合肥开源馨居项目市场报告

二ΟΟ六年三月七日

壹尚房地产投资顾问有限公司

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目录

一 . 宏观市场分析

二 . 房地产市场分析

三 . 区域市场与项目分析

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虽然合肥市的国民生总值保持着稳定的增长速度，到 04 年底达到了 589 亿元，预计 05 年达到 700 亿左右，年均增长率达到 14 ％，但与周边城市相比，在总量上还有很大差距，总体经济总量不足。

合肥与周边5市2004年国民生产总值分析

589.70

1910.00

2515.00

1375.00

770.46

16.20%

17.30%

15.00%

15.50%

16.50%

0.00

500.00

1000.00

1500.00

2000.00

2500.00

3000.00

合肥 南京 杭州 郑州 南昌

13.50%

14.00%

14.50%

15.00%

15.50%

16.00%

16.50%

17.00%

17.50%

GDP（亿元) GDP增长率（%）

P

地区生产总值

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第二产业仍然是合肥经济的重要支柱，占到总体的 50 ％左右。在近期合肥制定的“十一五”规划上，为了达到跨越式发展的目标，合肥市对产业结构的发展进行了重新定位，强化“工业立市”的战略。结合合肥市自身优势资源以及产业基础，主要是以高新产业、加工制造为支撑点。

第二产业发展情况

合肥与周边5市2004年产业发展状况分析

297.20

1005.00

1332.90

738.00

404.06

17.50%

20.70%

6.70%

18.50%

20.50%

0.00

200.00

400.00

600.00

800.00

1000.00

1200.00

1400.00

合肥 南京 杭州 郑州 南昌

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

第二产业增长值（亿元）

第二产业增长率（%）

P

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合肥市目前的城市人口为 190 万，增长缓慢。合肥 2004 年年底市区人口 164 万左右，其中流动人口约 30 万左右，流动人口数量较少，导致城市活力和发展后劲不足。

人口情况

5 2004合肥与周边 市 年市区长住人口分析

164

501

402

258

0 100 200 300 400 500 600

合肥

南京

杭州

郑州

合肥 南京 杭州 郑州

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合肥市居民收入和支出对比图

0

2000

4000

6000

8000

10000

人均可支配收入 6389 6817 7145 7785 8610

人均消费支出 5412 5600 5721 6234 6998

00年 01年 02年 03年 04年

2004 年，全市在岗职工年平均工资为 16369 元，比上年增长 17.8% 。城镇居民人均可支配收入 8610 元，增长 10.6% ；人均消费性支出 6998 元，增长12.3% ，占可支配收入的 81% ，收入和消费支出能力不断增加，使合肥市的经济日趋繁荣，但是相对周边 5 市而言还处于较低的位置。

居民收入

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积极融入长三角、实现中部崛起 合 肥

合肥市目前以巢湖—芜湖—马鞍山走廊作为城镇密集连接地，将合肥经济圈与南京都市圈连接，成为长三角经济圈的一个组成部分。在城市发展框架上，势必走“环城——滨湖——临江”的空间拓展格局，实中部崛起。

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十一五规划以及“ 141” 城市空间拓展计划

到 2010 年全市地区生产总值，总量超过 1600 亿，目前为 589 亿城镇居民人均可支配收入达到 18000 元，目前为 8610 元城镇居民人均居住面积达到 28 平方米，目前为 24.3 平方米城区人口增加到 300 万，目前为 180 万左右建成区面积在 2010 年达到 240 平方公里，目前为 150 平方公里…… ……

如果按照在 2010 年合肥市国内生产总值达到 1600 亿元的目标来推算，那么在未来五年中（均高于 2004 年数据）：住宅建设与房地产开发年平均投资额达 150 亿元，其中住宅年投资额 120 亿元。商品房建设年平均竣工面积 625 万平方米，其中住宅年竣工面积 500 万平方米。

城市的跨越式发展为房地产的发展提供了充足的发展空间 人口的大规模增加以及城区的拓展为房地产发展提供了基础的保障，而人均GDP 的快速增长带来了消费结构的快速升级。

