pandox Årsredovisning 2009 (sv)

Redovisning av Pandox affärsverksamhet 2009

e t t a v d e l e d a n d e h o t e l l f a s t i g h e t s b o l a g e n

The Pandox Spirit

Pandox är en av europas ledande aktörer inom hotellfastighetsmarknaden. Portföljen är av hög klass och omfattar 46 hotellfastigheter och nio egna operativa verksamheter med sammanlagt 11 100 rum. affärsmodellen är att via ett aktivt och engagerat ägande välja mellan fyra driftsstrategier, situationsanpassade för varje enskilt hotell.

hotellen är belägna i dels internationella dynamiska hotellmarknader som london, berlin, stockholm, Köpenhamn, bryssel och Montreal, dels i stabila orter med hög andel inhemsk efterfrågan som bremen, antwerpen, göteborg samt svenska regions- och universitetsstäder. samtliga hotell har starka naturliga lägen och en genomsnittlig storlek på drygt 240 rum vilket begränsar riskerna och ger förutsättningar för en effektiv drift.

Pandox har ett unikt nätverk i hotellmarknaden och arbetar tillsammans med många av de stora varunamnen såsom hilton, interContinental, hyatt, scandic, Crowne Plaza, Radisson blU, holiday inn, Clarion, Quality, elite, first eller genom oberoende distributionskanaler.

Innehåll

Företaget

Affärsmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Framgångsfaktorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Historik/Utveckling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Affärsfilosofi/Kunskap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Strategisk inriktning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Affärsprocesser/Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . 14

Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Pandoxmodellen i praktiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Södertälje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Berlin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Bryssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Montreal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Marknadskommunikation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Omvärld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Hotellfastigheterna

Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Finanserna

Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Värdering och skattesituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Kvartalsdata 2008–2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

2009 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandox. trots en orolig omvärld ökade kassaflödet, medan däremot intäkter och resultat minskade. drivkrafterna bakom den goda utvecklingen är en kombination av bolagets affärsmodell, den höga kvalitén på fastighetsportföljen samt lägre räntekostnader. läs mer i vd-kommentaren på sidan 74.

Räkenskaper 2009

Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . 57

Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Övrig information

Styrelsens arbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

Styrelse och revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

Ledande befattningshavare och hotelldirektörer . . . . . . . 70

Pandox medarbetare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

VD summerar året 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

2 | Pandox 2009

Affä

rsm

odel

len

bygg

er p

å m

etod

iskt

arb

ete,

tydl

iga

stru

ktur

er s

amt i

ndiv

idue

llt s

kick

liga

och

krea

tiva

med

arbe

tare

.framgångsfaktorer

Utveckling

Kunskap, nätverk& individkapital

Konsekvent strategi

Pandox 2009 | 3

Pandox har haft en snabb affärsutveckling sedan starten 1995. framgångsfaktorerna är en kombination av bolagets kompe-tens och erfarenhet, dess strategi som bland annat innebär ett aktivt ägande samt engagerade industriella ägare. 4

Läs mer på sidan

Pandox har haft en god utveckling i storlek, kassaflöde och värdetillväxt – och som en följd av detta en stärkt marknadsposition. Portföljvärdet har ökat från 800 miljoner kronor till cirka 13 miljarder kronor medan kassaflödet har ökat drygt 40 gånger sedan starten 1995. 6

Läs mer på sidan

en av Pandox viktigaste hörnstenar är att ständigt utveckla dess kompetensområden. för att inspirera medarbetarna har en informell ledarstil utvecklats som ger individen stor frihet och stora utvecklingsmöjligheter. i företagskulturen ingår en inter aktiv diskussion med ett omfattande nätverk vilket ger värdefull input i både stora och små frågor.

8Läs mer på sidan

Pandox har en genomarbetad strategi som är väl förankrad hos styrelse, ledning och banker – en strategi som konsekvent har följts sedan bolaget bildades för snart 15 år sedan. Utgångs-punkten är att förvärva underpresterande stora hotell i starka lägen, där bolagets specialistkompetens kan användas för att utveckla tillgångarna. detta skapar förutsättningar för en lång-siktig värdeutveckling och ett starkt bolag.

10Läs mer på sidan

4 | Pandox 2009

flexibel affärsmodellberoende på de lokala förutsättningarna kan Pandox välja mellan fyra driftsstrategier; träffa ett hyresavtal med en professionell operatör där Pandox stannar som strategisk partner, ingå ett managementavtal där någon annan sköter den dagliga verksamheten för Pandox räkning, eller driva verksamheten i egen regi under ett franchiseavtal med ett välkänt varunamn eller via ett oberoende distributionssystem. affärsmodellen ger utmärkta möjligheter att skapa en situationsanpassad strategi – ”asset by asset”.2

genomarbetad och konsekvent strategiPandox har en genomarbetad strategi inom geografi och hotelltyper samt avkastningskrav som konsekvent har följts sedan bolaget bildades.4

Kompetens och nätverkPandox ledning har lång erfarenhet av hotell och kapitalmarknad. bolagets specialistkompetens omfattar hotellmarknad, hotelldrift, fastigheter, finans och affärsutveckling.3

Korta och snabba beslutsvägar Pandox ägare och styrelse har en industriell kompetens i hotellverksamhet, fastigheter och affärsutveckling. erfarenheten skapar trygghet och utnyttjas också genom att kunna organisera sig och fatta beslut snabbt i, till exempel, olika förvärvsfrågor. detta är en konkurrensfördel i en betydligt långsammare omvärld. 1

Pandox affärsmodell

Framgångsindividuellt viktiga – tillsammans är de ovärderliga

Pandox 2009 | 5

Portfölj av högsta kvalitet hotellfastighetsportföljen är av hög kvalitet. hotellen är belägna dels i internationella dynamiska markna-der som london, bryssel, berlin, stockholm, Köpenhamn och Montreal, samt i orter med en hög andel inhemsk efterfrågan vilket skapar balans i intäkterna. hotellen är stora vilket ger kritisk massa och de marknadsförs av branschens främsta varunamn. avtalsstrukturen med en kombination av hyres- och managementavtal samt egen drift ger en god potential med en begränsad risk. 5

strategiska allianserPandox söker strategiska allianser med varunamn som har intresse av att etablera samarbete, vilket skapar fördelar för båda parter.9

förvärvsstrategiPandox förvärvar i huvudsak hotell med en potential som kan lyftas fram genom aktiva åtgärder och där bolagets kompetensområden kan nyttjas.6

företagskulturenPandox har etablerat en informell ledarstil där hög kompetens kombineras med låg byråkrati och effektiva uppföljningsmetoder. inspiration, enkelhet, snabbhet, kompetens och synligt ledarskap är ledorden.7

val av länder och orterPandox etablerar sig i stora hotellmarknader som har en god potential och en stabil efterfrågan.8

faktorer

6 | Pandox 2009


Utvecklingfrån finanskris till framgångsrikt hotellfastighetsbolag

1995–2009

Bakgrund och historik

Pandox har sitt ursprung i den svenska finans- och fastighetskrisen i början

av 1990-talet. bolaget bildades 1995 av skanska och securum. Uppdraget

var att strukturera ägarnas hotellbestånd samt förbereda detta för försäljning,

vilket också skedde i samband med börsintroduktionen två år senare. sam-

manlagt sorterades, systematiserades och strukturerades cirka 100 tillgångar

som kom från den svenska och internationella hotell- och turistbranschen.

det är här Pandox har sitt ursprung.

Den ursprungliga hotellfastighetsportföljen

från början bestod Pandox av 18 hotellfastigheter och tre mindre operativa

verksamheter. hotellen var samtliga belägna i sverige, huvuddelen var små

och låg i svaga lägen vilket gjorde att lönsamheten i koncernen var dålig.

Börsnotering

när Pandox introducerades på stockholmsbörsen 1997 var det första

gången som ett företag med detta affärskoncept noterades i europa. bola-

gets portfölj värderades till 1,3 miljarder kronor och marknadsvärdet till 520

miljoner kronor och det fick nu 4 000 nya aktie ägare. efter noteringen

ex panderade Pandox kraftigt med förvärv av större hotell i starka lägen

samtidigt som de mindre hotellen avyttrades.

Internationalisering

År 2000 utökade Pandox sin geografiska strategi till att även inkludera norra

europa. strategin förverkligades genom förvärvet av hotellus med 16 hotell-

fastigheter och därmed skapades basen för Pandox internationalisering.

Köps ut från börsen

År 2004 blir Pandox åter privatiserat. bolaget avregistreras efter ett offentligt

bud och får nya industriella ägare genom eiendomsspar as och sundt as.

Ledande position i Europa

efter privatiseringen ökar transaktionstempot och flera stora hotell förvärvas i

berlin, bryssel, basel, Köpenhamn, stockholm och Malmö. affärerna stärker

Pandox som en av de ledande hotellfastighets aktörerna i europa.

Expansion till Nordamerika

Under 2007 fortsatte Pandox internationella expansion med det första för-

värvet i nordamerika. förvärvet av interContinental i Montreal, med 357 rum,

lade grunden för en selektiv expansion i nordamerika. År 2008 förvärvades

även det 605 rum stora hyatt Regency Montreal och därmed hade Pandox

snabbt fått 1 000 rum i Montreal.

Kraftig tillväxt och stabil lönsamhet

Pandox kassaflöde har sedan starten 1995 ökat cirka 40 gånger. detta har

åstadkommits genom ett aktivt ägande av befintliga hotell samt genom lön-

samma förvärv. bolagets hotellfastighetsportfölj är idag värd cirka 13 miljarder

kronor vilket innebär att värdet har ökat 13 gånger sedan starten.

Kompetens ger snabb anpassningsförmåga

Pandox marknadskompetens, affärskultur och nätverk gör att bolaget snabbt

kan ställa om, vilket 2009 är ett bra exempel på. i en krävande omvärld med

kraftigt fallande efterfrågan har Pandox hotellfastighetsportfölj klarat sig

väsentligt bättre än övriga marknaden.

starkt resultattrots en orolig omvärld ökade Pandox kassaflöde under 2009.

Nyckeltal, Mkr 2009 2008

förvaltningsintäkter 895,2 915,5driftsöverskott 778,2 782,7intäkter från den operativa verksamheten 1 095,0 1 105,3Resultat från den operativa verksamheten 1) –34,0 20,8Resultat före skatt 2) 252,5 280,4Kassaflöde 2) 446,4 444,51) det negativa resultatet är huvudsakligen hänförligt till totalrenoveringar

i holiday inn brussels airport och interContinental Montreal. 2) exklusive engångsposter.

Läs mer om hur den operativa verksamheten fungerar i praktiken på sidorna 18–25.

Pandox 2009 | 7

operatörsverksamheten växer

en naturlig del av Pandox aktiva ägande är att driva hotell i egen regi.

beroende på de lokala förutsättningarna kan den bästa strategin vara att

utveckla verksamheten själv, för att i ett senare skede välja en annan lös-

ning. detta skapar en situationsanpassad strategi – hotell för hotell. ett

annat skäl är att affärskulturerna skiljer sig mellan olika geografiska områ-

den. i skandinavien dominerar hyresavtal medan det i nordamerika mest

träffas management- och franchise avtal. europa har en mix av båda. det

är således nödvändigt att behärska olika strategier för att framgångsrikt

verka i en internationell hotellmiljö. att ha egen driftskompetens innebär

också att besitta specialistkunskaper för att kunna utvärdera de operatörer

man har hyresavtal med samt att kunna genomföra förvärv där både

fastigheten och den operativa verksamheten ingår.

till följd av marknadstrenden att hotellbolag alltmer blir management-

bolag, blir det också naturligt för Pandox att integrera vertikalt och ta över

ansvaret för driften.

vid utgången av 2009 omfattade Pandox operativa verksamhet, inklusive

managementavtal, nio verksamheter med en total omsättning på

1,1 miljarder kronor. hotellen är belägna i berlin, bryssel, antwerpen,

Montreal och bahamas. Under de senaste åren har fyra operativa verk-

samheter, vilka förvärvades som underpresterare och därefter utveck-

lades, hyrts ut med långa hyresavtal till välkända operatörer. detta skapar i

sin tur förutsättningar för nya förvärv.

filosofin bakom Pandox operativa verksamhet är att bygga varje

hotells strategi och kompetens lokalt. detta innebär att huvuddelen av

beslutsfattandet delegeras och rapporteringen sker till en styrelse med

vanligtvis externa ledamöter som är valda för sin spetskompetens. för att

bli framgångsrik med affärsprocesserna krävs förmåga att attrahera bästa

management och att dessa personer får ett rejält inflytande över verksam-

heten.

Hotell som opereras i egen regi

Stad Hotell Varunamn Antal rum Läge Profil

berlin hotel berlin, berlin oberoende 701 Centralt full service möteshotellMontreal hyatt Regency hyatt 605 Centralt, nöjesdistrikt full service interContinental interContinental 357 City, affärsdistrikt affärs- och möteshotellbryssel Crowne Plaza brussels City – le Palace Crowne Plaza 354 City affärs- och möteshotell hotel blooM! oberoende 305 Centralt lifestyle hilton brussels City hilton 283 City affärshotell holiday inn brussels airport holiday inn 310 flygplats affärs- och möteshotellantwerpen Crowne Plaza Crowne Plaza 264 Ringled affärs- och möteshotellbahamas bahamas Pelican bay oberoende 184 Centralt, marina Resort

8 | Pandox 2009


KunskapKunskap inom hela värdetillväxtkedjan – förutsättning för framgång

Värdetillväxtkedjan

1. Makroekonomi

aktivitetsnivån (global, regional eller lokal) utgör en viktig

komponent för hur efterfrågan utvecklas på hotell-

marknaden. Makro påverkar också riktningen i ekonomin

vilket innebär att man kan välja olika tidpunkter att gå in i

en specifik marknad.

2. Hotellkonjunkturcykeln

en del av makroekonomin och kan delas in i fem

olika faser; nedgång, avtagande nedgångstakt,

utplaning, tillväxt och peak. Med kunskap om

mönstret i en hotellkonjunkturcykel kan man

utnyttja den genom att investera i olika geografiska

marknader samt försöka begränsa risken i de

marknader som har sämre utsikter.

3. Läge och storlek

två viktiga faktorer är att hotell har starka naturliga

lägen samt är av rätt storlek för att erhålla kritisk

massa och därmed goda förutsättningar för

lönsamhet.

4. Konkurrens – ny kapacitet

– olika marknadspositioner

varje marknad är unik och det krävs en djup kunskap

om de lokala förhållandena för att skapa en produkt

som ger uthållig lönsamhet.

5. Varunamn

ett starkt varunamn stärker hotellets marknadsposition

och konkurrens i det valda produktsegmentet.

10. Finansiering och skatter

val av finansiering och legal struktur är nyckelfrågor som

skapar förutsättningar för en stabil värdetillväxt.

9. Avtalsstruktur

hotellbranschen har många avtalsformer vilket

påverkar hotellets lönsamhet, finansiering och

värdetillväxt. generellt ska ett avtal innehålla

gemensamma incitament så att parterna strävar

åt samma håll.

6. Driftsfrågor och management

hotelldrift är komplicerat och kräver hög kompe-

tens, stor närvaro och bra ledarskap. ett bra lokalt

hotellteam skapar både nöjda kunder och medar-

betare samt hög lönsamhet.

8. Asset management

hotellbranchen är kapitalintensiv och det krävs

en specialistkompetens inom både hotell- och

fastighetsverksamhet för att effektivt sköta och

utveckla fastigheterna.

7. Investeringar

att ständigt utveckla ett hotell är en nödvändighet

för att behålla en stark marknadsposition.

Utgångspunkter för Pandox vision, strategi och val av avtalsstruktur är värdetillväxtkedjan i en hotellfastighet. denna kan delas in i tio olika delar.

Pandox 2009 | 9

& nätverk internationellt nätverk ger tillgång till unik kompetens

Pandox har en liten ledningsorganisation. sammanlagt arbetar 17 personer

på kontoret i stockholm, varav 10 är direkt involverade i bolagets utveckling

och styrning. därutöver är en av bolagets affärsområdeschefer baserad i

bryssel där den största operativa verksamheten finns. Modellen ger stora för-

delar med snabba beslutsvägar, hög interaktivitet och stor individuell frihet.

för att kunna hålla igång alla affärsprocesser kompletteras organisationen

genom ett nationellt och internationellt nätverk som består av personer med

specialistkompetens inom marknad, management, hotellverksamhet, fastig-

hetsutveckling, varumärken, finans och skatter. Pandox arbetar aktivt med att

attrahera personer att ingå i nätverket, vilket är en förutsättning för bolagets

snabba utveckling. Modellen ställer krav på ett både visionärt och operativt

ledar skap samt en förmåga att skapa samarbetsformer med individer med

skilda bakgrunder.

Pandox internationella nätverk – en förutsättning för snabb utveckling

10 | Pandox 2009


IndividPandox företagskultur skapar utrymme för unika medarbetare

Pandox grundläggande ledningsfilosofi handlar mer om inspiration än kontroll, mer om individen än systemet.

en förutsättning för detta är en individuell frihet där

entreprenörskap och ”out of the box”-lösningar

kan skapas samtidigt som miljön måste präglas av

stringens och struktur. affärsklimatet ställer därför

höga krav på varje persons initiativkraft och för-

måga att leverera enligt sina åtaganden – vars

utgångspunkter är tydliga och transparanta mål.

filosofin kommer till uttryck i ett speciellt

program benämnt ”force of individuals” och

som grundar sig på fem hörnstenar:

i Pandox har hierarki ersatts av entreprenörskraft.”

det är individerna i Pandox som gör bolaget så unikt. erfarenhet, vilja att ständigt förbättra, hitta nya möjligheter och vinna, såklart! – och en hög dos av ansvar och initiativ – det är huvud-ingredienserna.”

Pandox teamets vilja att alltid hitta lösningar är outstanding – ingen förstår ordet omöjligt! ”

1. Ledarskap med entreprenörsanda. Pandox

tror på människorna och låter individen få ett

stort inflytande. för rätt person är detta en

utmärkt miljö, samtidigt innebär det också

höga krav på att leverera resultat.

2. Outside in. en av drivkrafterna är att ständigt

lära sig av nya marknadstrender och nya

produkter. budskapet till management är

ofta ”go out and see”.

3. Human touch. Utgångspunkten är att per-

soner med hög drivkraft inte behöver kontrol-

leras utan istället inspireras. naturligtvis följs

verksamheten noggrant men utan att rappor-

ter och byråkrati får ta överhanden.

4. Prestigelöst. Mottot är ”Walk the talk”.

5. Lean. en viktig del av Pandox framgång är att

hålla en hög produktivitet som skapar förut-

sättningar för goda vinster, vilket ger resurser

till utveckling. att införa moderna organisa-

tionsstrukturer är en del av strategin.

Aldert Mikael Liia

Pandox 2009 | 11

kapitalet

att kunna agera snabbt och prestigelöst är en stor frihet, som samtidigt ställer höga krav på egen drivkraft. Krav och förväntningar är definitivt höga, men det finns också utrymme för att göra fel, vilket gör att jag gillar utmaningen.”

en informell miljö med stor frihet skapar utrymme för personligt ansvar, initiativkraft och hängivenhet som i sin tur skapar goda resultat.”

dynamiken av samarbetet inom Pandox är den fullständiga, transparanta informationen.”

Liia Lars Erik

12 | Pandox 2009


StrategiskKonsekvent strategi ger stabilitet och riskspridning

Pandox vision är att vara ett av

världens ledande hotellfastighets

bolag, avseende specialistkompe

tens i både hotell och fastighets

drift samt aktivt ägande.

för att visionen ska bli verklighet krävs att bolaget

bibehåller sin specialistkompetens om hur värde-

tillväxtkedjan samverkar och att balansen mellan

internationella och nationella intäkter, varunamn

och hotelltyper består. en annan viktig del är att

ständigt utveckla affärsmodellen i syfte att situa-

tionsanpassat välja den strategi som är bäst med

hänsyn till de lokala förutsättningarna.

Affärsidé och strategi

Pandox affärsidé är att – baserat på kompetens

inom hotellfastigheter, hotellverksamhet och

affärsutveckling – aktivt äga, utveckla och hyra ut

hotellfastigheter.

Hörnstenar i Pandox strategi

en typ av tillgång – hotellfastigheter

1 en hotellfastighet har särdrag som

skiljer den från andra fastighetstyper

vilket kräver specialistkompetens för

att kunna bedriva ett aktivt ägande.

Affärsläge: Pandox äger 46 hotell med totalt

11 100 rum. bolaget har aldrig investerat utan-

för sitt kärnområde.

avtalsstruktur

2 för att maximera värdeutvecklingen

i varje hotell krävs en flexibel affärs-

modell, vilket skapar möjligheter till

en situationsanpassad strategi.

Affärsläge: Pandox har en avtalsstruktur som

omfattar hyres-, management- och franchise-

avtal samt avtal med oberoende aktörer.

störst andel är hyresavtal som omfattar

76 procent av intäkterna.

geografisk marknad

3 fokusering mot en typ av tillgång

kräver en bred geografisk marknad,

dels för att skapa tillväxt förut-

sättningar och dels för att kunna

utnyttja förändringar i hotell-

konjunkturcykeln.

Affärsläge: Pandox finns för närvarande i åtta

länder varav sverige är den största marknaden.

stora marknader utanför hemmamarknaden

är bryssel, Köpenhamn och Montreal. Pandox

är representerat på orter som har en mix av

nationell och internationell efterfrågan.

Hilton Stockholm Slussen, Sverige

Sverige, 56%

Internationellt, 44%

Geografisk fördelning, andel hotellrum

Omsättningsbaserade avtal, 33%

Egen operation med franschiseavtal, 8%

Egen operation, 10%

Omsättningsbaserade avtalmed garanti, 43%

Egen operation med managementavtal, 7%

Avtalsstruktur

Pandox 2009 | 13

inriktningÖvergripande mål

Pandox övergripande mål är att genom specialist-

kompetens inom hotell, hotellfastigheter och

affärsutveckling uppnå en optimal avkastning och

värdetillväxt i hotellfastighetsbeståndet.

specifika mål sätts varje år för driftnetto, avkast-

ning på eget kapital, värdetillväxtsmål i befintlig

hotellfastighetsportfölj samt soliditet. Målen bryts

ned till varje enskilt objekt, vilket blir vägledande

vid investeringsbeslut.

läge och storlek

4 stora hotell med starka lägen ökar

potentialen och minskar riskerna

samt är attraktiva för både partners

och gäster. dessa hotell har en

högre likviditet och är enklare att

finansiera.

Affärsläge: samtliga Pandox hotell har starka

lägen och i genomsnitt 240 rum, vilket är tre till

fyra gånger större än genomsnittshotellet i

europa.

hotelltyp

5 hotellen ska tillhöra det övre

mellan- samt högprissegmentet.

Affärsläge: Portföljen är en mix av hög-

och mellanprishotell. exempel på högpris

är interContinental Montreal, Crowne Plaza

brussels City Centre och hilton stockholm

slussen. Mellanprishotellen innefattar

många scandichotell samt holiday inn

brussels airport.

val av varunamn och partners

6 varje hotell ska ska ha det bästa

möjliga varunamn som stärker

profilen. detta kräver att Pandox

har ett brett nätverk inom nationella

och internationella hotellbolag.

