento que corresponda alos propietarios no alcance o exceda de lo necesariopara la adjudicación de parcelas completas, los restosse satisfarán en metálico o bien mediante la adjudicaciónde parcelas en proindiviso.

3.a No serán objeto de nueva adjudicación, sin per-juicio de la normalización de linderos y las compen-saciones en metálico que procedan, los terrenos conconstrucciones o instalaciones conformes con el pla-neamiento, ni tampoco aquéllos con construccioneso instalaciones disconformes, cuando su uso sí sea con-forme, y el aprovechamiento permitido no sea superiorni inferior en más de un 15 por ciento al que corres-ponda a su propietario.

4.a No podrán adjudicarse como parcelas indepen-dientes superficies inferiores a la parcela mínima edi-


ficable o que no sean adecuadas para su uso conformeal planeamiento.

c) Definición técnica y económica de las obras nece-sarias para la ejecución material de las determinacionesdel planeamiento urbanístico, incluyendo el detalle delos gastos de urbanización a realizar de entre los citadosen el artículo 68, de forma que pueda estimarse su costey distribución del mismo en proporción al aprovecha-miento correspondiente.

d) Plazos para la ejecución de la actuación, que nopodrán exceder de los señalados en el planeamientourbanístico para el cumplimiento de los deberes urba-nísticos exigibles.

e) Garantías que aseguren la ejecución de la actua-ción, mediante crédito comprometido con cargo a fondospúblicos, o mediante prestación de aval o fianza porel urbanizador, en la forma que se determine reglamen-tariamente.

f) En su caso, compromisos complementarios delurbanizador en cuanto a edificación, ejecución de dota-ciones urbanísticas, afección de inmuebles a fines socia-les u otras prestaciones.

4. Las determinaciones sobre reparcelación y urba-nización citadas en los apartados b) y c) del númeroanterior podrán limitarse a sus bases, lo que implicarála necesidad de aprobar más adelante los correspon-dientes Proyectos de Reparcelación y Urbanización, enambos casos conforme al procedimiento señalado enel artículo 95.

Artículo 76. Elaboración y aprobación de los proyectosde actuación.

1. Los Proyectos de Actuación podrán ser elabo-rados por el Ayuntamiento, por cualquier otra Adminis-tración pública o por los particulares. El Ayuntamientopodrá autorizar la ocupación temporal de terrenos paraobtener información, conforme a la legislación expro-piatoria.

2. Los Proyectos de Actuación podrán aprobarsey modificarse conjuntamente con el instrumento de pla-neamiento urbanístico que establezca la ordenacióndetallada de los terrenos; en tal caso, durante la tra-mitación procederá la notificación a los propietarios queconsten en el Registro de la Propiedad y a los titularesque consten en el Catastro.

3. Asimismo, los Proyectos de Actuación podránaprobarse y modificarse por separado, siguiendo lassiguientes reglas, con las especialidades señaladas paracada sistema de actuación:

a) Corresponde al Ayuntamiento la aprobación ini-cial y la apertura de un período de información públicade un mes como mínimo, que se notificará a los pro-pietarios que consten en el Registro de la Propiedady a los titulares que consten en el Catastro, y se anunciaráen el «Boletín Oficial» de la provincia. Asimismo, el Ayun-tamiento solicitará del Registro de la Propiedad certi-ficación de dominio y cargas de las fincas, la prácticade los asientos que correspondan y el depósito de losestatutos de las entidades urbanísticas colaboradorasconstituidas, en su caso.

b) Concluida la información pública, corresponderáal Ayuntamiento acordar la aprobación definitiva, seña-lando los cambios respecto de lo aprobado inicialmente,lo que se notificará a los propietarios que consten enel Registro de la Propiedad, a los titulares que constenen el Catastro y a quienes hubieran presentado alega-ciones, y se publicará en el «Boletín Oficial» de la pro-vincia.

c) Cuando se trate de Proyectos elaborados por par-ticulares u otras Administraciones públicas, el Ayunta-miento deberá resolver sobre su aprobación inicial antesde tres meses desde su presentación, transcurridos loscuales podrá promoverse la información pública y noti-ficación a propietarios por iniciativa privada. Asimismo,siempre que se hubiera realizado la información pública,el Ayuntamiento deberá resolver sobre la aprobacióndefinitiva antes de seis meses desde la aprobación inicial,transcurridos los cuales podrá entenderse aprobado elProyecto, conforme a la legislación sobre procedimientoadministrativo.

d) Una vez firme en vía administrativa el acuerdode aprobación, en un plazo de tres meses el urbanizadordepositará el Proyecto en el Registro de la Propiedad,para su publicidad y la práctica de los asientos quecorrespondan. No obstante, cuando el Proyecto no con-tenga la reparcelación, este trámite se realizará tras laaprobación del correspondiente Proyecto de Reparce-lación.

Artículo 77. Efectos de los proyectos de actuación.

1. La aprobación del Proyecto de Actuación otorgala condición de urbanizador a su promotor, quedandoéste obligado a ejecutar la actuación en las condicionesestablecidas en dicho Proyecto de Actuación, así comoen los Proyectos de Reparcelación y Urbanización, cuan-do éstos no se contuvieran en el primero.

2. Además de lo establecido en la legislación delEstado en cuanto a extinción de derechos reales y cargasconstituidos sobre las fincas originales y exenciones fis-cales para la adjudicación de nuevas fincas, la aproba-ción del Proyecto de Actuación, cuando contenga lareparcelación, producirá los siguientes efectos inmedia-tos, que en caso contrario se derivarán de la ulterioraprobación del Proyecto de Reparcelación correspon-diente:

a) Transmisión al Ayuntamiento, en pleno dominioy libres de cargas, gravámenes y ocupantes, de los terre-nos que deban ser objeto de cesión, para su afectacióna los usos previstos en el planeamiento y su incorpo-ración al Patrimonio Municipal de Suelo, en su caso.

b) Subrogación, con plena eficacia real, de las anti-guas fincas por las nuevas, siempre que quede esta-blecida su correspondencia.

c) Afectación real de las parcelas adjudicadas alcumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inhe-rentes al sistema de actuación correspondiente.

SECCIÓN 2.a SISTEMA DE CONCIERTO

Artículo 78. Características del sistema.

1. El sistema de concierto podrá utilizarse cuandotodos los terrenos de la unidad de actuación, exceptolos de uso y dominio público, en su caso, pertenezcana un único propietario, o bien cuando todos los pro-pietarios de la unidad garanticen solidariamente la actua-ción.

2. En el sistema de concierto asumirá el papel deurbanizador el propietario único, o bien el conjunto depropietarios que garanticen solidariamente la actuación.

Artículo 79. Especialidades del proyecto de actuación.

En el sistema de concierto, además de lo establecidoen los artículos 75 a 77, se aplicarán las siguientes reglas:

a) El Proyecto de Actuación deberá acreditar quelos terrenos de la unidad, excepto los de uso y dominiopúblico, son propiedad de sus promotores; cuando exis-


tan varios propietarios, se incluirá el convenio en el quegaranticen solidariamente la actuación y designen unrepresentante.

b) No serán de obligado cumplimiento las reglassobre reparcelación del artículo 75.

c) El período de información pública tendrá unaduración de un mes, y no será preceptiva la aprobacióndefinitiva expresa si no se presentasen alegacionesdurante dicho período.

SECCIÓN 3.a SISTEMA DE COMPENSACIÓN


1. El sistema de compensación podrá utilizarse ainiciativa del propietario o los propietarios a los quecorresponda al menos el 50 por 100 del aprovecha-miento de la unidad de actuación.

2. En el sistema de compensación, los propietariosasumirán el papel de urbanizador, constituidos en Juntade Compensación, y representados por el órgano direc-tivo de la misma, en el que estará representado el Ayun-tamiento.

Artículo 81. Junta de compensación.

1. La Junta de Compensación se constituirá deacuerdo a las siguientes reglas:

a) Presentados sus Estatutos por los propietarioshabilitados para ello en el artículo anterior, el Ayunta-miento los notificará a los propietarios que consten enel Registro de la Propiedad y a los titulares que constenen el Catastro, otorgándoles un plazo de audiencia dequince días.

b) Finalizado dicho plazo, el Ayuntamiento resolverásobre la aprobación de los Estatutos, introduciendo lasmodificaciones que procedan. Este acuerdo se notificaráa los propietarios que consten en el Registro de la Pro-piedad y a los titulares que consten en el Catastro, yse publicará en el «Boletín Oficial» de la provincia. Asi-mismo, el Ayuntamiento solicitará del Registro de la Pro-piedad certificación de dominio y cargas de las fincas,la práctica de los asientos que correspondan y el depósitode los estatutos.

c) El Ayuntamiento deberá efectuar la notificaciónprevista en el apartado a) antes de un mes desde lapresentación de los Estatutos, transcurrido el cual podrápromoverse la notificación a los propietarios por inicia-tiva privada. Asimismo, siempre que se hubiera efec-tuado la notificación a los propietarios, el Ayuntamientodeberá resolver sobre la aprobación de los Estatutosantes de tres meses desde su presentación, transcurridoslos cuales podrán entenderse aprobados conforme a lalegislación sobre procedimiento administrativo.

d) Publicada la aprobación de los Estatutos, todoslos terrenos de la unidad quedarán vinculados a la actua-ción, y sus propietarios obligados a constituir la Juntade Compensación, mediante otorgamiento de escriturapública, antes de tres meses desde la publicación.

e) A partir de la publicación, los propietarios queno deseen formar parte de la Junta podrán, sin perjuiciode la libre transmisión de sus terrenos, solicitar la expro-piación de sus bienes y derechos afectados en beneficiode la Junta, quedando inmediatamente excluidos de lamisma. Asimismo, la Junta podrá instar la expropiaciónde los bienes y derechos de los propietarios que incum-plan la obligación establecida en el apartado anterior.En ambos casos, el Ayuntamiento deberá iniciar el pro-cedimiento de expropiación antes de seis meses desdela solicitud.

2. La Junta de Compensación tendrá naturalezaadministrativa, personalidad jurídica y plena capacidadpara el cumplimiento de sus fines. Contra sus acuerdospodrá interponerse recurso ordinario ante el Ayuntamien-to.

3. La Junta de Compensación actuará como fidu-ciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas desus miembros, sin más limitaciones que las señaladasen los Estatutos. La constitución de la Junta supone lavinculación de los terrenos de sus miembros al pagode los gastos de urbanización que les correspondan.Cuando algún miembro incumpla sus obligaciones, elAyuntamiento podrá exigir el pago de las cantidadesadeudadas por vía de apremio y en último extremo expro-piar sus derechos en beneficio de la Junta.

4. No podrá acordarse la disolución de la Junta deCompensación hasta que ésta no haya cumplido todossus compromisos de gestión urbanística.


1. Constituida la Junta de Compensación, ésta ela-borará el Proyecto de Actuación y lo presentará en elAyuntamiento antes de seis meses desde la aprobaciónde los Estatutos, para su tramitación conforme al pro-cedimiento regulado en el artículo 76.

2. Asimismo, podrá presentarse y aprobarse el Pro-yecto de Actuación conjuntamente con los Estatutos,cumpliendo las exigencias procedimentales establecidasen los artículos 76 y 81.

3. En el sistema de compensación, no serán de obli-gado cumplimiento las reglas sobre reparcelación 1.a,2.a y 3.a del artículo 75, por acuerdo unánime de laJunta, o bien del Ayuntamiento a instancia del propietarioo los propietarios a los que corresponda al menos el50 por ciento del aprovechamiento de la unidad deactuación.

SECCIÓN 4.a SISTEMA DE COOPERACIÓN


1. El sistema de cooperación podrá utilizarse a ini-ciativa del Ayuntamiento o del propietario o los propie-tarios a los que corresponda al menos el 25 por cientodel aprovechamiento de la unidad de actuación.

2. En el sistema de cooperación actuará como urba-nizador el Ayuntamiento.

3. Los propietarios podrán constituir asociacionescon carácter de entidad urbanística colaboradora, si bienello no afectará a sus derechos y obligaciones comotales propietarios. El Ayuntamiento podrá delegar en lasasociaciones la elaboración del Proyecto de Actuación,así como cualquier otra tarea para la ejecución total oparcial de la actuación.


1. En el sistema de cooperación, el Proyecto deActuación podrá ser elaborado por el Ayuntamiento opor una asociación de propietarios en la que aquél dele-gue, y no será preceptiva la aprobación definitiva expresasi no se presentasen alegaciones durante la informaciónpública.

2. El Proyecto de Actuación, además de lo dispuestoen el artículo 75, podrá efectuar una reserva de terrenosedificables a fin de sufragar total o parcialmente consu aprovechamiento los gastos de urbanización previs-tos, así como para hacer frente en la liquidación a even-


tuales desajustes entre gastos previstos y reales o cam-bios en las valoraciones. Asimismo, podrá imponer cáno-nes o garantías de urbanización sin necesidad de unprocedimiento separado.

Artículo 85. Ejecución de la actuación.

Aprobado el Proyecto de Actuación, el Ayuntamientoacordará la ocupación inmediata de los terrenos. Unavez ejecutada la actuación, los terrenos que resten dela reserva prevista en el número dos del artículo anteriorse adjudicarán a los propietarios en proporción al apro-vechamiento que les corresponda, deduciendo los gastosde urbanización cuando se trate de propietarios que nohayan contribuido a los mismos; dichos terrenos podrántambién enajenarse mediante subasta, abonándose elresultado a los propietarios en la misma proporción.

SECCIÓN 5.a SISTEMA DE CONCURRENCIA


1. El sistema de concurrencia podrá utilizarse a ini-ciativa de:

a) Un particular que, reuniendo los requisitos esta-blecidos reglamentariamente, presente un Proyecto deActuación al Ayuntamiento; en tal caso éste deberá con-vocar un concurso para la selección del urbanizador,simultáneo a la información pública.

b) El Ayuntamiento que, cuando concurran circuns-tancias de urgencia o manifiesta inactividad de la ini-ciativa privada, elaborará y aprobará inicialmente un Pro-yecto de Actuación y convocará un concurso para laselección del urbanizador, simultáneo a la informaciónpública.

2. En el sistema de concurrencia actuará como urba-nizador el adjudicatario del concurso de selección citadoen el número anterior.

3. Los propietarios podrán constituir asociacionescon carácter de entidad urbanística colaboradoras, sibien ello no afectará a sus derechos y obligaciones comotales propietarios.


1. En el sistema de concurrencia el Proyecto deActuación podrá ser elaborado por el Ayuntamiento opor un particular, conforme a lo dispuesto en el artículoanterior.

