agenda plan- og miljøutvalget 02.05.2017 kl. 17:00 · web viewområdet er i dag avsatt til...

Vestby kommune

MØTEINNKALLINGTilleggsliste

Plan- og miljøutvalget

Dato: 02.05.2017 kl. 17:00Sted: Formannskapssalen i Vestby rådhus

Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Dokumentene publiseres på www.vestby.kommune.no.

Saksliste

Side

Saker til behandling

27/17 15/00902-53 2. gangsbehandling - Nordre Labo - Detaljreguleringsplan

2

Vestby, 26.04.2017

Trond FinstadLeder

Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes til utvalgssekretær Elin Westengen Tokerød på tlf. 47469022 eller e-post:[email protected]

Varamedlemmer møter etter nærmere avtale.

1

mailto:[email protected]

Vestby kommune

Saker til behandling

PLM-27/172. gangsbehandling - Nordre Labo - DetaljreguleringsplanSaksbehandler: Sven-Ola Brænd Saksnr.: 15/00902-53Saksgang Møtedato1 Plan- og miljøutvalget 27/17 02.05.20172 Kommunestyret 22.05.2017

Rådmannens innstilling:Detaljregulering for Nordre Labo med reguleringskart og bestemmelser datert 24.04.2017 egengodkjennes i henhold til plan- og bygningslovens § 27-2.

Vedlegg:PlanbeskrivelsePlankartBestemmelserIllustrasjoner.pdfgangvei til labobanenRos-analyse

Plan- og miljøutvalget 02.05.2017 Side 2 av 26

Vestby kommune

TIDLIGERE BEHANDLING: 1.GANGSBEHANDLING, SAKSFREMLEGG

Saksopplysninger

Bakgrunn

Området er på ca. 15 daa og inngår som en del av gårdsskogen som har et totalt skogareal på ca 100 daa. Området ligger vestvendt til nordvestvendt i skrånende terreng; til dels bratt i sydvestre del. Hovedsakelig tynt jorddekke.

Området er i dag avsatt til boligformål i kommuneplanen. Området har fredede kulturminner både på østsiden og på vestsiden og et automatisk fredet kulturminne innenfor planområdet. Verneområdet på vestsiden overlapper noe med planområdet slik det fremstår i kommuneplanen.

Ut ifra konsekvensutredningens vurderinger kommer det frem at utbygging vil ha liten negativ konsekvens hvis byggeområdet trekkes ca 15 meter tilbake og skogskråningen på områdets vestside sikres ved hogstrestriksjoner og skjøtselstiltak.

Oppstart av planarbeid ble varslet 25.02.16 med frist for innspill 21.03.16. Det kom inn i alt 15 merknader:

Akershus fylkeskommuneDet bemerkes at planen må bidra til å nå det felles målet for Oslo og Akershus, om at persontransportveksten i området skal tas med kollektivtransport og gang- og sykkeltrafikk.Det minnes videre om at det er gjennomført kulturminneregistrering i området. Det er gjort tre funn i området, som foreslås utgravd og frigitt. Søknad om frigivelse vil bli oversendt fra fylkeskommunen til Riksantikvaren i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn.På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer, og har ingen ytterligere merknader.

Kommunens vurdering:Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til kollektivtilbudet som betjener Deør/Strømbråtenveien. Dette gir lett biladkomst, samt kort og sikker tilgang til eksisterende bussrute som betjener området. Uttalelsen vedrørende kulturminner har blitt tatt til etterretning av forslagstiller.

Fylkesmannen i Oslo og AkershusPå bakgrunn av retningslinjene i samordnet areal- og transportplanlegging vil Fylkesmannen i Oslo og Akershus bemerke at 80 prosent av den fremtidige boligveksten i kommunen skal konsentreres i Vestby sentrum. Fylkesmannen skriver videre:

«Vi forventer at kommunen justerer utbyggingsmønsteret i tråd med de nye regionale føringene, og at den regionale planen følges opp i arbeidet med konkrete


Vestby kommune

reguleringsplaner. Det medfører at veksten i områder som Labo må begrenses, da det ligger utenfor prioritert tettsted. Vi minner om at områder avsatt i gjeldende kommuneplan skal vurderes i henhold til mål, strategier og retningslinjer i regionalplan for areal og transport. Områder som ikke er i tråd med nye regionale føringer skal i utgangspunktet tas ut ved revisjon av kommuneplanens arealdel.»

Kommunens vurdering:Området ligger inne i gjeldende kommuneplan. Området er konsekvensutredet i forbindelse med kommuneplanprosessen og det er ikke knyttet areal- eller brukskonflikter av noen betydning til omdisponering av området. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ros-analyse), geoteknisk undersøkelse samt registrering av biologisk mangfold er utført for området og støtter i all hovedsak opp om konklusjonene i den nevnte konsekvensutredningen.

For å holde målet om 80/20 fordeling vil denne planen med 18 boenheter bety en utbygging på ytterligere 90 boenheter i Vestby sentrum.

Einar JungårdI brev datert 10.03.16 kommer det frem innspill og kommentarer som omhandler• Type bebyggelse og antall boenheter• Ankomst til området og trafikk• Gangstier

Type bebyggelse og antall boenheter:Det stilles spørsmålstegn til hva «konsentrert småhusbebyggelse» innebærer. Og om det medfører et større antall boenheter en de 15 – 20 boenhetene som har blitt antydet. Bekymringen går videre på at en tettere bygningsmasse og høyere gesims en eksisterende bygninger vil ha en negativ innvirkning på hans eiendomsverdi, samt miljø og trivsel for området.

Ankomst til området og trafikk:Rådyrveien er en gammel vei som er i privat eie og forvaltes av Deør skog vel og veilag. Tålegrensen for trafikk er passert og veilaget bruker mye ressurser på å holde den i stand, derfor må trafikk til det nye området komme fra enten Strømbråtenveien eller Labo.Gjeldende reguleringsplan for området viser at det er regulert gangvei langs mesteparten av hans eiendom, han ønsker at denne opprettholdes som gangvei og at funksjonen sikres ytterligere ved tiltak som hindrer regulær biltrafikk.

Strømbråtenveien og Rådyrveien ender begge to på en felles plass som er regulert til gangvei uten at det er skiltet som det. Disse gangstiene benyttes av bilister begge veier og også av beboere som bor i rekkehusene ovenfor/syd for området og som har adresse til Deør vei.

Det er i dag ingen fysisk sperre som hindrer trafikk, men av og til er det ønskelig at man kan komme til med større biler fordi Rådyrveien er trang og vanskelig å komme til med store maskiner. Avfallsselskapet bruker også gangveien i sin rute. Inntil Rådyrveien er utbygget til kommunal standard, er det påkrevet at gangveien holdes


Vestby kommune

åpen. Det kan gjøres med pullerter som slipper over store kjøretøy som lastebiler eller bevegelig bom. Sperring må komme i begge veier.

Gangstier:Planområdet tar med seg snuplassen. Fra denne plassen er det sti innover i skogen i østlig retning Etter hvert passerer den et bekkefar, omtrent der hvor planområdet ender i øst. Som vedlagt reguleringsplan viser, går planområdet inn på kommunal grunn som er regulert til friområdet.

Kommunens vurdering:Ut i fra planene er det planlagt å bygge frittliggende småhusbebyggelse med en utnyttelse på 25% BYA. Med en maksimal mønehøyde på 9 meter, regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Dette vil ikke medføre flere boenheter en de 15 – 20 som er antydet.

Dette planforslaget medfører en kvartalslekeplass som området ikke har fra før, samt opparbeidelse av Strømbråtenveien til kommunal standard. Strømbråtenveien er i dag en grusvei. Administrasjonen mener disse tiltakene vil ha en positiv innvirkning på nærområdets miljø og trivsel.

May Britt HåbjørgPå bakgrunn av områdets historie og dagens bruk har May Britt Håbjørg følgende innspill til planen.

Det må ikke legges opp til økt biltrafikk i Rådyrveien, samtidig som at av beredskapsmessige grunner må være mulig med inn- og utkjøring i nordre delen av Rådyrveien, for eksempel via gangveien til Strømbråtenveien.