Affärsläge: Pandox arbetar för närvarande

med tolv olika varunamn, varav ett par-

oberoende distributionskanaler – alla välkända

och etablerade, vilket ger en unik position

och nätverk.

Clarion Hotel Grand, Östersund, Sverige InterContinental, Montreal, Kanada

14 | Pandox 2009

Pandox fem affärsprocesser – för ökat kassaflöde och begränsad risk

Med utgångspunkt från hur värdetillväxtkedjan ser ut har Pandox organiserat verksamheten i fem affärsprocesser.

MarknadskartläggningFör att skapa kunskap om marknadens läge och

förändringsmönster .

Asset management Daglig skötsel och större investeringar i syfte att

långsiktigt öka värdet på fastigheterna .

Ekonomisk och finansiell rapportering

hur verksamheten följs genom uppsatta mål,

utvärderas och värderas.

Marknadskommunikation genomför regelbundet marknadsaktiviteter

mot sina målgrupper.

PandoxmetodenArbetsmetodiken för att systematiskt

utvärdera varje hotell .

Pandox 2009 | 15

Marknadsanalysför att bedöma vilken lönsam-hets potential och därmed hyres-betalningsförmåga, som finns i ett hotell, görs en marknads-analys. den lokala marknaden identifieras och analyseras med avseende på efterfrågan, konkurrens och utbud idag och i framtiden.

Marknadsstrategien strategisk plan fastställs för varje hotellfastighet som baseras på respektive hotellanläggnings specifika förutsättningar, den lokala marknaden och dess placering i hotellkonjunktur-cykeln. vid upprättandet av den strategiska planen utvärderas fastighetens fortsatta använd-ningsområde förutsättningslöst.

Lönsamhetsoptimeringdå fastighetens värde påverkas av hotellrörelsens lönsamhet framstår operatören som Pandox viktigaste samarbetspartner. för att säkerställa en positiv utveckling av hotellrörelsen och av fastighetsvärdet utvärderas operatören och dess verksamhet kontinuerligt.

Avtalsoptimeringdet optimala kassaflödet i respektive hotellfastighet för-delas sedan mellan operatören, Pandox och övriga berörda parter. hyresavtalen formuleras så att samtliga involverade parter ges incitament för att kontinuer-ligt förbättra hotellfastighetens totala lönsamhet.

Pandoxmetoden

Möjlighet att förvärva hotell fastighet

Handlingsplan med konkreta åtgärder

Utvärdering av resp. hotell fastighet och portföljen

Marknadsanalys Marknadsstrategi Lönsamhetsoptimering

Avtalsoptimering

Försäljning i enlighet med strategin

16 | Pandox 2009

Pandox avtalstyper

en hotellfastighets värde styrs i hög grad av hotellavtalets utformning. syftet är att formulera ett avtal där samtliga inblandade parter ges incitament för att

fortlöpande förbättra hotellfastighetens lönsamhet.

Varje fastighet har sina särdrag

innan Pandox ingår ett hyresavtal görs en

omfattande marknadsanalys som inkluderar

kända marknadsförändringar och olika aktörers

konkurrenskraft på både kort och lång sikt. olika

modeller tillämpas i avtalen för att begränsa ris-

ken i en fallande marknad samtidigt som

Pandox får del av uppsidan vid en marknads-

uppgång. skulle en operatörs betalningsför-

måga försämras har Pandox både kompetens

och kunnande att ta över hotellrörelsen, vilket

också har skett vid flera olika tillfällen.

Avtalsstruktur

Pandox aktiva och situationsanpassade ägande

avspeglas i de olika avtalsmodellerna. avtals-

konstruktionen styrs av faktorer som förväntad

marknadsutveckling, lokal konkurrens, plane-

rade investeringar samt val av operatör och dist-

ributör. genom att blanda olika typer av avtal har

Pandox uppnått en avtalsstruktur som ger ett

ökat kassaflöde i goda tider samtidigt som

Pandox genom garantihyror är skyddad om

marknaden försämras.

Typer av avtal

Omsättningsbaserade

omsättningsbaserade hotellhyresavtal är

knutna till hotellrörelsens försäljning. denna typ

av avtalsform ger Pandox del av tillväxt, både i

marknaden och i marknadsandelen. för att

begränsa risken är dessa avtal ofta försedda

med en minimihyra (garantihyra).

Resultatbaserade

Resultatbaserade hotellhyresavtal innebär att

fastig hetsägaren får del av hotelloperatörens

driftsresultat. denna avtalstyp har sin utgångs-

punkt i att hotellfastighetsägaren har kunskap

om ekonomistyrningen av operatörsbolaget.

Även denna typ av avtal kan ha en minimihyra

(garantihyra).

Fasta hotellhyresavtal

fasta hotellhyresavtal med index kopplad till

KPi-utvecklingen används i mogna marknader

och för väl etablerade hotellprodukter. fasta

hotellhyresavtal begränsar såväl avtalsrisk som

potential.

Scandic Skogshöjd, Södertälje, Sverige

Pandox 2009 | 17

Managementavtal

Managementavtal kan närmast liknas med ett

slags agentavtal. Kännetecknade är att hotell-

fastighetsägaren också äger hotellrörelsen.

genom managementavtalet uppdras åt en opera-

tör/manager att driva hotellet för hotellfastighets-

ägarens räkning. för detta arbete utgår olika

ersättningar till operatören/managern.

Franchiseavtal

i verksamheter som drivs i egen regi kan

franchise avtal träffas där Pandox får fördel av ett

större system som sköter hotellets över gripande

marknadsföring och försäljning.

Pandoxmodellen i praktiken

Hyresintäkter 2009 – Avtalsstruktur

Omsättningsbaserade avtal, 33%

Egen operation med franschiseavtal, 8%

Egen operation, 10%

Omsättningsbaserade avtalmed garanti, 43%

Egen operation med managementavtal, 7%

Hyresavtalens förfallostruktur

År 2010, 3%

År 2012, 2%

År 2011, 2%

År 2013, 20%

År 2014–, 73%

Pandox har under åren utvecklat ett stort antal hotell

fastigheter och hotellrörelser . Filosofin bakom Pandox

operativa verksamhet är att bygga varje hotells strategi

och kompetens lokalt . En av de viktigaste faktorerna för

att lyckas är att attrahera de bästa människorna och ge

dem stort eget inflytande och ansvar .

På följande sidor beskrivs några genomförda ompositio

neringar och projekt . Här presenteras även några av de

drivande personerna bakom det framgångsrika arbetet .

Scandic Skogshöjd och Quality Hotel Park Södertälje City sidan 18–19Hotel Berlin, Berlin sidan 20–21Holiday Inn Brussels Airport sidan 22–23InterContinental och Hyatt i Montreal sidan 24–25

18 | Pandox 2009


SödertäljeLyckad omstrukturering av hotellmarknaden

Två ”sleeping beauties”

Pandox förvärvade Best Western Skogshöjd

och Quality Hotel Park i Södertälje, inklusive den

operativa verksamheten, under 2006. Båda hotel-

len var då i behov av produktutveckling, nytt ledar-

skap och inspiration. Skogshöjd är stadens

största och mest kända hotell med 225 rum och

en stor konferensverksamhet. Hotellet var i slutet

på 1980-talet en av landets ledande konferensho-

tell men tiden hade sprungit ifrån och vid förvärvet

2006 var produkten otidsenlig med gammaldags

design, funktion och teknik. det andra hotellet,

Quality Hotel Park, var ett förre detta nöjeshotell

beläget i centrala Södertälje. Produkten var sliten

och vid förvärvet positionerat som ett mellanpris-

hotell trots ett utmärkt läge. Generellt var lönsam-

heten svag.

Utveckling av destinationen Södertälje

det inledande arbetet fokuserade på att öppna

upp marknaden och stärka Södertälje som desti-

nation. detta skedde på flera plan. Först genom-

fördes en rad aktiviteter för att bli mer kända i

området södra Stockholm, vilket också omfattade

arbete med att bli en tydligare del av Stor-Stock-

holm och därmed få affärer med en cityprofil.

Skogshöjd, som hade det starkaste namnet,

etablerade visionen att ta rollen som viktigt

möteshotell.

Omvandling med klara mål

För Parks del etablerades målet att bli södra

Stockholms bästa affärshotell. Första fasen

Efter en lyckad repositionering är nu Park och Skogshöjd nära sina mål att bli de ledande affärs- och möteshotellen i södra Stockholm.

Pandox 2009 | 19

koncentrerades till Park som snabbt omvandlades

till ett affärshotell med hjälp av ny tuff design, en

stor lobby med lounge känsla och modernt mat-

och dryckesutbud. den andra fasen startade

omvandlingen av Skogshöjd där lobby och

mötesprodukten uppgraderades. Under de båda

faserna drevs hotellen av Pandox under ett mana-

gement för att hålla ihop affärsprocesserna. Gan-

ska snart visade flera hotellkedjor intresse för

hotellen. Under 2009 ingicks hyresavtal för Parks

del med Choice Hotels Scandinavia under varu-

märket Quality samt under 2008 med Scandic

rörande Skogshöjd.

Omstruktureringen klar

arbetet med att repositionera och strukturera

Södertäljes hotellmarknad är därmed klart. nu

handlar det om att utveckla ett försäljnings- och

verksamhetssystem, vilket kommer att göras med

Pandox som strategisk partner för respektive

hotell. Resultaten får anses vara mycket goda.

Park hotell har snabbt blivit en favorit bland affärs-

resenärerna och fått en ungdomlig publik på hel-

gerna. En liknande utveckling med fokus på

mötessegmentet förväntas ske på Skogshöjd.

För Pandox del har värdet av tillgångarna stigit

väsentligt sedan förvärven. drivkrafterna har varit

moderna produkter med tydliga positioner som

opereras i effektiva, välutvecklade management-

system, vilket ökat den totala lönsamheten för de

båda hotellen.

Vilket hotellkoncept är framgångsrikt i en stad som har allt? Frågeställningen aktualiserades när Pandox sommaren 2006 förvärvade dåvarande Clarion Hotel Berlin. Efter murens fall hade marknaden i Berlin blivit väsentligt tuffare. Många nya hotell hade tillkommit som alla hade moderna koncept och tekniskt var uppförda enligt konstens alla regler.

Hotel Berlin var uppfört redan under 50-talet

och tillhörde länge en av de mest kända hotellen

i staden. Efter flera utbyggnader hade det dess-

utom blivit ett av Berlins största hotell. Men i

termer av koncept, design, spirit och lönsamhet

underpresterade produkten. den huvudsakliga

målgruppen bestod av turistgrupper från hela

världen, medan det redan lönsamma affärs- och

mötessegmentet valde andra hotell. Hotel Berlin

hade således en rejäl utmaning framför sig för att

återskapa hotellets historiska position.


BerlinFrån stelt hotellkomplex till kreativ mötesplats – Hotel Berlin, Berlin

20 | Pandox 2009

Ny position med egen profil

den första fasen var att kartlägga marknaden i

termer av produkter och konkurrens. Slutsatsen

blev att huvuddelen av de nybyggda hotellen låg

på en teknisk och produktmässigt hög internatio-

nell standard. Samtidigt var produkterna likar-

tade och saknade lokal profil. det var mer ”brand

standards” än egen själ. Här uppstod Hotel

Berlins nya position – att bli den mest kreativa

mötesplatsen med tydlig förankring i staden

Berlins historia och varunamn. Med hjälp av ett

investeringsprogram om 10 MEUR har hotellet

ompositionerats och uppgraderats. den befint-

liga mötesprodukten har utvecklades och

ineffektiva ytor konverterades till moderna

mötesrum. Fasad, entré och lobby blev viktiga

kommunikationsinstrument och skapade en fun-

profil, där gästerna nu ses, välkomnas och möts

av ett annorlunda hotell med spännande design

och känsla. Rumsprodukten har förädlats och

F&B-produkten har utvecklats för att stödja den

nya marknadsprofilen. Ett stort arbete har dess-

utom genomförts för att skapa en ny marknads-

profil och ett modernt grafiskt profilprogram.

Betydande resurser har också lagts på att rekry-

tera och utbilda nya medarbetare samt att i

workshops göra samtliga medarbetare delaktiga

i utvecklingen.

Berlins ledande och kreativa mötesplats

Efter tre års arbete är hotellets övergripande

omprofilering klar. Lönsamheten har trots omfat-

tande renovering stigit med 40 procent, främst

genom att man återtagit positionen som ett

utmärkt möteshotell. Hotel Berlin, Berlin har nu

alla förutsättningar att etablera sig som ett av

Berlins ledande möteshotell. drivkraften har varit

den lokala ledningen med Cornelia Kausch i spet-

sen som steg för steg har positionerat hotellet

som en av stadens ledande mötesplatser och

definitivt en av de mest kreativa.

Pandox 2009 | 21

Hotel Berlin, Berlin välkomnar gästerna som ett kreativt och annorlunda möteshotell med spännande design och känsla.

Ingenting har förbisetts. Investeringsprogrammet har omfattat allt från fasad till rumsprodukt.

Cornelia Kausch Managing Director, Hotel Berlin, BerlinCornelia är bokstavligen född och uppväxt i

familjens hotellverksamhet, utbildad i Lausanne,

och har många års internationell erfarenhet från

ledande positioner på hotell i de övre segmen

ten. Tillsammans med Pandox har Cornelia ska

pat det nya Hotel Berlin, Berlin – och gjort det till

den ledande mötesplatsen i staden. Med sin

unika kompetens och ett ledarskap baserat på

vilja till förändring och starka visioner har hon

framgångsrikt lett omvandlingen av hotellet i en

anda som präglas av tro på individen och förmå

gan att kombinera nytta med nöje.


BrysselMed visionen att skapa det bästa

Pandox förvärvade fastighet och rörelse i Holiday Inn Brussels airport 2006. Produkten kännetecknades av ett starkt läge nära flygplatsen, mitt i en växande business park. Bra storlek med 310 rum och en fullserviceprodukt med två restauranger, bar, pool och ett 15-tal konferensrum.

Trenden var dock nedåtgående, hotellet var i

behov av en omfattande renovering och utveck-

ling. Ett nytt ledarskap behövdes som kunde

inspirera personalen och införa en modern organi-

sation. Initialt genomfördes ett antal strategiska

förändringar på ledningsnivå och en dialog starta-

des med franchisegivaren Holiday Inn. det senare

i syfte att etablera ett starkare samarbete med

IHG-systemet. På styrelse- och ledningsnivå

etablerades en vision om att skapa det bästa

övre mellanprishotellet vid Brussels airport

med nyckelorden; fullservice, tilltalande design

och hög effektivitet.

Lyckad förändring steg-för-steg

Under sommaren 2008 startade utvecklingsarbe-

tet. Första fasen handlade om att ta fram och

implementera ett nytt rumskoncept. I fas två

utvecklades lobbyn med nya serviceprodukter

och en tuff och smakfull design. Fas tre inklude-

rade mötesrummen som fick en ny approach med

en fun-feeling. Samtidigt stärktes F&B-utbudet

med en modern look och pool- och fitnessområ-

det uppgraderades till modern standard. att

genomföra en förändring av denna storlek mitt i en

marknad i fritt fall kräver en stringent och förank-

rad affärsplan samt en långsiktig vision att jobba

mot för ägare och ledning. Resultatet har blivit

mycket bra. Holiday Inn blev också det första

hotellet i Benelux att godkännas i enlighet med

IHG:s globala varumärkeslansering. Utvecklings-

programmet som uppgick till cirka 8 MEUR omfat-

tade även en större organisationsutveckling.

22 | Pandox 2009

Charles BoelenManaging Director, Holiday Inn Brussels AirportCharles Boelen är mannen bakom den lyckosamma renoveringen av

Holiday Inn Brussels Airport. Charles har lång bakgrund inom hotell

branschen och har bland annat tidigare arbetat på Crowne Plaza

Brussels City Centre. Han är oerhört resultatorienterad men alltid med

kundens bästa för ögonen.

Charles hemliga vapen är hans leende och det är inte ett dugg för

vånande att han införde ”the SKOJ experience” som ett inslag på det

nya hotellet.

SKOJ är ju bokstavligen detsamma som att ha kul, det tar fram

barnakänslan hos var och en och stimulerar kreativitet och produktivitet,

uppmuntrar till nya kunskaper och får alla att anstränga sig lite extra.

Många skulle säkert säga att Charles är SKOJ personifierad.

Nyckelorden i utvecklingsarbetet med Holiday Inn Brussels Airport har varit; fullservice, tilltalande design och hög effektivitet.

SKOJ är ett uppskattat inslag på det nya hotellet. SKOJ är bland annat ett antal installationer med mycket humor och glimten i ögat.

Ett nytt rumskoncept var en del av första fasen i förändringsarbetet.

Pandox 2009 | 23


MontrealFör både business och pleasure

Pandox utvecklade 2007 sin strategi till att även omfatta nordamerika. Skälet var att etablera en bred geografisk marknad för att söka lönsamma förvärv och utvecklingsprojekt. Strategin har hittills tillämpats i kluster, där Montreal har blivit basen med två hotell med sammanlagt nära 1 000 rum. Båda förvärven har varit typiska Pandoxförvärv där hotellen har varit i behov av omfattande utveckling rörande produkt, lönsamhet och ledarskap.

Pure magic!

InterContinental Montreal

med 357 rum förvärvades sommaren

2007. Hotellet var positionerat som ett tra-

ditionellt affärshotell med internationell stil.

Produkten saknade en lokal profil och kon-

kurrerade främst genom sitt läge. InterCon-

tinentals konkurrenter hade en liknande

approach – bra hotell som man kan hitta i

vilken storstad som helst. detta blev den

strategiska utgångspunkten. Genom för-

ändringar i layout, design, management

och stil har hotellet skapat ett nytt koncept

med mer boutiquekänsla. Mat- och dryckes-utbudet består främst av kanadensiska

råvaror och tillverkningssätt. Ledningen

kommer från Quebec vilket har stärkt den

lokala förankringen och skapat en mer

europeisk känsla. Mottagandet har varit

rent magiskt! Hotellet har redan fått flera

Att skapa en lokal profil har varit en av utgångspunkterna i arbetet med InterContinental Montreal.

Pandox båda hotell i Montreal befinner sig mitt i omvandlings-processen – och resultatet hittills har varit över förväntan.

24 | Pandox 2009

Pandox 2009 | 25

Bernard ChênevertManaging Director, InterContinental MontrealUtbildad i Lausanne och med mer än 15 års erfarenhet från

hotellbranschen och ompositionering av hotell. Bernhard

har bland annat ansvarat för omvandlingen av W Montréal

som erhöll Hotel of the Year Worldwide 2007 Award.

Bernards framgångsrecept utgår från filosofin att ett bra

team är ett som målmedvetet driver verksamheten framåt

med ständigt pågående projekt som därmed gör verksam

heten slagkraftig. För att bli lyckosam krävs en nära kontakt

och dialog med gästerna och att kunna iden tifiera och

anpassa sig efter deras förändrade behov. Det handlar om

att ständigt förbättra processer och erbjudanden för att

kunna överträffa gästernas förväntningar.

utmärkelser. Hittills har utvecklingsarbetet

omfattat samtliga rum, korridorer, lobby samt

F&B utbudet. nästa steg är att utveckla mötes-

produkten samt att fortsätta införandet av en

modern organisation.

På väg att bli någonting i särklass!

Hyatt med 605 rum förvärvades 2008. Hotellet har

ett strategiskt läge mitt i nöjesdistriktet, där staden

investerar mycket kapital för att stärka destinationen.

InterContinental Montreal utstrålar en tidlös elegans som är lika spännande att uppleva gång efter gång.

Hotellets vision är att bli Montreals bästa

mötes- och festivalhotell. den dynamik som

finns runt stadens festivaler och nöjen ska kän-

nas i hotellet. Första fasen i repositionerings-

arbetet är genomfört genom att det stora ball-

room och övriga mötesrum är uppgraderade

med ny stil och hög fun-factor. det stora mötes-

rummet har verkligen blivit någonting extra!

Samma känsla ska nu implementeras i recep-

tion och lobby, detta arbete kommer att starta i

november 2010. Således kommer Montreal

under nästa år att få ett entertainment hotell

som går hand i hand med stadens ambitioner.

Marknadskommunikation

NätverkPandox hotellmarknadsdag – en av branschens största mötesplatser

Pandox arrangerar årligen en hotellmark-nadsdag, där aktuella ämnen som påverkar branschen presenteras och diskuteras. arrangemanget är återkommande sedan 1997 och intresset växer hela tiden. de senaste åren har det varit helt fullsatt och cirka 300 personer har deltagit, varav en stor del internationella gäster.

Hotellmarknadsdagen är en dynamisk mötesplats

där hotellägare, operatörer, varunamn, banker,

opinionsbildare, byggföretag, politiker och media

träffas. de får lyssna på intressanta föredrag som

ökar kunskapen och insikten om branschens för-

hållanden och ges tillfälle att networka samt få en

prognos för nästa år med sig hem i fickan. Kvällen

avslutas alltid med en festmåltid i en trevlig och

avslappnad miljö. arrangemanget hålls i novem-

ber på Hilton Stockholm Slussen som, förutom att

det ägs av Pandox, är ett möteshotell av högsta

klass. de senaste åren har de ämnen som tagits

upp handlat om bland annat lågprisflygens påver-

kan på hotellbranschen, shoppingturismens

betydelse för en destination samt innebörden av

begreppet ”brand profitability” och vilka affärs-

modeller detta erbjuder. Temat för 2009 var

konjunkturutvecklingen under rubriken ”den

ekonomiska krisens inverkan på hotellbranschens

aktörer”.

Föreläsarna är av hög klass. I november

hade vi äran att presentera annika Winsth, chefs-

ekonom nordea, S. Kirk Kinsell President EMEa

InterContinental Hotels Group, Urban Jansson,

styrelseproffs med stor kunskap om hotell-

branschen samt Torgeir Silseth, koncernchef

Choice Hotels Scandinavia m.fl. dessutom

pratade Staffan olsson, välkänd handbollsprofil

och förbundskapten för handbollslandslaget, om

olika ledarstilar och vad som kännetecknar en

framgångsrik coach.

26 | Pandox 2009

Pandox 2009 | 27

när Pandox bildades 1995 startade utgivningen

av ett nyhetsbrev för att marknadsföra bolaget

mot kapitalmarknaden inför börsintro duktionen.

denna publikation övergick senare i de publika

rapporter som bolaget skickade ut. Trots att före-

taget nu är avnoterat från Stockholmsbörsen fort-

sätter företaget att upprätthålla informations flödet

till dem som är intresserade av hotell- och hotell-

fastighetsmarknaden. därför ges Pandox

Upgrade ut regelbundet. Under 2009 utkom tre

nyhets brev som behandlade marknadstrender

och aktuella svenska och internationella hotell-

marknadsfrågor.

Välkommen som prenumerant

Pandox Upgrade är kostnadsfri och kan beställas

från Pandox på telefon 08-506 205 50 eller

genom att maila till [email protected]

Regelbunden information om marknadsutveckling och förvärv

I lättillgängliga faktafoldrar kommunicerar Pandox sina förvärv och andra föränd-ringar i hotellfastighetsportföljen.

Staffan Olsson, Förbundskapten Svenska handbolls-landslaget och marknadsförare på Pandox.

