신규출점 전략 (분석1차)

경영자용 요약

모든 자료 완성 후 자체 요약서 제작 (1페이지 요약)

점포현황 및 상권분석

점포 현황 및 구조 SJ테크노빌 1~3층

상권 분석

광역별 상권분석

경쟁점 위치현황 및 상세

서울디지털단지 현황

주변개발계획(금천구)

고객분석 1차 핵심 상권 고객 대상

구 분 내 용 비 고

위 치 ■

공 간 ■

규 모 ■ 지하 식당가

주차대수 ■

구 분 층별MD 입점 수 주요브랜드

F 아디다스/나이키/노스페이

스/닉스 外

F 베네통/르샵/

라인/더아이잗外

F 트루젠/지오투/슈페리어/

인터메조 外

구분 금액

11년 매출

11년 영업이익

12년매출(9월누계)

10년 이익(10월 누계)

■ 건물 개요

■ 건물 구성 현황 및 매출

점포 현황 및 구조

상권 분석(광역)

금천구

구 분 내 용 비 고

인 구 수 120만명

(구로/금천/관악 일부/양천 일부)

세대수

1차(3Km이내) 약 28만 세대(273,729세대)

2차(5Km이내) 약 60만 세대(603,097세대)

타 켓

Main 30~40세 사이의 직장인

Sub 20대 후반/50대 중반

주거형태 아파트/다세대주택 各40% 5개 구

경 쟁 점 마리오/W/하이힐/AK구로

구로구

관악구

양천구 영등포구

상권 분석(경쟁점 위치 현황)

올림픽대로~서부간선도로(10km)

서부간선도로 통한 반경

10km~20km

가산디지털단지 아울렛 타운

구분 내용 적용점

인구수 ■ 120만명(약88만세대) ※대량집객상품개발,광역상권마케팅도구집행 - 지역별 타켓마케팅/계절상품준비

유동인구 ■ 日, 10만명 이상 (주말 20만명 이상 추정)

※가산디지털단지승하차고객대상 광고/판촉활동 ※인근지역 광고/캠페인 진행

점포개수 ■ 11개소 ※동일MD다수, 결국 어떤 서비스를 제공하느냐관건 ※경쟁점 시장조사후,차별화 요소 부각

지역특징 ■ 주요역사인접(환승)/서부교통요지 ※1차핵심상권뿐만 아니라 경기서남지역고객창출 ※17개 버스 노선 이동

상권특징 ■ 아울렛 특구 ※ 마리오/W몰/하이힐에 따른 반사이익

1호선 인천지역(부평/부천)고객 유입가능

상권 분석(가산 아울렛 타운_상세)

7호선

가산디지털단지역

4번 출구 3번 출구 패션아일랜드

W-mall 마리오 아울렛 1관

마리오 아울렛 2관

마리오 아울렛 3관

하이힐 SG세계물산

한섬팩토리 아울렛 LG패션 아울렛

제일모직아울렛 인터스포츠

제일모직아울렛

에이스하이앤드6

CK언더웨어

아디다스

해지스

라푸마

더수트하우스

K2

더셔츠스튜디오

푸마

휠라

풋마트

옴부르노

지오송지오

솔리드옴므

헨리한센

몽벨

에이글

밀레

지이크화렌화이트

지오지아

나이키

T.I.포멘

본

이지오

노스페이스

가산디지털단지 아울렛 타운

구분 범례 비고

남성

스포츠 아웃도어

가산 아울렛 타운을 세 문장으로 요약하자면?

