1

渤海信托•博成 7 号

集合资金信托计划

尽职调查报告

2

目 录

第一部分 信托计划要点 ..................................................................... 3

第二部分 借款人分析 ........................................................................... 7

第三部分 保证人分析 ......................................................................... 32

第四部分 用款项目及还款来源分析 ................................................ 57

第五部分 区域情况分析 ..................................................................... 62

第六部分 风险揭示及控制 ................................................................. 70

第七部分 项目过程管理安排............................................................. 72

第八部分 项目评价与结论 ................................................................. 73

3

第一部分 信托计划要点

一、项目背景及交易结构

湖州市位于浙江省北部，东临上海，南接杭州。全市辖吴兴、南浔

两区和德清、长兴、安吉三县，以及 2 个国家级经济开发区（湖州经济

技术开发区和长兴经济技术开发区）和 1 个省级经济开发区（浙江南浔

经济开发区），面积 5,820 平方公里，户籍人口 265 万人，常住人口 298

万人。2017 年，湖州市实现地区生产总值 2,476.1 亿元，同比增长 8.5%，

人均地区生产总值为 82,952 元。2017 年，湖州市实现财政总收入 408.9

亿元，其中一般公共预算收入 237.4 亿元，分别较上年增长 13.3%和 15.2%。

湖州经济技术开发区（以下简称“经开区”）位于湖州市核心区，

为国家级经济开发区。经开区规划面积 80 平方公里，由凤凰分区、西南

分区、西塞山分区、康山片区、塘口片区和杨家埠片区 6 个片区组成。

2017 年经开区完成地区生产总值 158.73 亿元，经开区地方综合财力为

63.74 亿元，其中一般公共财政预算收入为 38.32 亿元。

本项目交易对手浙江湖州环太湖集团有限公司（以下简称“湖州环

太湖”）和湖州西塞山开发建设有限公司（以下简称“湖州西塞山”）

是湖州市重要的投资及建设主体，主要从事湖州经济技术开发区内的土

地开发和基础设施建设业务业务，实际控制人均为湖州市人民政府国有

资产监督管理委员会。两家公司均属于退出类平台。

渤海信托拟成立“渤海信托•博成 7 号集合资金信托计划”，向合格

投资者募集 3.4 亿元资金，用于向浙江湖州环太湖集团有限公司发放信托

贷款，资金用于湖州南太湖生物医药产业园项目。湖州西塞山开发建设

有限公司承担连带责任保证担保。

项目交易结构如下图所示：

4

二、方案要点

渤海信托•博成7号集合资金信托计划

方

案

要

点

1.委托人（暨受益人） 合格投资者

2.受托人 渤海国际信托股份有限公司

3.信托规模 3.4亿元

4.信托期限 24个月

5.预期收益

6.资金运用方式 贷款

⑴借款人 浙江湖州环太湖集团有限公司

⑵借款金额 3.4亿元

⑶借款期限 24个月

⑷融资成本

⑸资金用途 用于湖州南太湖生物医药产业园项目

7.信托报酬

5

8.保管银行 兴业银行石家庄分行，0.01%/年

9.保证人 湖州西塞山开发建设有限公司

10.信托业保障基金 借款人缴纳

风

险

保

障

湖州西塞山开发建设有限公司承担连带责任保证担保。

风险揭示：在《资金信托合同》中阐明可能出现的风险及由信贷

资产本身质量造成的信托财产损失由信托财产承担。

结

论

本信托计划为融资类信托，交易结构合理，安全稳健，项目风险

可有效控制。

三、交易对手地位

湖州市由市国资委控股的平台共六家，其中四家为公开发债主体。

六家平台分如下：

1、湖州市城市投资发展集团有限公司是湖州市最大的基础设施建设

主体，目前主要从事湖州市主城区内城市基础设施建设、保障房建设、

水务等业务。截至 2017年末，湖州城投注册资本 80亿，总资产 571.34

亿，评级 AA+。

2、湖州市交通投资集团有限公司是湖州市主要的交通基础设施建设

主体，目前主要从事交通基础设施的投资、开发、建设、养护、经营和

管理;交通工程的设计、监理和施工;房地产开发经营;土地收储;生态农

业和新能源的开发。截至 2017年末，湖州交投注册资本 50亿，总资产

355.92亿，评级 AA+。

3、浙江湖州环太湖集团有限公司主要业务是湖州市经济技术开发区

的基础设施建设，主要业务为湖州经开区土地开发和受托代建业务。截

6

至 2017年末，湖州环太湖注册资本 20亿，总资产 266.07 亿，评级 AA。

经查询，浙江湖州环太湖集团有限公司属于退出类平台（2011年 9月退

出）。

4、湖州西塞山开发建设有限公司主要业务是湖州经开区基础设施建

设，与湖州环太湖负责湖州经开区的不同片区，承担着政府土地开发、

保障房建设及基础设施建设等职责。湖州西塞山注册资本 15亿，总资产

210.06亿，评级 AA。经查询，湖州西塞山开发建设有限公司属于退出类

平台（2011年 9月退出）。

5、湖州经开投资发展有限公司是湖州市重要的国资平台，根据 2018

年 10月 31日的湖国资委〔2018〕126号文划转变更成立，文件将浙江湖

州环太湖集团有限公司、湖州西塞山开发建设有限公司中湖州市人民政

府国有资产监督管理委员会所持全部国有产权无偿划转至湖州经开投资

发展有限公司，目前股权已变更完成。截至 2017年末，公司总资产 479.17

亿元。

6、浙江南太湖控股是湖州旅游开发、水利、市政园林绿化的建设主

体，未公开发债。

本信托计划借款人为浙江湖州环太湖集团有限公司、保证人为湖州

西塞山开发建设有限公司，两家公司主要从事湖州经开区基础设施投资

建设。湖州市经济技术开发区属于湖州市级范围，国家级经济开发区，

是湖州市重点开发区域。从实际控制人、注册资本、资产规模、净资产

和业务等方面来看，借款人和保证人在湖州市级平台中地位较为重要。

7

第二部分 借款人分析

一、基本信息

㈠企业简介

企业名称 浙江湖州环太湖集团有限公司

企业类型 有限责任公司(国有控股)

