Årsredovisning 2009

ÅRSREDOVISNING90

ÅRSREDOVISNING 2009

2

"Vi ska fortsätta uppfylla våra ägares förväntningar om att leverera goda resultat och vårda de portföljer vi förvaltar samt tillhandahålla attraktiva bostäder för våra hyresgäster. Organisationens kompetens och effektivitet ska drivas mot ständiga förbättringar och vi ska bygga goda långsiktiga relationer med våra hyresgäster."


3


VD HAR ORDET

Anders Häggström

Graflunds växte fram som ett byggmästarföretag i Mälardalen under efterkrigstiden. Genom åren har strukturen förändrats och idag bedriver vi ingen byggverksamhet utan har ett starkt fokus på ägande och förvaltning av hyresbostäder. Mer än 90 % av vår förvaltade yta utgörs av bostäder. Under perioden 2005-2008 växte förvaltnings-uppdragen med ca 400 %. Som mest omfattade förvaltningen drygt 17 000 hyreslägenheter. En imponerande utveckling. 2009 kom att bli det första året sedan 2004 utan tillväxt och samtidigt såldes närmare 600 av bostadslägenheterna på bra prisnivåer till bostadsrättsföreningar.

För den svenska bostadsmarknaden var 2009 ett år med både en relativt låg omsättning och en his-toriskt låg nyproduktion. Kortsiktigt kan detta vara positivt för Graflunds. Vi ser också att behovet av nya bostäder är starkt i storstadsområdena, men mindre påtagligt i övriga delar av Sverige. Under 2009 har vi fokuserat på insatser i befintliga fastighetsportföljer. Det har främst handlat om sats-ningar på underhåll och kostnadseffektiviserande åtgärder. Internt har vi också lagt stor kraft på byte av affärssystem och organisationsutveckling.

Vår verksamhet har under flera år haft en posi-tiv utveckling. Resultatet (EBITDA) för 2009 blev också bättre än budgeterat. Bruttohyrorna har höjts något mer än året innan och något mer än budgeterad nivå. Vakanserna, med undantag för Östergötland, hamnade på förväntad nivå. Under-hållsinsatserna har, som planerat, varit markant större och kommer att bidra till positiva effekter för våra portföljer. Driftkostnaderna 2009 blev lägre än förväntat. Till stor del tack vare varma vintermånader och riktade insatser för effektivise-ring av driftmedia.

4

Sedan några år har vi medvetet arbetat för att stärka bilden av Graflunds i media och kan kon-statera att artiklar och reportage under 2009 generellt har varit positiva. Detta glädjer oss då det avspeglar det arbete vi bedriver i syfte att stärka våra portföljer. Graflunds fick en utmär-kelse som årets miljöföretag i Norrköping, vilket också återspeglar våra ambitioner i miljöfrågor.Generellt kan vi konstatera att våra hyresgäster väljer att bo kvar något längre i sina lägenheter. Detta är positivt såväl avseende ekonomi som för trivseln i våra områden. Vi mäter årligen kundernas nöjdhet med sitt boende och kan konstatera att Graflunds för varje år upplevs som en allt bättre hyresvärd.

Kompetenta och engagerade medarbetare är ett fundament i vår verksamhet och för en fortsatt positiv utveckling. Med årliga medarbetarenkä-ter mäter vi temperaturen i vår organisation och jag kan med glädje konstatera att klimatet i vår organisation är bra. I jämförelse med övriga före-tag som gör samma enkätstudie har vårt resultat stärkts ytterligare.

Sammanfattningsvis ser jag positivt på framtiden för Graflunds. Vi ska fortsätta uppfylla våra ägares förväntningar om att leverera goda resultat och vårda de portföljer vi förvaltar samt tillhandahålla attraktiva bostäder för våra hyresgäster. Organi-sationens kompetens och effektivitet ska drivas mot ständiga förbättringar och vi ska bygga goda långsiktiga relationer med våra hyresgäster.


Fastighetsförsäljningar Fastigheten Söderbymalm 7:68 i Haninge såldes i maj till den av hyresgäs-terna bildade Bostadsrättsföreningen Vita Husen.

Fastigheten Söderbymalm 7:67 i Haninge såldes i november till den av hyresgästerna bildade Bostadsrättsföreningen Solstigen.

Fastigheten Söderbymalm 7:51 i Haninge såldes i december till den av hyresgästerna bildade Bostadsrättsföreningen Soluret.

Dessa tre försäljningar omfattade totalt 597 lägenheter och 48 472 m2.

Byte av ekonomi- och affärssystem Under 2009 har ett omfattande arbete påbörjats med att byta ekonomi- och affärssystem. De nya systemen förväntas ge stora effektiviserings-vinster och säkrare arbetsprocesser.

LedarskapsutvecklingDet utvecklingsprogram som initierades under 2008 har fortsatt under det gångna året, främst med fokus på nya chefer.

Organisationsförändring I Östergötland, som är den region med högst andel vakanser har en mindre omorganisation genomförts i syfte att öka fokus på uthyrning. Förändringen innebär också en minskning av antalet förvaltningsområden i Linköping från tre till två.

HälsofokusFlera steg har tagits under året för att stärka organisationen och före-bygga ohälsa. Till exempel har varje kontor fått en eller flera medarbetare, som tagit på sig ansvaret att vara hälsoinspiratörer. Hälsoinspiratörernas uppgift är bland annat att locka kollegor till såväl hälsosamma fritids- och friluftsaktiviteter som aktiviteter för ökad gemenskap.

ServicecenterI och med att ett servicecenter i region Stor-Stockholm togs i drift i början av 2009 har tillgängligheten för alla Graflunds kunder avsevärt förbättrats och ett servicecenter per region säkerställer nu att uppringande får snabb hjälp och service, i många fall utan att behöva bli vidarekopplade.

KlimatstyrningUtbyggnaden vad gäller värmereglering i fastigheterna med hjälp av väderleksprognoser har fortsatt under 2009 och denna etapp omfattar ca 400 000 m! av beståndet. Att styra uppvärmningen med hjälp av prog-noser med avseende på såväl temperatur som vind och sol ger hyresgäs-terna en jämnare inomhustemperatur och ökad komfort. Man slipper däri-genom i vissa fall onödiga och alltför stora förändringar i värmetillförsel som termostatreglering via den aktuella utomhustemperaturen kan ge.

TipsFör att stimulera medarbetare till ännu bättre delaktighet i det kontinuer-liga utvecklings- och förbättringsarbetet har under året införts ett enkelt förslagssystem. Förslagen kan lämnas via ett egenutvecklat, webbaserat verktyg.

ÅRET SOM GÅTT 2009

5


UppdragGraflunds ska på ett resurseffektivt, kompetent och professionellt sätt all-tid arbeta aktivt för att hyra ut lägenheter i välskötta fastigheter. Graflunds ska förvalta och utveckla bostadsområden på ett sätt som motsvarar kundernas förväntningar vad gäller service, utrustning och pris. Det ska vara enkelt för kunderna att kommunicera med Graflunds.

Varje medarbetare har i sin roll ett personligt ansvar för att uppdraget utförs på bästa sätt.

Det finns också en expansionstanke, som successivt förverkligas genom att Graflunds tar förvaltningsansvar för andra fastighetsinvesteringar som görs inom de fastighetskoncerner som Acta Kapitalförvaltning byg-ger upp. I början av 2005 tog Graflunds över förvaltningen av 952 lägen-heter i Uppsala och per 1 april 2006 togs förvaltningen av nästan 4000 lägenheter i Linköping över.

Under 2007 slogs Graflunds organisation samman med systerföretaget Markarydsbostäder. Detta innebar att det samlade beståndet ökade till nästan 15 200 lägenheter med geografisk koncentration på östra Mellan-sverige. Nya orter blev bl a Norrköping, Södertälje, Vårby/Fittja, Märsta och Stockholm Norrort. Huvudkontoret placerades hos Graflunds i Eskil-stuna med Anders Häggström som VD för samtliga förvaltade bolag.

Under 2008 tog Graflunds över förvaltningen av 2 270 lägenheter i Haninge.

Under 2009 har inga nya förvaltningsuppdrag tillkommit. Däremot har vi avyttrat 597 lägenheter i Haninge till nybildade bostadsrättsföreningar.

Tänkta orter för vidare expansion ligger i östra Mellansverige.

Gemensamma värderingarGraflunds verksamhet ska präglas av att vi är:

lönsamma för företaget

uppgifter och företagets bästa

problem

STRATEGI 2009

VisionGraflunds - det självklara valet

Erbjuda och utveckla bostäder för alla som väljer att hyra istället för att äga.

StrategiGraflunds strategi innebär i korthet att bolaget ska renodlas mot bostäder.

6


Ë Fokusområde Kund Ekonomi Effektivitet

Í Nivå

Strategiska mål Graflunds ska ha en hög kundnöjdhet och vara ett självklart val på hyres-marknaden.

God företagskultur, arbetsmiljö och utvecklingsorienterad organisation som gör Graflunds till en attraktiv arbetsgivare.

Graflunds ska generera hög totalav-kastning genom en positiv utveckling av fastigheternas marknadsvärden och ständigt förbättrat kassaflöde och resultat.

Graflunds ska med precision leverera produkter av efter-frågad kvalitet på ett resurs-effektivt sätt.

Framgångsfaktorer Tillhandahålla attraktiva och flexibla lösningarSkapa trogna kunderSkapa ett starkt varumärkeProfessionellt bemötande

Möjligheter till utvecklingGod arbetsmiljö och företagskulturEnkel tillgång till extern och intern information Tydlig och logisk organisationKompetenta och motiverade med-arbetare

Långsiktigt låga kostnaderHöga intäkterHögt driftnetto

Lönsamhetstänkande och kostnadsmedvetenhet Låga mediaförbrukningarSäkra och effektiva processer

Mått Trivsel i lägenhetenEnkel kontaktProfessionellt bemötande Omflyttning

Andel tjänster som tillsätts interntServrars upptidTillgänglighet till intern informationUpplevd tydlighet i organisationKompetensutvecklingVärdegrundIntern servicePsykisk arbetsmiljö

Andel underhåll som planerasUnderhållskostnader per kvmTotala driftkostnaderVakansgradRabatter per kvmKreditförluster per kvmDriftnetto

Tid för kundenMediaförbrukningar per kvmTid för åtgärda felanmälningarAntal uthyrningarTid som läggs på förebyggande ronderingAntal besiktningar

Balanced scorecard - styrkortI syfte att överföra strategin till den operativa verksamheten använder Graflunds ett styrkort. För att skapa engagemang i organisationen är det viktigt att i den dagliga verksamheten tydliggöra kopplingen mellan de strategiska och operativa målen.

Grunden till styrkortet ligger i att fastställa de strategiska målen utifrån fokusområdena kund, medarbetare, ekonomi och effektivitet, vilka är särskilt väsentliga för verksamheten. Inom varje fokusområde har fast-

ställts ett antal framgångsfaktorer. För att kunna mäta framgång och måluppfyllelse är varje framgångsfaktor kopplad till ett eller flera mått. Målsättningarna revideras årligen i budgetprocessen och förankras i hela organisationen.