Plassen i enden av Rådyrveien må opprettholdes som plass, til for eksempel ulike sosiale aktiviteter og lekeplass. Turveien som ligger langs denne plassen må også sikres som allmenn turvei/sti inn i skogen på nordsiden av planforslaget.Bekken nord-øst for planområdet er en av svært få bekker i området. Denne må opprettholdes som et åpent bekkefar.

Kommunens vurdering:Det legges ikke opp til økt biltrafikk i Rådyrveien. Plassen i enden av Rådyrveien vil inngå delvis i gang- og sykkelvei, tursti og kvartalslekepass. Noe som passer bra med ovennevnte merknad.

Når det kommer til mulighet for inn- og utkjøring på nordsiden av Rådyrveien pga. beredskapsmessige grunner er dette noe som bør sees på nærmere. Nå som det blir tursti, gang- og sykkelvei og lekeplass i dette området blir det viktig med en regulering av gjennomkjøringstrafikken. Mulig at skilting er løsningen foran avstenging med bom.

Deørskog Vel og VeilagViser til May Britt Håbjørgs merknad vedrørende områdets historie og bruk i dag.


Vestby kommune

Gjennom en samforståelse med kommunen kjører i dag de tunge søppelbilene inn i Rådyrveien via gangveien i forlengelsen av Strømbråtenveien.

Rådyrveien må ikke bli ytterligere belastet med biltrafikk. Ved enden av Rådyrveien er det i dag en plass som medlemmene bruker til snuplass når en kjører med tilhenger eller større transport. Denne muligheten ønskes opprettholdt. Turveien som går langs denne plassen må sikres.

Kommunens vurdering:Viser til vurderingen av May Britt Håbjørgs merknad.

Elisabeth H GrandeFraråder bygging i området basert på registrert kulturminne og konsekvensutredningen for området. I konsekvensutredningen går det frem at området ikke har noen kjente friluftsverdier. Dette mener hun ikke er riktig. Hun mener både planområdet og turstien er mye brukte turområder. Samtidig som at dette er et av de få områdene hvor det finnes løvskog.

Kommunens vurdering:Turstien blir sikret i reguleringsplanen. I arbeidet med registreringen av friluftsområder i kommunen har områdene nord for planområdet blitt registrert som et kartlagt friluftsområde. Turstien vil sikre fremkommeligheten til disse friluftsområdene. Innenfor planavgrensningen er det få kvaliteter som stikker seg ut, dette kommer også frem i konsekvensutredning Vestby kommuneplan 2014 – 2026. Vegetasjonen består av blandingsskog med delvis tett løvkratt. Søndre del av planområdet består hovedsakelig av hellende terreng mot vest, bevokst med meget tett løvkratt.

Kulturminnene er registrert og vil søkes frigitt av riksantikvaren etter at nødvendig utgraving er sluttført.

Soon og Omegns VelVellet er generelt bekymret over at stadig flere grøntområder rundt Son bygges ut. – Både Strømbråtenveien og Elgveien må oppgraderes dersom de skal benyttes som kjøreadkomst, og på førstnevnte bør det etableres fortau.

Kommunens Vurdering:Strømbråtenveien skal oppgraderes og benyttes som kjøreadkomst. Det vises til at området ligger inne i kommuneplanen og at plan- og miljøutvalget har vedtatt oppstart av planen ved forhåndsforeleggelse.

Strømbråten velforeningStrømbråten velforening ser ikke hvordan det kan planlegges innkjøring via Strømbråtenveien på grunn av følgende forhold:

- Strømbråtenveien er en delvis kommunal og privat vei, uten gangvei/fortau. Bakken opp innerst i Strømbråtenveien er dessuten gang- og sykkelvei, ikke vanlig kjørevei.


Vestby kommune

På bakgrunn av disse forholdene ber vellet om at fristen for innspill utsettes da de mener dette er en for kort frist sett i forhold til utbyggingen og oppmerksomheten den bør få. Velforeningen har også bedt om et åpent møte med faglig ansvarlig for utarbeidelsen for å få presentert resultatene av utredningen.

Kommunens vurdering:Rådmannen ser på Strømbråtenveien som god adkomst til planområdet når den har blitt opparbeidet til kommunal standard. Forslagstiller har ikke utsatt fristen og ikke avholdt åpent møte, men viser til at vellet vil bli orientert på ordinært vis i den videre prosessen.

Hafslund NettDet forventes at det tas tilbørlig hensyn til eksisterende el.installasjoner og kabelføringer i området, og at det reguleres tilstrekkelig areal til eksisterende og ny nettstasjon, samt at de nødvendige avstander mellom nettstasjon og bygninger ivaretas. Det bes videre om at det tas kontakt i god tid før utbygging med sikte på planlegging av nye el.anlegg.

Kommunens vurdering:Forslagstiller tar kommentaren til følge.

NVEDet bemerkes at området delvis ligger på marine strandavsetninger der det kan finnes kvikkleire og at disse kan være utsatt for skredfare. Det gjelder spesielt ved utbygging og derav endringer i massebalansen. Det er opp til tiltakshaver å dokumentere tilstrekkelig sikkerhet.

Kommunens vurdering:Forslagstiller har gjennomført en ROS-analyse med separat tilhørende geoteknisk vurdering. Denne konkluderer med at det ikke er skredfare i området. (Se vedlegg: Geoteknisk vurdering)

Miljørettet Helsevern Moss/Rygge/Vestby/VålerDet bes om at krav om universell utforming, samt nærmere angitte retningslinjer for støy med tilhørende rekkefølgebestemmelser innarbeides i planbestemmelsene. Det anbefales at det utarbeides en egen støyfaglig utredning med forslag til eventuelle avbøtende tiltak. Det anbefales videre at plassering av boliger vurderes i forhold til magnetfeltområder (høyspentlinjer, trafoer etc.), og at boliger ikke skal utsettes for felt over en viss angitt grenseverdi (0,4 mikrotesla), uten at dette utredes nærmere. De ønsker avslutningsvis at det sikres trygge gang- og sykkelveier til skoler og barnehager, og at det legges til rette for fysisk aktivitet innenfor planområdet.

Kommunens vurdering:Retningslinjer for støy er tatt inn i bestemmelsene. Forslagstiller tar ønsket om fysisk aktivitet til følge.


Vestby kommune

Forum for natur og friluftsliv i VestbyTurstien fra tømmerplassen mot Hølen og rundt Deør til Liabråten og Grevlingen må ivaretas og rustes opp. Skiløypa fra Strømbråten og Labo gjennom NØ del av planområdet og videre mot Hølen og Grevlingen/Mossemarka må bevares. Bekken gjennom området er en lokalt viktig biotop og bør bevares. Det bør vurderes å innpasse en akebakke i den bratte hellingen mot vest. Forholdene må legges til rette slik at det blir lett adkomst til de tilgrensende markaområdene. Strømbråtenveien må opprustes før anleggsvirksomhet igangsettes. Gjennomgangstrafikk mellom nordenden av Strømbråtenveien og Rådyrveien må unngås. Kommunens vurdering:Turstien og forbindelsene til friluftsområdene nord-øst for planområdet ivaretas av område FR. Reguleringsbestemmelsene sikrer at Strømbråtenveien skal være oppgradert i henhold til planen før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest.

Naturvernforbundet i VestbyForbundet støtter uforbeholdent uttalelsen fra Forum for natur og friluftsliv i Vestby (se denne), men legger i tillegg til at det må gjennomføres en kvalifisert registrering av biologisk mangfold.

Kommunens vurdering:Rapport vedrørende biologisk mangfold er utarbeidet.

Hågen PettersenMed anslagsvis 20 – 30 boliger i et så stort felt er vi opptatt av at reguleringsplanen inneholder forslag til løsning for ferdsel via Strømbråtenveien og Rådyrveien som ivaretar økt trafikk og dertil økt behov for trygg ferdsel for barn og unge.

Kommunens vurdering:Strømbråtenveien vil bli opparbeidet til kommunal standard. Viser til trafikkanalyse i forbindelse med gangvei og ferdsel for myke trafikanter.