2. Mediante el acuerdo de aprobación inicial del Pro-yecto, el Ayuntamiento convocará un concurso para laselección del urbanizador, señalando bases para su adju-dicación, vinculadas a las condiciones económicas y decolaboración de los propietarios y a la idoneidad de losterrenos de cesión, obras de urbanización y demás con-tenidos del Proyecto.

3. Durante el período de información pública, queserá como mínimo de un mes, podrán presentarse tantolas alegaciones y sugerencias ordinarias como alterna-tivas al Proyecto, e igualmente proposiciones jurídico-económicas para la ejecución de la actuación, en plicacerrada. La apertura de plicas tendrá lugar dentro delos cinco días hábiles siguientes al final del período.

4. El Ayuntamiento, al aprobar el Proyecto, y sinperjuicio de su potestad para introducir los cambios queprocedan, adjudicará su ejecución y, por tanto, la con-dición de urbanizador, a quien presentara la mejor pro-puesta conforme a las bases publicadas, ya sea unaproposición jurídico-económica sobre el Proyecto origi-nal, o una alternativa al Proyecto con su propia pro-posición.

5. El Ayuntamiento decidirá sobre la aprobación yadjudicación del Proyecto de Actuación en el plazo seña-lado en el artículo 76, excepto cuando exista un únicoconcursante, quien podrá instar al Ayuntamiento paraque resuelva antes de un mes desde la apertura de plicas.

6. Cuando no resulte adjudicatario el promotor dela iniciativa, el Ayuntamiento garantizará el reembolso,por cuenta del urbanizador, de los gastos justificadosde elaboración del Proyecto.

Artículo 88. Ejecución de la actuación.

1. El adjudicatario del Proyecto de Actuación, paraacceder a la condición de urbanizador, debe suscribirlos compromisos, asumir las obligaciones y prestar lasgarantías que se establezcan en el planeamiento, en elProyecto aprobado y en el acuerdo de adjudicación, ypodrá renunciar a la adjudicación cuando ésta supongacompromisos distintos de los que ofreció.

2. Ejecutada la actuación, los propietarios recibiránsolares urbanizados en proporción al aprovechamientoque les corresponda, y retribuirán al urbanizador cedién-dole parte de los mismos, o bien en metálico mediantecuotas de urbanización, que se considerarán gastos deurbanización. Asimismo, los propietarios podrán solicitarla expropiación de sus bienes y derechos afectados enbeneficio del urbanizador o del Ayuntamiento, e igual-mente el urbanizador podrá instar la expropiación cuan-do los propietarios incumplan sus obligaciones. Enambos casos, el Ayuntamiento deberá iniciar el proce-dimiento de expropiación antes de seis meses desdela solicitud.

3. Al urbanizador corresponde ejecutar la actuación,elaborando los Proyectos de Reparcelación y Urbaniza-ción, cuando no se contuvieran en el Proyecto de Actua-ción, y financiando los gastos de urbanización, que leserán retribuidos por los propietarios mediante la cesiónde solares urbanizados, o bien en metálico mediantecuotas de urbanización:

a) La retribución mediante solares se efectuará altérmino de la actuación. Una vez aprobado el Proyectode Actuación, las fincas quedarán afectas a tal fin y alpago de los demás gastos de urbanización, como cargareal por importe cautelar estipulado en cuenta de liqui-dación provisional para cada propietario. Las variacionesen los gastos de urbanización, aprobadas y no imputablesal urbanizador, se saldarán mediante compensacionesen metálico.

b) La retribución mediante cuotas de urbanizaciónse realizará conforme a lo dispuesto al efecto en el Pro-yecto de Actuación o, en su caso, el de Reparcelación,o, en su defecto, previa aprobación separada de las cuo-tas por el Ayuntamiento, con audiencia a los propietarios.Asimismo, el Ayuntamiento podrá, a instancia del urba-nizador, imponer un canon o una garantía de urbani-zación para el abono de las cuotas, así como, en casode impago, proceder a su ejecución forzosa, con los inte-reses de demora correspondientes.

4. Las relaciones entre el urbanizador y los propie-tarios se atendrán a las determinaciones del planeamien-to y del Proyecto de Actuación, así como las siguientesreglas:

a) El urbanizador responderá de los daños causadospor la actuación, salvo cuando se deban al cumplimientode las determinaciones de los instrumentos de planea-miento y gestión urbanísticos, o de instrucciones escritasdel Ayuntamiento.

b) Los propietarios tendrán los siguientes derechos:

1.o A recibir en todo momento información sobreel desarrollo de la actuación, y en especial sobre losgastos de urbanización que deban asumir.


2.o A presentar al Ayuntamiento y al urbanizadorsugerencias relativas a los Proyectos de Reparcelacióny Urbanización, y en general al desarrollo de la actuación.

3.o A exigir del urbanizador la correcta ejecucióndel Proyecto de Actuación y al Ayuntamiento la efectivatutela de la misma.

4.o A manifestar discrepancias respecto de los gas-tos de urbanización previstos, que el Ayuntamiento resol-verá previo dictamen pericial, que se considerará gastode urbanización.

5.o A oponerse a la retribución al urbanizador ensolares, antes de la aprobación del Proyecto de Repar-celación, solicitando retribuirle en metálico y acompa-ñando al efecto las garantías necesarias para asegurardicha retribución y el resto de compromisos que el urba-nizador hubiera contraído en relación con el destino delos solares que habría de percibir.

c) El urbanizador tendrá los siguientes derechos,conforme a la legislación de contratación administrativa:

1.o A ser informado del otorgamiento de licenciasen la unidad de actuación, a partir de la aprobación delProyecto de Actuación y hasta su pleno cumplimiento.

2.o A proponer la modificación de los gastos deurbanización previstos, por causas objetivas no previ-sibles en el Proyecto de Actuación.

3.o A ceder total o parcialmente su condición enfavor de tercero que se subrogue en sus obligaciones,previa autorización del Ayuntamiento.

4.o A ser compensado cuando el ejercicio de laspotestades administrativas impida o modifique el normaldesarrollo de la actuación; y cuando por estas causasse altere en más de un 20 por ciento el coste de suscompromisos y obligaciones, a la resolución de la adju-dicación.

5. En caso de incumplimiento de los plazos seña-lados en el Proyecto de Actuación, si el mismo se debea causas no imputables al urbanizador, el Ayuntamientoconcederá una prórroga de duración no superior al plazoincumplido. Si la prórroga no se concede, o si trans-currida se mantiene el incumplimiento, el Ayuntamientodeclarará la caducidad de la adjudicación. Sin perjuiciode las responsabilidades que procedan, podrá tambiénacordarse el cambio del sistema de actuación y el iniciodel procedimiento para incluir en el suelo urbano con-solidado los terrenos en los que pueda concluirse la urba-nización mediante actuaciones aisladas.

6. Todos los conflictos en materia de interpretación,ejecución y régimen de responsabilidad en las relacionesentre el urbanizador, los propietarios y el Ayuntamientoserán competencia del Orden jurisdiccional contencio-so-administrativo.

SECCIÓN 6.a SISTEMA DE EXPROPIACIÓN


1. El sistema de expropiación podrá utilizarse a ini-ciativa del Ayuntamiento o de otra Administración públi-ca que ejerza la potestad expropiatoria, y especialmentecuando:

a) Lo justifiquen especiales razones de urgencia,necesidad o dificultad en la gestión urbanística.

b) Se incumplan los plazos señalados en los ins-trumentos de planeamiento y gestión urbanísticos parael desarrollo de actuaciones integradas mediante otrossistemas de actuación, o cuando en cualquiera de ellosel urbanizador perdiera las condiciones que habilitabanpara serlo.

2. En el sistema de expropiación, podrán actuarcomo urbanizador el propio Ayuntamiento u otra Admi-nistración pública que ejerza la potestad expropiatoria.Sin perjuicio de que las mismas mantengan en todocaso la condición de Administración actuante, tambiénpodrán actuar como urbanizador las entidades de Dere-cho público, consorcios o sociedades urbanísticas a losque se encomiende la actuación, o bien un particularal que se otorgue la condición de concesionario, con-forme a lo dispuesto en el artículo siguiente.

3. Los propietarios podrán constituir asociacionescon carácter de entidad urbanística colaboradoras, sibien ello no afectará a sus derechos y obligaciones comotales propietarios.

4. Con carácter general se aplicará el procedimientode tasación conjunta, y si ello no fuera posible o con-veniente, el regulado en la legislación del Estado parala expropiación individual. Para el desarrollo de la actua-ción, además de lo previsto en la legislación del Estadoen cuanto a pago del justiprecio, efectos de la aprobacióndel Proyecto de Actuación, ocupación de los terrenos,adquisición libre de cargas e inscripción de los mismosen el Registro de la Propiedad, derechos de tercerosno tenidos en cuenta y supuestos de reversión, se apli-carán las disposiciones complementarias establecidas enlos siguientes artículos.

Artículo 90. Concesión.

En el sistema de expropiación, la condición de urba-nizador podrá ser objeto de concesión mediante con-curso, cuyas bases determinarán los compromisos quedeba asumir el adjudicatario. En la resolución del con-curso tendrán preferencia las asociaciones de propie-tarios que representen conjuntamente al menos el 25por ciento de la superficie de la unidad, siempre quesu oferta no sea inferior en más de un 10 por cientoa la media de las presentadas. El concesionario podráincorporar a la gestión a los propietarios de la unidad,en las condiciones que libremente pacten, previa libe-ración de sus terrenos conforme a lo dispuesto en elartículo siguiente.

Artículo 91. Liberación.

La Administración expropiante podrá acordar, de ofi-cio o a instancia del urbanizador o de los propietariosafectados, la liberación justificada de determinados bie-nes, siempre que no estén reservados para dotacionesurbanísticas públicas y que ello no afecte a la ejecuciónde la actuación. El acuerdo de liberación se publicaráen el «Boletín Oficial» de la provincia, e impondrá lascondiciones que resulten necesarias para la vinculacióndel propietario liberado a la gestión urbanística, de formaque se garantice el cumplimiento de los deberes urba-nísticos exigibles. El incumplimiento de dichos debereso de las condiciones fijadas en el acuerdo determinarásu ejecución forzosa o la expropiación por incumplimien-to de la función social de la propiedad.


1. Además de lo exigido en la legislación del Estadoen cuanto a relación de propietarios, descripción de bie-nes y derechos afectados, fijación de precios y hojasde justiprecio, el Proyecto deberá contener las deter-minaciones señaladas en los apartados a), c) y d) delartículo 75.3.

2. Cuando en la unidad de actuación existan bienesde dominio público para los que el planeamiento urba-nístico determine un uso diferente del que motivó suafectación o adscripción al uso general o a los serviciospúblicos, se seguirá el procedimiento previsto en la legis-


lación reguladora del bien correspondiente para la muta-ción demanial o desafectación, según proceda. Las víaspúblicas y caminos rurales se entenderán de propiedadmunicipal salvo prueba en contrario, y cuando sea nece-saria su desaparición se entenderán transmitidas de ple-no derecho a la Administración expropiante y subroga-das por las nuevas que resulten del planeamiento.

3. Durante el procedimiento de aprobación del Pro-yecto, la notificación a los propietarios incluirá la corres-pondiente hoja de aprecio. Una vez notificada la apro-bación del Proyecto, si los interesados, dentro de losveinte días siguientes, manifiestan por escrito su dis-conformidad con la valoración, la Administración expro-piante trasladará el expediente a la Comisión Territorialde Valoración. El silencio del interesado se considerarácomo aceptación de la valoración fijada por el Proyecto,entendiéndose determinado definitivamente el justi-precio.

CAPÍTULO IV

Formas complementarias de gestión urbanística

Artículo 93. Ocupación directa.

1. Se entiende por ocupación directa, la obtenciónde terrenos reservados en el planeamiento para dota-ciones urbanísticas públicas, mediante el reconocimientoa su propietario del derecho a integrarse en una unidadde actuación en la que el aprovechamiento lucrativo totalpermitido por el planeamiento exceda del aprovecha-miento que corresponda a sus propietarios.

2. La ocupación directa requiere que esté aprobadala ordenación detallada, tanto de los terrenos a ocupar,con determinación del aprovechamiento que correspon-da a su propietario, como de la unidad de actuaciónen la que haya de integrarse.

3. El procedimiento de ocupación directa se ajustaráa las siguientes reglas:

a) La relación de terrenos a ocupar, sus propietarios,el aprovechamiento que les corresponda y las unidadesde actuación en las que hayan de integrarse, se publicaráen el «Boletín Oficial» de la provincia y se notificará adichos propietarios, otorgándoles un plazo de audienciade quince días. Asimismo, se notificará al Registro dela Propiedad, solicitando del mismo certificación de domi-nio y cargas de las fincas afectadas y la práctica delos asientos que correspondan.

b) Terminado dicho plazo se levantará acta de ocu-pación, haciendo constar el lugar y fecha, las caracte-rísticas de los terrenos y su situación registral, la iden-tificación de los propietarios, del aprovechamiento queles corresponda y de la unidad de actuación en la quehayan de integrarse.

c) Cuando existan propietarios desconocidos, nocomparecientes, incapacitados, sin persona que losrepresente o cuando se trate de propiedad litigiosa, lasactuaciones señaladas se practicarán con intervencióndel Ministerio Fiscal.

4. El Ayuntamiento expedirá a favor de cada pro-pietario certificación de los extremos señalados en elacta de ocupación, y remitirá copia al Registro de laPropiedad para inscribir a su favor la superficie ocupada.

5. Los propietarios afectados por estas ocupacionestendrán derecho a la indemnización por ocupación tem-poral, en los términos establecidos en la legislación delEstado.

6. Transcurridos cuatro años sin que se haya apro-bado el Proyecto de Actuación de la unidad en la quese hayan integrado, los propietarios podrán advertir al

Ayuntamiento de su propósito de iniciar el expedientede justiprecio, que se llevará a cabo por ministerio dela Ley una vez transcurridos seis meses desde dichaadvertencia.

Artículo 94. Convenios urbanísticos.

1. Las Administraciones públicas, las entidades deDerecho público de ellas dependientes, así como los con-sorcios y sociedades urbanísticos, podrán suscribir con-venios entre sí o con particulares, con la finalidad deestablecer condiciones detalladas para la ejecución delplaneamiento urbanístico, o bien para la aprobación, revi-sión o modificación de éste.

2. Los convenios urbanísticos no podrán limitar elejercicio de las competencias de la Administración públi-ca, ni dispensar del cumplimiento de los deberes urba-nísticos exigidos en esta Ley. Serán nulas de pleno dere-cho las estipulaciones de los convenios urbanísticos quecontravengan lo establecido en esta Ley o en el pla-neamiento, sin perjuicio de que puedan incluir entre susobjetivos la revisión o modificación de éste.

