BYGGEPLANLEGGERVi presenterer her Bo Bygg og Bolig's store og komplette bygge- planlegger. Den er ikke bare til å lese - den kan lastes ned til din PC, skrives ut og brukes som en planlegger hvor du krysse av og fylle ut etter hvert som planleggingen går framover. Sa vi komplett? En byggeplanlegger kan aldri bli komplett for enhver tenkelig husbygger og byggesituasjon. Vår byggeplanlegger oppdateres og forbedres fra år til år, men kan sikkert bli bedre. Det er vår ambisjon at den skal bli bedre! Vil du hjelpe oss? Meld da tilbake hvordan planleggeren fungerer der ute i det virkelige livet! Hva kan gjøres bedre? 

Adressen er: Bo Bygg og Bolig, Mølleparken, 1482 NittedalHusbygging blir stadig mer komplisert. Den nye plan- og bygningsloven er et langt skritt i den retningen. Det gjelder både detaljkravene til konstruksjon og utførelse, og kravene til planlegging og papirarbeid. Størst konsekvenser for deg som “selvbygger” får bestemmelsen om ansvarshavende i alle ledd: Søknad (dvs. planlegging), grunnarbeider, byggearbeider. Det betyr at egeninnsats blir vanskeligere å legge inn – i beste fall krever det omhyggelig planlegging og et tett samarbeid med den eller de ansvarshavende.

Vår byggeplanlegger er ikke en veileder for murer og snekker, men for deg som skal lose ditt eget byggeprosjekt fram til en lykkelig løsning som du kan leve med resten av livet og la barna arve. Et hus må kunne stå i minst hundre år!

Trinn 01: Hvor vil du helst bo?Sentralt og om nødvendig trangt, eller landlig og med plass nok, men kanskje dårlig kollektivtilbud for ungene (særlig som tenåringer)? Hva vil du helst ha kort vei til - jobb, skole, barnehage, butikk, skog og mark, badeplass, alpinanlegg, fotballbane, kino, gamlehjem eller kirkegård? Du må regne med et kompromiss – men hva teller mest?

Ta med de avkryssingsmuligheter som spiller en rolle for deg. Sett tall, eller pluss og minus:

TOMT/OMRÅDE  Alternativ 1  Alternativ 2  Alternativ 3 Tomtepris       Tillegg for vei       Tillegg for vann       Tillegg for avløp       Tillegg for el-kabler       Tilknytningsavgifter       Kommunale avgifter       Avstand til:       - Skole       - Barnehage       - Arbeid mann       - Arbeid kone       - Offentlig transportmiddel       - Off. transport kveldstid?       - Idrettsanlegg       - Skog og mark       - Lysløype       - Badeplass       - Alpinanlegg       - Kino og teater       - Dagligvarebutikk       - Allsidig handletilbud       - Familie/venner      

 - Gamle foreldre       - Sykkelvennlig til sentrum/jobb       Annet...

Trinn 02: Kjøpe eller bygge?Det er det neste du må ta standpunkt til - men du må også gå tilbake og revurdere standpunktet når tallene ligger på bordet.  I denne første runden må du skaffe deg en peiling på byggekostnader og markedspris på brukte boliger i det strøket du ønsker å bo. Glem ikke oppussingskostnadene. Så må du legge inn de andre faktorene som teller; ønsket om å forme boligen etter familiens behov, tomtemuligheter, mulighet for egeninnsats ved bygging og oppussing etc. 

Start med å vurdere hva det vil koste å kjøpe ønsket bolig. Skjemaet under kan du benytte for å sammenligne kostnaden mellom de ulike boligalternativene du finner:    Alternativ 1  Alternativ 2  Alternativ 3   Antatt kjøpesum       + Anslag oppussing/påkostning       + Kjøpsomkostninger       = Sum             Antall kvm             Pris per kvm:      Vurder deretter kostnaden ved å bygge nytt hus:

   Alternativ 1  Alternativ 2  Alternativ 3   Typehus over grunnmur       + Grunnarbeider og grunnmur       + Tomtegrunn       + Tilknytningsavgifter       + Byggelånsrenter       = Sum              Antall kvm:              Pris per kvm:      Sammenlign til slutt kostnadene ved å kjøpe fremfor å bygge nytt før du treffer ditt valg.

Trinn 03: Enebolig, rekkehus eller leilighet? Hvor mye plass trenger familien for å trives? Kan det lønne seg å gå gjennom et borettslag? Benytt skjemaet under til å beregne familiens plassbehov.Se på andre hus/leiligheter, og mål opp rom som dere synes er passe store.Bruk skjemaet nedenfor til å sammenligne med a) hus på salg, b) ulike typehuskataloger, og c) som utgangspunkt for samtaler med evt. arkitekt.   Drøm m2  Realitet m2

 Stue     Kjøkken     Bad     WC     Foreldresoverom     Soverom     Soverom     Gjestesoverom     Arbeidsrom    

 Hobbyrom     Garasje     Badstue     Andre rom     Boder/kjeller     Entré     TOTALT    Når man har gjennomgått familiens arealbehov tar man en vurdering av hvilke boalternativ som passer best. Er det ønskelig å bygge egen enebolig er det en del ting man må tenke på. Det er lurt å finne tomten før man bestemmer seg for hustype. Husk at boligen skal tilpasses terrenget og ikke omvendt. Så må man undersøke reguleringplanene for det aktuelle området, og det som er spesielt viktig er U-grad. Grad av utnyttelse. Det vil si hvor stor del av tomten som kan bebygges med den størrelsen på boligen som det er ønske om. Da må man omarbeide prosjektet og krympe på antall m2. I tillegg er det krav om uteoppholdsareal og biloppstillingsplass.

En god planløsning med f. eks. flerbruk av rom kan spare mange m2. Denne oversikten er bare en hjelp i tankearbeidet. Gangareal er ikke noe behov. Det kommer som et nødvendig onde fordi man ofte vil slippe å gå gjennom et rom for å komme til et annet. Gangareal må med når bruttoarealet beregnes.

Trinn 04: Undersøk lånemulighetene før du går for langt i prosessen. Du kan ellers risikere å dra på deg utgifter du likevel må dekke uten lån. Tro ikke at ”alle får lån”. Det stemmer ikke, selv om bankene er ivrigere til å låne ut igjen. De er først og fremst ivrige etter å sikre seg de gode kundene. Er du en av dem? Og kan du bevise det? Benytt skjemaet under til å beregne dine finansieringskostnader.I denne omgang går vi ut fra grove kostnadsoverslag - kjøp og/eller bygging.

 Egenkapital  kr.  rentefot: Egeninnsats (bygging/oppussing)  kr.  rentefot: Lånetakst ca. kr. (spør banken)  kr.  rentefot: Evt. husbanklån  kr.  rentefot: Evt. lån 60% av lånetakst  kr.  rentefot: Evt. tillegsslån  kr.  rentefot: Sum = totalkostnad  kr.  rentefot:Be banken og andre låneinstitusjoner regne ut for ulike alternativer:

1) Total tilbakebetaling til banken i kroner2) Månedlig kostnad gjennom årene

På internett på www.husbanken.no finner du tabeller for utregning av dette.

Trinn 05: Undersøk lånemulighetene Å bo koster mer enn renter og avdrag. Bruk denne oversikten:

 Renter og avdrag pr. mnd.   kr. + Offentlige avgifter (spør i kommunen)   kr. + Forsikring på hus og innbo   kr. + Eiendomsskatt til kommunen   kr. + Festeavgift til grunneier (evt.)   kr. + Vedlikehold av hus og tomt   kr. - spart skatt 28% av rentene   kr. = Sum boutgifter   kr.