Ian Christian BurmanDet stilles først og fremst spørsmål ved at man i det hele tatt setter i gang reguleringsplanarbeidet før kommunen har utviklet en helhetlig plan for hele Deør-/Strømbråten-området. En omkjøringsvei ned til Son sentrum, som fanger opp hele området er endel av problematikken, da ingen av dagens trasèmuligheter (Deør vei, Strømbråtenveien, Labobakken) egner seg eller er ønskelige med tanke på den fremtidige økte trafikkbelastningen. Han er også sterkt negativ til omdisponering av selve reguleringsområdet da det er en viktig del av friluftsområdet rundt Son. Dersom det likevel bygges ut bes det om at nabolaget sikres mot støy både i byggeperioden og tiden etter.

Kommunens vurdering:Det vises til vurderingen fra Sweco der det konkluderes med at Strømbråtenveien i oppgradert form gir god sikkerhet for gående og syklende. Det sies videre:


Vestby kommune

«I henhold til trafikkberegningene vil boligene medføre en trafikkøkning på 100 bilturer per døgn. Økningen er så liten at den knapt vil være merkbar med tanke på trafikkavvikling»

Som nevnt tidligere er området en del av et større friluftsområde som strekker seg nord-øst fra planområdet. Administrasjonen ser ingen negative konsekvenser med utbygging av dette området da planen også vil sikre korridoren FR, samt gi de omkringliggende områdene en kvartalslekeplass. Området er i dag lite fremkommelig og preges av løvkratt og blandingsskog. Vurdering:Vedlagt følger planbeskrivelse som beskriver formål, hovedinnhold og virkninger av planforslaget. I saksutredningen trekker vi kun frem enkelte forhold som vi særlig vil belyse.

PlanområdetPlanområdet på ca 22 da ligger i enden av Strømbråtenveien, i den vesttil nordvestvendte skogkledte skråningen ned mot Nordre Labo. I nordøst grenser området til et lite bekkedrag som renner nord-vestover mot Såna. Bekkedraget har lite vannføring og er preget av at det kun er tilsig fra de nære omkringliggende områder som gir vannføring.

Det skal legges til rette for frittliggende boligbebyggelse. I dette forslaget er området delt inn i 18 tomter med en maksimal %BYA=25%. Forslaget sikrer god tilpasning til det skrånende terrenget i området. I den vestre delen av området er det lagt inn en bredere sone som ikke kan bebygges, men som allikevel inngår i beregningsgrunnlaget for tillatt BYA. Dette svarer til utfordringene som kommer frem av konsekvensutredningen for kommuneplan 2014 – 2026.

Planforslaget inneholder to lekeplasser. En lekeplass inne i boligområdet og en kvartalslekeplass i vest. Størrelser og krav tilfredsstiller de krav som forventes av lekeplasser i tilknytning til boligområder av denne størrelsen. Kvartalslekeplassen er også et godt tilskudd til gjeldene boligområde da dette mangler i området.

AdkomstAdkomsten til området går via Strømbråtveien og Rådyrveien. For fotgjengere er det også en adkomst fra krysset Seljeveien / Deør veien. Son sentrum ligger innenfor sykkelavstand, og det er også kort gangavstand fra Strømbråtveien, gjennom skogen, via Labobakken og til sentrum. Strømbråtenveien er regulert, men ennå ikke opparbeidet til kommunal standard. Dette foreslås som et rekkefølgekrav i bestemmelsene.

Sweco Norge AS er engasjert for å utarbeide en trafikkvurdering av Strømbråtenveien. Denne konkluderer med at:

«Strømbråtenveien er i dag cirka 4 meter. I gjeldende reguleringsplaner, syd for planområdet, er Strømbråtenveien vist med bredde 7 meter (4 meter kjørebane og 1,5 meter skuldre). I planforslaget er denne standarden


Vestby kommune

videreført i planområdet. 1,5 meter skulder på hver side av vegen er 1 meter mer enn kravet i Håndbok N100, som sier at adkomstveg i boligområder skal ha 4 meter kjørebane og 0,5 meter skuldre. Det kreves ikke egne anlegg for gående og syklende, men vegen bør belyses. Etter vår vurdering vil en opprusting av Strømbråtenveien til 7 meters bredde og med belysning gi god sikkerhet for gående og syklende, til tross for at trafikkmengden i vegen øker som følge av boligutbyggingen. ------Planforslaget er heller ikke av en sånn art at det kan forventes fremkommelighetsproblemer for biltrafikk»

KulturminneregistreringDet ble gjennomført kulturminneregistrering i planområdet høsten 2015. Det ble funnet ett automatisk fredet kulturminne og to fra nyere tid uten formell vernestatus. Som det går frem av merknaden fra fylkeskommunen er de foreslått frigitt i forbindelse med offentlig ettersyn. De arkeologiske funn vil i det tilfellet ikke være til hinder for den planlagte bruken av området. (Se vedlegg: registreringsrapport 2015/10593 fra Arkeologisk feltenhet, Akershus fylkeskommune)

Naturfaglig undersøkelseBle utført i april 2016. Det ble da registrert et område med vegetasjon av lokal viktighet (laveste viktighet, kategori C) sentralt i den øvre planlagte boligrekken. Dette området vil gå tapt som følge av utbyggingen. Det finnes imidlertid et noe større område litt lengre nord for planområdet som ikke vil bli berørt.

ForhåndsforeleggelsePlanforslaget ble forhåndsforelagt plan- og miljøutvalget 14.12.2015.

Plan- og miljøutvalgets vedtak var:

Plan- og miljøutvalget vil anbefale at det settes i gang arbeid med reguleringsarbeidet for boliger på Labo i tråd med kommuneplanen.

Overordnede mål og føringer

Kommuneplanen for VestbyPlanområdet er avsatt som boligområde og har ikke tidligere vært regulert. I Konsekvensutredningen (konsekvensutredning kommuneplan Vestby 2013-2025) som ble gjort i forbindelse med kommuneplanprosessen konkluderes det med at utbygging vil ha liten negativ konsekvens hvis byggeområdet trekkes ca 15 meter tilbake, og skogskråningen nedenfor sikres ved hogstrestriksjoner og skjøtselstiltak. Da konsekvensutredning allerede er utført har det ikke vært nødvendig å utarbeide planprogram for denne reguleringssaken. Hensynet til skogskråningen er ivaretatt ved byggegrense og bestemmelser for den nedre tomterekka.


Vestby kommune

Alternativer:Det er et alternativ å avvise forslag til reguleringsplan. Avvisningen begrunnes med kommunens ønske om at minst 80 % av fremtidig boligbygging bør skje i Vestby sentrum.

Konklusjon:Området på ca. 15 daa inngår som del av gårdsskogen som har et totalt skogareal på ca 100 daa. Området ligger vestvendt til nordvestvendt i skrånende terreng; til dels bratt i sydvestre del. Hovedsakelig tynt jorddekke. Området er i dag avsatt til boligformål i kommuneplanen. Området har fredede kulturminner både på østsiden og på vestsiden. Verneområdet på vestsiden overlapper noe med planområdet slik det fremstår i kommuneplanen.

Det skal legges til rette for frittliggende boligbebyggelse. I dette forslaget er området delt inn i 18 tomter med en maksimal %BYA=25%. Forslaget sikrer god tilpasning til det skrånende terrenget i området. I den vestre delen av området er det lagt inn en bredere sone som ikke kan bebygges, men som allikevel inngår i beregningsgrunnlaget for tillatt BYA. Dette svarer til utfordringene som kommer frem av konsekvensutredningen for kommuneplan 2013 – 2025.

Rådmannens innstilling: Forslag til detaljregulering for Labo nordre - detaljregulering, med plankart datert 24.06.16, bestemmelser datert 05.07.16 og planbeskrivelse datert 20.06.16 legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens § 12-10.

Plan- og miljøutvalget har behandlet saken i møte 22.08.2016 sak 41/16

Møtebehandling

Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.

Vedtak Forslag til detaljregulering for Labo nordre - detaljregulering, med plankart datert 24.06.16, bestemmelser datert 05.07.16 og planbeskrivelse datert 20.06.16 legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens § 12-10.