Uppföljning görs med ett webbaserat verktyg där processerna och styr-kortet är länkade med varandra. Detta skapar möjlighet att mäta och förbättra processernas effektivitet.

7


Hyresbostäder i Sverige I AB 100 %

Boligutleie Holding I AS (Norge) (>2500 aktieägare i Norge)

~87 %

Hyresfastigheter Holding I AB (Sverige) (>800 aktieägare i Sverige)

~13 %

Malmö I1 666 lgh

Göteborg2 117 lgh

Karlstad842 lgh

Linköping 2 491 lgh

Malmö II 678 lgh

Borås 812 lgh

Botkyrka 780 lgh

Jönköping218 lgh

Hyresbostäder i Sverige II AB 100 %

Boligutleie Holding II AS (Norge) (>3300 aktieägare i Norge)

~80 %

Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) (>1300 aktieägare i Sverige)

~20 %

Landskrona788 lgh

Malmö II 867 lgh

Göteborg 891 lgh

Markaryd 767 lgh

Eskilstuna

2 134 lghSträngnäs 749 lgh

Linköping 1 428 lgh

Uppsala 948 lgh

Norrköping1 895 lgh

Södertälje 2 109 lgh

Vårby 695 lgh

Bro540 lgh

Märsta 674 lgh

Haninge1 673 lgh

GRAFLUNDS ÄGARE

Ägare till Graflunds är sedan den 6 december 2004 Hyresbostäder i Sve-rige II AB. Detta bolag utgör del av placeringsområdet fastigheter inom Acta Kapitalförvaltning som är ett oberoende nordiskt kapitalförvaltnings-bolag med verksamhet i Sverige och Norge. Bolaget förvaltar ett kapital om ca 73 miljarder norska kronor per fjärde kvartalet 2009.

Fastigheter utgör drygt hälften av Acta Kapitalförvaltnings förvaltade tillgångsmassa.

De fastighetskoncerner där Graflunds ingår som fastighetsägare eller utgör förvaltare framgår nedan med mörkblå rutor. Graflunds förvaltar för- utom nedanstående också 289 lägenheter i Hyresbostäder III i Sverige AB, Hamngallerian i Gustavsberg AB och Hotellfastigheter i Gävle HB.

8


Temat för året har varit mål och målstyrning. För att företaget ska nå vision och mål måste vi ha medarbetare som har ett tydligt fokus och som trivs med det de gör. Vid årets kick-off och vid andra aktiviteter har vi fokuserat på att utveckla medarbetarnas kunskap och känsla för såväl sina egna som företagets mål och målstyrning.

Ett mål för företaget är att effektivisera verksamheten och som en stor del i detta har under det gångna året byte av ekonomi- och fastighetssystem genomförts. Detta har skett i projektform och ett stort antal medarbetare har varit delaktiga – såväl direkt som indirekt. Det långsiktiga syftet är att få effektivare system/arbetsflöde för att kunna lägga resurser på mer kvalitetshöjande uppgifter.

Systembytet har i sig tillfört organisationen som helhet kompetensut-veckling inom området.

Den årliga medarbetarenkäten genomfördes under våren och visade att vi har fortsatt mycket nöjda och motiverade medarbetare. Efter genomförd enkät har medarbetarna själva i sina respektive grupper arbetat med resultatet och gjort handlingsplaner för förbättringsåtgärder inom olika områden.

Hälsa och friskvårdFöretagets mål och plan för ett bibehållet och förbättrat välbefinnande hos medarbetarna har fortskridit under året. Bl a har insatser för att förbättra våra arbetsplatser gjorts på flera håll i organisationen och utbyte av vissa kontorsmöbler/utrustning för förbättring ur ett ergonomiskt hänseende har skett.

Alla medarbetare har rätt till friskvårdsbidrag och att utöva viss friskvård på arbetstid. Olika medarbetaraktiviteter har genomförts under året, exempelvis skidresa, Siljan Runt på cykel, Grabbhalvan och Vårruset. Som resultat av genomförda hälsoprofilbedömningar har åtgärdsprogram i olika former erbjudits samtliga medarbetare.

MEDARBETARE

Organisationen är indelad i tre förvaltningsregioner baserat på de fast-ighetsbestånd som vi förvaltar. Varje region leds av en regionchef och inom varje region finns ett antal förvaltningsområden med områdeschef, förvaltningsassistenter samt fastighetsvärdar. Regioncheferna är med-lemmar i ledningsgruppen. Centrala funktioner för ekonomi, IT, drift och miljö, information och kommunikation samt HR finns vid huvudkontoret i Eskilstuna.

Per den 31 december 2009 uppgick antalet anställda i organisationen till 130 (121) personer. Ökningen beror främst på att vi valt att anställa egen personal för fastighetsskötsel i ett antal områden där vi tidigare köpt dessa tjänster. Detta är ett led i att öka servicen till våra kunder. För viss fastighetsskötsel, bl a markservice, städning och större reparationer, anlitas alltjämt entreprenörer.

Av de anställda var vid årsskiftet 56 kvinnor och 74 män.

Andelen kvinnliga chefer är oförändrat 44 % och i ledningsgruppen är 5 av 8 medlemmar kvinnor.

Av företagets 130 medarbetare arbetade 41 med fastighetsskötsel, 62 med förvaltning och drift, 15 med ekonomi och redovisning, 4 med IT samt 8 med ledning av företaget.

Vi är stolta över att ha många medarbetare med utländsk härkomst i företaget. Förutom svenska och engelska talas mer än 15 språk i organi-sationen. Det är en stor tillgång och fördel i kontakten med våra kunder samt för trivsel och gemenskap bland medarbetarna.

n Staber

n Förvaltning Mälardalen

n Förvaltning Storstockholm

n Förvaltning Östergötland

31%

22%

40%

37%

9


MARKNADSUPPDATERING

Finanskrisen som startade under 2008 hade övergått till en global låg-konjunktur. Den svenska exporten och resursutnyttjandet föll kraftigt. I början av februari valde Riksbanken att sänka reporäntan från 2,00 % till 1,00 %. Dessutom kommunicerade man att räntan kan behöva sänkas yt-terligare. Swapräntorna som hade stigit något under januari sjönk tillbaka till de nivåer som var under slutet av 2008. 5-åringen handlades i slutet av februari till 2,47 % medan 10-åringen handlades till 3,11 %. 3-mån Stibor var vid denna tidpunkt 1,23 %. Kreditförlusterna för bankerna ökade, i synnerhet för Swedbank och SEB med dess exponering mot Baltikum. Räntenettona steg dock i samtliga banker. Kreditgivningen var fortsatt restriktiv och marginalerna mot företagskunder höga.

Inflationstakten i Sverige uppgick till 0,9 % i februari. BNP sjönk med 6,6 % på årsbasis det första kvartalet 2009. I april var även inflationstakten negativ. I kölvattnet av finanskrisen, lågkonjunkturen och de svenska bankernas exponering i Baltikum försvagades kronan kraftigt. Börsen började vid detta skede att stiga ordentligt. Samma månad sänkte Riksbanken styrräntan igen, denna gång ned till 0,50 %. Riksbanken meddelade genom sin räntebana att den låga räntan förväntas kvarstå under en lång tid. Swapräntorna steg dock och i slutet av maj handlades den 5-åriga och 10-åriga swappen till 2,96 % respektive 3,91 %. Skillnaden mellan rörlig ränta (3-mån Stibor) och fast ränta (5-årig swap) uppgick till ca 200 punkter, en historiskt hög nivå. Inflationstakten minskade ytter-ligare och var i juni -0,6 %. Att Riksbanken i juli sänkte räntan till 0,25 % och dessutom erbjöd 100 mdr kr i direktlån till bankerna fick direkt effekt på marknaden där räntorna föll. 3-mån Stibor sjönk dock inte mer än till dryga 0,60 %. BNP sjönk med 5,8 % i det andra kvartalet.

Efter sommaren började kreditmarknaden tina upp. Marginaler mot företagskunder sjönk och för första gången på länge var prissättningen på längre kapitalbindning intressant. I september lämnade Riksbanken styrräntan oförändrad, men lånade återigen ut pengar till bankerna. 3-mån Stibor föll ned till 0,50 % samtidigt som terminspriserna närmade sig räntebanan. Samma månad bottnade inflationstakten på -1,6 %. De korta swapräntorna föll tillbaka medan både 5-åringen och 10-åringen fortsatte att handlas i intervallen 2,80-2,90 % respektive 3,50-3,60 %. Under hösten började även obligationsmarknaderna i Sverige och Europa att fungera allt bättre. I oktober lät Riksbanken, i likhet med i juli och september, lämna räntebanan oförändrad och låna ut ytterligare pengar till bankerna. Efter detta låg marknadens prissättning i princip på Riksbankens räntebana. 3-Stibor handlades den sista dagen till 0,48 %, 240 punkter under den 5-åriga swapräntan på 2,88 %. 10-åringen stan-nade på 3,60 %. Det tredje kvartalets BNP föll med 5 % i jämförelse med samma kvartal 2008. Inflationstakten började stiga under hösten, men var negativ ända till december.

10


Fastighetsmarknaden i SverigeLikviditeten i den svenska fastighetsmarknaden sjönk dramatiskt under 2009 och under första halvåret uppgick transaktionsvolymen till histo-riskt låga 9,2 mdr kr. Marknaden bottnade under sommaren och likvi-diteten började komma tillbaka under tredje och fjärde kvartalet. Totala transaktionsvolymen för helåret 2009 landade på 30,2 mdr kr, vilket är en nedgång med 77 % mot 2008. Huvudorsaken till nedgången är att internationella aktörer i stor grad dragit sig tillbaka från den svenska fastighetsmarknaden. Den största nedgången står kontorsfastigheter för medan bostadsfastigheter ökade sin relativa andel.

Avkastningskravet för kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen har stigit med 1,25 % sedan bottennivån från 2007, som en följd av finanskrisen och förväntningar om ökade vakanser och fallande hyresnivå. Med en bättre fungerande finansmarknad och ökad transaktionsvolym förväntas avkastningskraven stabiliseras och sjunka, speciellt för fastigheter i attraktiva lägen.

Bostadsmarknaden i SverigeBostäder är det segment inom fastighetsmarknaden som haft den hög-sta genomsnittliga avkastningen och lägsta volatiliteten under senaste 10-årsperioden. Den svenska bostadsmarknaden är delad i en hyresreg-lerad marknad för hyresrätter och en marknad med fri prissättning för bostadsrätter/småhus. Prissättningen av fastigheter med hyresrätter i centrala och attraktiva områden påverkas därför av möjligheten till om-bildning till bostadsrätt.