法人代表 聂舸

注册地址 湖州市龙溪路 208 号

成立日期 1996年 01月 28 日

注册资本 200,000.00万元

统一社会信用代码 9133050014697721XW

贷款卡卡号 3305010000025938

经营范围

城市基础及配套设施开发建设和维护管理,房地产

开发经营(四级),环太湖水利、农业、旅游开发,城

市建设用地前期开发及办理土地受让事项。（依法

须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营

活动）

经与全国企业信用信息公示系统（http://gsxt.saic.gov.cn/）的查询结

果比对（截至报告日），企业提供的资料与公示系统信息一致。

8

㈡历史沿革

公司经由浙江省环太湖农业对外综合开发区管理委员会和浙江湖州

太湖管理局共同出资设立，于 1996 年 1 月 28 日完成工商注册登记并取

得湖州市工商行政管理局合法的《企业法人营业执照》，初始注册资本

为人民币 3,000.00 万元。

经过股权变更以及增资，2018 年 6 月 6 日，公司注册资本为人民币

200,000.00 万元，湖州市人民政府国有资产监督管理委员会出资

179,000.00 万元，持股比例为 89.5%；中国农发重点建设基金有限公司出

资 21,000.00 万元，持股比例为 10.5%。

根据 2018 年 10 月 31 日的湖国资委〔2018〕126 号文，拟成立湖州

经开投资发展有限公司，文件将浙江湖州环太湖集团有限公司以及西塞

山开发建设有限公司中湖州市人民政府国有资产监督管理委员会所持全

部国有产权无偿划转至湖州经开投资发展有限公司。截至报告日，公司

注册资本为人民币 200,000.00 万元，湖州经开投资发展有限公司出资

179,000.00 万元，持股比例为 89.5%；中国农发重点建设基金有限公司出

资 21,000.00 万元，持股比例为 10.5%。

㈢股权结构

公司目前的股权结构如下：

股东名称 认缴出资额

（万元）

股权比例 实际出资额

（万元）

股权比例

湖州经开投资发展有限公司 179,000 89.50% 129,000 86.00%

中国农发重点建设基金有限公司 21,000 10.50% 21,000 14.00%

合计 200,000 100.00% 150,000 100.00%

9

中国农发重点建设基金有限公司（以下简称“农发基金公司”）对

公司的新增股本专用于公司开发的黄芝山安居工程以及七里亭安居工程。

项目建设完工后，农发基金公司可根据协议约定，通过回售、减资或市

场化方式于约定日之前减持。

截至报告日，湖州市人民政府国有资产监督管理委员会为公司实际

控制人。

㈣公司治理

公司按照《公司法》等有关法律法规的要求，完善公司治理结构，

强化内部管理，规范公司经营运作。根据《公司法》、《章程》，公司

设立董事会、监事会和经理层，形成决策、监督和执行相分离的管理体

系。

1、股东会

根据公司章程，股东会行使下列职权：

⑴决定公司的经营方针和投资计划；

⑵选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监

事的报酬事项；

⑶审议批准董事会的报告；

⑷审议批准监事的报告；

浙江湖州环太湖集团有限公司

湖州经开投资发展有限公司

89.50%

中国农发重点建设基金有限公司

10.50%

湖州市人民政府国有资产监督管理委员会

100%

10

⑸审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

⑹审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

⑺对公司增加或者减少注册资本作出决议；

⑻对发行公司债券作出决议；

⑼对公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算和破产等事项作

出决议

⑽审议批准为公司股东或者实际控制人提供担保

⑾修改公司章程；

⑿决定向其他企业投资或者为他人提供担保和聘用、解聘承办公司

审计业务的会计师事务所；

⒀可能对股东权益造成重大不利影响的其他事项；

⒁公司章程规定的其他职权；

2、董事会

公司设董事会，成员为 7 人,设董事长 1 人。

董事会对股东会负责，行使下列职权：

⑴负责召集股东会，并向股东会报告工作；

⑵执行股东会的决议；

⑶决定公司的经营及投资方案；

⑷制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

⑸制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

⑹制订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；

⑺制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

⑻决定公司内部管理机构的设置；

⑼决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决

定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；

⑽制定公司的基本管理制度。

11

⑾公司章程规定的其他职权。

㈤公司组织架构

㈥主要管理人员

聂舸，男，46 岁，中共党员，现任浙江湖州市环太湖集团有限公司

法定代表人、董事长。1995.12-199.10任湖州经济建设开发总公司会计；

1999.10-2000.12 任湖州经济技术开发区管理委员会办公室；

2000.12-2002.10 任湖州经济技术开发区驻上海及东莞招商办事处；

2002.10-2009.12 任湖州经济技术开发区管理委员会办公室；

2009.12-2015.10 任湖州经济技术开发区管理委员会财务处；2015.10-

至今任浙江湖州环太湖集团有限公司董事长。

倪文，男，1967年 6月出生，大学本科学历。1986.12-2010.5任湖

州中国电信财务；2010.6-2015.12 任湖州供销荣恒石油有限公司财务；

2016年至今在浙江湖州环太湖集团有限公司任财务负责人。

二、公司经营情况

㈠营业收入分析

12

公司作为湖州市重要的投资及建设主体，主要从事湖州经济技术开

发区内凤凰分区、西南分区、杨家埠分区南片的土地开发和受托代建业

务，此外还涉及租赁业务。

2017 年公司实现营业收入 70,496.05 万元，同比下降 9.27%，主要

是因为受托代建项目的减少造成的影响。2017 年公司受托代建项目收入

为 34,925.29 万元，在营业收入中的占比为 49.54%；土地开发收入

35,232.17 万元，在营业收入中的占比为 49.88%，与受托代建项目一起

构成了营业收入的主要来源。毛利率方面，2017 年公司土地开发和受托

代建项目毛利率均较上年大幅改善，分别为 16.67%和 16.20%。公司

2016-2017年营业收入及其构成情况如下：

项目 2016 年度 2017 年度

收入(亿元) 毛利率 收入(亿元) 毛利率

土地开发 2.21 9.09% 3.52 16.67%

受托代建项目 5.40 8.77% 3.49 16.20%

资产租赁 0.03 -266.30% 0.03 -152.97%

碎石沙土销售 0.12 100.00%

合计 7.77 9.15% 7.05 15.62%

㈡主要板块经营情况

1、土地开发

公司负责湖州经开区园区内建设用地的前期开发。开发内容包括农

用地转用、征用、拆迁、补偿、场地平整及城市配套设施。其中，湖州

市经济技术开发区管理委员会（以下简称“湖州经开区管委会”）承担

征地成本（征地、拆迁、补偿、安置费用和相关税费等）；公司承担城

市配套建设费用（勘查、设计、规划、土地平整、工程建设及相应的融

资费用）。土地出让收益分成方面，根据湖政办函[2005]26 号文件规定，

湖州经开区土地出让项目（工业项目除外）获得的收入，湖州市政府按

土地出让总价款的一定比例归集，其余土地出让收入返还湖州经开区管

委会。根据公司与湖州经开区管委会和国土局经开区分局的约定，公司

的收益按照收入的投资成本的 20%核算，公司据此确认收入。

13

2017 年经公司开发整理后出让的土地 12 宗，土地面积 389.94 亩，

因其中多为商业住宅，价格较高。2017年公司确认土地开发收入 3.52亿

元，同比上升 59.47%。公司现有商业住宅用地 5200余亩，工业用地 3700

余亩，公司未来土地出让收入有一定的保障。

2、受托代建项目

公司承担了湖州经开区大量基础设施、保障房等项目建设。公司在

建项目中，部分项目属于建设用地前期开发的配套建设，其投资成本纳

入土地开发成本，由政府按照土地成本加成模式给予公司返还收入。另

一部分采用代建模式，建成后移交政府，政府按照成本加一定投资回报

返还给公司，由于各项目收益由委托方以文件形式分别确认，因此不同

项目收益率存在差异。

2017 年公司实现受托代建业务收入 3.49 亿元，较上年下降 35.28%，

主要受基础建设结算安排影响。2017 年公司受托代建业务毛利率为

16.20%，较上年大幅改善，是公司控制成本所致。公司主要在建项目情

况（单位：亿元）：

3、资产租赁

公司资产租赁业务主要为标准厂房的出租，主要为新入园尚未购置

土地、厂房的企业提供过渡性厂房，以便其生产经营。公司目前拥有标

准厂房 5 处，总面积 6.57 万平方米，均为自建。2017 年实现资产租赁

14

收入 338.59 万元，同比下降 1.92%。由于该厂房前期开发成本较高，导

致毛利率持续为负。

三、财务情况分析

㈠合并财务报表

公司 2015 年度、2016 年度及 2017 年度合并财务报告经华普天健会

计师事务所（特殊普通合伙）审计。中兴华会计师事务所出具了标准无

保留意见的审计报告。2018 年 1-9 月财务报表未经审计。

合并资产负债表

单位：万元 2015-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2018-09-30

流动资产：

货币资金 241,321.01 244,593.82 242,020.15 244,611.24

交易性金融资产

衍生金融资产

应收票据及应收账款 129.99 242.68 50,278.51 29,202.38

应收票据

应收账款 129.99 242.68 50,278.51 29,202.38

预付款项 25,351.93 7,981.15 9,009.24 12,248.68

其他应收款(合计) 258,352.32 152,362.96 97,638.66 53,551.40

应收股利

应收利息 1,221.69 2,782.95 2,765.73 2,765.73

其他应收款 257,130.63 149,580.01 94,872.93 50,785.67

买入返售金融资产

存货 1,138,693.50 1,381,941.65 1,657,882.75 1,746,910.01

其中：消耗性生物资产

合同资产

划分为持有待售的资产

一年内到期的非流动资产

待摊费用

其他流动资产 13,068.58

其他金融类流动资产

流动资产合计 1,663,848.74 1,787,122.25 2,069,897.91 2,086,523.72

非流动资产：

发放贷款及垫款

以公允价值且其变动计入其他综合

收益的金融资产

以摊余成本计量的金融资产

债权投资

其他债权投资

可供出售金融资产 27,320.00 36,063.00 70,114.53 70,114.53

其他权益工具投资

持有至到期投资

15

其他非流动金融资产

长期应收款 1,132.00 5,722.59 6,422.59 6,942.59

长期股权投资 46,397.48 45,020.39 43,350.93 43,650.93

投资性房地产 1,881.74 11,512.39 17,872.75 27,169.49

固定资产(合计) 5,548.79 5,051.02 149.76 3,924.88

固定资产 5,548.79 5,051.02 149.76 3,924.88

固定资产清理

在建工程(合计) 258,655.86 389,237.12 443,136.06 562,926.30

在建工程 258,655.86 389,237.12 443,136.06 562,926.30

工程物资

生产性生物资产

油气资产

无形资产 2,747.60 2,709.78 8,921.97 9,093.69

开发支出

商誉

长期待摊费用

递延所得税资产 201.86 800.30 851.40 877.34

其他非流动资产

非流动资产合计 343,885.32 496,116.60 590,820.00 724,699.75

资产总计 2,007,734.06 2,283,238.85 2,660,717.90 2,811,223.46

流动负债：

短期借款 47,900.00 126,500.00 65,930.00 91,550.00

交易性金融负债

衍生金融负债

应付票据及应付账款 28,587.65 8,867.16 2,226.43 2,836.72

应付票据 28,000.00 7,000.00

应付账款 587.65 1,867.16 2,226.43 2,836.72

预收款项 27.00 227.00 627.00 412.99

合同负债

应付手续费及佣金

应付职工薪酬 1.15 0.76 1.45

应交税费 512.83 676.75 1,865.79 5,842.47

其他应付款(合计) 280,823.21 138,900.18 279,110.77 368,110.65

应付利息 2,156.09 5,821.41 8,930.79 8,847.40

应付股利 752.01 752.01

其他应付款 278,667.12 133,078.78 269,427.97 358,511.24

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负债 162,553.28 228,119.27 316,936.48 391,321.02

预提费用

递延收益-流动负债

应付短期债券

其他流动负债 12,565.42

其他金融类流动负债

流动负债合计 520,403.97 503,291.52 666,697.22 872,640.72

非流动负债：

长期借款 437,830.00 546,197.07 534,800.64 421,059.80

应付债券 71,320.42 126,351.00 399,238.27 384,353.83

长期应付款(合计) 233,103.79 251,470.17 123,798.06 154,304.69

长期应付款 184,500.00 160,286.87 44,171.18 51,564.81

专项应付款 48,603.79 91,183.30 79,626.88 102,739.88

16

长期应付职工薪酬

预计负债

递延所得税负债

递延收益-非流动负债

其他非流动负债

非流动负债合计 742,254.21 924,018.24 1,057,836.97 959,718.32

负债合计 1,262,658.18 1,427,309.76 1,724,534.19 1,832,359.04

所有者权益(或股东权益)：

实收资本(或股本) 80,000.00 80,000.00 101,000.00 150,000.00

其它权益工具 35,000.00 35,000.00

其它权益工具：优先股

其他权益工具：永续债

资本公积金 522,351.62 590,465.39 584,965.39 567,428.94

减：库存股

其它综合收益 1,460.42 -376.81

专项储备

盈余公积金 13,675.73 16,888.09 20,252.93 20,252.93

一般风险准备

未分配利润 129,048.53 157,915.61 182,844.97 195,899.37

外币报表折算差额

未确认的投资损失

归属于母公司所有者权益合计 745,075.88 845,269.09 925,523.71 968,204.42

少数股东权益 10,660.00 10,660.00 10,660.00

所有者权益合计 745,075.88 855,929.09 936,183.71 978,864.42

负债和所有者权益总计 2,007,734.06 2,283,238.85 2,660,717.90 2,811,223.46

利合并润表 单位：万元

2015-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2018-09-30

营业总收入 67,309.15 77,686.43 70,496.05 29,680.93

营业收入 67,309.15 77,686.43 70,496.05 29,680.93

其他类金融业务收入

营业总成本 63,618.66 74,982.25 65,383.98 32,768.81

营业成本 61,677.13 70,579.09 59,483.39 22,199.79

税金及附加 161.43 71.21 772.50 4,355.63

销售费用

管理费用 2,441.64 2,937.99 3,614.69 2,317.17

研发费用

财务费用 -756.57 -1,024.11 1,333.31 3,896.22

其中：利息费用

利息收入

资产减值损失 95.03 2,418.07 180.09

信用减值损失

其他业务成本(金融类)

加：其他收益 26,691.53 16,900.00

投资净收益 -2,241.87 -1,355.42 -1,650.24 189.75

其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -2,274.18 -1,377.09 -1,669.46

净敞口套期收益

17

公允价值变动净收益

资产处置收益 -103.76

汇兑净收益

营业利润 1,448.61 1,348.77 30,153.37 13,898.11

加：营业外收入 32,886.08 30,143.64

减：营业外支出 11.87 11.41 165.65 16.91

其中：非流动资产处置净损失

利润总额 34,322.82 31,481.00 29,987.72 13,881.20

减：所得税 -23.76 -598.44 941.51 826.80

加：未确认的投资损失

净利润 34,346.58 32,079.44 29,046.22 13,054.40

持续经营净利润 29,046.22 13,054.40

终止经营净利润

减：少数股东损益

归属于母公司所有者的净利润 34,346.58 32,079.44 29,046.22 13,054.40

加：其他综合收益 1,460.42 -1,837.23

综合收益总额 34,346.58 32,079.44 30,506.64 11,217.17

减：归属于少数股东的综合收益总额

归属于母公司普通股东综合收益总额 34,346.58 32,079.44 30,506.64 11,217.17

合并现金流量表

单位：万元 2015-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2018-09-30

经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 122,704.14 77,773.74 91,537.67 29,466.92

收到的税费返还 744.16

收到其他与经营活动有关的现金 50,550.81 60,100.06 283,069.59 177,954.94

经营活动现金流入(金融类)

经营活动现金流入小计 173,254.95 137,873.80 375,351.43 207,421.86

购买商品、接受劳务支付的现金 128,531.21 111,544.14 291,975.64 89,027.26

支付给职工以及为职工支付的现金 1,029.25 1,110.27 986.03 1,386.99

支付的各项税费 1,041.37 138.69 764.03 4,287.79

支付其他与经营活动有关的现金 14,701.30 7,259.51 52,967.61 6,987.32

经营活动现金流出(金融类)

经营活动现金流出小计 145,303.12 120,052.60 346,693.31 101,689.37

经营活动产生的现金流量净额 27,951.83 17,821.20 28,658.12 105,732.49

投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 1,000.00

取得投资收益收到的现金 19.22 189.75

处置固定资产、无形资产和其他长期资产

收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金

净额

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计 1,019.22 189.75

购建固定资产、无形资产和其他长期资产

支付的现金 106,481.01 288,556.46 60,148.94 113,953.80

投资支付的现金 22,700.00 12,363.00 37,053.40 300.00

18

取得子公司及其他营业单位支付的现金

净额

支付其他与投资活动有关的现金 3,304.46 82,820.59 55,000.00 21,222.18

投资活动现金流出小计 132,485.47 383,740.05 152,202.34 135,475.98

投资活动产生的现金流量净额 -132,485.47 -383,740.05 -151,183.12 -135,286.23

筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 49,000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现

金

取得借款收到的现金 544,950.00 763,906.07 650,066.00 171,365.42

收到其他与筹资活动有关的现金 18,286.07 72,979.51 172,530.91 37,613.00

发行债券收到的现金 80,000.00 120,893.66

筹资活动现金流入小计 563,236.07 916,885.59 943,490.57 257,978.42

偿还债务支付的现金 292,510.00 425,123.96 593,895.57 179,365.42

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 55,182.32 87,979.37 93,644.54 62,288.16