3. Las normas para la negociación, tramitación, cele-bración, cumplimiento y vigencia de los convenios urba-nísticos se establecerán reglamentariamente, ajustándo-se a los principios de transparencia y publicidad, e inclu-yendo entre ellas las siguientes:

a) El Ayuntamiento publicará los convenios en el «Bo-letín Oficial» de la provincia, en el plazo de un mes desdesu celebración, y los mantendrá en régimen de consultapública, conforme a lo dispuesto en el artículo 144.

b) Los convenios en los que establezcan condicio-nes para la aprobación, revisión o modificación de losinstrumentos de planeamiento se incorporarán a loscorrespondientes expedientes desde el mismo inicio delprocedimiento.

c) Los convenios en los que se establezcan con-diciones para el cumplimiento del deber legal de cesióndel aprovechamiento correspondiente al Ayuntamientose atendrán a lo dispuesto en los artículos 125 y 127en cuanto a destino y transmisión de los patrimoniospúblicos de suelo, e incluirán la valoración pertinentepracticada por técnicos municipales competentes.

4. Los convenios urbanísticos tendrán a todos losefectos naturaleza y carácter jurídico-administrativo, ylas cuestiones relativas a su cumplimiento, interpreta-ción, efectos y extinción serán competencia del Ordenjurisdiccional contencioso-administrativo.

Artículo 95. Proyectos de Urbanización.

1. Los Proyectos de Urbanización tienen por objetodefinir técnica y económicamente las obras necesariaspara la ejecución material de las determinaciones delplaneamiento urbanístico, conforme se detalle reglamen-tariamente.

2. Los Proyectos de Urbanización no podrán con-tener determinaciones propias del planeamiento urba-nístico, ni modificar las que estuvieran vigentes, sin per-juicio de las adaptaciones exigidas por la ejecución mate-rial de las obras.

3. Los Proyectos de Urbanización podrán estar con-tenidos en los instrumentos de planeamiento y gestiónurbanísticos que los prevean, o aprobarse conjuntamentecon ellos, o bien aprobarse por separado, conforme alprocedimiento que reglamentariamente se establezcaque incluirá un trámite de información pública de unmes. Cuando se trate de Proyectos elaborados por par-ticulares u otras Administraciones públicas, el Ayunta-miento deberá resolver sobre su aprobación inicial y defi-


nitiva, si procede, antes de tres y seis meses desde supresentación, respectivamente, transcurridos los cualesse podrán entender otorgadas las aprobaciones confor-me a la legislación sobre procedimiento administrativo.

Artículo 96. Canon y garantía de urbanización.

1. Cuando sea conveniente anticipar o diferir deter-minadas obras de urbanización respecto de la total eje-cución de una actuación urbanística, el Ayuntamientopodrá imponer la prestación de, respectivamente, uncanon o una garantía que asegure la ejecución de dichasobras.

2. El canon o la garantía de urbanización se afec-tarán a la ejecución de las obras que justifiquen su impo-sición, y se establecerán sobre la totalidad de las fincasintegrantes del ámbito de la actuación urbanística. Siestuviera aprobada la ordenación detallada, se deven-garán en proporción al aprovechamiento que correspon-da a los afectados, y en caso contrario, en proporcióna la superficie de los terrenos. La garantía podrá prestarsemediante las formas admitidas en Derecho, y se can-celará una vez efectuadas las obras.

TÍTULO IV

Intervención en el uso del suelo

CAPÍTULO I

Licencia urbanística

Artículo 97. Actos sujetos a licencia.

1. Requieren la obtención de licencia urbanística,sin perjuicio de las demás intervenciones públicas queprocedan, los actos de uso del suelo que excedan dela normal utilización de los recursos naturales, y al menoslos siguientes:

a) Construcciones e instalaciones de todas clasesde nueva planta.

b) Ampliación de construcciones e instalaciones detodas clases.

c) Demolición de construcciones e instalaciones,salvo en caso de ruina inminente.

d) Modificación, rehabilitación o reforma de cons-trucciones e instalaciones.

e) Primera ocupación o utilización de construccio-nes e instalaciones.

f) Segregaciones, divisiones y parcelaciones deterrenos.

g) Actividades mineras y extractivas en general,incluidas canteras, graveras y análogas.

h) Construcción de presas, balsas y obras de defen-sa y corrección de cauces públicos.

i) Desmontes, excavaciones y movimientos de tierraen general.

j) Cambio de uso de construcciones e instalaciones.k) Cerramientos y vallados.l) Corta de arbolado y de vegetación arbustiva en

suelo urbano y urbanizable.m) Vallas y carteles publicitarios visibles de la vía

pública.n) Construcciones e instalaciones móviles o provi-

sionales, salvo en ámbitos autorizados.ñ) Otros usos del suelo que al efecto señale el pla-

neamiento urbanístico.

2. No obstante, no requerirán licencia urbanísticamunicipal:

a) Las obras públicas eximidas expresamente porla legislación sectorial y de ordenación del territorio.

b) Los actos amparados por órdenes de ejecución.c) Los actos promovidos por el Ayuntamiento en

su propio término municipal.

3. Las órdenes de ejecución y los acuerdos muni-cipales a los que hace referencia el apartado anteriortendrán el mismo alcance que los actos de otorgamientode licencia urbanística.

Artículo 98. Régimen.

1. Las licencias urbanísticas se otorgarán conformea lo dispuesto en la legislación y en el planeamientourbanístico vigentes en el momento de la resolución,siempre que ésta se produzca dentro del plazo regla-mentariamente establecido.

2. Las licencias urbanísticas se otorgarán dejandoa salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de ter-ceros, salvo que afecten al dominio público o suelospatrimoniales.

3. El otorgamiento o la denegación de las licenciasurbanísticas deberán ser adecuadamente motivadas,indicando las normas que los justifiquen. En particularel Ayuntamiento, en ejercicio de su potestad de defensade los bienes públicos, denegará las licencias urbanís-ticas cuyo otorgamiento produzca la ocupación ilegaldel dominio público.

Artículo 99. Competencia y procedimiento.

1. Además de lo dispuesto en materia de compe-tencia y procedimiento por la legislación de régimenlocal, las licencias urbanísticas se otorgarán conformea las siguientes reglas:

a) Las solicitudes se acompañarán de la documen-tación necesaria para valorarlas, que se determinaráreglamentariamente.

b) Los servicios jurídicos y técnicos municipales, oen su defecto de la Diputación Provincial, emitirán infor-me sobre la conformidad de la solicitud a la legislacióny al planeamiento aplicables.

c) Cuando sean preceptivos informes o autorizacio-nes de otras Administraciones públicas, el Ayuntamientoles remitirá el expediente para que resuelvan en el plazomáximo de dos meses, transcurrido el cual los informesse entenderán favorables y las autorizaciones concedi-das, salvo cuando la legislación del Estado establezcaun procedimiento diferente.

d) Cuando además de licencia urbanística se requie-ra licencia de actividad, ambas serán objeto de resoluciónúnica, sin perjuicio de la tramitación de piezas separadas.La propuesta de resolución de la licencia de actividadtendrá prioridad, por lo que si procediera denegarla, senotificará sin necesidad de resolver sobre la licencia urba-nística; en cambio, si procediera otorgar la licencia deactividad, se pasará a resolver sobre la urbanística, noti-ficándose en forma unitaria.

e) Reglamentariamente se establecerán las condi-ciones para otorgar licencias parciales, que deberán exi-gir que las fases autorizadas resulten técnica y funcio-nalmente autónomas.

f) Cuando la licencia urbanística imponga condicio-nes especiales que hayan de cumplirse en la finca ala que afectan, podrán hacerse constar en el Registrode la Propiedad.

2. Las solicitudes de licencia citadas en los apar-tados a) a h) del artículo 97.1, se resolverán en el plazode tres meses, y las demás en el plazo de un mes, salvoque el acto solicitado requiera también licencia de acti-


vidad, y sin perjuicio de la interrupción de dichos plazosen los siguientes supuestos:

a) Requerimiento municipal para la subsanación dedeficiencias en la solicitud.

b) Períodos preceptivos de información pública einforme de otras Administraciones públicas.

c) Suspensión de licencias.

3. Transcurridos los plazos señalados en el númeroanterior sin que se haya resuelto la solicitud, podrá enten-derse otorgada la licencia conforme a la legislación sobreprocedimiento administrativo, excepto cuando el actosolicitado afecte a elementos catalogados o protegidoso al dominio público. No obstante, en ningún caso podránentenderse otorgadas por silencio administrativo licen-cias contrarias o disconformes con la legislación o conel planeamiento urbanístico.

Artículo 100. Publicidad.

1. Será requisito imprescindible en todas las obrasde urbanización y edificación disponer a pie de obrade copia autorizada de la licencia urbanística, o en sucaso de documentación acreditativa de su obtención porsilencio administrativo.

2. Reglamentariamente se regulará la obligación deltitular de la licencia urbanística de situar en lugar visibledesde la vía pública anuncio que informe sobre sus carac-terísticas esenciales.

Artículo 101. Efectos.

La concesión de licencia urbanística de conformidadcon lo dispuesto en esta Ley y en el planeamiento urba-nístico producirá, además de los efectos previstos enla legislación del Estado en cuanto a su exigibilidad parala autorización o inscripción de escrituras de declaraciónde obra nueva, los siguientes:

a) El solicitante quedará legitimado para realizar losactos de uso del suelo solicitados, en las condicionesestablecidas en la legislación, en el planeamiento y enla propia licencia.

b) Las empresas suministradoras de agua, energíaeléctrica, gas, telefonía y demás servicios urbanos nopodrán contratar sus respectivos servicios sin la acre-ditación de la licencia urbanística correspondiente.

c) Si a la entrada en vigor de una modificación orevisión del planeamiento urbanístico se hubiera obte-nido licencia urbanística, pero aún no se hubiera iniciadola realización de los actos que ampare, se declarará extin-guida su eficacia en cuanto sea disconforme con lasnuevas determinaciones, previa tramitación de proce-dimiento en el que se fijará la indemnización por la reduc-ción o extinción de aprovechamiento, en su caso, asícomo por los perjuicios que justificadamente se acre-diten conforme a la legislación sobre expropiación for-zosa; si se hubiera iniciado la ejecución de los actosamparados por la licencia, el Ayuntamiento podrá modi-ficarla o revocarla, fijándose la indemnización de igualforma.

Artículo 102. Plazos de ejercicio.

Los actos de uso del suelo amparados por licenciaurbanística deberán realizarse dentro de los plazos deinicio, interrupción máxima y finalización señalados enel planeamiento urbanístico y en la propia licencia, oen su defecto en los plazos que se determinen regla-mentariamente. Todos ellos serán prorrogables por elAyuntamiento, por un plazo acumulado no superior alinicialmente concedido, y siempre que permanezcavigente el planeamiento urbanístico conforme al cual

se otorgó la licencia. La prórroga de los plazos de inicioe interrupción máxima implicará por sí sola la del plazode finalización, por el mismo tiempo por el que se con-cedan.

Artículo 103. Caducidad.

1. Incumplidos los plazos señalados en el artículoanterior se iniciará expediente de caducidad de la licenciaurbanística y de la extinción de sus efectos. En tantono se notifique a los afectados la incoación del mismo,podrán continuar la realización de los actos de uso delsuelo para los que fue concedida la licencia.

2. Una vez notificada la caducidad de la licencia,para comenzar o terminar los actos de uso del suelopara los que fue concedida, será preciso solicitar y obte-ner una nueva licencia. En tanto ésta no sea concedida,no se podrán realizar más obras que las estrictamentenecesarias para garantizar la seguridad de las personasy bienes, y el valor de lo ya realizado.

3. Si no se solicita nueva licencia antes de seismeses desde la notificación de caducidad de la anterior,o en su caso desde el levantamiento de la suspensiónde licencias, e igualmente si solicitada nueva licencia,hubiera de ser denegada, el Ayuntamiento podrá acordarla sujeción de los terrenos y obras realizadas al régimende venta forzosa.

Artículo 104. Limitaciones a las licencias de parcela-ción.

1. Serán en todo caso indivisibles, y por tanto nose podrán conceder licencias urbanísticas para su segre-gación, división o parcelación:

a) Las parcelas de superficie igual o inferior a lamínima establecida en el planeamiento urbanístico, salvosi los lotes resultantes se adquieren simultáneamentepor los propietarios de terrenos colindantes, con el finde agruparlos con ellos y formar una nueva finca.

b) Las parcelas de superficie inferior al doble dela mínima establecida en el planeamiento urbanístico,salvo que el exceso sobre dicho mínimo pueda segre-garse con el fin indicado en el apartado anterior.

c) Las parcelas edificables con arreglo a una deter-minada relación entre superficie de suelo y superficieconstruible, cuando se edificara la correspondiente atoda la superficie de suelo, o, en el supuesto de quese edificara la correspondiente a sólo una parte de ella,la restante, si fuera inferior a la parcela mínima, conlas salvedades indicadas en el apartado anterior.

2. En suelo rústico, cuando el planeamiento no seña-le una parcela mínima, lo dispuesto en los apartadosa) y b) del número anterior se aplicará en relación ala unidad mínima de cultivo.

3. No se podrán conceder licencias de segregación,división o parcelación que tengan por objeto manifiestoo implícito una parcelación urbanística, según se defineen el artículo 24.2:

a) En suelo rústico, en ningún caso.b) En suelo urbano y urbanizable, en tanto no se

apruebe el instrumento de planeamiento urbanístico queestablezca la ordenación detallada de los terrenos.

4. En ningún caso se considerarán solares ni se per-mitirá edificar los lotes resultantes de parcelaciones oreparcelaciones efectuadas con infracción de lo dispues-to en este artículo.

Artículo 105. Supuestos de interés general.

1. En casos excepcionales y justificados en razonesde interés general, el Ayuntamiento podrá conceder


licencia urbanística para la implantación de usos indus-triales o de servicios, previamente al cumplimiento ínte-gro de los deberes urbanísticos, siempre que:

a) Esté aprobado el instrumento de planeamientourbanístico que establezca la ordenación detallada delos terrenos.

b) El uso propuesto sea el previsto en el planea-miento urbanístico.

c) El promotor haya presentado en el Ayuntamientocompromiso del íntegro cumplimiento de los deberesurbanísticos, garantizado conforme a lo previsto en elartículo 96.

2. Las licencias otorgadas conforme a este artículodeberán fundamentar expresamente el supuesto de inte-rés general que las justifique, y las condiciones espe-ciales que incluyan se harán constar en el Registro dela Propiedad.

CAPÍTULO II

Fomento de la edificación, conservacióny rehabilitación

Artículo 106. Órdenes de ejecución.