I ett lagförslag som är tänkt att träda i kraft 2011-01-01 ska de kom-munala bostadsaktiebolagen drivas på affärsmässiga principer och de kommunala bolagens hyresnormerande roll ersättas av att alla typer av kollektivt förhandlade hyror blir normerande. Går förslaget igenom kan det på sikt innebära förändrade förutsättningar för hyresförhandlingar och därmed också tydligare skillnader i hyresnivåer mellan olika orter. Detta kan på sikt komma att påverka produktionen av hyresrätter. Vidare kan resultatet av riksdagsvalet i september 2010 bland annat komma att påverka möjligheterna för ombildning av de kommunala, men också de privata bolagens hyresrätter till bostadsrätter.

Efterfrågan på bostäder i de stora städerna är stabil och i Stockholm, Göteborg och Malmö har det varit bostadsbrist under de senast åren. På grund av konjunkturnedgången har nybyggnationen fallit kraftigt under 2008-2009, men förväntas öka igen under 2010 som en följd av bättre ekonomiska utsikter.

11


Portföljen består av 53 fastigheter med centralt läge i Eskilstuna och Strängnäs/Mariefred. Huvuddelen av byggnaderna är uppförda under 1960- och 1970-tal i Eskilstuna samt under 1970-tal i Strängnäs och Mariefred.

Eskilstuna och Strängnäs är två kommuner i Mälardalen med goda kom-munikationer till Stockholm. Med tåg tar det cirka en timme respektive 45 minuter till centralstationen i huvudstaden. Framförallt Strängnäs har fått fler invånare som pendlar till Stockholm under de senaste åren.

Under året har områdeskontoret i Strängnäs flyttat till ny lokal som bedöms mer anpassad för vår verksamhet. Portföljen har under året haft en viss ökning av vakansgraden i Eskilstuna. Vår bedömning är att Eskilstuna, med en relativt stor exponering mot tillverkningsindustri, drabbats hårdare av finanskrisen. Hyreshöjningen för 2009 blev relativt bra med 2,9 % i Eskilstuna respektive 3,85 % i Strängnäs från 1 april.

Under året har åtgärder för att öka trygghet och trivsel prioriterats i om-rådena. Åtgärder såsom trapphusmålning, utbyte av belysningsarmaturer samt utbyte av låssystem har utförts. Utbyte av belysningsarmaturer i såväl trapphus som centralgarage planeras även för 2010. Vi har även på-börjat första etappen av en stamrenovering som beräknas fortlöpa kom-mande år. Under 2009 har energideklarationer upprättats för samtliga fastigheter enligt myndighetskrav samt att vi påbörjat en statusbesikt-ning i respektive lägenhet för att minimera och förebygga vattenskador.

I fastigheten Vaksamheten 8 i Eskilstuna har hyresavtalet med Försäk-ringskassan omförhandlats med en förlängning på sex år omfattande cirka 3 000 kvm. Lokalerna har under året genomgått en renovering.

Nyckeltal

Antal fastigheter 53

Antal lägenheter 2 883

Areal

Andel bostäder 90%

Andel kommersiella lokaler 10%

Hyresintäkter 2009 186 524 tkr

16,5%

ESKILSTUNA OCH STRÄNGNÄS

Under 2009 återupptogs frågan om ombildning till bostadsrätt av fast-igheterna Trevnaden 1 och 2 i Strängnäs. Avtal om försäljning har dock ännu inte tecknats.

12

FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLJER


Portföljen består av nio fastigheter i Valsätra i Uppsala kommun, cirka sju km sydväst om centrum. Fastigheterna består av sex punkthus och 40 lägre hus som ligger samlade kring ett gemensamt grönområde. Bygg-naderna uppfördes under perioden 1969–1971.

Uppsala har haft en stark befolkningsutveckling under de senaste åren och vid årsskiftet 2009/2010 var den officiella befolkningsuppgiften för Uppsala kommun 194 751 personer, en ökning med drygt 4 000 invånare från 2008. Uppsala är Sveriges fjärde största kommun och tillväxten förväntas fortsätta, inte minst tack vare en utbyggnad av infrastukturen.

Portföljen har en stabil drift och under 2009 var vakanserna 0 %. Det byggs många bostadsrätter i området, men brist på hyreslägenheter gör att efterfrågan är stor vilket har resulterat i en minskad omflyttning. Hyreshöjningen för 2009 blev 2,05 % från 1 juli.

Under 2009 har åtgärder för att öka tryggheten i området prioriterats såsom översyn av utemiljön.

För att förebygga vattenskador i området har vattenledningar dragits om och åtgärderna har gett gott resultat i form av minskade kostnader för vattenskador. Investeringen är också väsentligt lägre än ett traditionellt stambyte eftersom vi enbart åtgärdar den del av ledningssystemet som visar på brister. Vi planerar att byta vattenledningar i resterande fastig-heter under 2010. Vi kommer även att påbörja en statusbesiktning i samtliga lägenheter med förhoppning att minimera och förebygga ytter-ligare vattenskador.

Under 2009 har energideklarationer upprättats för samtliga fastigheter enligt myndighetskrav.

Nyckeltal

Antal fastigheter 9

Antal lägenheter 948

Areal

Andel bostäder 91%



5%

UPPSALA

Efter PCB-inventering (PCB kan finnas i fog- eller golvmassor) kommer sanering att genomföras i olika etapper fram till 2013.

13



Fastigheterna ligger i Upplands Bro och Sigtuna kommuner och tillhör vår region Storstockholm. Fastigheterna är byggda under slutet av 60-talet och början av 70-talet.

Infrastrukturen i norra Storstockholmsregionen är väl utbyggd med tågförbindelser, större vägar som E4 och E18 samt flygplatsen Arlanda. Stockholm-Arlanda Airport är den största och snabbast växande flyg-platsen i Norden. Kommunerna ligger strategiskt mellan Stockholms stad och Uppsala. Företag inom tjänstesektorn dominerar och kommunerna rankas högt vad gäller företagsklimat och möjlighet till etablering. Regio-nens befolkningtillväxt är en av de starkaste i landet. Den största bakom-liggande faktorn är hög inflyttning.

Förvaltningen har under 2009 fokuserat på renovering av ett flertal lä-genheter, takarbeten, hissrenoveringar och upprustning av tvättstugor. När det gäller den yttre miljön har upprustning gjorts på gårdar genom omdisponering av ytor och ny- och omplanteringar av växter samt iord-ningställande av sittplatser, ett arbete som fortsätter under 2010. Boen-detryggheten i området har ökats dels genom installation av ett flertal säkerhetsdörrar och dels genom ett intensivt brandskyddsarbete.

I Märsta har det under 2009 upptäckts ett antal vattenskador och av dessa har en del åtgärdats och delar kvarstår att åtgärda under 2010. Ett projekt för att komma tillrätta med kvarstående vattenskador startades redan under året och det planerade underhållet intensifieras fortsättnings-vis under 2010, bl. a. genom stamrenoveringar.

Vakanserna i Bro är stabilt låga medan de i Märsta ökade något under året då ett blockhyresavtal och ett lokalhyresavtal sades upp. Vi startade därmed en genomlysning för att undersöka möjligheterna för ombyggnad till lägenheter. Efterfrågan på bostäder i regionen är stor och bedömningen

Nyckeltal

Antal fastigheter 9


Areal

Andel bostäder 90%



SIGTUNA OCH UPPLANDS BRO

är att vakanserna därmed kommer minska.

Kundnöjdheten vad gäller service och bemötande ökade avsevärt och det är resultatet av ett målmedvetet och kontinuerligt arbete.

7,5%

14



Fastigheterna är belägna dels i Södertälje kommun och dels i Huddinge kommun. I Södertälje ligger fastigheterna i områdena Ronna, Geneta och Fornhöjden och i Huddinge heter området Vårby. De har gemensamt att de är byggda under slutet av 60-talet och början av 70-talet. Byggnaderna är i relativt gott tekniskt skick.

Södertälje är en kommunikationsknutpunkt för Mälardalsregionen och här möts Europavägarna E4 och E20 samt tåg- och pendeltågtrafik. Söder-tälje är en förortskommun till Stockholm och ingår i Stockholms läns väl utbyggda kollektivtrafiknät. Pendeltåget till och från Stockholm går fyra gånger i timmen och tar cirka 40 minuter. Huddinge och Vårby räknas som närförorter till Stockholm och har likaledes utmärkt läge ur kommunika-tionssynpunkt i direkt anslutning till E4 och med spårbunden gods- och persontrafik. Båda kommunerna har en stark befolkningsutveckling.

I fastigheterna har fokus under 2009 legat på extra lägenhetsunderhåll och ökad trygghet för de boende. Stora insatser har gjorts vad gäller utemiljö och framförallt på lekplatser. Sophanteringen i områdena har förbättrats genom en massiv informationskampanj samt förbättrade sorteringsstationer. Boendetryggheten har förbättrats genom arbete med belysningsfrågor och trygghetsronderingar. Maskinell upprustning samt ytskiktsrenovering av tvättstugor har uppskattats särskilt av hyres-gästerna och kundnöjdheten har i allmänhet en ökande trend.

Tyvärr har det uppstått en del vattenskador under 2009 och förebyggan-de åtgärder kommer fortsätta att genomföras under 2010 för att minska vattenläckagen. Utöver rena förebyggande åtgärder har även minskning av mediaförbrukning prioriterats, bland annat genom montering av ett stort antal vattensparventiler.

Nyckeltal

Antal fastigheter 20


Areal

Andel bostäder 94%



SÖDERTÄLJE OCH HUDDINGE

Portföljen har under 2009 haft en fortsatt god utveckling när det gäller vakansgraden. Under året har vakanserna varit nära noll med en svag ökning under de sista två månaderna. Sammantaget och fortsättningsvis ser vakansläget mycket positivt ut.

17,9%

15



Den här fastighetsportföljen ligger i Haninge kommun som är en del av Storstockholmsregionen. Fastigheterna ligger i två områden i Haninge, Jordbro och Vendelsö och består huvudsakligen av bostadsfastigheter. I Vendelsö är husen byggda i etapper, från början av 60-talet till 70-talet. Fastigheterna i Jordbro är från mitten av 70-talet. De ligger i nära anslut-ning till stora fritids- och grönområden.

Haninge är en attraktiv kommun, 20 km från centrala Stockholm och är ett av regionens största tillväxtområden. Befolkningsutvecklingen är positiv. Kommunikationsmöjligheterna till Haninge från huvudstaden är mycket goda. Kommunen ligger mellan Stockholms stad och Nynäshamn och har en mycket väl utbyggd infrastruktur med närhet till E4, riksväg 73 och tågförbindelser. Haninge ligger dessutom geografiskt rätt placerat inför en planerad utbyggnad av Nynäshamns djuphamn, vilket på såväl kort som lång sikt skulle komma att bidra till fler arbetstillfällen och fortsatt ökad tillväxt.

Graflunds övertog förvaltningen av portföljen från Newsec i juli 2008. Under 2009 gjordes framgångsrika försäljningar till bostadsrättsfören-ingar varvid antalet förvaltade lägenheter minskade med knappt 600. Organisationen har anpassats efter de nya förutsättningarna.

