i ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДА РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ …...Четверка...
Post on 25-May-2020
19 Views
Preview:
TRANSCRIPT
ОБЗОР
I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДА
РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква.Knight Frank
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• ВIполугодии2011г.зафиксированосмещениеспросасвторичногорынкавсторонуновыхпроектов.Средняя
ценапредложениянаэлитныеновостройкивырослана13,4%за6месяцев,впервыеобогнавсреднююценунавторичномрынкезавсюисториюэлитногожильявРоссии.
• Происходитвосстановлениедовериякзастройщикам,характерноедля«докризисного»рынка,какследствиезаключаетсябольшоеколичествосделоквпроектахнаходящихсявначальнойстадиистроительства.
• Навторичномрынкеуровеньценпрактическинеизменился,кконцуполугодиясредняяценапредложенияснизиласьна1%.Увеличиласьдолясделоксдорогимиквартирами,средняястоимостьквартиры,проданнойнавторичномрынкевIполугодии2011г.,составила$4,9млн.
• Нарынкеарендысредниеставкивернулиськпоказателям9-тимесячнойдавности.Попыткисобственниковповыситьставкивсентябре2010г.небылипринятырынком.
I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДАРЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
2
Iполугодие2011г.отличалосьвысокойактивностьюпокупателейнапервичномрынкесфевраляпоапрель,вызваннойотложеннымспросом,подогретымзаявлениеммэраМосквыС.СобянинаозапретенастроительствожильявпределахТТК.Несмотрянато,чтодокументальнозапреттакинебылоформлен,реакцией
рынкасталорекордноеколичествосделоквмартеиповышениеценмногимидевелоперамивмарте-апреле2011г.Кмаюростценпрекратился,иколичествосделоквернулоськпрежнимпоказателям.Мынеожидаемдальнейшегоростаценлетом,однакоосеньювозможнонекотороеповышениецен.Навторичномрынке
напротяжении6месяцевтекущегогодасредняястоимостьпредложенияизменяласьнезначительно,такимобразом,коррекция,продолжавшаясясапреляподекабрь2010г.закончилась.
РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Елена ЮргеневаДиректордепартаментаэлитнойжилойнедвижимости
«Вследствие реформ, внедряемых Администрацией города, объемы ввода нового строительства снижаются, в результате чего предложение неукоснительно сокращается. Благодаря этому сегодняшний рынок элитной недвижимости Москвы предлагает широкий спектр перспективных инвестиционных возможностей, которые сосредоточены, прежде всего в сегменте элитных новостроек. Наиболее привлекательными предложениями по-прежнему остаются квартиры с выдающимися видовыми характеристиками. Все большую популярность приобретают квартиры с отделкой, в особенности, апартаменты, приобретаемые в представительских целях в деловом районе столицы – «Москва-сити».
Источник: Knight Frank Research, 2011
Показатели спроса на первичном рынке
За квартал(II кв. 2011 г. /I кв. 2011 г.)
За год(II кв. 2011г. /II кв. 2010 г.)
Средняя цена покупки($/м²)
+2,4% +11,5%
Общая стоимость проданных квартир ($)
-36% -17,6%
Удельный спрос (%, отношение количества сделок к общему количеству квартир в продаже)
-21,4% +2,7%
Источник: Knight Frank Research, 2011
В I полугодии 2011 г. средняя стоимость на первичном рынке впервые обогнала среднюю стоимость квадратного метра на вторичном рынке. По итогам полугодия разница показателей составила 4,6% $/ м²
19 000
19 500
20 000
20 500
21 000
21 500
22 000
22 500
23 000
23 500
24 000
24 500
25 000
май июнь авг. сен. окт. нояб. дек. янв. фев. март апр. май июнь
2010 2011Первичный рынок Вторичный рынок
июль
Основные показатели. Городская недвижимость
Сегмент рынка
Средние цены, $/м/арендные ставки, $/мес.
Изменение средних цен/ арендных ставок, %
Июнь 2011 г. II кв. 2011 г.За июнь 2011 г.
За II кв. 2011 г.
За 6 мес. 2011г.
