ali sami yen stadı arsası 58 pafta 1199 ada 384 parsel ... · 8) metro istasyonuna zemin...

2010/TGYO/020

1 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul

DEĞERLEME RAPORU

Ali Sami Yen Stadı Arsası

58 Pafta 1199 Ada 384 Parsel, Büyükdere Caddesi,

Dikilitaş, Şişli, İstanbul

31 Aralık 2010

Rapor No: 2010/TGYO/020

2010/TGYO/020


DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ

- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

- Değerleme Süresi : 30 iş günü

- Sözleşme Tarihi ve No : 22.11.2010 / 2010 / TGYO

- Değerlenen Mülkiyet Hakları : TOKİ adına olan tam mülkiyet

- Raporun Konusu : Piyasa değeri tespiti

Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:

- Adres : Büyükdere Caddesi, 58 pafta, 1199 ada, 384 no’lu parsel Şişli/İstanbul

- Sahibi : T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı

- Mevcut Kullanıcısı ve Kullanımı :Halihazırda üzerinde Galatasaray S.K. tarafından kullanılan Ali Sami Yen Stadyumu bulunmaktadır.

- Tapudaki İncelemesi : Taşınmaz üzerinde bazı notlar bulunmaktadır. (Bkz. Tapu incelemesi, ekler – takyidat yazısı)

- İmar Durumu : Bkz. İmar durumu incelemesi

- Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:

Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR

Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 505.422.217 TL $326.922.521 € 246.655.711 Gayrimenkul Değeri: 505.422.217 TL $326.922.521 € 246.655.711

Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 1,3254-USD olarak kabul edilmiştir.

Değerlemede Görev Alan Kişiler:

- Sorumlu Değerleme Uzmanı : Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095

- Değerleme Uzmanı : Muammer EMANET – Lisans No: 401074

2010/TGYO/020


İÇİNDEKİLER SAYFA NO

DEĞERLEME RAPORU ....................................................................................................................................... 1

DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ ........................................................................................................................... 2

1. RAPOR BİLGİLERİ .......................................................................................................................................... 4

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: ....................................................... 5

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: ......................................................................................................................... 5

2.2 Müşteri Bilgileri: .......................................................................................................................................... 5

3. DEĞER TESPİTİ ............................................................................................................................................... 6

4. DEĞER TANIMI ............................................................................................................................................... 6

5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER ............................................ 7

5.1 Gayrimenkulün Tanımı: ............................................................................................................................. 7

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: ............................................................................................................ 7

6. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN

İNCELEMELER .......................................................................................................................................................... 8

6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları: ................................................................................................................... 8

6.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: ................................. 8

6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri ........................................................................................ 9

6.4 Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası

Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına

İlişkin Görüş: ........................................................................................................................................................... 10

6.5 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: ....... 11

7. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER .................................................. 11

7.1 Parselin Fiziksel Özellikleri: ..................................................................................................................... 11

7.2 Parsel Üzerinde Planlanan Projenin Özellikleri: ................................................................................... 11

8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER ........................................... 11

8.1 Şişli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: ....................................................................................................... 11

8.2 Piyasa Araştırması: .................................................................................................................................... 12

8.2.1 İstanbul Konut Piyasası Araştırması .................................................................................................. 12

8.2.2 İstanbul Alışveriş Merkezi Piyasası Araştırması ............................................................................... 15

8.3 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: ..................................................................................... 16

9. DEĞERLENDİRME ....................................................................................................................................... 16

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: .................................................................................................. 16

9.2 Değerleme Yaklaşımları:........................................................................................................................... 16

10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLANMASI: .................................................................. 18

10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi ............................................................... 19

11. SONUÇ ........................................................................................................................................................... 21

2010/TGYO/020


1. RAPOR BİLGİLERİ

Rapor Tarihi: 31.12.2010

Rapor No: 2010/TGYO/020

Raporun Türü ve Amacı: Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen ve mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ait olan toplam 1 adet parselin, tarafımıza Torunlar GYO A.Ş. tarafından sağlanan ve imar durumuna uygun olan proje kabullerine göre tahmini piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Raporu Hazırlayanlar: Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı

Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem Demiröz Genel Müdür İşletme

Değerleme Tarihi: 20.12.2010

Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama:

Söz konusu rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. Söz konusu parsel için 04.11.2010 tarih 2010/TGYO/20 numarası ile tarafımızca hazırlanmış olan değerleme raporuda Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmamıştır. Bu nedenle, 04.11.2010 tarihli raporun kurul düzenlemeleri kapsamında değerlendirilmemesi ve SPK ile ilgili işlemlerde kullanılmaması gerekmektedir.

2010/TGYO/020


2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:

Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul

Telefon No: 0212 272 02 02

Fax No 0212 356 26 46

2.2 Müşteri Bilgileri:

Şirket Ünvanı: Torunlar GYO A.Ş.

Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sok. No:6 Kavacık, Beykoz İstanbul

Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ait olan İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Köyü, Büyükdere Caddesi 58 pafta, 1199 ada, 384 no’lu parselin tahmini piyasa değerinin tarafımıza Torunlar GYO A.Ş. tarafından sağlanan ve mevcut imar durumuna uygun olan kabullere göre belirlenmesidir.

2010/TGYO/020


3. DEĞER TESPİTİ

Bilgimiz ve görüşümüze göre:

- Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.

- Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan

varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif

profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.

- Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya

potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız

yoktur ve olmamıştır.

- Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya

müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir

sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.

4. DEĞER TANIMI

Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve

uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya

nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür

iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el

değiştirdiği değerdir.

Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el

değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:

- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.

- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.

- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.

- Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır.

2010/TGYO/020


5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER

5.1 Gayrimenkulün Tanımı:

Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi’nde konumlu 306 pafta,

2011 ada, 5 no’lu parselden oluşmaktadır.