2009 har vi genomfört extra lägenhetsunderhåll, hiss- och takrenoveringar samt fortsatt arbete med förebyggande underhållsåtgärder. Extra vikt har lagts på att göra utemiljön tryggare och ännu mer attraktiv för de boende. Förvaltningen är starkt engagerad i trygghets- och boendefrågor tillsam-mans med kommun, polis och andra intressenter, för att göra hela området ännu mera attraktivt på bostadsmarknaden.

Nyckeltal

Antal fastigheter 7


Areal

Andel bostäder 94%



HANINGE

Vakansläget är stabilt lågt och det tillsammans med ökad kundnöjdhet är ett kvitto på att detta är ett väl fungerande område med god förvaltning.

13,1%

16



Fastighetsportföljen i Botkyrka kommun består av 15 byggnader som är uppförda under första hälften av 1970-talet. Fastigheterna är i relativt gott tekniskt skick, men vissa lägenheter bedöms vara i behov av extra underhållsåtgärder under 2010.

Kommunen ligger mellan Stockholm och Södertälje och är, med sina drygt 80 000 invånare, den fjärde största kommunen i Storstockholm. Kollektiv- trafiknätet i kommunen är väl utbyggt och det finns tunnelbana som går direkt in till Stockholms centralstation på cirka 30 minuter.

Vi har under 2009, vad gäller det inre underhållet, fokuserat på reno-vering av ett flertal lägenheter och hissar samt trapphusmålning. När det gäller den yttre miljön har upprustning gjorts på gårdar genom ny- och omplanteringar av perenna växter samt iordningställande av asfalterade ytor. Fasadelement vid loftgångar har tvättats med gott resultat.

Tryggheten i området har förbättrats genom installation av Aptus låssystem till garage och soprum samt förbättrad belysning både inom- och utomhus. Områdeskontoret har flyttat till en för de boende mer lättillgänglig och serviceinriktad lokal och de tidigare lokalerna har hyrts ut externt.

Vakans och omflyttning är mycket låg och uppnås genom en väl intrimmad lokal organisation i kombination med bostäder som är väl placerade ur kommunikations- och arbetsplatshänseende.

En statistiskt säkerställd ökning av kundnöjdheten är ett resultat av kon-tinuerligt bra planering och lyhördhet gentemot hyresgäster och lokala intressegrupper.

Nyckeltal

Antal fastigheter 3


Areal

Andel bostäder 95%



BOTKYRKA

4,8%

17



Portföljen består av totalt 289 lägenheter fördelade på fyra fastigheter. Alla byggnaderna är relativt nya och är en kombination av fastigheter med lägenheter och mindre parhus. Ett mindre äldreboende ingår också i port-följen. Fastigheterna ligger norr om Stockholm i Hässelby, Åkersberga, Vallentuna och Järfälla.

Alla fastigheterna ligger i anslutning till populära bostadsområden och vakansgraden är låg. Under slutet av 2009 ökade vakanserna något men förväntas minska under 2010.

Resurser har främst lagts på utemiljöarbete och att därigenom öka trivseln i områdena, men även på inre underhåll. Fastighetskötseln, både inom- och utomhus, bedrivs i dessa områden med hjälp av externa leverantörer och vi arbetar kontinuerligt för att dessa skall vara igenkännbara för hyresgästerna. Detta arbete har varit framgångsrikt och har resulterat i en ökning av kundnöjdheten.

Utmaningarna ligger i att kunna driva en effektiv förvaltning eftersom portföljen är utspridd över ett geografiskt stort område. Vi arbetar konti-nuerligt med olika åtgärder för att sänka driftskostnaderna genom bättre serviceavtal och en mer effektiv förvaltning.

Nyckeltal

Antal fastigheter 4


Areal

Andel bostäder 95%



STOCKHOLM NORRORT

2,2%

18



Fastigheterna, som är uppförda mellan åren 1960 till 1967, är belägna i stadsdelarna Hageby och Marielund i Norrköpings kommun. I centrala Norrköping finns även en fastighet med drygt 100 lägenheter.

Norrköping är den åttonde största kommunen i Sverige med en folkmängd på drygt 129 000 invånare, vilket är den högsta siffran för Norrköping vid ett årsskifte. Norrköpings näringsliv har genomgått en strukturförändring med minskat antal jobb inom industri. Handel och logistik är sedan tio år tillbaka den största näringsgrenen i Norrköping.

Kommunen satsar på utveckling av den allmänna kollektivtrafiken bl a genom utbyggnad av spårväg. Utbyggnaden, som innebär att spårvägen kommer att passera Hageby, liksom den stora utbyggnaden av köpcen-trat i stadsdelen förväntas inverka positivt på utvecklingen av området.

Vakansgraden är fortsatt relativt hög och ligger på cirka 9 %. Vi jobbar målinriktat med att minska vakanserna och vi kommer att ha starkt fokus på uthyrningsbefrämjande åtgärder och aktiviteter under 2010.

Vid årets mätning av kundnöjdheten kunde glädjande nog konstateras en förbättring av både service- och produktindex.

Under 2009 har ett antal åtgärder genomförts för att ytterligare öka trivseln i områdena såsom målning av trapphus och tvättstugor, byte av armaturer och upprustning av utemiljöer innefattande bl a lekutrustning, bänkar och bord. Inför 2010 planeras fortsatta åtgärder enligt ovan samt bl a hiss- och fasadrenovering.

Efter inventering av PCB-förekomst inleddes sanering under 2009. Denna kommer att pågå i flera etapper under ett par år framöver.

Nyckeltal

Antal fastigheter 5


Areal

Andel bostäder 97%



NORRKÖPING


Hyresförhandlingarna för året resulterade i en ökning på 3,9 % från 1 januari.

9,2%

19



Fastigheterna, som är uppförda från slutet av 60-talet till slutet av 70-talet, är belägna i stadsdelarna Skäggetorp och Ryd i Linköpings kommun.

Linköping är Sveriges femte största kommun med cirka 145 000 invånare. Befolkningsökningen har under året varit rekordhög, till största del bero-ende på ett ovanligt stort antal nyinflyttade studenter. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit utmärkande för staden. Kommunikationsmöjligheterna inom och till kommunen är goda genom väl utbyggt vägnät och järnväg. Flygförbindelserna ökar stadigt och flyg-plats finns i Linköping. Stadsdelarna Skäggetorp och Ryd ligger nordväst respektive väst om Linköpings centrum. Ryd är den stadsdel i Linköping där det bor flest studenter.

Efter att året inletts med stigande vakanser var utvecklingen från sommaren mycket positiv. Uthyrningen ökade, främst till studenter, och vakansgraden sjönk för att i september ligga på 5,5 %. Under hösten steg vakansgraden något. Vi arbetar målinriktat för att minska vakanserna. En omorganisation med syfte att ytterligare öka fokus på uthyrning gjordes under slutet av 2009.

Olika marknadsaktiviteter och fortsatt fokus på uthyrning och minskad omflyttning kommer att vara huvudinriktningen under 2010.

Vid årets mätning av kundnöjdheten kunde glädjande konstateras en mar-kant förbättring av både service- och produktindex.

LINKÖPING

I syfte att ytterligare öka trygghet och trivsel i området har ett belysnings-projekt påbörjats och fortsätter under 2010. Arbete med att ytterligare förbättra utemiljön har pågått under 2009 och fortsätter under 2010. I trapphus och tvättstugor har omfattande målningsarbeten utförts och i samtliga parkeringshus har passagesystem installerats.

Ett 25-tal av lägenheterna i området Skäggetorp har under 2009 renove-rats för att underlätta uthyrning.

Inför 2010 planeras ombyggnad av några större lägenheter till flera min-dre. Efterfrågan är större på mindre lägenheter bl a med hänsyn till stu-denter som hyresgäster. Vi planerar vidare att renovera ett större antal badrum. Under 2010 planeras också insatser för att förbättra områdets tvättstugor. Under 2008 och 2009 har en uppgradering av värmesyste-met påbörjats i båda områdena och kommer att slutföras under 2010.

PCB-inventering har utförts och sanering påbörjas 2010. Detta gäller en-dast byggnaden i köpcentrat då inventering av övriga hus gav resultatet ”ingen förekomst”.


Hyresförhandlingarna för året resulterade i en ökning på 3,15 % fr o m 1 maj.

För köpcentrat i Skäggetorp har tecknats ett femårigt avtal med Lidl om 1 500 m2. Dessutom har flera andra nya hyresgäster etablerat sig i centrat, vilket förväntas vara positivt för utvecklingen av området.

20


20,7%

Nyckeltal

Antal fastigheter 6


Areal

Andel bostäder 92%




21



MILJÖ OCH ENERGI

Graflunds har ett stort engagemang i sitt miljöarbete. Allt från att spara värme, vatten och el, till att erbjuda kunderna möjlighet att sortera avfall, välja miljövänliga produkter vid städning och ombyggnationer och att köra miljövänliga fordon. Det kontinuerliga miljöarbetet ger en bättre miljö och i de allra flesta fall också nöjdare kunder och ekonomisk vinst.

2009 har miljöarbetet bland annat lett till att Graflunds utsetts till årets Miljöföretag i Norrköping med juryns motivering att "Graflunds är ett före-tag med starkt miljöengagemang. Företaget arbetar aktivt med ett eget miljöledningssystem som finns lätt tillgängligt för all personal. Miljöfrågorna har en mycket central roll i det dagliga arbetet". Det är studenterna på miljö-vetarprogrammet på Campus, tillsammans med Norrköpings miljönätverk och Norrköpings kommun som utsett Graflunds till årets miljöföretag.

Energi och vattenMedvetenheten hos allmänheten ökar om sambandet mellan energian-vändning, utsläpp av växthusgaser och klimatpåverkan.

I Sverige går cirka 40 % av den totala energianvändningen åt till att värma upp fastigheter.

Graflunds har i många år systematiskt arbetat för låga energiförbrukning-ar genom att månadsvis följa upp förbrukningar och kontinuerligt rondera tekniska installationer.

Samtliga våra fastigheter värms med fjärrvärme som vi anser är ett av de mest miljövänliga alternativen.

Detta i kombination gör att Graflunds bidrar till en bättre miljö samtidigt som vi håller nere våra energikostnader.

Ett axplock av energibesparande investeringar under 2009 är: Ombyggnad och injustering av värmesystemet i 500 lägenheter i Linköping Vi har under ett år utvärderat prognosstyrning i ett område i Norrköping. Vi har kommit fram till att det fungerade mycket bra och beslutade under december att installera det i en tredjedel av hela beståndet. Installation av vattenbesparande utrustning i 540 lägenheter i Märsta Installation av 2 600 armaturer med lågenergilampor i allmänna utrymmen.

