Årsredovisning 2009

Detta är Fastighets AB Förvaltaren

1

Förvaltaren är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Sundbyberg stad. Med 8 256 lägenheter fördelade över hela Sundbyberg är vi ett av de största bostadsbolagen i Storstockholm. Förutom bostäder har Förvaltaren ca 115 000 kvadratmeter lokaler. Lokalerna finns i bostadsfastigheterna och kan vara alltifrån små lager upp till större butiker och kontor. Förvaltaren grundades 1947 och har sedan dess mycket aktiv bidragit till stadens uppbyggnad och dess utveckling fram till vad den är idag. Årsomsättningen är 721 (756) mkr.

Fastigheternas bedömda marknadsvärde är 7 715 (7 932) mkr och det bokförda värdet 3 156 (3 279) mkr. Antalet anställda är 105. Bolaget är miljöcertifierat enligt ISO 14001. Förvaltarens rent kommersiella fastigheter finns i dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB. Verksamheten inom Stadsnät bedrivs i Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB.

Långsiktiga mål:

– Förvaltaren ska ha de nöjdaste hyres gästerna i norra Storstockholm.

– Förvaltaren ska aktivt arbeta för att bli ett klimatneutralt företag.

– Verksamheten ska effektiviseras med 100 mkr per år 2011 jämfört med år 2008.

– 50 mkr av dessa ska satsas på ett ökat underhåll i fastigheterna.

– Förvaltaren ska ha en stabil och positiv utveckling samt bidra till trygga och trivsamma bo

stadsområden, blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar och en långsiktigt hållbar utveckling för Sundbybergs stad.

– Förvaltaren ska utveckla fastighets portföljen så att antalet kvadratmeter i hus med värdeår äldre än 1990 blir färre, och att de blir fler i hus med värdeår senare än 1990. Detta för att att utjämna underhållskostnader, direktavkastning och investeringar över tid. Det ger en långsiktigt hållbar ekonomisk utveckling.

Fastighets AB Förvaltaren 2010 (Publ)Miljöcertifierad enligt ISO 14001

Grafisk produktion: Abby Norm. Textbearbetning: Publik. Foto: Fredrik Hjerling och Björn Lofterud. Illustrationer: Magnus Jonason, Elisabeth Dunker och John Sylwan

Repro och tryck: Jernström Offset. Papper omslag: Munken Lynx 240 g, papper inlaga: Munken Lynx 130 g341 376

MILJÖMÄRKT

TRYCKSAK

2009 – en rivstart på det nya

År 2009 blev verkligen en rivstart för det treåriga effektiviseringsprogram som styrelsen beslutat om för Fastighets AB Förvaltaren. 2011 ska målet att effektivisera den löpande verksamheten med 100 miljoner på årsbasis – varav hälften ska läggas på ett ökat underhåll – vara uppnått. Vår självklara inriktning i effektiviseringsarbetet är att öka kundnyttan, bidra till Sundbyberg stads utveckling och höja värdet per kvadratmeter på vår fastighetsportfölj. Tillsammans har styrelse, ledning och medarbetare under året fattat beslut om och genomfört en rad förändringar som varit nödvändiga för att nå målet. Och det är inte utan stolthet som vi kan konstatera att vi är på rätt väg.

Kompetenshöjning i hela företaget

En så radikal förändring som vi nu genomför i bolaget innebär utveckling av både organisationen och sätten att arbeta på. En omorganisation är genomförd och vi arbetar mycket aktivt med att genomlysa alla våra processer i jakten på förbättringsmöjligheter. Vi är också övertygade om att kompetensen hos ledare och medarbetare har en avgörande betydelse. Därför har samtliga ledare i bolaget idag utbildning på eftergymnasial nivå och dokumenterad erfarenhet från ledande befattningar i branschen. Alla medarbetare genomgår också olika typer av kompetenshöjningar under 2009 och 2010.

Nya distrikten löser frågorna direkt

Vår nya organisation har tre distriktskontor, som är formade kring våra hyresgäster och kring våra fastigheter. Varje distriktskontor har alla de kompetenser som behövs för att kunna ge korrekt service, fatta snabba beslut och ha en nära kontakt med våra kunder. De har också ett tydligt delegerat ansvar och motsvarande befogenheter. På så vis kan vi lösa de allra flesta frågorna direkt och nära kunden i bostadsområdet. Därutöver har vi förstärkt vår fastighetsavdelning, för att kunna genomföra alla underhållsprojekt i den utökade underhållsbudgeten. Vi har även höjt vår kompetens inom teknik och miljö. Det kommer att ge bättre underhållna hus och trivsammare stadsdelar för våra kunder.

Men självklart har vi arbetat med mycket annat än effektivisering och utökade underhållsplaner.

Fastighetsförsäljningar öppnar nya möjligheter

Under året har Fastighets AB Förvaltaren genomfört nio fastighetsförsäljningar till bostadsrättsföreningar. Det bidrar till att skapa fler upplåtelseformer i alla Sundbybergs stadsdelar, samtidigt som det ger Förvaltaren en möjlighet att investera i nyproduktion och totalrenoveringar av befintligt bestånd.

Vi bygger 260 nya hyresrätter

Vi har också fattat beslut om nyproduktion av 260 lägenheter i Ursvik. Dessa lägenheter blir ett värdefullt tillskott av hyresrätter i en stadsdel som hittills bara består av bostadsrätter, villor och radhus. Satsningen breddar vårt utbud av lägenheter och möjliggör för våra kunder och andra bostadssökande att efterfråga en nyproducerad hyresrätt i Sundbyberg stad. Första inflyttning beräknas till första halvåret 2012.

Öppen bostadskö

Under 2009 har vi också förberett för vårt nya öppna kösystem, som innebär ett nytt, mer kund anpassat, sätt att förmedla lägenheter. Det nya systemet införs den 9 mars 2010. Ännu fler spännande utvecklingsarbeten och projekt finns beskrivna i denna årsredovisning.

Underhåll för 60 mkr

Parallellt med denna spännande satsning på förnyelse av bolaget har vi självklart upprätthållit det dagliga arbetet, som är vår huvudsakliga och långsiktiga uppgift. Vi har till exempel tecknat cirka 800 lägenhetskontrakt, vi har hanterat över 35 000 felanmälningar, tagit emot ungefär 200 000 inkommande telefonsamtal, tagit emot cirka 25 000 besök och genomfört underhållsåtgärder för över 60 mkr – för att bara nämna några av alla uppgifter som tillhör vardagen i ett fastighetsbolag.

2

Anette Sand, vd

4

Nu tittar vi med spänning framåt

Mitt första år som vd för Fastighets AB Förvaltaren blev verkligen mycket händelserikt och oerhört intensivt. Nu ser jag fram emot att få genomföra vår ambitiösa verksamhetsplan för 2010. Den innehåller förstås ytterligare effektiviseringsåtgärder, men framför allt beskriver den ett målmedvetet arbete för att höja kundnöjdheten i alla våra bostadsområden. Vi ökar underhållsbudgeten till 100 mkr, vi förnyar bostadskön och vi satsar på att göra våra trädgårdar och områden ännu finare. Vi kommer också se över felanmälanprocessen för att få den mer kundanpassad.

Ny kundenkät följs av snabba åtgärder

En ny aktivitet är den enkät som skickas till våra hyresgäster under mars månad 2010. Där ombeds våra kunder ge förslag på åtgärder i hus och på gårdar som de skulle vilja ha gjorda så fort som möjligt. Svaren blir underlag för de så kallade bumsåtgärder som genomförs under året med början i juni 2010.

Fler försäljningar och start av nyproduktion

Vi ska fortsätta försäljningen av fastigheter till bostadsrättsföreningar enligt den plan som styrelsen beslutat. Det innebär att cirka 10 fastigheter (cirka 1 000 lägenheter) kommer att erbjudas till försäljning. Under 2010 tar vi också första spadtaget till nya, fräscha hyresrätter i Ursvik och sätter igång med vårt första stora totalrenoveringsprojekt i Ör.

Längre fram

Framtiden ser mycket positiv ut för Fastighets AB Förvaltaren men vi har också betydande utmaningar framför oss. I vår fastighetsportfölj finns stora bestånd byggda under 60 och 70talen som är i behov av totalrenoveringar. Det kräver investeringar på flera miljarder de närmaste 10 – 15 åren. Att noggrant och klokt planera detta åtagande för en långsiktigt hållbar utveckling av bolaget är ingen lätt uppgift. Men med dagens kompetenta och effektiva organisation har vi stora möjligheter att klara det.

Bra resultat

Årets resultat för Fastighets AB Förvaltaren uppgår till 582 mkr. Det beror främst på resultat från fastighetsförsäljningar. För bolaget utgör det goda resultatet en förutsättning för att kunna påbörja de nödvändiga investeringarna i 60 och 70talsbeståndet. Det kapital som frigjorts genom försäljningarna ska investeras på ett sådant sätt att det ger minst samma avkastning som det gav i de fastigheter som nu är sålda. Det operativa resultatet för 2009 uppgick till 71 mkr, vilket är samma som under 2008. Eftersom fastighetsinnehavet är mindre under 2009 än under 2008 innebär det ett ökat operativt resultat per kvadratmeter vilket tydligt visar på det positiva resultatet av effektiviseringsprogrammet så här långt.

Stolt och glad

Så visst är jag stolt och glad över att få lämna över denna årsredovisning till Fastighets AB Förvaltarens olika intressenter. Det är en intressant läsning, som tydligt visar den väg vi valt för att bli ett fräscht, spännande, kompetent och lönsamt fastighetsföretag.

Anette Sandvd Fastighets AB Förvaltaren

Pensel: Konstnärliga/bläck/spetsig linje

Bakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

2005 2006 2007 2008 2009

Driftnetto, mkr Driftnetto, kr/kvm

mkr

400

350

300

250

200

150

100

50

0

kr/kvm

500

400

300

200

100

0

2005 2006 2007 2008 2009

Driftnetto, mkr Driftnetto, kr/kvm

mkr

400

350

300

250

200

150

100

50

0

kr/kvm

500

400

300

200

100

0

Driftnettoutveckling – Förvaltaren


Bakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

mkr

700

600

500

400

300

200

100

02005 2006 2007 2008 2009

Resultat efter skatt

mkr

700

600

500

400

300

200

100

02005 2006 2007 2008 2009

Resultat efter skatt

Resultat efter skatt – Förvaltaren


Bakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

mkr80

60

40

20

0

2005 2006 2007 2008 2009

Operativt resultat

mkr80

60

40

20

0

2005 2006 2007 2008 2009

Operativt resultat

Operativt resultat – Förvaltaren


Bakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

2005 2006 2007 2008 2009

%52

50

48

46

44

42

40

38

%35

30

25

20

15

10

5

0

Soliditet – justerad Soliditet – synlig

2005 2006 2007 2008 2009

%52

50

48

46

44

42

40

38

%35

30

25

20

15

10

5

0

Soliditet – justerad Soliditet – synlig

Soliditet – Förvaltaren

Ekonomin på 3 minuter

6

Koncern Uthyrningsbar yta (m2) AntalsuppgifterOmråde Bostäder Lokaler Totalt Lägenheter Lokaler P-platser Garageplatser

Centrala Sundbyberg 195 299 71 615 266 914 3 023 340 377 826

Hallonbergen/Ör 225 206 107 430 332 636 3 062 352 732 2 274

Rissne 162 354 43 654 206 008 2 171 183 2 007 395

Totalt koncernen 582 859 222 699 805 558 8 256 875 3 116 3 495

Varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren 582 859 114 940 697 799 8 256 629 2 406 2 903

Fastighetsförsäljningar ger ett starkt resultat 2009 och likviditetstillskott för kommande sats-ningar på våra hyresgäster och fastigheter.

Omsättningen för koncernen uppgick till 822 mkr (847 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick omsättningen till 721 mkr (756 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en minskning med 35 mkr (5 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en ökning med 2 %.

Driftnettot för koncernen uppgick till 320 mkr (409 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick driftnettot till 266 mkr (380 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en minskning med 114 mkr (30 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en minskning med 18 %.

Årets resultat för koncernen uppgick till 632 mkr (4 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick årets resultat till 582 mkr (19 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en ökning med 563 mkr. Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en ökning med 127 %.

Det operativa resultatet för koncernen uppgick till 85 mkr (162 mkr). För moderbolaget uppgick det operativa resultatet till 71 mkr (71 mkr). Jämfört med utfall 2008 är det ett likvärdigt operativt resultat. Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en ökning med 30 %.

Fastighetsförsäljningarna för koncernen uppgick till en köpeskilling om 949 mkr (311 mkr). För moderbolaget har fastighetsförsäljningar slutförts till en köpeskilling om 857 mkr (311 mkr). Resultatet från försäljningar i moderbolaget uppgick till 572 mkr (73 mkr).

Utsikter för år 2010

Resultatmålet efter skatt för koncernen är ca 50 mkr. För moderbolaget beräknas resultatet uppgå till ca 60 mkr.

Fastighets AB Förvaltaren Koncern Moderbolagi sammandrag Utfall Utfall Utfall Utfallmkr där inget annat anges 2009 2008 2009 2008

Intäkter 822 847 721 756

Driftnetto 320 409 266 380

Resultat efter skatt 632 4 582 19

Operativt resultat 85 -162 71 71

Investeringar 45 138 53 128

Kassaflöde 687 160 592 138

Bokfört värde fastigheter 3 662 3 979 3 156 3 279

Marknadsvärde fastigheter 8 436 8 786 7 715 7 932

Eget kapital 1 397 766 1417 878

Vakansgrad, % 12.0 10.1 6.2 5.9

Överskottsgrad, % 38.9 48.3 36.9 50.3

Avkastning på eget kapital, % 58.4 0.4 50.7 4.3

Räntetäckningsgrad, % 184.6 210.0 183.5 237.7

Soliditet (synlig), % 28.1 16.4 29.0 19.6

Soliditet (justerad), % 50.0 44.6 50.3 45.4

Definitioner, se sidan 63.

Tydlig styrning skapar lönsamhet

Fastighets AB Förvaltaren är ett allmännyttigt fastig hetsbolag som ägs till 100 % av Sundbybergs stad via det nybildade koncernbolaget Sundbybergs Stadshus AB. Sundbybergs Stadshus AB ansvarar för att stadens vision och strategiska inriktningar genomsyrar hela bolagskoncernen. Moderbolaget har en sammanhållande funktion för bolagen i koncernen och ansvarar för styrning och uppföljning av dotterbolagens verksamhet utifrån kommunfullmäktiges uppdrag. Koncernstyrelsen ska fatta de principiella beslut som krävs för att kommunfullmäktiges uppdrag till koncernen genomförs. Dotterbolagen och dess styrelser och verkställande ledningar har det operativa ansvaret för att kommunfullmäktiges beslut verkställs.

Den strategiska planeringen utgår från ägardirektiven, där den verkställande ledningen analyserar vilka värdedrivande styrtal som finns i ägardirektiven. Ledningen planerar och sammanfattar därefter sin långsiktiga strategi (cirka tre år) i en affärsplan. Den kortsiktiga strategiska planeringen (cirka ett år) planeras av ledningen och sammanställs i bolagets verksamhetsplan. Affärsplan och verksamhetsplan fastställs av styrelsen.

Den operativa planeringen sker ute i organisationen, där ledningens övergipande mål från verksamhetsplanen bryts ned och analyseras. Respektive enhet går igenom sin verksamhet och sätter upp mål samt vilka handlingar som ska utföras under det kommande året. Den operativa planeringen sammanställs i handlingsplaner där varje affärsenhet upprättar en egen handlingsplan.

Genomförandet av den operativa verksamheten sker ute i våra affärsenheter (Förvaltning och Marknad samt Fastighetsavdelningen) och våra stödenheter (vdstab, Ekonomi/Finans och IT). Förvaltning och Marknad har ansvar för driftnettot på företagsnivå och är indelad i tre distrikt. På distrikten hanteras framför allt kundfrågor och den dagliga driften av verksamheten. Fastighetsavdelningen har ansvar för alla projekt, inköp och lagkrav som rör våra fastigheter. Avdelningen är indelad i två enheter. Den ena enheten ansvarar för genomförandet av projekt och underhåll, medan den andra innehar specia listkompetens inom framför allt, drift, miljö, träd

gård, lantmäteri, upphandling/inköp och doku menthantering/ritningsarkiv.

Uppföljning och analys av handlingsplaner och resultatutvecklingen på enhetsnivå sker varje månad i en rapport till ledningen. Djupare analys och rapportering av handlingsplaner, verksamhetsplaner, resultatutveckling och prognoser sker varje tertial av bolagets ledning. I samband med detta vidtas eventuella åtgärder eller omfördelning av resurser. Ledningen rapporterar därefter tertialrapporten för styrelsen som slutligen fastställer denna. Alla policyer beslutas av styrelsen.

Intern kontroll av processer

Varje år upprättas en plan för intern kontroll där väsentliga processer granskas. Dessa väljs ut utifrån risk och om de har väsentlig betydelse för bolagets finansiella ställning. De processer som har granskats under året är:

– Miljöledningssystemet

– Inköps och utbetalningsprocessen

– Löneprocessen

– Projektstyrningsprocessen

– Bokslutsprocessen

– Finansieringsprocessen (externa lån)

– Hyresprocessen

– ITprocessen

Granskningen utförs av bolagets revisorer, och deras övergripande bedömning är att Fastighets AB Förvaltaren aktivt arbetar med frågeställningar kring intern kontroll och att bolaget har en tillfredsställande kvalitet på strukturen för intern kontroll på en övergripande nivå. Inga väsentliga avvikelser vad gäller riktlinjer och policyer har noterats.