Andre faste utgifter er heller ikke til å komme utenom (husk å dele på det antall måneder hver regning gjelder):

 Andre renter og/eller avdrag (f.eks. bil)   kr. + Strøm og fyring   kr. + Telefon   kr. + Andre forsikringer, bl.a. bil   kr. + Barnebidrag   kr. + Bilhold (bensin og reparasjoner, årsavgift)   kr. + Reise til arbeidet   kr. + Pendlerutgifter   kr. = Sum   kr.Da får du til slutt dette regnestykket:

 Netto utbetalt lønn eller næringsinntekt etter skatt   kr. - Boutgifter   kr. - Andre faste utgifter   kr. = Til mat, klær, ferie, sport, TV etc.   kr.Som en pekepinn for hva det går an å klare seg med, kan vi nevne at sosialhjelpsnormen er kr. 4.500 for en enslig, 6.500 for et par, og 1000 kroner i tillegg for barn under 16 og 1600 kroner for barn 16-18 år. Dette skal også dekke telefon, bil og TV, men gir ikke rom for sparing eller uforutsette utgifter. Er summen på nederste linje lavere enn dette, bør du nok ikke bygge hus. Undersøk på den annen side om du har rett til bostøtte.

Vil du jobbe videre med kjøp av brukt bolig, går du ut av spillet inntil dette er avklart. Går du videre med byggeplanene, bør du likevel ha kjøp i bakhodet.

Trinn 06: Forhåndskonferanse Forhåndskonferanse er som utgangspunkt frivillig. Men dersom tiltakshaver eller kommunen krever det, plikter begge parter å møte. Normalt vil det være tiltakshaver eller ansvarlig søker som ber om forhåndskonferranse. Frivillig eller ei, ta en prat med kommunens mann eller kvinne på et tidlig stadium i planleggingen. Det kan spare deg for bortkastet planlegging og unødvendige omveier, styre prosjektet inn i et godt spor og gi bedre og raskere saksbehandling. Jo mer du vet allerede før konferansen, jo bedre vet du hva du trenger å spørre om. Hent skjemaer/brosjyrer i kommunen og søk på nettet. Boligprodusentenes landsforening har utarbeidet en sjekkliste for forhåndskonferanser.  ORGAN  Dato  Saksbehandler  Tlf. for oppfølging Landbruksorgan       Formannskap       Kommunestyre       Fylkeslandbruksstyre      

Kjøper du ny tomt i regulert boligfelt? Rykk fram til nr. 17. Skal du kjøpe tidligere eid tomt i boligfelt? Rykk fram til nr. 16. Har du derimot funnet en tomt utenfor regulert felt og vil bygge "spredt", må du flytte brikken videre til nr.7.

Trinn 07: Ønsker du å kjøpe eiendom i uregulert område? Skal du kjøpe en boligeiendom i uregulert område kan du kjøpe en eiendom på inntil 100 mål (dekar) uten å søke konsesjon, så sant ikke 20 mål av eiendommen er dyrket mark, men det må sendes inn til kommunen en egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Er 20 mål av eiendommen dyrket mark må det søkes om konsesjon som før. Søknad om konsesjon sendes kommunen, hvor plan- og miljømyndighetene uttaler seg og sender saken videre til landbrukskontoret. Mange kommuner har delegert myndigheten til landbrukskontoret for avgjørelse i slike saker. Er det ikke delegert til landbrukskontoret, sendes den tilbake til Formannskapet, kommunestyret og fylkeslandbruksnemnda. Etter som hver av disse gjerne har møter bare en gang i måneden, kan det ta flere måneder å få saken igjennom. Det kan lønne seg å følge med på at den ikke blir liggende. Vanligvis blir ikke lånet utbetalt før konsesjon er gitt.

Trinn 08: Hvis tomta ikke allerede er en eiendom for seg ...må selger søke om fradeling. Mange kommuner ønsker ikke fradeling. Mange kommuner ønsker ikke fradeling i uregulerte områder. Undersøk med kommunen før eier søker om fradeling, for saksbehandlingen i kommunen koster penger selv om svaret blir nei.

  Har selgeren søkt fradeling?  Er tomta disponert til boligformål i kommuneplanens arealdel?  Hvis nei, er dispensasjon søkt?  Dyrket eller dyrkbar jord?  Hvis ja, er fradeling likevel mulig?  Er avkjøring fra hovedvei godkjent?  Hvis nei, er avkjøringstillatelse søkt?  Kan eiendommen tilknyttes offentlig vann og avløp?  Hvis nei, kan utslippstillatelse ventes gitt?  Er det søkt om utslippstillatelse?  Kan hensynet til kulturlandskapet bli et problem?  Er kartforretning og målebrev bestilt?  Er grunnboka (sorenskriverkontoret) sjekket for tinglyste heftelser (gjeld, veirett,

avløpsledning etc.)

Trinn 09: Kommuneplanens arealdelavgjør hvor i kommunen spredt boligbygging kan tillates. Kommunen kan nekte fradeling med bakgrunn i arealplanen. Be om å få se en slik plan!

Trinn 10. Landbruksmessige forhold. Landbruksnemnda og fylkeslandbruksstyret vurderer søknaden utfra ønsket om at dyrka eller dyrkbar jord, eller skog av høy bonitet (voksevilkår), ikke skal bygges ned. Vedtak fattet av landbruksmyndighetene kan ikke omgjøres av bygningsmyndighetene.

Trinn 11: Søknad om avkjøring fra riks- og fylkesvei sendes kommunen og avgjøres av fylkesvegkontoret, mens avkjøring fra kommunal vei godkjennes av det kommunale utvalget som har myndighet til det. Vurderingen bygger på krav til sikt- og stigningsforhold og trafikkbelastningen. En kan ikke automatisk regne med avkjøringstillatelse fordi om det er et hus og en avkjøring der fra før. Kommunene har ofte rammeplaner for avkjøringer fra riks- og fylkesveier.

Trinn 12: Vann- og avløpsforhold på tomta vurderes av kommunen. Ofte må de foreta grunnundersøkelser. Det må være tilstrekkelig med grusmasser av en viss kvalitet. Avstanden til drikkevannskildene og bekker er også avgjørende for om det blir gitt utslippstillatelse. Avstanden til drikkevannskildene og bekker er også avgjørende for om det blir gitt utslippstillatelse. Avhengig av stedlige forhold kan

WC gå til tett tank, samt gråvannsutslipp vurderes. Det kan dessuten være aktuelt med naturbaserte renseanlegg.

Trinn 13: Kommunen skal også se på forholdet til kulturlandskapetDette er en ny bestemmelse som trolig vil spille en større rolle etter hvert.

Trinn 14: Kartforretning og målebrevNår alle har gitt grønt lys for at tomta kan fradeles, kommer kartforretningen. Kommunen måler opp tomta, setter ned grensemerker og utsteder et målebrev, dvs. et kart som viser nøyaktige grenser. Moderne målebrev bygger på et koordinatsystem, slik at oppmålerne med sine kikkerter kan finne igjen hjørnene selv om grensemerkene blir borte. Kommunen sørger for at tomta blir tinglyst med eget bruksnummer.

Trinn 15: Heftelser/klausulerDet kan være klausuler eller heftelser knyttet til tomta, f.eks. tidligere pantelån, veirett for naboen, rett til å ha vann- og avløpsledninger eller kraftledning over tomta osv. I noen tilfeller kan slike heftelser gjøre tomta ubebyggelig. Sorenskriverkontoret gir opplysninger. Oppgi gårds- og bruksnummer.Pengeheftelser på en hovedeiendom vil også hvile på den fradelte tomta. Dette kan også være tilfelle selv om eiendommen ble fradelt for flere tiår siden. For å unngå dette må de "avlyses" hos sorenskriveren.

Trinn 16: Nå kan skjøte tinglyses og utstedesBestill gjerne panteattest samtidig. Dette er en oversikt som viser hvilke lån som er sikret med pant i eiendommen.