Vid utbyte installeras energieffektiva tryckstyrda pumpar och fläktar samt energisnål tvättutrustning. Installation av ventilationsaggregat med roterande växlare i Gustavsberg vilket sparar 400 MWh värme och 260 MWh el per år.

kWh/m2

200

175

150

125

100

75

50

25

02006 2007 2008 2009

Värme

Diagrammet visar klimatkorrigerad värmeförbrukning per kvadratmeter på förvaltade fastig-heter sedan 2006.

De flesta av Graflunds fastigheter har fastighetsnära källsortering. Antalet fraktioner varierar efter de lokala förutsättningar som gäller. Genom införande av möjligheten att källsortera förpackningar minskar mängden hushållsavfall med upp till 40 %. Förutom att minska miljöbelastningen innebär det även en ekonomisk besparing.

Strävan är att alla fastigheter ska ha möjlighet att källsortera och de källsorteringshus som färdigställdes för 721 hushåll i slutet av 2008 i Norrköping togs i bruk i januari 2009. I Södertälje har källsortering införts

22


med fristående behållare i Ronna och byggande av ett avfallsrum som ersatt sopsugsanläggningen i kvarteret Topasen.

I Eskilstuna där möjligheten för Graflunds hyresgäster att sortera matavfall påbörjades i slutet av 2008 har möjligheten byggts ut till att omfatta nästan alla i 1200 bostadslägenheter i Nyforsområdet. Matavfallet tas omhand av Eskilstuna Energi & Miljö som omvandlar det till biogas. Biogas tillför inte koldioxid utan återanvänder den som redan finns i det naturliga kretsloppet.

Graflunds arbetar mycket med information och uppföljning av avfallshan-teringen.

Graflunds fortsätter arbetet att minimera användningen och förekomsten av miljöskadliga ämnen.

I enlighet med lagkravet har hela Graflunds förvaltade fastighetsbestånd inventerats med avseende på PCB. Sanering kommer att utföras där så behövs och har under 2009 påbörjats i Norrköping.

Fordon maskiner och drivmedelGraflunds väljer vid nyanskaffning av fordon och maskiner om möjligt ett miljöanpassat alternativ. Negativ miljöpåverkan minskas genom att vi använder miljövänliga drivmedel, fordon, maskiner och transportmedel.

Information och dialogInformation om Graflunds miljöarbete överlämnas till alla nya kunder vid kontraktsskrivning och i vår kundtidning ”på G” informeras löpande om vårt miljöarbete. Detta ger förutsättning för att kunna agera på ett miljö-anpassat sätt och medverka till att minska den totala miljöbelastningen.

En viktig del i dialogen med våra kunder är den årliga kundenkäten. Genom den får vi kunskap om våra kunders inställning inom bl.a. miljöområdet. Resultaten ger oss möjlighet att förbättra vårt miljöarbete inom de områ-den våra kunder önskar och förväntar sig.

Personalen på Graflunds uppmuntras att använda miljövanliga varor och att minska energiförbrukningen, transporter samt användningen av för-brukningsmaterial.

23


ÖVERSIKTAlla belopp i tkr

Bostäder2 Hyresintäkter1 Resultat efter

finans 2, 3Bolag Orter Bostäder Lokaler Totalt Bostäder Lokaler Övrigt Totalt Tax värde

Graflunds Byggnads AB Eskilstuna, Strängnäs och Mariefred

2 883 196 645 22 638 219 283 164 114 15 435 6 975 186 524 14 117 1 221 753

Fastighets AB Linrepan Uppsala 948 64 811 6 308 71 119 55 794 4 994 1 609 62 397 -2 536 361 622

SPA Skäggetorp AB Linköping 2 491 178 988 23 472 202 460 128 004 14 978 5 307 148 289 9 379 1 397 270

Fastighets AB Ostbrickan Linköping 1 428 115 313 3 380 118 693 81 855 672 2 635 85 162 -2 557 789 647

Markarydsbostäder i Norrköping AB Norrköping 1 895 130 954 3 457 134 411 100 026 1 214 3 198 104 438 310 695 739

Markarydsbostäder i Stockholm AB Märsta, Bro 1 214 89 839 10 125 99 964 75 300 6 709 2 856 84 865 2 663 504 624

Markarydsbostäder i Södertälje AB Södertälje, Vårby 1 659 114 130 8 521 122 651 105 990 6 380 3 706 116 076 11 879 701 419

Kungskatten Holding AB Södertälje 1 145 84 638 5 005 89 643 80 883 3 724 1 453 86 060 8 902 566 395

Fastighetsbolaget Kullerstensvägen KB Haninge, Jordbro 1 112 76 115 3 302 79 417 72 905 1 040 1 700 75 645 13 473 392 808

Fastighetsbolaget Sågenvägen KB Haninge, Vendelsö 561 37 120 3 820 40 940 34 911 1 625 1 149 37 685 6 980 189 361

Fastighets AB Forbonden Botkyrka 780 56 916 3 170 60 086 50 980 1 282 2 138 54 400 11 836 296 196

Bostads AB Ekeby Hässelby, Vallentuna, Åkersberga, Järfälla

289 20 390 1 046 21 436 23 674 1 449 201 25 324 731 205 831

Hamngallerian i Gustavsberg AB Värmdö 11 440 11 440 16 417 179 16 596 2 113 51 000

Hotellfastigheter i Gävle HB Gävle 12 225 12 225 10 466 915 11 381 3 569 47 400

Summa 16 405 1 165 859 117 909 1 283 768 974 436 86 385 34 021 1 094 842 80 859 7 421 065

1) Utfall 2009 efter vakanser och rabatter2) Resultatet i Graflunds Byggnads AB innehåller realisationsvinster från avyttringar av fastigheter med 4 023 tkr.3) Exklusive upp- eller nedskrivningar av fastigheter

Eskilstuna 12%

Strängnäs 5%

Uppsala 5%

Linköping 25%

Märsta 4%

Botkyrka 5%

Haninge 13%

Norrort 2%

Bro 3%

Vårby 4%

Södertälje 12%

Mälardalen 23%(Eskilstuna, Strängnäs,

Uppsala) Storstockhoim 41%(Södertälje, Vårby, Botkyrka, Märsta, Bro, Norrort, Haninge)

Östergötland 36%(Linköping, Norrköping) Norrköping 10%

50 %

45 %

40 %

35 %

30 %

25 %

20 %

15 %

10 %

5 %

0 %Rörlig 2010 2011 2012 2013 2014 2015

24


26 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

29 RESULTATRÄKNING

30 BALANSRÄKNING

32 KASSAFLÖDESANALYS

33 REDOVISNINGSPRINCIPER

34 NOTER

39 REVISIONSBERÄTTELSE

40 FASTIGHETSFÖRTECKNING

”Graflunds ska generera hög totalavkastning genom en positiv utveckling av fastigheternas marknadsvärden och ständigt förbättrat kassaflöde och resultat."

25


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖR 2009

VerksamhetenGraflundskoncernen äger och förvaltar fastigheter belägna i Eskilstuna och Strängnäs. Beståndet består till 89,7 % av bostäder och det är också bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning.

Verksamheten har sedan 2005 kompletterats med ren fastighetsförvalt-ning av bolag inom samma koncern eller systerkoncern.

Styrelsen och verkställande direktören för Graflunds Fastighets AB 556035-8524 får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget för 2009.

Ytor (m2)

Ort Bostäder Lokaler Totalt

Eskilstuna 143 957 13 245 157 202 71,7%

Strängnäs och Mariefred 52 688 9 393 62 081 28,3%

Summa 196 645 22 638 219 283

Andel 89,7% 10,3%

Fördelning av ytor mellan orter

Eskilstuna72%

Strängnäs28%

Under åren 2005-2008 har Graflunds förvaltningsuppdrag utökats med: 948 lägenheter i Uppsala (2005) 3919 lägenheter i Linköping (2006)

6982 lägenheter fördelade på Norrköping, Södertälje, Fittja, Vårby, Märsta, Bro (2007) 2270 lägenheter i Haninge (2008), av dessa har 597 lägenheter sålts till nybildade bostadsrättsföreningar under 2009.

Sammantaget innebär det att Graflunds idag äger och förvaltar totalt 16 405 lägenheter fördelat på tolv orter.

Moderbolagets verksamhet består i att äga och förvalta samtliga aktier i dotterbolagen. Ingen egen verksamhet bedrivs i moderbolaget.

KoncernenGraflunds Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB, org.nr 556622-5990, med säte i Stockholm.

Moderföretag för hela koncernen är Boligutleie Holding II AS, org.nr 984 274 823, med säte i Oslo, Norge, som upprättar koncernredovis-ning.

Omsättning, resultat och ställningKoncernens hyresintäkter uppgick till 184 432 (182 170) tkr och resultat före skatt uppgick till 14 117 (133 993) tkr. I årets resultat ingår realisa-tionsvinst från fastighetsförsäljning med 4 023 tkr (100 454 tkr). Kor-rigerat för dessa poster har resultatet före skatt minskat med 69,9% mot föregående år. Detta förklaras i huvudsak av ökade räntekostnader. Rensat för dessa var resultatet i princip oförändrat. Vakanserna har ökat från 0,6% för 2008 till 1,0% för 2009. Vakansgraden för bostäder var 0,50% (0,15%) i december mätt på månadsbasis.

Koncernens balansräkning har påverkats under året genom att; det egna kapitalet har tillförts 11 364 tkr genom årets resultat.

Den synliga soliditeten uppgår till 22,9 % (22,7 % fg år).

InvesteringarÅrets investeringar i fastigheter uppgick till 7 246 (2 068) tkr och består bl a av: Försäljning av tillval, värdehöjande förbättringar i lägenheter, 1,1 Mkr Ombyggnad lokal Försäkringskassan 5,4 Mkr Belysning och låssystem 0,7 Mkr

26


Att hantera miljöfrågorna rätt är en avgörande framgångsfaktor för Graflunds. Förväntningarna och kraven från samhället och våra kunder ökar kontinuerligt. Rätt skött innebär miljöarbetet stora möjligheter att få ännu mer nöjda hyresgäster och en bättre ekonomi.

2009 fortsatte Graflunds på inslagen linje genom att utföra åtgärder ur miljöhandlingsplanen.

Alla våra fastigheter värms med fjärrvärme och under året har fortsatt fokus varit på att finjustera energiåtgången för uppvärmning. Tillsammans med vattenbesparingsåtgärder har vi sänkt energikostnaderna och där- med bidragit till en minskad miljöpåverkan.

Utsikter för 2010Befolkningsutvecklingen för såväl Eskilstuna som Strängnäs har varit fort-satt positiv. Dock har vi under året haft en negativ utveckling av vakans-graden och det är främst i Eskilstuna som vakansgraden tenderat öka. Vår bedömning är att Eskilstuna med en relativt stor exponering mot tillverk-ningsindustri, drabbats hårdare av finanskrisen. Även om vi verkar inom en bransch som är relativt konjunkturokänslig har vi märkt av en svårare uthyrningssituation och en tendens till större kreditförluster.

Bolagets finansiering utgörs under 2010 till 67 % av fast ränta på ungefär samma nivå som under 2009. Till skillnad från tidigare år har en del av finansieringen rörlig ränta från 2010 (23 %).