Förbundskapten och marknadsförare

Svenska Handbollförbundet, med stöd av

Sveriges olympiska Kommitté, SoK, tillsam-

mans med Pandox träffade våren 2009 en

överenskommelse med Staffan olsson som

gör det möjligt för honom att stanna i Sverige

och fortsätta att leda det svenska landslaget

med ola Lindgren. Uppgörelsen innebär att

den viktiga förbundskaptensfrågan är löst över

Sveriges hemma-VM 2011 och med sikte mot

oS i London 2012. Lösningen innebär också

att Staffan olsson fortsätter som tränare i

Hammarby Handboll. Han kommer dessutom

att arbeta med marknadsföringsfrågor

på Pandox. Pandox är oerhört stolta att

kunna bidra till att Staffan blir kvar som

Förbunds kapten.

28 | Pandox 2009

Marknadsöversikt

Omvärld2009 blev dystrare än på länge

Första halvåret 2009 kändes som en rutsch-kana. Branschen upplevde en omfattande internationell nedgång där USa:s hotellindu-stri låg först i konjunkturcykeln. I slutet på sommaren kunde en viss ljusning börja skönjas i USa, främst i new Yorks högpris-segment, där nedgången i beläggningen började avta. om detta är ett tillfälligt trend-brott eller de första tecknen på en regelrätt återhämtning för branschen återstår att se.

För helåret slutade beläggningen i USa på 55

procent, vilket är 9 procent lägre än föregående år.

Efterfrågan på hotellrum har under året minskat

med 6 procent. antalet tillgängliga rum har ökat

under perioden med 3 procent och minskningen i

beläggningen blev 9 procent.

Snittpriserna slutade på 98 USd, motsva-

rande en minskning med 9 procent jämfört med

2008. Sett till hur de olika prissegmenten utveck-

lats över året, så tappar alla segment i RevPaR

jämfört med föregående år. Störst nedgång note-

rar lyxsegmentet. Trenden i samtliga segment är

densamma som riksgenomsnittet med en lägre

beläggning jämfört med föregående år och redu-

cerade snittpriser. detta gör att RevPaR för hela

USa landar på minus 17 procent jämfört med före-

gående år.

new York är en av de världsstäder som drab-

bats hårdast i nedgången – om än från en hög

nivå. Beläggningen har minskat med 6 procent

jämfört med 2008 och snittpriset ligger 22 procent

lägre än förra året. Beläggningen för 2009 slutade

på 77 procent och snittpriset på 215 USd.

I många av de europeiska storstäderna var

första halvåret 2009 något av en rysare med en

RevPaR nedgång på mellan 20 och 30 procent

jämfört med 2008. nedgången har sedan fortsatt

men i långsammare takt och någon verklig vänd-

ning ser ut att dröja.

Ett lysande undantag är London. Belägg-

ningen under 2009 slutade på 82 procent, vilket

motsvarar en ökning med 2 procent jämfört med

föregående år. Snittpriserna under året har dock

sjunkit med 5 procent för hela året.

Olika mönster i New York och London

new York och London är två marknader som

normalt brukar följas åt i utvecklingen men med en

viss tidsförskjutning, där new York i regel först

kommer in i upp- och nedgångsfaser. denna gång

verkar inte mycket av det här stämma. Londons

snittpriser började falla redan under augusti 2008

medan new York höll priserna uppe till och med

september samma år. Under 2009 har new York

drabbats avsevärt hårdare med en betydande

nedgång i RevPaR, medan London stått förvå-

nansvärt stabilt i den rådande omvärlden. Belägg-

ningen i London började återhämta sig redan

under sommaren 2009, medan new Yorks

volymer började återhämta sig först under hösten.

RevPaR nedgången i new York för helåret blev 26

procent, medan London stannade på 4 procents

nedgång jämfört med helåret 2008.

de flesta större europeiska städerna har haft

ett pressat år. I Västeuropa har intjäningen per rum

sjunkit med mellan 15 och 20 procent. Östeuropa

har drabbats ännu hårdare, i Riga, Prag och

Warszawa har RevPaR sjunkit med 40, 30 respek-

tive 26 procent för helåret.

Berlin slutade på 70 procent i beläggning,

vilket är 1 procent lägre än 2008. Snittpriserna

var 83 EUR, vilket var 8 procent lägre än 2008.

RevPaR i Berlin blev 58 EUR för helåret 2009, en

minskning om 9 procent. München slutade 2009

Transaktionsmarknaden 2009 – Botten ur!Luften gick ur transaktionsmarknaden under 2008 och 2009 har inte visat på någon förbättring. Helårsomsättningen kommer förmodligen att ligga i linje med 2002 som sedan tidigare är sämsta året under 2000talet med en volym på 10 miljarder USD.

Den globala transaktionsmarknaden var hela 78

procent lägre första halvåret 2009 jämfört med

samma period 2008. Europa, Mellanöstern och

Afrika står för den största transaktionsned

gången i absoluta tal där omsättningen slutade

på 1,9 miljarder USD, vilket var en nedgång med

76 procent jämfört med föregående år. I Amerika

var omsättningen under samma period 1,0 mil

jarder USD, vilket innebar en nedgång med 86

procent. Asien stod för den minsta transaktions

volymen under perioden på 0,9 miljarder dollar,

vilket motsvarade en nedgång på 55 procent

jämfört med året innan.

Av totala antalet transaktioner var det bara

13 stycken som översteg 100 miljoner USD jäm

fört med 34 stycken under första halvåret 2008.

Pandox 2009 | 29

med en beläggning på 68 procent, motsvarande

en minskning på 3 procent, och snittpriset sjönk

med 14 procent.

Paris har klarat sig betydligt sämre än London

och slutar året med en beläggning på 74 pro-

cent, vilket är en minskning med 5 procent jäm-

fört med föregående år. Priserna har pressats

och slutar på 9 procent under 2008 med ett snitt-

pris på 214 EUR. RevPaR slutade på 158 EUR,

vilket är en minskning om cirka 14 procent jäm-

fört med 2008.

Bryssels beläggning har sjunkit med 6 pro-

cent jämfört med föregående år och snittpriset

med 11 procent, vilket gör att RevPaR för året

slutar på 68 EUR, vilket är en minskning med 16

procent. I antwerpen har beläggningen gått ner

med 9 procent och snittpriset med 10 procent,

vilket ger en RevPaR minskning med 18 procent.

Generellt nedåt i Skandinavien

Köpenhamn, som under senare år fått en hel del

kapacitetstillskott, har under större delen av året

varit under kraftig press. En viss återhämtning

skedde under sista kvartalet på grund av det stora

antal möten som hölls i staden i samband med det

internationella klimatmötet i december. Belägg-

ningen under 2009 var 64 procent i Köpenhamn,

en minskning med 6 procent mot före gående år.

Priserna var 855 dKK, vilket motsvarar 5 procents

minskning mot före gående år.

den svenska marknaden har under året dra-

gits med i den internationella nedgången. Hårdast

drabbad blev Stockholms kommun följt av hög-

prissegmentet i Stockholm.

Stockholms kommun slutade 2009 med en

RevPaR nedgång på 10 procent jämfört med

2008. Till största delen beror det på lägre snitt-

priser. det femstjärniga segmentet tappade 11

procent i pris under 2009 medan beläggningen

ökade något med 3 procent. Beläggningen

slutade på 70 procent medan snittpriset låg på

1 518 SEK under 2009.

Göteborg har hittills klarat nedgången för-

hållandevis bra, mycket beroende på en intensiv

nöjessommar med flera internationella konserter

i staden. Beläggningen slutade på 68 procent

bland Göteborg citys fyrstjärniga hotell. detta

motsvarar en minskning om 4 procent mot före-

gående år. Priserna sjönk för året med 2 procent.

Mölndal visade liknande mönster under året.

RevPaR i Mölndal sjönk med 8 procent och

Göteborgs city med 6 procent.

Malmö har klarat sig rätt bra under året, delvis

till följd av inhemsk efterfrågan, men även genom

att staden tagit en del kunder från Köpenhamns-

regionen. RevPaR har gått tillbaka med 3 procent

jämfört med 2008 och beror till lika delar på lägre

pris och volym. Snittpriset slutade på 878 SEK,

vilket kan jämföras med nivån 2008 på 882 SEK.

Högprissegmentet inne i city visar på samma

mönster som kommunen.

de svenska regionstäderna, som i regel ligger

något efter Stockholm, Göteborg och Malmö i

konjunkturcykeln, har under senare delen av året

visat på en generell nedgång i RevPaR och det är

framförallt priserna som varit under press.

Samtliga marknadsuppgifter avser kalenderåret 2009.

Avsaknaden av finansiellt kapital, svårbedömda

ekonomiska utsikter och en generell osäkerhet

är framförallt anledningen till den fortsatta låga

aktiviteten. Vidare medför höga avkastningskrav

och en låg omsättning att marknaden blir osäker

på vad som är det verkliga marknads priset.

Många hade nog trott att transaktionsvolymerna

skulle börja öka under hösten 2009 till följd av

att ”distressed assets” kom ut på marknaden.

Än så länge verkar dock bankerna hellre arbeta

med sina kunder och försöka lösa deras pro

blem än att tvinga fram konkurser och därmed

realisera förluster.

Globala transaktionsutvecklingen

under 2000-talet, miljarder USD

* YTD september 2009

Källa: Jones Lang LaSalle Hotels

09*080706050403020100

12,7 15,610,0

18,6

30,9

44,5

75,6

122,0

24,5

6,8

Hotellfast igheter

30 | Pandox 2009

Pandox äger hotell med strategiska lägen i Sverige, danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien, Bahamas och Kanada.

Pandox arbetar med många olika varumärken – alla välkända och etablerade, vilket ger en unik position och nätverk.

46Hotellfast igheter

Pandox 2009 | 31

32 | Pandox 2009

Anläggning Operatör/VarunamnTyp av avtal Läge

Antal rum Byggår/Tillbyggt

Total yta (kvm)

Varav hotell1)

(kvm)Kontor

(kvm)Butiker

(kvm) Övrigt (kvm)

Förfo-gande- rätt

Fastighets- beteckning

Taxe-rings- värde (Mkr)

Stockholm

Radisson BLU arlandia Hotel, arlanda Rezidor/Radisson BLU og Internationell flygplats 335 1979/89 15 260 15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 132,7Hilton Stockholm Slussen Hilton o City 289 1989 18 416 15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 365,9Scandic Skogshöjd, Södertälje Scandic o Södertälje/Centralt 225 1972/81/87 14 115 14 115 – – – Yxan 8 46,2Scandic Järva Krog, Stockholm Scandic o Stockholm norr 215 1971/97 11 300 11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 77,6Scandic Park, Stockholm Scandic o City 201 1969/88 12 290 10 290 – – 2 000 Lönnen 30 213,0Quality Hotel, nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality og Sickla-nacka 164 1986 10 830 8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 84,8Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell aB og Stockholm norr 150 1984 5 517 5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 50,2Quality Hotel Park Södertälje City Choice Hotels Scandinavia o Södertälje/City 157 1890-talet/1984 10 292 10 110 182 – – Herkules 13 35,6Scandic Upplands Väsby Scandic o Stockholm norr 150 1986 6 955 6 955 – – – Vilunda 6:48 34,6SuMMA STOcKhOLM 1 886 104 975 97 362 4 984 – 2 629 1 040,6

GöteborgScandic Crown, Göteborg Scandic o City 338 1988 24 380 21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 170,0Elite Park avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels og City 317 1950/74/90 21 998 21 998 – – – Lorensberg 28:4 208,0Scandic Mölndal, Göteborg Scandic o City 208 2000 11 000 11 000 – – – Laken 1 55,2

SuMMA GÖTEBORG 863 57 378 54 798 – 300 2 280 433,2

ÖresundScandic Copenhagen Scandic o City 484 1970/99 31 500 25 200 – – 6 300 99943-2 –Scandic S:t Jörgen, Malmö Scandic og City 288 1967/95 21 485 14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 222,0Radisson BLU Hotel, Malmö Rezidor/Radisson BLU og City 229 1971/88 18 969 18 969 Carolus 33 123,0Clarion Collection Hotel Twentyseven Choice Hotels Scandinavia/Clarion og City 200 1913/55/65 7 568 7 568 169 Vester Kvarter København –Scandic Star, Lund Scandic og Centralt 196 1991 15 711 15 711 – – – Porfyren 2 102,4Clarion Hotel Grand, Helsingborg Choice Hotels Scandinavia og City 164 1926/29/96 8 555 7 325 – 1 230 – Högvakten 8 59,4Scandic Kramer, Malmö Scandic o City 113 1875/1994 6 913 6 373 – 540 – Gripen 1 73,8SuMMA ÖRESund 1 674 110 701 95 801 – 6 000 8 900 580,6

Regionstäder och övriga orterScandic Grand, Örebro Scandic o City 221 1985 12 900 10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 50,6Scandic Winn, Karlstad Scandic og City 199 1984/90 10 580 10 580 – – – negern 2 49,0Scandic Swania, Trollhättan Scandic o City 198 1918/83/89 10 399 10 399 – – – Svan 7 48,5Clarion Hotel Grand, Östersund Choice Hotels Scandinavia/Clarion og City 176 1978 8 766 8 766 – – – Borgens 6 33,8First Hotel Grand, Borås Utlanda Hotell aB/First Hotels og City 158 1972/87/90/97 9 593 9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 31,9Scandic Plaza, Borås Scandic og City 135 1988 10 592 7 961 2 631 Balder 6 62,8Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels og City 135 1860/1930/95 11 378 9 379 – 899 1 100 alhambra 1 60,6Clarion Hotel Plaza, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad aB/Choice og City 131 1929/91 5 907 5 907 – – – Höken 1 39,6Scandic Hallandia, Halmstad Scandic o City 154 1890-talet/1950/75/2007 7 617 6 813 360 427 17 Erik dahlberg 14 & 15 44,8Scandic Billingen, Skövde Scandic og City 107 1888/1939/65 7 743 6 844 – – 899 Fjolner 7 27,6Vildmarkshotellet, Kolmården Parks & Resorts Scandinavia og Resort 213 1985 10 300 10 300 Marmorbrottet 1:18 37,2SuMMA REGiOnSTädER Och ÖVRiGA ORTER 1 827 95 475 86 914 2 991 1 326 4 244 486,4

internationellt 2)

Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Fr City 354 1910 28 095 28 095 – – – –Holiday Inn Brussels airport Pandox/InterContinental Fr Flygplats 310 1971 21 072 21 072 Hotel BLooM!, Bryssel Pandox Io City 305 1976 23 445 23 445 Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 283 1910/30 13 850 13 850 – – – Saint-Josseten-noode (1div) 032 –Scandic Grand Place, Bryssel Scandic o City 100 1900/91 4 500 4 500 – – – –Crowne Plaza antwerp Pandox/InterContinental Fr Centralt 264 1971 18 340 16 780 1 560 Tomträtt Scandic antwerp Scandic o Kringled 204 1974 13 200 13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, ar –Hotel Berlin, Berlin Pandox Io City 701 1958/87/96 41 093 41 093 Hilton Bremen Hilton o City 235 1991 21 000 15 100 – – 5 900 Grundbuch altstadt IV, Blatt 60 –Hilton dortmund Hilton o Mässanläggning 190 1990 12 500 11 300 – – 1 200 Grundbuch dortmund, Blatt 897 –Scandic Lübeck Scandic o Kringled 158 1991 9 700 8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –Hilton London docklands Hilton o docklands 365 1991 22 800 21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 –Hyatt Regency, Montreal Pandox/Hyatt Hotels M Centralt 605 1976 44 148 29 000 – – – –InterContinental Montreal Pandox/InterContinental M Centralt 357 1991 31 091 31 091 Radisson BLU Hotel, Basel Rezidor/Radisson BLU og Centralt 205 1957/63/72 17 800 17 000 800 Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island Sundt GB Management/Pandox aM Resort 184 7 983 7 983 SuMMA inTERnATiOnELLT 4 820 330 617 303 809 1 560 – 10 100 –SuMMA PAndOx TOTALT 11 070 699 146 638 684 9 535 7 626 28 153 2 540,8

1) omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund.

o = omsättningsbaserat, og = omsättningsbaserat med garantihyra, or = omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, Fr = Franchise, aM = asset Managementavtal

Pandox operatörsverksamhet (Hotell i egen regi)

Pandox 2009 | 33

Anläggning Operatör/VarunamnTyp av avtal Läge

Antal rum Byggår/Tillbyggt

Total yta (kvm)

Varav hotell1)

(kvm)Kontor

(kvm)Butiker

(kvm) Övrigt (kvm)

Förfo-gande- rätt

Fastighets- beteckning

Taxe-rings- värde (Mkr)

Stockholm

Radisson BLU arlandia Hotel, arlanda Rezidor/Radisson BLU og Internationell flygplats 335 1979/89 15 260 15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 132,7Hilton Stockholm Slussen Hilton o City 289 1989 18 416 15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 365,9Scandic Skogshöjd, Södertälje Scandic o Södertälje/Centralt 225 1972/81/87 14 115 14 115 – – – Yxan 8 46,2Scandic Järva Krog, Stockholm Scandic o Stockholm norr 215 1971/97 11 300 11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 77,6Scandic Park, Stockholm Scandic o City 201 1969/88 12 290 10 290 – – 2 000 Lönnen 30 213,0Quality Hotel, nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality og Sickla-nacka 164 1986 10 830 8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 84,8Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell aB og Stockholm norr 150 1984 5 517 5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 50,2Quality Hotel Park Södertälje City Choice Hotels Scandinavia o Södertälje/City 157 1890-talet/1984 10 292 10 110 182 – – Herkules 13 35,6Scandic Upplands Väsby Scandic o Stockholm norr 150 1986 6 955 6 955 – – – Vilunda 6:48 34,6SuMMA STOcKhOLM 1 886 104 975 97 362 4 984 – 2 629 1 040,6

GöteborgScandic Crown, Göteborg Scandic o City 338 1988 24 380 21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 170,0Elite Park avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels og City 317 1950/74/90 21 998 21 998 – – – Lorensberg 28:4 208,0Scandic Mölndal, Göteborg Scandic o City 208 2000 11 000 11 000 – – – Laken 1 55,2

SuMMA GÖTEBORG 863 57 378 54 798 – 300 2 280 433,2

ÖresundScandic Copenhagen Scandic o City 484 1970/99 31 500 25 200 – – 6 300 99943-2 –Scandic S:t Jörgen, Malmö Scandic og City 288 1967/95 21 485 14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 222,0Radisson BLU Hotel, Malmö Rezidor/Radisson BLU og City 229 1971/88 18 969 18 969 Carolus 33 123,0Clarion Collection Hotel Twentyseven Choice Hotels Scandinavia/Clarion og City 200 1913/55/65 7 568 7 568 169 Vester Kvarter København –Scandic Star, Lund Scandic og Centralt 196 1991 15 711 15 711 – – – Porfyren 2 102,4Clarion Hotel Grand, Helsingborg Choice Hotels Scandinavia og City 164 1926/29/96 8 555 7 325 – 1 230 – Högvakten 8 59,4Scandic Kramer, Malmö Scandic o City 113 1875/1994 6 913 6 373 – 540 – Gripen 1 73,8SuMMA ÖRESund 1 674 110 701 95 801 – 6 000 8 900 580,6

Regionstäder och övriga orterScandic Grand, Örebro Scandic o City 221 1985 12 900 10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 50,6Scandic Winn, Karlstad Scandic og City 199 1984/90 10 580 10 580 – – – negern 2 49,0Scandic Swania, Trollhättan Scandic o City 198 1918/83/89 10 399 10 399 – – – Svan 7 48,5Clarion Hotel Grand, Östersund Choice Hotels Scandinavia/Clarion og City 176 1978 8 766 8 766 – – – Borgens 6 33,8First Hotel Grand, Borås Utlanda Hotell aB/First Hotels og City 158 1972/87/90/97 9 593 9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 31,9Scandic Plaza, Borås Scandic og City 135 1988 10 592 7 961 2 631 Balder 6 62,8Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels og City 135 1860/1930/95 11 378 9 379 – 899 1 100 alhambra 1 60,6Clarion Hotel Plaza, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad aB/Choice og City 131 1929/91 5 907 5 907 – – – Höken 1 39,6Scandic Hallandia, Halmstad Scandic o City 154 1890-talet/1950/75/2007 7 617 6 813 360 427 17 Erik dahlberg 14 & 15 44,8Scandic Billingen, Skövde Scandic og City 107 1888/1939/65 7 743 6 844 – – 899 Fjolner 7 27,6Vildmarkshotellet, Kolmården Parks & Resorts Scandinavia og Resort 213 1985 10 300 10 300 Marmorbrottet 1:18 37,2SuMMA REGiOnSTädER Och ÖVRiGA ORTER 1 827 95 475 86 914 2 991 1 326 4 244 486,4

internationellt 2)

Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Fr City 354 1910 28 095 28 095 – – – –Holiday Inn Brussels airport Pandox/InterContinental Fr Flygplats 310 1971 21 072 21 072 Hotel BLooM!, Bryssel Pandox Io City 305 1976 23 445 23 445 Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 283 1910/30 13 850 13 850 – – – Saint-Josseten-noode (1div) 032 –Scandic Grand Place, Bryssel Scandic o City 100 1900/91 4 500 4 500 – – – –Crowne Plaza antwerp Pandox/InterContinental Fr Centralt 264 1971 18 340 16 780 1 560 Tomträtt Scandic antwerp Scandic o Kringled 204 1974 13 200 13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, ar –Hotel Berlin, Berlin Pandox Io City 701 1958/87/96 41 093 41 093 Hilton Bremen Hilton o City 235 1991 21 000 15 100 – – 5 900 Grundbuch altstadt IV, Blatt 60 –Hilton dortmund Hilton o Mässanläggning 190 1990 12 500 11 300 – – 1 200 Grundbuch dortmund, Blatt 897 –Scandic Lübeck Scandic o Kringled 158 1991 9 700 8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –Hilton London docklands Hilton o docklands 365 1991 22 800 21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 –Hyatt Regency, Montreal Pandox/Hyatt Hotels M Centralt 605 1976 44 148 29 000 – – – –InterContinental Montreal Pandox/InterContinental M Centralt 357 1991 31 091 31 091 Radisson BLU Hotel, Basel Rezidor/Radisson BLU og Centralt 205 1957/63/72 17 800 17 000 800 Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island Sundt GB Management/Pandox aM Resort 184 7 983 7 983 SuMMA inTERnATiOnELLT 4 820 330 617 303 809 1 560 – 10 100 –SuMMA PAndOx TOTALT 11 070 699 146 638 684 9 535 7 626 28 153 2 540,8

1) omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund.

o = omsättningsbaserat, og = omsättningsbaserat med garantihyra, or = omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, Fr = Franchise, aM = asset Managementavtal

Pandox operatörsverksamhet (Hotell i egen regi)

Pandox marknadssegment

StockholmAntal hotell 9Antal rum 1 886Förvaltningsintäkter, Mkr 167,7Driftsöverskott, Mkr 141,2

GöteborgAntal hotell 3Antal rum 863Förvaltningsintäkter, Mkr 85,2Driftsöverskott, Mkr 78,0

ÖresundAntal hotell 7Antal rum 1 674Förvaltningsintäkter, Mkr 182,3Driftsöverskott, Mkr 151,6