1. 마리오/W양강체제 + 하이힐의 위협 = 경쟁 심화 2. 가두점은 이미 남성/아웃도어 특화 최대 강점 부각 3. 2가지 요소를 고려한 상품구성 및 마케팅 기획이면 반사

이익 有

수출의 다리(광명방면) 가리봉오거리

상권 분석(서울디지털단지 현황)

구분 내용 비고

구로공단 개요

■효시는 국내 산업단지 1호인 구로공단(1~3단지) - 1960S~1980S : 섬유/봉제공장 다수 입주, 산업화의 메카 - 1980S~1990S : 공동화현상에 따라 제조공장 이탈심화 - 1997년 : 구로산업단지 첨단화 계획발표 후 서울디지털산업단지로 개명

※서울특별시 구로구~금천구 속함 ※1단지(13만7천평) ※2단지(11만9천평) ※3단지(34만4천평)

서울디지털단지

개요

■첨단화 계획발표 후, 아파트형 공장(지식산업센터) 입주 - 산업1단지 : 36개 아파트형 공장 / 4,100여개의 업체 입주 - 산업2단지 : 17개 동 빌딩 및 아파트형 공장 - 산업3단지 : 43개 동 빌딩 및 아파트형 공장

※아파트형 공장은 지난 10년사이 (2001~2010년) 총 88개 준공 -당시 취득세 면제,재산세 5년간 50%감면등의 혜택 多

위치

■서울 서남부권 교통 편리(역세권 + 인근 IC등 접근성 용이) - 지하철 : 가산디지털단지 1호선/7호선 환승역 - 도로 : 서부간선도로(광명~목동~올림픽대로 합류) - 고속도로 : 서울외곽순환고속도로~제2경인고속도로~서해안고속도로 (구로 IC 및 시흥 IC로 하차)

※김포공항~가산 : 30분 거리 ※목동~가산 : 15분 거리 ※광명~가산 : 5분 거리 ※서울 서남부권 교통 접근성 용이

단지 소개

(2~3단지)

■2단지에는 가산 디지털 단지 아울렛 특구 조성 - 마리오아울렛 패션타워(1~3관) / 패션아일랜드/ W몰등 입점

※2단지내 상주인구 15만명(추정)) ※ 기업 1만여 업체 입주

■3단지에는 출판/패션/화장품 제조회사등의 본사 입점 - 이랜드월드본사사옥,한경희 생활과학,롯데정보통신,LG전자연구소 外

※LG전자연구소 자체+협력업체직원 총 合 16,000명 근무/상주 ※롯데정보통신 1천명 직원 근무

문제점 ■출퇴근 교통란 심각 + 극장 등 문화시설과 녹지등의 부족 - 교통란 : 2~3단지 넘어가는 수출의 다리 상습정체 - 위락시설부족 : 하이힐 입주전까지 극장+공연장+녹지 부족

※2,3단지 7천여 업체 입주

과거 제조/직물 공장으로 한때 우리나라 수출액의 10%를 만들어낸 구로공단이 1990년대를 기점으로 IT와 패션 중심의 서울 디지털 단지로 변모하였습니다.

상권 분석(주변 개발 계획_금천구_도표)

구분 내용 비고

사업목적

■ 서울 디지털 산업 단지 활성화 도모 및 서남권 산업 클러스터 구축 - 광범위한 준공업지역 지정 및 군부대등 도시경쟁력 저하 - 복합적 도시개발 통한 비즈니스서비스 및 주거단지기능 확충 - 도시 이미지 제고와 지역균형발전 도모를 통한 서남권 신경제거점

개요

위치 ■ 서울특별시 금천구 시흥동 113번지 일대 규모

기간 ■ 2010년~2019년

제안자 ■ 한국토지주택공사(LH공사)

사업방향

■ 디지털산업단지 지원하는 산업/업무,홍보/전시등 산업클러스터 형성 - 직주근접의 주택수요 분담 및 거주민의 상업서비스 통한 주민편익 - 금천구청사 주변 공공행정업무서비스,의료시설,공공편익시설증대 - 대규모 공원,녹지축,생활이용형공원등 쾌적한 생활환경 조성

여건

입지여건 ■ 금천구청사,군부대 및 대규모 공장 이전으로 정비,잠재력 팽배 - 디지털산업단지와 인접하여 사업구역 확장 가능

접근성 ■ 서남권 교통 요지로서의 접근성은 양호 - 지역발생적인 내부가로망 형성으로 교통체계 미흡 - 독산역,금천구청역,신안선선(예정)역 인접하여 대중교통 이용 용이