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目录

一 . 宏观市场分析

二 . 房地产市场分析

三 . 区域市场与项目分析

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合肥房地产的发展概况

　 2005 年 2004 年 2003 年 2002 年 2001 年

投资额（亿元） 166.52 133.23 95.26 40.01 25.54

住宅投资额（亿元） 132.12 104.62 69.51 24.11 18.67

竣工面积（万 m2 ） 561.46 566.39 369.39 205.57 142.89

住宅竣工面积（万 m2 ） 445.78 464.99 291.99 167.22 114.92

销售面积（万 m2 ） 414.36 371.37 284 194.59 99.07

住宅销售面积（万 m2 ） 365.71 315.85 243.46 179.58 83.15

近年来合肥市房地产飞速发展。 近年来合肥市房地产投资总额的年增长率超过 100 ％，房地产业已取代制造业成为合肥市地方税收的第一大税源，成为合肥市地方税收增长的主要拉动力量。

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合肥楼市板块分布 在房地产开发过程中，合肥的房地产开发在原有行政区划的基数上，形成了四个行政区（蜀山区、瑶海区、包河区、庐阳区）、四个较大的开发区（高新区、政务区、经济技术开发区、新站区），以及龙岗板块。由于地理位置以及当地相关情况，但每个区域具有较为自身的特征。

龙岗板块

望湖城板块

森林公园板块

潜山路板块

政务区板块

经开区板块

新站区、马鞍山路

高新区板块

•低 •中 •高•楼盘档次

• 早• 中

• 晚• 开

发时间

瑶海区板块

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合肥房地产开发具备一些特点

小高层、高层比例迅速增加

从目前合肥房地产开发状况并结合大中城市的发展经验，在未来一到三年内，新建多层住宅的占比将会越来越少，并且主要为地段较远，截至 2006 年 2月份，合肥在售不同建筑类型的商品住宅的占比分别为多层（ 41 ％）、小高层（ 30 ％）、高层（ 23% ）、别墅 (6%)。

小高层跟多层的价格开始逆转

从 04 年开始，小高层跟多层之间的销售价格开始出现逆转，到目前为止，虽然从总体价格上，多层的平均销售价格仍然低于小高层，但是包河区和庐阳区的小高层都已明显低于多层的销售价格，而且一些中高档楼盘表现更为明显，一般多层每平方米的销售价格要高于小高层价格 200 元左右。

经济水平相对不够完善，对高档物业的需求不充分

由于经济发展相对靠后，高档物业比例相对较少，根据 2004 年销售数据来看，均价超过4000 元 /m2 以上的物业仅占到总量的 4 ％。

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合肥房地产开发具备一些特点

大盘众多，合肥建筑面积超过 50 万 m2 以上楼盘数量较多

按照总体规划指标，未来的总建筑面积在 60 万m2 左右，跟本项目规模相近的楼盘有国际花都（ 70 万m2 ）、大溪地现代城（ 80 万m2 ）、上城国际（ 114 万m2 ）、阿奎利亚（ 118 m2 ）、新加坡花园城（ 60 万m2 ）、和顺‧东方花园（ 90 万m2 ）、晨辉国际花园（ 68 万m2 ）、世纪阳光花园（ 55 万m2 ）、凤凰城家家景园（ 50 万m2 ）、海洲‧景秀世家（ 50 万m2 ）、宝业‧城市绿苑（ 50 万m2 ）等楼盘。此外这些楼盘都占有一定的优势，如地段、景观等优势。

出现这种现状的原因有以下几点：

第一，由于合肥市的城市规划，出现了很多新区，如政务区、龙岗、高新等开发区，从而为大盘的形成提供大量的土地资源；

第二，由于城市建设速度的加快，旧城改造的步伐也紧跟其上，如上城国际；

第三，房地产开发尚处于较为初期的水平，整个市场具有较强的吸纳力，使开发商敢于建造如此大规模的楼盘。

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合肥房地产存在的一些问题

房价上涨过快，后续动力不足

2002－ 2004 年合肥市商品房销售价格与城镇居民当年可支配收入比例的年均增长率为 4.64% ，是中部地区 6 个省会城市中唯一呈正增长率的城市。表明合肥市房价增幅高于城镇居民年可支配收入的增幅，商品房销售相对价格的增幅偏高。