Regionstäder och övriga orterAntal hotell 11Antal rum 1 827Förvaltningsintäkter, Mkr 120,1Driftsöverskott, Mkr 104,3

Internationellt Antal hotell 16Antal rum 4 820Förvaltningsintäkter, Mkr 339,9Driftsöverskott, Mkr 303,1

OperatörsverksamhetenAntal hotell 9Antal rum 3 326Rörelseintäkter, Mkr 1 095,0Rörelseresultat, Mkr 177,7

Andel avtotalt antal rum

31%


17%


15%


8%


44%


15%

34 | Pandox 2009

st

oc

kh

ol

m

st

oc

kh

ol

mg

öt

eb

or

g

Radisson BLu Arlandia hotel , Arlanda Flygplatsantal rum: 335 operatör: Rezidor/Radisson BLU

Scandic Järva Krog antal rum: 215 operatör: Scandic

hilton Stockholm Slussen antal rum: 289 operatör: Hilton

Scandic Park, Stockholm antal rum: 201 operatör: Scandic

Scandic Skogshöjd, Södertälje antal rum: 225 operatör: Scandic

Quality hotel nacka antal rum: 164 operatör: Choice Hotels Scandinavia/Quality

Scandic upplands Väsby antal rum: 150 operatör: Scandic

Mr chip hotel, Kista antal rum: 150 operatör: Kista Hotell aB

Scandic crown, Göteborg antal rum: 338 operatör: Scandic

Quality hotel Park Södertälje city antal rum: 157 operatör: Choice Hotels Scandinavia

Pandox 2009 | 35

gö

te

bo

rg

ör

es

un

d

ör

es

un

dr

eg

ion

st

äd

er o

ch

öv

rig

a or

te

r

Elite Park Avenue hotel, Göteborg antal rum: 317 operatör: Elite Hotels

Scandic S:t Jörgen, Malmöantal rum: 288 operatör: Scandic

Scandic Mölndal, Göteborgantal rum: 208 operatör: Scandic

Radisson BLu hotel, Malmö antal rum: 229 operatör: Rezidor/Radisson BLU

Scandic copenhagen, Köpenhamnantal rum: 484 operatör: Scandic

clarion collection hotel Twentyseven, Köpenhamn antal rum: 200 operatör: Choice Hotels Scandinavia/Clarion Collection

Scandic Kramer, Malmöantal rum: 113 operatör: Scandic

Scandic Star, Lund antal rum: 196 operatör: Scandic

Scandic Grand, Örebro antal rum: 221 operatör: Scandic

clarion hotel Grand, helsingborg antal rum: 164 operatör: Choice Hotels Scandinavia

36 | Pandox 2009

re

gio

ns

tä

de

r oc

h ö

vr

iga o

rt

er

re

gio

ns

tä

de

r oc

h ö

vr

iga o

rt

er

Scandic Winn, Karlstad antal rum: 199 operatör: Scandic

First hotel Grand, Borås antal rum: 158 operatör: Västsvenska Hotellfastigheter aB/First Hotels

Scandic Swania, Trollhättan antal rum: 198 operatör: Scandic

Scandic Plaza, Borås antal rum: 135 operatör: Scandic

clarion hotel Grand, Östersund antal rum: 176 operatör: Choice Hotels Scandinavia

Elite Stora hotellet, Jönköping antal rum: 135 operatör: Elite Hotels

Vildmarkshotellet, Kolmården antal rum: 213 operatör: Parks & Resort Scandinavia aB

Scandic Billingen, Skövde antal rum: 107 operatör: Scandic

clarion hotel Plaza, Karlstad antal rum: 131 operatör: Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad aB/Choice

Scandic hallandia, halmstad antal rum: 155 operatör: Scandic

Pandox 2009 | 37

int

er

na

tio

ne

ll

t

int

er

na

tio

ne

ll

t

crowne Plaza Brussels city centre antal rum: 354 operatör: Pandox/Crowne Plaza

hilton Brussels city antal rum: 283 operatör: Pandox/Hilton

holiday inn Brussels Airport antal rum: 310 operatör: Pandox/Holiday Inn

Scandic Grand Place, Bryssel antal rum: 100 operatör: Scandic

hotel BLOOM!, Bryssel antal rum: 305 operatör: Pandox

crowne Plaza Antwerp antal rum: 264 operatör: Pandox/Crowne Plaza

hilton Bremen antal rum: 235 operatör: Hilton

Scandic Antwerp antal rum: 204 operatör: Scandic

hilton dortmund antal rum: 190 operatör: Hilton

hotel Berlin, Berlin antal rum: 701 operatör: Pandox

38 | Pandox 2009

Scandic Lübeck antal rum: 158 operatör: Scandic

intercontinental Montreal antal rum: 357 operatör: Pandox/InterContinental Hotels

hilton London docklands antal rum: 365 operatör: Hilton

Radisson BLu hotel, Basel antal rum: 205 operatör: Rezidor/Radisson BLU

hyatt Regency Montreal antal rum: 605 operatör: Pandox/Hyatt Hotels

Pelican Bay at Lucaya, Bahamasantal rum: 184 operatör: Sundt GB Management/Pandox

int

er

na

tio

ne

ll

t

int

er

na

tio

ne

ll

t

Pandox 2009 | 39

Hotel BLOOM! Bryssel

Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Värdering och skattesituation . . . . . . . . . . 44

Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Kvartalsdata 2008–2009 . . . . . . . . . . . . . . 48

Räkenskaper 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Resultaträkning med kommentarer . . . . . . 52

Balansräkning med kommentarer . . . . . . . 54

Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . 56

Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . 57

Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Finanserna

40 | Pandox 2009

Väl avvägd riskprofil

FiNaNsiell öVeRsiKT

Finanspolicy

det övergripande målet för Pandox finansverk-

samhet är att uppnå lägsta möjliga finansierings-

kostnad samtidigt som man begränsar sina ränte-,

valuta- och upplåningsrisker. Med ränterisk avses

risken att förändringar i räntenivån påverkar kon-

cernens resultat negativt. Valutarisk avser risken

för negativ påverkan på koncernens balans- och

resultaträkning som en effekt av förändring i

svenska kronans värde och med upplåningsrisk

avses risken att anskaffning av extern finansiering

försvåras.

Ränterisker/räntestrategi

Pandox grundläggande målsättning är att ränte-

exponeringen ska anpassas så att ökade kostnader

till följd av ränteförändringar i rimlig omfattning ska

hinna kompenseras med högre intäkter. därför

måste ränterisken begränsas med hjälp av varie-

rande löptider i syfte att skapa en optimal förfallo-

struktur och räntebindningstid. den långsiktiga mål-

sättningen är att den genomsnittliga räntebind-

ningen för låneportföljen ska matchas med den

genomsnittliga tidpunkt då hyresintäkterna, baserat

på underliggande hyresavtal, beräknas kunna

påverkas av en ränteförändring. Räntebindning sker

i huvudsak genom teckning av långa ränteswapar.

Valutarisk/valutariskstrategi

Pandox är exponerat för valutarisker på grund av

att vissa av koncernens tillgångar är denominerade

i utländsk valuta. Pandox policy är att kurssäkra

huvuddelen av balansexponeringen. detta sker

i första hand genom belåning i respektive lands

valuta samt att kurssäkring görs genom valuta-

terminer.

Metodik och system

För att möjliggöra en aktiv uppföljning har Pandox

utvecklat och implementerat system och rutiner

för att kontinuerligt följa och rapportera ränteris-

kens utveckling.

Finansieringsstrategi

För att erhålla flexibilitet och administrativa fördelar

centraliseras upplåningen om möjligt till moderbo-

laget. Målet är att arbeta med långa ramavtal som

ger utrymme för upplåning med varierande löptider

och fastställda marginaler. För att förlänga ränte-

bindningstider används företrädesvis derivatinstru-

ment som ränte swapar.

Kapitalstruktur

Målet för koncernens kapitalstruktur är att solidite-

ten långsiktigt ska uppfylla interna och externa

krav på finansiell styrka för att på så sätt möjlig-

göra en fortsatt expansion.

Finansiering

Pandoxkoncernens räntebärande skulder per

31 december uppgick till 6 850,5 Mkr (6 808,6).

Låneportföljen har en spridd förfallostruktur med

en genomsnittlig kapitalbindning på 7,5 år och

utan finansiella covenants samt en genomsnittlig

Radisson BLU, Basel

Pandox 2009 | 41

RÄNTeBiNDNiNGssTRUKTUR1), MKR

Förfall SEK DKK EUR GBP CHF CAD USD Totalt Andel, % Ränta, %2)

2010 834,9 449,8 1 578,3 251,9 62,6 137,7 447,1 3 762,3 54,9 1,62011 125,0 – 23,8 – – 119,0 – 267,8 3,9 4,62012 225,0 – – – 62,6 – – 287,6 4,2 4,22013 75,0 – 208,5 – – – – 283,5 4,1 5,12014 350,0 – 417,0 – – – – 767,0 11,2 3,22015 och senare 350,0 140,1 614,0 – 125,2 253,0 – 1 482,3 21,7 3,9Totalt 1 959,9 589,9 2 841,6 251,9 250,4 509,7 447,1 6 850,5 100,0 2,6andel, % 29 9 40 4 4 7 7 100 Genomsnittlig ränta, % 3,4 2,2 2,4 1,2 3,1 3,5 0,7 2,6 Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,6 1,5 2,3 0,1 3,1 4,1 0,1 2,3 1) omräknat till svenska kronor.2) Genomsnittlig ränta i procent.

räntebindningstid på 2,3 år (1,7). den genomsnitt-

liga l åneräntan per 31 december uppgick till 2,6

procent (3,6). Finansieringen av hotellfastighe-

terna är i enlighet med finanspolicyn upptagen i

respektive lokal valuta. Vid samma tidpunkt upp-

gick Pandoxkoncernens likvida medel till 326,4

Mkr (347,7). därutöver fanns outnyttjade kreditra-

mar på totalt 1182 Mkr samt avtal om ytterligare

300 Mkr tecknade efter årets utgång.

Eget kapital

Pandoxkoncernens redovisade egna kapital enligt

balansräkningen den 31 december 2009 uppgick

till 2 996,7 Mkr, varav 1 424,6 Mkr var bundet eget

kapital och 1 572,1 Mkr fritt eget kapital.

Pandoxkoncernens kassaflöde före förändring

av rörelsekapital och investeringar samt exklusive

övriga intäkter och reavinster uppgick under 2009

till 446,4 Mkr (444,5).

Rörelsekapital

Pandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalar

de flesta rörelsekostnader och räntekostnader i

efterskott medan operatörsrörelserna normalt

erhå ller intäkterna i efterskott. Sammantaget har

koncernen normalt sett ett relativt litet rörelsekapi-

tal att finansiera.

42 | Pandox 2009

KÄNsliGheTsaNalys

Pandox verksamhet och lönsamhet påver-kas av ett antal faktorer. nedan redogörs för de väsent ligaste faktorerna.

Hotellmarknaden

Pandox resultatutveckling och utvecklingen av

hotellfastigheternas värde är beroende av hur

hotellmarknaden utvecklas. Hotellmarknadens

utveckling följer väl utvecklingen av det ekono-

miska klimatet.

Under perioder med hög ekonomisk aktivitet i

ekonomin ökar normalt såväl affärsresande som

konferensaktiviteter medan en minskning normalt

sker under perioder med låg ekonomisk aktivitet.

det finns sålunda en stark koppling mellan kon-

junkturutvecklingen (BnP) och hotellmarknadens

utveckling. om utvecklingen av BnP kan följas väl

så är de faktorer som påverkar den lokala hotell-

konjunkturen betydligt mer komplexa. de vikti-

gaste faktorerna för förändringar är; lokala ekono-

miska förhållanden, andel ny hotellkapacitet i

marknaden, hur utvecklad en marknad är avse-

ende varunamn och segment, valutaförändringar

samt speciella händelser av extraordinär karaktär.

Kapacitetstillskott

ny kapacitet som förs in på en marknad innebär

ökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hur

efterfrågesituationen ser ut kan det tillskott på

hotellrum som en nybyggnation innebär få en

snabb negativ påverkan på beläggning och snitt-

priser. För att hantera denna risk har Pandox

byggt upp ett informationssystem som kontinuer-

ligt kartlägger planerade nybyggnationer inom

Pandox marknadsområden. Informationen ger en

handlingsberedskap och en möjlighet att kunna

agera proaktivt.

Avtalsstruktur

Pandox har en stor andel rörliga hyresavtal. dessa

svarade 2009 för 94 procent av de totala hyres-

intäkterna.

av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 33

procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att

61 procent av hyresintäkterna var fullt rörliga

nedåt. En förändring av beläggningen respektive

den genomsnittliga rumsintäkten påverkar följakt-

ligen Pandox olika mycket beroende på riktning.

Valet av avtalsform görs med utgångspunkt

från en optimal fördelning av kassaflödet mellan

Pandox och operatören och så att parterna ges

incitament att kontinuerligt förbättra hotell fastig-

hetens totala lönsamhet. Faktorer som bland

annat påverkar risken i rörliga avtal är hotellfastig-

hetens läge, marknadssegment och varumärke/

operatör. Pandox strategi att arbeta på ett utvalt

marknadssegment och kombinerat med den

hotellmarknadskompetens och de system som

utvecklats, begränsar Pandox avtalsrisken.

Samarbetspartners

En avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror inne-

bär att Pandox i större utsträckning än andra fastig-

hetsbolag är beroende av den enskilda hyresgäs-

tens/operatörens verksamhet. Pandox strategi att

aktivt samarbeta med marknadens mest

konkurrens kraftiga och starka operatörer, som

med väletablerade varumärken reducerar både de

operativa och de finansiella riskerna. Pandox

beloppsmässigt största hyresgäster är Scandic,

Hilton, Rezidor, Elite Hotels, InterContinental

Hotels Group, Choice Hotels och First Hotels.

Sammantaget svarade dessa för 85 procent av

hyresintäkterna under 2009.

Uthyrningsgraden

den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick per

31 december till 99,8 procent. de vakanta ytorna,

1 700 kvm, avser i sin helhet butiks- och kontors-

ytor.

om en hotelloperatör av någon anledning

skulle välja att säga upp sitt hyresavtal för avflytt-

ning kan Pandox välja att antingen söka en ny

lämplig operatör som hyresgäst eller att driva

hotellrörelsen i egen regi. Med den specifika kun-

skap som finns i Pandox om hotellbranschen

bedöms därför risken för vakanta hotellytor som

extremt låg.

För de övriga kommersiella ytorna, som svarar

för cirka 8,5 procent av den totala ytan, har

Pandox samma exponering mot förändringar av

utbud och efterfrågan av lokaler som andra fastig-

hetsägare.

Förändrad riskbild

Historiskt har hotell- och hotellfastighetsbran-

schen varit förknippad med hög risk. Marknaden

har dock förändrats markant de senaste åren.

Ägandet har professionaliserats med renodlade

bolag som arbetar med fokuserade strategier.

Helhetssynen och specialistkompetensen har

ökat. Rapportering från publika bolag gör att

genomlysningen av och information om markna-

den har förbättrats avsevärt. andelen etablerade

starka varunamn med effektiva driftsformer har

ökat. För renodlade bolag med egen kompetens

inom hotellverksamhet, hotellfastigheter och

affärsutveckling och som bedriver ett aktivt

ägande är riskbilden därför betydligt gynnsam-

mare än den varit historiskt.

Myndighetsbeslut

Hotellmarknaden kan påverkas av beslut från

myndigheter. Exempel på sådana beslut skulle

kunna vara ändrade regler för skattemässig

behandling av resetraktamenten och ändrade

momsregler generellt eller för hotell- och restau-

rangbranschen specifikt.

Fastighetsskatten

Fastighetsskatt för Pandox svenska fastigheter

utgår med 1,0 procent av taxeringsvärdet. För-

ändringar av skattesatsen eller av taxeringsvärdet

påverkar Pandox resultat. Höjningen får dock en

reducerad effekt på Pandox resultat då många

hyresavtal är utformade så att skatten vidare-

debiterats på hyresgästen. Fastighetsskatten på

de utländska fastigheterna understiger huvudsak-

ligen 1 procent av det bokförda värdet. Under

2009 har 59 procent av fastighetsskatten

vidaredebiteras till hyresgästerna, vilket innebär

att resultat effekten för Pandox netto uppgår till 24

Mkr.

Tomträttsavgälder

Pandox har per 31 december 2009 totalt sju fastig-

heter som ägs genom tomträtt. avgälden för

dessa beräknas för närvarande så att en kommun

som normalt äger marken erhåller en bedömd

skälig realränta på markens uppskattade mark-

nadsvärde. Tomträttsavgälden löper vanligen på

10–20 år.

Ränteläget

Räntekostnaden är Pandox största enskilda kost-

nadspost. En förändring av räntenivån kommer

därför att påverka Pandox resultat. För att

begränsa den finansiella risken är Pandox genom-

snittliga räntebindningstid 2,3 år. En ränteföränd-

ring får därför inte fullt genomslag på Pandox

resultat förrän efter denna tid.

Valutarisk

Pandox policy är att kurssäkra huvuddelen av

balansexponeringen inklusive det egna kapitalet.

detta genom att finansiera fastigheterna i lokal

Faktorer som påverkar Pandox

Pandox 2009 | 43

valuta samt kurssäkring genom lämpligt valuta-

instrument. Transaktionsexponeringen är begrän-

sad då intäkter och kostnader normalt är i samma

valuta.

Känslighetsanalys

I tabellen till höger åskådliggörs hur Pandox resultat

påverkas vid en förändring av vissa nyckelfaktorer.

Resultatpåverkan 2009, Mkr

Förändring hyresintäkter Beläggning +5 %-enheter +53,0Beläggning –5 %-enheter –52,4Genomsnittligt rumspris +50 kr +34,0Genomsnittligt rumspris –50 kr –34,0Övriga kommersiella lokaler +/–5 %1) +/–1,7 Förändring andra variablerRänteförändring under året +/–1 %-enhet +/–37,6Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet1) +/–68,5Valutakursförändring +/–5 % +/–2,4drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/–2,61) Siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentana medan

dessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas.

Quality Hotel Park Södertälje City

44 | Pandox 2009

VÄRDeRiNG och sKaTTesiTUaTioN

Värdering av hotellfastigheter med dess specifika egenskaper kräver djup kunskap om hotell marknaden och hotellverksamhet.

Kassaflödesvärdering

Pandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastig-

heter enligt en värderingsmodell som baseras

på fastigheternas kassaflöde och som anpassats

till de specifika egenskaperna som hotellfastig-

heter har.

Beräkning av kassaflödet byggs upp under-

ifrån med utgångspunkt från en prognostiserad

resultaträkning för operatören i respektive fas tig-

het. denna i sin tur bygger på antaganden om

hur den underliggande hotellmarknaden bedöms

kunna utvecklas i termer av beläggning och snitt-

priser samt hur den specifika operatörens mot-

svarande nyckeltal utvecklas i denna marknad.

operatörens utfall och prognos tillsammans med

hyresavtalets utformning ger underlag för att

beräkna fastighetens hyresintäkter, vilket tillsam-

mans med en driftskostnads prognos ger fastig-

hetens kassaflöde. Fastighetens värde beräknas

sedan som nuvärdet för de kommande tio årens

kassaflöde med tillägg av nuvärdet av fastigheter-

nas restvärde år tio.

Värderingsmodellen bygger på följande

an taganden.

Hyresförändringar under kalkylperioden sker •

med utgångspunkt från de individuella avta-

lens utformning och bakomliggande faktorer.

Inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procent •

per år under kalkylperioden. driftskostnaderna

antas öka i takt med inflationen.

Kalkylräntan har beräknats utifrån realränta •

med tillägg för en riskpremie baserad på orts-

risk, avtalsrisk och ägandeform.

En intern värdering enligt denna metod av Pandox

46 hotellfastigheter per december 2009 ger ett

värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilket

väsentligt överstiger det bokförda värdet. I enlig-

het med Redovisningsrådets rekommendation

nr 17 har avstämning skett av de enskilda fastig-

heternas återvinningsvärde mot det bokförda

värdet, varvid inget behov av nedskrivning har

konstaterats.

Pandoxkoncernens innehav av fastigheter redovisas bokföringsmässigt som anlägg-ningstillgångar. Fastig heternas koncern-mässigt bokförda värden per 31 december 2009 uppgick till 8 735,8 Mkr exklusive inventarier, varav koncernmässiga över-värden 1 694,1 Mkr.

Redovisning av uppskjuten skatt

Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekommen-

dation om inkomstskatt (RR 9). Rekommendatio-

nen innebär i korthet att både uppskjutna skatte-

skulder och skattefordringar tas upp i redovis-

ningen och att förändringar av dessa påverkar

resultaträkningen som uppskjuten skatt.

I Pandoxkoncernens balansräkning per

31 december 2009 ingår en uppskjuten skatte-

skuld med ett nettobelopp om 146,8 Mkr

av seende skillnaden mellan en uppskjuten skatte-

skuld på 363,0 Mkr och en uppskjuten skatte-

fordran på 216,2 Mkr. den uppskjutna skatte-

skulden hänför sig i huvudsak till den beräknade

uppskjutna skatten på skillnaden mellan fastig-

heternas koncernmässigt bokförda värden och

det skattemässiga restvärdet i respektive juridiska

enhet. Skillnaden i värde har uppstått som effekt

av övervärde vid förvärv av fastighet i bolag, så

kallade rena substansförvärv, samt skattemässiga

avskrivningar som överskrider de bokförda.

Skatte mässigt avdrag för årlig avskrivning av fastig-

heterna har i regel skett med 3–5 procent av

anskaffningskostnaden för byggnaden. detta

innebär att de skattemässiga avskrivningarna

överstiger de bokföringsmässiga och årligen ökar

skillnaden mellan det bokförda och det skatte-

mässiga värdet på fastigheten. den uppskjutna

skatteskulden avseende substansförvärv har

nuvärdeberäknats utifrån respektive fastighets

kortaste bedömda innehavstid och motsvarar en

skattesats om cirka 10 procent i genomsnitt.

detta med utgångspunkt från Redovisningsrådets

regel för värdering av uppskjuten skatt vid så kal-

lade rena substansförvärv, där hänsyn till skatte-

effekten tagits vid kalkylering av förvärvspriset. den

uppskjutna skatten avseende skillnaden i bokfö-

ringsmässig och skatte mässig avskrivning beräk-

nas med utgångspunkt från gällande skattesats.

den uppskjutna skattefordringen hänför sig i

huvudsak till underskottsavdrag. Vid utgången av

2009 fanns underskottsavdrag på totalt 780 Mkr i

de svenska bolagen. Eventuella uppskjutna skatte-

fordringen värderas med utgångspunkt från ett

bedömt möjligt utnyttjande mot framtida skatte-

mässiga vinster och beräknas enligt gällande

skattesats. Mot denna bakgrund har inget värde

på underskottsavdrag i utländska bolag tagits upp

vid utgången av 2009.

Hotellfastighets- beståndets värde

Bolagets skattesituation

Hotel Twentyseven, Köpenhamn

Pandox 2009 | 45

DeFiNiTioNeR

definitioner av nyckeltal

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Direktavkastning

driftsöverskott i relation till genomsnittligt bokfört

värde på fastigheter och inventarier under året.

