השקעה בנדל"ן מניב במנוף נמוך גורם מייצב בתיק ההשקעות

השקעה בנדל"ן מניב במנוף נמוךהשקעה בנדל"ן מניב במנוף נמוך

גורם מייצב בתיק ההשקעותגורם מייצב בתיק ההשקעות

22

המשבר – זרז לחשיבה והערכות מחודשת

מבנה תיק מאוזן המשלב נכסים ברמות סיכון שונות

שינוי באופן אמידת הסיכונים – במיוחד סיכון מנפיק ואופן ניתוח הסיכונים של מכשירים נגזרים

חזרה ליסודותחזרה ליסודות

שילוב נכסים מפחיתי תנודתיות בתיק ) קורלציה נמוכה עם נכסים אחרים בתיק(

33

נדל"ן מניב בתיק ההשקעות – חוזרים ליסודות

נכס מוחשי – מאחורי ההשקעה עומד נכס בר מימוש . .11

תזרים ידוע ויציב- נכסים במיקום טוב המנוהלים באופן .2מקצועי תמיד יזכו לתפוסה גבוהה

מנוף נמוך ומידתי – המינוף מאפשר תגבור תשואה .3

המנוף הנמוך מבטיח עמידה בביטחונות באופן שהשינוי במחיר הנכס במהלך תקופת האחזקה פחות משמעותי למשקיע לטווח

ארוך

. העדר מרכיבים יזמיים המעלים בדרך כלל את רמת 4הסיכון

השקעה בנדל"ן מניב מעלה תשואה-מקטינה סיכון

55

0

2

4

6

8

10

12

ארה"ב אירופה אוסטרליה יפן

נדל"ן מניב כ-% מתיק הנכסים

2003 2005 2007 2009 ERUSSEL INVESTMENT

SURVEY

נדל"ן מניב-הניסיון העולמי

Commercial Real Estate Investment Correlation 11997 - 2008

השקעה בנדל"ן מניב –רכיב מגן אינפלציה

88

השוואת תשואה חלופות השקעה::נתוני מינוףנתוני מינוף

8%8%תשואת נכס מניב – תשואת נכס מניב –

5%5%ריבית על חוב – ריבית על חוב –

שנים שנים1010תקופת ההשקעה תקופת ההשקעה

11%

8%

3.8% 3.5%2.7%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

50% מינוף( נדל"ן מסחרי ) נדל"ן מסחרי ללא מינוף תל בונד 40 דירה למגורים - מרכז אג"ח ממשלתי

נכס

אהשו

ת

99

דרכי השקעה מרכזיות

REIT). קרנות ריט=-)1

השקעה ישירה .2

השקעה בנדל"ן מסחרי השקעה בדירות למגורים

1010

? מה נדרש

יכולת איתור ורכישת נכסים במחיר ראוי1.

יכולת השכרה שוטפת של נכסים במחירי שוק2.

יכולת תחזוקה שוטפת3.

ממון ההשקעה במנוף סביר בריביות תואמות4.

1111

גיוס הוןוחוב

רכישת נכסים

השכרה וקבלת הכנסות משכ"ד

חלוקת דיבידנד למשקיע

ניהול מקצועי ומנוסה

ריטים- תחליף להשקעה ישירה בנדל"ן מניב

יתרונות נוספים: נזילות, מומחיות, פיזור נכסים, חסכון במשאבי ניהול מבחינת המשקיע

1212

מהנכסים בנדל"ן מניב, מזה 95%הקרן -מחויבת להשקיע לפחות בישראל75%

מההכנסה החייבת 90%הקרן -מחויבת בחלוקה של לפחות כדיבידנד למשקיע

חוב מהמאזן60%הקרן - מחויבת במגבלת מינוף מקסימלי- עד

הקרן- נהנית מפטור ממס חברות

ריט -עקרונות עיקריים

1313

תחום הריטים בארץ

העברת תיקון לפקודת מס הכנסה )"חוק הריטים"(2005בסוף

Reit 1 הנפקת הריט הראשונה- 2006- בב

הנפקת הריט השניה- סלע קפיטל2008ב-

– מספר התארגנויות להקמת קרנות ריט חדשות – מספר התארגנויות להקמת קרנות ריט חדשות2009-20102009-2010

-ב הראשונה 2006הוקמה בנדל"ן השקעות כקרן

בישראל

1.33 נכסים מניבים, בשווי של כ 17רכשה מאז הקמתה

תפוסה ממוצעת, כ- 99% מ"ר ב-175,000מיליארד ₪ )כ-

שוכרים(300

מ' ₪ והוא אינו 560 הסתכם בכ- 31.12.2009 הון עצמי

מ' ש"ח. 60 בהיקף של כ-2010כולל הנפקות שבוצעו ב

שווי שוק נמוך ביחס להון העצמי

Reit 1כרטיס ביקור

המשך...

