银行按揭基础知识银行按揭基础知识

一位英国学者曾这样描述：“十九世纪一位英国学者曾这样描述：“十九世纪发明了分期偿还的贷款发明了分期偿还的贷款…………，这个时期对于住宅，这个时期对于住宅经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论”。貌的蒸汽机发明相提并论”。

抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。和欢迎的工具。

引言引言

按揭的词源按揭的词源

• 所谓“按揭”，译为英文即所谓“按揭”，译为英文即mortgagemortgage 。“按揭”一词是源于。“按揭”一词是源于从我国香港传至大陆的，它是英语从我国香港传至大陆的，它是英语中中 "mortgage""mortgage" 的广东话谐音。 的广东话谐音。

什么是按揭什么是按揭• 其含义即为“抵押贷款”，又为“商品房抵押贷款”，其含义即为“抵押贷款”，又为“商品房抵押贷款”，

它是指抵押人（借款人）将其合法拥有的物业作为抵押它是指抵押人（借款人）将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人（贷款人），保证抵押权人为第一受物抵押给抵押权人（贷款人），保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭（抵押）贷款合同项下的全益人并保证履行商品房按揭（抵押）贷款合同项下的全部义务，从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。部义务，从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。

• 简单的说，就是借钱买房，贷款买房，用明天的钱来圆简单的说，就是借钱买房，贷款买房，用明天的钱来圆

今天的梦。今天的梦。• 按揭可以分为现楼按揭贷款和期房按揭贷款。按揭可以分为现楼按揭贷款和期房按揭贷款。

期房按揭中担保关系性质期房按揭中担保关系性质

• 借款人（购房者）借款人（购房者）• 担保人（开发商）担保人（开发商）• 贷款人（贷款银行）贷款人（贷款银行）

个人商品房按揭贷款类型个人商品房按揭贷款类型

• 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款 (( 政策性）政策性）(( 是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只要是是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只要是

公积金缴存的职工，按公积金贷款的有关规定，即公积金缴存的职工，按公积金贷款的有关规定，即可申请公积金贷款，其利率较低可申请公积金贷款，其利率较低 ))

• 个人住房商业性贷款（商业性）个人住房商业性贷款（商业性）

• 个人住房组合贷款 个人住房组合贷款

个人公积金贷款范围个人公积金贷款范围

11 、购买房地产企业开发的楼盘，需要购房贷款、购买房地产企业开发的楼盘，需要购房贷款的；　　的；　　

2 2 、购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷、购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的；　　款的；　　

3 3 、购买房地产交易市场具有产权的二手住房，、购买房地产交易市场具有产权的二手住房，需要购房贷款的；　　需要购房贷款的；　　

4 4 、因在本市城镇建造、翻建、大修自住住房，、因在本市城镇建造、翻建、大修自住住房，需要建房贷款的；　　需要建房贷款的；　　

5 5 、为配合政府深化住房制度改革，经银行认可、为配合政府深化住房制度改革，经银行认可的其他购房贷款项目。的其他购房贷款项目。

个人公积金贷款额度与期限个人公积金贷款额度与期限

按现行政策规定，公积金最高额度按现行政策规定，公积金最高额度可贷款可贷款 4040 万元，贷款最长期限为万元，贷款最长期限为 3030 年。年。购买二手住房或翻建、大修住房，贷款购买二手住房或翻建、大修住房，贷款额不超过总房价的额不超过总房价的 50% 50% ，最长期限，最长期限 1010年。但主贷人的贷款年限不得超过法定年。但主贷人的贷款年限不得超过法定退休年龄退休年龄 55 年。年。

申请个人购房按揭贷款申请个人购房按揭贷款 要具备的条件 要具备的条件

• 具有城镇常住户口或有效居留身份 （年满１８具有城镇常住户口或有效居留身份 （年满１８岁以上具有完全民事行为能力的中国公民）；岁以上具有完全民事行为能力的中国公民）；

• 具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力；具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力；• 持有与房地产开发商签署的购房合同或协议；持有与房地产开发商签署的购房合同或协议；• 已缴购房款应达到新购商品房价款３０％以上已缴购房款应达到新购商品房价款３０％以上

（第一套）；第二套（第一套）；第二套 6060％以上。％以上。• 贷款申请人同意将新购房产作抵押；贷款申请人同意将新购房产作抵押；• 贷款银行规定的其他条件。贷款银行规定的其他条件。