其中：子公司支付给少数股东的股利、利

润

支付其他与筹资活动有关的现金 95,532.00 76,290.59 74,895.00 120.00

筹资活动现金流出小计 443,224.32 589,393.93 762,435.12 241,773.58

筹资活动产生的现金流量净额 120,011.75 327,491.66 181,055.45 16,204.84

汇率变动对现金的影响 1,300.87 -1,761.22

现金及现金等价物净增加额 15,478.11 -38,427.19 59,831.34 -15,110.12

期初现金及现金等价物余额 131,442.90 146,921.01 108,493.82 168,325.15

期末现金及现金等价物余额 146,921.01 108,493.82 168,325.15 153,215.04

财务比率

2015年 2016年 2017年 2018年 9 月

一、盈利能力

1、总资产收益率 1.71% 1.47% 1.21%

2、毛利率 8.37% 9.15% 15.62% 25.21%

3、营业利润率 2.15% 1.74% 42.77% 46.83%

4、销售净利率 51.03% 41.29% 41.20% 43.98%

5、净资产收益率 4.61% 4.01% 3.24%

二、短期偿债能力

1、流动比率 3.20 3.55 3.10 2.39

2、速动比率 1.01 0.81 0.62 0.39

3、现金比率 0.19 0.17 0.14 0.13

三、长期偿债能力

1、资产负债率 62.89% 62.51% 64.81% 65.18%

2、产权比率 1.69 1.67 1.84 1.87

3、长期负债比率 36.97% 40.47% 39.76% 34.14%

四、营运能力

1、总资产周转率 0.03 0.04 0.03

2、固定资产周转率 12.13 14.66 27.11

3、流动资产周转率 0.04 0.05 0.04

4、存货周转率 0.05 0.06 0.04

5、应收账款周转率 517.80 416.92 2.79

19

㈡合并报表科目分析

1、资产结构分析

⑴资产总体结构分析

近三年一期末，公司总资产分别为 2,007,734.06万元、2,283,238.85

万元、2,660,717.90 万元和 2,811,223.46 万元。从构成情况来看，公

司总资产以流动资产为主、非流动资产为辅。近三年及最近一期，流动

资产占总资产的比例分别为 82.87%、78.27%、77.79%和 74.22% ，占比

较大。具体而言，总资产主要由货币资金、其他应收款和存货等构成。

⑵货币资金

公司货币资金为银行存款。近三年一期末，公司货币资金余额分别

为 241,321.01万元、244,593.82万元、242,020.15万元和 244,611.24 万

元，占总资产的比例分别为 12.02%、10.71%、9.10%和 8.70% 。

2017年末，公司货币资金科目明细如下：

项目 年末余额（万元） 占比

库存现金

银行存款 242,020.15 100%

其他货币资金

合计 242,020.15 100.00%

⑶其他应收款

近三年一期末，公司其他应收款期末净额分别为 257,130.63 万元、

149,580.01 万元、94,872.93 万元和 50,785.67 万元，占总资产的比重

分别为 12.81% 6.55% 3.57% 1.81%。

2017年末，公司其他应收款前五名情况如下表所示：

债务人名称 账面余额（万元） 占总额的比例

湖州宏威新能源汽车有限公司 10,100.00 10.65%

湖州南太湖产业集聚区建设开发有限公司 9,700.00 10.22%

湖州经济建设开发总公司 9,316.42 9.82%

湖州环湖新农村建设投资有限公司 8,000.00 8.43%

湖州南太湖科创建设开发有限公司 5,500.00 5.80%

合计 42,616.42 44.92%

⑷存货

20

公司存货主要由开发成本、基础设施建设成本和拟开发土地构成。

近三年一期末，公司存货期末价值分别为 1,138,693.50 万元、

1,381,941.65 万元、1,657,882.75 万元和 1,746,910.01 万元，占总资

产的比重分别为 56.72%、60.53%、62.31%和 62.14%。

项目 账面余额（万元） 占比

开发成本 1,029,682.78 62.11%

受托代建项目 628,199.96 37.89%

合计 628,199.96 37.89%

2、负债结构分析

⑴负债总体结构分析

近三年一期末，公司负债合计分别为 1,262,658.18 万元、

1,427,309.76 万元、1,724,534.19 万元和 1,832,359.04 万元，与资产

总额的变动趋势基本保持一致。公司负债主要包括短期借款、其他应付

款、一年内到期的非流动负债等、长期借款、应付债券和长期应付款等。

近三年一期末，公司流动负债合计分别为 520,403.97 万元、

503,291.52 万元、666,697.22 万元和 872,640.72 万元，占负债总额的

比重分别为 41.21%、35.26%、38.66%和 47.62%；同期，公司非流动负债

合计分别为 742,254.21 万元、924,018.24 万元、1,057,836.97 万元和

959,718.32 万元，占负债总额的比重分别为 58.79%、64.74%、61.34%

和 52.38%。从负债结构看，公司以长期负债为主，债务结构合理。

⑵短期借款

近三年一期末，公司的短期借款分别 47,900.00 万元、126,500.00

万元、65,930.00万元和 91,550.00万元，占总负债的比例分别为 3.79%、

8.86%、3.82%和 5.00%。主要是金融机构发放的短期借款。

2017年末，公司短期借款如下表所示：

项目 金额（万元） 占比

质押借款 55,930.00 15.17%

保证借款 10,000.00 84.83%

合计 65,930.00 100.00%

21

⑶其他应付款

近三年一期末，公司其他应付款期末净额分别为 278,667.12

133,078.78 269,427.97 358,511.24万元，占总资产的比重分别为

22.07% 9.32% 15.62% 19.57%。公司其他应付款主要是与关联公司

以及当地国有企业的往来款项。

2017年末，公司其他应付款前五名情况如下表所示：

债务人名称 账面余额（万元） 占总额的比例

湖州新城公用工程有限公司 97,041.48 36.02%

湖州聚源城市建设发展有限公司 38,313.58 14.22%

湖州南太湖产业集聚区建设开发有限公司 38,000.00 14.10%

湖州南太湖建设投资管理有限公司 35,700.00 13.25%

湖州城西新农村建设投资有限公司 5,340.00 1.98%

合计 214,395.06 79.57%

⑷一年内到期的非流动负债

近三年一期末，公司一年内到期的非流动负债期末余额分别为

162,553.28万元、228,119.27万元、316,936.48万元和 391,321.02 万

元，占总负债的比重分别为 12.87%、15.98%、18.38%和 21.36%。

2017年末，公司一年内到期的非流动负债如下表所示：

项目 金额（万元） 占比

1 年内到期的长期借款 177,936.48 56.14%

1 年内到期的应付债券 24,000.00 7.57%

1 年内到期的长期应付款 115,000.00 36.28%

合计 316,936.48 100.00%

⑸长期借款

近三年一期末，公司长期借款期末余额分别为 437,830.00 万元、

546,197.07 万元、534,800.64 万元和 421,059.80 万元，占总负债的比

重分别为 34.68%、38.27%、31.01%和 22.98%。近年来公司长期借款余额

增长较快主要是由于公司新增开展的贷款融资所致。

2017年末，公司长期借款如下表所示：

项目 年末金额（万元） 占比

保证借款 470,230.64 87.93%

保证抵押借款 14,570.00 2.72%

22

保证质押借款 50,000.00 9.35%

合计 534,800.64 100.00%

⑹应付债券

2017年末，公司应付债券如下表所示：

简称 余额(万元)