Первичныйрынок
23649 23628 0,01 2,4 13,4
Вторичныйрынок
22602 22467 1,3 1,7 -1,0
Аренда* 6295 6429 -2,9 -2,2 -7,8
*Ставкиприведеныдляквартиробщейплощадью80-150м2сотделкойвысокогокачества
Источник:KnightFrankResearch,2011
www.knightfrank.ru
3
ВIполугодии2011г.нарыноквышелрядновыхпроектов,многиеизкоторыхпривлеклиактивноевниманиепокупателей.Например,проектBarkliParkнаулицеСоветскойАрмии,вышедшийнарыноквIквартале2011г.,ужепоитогамIIкварталасталлидеромпродажнапервичномрынке.Вплотьдомая2011г.напервичномрынкенаблюдалсянепрерывныйростсреднихцен.Запервые4месяцаценывырослина13%.Ростпроисходилкакестественнымпутем,засчет«вымывания»болеедешевогопредложения,такииз-заповышенияцензастройщиками.Причемвторойфактороказалболеесущественноевлияние.
Притом,чтопредложениенапервичномрынкесократилосьна18,1%посравнениюсиюнем2010г.,общаястоимостьпроданныхвIполугодии2011г.квартирсоставила$660млн.,чтона3,1%вышепоказателяаналогичногопериода2010г. Источник: Knight Frank Research, 2011
Выход на рынок новых проектов в начале 2011 г. практически не сказался на общей площади предложения, поскольку с февраля по апрель 2011 г. наблюдалась рекордная активность со стороны покупателейм2 млн $
Предложение на первичном рынке Стоимость проданных квартир2010 2011
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
янв. фев. март апр. май июнь июль авг. сен. окт. нояб. дек. янв. фев. март апр. май июнь
2010 2011
0
30
60
90
120
150
180
Предложение на первичном рынке Стоимость проданных квартир
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
0
30
60
90
120
150
180
янв. фев. март апр. май июнь июль авг. сен. окт. нояб. дек. янв. фев. март апр. май июнь
Общая площадь проданных квартир Средняя цена на первичном рынке
Источник: Knight Frank Research, 2011
После поднятия цен на первичном рынке, общая площадь проданных квартир вернулась к показателям конца 2010 г., средняя цена практически не менялась на протяжении последних двух месяцевм2 $/ м2
2010 2011
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
янв. фев. март апр. май июнь июль авг. сен. окт. нояб. дек. янв. фев. март апр. май июнь
2010 2011
17 000
18 000
19 000
20 000
21 000
22 000
23 000
24 000
Общая площадь проданных квартир Средняя цена на первичном рынке
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
17 000
18 000
19 000
20 000
21 000
22 000
23 000
24 000
янв. фев. март апр. май июнь июль авг. сен. окт. нояб. дек. янв. фев. март апр. май июнь
Цены предложения. Динамика
Средние цены, $/м2 Изменение средних цен, %
Июнь 2011 г. II кв. 2011 г. За июнь 2011 г. За II кв. 2011 г.За 6 мес.
2011г.
23649 23628 0,01 2,4 13,4
Источник:KnightFrankResearch,2011
Ольга Богородицкая Директорпоработесключевымиклиентами
«На сегодняшнем рынке элитной городской недвижимости наблюдается следующая тенденция: застройщики начали предлагать к продаже апартаменты и квартиры с отделкой. Интересно отметить, что около 15 лет назад, когда на московском рынке появлялись первые элитные объекты в современном их понимании, отечественные девелоперы, следуя мировой практике, уже предлагали к продаже объекты с отделкой, однако, в большинстве случаев, покупатели выполняли отделочные работы заново в соответствии с собственными предпочтениями. Вследствие этого девелоперы перешли на строительство объектов в состоянии «shall&core», что продолжалось по сегодняшний день. Однако сейчас мы отмечаем переход покупательских предпочтений на качественно иной уровень, практикуемый на международных рынках элитной недвижимости, позволяющий в кратчайшие сроки въехать в купленный объект, не затрачивая лишние 2-3 года на отделку. Московские девелоперы сегодня готовы предложить такую возможность покупателям столичной элитной недвижимости. Среди примеров таких объектов – апартаменты в «Городе Столиц», квартиры в «Резиденции Чистые Пруды» и комплексе Barkli Park».