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:

Taşınmaz İstanbul İli, Şişli İlçesi, Büyükdere Caddesi üzerinde konumlanmıştır. Taşınmazın yer

aldığı 58 pafta, 1199 ada, 384 no’lu parsel üzerinde halihazırda Ali Sami Yen Stadyumu yer almakta ve

Galatasaray Spor Klübü tarafından kullanılmaktadır.

Parsel; Mecidiyeköy semtinde bulunan İstanbul’un en önemli ticaret merkezlerinin, plazaların,

alışveriş merkezlerinin ve rezidans projelerinin üzerinde bulunduğu Şişli Büyükdere Caddesi üzerinde

konumlanmaktadır. Taşınmaz, Şişli Büyükdere Caddesi üzerinde, Şişli – Gayrettepe istikametini takip

edilerek ulaşılan Mecidiyeköy Semti’nde ve yolun sağ tarafında konumlanmaktadır.

Büyükdere Caddesi tarafından bakıldığında solunda Tekel Likör Fabrikası bulunan taşınmazın yakın

çevresinde ise Ziraat Bankası Binası, Haliç Üniversitesi, Divan Otel, Sürmeli Oteli, Belde Sitesi, Saadet

İlköğretim Okulu, çok katlı plazalar, ticaret merkezleri ve bankalara ait binalar bulunmaktadır. Taşınmazın

cepheli olduğu Şişli Büyükdere Caddesi; bölgenin ana arteri olup yoğun bir araç trafiğine sahiptir.

Merkezi konum, ulaşım rahatlığı, müşteri celbi, kentsel rantın yüksek olduğu bir bölge içerisinde yer

alması, çevrenin yüksek ticari potansiyeli ve tamamlanmış altyapısı taşınmazın değerini olumlu yönde

etkilemektedir.

Bölge, Şişli Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır ve tamamlanmış altyapıya sahiptir.

Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Uzaklıkları:

MİA(Levent-Maslak Merkezi İş Alanı) : 2,5 km

Boğaziçi Köprüsü Gişeler : 4,5 km

Taksim : 4 km

Fatih sultan Mehmet köprüsü Gişeler : 7,5 km

Eminönü : 8 km

Atatürk Havaalanı : 19 km

2010/TGYO/020


6. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN

İNCELEMELER

6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:

02.12.2010 tarihinde İstanbul İli, Şişli İlçesi, 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nden alınan TAKBİS

belgesine göre taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir;

SAHİBİ T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı

İLİ İstanbul

İLÇESİ Şişli

BUCAĞI 2. Bölge

KÖYÜ Dikilitaş

MEVKİİ Büyükdere Caddesi

PAFTA NO 58

ADA NO 1199

PARSEL NO 384

NİTELİĞİ Stadyum

ARSA ALANI 34.640,43 m²

YEVMİYE NO 12455

CİLT NO 22

SAYFA NO 2161

TAPU TARİHİ 27.08.2007 (*)

(*) Tapu senedinde 22.08.2007 olarak görünen tapu tarihinin, tapu kütüğü üzerinde 27.08.2007 olarak

kayıtlı olduğu görülmüştür.

6.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:

İstanbul İli, Şişli İlçesi, 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nden alınan 02.12.2010 tarihli resmi TAKBİS

belgesine göre rapora konu gayrimenkul üzerinde aşağıda belirtilen not mevcuttur:

Hak ve Mükellefiyetler Bölümü:

- Bu parsel lehine ve aynı ada 230 parsel aleyhine, haritasında sarı boya ile gösterilen kısımda, 5

m. yükseklikten sonra 105 x 2,80 = 294,00 + (7 x 2,80)/2 = 9,80 = 303,80 m² irtifak hakkı

vardır. (30/09/1965 tarih ve 3742 yevmiye no.ile)

2010/TGYO/020


6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri

Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden edinilen 30.12.2010 tarihli resmi belge ve bilgiye göre;

değerleme konusu gayrimenkulün 02.04.2010 tarihinde onaylanan “1/1000 Ölçekli İstanbul İli Şişli İlçesi

Dikilitaş Mahallesi 1199 Ada 384 Parsele İlişkin Uygulama İmar Planı Tadilatı” paftasında kısmen

“Turizm + Ticaret (TT) (~ 23.100 m2)”, kısmen “Rekreasyon Alanı (A) (~ 10.500 m2)” ve kısmen

“Park Alanı (B) (~ 1.040 m2)” olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı öğrenilmiştir. Plan notlarına göre

yapılaşma şartları aşağıdaki gibidir:

1) Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, 58 Pafta, 1199 ada, 384 parsel, kısmen “Turizm + Ticaret Alanı”, kısmen “Rekreasyon Alanı” ve “Kısmen Park (zeminaltı otopark)” alanıdır.

2) "TT" olarak tanımlanan bölge “Turizm + Ticaret Alanı”dır. Bu alanda otel, iş merkezi, rezidans, ofis, büro, alışveriş merkezi, sinema, tiyatro, eğlence merkezi, çok katlı mağaza, müze, kütüphane, sergi salonu, kültür tesisleri, lokanta, restoran, gazino, yönetim binaları, banka ve finans kurumları gibi ticari fonksiyonlar yer alabilir.

3) Turizm + Ticaret alanlarında yapılanma koşulları E: 2,50(*), TAKS: 0,40, H: Serbest olup inşaat alanı ve TAKS, 1199 ada, 384 kadastral parselinin brüt alanı üzerinden hesaplanacaktır.

4) "A" olarak tanımlanan bölge “Rekreasyon Alanı” olarak belirlenmiştir. Bu alanlarda E= 0,05 olup inşaat alanı 10.000 m2 üzerinden hesaplanacaktır. Bu alanda çeşmeler, oyun alanları, otoparklar ve yeşil bitki örtüsü yer alabilir. Avan projesine göre büfe, lokanta, gazino, çayhane v.b. tek katlı geçici yapılar yapılabilir. Bu alan ve alan üzerinde gerçekleştirilecek yapılar kamu ya da özel şahıslar tarafından kullanılabilir, kiralanabilir ve inşa edilebilir.