8


Bakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

Uppföljning Strategiskplanering

Genomförande Operativplanering

Rapportering

Prestationsuppföljningoch vidtagande av åtgärder

Eventuell omfördelningav resurser

Kundfrågor

Daglig drift

Driftnetto

Projekt/investeringar

Ägardirektiv

Analys av värdedrivandestyrtal

Affärsplan

Verksamhetsplan

Målnedbrytning

Analys

Handlingsplaner

Uppföljning Strategiskplanering

Genomförande Operativplanering

Rapportering

Prestationsuppföljningoch vidtagande av actions

Ev omfördelningav resurser

Kund

Driftnetto

Fastighet

Projekt/investeringar

Handlingsplaner

Ägardirektiv

Analys av värdedrivandeavtal

Affärsplan

Verksamhetsplan

Målnedbrytning

Analys

Handlingsplaner

Verksamhetsstyrning

I ägardirektivet beskrivs vilka förvänt ningar våra ägare har på oss. Vi stämmer därför regelbundet av allt vi gör mot direktivet. Kommunens policy dokument ska alltid tillämpas av de kommu nala bolagen när så anges. I direktivet sägs bland annat att staden som helhet ska inrikta sig på samverkan över gränserna, hållbar ut veckling, resurseffektiv planering och tillväxt med nya bostäder, arbetsplatser och en väl utvecklad infrastruktur.

. Våra ägare vill att vi ska bidra till att göra alla stadsdelar lika attraktiva och att öka mångfalden och valmöjligheten i boendet.

. Vi ska verka för ett effektivt utnyttjande av energi i våra fastigheter och ekologisk hantering av avfall.

. Vi ska underhålla vårt fastighets bestånd kontinuerligt och långsiktigt samt bidra till att bevara kulturhistoriskt värdefulla byggnader.

. Vi ska medverka till en tryggare miljö och säkert boende.

. Vi ska erbjuda anpassade lägenheter för äldre och personer med funktionsnedsättning och vi ska ha en särskild kö för lägenheter anpassade för äldre – så kallat plusboende – och för ungdomar.

. Vi ska ha en balanserad ekonomisk utveckling, som ger en bra bas för Förvaltarens framtida utveckling.

Våra ägardirektiv

Bolagsstruktur

Pensel: Konstnärliga/bläck/spetsig linjeBakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

SundbybergStadshus AB

Fastighets ABFörvaltaren

Sundbybergsstadsnät AB

Sundbybergsbredband AB

FörvaltarenLokalfastigheter iSundbyberg AB

FörvaltarenBostadsfastigheter i

Sundbyberg

SundbybergStadshus AB

Fastighets ABFörvaltaren

SundbybergsStadsnätsbolag AB

SundbybergsBredband AB

FörvaltarenLokalfastigheter iSundbyberg AB

FörvaltarenBostadsfastigheter i

Sundbyberg AB

10

Året som gått

Under årtionden har vi på Förvaltaren skapat en nära relation till generationer av sundbybergare. Många kan vittna om barnrikehusen i Storskogen på femtiotalet eller om nybyggarandan i Hallonbergen på sjuttiotalet – många väljer också att bo kvar hos oss år efter år. Det är förstås en bekräftelse på att många är nöjda med sitt boende – men naturligtvis finns det också synpunkter på vad som kan bli bättre. Genom nöjdkundmätningar, dialog och samtal med Hyresgästföreningen och de boende vet vi att kunderna bland annat vill att vi ska bli synligare, mer lättillgängliga och tydligare i vårt serviceåtagande. Många har också synpunkter på att fastigheternas underhåll har släpat efter de senaste åren, och vill se en uppfräschning av husen. Här är vi på Förvaltaren helt överens med våra kunder – det måste bli enklare att komma i kontakt med oss, det ska gå snabbare att få ett fel fixat och vi måste absolut bli bättre på att underhålla fastigheterna. Under 2009 påbörjade vi därför en resa mot att bli det goda och kompetenta fastighetsföretaget, som vi och våra kunder kan vara nöjda med och känna stolthet över.

Tre distrikt ger ökad service

Som ett första steg tog vi under våren fram en mer tillgänglig och serviceorienterad organisation med tre distriktskontor. De som jobbar där har ett tydligt uppdrag att hantera kundfrågor och den dagliga driften på ett inkännande och professionellt vis, samt att leverera ett lönsamt driftnetto. Varje kontor har ett stort team av kompetenta specialister på reparation, drift, teknik och fastighetsskötsel. På distriktskontoren arbetar också Förvaltarens kvartersvärdar, som ansvarar för en eller flera fastigheter. De utför reparationer, ansvarar för skötseln av allmänna utrymmen och bygger värdefulla och långsiktiga kundrelationer. Kvartersvärden sköter också nyckelutlämning och introduktion vid inflyttning. Distriktskontoren ersätter de tidigare kvarterskontoren.

Distriktskontoren hanterar också alla serviceärenden och felanmälningar, som under året uppgick till 35 101:

– 13 574 i Hallonbergen/Ör– 11 080 i Rissne – 10 447 i Centrala Sundbyberg.

Dessutom anmäls och åtgärdas många fel direkt på plats hos hyresgästen.

Från kortsiktiga reparationer till långsiktigt underhåll

Ljust, fräscht och inbjudande. Så vill vi ha det i våra fastigheter. Därför ökar vi nu steg för steg underhållet i våra fastigheter. Att bjuda hem gäster ska vara ett rent nöje – från entrén till lägenheten och hela vägen till middagsbordet. Under 2010 fördubblar vi underhållet till 100 mkr (jämfört med 2008), men redan 2009 började vi steg för steg att styra om våra insatser från kortsiktiga reparationer till långsiktigt underhåll. Detta är också något som våra kunder efterfrågar. En stor del av fastighetsunderhållet 2009 har varit en följd av viktiga lagkrav inom områden som el, brand, energi och ventilation. Under 2009 fortsatte också planeringen inför de omfattande renoveringar som väntar i många av våra fastigheter.

Bland underhållet märks särskilt:

– Inre underhåll, bland annat byte av vitvaror.

– Energibesparingar, som utbyte av tvättstugeutrustning, fönsterbyten samt belysning i garage och allmänna utrymmen.

– Planerat underhåll, exempelvis åtgärder efter obligatorisk ventilationskontroll, ombyggnader av fläktrum och undercentraler, upprustning av garage, fasadrenoveringar, ombyggnader av tvättstugor, lekplatsutrustning, uppfräschning av växter och växtbyten samt trädgårdsunderhåll.

– Underhåll av lokaler.

mkr

140.0

120.0

100.0

80.0

60.0

40.0

20.0

0.02005 2006 2007 2008 2009

Reparationer Underhåll

Reparationer och underhåll 2005–2009 Koncern

Investeringar och underhåll per Distrikt (2008-2009) Hallonbergen/Ör Rissne Centr. Sundbyberg Övrigt Totalt Förvaltarenmkr 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008

Investeringar 14.8 17.6 5.0 17.8 2.9 32.7 14.6 18.5 37.3 86.6

Underhåll 39.7 19.2 40.0 7.7 41.8 21.8 121.5 48.7

Summa 54.5 36.8 45.0 25.5 44.7 54.5 14.6 18.5 158.8 135.3

Hallonbergen/Ör Rissne Centr. Sundbyberg Totalt Förvaltarenmkr 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008

Tillvalskostnader tidsbegränsade 21.9 2.4 17.3 2.3 24.2 2.4 63.4 7.1

Lägenhetsunderhåll 2.2 0.0 2.1 0.0 1.6 2.6 5.9 2.6

Fastighetsunderhåll 6.7 10.0 19.9 5.2 13.3 15.0 39.9 30.2

Lokal- och kundanpassningar 8.9 6.8 0.7 0.2 2.7 1.8 12.3 8.8

Summa 39.7 19.2 40.0 7.7 41.8 21.8 121.5 48.7

Reparationer och underhåll 2009 Hallon- Centr. Totalt Lokal- Totaltmkr bergen/Ör Rissne Sundbyberg Förvaltaren fastigheter Koncern

Tidsbegränsat tillval 1) 21.9 17.3 24.2 63.4 0.0 63.4

Inre underhåll 2) 2.2 2.1 1.6 5.9 0.0 5.9

Lagkrav 1.6 3.0 3.6 8.2 0.6 8.8

Energibesparande åtgärder 0.5 2.5 2.4 5.4 0.3 5.7

Lokalunderhåll 8.9 0.7 2.7 12.3 2.5 14.8

Övrigt 4.6 14.4 7.3 26.3 0.4 26.7

Summa 39.7 40.0 41.8 121.5 3.8 125.3

1) Retroaktiv underhållskostnad pga ändrad redovisningsbedömning2) Avser utbyte vitvaror

Koncern

mkr 2005 2006 2007 2008 2009

Reparationer 64.9 69.4 71.3 65.4 35.2

Underhåll 74.5 47.0 57.3 57.4 125.3

Summa 139.4 116.4 128.6 122.8 160.5

63,426,3

12,3

5,4

8,25,9

Tidsbegränsat tillval 1)

Inre underhåll 2)

Lagkrav

Energibesparande åtgärder

Lokalunderhåll

Övrigt

1) Retroaktiv underhållskostnad pga ändrad redovisningsbedömning

2) Avser utbyte vitvaror

Underhåll Förvaltaren 2009, mkr

12

Underhåll reglerat av lagkrav

– Besiktning av samtliga lekplatser, som är godkända för lek. Åtta lekplatser har byggts om.

– Energideklarationer. Vi har deklarerat 69 % av våra fastigheter – 82 % i Centrala Sundbyberg, 23 % i Hallonbergen/Ör och 98 % i Rissne. De energideklarationer som återstår görs under första kvartalet 2010.

– OVK (obligatorisk ventilationskontroll). Detta sker område för område. 54 % av våra fastigheter var OVKgodkända vid årsskiftet – 60 % i Rissne, 42 % i Centrala Sundbyberg och 40 % av fastigheterna i Hallonbergen/Ör.

– Elrevisioner. Har genomförts i halva beståndet. I Rissne har samtliga byggnader besiktigats och i Centrala Sundbyberg en fjärdedel, medan inga besiktningar har gjorts i Hallonbergen/Ör – de påbörjas under 2010.

– Brandbesiktningar. Beståndet gicks igenom 2009. De anmärkningar som uppkom har resulterat i diverse åtgärder – till exempel brandtätningar, byte av dörrstängare och översyn av skyltning för utrymningsvägar.

– Övriga lagkrav, som sophantering, ombyggnad av hissar, PCBsanering och iordningsställande av skyddsrum.

800 fick ny bostad

I återkommande mätningar ser vi att Sundbyberg tillhör de populäraste platserna i Storstockholm att bo och jobba i. När staden nu växer mest av alla i Sverige har Förvaltaren ett spännande utgångsläge. I mars 2010 öppnas bostadskön upp för alla som bor i Sverige. Vi har också en bra mix av boendealternativ för olika familjebildningar. Över 800 hushåll fick 2009 en ny bostad hos Förvaltaren, antingen genom direktförmedling eller byte. Eftersom nyproduktionen idag är begränsad är denna naturliga omsättning viktig och leder till att väntetiderna för en bostad är rimliga, trots en stor brist på hyresrätter i Stockholmsområdet.

Nya lägenheter i Ursvik

För att ytterligare öka utbudet av hyresrätter kommer vi att bygga 260 fräscha och klimatsmarta lägenheter i Ursvik, som är en starkt expanderande stadsdel med ett stort inslag av framför allt nyproducerade bostadsrätter. Första inflyttning blir 2012. Det är Förvaltarens första nybygge sedan 1990, och ett av de efterlängtade hyresrättsprojekten i länet.

Var femte lägenhet till unga

För att unga människor ska kunna bo kvar i Sundbyberg när de flyttar hemifrån har Förvaltaren som mål att minst tio % av de lediga lägenheterna varje år ska tillfalla ungdomar mellan 18 och 26 år. Under 2009 fick 22 % av denna grupp ett förstahandskontrakt. Under året har Förvaltaren också byggt 20 särskilda ungdomslägenheter i Hallonbergen.

Boende för olika grupper

Att bli äldre och ändå kunna bo kvar i sin hemmiljö är ett mycket uppskattat boende. Därför införde Förvaltaren 2005 en särskild boendeform för de äldre, Plusboende – fastigheter och lägenheter med vissa fysiska anpassningar till äldres behov. I nya Ursvik planerar vi också för lägenheter med Plusboende. För att underlätta inträdet för flyktingfamiljer har Förvaltaren samarbetat med kommunen genom att ta fram tio lägenheter där familjerna kan bo fram till dess att man lyckas ordna en permanent bostad.

Nio fastigheter blev bostadsrätter

Sundbyberg stad ska vara en attraktiv och efterfrågad bostadsort genom att erbjuda ett pris och kvalitetsvarierat utbud av bostäder. Det ska finnas valfrihet mellan olika upplåtelseformer, storlekar och hyresnivåer i alla stadsdelar. Som ett led i denna strävan sålde Förvaltaren under året nio fastigheter med totalt 744 lägenheter till sju bostadsrättsföreningar, för en sammanlagd summa om 838 mkr. De aktuella fastigheter na är Källsprånget 4 i Centrala Sundbyberg, Blåelden 2 i Ör samt Vikingen 6, Vikingen 1+2, Räfsan 3, Divisionen 3+4 och Skvadronen 1 – samtliga i Rissne. Totalt har därmed elva fastigheter sålts till bostadsrättsföreningar sedan starten 2008, och ombildningarna fortsätter enligt plan under kommande år, då tio fastigheter är tänkta att få ett köpeerbjudande.

14

Samarbeten som utvecklar

Som stor aktör på den lokala marknaden har Förvaltaren ett särskilt ansvar för samarbeten med föreningslivet. Under 2009 har vi samarbetat med bland andra Frälsningsarmén, Lions, Rissnekyrkan och Marabouparken. Utgångspunkten för alla våra samarbeten är att de ska komma våra kunder eller fastigheter till godo. Utöver detta har vi även deltagit i evenemang som utvecklar spännande affärsmöjligheter och ökar Sundbybergs attraktivitet, däribland Nationaldagen och VM i baseball.

Hyrorna differentieras

Förvaltaren har inlett en långsiktig justering av hyresnivåerna, där målet är att hyran bättre ska stämma överens med fastighetens standard och kundens upplevelse av boendet. Tack vare vårt påbörjade effektiveringsarbete kunde hyreshöjningen 2010 stanna på i genomsnitt 0,9 %. Den differentieras dock, och varierar mellan noll och två % i olika fastigheter. Hyran 2009 höjdes med 2,75 %, enligt en överenskommelse mellan Förvaltaren och Hyresgästföreningen. Höjningen bestod av två delar – 2 % avsåg allmänna kostnadsökningar och 0,75 % öronmärktes för ökat underhåll i fastigheterna, i första hand energisparåtgärder. Samtidigt höjdes hyrorna för garage och pplatser.

Framgångsrik trygghetssatsning

Forskningen visar att trygghet och säkerhet i boendet är en mycket betydelsefull trivselfaktor. Vi arbetar därför sedan flera år långsiktigt och framgångsrikt med de här frågorna, där vi utgår från hyresgästernas upplevelser och Förvaltarens egen kompetens. Våra stadsdelar upplevs idag som trygga och trivsamma. Vi har också sett att samarbeten med bland annat polis, kommunen och bevakningsbolag är avgörande för framgång.

– Förvaltarens trygghetsskapare Tryggve finns i Hallonbergen, Ör och Rissne kvällar och nätter. De knyter kontakter, rycker in när det behövs och eskorterar hyresgäster hem. De samarbetar med närpolis och kommunens fältarbetare.

– Bevakningsföretaget Rapid ronderar i garagen och besöker hyresgäster som uppfattas som störande. När hyresgäster får akuta problem efter kontorstid fungerar Rapid som Förvaltarens larmcentral.

– Kameraövervakning i garage har i studier visat

sig effektivt och har därför införts i vissa garage. Effekten är att skadegörelsen har minskat och upplevelsen av trygghet har ökat.

– Olovlig andrahandsuthyrning kan skapa både otrivsel och otrygghet. Därför har vi under 2009 lagt kraft på att motverka detta, och lyckades på så vis också friställa cirka 30 lägenheter som kunde erbjudas de köande.

– Montering av elektroniska lås på samtliga entrédörrar, barnvagnsrum, cykelrum samt vissa källardörrar pågår kontinuerligt i beståndet sedan flera år. 2009 var det dags för Rissne. Detta underlättar också för personer med funktionshinder eftersom inga nycklar behöver användas vid upplåsning.