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ПоитогамIполугодиясредняястоимостьквадратногометрапредложениянапервичномрынкеОстоженкивпервыесдекабря2008г.превысилаотметкув30000$
I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДАРЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
4
Спрос
ПоитогамIполугодия2011г.,большинствосделокнапервичномрынкеэлитнойжилойнедвижимостиМосквыбылозаключеновТверскомрайоне–41,4%.ДалееследуютЗамоскворечьеиХамовникисдолями11,9%и10%,соответственно.Средняястоимостьсделкизапервыедвакварталасоставила$3187060,чтона21,3%большепоказателяза2010г.Наиболеепопулярнымибыликвартирыплощадьюдо120 м2(31,4%продаж)ипросторныеквартирыот220до330м2(23,3%продаж).
II квартал2011 г.
ДоляпродажвTSPвобщемколичествепродажнапервичномрынке
59%
СредняяценапредложениявTSP,$/м2²
15695
СредняяценапокупкивTSP,$/м2
13394
СредняястоимостькупленнойквартирывTSP,$
1739180
Источник:KnightFrankResearch,2011
+6,2%Пульс рынка, TSP (Top Selling Projects)*
До 120 м2
От 120 до 180 м2
Источник: Knight Frank Research, 2011
*в TSP (Top Selling Projects) входят 5 комплексов с наибольшим количеством продаж за квартал, расчет индекса и показателей происходит ежеквартально.
Распределение квартир, проданных в TSP, по площади
4%
49%
10%
37%
Распределение квартир, проданных в TSP, по площади
49%
37%
10%
4%
до 120 м² от 120 до 180 м²
от 180 до 220 м² более 300 м²
От 180 до 220 м2
Более 220 м2
Источник: Knight Frank Research, 2011
После резкого роста числа сделок в I квартале 2011 г. спрос во II квартале вернулся на уровень конца 2010 г. как по суммарно проданным площадям, так и по средней стоимости квадратного метра в купленных квартирах на первичном рынке элитной жилой недвижимоститыс. м2 $/ м2
Общая площадь проданных квартир на первичном рынке 2011
0
2
4
6
8
10
12
Январь Февраль Март Апрель Май Июнь
2011
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
Общая площадь проданных квартир на первичном рынке
Средняя стоимость квадратного метра проданных квартир напервичном рынке
0
2
4
6
8
10
12
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
Январь Февраль Март Апрель Май Июнь
Средняя стоимость квадратного метра первичном рынке проданных квартир на первичном рынке
Источник: Knight Frank Research, 2011
Несмотря на выход новых проектов в I квартале 2011 г., предложение на первичном рынке продолжает сокращаться. За исключением резкого роста в марте (до 8,3%), удельный спрос (доля купленных квартир в общем количестве предложения) остается достаточно стабильным на протяжении последних полутора лет, составляя в среднем 3,7% в месяцквартир
Предложение на первичном рынке Удельный спрос
2010 2011
янв. фев. март апр. май июнь июль авг. сен. окт. нояб. дек. янв. фев. март апр. май июнь
0
200
400
600
800
1000
1200
янв. фев. март апр. май июнь июль авг. сен. окт. нояб. дек. янв. фев. март апр. май июнь
2010 2011
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
Предложение на первичном рынке Удельный спрос
0
200
400
600
800
1000
1200
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
ВоIIквартале2011г.впятеркусамыхпродаваемыхпроектовнарынкеэлитныхновостроеквошли:BarkliPark,«Итальянскийквартал»,«Садовыекварталы»,«Аквамарин»,«Четыресолнца».Ростсреднейценыпредложениявэтихпроектахзакварталсоставил6,2%.ВотличиеотIквартала2011г.,воIIкварталеосновнойспросвTSPпришелсянанебольшиеквартиры,площадьюдо120м2.
ЖКKnightsBridge
www.knightfrank.ru
5
ПоитогамполугодиярайонОстоженкивышелнавтороеместопоколичествусделокнавторичномрынкесдолейсделок18%.Замоскворечьезанимаеттретьеместосдолей14%.Четверкапопулярныхрайоновсредипокупателейэлитногожильянавторичномрынкеосталасьтойже,чтоивIквартале.СуммарнаядолярайоновАрбата,Остоженка,ЗамоскворечьяиТверскогосоставляет66%отобщегочисласделок(вIквартале2011г.долясделоквэтихрайонахравнялась67%).