5) "B" olarak tanımlanan bölge “Park Alanı” olup bu alanın altında kapalı otopark düzenlenebilir. 6) Bodrum katlar emsale dahil değildir. 7) Enerji ihtiyacı yapılacak binalar içerisinde ayrılacak trafolardan karşılanacaktır. 8) Metro istasyonuna zemin altından bağlantı yapılabilir. 9) Avan proje onayından önce Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve ilgilileri

arasında (alansal kullanımlar, yaya, taşıt, toplu taşıma araçları bağlantısı ve giriş çıkışı, bina otopark işletme planı ile transfer merkezi kullanım protokolünün hazırlanması vb. gibi hususlar için) sağlanacak koordinasyon ile Ulaşım Daire Başkanlığı’nın uygun görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.

10) Uygulama aşamasında Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü ve 1. Hava Kuvvet Komutanlığı (Eskişehir), 15. Füze Üs Komutanlığı’ndan (Alemdağ/İstanbul) görüşleri alınacak ve bu görüşlere uyulacaktır.

11) Uygulama aşamasında, tarihi eser bulunan 1199 ada, 230 parsele komşuluğu nedeniyle KTVK Bölge Kurulu görüşü alınacaktır.

12) TOKİ'nin uygun görüşü doğrultusunda İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır.

13) 1199 ada, 384 parselden bu plana göre ifraz yapılabilir. 14) Kamuya terki gereken kısımların kamuya terk işlemi yapılmadan uygulama yapılamaz. 15) “Turizm + Ticaret Alanı ve “Rekreasyon alanı”nda kot Büyükdere Caddesi’nden alınacaktır.

2010/TGYO/020


(*) Emsal (E) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır.

6.4 Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye

Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus

Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:

Şişli İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün

üzerinde yer alan takyidatın gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmıştır. Ayrıca,

Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde de gayrimenkulün haklarını kısıtlayıcı

herhangi bir durum olmadığı kanaatine varılmıştır.

Söz konusu gayrimenkulün mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)’na

ait olup gayrimenkul için TOKİ tarafından 28.05.2010 tarihinde “İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş

Mahallesi Ali Sami Yen Stadyumu’nun Bulunduğu 58 Pafta, 119 Ada, 384 No’lu Parselin Arsa Satışı

Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi” ihalesi yapılmıştır. Söz konusu ihale Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm Ticaret

A.Ş. uhdesinde kalmış olup, sözleşme 06.08.2010 tarihinde imzalanmıştır. Daha sonrasında ise, Aşçıoğlu

İnşaat Taahhüt Turizm Ticaret A.Ş.’nin 15.10.2010 tarih, 86091-86092 ve 03.11.2010 ASM 2010/009 sayılı

dilekçesi ile sözleşmenin 26. maddesine istinaden söz konusu proje TOKİ’nin 18.10.2010 tarih, 5199 sayılı

oluru ve 08.11.2010 tarih, 5549 sayılı oluru ile 10.11.2010 tarihli “Devir Sözleşmesi” uyarınca “Torunlar

GYO A.Ş.-Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm Ticaret A.Ş.-Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. İş

Ortaklığı”na devredilmiştir. Söz konusu İş Ortaklığı sözleşmesi taraflar arasında aslen 19.10.2010 tarih ve

20025 yevmiye numarası ile Beyoğlu 39. Noterliği’nde imzalanmış olup bu tarihte proje ortağı olarak

gözüken Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin tüm hak, borç ve taahhütlerini Torunlar GYO A.Ş’ye

devretmesiyle birlikte 04.11.2010 tarihinde yine Beyoğlu 39. Noterliği’nde tadil edilmiştir.

Yapılan incelemelerde “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği”’nin 25.

maddesinde tanımlanan “Yatırım Faaliyetleri”’nin (c) bendi ve 29. maddesi uyarınca Torunlar GYO A.Ş.

lehine olan söz konusu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmediği görülmüştür. Söz konusu gayrimenkul

için düzenlenmiş olan TOKİ ile hasılat paylaşımı sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olması sebebiyle

söz konusu gayrimenkulün GYO portföyünde yer almaması gerektiği kanaatindeyiz.

2010/TGYO/020


6.5 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki

Değişiklikler:

İstanbul ili, Şişli İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde

taşınmazın mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu gayrimenkul daha önce

1/5000 ölçekli nazım imar planında “Spor Tesisi Alanı” içerisinde kalmakta iken, daha sonra 02.04.2010

tarihinde onaylanan “1/1000 Ölçekli İstanbul İli Şişli İlçesi Dikilitaş Mahallesi 1199 Ada 384 Parsele İlişkin

Uygulama İmar Planı Tadilatı” paftasında kısmen “Turizm + Ticaret (TT) (~ 23.100 m2)”, kısmen

“Rekreasyon Alanı (A) (~ 10.500 m2)” ve kısmen “Park Alanı (B) (~ 1.040 m2)” olarak gösterilen

bölge içerisinde kalmaktadır.

7. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER

7.1 Parselin Fiziksel Özellikleri:

Yüzölçümü brüt 34.640,43 m²’dir. Parselin yaklaşık 10.500 m²’si rekreasyon alanına, 23.100 m² alanı

turizm+ticaret alanına, 1.040 m²lik alanı ise park alanına ayrılmıştır. Eğimsiz bir alandadır. Üzerinde Ali

Sami Yen Stadyumu bulunmaktadır. Kuzeyden Büyükdere Caddesi’ne cephelidir.

7.2 Parsel Üzerinde Planlanan Projenin Özellikleri:

Taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bir proje bulunmaktadır. Planlanan projenin özellikleri

henüz kesinleşmemekle birlikte aşağıdaki gibi sıralanabilir;

• Proje rezidans ve alışveriş merkezi kompleksinden oluşacaktır. • Proje üç bloktan oluşacaktır. • Residans üniteleri zemin üstü katlarda çözülecektir. • Alışveriş Merkezi 1. bodrum ve 2. bodrum katlarda çözülecektir • 3, 4 ve 5. bodrum katlarda kapalı otopark yapılması planlanmaktadır.

8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

8.1 Şişli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:

İstanbul’un merkezinde yer alan Şişli güneyinde Beyoğlu, doğusunda Beşiktaş, kuzeyinde ve

batısında Kağıthane ilçeleri ile çevrilidir. Şişli çok çeşitlilik gösteren bir bölge olup, her sınıftan ofis

binasını, yeni karma projeleri, alışveriş merkezlerini, konut bölgelerini, beş yıldızlı otelleri ve konferans

merkezlerini bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca Ali Sami Yen stadyumu da bölgede yer almaktadır. 2009

yılı nüfus sayımı sonuçlarına göre ilçenin nüfusu 316.058’dir.

İstanbul’un tek metro hattının dört durağı Şişli’dedir: Osmanbey, Şişli-Mecidiyeköy, Gayrettepe-

Zincirlikuyu ve Levent. Bölgeye erişim Aysa ile Avrupa yakalarını birleştiren köprülere yakınlığı nedeniyle

şehrin en önemli noktalarını birleştiren yolları barındırdığı için, özel araçlar ve belediye otobüsleri ile de

oldukça kolaydır. E-5 üzerinde yer alan pek çok bölgeyi bağlayan otobüs hatları Mecidiyeköy’de

2010/TGYO/020


kesişmektedir. Ancak, bütün bunlar nedeniyle bölgede özellikle iş geliş ve çıkış saatlerinde yoğun trafik

yaşanmaktadır.

Bölge, gelir düzeyleri, kentsel doku ve fonksiyon bakımından büyük farklılıklar gösteren birkaç

bölgeye ayrılmaktadır. Taksim ve Beyoğlunun kuzeyinde, Levent ve Maslak’ın güneyinde yer alan Esentepe

ve Gayrettepe ulaşımı oldukça kolay bir merkezi iş alanıdır. Şişli’yi Levent ve Maslak’a bağlayan Büyükdere

Caddesi, her biri bir alışveriş merkezini de içeren Astoria, Kanyon, Metrocity gibi karma ofis ve lüks

konut projelerine ev sahipliği yapmaktadır. Bölgenin erişim kolaylığı ve yüksek görünürlüğü nedeniyle,

Büyükdere Caddesi etrafındaki boş arsalarda benzer kalitede yeni projeler planlanmaktadır.

Mecidiyeköy, Esentepe’ye komşu bölge olup, 1980’lerden itibaren konuttan iş alanına doğru bir

dönüşüm yaşamıştır. Ancak Gayrettepe, Levent ve Maslak’daki kaliteli ofis arzı nedeniyle bu trend

değişmiştir. Bugün bölge ağırlıklı olarak orta gelir düzeyine hitap eden konut ve ticaret alanıdır. Bu bölge

içinde Avrupa’nın en büyük alışveriş merkezi olan Cevahir alışveriş merkezi yer almaktadır. Cevahir, geniş

kapsama alanı, metro durağı üzerinde olması nedeniyle kolay erişimi olan, geleneksel, büyük bir alışveriş

merkezidir. Mecidiyeköy’de ayrıca çeşitli ofis alanları ve düşük, orta ve orta-üst gelir düzeyine hitap eden

konut alanları mevcuttur.

Şişli, İstanbul’un en gözde bölgelerinden birisi olup, aynı zamanda şehrin en büyük merkezi iş

alanıdır. Bölgenin gelişme oranının yüksek olması nedeniyle, yatırım oranı da artmaktadır.

Esentepe Gayrettepe bölgesinde genellikle çok katlı ofis binaları ile Güneş Sigorta, Borusan

Telekom ve Denizbank gibi Türk şirketlerin merkezi olan A ve B sınıfı ofisler mevcuttur. General Electric,

Mc Donald’s, Wyeth, HSBC, Shell, Kuveyt Turk ve Lufthansa da bölgede yer alan yabancı şirketlerin

bazılarıdır. Karamancı Binası, Maya Akar, Enka Han, V Plaza, Ozsezen Blocks, Bolkan Center, Tat

Towers ve Oyal Han Gayrettepe-Şişli-Esentepe bölgesindedir. Şişli Belediyesi de Esentepe’dedir. İç

bölgelerde kaliteli konut alanları da mevcuttur.

8.2 Piyasa Araştırması:

8.2.1 İstanbul Konut Piyasası Araştırması

İstanbul 1950’lerden itibaren hızlanan nüfus artışıyla kentleşme sürecine girmiştir. O yıllarda her yıl

artan kent nüfusu konut alanlarının oluşumunda büyük etki sağlamıştır. Artan nüfusla beraber kentteki

konut ihtiyacı da artmaya başlamış ve planlı konut alanları üretmede yaşanan güçlükler nedeniyle kent plan

dışı bir büyüme sürecine girmiştir.

1950’li yıllara kadar kentin gelişimi doğal fiziksel eşiklerle belirlenirken daha sonra E-5 Karayolu ve

Boğaziçi Köprüsü gibi ulaşım ağırlıklı yatırımlar kentin bugünkü makroformuna gelmesinde büyük rol

oynamıştır. E-5 Karayolu’nun yapımı ile sanayi alanları ve bu sanayi alanlarının çevresinde gelişen plansız

konut alanlarının bu karayolu boyunca kentin doğu-batı istikametinde gelişim göstermesine neden

olmuştur.

2010/TGYO/020


1980 öncesi dönemde mevcut konut alanlarında yeni nüfusu barındırmak amacıyla yoğunluklar

arttırılırken diğer yandan kente yeni göç edenler sanayi alanlarının çevresinde gecekondu bölgelerini

oluşturmuşlardır.