Inte bara bostäder

Förvaltaren har också ett rikt och varierat utbud av lokaler för såväl kommersiell som offentlig verksamhet. Totalt förvaltar moderbolaget 114 940 kvadratmeter lokalarea. En stor del av dessa ligger i mycket attraktiva lägen och bidrar starkt till näringslivets utveckling. Finanskrisen under slutet av 2008 och under 2009 har marginellt påverkat Förvaltarens uthyrningssituation. Långa och goda relationer med många av lokalkunderna har bidragit till stabiliteten. De omförhandlingar som skett under 2009 har oftast medfört att hyresgästen valt att bli kvar. Den ekonomiska vakansgraden i slutet av 2009 var endast 6,2 %. Förvaltaren äger och förvaltar dessutom många lokaler vilka används för kommunal service, till exempel skolor, förskolor, fritidsgårdar och äldreboenden. Dessa lokaler finns till största delen inne i bostadsområdena och bidrar starkt till samhällsutvecklingen och attraktiviteten för Sundbyberg som bostadsort.

11%

Butik

Förskola

Kommun

Kontor

Lager

Restaurang

Verkstad

3%

1%

34%46%

3%

2%

Lokalfördelning

Förvaltarens trygghetsskapare Tryggve.

SATS växer vidare vid TorgetEn av våra många spännande kunder är SATS, som öppnade sitt första träningscenter i Sundbyberg redan 1997 och flyttade hit huvudkontoret i januari 2002. Kedjan finns i hela Norden, och 2009 beslutade man att skapa en gemensam nordisk ekonomi—av delning, med säte i Sundbyberg. Det innebär tjugo nya arbets platser, men eftersom det fanns lediga lokaler i an slutning till SATS kontor behövde företaget inte flytta.

– Vi utökar med 320 kvadrat meter i lokaler där ett utbildningsföretag tidigare satt. Vi slår ut en vägg och integrerar de två kontoren, säger affärsutvecklingschef Allan Andersen på SATS. – Vi bestämde oss för att flytta till Sundbyberg när hyrorna i innerstan drog iväg. Här är hyresnivåerna bättre, samtidigt som Sundbyberg har ett extremt bra läge – det är nära till både Stockholm och flygplatserna.

Bland övriga lokalhyresgäster märks bland annat Twilfit, Coop, Guldfynd, Systembolaget, Sundbybergs bowlinghall, Pressbyrån och ICA Supermarket.

16

Fokus på energi och miljö

Under 2009 intensifierades Förvaltarens hållbarhetsarbete genom ett antal strategiska beslut som bland annat innebar framtagandet av planer, policys och handböcker för att strukturera miljöarbetet. En verksamhetsplan med övergripande miljömål arbetades fram samt handlingsplaner för varje avdelning med åtgärder för att nå de övergripande målen. En ny miljöpolicy arbetades fram som i större utsträckning speglar Förvaltarens intentioner med miljöarbetet. Den nya policyn kommer att antas i början på 2010.

Miljöledningssystem

Förvaltaren är sedan 2002 miljöcertifierade enligt ISO 14001:2004. Under året genomfördes miljörevisioner i enlighet med kraven i miljöledningssystemet, för att verifiera om miljöarbetet är implementerat i verksamheten. Två interna miljörevisioner hölls med fokus på avfallshantering och energifrågan. En extern miljörevision slutfördes under hösten med rekommendationer om fortsatt certifieringsinnehav. Under året påbörjades även ett större arbete med att förbättra och förenkla rutinerna i miljöledningssystemet.

Externt miljöarbete

Förvaltaren arbetar aktivt för att informera och kommunicera med våra kunder gällande miljöfrågor och försöker på olika sätt inspirera våra kunder att bidra till vårt miljöarbete. Under 2009 genomförde vi följande aktiviteter:

– En miljöbilaga togs fram och distribuerades med kundtidningen med tips och inspiration till våra kunder om hur de i sina hem kan arbeta aktivt med miljöfrågan.

– En broschyr med tips och råd om hur kunden enkelt själv kan minska sin energiförbrukning.

– Förvaltaren deltog tillsammans med kommunen på vårmarknaden 28 maj och informerade om hur enskilda personer kan bidra till en bättre miljö genom att spara energi i hemmet och på arbetet.

– Samtliga lokalkunder erbjöds gratis energirådgivning för att hitta sätt att spara energi i sin verksamhet.

– Förvaltaren deltog i Stiftelsen Håll Sverige Rents projekt ”Skräpplockardagarna”, där samtliga medarbetare under en vecka plockade skräp i våra områden.

– Förvaltaren deltog i nationaldagsfirandet på Golfängarna den 6 juni med tema miljö.

– Förvaltaren deltog i Världsnaturfondens ”Earth hour” den 28 mars, med uppmaning till våra kunder att släcka ljuset för miljön.

Internt miljöarbete

Lika viktigt som i det externa miljöarbetet strävar vi hela tiden efter att förbättra oss i det interna. Genom att ge förutsättningar och utbildning till medarbetarna ska vi internt kunna agera miljövänligt. Dessa aktiviteter genomfördes under 2009:

– I januari fick ett 30tal medarbetare möjlighet att åka på ett studiebesök på RagnSells avfallsanläggning i Högbytorp, för att lära sig mer om avfallshantering.

– Samtliga medarbetare bjöds in till en föreläsning ”Energismart” som kommunens energirådgivning höll i. Syftet var att samtliga medarbetare skulle lära sig hur de enkelt kan spara energi i sin vardag.

– Samtliga nyanställda har under året genomgått en grundläggande miljöutbildning.

– En upphandling av bilpool för tjänsteresor genomfördes under året med syfte att miljöanpassa våra resor. Samtliga bilar i poolen är miljöbilar. Bilpoolen startas i början av 2010.

– En riktlinje för resor i tjänsten arbetades fram där tjänsteresor ska effektiviseras och miljöanpassas. Mål finns för utbyte av samliga driftsbilar till miljöbilar samt införande av tjänstecyklar.

– En inköpshandbok antogs under året med tydliga rutiner om hur vi ska ställa miljökrav vid inköp och upphandling.

– Många av skrivarna på kontoret bytes ut till Svanenmärkta maskiner. Förutom att skrivarna är producerade på ett miljövänligt sätt finns funktioner som gör det enklare för medarbetarna att undvika onödiga utskrifter och på så sätt spara papper.

Lars-Evert Persson bor på Lötsjövägen 65 i Hallonbergen.

18

Miljömål

Förvaltaren jobbar aktivt med miljöfrågan och övergripande mål finns fastställda i enlighet med miljöledningssystemet. Här följer en beskrivning för vilka aktiviteter som genomförts för att uppnå målen.

Värme & kyla

Förvaltarens samtliga fastigheter förses med fjärrvärme och fjärrkyla från Norrenergi i Solna som har fått Naturskyddsföreningens märkning Bra miljöval. Det innebär att värmen producerats med minsta möjliga miljöpåverkan – 99 % av den totala fjärrvärmeproduktionen är förnybar. Följande åtgärder har genomförts för att minska fjärrvärmeförbrukningen:

– Förvaltaren har genomfört energideklarationer i 69 % av bostadsfastigheterna och handlingsplan för energieffektivisering har påbörjats.

– Förvaltaren har genomfört energideklarationer i 40 % av lokalfastigheterna och handlingsplan för energieffektivisering har påbörjats.

– Under året har vi bland annat åtgärdat kalla ytterväggar, bytt fönster, justerat värmesystem, byggt om fläktrum och bytt ut fjärrvärmecentraler i enskilda fastigheter.

Tidigare arbete med att sänka energiförbrukningen har medfört att den normalårskorrigerade värmeförbrukningen minskat från 126 GWh år 2008 till 123,5 GWh år 2009.

El

Under hösten beslutade Förvaltaren att övergå till grön el. Det innebär att all fastighetsel – fläktar, belysning, hissar och allt annat som behövs för att driva en fastighet – kommer från förnybara energikällor, som inte släpper ut koldioxid. Övergången till grön el gäller från 1 januari 2010. Följande åtgärder har genomförts för att minska elförbrukningen:

– En inventering har gjorts och åtgärder för införande av närvarostyrd belysning i garage och trapphus har påbörjats.

– Avveckling av glödlampor påbörjades och sker successivt.

– Tvättstugor har renoverats och tvättmaskiner har ersatts med mer energieffektiva maskiner.

– Fläktar med mer energieffektiva motorer har ersatt gamla fläktar.

Åtgärderna har gjort att elförbrukningen (exkl. hushållsel) minskat från 37 GWh år 2008 till 36 GWh år 2009.

Vatten

Vattenförbrukningen har minskat från totalt ca 1 250 000 m3 år 2008 till 1 216 000 m3 år 2009.

Avfall

Avfallshanteringen är väl utbyggd i våra områden och vi erbjuder våra kunder källsortering i olika omfattning. Samtliga våra kunder har tillgång till fastighetsnära sortering insamling av glas och tidningar. Ytterligare 975 hushåll har utöver det tillgång till sortering av metall. Knappt 3 000 hushåll har tillgång till sortering av alla fraktioner. Dessutom har vi under året samlat in över 600 ton grovsopor från våra kunder. Följande åtgärder har genomförts för att kretsloppsanpassa verksamheten:

– Ett projekt initierades för att förbättra avfallshanteringen i Hallonbergen.

– I samtliga fastigheter har vi för hantering av hushållsavfall nu ersatt alla säckar med kärl.

– Fyra källsorteringsstationer med djupbehållare har placerats ut i Ör med möjlighet för våra kunder att sortera papper, metall, färgat och ofärgat glas.

Inomhusmiljö

Inomhusmiljön är en viktig del i vårt miljöarbete. En välmående bostad som är fri från giftiga ämnen och har fungerande värme och ventilationssystem är en förutsättning för en god inomhusmiljö och kunder som trivs. Följande åtgärder har genomförts under året:

– Radonmätningar genomfördes i 15 fastigheter. Förhöjda värden uppmättes i endast sju lägenheter. I dessa lägenheter har grundligare undersökningar genomförts och åtgärder för att minska radonhalten. De sju lägenheterna mäts om under början av 2010. Totalt har Förvaltaren mätt 23 fastigheter (ca 29 % av beståndet).

– Under året PCBinventerades samtliga fastigheter som är byggda eller renoverade under åren 19561973, totalt 34 fastigheter. Av de inventerade fastigheterna påträffades PCB i 16 fastigheter. Fyra fastigheter sanerades under året. Totalt har Förvaltaren sanerat 25 % av aktuella fastigheter.

– Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) har genomförts under året och i 54 % av samtliga fastigheter är OVK godkänd.

Vattenförbrukning

Vatten m3/kvm BOA+LOA 2008 2009Förvaltaren 1,6 1,6Hallonbergen Centrum 0,4 0,4Lokalbolaget 0,5 0,4

LokalbolagetÅr Förvaltaren (inkl HBC)1994 156 1311995 167 1381996 170 1471997 171 1541998 180 1701999 175 1632000 176 1442001 176 1572002 174 1422003 171 1392004 159 1432005 157 1402006 153 1462007 155 1512008 156 1592009 152 150Mål 2020 117 97

Värme – normalårskorrigerad kwh/kvm

700 000

600 000

500 000

400 000

300 000

200 000

100 000

0


Bakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

Antal kg sorterat avfall av olika fraktioner

Tidningar

Färgade glasförpackningar

Pappersförpackningar

Ofärgade glasförpackningar

Plastförpackningar

Metallförpackningar

586 617

111 025 103 143 78 337

23 243 8 187

Avfall

El (exklusive hushållsel)

kWh/kvm BOA+LOA 1995 2006 2007 2008 2009 Mål 2020Förvaltaren 33* 33 40 39 38 23Lokalbolaget, inkl HBC 74* 74 86 79 78 52

* Mål 2020 är 70 % av 1995 års förbrukning. Elförbrukningen för 1995 saknas med indikationer finns på att förbrukningen från 1995 ej ändrat fram till 2006.

20

Sundbybergarnas hyresvärd

I den kända visan ”Se Sundbyberg och sedan dö” sätter den välkände kompositören Ulf Peder Olrog fingret träffsäkert på sundbybergarens hemkära relation till sin stad. Här bor man gärna, och helst länge. Att flytta är inte att tänka på. Nära nog 100 % av invånarna trivs och tycker att Sundbyberg är en attraktiv plats. Mitt i denna storstadsoas äger Förvaltaren ungefär 8 200 av Sundbybergs 14 000 hyresrätter.

Distriktskontor ger nya kontakter

Detta är förstås ett stort ansvar att förvalta. Och när vi under 2009 gjorde om vår organisation med tre nya distrikt var ett av de viktigaste målen just att skapa fler möjligheter för våra kunder att möta oss i det dagliga. Vid varje distriktskontor finns en ansvarig chef med ett uttalat mandat att på bästa sätt ge våra kunder god service och snabba besked. Vi vet att sundbybergaren uppskattar närhet och mänsklighet – det kan vi nu erbjuda mer av.

Tätare samarbete med Hyresgästföreningen

En annan viktig aktör på bostadsmarknaden är Hyresgästföreningen – vilken företräder hyresgästerna. Under året har vi tydligt ökat samarbetet med Hyresgästföreningen – bland annat genom att arrangera en årlig konferens i september. De önskemål som kom fram under konferensen är nu bland annat underlag för kommande underhållsarbeten.

Öppen bostadskö

När Stockholms stad frågade de köande hos Stockholms bostadsförmedling var de helst vill bo, kom Sundbyberg på delad andraplats. För att möta det stora intresset och underlätta rörligheten på bostadsmarknaden förändrade vi köreglerna i mars 2010 – ett arbete som planerats under året. Nu kan alla i hela Sverige söka bostad hos oss, och de bostadssökande anmäler själv sitt intresse för lediga lägenheter på Förvaltarens webbplats. Ett poängsystem avgör vem som sedan erbjuds lägenheten.

Webben central i uthyrningen

Våra viktigaste breda kontaktytor med kunder och andra intressenter var kundtidningen, webbplatsen och TVkanalen. Internt har intranätet haft en central roll i förändringsarbetet. Under hösten omarbetades webbplatsen för att stödja den nya organisationens behov av ökad tillgänglighet. I samband med att bostadskön öppnade i mars 2010 får också webbplatsen en mycket central roll i all uthyrning av lediga lägenheter. I slutet av 2009 startade också arbetet med att ta fram en ny varumärkesplattform.

Inga bostadsvakanser

Förvaltarens vakansgrad för bostäder har det senaste årtiondet varit noll – så även 2009. Inom överskådlig framtid kommer intresset för Förvaltarens vakanta lägenheter att vara större än tillgången. I mitten av mars 2010 köade aktivt cirka 14 000 sökande för en lägenhet hos oss.

Trogna lokalkunder

Sundbybergs lokalmarknad är fortsatt attraktiv som etableringsort för både stora och små verksamheter. Under senare år har framför allt de centrala delarna haft en stark dragningskraft på företag och verksamheter som söker moderna och citynära lokaler till konkurrenskraftiga marknadshyror. Förvaltaren har ett stort utbud av lokaler för såväl kommersiell som offentlig verksamhet, bland annat i Centrala Sundbyberg. Finanskrisen har marginellt påverkat uthyrningssituationen, och de omförhandlingar som skett under 2009 har oftast medfört att hyresgästen valt att fortsätta hyresförhållandet. I våra lokaler finns en bred mix av olika verksamheter, alltifrån de stora butikskedjorna i butikshuset Källan på Stationsgatan till det lilla kontoret på hörnet.

22

Distrikt Centrala Sundbyberg med Duvbo, Storskogen, Lilla Alby och Tulemarken

24,27,3

2,7

2,4

3,6

1,6


Inre underhåll 2)

Lagkrav


Lokalunderhåll

Övrigt



Underhåll, centrala Sundbyberg (mkr)

Centrala Sundbyberg 2009 2008

Intäkter, mkr 259 254

Drift, mkr 107 111

Underhåll, mkr 42 22

Driftnetto, mkr 110 121

Överskottsgrad, % 43 48

Marknadsvärde, mkr 2 931 2 887

Yta, kvm totalt Förvaltaren 252 316 255 164

Bostads- Snittyta, Hyra, Snitthyra, Antal yta, kvm kvm mkr kr/kvm

1 rk 596 19 594 33 22.1 1 129

2 rk 1 159 69 063 60 69.7 1 009

3 rk 902 68 740 76 66.7 970

4 rk 318 31 990 101 30.7 958

5 rk 35 4 075 116 3.8 923

6 rk 12 1 705 142 1.5 894

7 rk 1 132 132 0.1 839

Totalt 3 023 195 299 65 194.5 996

Distriktsfakta, Centrala Sundbyberg

Centrala Sundbyberg har en blandning av såväl boendeformer som fastighetsägare. Förvaltaren äger en knapp fjärdedel av det totala beståndet i distriktet, som även omfattar Duvbo, Storskogen, Lilla Alby och Tulemarken. Det finns en stor efter frågan på bostäder i Centrala Sundbyberg – den blandade bebyggelsen, charmen och de bra kommunikationerna bidrar till detta. De centrala stadsdelarna är inte byggda under en och samma tidpunkt, utan stadskärnan har vuxit fram under över hundra år. Det gäller även Förvaltarens bestånd. Förvaltaren har därför inte några generella underhållsprogram för distriktet,

utan arbetar mer individuellt. Många äldre fastigheter har nyligen fått nya badrum och stammar. Bland åtgärder som genomförts 2009 finns byte av tvättmaskiner i flera fastigheter, energieffektivisering i garage samt installation av nyckeltuber i Storskogen.