차성수 금천구청장曰, “기업하기 좋고 근로자도 근무하기 좋은, 쾌적한 공간을 만들 수 있는 계획을 수립하여 가산디지털단지가 서울의 산업중심지가 될 수 있도록 다 함께 노력해야 할 것이다”

상권 분석(주변 개발 계획_금천구_위치도)

지하철1정거장 도보 10분 이내

가산디지털단지

구분 구로구 금천구 합계 비고

가구수 167,404 103,600 271,004

인구수

여성 211,994 49.6 118,773 48.8 330,767 49.3

남성 215,474 50.4 124,665 51.2 340,139 50.7

합계 427,468 100.0 243,438 100.0 670,906 100.0

연령별

0-9세 40,017 9.4 18,076 7.4 58,093 8.7

10-19세 44,904 10.5 27,236 11.2 72,140 10.8

20-29세 60,697 14.2 36,292 14.9 96,989 14.5

30-39세 84,045 19.7 41,867 17.2 125,912 18.8

40-49세 67,996 15.9 43,128 17.7 111,124 16.6

50-59세 65,897 15.4 39,379 16.2 105,276 15.7

60세이상 63,912 15.0 37,460 15.4 101,372 15.1

합계 427,468 100.0 243,438 100.0 670,906 100.0

차량

자가용 111,736 80.7 53,808 74.2 165,544 78.5

영업용 26,714 19.3 18,751 25.8 45,465 21.5

합계 138,450 100.0 72,559 100.0 211,009 100.0

주거형태

아파트 63,239 45.9 24,873 29.7 88,112 39.8

다세대 43,356 31.5 42,533 50.8 85,889 38.8

다가구 16,167 11.7 7,854 9.4 24,021 10.9

연립 9,565 6.9 5,442 6.5 15,007 6.8

단독 4,617 3.4 2,529 3.0 7,146 3.2

기타 722 0.5 459 0.5 1,181 0.5

합계 137,666 99.5 83,690 99.5 221,356 99.5

고객 분석(1차 핵심 지역)

경쟁점 분석

경쟁점 현황 마리오아울렛/W몰

패션아일랜드 현황 층별 분류(중복/단독표기)

특징 및 대응점

경쟁점 레이아웃 마리오아울렛(1~3관)

SWOT분석 내외부 환경을 통한 강점찾기

경쟁점 현황(통합)

구분 마리오 아울렛 W몰 한섬 아울렛 SG세계물산 아울렛 제일모직 아울렛 LG 아울렛

점포사진

개점일 2001년(1관) 2004년(2관) 2012년(3관)

2007년 2006년 2009년

(리뉴얼오픈) 2000년 2007년

11년매출 3,000억

브랜드수 500여개 300여개 12개 2개 9개 12개

매장구조 지하1층~8층 1층~10층 1층 2층 1~2층 1층

매장면적 132,000㎡ 50,289㎡ 4,650㎡ 1,157㎡ 496㎡ 661㎡

층별구성 지하1층 :진캐주얼

1층~7층:패션 8층 :F&B

지하1층:잡화/F&B 1층~6층 : 패션 7~10층 : 기타

1층 : 여성,남성복,잡화 2층 : 남성복 1층: 여성,캐주얼

2층 : 남성복,아동복 남성복,스포츠,잡화

주차대수 1,500대 600대 - - - -

비고

현재 가산디지털 단지는 중견 기업 + 브랜드기업의 패션 싸움 각축전

경쟁점 현황 _ 마리오 아울렛

구분 마리오1관 마리오2관 마리오3관

컨셉트 정통패션아울렛 아웃도어.골프전문관 리빙,스포츠등 몰링형 아울렛

오픈일 2001.7.5 2004. 2012.09.21

특징 국내 최초 정통 패션아울렛 골프전문 매장(전국최다브랜드입점)

스크린시타실 보유 스포츠종합매장(B1F-국내 아울렛 유일)