ВоIIкварталесущественноувеличилоськоличествосделокнавторичномрынке вбюджетахот$4млндо$5млн, вIкварталедоляподобныхсделоксоставляла17%,тогдакакпоитогам Iполугодияонаувеличиласьдо25%.СредняястоимостьсделкинавторичномрынкеэлитнойжилойнедвижимостиМосквызаIполугодиесоставила$4,9млн.Такжебылозарегистрированоувеличениечисласделоквсамомдорогомсегменте,сквартирамистоимостьювыше$8млн.Долясделоксподобнымиквартирамипоитогамполугодиясоставила13%,хотяещевIкварталеонанепревышала3%.
ПоитогамIполугодияспроссместился всторонубольшихквартир.Так,если вIкварталесквартирамиплощадьюболее180м2былосовершенно44%сделок, токконцуполугодияэтацифравыросла до55%.Спроссместилсязасчетсниженияинтересакквартирамплощадью 140-180м2,аспроснаквартирыплощадьюдо100м2и100-140м2остаетсястабильным,10%и13%поитогам Iполугодия,соответственно(вIкварталеэтипоказателисоставляли11% и13%,соответственно).
Цены предложения. Динамика
Средние цены, $/м2 Изменение средних цен, %
Июнь 2011 г. II кв. 2011 г. За июнь 2011 г. За II кв. 2011 г.За 6 мес.
2011г.
22602 22467 1,3 1,7 -1,0
Источник:KnightFrankResearch,2011
Источник: Knight Frank Research, 2011
Распределение продаж на вторичном рынке по районам, за 6 мес. 2011 г.
Распределение продаж на вторичном рынке по районам, за 6 мес. 2011 г.
3%
3%
3%
4%
4%
5%
5%
6%
12%
14%
18%
22%
0% 10% 20% 30%
Хамовники
Пресня
Пречистенка
Сретенка
Патриаршиепруды
Чистые пруды
Плющиха
Якиманка
Тверской
Замоскворечье
Остоженка
Арбат
Хамовники
Пресненская
Пречистенка
Сретенка
Патриаршиепруды
Чистые пруды
Плющиха
Якиманка
Тверской
Замоскворечье
Остоженка
Арбат
3%
3%
3%
4%
4%
5%
5%
6%
12%
14%
18%
22%
0% 10% 20% 30%
Менее $1 млн
$1-2 млн
$2-4 млн
Источник: Knight Frank Research, 2011
14%
32%25%
11%
13%
Распределение проданных квартир по стоимости%
5%
Распределение проданных квартир по стоимости
5%
14%
32%25%
11%
13%
Менее $1 млн $1-2 млн $2-4 млн
$4-6 млн $6-8 млн Более $8 млн
$4-6 млн
$6-8 млн
Более $8 млн
До 100 м2
100 - 140 м2
140 -180 м2
Источник: Knight Frank Research, 2011
Распределение проданных квартир по площади %
10%
13%
21%
20%
20%
16%
Распределение проданных квартир по площади
10%
13%
21%
20%
20%
16%
До 100 м² 100 - 140 м² 140 -180 м²
180 - 220 м² 220 - 300 м² Более 300 м²
180 - 220 м2
220 - 300 м2
Более 300 м2
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ЭлитныеапартаментыИсточник:БазаданныхкомпанииKnightFrank
I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДАРЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
6
ЗаIполугодие2011г.средняяставкаарендыснизиласьна7,8%ивиюнедостигла6295$/мес.,чтона1,6%меньшеаналогичногопоказателяиюня2010г.Стольсущественныйспадзапоследние6месяцевобъясняетсякоррекциейцен.Вконце2010г.былотмеченрезкийростсреднейставкиаренды,
вызванныйвысокойактивностьюклиентовпослезатишья,связанногосаномальнойтемпературнойобстановкойвМосквелетом2010г.Многиесобственникипоспешилиподнятьставки,ноонинебылипринятырынкомиужечерезполгодауровеньставоквернулсякпрежнимпоказателям.
Источник: Knight Frank Research, 2011
Распределение предложения по районам в I полугодии 2011 и 2010 гг.