Bokfört värde på hotellinventarier ingår i nämnaren

beroende på att inventarie hyran ingår i täljaren.

Driftsöverskott

Förvaltningsintäkter minus drifts- och underhålls-

kostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och

övriga fastighetskostnader.

Fastighetsrelaterad administration

den del av totala administrationskostnaden som

är direkt knuten till fastigheternas förvaltning och

utveckling. Övriga administrationskostnader avser

central administration och kostnader för adminis-

tration av bolagets utländska legala enheter.

Totala förvaltningsintäkter

Summan av hyresintäkter och övriga fastighets-

intäkter.

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital

Resultat efter finansnetto och betald skatt

i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital

Resultat efter finansnetto plus finansiella kost-

nader, i förhållande till genomsnittlig balans-

omslutning.

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt minus avskrivningar samt

finansnetto (EBITda) i förhållande till finansnetto.

Soliditet

Eget kapital vid årets slut i förhållande till

balansomslutningen.

Hotellmarknadsrelaterade nyckeltal

Belagda rum

antal sålda rumsnätter under given tidsperiod

som normalt är ett år.

Tillgängliga rum

Tillgänglig rumskapacitet under given tidsperiod

som normalt är ett år.

Beläggningsprocent

antalet belagda rum dividerat med antalet till-

gängliga rum.

Genomsnittligt rumspris

Totala intäkten för sålda rum genom antalet

belagda rum.

RevPAR

(Genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum)

Totala intäkten för sålda rum dividerat med antalet

tillgängliga rum.

Marknadspenetration

det enskilda hotellets prestation i relation till

marknadens genomsnitt.

GOP (Gross Operating Profit)

nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskriv-

ning, hyra, finansnetto och skatt.

Pandox 2009 | 45

Hotel Twentyseven, Köpenhamn

46 | Pandox 2009

TioÅRsöVeRsiKT

Koncernens resultaträkningar i sammandrag

Mkr 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

FastighetsverksamhetHyresintäkter 476,3 551,1 536,2 535,1 562,7 548,8 605,0 747,5 872,3 850,6Övriga fastighetsintäkter 21,4 24,0 26,0 26,5 30,2 25,2 29,9 34,7 43,2 44,6Totala förvaltningsintäkter 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2 915,5 895,2

Fastighetskostnader –88,9 –96,7 –93,2 –100,1 –118,7 –103,8 –111,5 –126,3 –132,8 –117,0Driftsöverskott 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9 782,7 778,2

avskrivningar1) –45,8 –56,2 –63,2 –64,3 –70,3 –78,2 –91,3 –129,3 –163,8 –193,6Resultat fastighetsverksamhet 363,0 422,2 405,8 397,2 403,9 392,0 432,1 526,6 618,9 584,6

OperatörsverksamhetRörelseintäkter 28,2 39,7 60,1 81,3 216,8 250,2 420,0 788,8 1 105,3 1 095,0Rörelsekostnader1) –25,5 –39,3 –58,2 –75,7 –204,4 –239,4 –407,7 –768,2 –1 084,5 –1 129,0Resultat operatörsverksamhet 2,7 0,4 1,9 5,6 12,4 10,8 12,3 20,6 20,8 –34,0Bruttoresultat 365,7 422,6 407,7 402,8 416,3 402,8 444,4 547,2 639,7 550,6

administrativa kostnader1) –31,8 –33,9 –34,5 –35,5 –39,3 –42,5 –51,9 –55,4 –64,6 –68,3Övriga intäkter/realisationsresultat 1,9 8,6 28,8 7,4 – 444,4 39,9 3,4 6,9 –Rörelseresultat 335,8 397,3 402,0 374,7 377 804,7 432,4 495,2 582,0 482,3

Finanskostnad/intäkt av engångskaraktär – – – – –56,1 – – – – 79,5Finansnetto för löpande verksamhet –150,7 –178,1 –171,0 –159,2 –148,4 –137,4 –166,4 –232,4 –294,7 –229,8Resultat efter finansiella poster 185,1 219,2 231,0 215,5 172,5 667,3 266 262,8 287,3 332,0

Uppskjuten skatt2) –27,0 –28,3 –44,2 –50,3 –47,6 36,8 –33,0 –23,5 34,2 –10,1Skatt –1,4 –0,2 –0,1 11,4 –0,2 –15,8 –31,4 –9,3 –22,2 –20,4Årets resultat 156,7 190,7 186,7 176,6 124,7 688,3 201,6 230,0 299,3 301,51) Planenlig avskrivning av byggnad sker fr o m 2000 med 1 procent och uppgick för 2009 till 193,6 Mkr varav 0,4 Mkr (0,3) avser administration.2) Bolaget tillämpar fr o m år 2001 Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Jämförelsetalen för år 2000 har justerats med avseende på detta.

Pandox 2009 | 47

Koncernens balansräkningar i sammandrag

Mkr, per 31 december 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

TillgångarFastigheter inklusive hotellinventarier 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8 9 212,5 9 348,0Övriga anläggningstillgångar 13,0 5,4 6,9 7,2 6,9 113,7 172,8 139,0 794,6 843,3omsättningstillgångar 61,9 37,1 29,5 34,6 58,6 201,7 174,4 223,1 241,2 158,4Likvida medel 16,4 86,7 213,2 137,5 58,0 236,4 174,1 272,8 347,7 326,4Summa tillgångar 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7 10 596,0 10 676,1

Eget kapital och skulderEget kapital 1 670,8 1 772,1 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7 2 272,3 2 407,7 2 729,2 2 996,7Uppskjuten skatteskuld 8,8 37,0 83,5 135,9 184,3 208,5 279,7 352,5 335,2 363,0Räntebärande skulder 2 934,7 3 178,5 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3 4 398,5 5 516,8 6 808,6 6 850,5Icke räntebärande skulder 261,5 178,4 203,0 189,0 198,5 347,8 478,3 581,7 723,0 465,9Summa eget kapital och skulder 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7 10 596,0 10 676,1

NyckeltalFastighetsrelaterade nyckeltalFastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier, Mkr 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8 9 212,5 9 348,0Totala förvaltningsintäkter, Mkr 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2 915,5 895,2driftsöverskott, Mkr 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9 782,7 778,2direktavkastning, % 9,6 9,6 9,5 9,3 9,1 8,5 8,1 8,6 9,2 8,4

Finansiella nyckeltalRäntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,6 2,6 2,7 2,2 3,2 2,9 2,7 2,5 4,5avkastning på totalt kapital, % 8,1 8,0 7,8 7,1 7,0 14,2 5,9 6,1 6,2 5,5avkastning på eget kapital, % 11,6 11,0 12,6 12,0 12,0 30,8 10,4 11,0 10,8 11,2Soliditet, % 34,6 34,3 35,6 35,2 35,7 38,3 30,6 27,2 25,8 28,1Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 228,2 267,2 265,8 272,4 298,9 301,4 317,6 389,0 444,5 446,4Investeringar exklusive förvärv, Mkr 101,3 149,1 67,3 60,8 70,5 165,1 282,6 274,9 269,3 312,5Förvärvskostnad fastighet, Mkr 2 340,3 141,9 – 370,7 – 661,3 1 327,8 1 063,4 370,9 163,3

48 | Pandox 2009

KVaRTalsDaTa

Kvartalsdata

ResUlTaTRÄKNiNGaR i saMMaNDRaG

2008 2009Mkr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Totala förvaltningsintäkter 199,6 243,4 220,5 252,0 203,0 230,8 218,1 243,3driftsöverskott 165,3 209,3 187,7 220,4 171,0 201,9 188,9 216,4Resultat fastighetsverksamhet 128,5 167,8 149,5 173,1 125,1 155,3 139,8 164,4Resultat operatörsverksamhet –15,8 18,4 8,0 10,2 –30,7 0,9 –1,6 –2,6Rörelseresultat 96,4 170,0 142,6 173,0 77,5 138,6 123,3 142,9Finansnetto –72,7 –67,7 –74,8 –79,5 –74,6 –57,4 6,9 –25,2Resultat efter finansiella poster 23,7 102,3 67,8 93,5 2,9 81,2 130,2 117,7Resultat efter skatt 17,2 77,6 51,5 153,0 0,7 57,0 114,5 129,3

BalaNsRÄKNiNGaR i saMMaNDRaG

2008 2009Mkr 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec

Tillgångar Fastigheter inklusive hotellinventarier 8 165,3 8 547,9 8 778,1 9 212,5 9 309,9 9 319,1 9 228,8 9 348,0Övriga anläggningstillgångar 324,2 466,2 558,6 794,6 1 214,2 1 180,6 869,4 843,3omsättningstillgångar 167,8 231,2 253,7 241,2 166,0 202,6 181,9 158,4Likvida medel 204,7 315,3 428,8 347,7 244,4 313,0 371,4 326,4Summa tillgångar 8 862,0 9 560,6 10 019,2 10 596,0 10 934,5 11 015,3 10 651,5 10 676,1

Eget kapital och skulderEget kapital 2 408,0 2 330,6 2 480,4 2 729,2 2 700,0 2 771,9 2 798,5 2 996,7Uppskjuten skatteskuld 357,0 370,6 386,6 335,2 336,0 352,4 363,2 363,0Räntebärande skulder 5 555,0 6 232,8 6 482,6 6 808,6 7 171,8 7 333,2 6 952,6 6 850,5Icke räntebärande skulder 542,0 626,6 669,6 723,0 726,7 557,8 537,2 465,9Summa eget kapital och skulder 8 862,0 9 560,6 10 019,2 10 596,0 10 934,5 11 015,3 10 651,5 10 676,1

FasTiGheTsRelaTeRaDe NycKelTal

2008 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

direktavkastning, % 8,1 10,1 8,7 9,9 7,3 8,7 8,2 9,3

FiNaNsiella NycKelTal

2008 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 3,1 2,4 2,8 1,7 3,7 2,8 6,1avkastning på totalt kapital, % 4,1 7,6 6,1 7,2 2,9 5,2 7,2 6,4avkastning på eget kapital, % 3,7 16,5 11,1 12,1 0,2 10,8 18,5 15,2Soliditet, % 27,0 24,4 24,8 25,8 24,7 25,2 26,3 28,1Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 61,3 143,2 106,0 134,0 48,9 124,0 110,6 162,9Investeringar exklusive förvärv, Mkr 56,8 52,4 84,3 75,8 86,3 76,8 78,1 71,3Förvärv av fastighet, Mkr – 370,9 – – – – 163,3 –

Pandox 2009 | 49

Räkenskaper 2009Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter 2009 uppgick till 895,2 Mkr (915,5). För jämförbara enheter och justerat för valutakurseffekter minskade intäkterna med motsvarande 7 procent jämfört med 2008. Koncernens totala omsättning uppgick till 1 778,5 Mkr (1 804,1).

KassaflödeKassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive övriga intäkter och reavinster, uppgick till 446,4 Mkr (444,5).

Förvärv under åretden 1 september tillträdde Pandox som ny ägare till hotellfastigheten Vildmarkshotellet i Kolmården. Förvärvspriset uppgick till 160 Mkr för fastigheten som bland annat innefattar 213 rum, stora konferensytor och ett nybyggt spa.

ResultatResultatet före skatt för 2009, exklusive övriga intäkter och reavinster, uppgick till 252,5 Mkr (280,4). Resultatet efter skatt uppgick till 301,5 Mkr (299,3).

50 | Pandox 2009

RäkenskapeR

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Pandox aB, org nr 5560307885, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2009.

Verksamhet och strategi

Pandox är ett av Europas ledande hotellfastig

hetsbolag. Bolaget har specialist kompetens

inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotell

fastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett

aktivt ägande där väl utvecklade, strategiska

planer för varje hotell tas fram skapas goda för

utsättningar för utveckling av stabila kassaflöden

och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.

Pandox strategi är att äga en typ av fastig

heter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks

genom ett prioriterat marknadssegment.

Pandox ska äga stora hotellfastigheter i

Sverige, större orter i Europa och nordamerika

samt i utvecklingsregioner i östra Europa.

Hotellfastigheterna ska vara centralt

belägna i naturliga, starka hotellägen som city,

flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra övre

mellanpris och högprissegmenten och vara

inriktade mot affärsresenärer och turister. de

Pandoxägda hotellen drivs och marknadsförs

av hotellmarknadens starkaste aktörer som via

välkända varunamn eller dynamiska oberoende

distributionskanaler skapar starka marknadspo

sitioner och därmed stabila intäkter.

Intäkterna skapas genom bland annat rör

liga hyresavtal som är relaterade till operatörer

nas omsättning och resultat, eller genom manage

mentavtal där Pandox ger annan part i uppdrag

att sköta verksamheten eller genom operativ

verksamhet som drivs i egen regi. Pandox

medverkar oavsett driftsform via ett aktivt

ägande till att öka de totala kassaflödena och

reducera riskerna.

Bolaget förvaltar vid årsskiftet 46 hotell

fastig heter varav ett asset managementupp

drag samt driver nio operativa verksamheter,

Pandox äger och utvecklar tillgångar i Sverige,

danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Stor

britannien, Kanada och på Bahamas.

Redovisningsprinciper

Pandox tillämpar inte IFRS i sin redovisning utan

årsredovisningslagen och god redovisnings sed

samt om inte annat anges Bokföringsnämndens

anvisningar. Som onoterat bolag omfattas inte

Pandox av kravet på redovisning enligt IFRS.

Ägarsituation

Pandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 av

de norska bolagen Eiendomsspar aS och Sundt

aS genom sitt helägda svenska bolag aPES

Holding aB.

Hotellmarknaden

den globala efterfrågan i hotellbranschen har

minskat kraftigt sedan i slutet av 2008 som en

följd av en orolig omvärld med en utbredd

finanskris och en efterföljande lågkonjunktur.

RevPaR utvecklingen för USa har under

året uppvisat en nedgång på 17 procent jäm

fört med 2008. Minskningen bestod till lika

delar av pris och volym. Värst har lyxsegmentet

drabbats där RevPaR föll med 24 procent.

new York som ligger tidigt i konjunkturcykeln

har haft en god återhämtning under årets sista

kvartal och ligger relativt nära en stabilisering

av sina intäkter.

Europa har uppvisat en liknande utveckling

som USa. normalt brukar mönstret överföras

med ett par kvartals fördröjning, men denna

gång har marknaderna utvecklats nästan paral

lellt. London klarade sig bra under 2009 och

minskade endast med 3 procent, varav hela

nedgången förklaras av lägre snittpris. Berlin

och Bryssel har både minskat i volym och pris.

där har Bryssel kommit ut sämst med en Rev

PaR nedgång på 16 procent, medan ned

gången stannade vid 9 procent i Berlin.

Samtliga större marknader i Skandinavien

har minskat sina intäkter under året. Köpen

hamn drabbades redan under sista kvartalet

2008 och tappade 11 procent under 2009 trots

flera stora internationella kongresser i slutet på

året. Stockholm och Helsingfors minskade med

11 respektive cirka 16 procent i huvudsak hän

förligt till ett minskat internationellt resande.

de svenska regionstäderna som normalt är

stabila har också uppvisat en nedgångstakt på

5 till 10 procent beroende på ort. Relativt få mark

nader har uppvisat någon positiv utveckling.

Pandox portfölj

Som framgått ovan har Pandox portfölj utveck

lats bättre än marknaden. Generellt uppvisar

hotellen i Malmö, Göteborg och i de svenska

regionstäderna en relativt stabil utveckling gent

emot ifjol. Pandox Stockholmshotell har ut

vecklats något sämre än marknaden dock med

relativt stora skillnader på de individuella hotel

len. Bäst har Hilton Stockholm Slussen samt

nyrenoverade Quality Hotel Park i Södertälje

gått medan hotellen i norra Stockholm uppvisat

en sämre trend.

Samtliga Pandox hotell i Göteborg har pre

sterat bättre än marknaden som helhet med

endast en marginell nedgång jämfört med förra

året. Även Pandox Malmöhotell har uppvisat en

stark trend bl.a. på grund av god efterfrågan i

samband med U21 EM i fotboll och stort

intresse från danmark. I en tuff Köpenhamns

marknad med färre internationella möten har

Scandic Copenhagen och Clarion Collection

Hotel 27 uppvisat relativt svaga resultat.

Pandox fyra tyska hotell har haft en ojämn

utveckling. Hotel Berlin, Berlin som drivs i egen

regi och varit föremål för en omfattande ompo

sitionering presterar stabila kassflöden jämfört

med föregående år.

Hilton London docklands har klarat ned

gången väl, men har tappat mot konkurrent

gruppen.

Pandox belgiska hotellportfölj har utveck

lats ojämnt. Hotel Bloom och Crowne Plaza

Brussels City Centre har försvarat sina positio

ner och tagit marknadsandelar. Hilton Brussels

City har efter en svår start ökat sina volymer

och har en bra utgångspunkt inför 2010. Lik

nande mönster återfinns på Scandic Grand

Place. Holiday Inn Brussels airport har under

året totalrenoverats med målet att bli områdets

bästa mellanprishotell. Som en följd av detta

har intäkterna minskat mer än marknaden men

hotellet uppvisar en god tillväxt efter att den nya

produkten lanserades under hösten.

I antwerpen är marknaden under stor press

i både pris och volym. Pandox ägda hotell

Scandic antwerp har klarat att hålla uppe voly

merna, medan Crowne Plaza antwerp som

drivs i egen regi, har tappat marknadsandelar

främst beroende på att antalet möten minskat

i staden.

Intäkterna i Montreals hotellmarknad gick

efter en god start ner med knappt 14 procent

under 2009. Hyatt har klarat sig bättre än mark

Pandox 2009 | 51

naden främst genom ett ökat fokus på ”reve

nue management”, medan InterContinental

utvecklats sämre helt beroende på att hotellet

totalrenoverades under året.

Intäkter och driftsöverskott

– Fastighetsverksamhet

Förvaltningsintäkterna för året uppgick till 895,2

Mkr (915,5). För jämförbara enheter och rensat

för valutaeffekter var förädlingstakten i portföljen

cirka –7 procent. Minskningen beror huvudsakli

gen på en generellt försämrad underliggande

hotellkonjunktur i samtliga Pandox delmarkna

der. Renoveringsprojekten i framför allt InterCon

tinental Montreal och Holiday Inn Brussels air

port har samtidigt dragit ned intäktskapaciteten i

portföljen under året. På hotellfastighetsnivå i

respektive delmarknad finns det dock relativt

stora skillnader i utfallet beroende på dess belä

genhet, marknadssegment, avtal och operatör.

Fastighetskostnaderna exklusive avskriv

ningar uppgick till 117,0 Mkr (132,8).

driftsöverskottet minskade sammantaget

med 4,5 Mkr till 778,2 Mkr (782,7). För jämför

bara enheter minskade driftsöverskottet med

16,5 Mkr eller med 2,1 procent. direktavkast

ningen uppgick för perioden till 8,4 procent (9,2).

Intäkter och resultat – Operatörsverksamhet

Totala intäkter från operatörsverksamheten

uppgick till 1 095,0 Mkr (1 105,3). För jämför

bara enheter och justerat för valutakurseffekter

minskade intäkterna med cirka 13 procent vilket

huvudsakligen förklaras av den svagare hotell

konjunkturen och intäkts och resultatbortfall till

följd av omfattande renoveringar i InterConti

nental Montreal och Holiday Inn Brussels air

port. operatörsresultatet uppgick sammantaget

till –34,0 Mkr (20,8).

Resultat

Koncernens resultat före skatt och exklusive

engångsposter för 2009 uppgick till 252,5 Mkr

(280,4)

Finansiering och kassaflöde

Finansnettot för den löpande verksamheten för

perioden januari till december 2009, justerat för

reavinster om 79,5 Mkr, uppgick till –229,8 Mkr

(–294,7).

Koncernens räntebärande skulder uppgick

den 31 december 2009 till 6 850,5 Mkr (6 808,6).

Låneportföljen har en spridd förfallostruktur

med genomsnittlig kapitalbindning på 7,5 år

och en genomsnittlig räntebindningstid på 2,3

år. den genomsnittliga låneräntan uppgick 31

december till 2,63 procent. Finansieringen av

det svenska beståndet har skett i svenska kro

nor och det utländska beståndet finansieras i

allt väsentligt i respektive lokal valuta.

disponibla likvida medel inklusive outnyttjad

checkkredit och kreditfaciliteter på sammanlagt

1 182 Mkr uppgick till 1 508 Mkr (1 521). Efter

årets utgång har avtal om ytterligare kreditfacili

teter om totalt 300 Mkr tecknats. disponibla lik

vida medel inklusive outnyttjad checkkredit och

kreditfaciliteter justerat för dessa uppgår till

1 808 Mkr.

Kassaflöde före förändring av rörelsekapi

tal, investeringar och exklusive engångsposter

och skatt uppgick till 446,4 Mkr (444,5).

Investeringar

Pandoxkoncernens investeringar exklusive för

värv uppgick till 312,5 Mkr (269,3) under året.

Investeringarna avsåg i huvudsak renoverings

projekten i Holiday Inn Brussels airport, Hotel

Berlin, Berlin, InterContinental Montreal, Hyatt

Regency Montreal, Radisson Blu Basel samt

produktförbättringar i ett större antal fastigheter.

Hotellfastigheternas bokförda värde inklu

sive hotellinventarier uppgick till 9 348,0 Mkr

(9 212,5). Hotellfastigheternas marknadsvär

den överstiger väsentligen de bokförda värdena.

Skatt

Skatteverket har i omprövningsbeslut daterat

oktober 2007 höjt taxerad inkomst med totalt

430 Mkr (motsvarande skatteeffekt 120,4 Mkr)

i ett antal dotterbolag med anledning av under

2005 genomförda fastighetsförsäljningar via

utländska dotterbolag. omprövningsbesluten

är överklagade till länsrätten. Ärendena är vilan

deförklarade intill dess att Regeringsrätten

meddelar dom i ett annat (ej relaterat till

Pandox) överklagat förhandsbesked. Bolagets

uppfattning är att samtliga affärer och yrkanden

genomförts i enlighet med gällande lagstiftning

och mot den bakgrunden har inga reserver

bokats upp i koncernen.

Personal

den centrala administrationen uppgick per den

31 december till 18 personer. Uppgifter om

medeltal anställda samt löner och ersättningar

lämnas i not 16.

Styrelsens arbete under 2009

Pandox styrelse har sedan ordinarie bolags

stämma 2009 bestått av sju ledamöter. Under

2009 har styrelsen hållit fyra ordinarie samman

träden i enlighet med en årlig föredragnings

plan. Vid mötena har extern och intern rappor

tering av resultat och ställning samt affärsfrågor

behandlats. andra viktiga frågor som behand

las årligen är marknadsfrågor, strategifrågor,

finansfrågor och budget.

Moderbolaget

Fastighetsverksamheten i koncernens

fastighets ägande bolag administreras genom

personal anställd i moderbolaget, Pandox aB.

Kostnaden för dessa tjänster har fakturerats på

dotter bolagen. Faktureringen under 2009 upp

gick till 51,1 Mkr (55,2). Årets resultat efter skatt

uppgick till 400,0 Mkr (–161,1).