Det er vanlig at "betaling skjer mot tinglyst skjøte". Hvis oppgjøret skjer gjennom bank, advokat eller eiendomsmegler, er begge parter sikret korrekt oppgjør, og at kjøpesummen virkelig brukes til å slette eventuell tidligere gjeld på eiendommen. Nå er det ikke vanlig at tomter er pantsatt hvis de ikke er bebygd, men du må være sikker.

Trinn 17: TomtebefaringBygger du i et ferdig oppmålt boligfelt, begynner du løpet her.

Naturligvis har du vært på tomta mange ganger, drømt og bladd i huskataloger. Men først når kommunen har satt ned merker i hjørnene, ser du de nøyaktige grensene i terrenget. Nå gjelder det å velge riktig hus til tomta. Mange feilvurderer hellingen og velger sokkelhus på for flat tomt eller "flatt" hus på for bratt tomt. Få arkitekt, byggmester eller byggefirma til å sikte ut største grunnmurhøyde. Et hus skal føye seg inn i natur og byggeskikk omkring seg, ikke prange.

Undersøk med kommunen om det finnes reguleringsbestemmelser som begrenser valg og plassering av hus.

Trinn 18: Valg/tegning av husBruk tid til å planlegge huset. Skaff alle slags typehuskataloger (også hvis du har tenkt å bruke arkitekt), plukk ideer, tenk gjennom familiens behov, sjongler med planløsninger. Mål og klipp til møblene som pappbiter og flytt dem rundt på tegningen.

Tenk på hus du har bodd i, hva du vil kopiere og hva du vil unngå. Besøk folk som har bodd litt i huset sitt, pump dem for erfaringer. Tenk f.eks. på fyringsøkonomi og på at du en gang blir gammel (trapper!).

Tenk også gjennom om du skal bygge utleieenhet i underetasjen. Er det marked for stabil utleie til en pris som dekker de ekstra byggekostnadene? Sjekk med nærmeste høyskole og/eller større arbeidsplass, spør folk på stedet som leier ut.

Her kan du leke med romstørrelser og plassering av møbler, alt fra skinnsalongen til leksepulten. Du kan også bruke plantegningene i typehuskatalogene som utgangspunkt for å legge inn egne møbler og andre behov. Vanligvis bruker en målestokk 1:100, dvs. at 1 cm=1 meter.

Trinn 19: Planlegg uteområdet, UtomhusplanTa kontakt med din kommune så får du vite hvilke krav de har til utomhusplan. Uansett, ikke vent med å planlegge uteområdet til huset står der.

Hustype og plassering på tomta må gå inn i en helhet der du også har tatt hensyn til sola og den vanligste vindretningen; med skjermet, men solrik uteplass, aktivitetsområde for barna gjennom en utvikling fra sandkasse og huske til f.eks. fotballbane, og senere blomster og busker, bærbusker og frukttrær, eller hva du nå måtte prioritere - bare det ikke blir bilen! La ikke innkjørselen ta mer av tomta enn nødvendig - og tenk snømåking.

RutearkTegn opp tomta, eller bruk en kopi av tomtekart. Bruk blyant og viskelær, og plasser huset og alt det andre som skal være med.

Velger du nå et typehus fra fabrikk, gå til 26. Velger du arkitekttegnet og/eller byggmesterprodusert hus, går du videre til trinn 20.

Trinn 20: Valg av arkitektNår du vurderer valg av arkitekt, må du se på andre hus som de aktuelle arkitektene har tegnet. Hver arkitekt har sin stil og sine kjepphester. Du kommer i mål med færrest konflikter og diskusjoner hvis du allerede liker det han eller hun har tegnet før.

Trinn 21: Kontrakt med arkitektLag en undertegnet kontrakt med arkitekten der prisen selvsagt er med.

Godta ikke et hvilket som helst prisforlangende. Det må gå klart fram hvilke tjenester arkitekten skal yte, f.eks. om det skal utarbeides anbudsdokumenter, og om arkitekten skal være ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, byggeleder, vurdere anbud etc.

Arkitekten vil kanskje ønske å arbeide for timepris. Ikke gå inn på en slik avtale uten å undersøke med tidligere arbeidsgivere om dette har fungert greit. Det finnes en standardkontrakt, Norsk Standard NS 3403. Den var til liten hjelp ved utarbeidelsen av denne byggeplanleggeren. Årsaken er at konrakten er holdt i generelle vendinger uten å gå inn på de konkrete punkter en kontrakt bør inneholde.

Elementer til kontrakt med arkitekt. Som byggherre bør du få med følgende i kontrakten: En klar framdriftsplan med datoer for begynnelse og avslutning av oppdraget

Eventuelt dagmulkt ved forsinkelse

Oppstilling over arkitektens oppgaver, f.eks.:

o tegningenes detaljeringsgrad

o om inntegning/prosjektering av ventilasjon, VVS og elektrisk anlegg er med, eller på hvilket nivå

o om anbudsdokumenter skal utarbeides

o om anbud skal innhentes og vurderes

o om arkitekten skal være byggeleder, og hvilke plikter dette i så fall medfører

o at arkitekten ikke kan påføre deg forpliktelser eller fraskrive deg rettigheter uten uttrykkelig fullmakt

o at arkitekten ikke uten ditt samtykke kan påføre deg ekstrautgifter for å innhente en forsinkelse (selv om forsinkelsen er din skyld)

o at arkitekten står ansvarlig for arbeid han lar utføre av andre

o hva slags utgifter som kan belastes deg i tillegg til honoraret

o at arkitekten skal være forsikret mot erstatningskrav fra deg

o vilkårene for betaling av a konto-avdrag før arbeidet er fullført

o rett til å avbryte oppdraget mot å betale for utført arbeid

Bestemmelser som ivaretar arktitektens interesser skal selvsagt med i kontrakten, men er ikke tatt med her.

Trinn 22: Samarbeid med arkitekten Et nært samarbeid med arkitekten er en selvfølge. Arkitektens arbeid går gjennom flere trinn: 1. Forprosjekt 2. Detaljprosjekt med byggesøknad 3. Arbeidstegning

Tegningene vil gå fram og tilbake mellom dere et utall ganger for nye forandringer og justeringer. Lytt til arkitektens faglige råd, men ikke la deg overkjøre. Det er du som skal bo i huset. Det er en fordel å ha tenkt seg fram til en del premisser før arkitekten kommer inn i bildet. Trinn 23: Godkjenning hos Husbankens distriktsarkitektTypehus er naturligvis godkjent av Husbanken før de kommer i katalogen. Større forandringer kan gjøre det nødvendig å sende inn tegningene på nytt, og det sørger firmaet for. Bygger du ikke typehus, må du selv sende tegningene til Husbankens distriktsarkitekt hvis du skal søke om husbanklån.Husbankarkitekten kan også gi gode råd, bl.a. om å finne rett hustype på tomta og riktig planløsning for ditt behov.

Trinn 24: Innhenting av anbudNå må byggearbeidet ut på anbud. Anbudsdokumenter (med arbeids- og materialoversikt) må utarbeides av en fagmann. Innhent anbud både på deler av byggingen (f.eks. sprengning, rørleggerarbeid) og på totalentreprise, eventuelt alt til grunnmur og alt over grunnmur. Regnestykket til slutt viser hva som blir rimeligst. Momenter til anbudsdokumenterAnbudsdokumentene må utarbeides av fagfolk. Dette skjemaet er til hjelp når du skal vurdere og summere anbudene. Ulike leverandører/håndverkere har kanskje gitt anbud på ulike grupper av leveranser eller arbeider.