사진

B1F~3F 란제리/구두/여성/영캐주얼/남성정장 아웃도어/골프 스포츠/여성/캐릭터(여)/명품/캐주얼

3F~8F 남성캐릭터/스포츠/캠핑/X게임/화장품 패스트푸드/애슐리 진캐주얼/아동/유아/홈패션/팩토리형

9F~13F - - 토이아울렛/키즈테마파크/F&B

대표브랜드 폴로,라코스테,타미힐피거 네파,노스페이스,K2 휠라,나이키,아디다스

주차대수 600대 200대 700대

대한민국 최고의 아울렛이 단일 건물을 넘어 아울렛 타운을 전개. 시장 흐름에 편승하여 다양한 MD의 구성 및 오락시설 구축등으로 끊임없이 자기발전을 지속

8F 푸드코트

7F 고객센터/화장품 아울렛

6F X게임 전용관

5F 스포츠/캠핑용품관

4F 남성캐릭터

3F 남성정장 / 캐주얼

2F 여성 영캐주얼

1F 여성 영캐주얼 / 패션잡화 /TD

B1F 란제리 / 구두

14F 푸드코트

13F 패션의류 제조업체

11F 패션의류 제조업체

10F 패션의류 제조업체

9F 패션의류 제조업체

8F 패션의류 제조업체

7F 패션의류 제조업체/수선실

6F 패션의류 제조업체

5F 패션의류 제조업체

4F 까르뜨니트 공장견학실/보육시설

3F 패스트푸드 / 애슐리

2F 골프/스크린 시타실

1F 아웃도어

B1F 주차장

B2F 주차장

13F 프리미엄 레스토랑

12F 프리미엄 레스토랑

11F 고객센터/준오헤어/이벤트홀

10F 이벤트홀

9F 키즈테마파크/토이아울렛

8F 트윈키즈365/팩토리아울렛

7F 리빙아울렛

6F 리빙아울렛

5F 아동,유아/유아휴게실

4F 진캐주얼

3F 스타일리쉬/이지캐주얼

2F 해외명품/여성커리어/부티크

1F 여성커리어/캐릭터/빈폴종합

B1F 스포츠

B2F 주차장

B3~4F 주차장

마리오아울렛 1관

마리오아울렛 2관 마리오아울렛 3관

마리오아울렛 관별 소개

경쟁점 현황 _ W몰

10F 문화홀(도예교실)/테마공원

9F 전문 식당가

8F SPAO/골프존 마켓/고객센터

7F 유아동/란제리/리틀베어/고객쉼터

6F 스포츠/골프웨어

5F 스포츠/아웃도어

4F 남성정장/캐릭터캐주얼

3F 유니섹스/진캐주얼

2F 여성정장/캐주얼

1F 영캐주얼

B1F 패션잡화/푸드코트/여행사

B2F~B4F 주차장

W 몰 (mall) 구 분 내 용 비 고

오픈일 2007년 2월 오픈

11년매출 2,850억 연평균13.6% (4년간)

건물현황

규모

지하4층, 지상 10층 규모

면적

총면적 53,000㎡

영업면적 17,100㎡

주요 특징 한섬관,LG 종합관등 그룹관 전개 SPAO 有

최근 동향 아울렛업계 최초 도예아카데미/VIP룸 개설 70평 규모

층간 이동 진행/3개층 증설

향후 전망 2015년까지 총 3개 점포 확장 계획 2호점 수도권

새롭게 리뉴얼 오픈을 전개하면서 규모의 경제에서도 뒤쳐지지 않을려는 전략으로 이동 아울렛 업계 최초 VIP룸 개설등 백화점식 고객 세분화를 전개하고 있음.