1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cual-quier interesado, podrá dictar órdenes de ejecución queobligarán a los propietarios de bienes inmuebles a rea-lizar:

a) Las obras necesarias para conservar o reponeren los bienes inmuebles las condiciones derivadas delos deberes de uso y conservación establecidos en elartículo 8.

b) Las obras necesarias para adaptar los bienesinmuebles a las condiciones del ambiente, según lo pre-visto en el artículo 9, tales como la conservación y refor-ma de fachadas o espacios visibles desde las vías públi-cas, la limpieza y vallado de solares, la retirada de cartelesu otros elementos impropios de los inmuebles, o la eli-minación de construcciones e instalaciones que impli-quen un riesgo de deterioro del medio ambiente, el patri-monio natural y cultural o el paisaje.

2. Las órdenes de ejecución deberán detallar conprecisión las obras a ejecutar y el plazo para realizarlas;durante dicho plazo, los propietarios podrán proponeralternativas técnicas, instar razonadamente una prórro-ga, así como solicitar las ayudas económicas a las quetenga derecho.

3. Las obras señaladas en una orden de ejecuciónse realizarán a costa de los propietarios hasta el límitedel deber legal de conservación definido en el artículo8.2, y con cargo al presupuesto municipal en lo queexcedan del mismo.

4. El incumplimiento de una orden de ejecuciónfaculta al Ayuntamiento para proceder a su ejecuciónsubsidiaria, o para imponer multas coercitivas, hasta unmáximo de diez sucesivas, con periodicidad mínima men-sual, en ambos casos hasta el límite citado en el númeroanterior.

Artículo 107. Declaración de ruina.

1. El Ayuntamiento declarará la ruina total o parcialde un inmueble, cuando el coste de las obras necesariaspara mantener o reponer las condiciones adecuadas deseguridad y estabilidad exceda del límite del deber legalde conservación definido en el artículo 8.2, y asimismocuando dichas obras no puedan autorizarse por estardeclarado el inmueble fuera de ordenación.

2. La declaración de ruina se producirá de oficioo a instancia de cualquier interesado, previa tramitaciónde procedimiento con audiencia al propietario, a los ocu-pantes y a los demás titulares de derechos, así comoa la Administración competente en materia de defensadel Patrimonio Histórico.

3. La declaración de ruina detallará las medidasnecesarias para asegurar la integridad física de los ocu-pantes y de terceras personas, y los plazos para la reha-bilitación o demolición del inmueble, salvo que se tratede un inmueble declarado como Monumento o de otroselementos catalogados por el planeamiento, en cuyocaso sólo procederán obras de conservación o rehabi-litación.

4. En caso de incumplimiento de los plazos seña-lados en la declaración de ruina, el Ayuntamiento podráproceder a la ejecución subsidiaria de las medidas dis-puestas en ella, o bien resolver la sujeción del inmuebleal régimen de venta forzosa, salvo si la demora implicasepeligro, en cuyo caso se aplicará lo dispuesto en elartículo siguiente.

Artículo 108. Ruina inminente.

1. Cuando la amenaza de ruina inminente pongaen peligro la seguridad pública o la integridad de uninmueble afectado por declaración de Bien de InterésCultural, el Ayuntamiento podrá ordenar el inmediatodesalojo y apuntalamiento del inmueble, y las demásmedidas necesarias para evitar daños a las personasy a los bienes públicos; entre ellas sólo se incluirá lademolición parcial cuando sea imprescindible, y en nin-gún caso cuando afecte a un inmueble declarado Monu-mento.

2. El Ayuntamiento será responsable de las conse-cuencias de las medidas citadas en el número anterior,sin que ello exima al propietario de su responsabilidaden la conservación del inmueble, incluida la obligaciónde costear los gastos realizados por el Ayuntamiento,hasta el límite del deber legal de conservación definidoen el artículo 8.2.

Artículo 109. Venta forzosa.

1. Los Municipios con población igual o superiora 20.000 habitantes o que cuenten con Plan Generalde Ordenación Urbana formarán y mantendrán en con-diciones de pública consulta un Registro de Inmueblesen Venta Forzosa. Los demás Municipios podrán enco-mendar a la Diputación Provincial la formación y man-tenimiento de dicho Registro.

2. El Ayuntamiento podrá acordar la inclusión eneste Registro cuando se superen los plazos señaladosen el planeamiento, en las licencias, en las declaracionesde ruina o las prórrogas concedidas respecto de cual-quiera de ellos, previa tramitación del correspondienteprocedimiento.

3. El acuerdo de inclusión contendrá la valoracióndel bien inmueble, e implicará la imposibilidad para supropietario de proseguir el proceso urbanizador y edi-ficatorio, así como la declaración de utilidad pública ynecesidad de ocupación a efectos expropiatorios; delacuerdo se dará traslado al Registro de la Propiedad,haciendo constar su notificación al propietario.

4. Acordada la inclusión de un bien inmueble enel Registro de Inmuebles en Venta Forzosa, el Ayun-tamiento convocará antes de doce meses un concursopara su adjudicación, conforme a las siguientes reglas:

a) La convocatoria se publicará en el Boletín Oficialde la Provincia y en al menos uno de los diarios demayor difusión en el Municipio, indicando las caracte-rísticas del inmueble y las condiciones para su adjudi-


cación: precio mínimo, que coincidirá con la valoraciónrecogida en el Registro, plazo para la realización de lasobras de urbanización y edificación y, en su caso, preciosmáximos de venta o arrendamiento de las edificacionesresultantes.

b) Si el concurso quedara desierto, la Administra-ción podrá optar por la expropiación del inmueble o porsu enajenación directa respetando las condiciones seña-ladas en la convocatoria, si bien el precio podrá rebajarsehasta en un 25 por ciento.

c) La cantidad obtenida se entregará al propietario,excepto en lo que exceda de la valoración recogida enel Registro, que se dividirá entre el propietario y el Ayun-tamiento a partes iguales.

5. El adjudicatario del concurso tendrá la condiciónde beneficiario de la expropiación. En caso de incum-plimiento de los plazos señalados en la adjudicación ode las prórrogas que se acordasen, procederá la expro-piación del inmueble por el precio mínimo señalado enla convocatoria, valorándose aparte las obras ya termi-nadas.

6. En tanto no se publique la convocatoria reguladaen el número cuatro, podrán presentarse Proyectos deActuación cuyo ámbito sea el inmueble, solicitando laaplicación del sistema de concurrencia. En tal caso lasalternativas que se presenten para la selección del urba-nizador versarán sobre el precio de adquisición, las con-diciones de edificación o rehabilitación y la participacióndel propietario, que podrá consistir en la adjudicaciónde partes de la obra.

7. Transcurridos dos años desde el acuerdo de inclu-sión en el Registro de Inmuebles en Venta Forzosa sinque se hubieran iniciado los procedimientos reguladosen este artículo, el mismo quedará sin efecto. En talcaso el Ayuntamiento no podrá acordar la expropiaciónni una nueva inclusión hasta pasados dos años.

Artículo 110. Inspección técnica de construcciones.

En los Municipios con población igual o superior a20.000 habitantes o que tengan Plan General de Orde-nación Urbana, los propietarios de construcciones debe-rán promover su inspección por facultativo competente,para supervisar su estado de conservación y su ade-cuación a las condiciones establecidas en el artículo 8,con la periodicidad y demás condiciones que se esta-blezcan reglamentariamente. El resultado de la inspec-ción se consignará en un certificado, indicando los des-perfectos apreciados y las medidas precisas para sub-sanarlos. El Ayuntamiento podrá exigir a los propietariosla exhibición del último certificado, y en su ausenciarealizar la inspección de oficio, a su costa.

CAPÍTULO III

Protección de la legalidad

Artículo 111. Competencias.

1. Corresponden al Municipio las siguientes com-petencias de protección de la legalidad urbanística ensu término municipal:

a) La inspección urbanística.b) La adopción de medidas de protección y restau-

ración de la legalidad urbanística.c) La imposición de sanciones a las infracciones

urbanísticas.

2. Cuando el Ayuntamiento no ejerza dichas com-petencias conforme a lo dispuesto en este capítulo, las

mismas corresponderán a la Diputación Provincial, quepodrá ejercerlas directamente o bien aportando losmedios técnicos y económicos de los que careciera elAyuntamiento.

3. La Administración de la Comunidad Autónomaejercerá competencias de protección de la legalidadurbanística en cuanto afecte a intereses supramunici-pales, en especial en cuanto a las parcelaciones urba-nísticas y demás usos del suelo rústico prohibidos o suje-tos a autorización.

Artículo 112. Inspección urbanística.

1. Son competencias de inspección urbanística lainvestigación y comprobación del cumplimiento de lalegislación y el planeamiento urbanísticos, y la propuestade adopción de medidas provisionales y definitivas deprotección y en su caso de restauración de la legalidadurbanística, así como de incoación de expedientes san-cionadores por infracción urbanística.

2. La Administración competente para la inspecciónurbanística está autorizada para recabar la exhibiciónde la documentación urbanística obrante en poder delos particulares y organismos públicos y privados, y paraentrar y permanecer en fincas, construcciones e insta-laciones, excepto cuando se trate de domicilios, en cuyocaso se requerirá autorización judicial.

3. Las actas y diligencias que se extiendan en ejer-cicio de las competencias de inspección urbanística ten-drán naturaleza de documentos públicos y constituiránprueba de los hechos que motiven su formalización, salvoque se acredite lo contrario.

Artículo 113. Protección de la legalidad frente a actosen ejecución.

1. Cuando se esté ejecutando algún acto que requie-ra licencia urbanística, sin que haya sido otorgada dichalicencia o en su caso una orden de ejecución, o biensin respetar las condiciones de la licencia u orden, elAyuntamiento dispondrá:

a) La paralización de los actos en ejecución, concarácter inmediatamente ejecutivo.

b) La incoación de procedimiento sancionador dela infracción urbanística y de restauración de la legalidad.

2. Los acuerdos señalados en el número anteriorse notificarán al promotor de los actos o a sus cau-sahabientes, y en su caso al constructor, al técnico direc-tor de las obras y al propietario de los terrenos, cuandono coincidan con el primero.

3. Cuando se acuerde la paralización de actos enejecución, su promotor deberá retirar los materiales ymaquinaria preparados para ser utilizados, antes de cincodías desde la notificación del acuerdo. Si transcurridoel plazo no se hubieran cumplido tales obligaciones, asícomo cuando no se hubiera procedido a la propia para-lización de los actos, el Ayuntamiento adoptará lassiguientes medidas cautelares para garantizar la totalinterrupción de los actos en ejecución:

a) Precintar las instalaciones y retirar los materialesy maquinaria que se consideren necesarios, a costa delpromotor.

b) Ordenar a las empresas correspondientes la sus-pensión del suministro de agua, energía y telefonía alos terrenos, que deberá mantenerse desde que se cum-plan cinco días de la recepción de la orden, hasta quese les notifique el otorgamiento de la licencia urbanística,en su caso.

Artículo 114. Protección de la legalidad frente a actosconcluidos.

1. Cuando haya concluido la ejecución de algúnacto que requiera licencia urbanística, sin que haya sido


otorgada dicha licencia o en su caso una orden de eje-cución, o bien sin respetar las condiciones de la licenciau orden, el Ayuntamiento dispondrá la incoación de pro-cedimiento sancionador de la infracción urbanística yde restauración de la legalidad, lo que se notificará alpromotor de los actos o a sus causahabientes, y en sucaso al constructor, al técnico director de las obras yal propietario de los terrenos, cuando no coincidan conel primero.

2. Las medidas señaladas en el número anterior seadoptarán dentro del plazo de prescripción establecidoen el artículo 121. A tal efecto los actos se entenderánconcluidos desde el momento en que los terrenos o lasconstrucciones o instalaciones ejecutadas queden dis-puestos para su destino sin necesidad de ninguna actua-ción material posterior.

Artículo 115. Infracciones urbanísticas.

1. Son infracciones urbanísticas las acciones u omi-siones que vulneren lo establecido en la legislación urba-nística o en el planeamiento urbanístico, tipificadas ysancionadas en este capítulo conforme a la siguientecalificación:

a) Constituyen infracciones urbanísticas muy gravesla demolición de inmuebles catalogados en el planea-miento urbanístico, y además las acciones calificadascomo infracción grave en el apartado siguiente, cuandose realicen sobre bienes de dominio público, terrenosreservados para dotaciones urbanísticas públicas o suelorústico con protección.

b) Constituyen infracciones urbanísticas graves:

1.o La realización de parcelaciones urbanísticas ensuelo rústico.

2.o La realización de parcelaciones urbanísticas yobras de urbanización antes de la aprobación de losinstrumentos de planeamiento y gestión urbanísticosexigibles.

3.o La realización de construcciones o instalacionesque vulneren lo establecido en esta Ley o en el pla-neamiento en materia de uso del suelo, aprovechamien-to, densidad y altura, volumen y situación de las cons-trucciones e instalaciones, salvo que se demuestre laescasa entidad del daño producido o del riesgo creado.

4.o El incumplimiento de los compromisos suscritospor el urbanizador para la ejecución del Proyecto deActuación, salvo que se demuestre la escasa entidaddel daño causado.

c) Constituyen infracciones urbanísticas leves lasacciones u omisiones que vulneren lo establecido enesta Ley o en el planeamiento urbanístico y que no pue-dan ser calificadas como muy graves o graves, y ademáslas siguientes:

1.o La realización de actos que requieran licenciaurbanística en ausencia de la misma o de orden de eje-cución, cuando sean conformes con lo establecido enesta Ley y en el planeamiento urbanístico.

2.o El incumplimiento por las empresas suministra-doras de servicios de las obligaciones establecidas enlos artículos 101 y 113.

3.o Las acciones u omisiones que impidan o difi-culten la inspección urbanística.

4.o El incumplimiento de las órdenes de paralizaciónde actos en ejecución.

5.o El incumplimiento de las normas sobre publi-cidad privada en materia de urbanismo.

2. Toda infracción urbanística conllevará la impo-sición de sanciones a sus responsables, y asimismo la

obligación para éstos de adoptar las medidas necesariaspara restaurar la legalidad urbanística, así como resarcirlos daños e indemnizar los perjuicios que la infraccióncause.

Artículo 116. Responsables.

1. En los actos de uso del suelo que se ejecutensin licencia urbanística ni orden de ejecución o sin res-petar sus condiciones, serán responsables el propietariode los terrenos, el promotor y, en su caso, el constructor,los técnicos que dirijan las obras y las empresas sumi-nistradoras de servicios, cuando incumplan las obliga-ciones establecidas en el artículo 114; y además:

a) En las infracciones urbanísticas graves o muy gra-ves amparadas por licencia urbanística u orden de eje-cución, serán también responsables el Alcalde que lahubiera otorgado y los miembros de la Corporación quehubiesen votado a favor del otorgamiento, cuando losinformes previos exigibles no existieran o fueran des-favorables en razón de la infracción; o bien, si dichosinformes fueran favorables, los técnicos que los suscri-bieron.

b) En las parcelaciones urbanísticas ilegales serántambién responsables los propietarios iniciales de losterrenos y los agentes que ejerzan como intermediarios.