1980 sonrasındaki ekonomik gelişmeler ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 3194 sayılı İmar

Kanunu gibi yasal düzenlemeler sonucunda İstanbul’da planlı ve plansız konut alanlarında yeni gelişmeler

gözlenmiştir. Bu dönemde büyük ölçekli toplu konut projeleri teşvik edilmiştir. Arazi değerlerinin ve

donatı alanı üretme maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle çok katlı, yüksek yoğunluklu ve kimliksiz konut

alanları üretilmiştir.

İstanbul’un büyüme ve gelişme sürecine etki eden en önemli unsurlar;

• Küreselleşme

• Boğaz köprüleri ve E-5 ile TEM Otoyolları

• Çok merkezli gelişme

1990’lara kadar, İstanbul’daki konut talebi daha çok şehir içi konut alanlarına yönelikti. Bu talep

nedeniyle merkezdeki mevcut araziler dolmuş ve konut fiyatları da önemli oranda artmıştır.

Kent merkezindeki konut fiyatlarının artmasıyla birlikte, 1990’lı yıllarda talep de kent dışı konut

projelerine kaymaya başlamış ve 1999 Marmara depremi de mevcut düşük kaliteli konut stokunun risk

altında olduğunu göstermiş ve düşük yoğunluklu az katlı konutlara olan talebi arttırmıştır.

2004 yılında ekonomide yaşanan iyileşme, hem kent dışı hem de kent içi alanlardaki talebi olumlu

etkilemiş, İstanbul’da merkezi yerlerde arsa arzı eksikliği ve artan nüfusun kent merkezinde yarattığı

yoğunluk sebebiyle kent dışı alanlara doğru yönelim hız kazanmıştır.

Merkezden uzaklaşma trendi günümüze kadar birçok konut yatırımını kent dışı alanlarda

tetiklemiştir. Ancak günümüzde, kent dışı alanlarda sosyal olanak eksikliği, iş ve ticaret merkezlerine

uzaklık ve ulaşım sorunları nedeniyle, kent merkezinde yeni arsa arzının yaratılmasıyla birlikte kent

merkezine dönüş yönünde eğilimler yaşanmaktadır. Kentsel dönüşüm projeleriyle beraber; kullanım dışı

kalmış, fonksiyonunu yitirmiş ve çarpık kentleşmeye maruz kalmış alanlar bu bölgelerde yapılacak yeni

konut projeleri için önemli bir potansiyel taşımaktadır.

Ülkenin finans merkezi olan İstanbul’un nüfusu 12 milyonun üzerinde olup, bu rakam artmaya

devam etmektedir. Konut ihtiyacının en belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut

temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından

yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı

alanlara doğru kaymaktadır.

2010/TGYO/020


Aşağıdaki tabloda kent içi ve kent dışı başlıkları altında sınıflandırılan farklı alt bölgelerin her biri

için A-sınıfı konutların ortalama satış fiyatları özetlenmektedir:

A Sınıfı Konutların Ortalama Satış Fiyat Aralığı

Kent içi Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²) Beşiktaş-Şişli-Taksim (Avrupa Yakası) $5.000-$10.000

Levent-Maslak (Avrupa Yakası) $5.000-$9.000 Etiler (Avrupa Yakası) $6.500-$8.000

Ataşehir-Şerifali (Asya Yakası) $1.700-$3.000 Acıbadem (Asya Yakası) $2.500-$5.000

Bostancı-Erenköy-Kozyatağı (Asya Yakası) $2.500-$4.250 Ataköy (Avrupa Yakası) $3.000-$5.000

Kent dışı Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²) Beylikdüzü (Avrupa Yakası) $1.200-$1.700

Halkalı (Avrupa Yakası) $1.500-$2.000 Beykoz (Asya Yakası) $2.750-$5.000

Bahçeşehir-Esenyurt (Avrupa Yakası) $1.500-$2.000 Büyükçekmece-Silivri (Avrupa Yakası) $1.500-$1.900

Çekmeköy-Ümraniye (Asya Yakası) $1.600-$2.500 Göktürk-Kemerburgaz (Avrupa Yakası) $1.800-$3.400

Kilyos-Rumelifeneri (Avrupa Yakası) $1.300-$2.200 Pendik-Tuzla (Asya Yakası) $1.300-$2.000

Maltepe-Kartal (Asya Yakası) $1.500-$2.400 Gelişmekte Olan Kent İçi Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²)

Kağıthane, Bomonti, Haliç (Avrupa Yakası) $3.000-$5.500

2010/TGYO/020


Konut gelişiminin hız kazandığı doksanlı yıllardan bu yana bölgede yeni ve kaliteli rezidans projeleri

artmıştır. Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil eden projelerin özellikleri sunulmuştur: Emsal projelerin ünite

tiplerine göre birim fiyatları aşağıda sunulmuştur:

PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİCİÜNİTE

TİPİ ÜNİTE SAYISI

M² BİRİM DEĞERİ (USD/m²)

BİTİŞ TARİHİ

SATILAN ÜNİTE SAYISI

(%)

İstanbul Sapphire Levent Biskon Yapı & Güney Turizm Rezidans 177 $7.235-$13.583 2011 40%

Kanyon* Levent Iş GYO-Eczacıbaşı Rezidans 179 $6.556-$8.421 2006 100%

Kempinski Bellevue* Levent Astaş Rezidans 64 $4.720-$8.235 2007 100%

Levent Loft* Levent Ülker Akfen Partnership Rezidans 82 $5.455-$6.056 Aralık,

2007 100%

Levent Loft II Levent Ülker Akfen Partnership Rezidans 82 $4.545-$9.333 Haziran,

2010 43%

Metrocity Millenium* Levent Yüksel Inşaat Rezidans 203 $4.085-$6.444 2005 100%

Selenium City Levent Toki, Aşçıoğlu Rezidans 60 $5.435-$5.535 Aralık, 2009 95%

Kempinski Astoria* Esentepe Astaş Rezidans 97 $5.045-$10.000 2007 100% Selenium Panorama Gayrettepe Aşçıoğlu Inşaat Rezidans 82 $4.114-$10.504 2009 96%

Şişli Plaza* Şişli Yapı Konut Rezidans 183 $3.556-$6.790 2007 100% (*)ikinci el fiyatlardır.

8.2.2 İstanbul Alışveriş Merkezi Piyasası Araştırması

Avrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul’daki ilk perakende

alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş

merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA)’nın desantralizasyonu ile

birlikte, İstanbul’un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu

alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir.

İstanbul’da bulunan belli başlı 80 alışveriş merkezinden konum olarak taşınmazın yakın çevresinde

bulunanların, açılış tarihi ve kiralanabilir brüt alanı kira rayiçlerine göre dağılımı aşağıdaki tabloda

özetlenmiştir.

Alışveriş Merkezi Lokasyon Açılış Tarihi

Kiralanabilir Brüt Alan

Kira (USD $/m²) Mağazalar

Kira (USD $/m²) Yeme-İçme Alanları

Çok BüyükIstanbul Cevahir Şişli 2005 107.000 60-150 225-245 Istinye Park Istinye 2007 84.000 145-215 100-200

BüyükProfilo Mecidiyeköy 1998 40.600 48-52 60-70

OrtaAkmerkez Etiler 1993 34.680 150-200 130-285 Kanyon Levent 2006 37.500 100-200 100-200 Kempinski Astoria Esentepe 2008 25.000 80-100 100-200 Metrocity Levent 2003 32.638 70-90 80-100

KüçükCity's Nişantaşı Nişantaşı 2008 19.296 100-150 100-150

2010/TGYO/020


8.3 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:

Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; konumu, ulaşım kolaylığı, şehir merkezinde

“Merkezi İş Alanı”nda bulunuyor olması, bölgenin ticaret potansiyeli, taşınmazın Büyükdere-Şişli

Caddesi’ne cepheli olması ile görülebilirliği ve bölgedeki tamamlanmış altyapı olarak sıralanabilir.

Gayrimenkulün değerini olumsuz etkileyen herhangi bir etken olmadığını düşünmekteyiz.

9. DEĞERLENDİRME

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:

Bu değerlemedeki sözkonusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir

fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin

verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,

fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.

Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkulün yasal iznine

uygun olan rezidans ve alışveriş merkezinden oluşan karma kullanımının en iyi ve en doğru kullanım

olacağı düşüncesindeyiz.

9.2 Değerleme Yaklaşımları:

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici

kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye konu olan gayrimenkule benzer

özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar,

gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta

yardımcı olmaktadır.

Emsal Arsalar:

Çevrede yapılan piyasa araştırmaları sonucunda ulaşılan veriler aşağıdadır 1. Büyükdere Caddesi’ne cepheli, emsal: 2,50 Ticaret Alanı imarlı, 46.241 m² büyüklüğündeki eski

İ.E.T.T. arazisinin gerçekleşmiş satış fiyatı, 705.000.000,-USD (m² satış fiyatı ~15.246 $/m²) 2. Büyükdere Caddesi’ne cepheli, emsal: 2,50, Ticaret Alanı imarlı, 23.711 m² büyüklüğündeki eski

Tekel Likör Fabrikası arazisinin gerçekleşmiş satış fiyatı ~269.000.000,-USD (m² satış fiyatı ~11.342 $/m²)

3. Büyükdere Caddesi’ne cepheli, Zorlu Center’ın inşa edildiği arsa emsal: 2,90 Ticaret Alanı imarlı 96.505 m² büyüklüğünde arsanın gerçekleşmiş satış fiyatı 800.000.000,-USD’dir. (m² satış fiyatı ~8.290 $/m²)

2010/TGYO/020


Gayrimenkul Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3

Lokasyon Mecidiyeköy Esentepe Mecidiyeköy Zincirlikuyu

Alan (m²) 34.640 46.241 23.711 96.505

Gerçekleşmiş Değer (USD) $705.000.000 $268.919.793 $800.000.000

Değer (USD/m²) $15.246 $11.342 $8.290

Emsal (*) 2,50 2,50 2,50 2,90

Emsal Düzeltmesi $15.246 $11.342 $7.146

İmar Durumu Turizm+Ticaret Ticaret Ticaret Ticaret

Değer Düzeltmesi Nitelik Nitelik +/- $ düzeltme Nitelik +/- $ düzeltme Nitelik +/- $ düzeltme

Altyapı İyi İyi $0 İyi $0 İyi $0

Büyüklük Orta Büyük $500 Orta $0 Çok büyük $1.000

Lokasyon Çok iyi İyi $500 Çok iyi $0 Çok iyi $0

Ulaşılabilirlik Çok iyi İyi $500 Çok iyi $0 Çok iyi $0

Net Düzeltmeler (USD/m²) +/- TL düzeltme $1.500 +/- TL

düzeltme $0 +/- TL düzeltme $1.000

Düzeltilmiş Değer (USD/m²)) $12.078 $16.746 $11.342 $8.146

Toplam Düzeltme Oranı 13% 4% 21%

Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede satışta olan arsa bulunmamaktadır. Ancak geçmiş

dönemde gerçekleşmiş arsa satışları bulunmaktadır. Yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosunda piyasa

şartlarına bağlı olarak geçmişte gerçekleşen emsal satışlarının ve gayrimenkullerin çeşitli özelliklerine göre

yapılan düzeltmeler neticesinde gayrimenkul için adil piyasa birim m² satış değeri $12.078 USD/m² ve tüm

arsa değeri için ise $418.388.132 USD olarak belirlenmiştir. Söz konusu arsaların emsal olarak

kullanılmalarıyla yapılan değerlemede, değerleme konusu gayrimenkulün değeri daha yüksek çıkmaktadır.

Söz konusu bu arsalar alıcısı, yapılaşma şartları, konumu vb. açılardan özel durumlu gayrimenkullerdir ve

satışları sırasında oluşan spekülasyondan dolayı emsal olarak göz önünde bulundurulmamışlardır. Bu

nedenlerden dolayı, ihtiyatlı hareket edilerek, rapora konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal

karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır.

Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir

arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği

öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin

toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı

aşağıdaki adımları izler:

1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.

2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin

yeniden değerlemesi.

3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa

veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,

2010/TGYO/020


4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.

Söz konusu gayrimenkul üzerinde yer alan stadyum, arsa değerinin tespiti sırasında dikkate alınmamış, sadece arsaya değer verilmiştir. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:

Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği

kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının

gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve

operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar

gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün

bugünkü para değerinin toplamını oluşturur.

Gayrimenkulün bulunduğu bölge 1. derece merkezi iş alanı içerisinde kalmakta olup konum

itibariyle çok değerlidir. Bu bölge içerisinde arsa arzı çok sınırlı olmakla birlikte potansiyel yatırımcıların

yatırım talebinin en yoğun olduğu bölgedir. Yatırım riskinin en düşük olduğu bu bölgede geliştirilebilecek

olası proje konseptleri arsa değerini fazlasıyla etkilemektedir. Bu sebeple en iyi ve en doğru kullanıma

dayalı olarak gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır.

10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLANMASI:

Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya

yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot

boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha

sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun

son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen

değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü

değeri bulunmaktadır.

Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.

Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan

yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği

durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.

Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına

bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit

akışına uygulanabilir ve evrenseldir.

2010/TGYO/020


10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi

İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı

Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke

riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın

toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen

getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave

primler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:

Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)

+ Endüstri primi

+ Likidite risk primi

+ Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi

Risksiz Oran

Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır Bu menkul

kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir

Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin

ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %5,5 civarındadır.

Likidite Risk Primi

Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir

ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun

kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat

sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.

Gayrimenkulün konumu, perakende ve ofis olarak potansiyeli göz önüne alındığında, gayrimenkulün orta vadede

satılabilir olduğunu düşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %2,5 olarak kabul

edilmiştir.

Operasyonel Riskler

Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel)

risk ile halihazırda imar durumunda ki belirsizlik nedeniyle ruhsatsız olan gayrimenkulün ruhsat alma

sürecinde ortaya çıkabilecek riskler dikkate alınarak operasyonel risk oranı %3,5 olarak belirlenmiştir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi

bölümü için aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir:

2010/TGYO/020


% 5,5 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)

+ % 3,5 Likidite risk primi

+ % 2,5 Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi

= % 11,5 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı

Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama

yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %11,5 olarak kabul edilmiştir.

Kapitalizasyon Oranı:

İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10. yıl sonunda

gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin,

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir.

Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik,

işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi

kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün

bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Bu

durumda 10. yıl sonunda kapitalizasyon oranı %7,5 olarak bulunmuştur.

Yatırım Getirisi Yaklaşımı (ROI)

Gayrimenkul yatırımları için risk primi, yatırımcıların gayrimenkule yatırım yaparken şart koştukları

ilave getiri olarak tanımlanmaktadır. Daha hatasız sonuçlar elde etmek için kar oranı primi, İstanbul rezidans

piyasasına ilişkin bilgilerin analizine göre belirlenmiştir. Benzer projelerdeki deneyimlerimize ve

araştırmalarımıza göre yatırımcıların kar beklentisi rezidans projelerinde %30 ile %40 arasında değişmektedir.

İstanbul İli, Şişli İlçesi’nde yer alan ve halihazırda boş durumda olan 1199 ada 384 parsel üzerinde

geliştirilmesi planlanan karma kullanımlı projenin rezidans kısmı için yatırım getirisi oranı %35 olarak

hesaplanmıştır.

2010/TGYO/020


11. SONUÇ Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları

aşağıda belirtilmiştir:

Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR

Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 505.422.217 TL $326.922.521 € 246.655.711 Gayrimenkul Değeri: 505.422.217 TL $326.922.521 € 246.655.711

Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 1,3254-USD olarak kabul edilmiştir.

Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; bölgede yer alan mevcut konut

projelerinin satış fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının, mevcut alışveriş

merkezlerinin ise kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi

sayılarının, incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Öngörülen Satılabilir / Kiralanabilir Alan (m²)

Öngörülen metrekare satış/kira geliri

(USD/m²)

Öngörülen aylık kira geliri (USD/ay)

Öngörülen yıllık kira geliri (USD/yıl)

Konut 86.600 $6.704 - - Perakende 40.000 $22,85 $914.148 $10.969.770

Emsal karşılaştırma yaklaşımı kısmında belirtildiği üzere bu yöntem ile arsa için bulunan $418.388.132 USD arsa değeri, değerleme çalışmasında ihtiyatlı davranılarak göz ardı edilmiş ve emsal karşılaştırma yöntemi dikkate alınmamıştır. Söz konusu gayrimenkulün 1. derece merkezi iş alanı içerisinde yatırımcı açısından yatırım riskinin en düşük olduğu bölgede yer almasından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir.

Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne

alınarak fikrimizce bu rapora konu olan TOKİ’ye ait gayrimenkulün, 31 Aralık 2010 tarihi itibarı ile piyasa

değeri şöyle belirlenmiştir:

505.422.217 TL BEŞ YÜZ BEŞ MİLYON DÖRT YÜZ YİRMİ İKİ BİN İKİ YÜZ ON YEDİ TÜRK LİRASI

KDV DAHİL DEĞER: 596.398.216 TL

(326.922.521 ABD Doları)

Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol Eden

Muammer EMANET Cem DEMİRÖZ Şehir Plancısı İşletme Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

2010/TGYO/020


Eki :

• Temel göstergeler tablosu (1 Sayfa) • Nakit akışı tabloları (2 Sayfa) • Bölge haritaları • Fotoğraflar (2 sayfa) • Tapu sureti (1 sayfa) • Tapu takyidat yazısı • İmar durum yazısı • Torunlar-Aşçıoğlu-Kapıcıoğlu arasındaki “Düzenleme Şeklinde Proje Ortaklığı Sözleşmesi” örneği • TOKİ-Torunlar-Aşçıoğlu-Kapıcıoğlu arasındaki “Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi” örneği • Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler (2 sayfa) • Sorumlu değerleme uzmanı SPK lisans örneği