贷款额度、期限及利率贷款额度、期限及利率 • 贷款金额最高不超过购楼总价的贷款金额最高不超过购楼总价的 7070％第一套住％第一套住

宅），第二套住宅按揭宅），第二套住宅按揭 4040%% 。。

• 贷款期限最长不超过贷款期限最长不超过 3030 年（申请人年龄与贷款期年（申请人年龄与贷款期限相加，男性不超过限相加，男性不超过 6565岁，女性不超过岁，女性不超过 6060岁）；岁）；

• 贷款利率按照中国人民银行公布的住房按揭贷款贷款利率按照中国人民银行公布的住房按揭贷款利率执行。 （现年利率利率执行。 （现年利率 6.66.6％，月利率％，月利率 5.55.5‰‰））

办理按揭需要提供的资料办理按揭需要提供的资料• 购房合同原件购房合同原件• 首期款收据复印件首期款收据复印件• 身份证明身份证明 11 已婚：夫妻双方身份证、户口本、已婚：夫妻双方身份证、户口本、结婚证 结婚证 22 、 、未婚：本人身份证、户口本、 、未婚：本人身份证、户口本

• 收入证明或资信证明（其他物业的房产证、银收入证明或资信证明（其他物业的房产证、银行存折、股票帐户资金证明等）行存折、股票帐户资金证明等）

• 个体私营企业主须提供营业执照、税务登记证、个体私营企业主须提供营业执照、税务登记证、最近三期纳税证明等。最近三期纳税证明等。

• （最近三个月银行流水帐收支记录）（最近三个月银行流水帐收支记录）

等额还款法等额还款法每月供款额每月供款额 ==贷款额贷款额××月均还款本息额 月均还款本息额 (( 是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。 ))

递减还款法递减还款法每月供款额每月供款额 ==贷款金额贷款金额 // 供款总期数供款总期数 ++（贷款本金－已还本金）（贷款本金－已还本金）××月月利率利率

(( 是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。式。 ))

按揭贷款的还款方式按揭贷款的还款方式

• 等额本息还款法（等额还款法 ）等额本息还款法（等额还款法 ）

• 等额本金还款法（ 递减还款法 ）等额本金还款法（ 递减还款法 ）

案例案例 11 ：：面积是面积是 120m²,120m², 单价为单价为 58005800 元，按元，按揭折扣 是揭折扣 是 9898折，计算折后总价、首折，计算折后总价、首付款、八成三十年贷款、每月供款等付款、八成三十年贷款、每月供款等

●●折后总价为：折后总价为： 682080682080 元元●● 30%30%首付款为：首付款为： 205080205080 元元●● 70%70% 贷款额为：贷款额为： 477000477000 元元

等额本息还款法：等额本息还款法： 47.7×63.87=3046.6047.7×63.87=3046.60 元元

等额本金还款法等额本金还款法 (( 递减法递减法 ):):首月首月 ::477000 477000 +477000×5.5‰=3948.50 +477000×5.5‰=3948.50 元元

12×3012×30末月：末月： 477000 477000 =1325 =1325 元元 12×3012×30

案例案例 22 ： 一月收入： 一月收入 35350000 元的小花元的小花申请了一笔申请了一笔 3030 年还清的年还清的 2525 万元的万元的贷款，那么他选择哪种还款方式好贷款，那么他选择哪种还款方式好呢？呢？

• 等额本息还款法每月月供：等额本息还款法每月月供： 2525 万元万元× × 63.8763.87=1=1596.75596.75 元元

• 等额本金还款法第一个月的月供： 等额本金还款法第一个月的月供： 2069.442069.44 元元 最后一个月的月供：最后一个月的月供： 694.44694.44 元元 根据上述计算，大家都知道第二种还款方式比较划根据上述计算，大家都知道第二种还款方式比较划算，毕竟消费者还给银行的本金较多。但是我们不算，毕竟消费者还给银行的本金较多。但是我们不能忽略一点，就是还款人的还款能力。在本案例中，能忽略一点，就是还款人的还款能力。在本案例中，借款人小花的月收入为借款人小花的月收入为 35350000 元，按照银行对借款元，按照银行对借款人偿付能力的一个重要考核指标：借款人月还款额人偿付能力的一个重要考核指标：借款人月还款额不能超过其月收入的不能超过其月收入的 50%50% 。如果他选择等额本金还。如果他选择等额本金还款法，那么他的收入必须要达到款法，那么他的收入必须要达到 41384138 元左右，因元左右，因此，小花只能选择等额本息还款法。此，小花只能选择等额本息还款法。

小结：小结： 等额还款法的特点等额还款法的特点是在整个还款期内，每个月的是在整个还款期内，每个月的

还款额保持不变（遇调整利率除外），优点在于借款人还款额保持不变（遇调整利率除外），优点在于借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。

递减还款法的特点递减还款法的特点是本金在整个还款期内平均分是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的，较适合于还渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的，较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。来减少利息支出的借款人。

购房贷款综合保险购房贷款综合保险 • 抵押物财产保险：抵押物财产保险： 抵押物财产保险是针对所购房产安全的财产险，当抵押抵押物财产保险是针对所购房产安全的财产险，当抵押

房产遭受意外事故（如火灾、爆炸）或自然灾害（暴雨、房产遭受意外事故（如火灾、爆炸）或自然灾害（暴雨、洪水、地震）毁损时，由保险公司负责赔偿。洪水、地震）毁损时，由保险公司负责赔偿。

• 贷款信用保险：贷款信用保险： 贷款信用保险是针对购房人在保险期内因疾病、意外事贷款信用保险是针对购房人在保险期内因疾病、意外事故造成死亡、残疾而无法偿还购房贷款，或因失业一定时故造成死亡、残疾而无法偿还购房贷款，或因失业一定时间以上，以致无力继续还贷时，由保险公司代其向贷款银间以上，以致无力继续还贷时，由保险公司代其向贷款银行清偿尚欠贷款本息。赔偿额度会因购房人的受伤程度有行清偿尚欠贷款本息。赔偿额度会因购房人的受伤程度有所不同，如果购房人死亡，保险公司负责清偿全部贷款本所不同，如果购房人死亡，保险公司负责清偿全部贷款本息，如果购房人因伤致残，则保险公司会选择适当比例作息，如果购房人因伤致残，则保险公司会选择适当比例作出补偿。出补偿。

• 购房贷款综合保险：购房贷款综合保险：购房贷款综合保险是将抵押物财产保购房贷款综合保险是将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的综合保险形式。 险与贷款信用保险合二为一的综合保险形式。

相关费用相关费用11 、抵押登记费：住房每宗、抵押登记费：住房每宗 140140 元，商铺或车库每宗元，商铺或车库每宗160 160 元。抵押借款合同工本费每套元。抵押借款合同工本费每套 2020 元元22 、保险费：房价、保险费：房价××保险费率保险费率××贷款年限（不强制购贷款年限（不强制购买）买）

提前还款 提前还款11 、借款人可提前归还部分或全部贷款（借款人需提、借款人可提前归还部分或全部贷款（借款人需提前电话预约，并到银行办理相关签字确认手续）。如前电话预约，并到银行办理相关签字确认手续）。如为提前归还部分贷款，每次归还金额不得少于为提前归还部分贷款，每次归还金额不得少于 11 万元万元人民币整数倍数递增。人民币整数倍数递增。22 、向贷款人支付补偿金：按提前还贷本金的、向贷款人支付补偿金：按提前还贷本金的 5‰5‰收取收取

办理一手房按揭贷款流程办理一手房按揭贷款流程

置业方案置业方案

例： 刘先生例： 刘先生 2727 岁，希望购买一套岁，希望购买一套1120.2120.21㎡、单价㎡、单价 5511 8080 元元 // ㎡的住㎡的住宅作为投资，若申请贷款，开发商可宅作为投资，若申请贷款，开发商可给予九八折优惠。王先生希望按揭贷给予九八折优惠。王先生希望按揭贷款购买该住宅，月收入为款购买该住宅，月收入为 5555 0000 元元 //月左右，请为王先生计算该置业方案。月左右，请为王先生计算该置业方案。(( 按等额还款法，按等额还款法， 3030 年利率年利率 63.8763.87))

答案：答案：折后总价为：折后总价为： 610234610234 元元三成首付款为：三成首付款为： 183234183234 元元七成贷款额为：七成贷款额为： 427000427000 元元每月月供款为：每月月供款为： 25932593 元元

注：刘先生每月月收入为注：刘先生每月月收入为 55005500 元，选择七成贷元，选择七成贷款的话符合上述要求。如果选择八成贷款的话，款的话符合上述要求。如果选择八成贷款的话，刘先生的月收入必须要达到刘先生的月收入必须要达到 59265926 元，银行规元，银行规定月收入证明必须要大于月供的定月收入证明必须要大于月供的 50%50%

THE ENDTHE END

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