   Anbud 1  Anbud 2   Anbud 3 

 Sprengningsarbeid       Gravearbeid byggegruve       Planering, stikkvei       Gravearbeid vann og avløp       Stikkledning vann og avløp       Alt. infiltrasjonsanlegg       Alt. brønnboring m/vannledning       Framføring av strøm til yttervegg       Støping og muring:Betongarbeider       Murarbeider og pussarbeider       Tømrerarbeid:Yttervegger       Etasjeskiller/bjelkelag       Takverk og himling       Limtre       Innvendige vegger       Listverk og gerikter       Trapper       Skap o.a. innredningsarbeider       Andre tømrerarbeider       Dører og vinduer       Kjøkkeninnredning       Baderomsinnredning       Blikkenslagerarbeider       Taktekking       Elektrikerarbeid/artikler       Rørleggerarbeid       Kjøkkenutstyr       Baderomsutstyr       Tapetsering       Maling, lakkering, luting       Gulvbelegg      

For utregning av totalt finansieringsbehov, legg til anbudssummen:

 Tilknytningsavgift vann og avløp   kr. + Kjøp av tomtegrunn   kr. + Byggelånsrenter   kr. = Sum totalt   kr.

Trinn 25: Inngå skriftlig kontrakt med større leverandører hvis det ikke er nok å godta anbudet som det er gitt. Anbudet må selvsagt være skriftlig og detaljert vise hva prisen omfatter. 12-15% av alle klager til Forbrukerrådet gjelder boliger, og mange av klagene gjelder kjøpekontrakten og hva leveransen egentlig skulle inneholdt. Juridisk bistand til kontroll av kontrakten kan fort betale seg mangedobbelt.

Trinn 26: Velger du typehusså sørg for at du får en kontrakt som følger det nye regelverket for huskontrakter: NS (Norsk Standard) 3411 eller tilsvarende. La deg ikke lure av flotte perspektivtegninger i katalogen, men pass på at alt du trenger er med i prisen. Få med at kontrakten faller bort hvis du ikke får de lånene du trenger.

Trinn 27: Selv om du har funnet ...et typehus du liker, er det sikkert noe du kunne tenke deg å forandre.

Flytte en vegg her og ei dør der, en ekstra kontakt der og der og der... Gå nøye igjennom rom for rom og tenk etter om det elektriske opplegget med kontakter og lyspunkter er tilstrekkelig. Bare en PC med skriver og skrivebordslampe tar fire kontakter. Fax, modem og CD-brenner, det blir sju... Unngå skjøteledningssalat.

Og hva med røropplegget med kraner og kummer? Hvordan er det med tilkopling til oppvaskmaskin, stor utslagsvask og ovn på do? Husleverandørene skjærer ned på alt for å få prisen lav. Det gjelder å få det du trenger inn i kontrakten. Bruk det som prutningsmonn. Det er akkurat som med bil: Det er lettere å prute ekstrautstyret inn enn å presse prisen ned.

Se også trinn 49 om bedre ventilering. Typehus har ofte mindre bodplass enn du i det lange løp vil trenge - se på dette i forbindelse med sokkel - eller kjelleretasje eller tenk garasje med bodplass. Endelig typehuskontrakt med tidsfrister o.l. kan du ikke tegne før du har finansieringen i orden. Men du kan ikke få finansieringen i orden før du har byggesummen klar. Her må det altså gå litt fram og tilbake.

Typehuskontrakt:Typehusleverandøren vil alltid ha sitt eget skjema for kontrakt som ivaretar leverandørens interesser. Du må selv få inn de bestemmelsene som ivaretar dine interesser. Et godt utgangspunkt er Norsk Standard, NS 3402.Vær særlig oppmerksom på:

kontrakten må omfatte en fullstendig utstyrsliste over leveransen

graden av ferdigstillelse må være nøyaktig spesifisert

indeksberegning av prisstigning

at kontrakten beskriver adkomst for tung bil slik den er virkelig på din tomt

sikkerhet fra leverandøren for oppfyllelse av kontrakten inkl. evt. dagmulkter

betal ikke forskudd uten at leverandøren stiller bankgaranti

sørg for at det er klart hvem du tegner kontrakt med, fabrikanten eller representantens eget firma, og at dette samsvarer med hvem som stiller garantier etc.

få kopi av forsikringspolisen for byggetiden

spesifiser evt. egeninnsats over grunnmur i kontrakten

din beste garanti mot konkurs hos leverandøren er å aldri betale for noe som ikke er utført. Bruk NS-kontraktens pkt. 13.2 som fastslår hva som skal betales ved ulike stadier av byggearbeidet.

(Norges Standardiseringsforbund har tlf. nr.: 22 04 92 00)

Trinn 28: AnsvarsrettEt prosjekt slik som oppfølging av enebolig skal belegges med ansvar og kontroll.

Når et tiltak er søknadspliktig etter pbl 93 skal det han en ansvarlig søker. Dette for at dersom feil oppstår skal det være enkelt å finne hvilke foretak som har ansvar for det aktuelle området. Foretak som søker om ansvarsrett i et prosjekt må enten ha sentral godkjenning eller søke om lokal godkjenning. Ansvarsrett må søkes for hvert enkelt prosjekt.

Trinn 29: Ansvar for egeninnsatsI følge Dine Penger nr. 7/2000 kan du bli godkjent som ansvarlig søker for eget hus. Men du må da dokumentere at du har tilstrekkelig med erfaring og kunnskaper. Dette kan nok være aktuelt for garasje og uthus og kanskje et tilbygg, men nåløyet virker i praksis trangt for hele boliger.

Vil du gjøre en egeninnsats over grunnmur som monner, må du nok få dette inn i kontrakten med det firmaet som skal utføre tømrerdelen (snekringen).

Trinn 30: Situasjonskart og plan. Med byggesøknaden skal det følge et situasjonskart som viser plasseringen av huset på tomta.

I kommunen får du nødvendig kartgrunnlag. Kommunen krever som regel en situasjonsplan. Den inneholder opplysninger om tomta, reguleringsplanen, eiendomsgrenser og naboforhold samt vann- og avløpsledninger og kabler for strøm og telefon. Denne må kommunen lage, og det gjør de ikke gratis. Noen kommuner forlanger 2-3000 kroner, andre gjør det for en symbolsk sum.

Kommunen kan også utlevere det nødvendige kartgrunnlaget, slik at firma eller arkitekt tegner ut selve planen.

Trinn 31: Kostnadsoverslag og finansieringsplanDet kostnadsoverslaget som lånesøknad og byggestart skal baseres på, må være bindende anbud fra byggefirma eller byggmester pluss rørlegger, elektriker etc., og i tillegg anbud eller kunnskap om prisnivået på graving, sprengning og grunnmaterialer. Undersøk lånebetingelser og få regnet ut bokostnadene for alle år til lånet er nedbetalt.

Kostnadsoverslag:

 Tomtekostnader  inkl. vann og avløp

  kr.

 Kontraktbeløp leverandør/anbudssum

  kr.

 Kostnadsberegning grunnarbeider

  kr.

 Bankens provisjon for etablering av lån

  kr.

 Tinglysning av lån   kr.

 Byggelånsrenter med provisjon etc.

  kr.

 Evt. forsikring i byggeperioden

  kr.

 SUM   kr.

Trinn 32: Sannhetens øyeblikk Bygge eller kjøpe. Nå er tiden inne for å revurdere hele byggeprosjektet og se det i forhold til prisene på brukte boliger.

Og da skal du ikke se på prisene som forlanges i annonsene og under fargebildene i vinduene til eiendomsmegleren, men gå inn og spørre hva konkrete hus ble solgt for, og hva som er budt for hus som er på salg. Kanskje kan det lønne seg å la byggeplanene hvile mens du legger inn et relativt lavt bud på et par hus? Sjekk også hva som blir betalt for nyere hus som kan sammenlignes med det du planlegger. I en periode på slutten av 80- og begynnelsen av 90-tallet fikk du mindre for huset enn hva det kostet å bygge det. I dag er "brukthusprisene" svært høye i byene, men "på landet" kan det være lønnsomt å kjøpe. Tenk over situasjonen hvis du skulle bli nødt til å selge huset f.eks. på grunn av arbeidsløshet, varig sykdom eller skilsmisse: Du risikerer å stå uten hus, men med gjeld. Husk likevel at arkitekten skal ha sitt honorar selv om huset aldri ble bygd - hvis ikke annet er avtalt.