Kontorsfakta:

Adress: Landsvägen 58Område: Centrala Sundbyberg, Duvbo, Storskogen, Tulemarken och Lilla AlbyOmfattar: 3 023 lägenheter och 299 lokalerDistriktschef: Laleh Khosravi

Distriktschef Laleh Khosravi

kr/kvm1,200

1,000

800

600

400

200

0Intäkter Drift Underhåll Driftnetto

2009

2008

kr/kvm1 200

1 000

800

600

400

200


2009

2008

Centrala Sundbyberg, Kr/kvm

Esplanaden 15 Centrala Sundbyberg

Avser Fastighets AB Förvaltaren

Avser dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB

24

Distrikt Rissne med Ursvik

Rissne 2009 2008


Drift, mkr 82 105







1 rk 47 2 206 47 2.4 1 085

2 rk 961 58 261 61 61.7 1 060

3 rk 651 51 181 79 52.3 1 022

4 rk 426 41 194 97 54.7 1 327

5 rk 86 9 516 111 9.1 959

Totalt 2 171 162 358 75 180.2 1 110

Distriktsfakta, Rissne

Rissne är en väldigt sammanhängande stadsdel, som byggdes på åttio talet. Den domineras av tre och fyravåningshus med bilfria innergårdar. Rissne utmärks av mycket natur – hela stadsdelen är lummig och grön, vilket ställer krav på Förvaltaren att hålla efter och bevara grönskan. Fram till för något år sedan ägdes i stort sett alla fastigheter av Förvaltaren, förutom Sundbybergs kommunalhus och ytterligare några hus, men de senaste åren har flera fastigheter ombildats. De närmaste åren kommer Rissne att förtätas och få flera boendeformer – både flerfamiljshus och radhus – och en tvärbana kommer att gå igenom stadsdelen. Eftersom alla Förvaltarens hus är byggda i stort sett samtidigt kommer det att kräva stora

resurser när de ska underhållas. Några av de åtgärder som genomfördes 2009 är stamspolningar, brandrevisioner, upprustning av garage, energideklarationer, energibesparande åtgärder samt byte av undercentralenheter och tvättstugeutrustning. Ursvik är Sundbybergs senaste stadsdel. Här kommer Förvaltaren att bygga 260 hyresrätter med första inflyttning 2012.

Kontorsfakta:

Adress: Kavallerivägen 24Område: RissneOmfattar: 2 171 lägenheter och 81 lokalerDistriktschef: Roland Boutelje

kr/kvm1,500

1,000

500


2009

2008

kr/kvm1 500

1 000

500


2009

2008

Rissne, Kr/kvm

Distriktschef Roland Boutelje

Ridvägen 21 i Rissne

17,3

14,4

0,7

2,5 3,0 2,1


Inre underhåll 2)

Lagkrav


Lokalunderhåll

Övrigt



Underhåll, Rissne (mkr)

Avser Fastighets AB Förvaltaren


26

Distrikt Hallonbergen och Ör

Hallonbergen 2009 2008


Drift, mkr 123 120







1 rk 449 18 519 41 19.9 1 077

2 rk 940 62 257 66 62.1 998

3 rk 1 216 98 165 81 93.4 951

4 rk 346 32 895 95 31.3 950

5 rk 93 11 053 119 10.2 923

6 rk 18 2 313 129 2.0 882

Totalt 3 062 225 202 74 219.0 972

Distriktsfakta, Hallonbergen och Ör

21,9

4,6

8,9

0,5

1,6

2,2


Inre underhåll 2)

Lagkrav


Lokalunderhåll

Övrigt



Underhåll, Hallonbergen och Ör (mkr)

Hallonbergen och Ör är ett område med vackra gårdar, fin natur, bra kommunikationer och många trogna hyresgäster med en stark känsla för stadsdelarna. Området står nu inför stora förändringar. Nästan hela Hallonbergen byggdes på sjuttiotalet – de första husen fyller fyrtio i år. Samtidigt tittar vi på hur man kan skapa en större variation i området. Förvaltaren kommer att se över utvecklingen i hela området, inklusive Hallonbergen centrum, och uppdatera bostädernas tekniska standard. Detta innefattar även åtgärder för att sänka energiförbrukningen och höja standarden. Även hanteringen av grovsopor i området står

högt på agendan, då mängden har ökat kraftigt. Ör, som står för en tredjedel av distriktets lägenheter, är byggt tio år tidigare. Ör är ett populärt område med lite lägre bebyggelse än Hallonbergen. Här kommer Förvaltaren bland annat att se över badrum, vatten och avlopp.

Kontorsfakta:

Adress: Hallonbergen centrum, ingång Lötsjövägen 1BOmråde: Hallonbergen och ÖrOmfattar: 3 062 lägenheter och 249 lokalerDistriktschef: Åsa Henriksson

kr/kvm1,200

700

200

-300Intäkter Drift Underhåll Driftnetto

2009

2008

kr/kvm1 200

700

200

-300Intäkter Drift Underhåll Driftnetto

2009

2008

Hallonbergen och Ör, Kr/kvm

Distriktschef Åsa Henriksson

Lötsjövägen 65 i Hallonbergen Avser Fastighets AB Förvaltaren


28

Rökeriet 5 Nybergs Torg 8, 10 A-B, 1929 1998 12 234 668 902 3 6 0 0 Stationsg 6

Skogen 1 Lötgatan 2 1946 1994 13 948 100 1 048 18 2 0 0

Skogen 3 Lötgatan 4-6, 1978 1978 63 5 892 575 6 467 80 9 0 0 Starrbäcksg 17-23

Spiken 4 Sturegatan 41/Esplanaden 13 1959 1960 17 818 1 712 2 530 10 7 0 19

Stiftelsen 8 Vattug 6 X 1963 1969 14 0 1 098 1 098 0 5 0 0

Trasten 3 Furuvägen 23, 1950 1960 92 9 079 347 9 426 130 3 0 2 Stenbrottsg 1-5, Tuleg 20

Vargen 2 Friluftsv 4-26, 1951 1971 121 13 640 2 146 15 786 238 27 2 12 Skogsbacken 13-33

Ängen 1 Löfströmsvägen 1 X 1939 1960 11 0 2 730 2 730 0 1 0 0

Östern 5 Götg 14-20, Råstensg 15, 1960 1960 100 6 094 7 010 13 104 84 15 20 0 Tuleg 11-19

Totalt 2 359 195 299 71 615 266 914 3 023 340 377 826

1) Innehas med bostadsrätt

Fast

ighe

ter

i do

tter

bola

get

Nyb

yggn

adså

r

Vär

deår

Taxe

ring

svär

de tkr

Bos

täde

r

Loka

ler

Tota

lt

Läge

nhet

er

Loka

ler

P-pl

atse

r

Gar

agep

lats

er

Uthyrningsbar yta (m2) Antalsuppgifter

Fastighetsnamn Fastighetsadress

Apoteket 21 Franstorpsvägen 10, (p-hus) X 1969 1969 2 0 0 0 0 0 95 0

Bageriet 23 Humbleg 30-36, 1972 1972 183 10 576 8 763 19 339 175 23 0 134 Högklintav 17-39, Landsv 53-63

Banken 8 Espl. 4-8, Landsv 58-62, 1968 1968 150 11 896 3 705 15 601 317 15 0 0 Vasag 1-13

Basaren 1 Franstorpsv 19-29, 1969 1969 94 4 557 5 753 10 310 95 22 0 155 Landsv 65-67

Berghällen 11 Gjuteribacken 14 1989 1989 15 1 302 20 1 322 14 1 0 0

Berghällen 16 Gjuteribacken 2 1989 1989 19 1 632 20 1 652 18 1 36 0

Bildhuggaren 11 Mariagatan 1-5, 1969 1969 85 4 428 5 266 9 694 60 9 0 99 Prästgårdsg 6-10

Bävern 2 Friluftsv 29-31, 1958 1958 88 9 291 3 360 12 651 143 22 6 258 Vackrav 12-16

Dalen 1 Tulegatan 63-67 1978 1978 20 1 759 295 2 054 19 1 0 0

Ekdungen 1 Järnvägsgatan 19-23 1967 1967 82 8 264 768 9 032 100 6 73 0

Ekorren 2 Ateljevägen 2-28 1955 1955 73 9 606 454 10 060 154 11 0 4

Enen 13 Hästhagsg 1, 1929 1979 40 3 370 589 3 959 42 12 0 0 Järnvägsg 72-78, Ursviksv 1

Enen 8-9 Björkhagsv 2, Järnvägsg 80 1909 1929 7 155 0 155 1 0 0 0

Fasanen 3 Furuv 28, Rensg 2, 1950 1984 73 6 446 220 6 666 95 4 0 8 Stenbrottsg 4, Tuleg 42

Franstorp 1 Franstorpsvägen 11-17 1967 1967 38 3 471 761 4 232 49 3 4 0

Grönskogen 1 Fågelsången 13 1929 1978 16 1 589 72 1 661 25 3 0 0

Grönskogen 6 Prästgårdsgatan 38-40 1980 1983 17 1 569 56 1 625 20 2 0 0

Gåsen 2 Vintergatan 21 1929 1989 22 1 893 0 1 893 26 0 0 0

Gåsen 6 Prästgårdsgatan 22 1980 1980 20 1 846 64 1 910 24 3 0 0

Göken 2 Skogsbacken 10-18 1954 1973 93 11 121 365 11 486 197 5 0 4

Hamnen 8 Hamngatan 27, 33 X 1930 1930 14 0 2 562 2 562 0 10 18 0

Kapellet 11 Esplanaden 14, Järnvägsg 40 1963 1963 21 1 739 459 2 198 32 3 10 7

Klippan 22 1) Albygatan 123 X - - 0 0 1 467 1 467 0 2 0 0

Klippan 25 Trädgårdsgatan 22-28 1962 1980 86 8 106 724 8 830 133 13 18 10

Lönnen 7 Järnvägsgatan 1-11 X 1935,41, 1954,62 17 0 4 590 4 590 0 18 20 14 1935,41, 1954,62

Makaronen 8 Järnvägsg 66, Starrbäcksg 1 X 1978 1978 18 0 2 151 2 151 0 5 36 0

Maskinisten 2 Lekplatsvägen 1-7 1980 1983 31 2 499 754 3 253 28 3 0 0

Metallarbetaren 1 Bergsg 5-15, Lekplatsv 2-10, 1980 1980 108 9 494 1 552 11 046 109 16 0 87 Tuleg 35-47

Muraren 9 Järnvägsg 30, Stationsg 1-5, 1963 2002 98 3 166 5 038 8 204 59 11 0 0 Stureg 29

Polaris 2 Bergdalen 1-5 1952 1974 62 7 447 396 7 843 100 6 0 0

Pollux 2 Bergdalen 2-8 1952 1974 93 11 209 725 11 934 151 10 0 13

Posten 12 Järnvägsg 24-26, Stureg 23 1929 1984 58 2 979 1 885 4 864 34 5 0 0

Pressen 1 Esplanaden 15-17, Stureg 32, 1929 1991 56 3 928 942 4 870 58 7 0 0 Vegag 1

Renen 2 Ateljev 1-3, Skogsbacken 22-30 1956 1956 72 8 861 1 381 10 242 128 10 0 0

Ringaren 5 Otterstavägen 3-7 1990 1990 46 4 395 72 4 467 54 3 39 0 Landsv 65-67

Fastighetsnamn Fastighetsadress Fast

ighe

ter

i do

tter

bola

get

Nyb

yggn

adså

r

Vär

deår

Taxe

ring

svär

de m

kr

Bos

täde

r

Loka

ler

Tota

lt

Läge

nhet

er

Loka

ler

P-pl

atse

r

Gar

agep

lats

er


Fastighetsfakta Centrala Sundbyberg med Duvbo, Storskogen, Lilla Alby och Tulemarken

Fastighetsfakta Centrala Sundbyberg med Duvbo, Storskogen, Lilla Alby och Tulemarken

29

30 31

Fastighetsfakta Rissne med Ursvik Fastighetsfakta Hallonbergen och Ör


Freden Större 10 Gesällv 1-19, Rissneleden 2-18 X 1974 1974 241 0 37 253 37 253 0 28 237 155

Gullvivan 2 Mamsellstigen 2-8 1965-67 1965-67 58 9 860 56 9 916 120 3 94 0

Gulmåran 1 Kavaljersbacken 2-16 1965 1965 31 4 942 210 5 152 80 3 33 30

Hundlokan 3 Majeldsvägen 1-23 1964 1964 69 11 135 59 11 194 166 3 42 49

Hästhoven 2 Örsvängen 9-15 1965 1965 58 9 824 38 9 862 128 3 96 0

Kartan 1 Lötsjövägen 2-6, - 1972 0 2 478 18 040 20 518 51 8 82 0 Rissneleden 7, Skolgången p-pl

Kompassen 1 Lötsjöv 1 A, Hall.pl 2-20, 1972 1993 129 11 536 7 598 19 134 194 21 0 0 Rissneleden 1-5

Ljungen 3 Spelmanshöjden 1-26 1964 1964 90 14 739 346 15 085 211 10 78 93

Orienteraren 8 Hallonbergsv 1-47, 1971 1971 104 15 877 4 779 20 656 218 24 0 169 Skolgången 2

Penninggräset 2 Ringleken 1, Örsvängen 1 X 1965 1975 8 0 1 621 1 621 0 8 6 0

Skidåkaren 7 Skidbacken 4-70 1972 1972 159 26 292 2 354 28 646 344 34 0 297

Stigfinnaren 8 Bergshöjden 4-68 1972 1972 155 25 389 2 388 27 777 338 37 0 264

Terränglöparen 11 Hallonbergsplan 5-7, X 1973 1984 177 0 23 496 23 496 0 67 0 156 Lötsjöv 1 B

Terränglöparen 9 Lötsjövägen 9-99 1970 1970 215 35 240 2 208 37 448 455 27 0 406

Vandraren 8 Rissneleden 17-95 1971 1971 251 37 784 6 218 44 002 487 56 0 453

Violen 2 Logdansv 2-48, Örsvängen 6 1967 1967 127 20 110 766 20 876 270 20 64 202

Totalt 1 872 225 206 107 430 332 636 3 062 352 732 2 274

Fast

ighe

ter

i do

tter

bola

get

Nyb

yggn

adså

r

Vär

deår

Taxe

ring

svär

de tkr

Bos

täde

r

Loka

ler

Tota

lt

Läge

nhet

er

Loka

ler

P-pl

atse

r

Gar

agep

lats

er

Fastighetsnamn Fastighetsadress

Artilleristen 1-5 Ridvägen 11-45, 1985 1985 158 20 509 1 745 22 254 266 18 153 10 Kavalleriv 3 + 5, p-hus

Batteriet 1 Pjäsbacken 11-16 1984 1984 48 6 382 680 7 062 81 7 0 0



Batteriet 4 Pjäsbacken 2-6, p-hus 1984 1984 3 0 0 0 0 0 107 3

Bivacken 2 Kavallerivägen 24-32 X 1990 1990 34 0 4 687 4 687 0 24 94 0

Divisionen 1 Lavettvägen 11-15 1984 1984 38 4 612 892 5 504 59 4 0 0

Divisionen 2 Lavettvägen 21-25 1983 1983 42 5 658 494 6 152 67 4 0 0

Divisionen 5 Lavettvägen 3-7, p-hus 1984 1984 3 0 0 0 0 0 127 14

Dragonen 1 Kavallerivägen 10-18 1985 1985 36 4 583 505 5 088 59 7 0 0

Kasernen 1 Kasernvägen 1 X - - 0 0 1 548 1 548 0 1 19 0

Kvartermästaren 1 Rissne torg 1-9 X 1984 1984 32 0 4 136 4 136 0 12 0 0

Lidret 1 Mjölnerbacken 1-7, p-hus 1985 1985 11 0 0 0 0 0 389 0

Lien 1 Odalvägen 6-18 1986 1989 55 7 717 0 7 717 111 0 0 0

Lien 2 Odalvägen 4 + 30, p-hus 1987 1987 6 0 161 161 0 1 142 0

Lien 3 Odalvägen 20-28 1986 1986 45 6 425 0 6 425 92 0 0 1

Lådmakaren 2 Rissneleden 134-144 X 1985 1985 153 0 20 290 20 290 0 64 32 267

Parkering Valkyriavägen 1, p-pl - - 0 0 0 0 0 0 47 0

Räfsan 1 Valkyriavägen 3 - - 0 0 0 0 0 0 0 0

Räfsan 2 Valkyriavägen 5 1987 1987 19 2 647 40 2 687 35 1 0 0

Räfsan 4 Valkyriavägen 9 1987 1987 1 0 169 169 0 2 0 0



Skvadronen 2 Skvadronsbacken 21-27 1982 1982 38 4 840 736 5 576 61 3 0 11





Skvadronen 7 Skvadronsbacken 71-76 1982 1984 53 5 759 2 398 8 157 73 3 0 0


Skvadronen 9 Skvadronsbacken 6, p-hus 1982 1982 7 0 0 0 0 0 239 7

Solskiftet 1 Valkyriavägen 6-16 1987 1987 54 7 622 0 7 622 112 0 0 0

Solskiftet 2 Valkyriavägen 2 - - 0 0 0 0 0 0 48 0

Solskiftet 3 Valkyriavägen 4 + 32, p-hus 1987 1987 6 0 161 161 0 1 156 4

Solskiftet 4 Valkyriavägen 18-30 1987 1987 58 7 670 641 8 311 110 5 0 0

Spaden 1 Odalvägen 3-15 1987 1987 61 8 363 427 8 790 116 2 0 3

Spaden 2 Odalvägen 17-27 1987 1987 40 5 843 27 5 870 80 2 0 2

Spaden 3 Odalvägen 1+ 29, p-hus 1987 1987 5 0 161 161 0 1 138 0

Ställningsmakaren 2 Rissneleden 128-132 X - - 8 0 0 0 0 0 0 0 (Mark)

Sundbyberg 2:56 Lavettvägen 1, p-hus 1985 1985 4 0 0 0 0 0 140 0

Sundbyberg 2:57 Kavallerivägen 1 (p-hus) X 1985 1985 5 0 130 130 0 1 153 0

Sundbyberg 2:79 (Mark Ursvik) - - 3

Vikingen 4 Mjölnerbacken 41-46 1986 1986 60 8 582 68 8 650 116 1 11 18

Vikingen 5 Mjölnerbacken 51-54 1986 1986 44 5 794 415 6 209 82 2 2 0

Totalt 1 489 162 354 43 654 206 008 2 171 183 2 007 395

Fastighetsnamn Fastighetsadress Fast

ighe

ter

i do

tter

bola

get

Nyb

yggn

adså

r

Vär

deår

Taxe

ring

svär

de m

kr

Bos

täde

r

Loka

ler

Tota

lt

Läge

nhet

er

Loka

ler

P-pl

atse

r

Gar

agep

lats

er


32

Högre kompetens och snabbare beslut

Under 2009 genomförde Förvaltaren en stor omorganisation. Syftet var bland annat att skapa en kompetent organisation nära kunden, förkorta beslutsvägarna och samtidigt effektivisera företaget för att kunna öka underhållet av fastigheterna. Samtidigt minskade vi organisationen med ett 30tal tjänster.