Vestby kommune

2.gangsbehandling – Nordre Labo – Detaljregulering

SAKSOPPLYSNINGERPlanforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn 08.09.2016 med frist 20.10.2016. Det kom totalt inn 18 merknader.

RuterBoligområdet langs Strømbråtenveien har liten kollektivdekning. Området betjenes av lokalbuss som går en gang i timen til Sonsveien stasjon. Området har for lite kundegrunnlag til å styrke lokalbussen, og området ligger for langt unna Son stasjon til at dette er å regne som et godt kollektivtilbud til det planlagte boligfeltet. Dette medfører at området i all hovedsak vil bli bilbasert.

Detaljreguleringsplanen for Nordre Labo er ikke i tråd med den regionale planen for areal og transport i Oslo og Akershus. Ruter fraråder boligutbygging utenfor kollektivknutepunkter og langs kollektivtraseer som Nordre Labo, fordi slike områder er vanskelig og dyrt å kollektivbetjene på en god måte.

Kommunens vurderingRuter påpeker på mange måter det samme som Fylkesmannen (se kommentaren til Fylkesmannen i Oslo og Akershus). Det kommer frem av merknaden at området er vanskelig og dyrt å kollektivbetjene, men det blir ikke bemerket at det finnes en bussholdeplass (Deør skog) innenfor 5 minutters gange fra planområdet med timesruter i rushtidene. Dette vil kunne avlaste bilbruken noe.

Fylkesmannen i Oslo og AkershusPå bakgrunn av kommunens utfordringer med å nå målet i regional plan for areal og transport om at minimum 80 % av bolig- og arbeidsplassveksten skal skje innenfor kommunens prioriterte vekstområde, frarådet Fylkesmannen Vestby kommune med å gå videre med planarbeidet ved varsel om oppstart.

Siden det ble vedtatt å gå videre med planarbeidet forventer Fylkesmannen at Vestby kommune bidrar til å bygge opp om det regionale kollektivtransportnettet og fremover prioriterer gjennomføring av den pågående områdereguleringen for Vestby sentrum i tråd med regional plan for areal og transport.

Kommunens vurderingKommunen tar merknaden til etterretning.

Miljørettet helsevern i MossedistriktetViser til uttalelse til varselet, datert 09.03.16, hvor de bemerker at støyretningslinjen T-1442 bør legges inn som førende for planområdet. Aktuelle støykilder bør dessuten beskrives, samt at tilfredsstillende avbøtende tiltak bør dokumenteres med støyutredning. Det bør fremgå i bestemmelsene at T-1442 kap 4 gjelder for bygge- og anleggsstøy.


Vestby kommune

Kommunens vurdering:Bestemmelsene om støy i kommuneplanen vil gjelde også for dette området. Her blir deler av T-1442 gjort gjeldende som en bestemmelse.

Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE)NVE har ingen vesentlige merknader til planen.

Hafslund NettViser til opplysninger gitt ved varsel om oppstart av planarbeidet. Nettselskapet har ingen ytterligere bemerkninger til planen.

Strømbråten velforeningVelforeningen mener Strømbråtenveien må opparbeides til kommunal standard før utbyggingen igangsettes for å tåle anleggstrafikken. Det mangler bærelag mellom Isdamveien til Strømbråtenveien 39. Oppgraderingen av Strømbråtenveien må gjøres på en slik måte at den forårsaker minst mulig ulempe for eiendommene den passerer.Trafikken må avgrenses mellom Rådyrveien og Strømbråtenveien.

Kommunens vurderingDet er ikke tenkt at det skal være gjennomkjøring mellom Rådyrveien og Strømbråtenveien. Det er i planen krav om oppsetting av bommer. Offentlig renovasjons kan kjøre igjennom. I tillegg vil gang- og sykkelveien fungere som en ekstra beredskapsadkomst mellom Strømbråtenveien, Rådyrveien og Deør vei.

Det foreslås at rekkefølgekravene endres slik at Strømbråtenveien ferdigstilles før det nye boligområdet kan bebygges.

Deørskog vel og veilagDe har merknader til 3 punkter i bestemmelsene.

§1 fellesbestemmelser- Strømbråtenveien skal være utbedret til offentlig standard og bom satt opp der

og i Rådyrveien før ferdigattest.- Angitt byggegrense gjelder ikke for parkeringsplasser

§5 Samferdselsanlegg- V2 Rådyrveien skal være offentlig kjørevei og sperres med bom i enden av

veien.- V3 starter på toppen av en bratt bakke og har to forgreninger

§3 Renovasjonsanlegg- Plassering ved start av V3.

Deørskog vel og veilag er glade for at Strømbråtenveien blir opparbeidet til kommunal standard. De er bekymret for Rådyrveien. Dette er en privat vei som er driftet av Deørskog vel og veilag og er i så dårlig forfatning at den ikke kan være


Vestby kommune

tilførselsvei til Nordre Labo. De sier at den ikke må belastes med økt trafikk før kommunen overtar ansvaret for den. Det må være mulighet for inn- og utkjøring på nordsiden av Rådyrveien av beredskapsmessige grunner. Plassen ved LEK2 må kunne benyttes som snuplass. Det må ikke åpnes for parkeringsmuligheter der.De foreslår at veien inn til boligfeltet flyttes lenger ned i bakken for å redusere trafikkfarlige situasjoner på vinterstid. Renovasjonsanlegget bør kunne plasseres syd i feltet, mer nede på sletta. Adkomsten til bussholdeplassen på Deør er anført til å være kort og sikker. Vinterstid vil det uten at gangveiene blir brøytet og strødd være ganske strevsomt og glatt å ta seg frem til bussen. Gangveien mangler også veilys, så det er meget mørkt der.

Kommunens vurderingMerknaden realiseres delvis, ved at den planlagte løsningen for Rådyrveien ikke legger opp til økt trafikk. Det er planlagt at gang- og sykkelveien mellom Rådyrveien og Strømbråtenveien skal være stengt i enden for alminnelig ferdsel, men åpen for utrykningskjøretøy og offentlig renovasjon. Snuplassen ved LEK2 er planlagt som en del av gang- og sykkelveisystemet og skal ikke benyttes av bilister.

Forum for natur og Friluftsliv i Vestby (FNF)FNF mener eksisterende turstier i grøntsonen/friområdet fra Kapellveien til Hølen må sikres i egen trasé. Skiløypa fra Labo og Strømbråten går over jordene og følger tømmervei/hulvei i NØ videre mot Hølen og Grevlingen over Sletta. Begge er viktige for folkehelse og friluftslivet i området. Skiløypene på jordene er viktige for de yngste aldersgruppene og barnehagene i området. I skråningen ned mot jordene i NV er det akebakker som har vært i bruk siden Deør ble etablert på 1970-tallet. Tysbast-lokaliteten i NV må sikres. Ellers er det viktig å ta vare på det som måtte være igjen av viktige signatur trær, særlig ask og eik.

Kommunens vurderingI notat 2016-20 fra BioFokus er det påvist et område av lokal viktighet (type C). Dette ligger sentralt i området og er ikke forenlig med utbyggingsplanene med tanke på vern. Øvrige nevnte forekomster sikres i den grad de ligger i 15-metersbeltet som ligger på planens vestside. I tillegg til de turstiene som allerede finnes i området blir det fullt mulig å bruke veiene gjennom boligfeltet og ut mot naturområdene i nordøst, mot Hølen. Skigåing og aking blir fortsatt mulig på de områdene som ikke bebygges.

Naturvernforbundet i VestbyDet må legges vekt på bevaring av kulturminner og biologisk mangfold. Det er viktig å sikre grøntkorridoren fra Strømbråten til Sonsmarka ved å etablere en tursti i nordvestkanten av bebyggelsen. Tysbast-lokaliteten i jordekanten i NV er rødlistet og viktig og må sikres. Edelløvtrær, større furutrær og hassel langs jordekanten i nordvest må søkes bevart.

Kommunens vurderingSe kommentaren til FNF. Tysbast er vurdert som livskraftig i norsk rødliste for arter 2015, og er således ikke rødlistet.