Trinn 33: LånesøknadEt viktig og vanskelig kapittel. I dag er det ingen selvfølge å få lån i det hele tatt.Undersøk flere muligheter, og ikke bare bankene. Undersøk f.eks. hvilke muligheter ditt eget eller ektefellen/samboerens fagforbund kan gi, og hva ditt faste forsikringsselskap kan tilby. Vær også klar over at du trenger to lån: Byggelån og fast lån.

Byggelånsrentene er vesentlig høyere enn rentene på det faste lånet, og dette er en betydelig utgiftspost som ved omtanke kan holdes nede.

Hvis Husbanklån eller lån i Landbruksbanken er uaktuelt, kan du hoppe videre til trinn 40.

Trinn 34: Husbanklån/landbrukslån eller ikke? Den gode nyheten er at Husbankens tilbud tydeligvis er blitt så godt at det er for attraktivt. Den dårlige nyheten er at du antagelig ikke får nyte godt av det.  I dag er det plutselig ingen selvfølge å få Husbanklån. Fra 2002 ble det innført prioritering av søknader. Når det gjelder nye hus går lån først til bl.a. saker hvor det kan gis boligtilskudd, til utleieprosjekter for ungdom og til "bærekraftige prosjekter i presseområder med nøkterne boliger". Med andre ord: Eneboliger prioriteres ned. De legges i kø, mens Husbanken håper søkerne velger vanlig banklån.Høsten 2004 ligger Husbankens flytende rente på historisk lave 2,3% (nominell rente) og 4,3% (fast rente). Dette er det laveste nivået i Husbankens historie!

Hvor stort lån kan du få?Husbanklånet består av et basislån med eventuelle tillegg. Basislånet varierer etter størrelsen på boligen, målt i kapasitetsgivende bruksareal (BRA-K), og er ikke avhengig av de faktiske kostnadene. Rimelige og nøkterne boliger får dermed lavere egenkapital enn dyrere boliger.

Fra 1. januar 2004 gjelder følgende basislån:

Boliger på min. 45 kvm (BRA-K): 630.000,-

Boliger på min. 65 kvm (BRA-K): 680.000,-

Boliger på over 105 kvm (BRA-K): 630.000,-

Du kan få høyere lån dersom du bygger hus som: også har utleieleilighet

tilfredsstille krav til lånetillegg

NB! Lånet kan likevel normalt ikke overstige 80% av de totale anleggskostnadene (tomta og huset), og kan bli avkortet hvis pantesikkerheten er dårlig. Tomtekostnaden må normalt ikke overstige 350.000,- inkl. tilknytningsavgift, men det er åpnet for å heve denne grensen i spesielle pressområder.Fordeler med husbanklån er at Husbanken, i allefall ifølge sine egne brosjyrer, stiller mindre krav til sikkerhet, og gir deg inntil åtte års avdragsfrihet.Landbruksbanken gir lån til såvel hovedhus som kårbolig på gård. Renta er som i Husbanken, men reglene avviker noe når det gjelder lånebeløpene og tillatt størrelse på huset.

1. juli 2005 blir Husbankens oppføringslån og utbedringslån slått sammen til et nytt grunnlån. Lånet skal fremme god kvalitet, skaffe boliger til vanskeligstilte og husstander i etableringsfasen, og sikre nødvendig boligforsyning i distriktene.

Boliger med universell utforming, miljø og byggeskikk kan få inntil 80 % av prosjektkostnadene eller salgspris. Lånsøkere som tar kontakt med Husbanken tidlig i planleggingen av nye boliger, vil få en rask behandling av søknaden.

Boliger og barnehagerDet nye grunnlånet kan gis til nye boliger, utbedring og spesialtilpassing av eksisterende boliger, ombygging til bolig, kjøp av utleieboliger til vanskeligstilte, studentboliger og barnehager.

Universelt utformede og miljøvennlige boligerHusbankens grunnlån skal fremme god kvalitet på boliger i ny og eksisterende bebyggelse. Boliger med god tilgjengelighet kan brukes i alle livssituasjoner, og miljøvennlige løsninger kan gi reduserte driftskostnader.

Vanskeligstilte og førstegangsetablerereVanskeligstilte og husstander i etableringsfasen er en viktig målgruppe for det nye lånet. Når det gjelder boliger for grupper som har problemer med å etablere seg på boligmarkedet, vil Husbanken vurdere kvalitetskrav i forhold til kostnader.

Kjøp og utbedring i distrikteneI distrikter med fraflytting og synkende boligpriser kan grunnlånet brukes til å finansiere kjøp sammen med utbedring av bolig. I slike saker vil Husbanken avveie risiko bl.a. i forhold til muligheten for annen finansiering.

Bedre søknadsprosessRetningslinjene for det nye grunnlånet er betydelig forenklet i forhold til det tidligere regelverket. Husbanken tilbyr samarbeid allerede på planleggingsstadiet for å oppnå høy kvalitet på boliger og boligområder og en rask og enkel søknadsprosess.

Overgangsordning ut 2005Det blir mulig å søke lån etter Husbankens gamle regelverk ut 2005.

Mer informasjon fins på www.husbanken.no/byggebransje. Klikk på ”Nytt grunnlån”.

Trinn 35: Hvor stort kan et husbankhus være? BA står for Beregnet Areal etter Husbankens regler. For å komme fram til BA, multipliseres flateinnholdet i hver etasje med en faktor:Hovedplan 1,0, kjellerplan (bare plass til kjellervinduer) 0,2, underetasje (en vegg helt over bakken) 0,5, etasjeplan (hvis huset har mer enn en vanlig etasje) 0,6 og loftsplan 0,3. På den måten kan en få bolig med en grunnflate på 65 m2 med underetasje og loftsetasje (møneplan) med en gulvflate på 195 m2 uten å gå over grensen på 120 m2 BA. (BRA står for bruksareal og begrenses på en annen måte).  Kjellerplan: m2 x 0,2 = Underetasje: m2 x 0,5 =   Hovedplan: m2 x 1,0 =   Etasjeplan: m2 x 0,6 =   Møneplan *): m2 x 0,3 =   SUM  

* Måles etter areal med takhøyde minst 1,90

Trinn 36: Tillegg for gode løsninger og utleieenhet.Husbanklånet kan teoretisk økes med inntil 440.000 kroner hvis du bygger med livsløpsstandard og legger inn spesielle helse-, sikkerhets- og miljøkvaliteter og utendørskvaliteter.

Noen av disse tilleggene forutsetter et samarbeid mellom minst fem boliger (terreng og vegetasjon, uteareal og trafikksikkerhet). Noen av kravene er lite presist uttrykt, og vi vet fortsatt lite om hvordan dette fungerer i praksis. Andre gulerøtter er mer konkrete: Vannbåren varme og varmepumpe, balansert ventilasjon med varmegjenvinning, sprinkelanlegg, sentralstøvsuger, automatisk stoppesystem ved vannlekkasje, tiltak mot radon. Til og med kompostbinge, kjøkkenskap til tak, brann- og innbruddsalarm kan gi lånetillegg. Dette er ting som sikkert koster vel så mye som lånetillegget, men så gir det også avkastning ved billigere oppvarming og lavere forsikringspremie. Tillegg kan også gis når funksjonshemmet i familien eller ekstra stor familie tilsier større hus enn BA 120 m2. Men dessuten er det mulig å få direkte tilskudd for boligkvalitet og byggeskikk. Det kan gi god timebetaling å sette seg inn i disse reglene.