Utsikter för 2010

Intäkterna i hotellbranschen förväntas succes

sivt bli mer stabila under 2010. Studerar man

new York som ligger tidigt i konjunkturcykeln

och utgår från att staden planar ut under våren

är förutsättningarna goda för att samma möns

ter sprider sig till Europa under sommaren och

hösten. detta är positiva nyheter. Samtidigt är

priset under press vilket kommer att minska pro

duktiviteten och därmed lönsamheten. Pandox

prognos är att bolaget under 2010 kommer att

fortsätta producera stabila kassaflöden.

52 | Pandox 2009

RäkenskapeR

Resultaträkning

Koncernen ModerbolagetMkr 2009 2008 2009 2008

FastighetsverksamhetHyresintäkter not 1, 2, 3 850,6 872,3 – –Övriga fastighetsintäkter 44,6 43,2 – –Totala förvaltningsintäkter 895,2 915,5 – –

Fastighetskostnader –117,0 –132,8 – –Driftsöverskott 778,2 782,7 – –

avskrivningar enligt plan not 4 –193,6 –163,8 – –Resultat fastighetsverksamhet 584,6 618,9 – –

OperatörsverksamhetRörelseintäkter 1 095,0 1 105,3 – –Rörelsekostnader –1 129,0 –1 084,5 – –Rörelseresultat operatörsverksamhet not 1, 2, 16 –34,0 20,8 – –Bruttoresultat 550,6 639,7 – –

administrativa kostnader not 4, 15, 16 –68,3 –64,6 –62,3 –59,7Övriga intäkter not 5 – 6,9 51,1 55,2Rörelseresultat 482,3 582,0 –11,2 –4,5

Ränteintäkter not 6 25,5 12,6 457,8 234,3Räntekostnader –256,5 –310,5 –202,9 –279,8Övriga finansiella intäkter och kostnader not 6 80,7 3,2 188,1 –168,2Finansnetto –150,3 –294,7 443,0 –213,7Resultat före skatt 332,0 287,3 431,8 –218,2

Skatt not 7 –20,4 –22,2 25,3 –Uppskjuten skatt not 7 –10,1 34,2 –57,1 57,1ÅRETS RESULTAT 301,5 299,3 400,0 –161,1

Specifikation extern omsättning

Förvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 895,2 915,5 därav interna hyror –211,7 –216,7 Rörelseintäkter operatörsverksamhet 1 095,0 1 105,3 Summa extern omsättning 1 778,5 1 804,1

Pandox 2009 | 53

Kommentarer till resultaträkningen

Hyresintäkter

Hyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor,

inventariehyra för hotellinventarier samt lokal

hyra för resterande kommersiella ytor. Hyres

intäkterna för 2009 minskade i förhållande till

föregående år och uppgick till 850,6 Mkr

(872,3).

Övriga fastighetsintäkter

Övriga fastighetsintäkter avser utdebiterade

kostnader för framför allt värme, el och fastig

hetsskatt.

FÖRDeLnInG ÖVRIGa FasTIGHeTsInTäkTeR

Mkr 2009 2008

Ersättning för driftskostnader 10,3 9,5Vidaredebiterad fastighetsskatt 34,3 33,7Totalt 44,6 43,2

Fastighetskostnader

Driftskostnader

driftskostnader är sådana kostnader som är

direkt hänförliga till driften av fastigheterna

såsom till exempel kostnader för värme, vatten,

el och fastighetsskötsel. Kostnaderna brutto

redovisas, det vill säga den del av kostnaderna

som vidaredebiteras till hyresgästerna redo

visas som intäkt under övriga fastighetsintäkter

och hela kostnaden redovisas bland kostna

derna.

Underhållskostnader

Underhållskostnader är kostnader för att vid

makthålla byggnadernas och byggnads inven

tariernas standard. Pandox hyresavtal är i fler

talet fall konstruerade så att hyresgästerna, det

vill säga hotelloperatörerna, svarar för större

delen av det inre underhållet av hotellfastig

heterna.

Tomträttsavgäld

Totalt sju av Pandox fastigheter innehas med

tomträtt. Villkor och löptider för samtliga följer

gängse marknadsvillkor.

Fastighetsskatt

För Pandox svenska hotellfastigheter utgår

fas tig hetsskatt med 1,0 procent på taxerings

värdet. de utländska fastigheterna har varie

rande procentsatser och beräkningsgrunder.

Övriga kostnader

Innefattar bland annat kostnader för juridisk

konsultation i hyresfrågor, försäkringspremier

och hyreskostnader för externa ytor.

FÖRDeLnInG FasTIGHeTskosTnaDeR

Mkr 2009 2008

driftskostnader 21,9 23,6Underhållskostnader 30,9 33,5Tomträttsavgäld 1,5 12,7Fastighetsskatt 58,5 57,2Övriga kostnader 4,2 5,8Totalt 117,0 132,8

Driftsöverskott

driftsöverskottet för 2009 uppgick till 778,2

Mkr, vilket är en minskning med 4,5 Mkr.

direktavkastningen uppgick till 8,4 procent

(9,2).

Operatörsverksamheten

den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas

tas redovisningsmässigt med en internhyra.

Intern hyran är kopplad till operatörsbolagens

omsättning och baseras på vad som bedöms

vara marknadsmässiga villkor. Internhyran

kostnadsförs i hotell rörelsen och intäktsförs i

fastighetsförvaltningen. Under 2009 förvärva

des inga operatörsverksamheter. I maj träffade

Pandox ett avtal med Choice Hotels Scandina

via om att ta över den operativa driften av Qua

lity Park Hotel i Södertälje. därmed ingår åtta

operativa verksam heter i Pandox portfölj i

utgången av 2009, varav fem drivs i egen regi

och tre via managementavtal.

Administrativa kostnader

de administrativa kostnaderna avser central

administration samt utländsk hotellfastighets

administration. Samtlig personal inom central

administration är placerad vid kontoret i

Stockholm. Ersättning till personal och reviso

rer framgår av not 15 och 16.

54 | Pandox 2009

RäkenskapeR

Balansräkning

Kommentarer till balansräkningen

Fastigheter och inventarier

Under året har en hotellfastighet förvärvats.

avskrivningarna avseende fastigheterna upp

gick till 108,8 Mkr (98,6) och årets investeringar

till 224,1 Mkr (138,3). Inventariernas bokförda

värde inklusive hotellinventarier uppgick till

613,5 Mkr (547,4), avskrivningarna till 85,2 Mkr

(65,5) och investeringarna till 89,4 Mkr (131,0).

Huvuddelen av det bokförda värdet på

inventarier, 613,5 Mkr, avser merparten hotell

inventarier vilka brukas av hotelloperatören. I

vissa fall ingår dessa som en ospecificerad del

av hyran, i andra fall som en separat inventarie

hyra. då dessa intäkter ingår i hyresintäkterna

inklu derar Pandox värdet av dessa inventarier i

det fastighetsvärde som används för att beräkna

fastigheternas direktavkastning. Fastigheternas

bokförda värde inklusive hotellinventarier upp

gick vid årets slut till 9 348,0 Mkr. Övriga inven

tarier utgörs av inventarier inom administration

på 1,3 Mkr.

Övriga långfristiga fordringar

avser långfristig reversfordran samt pantsatt

deposition.

Varulager

avser lager av förbrukningsvaror i operatörs

verksamheterna.

Kundfordringar

Pandox kundfordringar utgörs av hyresford

ringar och kundfordringar i operatörsrörelsen.

då hyran generellt betalas kvartals eller

månads vis i förskott består utestående belopp

vid årsskiftet i huvudsak av upplupna omsätt

nings och resultathyror.

Övriga fordringar

Kortfristiga fordringar avser exempelvis kostna

der som ska vidaredebiteras på extern part.

Förutbetalda kostnader och upplupna

intäkter

Innefattar i huvudsak förutbetalda kostnader för

nästa år som försäkringspremier och hyror.

Kassa och bank

Pandoxkoncernens likviditet hanteras i huvud

sak av moderbolaget genom centralkonto

struktur i bank där likviditeten samlas på ett


TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter not 8 8 735,8 8 665,8 – –Inventarier not 9 613,5 547,4 1,3 0,7 9 349,3 9 213,2 1,3 0,7

Finansiella anläggningstillgångar aktier och andelar i dotterbolag not 10 – – 4 270,6 3 835,6Övriga aktier och andelar not 11 610,2 544,4 – –Fordringar koncernbolag – – 3 885,3 2 965,5Övriga långfristiga fordringar 15,6 15,0 14,7 14,0 625,8 559,4 8 170,6 6 815,1

Uppskjuten skattefordran 216,2 234,5 – 57,1Summa anläggningstillgångar 10 191,3 10 007,1 8 171,9 6 872,9

OmsättningstillgångarVarulager 8,2 6,5 – –Kundfordringar 99,7 81,0 – –Skattefordran 5,3 – – –Övriga fordringar 16,9 122,6 5,6 5,5Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28,3 31,1 1,5 1,5Kassa och bank 326,4 347,7 199,3 111,4Summa omsättningstillgångar 484,8 588,9 206,4 118,4

SUMMA TILLGÅNGAR 10 676,1 10 596,0 8 378,3 6 991,3

Pandox 2009 | 55

gemensamt räntebärande konto. Likviditets

överskott kan även placeras som tidsbunden

inlåning i bank. I tillägg till detta har Pandox ej

utnyttjade kreditfaciliteter på totalt 1 182 Mkr.

Bundna reserver moderbolaget

Justering av ingående balans har skett avse

ende ej utnyttjade optioner.

Skulder till kreditinstitut

Pandox totala räntebärande skuld den 31

december 2009 uppgick till 6 850,5 Mkr för

delat på sex kreditgivare och sju valutor. Finan

sieringen är i huvudsak upptagen under

långfristi ga kreditavtal varför huvuddelen av

skulden kan betraktas som långfristig. Ränte

bindningsmässigt är 3 762,3 Mkr bundet med

en löptid under ett år. Se avsnittet Finansiell

översikt på sidan 40.

Uppskjuten skatteskuld

2009 års uppskjutna skatter är bruttoredo

visade. I avsnittet Pandox skattesituation på

sidan 44 lämnas en detaljerad beskrivning.

Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

Beloppet avser i huvudsak upplupna räntekost

nader samt förutbetalda hyror.

Ställda säkerheter

avser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilka

pantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån.

Ansvarsförbindelser

Moderbolagets ansvarsförbindelser avser

garantier till banker avseende dotterbolags

låneskulder.


EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapitalBundet eget kapitalaktiekapital 373,5 373,5 373,5 373,5Bundna reserver 1 051,1 1 050,2 830,0 830,0 1 424,6 1 423,7 1 203,5 1 203,5

Fritt eget kapitalFria reserver 1 270,6 1 006,2 129,1 219,4Årets resultat 301,5 299,3 400,0 –161,1 1 572,1 1 305,5 529,1 58,3Summa eget kapital 2 996,7 2 729,2 1 732,6 1 261,8

AvsättningarUppskjuten skatteskuld not 7 363,0 335,2 – –Summa avsättningar 363,0 335,2 – –

SkulderSkulder till kreditinstitut not 12 6 850,5 6 808,6 4 199,7 4 559,2Leverantörsskulder 87,3 100,1 21,3 23,2Skulder koncernföretag – – 2 335,4 987,5Skatteskulder 13,9 14,4 – –Övriga skulder 98,3 232,2 3,0 0,1Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 13 266,4 376,3 86,3 159,5Summa skulder 7 679,4 7 531,6 6 645,7 5 729,5SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 676,1 10 596,0 8 378,3 6 991,3

Ställda säkerheter not 14 4 961,9 5 239,2 12,2 12,2ansvarsförbindelser not 14 2,5 2,3 2 675,3 2 221,6

56 | Pandox 2009

RäkenskapeR

Förändringar i eget kapital

Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Koncernen 2008 Ingående balans 373,5 886,8 917,4 230,0 2 407,7Vinstdisposition – – 230,0 –230,0 –Övriga förändringar – –1,9 1,9 – –Utdelning – – –161,9 – –161,9Koncernbidrag – – – – –omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – 165,3 18,8 – 184,1Årets resultat – – – 299,3 299,3 373,5 1 050,2 1 006,2 299,3 2 729,2

Koncernen 2009 Ingående balans 373,5 1 050,2 1 006,2 299,3 2 729,2Vinstdisposition – – 299,3 –299,3 –Övriga förändringar – –69,4 69,4 – –Utdelning – – – – –Koncernbidrag – – – – –omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – 70,3 –104,3 – –34,0Årets resultat – – – 301,5 301,5 373,5 1 051,1 1 270,6 301,5 2 996,7

Moderbolaget 2008Ingående balans 373,5 830,0 394,4 –13,1 1 584,8Vinstdisposition – – –13,1 13,1 –Utdelning – – –161,9 – –161,9Koncernbidrag – – – – –Årets resultat – – – –161,1 –161,1 373,5 830,0 219,4 –161,1 1 261,8

Moderbolaget 2009Ingående balans 373,5 830,0 219,4 –161,1 1 261,8Vinstdisposition – – –161,1 161,1 –Utdelning – – – – –Koncernbidrag – – 70,8 – 70,8Årets resultat – – – 400,0 400,0 373,5 830,0 129,1 400,0 1 732,6

omräkningsdifferenser inkluderar en skatteeffekt på 43,5 (–89,6) Mkr avseende valutasäkring av utlandsverksamhet. antalet aktier uppgick per 31 december 2009 till 24 900 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie.

Pandox 2009 | 57

Kassaflödesanalys

Kommentarer till kassaflödesanalysen


Löpande verksamhetResultat före finansiella poster 561,7 582,0 –11,2 –4,5avskrivning 194,0 164,1 0,4 0,3Erhållen ränta 4,6 12,6 457,8 234,3Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –247,0 –307,2 –88,4 –467,7Betald skatt –26,2 –14,8 – –Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar 487,1 436,7 358,6 –237,6

Förändring av rörelsekapitalÖkning/minskning (±) av rörelsefordringar 87,5 –18,0 96,0 –2,2Ökning/minskning (±) av rörelseskulder –98,8 45,7 1 349,2 365,9Summa förändring av rörelsekapital –11,3 27,7 1 445,2 363,7Kassaflöde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar 475,8 464,4 1 803,8 126,1

InvesteringsverksamhetInvestering i aktier och andelar –65,7 –544,4 –434,9 –544,8Investeringar i fastigheter och inventarier –313,5 –269,3 –1,0 –0,2Förvärv av fastigheter och inventarier –163,3 –370,9 – –Försäljning av anläggningstillgångar – 1,8 – 2,7Summa investeringar –542,5 –1 182,8 –435,9 –542,3Kassaflöde efter investeringar –66,7 –718,4 1 367,9 –416,2

FinansieringsverksamhetFörändring av finansiella anläggningstillgångar – – –920,5 –50,9Förändring av räntebärande lån 42,0 970,9 –359,5 665,0Utdelning – –161,9 – –161,9Kassaflöde från finansieringsverksamhet 42,0 809,0 –1 280,0 452,2Förändring av likvida medel –24,7 90,6 87,9 36,0

Likvida medel vid årets början 347,7 272,8 111,4 75,4Kursdifferens i likvida medel 3,4 –15,7 – –Likvida medel vid årets slut 326,4 347,7 199,3 111,4Förändring likvida medel –24,7 90,6 87,9 36,0

Justerat för övriga intäkter och reavinster om 79,5 Mkr (6,9) uppgår kassaflödet från den löpande verk

samheten till 446,4 Mkr (444,5). Kassaflödet per aktie ökade till 17,93 kronor (17,85).

58 | Pandox 2009

RäkenskapeR

Redovisningsprinciper

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och god redovisningssed samt om inte annat anges i enlighet med Bok föringsnämndens anvisningar. Pandox redovisnings och värderingsprinciper är för övrigt oförändrade jämfört med föregående år.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen omfattar samtliga

dotterbolag på bokslutsdagen.

Redovisningen har upprättats enligt Redo

visningsrådets rekommendation RR 1:00. Kon

cernredovisningen har upprättats enligt för

värvsmetoden, som innebär att tillgångar och

skulder övertagits till marknadsvärde enligt

upprättad förvärvsanalys. Skillnaden mellan

anskaffningsvärde och förvärvat eget kapital

har tillförts byggnader och mark som över

värde. avskrivning av övervärde sker enligt

samma princip som för fastigheter. Beräknad

uppskjuten skatteskuld avseende koncern

mässiga övervärden och beräknad uppskjuten

skattefordran nettoredovisas som uppskjuten

skatteskuld i balansräkningen.

Skatt

Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekom

mendation om inkomstskatt (RR 9). Rekom

mendationen innebär i korthet att både upp

skjutna skatteskulder och skattefordringar tas

upp i redovisningen och att förändringar av

dessa påverkar resultaträkningen som uppskju

ten skatt. den uppskjutna skatten avseende

skillnaden i bokföringsmässig och skatte

mässig avskrivning beräknas med utgångs

punkt från gällande skattesats.

För substansförvärv baseras den upp

skjutna skatte skulden på köpe skillingen och

beräknas utifrån respektive fastighets kortaste

bedömda innehavstid och motsvarar en skatte

sats om cirka 10 procent i genomsnitt.

den uppskjutna skattefordringen, hänförlig

till beräknad skattefordran avseende under

skottsavdrag i bolag, värderas med utgångs

punkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot

framtida skattemässiga vinster och beräknas

enligt gällande skattesats.

Fastighetsverksamhet

Koncernens fastigheter redovisas i balansräk

ningen som anläggningstillgångar då avsikten

med innehavet är att långsiktigt äga, förvalta

och utveckla fastigheterna.

Operatörsverksamheten

den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas

tas redovisningsmässigt med en internhyra.

Internhyran är kopplad till operatörsbolagens

omsättning och baserad på vad som bedöms

vara marknadsmässiga villkor. Internhyran

kostnadsförs i operatörsverksamheten och

intäktsförs i fastig hetsverksamheten.

Materiella anläggningstillgångar

Vid ny eller tillbyggnad aktiveras samtliga

direkta utgifter inklusive projekteringskostnader.

Vid ombyggnad aktiveras sådana direkta utgifter

som innebär förbättring av fastigheterna jämfört

med det ursprungliga skicket.

Utgifter för upprustning till samma skick

som fastigheten ursprungligen haft aktiveras ej.

Ett undantag från denna princip är utgifter för

sådana åtgärder som rubriceras som eftersatt

underhåll i samband med förvärv och hänsyn

tagits till detta i förvärvspriset.

Utgifter för hyresgästanpassningar som inne

bär att hyran kan höjas, aktiveras och skrivas av

under hyreskontraktets återstående löptid.

avskrivning enligt plan har beräknats med

följande procentsatser:

%

Byggnader 1,0 Byggnadsinventarier 4–6,7 Markanläggningar 3,5 Inventarier 6,7–33

Pandox 2009 | 59

Pandox har fr o m år 2000 förändrat avskriv

ningssatsen för byggnad till 1,0 procent. Tidi

gare avskrivning uppgick till 1,5 procent.

avskrivning enligt plan beräknas på anskaff

ningsvärdet och ett restvärde på noll kronor.

Nedskrivning av anläggningstillgång

Koncernens fastigheter värderas kontinuerligt

enligt en intern kassaflödesmodell som också

uppfyller kraven för att beräkna nyttjandevärdet i

enlighet med RR 17. Återvinningsvärdet, vilket

är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och

nyttjande värdet, kontrolleras därvid mot fastig

heternas bokförda värden för att bedöma behov

av eventuell nedskrivning.

Leasing

Pandox redovisar samtliga leasingavtal som

operationella. Leasingavtalen avser personbilar

och kontorsmaskiner och är av mindre omfatt

ning och påverkar därför inte bedömningen av

koncernens resultat och ställning.

Intäkter

Förvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samt

vidaredebiterade driftskostnader och fastighets

skatt. Hotelloperatörsverksamhetens intäkter

och kostnader redovisas separat i koncern

resultat räkningen. Hyresintäkterna periodi seras

i enlighet med hyresavtal. detta innebär att

förskottshyror redovisas som förutbetalda

hyres intäkter.

Aktier och andelar

aktier och andelar i dotter och dotterdotter

bolag har värderats till anskaffningsvärdet, med

undantag för innehav vilka har skrivits ned till

bedömt verkligt marknadsvärde.

Finansiella instrument

Ränteswapar används för att förändra underlig

gande finansiella skulders ränteförfallostruktur.

Intäkter och kostnader avseende ränteswapar

nettoredovisas som räntekostnader periodiserat

över löptiden.

Utländska dotterbolag

Utländska dotterbolag räknas om enligt dags

kursmetoden, vilket innebär att resultaträk

ningen räknas om till genomsnittskurs och

balans räkningen enligt balansdagens kurs.

den kurs differens som uppstår vid tillämpning

av denna metod förs direkt mot koncernens

egna kapital. Under året förvärvade bolag

ingår i koncernen med belopp avseende tiden

efter förvärvet.

Fordringar och skulder i utländsk valuta

Fordringar och skulder i utländsk valuta omräk

nas enligt balansdagens kurs. Kursdifferenser

som uppstår belastas eller gottskrivs resultatet.

när upplåning sker eller terminskontrakt ingås

för att kurssäkra investeringar i utländska

dotter bolag kvittas i koncernen uppkomna

kurs differenser till den del de motsvaras av

differenser vid omräkning av utländska dotter

bolags nettotillgångar.

Övriga fordringar och skulder

Fordringar har tagits upp till de belopp varmed

de förväntas inflyta. Övriga tillgångar och skulder

har tagits upp till nominella värden.

60 | Pandox 2009

RäkenskapeR

noter

NOT 1 SEGMENTSREDOVISNING

Primärt segmentPandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. Information i enlighet med segmentredovisningen framgår av koncernens resultat och balansräkning.

Sekundärt segmentÅr 2009 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 167,7 85,2 182,3 120,1 339,9 –211,7 683,5Fastighetskostnader –26,5 –7,2 –30,7 –15,8 –36,8 – –117,0driftsöverskott 141,2 78,0 151,6 104,3 303,1 –211,7 566,5

Bokförda värden fastigheter 1 386,2 756,1 1 488,1 998,8 4 718,8 – 9 348,0

Investeringar 50,6 1,8 12,2 13,9 234,0 – 312,5Rörelseintäkter operatörsverksamhet 16,1 – 8,9 – 1 070,0 – 1 095,0Rörelsekostnader operatörsverksamhet –15,4 – –9,2 – –1 104,4 211,7 –917,3Rörelseresultat operatörsverksamhet 0,7 – –0,3 – –34,4 211,7 177,7

År 2008 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 187,9 84,5 183,5 116,7 342,9 –216,7 698,8Fastighetskostnader –39,3 –8,1 –33,0 –16,3 –36,1 –132,8driftsöverskott 148,6 76,4 150,5 100,4 306,8 –216,7 566,0

Bokförda värden fastigheter 1 360,5 766,8 1 518,7 834,7 4 731,8 9 212,5

Investeringar 56,7 23,6 9,2 19,8 160,0 269,3Rörelseintäkter operatörsverksamhet 51,6 – 10,4 – 1 043,3 1 105,3Rörelsekostnader operatörsverksamhet –55,1 – –10,6 – –1 018,9 216,7 –867,9Rörelseresultat operatörsverksamhet –3,5 – –0,2 – 24,4 216,7 237,4

NOT 2 HYRESINTÄKTER

Intäkterna från operatörsverksamheten avser tre verksamheter som drivs genom managementavtal med Hilton, InterContinental respektive Hyatt samt de fem verksamheter som drivs i Pandox egen regi. den hyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs de har inte eliminerats i resultaträkningen. detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eliminering skulle totala förvaltningsintäkter respektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 211,7 Mkr för 2009 (216,7).