12 环太湖债 23,493.85

16 环太湖 MIN001 78,857.14

17 私募债 001 50,000.00

17 环太湖 MTN001 70,000.00

17 环太湖 PPN001 80,000.00

环太湖国际美元债 96,887.28

合计 399,238.27

⑺长期应付款

公司长期应付款主要为融资租赁款以及定向债券置换。近三年一期

末，公司长期应付款期末余额分别为184,500.00万元、160,286.87万元、

44,171.18 万元和 51,564.81 万元，占总负债的比重分别为 14.61%、

11.23%、2.56%和 2.81%。

2017年末，公司长期应付款如下表所示：

项目 年末金额（万元） 占比

湖州建银城市建设投资 3,000.00 6.79%

中铁隧道湖州投资建设有限公司 17,351.18 39.28%

国开发展基金有限公司 21,480.00 48.63%

浙江京建投资管理有限公司 2,340.00 5.30%

合计 44,171.18 100.00%

3、所有者权益分析

近三年一期末，公司所有者分别为 745,075.88万元、855,929.09万

元、936,183.71 万元和 978,864.42 万元，规模呈持续增加趋势。2017

年末，公司所有者权益以实收资本、资本公积、未分配利润和少数股东

权益为主。

4、现金流分析

单位：万元 2015-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2018-09-30

经营活动产生的现金流量：

经营活动现金流入小计 173,254.95 137,873.80 375,351.43 207,421.86

经营活动现金流出小计 145,303.12 120,052.60 346,693.31 101,689.37

23

经营活动产生的现金流量净额 27,951.83 17,821.20 28,658.12 105,732.49

投资活动产生的现金流量：

投资活动现金流入小计 1,019.22 189.75

投资活动现金流出小计 132,485.47 383,740.05 152,202.34 135,475.98

投资活动产生的现金流量净额 -132,485.47 -383,740.05 -151,183.12 -135,286.23

筹资活动产生的现金流量：

筹资活动现金流入小计 563,236.07 916,885.59 943,490.57 257,978.42

筹资活动现金流出小计 443,224.32 589,393.93 762,435.12 241,773.58

筹资活动产生的现金流量净额 120,011.75 327,491.66 181,055.45 16,204.84

现金及现金等价物净增加额 15,478.11 -38,427.19 59,831.34 -15,110.12

期初现金及现金等价物余额 131,442.90 146,921.01 108,493.82 168,325.15

期末现金及现金等价物余额 146,921.01 108,493.82 168,325.15 153,215.04

⑴经营性现金流

近三年一期，公司分别实现经营活动产生的现金流量净额分别为

27,951.83万元、17,821.20万元、28,658.12万元和 105,732.49 万元。

公司在建项目较多，未来资金支出需求较大。2017 年公司资金回笼情况

较上年有所增强，处于较好水平。公司销售商品、提供劳务收到的现金

为 91,537.67万元，收到的其他与经营活动有关的现金为 283,069.59万

元，系公司其他应收款中与其他公司的往来款增加和其他应收款中部分

款项的结清。受上述因素影响，公司经营活动现金流表现改善，经营活

动现金净流入 28,658.12万元，同比增长 60.81%。

⑵投资性现金流

近三年一期，公司分别实现投资活动产生的现金流量净额分别为

-132,485.47万元、-383,740.05万元、-151,183.12万元和-135,286.23

万元。从投资活动来看，2017 年投资活动产生的现金流量净流出

151183.12万元，主要系公司新增对湖州赛源股权投资合伙企业（有限合

伙）等的投资。

⑶筹资性现金流

近三年一期，公司分别实现筹资活动产生的现金流量净额分别为

120,011.75 万元、327,491.66 万元、181,055.45 万元和 16,204.84 万

元。2017年筹资活动产生的现金流净额降至 181,055.45万元，公司对于

24

外部融资渠道的依赖依然较大。公司主要通过发行债券和银行借款方式

进行筹资。

㈢合并财务指标分析

1、偿债能力分析

2015年 2016年 2017年 2018年 6 月

短期偿债能力

1、流动比率 3.20 3.55 3.10 2.39

2、速动比率 1.01 0.81 0.62 0.39

3、现金比率 0.19 0.17 0.14 0.13

长期偿债能力

1、资产负债率 62.89% 62.51% 64.81% 65.18%

2、产权比率 1.69 1.67 1.84 1.87

3、长期负债比率 36.97% 40.47% 39.76% 34.14%

从短期偿债指标看，近三年一期，公司的流动比率分别为 3.20、3.55、

3.10 和 2.39；公司的速动比率分别为 1.01、0.81、0.62 和 0.39。公司

近三年一期流动比率和速动比率均较高，主要是因为公司资产以流动资

产为主，负债以非流动负债为主。从短期偿债能力指标看，公司的流动

比率和速动比率较高，且呈现逐年增长的趋势，考虑到公司短期债务规

模较小，货币资金充裕，短期偿债能力较强。

近三年一期，公司资产负债率为 62.89%、62.51%、64.81%和 65.18%。

总体资产负债率不高，近几年基本稳定在 60%出头。

近几年随着湖州环太湖整体实力的逐步增强，与当地银行、信托、

租赁等各类金融机构建立了长期稳定的合作关系，后续融资能力较强。

2、盈利能力分析

2015年 2016年 2017年

盈利能力

1、总资产收益率 1.71% 1.47% 1.21%

2、毛利率 8.37% 9.15% 15.62%

3、营业利润率 2.15% 1.74% 42.77%

4、销售净利率 51.03% 41.29% 41.20%

5、净资产收益率 4.61% 4.01% 3.24%

25

近三年，公司营业利润率分别为 2.15%、1.74%和 42.77%，销售净利

率分别为 51.03%、41.29%和 41.20%。近三年，公司净资产收益率分别为

4.61%、4.01%和 3.24%，总资产收益率分别为 1.71%、1.47%和 1.21%。

2017年公司营业收入有所下降，但盈利能力增强。2017年公司实现

营业收入 70,496.05万元，同比下降 9.26%。土地开发收入较上年同比增

加59.47%，受托代建项目收入由2016年的53,963.86元下降到34,925.29

万元系公司营业收入下降的主要原因。公司未来尚有较多等待回购的竣

工工程和等待出让的土地，未来收入较有保障。

整体看，盈利能力指标较上年未出现明显变化，公司承担较多政府

性建设项目，主业盈利能力较弱，政府补助对公司利润来源形成重要补

充。

3、营运能力分析

2015年 2016年 2017年

营运能力

1、总资产周转率 0.03 0.04 0.03

2、固定资产周转率 12.13 14.66 27.11

3、流动资产周转率 0.04 0.05 0.04

4、存货周转率 0.05 0.06 0.04

5、应收账款周转率 517.80 416.92 2.79

近三年，公司应收账款周转率分别 517.80 次/年、416.92 次/年和

2.79 次/年。公司整体应收账款金额较低。公司存货周转率分别为 0.05

次/年和 0.06次/年和 0.04次/年。存货周转率较低，主要因为公司近年

来存货余额较大且持续增长。

四、融资情况

㈠有息负债情况

截至 2018年 9月末，公司有息债务余额情况如下表所示：

单位：万元 序号 债权人 授信金额 余额 借款期限

一、借款

1 交通银行开发区支行 25,000.00 25,000.00 2017.11.23-2018.11.23

26

2 交通银行开发区支行 14,250.00 14,250.00 2017.11.30-2020.11.29

3 交通银行开发区支行 9,500.00 9,500.00 2017.12.1-2020.12.1

4 厦门国际上海分行 10,000.00 10,000.00 2018.8.31-2019.8.31

5 厦门国际上海分行 5,000.00 5,000.00 2018.1.17-2019.1.17

6 平安银行湖州分行 7,800.00 7,800.00 2018.2.5-2019.1.31

7 工行开发区支行 100,000.00 100,000.00 2017.9.8-2039.6.20

8 华能贵诚信托有限公司 170,000.00 90,000.00 2016.4.1-2021.3.21

9 安徽国元信托（浙商银行） 50,000.00 50,000.00 2017.05.31-2019.5.31

10 恒丰银行杭州分行 24,000.00 23,750.00 2015.12.22-2018.12.21

11 渤海国际信托股份有限公司 50,000.00 50,000.00 2016.2.23-2019.2.23

12 中国银行股份有限公司湖州分行 35,000.00 24,000.00 2016.3.30-2019.12.30

13 中融国际信托有限公司 40,000.00 40,000.00 2015.12.2-2018.12.2

14 浙江稠州商业银行股份有限公司

湖州分行 40,000.00 35,000.00 2016.1.22-2019.1.3

15 南京银行杭州分行 19,700.00 17,700.00 2014.12.5-2019.11.28

16 渤海信托（绍兴银行） 40,000.00 40,000.00 2018.8.30-2021.10.24

17 远东国际租赁 2,639.60 1,953.52 2016.01.27-2021.1.27

18 交通银行开发区支行 18,000.00 15,430.00 2016.12.21-2020.12.31

19 交通银行新天地支行 17,000.00 14,570.00 2015.11.17-2020.11.17

20 渤海国际信托股份有限公司 70,000.00 67,000.00 2017.02.09-2020.01.23

21 渤海银行杭州分行 58,900.00 53,900.00 2017.01.03-2021.12.23

22 江苏银行杭州分行 40,000.00 40,000.00 2017.3.22-2021.11.20

23 建行湖州分行 58,000.00 12,500.00 2017.4.1-2028.8.31

24 江苏金租 10,000.00 8,743.20 2018.02.09-2022.02.09

25 浙里投（浙江股权交易中心） 50,000.00 11,271.60 2018.5.30-2020.5.30

26 东北亚交易中心 20,000.00 1,293.82 2018.9.21-2020.9.21

合计 964,789.60 768,662.14

二、长期应付款

1 上海爱建信托有限责任公司 35,000.00 35,000.00 2016.4.30-2019.4.05

2 建信基金 80,000.00 80,000.00 2015.12.24-2018.12.24

3 广州越秀租赁公司 30,000.00 12,357.13 2016.01.28-2021.01.28

三、应付债券

1 2012环太湖债 120,000.00 48,000.00 2012.11.28-2019.11.28

2 2016中票 80,000.00 80,000.00 2016.8.-2022.8

3 2017中票 70,000.00 70,000.00 2017.8.25-2023.8.25

4 2017私募债 50,000.00 30,000.00 2017.3.22-2020.3.22

5 2017PPN 80,000.00 80,000.00 2017.10.25-2020.10.25

6 美元债（1.5 亿美元） 100,000.00 100,000.00 2017.3.31-2020.3.31

合计 408,000.00

四、其他收益类

1 2017永续中票 35,000.00 35,000.00 2017.9.4-2020.9.4

五、合计 1,339,019.27

27

截至 2018年 9月末，公司融资余额 133.90元，其中银行借款 40.84

亿元，债券融资 44.30 亿，信托借款 37.20 亿元，租赁及其他方式借款

11.56 亿元,湖州环太湖融资以银行、信托、债券为主，融资渠道较多，

方式多元。

从还款时间来看，湖州环太湖以中长期融资为主， 2019年之前需还

款 45.13 亿元，2020 年需还款 37.83 亿元，2021 年需还款 23.83 亿元，

剩余 27.12亿元均为 2022年及以后偿还。

时间 2019年及以前 2020年 2021年 2022年及以后

偿还金额(亿元) 45.13 37.83 23.82 27.12

总体来看，公司融资以银行、债券、信托融资为主，租赁等其他形

式补充，融资渠道广泛，后续融资潜力较大。

㈡债券发行情况

1、已发行债券

截至 2018 年 9 月末，公司公开发行公司债券余额 48,000.00 万元、

中票 185,000.00万元、PPN80,000.00万元、私募债 30,000.00万元、美

元债 100,000.00 万元，合计发行规模 443,000.00 万元。公司已发行债

券如下：

简称 余额(万元) 债券期限

12 环太湖债 48,000.00 2012.11.28-2019.11.28

16 环太湖 MTN001 80,000.00 2016.8.16-2022.8.16

17 环太湖 MTN001 70,000.00 2017.8.25-2023.8.25

17 私募债 001 30,000.00 2017.3.22-2020.3.22

17 环太湖 PPN001 80,000.00 2017.11.17-2020.11.17

美元债 100,000.00 2017.3.31-2020.3.31

17 环太湖 MTN002（永续中票） 35,000.00 2017.9.5-2020.9.5

合计 443,000.00

2、评级情况

公司债券评级情况如下：

【12 环太湖债】：主体评级 AA，债券评级 AA+，评级展望稳定，跟

踪评级日 2018年 6月 26日，评级机构为鹏元资信评估有限公司。

28

【16环太湖 MTN001、17环太湖 MTN001、17环太湖 MTN002】：主体

评级 AA，债券评级 AA，评级展望稳定，跟踪评级日 2018 年 7 月 25 日，

评级机构为联合资信评估有限公司。

五、担保情况

截至 2018 年 9 月末，公司对外担保 509,460.57 万元。担保明细如

下：

被担保公司 担保余额 担保期限

1 湖州西塞山开发建设有限公司 40,000.00 2016.12.15-2023.06.20

2 湖州城西新农村建设投资有限公司 40,000.00 2014.09.30-2024.09.30

3 湖州西塞山开发建设有限公司 60,000.00 2017.06.14-2020.6.5

4 湖州西塞山开发建设有限公司 20,000.00 2018.6.6-2020.6.6

5 湖州富源建设有限公司 39,500.00 2016.01.21-2019.01.20

6 湖州城西新农村建设投资有限公司 35,000.00 2018.5.30-2022.8.10

7 湖州聚源城市建设发展有限公司 34,000.00 2016.11.16-2019.11.16

8 湖州聚源城市建设发展有限公司 22,000.00 2016.03.30-2019.03.29

9 湖州西塞山开发建设有限公司 30,000.00 2016.07.07-2019.07.07

10 浙江特瑞思药业股份有限公司 13,500.00 2014.04.13-2020.04.13

11 湖州聚源城市建设发展有限公司 25,000.00 2017.07.06-2019.07.06

12 湖州西塞山开发建设有限公司 4,000.00 2014.09.29-2019-05.28

13 湖州西塞山开发建设有限公司 20,000.00 2015.05.27-2019.06.01

14 浙江南太湖控股集团有限公司 19,750.00 2015.12.24-2018.12.24

15 湖州西塞山开发建设有限公司 19,750.00 2015.12.24-2018.12.24

16 湖州荣骅电子信息产业园建开发有限公司 12,000.00 2018.2.14-2026.2.14

17 湖州西塞山开发建设有限公司 15,000.00 2017.02.23-2021.5.25

18 湖州西塞山开发建设有限公司 12,600.00 2016.08.02-2021.8.01

19 湖州西塞山开发建设有限公司 10,000.00 2015.11.5-2020.9.29

20 湖州聚源城市建设发展有限公司 6,300.00 2017.07.26-2019.07.26

21 湖州南太湖科创建设开发有限公司 6,060.57 2017.12.27-2025.12.27

22 湖州西塞山开发建设有限公司 4,000.00 2016.05.27-2019.05.27

23 湖州新城公用工程有限公司 1,000.00 2018.03.23-2019.03.22

24 湖州新城公用工程有限公司 5,000.00 2018.01.02-2018.12.18

25 湖州新城公用工程有限公司 5,000.00 2018.04.04-2019.04.04

26 湖州新城公用工程有限公司 4,000.00 2018.02.6-2019.3.6

27 湖州西塞山开发建设有限公司 6,000.00 2018.7.1-2021.5.25

28 湖州西塞山开发建设有限公司

合 计 509,460.57

湖州环太湖对外担保的单位均为湖州市政府平台企业，无对民营企

业担保，发生代偿风险很小。

29

六、征信情况

㈠信贷信息

截至 2019 年 1 月 7 日，经查询人民银行征信系统，公司于 1997 年

首次有信贷交易记录，报告期内，共在 42 家金融机构办理过信贷业务，

目前在 18 家金融机构的业务仍未结清，当前负债余额为 690,563.20 万

元，不良和违约负债余额为 0.0万元。

单位：万元

正常类 关注类 不良类

笔数 余额 笔数 余额 笔数 余额

贷款 74 679,570.45 0 0 0 0

类贷款 1 10,992.75 0 0 0 0

合计 75 690,563.20 0 0 0 0

已结清贷款中，有 4 笔欠息记录,5 笔不良/违约类贷款，22 笔关注

类贷款。

欠息情况说明： ⑴2012 年 1 月 22 日为除夕法定节假日，未能提前

与中国工商银行湖州经开区支行沟通好扣息时间和金额，导致欠息，后

于 2012年 2月 9日结清，非公司主观恶意。⑵2008年 11月 21日，当日

对湖州银行营业部欠息，是由于利息计算错误导致账户划款金额小于贷

款付息金额，账户余额不足，导致批扣未成功，次日利息补足，非公司

主观恶意。⑶2011 年 12 月 22 日，当日对中国建设银行湖州分行欠息，

是由于利息计算错误导致账户划款金额小于贷款付息金额，账户余额不

足，导致批扣未成功，次日利息补足，非公司主观恶意。⑷2015 年七月

和八月，企业在农行湖州开发区支行贷款产生逾期，主要是客户经理通

知不及时且测算有误导致扣息不足，非担公司主观恶意。

不良情况说明： 5 笔均为对农业银行湖州城中支行，因为人行数据

接口问题，致使湖州环太湖名下五笔合计人民币 710 万元的贷款，出现

在“已结清不良信贷信息”中，实际全部按时还本付息。

30

关注类情况说明： 22笔关注类贷款，主要系部分银行将政府类融资

平台公司的贷款统一调整为关注类，实际全部按时还本付息。

上述情况说明均由银行出具了相应的文件。

㈡对外担保信息

截至 2019年 1月 7日，经查询人民银行征信系统，公司保证担保 26

笔，余额 560,484.75万元；抵押担保 2笔，余额 19,500.00万元；质押

担保 1笔，余额 5,000.00万元。

单位：万元

正常类 关注类 不良类

笔数 余额 笔数 余额 笔数 余额

保证汇总 26 560,484.75 0 0 0 0

抵押汇总 2 19,500.00 0 0 0 0

质押汇总 1 5,000.00 0 0 0 0

七、涉诉及执行案件信息

1、经查询最高人民法院网站(http://zhixing.court.gov.cn/search/)，截

至报告日，未发现被执行的情况。

2、经查询中国裁判文书网（http://wenshu.court.gov.cn/），截至报告

日，查询的裁判文书 42 条，涉及公司的相关文书 15 条。其中：

31

1 份为湖州环太湖诉上海由润科技股份有限公司、湖州艾贝特电源科

技有限公司租赁合同纠纷一案民事判决书。案由为被告上海由润公司租

赁湖州环太湖湖州西南分区香溢标准厂房 D 幢的标准化厂房,但未按照合

同约定支付房租和物业费，湖州艾贝特电源科技有限公司将被告上海由

润公司在租赁房内的设备运走向原告出具《承诺书》一份，自愿为被告

上海由润公司拖欠原告租金等欠款提供担保，但被告艾贝特公司设备运

走后违背承诺，湖州环太湖多次催讨未果。法院裁定两个被告偿付湖州

环太湖人民币 2296514 元及利息。

2 份为浙江湖州环太湖集团有限公司提起解散湖州太湖地效翼船有

限公司的诉讼，湖州环太湖与广州天象地效飞行器股份有限公司共同出

资设立太湖公司，后因湖州太湖地效翼船有限公司经营管理发生严重困

难，为避免国有资产更大的流失，申请解散。鉴于中国科技开发院将可

能接手处理公司僵局的情形，法院终审判决不予解散。

9 份为湖州市国土资源局行政处罚事项，主要系湖州环太湖部分项目

在未获得用地规划许可时进行了施工，被国土局行政处罚，目前均已处

理完毕。

3 份为陈建荣、刘金荣、沈新荣三人因拆迁问题发生的多起诉讼，浙

江湖州环太湖集团有限公司因负责拆迁安置被牵涉其中。陈建荣、刘金

荣两人的诉讼均以撤诉结束。沈新荣诉讼以判决湖州市人民政府龙溪街

道办事处支付原告沈新荣赔偿金人民币 10000 元结束。

32

第三部分 保证人分析

一、基本信息

㈠企业简介

企业名称 湖州西塞山开发建设有限公司

企业类型 有限责任公司(国有控股)