空置率相对较高

根据项目部门的抽样调查数据显示，合肥新建住宅小区的入住率为 73.7% ，显示购房居住的实际需求。但 26.3% 的未入住率，也应引起重视。另外，从 2004 年合肥住房需求情况来看，作为主动需求方面的增量房和存量房交易量为 600多万m2 ，被动需求的房屋拆迁安置面积为 60 万m2 ，仅占总量的 10% 左右，显然主动需求在市场中占主要地位。

1846 19272145

2534

3029

1000

1500

2000

2500

3000

3500

2001年 2002年 2003年 2004年 2005年

合肥商品房销售价格趋势图

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合肥房地产存在的一些问题

2004年商品住宅不同面积的套型供应占比

80—100（含）14%

100—120（含）18%

120—150（含）37%

150—200（含）18%

200以上11%

80及以下2%

供应结构不合理

80m2 以下建筑面积的房屋增长较慢，而 150m2特别是 200m2 以上的房屋增长过快，表明新建商品房的结构不够合理，特别是 80m2 以下的中小户型房屋偏少。

成交单价结构来看， 2500至 3500 元的商品房成为市场主体，其中每平方米 3000至 3500 元的商品房增长最快， 4000 元以上商品房也有所增长。

2004 /m年商品住宅售价（单位：元 2）

1500—200014%

1500及以下10%

2500—300029%

2000—250021%

3000—350017%

3500—40005%

4000以上4%

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二、新政对合肥房地产开发造成深远影响

㈠市场反应情况

短期内合肥的新建商品房以及存量房的销量在短期内锐减，据统计， 5 、 6月份交易量已经开始下降，其中 7月份商品房销售合同备案数量达到低谷，仅有 13 万平方左右，不到 6月份的 5 成，市场观望氛围较强；

从 8月份市场开始回暖， 9月份交易量突破 50 万平方米。

㈡反应合肥楼市状况和影响

从整体销量变化情况来看，合肥房地产仍然处于健康的发展阶段，刚性需求仍然展主导；

从商品房销售价格来看，新政后出现一定幅度的回落，一方面是低价楼盘大量入市的结果，另外一方面在目前的市场环境下，开发商在营销策略上放缓了调价的幅度和速度；

消费者变得更为理性和观望，市场供求关系开始出现转折。

2005 年合肥房地产的发展概况

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目录

一 . 宏观市场分析

二 . 房地产市场分析

三 . 区域市场与项目分析

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新站区概况(1) 新站综合开发试验区概况

合肥新站综合开发试验区是经省政府批准设立的省级开发区，是国家建设部的全国首家城市综合开发试点区。自 1992 年开发建设以来，吸引了一批海内外知名企业，如香港信地集团、香港元一集团、台湾启德集团、上海友谊集团、法国欧尚等入区投资兴业。截至目前，全区共引进内外资项目 184 个，其中外资项目 16 个。

(2) 新站区是新兴市场区以及房地产开发的重要板块之一新站区是新兴市场区 区内专业市场建设已渐成体系，安徽大市场、宝文装饰广场、中州家具市场、好美家建材超市等一批颇具规模的市场先后建成，各类市场总面积达 60多万平方米。 新站区是重要的房地产开发板块

房地产业健康发展，元一时代花园、元一时代广场、名人御苑、长春都市豪庭、吟春苑、长春都市花园、橘郡万绿园、香江世纪名城、 UTOWN 、天骄国际、香格里拉花园、等一批楼盘，成为房地产开发中的重要组成部分。

⑶ 未来发展潜力大 过 10 年的发展，新站区已基本完成了原 10.6 平方公里规划范围内的基础性开发任务。从 2003 年开始，积极组织实施新的战略发展规划，以经济建设为中心，实施“商贸兴区、开发强区、形象立区、可持续发展”四大战略，力争把试验区建成：合肥市主要商贸中心之一；集交通、金融、商贸、居住、仓储、轻工等功能为一体的综合配套、功能齐全的城区。