Finansiering och likviditetKoncernens likviditet uppgick vid årsskiftet till 51 085 (41 344) tkr. Mätt som kassalikviditet 127,7 % (96,5 %).

Medelräntan för hela låneportföljen var per 2009-12-31 3,66 % (5,03 %).

27


28



Framtida utvecklingFrån sista kvartalet 2008 fram till idag har finansmarknaderna skakats av en global finanskris. Detta har inneburit att såväl avkastningskrav såsom räntemarginaler har stigit. Under slutet av 2009 kom många signaler som visade på en positiv vändpunkt i konjunkturen. Även om det är för tidigt att blåsa faran över finns det anledning att tro att konjunkturförstärkningen fortsätter under 2010. Å ena sidan förväntas detta leda till att finansie-ringsmöjligheterna förbättras och å andra sidan har Riksbanken avise-rat räntehöjningar som kan inledas under andra halvåret. Dotterbolaget Graflunds Byggnads AB har en relativt låg belåningsgrad i en kreditfacilitet som sträcker sig fram till 2015. En tredjedel av lånevolymen har rörlig ränta och kommer att påverkas av kommande räntehöjningar.

Avkastningskraven, som ligger till grund för marknadsvärdering av fastig-heterna, kommer sannolikt att sjunka som en följd av en lägre riskpremie vid en konjunkturuppgång samtidigt kommer effekten dämpas av en för-väntat högre ränteläge.

Det finns också en fortsatt marknadsrisk som kan innebära minskade hyresintäkter genom att vakansgraden ökar och/eller att hyresgästernas betalningsförmåga minskar.

Sammantaget bedömer vi att riskerna knutna till framtida kassaflöden och värdeutveckling på fastigheterna har minskat något jämfört med föregående år. Även omsättning och investerarintresse på transaktionsmarknaden har ökat. Detta förväntas fortsätta och bidra till att driva värdena uppåt.

Förslag till vinstdispositionTill bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel (tkr):

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att samtliga vinstmedel överförs i ny räkning.

Redovisningen för koncernen och moderbolaget omfattar förvaltnings-berättelse, resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser, redovis-ningsprinciper samt notanteckningar.

Balanserat resultat 344 085

Årets resultat – 2 560

Kronor 341 525


RESULTATRÄKNING

KoncernenBelopp i tkr Not 2009 2008 2009 2008

FastighetsförvaltningenHyresintäkter 184 432 182 170Övriga rörelseintäkter 1 28 559 124 658

212 991 306 828

Fastighetskostnader Underhålls- och driftkostnader 2 -74 923 -71 488 -2 Övriga externa kostnader 3 -19 070 -17 202 3 -3 Personalkostnader 4 -32 811 -33 121 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -16 479 -16 610 Övriga rörelsekostnader 5 -4 518 -4 777Rörelseresultat 65 190 163 630 3 -5

Resultat från finansiella investeringarRänteintäkter 37 010 38 833 12 983 1Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -88 083 -68 470 -22 089 -18 200Resultat från andelar i koncernföretag 4 175 193 962Nedskrivning aktier vid fastighetsavyttringar 7 -80 897Resultat efter finansiella poster 14 117 133 993 -4 928 94 861

Resultat före skatt 14 117 133 993 -4 928 94 861

Skatt på årets resultat 8 -2 753 7 582 2 368 35 804

11 364 141 575 -2 560 130 665

29


30

BALANSRÄKNING


9

Byggnader och mark 10 1 234 539 1 242 917 Pågående projekt 11 747 1 643 Kontorslokaler och inventarier 12 5 894 2 041Summa materiella anläggningstillgångar 1 241 180 1 246 601

Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i dotterbolag 13 672 951 672 951 Aktier och andelar i intresseföretag 14 225 225 Andra långfristiga värdepappersinnehav 5 5 Fordringar hos koncernföretag 134 134Summa finansiella anläggningstillgångar 230 230 673 085 673 085

1 241 410 1 246 831 673 085 673 085

Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter 8 280 8 280Summa exploateringsfastigheter 8 280 8 280

Kortfristiga fordringar Kundfordringar 9 016 5 606 Fordringar hos koncernföretag 115 730 124 746 63 222 52 642 Aktuell skattefordran 2 765 2 379 Övriga fordringar 394 1 1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 200 2 011Summa kortfristiga fordringar 131 105 134 742 63 223 52 643

Kassa och bank 15 51 085 41 344 22 23190 470 184 366 63 245 52 666

1 431 880 1 431 197 736 330 725 751



9

16Bundet eget kapital Aktiekapital, 1 074 aktier 107 107 107 107 Kapitalandelsfond 197 197 Bundna reserver 597 597 21 21

901 901 128 128Fritt eget kapital Balanserat resultat 315 627 181 854 344 085 206 784 Årets resultat 11 364 141 575 -2 560 130 665Summa fritt eget kapital 326 991 323 429 341 525 337 449

327 892 324 330 341 653 337 577

Avsättningar för uppskjuten skatt 17 79 360 79 390 31 890 31 89079 360 79 390 31 890 31 890

SKULDERLångfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 18 975 323 975 323 Övriga skulder 19 9 311 9 311Summa långfristiga skulder 984 634 984 634

Kortfristiga skulder Leverantörskulder 17 135 18 518 Skulder till koncernföretag 362 781 356 269 Aktuell skatteskuld 6 4 Övriga skulder 3 025 3 003 6 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 19 834 21 322 5Summa kortfristiga skulder 39 994 42 843 362 787 356 284

1 431 880 1 431 197 736 330 725 751

Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 21 1 016 451 1 016 451 Inga IngaSumma ställda säkerheter 1 016 451 1 016 451

Borgensförbindelser Inga Inga Inga Inga

31

BALANSRÄKNING


32

KASSAFLÖDESANALYS

KoncernenBelopp i tkr 2009 2008 2009 2008

Den löpande verksamhetenRörelseresultat 65 190 163 630 3 -5Realisationsvinster/förluster 0 -104 282 4 175Avskrivningar 16 479 16 610Koncernbidrag 0 0 9 005 48 736Skatter 0 -4

81 669 75 954 13 183 48 731Resultat från andelar i koncernföretag 0 0 0 -80 897Ränteintäkter och liknande resultatposter 37 010 38 833 12 983 1Räntekostnader och liknande resultatposter -88 083 -68 470 -22 089 -18 200

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital (A) 30 596 46 317 4 077 -50 365

Förändringar av rörelsekapitalFörändring av kortfristiga fordringar 3 637 458 205 -10 580 -52 642Förändring av kortfristiga skulder -2 858 1 701 6 502 356 275Förändring av rörelsekapital (B) 779 459 906 -4 078 303 633

Kassaflöde från den löpande verksamheten (A+B) 31 375 506 223 -1 253 268

InvesteringsverksamhetenInvesteringar i fastigheter -6 350 -3 019Investeringar i maskiner och inventarier -4 708 -503Investeringar i dotterföretag 0 -718 240Försäljning av dotterföretag 0 193 877 0 193 962Försäljning av materiella anläggningstillgångar 0 160 786Fusion av dotterföretag 0 -447 208Kassaflöde från investeringsverksamheten (C) -11 058 -367 099 0 -253 246

Kassaflöde efter investeringar (A+B+C) 20 317 139 124 -1 23

FinansieringsverksamhetenFörändring av skulder till kreditinstitut 0 -203 256Lämnade koncernbidrag -10 576 -5 840Kassaflöde från finansieringsverksamheten -10 576 -209 096 0 0

Förändring av likvida medel 9 741 -69 972 -1 23

Likvida medel vid årets början 41 344 111 316 23 0Förändring av likvida medel 9 741 -69 972 -1 23Likvida medel vid årets slut 15 51 085 41 344 22 23

Tillgängliga medel vid årets slut 51 085 41 344 22 23

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysErlagd ränta -53 081 -57 884 - -Erhållna räntor och räntebidrag 142 38 606 0 1Resultat från andelar i koncernföretag - - 0 193 962


REDOVISNINGSPRINCIPER

Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bok-föringsnämnends allmänna råd.

Värderingsprinciper m mFordringar har upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan.

SkattKoncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Upp-skjuten skatt har beräknats utifrån diskripansen mellan skattemässiga och bokföringsmässiga värden i fastighetsbeståndet, samt med hänsyn till i bolaget kvarvarande ej utnyttjade förlustavdrag. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt är 26,3%.

FordringarFordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga ankaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värde-nedgång.

Planenliga avskrivningar på fastigheter påbörjas året efter investerings-året.

Ett koncernövergripande beslut har tagits att byggnader from 2005 skrivs av med 1%.

Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader 1% Aktiverade hyresgästanpassningar 5-50% Inventarier 10-33%

För investeringar där direkt skatteavdrag yrkas görs individuella bedöm-ningar av avskrivningstid för respektive post mellan 5-10% Koncernmässig omstrukturering / KoncernredovisningUnder 2008 förvärvade Graflunds Fastighets AB det tidigare moderbo-laget Graflunds Invest AB varefter detta bolag upplösts i fusion. Detta innebär att Graflunds Fastighets AB numera är moderbolag för Graflunds koncernen och därmed upprättar koncernredovisning.

Koncernredovisningen har upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation (RR1:00). Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50% av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande enligt ÅRL 1:4. IntresseföretagAktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20% och högst 50% av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, redovisas normalt enligt ka-pitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncer-nens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som "Andel i intresseföretags resultat" koncernens andel i in-tresseföretagens resultat efter finansiella intäkter och kostnader justerat för eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över res-pektive undervärden. Koncernens andel i intresseföretagens redovisade skatter ingår i koncernens skattekostnader. Vinstandelar upparbetade efter förvärven av intresseföretagen som ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som utgör en del av koncernens bundna egna kapital. Eftersom intressebolaget Fristaden AB fr o m 1999 inte har haft någon större verksamhet har redovisningen inte skett enligt kapitalandelsmetoden för resultat från och med 1998. Detta huvudsakli-gen av väsentlighetsskäl.