2010/TGYO/020


Ali Sami Yen Projesi Genel Bilgiler Açıklama

Brüt arsa alanı 34.640 m² Net arsa alanı 34.640 m² KAKS 2,50 TAKS 0,40 İzin verilen kapalı alan 86.600 m²

Konut alanı 90.000 m² Satılabilir alan 86.600 m² Ortak ve Teknik alanlar 3.400 m² Perakende alanı 60.000 m² Brüt kiralanabilir alan 40.000 m² Sirkülasyon alanı ve teknik alanlar 20.000 m² Toplam kiralanabilir/satılabilir alan 126.600 m² Toplam otopark alanı 90.000 m² 30.000 m2 belediyeye verilecek Toplam teknik ve sirkülasyon alanı 23.400 m² Toplam inşaat alanı 240.000 m² Toplam peyzaj alanı 20.784 m² Maliyetler

Toplam Geliştirme Maliyeti $214.519.994 Konut geliştirme maliyeti $156.515.044 Konut inşaat maliyeti $131.770.000 Operasyonel giderler $14.322.804 Diğer giderler $10.422.240

Perakende geliştirme maliyeti $58.004.950 Perakende inşaat maliyeti $48.000.000 Operasyonel giderler $7.242.809 Diğer giderler $2.762.140

Gelirler Konut Toplam ünite adedi 595 Konut satış gelirleri $580.770.188 Perakende Perakende kira gelirleri $10.969.770 p.a. Perakende binası 10. yıl satış değeri $171.444.752 Yıllık ortalama kira artışı 3,0% p.a. Finansal kabuller Konut binası yatırım kar oranı 35,00% Perakende iskonto oranı 11,50% Risksiz oran 5,50% 10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond basit faiz oranı Likidite risk primi 2,50% Gayrimenkulün likitide edilmesi sırasında geçen sürede mahrum kalınan faiz oranı Operasyonel risk primi 3,50% İnşaat, hukuki ve diğer riskler Perakende kapitalizasyon oranı 7,50% 10. yıldaki kapitalizasyon oranı

2010/TGYO/020


Nakit Akışı - Konut kısmı (.000 ABD Doları) GELİRLER Ç1/Y1 Ç2/Y1 Ç3/Y1 Ç4/Y1 Ç1/Y2 Ç2/Y2 Ç3/Y2 Ç4/Y2 Ç1/Y3 Ç2/Y3 Ç3/Y3 Ç4/Y3 Toplam

Konut Satış Gelirleri $34.380 $41.078 $40.118 $44.963 $47.211 $56.751 $56.751 $56.751 $59.454 $52.503 $49.900 $40.912 $580.770 TOPLAM GELİRLER $34.380 $41.078 $40.118 $44.963 $47.211 $56.751 $56.751 $56.751 $59.454 $52.503 $49.900 $40.912 $580.770

GİDERLER

Konut İnşaat Maliyeti $0 $0 $19.766 $19.766 $19.766 $13.177 $13.177 $13.177 $13.177 $6.589 $6.589 $6.589 $131.770

Operasyonel Giderler $2.011 $1.157 $1.138 $1.235 $1.280 $1.141 $1.141 $1.141 $1.195 $1.056 $1.004 $824 $14.323

Diğer Giderler $101 $58 $1.045 $1.050 $1.052 $716 $716 $716 $1.498 $1.162 $1.159 $1.150 $10.422

TOPLAM MALİYET & GİDERLER $2.112 $1.215 $21.948 $22.050 $22.097 $15.034 $15.034 $15.034 $15.870 $8.806 $8.752 $8.563 $156.515

NAKİT AKIŞI $32.268 $39.863 $18.169 $22.912 $25.113 $41.717 $41.717 $41.717 $43.584 $43.697 $41.149 $32.349 $424.255

KÜMÜLATİF MAKİT AKIŞI $32.268 $72.131 $90.300 $113.212 $138.325 $180.043 $221.760 $263.477 $307.061 $350.758 $391.906 $424.255

NBD $273.685

ROI 35,0%

Nakit Akışı - Perakende kısmı (.000 ABD Doları) GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 Yıl 11 Yıl 12 Toplam

Perakende Kira Gelirleri $0 $0 $0 $8.227 $11.299 $11.638 $11.987 $12.347 $12.717 $13.098 $13.491 $3.474 $98.278 Perakende Binası 10. Yıl Satış Değeri $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $171.445 $171.445 TOPLAM GELİRLER $0 $0 $0 $8.227 $11.299 $11.638 $11.987 $12.347 $12.717 $13.098 $13.491 $174.919 $269.723

GİDERLER

Perakende İnşaat Maliyeti $2.400 $19.200 $14.400 $12.000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $48.000

Operasyonel Giderler $195 $540 $510 $1.717 $530 $542 $553 $565 $577 $590 $603 $321 $7.243

Diğer giderler $130 $987 $745 $686 $27 $27 $28 $28 $29 $29 $30 $16 $2.762

TOPLAM MALİYET & GİDERLER $2.725 $20.727 $15.655 $14.403 $557 $569 $581 $593 $606 $619 $633 $337 $58.005

NAKİT AKIŞI -$2.725 -$20.727 -$15.655 -$6.176 $10.742 $11.069 $11.406 $11.753 $12.111 $12.479 $12.858 $174.582 $211.718

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$2.725 -$23.452 -$39.107 -$45.283 -$34.541 -$23.471 -$12.065 -$312 $11.799 $24.278 $37.136 $211.718

NBD $53.237

ÖZET TABLOSUKonut NBD $273.685.095 Perakende NBD $53.237.426 Toplam Arsa Değeri $326.922.521

ali sami yen stadı arsası 58 pafta 1199 ada 384 parsel ... · 8) metro istasyonuna zemin...

Documents