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新站区总体定位

　　安徽省人流、物流、资金流、信息流的重要集散地，合肥现代化大城市的现代物流、现代商贸中心区。相关支持 在巩固现有专业市场的基础上，再建相关专业市场 100-150 万平方米，大力发展购物广场、大型超市、电子商务等新兴业态

力争到 2010 年，试验区面积扩大到 34 平方公里，其中建成区面积超过 27 平方公里，城市人口达 25 万人， GDP 达到 70 亿元

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新站区房地产开发情况一、高层比例位处八大区域之首

根据我司对合肥房地产的研究，由于区位、建筑类型占比以及周边人文等方面的原因，新站区内在售商品住宅的高层比例最高，达到了 67 ％，远超合肥的 30 ％的平均水平。

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新站区房地产开发情况二、均价在 3500 元 / 平方米左右，低于高新、政务、包河而位处第四

由于集中了大量的高层住宅，而且地段相对较好，因此新站区的总体销售价格相对较高，在八大区域内排名第四。

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新站区在售主要楼盘香江 *世纪名城

中环国际大厦

兰亭苑

名人御苑

名景园

领秀城市 2 期

嘉华中心

香江国际大厦

香格里拉花园二期

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巴黎春天开发商：合肥元太置业代理商：香港新和盛机构用地面积： 17 万平方米建筑面积：近 27 万平方米建筑结构：框架主力面积：多层 110 平方米；小高层 120 平方米得房率：多层 85% ；小高 79%均价： 2850 元 /平方米简评： 项目在２００５年６月５日开盘，由于此盘是新政实施后新开的大盘，所以开盘当日聚集了大量的各房产公司的采盘人员． 在开盘当日，公司搞了大量的拖出现在现场，加上开盘节目表演，气氛相当热烈，当时由于价格超过人们的心理预期，销售情况并不理想。 但是开后一周以后，在广告上宣传开盘的一期Ａ组团已经几乎销售完毕．存在着造假嫌疑。 项目形象定位为法国风情社区，内部宣传有近１５０００方的水景．且项目紧靠生态公园．内外部环境较好．当其内部水景的建造，从长期看存在水质变差，维护成本高的缺点。

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香江·生态丽景楼盘位置 : 铜陵北路与颍合路交口（生态公园北）开发商 :升辉投资代理商 : 智筑国际置业用地面积 :40 万平方米建筑面积： 40 万平方米一期面积： 15 万方建筑类型 :多层，小高层一期主力户型 :3/2/1 ； 2/2/1一期主力面积 :90—120 平方米简评：其项目紧邻生态公园，内部规划设计也良好．其一期分Ａ＼Ｂ＼Ｃ＼Ｄ组团来分部销售其推出的一期Ａ组团于２００５年９月份开盘，是均价２５５０元，Ｂ组团于１１月１９日开盘，价格即已上涨到进３０００元

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公元２０４６

地址：位于瑶海公园北侧开发商：安徽高海置业投资商：安徽同济建设规模：两栋小高（１１），一栋高层（１８）因为其本身内部无景观，主要是靠着瑶海公园以借景．所以就介绍一下建筑单体的情况：１号楼建面：１２４３５平方米　　　　 ０６ .０５ .２６日竣工　　造价：１０００万２号楼建面：６４３０ .８平方米　　　　 ０６ .０５ .２６日竣工　　造价：６００万３号楼建面：２９６００平方米　　　　　０６ .１０ .２６日竣工　 造价：３５００万建筑结构：剪力墙框架面积：　　８８ .０３平方米，７９ .０３平方米．主：１３７ .９３平方米，１３５ .３４平方米户型：２ /２ /１，主：３ /２ /２，３ /２ /１