2. Las personas jurídicas serán sancionadas por lasinfracciones cometidas por sus órganos o agentes y asu-mirán el coste de las medidas de protección y restau-ración de la legalidad y de las indemnizaciones por dañosy perjuicios a terceros que procedan.

3. Quienes sufran daños o perjuicios a consecuenciade una infracción urbanística, podrán exigir de cualquierade los responsables su resarcimiento e indemnización,con carácter solidario.

Artículo 117. Sanciones.

1. Las infracciones urbanísticas se sancionarán dela siguiente forma:

a) Las muy graves, con multa de 50.000.001 pese-tas a 300.000.000 de pesetas.

b) Las graves, con multa de 1.000.001 pesetas a50.000.000 de pesetas.

c) Las leves, con multa de 25.000 pesetas a1.000.000 de pesetas.

2. La sanción habrá de ser proporcionada a la gra-vedad de los hechos constitutivos de infracción, con-forme a la legislación sobre procedimiento administra-tivo. A tal efecto:

a) Se considerarán como circunstancias agravantesel incumplimiento de los requerimientos de paralizacióny legalización, así como la reincidencia en la infracción.

b) Se considerarán como circunstancias atenuantesla ejecución de obras que hayan reparado o disminuidoel daño causado antes de la incoación del procedimientosancionador.

c) Se considerarán como circunstancias agravanteso atenuantes, según el caso, la magnitud física de lainfracción, el beneficio económico obtenido y la dificultadpara restaurar la legalidad.

3. Se podrá aplicar una reducción del 50 por cientoen la cuantía de la sanción, y eximir de las medidasaccesorias previstas en el apartado seis, cuando el res-ponsable se comprometa a legalizar los actos sancio-nados, si éstos fueran compatibles con el planeamientourbanístico, o en caso contrario a restaurar la legalidadurbanística, garantizando dichos compromisos por el 50por ciento del importe de las actuaciones necesarias.


4. En ningún caso la infracción urbanística puedesuponer un beneficio económico para el responsable.Cuando la suma de la sanción imponible y del costede las medidas de restauración de la legalidad sea inferioral importe del beneficio, se incrementará la cuantía dela multa hasta alcanzar dicho importe, teniendo en cuen-ta el valor en venta de las parcelas, construcciones einstalaciones resultantes de los actos sancionados con-forme a las normas establecidas en la legislación delEstado.

5. Además de las reglas generales de procedimientoadministrativo sancionador establecidas en la legislaciónde la Comunidad Autónoma en la materia, se aplicaránlas siguientes:

a) El plazo para resolver los procedimientos seráde seis meses desde su incoación, prorrogable por otrostres meses. Transcurridos dichos plazos sin que se hubie-ra dictado resolución, se entenderá caducado el proce-dimiento, y si la infracción no hubiera prescrito, deberáiniciarse uno nuevo.

b) Cuando se instruya un procedimiento por variasinfracciones entre las que exista conexión de causa aefecto, se impondrá una sola sanción, correspondienteal resultado final perseguido; en otro caso, a los res-ponsables de varias infracciones se les impondrá unasanción por cada una de las infracciones. Cuando existanvarios responsables de una misma infracción, se lesimpondrán sanciones independientes.

6. A los responsables de infracciones graves y muygraves, cuando los actos constitutivos de la infracciónresulten incompatibles con esta Ley o con el planea-miento urbanístico, así como en caso de incumplimientode los compromisos suscritos por el urbanizador parala ejecución del Proyecto de Actuación, se les podránimponer las siguientes medidas accesorias:

a) Inhabilitación durante un plazo de hasta cuatroaños para obtener subvenciones públicas, incentivos fis-cales o crédito oficial.

b) Prohibición durante un plazo de hasta cuatro añosde celebrar contratos de cualquier clase con la Admi-nistración de la Comunidad Autónoma, las DiputacionesProvinciales, los Municipios y las demás entidades loca-les de Castilla y León.

7. El importe de las sanciones corresponderá a laAdministración que tramite el correspondiente expedien-te sancionador.

Sin embargo, si el expediente lo tramitara directa-mente la Diputación Provincial, al amparo de lo dispuestoen el número 2 del artículo 111 de esta Ley, solamentele corresponderá el importe de la sanción a ésta, si, reque-rido el Ayuntamiento para que ejercite esta competencia,no lo hiciere.

Artículo 118. Restauración de la legalidad.

1. Con independencia de las sanciones, el Ayun-tamiento resolverá:

a) Si los actos sancionados fueran incompatiblescon el planeamiento urbanístico: su definitiva suspen-sión, con demolición o reconstrucción de las construc-ciones e instalaciones que se hubieran ejecutado o demo-lido, respectivamente, a costa de los responsables.

b) Si los actos sancionados fueran compatibles conel planeamiento urbanístico y no estuvieran amparadospor licencia u orden de ejecución: el requerimiento alos responsables para que en un plazo de tres mesessoliciten la licencia urbanística correspondiente, mante-niéndose la paralización mientras no sea otorgada. Sitranscurrido dicho plazo no se solicita la licencia, o si

solicitada ésta fuera denegada, el Ayuntamiento proce-derá conforme al apartado anterior.

c) Si los actos sancionados fueran compatibles conel planeamiento urbanístico y existiera licencia u ordende ejecución: el requerimiento a los responsables paraque se ajusten a las condiciones de la licencia u ordenen el plazo que se señale, que será como mínimo tresmeses, y como máximo el que indicara la licencia u ordenpara la terminación de las obras. Si transcurrido dichoplazo no se cumple lo ordenado, el Ayuntamiento pro-cederá conforme al apartado a).

2. De incumplirse las resoluciones citadas en elnúmero anterior, el Ayuntamiento podrá proceder a suejecución subsidiaria a costa de los responsables, o impo-ner, sin perjuicio de las sanciones por infracción urba-nística, multas coercitivas, hasta un máximo de diez suce-sivas, con periodicidad mínima mensual y por un importe,cada vez, equivalente al mayor de los siguientes: 10por ciento del coste estimado de las actuaciones nece-sarias para restaurar la legalidad urbanística, 10 por cien-to del valor de las obras que hayan de demolerse, o100.000 pesetas.

Artículo 119. Suspensión y revisión de licencias.

1. El Ayuntamiento deberá suspender los efectosde las licencias urbanísticas y órdenes de ejecución cuyocontenido constituya manifiestamente una infracciónurbanística grave o muy grave, y, en consecuencia, orde-nar la paralización inmediata de los actos que se esténejecutando a su amparo. Este acuerdo se trasladará alÓrgano judicial competente, a los efectos previstos enla legislación reguladora de la Jurisdicción Contencio-so-Administrativa.

2. El Ayuntamiento deberá disponer la revisión deoficio de las licencias urbanísticas y órdenes de ejecucióncuyo contenido constituya una infracción urbanística gra-ve o muy grave, dentro del plazo de prescripción esta-blecido en el artículo 121, conforme al procedimientoprevisto en la legislación sobre procedimiento adminis-trativo.

Artículo 120. Otras medidas de protección de la lega-lidad.

1. El Ayuntamiento podrá comunicar la incoaciónde los procedimientos sancionadores de infracción urba-nística y de restauración de la legalidad al Registro dela Propiedad, para su publicidad y práctica de los asientosque correspondan.

2. En el visado de proyectos técnicos, los Colegiosprofesionales harán constar las discrepancias que obser-ven respecto de la normativa aplicable o del planeamien-to urbanístico.

3. La resolución de los expedientes sancionadorespor infracciones en suelo rústico con protección se comu-nicará a las Consejerías competentes sobre el objetode protección, a fin de que se excluya al infractor delas subvenciones y demás ayudas que pudieran corres-ponderle.

4. Una vez firme la resolución que declare una par-celación urbanística como infracción muy grave, podráaplicarse la expropiación de los terrenos por incumpli-miento de la función social de la propiedad, en cuyocaso se deducirá del justiprecio el importe de la sanciónimpuesta.

Artículo 121. Prescripción.

1. El plazo de prescripción para las infracciones gra-ves y muy graves será de cuatro años, y para las infrac-ciones leves de un año.


2. La acción administrativa para la protección y res-tauración de la legalidad sobre terrenos de dominio públi-co y espacios libres públicos existentes o previstos noestará sujeta a prescripción.

3. El cómputo de los plazos de prescripción se ini-ciará:

a) En general, en la fecha en la que aparezcan signosfísicos externos que permitan conocer los hechos cons-titutivos de la infracción, según se determine reglamen-tariamente.

b) Cuando se trate de infracciones derivadas de unaactividad continuada, en la fecha de finalización de laactividad o del último acto con el que la infracción seconsuma.

c) Cuando se trate de infracciones autorizadas porresoluciones u otros actos administrativos, en la fechaen la que se anulen dichos actos.

4. Las construcciones e instalaciones realizadasmediante actos constitutivos de infracción urbanísticagrave o muy grave, pero prescrita, quedarán sujetas alrégimen establecido para los usos del suelo declaradosfuera de ordenación.

Artículo 122. Infracciones constitutivas de delito o falta.

Cuando en la instrucción de los procedimientos san-cionadores y de restauración de la legalidad aparezcanindicios de delito o falta, el órgano competente paraimponer la sanción lo pondrá en conocimiento del Minis-terio Fiscal, absteniéndose de proseguir el procedimientomientras la autoridad judicial no se pronuncie. La sanciónpenal excluirá la imposición de sanción administrativa,pero no la adopción de las medidas de restauración dela legalidad.

TÍTULO V

Intervención en el mercado del suelo

CAPÍTULO I

Patrimonios públicos de suelo


1. La Comunidad Autónoma de Castilla y León ges-tionará el Patrimonio de Suelo de Castilla y León, conla finalidad de facilitar la ejecución de los instrumentosde ordenación del territorio, obtener reservas de suelopara actuaciones de interés regional y contribuir a laconsecución de los fines de los demás patrimonios públi-cos de suelo.

2. Los Municipios con población igual o superiora 20.000 habitantes o que cuenten con Plan Generalde Ordenación Urbana, gestionarán su propio PatrimonioMunicipal de Suelo, con la finalidad de facilitar la eje-cución del planeamiento urbanístico, obtener reservasde suelo para actuaciones previstas en aquél, y contribuira la regulación del mercado inmobiliario.

3. Las Diputaciones Provinciales y los Municipioscon población inferior a 20.000 habitantes que dispon-gan de Normas Urbanísticas Municipales, podrán cons-tituir y gestionar su propio Patrimonio Público de Suelo,con las finalidades señaladas en el número anterior.

Artículo 124. Bienes integrantes.

1. Integrarán el Patrimonio Público de Suelo queproceda, según cual sea su Administración titular, lossiguientes terrenos:

a) Los que teniendo ya naturaleza patrimonial seanclasificados por el planeamiento urbanístico como suelourbano o suelo urbanizable.

b) Los obtenidos por cesiones y expropiacionesurbanísticas, ejercicio de los derechos de tanteo y retrac-to y, en general, por la ejecución del planeamiento urba-nístico o de los instrumentos de ordenación del territorio,incluido siempre el aprovechamiento que exceda del quecorresponda a los propietarios de suelo urbano y urba-nizable.

c) Los adquiridos con la finalidad de incorporarlosa los propios patrimonios públicos de suelo.

2. Serán fondos adscritos a los patrimonios públicosde suelo los créditos que tengan como garantía hipo-tecaria los bienes incluidos en ellos, los intereses o bene-ficios de sociedades o entidades en las que se aportencomo capital público bienes de dichos patrimonios, asícomo las transferencias y consignaciones presupuesta-rias cuyo fin sea la conservación, ampliación o gestiónde los mismos.

Artículo 125. Destino.

1. Los bienes de los patrimonios públicos de suelo,los fondos adscritos a los mismos, así como los ingresosobtenidos por su enajenación, deberán destinarse nece-sariamente a alguno de los siguientes fines de interéssocial previstos en el planeamiento urbanístico:

a) Conservación, gestión o ampliación de los propiospatrimonios públicos de suelo.

b) Construcción de viviendas acogidas a algún régi-men de protección pública.

c) Ejecución de dotaciones urbanísticas públicas,incluidos los sistemas generales.

d) Compensación a propietarios a los que corres-ponda un aprovechamiento superior al permitido por elplaneamiento en la unidad de actuación en la que esténincluidos sus terrenos, así como a propietarios cuyosterrenos hayan sido objeto de ocupación directa.

e) Otros fines de interés social previstos en el pla-neamiento urbanístico o vinculados a su ejecución, dela forma que se determine reglamentariamente.

2. Cuando el planeamiento urbanístico establezcadeterminaciones para los bienes de los patrimonios públi-cos de suelo que resulten incompatibles con los finesseñalados en el número anterior, su Administración titu-lar deberá enajenarlos por precio no inferior al valor desu aprovechamiento, destinando los ingresos obtenidosa los citados fines.

Artículo 126. Gestión.

1. La gestión de los patrimonios públicos de suelopodrá ejercerse directamente por su Administración titu-lar, o encomendarse a otras Administraciones públicas,entidades de Derecho público dependientes de ellas, oa mancomunidades, consorcios o sociedades urbanís-ticas.

2. Para la constitución y ampliación de los patri-monios públicos de suelo podrá utilizarse la expropiaciónforzosa.

Artículo 127. Transmisión.

1. La transmisión de los bienes de los patrimoniospúblicos de suelo podrá realizarse mediante cesión gra-tuita o enajenación por precio inferior al valor de suaprovechamiento:

a) A favor de Administraciones públicas, entidadesde Derecho público dependientes de ellas, mancomu-


nidades o consorcios, siempre que se comprometan adestinarlos a alguno de los fines señalados en el artículoanterior.

b) A favor de entidades privadas de interés públicosin ánimo de lucro, siempre que se comprometan a des-tinarlos a la construcción de viviendas con protecciónpública o a otros usos de interés social que redundenen manifiesto beneficio del Municipio.

2. Asimismo, los bienes de los patrimonios públicosde suelo podrán transmitirse mediante enajenación opermuta por precio no inferior al valor de su aprove-chamiento, de forma directa:

a) A favor de propietarios a los que correspondaun aprovechamiento superior al permitido por el planea-miento en la unidad de actuación en la que estén inclui-dos sus terrenos.

b) A favor de propietarios a los que correspondaun aprovechamiento inferior al permitido por el planea-miento en la unidad de actuación en la que estén inclui-dos sus terrenos, únicamente cuando se trate de trans-mitirles dicho exceso de aprovechamiento.