法人代表 徐伟平

注册地址 湖州市龙溪路 208 号第四层 410、411 室

成立日期 2009 年 09 月 11 日

注册资本 150,000.00万元

统一社会信用代码 913305006938849600

贷款卡卡号 3305000000905603

经营范围

城市基础设施开发建设和维护管理，农房改造，拆

迁服务，房地产开发经营，水利设施建

设，农业旅游开发，办理城市建设用地受让事项。

（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开

展经营活动）

经与全国企业信用信息公示系统（http://gsxt.saic.gov.cn/）的查询结

果比对（截至报告日），企业提供的资料与公示系统信息一致。

33

㈡历史沿革

公司经由湖州市人民政府国有资产监督管理委员会出资设立，于

2009年 9月 11日完成工商注册登记并取得湖州市工商行政管理局合法的

《企业法人营业执照》，初始注册资本为人民币 50,000.00 万元。

2017 年 03 月 15 日，公司注册资本变更为 54,000.00 万元，其中：中

国农发重点建设基金有限公司认缴出资 4,000.00 万元，占注册资本的

7.41%；湖州市人民政府国有资产监督管理委员会认缴出资 50,000.00 万

元，占注册资本的 92.59%。

2018 年 07 月 06 日，根据修订后的公司章程，公司注册资本变更为

150,000.00万元，其中：中国农发重点建设基金有限公司认缴出资 4,000.00

万元，占注册资本的 2.67%；湖州市人民政府国有资产监督管理委员会认

缴出资 146,000.00 万元，占注册资本的 97.33%。

根据 2018 年 10 月 31 日的湖国资委〔2018〕126 号文，拟成立湖州

经开投资发展有限公司，文件将湖州西塞山开发建设有限公司以及浙江

湖州环太湖集团有限公司中湖州市人民政府国有资产监督管理委员会所

持全部国有产权无偿划转至湖州经开投资发展有限公司。截至报告日，

公司注册资本为 150,000.00 万元，其中：中国农发重点建设基金有限公

司认缴出资 4,000.00 万元，占注册资本的 2.67%；湖州经开投资发展有限

公司认缴出资 146,000.00 万元，占注册资本的 97.33%。

㈢股权结构

公司目前的股权结构如下：

股东名称 认缴出资额

（万元）

股权比例 实际出资额

（万元）

股权比例

湖州经开投资发展有限公司 146,000 97.33% 125,500 96.91%

中国农发重点建设基金有限公司 4,000 2.67% 4,000 3.09%

合计 150,000 100.00% 129,500 100.00%

34

中国农发重点建设基金有限公司对公司的新增股本专用于公司保障

房建设业务中的“茅柴园小区工程”，农发基金公司按照 1.2%的年化收益

率按季向公司收取投资收益。项目建设完工后，农发基金公司可根据协

议约定，通过回售、减资或市场化方式于约定日之前减持。

截至报告日，湖州市人民政府国有资产监督管理委员会为公司实际

控制人。

㈣公司治理

公司按照《公司法》等有关法律法规的要求，完善公司治理结构，

强化内部管理，规范公司经营运作。根据《公司法》、《章程》，公司

设立董事会、监事会和经理层，形成决策、监督和执行相分离的管理体

系。

1、股东会

根据公司章程，股东会行使下列职权：

⑴决定公司的经营方针和投资计划；

⑵选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监

事的报酬事项；

⑶审议批准董事会的报告；

⑷审议批准监事的报告；

湖州西塞山开发建设有限公司

湖州经开投资发展有限公司

97.33%

中国农发重点建设基金有限公司

2.67%

湖州市人民政府国有资产监督管理委员会

100%

35

⑸审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

⑹审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

⑺对公司增加或者减少注册资本作出决议；

⑻对发行公司债券作出决议；

⑼对公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算和破产等事项作

出决议

⑽审议批准为公司股东或者实际控制人提供担保

⑾修改公司章程；

⑿决定向其他企业投资或者为他人提供担保和聘用、解聘承办公司

审计业务的会计师事务所；

⒀可能对股东权益造成重大不利影响的其他事项；

⒁公司章程规定的其他职权；

股东会会议应对所议事项作出决议，决议一般应由代表二分之一以

上表决权的股东表决通过。

2、董事会

公司设董事会，成员为 3 人,设董事长 1 人。

董事会对股东会负责，行使下列职权：

⑴负责召集股东会，并向股东会报告工作；

⑵执行股东会的决议；

⑶决定公司的经营及投资方案；

⑷制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

⑸制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

⑹制订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；

⑺制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

⑻决定公司内部管理机构的设置；

36

⑼决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决

定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；

⑽制定公司的基本管理制度。

⑾公司章程规定的其他职权。

董事会决议应当经半数以上董事通过。董事会决议的表决，实行一

人一票。董事会对所议事项作出的决议，应由半数以上的董事表决通过

方为有效。其中重大事项和涉及湖州市人民政府国有资产监督管理委员

会或湖州市人民政府批准的事项，须由三分之二以上的董事表决通过方

为有效。

㈤公司组织架构

㈥主要管理人员

徐伟平先生，1977 年出生，大学学历，工程师。现任湖州西塞山开

发建设有限公司董事长、总经理。曾任湖州经济技术开发区拆迁测绘所

所长，西塞山分区南片建设指挥部副总指挥。

37

姚新芳先生，1965 年出生，大学学历，工程师。现任湖州西塞山开

发建设有限公司董事、副总经理、财务负责人。曾任湖州市双林桥梁工

程公司副经理，安吉交通工程公司项目经理，浙江湖州环太湖集团有限

公司项目经理。

黄永斌先生，1979 年出生，大学学历，工程师，中共党员。现任湖

州西塞山开发建设有限公司董事。曾任浙江新中环建筑设计有限公司湖

州分公司工程师。

二、公司经营情况

㈠营业收入分析

公司作为湖州市重要的投资及建设主体，主要从事湖州经济技术开

发区内西塞山分区、杨家埠分区北片、康山分区及塘口片区的土地开发、

保障房建设和基础设施建设业务，此外还涉及租赁业务和物业管理。

2015-2017年公司分别实现营业收入 5.25亿元、5.61亿元和 5.21亿元，

收入水平比较稳定。公司 2015-2017年营业收入及其构成情况如下：

单位：亿元

项目 2015年度 2016 年度 2017 年度

收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率

项目开发业务 1.24 10% 5.28 10% 2.64 10%

基建业务 3.96 10% 0.22 10% 2.43 10%

租赁业务 0.02 -241.11% 0.06 -30.31% 0.07 -70.27%

物业管理业务 0.02 -83.86% 0.05 -21.85% 0.07 -16.53%

合计 5.25 8.39% 5.61 9.3% 5.21 8.61%

㈡主要板块经营情况

1、项目开发业务

公司项目开发业务包括土地开发和保障房建设，公司本部及其全资

子公司湖州城西新农村建设投资有限公司负责相关项目的开发建设。

⑴土地开发

公司土地开发业务主要围绕经开区内的土地一级开发建设开展，公

司与湖州市土地储备中心签订委托开发协议，规定公司完成土地整理工

38

作后，由土储中心进行土地的收储和出让，土储中心根据委托开发协议

中的回购年限，按年以公司开发过程中的实际支出费用加计 10.00%的利

润支付相应的回购款；

2017 年，湖州市土储中心将公司开发整理的 287.29 亩工业用地和

177.25亩经营性用地出让，公司按照回购协议分别确认收入 1.45亿元和

1.19 亿元。由于其中经营性用地出让均价较高，使得公司当年确认的土

地开发回购款的资金来源主要为收取的土地出让金。

截至 2017年末，公司已由土储中心回购的地块尚有 9宗未出让，地

块面积合 640.25亩，可确认回购金额计为 12.68亿元。公司尚有 7宗地

块（合计 250.99亩）正处于拆迁及开发整理过程中，公司计划对该 7宗

地块投资 4.00亿元，截至 2017年末已投资 2.60亿元，未来资金需求相

对较小。

⑵保障房建设

保障房建设方面，项目建成后由湖州经济技术开发区管理委员会直

接回购，回购款约为项目总投资的 110.00%。

2017 年公司保障房未进行结转，故当年保障房项目未实现收入。公

司目前已完工的保障房项目为西塞人家，经开区管委会自 2015年起对该

项目进行回购，总额为 4.14亿，截至 2017年末尚有 1.87亿元回购款未

到账。

公司在建的保障房项目包括西塞山分区的杨家庄拆迁安置房项目及

杨家埠片区的塘口农民社区工程二期、乌陵山农民社区工程二期和茅柴

园小区工程，占地总面积约为 953.59万平方米，规划建筑总面积为 58.43

万平方米。计划总投资 22.71亿元，累计已投资 9.64亿元。

总体来看，公司目前尚有一定规模的开发完土地待确认收入和未开

发土地，后续仍有保障房项目需建设，业务可持续性有保障。

2、基础设施建设业务

39

公司受经开区管委会委托，负责相关道路、桥梁及水利等市政基础

设施项目的代建工作。2017 年因较多项目完工结转，公司实现基建业务

收入 2.43 亿元，较上年增加 2.21 亿元。公司按照批复项目的总投资加成

15.00%的利润收取工程管理费，利润来源及获取方式较为固定，同年业

务毛利率为 10.00%。（协议中 15%的利润加成不含利息费用，经过利息

资本化处理后，基础设施业务实际利润加成比例约为 10%）

截止 2017 年末公司在建项目情况（单位：亿元）：

公司基建项目由于回购周期较长，资金回笼情况较慢。但得益于基

建项目的公益性，政府每年以补贴形式支持项目建设，且项目建成后主

要由政府回购，回购款来源具有一定保障。

3、租赁及物业管理业务

公司租赁及物业管理均由控股子公司湖州南太湖科创建设开发有限

公司负责运营，出租的资产系科创公司自营的科创中心和人才公寓。科

创中心为满足经开区招商引资及人才吸引需要，以低价租赁形式为高端

人才、科技型企业创业提供发展平台和配套设施服务，湖州市及经开区

政府视情况给予科创公司一定补贴。该部分物业采取了租金优惠政策，

更多地承担了招商引资、“科技孵化器”的职能，故该部分业务不以盈利

为主。

40

三、财务情况分析

㈠合并财务报表

公司 2015 年度、2016 年度及 2017 年度合并财务报告经中兴华会计

师事务所（特殊普通合伙）审计。中兴华会计师事务所出具了标准无保

留意见的审计报告。2018 年 1-6 月财务报表未经审计。

合并资产负债表

单位：万元 2015-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2018-06-30

流动资产：

货币资金 189,889.40 83,216.00 99,647.37 60,547.62

交易性金融资产

衍生金融资产

应收票据及应收账款 7.08 8.85 14.67 146.55

应收票据

应收账款 7.08 8.85 14.67 146.55

预付款项 63,834.72 634.64

其他应收款(合计) 539,941.49 778,853.17 822,169.57 838,006.76

应收股利

应收利息

其他应收款 539,941.49 778,853.17 822,169.57 838,006.76

买入返售金融资产

存货 745,043.34 886,170.59 1,100,465.79 997,550.95

其中：消耗性生物资产

合同资产

划分为持有待售的资产

一年内到期的非流动资产

待摊费用

其他流动资产 122.72 123.26

其他金融类流动资产

流动资产合计 1,538,716.03 1,748,883.25 2,022,420.11 1,896,375.14

非流动资产：

发放贷款及垫款

以公允价值且其变动计入其他综合

收益的金融资产

以摊余成本计量的金融资产

债权投资

其他债权投资

可供出售金融资产 6,448.80 8,767.00 9,889.00 11,011.00

其他权益工具投资

持有至到期投资 14,250.00 14,250.00 14,250.00

其他非流动金融资产

长期应收款

长期股权投资

投资性房地产 42,171.94 41,741.00

41

固定资产(合计) 42,864.24 42,307.32 7,075.66 6,948.26

固定资产 42,864.24 42,307.32 7,075.66 6,948.26

固定资产清理

在建工程(合计) 1,397.45 1,276.80 916.94 9,851.56

在建工程 1,397.45 1,276.80 916.94 9,851.56

工程物资

生产性生物资产

油气资产

无形资产 923.49 903.76 884.03 874.17

开发支出

商誉

长期待摊费用 2,953.37 2,384.38 2,618.24 2,202.61

递延所得税资产

其他非流动资产 400.00 400.00

非流动资产合计 54,587.35 69,889.26 78,205.82 87,278.61

资产总计 1,593,303.38 1,818,772.51 2,100,625.93 1,983,653.75

流动负债：

短期借款 32,850.00 16,500.00 14,507.30 7,932.30

交易性金融负债

衍生金融负债

应付票据及应付账款 0.18 42,384.24 37,932.44 21,811.90

应付票据

应付账款 0.18 42,384.24 37,932.44 21,811.90

预收款项 40.73 65.75 52.35 164.70

合同负债

应付手续费及佣金

应付职工薪酬

应交税费 8,108.99 9,250.78 15,226.31 16,083.37

其他应付款(合计) 33,985.13 40,987.94 21,547.67 10,267.73

应付利息 5,339.46 5,339.46 5,252.65 2,703.39

应付股利

其他应付款 28,645.68 35,648.49 16,295.02 7,564.34

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负债 93,544.14 77,953.21 174,910.22 105,379.91

预提费用

递延收益-流动负债

应付短期债券

其他流动负债

其他金融类流动负债

流动负债合计 168,529.17 187,141.92 264,176.30 161,639.92

非流动负债：

长期借款 357,470.00 468,500.00 613,934.75 684,434.75

应付债券 118,585.00 171,047.71 191,251.22 161,550.98

长期应付款(合计) 98,900.45 125,778.93 128,413.37 71,028.81

长期应付款 57,287.75 97,266.24 103,709.03 46,264.06

专项应付款 41,612.70 28,512.69 24,704.34 24,764.75

长期应付职工薪酬

预计负债

递延所得税负债

递延收益-非流动负债

42

其他非流动负债

非流动负债合计 574,955.44 765,326.64 933,599.35 917,014.54

负债合计 743,484.61 952,468.56 1,197,775.65 1,078,654.46

所有者权益(或股东权益)：

实收资本(或股本) 50,000.00 50,000.00 54,000.00 129,500.00

其它权益工具

其它权益工具：优先股

其他权益工具：永续债

资本公积金 655,146.94 655,146.94 675,146.94 600,602.86

减：库存股

其它综合收益

专项储备

盈余公积金 13,287.92 15,563.22 17,334.95 17,334.95

一般风险准备

未分配利润 121,140.48 136,412.66 148,483.10 150,379.06

外币报表折算差额

未确认的投资损失

归属于母公司所有者权益合计 839,575.34 857,122.81 894,964.99 897,816.88

少数股东权益 10,243.42 9,181.14 7,885.30 7,182.41

所有者权益合计 849,818.76 866,303.95 902,850.28 904,999.29

负债和所有者权益总计 1,593,303.38 1,818,772.51 2,100,625.93 1,983,653.75

利合并润表 单位：万元

2015-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2018-06-30

营业总收入 52,480.22 56,070.87 52,137.60 27,407.78

营业收入 52,480.22 56,070.87 52,137.60 27,407.78

其他类金融业务收入

营业总成本 53,750.67 58,058.94 51,629.28 30,846.93

营业成本 48,076.01 50,856.98 47,649.18 24,523.16

税金及附加 227.76 378.72 623.19 415.08

销售费用

管理费用 1,357.30 2,295.55 781.82 993.60

研发费用

财务费用 4,089.61 4,527.69 2,575.11 4,915.09

其中：利息费用 2,834.32

利息收入 463.81

资产减值损失

信用减值损失

其他业务成本(金融类)

加：其他收益 4,974.88 4,500.00

投资净收益

其中：对联营企业和合营企业的投资收益

净敞口套期收益

公允价值变动净收益

资产处置收益

汇兑净收益

营业利润 -1,270.45 -1,988.08 5,483.20 1,060.85

43

加：营业外收入 19,999.16 20,000.00 11,526.00 400.00

减：营业外支出 609.09 0.16 267.76

其中：非流动资产处置净损失

利润总额 18,728.71 17,402.84 17,009.04 1,193.08

减：所得税 1,064.61 917.65 4,462.71

加：未确认的投资损失

净利润 17,664.10 16,485.19 12,546.33 1,193.08

持续经营净利润 12,546.33 1,193.08

终止经营净利润

减：少数股东损益 -1,215.25 -1,062.28 -1,295.84 -702.88

归属于母公司所有者的净利润 18,879.36 17,547.47 13,842.18 1,895.96

加：其他综合收益

综合收益总额 17,664.10 16,485.19 12,546.33 1,193.08

减：归属于少数股东的综合收益总额 -1,215.25 -1,062.28 -1,295.84 -702.88

归属于母公司普通股东综合收益总额 18,879.36 17,547.47 13,842.18 1,895.96

合并现金流量表

单位：万元 2015-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2018-06-30

经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 52,513.65 56,241.03 53,760.00 27,388.26

收到的税费返还 21.63 33.84

收到其他与经营活动有关的现金 362,270.87 400,288.91 589,017.68 336,475.79

经营活动现金流入(金融类)

经营活动现金流入小计 414,806.15 456,563.78 642,777.68 363,864.05

购买商品、接受劳务支付的现金 93,981.22 189,906.95 210,311.45 40,643.70

支付给职工以及为职工支付的现金 154.40 85.90 148.53 162.54

支付的各项税费 441.30 129.01 435.46 293.79

支付其他与经营活动有关的现金 419,306.92 528,477.35 626,337.92 289,125.54

经营活动现金流出(金融类)

经营活动现金流出小计 513,883.85 718,599.21 837,233.36 330,225.57

经营活动产生的现金流量净额 -99,077.70 -262,035.43 -194,455.68 33,638.48

投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金

处置固定资产、无形资产和其他长期资产

收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金

净额

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计

购建固定资产、无形资产和其他长期资产

支付的现金 1,524.05 14.32 7,280.79 267.76

投资支付的现金 448.80 16,568.20 1,122.00 1,122.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金

净额

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 1,972.85 16,582.52 8,402.79 1,389.76

投资活动产生的现金流量净额 -1,972.85 -16,582.52 -8,402.79 -1,389.76

44

筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现

金

取得借款收到的现金 329,140.00 295,060.00 356,007.30 75,000.00

收到其他与筹资活动有关的现金 76,838.00 7,775.55 27,865.34 26,500.00

发行债券收到的现金 19,040.00 2,657.27 59,604.00

筹资活动现金流入小计 425,018.00 305,492.82 443,476.64 101,500.00

偿还债务支付的现金 130,400.00 109,380.00 137,611.16 78,961.90

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 87,647.17 49,900.47 26,720.18