구분 마리오 W몰 비고

식당가(計) 27개 업소 영업 23개 업소 영업

프리미엄레스토랑 메리고라운드/스파게티아/애슐리W/

바르미손칼국수 없음

일식(재패니즈스타일) 홍대돈부리/멘무샤/스시요비

/고슴도치돈까스 기라꾸/기소야/

한식(코리안스타일) 불고기브라더스/미가면옥/스쿨푸드

프레프레/팔부자대가보쌈 숯불/솔청면옥/놀부보쌈

정성본샤브수끼칼국수/뜰/궁채/전주비빔밥

3세계(인도,멕시칸) 인디아게이트/포몬스/도스타코스 호아빈/챠오인/천천/빠에야

패스트푸드 던킨도너츠/뚜레주르/스무디킹

빨라쪼/KFC/앤티엔스/뉴욕핫도그 틈새라면/롯데리아/죽이야기/이삭토스트

피자클럽/스타벅스/베스킨라빈스

커피& CVS 스타벅스/커피빈/카리부커피/

세븐일레븐 카페7그램/스무디킹/CU

경쟁점 현황 _ 식당가 운영 안내(마리오/W몰) 최근 유통 트렌드는 가격에 특화된 아울렛이라도 반드시 고객편의시설과 인프라가 구축되어야 고객 유입이 흥할 수 있다는 게 지론. 즉 쇼핑의 몰링(malling)화가 최근 핫이슈

구 분 내 용 범 례

단독 닉스,탠디,번버스터,풋마트

중복 엠폴햄,버커루,테이트外

마리오 지오다노,잠뱅이,게스 外

W몰 소다,디키즈,MLB外

구분 내 용 비 고

특징 스포츠와 캐주얼존으로 시각적인 효과 극대화

노스페이스(100평규모) 패션아일랜드내 매출 1위 기록

대응점 MD 구성

1F 스포츠ㅣ아웃도어ㅣ캐주얼ㅣ 제화

경쟁점 현황_패션아일랜드

구 분 내 용 범 례

단독 조이너스,케네스레이디外

중복 리스트,베네통,더아이잗外

마리오 라인,린,르샵外

W몰 온앤온,페이지플린外

구분 내 용 비 고

특징 15평 전후의 차별화된 매장 구성 리뉴얼

대응점 MD 구성

2F 영캐주얼 ㅣ 숙녀 ㅣ 패션잡화

경쟁점 현황_패션아일랜드

구 분 내 용 범 례

단독 윈디클럽,스파소,마코

중복 TNGT,트루젠 外

마리오 레노마,킨록2 外

W몰 제덴,슈페리어,STCO外

구분 내 용 비 고

특징 특화된 매장 인테리어

남성캐릭터브랜드와 타운캐주얼브랜드 색다른 백화점식 VMD구성 프리미엄 아울렛

스타일 아울렛

대응점 MD 구성

3F 남성 ㅣ 골프 ㅣ 기타

경쟁점 현황_패션아일랜드

경쟁점 레이아웃_마리오아울렛(1관)

지하 1층 : 란제리/구두 1층 : 여성/잡화 2층: 영캐주얼/여성복

3층: 남성정장 4층: 남성캐릭터 5~8층: 스포츠캠핑/X게임/화장품/푸드코트

경쟁점 레이아웃_마리오아울렛(2관)

1층: 아웃도어

2층: 골프

3층: 패스트푸드 / 애슐리W

경쟁점 레이아웃_마리오아울렛(3관)

지하 1층 : 스포츠 1층 :여성커리어/캐릭터/빈폴그룹관 2층 :해외명품/캐릭터/디자이너부틱

3층 :스타일리쉬/이지캐주얼 4층 :진캐주얼 5층 :아동/유아 (6F~13F :HOME DECO~F&B)

위협/기회 분석

위협/기회분석(표) 현재 상황 진단

위협/기회분석(맵) 현재 상황 지도 보기

SWOT분석 내외부 환경을 통한 강점찾기

위협/기회분석 가치 제안 상황

위협/기회 분석(표)