Vestby kommune

Einar B. JungårdLegger merke til at det er lagt inn et 15 meters belte med skog i et skjermingsområde mot Labo, hvor eier, oppdragsgiver og selger av tomtene bor. Bemerker seg at dette ikke kommer frem i saksfremlegget. Mens andre veien, mot oss som blir direkte berørt av utbyggingen, legges det både ny vei og avfallsanlegg, kun 10 meter fra vårt hus og soveromsvindu. Videre skriver Jungård at internt på området er det lagt opp til 10 meters vernegrense, mellom den øvre husrekken og nedre vei, og at dette er vanskelig å tolke annerledes enn at det er beboere og eiere på Labo som skal skjermes mens alle andre blir direkte berørt av dette.

Han konstaterer at utbygger favoriseres på alle områder mens de som blir naboer, skal ta alle ulemper. De pålegges støy og innsyn, risikerer verdiforringelse og med hans erfaring fra utbygginger i tilsvarende prosesser, så kan det pågå bygging i årevis fremover.

Videre henvises det til en rapport fra Sweco at en økning i biltrafikken på omlag 100 biler i døgnet er knapt merkbart. Han skriver videre at for dem, som i dag har gangvei som går rundt 2/3 av tomten og som delvis respekteres av biltrafikk, vil en økning til hundre biler være formidabel. Han skriver at i dag er det kanskje én til to biler i snitt på en vanlig hverdag og de kjører alle sammen ulovlig siden de benytter gangveien.

Han deler opp de resterende kommentarene inn i 3 punkt:

Innkjøring til området:Innkjørsel til området er lagt vis-a-vis deres hus. Han protesterer på at innkjørselen til området skal skje her. Innkjørselen mener han burde legges nederst i bakken i samme område som dagens gangvei starter, hvor det i dag er snuhammer.

Avfallsanlegg:Det kommer ikke klart frem hva slags anlegg som planlegges. Han er bekymret for lukt og støy fra dette området. Det er ca 10 meter fra hans soveromsvindu til dette anlegget. Han protesterer på at et slikt anlegg legges til så stor ulempe for dem. Dette må legges mer sentralt på det nye området.

Skjerming:Einar B. Jungård skriver at utbygger skjermes på alle måter mot utbyggingen. Området ligger i en skråning og med de to innlagte beltene slipper de å få utsyn mot de planlagte boligene. Han bemerker at det kommer frem av teksten at dette er skjerming mot verneområdet, og at det er eier som bor midt i dette området, omgås. Heller ikke trafikken berører utbygger på noe vis da kommunen selv konkluderer med at det ikke er aktuelt å bruke Labobakken. Fra å i dag bo inne i en blindvei langt inne i skogen, vil området endres til et tett boligstrøk hvor landskap, stemning og bokvalitet endres fullstendig. Han sier videre at slik det er lagt opp nå, vil en stor del av skogen forsvinne fra deres utsikt som igjen vil erstattes av høye hus.

Han krever at kommunen pålegger utbygger en bedre løsning for området som ivaretar også de som bor der i dag.


Vestby kommune

Kommunens vurdering15 metersbeltet det refereres til er en direkte utfordring knyttet til konsekvensutredning kommuneplan Vestby 2014-2026 og er ikke forslagstiller eller tiltakshavers forslag.

I trafikkvurderingen har Sweco sett på den samlede belastning som trafikkavviklingen vil få i forbindelse med T-krysset i Sonsveien, og ikke belastningen for øvre del av Strømbråtenveien. Rådmannen kan skjønne at 100 biler pr døgn vil være mer merkbar helt nord i Strømbråtenveien enn nederst mot Sonsveien. Når Strømbråtenveien blir opparbeidet til kommunal standard ved planområdet vil det etter rådmannens mening ikke være noe problem med 100 biler pr døgn.

Problematikken med å legge innkjøring nederst i bakken er at det ikke finnes noen god løsning inne på planområdet. Uansett om man bruker den ene tomten til innkjøring vil høydeforskjellene på tomten gjøre det vanskelig. Rådmannen mener at en opparbeidet vei har bedre fremkommelighetsmulighet om vinteren enn grusveiene som ligger der i dag.

Kommunen er enig i at avfallsanlegget ligger veldig nærme huset til Jungård. Kommunen legger til grunn for at dette vil være et nedgravd renovasjonsanlegg.

Hågen PettersenPettersen tviler ikke på regelverket, men stiller seg tvilende til konklusjonen i trafikkvurderingen. Årsaken er at i denne vurderingen legges det ikke til grunn at det ligger en friluftsbarnehage langs denne veien. Han mener også det er mangelfullt at barnehagen ikke er angitt som berørt part i saken. Pettersen skriver videre at løsningen det konkluderes med ikke er tilfredsstillende for å ivareta fotgjengernes sikkerhet på vinterhalvåret. Dette gjelder særlig i bakke ved barnehage og i enden av Strømbråtenveien.

Han stiller også spørsmål til konklusjonen i trafikkanalysen, der det konkluderes med at en trafikkøkning på 100 bilturer pr/døgn er så liten at den knapt merkes. Han er uenig i dette som nærmeste nabo til nytt boligfelt. Han nevner to viktige årsaker til dette. Barnehagen og helningsgraden. Det gjelder spesielt den delen av Strømbråtenveien som i dag er regulert som gangvei. Pettersen skriver at det her er så bratt at de som bor der ikke har anledning til å anvende bil, før veien er strødd.

Adkomsten til planområdet er ikke tilfredsstillende for dem som beboere. Pettersen baserer merknaden på 11 år som beboer og erfaringen med at denne delen ikke er trygg for bilferdsel i vinterhalvåret. De anser eneste mulige løsning å være ny adkomst via ny vei med lavere helningsgrad, i området regulert som energianlegg.

Han mener også at plasseringen av renovasjonsanlegget burde være mer sentralt på feltet. Han ser det ikke som ønskelig med et renovasjonsanlegg for et så stort område plassert i umiddelbar nærhet til deres innkjørsel.

Han skriver til slutt at han mener det er kommunens ansvar å ivareta behovene til dem som allerede bor der, i like stor grad som dem som skal bo i de nye boligene.


Vestby kommune

Slik planen nå foreligger mener han at kommunen sitt fokus på tilrettelegging er til klar fordel for det nye prosjektet, og ikke ivaretar de som allerede bor der.

Kommunens vurderingMerknaden er delvis besvart ifm med kommentaren til Einar B. Jungård (se ovenfor).

I forbindelse med naturbarnehagen ser ikke rådmannen at dette skal være noe problem. Det finnes flere barnehager i kommunen i nærheten av veier med betydelig større trafikk enn det vil bli i Strømbråtenveien når barnehagen er i bruk. Kommunen mener også at ferdsel på vinterføre vil bli betraktelig enklere når veien er opparbeidet til kommunal standard.

Ian Christian BurmanBurman har først noen kommentarer til saksbehandlingen av denne saken. Han starter med å bemerke at flere av hans naboer er utelatt fra høringslisten som fulgte med de utsendte dokumentene. Videre har han skjønt etter samtale med naboene i området at det finnes et annet plankart over området, der blant annet området for kvartalslekeplass er justert. Det eneste plankartet han har fått er plankart datert 24.06.2016. Han skriver at hvis det stemmer at naboene ikke har fått alle de riktige papirene er dette en alvorlig saksbehandlingsfeil som kan medføre ugyldighet.

Han stiller spørsmålstegn ved hele planarbeidet, der man setter i gang med planlegging av dette nye området før kommunen har utviklet en helhetlig plan for hele området Deør - Strømbråten. Dette ble diskutert i kommunestyret ved rullering av kommuneplanen i forrige periode. Jeg kan ikke se at dette har vært vurdert i det hele tatt i det arbeidet som har vært gjort i denne saken så langt. Å åpne opp et nytt område uten å ta hensynet til dette i en større sammenheng, inkl. omkjøringsveien til Son, viser at saken ikke er godt nok utredet.

Han fraråder på det sterkeste at man åpner opp dette området for utbygging før planene for nevnte omkjøringsvei er på plass, og denne veien kan ikke etableres før man har funnet en god nok løsning for plassering av denne veien uten å ødelegge Deørskogen.