Två avdelningar – tre kontor

De tidigare kvarterskontoren har ersatts med tre fullt utrustade distriktskontor, som sorterar under den nya avdelningen Förvaltning och Marknad. Renovering, underhåll och nybyggnationer ligger hos Fastighetsavdelningen, som är den andra stora enheten.

Högre kompetens

I samband med omorganisationen enades företagsledningen och de fackliga organisationerna om nya kompetensprofiler för samtliga chefer och medarbetare. För cheferna infördes krav på högskoleutbildning, vilket samtliga chefer numera också har. I detta ingår också en fortsatt satsning på att höja kompetensnivån hos cheferna – ett önskemål som framkom av den personalenkät som genomfördes inför omorganisationen.

Utveckling i grupper

Under hösten har alla medarbetare jobbat i grupper med i första hand rutiner, arbetsprocesser och målbilder – allt för att ta tillvara på medarbetarnas kompetens på bästa sätt. Grundstenar i detta arbete har varit de fyra nyckelorden fräsch, spännande, kompetent och lönsam. Arbetet med omorganisationen präglade också i stora delar arbetet med personalfrågorna. Under första halvåret fanns ett stort fokus på organisation, kompetens och bemanning.

Från utveckling till avveckling

Förvaltarens löpande personalarbete omfattar personal, arbetsrätts, rehabiliterings, utvecklings och arbetsmiljöfrågor. Processen innefattar rekrytering, introduktion, utveckling och stöd samt – vid behov – avveckling. Som stöd för personalarbetet finns en personalhandbok, lönepolicy, jämställdhetsplan och riktlinjer för

arbetsmiljö. En medarbetarenkät görs återkommande – nästa gång hösten 2010. Under 2009 har cheferna fått en halvdags utbildning i arbetsmiljöarbete och arbetsmiljöhandboken har uppdaterats. Skyddskommittén har haft två möten under året, och Förvaltaren har tagit fram nya delegeringar för arbetsmiljöansvaret. En arbetsplatsolycka – en halkolycka – rapporterades under året. Rehabiliteringsarbetet sker i samverkan med företagshälsovården Feelgood. Under 2010 satsar Förvaltaren ännu mer än tidigare på förebyggande hälsovård och friskvård.

Arbetsrätt och coaching

Cheferna har även utbildats i arbetsrätt, samtal inför uppsägningar och utvecklingssamtal. De har också erbjudits möjlighet till coachning av en resursperson. De anställda har haft utvecklingssamtal och erbjudits coachning. Övrig utbildningsplanering har skett i samråd med närmaste chef. Bland övriga aktiviteter märks återkommande chefsmöten, värdegrundsarbete och uppföljande gruppmöten. Dessutom har företaget haft tio stormöten med gemensam information om omställningsarbetet, där personalen kunnat ställa frågor till ledningen.

Friskvård i samarbete

Företaget har bidragit med 1 700 kronor per anställd till personalklubben, inklusive idrottsföreningen och konstföreningen. Övriga personalförmåner är Rikskuponger, avtal med Feelgood, frukt, samma rabatter som hyresgästerna samt massage på arbetsplatsen till subventionerat pris varannan vecka.

VD

Teknik

Administration

Projekt Hallonbergen/Ör Rissne Centrala Sundbyberg

Fastighets-avdelningen

Förvaltning ochmarknad

VD-stab inkl.Pers och Info IT

Ekonomi/Finans

Marknad Administration

Organisation och funktioner

NyckeltalSjukfrånvaro totalt ........................................................3,3 % Män ......................................................................... 1,5 % Kvinnor ....................................................................5,6 % 29 år eller yngre ...................................................... 1,6 % 30 – 49 år ................................................................4,0 % 50 år eller äldre .......................................................2,7 %Utbildningsnivå28 % har akademisk utbildning (minst 80 poäng).Utbildningspengar per individVi har använt i snitt 15 850 kr per anställd för utbildning/konferenser.

Åldersstruktur 29 år eller yngre ......................................................4,6 % 30 – 49 år ..............................................................47,7 % 50 år eller äldre .....................................................47,7 %Medelantal anställda132 (53 kvinnor och 79 män) varav 28 med tidsbegränsad anställning.

Andel kvinnor i koncernens styrelser18 %

Andel kvinnor, verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare100 %

Antal chefer10 stycken, inklusive vd.

Personalomsättning 10 nyanställda under 2009. 27 slutade.

Lönenivåer Medellön för tjänstemän (exklusive chefer) 31 714 krMedellön inom Fastighets avtalsområde 25 064 kr

Hans Melin, besiktningsman

34 35

Sundbybergs Stadsnätsbolag AB (db) Sundbybergs Bredband AB (db)

Under 2009 har utbyggnaden av Sundbybergs Stadsnät fortsatt – ca 1 000 lägenheter i 23 fastigheter har anslutits till Stadsnätet. Utöver dessa har ytterligare 31 fastigheter förberetts för att anslutas i och med att kanalisation har dragits fram till fastigheten. I Sundbybergs Stadsnätsbolag AB uppgick nettoomsättningen under 2009 till 8,3 mkr (7,3 mkr). Investeringarna i passivt nät uppgick till 5,7 mkr (7,9 mkr) och resultatet efter finansiella poster var 1,3 mkr (0 mkr). För Sundbybergs Bredband AB har nettoomsättningen uppgått till 12,0 mkr (7,4 mkr) och bolagets reslutat efter finansiella poster uppgick till 1,4 mkr (0,4 mkr). Under året har en renodling av verksamheten skett gentemot moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren och i april 2009 fick de båda dotterbolagen en ny styrelse. Under våren gjordes omfattande investeringar i ITstöd, främst för ekonomi, fakturahantering och provisionering. Nyrekryteringar har gjorts inom ekonomi, försäljning och information. Exploateringsarbetet i Stora Ursvik fortsätter. I samband med byggnationen läggs kanalisation

för fiber ner i marken för att möjliggöra stadsnätsanslutning för hela området. Satsningen på Öppen bredbandstv har under året fortsatt och resulterat i ytterligare tjänsteleverantörer och därmed utökat tjänsteutbud. Sundbybergs Stadsnät har under flera år medverkat i ett nationellt samarbete som syftar till att sprida Öppen bredbandstv till ytterligare fibernät och orter i Sverige. Under 2009 formaliserades samarbetet under namnet OC1 för möjlighet till gemensam marknadsföring och standardisering av tjänsterna i Öppen bredbandstv. Sundbybergs Stadsnät marknadsför sig främst lokalt, och har under året befäst sin medverkan på kommunens årliga och återkommande event: vårfesten, nationaldagsfesten och kräftfesten. Under 2010 kommer bredbandsbaserade fastighetstjänster som till exempel passersystem och bokningssystem att marknadsföras. Även bearbetning av nya marknader kommer att påbörjas.

Heléne Jacobsonvd Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och vd Sundbybergs Bredband AB, sedan 2010-04-01

Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB (db)

I Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB finns koncernens samlade bestånd av rent kommersiella fastigheter. Under 2009 omsatte bolaget 107,0 mkr, vilket är en liten minskning med 0,7 mkr jämfört med 2008. Årets operativa resultat (före nedskrivningar) efter finansiella poster och efter skatt blev 17,4 mkr – en ökning med 53,9 mkr mot 2008, då resultatet slutade på 36,5 mkr. Till det förbättrade resultatet bidrar 21,1 mkr i reavinst för försäljningen av kvarteret Plåten, där Lorrygallerian var tänkt att byggas. Kvarteret Plåten vid Torget i Centrala Sundbyberg såldes under hösten till Alecta pensionsförsäkring, som planerar att utveckla de aktuella kvarteren med nya butiker, hotell, bostäder, kontor och ett nytt huvudbibliotek för Sundbybergs stad. Under året förebereddes också försäljningen av kvarteret Terränglöparen (Hallonbergen centrum) till moderbolaget – en affär som genomfördes 1 januari 2010. Förvaltaren Lokalfastigheter har under året renodlat organisationen, för att överensstämma med fastighetsinnehav och gjorda förändringar i moderbolaget. Det innebär att lokalbolaget nu även ansvarar för den tekniska förvaltningen. Liksom tidigare ansvarar bolagets marknadsorganisation för uthyrning av lokaler i hela koncernen. Marknaden är fortfarande svag men en viss stabilisering har kunnat skönjas under året. Ränteutvecklingen och arbetslösheten är fortsatta frågetecken. Vakansgraden var vid 2009 års utgång 17,7 % (14,2 %). Sedan dess har dock uthyrningsläget förbättrats, då vi har skrivit flera stora hyresavtal under våren 2010. I rollen som ny vd kommer jag att ha fortsatt fokus på att fullfölja det påbörjade förändringsarbetet – det vill säga se till att vi har en effektiv organisation och fyller våra lokaler med hyresgäster. I enlighet med ägardirektiven kommer vi att genomföra utförsäljningar av fastigheter, i takt med att marknaden utvecklas. Förvaltaren Lokalfastigheter står inför ett spännande år, i en del av Storstockholm som har en stor utvecklingspotential.

Torsten Josephson, vd Förvaltaren lokalfastigheter i Sundbyberg AB sedan 2010-02-01

Om våra lokaler

– Förvaltaren Lokalfastigheter ägde den 31 december 2009 cirka 250 lokaler om 107 000 kvadratmeter. (Totalt äger Förvaltaren med dotterbolag cirka 850 lokaler om 223 000 kvadratmeter. Tillsammans utgör dessa ungefär en fjärdedel av lokalbeståndet i Sundbyberg.)

– Bland de verksamheter som hyr av Förvaltaren finns företag, föreningar, kommunala verksamheter med flera.

– De tre största lokalfastigheterna är Freden Större i Hallonbergen, Valla Park i Rissne vid Ulvsundaleden samt Rissne Office Center vid Rissne Torg.

– Bland lokalbolagets nya kunder 2009 finns Pro Mastar och Accept i Rissne Office Center samt Suzuki Sverige och Teknisk Partner i Valla Park. Förutom de ombyggnader som skett i samband med nyinflyttningar har renoveringar och ombyggnader även gjorts bland annat i lokaler för Mio och Prisxtra i Freden Större.

Mårten Sundh är en av de första hyresgästerna hos Förvaltaren som fick tillgång till Öppen bredbandstv. När han flyttade in i en av Förvaltarens ungdomslägenheter ”Bo i kubik” i Hallon bergen fick han på köpet ett bredbandsuttag och tillgång till Stadsnätets tjänster. – Jag visste inte att det fanns Öppen bredbandstv i Sundbybergs Stadsnät, så det kom som en glad överraskning när jag skulle flytta in. När jag hade beställt tjänsten så var det enkelt att installera HDTVboxen också, bara plug and play. HDTVboxen är en leverantörsoberoende tvbox som kan användas till flera olika multimediatjänster. Det unika

är att den inte är låst till en viss leverantör, utan öppen för alla som levererar Öppen bredbandstv. Det gör att kunderna kan ha flera olika kanaler från flera olika leverantörer – samtidigt. Förutom HDTVboxen behövs också Stadsnätsboxen, en fördelningsdosa som man kopplar alla tjänster till – internet, telefoni och tv. Mårten har Öppen bredbandstv och internet, och förutom de baskanaler som ingår har han beställt paketet 6 favoriter där han plockat ihop kanaler han gillar: MTV, några sportkanaler och Discovery. – Paketet 6 favoriter passade mig bäst – både priset och att jag själv

kan välja vilka kanaler som ska ingå. Som student har man inte så mycket pengar och då är det väldigt bra med Stadsnätets utbud där man har stor valfrihet. Det går att blanda tjänster och kanaler från olika leverantörer, och priserna är lägre än om man är bunden till en leverantör.

Öppen bredbandstv i kubik

Torsten Josephson

36

Finansiering

Efter den negativa utvecklingen på kredit och finansmarknaden 2008 visade 2009 på en stabili sering och återhämtning. För att motverka konjunkturförsvagningen har flertalet länders central banker kraftigt sänkt sin utlåningsränta i flera etapper. Även Svenska Riksbanken har sänkt räntan till historiskt låga nivåer – reporäntan är nu nere på 0,25 %. I riksbankens prognos dröjer det till hösten 2010 innan räntebanan börjar stiga. Den finansiella oron har inte nämnvärt påverkat Förvaltarens finansiering. Bolaget har en diversifierad finansieringsstruktur med upplåning i både kapital och bankmarknaden. Dessutom har bolaget stora reserver i form av outnyttjade krediter. Detta har – tillsammans med en stark ägarstruktur i Sundbybergs stad – gjort att det hela tiden funnits tillgång till finansiering, även om kreditmarginalerna har ökat något.

Finansiering 2009

Förvaltarens låneportfölj uppgick till 3 234 mkr (3 449 mkr föregående år). Nya lån har tagits upp med cirka 240 mkr och cirka 455 mkr har amorterats. An delen finansiering i banklån uppgick till 69 % (71 %). Bolaget har ett företagscertifikatprogram med möjlighet att emittera 1 500 mkr. Per 31 december 2009 uppgick den emitterade volymen till 1 000 mkr vilket motsvarar 31 % av låneportföljen (29 %). Till den emitterade volymen har bolaget tecknat backup facilitetsavtal uppgående till 1 000 mkr. Bolaget har per 31 december 2009 en derivatportfölj uppgående till ett nominellt värde om 2 185 mkr (2 530 mkr). Marknadsvärdet av utestående derivatavtal indikerar ett negativt värde om 133 mkr. Samtliga derivatavtal är av typen ränteswappar. Dessutom har bolaget ett FRAavtal uppgående till 350 mkr (350 mkr). Belåningsgraden för koncernen uppgick till 40 % (40 %). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick belåningsgraden till 43 % (44 %). Den synliga soliditeten för koncernen uppgick till 28,1 % (16,4 %). Den justerade soliditeten för kon cernen uppgick till 50,0 % (44,6 %). För moder bolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick den syn liga soliditeten till 29,0 % (19,6 %). Den justerade soliditeten för moderbolaget uppgick till 50,3 % (45,4 %).

Rating

Förvaltarens certifikatprogram innebär även att bolaget erhåller en rating som utförs av Standard & Poor’s. Ratingen avser att bedöma hur företaget i tid kan möta sina finansiella förpliktelser. Ratingen ger också en bedömning av kreditvärdigheten avseende ett specifikt lån/förpliktelse. Förvaltarens rating har 2009 uppgraderats till A+ (A). På den nordiska skalan är bolagets rating oförändrad från föregående år K1.

Finansnetto

Koncernens finansnetto förbättrades med 38 mkr under året till 117 mkr (155 mkr). För moderbolaget förbättrades finansnettot, exkluderat utdelning, med 26 mkr och uppgick till 89 mkr. Den 31 december 2009 var den genomsnittliga räntesatsen 3,29 % (3,86 %). Genomsnittlig räntebindning uppgick till 3,3 år och andelen räntebindning med förfall inom ett år uppgick till 23 %.

Utdelning

Utdelningen är reglerad enligt lag och motsvaras av statslåneräntan plus 1 % på insatt kontant kapital. Kontant insatt kapital uppgår till 36 mkr. Statslåneräntan var 3,88 % år 2008, vilket innebar att utdelningen blev 4,88 % eller 1,7 mkr. För år 2009 blev den genomsnittliga statslåneräntan 3,10 %.