NOT 3 HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING

% 2009 2008

Sverige 53 54danmark 8 9Storbritannien 5 5Tyskland 13 12Belgien 15 15Schweiz 2 2Kanada 4 3Summa 100 100

Pandox 2009 | 61

NOT 4 ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN


Byggnader –108,0 –97,8 – –Markanläggningar –0,8 –0,8 – –Inventarier –85,2 –65,5 –0,4 –0,3Summa avskrivningar –194,0 –164,1 –0,4 –0,3

av avskrivningar på totalt 194,0 Mkr är 193,6 Mkr (163,8) hänförliga till fastighetsverksamheten och 0,4 Mkr (0,3) till administration.

NOT 5 ÖVRIGA INTÄKTER

Övriga intäkter i koncernen på totalt 6,9 Mkr år 2008 avsåg ersättning för uthyrning av och försäljning av parkeringsplatser respektive kontorslokaler i Östersund. Fastighetsverksamheten i koncernens fastighetsägande bolag administreras genom personal anställd i moderbolaget. Kostnaden för dessa tjänster har fakturerats på dotter bolagen vilken under 2009 uppgick till 51,1 Mkr (55,2).

NOT 6 RÄNTEINTÄKTER OCH ÖVRIGA FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Moderbolagets ränteintäkter fördelar sig på 77,3 Mkr (230,3) från koncernbolag, 1,1 Mkr (4,0) från övriga och 379,4 Mkr avser utdelning från dotterbolag. av moderbolagets övriga finansiella intäkter och kostnader om 188,1 Mkr (–168,2) avser 190,3 Mkr (–167,8) omvärdering av lån i utländsk valuta till balansdagskurs. I koncernens ränteintäkter om 25,5 Mkr (12,4) ingår externa ränteintäkter med 4,6 Mkr och utdelningar från övriga aktier och andelar med 20,9 Mkr. Övriga finansiella intäkter och kostnader för koncernen uppgår till 80,7 Mkr (3,2) varav 79,5 Mkr avser reavinst vid avyttring av aktier i HoST Hotels and Resorts Inc.

NOT 7 UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATT


Årets uppskjutna skattekostnadUppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader –38,5 –2,9 –0,7 –Uppskjuten skattekostnad avseende förlustavdrag –15,9 109,9 –56,4 60,0Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar 44,3 –80,0 – 0,8Effekt av förändrade skattesatser – 7,2 – –3,7Uppskjuten skatt i resultaträkningen –10,1 34,2 –57,1 57,1

Aktuell skatt i resultaträkningen –20,4 –22,2 25,3 –

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesatsRedovisat resultat före skatt 332,0 283,3 431,8 –218,2Skatt enligt gällande skattesats –87,3 –83,0 –113,6 61,1Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 36,8 0,1 134,5 0,0Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar –21,1 52,8 –52,7 –0,3Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet 41,1 34,9 – –

Effekt av förändrade skattesatser – 7,2 – –

Redovisad skattekostnad –30,5 12,0 –31,8 57,1

Uppskjutna skattefordringarUnderskottsavdrag 205,2 222,5 – 56,4Övriga uppskjutna skattefordringar 11,0 12,0 – 0,7Summa uppskjutna skattefordringar 216,2 234,5 – 57,1

Uppskjutna skatteskulderSkillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter 363,0 335,2 – –

Summa uppskjutna skatteskulder 363,0 335,2 – –Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto –146,8 –100,7 – 57,1

Koncernens nominella skattesats är beräknad till 26,9 procent och i moderbolaget uppgår den till 26,3 procent. Efter beslutad sänkning av inkomtskatten i Sverige från 28,0 procent till 26,3 procent från den 1 januari 2009 har koncernens och moderbolagens uppskjutna skatteskulder respektive fordringar för 2008 räknats om till den nya skattesatsen. Effekten är redovisad under årets uppskjutna skattekostnad. Effektiv skatt för koncernen uppgick för 2009 till 9,2 procent (–4,2) och i moderbolaget till 7,4 procent (26,2).

62 | Pandox 2009

RäkenskapeR

NOT 8 FASTIGHETER

KoncernenMkr 2009 2008

Ingående anskaffningsvärde 9 641,4 8 589,3omklassificerat till inventarier –5,2 –14,0Förvärv fastigheter 89,4 360,5Investeringar 224,1 138,3Försäljningar – –omräkningsdifferenser balansräkning –151,0 567,3Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 798,7 9 641,4

Ingående avskrivningar –975,6 –785,6Försäljningar – –Årets avskrivningar –108,8 –98,6omräkningsdifferenser balansräkning 21,5 –91,4Utgående ackumulerade avskrivningar –1 062,9 –975,6Utgående restvärde 8 735,8 8 665,8

Taxeringsvärde svenska fastigheter 2 521,7 2 509,4Varav mark 707,9 730,6

Koncernens ingående anskaffningsvärden och avskrivningar avseende fastighet har 2008 korrigerats med –242,8 Mkr respektive 242,8 Mkr. Restvärdena har således inte påverkats.

NOT 9 INVENTARIER


Ingående anskaffningsvärde 900,4 641,6 3,6 3,4omklassificerat från fastigheter 5,2 14,0 – –Förvärv inventarier 73,9 10,3 – –Investeringar 89,4 131,0 1,0 0,2Försäljningar/utrangeringar – –3,5 – –omräkningsdifferenser balansräkning –31,0 107,0 – –Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 037,9 900,4 4,6 3,6

Ingående avskrivningar –353,0 –220,7 –2,9 –2,6Försäljningar/utrangeringar – 1,7 – –Årets avskrivningar –85,2 –65,5 –0,4 –0,3omräkningsdifferenser balansräkning 13,8 –68,5 – –Utgående ackumulerade avskrivningar –424,4 –353,0 –3,3 –2,9Utgående restvärde 613,5 547,4 1,3 0,7

Koncernens ingående anskaffningsvärden och avskrivningar avseende inventarier har 2008 korrigerats med –266,0 Mkr respektive 266,0 Mkr. Restvärdena har således inte påverkats.

Pandox 2009 | 63

NOT 10 AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG

Org. nr SäteAntal aktier

Nom. värde (kr) Andel (%)

Bokfört värde (Mkr)

ModerbolagetHotab Förvaltnings aB 5564755592 Stockholm 1 000 100 100 285,1Pandox Förvaltning aB 5560970815 Stockholm 5 500 100 100 304,7Hotab 6 aB 5564736352 Stockholm 1 000 100 100 0,1Fastighets aB Grand Hotel i Helsingborg 5564736329 Stockholm 1 000 100 100 15,9Pandox Fastighets aB 5564736261 Stockholm 1 000 100 100 0,1Fastighets aB Mora Hotell 5564759370 Stockholm 1 000 100 75 5,7Fastighets aB Stora Hotellet i Jönköping 5564694064 Stockholm 1 000 100 100 30,1Pandox Belgien aB 5564950078 Stockholm 1 000 100 100 4,0Pandox Hotel Management aB 5564699782 Stockholm 1 000 100 100 0,1Malmö Favorit Hotell aB 5564759446 Stockholm 1 000 100 100 16,1Pandox Luxemburg aB 5565159216 Stockholm 10 000 10 100 68,3Fastighets aB Porpur 5563498327 Stockholm 10 000 100 100 0,1Pandox i Halmstad aB 5565498978 Stockholm 1 000 100 100 8,7Pandox i Borås aB 5565280160 Stockholm 1 000 100 100 61,5Grand i Borås Fastighets aB 5560307083 Stockholm 6 506 100 100 10,0Hotell Värmdövägen 84 aB 5562864826 Stockholm 1 000 100 100 4,3Hotellus International aB 5560302506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2KB Lorensberg 49:2 9168333269 Göteborg – – 100 0,0Hotellus Östersund aB 5563673697 Stockholm 1 000 100 100 3,0ademrac Holding 1 aB 5566833371 Stockholm 10 093 100 100 219,4ademrac Holding 2 aB 5566833363 Stockholm 10 010 100 100 219,6ademrac aB 5564262748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4Le nouveau Palace Sa 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4Convention Hotel International aG 270.3.001.1683 Basel 14 000 – 100 6,2Hotellus denmark a/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 1 021,6Hotel Bloom Sa 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 67,3Pandox Belgium Sa 0890.427.732 Bryssel 100 000 – 100 471,6Pandox i Malmö aB 5567043723 Stockholm 1 000 100 100 142,0Ypsilon Hotell aB 5564814134 Stockholm 1 000 100 100 39,8Pandox Kolmården aB 5567068316 Stockholm 100 000 1 100 0,1Hotellus Sverige Ett aB 5567788699 Stockholm 1 000 100 100 0,1Hotellus Sverige Två aB 5567788707 Stockholm 1 000 100 100 0,1Summa Pandox AB 4 270,6

Org. nr Säte

Koncernen arlanda Flyghotell KB 9165008021 StockholmFastighetsbolaget Utkiken KB 9166117755 StockholmFastighets aB Hotell Kramer 5564736402 StockholmHotellus nordic aB 5565546594 StockholmHotellus Järva Krog aB 5563517365 StockholmHotellus Mölndal aB 5565546636 StockholmBioeffect aB 5562445030 StockholmVestervold KB 9166319534 StockholmPandox Mellansverige aB 5567454656 StockholmSkogshöjd Handels & Fastighets aB 5560660432 StockholmGrand Hotel Brussels nV – BelgienHotellus Belgium nV – BelgienTown Hotel Sa – Belgien

Org. nr Säte

Holcro nV – BelgienHotellus Suomi oY – FinlandHotellus nord oY – FinlandEuro Lifim BV – HollandHotellus Europe BV – HollandPandox Holland BV – HollandPandox Holland 2 BV – HollandHotellus Luxemburg Sarl – LuxemburgHotellus deutschland GmbH – Tysklandatlantis GmbH – TysklandPandox Berlin GmbH – TysklandHotellus Canada Holdings Inc – KanadaHotellus Montreal Holdings Inc – Kanada

64 | Pandox 2009

RäkenskapeR

NOT 11 ÖVRIGA AKTIER OCH ANDELAR

Övriga aktier och andelar om 610,2 Mkr (544,4) avser innehavet i den amerikanska hotellfastighetsbolaget HoST Hotels and Resorts Inc. Marknadsvärdet på balansdagen uppgick till 11,67 USd per aktie eller motsvarande 883,4 Mkr för hela innehavet.

NOT 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT


Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 738,9 877,8 562,3 877,8Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen 980,5 1 181,4 809,1 815,8Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen 5 131,1 4 749,4 2 828,3 2 865,7Summa 6 850,5 6 808,6 4 199,7 4 559,3

NOT 13 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER


Förutbetalda hyror 54,7 61,0 – –Upplupna räntekostnader 16,3 28,8 11,0 20,5Fastighetsskatt 4,7 4,7 – –orealiserade hedgeresultat 64,1 126,8 61,6 126,7Övrigt 126,6 155,0 13,7 12,3Summa 266,4 376,3 86,3 159,5

NOT 14 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER


Ställda säkerheter för lån från kreditinstitut Fastighetsinteckningar 4 942,1 5 009,0 – –Pantsatt deposition 22,3 32,8 14,7 14,0ansvarsförbindelser 2,5 2,3 2 675,3 2 221,6

NOT 15 ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER


KPMG Revisionsuppdrag 3,5 2,8 1,0 0,9 andra uppdrag 1,4 1,6 – –

SET Revisionsbyrå Revisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1

Övriga andra uppdrag 0,2 0,2 – – Summa 5,2 4,7 1,1 1,0

Pandox 2009 | 65

NOT 16 PERSONAL

Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008

Medeltal anställdaMän 474 534 9 8Kvinnor 468 555 9 9Totalt 942 1 089 18 17

Varav anställda i Sverige 31 61 18 17Varav anställda i Belgien 341 432 – –Varav anställda i Tyskland 189 219 – –Varav anställda i Kanada 381 377 – –

Styrelse och ledande befattninghavareMän 11 11 10 10Kvinnor 2 2 2 2Totalt 13 13 12 12

Löner och ersättningar, MkrStyrelsen och verkställande direktörenLöner och ersättningar 5,6 5,6 5,6 5,6Sociala kostnader 1,6 1,4 1,6 1,4Pensionskostnader 0,8 0,8 0,8 0,8Totalt 8,0 7,8 8,0 7,8

Övriga anställdaLöner och ersättningar 355,3 283,1 15,0 16,0Sociala kostnader 69,5 62,8 5,0 3,9Pensionskostnader 11,6 10,0 4,4 5,5Totalt 436,4 355,9 24,4 25,4

Löner och ersättningar per land, MkrSverigeStyrelsen och verkställande direktören 5,6 5,6 5,6 5,6Övriga anställda 19,6 24,8 15,0 16,0

Belgien övriga anställda 132,4 127,3 – –Tyskland övriga anställda 44,9 43,6 – –Kanada övriga anställda 158,4 87,4 – –Totalt 360,9 288,7 20,6 21,6

Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels City Centre, Hotel BLooM!, Holiday Inn Brussels airport, Crowne Plaza antwerp och Hilton Brussels City. Personal anställd i Tyskland avser Hotel Berlin, Berlin och i Kanada avser InterContinental Montreal och Hyatt Regency Montreal.

Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Pensionsåldern för verk ställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6 månader.

Sjukfrånvaron i moderbolaget uppgick till 0,5 (0,9) procent 2009.

66 | Pandox 2009

RäkenskapeR

Vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:

Balanserat resultat 129 148 129 kr

Årets resultat 399 973 745 kr

529 121 874 kr

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Utdelning till aktieägare,

10,50 kr per aktie 261 450 000 kr

Överföres i ny räkning 267 671 874 kr

529 121 874 kr

Stockholm den 9 februari 2010

Christian Ringnes

Ordförande

Leiv Askvig Christian Sundt Olaf Gauslå

Bengt Kjell Helene Sundt Mats Wäppling

Anders Nissen

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och

koncernredovisning har avgivits den 10 februari 2010.

Per Gustafsson

Auktoriserad revisor

Willard Möller

Auktoriserad revisor

Pandox 2009 | 67

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Pandox AB. Org nr 556030-7885

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning

i Pandox aB för år 2009. Årsredovisningen och koncernredovisningen ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna

50–66. det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att

årsredoviningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om

årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med

hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision

ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de

betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovis

ningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande

om ansvars frihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande

direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision

ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av

bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar

vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvars

frihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 10 februari 2010

Per Gustafsson Willard Möller

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Styrelse och revisorer

68 | Pandox 2009

Styrelsens arbete

KontrollIndustriell kompetens och erfarenhet skapar trygghet och handlingskraft

Styrelse och revisorer

CHRISTIAN RINGNES, Född 1954

OrdförandeVerkställande direktör i Eiendomsspar AS. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i NSV-Invest AS, Sundt AS, Dermanor AS och Mini Bottle Gallery AS. Styrelseledamot i Schibsted ASA, Thor Corporation AS och Oslo By’s Råd for By arkitektur.

LEIV ASKVIG, Född 1957

Verkställande direktör i Sundt AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

Övriga styrelseuppdrag:Styreleseordförande i Oslo Børs VPS Holding ASA, Oslo Børs ASA och Alfarveg AS. Styrelseledamot i Eiendomsspar AS, Verdipairsentralen VPS ASA, Skips AS Tudor och Agder OPS Vegselskap AS.

OLAF GAUSLÅ, Född 1961

Finansdirektör i Eiendomsspar AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

BENGT KJELL, Född 1954

Verkställande direktör i AB Handel och Industri. Ledamot i Pandox styrelse sedan 1996.

Övriga styrelseuppdrag:Styrelseordförande i Indu trade AB och och Hemfosa Fastigheter AB. Styrelse-ledamot i Skanska AB, Höganäs AB, Munters AB, Helsingborgs Dagblad AB och Skånska Bygg varor AB.

REVISORER Revisorernas uppgift är att granska företagets redovisning, förvaltning och ekonomiska in formation. Granskningen utmynnar i en revisionsberät-telse där revisorerna uttalar sig om huruvida årsredovisningen upprättats enligt årsredovis-ningslagen och god redovis-ningssed.

PER GUSTAFSSON, Född 1959

Auktoriserad revisorKPMG

WILLARd MÖLLER, Född 1943

Auktoriserad revisorSET Revisionsbyrå AB

Pandox 2009 | 69

I ett internationellt hotellfastighetsbolag som

Pandox är kompetens och erfarenhet från

följande områden viktiga:

hotellverksamhet och hotellmarknad•

finansiering•

fastigheter och fastighetsbranschen•

affärsutveckling•

varumärkesstrategier •

utveckling av internationella företag.•

Pandox styrelse, som består av sju ledamöter, har

bred erfarenhet och kunskap från dessa områden.

Arbetsordning

Styrelsen har antagit en arbetsordning för sitt

arbete och en instruktion till verkställande

direktören samt givit ledningen en instruktion

beträffande rapportering. Pandox styrelse fast

ställer och dokumenterar årligen bolagets mål och

strategi. Vidare har styrelsen bland annat fastställt

en finanspolicy, en attest och beslutsordning

samt en särskild strategi för förvärvsfrågor.

Pandox styrelse har årligen fyra ordinarie

styrelse möten. Sammanträdena följer en årlig före

dragningsplan med teman och beslutspunkter. Vid

mötena behandlas extern och intern rapportering

av resultat och ställning samt affärsfrågor. Årligen

behandlas dessutom marknadsfrågor, strategi

frågor och budget. Styrelsematerialet sänds ut

cirka en vecka i förväg. Bolagets revisorer deltar

minst en gång per år för att lämna en redogörelse

för sin revision samt genomgång av bolagets

interna kontrollsystem.

Utöver den löpande revisionen har revisorerna

under året på styrelsens uppdrag genomfört en

spe ciell granskning av större hyresavtal.

CHRISTIAN SUNdT, Född 1977

Styrelseledamot i Sundt AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2008.

Övriga styrelseuppdrag:Ägare och styrelseordförande i CGS Holding AS. Styrelsemedlem i Sundt Air Holding AS, Sundt Sepa AS, Sundt Helene AS, Sundt Air AS, Sundt Eiendom II AS, Sundt Eiendom I AS.

HELENE SUNdT, Född 1979

Styrelseledamot i Sundt AS.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2008.

Övriga styrelseuppdrag:Ägare och styrelseordförande i Sundt Helene AS. Styrelseordförande i Dronningen Eiendom AS, Lanternen Eiendom AS. Styrelsemedlem i Sundt Sepa AS, Sundt Christian Gruner AS.

MATS WÄPPLING, Född 1956

VD och Koncernchef i SWECO AB.Ledamot i Pandox styrelse sedan 2003.

Övriga styrelseuppdrag:Styrelseledamot i SWECO AB.

Ledande befattningshavare

70 | Pandox 2009

Företagsledning

CoacherKreativa, passionerade och modiga

– Pandox ledare har de rätta egenskaperna

ANDERS NISSEN, Född 1957

Verkställande direktöranställd sedan 1995

LIIA NÕU, Född 1965

Vice President och CFoanställd sedan 2007

LARS HÄGGSTRÖM, Född 1954

Vice President asset Management och affärsområdeschefanställd sedan 2000

MIKAEL PLANELL, Född 1960

affärsområdeschef anställd sedan 2005

ALDERT SCHAAPHOK, Född 1959

affärsområdeschef och director of operationsanställd sedan 2004

ERIK HVESSER, Född 1969

affärsområdeschefanställd sedan 2006

Hotelldirektörer i operatörsverksamheten

Pandox 2009 | 71

MAGNUS ALNEBECK, Född 1964

anställd sedan 2005. Bakgrund: Examen från SHMLes Roches, Schweiz. Har arbetat för Intercontinental, Cunard, Radisson/SaS och Forte Hotels i Schweiz och London. Hotelldirektör för Ladera Resort, St. Lucia 1996–2004. Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama IslandAntal rum: 184Operatör: Sundt GB Management/Pandox

RAYMOND SOUMAKO, Född 1961

anställd sedan 2009. Bakgrund: Examen från Montreals Universitet i industriell ekonomi. Mer än 30 års erfarenhet från hotellbranschen. 20 år inom IHG och 10 år inom Starwood. Har även tidigare erfarenhet av hotellrepositionering. Är medlem i Hotel association of Greater Montreal sedan 1995 och sitter i styrelsen för IaHI sedan fem år.Hyatt Regency, Montreal, Kanada Antal rum: 605 Operatör: Pandox/Hyatt

CORNELIA KAUSCH, Född 1962

anställd sedan 2006.Bakgrund: Examen från Lausanne Hotel Management School. Lång erfarenhet av hotelldrift och personalledning. Har haft ett flertal ledande befattningar inom accor Germany, Louvre Hotels Paris, InterContinental Hotels Germany och Corinthia Hotels International. Hotel Berlin, Berlin, Tyskland Antal rum: 701 Operatör: Pandox

BERNARD CHÊNEVERT, Född 1969

anställd sedan 2008. Bakgrund: Examen från L’École d’hôtellerie i Lausanne. Mer än 15 års erfarenhet från hotellbranschen och har bland annat arbetat med repositionering av hotell. Ledde W Montréal till utmärkelsen Hotel of the Year Worldwide 2007.InterContinental, Montreal, KanadaAntal rum: 357Operatör: Pandox/InterContinental Hotels

ERIC VAN DALSUM, Född 1962

anställd sedan 2004. Bakgrund: Examen från Lausanne Hotel Management School. Har haft ett flertal ledande befattningar på stora hotell världen över inom Hilton, ShangriLa Hotels & Resorts och Radisson SaS. Under Erics ledning fick Crowne Plaza i Bryssel år 2007 utmärkelsen Hotel of the Year IHG Hotels Group EMEa.Crowne Plaza Brussels City Centre, BelgienAntal rum: 354Operatör: Pandox/Crowne Plaza

HANS WILS, Född 1959

anställd sedan 2009. Bakgrund: Lång branscherfarenhet från Marriott, Golden Tulip och accor. Har sedan 2001 arbetat för Sofitel och kommer närmast från Lafayette Square i Washington dC, USa. Crowne Plaza Antwerp, BelgienAntal rum: 264 Operatör: Pandox/Crowne Plaza

CHRISTEL CABANIER, Född 1970

anställd sedan 2008.Bakgrund: Lång erfarenhet från ett flertal hotell i antwerpen. Började som receptionist och blev redan vid 25 års ålder den yngsta hotelldirektören i Belgien. Christel är även en känd TVprofil i Belgien.Hotel BLOOM! Bryssel, Belgien Antal rum: 305 Operatör: Pandox

CHARLES BOELEN, Född 1968

anställd sedan 2007. Bakgrund: Kom till Intercontinental Group och Crowne Plaza Brussels ”Le Palace” år 2001. dessförinnan tio år inom Hilton International i Belgien, nederländerna och Frankrike.Holiday Inn Brussels Airport, BelgienAntal rum: 310Operatör: Pandox/Holiday Inn

KATHARINA SCHLAIPFER, Född 1974

anställd sedan 2008. Bakgrund: Har arbetat på ett flertal Hiltonhotell i bland annat Tyskland, Frankrike och Belgien. Kommer närmast från Hilton Molino Stucky Venice i Italien där hon arbetat med affärs utveckling.Hilton Brussels City, BelgienAntal rum: 283Operatör: Pandox/Hilton

72 | Pandox 2009

1. Josefin Bergqvist, acquisition and Investment analyst, född 1974. Josefin har en magisterexamen i hotelledarskap från Griffith University i australien samt en magisterexamen i fastighetsekonomi från KTH. Josefin har tidigare arbetat på CBRE Hotels i London som analytiker samt operativt för Marriott International. Josefin arbetar på Pandox sedan augusti 2006 och är ledamot i några av bolagets internationella operativa styrelser.