Han reagerer på utbyggers manglende vilje til å komme i dialog med vellet på Strømbråten, og at et sånt møte burde vært et krav fra kommunen. Han forventer også at bommer blir satt opp som beskrevet og at dette gjøres i samråd med dem som bor i området.

Han stiller seg tvilende til den økonomiske virkningen for kommunen og er ikke så sikker på kommunens vurdering av prosjektets innvirkning på behovet for barnehageplasser og skoleplasser. Med skoleplasser tenker han i hovedsak på ungdomstrinnet som vil bidra til å øke behovet for byggetrinn tre på Grevlingen.

Som nabo til dette prosjektet, og aktiv bruker av Deørskogen, er han svært negativ til en slik nedbygging av dette området.


Vestby kommune

Kommunens vurderingPå bakgrunn av kapasitetsproblemer i kommunens arkiveringssystemer har vi vært nødt til å dele opp store forsendelser. Under offentlig ettersyn av denne planen måtte vi gjøre nettopp dette. Derfor er det forskjell på mottakerlistene. Kommunen har forsøkt å få svar på hvilke kart det refereres til i merknaden, da det eneste kartet som har blitt sendt ut er plankartet datert 24.06.16.

Dette er et område som ble lagt inn i kommuneplanen 20.04.2015.

Gjeldende kommuneplan legger ikke opp til at det skal bygges noen omkjøringsvei nord for Son. Kommunestyret har heller ikke fattet noe vedtak om at det skal utarbeides en ny plan for Deør – Strømbråten.

Kim BuxtonBuxton mener planforslaget tydelig favoriserer nåværende eiere. Buxton skriver det er svært skuffende at Vestby kommune velger å presentere en sak som på alle måter vil forverre livskvaliteten og eiendomsverdien til mange eksisterende beboere. Eieren derimot, som får «erstatning» i form av salgsverdi, beskyttes for økt trafikk, innsyn og negativ påvirkning på boligverdi.

Buxton mener videre at sakspapirene som konkluderer med at en trafikkøkning på 100 bilturer per døgn (trafikkanalysen) knapt er merkbar, ikke tar hensyn til nåværende kjøremønster. Adkomstvei til planlagt boligfelt skal plasseres rett utenfor Buxtons eiendom. I dag er dette området regulert som gangvei og merket med skilter. Å påstå derfor at en trafikkøkning fra 0 til 100 bilturer per dag ikke vil være merkbar er ikke kunnskapsbasert, og er en feilfremstilling.Planen tar heller ikke hensyn til helningsgraden av veien opp til planlagt innkjørsel. Helningen er svært bratt og det er umulig å kjøre opp uten å gasse på. Dette vil være svært merkbart for eksisterende boligeiere med 100 bilturer per dag, spesielt om vinteren når det er glatt.

Buxton mener at innkjørselen til veien er plassert her for å skape minst forstyrrelser for selgeren, og for å sikre flest mulig tomter som kan selges. Buxton mener at de ovennevnte utfordringer kan løses dersom innkjørselen går fra bak energianlegget på Strømbråtenveien. Her har terrenget en lavere hellingsgrad, og det vil ikke kreve en omregulering av dagens gangvei. Det vil bedre ivareta nåværende boligeieres livskvalitet ved å forminske støynivå for dem.

Buxton skriver videre at dette området i dag er bebodd av personer som har valgt å bo ut på landet. Min eiendom har i dag ingen innsyn, og det var hovedgrunnen til boligkjøp. Buxton har forståelse for at utbygging i kommunen er nødvendig, men mener at dette bør gjøres med hensyn til eksisterende boligeiere.

Buxton stiller også spørsmål til hvilken langtidsplan Vestby kommune har for vedlikehold av den planlagte lekeplassen. En nærliggende lekeplass på Deør er ikke blitt vedlikeholdt og er i dag ikke noe pent syn. Området der lekeplassen forslås bygd er i dag ivaretatt av lokale boligeiere av hensyn til bomiljø, til tross for at det er kommunens ansvar å ta vare på dette.


Vestby kommune

Plasseringen av renovasjonsanlegg vil være til stor sjenanse for de av oss som allerede bor her, men igjen, til ingen sjenanse for utbyggerne og de nye tomtene. Den skal ligge rett utenfor vår eiendom — rett ved vår terrasse og soveromsvindu for å være helt presist. Plasseringen bør være mer sentralt på området til de nye boligene, uten sjenanse for oss som allerede bor her.

Avslutningsvis sier Buxton at disse planlagte endringer vil endre deres boligmiljø totalt. Boligen går fra å ha en plassering «ut på landet» til «i et boligfelt". Når omgivelsene endres, har dette stor påvirkning på livskvaliteten.

Kommunens vurderingTrafikkanalysen og veisituasjonen har blitt kommentert tidligere (se kommunens vurdering til Einar B. Jungård).

Renovasjonsanlegget vil være en nedgravd løsning og rådmannen mener at slik den er foreslått vil være en akseptabel løsning.

May Britt HåbjørgHun stiller seg som flere tvilende til trafikkvurderingen som er gjennomført av Sweco Norge AS. I planbeskrivelsen, under «Virkninger for barn og unge», står det at «adkomsten til Labobanen vil skje på lite trafikkerte gårdsveier ol.». Hun vil påpeke at forslagstillerne unngår å gjøre vurderinger av den delen av strekningen som på plankartet heter V1. Som hun mener vil utgjøre flaskehalsen for de myke trafikantenes bruk av området. Bakgrunnen er den samme som mange av de andre merknadene. Bratt bakke som kan forårsake farlige situasjoner på vinterstid. Hun påpeker også at innkjøringen til det nye boligfeltet burde legges ved dagens snuhorn, for så å la bakken forbli gang- og sykkelvei. Dette medfører også at renovasjonsanlegget flyttes nærmere dagens snuhorn.

Håbjørg synes også det er unødvendig med to veier inne på boligområdet. Hun mener det ville vært bedre med kun én bilveg mellom «boligrekkene», i forhold til myke trafikanter som vil benytte lekeplassen (LEK2) og som ferdes i friarealet på vei nordover til turområdene. Hun vil ha et trygt friområde og lekeområde uten biltrafikk og støy, og viser til lekeplassen ved Granlia 16 på Deør, dette bør være forbildet. En slik løsning mener hun burde være mulig å gjennomføre også i dette planområdet.

I reguleringsbestemmelsene både i § 1 Rekkefølge og i § 5 Samferdselsanlegg står det eksplisitt at Rådyrveien, V2, skal sperres med bom i enden av veien. Jeg viser til mine bemerkninger til varsel om oppstart, samt Plan- og miljøutvalgets kommentarer (ref. 15/00902-12), og foreslår følgende endring i bestemmelsene:

- § 1 Fellesbestemmelser, Rekkefølge: Det skal ikke gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest før følgende er opparbeidet: Strømbråtenveien, også utenfor planområdet ned til utkjøringen fra Isdamveien, gang- og sykkelvei GS og stengt for ordinær gjennomkjøringstrafikk i V2.

- § 5 Samferdselsanlegg 1. setning: V1, Strømbråtenveien med tilhørende veigrunn skal være offentlig kjøreveg. Strømbråtenveien stenges for


Vestby kommune

ordinær gjennomkjøringstrafikk, men skal være åpen for nyttetransport som bl. a. beredskapskjøretøy og renovasjon.

- § 5 Samferdselsanlegg, 2. setning: V2, Rådyrveien skal etter at kommunen har overtatt ansvaret for veien, være offentlig kjørevei. Rådyrveien stenges for ordinær gjennomkjøringstrafikk, men skal være åpen for nyttetransport som bl.a. beredskapskjøretøy og renovasjon.

Under § 1 Fellesbestemmelser, Byggegrenser åpnes det for bl.a. parkeringsplasser utenfor byggegrensene, og det foreslås at byggegrensen ikke skal gjelde for biloppstillingsplasser, garasjer og uthus. Hun skriver at dette må forstås slik at det foreslås åpnet for biloppstillingsplasser og parkeringsplasser på arealer, ikke bare utenfor byggegrensen innenfor boligområdet, men også på areal markert sombl.a. friluftsområde. Jeg mener bestemmelsene må formuleres på en slik måte at det ikke åpnes opp for parkeringsplasser og biloppstillingsplasser på arealer utenfor boligbebyggelsen (dvs. utenfor områder marker med gul farge i reguleringsplanen). Særlig viktig er det at det ikke åpnes for biloppstillingsplasser og parkeringsplasser i naturområder og på lekeplasser. Jeg foreslår at ordet parkeringsplasser i andre setning i første avsnitt under § 1 Fellesbestemmelser, Byggegrenser, strykes.