3. En otro caso, los bienes de los patrimonios públi-cos de suelo sólo podrán transmitirse mediante enaje-nación o permuta por precio no inferior al valor de suaprovechamiento, previo concurso público, cuyo pliegode condiciones señalará, según los casos, plazos de urba-nización y edificación, precios máximos de venta o arren-damiento de las edificaciones, y demás condiciones queprocedan; si el concurso quedara desierto, los terrenospodrán enajenarse directamente antes de un año con-forme al mismo pliego.

Artículo 128. Reservas de terrenos.

El Plan General de Ordenación Urbana, así como losinstrumentos de ordenación del territorio habilitadospara ello en su legislación específica, podrán delimitarreservas de terrenos sobre suelo urbanizable no deli-mitado, para su incorporación al correspondiente Patri-monio Público de Suelo. En tal caso la aprobación delos citados instrumentos implicará:

a) La declaración de utilidad pública y la necesidadde ocupación de los terrenos incluidos en la reserva,a efectos expropiatorios, por un plazo máximo de cuatroaños.

b) La sujeción de todas las transmisiones que seefectúen en las reservas a los derechos de tanteo y retrac-to previstos en el capítulo siguiente, a favor de la Admi-nistración correspondiente.

CAPÍTULO II

Otros instrumentos de intervención en el mercadode suelo

Artículo 129. Programas Municipales de Suelo.

1. Los Municipios con población igual o superiora 20.000 habitantes o que cuenten con Plan Generalde Ordenación Urbana podrán elaborar Programas Muni-cipales de Suelo, con la finalidad de concretar y facilitarla ejecución de las determinaciones del planeamientourbanístico que se consideren prioritarias y, en general,contribuir a la regulación del mercado inmobiliario.

2. Los Programas Municipales de Suelo no podráncontener determinaciones propias del planeamientourbanístico, ni modificar las que estuvieran vigentes, sinoque se limitarán a establecer previsiones técnicas, eco-nómicas y temporales para la ejecución de los sistemasgenerales y otras dotaciones urbanísticas públicas pre-

vistas en el planeamiento urbanístico, así como para eldesarrollo de los sectores de suelo urbano no conso-lidado y suelo urbanizable delimitado cuya incorporaciónal mercado de suelo se considere prioritaria. A tal efectopodrán vincular expresamente a los presupuestos muni-cipales de su período de vigencia, así como incorporarconvenios con otras Administraciones públicas.

3. Los Programas Municipales de Suelo podránaprobarse y modificarse conjuntamente con el PlanGeneral de Ordenación Urbana o bien de forma inde-pendiente, en cuyo caso se aprobarán por el Ayunta-miento una vez concluido un período de informaciónpública de un mes. Con independencia del momentoen el que se aprueben, su período de vigencia no podráexceder del mandato de la Corporación municipal quelo aprobara.

Artículo 130. Derecho de superficie.

1. Las Administraciones públicas, las entidades deDerecho público dependientes de ellas, los consorciosy las sociedades urbanísticas podrán constituir el dere-cho de superficie sobre terrenos de su propiedad o inte-grantes de patrimonios públicos de suelo cuya gestiónles corresponda, con destino a la construcción de vivien-das con protección pública o a otros usos de interéssocial previstos en el planeamiento urbanístico o vin-culados a su ejecución.

2. Al régimen del derecho de superficie establecidoen la legislación del Estado, se aplicarán de forma com-plementaria las siguientes reglas:

a) El procedimiento de constitución del derecho desuperficie y el carácter oneroso o gratuito del mismose regirán por lo dispuesto en el artículo 127, en funciónde la naturaleza del superficiario.

b) El derecho de superficie gozará de los beneficiosderivados de la normativa de viviendas con protecciónpública, siempre que se cumplan los requisitos en ellaestablecidos.

Artículo 131. Derechos de tanteo y retracto.

1. Los Municipios con población igual o superiora 20.000 habitantes o que cuenten con Plan Generalde Ordenación Urbana, podrán delimitar áreas de suelourbano o urbanizable en las que las transmisiones one-rosas de terrenos y demás bienes inmuebles quedaránsujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto,a fin de facilitar la ejecución del planeamiento urbanís-tico, ampliar el Patrimonio Municipal de Suelo, garantizarel régimen de las viviendas acogidas a protección públicay, en general, contribuir a la regulación del mercadoinmobiliario.

2. La delimitación de las áreas de tanteo y retractose efectuará en el Plan General de Ordenación Urbana,y para su efectividad se requerirá:

a) Que en la memoria del Plan General se incluyanlas causas que justifiquen su necesidad y el ámbito con-creto delimitado, así como la relación de bienes y pro-pietarios afectados.

b) Que durante el período de información públicadel Plan General se realice notificación personal a lospropietarios afectados.

c) Que se remita al Registro de la Propiedad corres-pondiente copia certificada del acuerdo de aprobacióndel Plan General que incluya la delimitación del áreay de los planos que la reflejen, así como relación delos bienes y propietarios afectados.

3. Dentro de las áreas de tanteo y retracto, el ejer-cicio de tales derechos no podrá extenderse a todas


las transmisiones de bienes inmuebles, sino que se limi-tará a los siguientes supuestos:

a) Terrenos sin edificar o en construcción.b) Terrenos con edificación declarada en ruina o

fuera de ordenación.c) Terrenos destinados a la construcción de vivien-

das con protección pública.d) Viviendas con protección pública.

4. En terrenos comprendidos en Áreas de Rehabi-litación Integrada, el ejercicio de los derechos de tanteoy retracto podrá extenderse a las transmisiones onerosasde todo tipo de bienes inmuebles, incluso parcialmenteen caso de fincas en régimen de propiedad horizontal.

5. El plazo máximo de sujeción de las transmisionesal ejercicio de los derechos de tanteo y retracto seráde ocho años, salvo que al delimitarse el área respectivase fijara otro menor.

6. A efectos del ejercicio del derecho de tanteo,los propietarios de los bienes incluidos en áreas de tanteoy retracto deberán notificar al Ayuntamiento su decisiónde enajenarlos o permutarlos, con expresión del precioo contraprestación y demás condiciones esenciales dela transmisión. El Ayuntamiento podrá ejercitar el dere-cho de tanteo en un plazo de sesenta días naturalesdesde la recepción de dicha notificación.

7. A efectos del ejercicio del derecho de retracto,los adquirentes de los bienes incluidos en áreas de tanteoy retracto deberán notificar al Ayuntamiento la trans-misión efectuada, mediante entrega de copia de la escri-tura o documentos en que se formalizase. El Ayunta-miento podrá ejercer el derecho de retracto en un plazode sesenta días naturales desde la recepción de la noti-ficación del adquirente, cuando no se hubiera realizadocorrectamente la notificación prevista en el número ante-rior, o hubiera transcurrido más de un año desde la mis-ma, o si las condiciones de la transmisión hubieran resul-tado menos onerosas que las indicadas en ella.

8. El pago del bien adquirido deberá realizarse enun plazo de tres meses desde el ejercicio del derechode tanteo o retracto, transcurrido el cual caducará elderecho. El pago se realizará en metálico o, con el acuer-do del transmitente, mediante la adjudicación de terre-nos exteriores al área. En los supuestos de los apartados3.c) y 3.d) de este artículo, cuando el precio de ena-jenación supere el máximo legalmente fijado, el pagose hará por dicho precio máximo.

9. Las viviendas adquiridas en el ejercicio de losderechos de tanteo y retracto serán adjudicadas entrequienes reúnan los requisitos establecidos por la nor-mativa reguladora del régimen de protección pública apli-cable y de acuerdo con ella.

TÍTULO VI

Organización y coordinación administrativa

Artículo 132. Compentencias de los Municipios.

1. La actividad urbanística pública corresponde alos Municipios, sin perjuicio de las competencias queestuvieran expresamente atribuidas a otras Administra-ciones públicas en esta Ley o en las demás que resultenaplicables.

2. Los Municipios con población igual o superiora 20.000 habitantes o que cuenten con Plan Generalde Ordenación Urbana ejercerán también las competen-cias urbanísticas que la Administración de la ComunidadAutónoma les delegue por plazo determinado y prorro-gable.

3. En particular, procederá la delegación de la com-petencia para la aprobación definitiva de los instrumen-tos de planeamiento urbanístico, cuando los criteriosexpresivos de los intereses de ámbito regional o supra-municipal se hubieran recogido en instrumentos de orde-nación del territorio aprobados conforme a su legislaciónespecífica.

Artículo 133. Competencias de las Diputaciones Pro-vinciales.

1. Son competencias urbanísticas propias de lasDiputaciones Provinciales, además de las atribuidasexpresamente en otros artículos de esta Ley, en especialla emisión de los informes técnicos y jurídicos previstosen el artículo 99.1.b), la asistencia y la cooperación téc-nica, jurídica y económica con los Municipios, al objetode facilitar el adecuado ejercicio de sus competencias,y en particular el cumplimiento de las determinacionesdel planeamiento urbanístico.

2. En particular, las Diputaciones Provinciales con-tribuirán a la elaboración y financiación de los instru-mentos de planeamiento y gestión urbanísticos, fomen-tando en la medida más amplia posible su homogeneidady calidad técnica, y dispondrán de un servicio de gestiónurbanística con la finalidad de asumir las tareas urba-nísticas que dispone esta Ley.

3. Asimismo las Diputaciones Provinciales podránejercer las competencias urbanísticas que la Adminis-tración de la Comunidad Autónoma les delegue por unplazo determinado.

Artículo 134. Organización urbanística de la Adminis-tración Local.

1. Los Municipios y las Diputaciones Provincialespodrán establecer las formas de colaboración con otrasentidades de Derecho público que resulten más con-venientes para el ejercicio de sus competencias urba-nísticas, conforme a la legislación de régimen local, inclui-da en el caso de los Municipios la constitución de Man-comunidades para la gestión de dichas competencias.

2. En virtud de su potestad organizativa, correspon-de a los Municipios y Diputaciones Provinciales la crea-ción de órganos desconcentrados o gerencias urbanís-ticas que tengan por objeto la gestión de sus compe-tencias urbanísticas.

Artículo 135. Competencias de la Comunidad Autóno-ma.

Son competencias urbanísticas propias de la Comu-nidad Autónoma de Castilla y León, además de las atri-buidas expresamente en otros artículos de esta Ley:

a) La dirección e impulso de la actividad urbanística,en especial en cuanto a la coordinación del planeamientourbanístico municipal.

b) La elaboración y aprobación de los instrumentosde planeamiento y gestión urbanísticos previstos en losinstrumentos de ordenación del territorio.

Artículo 136. Organización urbanística de la Comuni-dad Autónoma.

1. Son órganos urbanísticos de la Comunidad Autó-noma:

a) La Consejería competente en materia de urba-nismo.

b) El Consejo de Urbanismo y Ordenación del Terri-torio de Castilla y León.

c) Las Comisiones Territoriales de Urbanismo.


2. Las competencias urbanísticas atribuidas a laAdministración de la Comunidad Autónoma, sin indicarel órgano que haya de ejercerlas, corresponderán a laConsejería competente en materia de urbanismo.

3. Los órganos urbanísticos de la Comunidad Autó-noma podrán delegar el ejercicio de sus competencias,por plazo determinado y prorrogable, en alguno de losórganos inferiores, conforme a la legislación reguladorade la Administración de la Comunidad Autónoma.

Artículo 137. Consejo de Urbanismo y Ordenación delTerritorio de Castilla y León.

1. El Consejo de Urbanismo y Ordenación del Terri-torio de Castilla y León es el órgano permanente, decarácter deliberante y consultivo, destinado a asegurarla coordinación administrativa y la participación socialen la elaboración, aprobación y ejecución del planea-miento urbanístico y, en general, en la actividad urba-nística en Castilla y León.

2. Además de las asignadas anteriormente por estaLey y por la legislación de ordenación del territorio, sonfunciones del Consejo:

a) La emisión de dictámenes de concertación y arbi-traje para la resolución de las discrepancias que se sus-citen en materia de urbanismo y ordenación del territorioentre las Administraciones públicas, a instancia de cual-quiera de ellas.

b) La emisión de informes requeridos por la Juntade Castilla y León o por la Consejería competente enmateria de urbanismo.

3. En la composición del Consejo se asegurará larepresentación de las Administraciones públicas y delas instituciones y organizaciones sociales cuya aporta-ción sea necesaria para alcanzar el mayor consenso enlas materias relacionadas con la actividad urbanísticade Castilla y León.

4. El Consejo desarrollará sus funciones integradoen la Consejería competente en materia de urbanismoy ordenación del territorio, y sus actos serán recurriblesante dicha Consejería.

Artículo 138. Comisiones Territoriales de Urbanismo.

1. Las Comisiones Territoriales de Urbanismo sonórganos permanentes, de carácter deliberante, destina-dos a asegurar la coordinación administrativa y la par-ticipación social en la actividad urbanística.

2. Las funciones de las Comisiones Territoriales deUrbanismo son:

a) En Municipios con población inferior a 20.000habitantes, las atribuidas a la Administración de la Comu-nidad Autónoma para:

1.o La autorización de usos excepcionales en suelorústico.

2.o La aprobación definitiva de los instrumentos deplaneamiento urbanístico.

3.o La subrogación en las competencias municipa-les para la aprobación de los instrumentos de planea-miento y gestión urbanísticos.

b) La emisión de informe previo a la aprobación defi-nitiva de todos los instrumentos de planeamiento urba-nístico, así como de otros informes que sean requeridospor la Junta de Castilla y León o por la Consejería com-petente en materia de urbanismo.

c) La propuesta a la Consejería competente en mate-ria de urbanismo para la adopción de las medidas deprotección de la legalidad que sean de su competencia.

d) El mantenimiento del Registro de Entidades Urba-nísticas Colaboradoras y del Registro de Urbanismo deCastilla y León.

e) El asesoramiento y coordinación en las materiasrelacionadas con la actividad urbanística, en especial enlo relativo a la elaboración, aprobación y ejecución delplaneamiento urbanístico.

3. En la composición de las Comisiones se asegu-rará la representación suficiente de las Administracionespúblicas y de las instituciones y organizaciones socialescuya aportación sea necesaria en las materias relacio-nadas con la actividad urbanística.

4. Las Comisiones Territoriales de Urbanismodesarrollarán sus funciones integradas en la Consejeríacompetente en materia de urbanismo, y sus actos seránrecurribles ante dicha Consejería.

Artículo 139. Comisiones Territoriales de Valoración.

1. Las Comisiones Territoriales de Valoración sonórganos administrativos adscritos a la Administración dela Comunidad Autónoma, a los que corresponde enten-der y decidir sobre los procedimientos de justiprecio enlas expropiaciones que efectúen la Administración dela Comunidad Autónoma, las Diputaciones Provinciales,los Municipios y las demás entidades locales de Castillay León.