2. Nils Lindberg, Senior advisor, född 1947. nils har lång karriär i Pandox och tidigare ansvarat för ekonomi och finans frågor. Sedan två år har han själv valt att övergå i en råd givarfunktion inom koncernen. nils har tidigare arbetat som controller och treasurer för dow Chemical nordic Region. Vidare har han varit bank direktör på nordbanken samt direktör inom Securum. nils anställdes på Pandox våren 1995.

3. Ann-Sophie Forsmark, Fastighetsredovisning, född 1971. annSophie är diplomerad ekonom från IHM. Hon kom till Pandox 1999 efter att tidigare arbetat på Riddarstaden aB, Marco Polo och Fritidsresor. annSophie arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

4. Jonas Törner, Controller, född 1971. Är utbildad civilekonom vid Stockholms Universitet och har även studerat vid KTH till elektroingenjör. Han har tidigare bland annat arbetat med Corporate Finance på nordea Securities och som koncerncontroller på industriföretaget deLaval. Jonas anställdes som controller på Pandox under hösten 2005. Jonas har bl.a. under sin tid på Pandox arbetat med att förbättra kvaliteten i Pandox rapporteringsflöde, uppföljning av Pandox operativa verksamheter samt utvecklat Pandox värderingsmodell för hotellfastigheter.

5. Anette Paulsson, acquisition and Investment analyst, född 1975. anette är utbildad civilekonom från European Business School i London. Hon har dessutom studerat bland annat fastighetsvärdering på KTH. Efter utbildningen arbetade anette med Corporate Finance på deloitte. Hon anställdes på Pandox våren 2003 som analytiker och arbetar med marknadsanalys, marknadskommunikation, beslutsstöd åt affärsområdescheferna och förvärv.

6. Anders Nissen, Verkställande direktör, född 1957. anders har en gedigen bakgrund från hotell och hotellfastighetsbranschen, med en erfarenhet i drygt 25 år. Han startade sin karriär som hotelldirektör och avancerade till olika ledande befattningar inom hotell operatören Resos koncernledning. I början av 1993 anställdes anders som verkställande direktör för Securum Hotel & Turism aB och ledde arbetet med att strukturera Securums hotellengage mang. anders var en av initiativ tagarna till Pandox bildande och har varit bolagets verkställande direktör sedan starten 1995.

7. Annelie Sundström Aguilar, Vdassistent, född 1974. annelie kom till Pandox hösten 2008. Hennes ansvarsområden omfattar support till Vd, styrelse och ledning. I övrigt håller annelie i företagets externa kommunikation som framtagandet av Årsredovisning, Upgrade samt koordinering av företagets events, däribland Pandox årliga Hotellmarknadsdag. annelie har lång erfarenhet av service och administration och kommer närmast från Morgan Stanley.

8. Mikael Planell, affärsområdeschef, född 1960. Gedigen bakgrund i hotellbranschen med mer än 20 års erfarenhet som hotelldirektör, operativ chef i bland annat London, Benelux och Stockholm. Mikael ansvarar för flera av Pandox största hotell såsom Hotel Berlin, Berlin som är Tysklands femte största hotell med 701 rum. Innan Mikael kom till Pandox i början av 2005 hade han operativt och affärsutvecklingsansvar för accor Hotels nordiska verksamhet.

9. Michaela Borg, acquisition and Investment analyst, född 1968. Michaela är utbildad civilekonom inom matematik & statistik vid Karlstads Universitet och har även två MBa från Stockholms Universitet inom organisation, ledarskap och entreprenörskap. Hon har tidigare bl.a. arbetat inom service management på Coor Service Management. Michaela arbetar på Pandox sedan september 2008 med marknadsanalys, marknadskommunikation, beslutsstöd åt Vd och affärsområdescheferna samt med förvärv.

10. Josefin Nilsson, Receptionist, född 1983. Josefin har hand om den dagliga driften på kontoret och ser till att allt flyter. Under det gågna året har Josefin sett till att lokalerna på Pandox kontor har fått en uppfräschning. Hon anställdes i september 2006 och har tidigare arbetat med service inom resebranschen.

11. Liia Nõu, Vice President och CFo, född 1965. Liia anställdes 2007 och ansvarar för ekonomi och finansfrågor i koncernen. Centrala arbetsområden är ekonomistyrning och rapportering, koncernens finansiering samt förvärv. Liia är civilekonom utbildad på Handelshögskolan i Stockholm och kommer närmast från GE Money Bank aB där hon arbetade som nordisk CFo. CFo har hon också varit på bl.a. Song networks, Tele2, Icon Medialab och även arbetat på Kuwait Petroleum och american Express.

12. Ulrika Norrbrink, Fastighetsredovisning, född 1966. Ulrika kom till Pandox i mars 2006 efter att tidigare arbetat på Expert Stormarknad aB, Proact IT Sweden aB och Lars Gullstedts Fastigheter aB. Ulrika arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

13. Erik Hvesser, affärsområdeschef, född 1969. Erik är utbildad diplomekonom från Handelshögskolan i oslo. Erik kom till Pandox hösten 2006 från befattningen som asset manager på norgani aSa. Han har 15 års operativ erfarenhet från hotellbranschen, bland annat som hotelldirektör, affärsområdeschef, business controller samt olika ledande befattningar i Hilton/Scandics svenska ledning. Erik ansvarar för majoriteten av Pandox svenska hotellfastighetsportfölj.

14. Aldert Schaaphok, affärsområdeschef och director of operations, baserad i Belgien, född 1959. aldert har en gedigen erfarenhet av operativ drift och konceptutveckling och har bland annat varit hotelldirektör för fullservicehotell i Holland, Belgien och Tyskland. Innan han började på Pandox var han Regional director operations och Vice President operations på dorint Hotels & Resorts aG. aldert har på konsultbasis varit engagerad i Pandox sedan januari 2004 och ansvarar för bolagets operativa verksamheter i Belgien och Montreal. dessutom är han styrelseledamot i Hotel Berlin, Berlin.

15. Louise Ceder, Fastighetssupport, född 1970. Louise arbetar med fastighetssupport och har det senaste året bl a tagit fram en ny webbsida för rapportering och uppföljning. Louise rapporterar till våra affärsområdeschefer och har arbetat på Pandox sedan år 2000.

Medarbetare

TillgångarEtt litet samspelat team med gemensamma drivkrafter

1. 2. 3. 4.

5. 6. 7. 8.

9. 10. 11. 12..

13. 14. 15.. 16.

17. 18. 19.

Pandox 2009 | 73

16. Stefan Kornhammar, Fastighetschef, född 1960. Stefan är ingenjör och har 25 års erfarenhet från konsultbranschen, var av 15 år som egen företagare. Sedan 1993 har han arbetat som konsult åt Securum Hotell & Turism och Pandox. Han har varit projekt ledare för flera stora ombyggnadsprojekt för bland annat Radisson SaS, novatel och Scandic samt senaste ombyggnaden av Elite Park avenue i Göteborg. Stefan anställdes som fastighetschef på Pandox hösten 2008 och ansvarar för fastigheterna i Sverige och danmark.

17. Lars Häggström, Vice President asset Management och affärsområdeschef, född 1954. Lars är utbildad sjöingenjör och har lång erfarenhet av hotellbranschen med tyngdpunkt på fastighetsrelaterade frågor. 1993–1998 var han tekniskt ansvarig på Scandic Hotels. 1998–2000 VP Building & Technology på Hotellus International och när Pandox förvärvade bolaget 2000 började Lars som affärsområdeschef på Pandox. Lars innehar nu positionen som VP på med ansvar för företagets samtliga fastighetsfrågor och utvecklingsprojekt. dessutom har han ansvaret för ett antal av bolagets internationella hotell.

18. Staffan Olsson, director of Health, Sports and Coaching, född 1964. Staffan arbetar halvtid på Pandox, främst med marknadsförings och arrangemangsfrågor, resterande tid är han Förbundskapten för Svenska handbollslandslaget. Staffan är en legend i handbollsvärlden och har spelat 357 landskamper och gjort 852 mål. Han har 2 VMguld, 4 EMguld, 3 oSsilver, 1 VMsilver, 2 VMbrons samt ett antal internationella mästerskapsmedaljer under sin proffskarriär i Tyskland. Staffan har under sin karriär representerat Skånela IF, Huttenberg, niederwurzbach, HK Cliff, THW Kiel och Hammarby. Läs mer om detta på sidan 27.

19. Enzo, Corporate dog19. Corporate dog, Enzo

Vd summerar året 2009

ResultatPandox levererar – även i tuffa tider

2009 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandox. Trots en orolig omvärld ökade kassaflödet, medan däremot intäkter och resultat minskade. drivkrafterna bakom den goda utvecklingen är en kombination av bolagets affärsmodell, den höga kvalitén på fastighetsportföljen samt lägre räntekostnader.

Året som gick blev dramatiskt för hotellbranschen.

Efterfrågan, mätt i RevPaR, minskade med hela

20 procent i USa och Europa. Raset var skonings

löst – samtliga marknader och segment drogs

med. och fallet kom hastigare än kanske någon

gång tidigare i modern tid.

En dopad omvärld bäddade för hårt fall

Även om raset var överraskande så fanns det en

del indikationer på att en nedgång låg i farans rikt

ning. Volymerna var på väg ned redan under som

maren 2008. de flesta branscher och ekonomier

levde i en dopad omvärld där efterfrågan var

rekordhög. dopningen bestod av billigt kapital,

som skapade hög likviditet, vilket fortfarande är

fallet. den höga ekonomiska aktiviteten i kombina

tion med relativt liten ny kapacitet skapade ett fan

tastiskt affärsklimat för hotellbranschen. Gästerna

var fler än någonsin och accepterade att priserna

höjdes flera gånger om året. I denna goda omvärld

fick hotellbranschen dessutom en injektion när

nya finansiella aktörer klev in, med begränsad –

och i många fall helt utan – industriell kompetens.

de eldade på antalet transaktioner i branschen till

en nivå vi tidigare aldrig upplevt. den goda likvidi

teten ökade värdet på tillgångarna och intresset

för att bygga nya hotell blev rekordhögt. Spiralen

bara fortsatte uppåt, men till slut tog det stopp.

när sedan den finansiella krisen spreds till

hotellmarknaden och stora delar av den konst

gjorda andningen försvann, blev nedgången desto

mer dramatisk. dagen efter Lehman Brothers

konkurs rasade marknaden i new Yorks högpris

och lyxsegment. Sedan spred sig nedgången

blixtsnabbt till andra städer. En global hotellkris var

ett faktum.

när 2009 inleddes var marknaden alltså i fritt fall.

Under årets första nio månader föll intäkterna i

new York med drygt 30 procent. Fallet var ännu

större i stadens affärs och lyxsegment. Utveck

lingen var densamma för marknader som Boston,

atlanta och Chicago. Euroområdet – som nor

malt följer utvecklingen med ett par kvartals efter

släpning – skuggade nu den amerikanska mark

naden med minimal fördröjning. I länder med stor

andel inhemsk efterfrågan kom nedgången steg

vis under året.

Under hösten kom dock ett trendbrott. ned

gångstakten i volymerna började avta för de mark

nader som låg tidigt i konjunkturcykeln. Men pri

serna fortsatte att falla, vilket ytterligare pressade

rörelseresultaten. Sammantaget blev dock avslut

ningen på året något bättre än de mörka progno

ser som målades upp i början på året.

Fortsatt varningsflagg

En analys visar att förloppen snabbats upp rejält.

nedgångsfasen var snabbare och djupare än nor

malt. På samma sätt kom uppgången snabbare

74 | Pandox 2009

Vi skapade en ”fighting spirit” med anslaget – vi ger oss aldrig!”

och starkare än efter tidigare nedgångar. nuva

rande utveckling tyder på en snabb återhämtning,

något som får stöd av flera makroekonomers syn

på 2010.

En knäckfråga blir om lågkonjunkturen redan

är över och om vi får en stark återhämtning eller

inte? Vi på Pandox tror att det är för tidigt att ropa

faran över för den här gången. Erfarenheter från

tidigare lågkonjunkturer, andelen ny hotellkapaci

tet som väntas in i marknaden och förestående

räntehöjningar gör sammantaget att vi inte är allt

för optimistiska. Vi ser två troliga utvecklingar

framför oss. antingen får vi en konjunkturutveck

ling för ekonomin och vår bransch som tar formen

av ett dubbelW, det vill säga en kort svag upp

gång som följs av ytterligare en nedgång. alterna

tivt får vi en lång långsam återhämtning. det lär

dock ta många år innan nivåerna för RevPaR når

tillbaka till höjderna från 2008.

Tre problem som kräver sin lösning

Utöver den svaga ekonomiska utvecklingen finns

ett antal strukturproblem att hantera i branschen.

1.Bankerna

Ett problem rör bankerna, som riskerar att bli stora

ägare av hotell. Främst gäller det banker och

andra finansiella aktörer i Storbritannien. Men

även stora banker i övriga Europa har varit aktiva

och deltagit i den uppblåsta transaktionsmarkna

den för hotell och hotellfastigheter. nu är det dags

att ta hand om de problem som bankerna i hög

grad bidragit till genom en allt för frikostig finansie

ring som kombinerats med okunskap om hur

branschen fungerar. Bankerna har två strategier

att välja mellan, en passiv och en aktiv. Erfarenhe

ten säger tyvärr att de väljer den första. Men vi får

ändå hoppas att de väljer en mer aktiv strategi där

de kan hämta inspiration i den svenska modellen

från början av 1990talet. den svenska regeringen

bildade då ett speciellt bolag, Securum, för att ta

hand om nödlidande krediter från banksystemet.

En förutsättning för framgång är att låta en kom

petent styrelse och ledning, som inte varit inblan

dad i kreditgivningen, hantera situationen. Genom

att arbeta aktivt och snabbt med tillgångarna kan

betydande värden räddas.

Faktum är att Pandox har sina rötter i en sådan

aktiv hantering av nödlidande krediter, från den

stora finans och fastighetskrisen i Sverige i början

på 1990talet.

oavsett vilken modell bankerna väljer har de

en nyckelroll. I de baltiska staterna började de

skandinaviska bankerna tidigt att bygga upp spe

ciellt anpassade organisationer för att kunna ta

hand om och omvandla dåliga krediter till till

gångar. Enligt uppgift håller finansinstituten i

Europa på med liknande frågor. En kvalificerad

gissning är att vi under 2010 kommer att få se en

större aktivitet för att säkerställa att så stora vär

den som möjligt räddas. Här är Pandox intresse

rade av att delta och vår erfarenhet från den här

typen av situationer är globalt känd i branschen.

2. Hotellmäklare

Hotellmäklare är nästa problemområde. En hel del

nya hotell och affärer har de senaste åren kommit

till baserade på kalkyler och värderingar byggda

på evig tillväxt, som dessa så kallade rådgivare

tagit fram. när de nu kasserat in väl tilltagna arvoFo

togr

af: J

essi

ca G

ow

Pandox 2009 | 75

den erbjuder de sina tjänster som förvaltare av

dessa havererade hotellupplägg. de borde vara

diskvalificerade för den typen av tjänster. Är det

kanske dags att införa etikregler i hotellbranschen?

3. Operatörsvänliga avtal

det sista stora problemområdet är de ensidigt

operatörsvänliga managementavtalen, som ska

pades av de stora hotellbolagen i samband med

deras massiva utförsäljningar av fastigheterna.

avtalsformen är direkt kontraproduktiv genom att

den erbjuder låga incitament för de management

bolag som har ansvaret för tillgångarna. Struktu

ren premierar inte kunskap om hur lönsamheten

utvecklas, vilket i första hand drabbar ägare och

banker. Men problemen sprider sig till gästerna

genom att en ”fat cat” attityd implementeras i den

dagliga verksamheten.

Tidigt ute med rätt beslut

Pandox verksamhet har under 2009 främst präg

lats av internt arbete. Redan under våren 2008

identifierade vi i ledningen nyckelfrågor och ska

pade handlingsplaner i syfte att förbereda oss

inför en svår lågkonjunktur. Planerna handlade

främst om fyra områden. Översyn av bolagets

informationssystem för att kunna få snabb och

korrekt information om hur verksamheten utveck

las. Kraven på ordning och reda höjdes i samtliga

delar av företaget, vilket minskade risken för nega

tiva överraskningar. En viktig fråga var att kart

lägga alla investerings och underhållsfrågor i

Pandoxsfären, vilka årligen uppgår till cirka 500

miljoner kronor, direkt eller indirekt. Med denna

kunskap lades särskild vikt vid produktutveckling

och kassaflödesdrivande åtgärder, medan teknik

relaterade investeringar prioriterades lägre. Ett

stort arbete genomfördes, med start redan under

2007, för att öka andelen rörliga räntebärande

skulder. detta gjorde att företaget kunde dra nytta

av de fallande räntorna och därmed kompensera

för att intäkterna samtidigt gick ned. Ett annat

betydelsefullt arbete genomfördes för att förbe

reda de operativa verksamheterna för en sämre

marknad och lägre intäkter. Handlingsplanerna

fokuserade på att dels stärka produkterna för att

behålla nuvarande kunder, dels öka produktivite

ten genom lägre och mera flexibla kostnader.

Inför ett stort förändringsarbete är det viktigt

att hela organisationen har gemensamma driv

krafter och att ledarskapet är situationsanpassat.

det är nödvändigt att kunna leda med både krav

och stöd samtidigt. Med den anda som Pandox är

uppbyggt på var det förhållandevis enkelt. Model

len med ett delegerat ledarskap och stort person

ligt utrymme och ansvar behölls. alla planer upp

rättades i samsyn med de lokala ledningarna.

Uppföljningen skedde ofta i informella möten, där

vi fokuserade mer på inspiration än kontroll. Pro

blemlösningar anpassades till de lokala förutsätt

ningarna för att ledningen på varje plats kan

utveckla konkurrensfördelar baserat på egen

kompetens. Stort eget individuellt ansvar gavs för

att hitta egna lösningar. En ”figthing spirit” skapa

des med anslaget – vi ger oss aldrig!

Väl positionerat för ännu ett tufft år

Under året förvärvades hotellfastigheten Vild

markshotellet och därmed blir Pandox en del av

destination Kolmården, som de senaste åren haft

en imponerande utveckling. Visionen är att hotel

let ska bli en av Sveriges mest kreativa mötesplat

ser för både möten och turism. Ser man till större

investeringar i befintliga hotell har flera projekt

genomförts under året. Hotell Berlin, Berlin som

förvärvades 2006, är nu repositionerat genom ett

omfattande utvecklingsprogram och ett nytt inspi

rerande ledarskap. InterContinental Montreal fick

under året en ny framtoning och har med sin

design i boutiquestil och produktutbud alla möj

ligheter att nå målet som RevPaRledare i staden.

Holiday Inn Brussels airport har uppgraderats och

är nu den bästa mellanprisprodukten i området.

Radisson BLU i Basel har renoverats i nära samar

bete med operatören och har snabbt ökat sina

marknadsandelar. Park och Skogshöjd i Söder

tälje har sedan förvärvet 2006 utvecklats både

avseende produkten och operativa system.

Resultaten är goda och intresset från operatörs

ledet har varit omfattande, vilket lett till att båda

hotellen är uthyrda med långa hyreskontrakt till

Choice respektive Scandic.

Utsikterna för 2010 är svårbedömda. Pandox

utgångspunkt är att de marknader som ligger

främst i konjunkturcykeln, framför allt new York,

kommer att nå ett stabilt RevPaR under somma

ren och att den så kallade Eurozonen förväntas

följa efter med viss tids förskjutning. Priserna kom

mer att pressas, vilket kan skapa ökade lönsam

hetsproblem. de skandinaviska marknaderna har

generellt ett tufft hotellår framför sig. Sammanta

get kommer resultaten att försämras, men tren

den bli bättre, vilket borde leda till förbättrad likvi

ditet i marknaden. Pandox prognos för egen del är

att kassaflödena kommer att förbli stabila under

2010.

Stockholm i februari 2010

anders nissen

Verkställande direktör

76 | Pandox 2009

Egentligen är det enkelt, om man arbetar tillsammans med de bästa vinner man ofta.”

PSOm det tillåts att jag säger det själv så blev resultatet av vårt arbete

under 2009 mycket tillfredställande. I en svår omvärld har Pandox

hotellfastighetsportfölj presterat väsentligt bättre än marknaden och

kunnat producera kassaflöden som till och med överstiger fjolårets

rekordnivå. I detta arbete finns många hjältar. Jag vill här ta tillfället att

skicka rosor in i organisationen. Den första går till Crowne Plaza i Bryssel,

som år efter år fortsätter att stärka sin marknadsposition oavsett

affärsklimat. Nästa blomster går till Hotel Berlin, Berlin som repositio-

nerats och ett imponerande arbete har utförts genom att förbättra

intäktsstrukturen genom fler och större möten. Till det kan läggas ett

välorganiserat arbete med att anpassa kostnaderna. Nu går hotellet in

i nästa fas där varumärket – Berlins mest kreativa mötesplats – ska

utvecklas till nästa nivå. Nästa hälsning skickas till Hotel BLOOM! för

ett dynamiskt arbete med organisationen under året. Av de svenska

hotellen har Hilton Stockholm Slussen imponerat med ett stringent

revenue management-arbete och Quality Hotel Park i Södertälje,

Radisson BLU i Malmö, Elite Stora Hotellet i Jönköping samt Elite Park

Avenue i Göteborg har förbättrat sina marknadspositioner i svåra tider.

Tesen håller – ett bra hotell med ett starkt läge, som sköts av ett skick-

ligt team, har alltid en marknad – även i dåliga tider.

I detta sammanhang får inte heller Pandox ägare och styrelse

glömmas bort. Trots att riskerna ökade genom en sämre marknad –

och där vi dessutom hade flera stora pågående investeringar – höll de

sig till ursprungsplanerna. Detta skapade arbetsro för ledningen,

något som spred sig i hela organisationen. Jag är också oerhört stolt

över att skicka ett stort fång till alla mina medarbetare på Pandox.

Egentligen är det enkelt, om man arbetar tillsammans med de bästa

vinner man ofta.

Ett stort fång rosor

Pandox 2009 | 77

Pandox aB · Box 5364 · 102 49 Stockholm · Tel 08506 205 50 · Fax 08506 205 70 · www.pandox.se

Produktion: P

andox i samarbete m

ed Hallvarsson &

Halvarsson. Foto: U

lf Blom

berg, Getty Im

ages, Johnér Bildbyrå. Tryck: Jernström

offset, S

tockholm, 2010.

pandox Årsredovisning 2009 (sv)

Real Estate