May Britt Håbjørg konkluderer med at det foreliggende planforslaget med bestemmelser har positive sider, men synes ikke at de negative konsekvensene i tilstrekkelig grad har blitt vurdert, spesielt for nabolag og for myke trafikanter. Hun mener at det er ikke tatt hensyn til behov relatert til eksisterende bebyggelse og samferdsel. Heller ikke plan- og bygningslovens intensjon om terrengtilpasning eller landskapsestetiske forhold synes tilstrekkelig ivaretatt i planen. Hun ber om at Vestby kommune vurderer den foreslåtte planen på nytt, og at plan og bestemmelser endres i tråd med forslagene ovenfor.

Kommunens vurderingI forbindelse med trafikkanalysen har dette blitt kommentert før (se kommunens vurdering til Einar B. Jungård).

Rådmannen synes det virker greit å ha to veier innenfor planområdet. På grunn av planområdets helningsgrad virker dette som en god løsning. Trafikken innenfor planområdet sees heller ikke på som noe problem for myke trafikanter.

Merknadene angående planbestemmelser tas til etterretning. Bestemmelsene endres slik at det går fram at det skal settes opp bom i gang- og sykkelveien både mot Strømbråtenveien og mot Rådyrveien. Parkeringsplasser kan bare opparbeides der det er i samsvar med arealformålet, det betyr kun innenfor områder regulert til boligformål med tilhørende anlegg.

Beboere Deør vei 30, 32, 34, 36, 40, 42, 44 og 46.Saksbehandler mottok et brev fra de undertegnede naboene angående LEK 2. Som forklart i brevet var det spørsmål i denne saken som saksbehandler ikke kunne svare på i forbindelse med opprettelsen av lekeplassen. Planprosessen ble beskrevet i


Vestby kommune

svarbrevet samt en begrunnelse på hvorfor det er enkelte ting kommunen ikke kan svare på for øyeblikket.

De kommer med følgende forslag:I og med at LEK 2 anlegges som resultat av privat utbygging, bør LEK 2 anlegges på utbyggers landareal. Lek 2 burde ikke anlegges på kommunalt friareal.

Kommunens vurderingRådmannen mener lekeplassen bør anlegges der det er mest hensiktsmessig for allmennheten. Dette er en lekeplass som skal være åpen for alle.

Monica Andresen og Espen TorhaugDe skriver om kommunens ansvar ift trafikksikkerhetsmessige vurderinger, jfr forvaltningsloven, sett i sammenheng med beboernes anførsler. Det siktes da mot hvilke konsekvenser utbyggingsplanen vil ha for trafikksikkerheten innerst i Strømbråtenveien der bakken har en betydelig helling som naturlig vil føre til høyere hastigheter av motoriserte kjøretøy, spesielt på vinteren.

Videre skriver de at andre, og mer trafikksikkerhetsmessige valg av traséer til dette nye byggefeltet, vil naturlig redusere den risiko som kommunen ser ut til å ha neglisjert. De ønsker derfor at uavhengige veimyndigheter foretar befaringer og faglige vurderinger sett i lys av disse punktene. Så håper de at trafikksikkerhetsmessige hensyn tillegges større vekt enn hensynet til økonomisk vinning for én privat utbygger. Noe annet ville ha vært oppsiktsvekkende.

Kommunens vurdering:Alle utfordringene som er poengtert av naboer i forbindelse av denne prosessen har blitt vurdert og tatt til orientering. Det har også blitt gjennomført en trafikkvurdering som sier at de nye boligene vil medføre en økning på 100 bilturer pr/dag. Når veien er oppgradert til kommunal standard ser vi ikke dette som noen økt risiko.

For å bedre trafikksikkerheten i bakken opp fra trafostasjonen er det foreslått innregulert et fortau på nordvestsiden av Strømbråtenveien.

Rune M. UlfsrudUlfsrud siterer planbeskrivelsen under avsnitt: Virkninger av planen, Virkninger for barn og unge. Der står det at adkomst til Labobanen vil skje på lite trafikkerte gårdsveier o.l.

Ulfsrud skriver at det ikke kan påregnes at traktorvei gjennom Labo søndre kan brukes til gjennomgangstrafikk til Labobanen. Dette er en privat traktorvei som går igjennom et gårdstun.

Kommunens vurderingForslagstillers kommentar til denne merknaden er at det finnes etablerte og merkede stier som går til Labobanen, og at det går an å bruke disse. Se også under konklusjon.


Vestby kommune

Trine Lise WahlWahl har sendt inn en merknad som tar for seg følgende temaer:

Trygg ferdsel for barn og unge Trafikkanalyse Estetikk Trafostasjon

Trygg ferdsel for barn og unge:For beboerne innerst i Strømbråtenveien er det en stor bekymring for fremtidig trafikksituasjon. Fra og med barnehagen og inn mot planområdet betjener Strømbråtenveien 12 boliger i dag. Med en økning på 18 boliger hvor hver bolig kan ha utleiedel på 60 m2, vil det bli en svært stor endring hva gjelder trafikk.

Det er størst bekymring rundt foreslått veitrasé fra snuhornet innerst i Strømbråtenveien og inn i planområdet. Veitraseen til boligfeltet er i plankartet lagt helt inntil boligene i Strømbråtenveien 43, 45 og Rådyrveien 66. Det er her en bratt bakke opp, som i dag er gangvei. Det må «gasses godt på» før og i bakken for at bilistene skal kunne komme opp bakken vinterstid. Barn leker nettopp her på vinteren fordi det er en bratt bakke. Av hensyn til sikkerheten til nærområdets barn bestrides dette veialternativet.

Forslag: Veitrasé inn til planområdet flyttes vekk fra dagens gangsti innerst i Strømbråtenveien. Ny vei skrår fra dagens snuhorn ved dagens trafostasjon langs med skråningen mot planområdet og opp til det foreslåtte boligfeltet. Planforslagsstiller reduserer antall tomter til utnyttelse med en til to enheter på den sydvestlige siden av planområdet slik at ny vei kan etableres.

Trafikkanalyse:Wahl syns det er merkverdig at Swecos vurdering er et notat og ikke en mer formell trafikkanalyse. Det stilles videre spørsmål ved om trafikkvurderingen er særlig gjennomarbeidet. Hun syns ikke det virker som Sweco helt har oppfattet veiene og trafikkmønsteret. Sweco anslår i sin vurdering at Strømbråtenveiens betjening av boliger i dag er 120 enheter, hvor trafikk til Deør vei er medberegnet. Dette er ikke samsvarende med dagens situasjon. Hvordan analysen kan trekke inn Deør vei og oppsummere at Strømbråtenveien betjener 120 boliger er uforståelig. Et så grunnleggende feil faktagrunnlag skaper ikke tillit til at Swecos vurderinger er korrekte. Det skaper heller spekulasjon om hvorvidt endringen fra dagens trafikksituasjon til den fremtidige trafikksituasjon er bagatellisert i vurderingen.

Wahl viser til trafikkanalysen og presenterer noe hun mener er en mer realistisk fremstilling av dagens situasjon (se vedlagt merknad fra Trine Lise Wahl).

Forslag: Kommunen ber om at det utarbeides ny og grundig trafikkanalyse og gjør ny vurdering basert på denne.

Estetikk:


Vestby kommune

Hun skriver at det er viktig å opprettholde terrengtilpasning og det landskapsestetiske i praksis. 18 nye boliger vil gi en dramatisk endring av landskapet, og det er noe overraskende at de nye boligene får rammer som er mer romslige enn det som er gjengs for området. For de øvrige boligene i området er gesimshøyden begrenset til 7 m. Det vil være svært naturlig at det er de samme føringene for det nye boligfeltet slik at man unngår at de nye boligene blir en sterk kontrast til de øvrige, etablerte boligene i området.