其中：子公司支付给少数股东的股利、利

润

支付其他与筹资活动有关的现金 23,258.13 24,168.27 25,831.16 14,610.38

筹资活动现金流出小计 241,305.30 133,548.27 213,342.80 150,292.46

筹资活动产生的现金流量净额 183,712.70 171,944.55 230,133.84 -48,792.46

汇率变动对现金的影响

现金及现金等价物净增加额 82,662.15 -106,673.40 27,275.37 -16,543.74

期初现金及现金等价物余额 106,227.25 155,489.40 48,816.00 76,091.37

期末现金及现金等价物余额 188,889.40 48,816.00 76,091.37 59,547.62

财务比率

2015年 2016年 2017年 2018年 6 月

一、盈利能力

1、总资产收益率 1.18% 1.02% 0.87%

2、毛利率 8.39% 9.30% 8.61% 10.52%

3、营业利润率 -2.42% -3.55% 10.52% 3.87%

4、销售净利率 33.66% 29.40% 24.06% 4.35%

5、净资产收益率 2.08% 1.92% 1.42%

二、短期偿债能力

1、流动比率 9.13 9.35 7.66 11.73

2、速动比率 4.71 4.61 3.49 5.56

3、现金比率 0.26 0.09 0.08 0.06

三、长期偿债能力

1、资产负债率 46.66% 52.37% 57.02% 54.38%

2、产权比率 0.87 1.10 1.33 1.19

3、长期负债比率 36.09% 42.08% 44.44% 46.23%

四、营运能力

1、总资产周转率 0.03 0.03 0.03

2、固定资产周转率 1.22 1.32 2.11

3、流动资产周转率 0.03 0.03 0.03

4、存货周转率 0.06 0.06 0.05

5、应收账款周转率 7,412.46 7,039.66 4,433.47

㈡合并报表科目分析

1、资产结构分析

45

⑴资产总体结构分析

近三年一期末，公司总资产分别为 1,593,303.38万元、1,818,772.51

万元、2,100,625.93万元和 1,983,653.75万元。从构成情况来看，公司

总资产以流动资产为主、非流动资产为辅。近三年及最近一期，流动资

产占总资产的比例分别为 96.57%、96.16%、96.28%和 95.60%，占比较大。

具体而言，总资产主要由货币资金、其他应收款和存货等构成。

⑵货币资金

公司货币资金包括库存现金、银行存款和其他货币资金。近三年一

期末，公司货币资金余额分别为 189,889.40 万元、83,216.00 万元、

99,647.37 万元和 60,547.62 万元，占总资产的比例分别为 11.92%、

4.58%、4.74%和 3.05%。

2017年末，公司货币资金科目明细如下：

项目 年末余额（万元） 占比

库存现金 2.41 0.00%

银行存款 60,588.95 60.80%

其他货币资金 39,056.00 39.19%

合计 99,647.37 100.00%

⑶其他应收款

近三年一期末，公司其他应收款期末净额分别为 539,941.49 万元、

778,853.17 万元、822,169.57 万元和 838,006.76 万元，占总资产的比

重分别为 33.89%、42.82%、39.14%和 42.25%，占总资产的比例较大。公

司其他应收款主要是与政府、当地国有企业的往来款项。

2017年末，公司其他应收款前五名情况如下表所示：

债务人名称 账面余额（万元） 占其他应收款总额的比例

湖州新城公用工程有限公司 380,491.19 46.28%

湖州聚源城市建设发展有限公司 194,640.00 23.67%

湖州经济技术开发区管委会 192,878.61 23.46%

浙江湖州环太湖集团有限公司 33,813.98 4.11%

杨家埠镇人民政府 15,000.00 1.82%

合计 816,823.78 99.35%

⑷存货

46

公司存货主要由开发成本、基础设施建设成本和拟开发土地构成。

近三年一期末，公司存货期末价值分别为 745,043.34万元、886,170.59

万元、1,100,465.79 万元和 997,550.95 万元，占总资产的比重分别为

46.76%、48.72%、52.39%和 50.29%。

项目 账面余额（万元） 占比

开发成本 464,240.14 42.19%

基础设施建设成本 278,586.69 25.32%

拟开发土地 357,638.96 32.50%

合计 1,100,465.79 100.00%

2、负债结构分析

⑴负债总体结构分析

近三年一期末，公司负债合计分别为 743,484.61万元、952,468.56

万元、1,197,775.65万元和 1,078,654.46万元，与资产总额的变动趋势

基本保持一致。公司负债主要包括短期借款、一年内到期的非流动负债

等、长期借款、应付债券和长期应付款等。

近三年一期末，公司流动负债合计分别为 168,529.17 万元、

187,141.92 万元、264,176.30 万元和 161,639.92 万元，占负债总额的

比重分别为 22.67%、19.65%、22.06%和 14.99%；同期，公司非流动负债

合计分别为 574,955.44 万元、765,326.64 万元、933,599.35 万元和

917,014.54万元，占负债总额的比重分别为 77.33%、80.35%、77.94%和

85.01%。从负债结构看，公司以长期负债为主，债务结构合理。

⑵短期借款

近三年一期末，公司的短期借款分别 32,850.00万元、16,500.00万

元、14,507.30 万元和 7,932.30 万元，占总负债的比例分别为 4.42%、

1.73%、1.21%和 0.74%。主要是金融机构发放的短期借款。

2017年末，公司短期借款如下表所示：

项目 金额（万元） 占比

质押借款 8,075.00 55.66%

保证借款 6,432.30 44.34%

47

合计 14,507.30 100.00%

⑶一年内到期的非流动负债

近三年一期末，公司一年内到期的非流动负债期末余额分别为

93,544.14万元、77,953.21万元、174,910.22万元和 105,379.91 万元，

占总负债的比重分别为 12.58%、8.18%、14.60%和 9.77%。

2017年末，公司一年内到期的非流动负债如下表所示：

项目 金额（万元） 占比

抵押借款 4,665.25 2.67%

保证借款 38,850.00 22.21%

质押借款 18,300.00 10.46%

信用借款 70,000.00 40.02%

应付融资租赁款 23,094.97 13.20%

14 西塞山债 20,000.00 11.43%

合计 174,910.22 100.00%

⑷长期借款

近三年一期末，公司长期借款期末余额分别为 357,470.00 万元、

468,500.00 万元、613,934.75 万元和 684,434.75 万元，占总负债的比

重分别为 48.08%、49.19%、51.26%和 63.45%。近年来公司长期借款余额

增长较快主要是由于公司新增开展的贷款融资所致。

2017年末，公司长期借款如下表所示：

项目 年末金额（万元） 占比

抵押借款 21,834.75 3.56%

保证借款 432,600.00 70.46%

质押借款 159,500.00 25.98%

合计 613,934.75 100.00%

⑸应付债券

2017年末，公司应付债券如下表所示：

简称 发行规模(万元) 债券期限 利率

14 西塞山债 80,000.00 7 年 7.80%

16 西塞山债 50,000.00 3 年 5.32%

15 西塞山债 2,695.00 3 年 6.80%

湖州城西新农村建设投资有限公司

2015期浙江股权交易中心私募债券 20,000.00 3 年 5.60%

湖州西塞山开发建设有限公司 2017

期度第一期非公开定向债务融资工

具

40,000.00 5 年 6.50%

48

⑹长期应付款

公司长期应付款主要为融资租赁款以及定向债券置换。近三年一期

末，公司长期应付款期末余额分别为 57,287.75 万元、97,266.24 万元、

103,709.03 万元和 46,264.06 万元，占总负债的比重分别为 7.71%、

10.21%、8.66%和 4.29%。

2017年末，公司长期应付款如下表所示：

项目 年末金额（万元） 占比

赁有限公司-融资租赁 21,468.19 20.70%

远东国际租赁有限公司-未确认融资费

用 -2,642.05 -2.55%

浙江省富浙融资租赁有限公司 21,144.69 20.39%

浙江省富浙融资租赁有限公司-未确认

融资费用 -3,015.95 -2.91%

浙江建设融资租赁有限公司 1,112.88 1.07%

浙江建设融资租赁有限公司-未确认融

资费用 -158.73 -0.15%

湖州市财政局-定向债券置换 65,800.00 63.45%

合计 103,709.03 100.00%

3、所有者权益分析

近三年一期末，公司所有者分别为 849,818.76万元、866,303.95万

元、902,850.28 万元和 904,999.29 万元，规模呈持续增加趋势。2017

年末，公司所有者权益以实收资本、资本公积、未分配利润和少数股东

权益为主。

4、现金流分析

单位：万元 2015-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2018-06-30

经营活动产生的现金流量：

经营活动现金流入小计 414,806.15 456,563.78 642,777.68 363,864.05

经营活动现金流出小计 513,883.85 718,599.21 837,233.36 330,225.57

经营活动产生的现金流量净额 -99,077.70 -262,035.43 -194,455.68 33,638.48

投资活动产生的现金流量：

投资活动现金流入小计

投资活动现金流出小计 1,972.85 16,582.52 8,402.79 1,389.76

投资活动产生的现金流量净额 -1,972.85 -16,582.52 -8,402.79 -1,389.76

筹资活动产生的现金流量：

筹资活动现金流入小计 425,018.00 305,492.82 443,476.64 101,500.00

筹资活动现金流出小计 241,305.30 133,548.27 213,342.80 150,292.46

筹资活动产生的现金流量净额 183,712.70 171,944.55 230,133.84 -48,792.46

49

现金及现金等价物净增加额 82,662.15 -106,673.40 27,275.37 -16,543.74

期初现金及现金等价物余额 106,227.25 155,489.40 48,816.00 76,091.37

期末现金及现金等价物余额 188,889.40 48,816.00 76,091.37 59,547.62

⑴经营性现金流

近三年一期，公司分别实现经营活动产生的现金流量净额分别为

-99,077.70万元、-262,035.43万元、-194,455.68万元和 33,638.48万

元。2015 年以来，公司经营活动产生的现金流量净额为负值，主要是由

于公司各项业务增长迅速，用于购买商品、接受劳务支付的现金增长较

快，随着公司经营效益的体现，经营活动现金流量情况逐渐改善,2018年

6月经营活动现金流量净额转负为正。

⑵投资性现金流

公司投资性现金流金额较低。

⑶筹资性现金流

近三年一期，公司分别实现筹资活动产生的现金流量净额分别为

183,712.70 万元、171,944.55 万元、230,133.84 万元和-48,792.46 万

元。2018 年 6 月筹资活动为负，主要是债务到期偿还以及当年融资规模

减小所致。

㈢合并财务指标分析

1、偿债能力分析

2015年 2016年 2017年 2018年 6 月

短期偿债能力

1、流动比率 9.13 9.35 7.66 11.73

2、速动比率 4.71 4.61 3.49 5.56

3、现金比率 0.26 0.09 0.08 0.06

长期偿债能力

1、资产负债率 46.66% 52.37% 57.02% 54.38%

2、产权比率 0.87 1.10 1.33 1.19

3、长期负债比率 36.09% 42.08% 44.44% 46.23%

从短期偿债指标看，近三年一期，公司的流动比率分别为 9.13、9.35、

7.66和 11.73；公司的速动比率分别为 4.71、4.61、3.49和 5.56。公司

50

近三年一期流动比率和速动比率均较高，主要是因为公司资产以流动资

产为主，负债以非流动负债为主。2017年公司流动比率和速动比率较 2016

年均有所下降，主要系公司 2017年非流动负债增加较大。

近三年一期，公司资产负债率为 46.66%、52.37%、57.02%和 54.38%。

总体资产负债率不高，近几年基本稳定在 50-60%之间。

近几年随着湖州西塞山整体实力的逐步增强，与当地银行、信托、

租赁等各类金融机构建立了长期稳定的合作关系，后续融资能力较强。

2、盈利能力分析

2015年 2016年 2017年

盈利能力

1、总资产收益率 1.18% 1.02% 0.87%

2、毛利率 8.39% 9.30% 8.61%

3、营业利润率 -2.42% -3.55% 10.52%

4、销售净利率 33.66% 29.40% 24.06%

5、净资产收益率 2.08% 1.92% 1.42%

近三年，公司营业利润率分别为-2.42% 、-3.55%和 10.52%，销售净

利率分别为 33.66%、29.40%和 24.06%。近三年，公司净资产收益率分别

为 2.08%、1.92%和 1.42%，总资产收益率分别为 1.18%、1.02%和 0.87%。

总体来看，最近三年公司加净资产收益率、总资产收益率逐年上升。

公司营业收入主要来源于土地开发整理及基建项目完工后的政府回

购款。2017 年因保障房未结转交付，导致当年项目开发收入大幅减少。

但因基建项目结转较多，使得当年确认的回购收入增加，公司两项收入

结构变化较大，总体营收出现小幅缩减。2017年，公司实现营业收入 5.21

亿元，2017年营业总成本为 5.16亿元，略低于 2016年。2017年公司营

业外收入为 1.15 亿元，全部系湖州市人民政府下发的政府补助。同期，

公司实现利润总额 1.25亿元。

整体看，盈利能力指标较上年未出现明显变化，公司承担较多政府

性建设项目，主业盈利能力较弱，政府补助对公司利润来源形成重要补

充。

51

3、营运能力分析

2015年 2016年 2017年

营运能力

1、总资产周转率 0.03 0.03 0.03

2、固定资产周转率 1.22 1.32 2.11

3、流动资产周转率 0.03 0.03 0.03

4、存货周转率 0.06 0.06 0.05

5、应收账款周转率 7,412.46 7,039.66 4,433.47

近三年，公司应收账款周转率分别 7,412.46 次/年、7,039.66 次/

年和 4,433.47 次/年。公司整体应收账款金额较低。公司存货周转率分

别为 0.06 次/年和 0.06 次/年和 0.05 次/年。存货周转率较低，主要因

为公司近年来存货余额较大且持续增长。

四、融资情况

㈠有息负债情况

截至 2018年 9月末，公司有息债务余额情况如下表所示：

单位：万元 序号 借款银行 合同金额 借款余额 借款期限

一、借款

1 中国建设银行湖州分行 15,000.00 4,000.00 2014.09.29-2019.5.28

2 中国建设银行湖州分行 14,000.00 12,600.00 2016.8.11-2020.5.10

3 安徽国元信托 30,000.00 30,000.00 2016.7.7-2019.7.7

4 南京银行股份有限公司杭州

分行 60,000.00 60,000.00 2015.9.29-2020.9.28

5 恒丰银行杭州分行 20,000.00 19,750.00 2015.12.14-2018.12.24

6 湖州银行南园支行 10,000.00 10,000.00 2015.11.5-2020.9.29

7 四川信托有限公司 29,000.00 29,000.00 2018.3.2-2019.3.2

8 江苏银行杭州分行 30,000.00 30,000.00 2016.6.2-2019.6.1.

9 厦门国际银行上海分行 5,000.00 4,000.00 2016.5.27.-2019.5.27.