구분 내용 비고

현재위치 ■가산디지털단지 아울렛 상권 10여개 몰 중 3파전의 주인공 ※3파전:마리오/W몰/패션아일랜드

상권흐름

■가산동 공단오거리방향의 가두상권+쇼핑몰상권 이중분류 - 가산디지털단지 현대화 작업에 의한 반사이익 누림 - 이에 따른 쇼핑몰의 동반성장에 따라 상권지도 변형 - 이에 따른 주변 커피전문점,편의점등 등장으로 상권유리

※상권흐름은 계속 성장세 ※5대 커피프랜차이즈 전문점 모두 입점 ※패스트푸드 업체 입점

위협

경쟁점 ■양강체제 + 신흥세력의 성장 - 기존 양강인 마리오아울렛의 성장과 W몰의 변화 - 엔터테인먼트형 아울렛 하이힐의 입점

※마리오아울렛 3관 OPEN ( 애슐리W등 F&B 부각 + 명품 +직수입비중) ※W몰 VIP룸 설치 + 도예프로그램 外

MD구성 ■중복 브랜드 80% 이상 - 패션아일랜드만의 단독 브랜드 전개 부족(MD구성) - 경쟁점에 비해 F&B 요소 미비

※단독브랜드 22개 ※마리오/W몰 중복브랜드 31개 ※마리오중복 34개 ※W몰 중복 15개

적용점

※가치제안의 대안 : 가격 + 혜택 ※온라인 – 오프라인 일원화 계획 ※직장인 다수 온라인 주문 오프라인 제공 (이를 통한 특별한 혜택 제공)

기회

시장기회 ■자치행정구에서 진행하는 전략적 사업개발 계획 - 주변 패션/IT특구 지정 + 문화/녹지사업 전개 - 교통 체증에 의한 불편함을 구별로 개선 중

※금천구청 개발계획 진행 中

입지 ■가산디지털단지 1/7호선 환승역 가장 가까움 - 日, 유동인구 10만명 이상 / 타켓 지정 통한 광고활동 전개 ■ 주차장 700대 이상 수용

※주말 유동인구 20만명 이상 ※최근 중국인 관광객 급증

적용점

하이힐의 입점과 더불어 치열한 경쟁상황이 점화되는 가운데 유리하게 전개되는 상권흐름과 타켓을 지정한 고객 특화 판촉/광고 활동을 전개한다면 성공가능성 100%

위협/기회 분석(포지셔닝 맵)

가치/이미지 실용/합리

고가/럭셔리

저가

신세계

롯데

갤러리아

마리오

W몰

공통:백화점식 MD 구축/F&B구축 마리오아울렛: 수입명품매장입점 (우수쇼핑점 퍼스트 인증 外) W몰: 백화점식VIP관리

브랜드+고가+서비스+가치중점 완벽한 백화점 이미지 요소 부각

카드 발급 : 타켓마케팅강화 넓은주차장/여성휴게실/유모차대여 차별화된 VMD전략

SWOT분석

기회활용을 위해 강점 사용 상황

위협 극복 위해 강점 사용 상황

기회활용을 위해 약점 보완 상황

위협 극복 위해 약점 보완 상황

내부요인

외부요인

기회 (OPPORTUNITY)

위협 (THREAT)

강점 (STRENGTH)

약점 (WEAKNESS)

포지셔닝 맵을 통해 제안해야 할 상황

더 비싸게 더 많이

같은 가격으로 더 많이

싼 가격으로 더 많은 혜택을

더 싼 가격으로 같은 혜택을

훨씬 싼 가격으로 더 적은 혜택을

가격

혜택

더 비싼 가격 같은 가격 더 싼 가격

많음

같음

적음

초점

매출 전략 달성

영업팀 / MD본부 전략 및 전술 준비

(매출목표/영업이익外)

마케팅 운영 방안

현장 실사 및 자료 도출 후 제작 / 리뉴얼 공정표 참조

(마케팅팀)

마케팅 운영 예산(案)

현장 실사 및 자료 도출 후 제작 / 리뉴얼 공정표 참조

(마케팅팀)

체크리스트

오픈 일정 체크리스트 오픈 인력 운영계획

(총무팀 준비)

감사합니다.