2. Asimismo corresponderá a las Comisiones Terri-toriales de Valoración la emisión de informes en razónde su especialidad, así como en cuanto a los supuestosindemnizatorios previstos en esta Ley, y ejercer otrasfunciones que se les encomienden reglamentariamente.

3. La composición y el régimen del funcionamientolas Comisiones Territoriales de Valoración se estable-cerán reglamentariamente, respetando las siguientesreglas:

a) En la composición de las Comisiones se asegurarásu cualificación profesional y la representación adecuadade los intereses afectados.

b) Las Comisiones, a la vista de las hojas de aprecioformuladas por los propietarios y por la Administración,decidirán motivada y ejecutoriamente sobre el justo pre-cio que corresponda a los bienes y derechos objeto deexpropiación, en un plazo de un mes, prorrogable comomáximo hasta tres cuando las características del pro-cedimiento aconsejen una inspección detallada.

c) Las resoluciones de las Comisiones pondrán finla vía administrativa, y su fecha constituirá el términoinicial para la caducidad de la valoración establecida enla legislación sobre expropiación forzosa.

Artículo 140. Coordinación administrativa.

1. Sin perjuicio de las competencias urbanísticasatribuidas a cada una de las Administraciones públicasafectadas por esta Ley, las relaciones entre ellas en mate-ria de urbanismo se regirán por los principios de coor-dinación, cooperación, concertación e información recí-proca, con el objetivo de garantizar la plena aplicacióny eficacia del planeamiento urbanístico.

2. Las competencias urbanísticas se ejercerán encoordinación con las atribuidas por la legislación apli-cable para la gestión de otros intereses públicos en cuyodesarrollo se requiera ordenar, transformar, conservaro controlar el uso del suelo, correspondiendo al planea-miento urbanístico facilitar la ejecución de tales actua-ciones.

3. A tales efectos, se establecen las siguientes dis-posiciones para la información recíproca de acuerdosurbanísticos entre las Administraciones públicas:


a) Los órganos urbanísticos de la Comunidad Autó-noma notificarán sus acuerdos a las demás Adminis-traciones públicas afectadas, en el plazo de diez díasdesde su adopción. En particular, se notificarán a losMunicipios afectados cuantos acuerdos se adopten enmateria de planeamiento, gestión y protección de la lega-lidad urbanísticos.

b) Los Municipios remitirán a la Consejería compe-tente en materia de urbanismo un ejemplar de cuantosinstrumentos de planeamiento y gestión urbanísticosaprueben definitivamente, con todos sus planos y docu-mentos debidamente diligenciados.

c) Los Municipios y las Diputaciones Provincialescolaborarán con la Administración de la ComunidadAutónoma para el cumplimiento de las obligaciones esta-blecidas en el artículo 145 y en la disposición adicionalcuarta, y a tal efecto aportarán a su requerimiento losdatos e informaciones necesarias. Asimismo la Admi-nistración de la Comunidad Autónoma facilitará a losMunicipios y Diputaciones cuantas informaciones hayapodido recabar en cumplimiento de las citadas obliga-ciones.

TÍTULO VII

Información urbanística y participación social

Artículo 141. Derecho a la información urbanística.

1. Las Administraciones públicas adoptarán lasmedidas necesarias para garantizar el acceso a la infor-mación urbanística de su competencia a todas las per-sonas, físicas y jurídicas, sin necesidad de que acreditenun interés determinado y con garantía de confidencia-lidad sobre su identidad.

2. Se reconocerá especial prioridad en el accesoa la información urbanística a los propietarios y demásafectados por cada actuación urbanística, así como alas entidades representativas de los intereses afectadospor las mismas.

3. A los efectos de esta Ley, se entenderá por infor-mación urbanística toda información disponible por lasAdministraciones públicas bajo cualquier forma de expre-sión y en todo tipo de soporte material, referida a losinstrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos ya la situación urbanística de los terrenos, así como alas actividades y medidas que puedan afectar a la misma.

4. Sin perjuicio de lo dispuesto en los números ante-riores, las Administraciones públicas podrán denegarinformación urbanística a quienes no tengan un interésdirecto, cuando afecte a expedientes sujetos a algúnprocedimiento judicial o administrativo sancionador, asícomo cuando afecte a datos personales, datos propor-cionados por terceros que no estuvieran jurídicamenteobligados a facilitarlos, documentos inconclusos, comu-nicaciones o deliberaciones internas de las Administra-ciones públicas, o bien cuando la solicitud sea mani-fiestamente abusiva o no sea posible determinar suobjeto.

Artículo 142. Reglas para la información pública.

1. Además de lo expresamente dispuesto en estaLey para la aprobación y entrada en vigor de los ins-trumentos de planeamiento y gestión urbanísticos y parala autorización de usos excepcionales en suelo rústico,en los trámites de información pública se aplicarán lassiguientes reglas:

a) La información pública se efectuará en las uni-dades administrativas más cercanas a los interesados,

además de en los boletines oficiales, medios de comu-nicación y tablones de anuncios o edictos correspon-dientes.

b) Los anuncios de información pública indicaránclaramente el instrumento o expediente objeto de la mis-ma y la duración del período, así como el lugar y horariosdispuestos para la consulta.

c) Durante la información pública podrá consultarsetoda la documentación relacionada con el instrumentoo expediente objeto de la misma, y podrán presentarsetanto alegaciones como sugerencias, informes y docu-mentos complementarios de cualquier tipo.

2. Reglamentariamente se establecerán mediosde publicidad complementarios a lo dispuesto en esteartículo, según las características del Municipio y delinstrumento o expediente objeto de información pública,a fin de garantizar que la población reciba la informaciónque haya de afectarle.

Artículo 143. Información pública y audiencia a pro-pietarios por iniciativa privada.

1. En los casos en los que esta Ley permite quelos particulares promuevan la información pública poriniciativa privada, se aplicarán las siguientes reglas:

a) Los promotores publicarán los anuncios de infor-mación pública en los boletines oficiales en los que hubie-ra correspondido hacerlo a la Administración competen-te, precisando el carácter con el que actúan, los trámitesrealizados previamente y la identificación del Ayunta-miento donde haya de consultarse la documentacióny presentarse las alegaciones y demás documentos queprocedan; copia de los anuncios se remitirá al mismoAyuntamiento.

b) El Ayuntamiento tendrá la obligación de disponerlo necesario para la pública consulta de la documen-tación obrante en sus dependencias durante el plazoaplicable, y de certificar las alegaciones presentadas,dando traslado de copia de éstas y de la certificacióna los promotores.

c) Los promotores acreditarán la realización de lainformación pública por iniciativa privada mediante copiade los anuncios publicados y la certificación adminis-trativa de las alegaciones presentadas, así como concopia de éstas, a las que podrán acompañar sus obser-vaciones.

2. En los casos en los que esta Ley permite quelos particulares promuevan la notificación a los propie-tarios por iniciativa privada, se aplicarán las reglas esta-blecidas en el número anterior, con la salvedad de quelos interesados podrán ser notificados por vía notarial,lo que se acreditará mediante el oportuno testimonionotarial.

Artículo 144. Publicidad de los instrumentos urbanís-ticos.

1. Los instrumentos de planeamiento y gestión urba-nísticos serán públicos, y cualquier persona podrá, entodo momento, consultarlos e informarse de su conte-nido en el Ayuntamiento correspondiente, el cual deberámantener un ejemplar exclusivamente a disposición delpúblico.

2. Asimismo los Ayuntamientos deberán facilitarcopias de dichos instrumentos, y disponer lo necesariopara que los servicios técnicos municipales, o, en sudefecto, los de la Diputación Provincial, puedan atender


las consultas de los particulares al menos una vez ala semana.

3. Reglamentariamente se establecerán medios dedifusión complementarios, según las características delMunicipio y de los instrumentos urbanísticos concretos.

Artículo 145. Registro de Urbanismo de Castilla y León.

1. A fin de garantizar la publicidad de los instru-mentos de planeamiento y gestión urbanísticos se creael Registro de Urbanismo de Castilla y León, dependientede la Consejería competente en materia de urbanismoe integrado en el Centro de Información Territorial deCastilla y León.

2. El Registro recogerá un ejemplar completo delos instrumentos de ordenación del territorio y de pla-neamiento y gestión urbanísticos, incluidos los conve-nios, que se aprueben en el ámbito de la ComunidadAutónoma, así como de los estatutos de los consorciosy sociedades urbanísticas y de las entidades urbanísticascolaboradoras que se constituyan.

3. El Registro será público, y reglamentariamentese establecerán las normas de consulta, obtención decopias, emisión de certificaciones y otras necesarias parasu funcionamiento.

Artículo 146. Consulta urbanística.

1. Toda persona física o jurídica tendrá derecho aque el Ayuntamiento correspondiente le informe porescrito del régimen urbanístico aplicable a un terrenoconcreto, o bien al sector, unidad de actuación o ámbitode planeamiento o gestión urbanística equivalente enque se encuentre incluido.

2. Esta información deberá facilitarse por el Ayun-tamiento en el plazo de dos meses desde que se presentela solicitud en el registro municipal, mediante certifica-ción que expresará al menos:

a) Los instrumentos de planeamiento y gestión urba-nísticos aplicables, indicando si alguno de ellos está enrevisión o modificación y, en tal caso, si se ha acordadola suspensión de licencias.

b) La clasificación del suelo y las demás determi-naciones urbanísticas significativas, en especial las refe-ridas a sus posibilidades de urbanización y edificación.

c) Si el terreno tiene condición de solar y, en casonegativo, qué actuaciones urbanísticas son necesariaspara alcanzarla, en particular en cuanto a los deberesurbanísticos exigibles.

3. Cuando el Municipio carezca de los medios nece-sarios para proporcionar el servicio de consulta urba-nística, la obligación de facilitarlo corresponderá a laDiputación Provincial.

4. Las Administraciones públicas podrán convenircon los Registros de la Propiedad fórmulas de colabo-ración para facilitar el acceso a la información urbanísticade la que disponen.

Artículo 147. Cédula Urbanística.

A fin de facilitar el servicio de consulta urbanísticaregulado en el artículo anterior, los Municipios con pobla-ción igual o superior a 20.000 habitantes o que cuentencon Plan General de Ordenación Urbana, deberán crearmediante ordenanza la Cédula Urbanística, documentonormalizado acreditativo de las circunstancias urbanís-ticas de cada terreno, y que incluirá, al menos, las seña-ladas en el artículo 146.2. La ordenanza por la que seregule la Cédula Urbanística determinará su plazo de

validez, y podrá disponer su exigibilidad para la con-cesión de las licencias urbanísticas. Los demás Muni-cipios podrán también crear la Cédula Urbanística.

Artículo 148. Consulta en suelo urbanizable no deli-mintado.

En suelo urbanizable no delimitado, cuando el PlanGeneral de Ordenación Urbana o las Normas Urbanís-ticas Municipales incluyan entre sus determinaciones lasprevistas al respecto en los artículos 41 y 44.2 respec-tivamente, la consulta regulada en el artículo anteriorhabrá de efectuarse tanto al Ayuntamiento como a laAdministración de la Comunidad Autónoma, conformea las siguientes reglas:

a) En la consulta se indicarán las características bási-cas de la actuación, comprendidas, al menos, la deli-mitación del sector y los usos y aprovechamientos pre-vistos.

b) El Ayuntamiento y la Administración de la Comu-nidad Autónoma emitirán informe expresivo de la con-formidad de la propuesta con los instrumentos de orde-nación del territorio y el planeamiento sectorial y urba-nístico aplicable, en especial con la ordenación generalestablecida en el instrumento de planeamiento general,e igualmente de los términos y condiciones en los quehabrían de cumplirse los deberes de urbanización,cesión, equidistribución y edificación, conforme a lo dis-puesto en los artículos 18 y 20.

c) Los informes se emitirán en un plazo de tresmeses, transcurrido el cual se entenderá obtenida la con-formidad para presentar el correspondiente Plan Parcial,cuya aprobación no podrá ser denegada si, además decumplir con las determinaciones legalmente estableci-das, existe la debida correspondencia entre el mismoy el contenido de los informes.

d) Los informes mantendrán su validez en tanto per-manezcan vigentes las determinaciones del planeamien-to urbanístico conforme a las cuales se concedieran, ycomo máximo hasta pasado un año desde su emisión.

Artículo 149. Publicidad privada.

En la publicidad privada relativa a las transmisionesde suelo y demás bienes inmuebles no podrá incluirseindicación alguna contradictoria o disconforme con loestablecido en la legislación y en el planeamiento urba-nístico.

Artículo 150. Acción pública.

1. Será pública la acción para exigir ante los Órga-nos administrativos y los Tribunales Contencioso-Admi-nistrativos la observancia de la legislación urbanísticay de los Planes, Programas, Proyectos, Normas y Orde-nanzas.

2. Si dicha acción está motivada por la ejecuciónde obras que se consideren ilegales, podrá ejercitarsedurante la ejecución de las mismas y hasta el transcursode los plazos establecidos para la adopción de las medi-das de protección de la legalidad urbanística.

Disposición adicional primera. Derechos de realojo yretorno.

En las actuaciones urbanísticas que requieran el desa-lojo de los ocupantes legales de viviendas que cons-tituyan su residencia habitual, se deberán garantizar susderechos de realojo y retorno, conforme a las siguientesreglas:

a) En actuaciones por expropiación, la Administra-ción expropiante, o, en su caso, el beneficiario de la


expropiación, deberán poner a disposición de los ocu-pantes legales afectados, viviendas cuyas condicionesde superficie y precio de venta o alquiler sean conformestanto a sus necesidades como a la normativa sobreviviendas con protección pública. Asimismo habrán desatisfacer los gastos de traslado y otros accesorios querecayesen sobre los ocupantes legales afectados.

b) En actuaciones integradas sin expropiación seaplicará también lo dispuesto en el apartado anterior,correspondiendo la obligación de hacer efectivo el dere-cho al urbanizador, respecto de los ocupantes legalesafectados en régimen de propiedad, y al propietario, res-pecto de los ocupantes legales afectados en régimende arrendamiento.

c) En actuaciones aisladas sin expropiación, los ocu-pantes legales de viviendas que constituyan su residen-cia habitual en régimen de alquiler, tendrán el derechode retorno regulado en la legislación sobre arrendamien-tos, así como el de ser alojados provisionalmente encondiciones adecuadas hasta que sea posible el retorno,correspondiendo la obligación de hacer efectivos talesderechos al propietario de las viviendas.

Disposición adicional segunda. Adecuación de sanciones.

Se autoriza a la Junta de Castilla y León para adecuarperiódicamente el importe de las sanciones establecidasen esta Ley a las variaciones que pueda experimentarel coste de la vida, conforme a los índices oficialesestablecidos.