33


34

NOTER

1 Övriga rörelseintäkter Koncernen

2009 2008 2009 2008

Förvaltningsarvode 21 692 22 559 - -Övriga 2 844 1 645 - -Resultat från fastighetsavyttringar 4 023 100 454 - -

Summa 28 559 124 658 - -

2 Underhålls- och driftkostnader Koncernen

2009 2008 2009 2008

Underhåll -23 061 -21 767 0 -2Drift -47 181 -44 990 - -Fastighetskatt -4 299 -4 360 - -Tomträttsavgäld -382 -371 - -

Summa -74 923 -71 488 0 -2

3 Övriga externa kostnader Koncernen

2009 2008 2009 2008

Revisionsuppdrag -494 -690 - -Andra uppdrag 0 0 - -Summa -494 -690 - -

Koncernen

2009 2008 2009 2008

Medelantalet anställda 49 52Varav män 53% 51%

Löner och ersättningar samt sociala kostnaderLöner och ersättningar 19 550 20 804Sociala kostnader 9 483 9 131Varav pensionskostnader 2 158 2 165Pensionskostnader till styrelse och VD 571 417

Fördelning av lönekostnadenStyrelse och VD 1 691 1 584varav tantiem 277 264Övriga anställda 17 859 19 220varav tantiem 325 384

SjukfrånvaroTotal sjukfrånvaro 2,12% 1,87%Långtidssjukfrånvaro 0,00% 0,00%Sjukfrånvaro män 1,80% 1,75%Sjukfrånvaro kvinnor 2,47% 1,98%Anställda - 29 år 1,99% 3,08%Anställda 30 år - 49 år 2,07% 1,81%Anställda 50 år - 2,32% 1,13%

(alla belopp i tkr)


5 Övriga rörelsekostnader Koncernen

2009 2008 2009 2008

Management fee -4 518 -4 777 - -

Summa -4 518 -4 777 - -

6 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen

2009 2008 2009 2008

Räntekostnader -54 496 -50 128 - -Räntebidrag 37 37 - -Övriga finansiella kostnader -75 -179 - -Koncernintern räntekostnad -33 549 -18 200 -22 089 -18 200Summa -88 083 -68 470 -22 089 -18 200

7 Nedskrivning aktier vid fastighetsavyttringar Koncernen

2009 2008 2009 2008

Nedskrivningar aktier - - 0 -80 897

Summa - - 0 -80 897

8 Skatt på årets resultat Koncernen

2009 2008 2009 2008

Uppskjuten skatt -2 753 7 578 0 13 646Årets skattekostnad 0 0 2 368 22 158Justering av skatt avseende föregående år 0 4 - -

Summa -2 753 7 582 2 368 35 804

9 Fusion

Redovisning av genomförd fusion har skett i enhet med BFNAR 1999:1. Koncernvärdemetoden har tillämpats varvid uppskjuten skatt vid förvärvet beräknats till 12 %.Graflunds Invest AB (org.nr 556263-2488) har 2008-05-29 fusionerats in i moderbolaget Graflunds Fastighets AB (org.nr 556035-8524).

Nettoomsättningen för det överlåtande bolaget, Graflunds Invest AB (org.nr 556263-2488) var för perioden 080101-080529 0 tkr och rörelsresultatet för samma period var 0 tkr. Dessa uppgifter redovisas i det övertagande bolagets resultaträkning. Redovisad nettoomsättning avser således omsättningen för perioden 080101-081231. Nedan redovisas tillgångar och skulder i det överlåtande bolaget, Graflunds Invest AB (org.nr 556263-2488) per 080529 i tkr: Anläggningstillgångar: 198 583Omsättningstillgångar: 217 441Eget kapital: 376 267Avsättningar: 12 450Långfristiga skulder: 0Kortfristiga skulder: 27 307

NOTER

35


NOTER

36

10 Byggnader och mark Bokfört värde Taxeringsvärde

2009 2008 2009 2008FastigheterByggnader 1 177 768 1 180 475 856 943 863 817Mark 56 771 62 442 278 550 178 318Summa 1 234 539 1 242 917 1 135 493 1 042 135

Koncernen

2009 2008

Ingående anskaffningsvärde 1 419 835 1 150 983Övertaget koncernmässigt övervärde vid fusion 0 486 795Inköp 7 246 2 068Omklassificering -2 514 0Avyttringar 0 -220 011Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 424 567 1 419 835

Ingående avskrivningar -184 095 -206 835Övertagna koncernmässiga avskrivningar på övervärden 0 -12 426Omkassificering 2 514 50 519Årets avskrivningar -15 554 -15 353Utgående ackumulerade avskrivningar -197 135 -184 095

Ingående uppskrivningar 26 077 26 372Årets avskrivningar -295 -295Utgående ackumulerade uppskrivningar 25 782 26 077

Ingående nedskrivningar -18 900 -19 125Årets återföringar 225 225Utgående ackumulerade nedskrivningar -18 675 -18 900

Utgående planenligt restvärde 1 234 539 1 242 9170

Skattemässigt utnyttjade avskrivningar 214 304 199 092

Koncernen

2009 2008 2009 2008

Ingående anskaffningsvärde 1 643 692Förändring av pågående projekt -896 951Bokfört värde vid årets slut 747 1 643

12 Kontorslokaler och inventarier Koncernen

2009 2008 2009 2008

Ingående anskaffningsvärde 11 431 10 928Inköp 4 708 503Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 139 11 431

Ingående avskrivningar -9 390 -8 203Årets avskrivningar -855 -1 187Utgående ackumulerade avskrivningar -10 245 -9 390

Utgående planenligt restvärde 5 894 2 041


2009 2008

Ingående anskaffningsvärde 672 951 0Fusion 0 672 951Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 672 951 672 951Ingående uppskrivningar 0 0Utgående ackumulerade uppskrivningar 0 0Utgående ackumulerade nedskrivningar 0 0Utgående restvärde 672 951 672 951

Bolag Org nr Säte Bokfört värde

556065-7438 Eskilstuna 4 000 100,0% 671 680556525-4645 Eskilstuna 1 000 100,0% 778556498-4895 Eskilstuna 1 000 100,0% 133556498-4937 Eskilstuna 1 000 100,0% 260556678-4673 Eskilstuna 100 100,0% 100

Summa 672 951

Koncernen

2009 2008 2009 2008

Ingående anskaffningsvärde 28 28Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 28 28Ingående ackumulerade resultatandelar 197 197Utgående ackumulerade resultatandelar 197 197Utgående restvärde 225 225

Bolag/ org nr säte 1 Röster / antal i %Kapitalandelens

värde i koncernen Bokfört värde

hos modern

308 500 500 225556062-2770, Eskilstuna 50% 50%Summa 225 0

1 Med justerat eget kapital avses den ägda andelen av företagets egna kapital inkl eget kapitaldelen i obeskattade reserver. Med årets resultat avses ägarandelen av företagets resultat efter skatt inkl eget kapitaldelen i årets förändring av obeskattade reserver. I koncernens resultaträkning redovisas resultatandelarna från intresseföretag i två poster. Dels resultatet före skatt, inkl eventuella avskrivningar på övervärden, vilket ingår i rörelseresultatet och dels andelen i intressföretagens skatt vilken redovisas tillsammans med koncernens skatter. Kapitalandelsfonden för direktägda intresse- företag uppgår till 225 Kkr. Metoden tillämpas inte fr o m 1998 på ovanstående bolag (se avsnitt redovisningsprinciper).

Av koncernens kassa och bank avser 30 770 Tkr (35 296 Tkr) tillgodohavande på koncernkonto. Av moderbolagets kassa och bank avser 22 Tkr (22 Tkr) tillgodohavande på koncernkonto.

NOTER

3716 Eget kapitalBundna reserver Fria reserver

KoncernenVid årets början 107 794 323 429Koncernbidrag -7 802Årets resultat 11 364Vid årets slut 107 794 326 991

Vid årets början 107 21 337 449Koncernbidrag 6 636Årets resultat -2 560Vid årets slut 107 21 341 525


38

NOTER

Koncernen

2009 2008 2009 2008

Skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässigavärden på anläggningstillgångar 79 360 79 440 31 890 31 890Ej utnyttjat underskottsavdrag 0 -50Summa 79 360 79 390 31 890 31 890

18 Långfristiga skulder till kreditinstitut Koncernen

2009 2008 2009 2008

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 975 323 975 323Summa 975 323 975 323

Räntan är bunden med Swapavtal som vid utgången av 2009 har ett negativt marknadsvärde på 45 320 Tkr.

19 Övriga skulder Koncernen

2009 2008 2009 2008

Vilande lagfartskostnad i samband med koncerninternafastighetsöverlåtelser 9 311 9 311Summa 9 311 9 311

Koncernen

2009 2008

Hyresintäkter 12 171 10 866Räntekostnader 2 552 4 757Övrigt 5 111 5 699Summa 19 834 21 322

21 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut Koncernen

2009 2008 2009 2008

Fastighetsinteckningar 1 016 451 1 016 451

Summa 1 016 451 1 016 451

Eskilstuna 2010-04-12

Martin Bruck Anders HäggströmVerkställande direktör

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Graflunds Fast-ighets AB för räkenskapsåret 2009-01-01 – 2009-12-31. Bolagets års-redovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 26-38. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisnings-lagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-visningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncern-redovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det inne- bär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernre-dovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisnings-principerna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i

årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt ut-talande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om styrelseledamoten eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om styrelseledamoten eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncer-nens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern-redovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balans-räkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamot och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Eskilstuna 2010-04-12

Owe SvedbergAuktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSE

Till årsstämman i Graflunds Fastighets AB, organisationsnummer 556035-8524

Hans BjerkeAuktoriserad revisor

39



40

FASTIGHETSFÖRTECKNING

Bostäder Lokaler Totalt Taxvärde 2009 (TSEK)Fastighet Kommun kvm kvm kvm Byggnad Totalt