Brosjyrene får du i kommunen. Utleieenhet i underetasjen på to rom og 55 m2 gir 430.000 kroner mer i lån, inntil 80% av totalkostnadene. Ser du dette i sammenheng med leieinntektene, er det kanskje her gullegget ligger? Men utleiedelen skal være utleid hvis ikke Husbanken har godkjent noe annet. Et viktig poeng i pressområder: Utleieleilighet betyr at godkjent tomtepris for husbanklån øker med 50% til 525.000 kroner.

Trinn 37: Rentetrappa er erstattet med ”boligtilskudd”. For å kunne få boligtilskudd, skal du helst ha så dårlig helse eller så dårlig råd at du slett ikke bør bygge noen enebolig ihvertfall! Men er du mellom 18 og 30 år, finnes det en åpning for et lite tilskudd selv om du ikke er bankerott. Dessuten har Husbanken som mål at en større del av tilskuddene skal gå til unge i etableringfasen. Gode muligheter er det også for den som har en funksjonshemmet i huset. Kommunen har reglene.

Trinn 38: Med dårlig,men ikke for dårlig råd, kan en få etableringslån gjennom kommunen i tillegg til husbanklånet. Vi kan ikke her gå inn på alle Husbankens låne- og tilskuddsformer. Kommunen har brosjyrene.

Trinn 39: Toppfinansiering og nedbetalingHusbanklånet dekker vanligvis 60-70% av byggekostnadene. Resten må dekkes av egeninnsats og dugnad, egenkapital og tilleggslån. Ettersom tilleggslånet får prioritet etter husbanklånet, blir renten gjerne høyere. Dette må med i regnestykket når du vurderer husbankfinansiering opp mot andre lånemuligheter. Rådene i neste punkt om å velge serielån og kortest mulig nedbetalingstid, gjelder fullt ut også ved husbanklån. Du kan få opptil åtte års avdragsfrihet (dvs. du betaler bare rentene), men dette kan bli dyre år på lang sikt; Så mitt råd er: Velg ett års avdragsfrihet, så har du til noen møbler. Møt så hverdagen først som sist. Men hvis tilleggslånet har vesentlig høyere rente enn husbanklånet, vil mitt råd være: Ta imot tilbudet om åtte års avdragsfrihet og sats på en knallhard nedbetaling av tilleggslånet disse åtte årene.

Skjema for utregning av husbanklånets størrelse:Grunnlån:

minimum 45 m2 kr. 630.000,-

minimum 65 m2 kr. 680.000,-

over 105 m2 kr. 630.000,-

 Grunnlån  kr.

 Lån utleieenhet  (430.000)

 kr.

 Livsløpstandard  (inntil 80.000)

 kr.

 Heis i lavhus  (inntil 100.000)

 kr.

 Vannbåren varme+varmepumpe eller solvarmeanlegg  (140.000)

 kr.

 Vannbåren varme fra fjernvarmeanl., v.pumpe e.l  (80.000)

 kr.

 Automatisert el.teknisk livsløpsstandard  (80.000)

 kr.

 Opplegg for det samme (tilrettelegging for senere)  (20.000)

 kr.

 Røropplegg for vannbåren varme  (60.000)

 kr.

 Balansert ventilasjon med varmegjenvinning  (80.000)

 kr.

 Sprinkleranlegg  (60.000)

 kr.

 Sentralstøvsuger  (20.000)

 kr.

 Radontiltak (20.000)

 kr.

 Automatisk stopp ved vannlekkasje (20.000)

 kr.

 Sentral styring av innetemperaturen (20.000)

 kr.

 Styresystem for lys og stikkontakter (20.000)

 kr.

 Minst 4 av følgende: Brukerhåndbok for huset, kjøkkenskap/garderobeskap til tak,  vindfang som klima- og  skittentøysone, avfallsortering i  kjøkkenbenk, brann/innbruddsalarm, overspenningsvern,  sørvendte vinduer m.m I alt 19 tiltak.

 kr.

 Utomhuskvaliteter (minst 5 hus sammen)

 kr.

 Terreng og vegetasjon (50.000)

 kr.

 Uteareal (50.000)

 kr.

 Trafikksikkerhet (50.000)

 kr.

 Klimatilpassing (50.000-100.000, kompliserte regler)

 kr.

 Flystøyskjerming (godkjente merkostnader)

 kr.

 Nord-Troms og Finnmark (inntil 100.000)

 kr.

 Økt areal funksjonshemmede eller stor husstand (50.000 pr. 10 m2)

 kr.

 Spesialinnredning funksjonshemmede (godkjente merkostnader, ikke inventar)

 kr.

 Garasje funksjonshemmede (inntil 10.000)

 kr.

 SUM  kr.

Men husk: Alle disse tilleggselementene koster ekstra (det er derfor du får ekstra lån). Så det blir ikke bedre økonomi i byggeprosjektet. Og alt skal betales tilbake. Unntatt tilskudd: Tilskudd  Tilgjengelighet (10.000)

  kr.

 Utomhuskvalitet (10.000)

  kr.

 Byggeskikk (10.000)

  kr.

 Helse, miljø og sikkerhet (10.000 - 30.000)

  kr.

 SUM   kr.

  Endelig finansieringsplan:  Egenkapital   kr. Egeninnsats   kr. Husbanklån/hovedlån   kr. Tilleggslån 1   kr. Tilleggslån 2   kr. Boligtilskudd   kr. SUM   kr.

Trinn 40: Valg av låneformNår lånet er innvilget, vil du innenfor visse rammer kunne velge avdragstid, og om du vil ha serielån eller annuitetslån. Det er også et spørsmål om fast eller flytende rente. Ved serielån betaler du like store avdrag hvert år, i tillegg til rentene. Ettersom lånet nedbetales, minker rentene, og dermed terminbeløpene. Annuitetslånet er regnet ut slik at terminbeløpene blir like store i hele lånets løpetid. Det virker slik at lånegjelden nesten ikke minker til å  begynne med, men går bratt ned mot slutten. Du betaler alt i alt mye mere renter ved annuitetslån enn ved et serielån. Forskjellen kan ligge på rundt 50.000 kroner til

sammen. Annuitetslånet har til å begynne med lavere terminbeløp enn serielånet. Det blir oftere foretrukket fordi den første tida blir den hardeste. Når lønningene etter hvert øker, blir terminbeløpene som før, og virker mindre tyngende. Ser du mulighet til å klare avdragene den første tida, blir serielån altså totalt sett det billigste. Skattereformen med lavere marginalskatt har gjort annuitetslånet mindre lønnsomt enn det var for en del år siden, fordi rentene gir mindre utslag på skatten. Lavere inflasjon (årlig lønns- og prisstigning) har også gjort annuitetslånet mindre gunstig. Den kraftige renteøkningen i 2000 og et par relativt inflasjonsdrivende lønnsoppgjør peker i motsatt retning. Framtida vet vi lite om, ekspertenes spådommer har vist seg å ha samme verdi som "sikre" tippesystemer.

Fast eller flytende rente? Her er det farlig å råde. Den faste renta forteller hvilken utvikling banken tar høyde for. Skal du tjene på dette valget, må du være lurere (dvs. heldigere) enn banken.