Övergripande mål för finansverksamheten

Finansfunktionen är en stödfunktion till affärsverksamheten och ska därför inrikta arbetet på att skapa den finansiella stabilitet som bäst stödjer och underlättar verksamhetens löpande drift och långsiktiga utveckling. Finansfunktionens primära arbetsuppgifter är:

– kapitalförsörjning– likviditetshantering– hantering av finansiella risker

Arbetsuppgifterna ska hanteras med beaktande av regler, riktlinjer och ramar i finanspolicyn, på ett sådant sätt att det går att löpande ha god kontroll och uppföljning av företagets finansnetto och riskexponering.

Finanspolicy och finansiella risker

Finanspolicyn fastställs årligen av styrelsen. Uppföljning enligt finanspolicyn sker varje månad av ekonomi och finanschef samt vd. Rapportering till styrelsen sker varje tertial. Syftet med rapporteringen är att säkerställa att finanspolicyn efterlevs.

Räntebindning Kapitalbindning Kreditlöften mån mkr Andel,% Ränta,% mkr Andel,% Ränta,% mkr Andel,%

0 – 12 1 169 36% 1,9% 750 23% 2,1% 650 48%

12 – 24 415 13% 5,3% 760 24% 3,4% 0 0%

24 – 36 250 8% 3,3% 0 0% 0,0% 0 0%

36 – 48 145 4% 3,2% 360 11% 1,6% 0 0%

48 – 60 335 10% 3,7% 55 2% 20,3% 0 0%

60 – 72 175 5% 4,4% 304 9% 2,7% 0 0%

72 – 84 100 3% 3,9% 548 17% 1,5% 700 52%

84 – 96 345 11% 4,0% 175 5% 7,4% 0 0%

96 – 108 200 6% 4,4% 282 9% 3,3% 0 0%

108 – 120 ff 100 3% 4,4% 0 0% 0,0% 0 0%

Totalt 3234 100% 3,3% 3234 100% 3,3% 1350 100%

Finansiering förfallostruktur 2009-12-31*

*Genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 3,3 år. Genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 3,6 år.

12000

11000

10000

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

Marknadsvärdemkr

2005 2006 2007 2008 2009

Marknadsvärde Belåningsgrad

12 000

11 000

10 000

9 000

8 000

7 000

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

0

Marknadsvärdemkr

2005 2006 2007 2008 2009



Bakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Belåningsgrad%

Belåningsgrad koncern

10000

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Marknadsvärdemkr

Belåningsgrad%

2005 2006 2007 2008 2009


10 000

9 000

8 000

7 000

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

0

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Marknadsvärdemkr

Belåningsgrad%

2005 2006 2007 2008 2009



Bakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

Belåningsgrad moderbolag

2009-12-31 Policy

Räntebindningstid 3,3 år 1,5 – 4,0 år

Kapitalbindningstid 3,6 år Minst 3 år

Långivare 25% Max 45% på enskild kreditgivare

Antal lån 29 st lån resp. 5 st certifikat 25 – 35 st lån, 5 – 10 certifikat Låneförfall 12 månader 23,19% Högst 30%

Kreditlöften 38,70% Minst 25% av låneportföljen Säkerhetsportfölj Pb (743), Kb (1491), R (1000) Pantbrev, kommunal borgen, rating

Motpartsrisk – ränteswap 33% Max 45% per motpart

Fastighets AB Förvaltaren – Finanspolicy

7.00

6.00

5.00

4.00

3.00

2.00

1.00

0.00

-1.00

-2.00

jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10

Differens (medel: 1,16%) Swap 5Y (medel: 4,34%) Stibor 3M (medel: 3,18%)

Marknadsutveckling – korta och långa räntor

Källa

: AG

L

38

Marknadsvärdering

Marknadsvärde 2009

Fastigheternas bedömda marknadsvärde inklusive mark uppgick den 31 december 2009 för koncernen till 8 436 mkr (8 786 mkr). Minskningen beror framförallt på fastighetsförsäljningar. Moder bolaget Fastighets AB Förvaltarens marknadsvärde inklusive mark uppgick till 7 715 mkr (7 932 mkr). Värdeförändringen motsvarar 2,7 %. På ett jämförbart bestånd har marknadsvärdet ökat med 2,7 %.

Metodik

Bolaget använder sig av NAI Svefa i samband med värderingen av fastigheterna. Värderingen utförs genom att ortsprismetoden och avkastningsmetoden används för att erhålla indikationer på fastig heternas marknadsvärde. Som underlag för värdebedömningen har genomförda köp av liknande fastigheter i respektive delmarknad eller närområde studerats. I detta fall har ortsprismetoden använts på så vis att direktavkastningar har härletts ur ”normala” försäljningar i motsvarande lägen som värderingsobjekten. Enligt ägardirektiven ska 25 % av koncernens fastighetsportfölj årligen marknadsvärderas så att samtliga fastigheter blir värderade över en fyraårsperiod. För 2009 har samtliga fastigheter som fanns i beståndet den 31 december 2009 värderats.

Antaganden

– Kalkylperioden omfattar tio år.– Inflationen är antagen till 2 %.– Kalkylräntan bedöms ligga mellan 5,7 och 10,2 % beroende på risk.– Hyresutvecklingen har antagits ligga mellan 1,25 och 2,0 %.– Driftskostnadsutvecklingen bedöms följa inflationen.– Taxeringsvärdet bedöms följa inflationen.– Det långsiktiga avkastningskravet för de olika värderingsobjekten bedöms ligga mellan 3,6 och 8,0 % i bostadsbeståndet och för det kommersiella beståndet bedöms avkastnings kravet ligga mellan 6,95 och 8,50 %.

Fastighetsaffärer

Under året har flera transaktioner skett, framförallt i samband med bostadsrättsomvandlingar. Försäljningarna av fastigheter till bostadsrättföreningar sker genom försäljningar av aktier i dotterdotterbolag. Under året har Fastighets AB Förvaltaren sålt nio fastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar. Bolaget har även sålt ett parkeringsgarage till Folkhem. Det enda förvärv som skett under året avser ett markförvärv från Sundbybergs stad. Utöver detta har bolaget tecknat ett avtal med NCC avseende förvärv av ett bolag innehållande ett projekt om cirka 263 lägenheter. Köpeskillingen beräknas till cirka 470 mkr (26 700 kr/kvm). Tillträdet av aktierna beräknas till våren 2010. Beräknad byggstart är våren 2010 och första inflyttning beräknas till sen vår 2011.

2009 2008 2009

Marknads- Marknads- Marknads- Marknads- Bokfört Bokfört Taxerings- Taxerings- Över- värde,mkr värde,kr/kvm värde,mkr värde,kr/kvm värde,mkr värdekr/kvm värde,mkr värdekr/kvm värde,mkr

Hallonbergen 2 263 8 373 2 182 7 861 805 2 979 1 446 5 350 1 458

Rissne 2 521 14 389 2 863 12 810 1 111 6 339 1 257 7 177 1 410

Centrala Sundbyberg 2 931 11 617 2 887 11 312 1 240 4 915 2 282 9 045 1 691

FastighetsABFörvaltaren 7715 11057 7932 10492 3156 4523 4986 7145 4559

Lokalfastigheter 721 6692 854 7026 675 6264 734 6809 46

Summa 8436 10473 8786 10009 3831 10787 5719 13954 4606

Försäljningar till bostadsrättsföreningar Antal Bostäder Lokaler Köpeskilling KöpeskillingFastighet Distrikt Köpare lgh kvm kvm mkr*) kr/kvm Tillträde

Blåelden 2 Hallonbergen Brf Blåelden 2 96 7368 0 88.0 11 944 2/3/09

Vikingen 1 + 2 Rissne Brf Vikingen 2 220 16 303 652 252.0 14 863 2/10/09

Vikingen 6 Rissne Brf Vikingen 6 134 9 946 68 142.0 14 180 2/5/09

Räfsan 3 Rissne Brf Räfsan 3 40 3 018 0 43.0 14 248 3/1/09

Divisionen 3 + 4 Rissne Brf Lavetten Örnen 155 12 434 259 181.0 14 260 8/19/09

Skvadronen 1 Rissne Brf Skvadronen Ett 70 5 527 101 82.0 14 570 8/26/09

Källsprånget 4 Centrala S-berg Brf Källsprånget 4 29 2 581 267 50.3 17 662 11/10/09

Summa 744 57177 1347 838.3 14324

Övriga försäljningar Antal Bostäder Lokaler Köpeskilling KöpeskillingFastighet Distrikt Köpare lgh kvm kvm mkr*) kr/kvm Tillträde

Sundbyberg 2:56 Rissne Folkhem 5.5

Kv Divisionen 5 Rissne Folkhem 1.0

Kv Batteriet 4 Rissne Folkhem 0.1

Sundbyberg Lärkan 14 Centrala S-berg HSB Stockholm 12.6

Summa 0 0 0 19.1 0

Förvärv Antal Bostäder Lokaler Köpeskilling KöpeskillingFastighet Distrikt Köpare lgh kvm kvm mkr*) kr/kvm Tillträde

Del av Sundbyberg 2:26 Rissne (mark) Sundbybergs stad - - 6 500 25.2 3 877 12/22/09

Summa 0 0 6 500 25.2 3 877

Försäljningar - Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Antal Bostäder Lokaler Köpeskilling KöpeskillingFastighet Distrikt Köpare lgh kvm kvm mkr*) kr/kvm Tillträde

Plåten 3,4 och 5 Centrala S-berg Alecta pensionsförsäkring 92.0 12/1/09

Summa 0 0 0 92.0 0

*) Samtliga uppgifter avser köpeskilling exklusive transaktionskostnader

mkr

900.0

800.0

700.0

600.0

500.0

400.0

300.0

200.0

100.0

0.0

kr/kvm

20,000

18,000

16,000

14,000

12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

Blåeld

en 2

Viking

en 1+

2

Viking

en 6

Räfsa

n 3

Divisi

onen

3+4

Skva

drone

n 1

Källs

prång

et 4

Summa

Försäljningspros BRF Försäljningspris kr/kvm

mkr

900

800

700

600

500

400

300

200

100

0

kr/kvm

20 000

18 000

16 000

14 000

12 000

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

0

Blåeld

en 2

Viking

en 1+

2

Viking

en 6

Räfsa

n 3

Divisi

onen

3+4

Skva

drone

n 1

Källs

prång

et 4

Summa

Försäljningspris BRF Försäljningspris kr/kvm


Bakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

Försäljningspris BRF 2009

mkr

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

kr/kvm

14,000

12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

Pensel: Konstnärliga/bläck/spetsig linjeBakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

20052004 2006 2007 2008 2009Marknadsvärde, mkr Marknadsvärde, kr/kvm

mkr

12 000

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

0

kr/kvm

14 000

12 000

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

020052004 2006 2007 2008 2009Marknadsvärde, mkr Marknadsvärde, kr/kvm

Marknadsvärde koncern

mkr

10000

8000

6000

4000

2000

0

kr/kvm14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000


Bakgrund 0.1 p

Staplar 0.2 p

20052004 2006 2007 2008 2009

Marknadsvärde, mkr Marknadsvärde, kr/kvm

mkr

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

0

kr/kvm14 00012 00010 0008 0006 0004 0002 0000

20052004 2006 2007 2008 2009

Marknadsvärde, mkr Marknadsvärde, kr/kvm

Marknadsvärde moderbolag

40 41

Moderbolagets resultaträkning

Belopp i mkr Not 12/31/09 12/31/08

Hyresintäkter 1 787 818 Övriga intäkter 35 29

Nettoomsättning 822 847

Energi, värme och vatten 4 -152 -147 Underhåll 5 -125 -58 Drift 6, 8 -199 -208 Fastighetsskatt -26 -25

Drift- och underhållskostnader -502 -438

Driftnetto 320 409

Central administration 7, 8 -104 -107

Bruttoresultat 216 302

Av- och nedskrivningar -106 -309 Resultat från fastighetsförsäljningar 653 199

Rörelseresultat 763 192

Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 13 10 Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -130 -165

Resultat efter finansiella poster 646 37

Resultat före skatt 646 37

Skatt på årets resultat 14 -14 -33

ÅRETS RESULTAT 632 4

Koncernens resultaträkning

Belopp i mkr Not 12/31/09 12/31/08

Hyresintäkter 1, 2 691 724 Övriga intäkter 3 30 32

Nettoomsättning 721 756

Energi, värme och vatten 4 -131 -126 Underhåll 5 -122 -49 Drift 6, 8 -184 -183 Fastighetsskatt -18 -18

Drift- och underhållskostnader -455 -376

Driftnetto 266 380

Central administration 7, 8 -104 -107

Bruttoresultat 162 273

Av- och nedskrivningar -97 -87 Resultat från fastighetsförsäljningar 9 9 73

Rörelseresultat 74 259

Resultat från andelar i koncernföretag 10 572 -75 Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 39 47 Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -128 -162

Resultat efter finansiella poster 557 69

Bokslutsdispositioner 13 36 -23

Resultat före skatt 593 46

Skatt på årets resultat 14 -11 -27

ÅRETS RESULTAT 582 19

42 43

Kommentarer till resultaträkningen

Nettoomsättning

Omsättningen för koncernen uppgick till 822 mkr (847 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick omsättningen till 721 mkr (756 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en minskning med 35 mkr (5 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en ökning med 2 %.

Drift- och underhållskostnader

Drift och underhållskostnaderna för koncernen uppgick till 502 mkr (438 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick drift och underhållskostnaderna till 455 mkr (376 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en ökning med 79 mkr (21 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en ökning med 20 %.

Driftnetto

Driftnettot för koncernen uppgick till 320 mkr (409 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick driftnettot till 266 mkr (380 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en minskning med 114 mkr (30 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en minskning med 18 %.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet för koncernen uppgick till 216 mkr (302 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick bruttoresultatet till 162 mkr (273 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en minskning med 111 mkr (41 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en minskning med 32 %.

Rörelseresultat

Rörelseresultatet för koncernen uppgick till 763 mkr (192 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick rörelseresultat till 74 mkr (259 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en minskning med 185 mkr (71 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en minskning med 55 %.

Resultat efter finansiella poster

Resultat efter finansiella poster för koncernen uppgick till 646 mkr (37 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick resultat efter finansiella poster till 557 mkr (69 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en ökning med 488 mkr. Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en minskning med 158 %.

Resultat före skatt

Resultat före skatt för koncernen uppgick till 646 mkr (37 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick resultat före skatt till 593 mkr (46 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en ökning med 547 mkr. Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en minskning med 2 %.

Årets resultat

Årets resultat för koncernen uppgick till 632 mkr (4 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick årets resultat till 582 mkr (19 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en ökning med 563 mkr. Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en ökning med 127 %.

Koncernens balansräkning

Belopp i mkr Not 12/31/09 12/31/08

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 15 3 662 3 979 Pågående fastighetsarbeten 16 2 22 Inventarier 17 16 21 Stadsnät/utrustning 18 44 37

3 724 4 059

Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 21 0 0 Andelar i bostadsrättsförening 22 2 2 Andra långfristiga fordringar 23 114 171 Uppskjuten skattefordran 24 27 34

143 207

Summa anläggningstillgångar 3 867 4 266

Omsättningstillgångar

Varulager m m Varulager 1 1 1 1

Kortfristiga fordringar Kundfordringar 25 28 11 Skattefordran 29 12 Övriga fordringar 26 350 214 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 6 18

413 255

Kassa och bank 687 148

Summa omsättningstillgångar 1 101 404

SUMMA TILLGÅNGAR 4 968 4 670

44 45

Koncernens balansräkning

Belopp i mkr Not 12/31/09 12/31/08

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 28Bundet eget kapital Aktiekapital 500 000 aktier á nom 1 000 kr 500 500 Bundna reserver 138 164

638 664

Fritt eget kapital Fria reserver 127 98 Årets resultat 632 4

759 102

Summa eget kapital 1 397 766

Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 31 3 289 3 504 Övriga långfristiga skulder 4 4 Skuld Sundbybergs stad 104 207

3 397 3 715

Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 55 70 Övriga kortfristiga skulder 4 2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 115 117

174 189

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 968 4 670

12/31/09 12/31/08

Ställda säkerheter 33 866 1 244

Ansvarsförbindelser 34 3 5

Belopp i mkr Not 12/31/09 12/31/08

TILLGÅNGAR


Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 15 3 156 3 279 Pågående fastighetsarbeten 16 2 22 Inventarier 17 17 20

3 175 3 321

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 19 130 130 Fordringar hos koncernföretag 20 606 606 Andra långfristiga värdepappersinnehav 21 0 0 Andelar i bostadsrättsförening 22 1 1 Andra långfristiga fordringar 23 114 171

851 908

Summa anläggningstillgångar 4 026 4 229


Kortfristiga fordringar Kundfordringar 25 16 4 Fordringar hos koncernföretag 8 222 Skattefordran 24 6 Övriga fordringar 26 348 199 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 6 16

402 447

Kassa och bank 592 126Summa omsättningstillgångar 994 573

SUMMA TILLGÅNGAR 5 020 4 802

Moderbolagets balansräkning

46 47

Kommentar till balansräkningar

TillgångarMateriella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar för koncernen uppgick till 3 724 mkr (4 059 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick de materiella anläggningstillgångarna till 3 175 mkr (3 321 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en minskning med 146 mkr (4 %). Försäljning från Fastighets AB Förvaltaren av fastigheterna Räfsan 3, Divisionen 34, Skvadronen 1 och Källsprånget 4 till dotterdotterbolag minskade byggnaders bokförda värde med 107 mkr. Avskrivningarna har minskat det bokförda värdet med 78 mkr och investeringarna ökade det bokförda värdet med 46 mkr. Markvärdet har ökat med 16 mkr. Förvärv av mark var 25 mkr, där den stora affären var köpet av mark i Rissne på 25 mkr. Försäljningar samt utrangeringar minskade markvärdet med 7 mkr respektive 2 mkr.