Vaksamheten 8 Eskilstuna 29 2 101 3 3 278 5 379 121 24 600 5 863 30 463Nybyggaren 10 Eskilstuna 61 4 786 3 551 5 337 49 25 430 8 029 33 459Serganten 8 Eskilstuna 18 1 088 1 90 1 178 4 5 339 1 356 6 695Nålsticket 2 Eskilstuna 78 4 130 3 2 065 6 195 45 35 000 6 390 41 390Nybyggaren 11 Eskilstuna 86 6 423 8 423 6 846 75 32 539 10 521 43 060Nybyggaren 12 Eskilstuna 56 3 876 3 876 20 023 6 200 26 223Nybyggaren 9 Eskilstuna 60 4 292 4 225 4 517 14 21 611 6 800 28 411Fäktaren 1 Eskilstuna 25 2 074 1 92 2 166 8 277 2 527 10 804Friheten 5 Eskilstuna 25 1 685 1 150 1 835 7 559 2 000 9 559Flintan 14 Eskilstuna 40 2 420 3 80 2 500 44 10 956 2 873 13 829Fäktaren 3 Eskilstuna 20 1 498 6 1 349 2 847 9 408 2 749 12 157Fäktaren 4 Eskilstuna 22 1 526 3 103 1 629 7 740 1 956 9 696Fäktaren 5 Eskilstuna 15 1 064 1 064 4 956 1 263 6 219Fäktaren 6 Eskilstuna 30 1 633 1 73 1 706 6 6 439 2 040 8 479Friheten 11 Eskilstuna 305 16 078 35 1 575 17 653 145 69 200 20 141 89 341Fakiren 7 Eskilstuna 176 10 316 4 120 10 436 65 41 346 12 272 53 618Favören 1 Eskilstuna 82 4 663 3 264 4 927 50 19 494 5 496 24 990Venus 10 Eskilstuna 27 1 745 2 128 1 873 56 9 608 2 163 11 771Venus 11 Eskilstuna 80 5 704 3 16 5 720 27 011 6 611 33 622Venus 12 Eskilstuna 67 4 770 1 35 4 805 23 062 5 625 28 687Venus 8 Eskilstuna 18 1 074 1 40 1 114 4 896 1 304 6 200Venus 9 Eskilstuna 10 537 3 286 823 3 057 801 3 858Navigatören 2 Eskilstuna 80 5 484 5 160 5 644 33 18 367 6 428 24 795Navigatören 3 Eskilstuna 80 5 503 8 137 5 640 36 19 193 6 472 25 665Notarien 7 Eskilstuna 160 12 340 17 174 12 514 32 40 591 14 856 55 447Notarien 8 Eskilstuna 56 4 924 5 133 5 057 16 100 5 879 21 979Notarien 9 Eskilstuna 104 7 418 9 72 7 490 24 426 8 818 33 244Notarien 11 Eskilstuna 104 7 417 14 394 7 811 25 395 8 988 34 383Notarien 12 Eskilstuna 103 8 242 15 462 8 704 67 27 438 9 829 37 267Forsbomsvreten 16 Eskilstuna 24 1 789 3 66 1 855 12 5 571 2 124 7 695Forsbomsvreten 20 Eskilstuna 12 888 2 25 913 4 458 1 054 5 512Forsbomsvreten 21 Eskilstuna 12 876 3 92 968 4 3 421 1 040 4 461Forsbomsvreten 22 Eskilstuna 48 3 963 9 407 4 370 55 15 880 4 890 20 770Frimuraren 8 Eskilstuna 21 1 630 3 180 1 810 17 8 556 2 010 10 566Bonden 12 Strängnäs 61 3 854 12 267 4 121 105 23 084 8 152 31 236Bonden 13 Strängnäs 12 911 1 2 326 3 237 13 600 3 094 16 694Bonden 14 Strängnäs 28 1 749 8 2 731 4 480 21 200 6 821 28 021Åkern 16 Strängnäs 30 2 297 5 306 2 603 13 118 4 993 18 111Trevnaden 1 Strängnäs 66 4 145 13 513 4 658 60 27 230 6 518 33 748Trevnaden 2 Strängnäs 76 5 765 7 571 6 336 35 081 8 966 44 047Läraren 11 Strängnäs 42 2 910 10 512 3 422 56 18 470 4 578 23 048Åkern 1 Strängnäs 16 1 015 1 155 1 170 68 5 919 2 157 8 076Åkern 3 Strängnäs 42 3 116 2 92 3 208 18 472 6 704 25 176Åkern 5 Strängnäs 18 1 308 1 160 1 468 7 614 2 779 10 393Järpen 1 Strängnäs 54 3 638 10 1 245 4 883 183 18 096 6 443 24 539Järpen 3 Strängnäs 54 3 437 4 119 3 556 15 162 5 057 20 219Järpen 4 Strängnäs 54 3 642 3 24 3 666 15 604 5 400 21 004Ekhovsgärdet 1 Mariefred 76 5 029 3 81 5 110 79 13 752 5 961 19 713Ekhovsgärdet 2 Mariefred 22 1 476 1 476 16 025 7 072 23 097Ekhovsgärdet 3 Mariefred 30 2 487 5 51 2 538 12 400 4 972 17 372Ekhovsgärdet 4 Mariefred 24 2 034 2 034 10 000 4 066 14 066Ekhovsgärdet 5 Mariefred 28 2 318 7 235 2 553 12 154 4 790 16 944Skönsta 1 Mariefred 16 1 557 1 5 1 562 16 8 818 3 116 11 934Summa Graflunds 2 883 196 645 275 22 638 219 283 1 497 932 746 289 007 1 221 753


41


Bostäder Lokaler Totalt Taxvärde 2009 (TSEK)Fastighet Kommun kvm kvm kvm Byggnad Totalt

Sjöboden 1 Södertälje 340 26 802 3 108 26 910 735 125 130 30 909 156 039Fäboden 3 Södertälje 224 16 866 3 152 17 018 106 443 21 129 127 572Hemmanet 4 Södertälje 188 11 700 14 2 954 14 654 74 604 17 770 92 374Gården 2 Södertälje 393 29 270 13 1 791 31 061 326 153 193 37 217 190 410

1 145 84 638 33 5 005 89 643 1 061 459 370 107 025 566 395

Kalvsvik 11:1084 Haninge 162 10 582 20 510 11 092 123 43 267 12 516 55 783Kalvsvik 11:23 Haninge 228 16 827 47 1 466 18 293 284 66 200 20 516 86 716Kalvsvik 11:35 Haninge 349 23 616 9 868 24 484 303 94 502 27 183 121 685Kalvsvik 11:1083 Haninge 211 13 813 9 212 14 025 136 54 993 15 801 70 794Kalvsvik 11:18 Haninge 162 11 277 15 246 11 523 158 44 686 13 144 57 830Vendelsö 3:114 Haninge 453 31 269 55 3 536 34 805 508 123 104 37 842 160 946Vendelsö 3:1075 Haninge 108 5 851 10 284 6 135 90 21 413 7 002 28 415Summa Haninge 1 673 113 235 165 7 122 120 357 1 602 448 165 134 004 582 169

Valsätra 33:1 Uppsala 304 21 234 91 2 369 23 603 397 96 217 24 130 120 347Valsätra 19:1, 34:1 Uppsala 167 12 319 63 339 12 658 169 49 379 13 335 62 714Valsätra 34:3, 40:1 Uppsala 174 11 808 46 680 12 488 162 52 998 13 000 65 998Valsätra 36:1 Uppsala 303 19 450 42 2 920 22 370 5 85 200 22 663 107 863Valsätra 36:1 Uppsala 130 130Valsätra 36:4 Uppsala 3 461 889 4 350Valsätra 36:5 Uppsala 220 220

948 64 811 242 6 308 71 119 733 287 255 74 367 361 622

Gulsparven 2 Linköping 540 42 705 138 2 251 44 956 529 219 110 69 568 288 678Ostbrickan 2 Linköping 888 72 608 47 1 129 73 737 852 380 743 120 226 500 969

1 428 115 313 185 3 380 118 693 1 381 599 853 189 794 789 647

Gråsparven 2 Linköping 2 108 155 378 53 1 303 156 681 1 538 874 260 259 044 1 133 304Guldfisken 10 Linköping 66 20 965 20 965 183 70 000 18 200 88 200Guldfisken 11 LinköpingGuldfisken 9 Linköping 383 23 610 9 1 204 24 814 159 135 400 40 366 175 766

2 491 178 988 128 23 472 202 460 1 880 1 079 660 317 610 1 397 270

Forbonden 1 Botkyrka 264 20 155 5 575 20 730 115 79 377 21 085 100 462Forbonden 2 Botkyrka 246 17 520 20 1 971 19 491 81 82 123 21 870 103 993Forbonden 3 Botkyrka 270 19 241 9 624 19 865 90 72 761 18 980 91 741

780 56 916 34 3 170 60 086 286 234 261 61 935 296 196

Skuggviolen 1 Hässelby 96 7 649 2 6 7 655 63 56 000 21 000 77 000Vallentuna Ekeby 2:274 Vallentuna 64 3 992 3 992 27 000 5 600 32 600Runö 7:62 Österåker 57 5 355 5 355 30 22 592 19 323 41 915Viksjö 2:595 Järfälla 72 3 394 3 1 040 4 434 47 674 6 642 54 316

289 20 390 5 1 046 21 436 93 153 266 52 565 205 831

Valvet 1 Norrköping 367 20 641 0 0 20 641 155 84 400 21 492 105 892Dörren 12 & 14 Norrköping 721 46 873 8 526 47 399 670 191 629 49 592 241 221Röken 22 Norrköping 116 8 956 7 1 994 10 950 97 42 549 11 583 54 132Porten 16 Norrköping 469 36 264 5 609 36 873 443 154 479 38 396 192 875Plysaren 13 Norrköping 222 18 220 4 328 18 548 186 81 248 20 371 101 619Märsta 1:167 Sigtuna 362 23 791 26 2 920 26 711 261 107 064 34 192 141 256Valsta 3:8 Sigtuna 312 25 536 34 4 697 30 233 255 104 989 32 713 137 702Finnsta 1:11-1:12 Bro 187 13 348 7 500 13 848 201 54 219 16 440 70 659Finnsta 1:14-1:17 Bro 353 27 164 11 745 27 909 383 116 639 35 787 152 426


42

Bostäder Lokaler Totalt Taxvärde 2009 (TSEK)Fastighet Kommun kvm kvm kvm Byggnad TotaltFinnsta 1:13 Bro 0 0 9 1 263 1 263 1 713 868 2 581Bäckgården 1-5 & 7 Huddinge 695 47 215 45 3 717 50 932 401 192 351 56 455 248 806

Wasagårdarna: Åkervenen 3, Rödvenen 4, Strandrågen 4, Svingeln 2 Södertälje 596 41 880 0 0 41 880 445 208 910 51 941 260 851

Ängsgröen 1 & 3 Södertälje 0 0 15 4 302 4 302 33 19 000 3 505 22 505Vårbrodden 2 Södertälje 0 0 0 0 0 1 178 46 224Grindstugan 1 Södertälje 131 8 804 4 242 9 046 79 48 330 10 295 58 625Topasen 6 Södertälje 237 16 231 2 260 16 491 155 89 907 20 501 110 408

4 768 334 923 177 22 103 357 026 3 765 1 497 605 404 177 1 901 782

Norr 20:6 Gävle 0 0 2 12 225 12 225 42 000 5 400 47 400Summa Hotellfastigheter i Gävle HB 0 0 2 12 225 12 225 0 42 000 5 400 47 400

Gustavsberg 1:179 Värmdö 0 0 17 11 440 11 440 40 000 11 000 51 000

Summa Hamngallerian i 0 0 17 11 440 11 440 0 40 000 11 000 51 000

Summa ägda fastigheter 2 883 196 645 275 22 638 219 283 1 497 932 746 289 007 1 221 753

Summa ägda och förvaltade fastigheter 16 405 1 165 859 1 263 117 909 1 283 768 12 298 5 774 181 1 646 884 7 421 065

TomtarealNålsticket 1 Eskilstuna 3 011 2 285 2 285Nålsögat 3 Eskilstuna 22 432 2 691 2 691Hällby-Ökna 1:46 Eskilstuna 6 820 238 238Sättra Krog 1:3 Mariefred 38 772 249 249Risevid 1:8 Vagnhärad 66 507 1 236 1 236Flensby 6:98 Flen 2 057 255 255

Summa ägda exploaterings-fastigheter 139 599 27 183 121 685



LEDNING

43

Lena Gerhardsson Regionchef

ÖstergötlandEkonomichef Regionchef

Stor-StockholmRegionchef Mälardalen

VD HR-chef Finanschef, vice VD Informations- ochkommunikationschef

Din bostad - vår angelägenhet

HuvudkontorBox 154631 03 EskilstunaTelefon 016 15 35 00Fax 016 12 89 01E-post [email protected]

1021

Årsredovisning 2009

Documents