Trinn 41: Valg av avdragstidDen gang bortimot halvparten av rentene forsvant over skatteseddelen, var det ikke så farlig. Nå er lang avdragstid en ren gave til banken. Og her taler renteøkning entydig til fordel for kort avdragstid, samtidig som nettopp det blir vanskeligere å klare. Be om å få regnet ut månedlige avdrag gjennom hele nedbetalingstida for begge typer lån og for ulik avdragstid. Da ser du snart at alt over 15 års avdragstid gir deg bare hundrelapper mer å rutte med i måneden nå, mens prisen for dette er å slite med trang økonomi i mange flere år. Legg sammen hvor mange kroner banken får tilbake ved de ulike alternativene, så ser du fort at det er hundretusener å spare på å gjøre avdragstida så kort du bare kan makte. Ved å gå inn på internett på www.husbanken.no finner du tabeller og regneark for renter og avdrag etter ulike låneformer, avdragstider og renter - det er bare å legge inn de verdiene du vil. Vi gjorde et raskt regnestykke utfra maksimalt husbanklån 780.000 kroner og husbankens rente (NB! i 2002), og kom til at et annuitetslån over 25 år med fem års avdragsfrihet ("Husbank standard") koster deg mer enn dobbelt så mye i renter totalt  som et serielån over 15 år uten avdragsfrie år: 933.000 mot 410.000 kroner.

Serielånet gir en knallhard start, men allerede det andre året er forskjellen bare 2400 kroner måneden når du ser bort fra avdragsfriheten, som du kan velge i begge alternativer. Og fra det sjette året er forskjellen i månedlig avdrag 1200 kroner. Fra år 11 er serielånet billigere. Og fra år 16 til år 25 er serielånet på 15 år 5.000 kroner billigere i måneden enn annuitetslånet på 25 år. Noe å tenke på!

Husbankens regneark viser også en analyse der skattefradrag er rentene og en inflasjon på 2% i året er regnet inn. Dette gjør forskjellen i kroner mindre - siden du betaler mer renter på annuitetslånet over 25 år, får du selvfølgelig totalt større skattefradrag.Men helhetsbildet blir det samme.

Oversikt over lånealternativerBe bankene om datautskrift for hvert lån, eller legg inn forutsetningene i tabellen du finner på www.husbanken.no

Som serielån: a) over 10 år, b) over 15 år, c) over 20 år

Som annuitetslån på samme måtenUtskriftene må opplyse terminavdragene for hele perioden og samlet tilbakebetaling til lånet er nedbetalt.Lag en oversikt slik:   Terminbeløp 

 ved start Terminbeløp  halvveis

 Terminbeløp  ved slutt

 Samlet  tilbakebetaling

 Serielån         

 10 år

 Annuitetslån  10 år

       

 Serielån  15 år

       

 Annuitetslån  15 år

       

 Serielån  20 år

       

 Annuitetslån  20 år

       

Trinn 42: ByggetillatelseDe fleste typer søknader er nå underlagt lovbestemte tidsfrister. "Melding om tiltak" og "Enkle tiltak" som skal behandles innen 3 uker.

Sender man inn "Melding om tiltak" er hovedregelen at man kan begynne etter 3 uker dersom man ikke hører noe fra kommunen. Ved "Melding om tiltak" er det tiltakshaver som er ansvarlig, og dersom kommunen i etterkant oppdager at tiltaket ikke er i samsvar med reguleringsplan eller reguleringsbestemmelser eller andre lover og forskrifter blir arbeidet stoppet av kommunen.

For rammetillatelse og ett-trinnssøknad gjelder 12 ukers frist. For disse søknadstypene gjelder det at de må være i samsvar med reguleringsbestemmelser og reguleringsplaner. Man skiller mellom tiltak som er søknadspliktige og de tiltak som er meldepliktige. Generelt er det garasje og uthus på inntil 70 m2 og tilbygg på inntil 50 m2 som kan søkes på "Melding om tiltak". Man skal være klar over at det er forhold på den enkelte eiendommen som gjør at tiltaket blir søknadspliktig. Dette kan f.eks. være overskridelse av U-grad eller protest fra nabo, da blir meldingen gjort om til søknad.

Trinn 43: NabovarselAlle tiltak som er melde- eller søknadspliktige etter plan- og bygningsloven paragraf 86a eller paragraf 93 skal også nabovarsles.

Nabovarsel kan sendes rekomandert i posten til hver enkelt nabo og få underskrift på kvitteringsdelen. Det anbefales at man snakker med naboene da kan man unngå misforståelser. Når det gjelder søknadspliktige tiltak kunne man før se søknaden hos kommunen, men etter endringene av plan- og bygningsloven i 2003 er det hos ansvarlig søker man kan se det omsøkte tiltaket. Er ansvarlig søker lokalisert på en annen kant av landet skal naboene ha tilsendt tilstrekkelig dokumentasjon for å gjøre seg kjent med tiltaket.

Fristen for å protestere er fortsatt 14 dager. Merknader eller protester til søknadspliktige tiltak skal sendes til ansvarlig søker for at prosjektet eventuelt kan omarbeides slik at det blir tatt hensyn til protestene.

Uansett skal ansvarlig søker redegjøre overfor kommunen hvordan eventuelle protester er blitt behandlet. Skal en søknad f.eks. sendes som enkle tiltak, kan det ikke foreligge naboprotester.

Sjekkliste:

 Søknad om byggetillatelse sendt  Dato:

 Nabovarsel postlagt  Dato:

 Skjema til fylkesforsyningsnemnda  Sendt av:

 Gravetillatelse nødvendig?  Ja/Nei

 Søknad om gravetillatelse sendt  Dato:

 Sjekket med e-verket om kabler?  Dato:

 Sjekket med Telenor om kabler?  Dato:

 Bedt kommunen måle ut grunnmur  Dato:

 Utført  Dato:         Av:

 Forsikring i byggetiden tegnet/sjekket  Dato:

Trinn 44: GravetillatelseHør med kommunen om det trengs gravetillatelse - og undersøk i alle tilfeller om det ligger vann- og kloakkledninger eller kabler i området. Det siste er det e-verket og Telenor som skal vite.

Trinn 45: ForsikringTypehusfirmaer forsikrer huset i byggetiden - men kontrollerer de gjerne. Bygger du i egen regi, må du selv sørge for dette. Noen typehusfirmaer forsikrer også huset i en viss periode fra byggestart, altså til noe etter innflytting hvis alt går glatt.

Trinn 46: Garanti mot konkursTypehusfirmaer, entreprenørbedrifter og selvstendige snekkere kan gå konkurs. Din beskyttelse er å aldri betale for mer enn det som allerede er gjort og levert. Søk advokathjelp i tide hvis du værer økonomiske problemer i byggefirmaet.

Trinn 47: Bruke byggelederMange anbefaler å bruke en byggeleder - arkitekt, bygningsingeniør eller byggmester - som er din mann og uavhengig av byggefirmaet. Vi snakker ikke om en daglig leder på byggeplassen, men som følger opp framdriften og kontrollerer at alt blir riktig gjort. En utgift som fort sparer seg inn igjen ved færre problemer i ettertid.

Trinn 48: GrunnarbeidetTypehus eller arkitekt/byggmesterhus - tradisjonelt ventes det at du sjøl kjører løpet fram til ferdig grunnmur.

Her er du nå nødt til å ha en faglig godkjent ansvarshavende. Dermed får du råd og veiledning derfra. Om du må betale ham for å lede dugnaden eller om han bare kontrollerer, avhenger av ham og av den kompetansen som ellers måtte finnes i dugnadsgjengen.

Vi kan ikke gå inn på detaljene her, men god planlegging er viktig for framdriften. Grunnarbeidet består gjerne av følgende trinn:

avskoging

fjerning av øvre jordlag

evnt. lagring av matjord

sprengning

graving av utsprengt masse

sprengning og graving av vann- og kloakkgrøfter, evnt. kabelgrøfter

legging av stikkledning og bunnledninger

forskaling av såle

støping av såle

evnt. forskaling og støping av grunnmur, eller

muring av grunnmur

kulting, isolering og støping av kjellergulv

evnt. støping av skorsteinsfundament og peisfundament (iflg. arkitekttegningen)

utvendig puss og slemming av grunnmur

montering av grunnplate

legging av drensrør

fylling av drensmasse

inntilgravingNoe skal gjøres av fagfolk, noe på dugnad. Sett opp en framdriftsplan som må være realistisk, og gjør klinkende klare avtaler med ansvarshavende, gravemaskinholder, sprengningsbas, rørlegger og dugnadsfolk, ellers blir det forsinkelser i hvert ledd. Sist i rekken står nemlig snekkerne, og er ikke grunnmuren klar til avtalt tid begynner de på et annet hus!