Trafostasjon:Trafostasjonen ligger i planens sørvestlige hjørne, der eksisterende trafostasjon for dagens boligområde innerst i Strømbråtenveien ligger. Utformingen av trafostasjonen er foreløpig ikke beskrevet i planbeskrivelsen eller i bestemmelsene, og det er potensiale for at denne skal kunne forringe trivsel i Strømbråtenveien 43, hvor husveggen ligger 10 meter unna den planlagte utvidede trafostasjonen. Bekymringen gjelder volum, støy og plassering. Det bes om at plassering og utforming av ny trafostasjon tar hensyn til nærmeste beboere.

Konklusjon:Som beboer i Strømbråtenveien 43 håper Wahl på mer balanserte løsninger i planforslaget slik at planen også ivaretar dagens beboere. Imøteser derfor nye vurderinger på trygg trafikk, trygg ferdsel, plassering av tekniske anlegg og områdets estetikk når kommunen skal behandle planen videre. For alle parter vil det være svært viktig at det tilrettelegges for trivsel, en trygg og god hverdag for både gamle og nye beboere ved Nordre Labo.

Kommunens vurderingTrafikkanalysen og veisituasjonen har blitt kommentert tidligere (se kommunens vurdering til Einar B. Jungård). Rådmannen mener plasseringen av trafostasjonen er praktisk og bør være akseptabel for omkringliggende boligområde. Det må også være akseptabelt at en regulering av et nytt boligområde har noen andre rammer enn det eksisterende boligområde.

Vurdering:TrafikkanalysenDet har vært en del kommentarer til trafikkanalysen som Sweco har utarbeidet. Bakgrunnen for merknadene har vært hvorvidt Sweco har forstått stedet da Rådyrveien også er tatt med i beregningsgrunnlaget. Bakgrunnen for dette er at Sweco har sett på den samlede belastning dette feltet vil få for trafikkavviklingen i forbindelse med T-krysset i Sonsveien, og ikke belastningen for øvre del av Strømbråtenveien. Rådmannen kan skjønne at 100 biler pr døgn vil være mer merkbar helt nord i Strømbråtenveien enn nederst mot Sonsveien. Når Strømbråtenveien blir opparbeidet til kommunal standard ved planområdet vil det etter rådmannens mening ikke være noe problem med 100 biler pr døgn.

Innkjøring til planområdetFlere av merknadene går også på innkjøringen til planområdet. Bakgrunnen for disse merknadene er trafikksikkerhet og støy. Merknadene rundt trafikksikkerhet går på problematikk rundt vinterføre. En del av beboerne mener at det krever ekstra fart


Vestby kommune

for å komme opp bakken på vinteren, og at det derfor medfører fare for myke trafikanter, samt støy for nærliggende boliger. Det er også meldt inn bekymring for barn som aker her om vinteren. Rådmannen mener at kjøreforholdene i vintermånedene endres når veien blir oppgradert. Rådmannen ser heller ikke på støy som noe stort problem i denne sammenhengen.

Flere av naboene mener at det burde være mulig å legge innkjøringen til bunnen av bakken, hvor snuhammeren ligger i dag. Rådmannen ser på dette som en dårlig løsning da dette vil ende i en enda brattere bakke, og samtidig fjerne en tomt innenfor det nye planområdet.

TrafostasjonDet er meldt bekymring for den nye trafostasjonen. Dette gjelder støy og utforming da den ligger i nærhet til eksisterende bebyggelse (11 meter).

RenovasjonsanleggDet er meldt bekymring for plasseringen av renovasjonsanlegget. Dette kommenteres under punktet «Alternativ».

Lekeplass (LEK 2)Det har kommet inn en del merknader på den offentlige lekeplassen LEK 2. Merknadene går på støy og plassering. Det stilles også spørsmål til hva slags apparater som skal være der, hvem lekeplassen skal være for samt ansvar.

I kommuneplanbestemmelsene står det et krav om kvartalslekeplass. Under § 6 Leke- og uteoppholdsareal (jf. pbl. §§ 11-9 nr 4, 5 og 8) står det: «I en avstand på maksimum 200 meter trafikksikker gangavstand fra bolig skal det være en kvartalslekeplass på minimum 1.000m2 som er egnet til ballek, sykling og andre aktiviteter. Lekeplassen skal ligge inntil et naturområde.»Kommunen stiller ingen krav til opparbeidelse av lekeapparater, men at området opparbeides til en parkmessig stand. Det er helning i deler av området, noe som kan gi muligheter for aking etc. om vinteren samtidig som det kan bli et fint uteoppholdsareal om sommeren. Om det skal oppføres noen apparater så må dette søkes om til kommunen og avtaler lages deretter.

Sikret gangavstand til LabobanenEtter merknad fra Rune M. Ulfsrud kan ikke veien gjennom gårdstunet hans regnes som gangvei til Labobanen. Forslagstiller skriver at det finnes fullgode stier igjennom skogen sør for gårdstunet. Det kan bekreftes etter befaring at det går en merket sti til Labobanen fra planområdet (se vedlegg: Gangvei til labobanen).

Trafikksikkerhet i bakken opp til boligfeltetFor å bedre trafikksikkerheten i bakken opp fra trafostasjonen er det foreslått innregulert et fortau på nordvestsiden av Strømbråtenveien.

Gang- og sykkelvei til nærmeste bussholdeplass


Vestby kommune

Gang- og sykkelveien til Deør skog må kunne benyttes på en tilfredsstillende måte som adkomst til nærmeste bussholdeplass, også om vinteren. Bestemmelsene foreslås endret slik at gang- og sykkelveien fram til Deør skog også blir en del av rekkefølgekravet. Det betyr bl.a. at gatelys må etableres.

Rekkefølge veiopparbeidelseDet er ikke inngått noen utbyggingsavtale angående opparbeidelse av offentlig vei. Det er derfor naturlig at hovedregelen i plan- og bygningsloven følges, at offentlig vei fram til og forbi området som skal bebygges skal opparbeides før området kan bebygges. Dette vil også være mest hensiktsmessig i forhold til trafikksikkerhet og framkommelighet i anleggsperioden. Rekkefølgekravet i bestemmelsene er foreslått endret på dette punktet.

Usikre grenserEnkelte eiendomsgrenser innenfor planområdet er usikre (merket med stiplet rød strek i kartportalen). Det kan bety at de faktisk har en noe annerledes beliggenhet enn den som vises på kartet. I forbindelse med planarbeidet skulle det ha blitt avholdt kartforretning for å avklare disse grensene. Når dette ikke har skjedd må slike kartforretninger skje i etterkant. Dette vil kunne ta noe ekstra tid. Når nye grenser er avklart må det vurderes hvordan disse passer inn i planen. Det kan hende at det må foretas mindre endringer i reguleringsplanen eller at det kan gjennomføres grensejusteringer og salg/kjøp av nødvendig eiendom. Andre endringerDet er i tillegg foretatt diverse mindre endringer i reguleringskart og bestemmelser.

Alternativer:Det er et alternativ å avvise forslag til reguleringsplan. Avvisningen kan begrunnes med kommunens ønske om at minst 80 % av fremtidig boligbygging bør skje i Vestby sentrum eller at utbyggingen av dette området bør utsettes til et senere tidspunkt i kommuneplanperioden.

Det er et alternativ å sende planen tilbake til administrasjonen med anmodning om å finne en bedre plassering av renovasjonsanlegget i samarbeid med forslagstiller.

Konklusjon:Forslaget til reguleringsplan åpner for opparbeidelse av 18 eneboliger med mulighet for sekundærboliger, til sammen maksimum 36 nye boenheter. Denne utbyggingen vil være en del av de 20 % av boligene i Vestby som skal bygges utenfor Vestby sentrum. Etter offentlig ettersyn er det blitt foretatt diverse endringer i planforslaget for bl.a. å bedre trafikksikkerheten. Det foreligger ingen innsigelser til planen.

Vedlegg til saken:


Vestby kommune


agenda plan- og miljøutvalget 02.05.2017 kl. 17:00 · web viewområdet er i dag avsatt til...

Documents