10 浙商银行湖州分行

1,000.00 1,000.00 2018.6.6-2019.6.30

1,000.00 1,000.00 2018.6.6-2019.12.31

18,000.00 18,000.00 2018.6.6-2020.6.6

11 渤海国际信托有限公司 40,000.00 40,000.00 2015.7.9-2020.1.9

12 中国银行湖州分行 75,000.00 40,000.00 2016.12.15-2023.6.20

13 交通银行开发区支行 12,000.00 12,000.00 2017.2.23-2021.12.25

14 交通银行开发区支行 3,000.00 3,000.00 2017.4.6-2021.12.25

15 交通银行开发区支行 15,000.00 15,000.00 2017.6.30-2021.12.25

16 德邦证券（南京银行） 50,000.00 49,700.00 2017.1.24-2020.1.24

17 农行开发区 134,500.00 64,750.00 2017-9.5-2036.10.14

52

47,250.00 2018.9.7-2036.6.3

17,750.00 2018.9.14-2028.12.03

2,250.00 2018.9.14-2024.12.03

18 招商银行湖州分行 60,000.00 60,000.00 2017.06.14-2020.6.05

19 建信投资基金 71,250.00 71,250.00 2016.8.12-2019.8.12

20 国通信托 30,000.00 30,000.00 2018.8.17-2020.8.17

21 国家开发银行浙江省分行 11,000.00 11,000.00 2014.9.30-2024.9.30

22 国家开发银行浙江省分行 12,500.00 12,500.00 2014.10.28-2024.9.30

23 国家开发银行浙江省分行 14,500.00 14,500.00 2014.10.30-2024.9.30

24 国家开发银行浙江省分行 500.00 500.00 2015.2.27-2024.9.30

25 国家开发银行浙江省分行 1,500.00 1,500.00 2015.3.25-2024.9.30

26 渤海国际信托有限公司（金

华银行） 35,000.00 35,000.00 2018.5.30-2022.8.10

27 恒丰银行杭州分行 8,000.00 7,900.00 2017.6.30-2020.5.26

28 恒丰银行杭州分行 23,000.00 18,000.00 2015.9.25-2022.12.20.

29 湖州银行南园支行 6,500.00 6,060.57 2017.12.27-2025.12.27

合计 836,250.00 779,260.57

二、应付债券

1 江苏银行杭州分行 50,000.00 50,000.00 2016.12.29-2019.12.29

2 2017PPN(浙商证券） 60,000.00 60,000.00 2017.9.5-2020.9.5

3 14西塞山债 100,000.00 60,000.00 2014.5.5-2021.4.28

4 15西塞山债 2,695.00 2,695.00 2016.12.29-2019.12.29

合计 172,695.00

三、长期应付款

1 浙江建设融资租赁有限公司 1,500.00 1,195.00 2017.9.19-2020.9.19

浙江省富浙融资租赁有限公

司 28,500.00 24,176.00 2017.9.19-2020.9.19

2 浙江建设融资租赁 2,500.00 2,500.00 2018.3.26-2021.3.26

杭州城投租赁 10,000.00 10,000.00 2018.3.20-2021.3.20

3 浙江建设融资租赁 1,100.00 1,100.00 2018.2.12-2021.2.11

4 巨化上海融资租赁 2,900.00 2,697.00 2018.2.12-2021.2.11

5 横琴华通金融租赁公司 10,000.00 8,022.49 2018.3.20-2021.3.20

横琴华通金融租赁公司 20,000.00 20,000.00 2018.8.-2021.3.20

6 上海远东租赁 4,581.11

11,948.74 2016.1.28-2021.1.27

上海远东租赁 35,654.00 2015.9.28-2021.1.26

53

7 上海远东租赁 38,304.98

12,304.13 2015.9.28-2021.1.27

8 债务置换 65,800.00 65,800.00

159,743.36

四、合计 1,111,698.93

截至 2018年 9月末，公司融资余额 111.17亿元，其中银行借款 49.43

亿元，债券融资 17.27 亿，信托借款 16.40 亿元，租赁及其他方式借款

28.07 亿元,湖州环太湖融资以银行为主，信托、债券及租赁等其他方式

为辅，融资渠道较多，方式多元。

从还款时间来看，公司以中长期融资为主，2018年需还款 2019年以

前需还款 24.27 亿元，2020 年需还款 37.36 亿元，2021 年需还款 15.86

亿元，剩余 33.69亿元均为 2022年及以后偿还。

时间 2019 年及以前 2020年 2021年 2022年及以后

偿还金额(亿元) 24.27 37.36 15.86 33.69

总体来看，湖州西塞山融资以银行、债券、信托融资为主，租赁等

其他形式补充，融资渠道广泛，后续融资潜力较大。

㈡债券发行情况

1、已发行债券

截至 2018 年 9 月末，公司公开发行公司债券余额 60,000.00 万元，

PPN60,000.00万元、私募债 52,695.00万元，合计发行规模 172,695.00

万元。公司已发行债券如下：

简称 余额(万元) 债券期限 利率

14 西塞山债 60,000.00 7 年 7.80%

16 西塞山债 50,000.00 3 年 5.32%

15 西塞山债 2,695.00 3 年 6.80%

17 西塞山 PPN001 60,000.00 5 年 6.50%

合计 172,695.00

2、评级情况

公开发行公司债券评级情况如下：

54

【14西塞山债】：主体评级 AA，债券评级 AA，评级展望稳定，跟踪

评级日 2018 年 6 月 29 日，评级机构上海新世纪资信评估投资服务有限

公司。

五、担保情况

截至 2018 年 9 月末，公司对外担保 634,300.33 万元。担保明细如

下：

被担保单位 担保余额 担保期限

环太湖 90,000.00 2016.04.01-2021.3.21

环太湖 67,000.00 2017.02.19-2020.01.23

环太湖 53,900.00 2017.01.03-2021.12.23

环太湖 50,000.00 2016.02.23-2019.02.23

环太湖 50,000.00 2017.5.31-2019.5.31

环太湖 40,000.00 2015-12.02-2018.12.02

环太湖 40,000.00 2017.03.20-2021.11.20

环太湖 40,000.00 2018.8.31-2021.10.24

环太湖 8,743.20 2018.2.09-2022.2.9

环太湖 10,000.00 2017.10.27-2028.6.20

环太湖 5,000.00 2018.1.17-2019.1.17

环太湖 24,000.00 2016.3.30-2019.12.30

环太湖 12,357.13 2016.1.28-2021.1.28

湖州聚源城市建设发展有限公司 34,000.00 2016.11.16-2019.11.16

湖州聚源城市建设发展有限公司 11,000.00 2014.12.19-2019.12.19

环太湖 23,750.00 2015.12.22-2018.12.21

湖州南太湖科创建设开发有限公司 18,000.00 2015.09.25-2022.12.20

浙江南太湖控股集团有限公司 19,750.00 2015.12.24-2021.12.24

环太湖 10,000.00 2018.8.31-2019.8.31

湖州新城公用工程有限公司 7,550.00 2016.02.29-2019.02.28

湖州新城公用工程有限公司 10,000.00 2018.1.26-2019.1.26

湖州聚源城市建设发展有限公司 9,250.00 2017.06.29-2020.05.26

634,300.33

六、征信情况

㈠信贷信息

截至 2019 年 1 月 7 日，经查询人民银行征信系统，公司于 2011 年

首次有信贷交易记录，报告期内，共在 19 家金融机构办理过信贷业务，

55

目前在 10 家金融机构的业务仍未结清，当前负债余额为 387,500.00 万

元，不良和违约负债余额为 万元。

单位：万元

正常类 关注类 不良类

笔数 余额 笔数 余额 笔数 余额

贷款 27 387,500.00 0 0 0 0

合计 27 387,500.00 0 0 0 0

已结清贷中，有 1笔欠息记录。欠息情况：2016年 2月 21日为星期

天，由于中国建设银行湖州分行经办客户经理周五未将扣息时间和金额

通知到位，导致 2月 21日未能成功扣息，2月 22日，客户经理通知后湖

州西塞山马上还清，非企业故意拖欠所致。银行出具了相应的说明文件。

㈡对外担保信息

截至 2019年 1月 7日，经查询人民银行征信系统，公司保证担保 25

笔，余额 610,109.69万元。

单位：万元

正常类 关注类 不良类

笔数 余额 笔数 余额 笔数 余额

保证汇总 25 610,109.69 0 0 0 0

七、涉诉及执行案件信息

1、经查询最高人民法院网站(http://zhixing.court.gov.cn/search/)，截

至报告日，未发现被执行的情况。

56

2、经查询中国裁判文书网（http://wenshu.court.gov.cn/），截至报告

日，查询的裁判文书 3 条，没有涉及公司的相关文书。

57

第四部分 用款项目及还款来源分析

一、用款项目情况

㈠项目概况

1、项目名称：湖州南太湖生物医药产业园科研生产用房及配套设施

工程

2、建设单位：浙江湖州环太湖集团有限公司

3、项目区位

项目位处湖州杨家埠北单元湖州南太湖生物医药产业园区，其中科

研生产用房位于 XSS-01-01-15A 地块，基地北靠高新九路，东为河流和

高新四路，西近河流与高新八路；综合服务中心位于 XSS-01-01-15E 地

块，基地西北侧为高新八路，西南靠高新一路，东近宁杭高铁。

4、项目简介

生物医药产业园科研生产用房及配套设施项目建设内容主要包括生

物医药园科研生产用房、综合服务中心和道路工程。南太湖生物医药产

业园规划设化学药制剂、生物药、现代中药、科技创新服务和医疗器械 5

个功能区块。

项目包含五栋标准厂房，主要是解决园区中小企业投资前期成本过

高，项目建设周期过长的问题，不仅可以大幅度缩短项目建设周期，

而且能有效降低企业在土地、厂房和配套设施等方面一次性投入成

本。建筑以 3 层为主，1-4号楼为 3层，5号楼为 4层。项目平面图

如下：

58

㈡项目批复及证照

本项目目前已取得湖州经济技术开发区管理委员会批复文件、建设

用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证和施工许可证。证照具

体信息如下：

项目证件 权证编号

批复 湖开发委审批[2018]80号

环评 湖环开建备[2016]9 号

湖环开建备[2016]16 号

不动产权证 浙（2016）湖州市不动产权第 0023460 号

浙（2017）湖州市不动产权第 0031471 号

建设用地规划许可证 地字第 33050420160030号

地字第 33050420170004号

建设工程规划许可证 建字第 33050420160040号

建字第 330504201700014号

施工许可证 30502201612090101

30502201703270201

㈢项目经济技术指标

项目总用地 24.5790公顷，总建筑面积 55,779平方米（科研生产用

房建筑面积 25,170平方米；综合服务中心建筑面积 30,609平方米）。

具体规划指标如下：

59

序号 项 目 单位 规模 备注

1 总用地面积 ha 24.58 368.68亩

2 总建筑面积 M2 55779

2.1 地上建筑面积 M2 50295

2.1.1 生产科研用房 M2 25170

2.1.2 服务中心 M2 25125

2.2 地下建筑面积 M2 5484

3 道路 KM 11.91

㈣项目开发进度

项目总进度包括从可研等编制及批复、设计招投标、主体工程、室内外配

套及装修工程到的竣工验收过程，具体实施计划如下：

年、季度

阶段 2017年 2018年 2019年

项建、可研等编制及批

复

设计、招投标等

主体工程

室内外配套及装修工程

竣工验收

㈤项目总投及资金来源

1、项目总投

项目估算总投资 43,024 万元。其中工程费用 27,335 万元，工程建

设其它费用 11,437万元，预备费用 1,939万元，建设期利息 2,313万元。

其具体构成见下表：

序号 工程费用或名称 估算金额(万元) 经济指标(元)

60

一 工程费用 27335

1.1 科研生产用房 4790

1.2 服务中心 13095

1.3 道路工程 9449

二 工程建设其他费用 11437

2.1 建设用地费 9260

2.2 建设管理费 1188

2.3 前期及勘察设计费 683 2.50%

2.4 环境影响评价费 6

2.5 劳动安全卫生评价费 14 0.05%

2.6 场地准备及临时设施费 219 0.80%

2.7 工程保险费 68 0.25%

三 预备费 1939

3.1 基本预备费 1939 5.00%

3.2 涨价预备费

四 建设期利息 2313

总 计 43024

2、项目总投资金来源

本项目投资总额 43,024万元，其中已投入自有资金投入 8,660万元，

占比为 20.13%，满足项目资本金最低比例要求。剩余 34,364万元向金融

机构融资，本次我司拟发放贷款 3.4亿元。

㈥总结

综上，本用款项目为固定资产投资项目，项目批复证照齐全，自有

资金投入满足项目资本金最低比例要求，满足合规条件。

二、还款来源分析

㈠第一还款来源

61

本项目的第一还款来源为借款人浙江湖州环太湖集团有限公司资金

统筹安排。

借款人作为湖州市主要平台，近年来，在湖州市地位不断提升，土

地开发和受托代建业务亦不断增加，未来具有较好的成长性。 截至 2018

年 9月末，公司资产规模 281.12亿元，负债 183.24亿元，营业收入 2.97

亿元，净利润 1.31 亿元。公司营业收入平稳提高，利润水平不断提升，

土地整理收入仍是公司净利润的主要来源。公司作为湖州市重要的建设

开发主体，继续获得湖州市在财政资金补贴等方面的支持。 综合来看，

公司长短期为偿债能力均较强。随着公司后期工程的落地，项目的现金

流回款将为贷款的本息偿还提供保障。

㈡第二还款来源

本项目的第二还款来源为保证人湖州西塞山开发建设有限公司代偿。

保证人作为湖州市主要平台，近年来，在湖州市地位不断提升，土

地整理及代建项目亦不断增加，未来具有较好的成长性。 截至 2018年 6

月末，公司资产规模 198.36亿元，负债 107.86亿元，营业收入 2.74亿

元，净利润 1,193.08万元。公司营业收入平稳提高，利润水平不断提升，

土地整理收入仍是公司净利润的主要来源。公司作为湖州市重要的建设

开发主体，继续获得湖州市在财政资金补贴等方面的支持。 综合来看，

公司长短期为偿债能力均较强。随着公司后期工程的落地，项目的现金

流回款将为贷款的本息偿还提供保障。

62

第五部分 区域情况分析

一、湖州市基本情况

㈠经济情况

湖州全市辖吴兴、南浔两区和德清、长兴、安吉三县，以及 2 个国

家级经济开发区（湖州经济技术开发区和长兴经济技术开发区）和 1 个

省级经济开发区（浙江南浔经济开发区）。面积 5820 平方公里，户籍人

口 265 万人，常住人口 298 万人。近年来，湖州先后获得国家环保模范

城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国魅力城

市、全国城市综合实力百强市、国家森林城市、中国最幸福城市等荣誉

称号，并成为全国首个地市级生态文明先行示范区。交通便利、区位优

势明显。湖州地处长三角中心区域，是沪、杭、宁三大城市的共同腹地，

是连接长三角南北两翼和东中部地区的节点城市，离杭州 75 公里、上海

130 公里、南京 220 公里。湖州拥有全国一流的铁路、公路、内河水运中

转港，宁杭高铁、商合杭高铁（2020 年前建成）、湖苏沪高铁（2020 年

左右建成）、宣杭铁路，G25 长深（杭宁）、G50 沪渝（申苏浙皖）、

S12 申嘉湖、S13 练杭、S14 杭长五条高速公路，104 国道、318 国道，

以及被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、入选世界文化遗产的京杭

大运河穿境而过，交通十分便捷。

63

湖州地处杭嘉湖平原，80%以上的耕地是旱涝保收的高产田，是浙江

省和全国的粮食、蚕茧、淡水鱼、毛竹的主要产区和重要生产基地。菱

湖区是全国三大淡水鱼养殖基地之一，安吉县居全国十大“毛竹之乡”