Finansiella anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar för koncernen uppgick till 143 mkr (207 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick de finansiella anläggningstillgångarna till 851 mkr (908 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en minskning med 57 mkr (6 %). De finansiella anläggningstillgångarna har minskat då bolaget ändrat sin redovisningsbedömning av tidsbegränsade tillval, vilka tidigare redovisades som finansiella tillgångar. Nu kostnadsförs de direkt i resultaträkningen.


Omsättningstillgångar för koncernen uppgick till 1 101 mkr (404 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick omsättningstillgångarna till 994 mkr (573 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en ökning med 421 mkr (73 %) (förklaring enligt kortfristiga fordringar och kassa/bank).

Kortfristiga fordringar

Kortfristiga fordringar för koncernen uppgick till 413 mkr (255 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick kortfristiga fordringar

till 402 mkr (447 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en minskning med 45 mkr (10 %). De största posterna på kortfristiga fordringar är NCC likvid projekt Pysen 121 mkr, HSB resterande köpeskilling (Ursvik) 83 mkr, Riksbyggen resterande köpeskilling (Ursvik) 82 mkr och Fastighetsförsäljning kv Lärkan 41 mkr.

Kassa och bank

Kassa och bank för koncernen uppgick till 687 mkr (148 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick kassa och bank till 592 mkr (126 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det en ökning med 466 mkr. Ökningen på koncernkonto/kassa och bank beror på fastighetsförsäljningen och lösen av ett antal lån på sammanlagt 455 mkr. Ett nytt fastighetslån har tagits på 240 mkr.

Moderbolagets balansräkning

Belopp i mkr Not 12/31/09 12/31/08

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 28Bundet eget kapital Aktiekapital 500 000 aktier á nom 1 000 kr 500 500 Reservfond 100 100

600 600

Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 235 259 Årets resultat 582 19

817 278

Summa eget kapital 1 417 878

Obeskattade reserver 29 50 86

Avsättningar 30 11 22

Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 31 3 234 3 449 Övriga långfristiga skulder 4 4 Skuld Sundbybergs stad 104 207

3 342 3 660

Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 48 60 Skulder till koncernföretag 57 - Övriga kortfristiga skulder 4 2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 91 94

200 156

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 020 4 802

12/31/09 12/31/08

Ställda säkerheter 33 866 1 215

Ansvarsförbindelser 34 2 2

Koncernens kassaflödesanalys

1/1/09 1/1/08Belopp i mkr 12/31/09 12/31/08

Den löpande verksamheten Rörelseresultat 763 192 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm – Avskrivningar 106 309 – Omvärdering av tillgång -7 - – Ny bedömning av tidsbegränsade tillgångar 64 - Resultat från fastighetsförsäljningar -649 -199

277 302

Erhållen ränta 13 10 Erlagd ränta -130 -165 Betald inkomstskatt -24 -25

Kassaflöde från den löpande verksamheten föreförändringar av rörelsekapital 136 122

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning/ökning av varulager 0 -1 Minskning/ökning kundfordringar -17 17 Minskning/ökning av fordringar -124 50 Minskning/ökning av leverantörsskulder -15 -30 Minskning/ökning av skulder -12 1

Kassaflöde från den löpande verksamheten -32 159

Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -25 - Investeringar i materiella anläggningstillgångar -45 -138 Sålda materiella anläggningstillgångar 949 392 Ökning (-)/minskning (+) av övriga finansiella anläggningstillgångar - -113

Kassaflöde från investeringsverksamheten 879 141

Finansieringsverksamheten Upptagna lån 240 580 Amortering av skuld -558 -834 Utbetald utdelning -2 -2

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -320 -256

Årets kassaflöde 527 44Likvida medel vid årets början 160 116

Likvida medel vid årets slut 687 160

Kommentar till balansräkningar

Eget kapital och skulder

Bundet eget kapital

Bundet eget kapital för koncernen uppgick till 638 mkr (664 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick bundet eget kapital till 600 mkr (600 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär det ingen förändring.

Fritt eget kapital

Fritt eget kapital för koncernen uppgick till 759 mkr (102 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick fritt eget kapital till 817 mkr (278 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär en ökning med 539 mkr. Koncernbidrag har lämnats till Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB på 43 mkr. Koncernbidrag har erhållits från Sundbybergs Stadsnät AB på 1 mkr. Koncernbidrag har erhållits från Sundbybergs Bredband AB på 1 mkr. Årets vinst i moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren har ökat med 563 mkr jämfört med 2008. Anmärkningsvärda poster som påverkat årets resultat är fastighetsförsäljningar på 572 mkr, kostnadsföring tillval 63 mkr och omställningskostnader 21 mkr.

Obeskattade reserver

Obeskattade reserver för koncernen uppgick till 0 mkr (0 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick obeskattade reserver till 50 mkr (86 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär en minskning med 36 mkr (42 %). Återföring av periodiseringsfond har gjorts med 36 mkr.

Avsättningar

Avsättningar för koncernen uppgick till 0 mkr (0 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick avsättningar till 11 mkr (22 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär en minskning med 11 mkr (50 %). Den uppskjutna skatten minskade med 11 mkr.

Långfristiga skulder

Långfristiga skulder för koncernen uppgick till 3 397 mkr (3 715 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick långfristiga skulder till 3 342 mkr (3 660 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär en minskning med 318 mkr (9 %). Förändringen beror på upptagna lån om 240 mkr, amortering av lån om 455 mkr samt lösen av reverslån hos Sundbyberg stad om 103 mkr.

Kortfristiga skulder

Kortfristiga skulder för koncernen uppgick till 174 mkr (189 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick kortfristiga skulder till 200 mkr (156 mkr). Jämfört med utfall 2008 innebär en ökning med 44 mkr (28 %). En av posterna är en skuld till Bostadsfastigheter AB på 574 mkr. En anteciperad utdelning från Bostadsfastigheter AB minskar dock skulden med 572 mkr. I skulden ligger även ett koncernbidrag till Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB på 59 mkr och en skuld till Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB på 99 mkr för försäljning av fastigheterna Plåten 35.

48 49

Tilläggsupplysningar

Redovisningsprinciper

De redovisningsprinciper som är tillämpade överensstämmer med Årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd. Följande värderings och omräkningsprinciper är tillämpade i årsredovisningen:

Koncernredovisning

Koncernens resultat och balansräkningar omfattar alla företag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har mer än hälften av aktiernas röstvärde samt företag i vilka koncernen på annat sätt har ett bestämmande inflytande och en mer betydande andel av resultatet av deras verksamhet. Samtliga förvärv av företag är redovisade enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagets egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värde, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Obeskattade reserver redovisade i de enskilda koncernföretagen är uppdelade i koncernens balansräkning i en kapitaldel och en skattedel. Kapitaldelen är förd till bundna reserver. Skattedelen är redovisad som avsättning under rubriken Avsättningar. Interna mellanhavanden och internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet.

Resultaträkning

För att bättre spegla fastighetsverksamheten har bolaget ändrat uppställningsform för resultaträkningen i årsredovisningen.

Intäkter

Intäkter har upptagits till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Följande kriterier måste också uppfyllas innan intäkter redovisas:

Ränta

Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).

Hyresintäkter

Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal.


Anläggningstillgångarna är redovisade till anskaffningskostnad med avdrag för planmässiga avskrivningar baserade på en bedömning av tillgångarnas ekonomiska livslängd. Avskrivningar enligt plan är gjorda enligt följande:

Byggnader ....................................................24 %Markanläggningar .......................................... 5 %Inventarier/Stadsnät utrustning .................. 20 %

Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och bokförda avskrivningar är redovisad som bokslutsdisposition.

Fordringar och skulder

Fordringar och skulder är redovisade till det belopp varmed de beräknas inflyta.

Inkomstskatt

Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader mellan skattemässiga värden på tillgångar och skulder och redovisningsmässiga värden. Den temporära skillnaden är hänförlig till anläggningstillgångar samt upplupna pensionskostnader. En skattesats på 26,3 % har använts vid beräkningen av uppskjuten skatt.

Moderbolagets kassaflödesanalys

Belopp i mkr 1/1/09 1/1/08 12/31/09 12/31/08

Den löpande verksamheten Rörelseresultat 74 259 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm – Avskrivningar 97 87 – Omvärdering av tillgång -7 - – Ny bedömning av tidsbegränsade tillgångar 64 - – Nedskrivning aktier i koncernbolag - -225 Resultat från fastighetsförsäljningar -5 -73

223 48

Erhållen ränta 39 47 Erlagd ränta -128 -162 Betald inkomstskatt -25 -24

Kassaflöde från den löpande verksamheten föreförändringar av rörelsekapital 109 -91

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning/ökning av kundfordringar -12 15 Minskning/ökning av fordringar 82 -199 Minskning/ökning av leverantörsskulder -12 -24 Minskning/ökning av skulder -12 -13

Kassaflöde från den löpande verksamheten 155 -312

Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -61 -128 Sålda materiella anläggningstillgångar 108 423 Ökning (-)/minskning (+) av övriga finansiella anläggningstillgångar - 111

Kassaflöde från investeringsverksamheten 47 406

Finansieringsverksamheten Upptagna lån 240 580 Amortering av skuld -558 -774 Utbetald utdelning -2 -2 Anteciperad utdelning 572 149

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 252 -47

Årets kassaflöde 454 47Likvida medel vid årets början 138 91

Likvida medel vid årets slut 592 138

50 51

Not 1 Hyresintäkter per rörelsegren

Koncernen ModerbolagetHyresintäkterna fördelas på rörelsegrenarenligt följande: 2009 2008 2009 2008

Bostäder 569 604 567 600Lokaler 187 184 100 99Garage- och p-platser 27 27 22 23Övrigt 4 3 2 2

Summa 787 818 691 724

Not 2 Uppgift om inköp och försäljning inom samma koncern, m m

ModerbolagetInköp och försäljning mellan koncernföretag 2009 2008

Inköp- Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB 3.0% 3.0%- Sundbybergs Stadsnätsbolag 0.7% 1.0%- Sundbybergs Bredband AB 0.6% 1.0%

Försäljning- Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB 1.0% 2.0%- Sundbybergs Stadsnätsbolag 0.5% 0.0%- Sundbybergs Bredband AB 0.5% 0.0%

Not 3 Övriga intäkter

I beloppet ingår koncernintern försäljning med 12 mkr (fg år 16).

Not 4 Energi-, värme- och vattenkostnader

Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008

Uppvärmning -82 -78 -72 -68El -52 -50 -42 -40Vatten -17 -18 -16 -17Fjärrkyla -1 -1 -1 -1

Summa -152 -147 -131 -126

Not 5 Underhållskostnader


Fastighetsunderhåll -41 -33 -40 -30Lägenhetsunderhåll -69 -10 -70 -10Lokalunderhåll -15 -15 -12 -9

Summa -125 -58 -122 -49

Fastighets AB Förvaltaren redovisade fram till och med räkenskapsår 2008 s k tidsbegränsade tillval såsom övriga finan-siella tillgångar. Kostnaden periodiserades som underhållskostnad under motsvarande period, dvs 7, 9 eller 12 år. De tillval som avses är följande: köksinredningar, målning/tapeter, innerdörrar (7 år), spis, kyl, frys (9 år), golv (12 år). Från och med räkenskapsåret 2009 gör bolaget bedömningen att utgifterna för det tidsbegränsade tillvalet skall kostnads-

föras som underhållskostnader. Den förändrade bedömningen har inneburit en engångskostnad netto på 56,4 mkr.

Noter Not 6 Driftskostnader


Reparationer -39 -51 -35 -47Övriga driftskostnader -101 -88 -88 -77Fastighetsadministration -59 -69 -61 -59

Summa -199 -208 -184 -183

I posten för moderbolaget ingår koncerninterna inköp med 20 mkr (fg år 19).

Not 7 Upplysning om revisorns arvode och kostnadsersättning

Belopp i tkr Koncernen Moderbolaget

Ernst & Young ABrevisionsuppdrag 320 227övriga uppdrag 437 425

757 652

Med revisionsuppdrag avses granskningen av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkstäl-lande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag.

Not 8 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter

2009 2008Belopp i tkr Antal Varav Antal Varav Medeltalet anställda anställda män anställda män

ModerbolagetSverige 127 62% 151 56%

Totalt i moderbolaget 127 62% 151 56%

DotterföretagSverige 5 100% 6 83%

Totalt i dotterföretag 5 100% 6 83%Totalt i koncernen 132 64% 157 57%

2009 2008 Löner och Soc.kostn Löner och Soc.kostn andra ers. (varav pens. andra ers. (varav pens.Löner, ersättningar m m kostnader) kostnader)

Moderbolaget 55 358 32 167 52 202 23 792 (11 727) (4 783)Dotterföretag 2 932 1 413 3 148 1 458 (352) (275)

Koncernen 58 290 33 580 55 350 25 250 (12 079) (5 058)

52 53

54 55

2009 2008Löner och andra ersättningar fördelade Styrelse och Övriga Styrelse och Övrigaper land och mellan styrelseledamöter vd (varav) anställda vd (varav) anställdamfl och anställda tantiem o.d) tantiem o.d)

ModerbolagetSverige 2 287 53 071 1 470 50 732

Totalt i moderbolaget 2 287 53 071 1 470 50 732

Dotterföretag i Sverige 255 2 677 927 2 221

Totalt i dotterföretag 255 2 677 927 2 221Totalt i koncernen 2 542 55 748 2 397 52 953

Bolagets styrelse utsåg i september 2008 en ny verkställande direktör i Fastighets AB Förvaltaren från och med 12 februari. Årets pensionskostnad för verkställande direktören uppgår till 338 tkr. Vid uppsägning gäller ömse-sidig uppsägningstid om 6 månader. Om bolaget säger upp verkställande direktör äger verkställande direktör rätt till ett avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. Pensionskostnader för tidigare vice verkställande direktör uppgår till 1 840 tkr.

Av koncernens pensionskostnader avser 237 tkr nuvarande verkställande direktör i dotterbolagen Sundbybergs Bredband AB respektive Sundbyberg Stadsnätsbolag AB.

Bolagets styrelse utsåg i februari 2009 en tillförordnad verkställande direktör i dotterbolaget Förvaltaren Lokal-fastigheter i Sundbyberg AB från och med 1 mars 2009. Förordnandet har varit på konsultbasis (via SABO) och samtliga kostnader för uppdraget under året, 1 062 tkr, har fakturerats bolaget via SABO. Pensionskostnad för tidigare tillförordnad verkställande direktör uppgår till 19 tkr.

Tillförordnad verkställande direktör för Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB ingick överenskommelse (2007) avseende avtalspension. Från bolagets sida redovisas dessa åtaganden med beloppet 2 332 tkr (2 969) som en förpliktelse under ansvarsförbindelser och inte bland skulder eller avsättningar.

Bolaget har en utestående pensionsförpliktelse till en tidigare verkställande direktör. Pensionen utbetalas från försäkringsbolaget via Fastighets AB Förvaltaren och beloppet 1 090 tkr redovisas av bolaget som långfristig skuld med en korresponderande långfristig fordran gentemot berört försäkringsbolag. Utöver detta har bolaget en pensionsförpliktelse om 3 205 tkr till en annan tidigare verkställande direktör. Beloppet redovisas som en långfristig skuld och kommer att utbetalas år 2012. Kostnaden har redovisats år 2007.

Styrelseledamöter och andra ledande Koncernen Moderbolagetbefattningshavare 2009 2008 2009 2008

Styrelseledamöter 27 35 7 7- varav män 22 35 7 7

Verkst. direktörer och andra ledande bef.havare 4 4 1 1- varav män - 2 - 1

Sjukfrånvaro 2009 2008

Total sjukfrånvaro (av total arbetad tid) 3.3% 4.6%- långtidssjukfrånvaro (av total sjukfrånvaro) 40.4% 35.9%- sjukfrånvaro för män 1.5% 3.6%- sjukfrånvaro för kvinnor 5.6% 6.2%- anställda -29 år 1.6% 3.9%- anställda 30 - 49 år 4.0% 4.1%- anställda 50 år - 2.7% 5.2%

Not 9 Resultat från fastighetsförsäljningar

I beloppet ingår koncernintern försäljning med -5 mkr (fg år 73).