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•提高性价比，增加项目竞争力

•高

板块定位上•按照目前定位，目前存在

的项目为中高项目，本板块定位势必为中高档次。

•产品上控制户型面积，降低总价

在房地产开发档次上

•新站区为合肥市房地产开发板块中，销售价格相对较高。

•此外在人文、景观以及交通配套上，占据一定优势

在未来购买群体上•主要以中高收入者为主要购买群体

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项目初步建议

• 在区位上，本板块目前为中高档次• 周边楼盘售价相对较高，为项目的价格定位奠定较好的基础

• 小高层、高层比例不断加大，成为市场主流

• 出现较多的产品形式，如小户型公寓等，受到市场的认可

• 周边项目以高层为主要形式

• 房价不断走高，较高总价成为客户购买的第一阻力因素

• 户型面积相对较大，但较多开发商认识到这一问题，在适当控制户型面积，降低置业门槛

• 在户型的功能空间的配置上，入户花园、储藏室、阳光房等附属空间开始引入

项目整体定位

产品形式

套型控制上

标准 整体与区域市场 本项目综合区位、项目体量以及企业品牌等因素，未来项目应走中高档路线

在建筑形式上以及功能空间上可以采取创新

但是既要适度超前，但是又要充分考虑市场的接受程度。如以花园洋房、高层的开发时间以及配比较为重要

在套型控制上，应该考虑总价上限在功能空间上，可以适当引入入户花园等概念，让消费者感到创新并得到实惠

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从本案、周边项目已购买的人群、地理位置、成本上等方面来看，本项目未来主要目标客户群的组成必然是中高收入、中高层次文化人士。

收入水平

A

B

文化水

平 高

中

低

低 中 高

核心目标群

本案目标客户群的组成

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企业员工 本项目

看好区域发展的自住市民

周边市场生意人

结婚、换房市民

本项目未来购买人群的推测

地市消费者

中长期的投资者

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消费者人口家庭结构三口之家的中青年夫妻加孩子为主流结构　　

合肥市人口家庭结构的户均人口在 3.6 人，瑶海区作为老城区，人口结构更为复杂，根据走访和调查，未来对本项目有兴趣的消费者仍然是以 3 人为主。但是 3 人以上的比例占据的比例更大，主要包括夫妻加孩子以及父母。

消费者家庭人口结构

3人以下17%

3人60%

3人以上23%

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消费者购房目的

消费者购房目的

自己住的80%

买给子女10%

主要是作为投资8% 其它

2%

自住仍然是主流需求　　

四类人群构成了自住购房的主力群体，分别是改善目前居住状况的本地人为结婚而购房的本地人因城市拓展将成为合肥市民的外地人打算长期居住的外地人（以经商、就业为主）

结合本司操作经验以及对周边项目的深入调查，可以断定本项目的潜在消费者势必是以自住为主要需求。而且随着新政的影响，投资购房的比例有所下降。在“其它”类别中包括一些买给父母、兼有自住和投资的目的等。

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消费者需求细分

项目周边居住人群相对复杂，因此对他们进行细致分析，有利于项目内部不同组团和建筑类型比例的确定。 适当选择高端物业，但是由于本项目周边不具有太多自然和人文优势，容易受到其它高端板块的分流，因此建议严格控制比例。

高端需求

次要需求

企业管理者和具有规模的生意人，这些人需求较为高端，但是最容易受到其它板块的分流，因此花园洋房满足较为合适。

主流需求

金字塔形的客户结构图

一般居民以及企业蓝领，他们对总价以及后期使用费用较为敏感，但不容易受到分流。最适合他们的建筑类型为多层。

家庭收入相对较高的周边居民、企业中层、以及生意人。他们更倾向于接受小高层。但较容易受到分流

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消费者购房决策影响因素

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

位置

价格

工程质量

户型

自然环境

生活配套

物业管理

升值空间

人文环境

整体规模

自身情况

影响消费者的决策因素

在对本项目潜在消费者的调查中，影响项目消费者的因素主要分为 3 个梯队：第一梯队：区域位置以及价格，成为最关键的因素，可见消费者对价格较为敏感；第二梯队：工程质量、周边自然环境以及生活配套、物业管理等第三梯队：项目升值空间、人文环境、整体规模以及自身情况等