Vurder hva du ønsker å ta vare på av vegetasjon på tomta. Merk av og gi maskinkjøreren streng beskjed om å holde skuffa unna de trærne du vil beholde.Apropos kjellergulv: Er det aktuelt med varmekabler? I så fall vil man som regel støpe to ganger. Skal det være sluk i kjellergulvet, kunne det kanskje være en tanke å plassere det på det laveste punktet (originalt, men likevel...).

Skjema - Tidsplan for grunnarbeider:   Dato 

 planlagt Dato  avtalt

 Dato  utført

 Avskoging       Evt. bygging av stikkvei       Graving av byggegruve       Graving av ledningsgrøfter       Sprengning       Utgraving etter sprengning       Rørleggerarbeid i grøfter      

 Igjengraving av grøfter       Plassering og grovplanering av utgravd masse       Legging av bunnledninger       Forskaling av såle       Støping av såle       Forskaling av grunnmur       Støping av grunnmur       Evt. muring av grunnmur       Legging av drensrør       Slemming av mur under terreng       Montering av grunnmurplate       Inntilgraving av drensmasse       Planering, evt. ferdigjøring av stikkvei       Tømrerne kommer      

Trinn 49: ByggingenSkal du administrere byggingen selv med forskjellige underleverandører, gjelder samme krav til fremdriftsplan som for grunnarbeidet.

Overlater du alt inkl. elektrisk arbeid og rørleggerarbeid til en byggmester eller typehusleverandør, kan du nå overlate ansvaret til de. Eventuell egeninnsats i denne fasen bør være med i kontrakten fra starten av, om det skal gi deg noen økonomisk uttelling. Du må da ha mulighet til å gå inn med egeninnsatsen til den tid jobben skal gjøres, så du ikke forsinker håndverkerne. En framdriftsplan må legges i nøye samarbeid med snekkerne. Bare de kan vurdere når ulike materialer må leveres, og når elektriker og rørlegger skal inn med sine ulike arbeidsoperasjoner. Det er her avgjørende om anleggene skal være åpne eller skjult. Selv om en må regne med justeringer underveis, vil en detaljert framdriftsplan være et godt arbeidsredskap.

Trinn 50: Sunt eller sykt hus?På ett eller annet stadium i byggingen bør du vurdere om du ønsker barn med allergi. Inneklimaet er en nøkkelfaktor her. Foruten å slutte å røyke bør du - som et minimum - sørge for annen og bedre ventilasjon enn smale spalter over vinduene. For ikke å snakke om hvis du ikke har tenkt å slutte å røyke! Les mer om inneklima og ventilasjon i byggforskblad og i brosjyrer, bl.a. fra Norges Astma- og Allergiforbund.

Trinn 51: Hva byggekontrakten ikke inneholderSom regel må du selv sørge for utvendig trapp, innredning av boder og kjellertrapp, hvis du ikke har fått det med i kontrakten. Dette er kanskje ting du snekrer selv?

Trinn 52: Maling og tapetseringDu vil sannsynligvis velge å gjøre male- og tapetseringsarbeid selv. Våtromsbelegg bør du overlate til fagfolk hvis du er uerfaren. Det betyr at du bør få det med i kontrakten! Ta en vurdering av brannsikkerheten i gardiner og møbelstoffer. Røyk- og gassutviklingen dreper flere enn varmen og flammene i en brann. Brannhemmende stoffer kan være en god investering. Valg av farger som står til hverandre og gir rommene den atmosfæren du ønsker, er en annen viktig oppgave. Mal prøver på plankebiter, lån gardinprøver og møbelstoffer og lag en plan for dette også.

Trinn 53: TilsynKommunene driver ikke med bygningskontroll lenger. Etter omlegging av plan- og bygningsloven i 1997 ble bygningskontrollen avskaffet. Når det blir sendt inn byggesøknad skal det følge med bl.a. kontrollplan, ansvarsretter og kontrollerklæringer. Tidligere godkjente kommunen kontrollplanen, men etter omlegging av plan- og bygningsloven i 2003 skal ikke kommunen lenger godkjenne kontrollplanene, men ha de inn for tilsyn. Kommunen kan også kreve at kritiske punkt i prosjektet blir belyst i en kontrollplan.

Trinn 54: SluttkontrollGå alltid nøye gjennom bygget sammen med leverandør eller byggmester og noter i fellesskap alle detaljer som står igjen å rette på. Kontrakten bør også inneholde bestemmelse om en ettårs-kontroll. Pass på at den ikke glemmes.Reklamasjonsfristen på typehus er nå fem år. Alle feil og mangler som blir oppdaget innen denne fristen, skal firmaet rette uten kostnader for deg.

Trinn 55: FerdigattestSøknad om ferdigattest skal sendes inn av ansvarlig søker for prosjektet. Ferdig attest eller midlertidig brukstillatelse må foreligge før boligen kan bebos. Er noe ugjort f.eks. i kjeller eller på loft, kan det gis midlertidig brukstillatelse. Stress fram ferdigattesten, byggelånsrentene løper. Lånet kan også konverteres (pkt. 59) på grunnlag av midlertidig brukstillatelse, hvis banken er enig.

Trinn 56: ForsikringDen faste forsikringen ordner du i et vanlig forsikringsselskap. Du får neppe konvertert byggelånet til det faste lånet før forsikringen er i orden. Det er også vanlig å tegne en gjeldsforsikring som sletter lånet hvis du dør eller blir ufør. I mange tilfeller ordnes dette gjennom långiveren slik at premien går inn i avdragene, og i noen tilfeller er det automatisk og obligatorisk.

Trinn 57: Alarm? Det blir stadig viktigere å sikre seg mot innbrudd ved alarm. Tryggheten det gir er vel verd kostnadene. Sats på en alarm tilknyttet vaktselskap. Rutinerte tyver bryr seg ikke om en vanlig hylealarm.

Trinn 58: Konvertering av lånet”Konvertere” betyr å gjøre om, og det siste du gjør er å gjøre om byggelånet til et fast lån. Det praktiske i denne forbindelse hjelper den faste långiveren deg med. Men nøl ikke en time med å sende søknaden om konvertering. Ikke bare er byggelånsrentene høyere - løper de for lenge, blir kanskje byggelånet så stort at det faste lånet ikke dekker det.

Trinn 59: Byggefirmaeter konkurs og firmaets bank har pant i alle igangsatte bygninger. Flytt tilbake til start...Det var en spøk. Du er i mål - gratulerer med nytt hus!

Her har vi samlet en mengde nyttige nettsider:

 Lover og forskrifter:  www.bebygg.no

 Plan- og bygningsloven:  www.lovdata.no

 Arbeidsprosesser og utførelser:  www.byggforsk.no

 Grunn- og murarbeid:  www.byggforsk.no

   www.norcem.no   www.rockwool.no   www.leca.no   www.vinje.no   www.glava.no   www.icopal.se   www.icopal.no   www.tm.st.no   www.optiroc.fi   www.optiroc.se Statens bygningstjeneste (bl.a. om  sentralt godkj. firmaer og håndverkere:

 www.be.no

 Håndverkermestere:  www.mesterbrevnemnda.no

 Medlemskap i håndverkernes fagorg.:  www.boligguiden.no

 Byggsaksprosessen:  www.ba-torget.no/kib/

 Husbankenregler og rentetabeller:  www.husbanken.no