Not 10 Resultat från andelar i koncernföretag

Moderbolaget 2009 2008

Anteciperad utdelning på andelar i koncernföretag 572 149Nedskrivning av andelar i koncernföretag - -224

Summa 572 -75

Not 11 Ränteintäkter och liknande resultatposter


Ränteintäkter 6 10 6 7Ränteintäkter, koncernföretag - - 26 40Övriga finansiella intäkter 7 - 7 -

Summa 13 10 39 47

Not 12 Räntekostnader och liknande resultatposter


Räntekostnader -124 -149 -122 -146Räntekostnader, koncernföretag - - - -1Övriga finansiella kostnader -2 -12 -2 -11Kostnad för kommunal borgen -4 -4 -4 -4

Summa -130 -165 -128 -162

Not 13 Bokslutsdispositioner

Moderbolaget 2009 2008

Avsättning till periodiseringsfond - -29Återförd periodiseringsfond 36 6

Summa 36 -23

Not 14 Skatt på årets resultat


Aktuell skatt- skatt på årets resultat - -25 - -24- skatt hänförlig till tidigare perioder -7 -7- skatteeffekt på koncernbidrag - - -15 - Uppskjuten skatt *- avseende obeskattade reserver - -6 - -- avseende temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader -18 1 0 -3- avseende aktiverade underskottsavdrag 7 -1 7 -- avseende övriga temporära skillnader 4 - 4 -- Omvärdering uppskjuten skatt (26,3 %) - -2 - -

Summa -14 -33 -11 -27

Den aktuella skatten på årets resultat motsvaras av att bolaget kommer att göra en rättelse avseende beräkningen av realisationsvinsten år 2008 för försäljningen av fastigheten Sundbyberg 2:79. Bolaget återför 24,5 mkr till beskattning. Skattesatsen år 2008 var 28 % vilket medför att aktuell skatt blir 6,9 mkr.

56 57

Not 15 Byggnader och mark

Koncernen Moderbolaget 12/31/09 12/31/08 12/31/09 12/31/08

ByggnaderIngående anskaffningsvärde 5 385 5 374 4 036 4 274Nyanskaffningar 0 20 - 20Investeringar 0 67 - 68Aktiveringar 46 56 46 56Försäljningar -513 -132 -146 -382Utrangeringar -12 - -12 -

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 906 5 385 3 924 4 036

Ingående avskrivningar enligt plan -1 666 -1 590 -1 204 -1 238Försäljningar 199 31 47 113Utrangeringar 4 - 5 -Årets avskrivningar enligt plan -97 -107 -78 -79

Utgående ack. avskrivningar enligt plan -1 560 -1 666 -1 230 -1 204

Ingående nedskrivningar -335 -160 -61 -91Försäljningar 43 8 - 30Återförda nedskrivningar 16 - - -Årets nedskrivning - -183 - -

Utgående ackumulerade nedskrivningar -276 -335 -61 -61

Utgående redovisat värde byggnader 3 070 3 384 2 633 2 771

MarkanläggningarIngående anskaffningsvärde 47 40 35 37Aktiveringar 2 8 2 -Försäljningar -2 -1 -1 -2

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 47 47 36 35

Ingående avskrivningar enligt plan -5 -3 -4 -2Årets avskrivningar enligt plan -2 -2 -2 -2

Utgående ack. avskrivningar enligt plan -7 -5 -6 -4

Utgående redovisat värde markanläggningar 40 42 30 31

MarkIngående anskaffningsvärde 560 647 477 573Nyanskaffningar 25 12 25 12Försäljningar -24 -99 -7 -108Utrangeringar -2 - -2 -


Ingående nedskrivningar -7 0 0 0Årets nedskrivning - -7 - -

Utgående ackumulerade nedskrivningar -7 -7 0 0

Utgående redovisat värde mark 552 553 493 477

Utgående redovisat värde byggnader, markanläggningar och mark 3 662 3 979 3 156 3 279

TaxeringsvärdenByggnader 4 220 4 359 3 632 3 757Mark 1 528 1 570 1 359 1 400

Summa 5 748 5 929 4 991 5 157

Not 16 Pågående fastighetsarbeten Koncernen Moderbolaget 12/31/09 12/31/08 12/31/09 12/31/08

Redovisat värde vid årets början 22 66 22 58Investeringar 30 20 30 20Aktiveringar -48 -64 -48 -56Försäljningar -2 - -2 -

Utgående redovisat värde 2 22 2 22

Not 17 Inventarier Koncernen Moderbolaget 12/31/09 12/31/08 12/31/09 12/31/08

Ingående anskaffningsvärde 73 64 71 63Inköp 4 9 5 8


Ingående avskrivningar enligt plan -52 -46 -51 -45Årets avskrivningar enligt plan -9 -6 -8 -6

Utgående ack. avskrivningar enligt plan -61 -52 -59 -51

Utgående planenligt restvärde 16 21 17 20

Not 18 Stadsnät/utrustning Koncernen 12/31/09 12/31/08

Ingående anskaffningsvärde 43 34Inköp 11 9

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 54 43

Ingående avskrivningar enligt plan -6 -3Årets avskrivningar enligt plan -4 -3

Utgående ack. avskrivningar enligt plan -10 -6

Utgående planenligt restvärde 44 37

Not 19 Andelar i koncernföretag Moderbolaget 12/31/09 12/31/08

Ingående anskaffningsvärde 392 79Ovillkorade aktieägartillskott - 313

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 392 392

Ingående nedskrivningar -262 -37Årets nedskrivningar - -225

Utgående ackumulerade nedskrivningar -262 -262

Utgående redovisat värde 130 130

Kapital andel RedovisatFöretagets namn Org.nr Säte i procent * värde

Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB 556628-6729 Sundbyberg 100.0% 118Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB 556767-6763 Sundbyberg 100.0% 7Sundbybergs Stadsnätsbolag AB 556602-0631 Sundbyberg 100.0% 5Sundbybergs Bredband AB 556599-3374 Sundbyberg 100.0% -

* Kapitalandel överensstämmer med ägarandel. 130

58 59

Not 20 Fordringar hos koncernföretag Moderbolaget 12/31/09 12/31/08

Redovisat värde vid årets början 606 919Avgående poster - -313

Utgående redovisat värde 606 606

Not 21 Andra långfristiga värdepappersinnehav Koncernen Moderbolaget 12/31/09 12/31/08 12/31/09 12/31/08

Ingående anskaffningsvärde 0 0 0 0


Utgående redovisat värde 0 0 0 0 Moderbolaget Antal RedovisatFöretagets namn Org.nr Säte andelar värde

Husbyggnadsvaror H.B.V. 702000-9226 Stockholm 4 0

0

Koncernen Antal RedovisatFöretagets namn Org.nr Säte andelar värde

Husbyggnadsvaror H.B.V. 702000-9226 Stockholm 4 0

0

Not 22 Andelar i bostadsrättsförening Koncernen Moderbolaget 12/31/09 12/31/08 12/31/09 12/31/08

Ingående anskaffningsvärde 2 2 1 1



Not 23 Andra långfristiga fordringar Koncernen Moderbolaget 12/31/09 12/31/08 12/31/09 12/31/08

Redovisat värde vid årets början 171 57 171 57Omvärdering* -57 - -57 -Tillkommande poster - 115 - 115Avgående poster - -1 - -1


* Avser omvärderingar av tillgångar respektive ny bedömning av tidsbegränsade tillval.

Not 24 Uppskjuten skattefordran Koncernen 12/31/09 12/31/08

Uppskjuten skattefordran- avseende obeskattade reserver -13 -22- avseende temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader 26 54- avseende aktiverade underskottsavdrag 9 -- avseende övriga temporära skillnader 5 2

Summa 27 34

Not 25 Kundfordringar

I posten ingår 12,7 mkr som avser Sundbybergs stad för koncernen respektive 12,6 mkr för moderbolaget.

Not 26 Övriga kortfristiga fordringar


Moms 2 7 - 1Fordringar i samband med fast.försäljningar 348 203 348 195Övriga kortfristiga fordringar - 4 - 3

Summa 350 214 348 199

Not 27 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 12/31/09 12/31/08 12/31/09 12/31/08

Förutbetald service fasta installationer 2 1 2 1Förutbetalda kabel-TV-avgifter 2 3 2 3Förutbetalda försäkringspremier 1 1 1 1Övriga poster 1 13 1 11

Summa 6 18 6 16

Not 28 Förändring i eget kapital

Aktie- Bundna Fria ÅretsKoncernen kapital reserver reserver resultat

Belopp vid årets ingång 500 164 98 4Förskjutningar mellan bundet och fritt eget kapital -26 26Vinstdisposition enligt beslut vid årets bolagsstämma 4 -4Utdelning -2Årets resultat 632

Belopp vid årets utgång 500 138 126 632

Aktie- Bundna Fria ÅretsModerbolaget kapital reserver reserver resultat

Belopp vid årets ingång 500 100 259 19

Vinstdisposition enligt beslut vid årets bolagsstämma 19 -19Utdelning -2Lämnade koncernbidrag -56 Skatt på årets lämnade koncernbidrag 15Årets resultat 582

Belopp vid årets utgång 500 100 235 582

Not 29 Obeskattade reserver Moderbolaget 12/31/09 12/31/08

Periodiseringsfond tax 2005 - 8Periodiseringsfond tax 2006 - 28Periodiseringsfond tax 2008 22 22Periodiseringsfond tax 2009 28 28

Summa 50 86

60 61

Not 30 Avsättningar Moderbolaget 12/31/09 12/31/08

Uppskjuten skatteskuld- avseende temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader 22 22- avseende aktiverade underskottsavdrag -7 -- avseende övriga temporära skillnader -4 -

Summa 11 22

I bokslutet 2008 har uppskjutna skatteskulder omvärderats från 28 % till 26,3 % på grund av att bolagsskatten ändras från och med 2009.

Not 31 Skulder till kreditinstitut


Skulder som förfaller till betalningmellan ett och fem år efter balansdagen 1 980 2 005 1 925 1 950Skulder som förfaller till betalningsenare än fem år efter balansdagen 1 309 1 499 1 309 1 499

Summa 3 289 3 504 3 234 3 449

Not 32 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 12/31/09 12/31/08 12/31/09 12/31/08

Förskottsbetalda hyror 39 42 34 34Upplupna semesterlöner 8 - 7 -Upplupna sociala avgifter 2 - 2 -Upplupna räntekostnader 10 9 10 9Övriga poster 56 66 38 51

Summa 115 117 91 94

Not 33 Ställda säkerheter Koncernen Moderbolaget 12/31/09 12/31/08 12/31/09 12/31/08

Fastighetsinteckning 866 1 244 866 1 215

Summa 866 1 244 866 1 215

Not 34 Ansvarsförbindelser Koncernen Moderbolaget 12/31/09 12/31/08 12/31/09 12/31/08

Ansvarsbelopp, Fastigo 1 1 1 1Pensionsförpliktelser som inte upptagits blandskulderna eller avsättningarna 2 4 1 1

Summa 3 5 2 2

Vår revisionsberättelse har lämnats 20100318

Magnus FredmerAuktoriserad revisor, Ernst & Young AB

Sundbyberg 20100318

Sten Olsson Ramsay Brufer Ordförande Vice ordförande

Bengt Fast Christian Löwendahl

Per Mattson Kamran Pairawan

Christer Ryd Anette Sand Verkställande direktör

62 63

Granskningsrapport för år 2009Revisionsberättelse

Lekmannarevision i Fastighets AB Förvaltaren

Till årsstämman i Fastighets AB FörvaltarenOrg.nr 5560502683

Till fullmäktige i Sundbybergs stad

Vi av fullmäktige i Sundbybergs stad utsedda lekmannarevisorer, har granskat Fastighets AB Förvaltarens verksamhet. Styrelse och vd svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och intern kontroll och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att vi planerat och genomfört

granskningen för att i rimlig grad försäkra oss om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och provning. Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomiskt synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Vi finner således inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören.

Sundbybergs stad den 18 mars 2010

HansErik Salomonsson Torbjörn Nylén

Till årsstämman i Fastighets AB FörvaltarenOrg.nr 5560502683

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning i Fastighets AB Förvaltaren för räkenskapsåret 2009. Bolagets årsredovisning och kon cernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4060. Det är styrelsen som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisnings lagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen gjort när den upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Sundbyberg den 18 mars 2010

Magnus FredmerAuktoriserad revisor, Ernst & Young

DefinitionerDriftnetto:

Nettoomsättning minus drift och underhållskostnader.

Operativt resultat:

Operativt resultat innebär resultat före skatt och bokslutsdispositioner exklusive kostnader av engångskaraktär, omställningskostnader, vinst vid avyttringar av fastigheter och andra jämförelsestörande poster.

Avkastning på eget kapital:

Årets resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt eget kapital.

Överskottsgrad:

Driftnetto dividerat med nettoomsättning.

Räntetäckningsgrad:

Driftnetto plus ränteintäkter dividerat med räntekostnader.

Soliditet (synlig):

Eget kapital plus 73,7 % av obeskattade reserver i förhållande till balansomslutningen.

Soliditet (justerad):

Eget kapital plus övervärden i fastigheter med avdrag för uppskjuten skatt 26,3 % i förhållande till balansomslutningen inklusive övervärden i fastigheter.

Vakansgrad:

Summa outhyrda intäkter dividerat med nettoomsättning.

Belåningsgrad:

Genomsnittlig låneskuld (räntebärande skulder) i förhållande till marknadsvärdet på fastigheter.

Central administration:

Kostnader för styrelse, vd och övrig ledningspersonal (t ex ekonomichef, personalchef och informationschef), finansfunktion, revision, årsredovisning och bolagsstämma. Därutöver ingår även kostnader för marknadsföring och sponsring som avser företaget som helhet. Även kostnader för lokaler och kontorsutrustning inklusive avskrivningar på inventarier och rörelsefastigheter ingår till den del de är hänförliga till central administration. Till centrala kostnader räknas även externa eller interna kostnader för värdering av fastigheter inför bokslutet.

64

Företagsledning

Styrelsen

Styrelse i Fastighets AB Förvaltaren (mb)

Sten Olsson, StyrelseordförandeRamsay Brufer (m), Vice ordförande

Bengt Fasth (s), LedamotChrister Rydh (v), Ledamot

Kamran Pairawan (mp), LedamotPer Mattson (m), Ledamot

Christian Löwendahl (fp), LedamotBerit Berggren (s), Suppleant

Shirley Magné (kd), SuppleantBerndt Eriksson (c), Suppleant

Arbetstagarrepresentanter

PerErik Åhlund, SKTFAli Liljefors, Sveriges Ingenjörer

Markku Maatala, Fastighets

Anette Sand, vd (1957)

På Förvaltaren sedan 2009. Tidigare vd på Sigtunahem, fastighetschef för Ersta Diakoni samt vd för Wallenstam Stockholm och HSB Södertörn Boservice. 28 års branscherfarenhet. Utbildning: Gymnasieingenjör kompletterad med universitets/högskolestudier i bland annat företagsekonomi, fastighetsekonomi och juridik.

Johan Zetterberg, chef Förvaltning och Marknad (1958)

På Förvaltaren sedan 2009. Tidigare fastighetsdirektör Vasallen AB, vd Vasallen Teknik och projektering AB, förvaltningschef AB Svenska Bostäder, Byrådirektör Boverket. 26 år i fastighetsbranschen. Utbildning: Civilingenjör Väg och Vatten KTH.

Urban Holm, chef Fastighetsavdelningen (1956)

På Förvaltaren sedan 2008. Tidigare verksam 14 år inom beställarledet i olika befattningar, bland annat som chef, och 10 år inom konsultledet som projektledare och projektör. Utbildning: Civilingenjör Väg och Vatten CTH och Drifttekniker KTH.

Magnus Ekström, chef Ekonomi och Finans (1968)

På Förvaltaren sedan 2009. Tidigare CFO på Landic Property, Ekonomichef på Vasakronan region Storstockholm. Har cirka 15 år i fastighetsbranschen. Utbildning: Fil. kand i Företagsekonomi och ADB från Stockholms Universitet.

Anders Sundqvist, informationsansvarig (1962)

På Förvaltaren sedan 2001. Tidigare 7 år som kommunikatör inom Telia och konsult på PRbyrå samt 9 år som projektör, bland annat vid FFNS Arkitekter. Utbildning: Gymnasieingenjör Bygg (4 år) och fil. kand vid linjen för Personalfrågor, Stockholms Universitet.

I februari 2009 tillträdde Anette Sand som vd i bolaget. I april samma år började Johan Zetterberg som chef för Förvaltning och Marknad –

och i augusti tillträdde Magnus Ekström som chef för Ekonomi/Finans. Urban Holm och Anders Sundqvist arbetade sedan tidigare i bolaget.

Övre raden från vänster: Christian Löwendahl, Berndt Eriksson, Christer Rydh, Bengt Fasth, Sten Olsson, Ramsay Brufer, Markku Maatala, Per-Erik Åhlund. Nedre raden från vänster: Shirley Magné, Anette Sand (vd), Per Matsson, Berit Berggren.

På bilden saknas: Kamran Pairawan och Ali Liljefors.

Övre raden från vänster: Magnus Ekström, Anders Sundqvist, Johan Zetterberg. Nedre raden från vänster: Urban Holm, Anette Sand (vd).

Fastighets AB Förvaltaren (publ)Box 7510, 174 07 Sundbyberg. Lötsjövägen 1B.

Tel 08-706 90 00

Årsredovisning 2009

Documents