之首。近年来，按照提前基本实现农业农村现代化的要求，加快农业结

构调整，推动传统农业向现代农业的转变，取得明显进展。湖州市坚持

以市场为导向，走贸工农、产加销一体化的产业化之路，成功培育发展

了一批具有区域特色和规模优势的农副产品生产基地，全市已基本形成

了特种水产、竹笋、名茶、瓜果、油菜籽五大生产区和特种水产种苗、

瓜菜种子种苗、花卉苗木等三大农业科技示范园区，形成了新市油脂等

一批经济实力强、辐射面广的农业龙头加工和流通企业。

工业是湖州经济的主体，现已形成丝绸、建材、机械、电子、轻工、

纺织、化工、医药、食品等门类较多的现代工业体系。近几年，大力实

施产业和产品结构调整，在对丝绸、建材等传统产业进行了较大规模改

造提高的同时，重点发展新型纺织、特色机电、医药和精细化工、新型

建材等四大特色优势产业，加快新产品开发步伐。实施先进制造业基地

建设年度推进计划，十大先进制造中心的产值比重达到 49.9%；培育明星

企业，11 家企业利税超亿元；规模企业销售、利税、利润增幅和十一项

64

经济效益指标考核得分均列全省前茅；整合提升开发区和工业园区，规

范引导投资行为；改造发展传统商贸业，整合提升各类商业资源；大力

发展旅游业，新增国家 4A级旅游区 2个。湖州市入围中国综合实力百强

城市，德清、长兴列入全国综合实力百强县，位次前移。

2017 年实现地区生产总值（GDP）2476.1 亿元，比上年增长 8.5%。

分产业看，第一产业增加值 127.3 亿元，增长 2.2%；第二产业增加值

1173.7 亿元，增长 7.8%，其中工业增加值 1059.7 亿元，增长 8.3%；第

三产业增加值 1175.1 亿元，增长 10.0%。三次产业结构比例为

5.1:47.4:47.5。按户籍人口计算的人均 GDP为 93265元，增工业增加值

比上年增长 8.3%，其中轻、重工业分别增长 7.3%和 9.6%。分行业看，33

个行业大类中，30个行业实现增长。其中，通用设备制造业增长 19.6%，

化学原料和化学制品制造业增长 15.3%，橡胶和塑料制品业增长 14.1%，

电气机械和器材制造业增长 12.9%，化学纤维制造业增长 11.0%，家具制

造业增长 10.9%。从重点产业看，高新技术产业增长 10.4%，战略性新兴

产业增长 9.5%，装备制造业增长 14.5%。全年规模以上工业主营业务收

入比上年增长 17.5%，利税、利润分别增长 22.1%、27.3%。

全年固定资产投资 1731.0 亿元，比上年增长 13.7%。其中，基础设

施投资 576.2亿元，增长 30.5%；非国有投资 1287.5亿元，增长 20.0%。

按产业划分，第一产业投资 10.2亿元，增长 7.2%；第二产业投资 717.7

亿元，增长 11.9%，其中工业投资 716.6亿元，增长 12.2%；第三产业投

资 1003.1亿元，增长 15.1%。

65

总体来看，湖州市具备良好的交通和区位优势，依托家纺、船舶、

海洋工程等制造产业推进产业结构升级，发展先进制造业和现代服务业，

实现了较快的经济增长。

㈡财政收支情况

2017年湖州市全市公共财政收入为 237.43亿元，同比增加 12.43%。

其中税收收入为 202.45亿元，同比增加 10.84%；税收收入占公共财政收

入的 85.27%，公共财政收入质量较好。政府性基金收入是湖州市地方综

合财力的重要来源，2017 年湖州市全市政府性基金收入为 377.85 亿元，

同比增加 184.76%。

2017 年湖州市本级实现公共财政收入 99.75 亿元，较上年增长

13.57%，其中税收收入 82.88亿元，较上年增长 9.83%，税收收入占公共

财政收入的比例为 83.09%，公共财政收入质量较好。实现本级政府性基

金收入 243.91亿元，同比增加 278.73%，主要系土地出让收入增加所致。

财政支出方面，湖州市财政支出主要由公共财政支出和政府性基金

支出构成。公共财政支出主要用于教育、医疗卫生、社会保障和就业等

66

民生方面及城乡社区支出、农林水支出等城乡建设方面，具有一定支出

刚性。

㈢债务情况

2017 年湖州地方政府债务余额为 666.90 亿元，其中：一般债务 514.46

亿元，占 77.14%；专项债务 152.44 亿元，占 22.86%。2017 年湖州市债

务率为 93.73%（上级补助收入按 2016 年预估），负债率为 26.93%。

二、湖州经开区基本情况

㈠经济情况

湖州经济技术开发区成立于 1992 年，是湖州市首家国家级经济技术

开发区。经开区规划面积 80 平方公里，由凤凰分区、西南分区、西塞山

分区、康山片区、塘口片区和杨家埠片区 6 个区块组成，行政管辖面积

135.68 平方公里。经开区位于湖州中心城市的核心区域，东临上海市，

南接杭州市，西连苏皖，北濒太湖，与上海、杭州、南京、苏州等长三

角大中城市距离都在 200 公里之内，具有明显的区位优势。

67

2017 年，湖州经开区经济继续保持增长，全年实现地区生产总值

158.73 亿元，按可比价计算，同比增长 9.8%，增速较上年提高 2.3 个百

分点。分产业看，第一产业增加值 2.54 亿元，同比增长 1.6%；第二产业

增加值 56.21 亿元，同比增长 7.8%；第三产业增加值 99.98 亿元，同比增

长 11.2%。第三产业是湖州经开区经济的主导部门。2017 年，湖州经开

区常住人口的人均 GDP 为 115900 万元，为全国同期水平的 194.27%。

固定资产投资方面，2017 年湖州经开区完成固定资产投资 159.54 亿

元，较上年增长 13.4%，对区域经济拉动效用较大。2017 年湖州经开区

对外贸易发展迅速，全年进出口总额达 53.12 亿元，同比增长 15.8%，对

经济增速形成支撑。

㈡财政收支情况

伴随经开区经济的持续发展，其财政实力稳步增强，产业创税能力

提高，地方财政实力增强，为地方基础设施建设奠定了较好的经济基础。

68

2017 年湖州经开区地方公共财政收入有所下降，主要系营改增影响，

但是受政府性基金收入增加的影响，2017 年湖州经开区实现地方综合财

力 63.73 亿元，同比增加 13.18%。从财政收入的结构来看，公共财政收

入仍是湖州经开区地方综合财力的主要来源，占当年地方综合财力的比

例为 60.13%。

2017 年湖州经开区实现公共财政收入 38.32 亿元，其中税收收入为

36.68 亿元，税收收入占公共财政支出的 95.72%，公共财政收入质量较好。

政府性基金收入是湖州经开区财政收入的重要来源，受国有土地使用权

出让金收入上升的影响，2017 年湖州经开区实现政府性基金收入 15.71

亿元，同比上升 165.93%，未来该部分收入仍可能存在一定的波动性。2017

年湖州经开区继续获得上级政府的支持，获得上级补助收入为 9.7 亿元。

财政支出方面，湖州经开区财政支出主要由公共财政支出和政府性

基金支出构成。公共财政支出主要用于资源勘探信息等支出、教育、医

疗卫生、社会保障和就业等民生方面及城乡社区支出、农林水支出等城

乡建设方面，具有一定支出刚性。2017 年，湖州经开区公共财政支出为

8.31 亿元，较上年增长 15.49%。

69

㈢债务情况

截至 2017年 12月 31日，湖州经开区直接债务余额 26.69亿元，担

保债务余额 14亿元，地方政府债务余额 33.69亿元，债务率 52.86%，负

债率 21.22%。

70

第六部分 风险揭示及控制

一、信用风险

借款人的经营和财务状况直接影响本信托的收益。若借款人的经营

能力、财务状况发生不利变化，将影响信托到期时信托资金退出的安全

性。同时，担保人的经营能力与财务状况的不利变化也将影响上述安全

性。

信用风险的控制：受托人将发挥在金融信托领域的专业优势，严格

实行相关责任制度和分离制度，坚持各种调查、审查、检查制度，建立

严格有效的风险防范和控制制度。

二、管理风险

在信托资金的管理和运用中，可能因为受托人管理方式、管理能力

的缺陷，导致信托资金运作的管理失当。

管理风险的控制：受托人将以安全性为首要管理原则，严格限制信

托资金按照规定的资金用途使用，在建立专人管理、定职定责管理基础

上，将信托资金与其自有资产分别管理、分别核算，充分做到专款专用。

三、利率风险

中国人民银行上调存贷款基准利率或通货膨胀率上升，将直接影响

本信托的实际收益水平。

利率风险的控制：受托人在设计本信托的收益水平时，充分考虑了

贷款利率上调、通货膨胀率上升等因素，本信托的预期收益率较同期存

款利率和国债收益率都高出一定范围，充分保证了投资人收益。

四、其它风险

71

本信托不排除因为宏观经济、政策法规、自然灾害等不可抗力因素

导致的收益不确定的可能性。

尽管不可抗力因素非人力可避免与化解，但受托人将竭尽所能，积

极加强对不可抗力因素的研究判断分析能力，尽可能地向借款人、委托

人报告不可抗力因素的出现可能，以便其采取相应的对策。

五、充分风险揭示、履行尽职管理义务

本信托不排除因为借款人信用风险、政策风险以及不可抗力因素等

导致本信托收益不确定的可能性。受托人将恪尽职守，履行诚实、信用、

谨慎、有效管理之义务，向委托人充分揭示可能存在的相关风险。

72

第七部分 项目过程管理安排

一、成立专门的项目小组负责本项目后续监督与管理

成立 2 人的项目小组，专门负责本信托项目的后续监督与管理工

作，随时关注项目存续过程中可能产生的各种风险，对出现的重大事

项，及时通知委托人并进行相应的处理。

二、严格执行公司设内部相关管理办法

信托经理按照《渤海国际信托股份有限公司项目执行过程管理办

法》的规定，密切注意项目已经发生的风险和可能发生的风险状况，

包括但不限于借款人的经营状况、偿债能力等，并按季度出具《项目

执行与监督报告》，对借款人的经营状况、财务状况、主要履约风险、

风险控制措施有效性等逐一进行分析。并对可能或者已经发生的风险

状况进行处理，保证信托财产的安全。

三、定期与不定期走访借款人，查看用款项目状况

渤海信托定期走访借款人，了解该公司的经营、财务及人事变动

情况，并到项目现场查看项目的进展情况，确保借款人合理安排偿债

资金。

73

第八部分 项目评价与结论

我部通过对本项目的交易对手、交易结构、项目可行性、还款资

金来源、担保措施的调查分析，得出以下结论：

1、湖州市经济发展良好，财政收入稳步增长

湖州市的经济保持平稳增长，主要支柱产业保持良好的发展态势，

综合经济实力强。 2017 年，湖州市实现生产总值达到 2476.1 亿元，

增长 8.5%，增幅居全省第二位；财政总收入达到 408.9 亿元，其中地

方财政收入 237.4 亿元，分别增长 13.3%和 15.2%，增幅居全省第二

和第一位；城镇、农村居民人均可支配收入分别达到 49,934 元和

28,999 元，增长 9%和 9.4%，增幅居全省第二和第四位，财政实力总

体较强。

2、借款人偿债能力较强

借款人作为湖州市主要平台，近年来，在湖州市地位不断提升，

土地开发和受托代建业务亦不断增加，未来具有较好的成长性。 截

至 2018 年 9 月末，公司资产规模 281.12 亿元，负债 183.24 亿元，营

业收入 2.97 亿元，净利润 1.31 亿元。公司营业收入平稳提高，利润

水平不断提升，土地整理收入仍是公司净利润的主要来源。公司作为

湖州市重要的建设开发主体，继续获得湖州市在财政资金补贴等方面

的支持。 综合来看，公司长短期为偿债能力均较强。随着公司后期

工程的落地，项目的现金流回款将为贷款的本息偿还提供保障。

74

3、保证人担保能力雄厚

保证人作为湖州市主要平台，近年来，在湖州市地位不断提升，

土地整理及代建项目亦不断增加，未来具有较好的成长性。 截至 2018

年 6 月末，公司资产规模 198.36 亿元，负债 107.86 亿元，营业收入

2.74 亿元，净利润 1,193.08 万元。公司营业收入平稳提高，利润水平

不断提升，土地整理收入仍是公司净利润的主要来源。公司作为湖州

市重要的建设开发主体，继续获得湖州市在财政资金补贴等方面的支

持。 综合来看，公司长短期为偿债能力均较强。随着公司后期工程

的落地，项目的现金流回款将为贷款的本息偿还提供保障。

4、用款项目为湖州南太湖生物医药产业园项目，用款项目为固

定资产投资项目，项目证照齐全，自有资金投入满足项目资本金最低

比例要求，满足合规条件。

综上所述，本信托项目模式成熟，交易结构明晰，上述项目风险

可控，交易对手信用记录良好、交易模式符合政策导向、合作前景广

阔，收益较高，建议执行。