Disposición adicional tercera. Ayudas públicas.

1. Los Presupuestos anuales de Castilla y León con-tendrán las previsiones de gastos necesarias para pro-mover y facilitar que los Municipios cumplan lo dispuestoen esta Ley, y, en particular, para la adaptación de losinstrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos.

2. Las medidas de fomento de la conservación yrehabilitación que adopten la Administración de la Comu-nidad Autónoma, las Diputaciones Provinciales, los Muni-cipios y las demás entidades locales de Castilla y Leóndarán prioridad, por este orden, a los inmuebles:

a) Declarados como Monumento.b) Situados en conjuntos históricos declarados

como Bien de Interés Cultural y que estén incluidos encatálogos.

c) Catalogados en el planeamiento urbanístico.d) Situados en núcleos urbanos incluidos en Espa-

cios Naturales Protegidos.

Disposición adicional cuarta. Información y cartografíaurbanísticas.

Corresponderá a la Administración de la ComunidadAutónoma, a través de la Consejería competente enmateria de urbanismo, producir, recopilar, coordinar,actualizar y divulgar la información y documentaciónescrita, fotográfica y cartográfica, sobre el territorio dela Comunidad Autónoma, adecuadamente normalizada,así como elaborar reglamentos, instrucciones, estudiosy análisis que faciliten y orienten la elaboración y eje-cución de los instrumentos de planeamiento y gestiónurbanísticos, entre los que estarán los siguientes:

a) Normas técnicas urbanísticas, de rango regla-mentario, que señalen los requisitos de calidad de losinstrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos, asícomo los criterios para la clasificación del suelo, la deter-minación de las reservas para sistemas generales ydemás dotaciones urbanísticas y la autorización de usosexcepcionales en suelo rústico.

b) Instrucciones técnicas urbanísticas, que ofrezcanmodelos de ordenación para las situaciones más comu-nes en la práctica urbanística, así como criterios y solu-ciones para el diseño y ejecución de las obras de urba-nización.

c) Censo del suelo que deba ser preservado de suurbanización, clasificándose como suelo rústico confor-me a lo previsto en los artículos 15 y 16.

d) Censo del suelo urbanizable y urbanizado de Cas-tilla y León, que permita conocer y estudiar la ofertay comportamiento de este mercado.

e) Estudio del mercado inmobiliario de Castilla yLeón, incluyendo la gestión urbanística y las caracte-rísticas de la oferta y demanda de los productos inmo-biliarios.

Disposición transitoria primera. Adaptación a la Ley.

1. Los Municipios con población igual o superiora 20.000 habitantes deberán adaptarse a esta Ley cuan-do procedan a la Revisión de su Plan General de Orde-nación Urbana, y en cualquier caso antes de cuatro añosdesde la entrada en vigor de la Ley. Asimismo podránadaptarse mediante una modificación del Plan General.

2. Los Municipios con población inferior a 20.000habitantes deberán adaptarse a esta Ley cuando pro-cedan a la elaboración o revisión de su instrumento deplaneamiento general.

3. Los Municipios con población igual o superiora 5.000 habitantes sin planeamiento general vigente,deberán contar con Normas Urbanísticas Municipalesantes de dos años desde la entrada en vigor de la Ley.En tanto no se aprueben, toda construcción, ampliacióno demolición de edificios en dichos Municipios requeriráautorización de la Comisión Territorial de Urbanismo pre-via al otorgamiento de licencia urbanística, según el pro-cedimiento regulado en el artículo 25.

4. Los Municipios con población inferior a 5.000habitantes sin planeamiento general vigente a la entradaen vigor de esta Ley, se adaptarán a ella mediante laaprobación de Normas Urbanísticas Municipales, o bienmediante los instrumentos de ordenación del territoriohabilitados para ello en su legislación específica.

5. El incumplimiento de los plazos fijados en losnúmeros 1 y 3 de este artículo justificará la subrogaciónde la Comunidad Autónoma conforme a lo previsto enel artículo 59.

Disposición transitoria segunda. Vigencia de las nor-mas provinciales.

Conforme a la legislación sobre ordenación del terri-torio, en tanto no se aprueben Directrices de Ordenaciónde ámbito subregional sobre su ámbito de aplicación,las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal conámbito provincial y los Planes de Conjunto aprobadoscon anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley con-tinuarán vigentes, y podrán ser modificados para adap-tarlos a circunstancias sobrevenidas, mediante el pro-cedimiento previsto en la legislación sobre ordenacióndel territorio para modificar las Directrices de Ordenaciónde ámbito subregional. Cuando proceda su Revisión, sellevará a efecto por el procedimiento establecido endicha legislación para la aprobación de Directrices deOrdenación de ámbito subregional.

Disposición transitoria tercera. Vigencia de los planesgenerales de ordenación urbana y de las normas sub-sidiarias de planeamiento municipal.

1. En los Municipios con planeamiento generalvigente a la entrada en vigor de esta Ley, y en tantono se adapten a ella conforme a la disposición transitoria


primera, el régimen urbanístico aplicable será el esta-blecido en esta Ley, con las siguientes particularidades:

a) En el suelo urbano no incluido en unidades deactuación, unidades de ejecución o ámbitos equivalen-tes, se aplicará el régimen establecido en esta Ley parael suelo urbano consolidado, con la salvedad de queel aprovechamiento correspondiente a los propietariosde terrenos reservados para dotaciones urbanísticaspúblicas, en su caso, será la media ponderada de losaprovechamientos correspondientes a los propietariosde los terrenos servidos por la dotación, calculada con-forme a lo dispuesto en la legislación del Estado.

b) En el suelo urbano incluido en unidades de actua-ción, unidades de ejecución, o ámbitos equivalentes, seaplicará el régimen establecido en esta Ley para el suelourbano no consolidado, con la salvedad de que paradeterminar el aprovechamiento correspondiente a lospropietarios de terrenos incluidos en áreas de reparto,las referencias al aprovechamiento medio del sector seentenderán hechas al aprovechamiento tipo del área dereparto.

c) En el suelo urbanizable programado, en todocaso, en el suelo urbanizable no programado con Pro-grama de Actuación Urbanística aprobado, y en el sueloapto para urbanizar con sectores delimitados y con apro-vechamiento medio o índice equivalente, se aplicará elrégimen establecido en esta Ley para el suelo urbanizabledelimitado, con la salvedad señalada en el apartadoanterior.

d) En el suelo urbanizable no programado, y en elsuelo apto para urbanizar que no cumpla las condicionesseñaladas en el apartado anterior, se aplicará el régimenestablecido en esta Ley para el suelo urbanizable nodelimitado, con la salvedad señalada en el apartado b).

e) En el suelo no urbanizable común, suelo no urba-nizable genérico o denominación equivalente que impli-que la inexistencia de una protección especial, se apli-cará el régimen establecido en esta Ley para el suelorústico común, con la salvedad de que, en tanto el PlanGeneral no se adapte a esta Ley, el Ayuntamiento nopodrá ejercer la competencia para la autorización delos usos excepcionales en suelo rústico.

f) En el suelo no urbanizable protegido, especial-mente protegido, o denominación equivalente que impli-que una protección especial, se aplicará el régimen esta-blecido en el planeamiento urbanístico, si bien se aplicarálo previsto en el artículo 25 para la autorización de usosexcepcionales, con la salvedad señalada en el apartadoanterior.

g) No obstante lo dispuesto en los dos apartadosanteriores, en el suelo no urbanizable situado en el entor-no de protección de los bienes inmuebles de interéscultural, o en defecto de éste dentro de una banda de50 metros desde el límite exterior de dichos bienes, seaplicará el régimen establecido en esta Ley para el suelorústico con protección del patrimonio cultural.

2. Las modificaciones de los Planes Generales deOrdenación Urbana y de las Normas Subsidiarias de Pla-neamiento Municipal vigentes a la entrada en vigor deesta Ley se ajustarán a lo dispuesto en ella. Sin embargo,en tanto el Plan General no se adapte a esta Ley, dis-tinguiendo con claridad las determinaciones de orde-nación general, el Ayuntamiento no podrá ejercer la com-petencia para la aprobación de las modificaciones queno afecten a la ordenación general.

3. En los Municipios con población inferior a 20.000habitantes y que cuenten con Plan General de Orde-nación Urbana aprobado definitivamente a la entradaen vigor de esta Ley, y en tanto no se adapten a lamisma, no será de aplicación lo dispuesto en los artícu-los 17, 25, 36, 55, 58, 109, 123, 129, 131, 132

y 147 en cuanto a la equiparación o aproximación desu régimen urbanístico al de los Municipios con pobla-ción igual o superior a 20.000 habitantes, aplicándosehasta su adaptación a esta Ley el régimen de los demásMunicipios con población inferior a 20.000 habitantes.

Disposición transitoria cuarta. Vigencia de los Proyec-tos de Delimitación del Suelo Urbano.

1. En los Municipios con Proyecto de Delimitacióndel Suelo Urbano vigente a la entrada en vigor de estaLey, y en tanto no se adapten a ella según lo previstoen la disposición transitoria primera, el régimen urba-nístico aplicable será el establecido en esta Ley, conlas siguientes particularidades:

a) En los terrenos incluidos en la delimitación desuelo urbano, se aplicará el régimen establecido en estaLey para el suelo urbano en Municipios sin planeamientourbanístico.

b) En los terrenos excluidos de la delimitación desuelo urbano, se aplicará el régimen establecido en estaLey para el suelo rústico en Municipios sin planeamientourbanístico.

2. Las modificaciones de los Proyectos de Delimi-tación del Suelo Urbano se aprobarán por el procedi-miento previsto para las modificaciones de las NormasUrbanísticas Municipales, y las determinaciones resul-tantes deberán ajustarse a lo previsto en esta Ley.

Disposición transitoria quinta. Vigencia de los demásinstrumentos urbanísticos.

Los demás instrumentos de planeamiento urbanísticovigentes a la entrada en vigor de esta Ley, se ejecutaránconforme a lo dispuesto en la disposición transitoria ter-cera y a sus propias determinaciones.

Disposición transitoria sexta. Instrumentos y procedi-mientos urbanísticos en tramitación.

1. Los instrumentos de planeamiento y gestión urba-nísticos aprobados inicialmente a la entrada en vigorde esta Ley, podrán continuar tramitándose de acuerdoa la legislación anterior, como máximo hasta pasadoun año desde dicho momento. En tal caso su régimende vigencia será el previsto en las disposiciones tran-sitorias anteriores.

2. Los procedimientos para la concesión de licen-cias, autorización de usos excepcionales en suelo nourbanizable, declaración de incumplimiento de deberesurbanísticos, declaración de ruina, inclusión en el Regis-tro Municipal de Solares, recaudación de cuotas de urba-nización y demás procedimientos urbanísticos ya inicia-dos a la entrada en vigor de esta Ley, se resolveránde acuerdo con la legislación anterior, como máximohasta pasado un año desde dicho momento. A tal efectose considerarán iniciados los procedimientos con apro-bación inicial, o de no existir dicho trámite cuando sehubiera publicado anuncio de información pública, o deno existir ninguno de dichos trámites cuando se hayapresentado solicitud con su documentación exigiblecompleta.

3. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, nopodrán aprobarse inicialmente Planes Generales de Orde-nación Urbana, Estudios de Detalle, Planes Parciales, Pla-nes Especiales, Proyectos de Reparcelación o Proyectosde Urbanización que no se ajusten a lo previsto en estaLey para dichos instrumentos. Asimismo no podrán apro-barse inicialmente, en ningún caso, nuevos Proyectos


de Delimitación de Suelo Urbano, Programas de Actua-ción Urbanística, Normas Subsidiarias, Normas Comple-mentarias o Proyectos de Compensación.

Disposición transitoria séptima. Instrumentos urbanís-ticos en ejecución.

Los instrumentos de gestión urbanística en ejecucióna la entrada en vigor de esta Ley se terminarán de eje-cutar conforme a la legislación anterior, salvo que incum-plidos los plazos aplicables, el Ayuntamiento acuerdesu sujeción al régimen establecido en esta Ley para lasactuaciones integradas. A tal efecto se entenderá queestán en ejecución:

a) En el sistema de compensación, desde la apro-bación de las bases y estatutos de la Junta de Com-pensación.

b) En el sistema de cooperación, desde la aproba-ción del proyecto de reparcelación o la declaración desu innecesariedad.

c) En el sistema de expropiación, desde la aproba-ción de la relación de propietarios y la descripción delos bienes y derechos.

Disposición derogatoria.

Quedan derogadas la Ley 9/1997, de 13 de octubre,de medidas transitorias en materia de Urbanismo, y cuan-tas disposiciones de igual o inferior rango se opongana lo previsto en esta Ley.

Disposición final primera. Aplicación de los reglamen-tos urbanísticos.

En tanto esta Ley no sea objeto de desarrollo regla-mentario, continuarán aplicándose en Castilla y León losartículos de los Reglamentos de Planeamiento, Gestión,Disciplina Urbanística, Edificación Forzosa y Reparcela-ciones que resulten compatibles con lo previsto en estaLey. A tal efecto la Junta de Castilla y León aprobará

en un plazo de tres meses desde la entrada en vigorde esta Ley la relación de preceptos de estos Regla-mentos que sean de aplicación.

Disposición final segunda. Legislación de ordenacióndel territorio.

1. En lo no previsto por esta Ley, las relaciones entrelos instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticosy los instrumentos de ordenación del territorio se regiránpor lo dispuesto en la legislación de ordenación del terri-torio de Castilla y León.

2. Cuando los instrumentos de ordenación del terri-torio, en los supuestos excepcionales de interés regionalprevistos en su legislación específica, incluyan entre susdeterminaciones las que procedan de entre las previstasen el título II de esta Ley, tendrán la consideración deplaneamiento urbanístico a los efectos de lo dispuestoen esta Ley. En tales supuestos, corresponderán a laComunidad Autónoma las competencias propias de losMunicipios, sin más limitación que la obligada justifi-cación del interés regional que habilite el ejercicio directode la actividad urbanística por la Comunidad Autónoma,así como el respeto a las competencias municipales enla materia.

Disposición final tercera. Desarrollo reglamentario.

Se autoriza a la Junta de Castilla y León para dictarcuantas disposiciones sean necesarias para el desarrolloy aplicación de esta Ley.

Por lo tanto, mando a todos los ciudadanos a losque sea de aplicación esta Ley la cumplan, y a todoslos Tribunales y Autoridades que corresponda que lahagan cumplir.

Valladolid, 8 de abril de 1999.JUAN JOSÉ LUCAS JIMÉNEZ,

Presidente

(Publicada en el «Boletín Oficial de Castilla y León» número 70,de 15 de abril de 1999)

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