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Таганка
Остоженка
Хамовники
Патриаршиепруды
Пресненский
Сретенка
Чистые пруды
Замоскворечье
Арбат
Тверской
I полугодие2011I полугодие2010
Таганка
Остоженка
Хамовники
Патриаршиепруды
Пресненский
Сретенка
Чистые пруды
Замоскворечье
Арбат
Тверской
0% 5% 10% 15% 20% 25%
I полугодие 2011
I полугодие 2010
80-100 м2
101-150 м2
151-200 м2
201-500 м2
Источник: Knight Frank Research, 2011
Распределение предложения на рынке аренды элитных квартир в конце первого полугодия 2011 г., по площади
Распределение предложения на рынке аренды элитных квартир в конце I полугодия 2011 г., по площади
23%
47%
19%
11%
80-100 м² 101-150 м²
151-200 м² 201-500 м²
23%
46%
19%
12% Источник: Knight Frank Research, 2011
После небольшого роста ставок в первом квартале на рынке было зафиксировано традиционное снижение ставок, связанное с началом летнего периода$/мес
201020092008
5700
5900
6100
6300
6500
6700
6900
7100
7300
IV I II III IV I II III IV I II
2008 2009 2010 2011
5700
5900
6100
6300
6500
6700
6900
7100
7300
IV I II III IV I II III IV I II
2011
Источник: Knight Frank Research, 2011
Количество предлагаемых в аренду квартир продолжает снижаться, что говорит о небольшом, но устойчивом спросеквартир
201120102009
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
I II III IV I II III IV I II
2009 2010 2011
I II III IV I II III IV I II0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
Ставки*. Динамика
Средние арендные ставки, $/мес. Изменение средних арендных ставок, %
Июнь 2011 г II кв. 2011 г. За июнь 2011 г. За II кв. 2011 г. За 6 мес. 2011г.
6295 6429 -2,9 -2,2 -7,8
*Ставкиприведеныдляквартиробщейплощадью80-150м2сотделкойвысокогокачества
Источник:KnightFrankResearch,2011
РЫНОК АРЕНДЫ ЭЛИТНЫХ КВАРТИР
ОБЗОР
Европа АвстрияБельгияВеликобританияГерманияИрландияИспанияИталияМонакоНидерландыПольшаПортугалияРоссияРумынияУкраинаФранцияЧешскаяреспубликаШвейцария
Африка БотсванаЗамбияЗимбабвеКенияМалавиНигерияТанзанияУганда ЮжнаяАфрика
Ближний Восток БахрейнОАЭ
Азия и Тихоокеанский регион АвстралияВьетнамИндияИндонезияКамбоджаКитайМалайзияНоваяЗеландияСингапурТайландЮжнаяКорея
Америка и Канада БермудскиеостроваКанадаКарибскиеостроваСША
Офисная недвижимостьСтанислав ТихоновПартнерstas.tikhonov@ru.knightfrank.com
Складская недвижимость, регионыВячеслав Холопов Директорviacheslav.kholopov@ru.knightfrank.com
Торговая недвижимостьСергей ГипшПартнерSergey.Gipsh@ru.knightfrank.com
Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантин РомановПартнерkonstantin.romanov@ru.knightfrank.com
Элитная жилая недвижимостьЕлена ЮргеневаДиректорelena.yurgeneva@ru.knightfrank.com
Инвестиции и продажиЕвгений СеменовДиректорevgeniy.semyonov@ru.knightfrank.com
Оценка недвижимостиОльга Кочетова Руководительотделаоценкиolga.kochetova@ru.knightfrank.com
Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральныйдиректорnikolai.pashkov@ru.knightfrank.com
КиевМихаил ЕрмоленкоГенеральныйдиректорmikhail.yermolenko@ua.knightfrank.com
Маркетинг, PR и исследования рынкаМария КотоваИсполнительныйдиректорmaria.kotova@ru.knightfrank.com
ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидером
намеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компанией
NewmarkKnightFrank,располагаетсетьюизболеечем243офисовв43странахмираи
насчитывает7067специалистов.
Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентов
вовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийна
рынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугами
воспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.
ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru© Knight Frank 2011
Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,
однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической
ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.
Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.
МОСКВА
119021,ул.ТимураФрунзе,д.11,корп.2Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223
КИЕВ
04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122
top related