היקף הנכסיםוצמיחה בהכנסות

P.14

אג"ח מדורגותA/positive ע"י מעלות S&P

חצי בתשלום מינימלי, שנתי דיבידנד לתשלום מראש התחייבות

שנת בגין ששולם דיבידנד - 2009שנתי. )תשואה 44 למניה אג'

אג' למניה )תשואה 71 הסתכם ב-2009 למניה ב FFO(. 6.5%של כ-

(.11%של כ-

הנהלה מקצועית ומוערכת

,ביטוח )חברות מובילים מוסדיים הינם עיקריים מניות בעלי

פסגות, דש איפקס(

P.15

שילוב השקעה בריט בתיק ההשקעות– יתרונות

1616

תשואת דיבידנד שוטפת אטרקטיבית בסיכון יחסית נמוך: חלוקת הרווח )הכנסה חייבת( והטבות מיסוי למשקיע מוסדי

(50% )כיום כ-60% מינוף מקסימלי ללא סיכון יזמי

פיזור ההשקעה מקצועיות

סחירות ונזילות: עלויות עסקה )שוק הון מול מסי נדל"ן(

מהירות מימוש )מימוש מניה מול מכירת נכס נדל"ן(

פוטנציאל לרווחי הון

השקעה בריט - זרוע ארוכה של המשקיע בתחום הנדל"ן המניב

1717

סיכום

תקופת משבר היא זמן נוח לניתוח והתאמה של התיק המוסדי והפרטי •לקראת העתיד

נדל"ן מניב במנוף נמוך הופך מרכיב מרכזי בתיק ההשקעות ומהווה •גורם מייצב לעתיד, על בסיס היותו משקף נכס מוחשי ותזרים יציב

הבסיס לבניית תיק נדל"ן מניב הוא גובה ואיכות התזרים ופחות •הצפייה לרווחי הון עתידיים

Reit 1...ולסיכום

מתאם נמוך יציבות לאורך זמןביחס למדדים אחרים

תזרים דיבידנדים ותשואה אטרקטיביים

P.18

1919

תודה על ההקשבה

המידע הכלול במצגת הקשור לעסקי החברה כולל מידע צופה פני עתיד. המידע כולל התייחסות לאסטרטגיה ולתוכניות של החברה כמו גם להערכות לגבי שווקים,שוכרים, תוצאות כספיות וכו'. מידע זה אינו ודאי ומבוסס על מידע שבידיעת החברה ודאות בהתקיימותן. לאור האמור, עשויות והנחות שונות של החברה שאין ועל הערכות, אומדנים במועד פרסום המצגת,

תוצאות החברה והתנהלותה להיות שונות מאלו שהחברה העריכה, צפתה או חזתה.

שני שליש מהתשואה- דיבידנד

שליש מהתשואה- דיבידנד

השנים האחרונות10שוק המגורים תשואה ב

מדד מחירי הדירות בבעלות מול מדד המחירים לצרכן ינואר 2000- ינואר 2010

17.58%

22.34%

-15.00%

-10.00%

-5.00%

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

20002001200220032004200520062007200820092010

תקופה

ברט

מצוי

ינש

מדד מחירי הדירות בבעלות

מדד המחירים לצרכן

Reit 1

99 98 99

60

65

70

75

80

85

90

95

100

105

2009 2008 2007

שיעור תפוסה

– שיעור תפוסת הנכסים )באחוזים( – שיעור תפוסת הנכסים )באחוזים(11ריט ריט

2525

רמות אכלוס ומחירי שכירות על פני זמןרמות אכלוס ומחירי שכירות על פני זמן

מקור: