崑山科技大學

不動產經營系

學生專題製作報告

南科特定區土地開發與 OT 區段徵收之研究

－以 ABC 區為例

指導老師：鄭明安 老師

專題組員：戴子翔 學號：4960T022

郭炘愷 4960T024 溫鴻益 4960T029 程世桓 4960T108

黃敏誌 4960T109

中 華 民 國 100 年 01 月

I

目錄

一、緒論-------------------------------------------------------------------------------1 1.1 研究動機與目的 -----------------------------------------------------------1 1.2 研究範圍與探討 -----------------------------------------------------------3 1.3 研究方法與流程 -----------------------------------------------------------6

二、文獻回顧 ------------------------------------------------------------------------8 2.1 促進民間參與公共建設之發展目標與策略 -------------------------8 2.2 民間參與公共建設之模式 ----------------------------------------------9 2.3 民間參與公共建設與政府自辦用地取得之差異 ----------------- 10 2.4 區段徵收抵價地模式之原委與專案讓售之真意 ----------------- 11 2.5 區段徵收後剩餘可建築土地專案讓售報核 ----------------------- 12 2.6 我國補償制度之規定--------------------------------------------------- 13 2.7 相關文獻探討 ------------------------------------------------------------ 16

三、南科特定區之開發目標與計畫 ------------------------------------------- 19 3.1 背景說明及計畫目標--------------------------------------------------- 20 3.2 開發方式及法源依據--------------------------------------------------- 22 3.3 執行重點與規劃構想--------------------------------------------------- 24

四、抵價地比例之分析 ---------------------------------------------------------- 32 4.1 抵價地比例之法理分析------------------------------------------------ 32 4.2 抵價地模式 --------------------------------------------------------------- 42 4.3 抵價地比例之財務分析------------------------------------------------ 48 4.4 小結 ------------------------------------------------------------------------ 71

五、問題與結論 ------------------------------------------------------------------- 72 5.1 發現問題 ------------------------------------------------------------------ 72 5.2 結論與建議 --------------------------------------------------------------- 75

參考文獻----------------------------------------------------------------------------- 77

II

表目錄

表 1 縣府招標開發區位及範圍 --------------------------------------------------5 表 2 相關文獻探討---------------------------------------------------------------- 16 表 3 開發區塊 A、B、C 主要計畫土地使用面積明細表 ---------------- 27 表 4.1 現行抵價地之計算公式 ------------------------------------------------- 42 表 4.2 八筆土地整體開發前之土地標示與地價 --------------------------- 45 表 4.3 開發總費用估算標準彙整表 ------------------------------------------- 51 表 4.4 開發總費用預估情形一覽表 ------------------------------------------- 52 表 4.5 利息試算表(含大公攤提) ----------------------------------------------- 54 表 4.6 區段徵收財務平衡試算表 ---------------------------------------------- 56 表 4.7 區段徵收土地所有權人益本比演算過程表 ------------------------ 59 表 4.8 區段徵收開發後台南縣政府與土地所有權人益本比綜整表 --- 61 表 4.9 區段徵收委託民間開發者投資利潤分析表 ------------------------ 63 表 4.10 抵價地比例 45%情況下土地所有權人要求現金補償比例

(10%~20%)對於民間開發投資者財務影響敏感度分析表 -------- 66 表 5 區段徵收委託民間開發者投資利潤表 --------------------------------- 76

III

圖目錄

圖 1.1 研究範圍示意圖 -------------------------------------------------------------3 圖 1.2 土地使用計畫圖 -------------------------------------------------------------5 圖 1.3 研究流程圖 ------------------------------------------------------------------7 圖 2 促參法民間參與方式之比較 --------------------------------------------- 10 圖 4.1 範圍圖 ---------------------------------------------------------------------- 44 圖 4.2 開發規劃構想 ------------------------------------------------------------- 46 圖 4.3 區段徵收分配圖 ---------------------------------------------------------- 47 圖 4.4 區段徵收抵價地比例財務分析流程圖------------------------------- 50 圖 4.5 各種抵價地比例土地面積試算圖------------------------------------- 58 圖 4.6 各種抵價地比例台南縣政府益本比試算圖 ------------------------ 59 圖 4.7 台南縣政府與土地所有權人益本比分析比較圖 ------------------ 62 圖 4.8 民間開發投資者於不同抵價地比例情況利潤敏感度分析圖 --- 65 圖 4.9 設抵價地比例 45%，民間開發投資者，台南縣政府於土地所

有人地價現金補償比例不同情況利潤分析圖 ------------------- 69 圖 4.10 民間開發投資者開發費用全部融資與全部自有資金投資報酬

率分析比較圖 --------------------------------------------------------------- 70

南科特定區土地開發與 OT 區段徵收之研究 －以 ABC 區為例

戴子翔 郭炘愷 溫鴻益 程世桓 黃敏誌

崑山科技大學不動產經營系

摘要

南科特定區之重心在廠商進駐、產業支援及生活服務之空間，而 ABC 區即

為南科特定區產業支援之功能。南科特定區計畫於擬定過程因考量都市土地開發

時序及政府財政負擔，故首創「浮動分區」之土地使用管制，浮動分區開發在台

灣是依土地徵收條例辦理之全國首例。分期開發使不同時期的開發區塊都不盡相

同，分期開發的差別在於同特定區之必要性也是值得探討的問題。

南科特定區的開發方式是由政府招商，然後民間開發投資業者進行區段徵收

及土地開發等業務，研究的範圍為南科特定區 ABC 區，本研究探課題為南科特定

區是否能帶動南部地區經濟繁榮發展，提高地區民眾實質所得，此外本開發案是

由民間廠商開發，廠商必定會賺取利潤，其利潤多寡則就牽動到土地所有權人的

權益問題，其抵價地的比例會直接影響到投資者的利潤，抵價地比例過高，會使

投資者利潤降低；過低則會導致地主抗爭，不利於區段徵收之推動。因此本研究

將以抵價地模式、法理分析與財務模型演算來探討出一個縣府、土地所有權人及

投資者三方皆能接受的抵價地比例，以達到地盡其利、地利共享及社會公平的目

標。

關鍵詞：南科特定區、浮動分區、抵價地比例、投資者利潤、抵價地模式、法理分析

1

一、緒論

南科特定區計畫於擬定過程因考量都市土地開發時序及政府財政負擔，故首

創「浮動分區」之土地使用管制，浮動分區開發在台灣是依土地徵收條例辦理之

全國首例。分期開發使不同時期的開發區塊都不盡相同，分期開發的差別在於同

特定區之必要性也是值得探討的問題。

1.1 研究動機與目的

1.1.1 研究動機 南科特定區之重心在廠商進駐、產業支援及生活服務之空間，而 ABC 區即

為南科特定區產業支援之功能。

ABC 區之區段徵收面積約為 151 公頃左右，其開發之理念為 1.創造台南縣

政府、民間開發投資業者與土地所有權人三贏之局面 2.兼顧「開發」與「環境保

護」之可持續發展理念 3.緊湊發展與大眾運輸導向之「新都市主義」規劃。

南科特定區能帶動南部地區經濟繁榮發展，提高地區民眾實質所得，政府施

政方向正確，但是民間開發投資者要在有利可圖的情況下，才願意出資參與開

發。而抵價地的比例直接影響到投資者的利潤，抵價地比例過高，會使投資者利

潤降低，相反地，過低則會導致地主抗爭，不利於區段徵收之推動。故在此希望

藉由專題研究，擬定出一個縣府、土地所有權人及投資者三方皆能接受的抵價地

比例，以達到地盡其利、地利共享及社會公平的目標。

2

1.1.2 研究目的

根據研究動機所建立的研究目的如下：

1.民間參與辦理區段徵收抵價地分配、政府回饋金及現金補償三者之比例

分配與公平效率分析為探討主軸。

﹝說明﹞依現行法律規定抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原

則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之

四十。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五。

2.如何將區段徵收與投資者利潤之間建立連動機制及回饋金法制化。以增

加政府收取回饋金之比例與用途。

﹝說明﹞有關土地地價補償，現金補償地價以當年度公告土地現值為補償

基準。另對於原土地所有權人申領發還抵價地部分建議適度調高計算徵收

前地價，以鼓勵原土地所有權人申領發還抵價地，同時避免土地所有權人

抗爭發還抵價地土地之比例不公而徒增困擾，均屬關鍵性課題。

3

1.2 研究範圍與探討

1.2.1 研究範圍

南科特定區的浮動分區為首創制度，總共分為 A、B、C、D、E…O 區等 15

個分區，Ｌ、Ｍ區陽光電城的開發已有具體成果，而本研究主要為南科特定區第

二期開發的 ABC 區。

資料來源；台南科學工業園區特定區開發區塊ABC 區辦理區段徵收報核抵價地比例案

圖 1.1 研究範圍示意圖

主要的道路系統：

1.東邊為南科園區。

2.西邊是中山高速公路。

3.南邊為公滯一、公滯二與樹谷園區相鄰。

4.北邊以縣道 178 線與開發區塊 D為界。

安定交流

計畫位

4

1.2.2 計畫範圍

南科特定區 ABC 區接近地理中心，西北緊鄰安定交流道，南為安順寮排水(公

滯 1、2)與樹谷園區，東接南科園區，交通非常便捷，尤其繼闢建 60 米直加弄

大道、50 米西拉雅大道、25 米目加溜灣大道後，台南縣政府在南科特定區闢建

的 5-40 道路（安定東路）也在 9 月底舉行通車典禮，這 4 條聯外道路完成後，

南科與南科特定區各區塊與周邊的道路網路更加便捷，有助南科整體發展，更使

汽車可在 30 分鐘內到達大台南直轄市各個角落，並有台鐵新市、善化、南科等

車站可協助運輸旅客。

1.2.3 計畫區位和面積

ABC 分區，鄰近中山高安定交流道往善化方向，東邊為南科園區、西邊是中

山高速公路，南邊隔著公滯一、公滯二與樹谷園區相鄰，北邊以縣道 178 線與開

發區塊 D為界，縣府新開闢的直加弄大道橫跨其中，區塊完整、交通便利。

配合特定區西側樹谷園區開發，因應實際開發狀況，A、C 兩區規劃為「產

業支援區」，未來以發展支援科學園區的生產、研發、商務等服務活動為主；A

區計畫面積為 64.9 公頃、C 區計畫面積 64.65 公頃，將提供南科園區發展產業

相關聯產業廠商進駐，藉以形成產業群落效應；考慮未來園區及特定區進駐產業

所需，鄰近安定交流道的 C區，列為物流業優先考慮設置區域，以優先服務相關

廠商，未來開發商可視實際狀況，規劃大型商場、百貨公司、購物中心、轉運及

物流中心等。

縣府在考量西側產業聚落仍有居住需求，B 區規劃為「生活服務區」，其計

畫面積 60.42 公頃，以發展特區內一般生活機能為主，未來由開發廠商視實際需

要，再細分供住宅、商業或其他之使用，並分別予以不同程度之使用管制。ABC

區位將一併招商，合計開發面積約 185 公頃，預計開發廠商須投入 61.7 億開發

成本，將取得約 47.3 公頃土地。

5

資料來源；台南科學工業園區特定區開發區塊ABC 區辦理區段徵收報核抵價地比例案

圖 1.2 土地使用計畫圖

表 1 縣府招標開發區位及範圍

區塊 面積(公頃) 分區 A 61.85 產業支援區 B 56.22 產業支援區 C 64.65 產業支援區 D 59.94 產業支援區 E 57.20 產業支援區 F 59.89 產業支援區 G 58.49 產業支援區 H 14.29 生活服務區 I(部分) 106.94 生活服務區 LM(合併) 51.17 生活服務區 O 61.10 生活服務區 合計 651.74(公頃)

資料來源：台南縣政府網站

6

1.3 研究方法與流程

1.3.1 研究方法

本研究計畫的方法有文獻分析、抵價地比例之法理分析、抵價地比例之財務

模擬分析、網路資料收集、個案分析探討。

1.文獻分析：參考有關本專題之書籍和資料，作進一步的討論與分析。抵

價地比例之法理分析、抵價地比例之財務分析、抵價地比例之財務模擬

分析。

2.抵價地比例之法理分析:本研究依據土地徵收條例、土地徵收條例施行

細則、區段徵收實施辦法與促進民間參與公共建設法針對此開發案之合

理性探討。

3.抵價地比例之財務模擬分析:抵價地比例之財務模擬分析將台南科學工

業園區 A區、B區與 C區區段徵收報核抵價地比例，以三個計畫區為一

個實施計畫案財務模擬評估，運用本案服務建議書研擬方案將影響財務

之各項因素予以量化，就抵價地比例 40﹪~50﹪之敏感度，分析其對財

務產生之影響程度及計算出整個流程的變化，以作為區段徵收效益或事

前評估風險的參考。

4.網路資料收集：尋找網路上對於本計畫的一些相關資料，且參考政府網

站、相關論壇、台南縣政府地政處網站、網路新聞…等一些訊息和周邊

資料，加以整理及引用。

7

1.3.2 研究流程

資料來源：本研究整理

圖 1.3 研究流程圖

確定流程主題與目的

相關文獻回顧與探討

擬定方法及步驟

法理分析

抵價地模式

財務模型演算

資料統整

研究結論

提出建議

發現問題

進行分析與探討

8

二、文獻回顧

本研究主要目的在探討南科特定區開發方式，以及政府跟民間參與合作開發

的利弊與公平性，並在文獻上探討相關我國補償制度以及合理性。

2.1 促進民間參與公共建設之發展目標與策略

促參是跨部會之業務施政，需要建立一個共同、共通理念架構，來整合各部

會公共服務之施政方針，以同步啟動新戰略，執行各項方案，發揮整體成效。

2.1.1 促參政策目標 以未來 8 年（98 年-105 年）民間投資 1.34 兆及 98 至 101 年民間投資簽約目

標以每年簽約金額達 2,000 億元為努力目標，擘劃促參政策目標包括：

1.適應國家公共建設計畫，建構多元、永續經營、與社會生活銜接的公共服務供給市場。

2.創造民間自由競爭環境，引進國外資金及經營團隊，並兼顧公共利益及社會公義。

3.配合產業發展及重大公共建設，繁榮地方經濟。

2.1.2 促參策略

1.繁花盛開策略：廣納多元民間參與管道，提供不同促參方式，強化行銷招商機制，吸引國內外資金參與各類公共建設。

2.遍地開花策略：結合中央部會及各縣市政府，由上而下引導機關、由下而上協助機關，共同推動；中央部會施政衡量指標納入促參執行情形。

3.增加誘因策略：縮短促參前置作業審議時程，以利民間投資時效。 4.改善投資環境策略：提供融資籌資協助，以及建立民間信託機制，降低

投資不確定風險。 5.兼顧公義策略：建立政府與民間對等之夥伴關係，落實公共服務品質之

監督、民眾權益之保障、自然資源共享權利及公共建設節能減碳等永續

環保政策之確保。 6.借力培力策略：藉助民間技術服務機構之專業及人力，培訓主辦機關作

業能力，以提升主辦機關專業能力，並擴大促參資訊交流，培育永續推

動所需人才及知能。

9

2.2 民間參與公共建設之模式

自1980年代起，世界先進國家對於公共建設計畫，紛紛採行民間參與方式以

擴大公共建設之投資，一方面可紓解政府財政壓力，另一方面則可加速國家現代

化、提昇國際競爭力、引進民間創意以提高經營績效、促進資源運用及加速週邊

產業發展帶動經濟繁榮等。由先進國家執行經驗顯示，促參案件之成本節省、工

期掌控及工程品質等方面，均較傳統之政府工程採購方式為佳，可見公共建設民

營化在良好的法律制度與經營環境之搭配下，已有相當成功之執行成果。就世界

現行之促參模式而言，大致可分為兩大系統：特許權系統（Concession）與民間

融資提案（Private FinanceInitiative, PFI）系統。

我國促參法第8條規定之民間參與模式，在分類上屬於特許權系統，共有6

種類型，分別說明如下：

1.BOT（Build-Operate-Transfer）：由民間機構投資興建並為營運；營運期

間屆滿後，移轉該建設之所有權予政府。

2.無償BTO（Build-Transfer-Operate）：由民間機構投資新建完成後，政府

無償取得所有權，並委託該民間機構營運；營運期間屆滿後，營運權歸還

政府。

3.有償BTO：由民間機構投資新建完成後，政府一次或分期給付建設經費以

取得所有權，並委託該民間機構營運；營運期間屆滿後，營運權歸還政府。

4.ROT（Rehabilitate-Operate-Transfer）：由政府委託民間機構，或由民間機

構向政府租賃現有設施，予以擴建、整建後並為營運；營運期間屆滿後，

營運權歸還政府。

5.OT（Operate-Transfer）：由政府投資新建完成後，委託民間機構營運；營

運期間屆滿後，營運權歸還政府。

6.BOO（Build-Own-Operate）：為配合國家政策，由民間機構投資新建，擁

有所有權，並自為營運或委託第三人營運。(王穆衡、陳其華、張世龍，2009)

10

資料來源：王銘德、王穆衡等，促進民間參與交通建設推動工作之回顧檢討與成果評估，

交通部運輸研究所，民國96年。

圖 2 促參法民間參與方式之比較

2.3 民間參與公共建設與政府自辦用地取得之差異

憲法第一百四十四條規定：「公用事業及其他有獨佔性之企業，以公營為原

則；其經法律許可者，得由國民經營之」。而公共建設亦為公用事業之一環，若

無法律許可，民間參與公共建設便無法源依據，因此民間參與公共建設應有法律

授權，現行法律中公營事業移轉民營條例第四條規定：「公營事業經主管機關審

視情事，認為已無公營之必要者，得報由行政院核定後移轉民營」，而其範圍亦

僅於現行公營事業，對於將開發之公共建設，除重大交通建設依獎參條例外，便

只有地方性法規，如台灣省獎勵民間參與公共設施辦法。

而在用地取得方面，民間機構並無公權力可以強制徵收私人土地，亦無法以

撥用方式取得公用土地，因此民間參與公共建設之用地取得，便以購買、租賃為

主，就價購而言，因不像政府可依公告地價徵收，而必須以市價購買私人或公有

土地，土地成本相對提高，除自償性高之事業外，很難獲得民間之參與。(徐火

明、邱聰勳，2006)

11

2.4 區段徵收抵價地模式之原委與專案讓售之真意

2.4.1 區段徵收抵價地模式之原委 依據土地法及平均地權條例之規定，政府為實施國家經濟政策、都市發展、

開發新社區或舉辦國防設備及公用事業，得於一定區域內之土地及地上物，實施

區段徵收。然幾十年來，區段徵收之實施，始終不獲土地所有權人之支持，地方

政府於辦理時，每每遭受極大的阻力，實施績效有限。內政部為加強實施區段徵

收，促進土地資源之開發利用，經針對實際問題深入研究後，於 1980 年 7 月 3

日訂頒「實施區段徵收改進要點」，規定區段徵收得以「土地」抵付補償地價（稱

為「抵價地」），打破傳統「現金」補償方式。而為確定改進規定之法律地位，使

地方政府執行順利起見，並於 1981 年進一步納入「當前土地政策之檢討與建議」

報奉行政院核定，作為研擬平均地權條例修正草案之依據。

2.4.2 開發後可建築用地專案讓售之真意

基本上，區段徵收開發後可建築用地之處理，其屬國民住宅用地、安置原住

戶或經行政院專案核准所需土地，依平均地權條例條文之精神，係讓售予需地機

關，非直接讓售予私人，而土地徵收條例該條文雖在立法院朝野協商下，簡化條

文字意，惟其讓售對象之意涵，本質上並未鬆動，蓋以土地徵收條例該條文雖將

「所需土地讓售需地機關」修正為「所需土地得以讓售」，惟就條文之聯貫性而

言，所稱「所需土地得以讓售」並非專指經行政院專案核准之用地，而係尚包括

國民住宅用地與安置原住戶用地，亦即國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專

案核准所需土地，得以讓售，且其讓售係基於公益性。則此一讓售對象就國民住

宅用地、安置原住戶用地部分係讓售予需地機關，至經行政院專案核准所需土地

部分，就條文之連貫性與整體性，當然亦係讓售予需地機關，而非全部取消讓售

對象之限制。換言之，現行土地徵收條例第四十四條第一項第四款條文之規定，

不僅無解讀為「抵付」開發廠商所支應之一切開發費用，更應回歸平均地權條例

第五十五條之二第一項第四款之精神，即「國民住宅用地、安置原住戶或經行政

院專案核准所需土地讓售需地機關。」亦即兩者並無適用及解讀上的不同。(鍾

麗娜，2008)

12

2.5 區段徵收後剩餘可建築土地專案讓售報核

南科案係採公私合辦區段徵收之開發機制，台南縣政府考量區段徵收全部開

發資金係由開發者自籌，故區段徵收後剩餘可建築土地亦應全部依土地徵收條例

第 44 條第 1 項第 4 款：「經行政院專案核准所須土地得以讓售。」讓售予開發者

由其自負盈虧，始能兼顧招商可能性及開發公平性，因此，依法報請中央內政部

及行政院核定。依中央內政部及行政院核定同意函示內容表示，南科特定區開

發，採公開甄選方式，由民間廠商自行籌措開發資金參與辦理區段徵收，於規劃

整理後台南縣政府取得之全部剩餘可供建築用土地，報請核准讓售開發廠商，以

吸引民間投資，並將回饋金高低及公共設施用地比例等列為評選標準項目，參與

投標者涵括一般社會大眾，讓售對象依公開招標方式產生，應已達公開、公平之

原則，實為全國首創案例，亦奠定公私合辦區段徵收開發機制之基礎。

同時在中央內政部及行政院核定同意函內容中表示，為符合社會公平正義原

則，並請台南縣政府於辦理南科案開發時，應依下列事項辦理相關事宜：

1.辦理公開招標時，應將都市計畫、細部計畫及申請開發審查作業要點等相

關規範列入投標須知。

2.土地所有權人可參與本特定區開發之競標作業。

3.得標廠商因故無法完成區段徵收開發工作之處理方式，台南縣政府應於投

標須知及契約中明確規範。

4.土地所有權人及土地改良物所有權人應領補償費，得標廠商應依規定之補

償標準辦理。

5.區段徵收計畫書由台南縣政府擬具陳報核准，並負責督導得標廠商辦理區

段徵收相關作業。

6.土地所有權人領回抵價地位置之規劃應公平合理，另剩餘土地讓售移轉予

開發廠商之時機，應於抵價地分配完竣後辦理。

13

7.台南縣政府應於抵價地配地完竣後，將讓售移轉予開發廠商之土地位置、

面積及讓售地價，繕造清冊、圖，報請本部備查。

8.區段徵收後地價之評定，應確實依據土地徵收條例第45條規定辦理。(陳顯

道，2009)

2.6 我國補償制度之規定

2.6.1 公告現值之評析 1.公告現值估算方法之評析

土地徵收條例草案擬定過程中，屢次提出以市價作為補償地價之標準，但內

政部認為以其作為補償標準，有認定上之困難，故維持以公告現值作為補償基準

之原案。(尤重道，2001；蔡進田，2003)

公告現值是以地價區段方式評估，當該地價區段買賣實例稀少或不足時，其

區段地價與宗地實際價格關係薄弱。若買賣實例充足，則以該地價區段內之買賣

實例中位數做為區段地價，地價區段內之土地差異大時，該中位數也無法代表各

宗地之地價。公告現值的評定方式使得在同一地價區段內之ㄧ半土地價個高於此

中位數，另一半低於此中位數。如此一來，被徵收人無法獲得平等徵收補償之機

會。

此外，地價評議委員會會以稅賦衡量工具觀點看待公告現值，不希望提高公

告現值增加民眾納稅負擔，然而徵收補償卻與稅賦相反，希望可藉由公告現值之

提高而增加徵收補償，因此地價評議委員會在徵收補償方面無法發揮功能(楊昭

雄，2003)。地價評議委員會非常設性單位，以臨時召集的方式，在一天或半天

之內評議全縣市之地價，再加上評定地價資料係由地價機關提供，評議功能可能

流於形式(蔡吉源，2001)。

2.估價方法觀點之評析

不動產估價三大方法分別是買賣實例比較法、成本法及收益還原法。買賣實

例比較法以比較標的之正常買賣價格為基準，依比較標的與勘估標的間之差異，

14

修正情況因素、區域因素與個別因素。在估計區段地價時，不僅忽略同一地價區

段的情況因素與區域因素，甚至連個別因素也一併忽略，僅以地價區段之中位數

買賣實例價格做為各筆土地之補償價格，意味著徵收補償不將各筆土地之個別因

素納入考慮。

新開發地或填土地可以成本法計算其價格。以土地之標準取得成本，加上土

地開發填土之必要標準建設費，與發包人所應負擔之附帶費用與利潤，即可得土

地之重新建造成本(林英彥，2003)。本法之概念是藉由所有權人投注在土地上之

成本反應該有之價值，然而以固定之公告現值作為徵收補償基準，不隨投資成本

而變動徵收補償額度，被徵收人無過度投資之誘因。

收益還原法是基於不動產具有永續性，認為土地目前持有之純收益在將來仍

能延續，進而將未來之純收益折算至現在價值之總額(林英彥，2003)。徵收補償

是以徵收當期之公告現值為補償額度，無非限制了土地純收益所能發生之時間，

認為徵收土地價值僅純於徵收時期，將土地未來發展與利益完全排除在外，僅計

算土地在徵收時確實存在之利益，此種作法與收益還原法之基本概念相抵觸。

2.6.2 加成補償成數之評析

以公告現值作為徵收補償基準，補償額度低，易引起被徵收人不滿增加徵收

之困難，故採用加成補償之方式使總補償額貼近一般正常交易價格。一般正常交

易價格是以該地區區段買賣實例價格中位數為公告現值之比擬基準，且是地價評

議在評議當年期公告現值評定，並非在徵收當期所評定，是否足以填補公告現值

與一般正常交易價格之差距，實有疑慮。

加成補償成數並非依照各地價區段之區段地價與一般正常交易價格之差距

而評定，而是地價評議委員會視直轄市或縣(市)整體之均衡性所評定成數。均衡

性之拿捏全賴於地價評議委員會之專業知識，無法以標準衡量其成數估定是否符

合該地區之實際情況，造成該補償成數過於流於形式。

加成補償成數的前提是全縣(市)各地價區段公告與市價的比例一致，才符合

公平原則。(林子雅，2007)指出估價價值(assessment value)與市場價格(market price)

兩者相除所的之比值，稱之為評估比值。評估比值可用以分析大量估價的水準及

一致性，估價水準指的是評估價值與市場價值貼近程度；估價一致性指的是同總

15

類或是同族群的不動產估價結果，並沒有明顯的差異存在。而後，以實證方式檢

驗出台北市內湖區與南港區存有評估比值不公平之現象，也就是評估價值與市場

價值間之比例在地價區段中並不一致，縣(市)內各地價區段的公告現值與市價比

例不同，卻給予相同的加成補償成數，不符合公平原則。

2.6.3 整體補償之評析

公告現值加成補償方式使同一地價區段內之土地獲得相同補償額度，且依照

台灣土地改良物之定額補償方式，可知徵收補償不因被徵收人之投資而有所變

動，被徵收人無法透過投資較多的資本而獲的更高的補償額度，降低被徵收人道

德風險。然而此種補償偏低的情況可能會產生財政幻覺，使政府低估徵收成本而

造成過度徵收。

徵收補償向來受到嚴格的徵收目的與合理補償兩關卡審核，徵收成本偏低僅

放鬆合理補償之限制，然而其後還有公用徵收限制嚴格把關，政府無法任意徵收

私人財產，造成無效率之情形。台灣對於一般徵收要件限制嚴格，徵收過程中設

有層層關卡審核徵收之申請是否合法。依土徵條例可將徵收條例分成三階段，分

別是徵收前置程序、徵收申請程序及徵收核准程序。

1.徵收前置程序：需用土地人必須依土徵條例第 10 條及第 11 條之規定舉

行公聽會，並與土地所有權人協議價構，協議不成才可申請徵收。

2.徵收申請程序：需用土地人必須先依照第 11 條將興辦事業計畫交由事

業目的主管機關許可，而後依照第 13 條之規定將徵收計畫書及徵收土

地圖冊或土地改良物清冊及土地使用計畫圖，送由核准徵收機關。

3.徵收核准程序：徵收土地或土地改良物由中央主關機關核准之(土徵條例

第 14 條)。中央主關機關應設土地徵收審議委員會，審議土地徵收案件

(土徵條例第 15 條)。

陳立夫(2007)指出土地徵收係國家基於合法理由，強制侵犯人民受憲法保障

之財產權。財產權受到憲法保障，國家必須具有合理理由才可執行徵收，此合理

理由就是「公共利益」。土徵條例對於徵收前置程序及徵收申請程序有詳細規範，

卻對由徵收核准程序規定較為薄弱，固中央主管機關必須審核該徵收是否足以構

16

成可剝奪私人財產權之公共利益。司法院大法官解釋文第 409 號理由書中指出：

「徵收土地對人民財產權產生嚴重影響，舉凡徵收土地之各項要件及應踐行之程

序，法律規定應不厭其祥。有關徵收目的及用途之明確具體、衡量公益之標準以

及徵收急迫性因素等，均應由法律予以明定，俾行政主管機關處理徵收事件及司

法機關為適法性審查有所依據。尤其於徵收計畫確定前，應聽取土地所有權人及

利害關係人之意見，俾公益考量與私益維護得以兼顧，且有促進決策之透明化作

用。土地法第兩百零八條各款用語有檢討修正，併此指名。」由此可知，台灣在

徵收目的方面設下重重規定，對於公共利益審查嚴格，較不可能有政府過度徵收

之情況。

2.7 相關文獻探討

表 2 相關文獻探討

名稱 摘要

台灣地區抵價地模式與整體開發之分

析

作者：鄭明安

2007 年

考查「抵價地模式」源於區段徵收，而

以開發後可建築用地補償地價，透過地

權調配而達成土地整體開發之功能，行

於台灣地區二十餘年，著有績效。剖析

其內涵，驗之現行法律有關市地重劃抵

費地有異曲同工之處，推之都市更新權

利變換，乃至都市計劃相關開發等，在

關係權力的重分配性、交換性、補償性

與儲備功能的循環性，即以「地價地權

化」，建構公平與效率的土地開發模

式，有創造財政流通的功能效果。

區段徵收開發完成後可建築用地專案

讓售課題之探討

作者：鍾麗娜

2008年

藉由抵價地模式之區段徵收與專案讓

售原委之論述，以南科特定區區段徵收

開發案為例，探討全案於區段徵收開發

後將全部剩餘可建築土地讓售予廠商

折抵開發總費用之關鍵所在。政府於引

進民間資源參與區段徵收之公、私部門

合夥的開發模式時，應建構其應有之法

制基礎上，才能落實憲法保障人民財產

權之宗旨。

17

論獎勵民間參與公共建設之用地取得

作者：徐火明、邱聰勳

2006 年

公共建設用地的取得方式，在國內有協

議價購、一般徵收、區段徵收、巿地重

劃、聯合開發，以及公地撥用等多種。

場站特定區則租與民間業者開發，政府

收取租金與權利金，對於兼顧政府與人

民之利益，已邁向一步。而國內亦有提

出「公辦民營，區段徵收」之方式。

論土地徵收補償之合理估算-美國加州

之經驗

研究生:陳怡均

2007 年

徵收補償為調和公益與私益衝突之最

佳手段，然而我國少由價格角度分析徵

收補償之意涵。然而，徵收補償價格不

僅影響被徵收人，甚至影響其他社會大

眾之利益，涉及範圍甚廣。本研究主要

目的為釐清土地徵收補償價格之真正

意義。

以信託方式辦理民間參與公共設施模

式之研究

研究生：徐珮瑜

2007 年

由於公共建設投資額龐大，目前政府引

進民間企業參與興建公共建設，其公有

土地使用之風險及民間企業取得融資

兩項因素互有因果關係，也影響整個公

共建設興建與營運之成敗。本研究希望

可以利用信託的特性來解決土地使用

之風險問題，同時透過信託案例探討與

專家訪談來建構以信託方式辦理民間

參與公共建設之架構與流程。

18

公私合夥區段徵收開發模式之研究－

以南科特定區為例

研究生：陳顯道

2009 年

辦理區段徵收後可建地標脫不易，常使

政府陷入資金困境，公私合夥演變成土

地開發的新趨勢。受限於法令規定，私

部門僅能以行政輔助人之角色參與，然

國內公私合夥區段徵收模式已有實際

案例。因此，引發該模式執行的可行

性、公平性的維持及建構一個可行模式

的探討。

民間參與公共建設制度之探討

作者：王穆衡、陳其華、張世龍

2009 年

本研究冀望藉由相關文獻探討，檢視我

國目前實施之促進民間參與公共建設

相關法規、制度與實施案例，並參考他

國民間參與公共建設模式的經驗來檢

視我國推動民間參與公共建設之相關

課題，並提出研析意見，以作為政府相

關單位未來修訂民間參與公共建設法

令規章與制度之參考，俾利將來繼續推

動民間參與公共建設，確實能達到「提

昇公共服務水準，加速社會經濟發展」

之目標。

資料來源：本研究整理

19

三、南科特定區之開發目標與計畫

為加速促進國內高科技產業發展，帶動產業升級，行政院國科會遂於民國

84 年選定台南科學園區之區址，並於同年 5 月奉行政院核准進行籌設，正式推

動台南科學工業園區（以下簡稱南科）之建設。鑒於早期新竹科學園區發展經驗，

為使園區與周邊土地能有序漸進發展，提供科學園區相關服務設施，並促進園區

生活圈之合理發展，由台南縣政府於民國 86 年起著手進行新訂「台南科學工業

園區特定區計畫」（以下簡稱南科特定區計畫）之申請及規劃作業，以創造一個

結合生產、生活、生態三生之永續發展都市環境，成為未來大台南地區科技都會

區之核心，並於民國 91年 11 月經台南縣政府發布實施。

南科特定區計畫於擬定過程因考量都市土地開發時序及政府財政負擔，故首

創「浮動分區」之土地經理機制，將區內劃分為 A～O等 15 個開發區塊，分別劃

設為農業區（供開發為「生活服務區」）及農業區（供開發為「產業支援區」），

授予開發人細部計畫規劃權，並於民國 92 年 8 月經行政院同意由民間廠商自行

籌措開發資金參與辦理各浮動分區區段徵收開發作業，於區段徵收規劃整理後所

取得之全部剩餘可供建築土地，先行讓售予開發廠商，以進行靈活有彈性之土地

開發。

台南縣政府於民國 92 年 9 月辦理「台南科學工業園區特定區開發與招商之

綜合規劃及專業服務」之委託專業服務工作，委託民間規劃團隊與縣政府積極合

作，進行民間招商及行銷活動，經過縣政府與總顧問團隊的共同努力，迄今已陸

續進行「液晶電視專區」（為滿足光電產業設廠需求，開發範圍涵蓋開發區塊 H、

J、K 全部及部分 I 區塊，總面積為 247.29 公頃）及「開發區塊 L 及 M」（為改

善科學園區所需生活服務機能，面積為 106.94 公頃）二大型開發案，不僅象徵

南科特定區正式進入開發成長階段，其高彈性與高效率之開發模式（液晶電視專

區 1.5 年、L 及 M區約 2年，比政府自辦開發效率快一倍以上）亦堪稱全國典範。

20

3.1 背景說明及計畫目標

3.1.1 背景說明

南科自民國 85 年 7 月動工開發建設以來，歷經五年多之開發建設及招商，

園區內業已完成基礎建設包含有供水、供電、污水處理場、廢棄物處理等設施，

在交通方面，已完成東側連外道路、北側連外道路、園區南北向、東西向主要道

路及各區塊間道路，在供水、供電方面已可滿足園區廠商需求。至九十二年五月

已有 104 家家高科技廠商進駐，九十一年產值已達新台幣 1031 億元，未來將成

為我國新興高科技產業重鎮。

為強化南科周遭地區生活機能，縣府遂積極推動「台南科學工業園區特定區

計畫」之擬定作業，總面積為 3,299 公頃，業經內政部九十一年七月十六日都市

計畫委員會審議通過，第一期都市發展用地為 890 公頃，預計至民國 110 年發展

為一具有十萬人口的新都市地區。其位於善化鎮、新市鄉及安定鄉交界處附近，

四週與各都市計畫區相鄰接。目前對外交通主要以公路為主，包括中山高速公

路、省道台一線、省道台十九甲線、縣道 178 及國道八號公路等均為主要聯外道

路，鄰近安定、台南系統及永康交流道，對外交通堪稱便利。此外，西部縱貫鐵

路以及興建中的高速鐵路均貫穿計畫區。

3.1.2 南科五大計畫

1.南部國際空港暨自由貿易港區計畫

隨全球化與電子商務時代來臨，歐美大廠採接單後生產（BTO）交易型態，

逐漸壓縮我國代工業者交貨時程，南科廠商面臨接單後二天內交貨之時間壓力，

迫切需要國際物流機場，以利縮短出貨流程。為解決物流問題，倍增南科競爭力，

台南縣政府計畫於七股鄉興建一 24小時全天候運作的機場，其可提供長度 4000

公尺以上跑道，滿足新一代超級航機起降需求，並有一千公頃以上腹地，供開發

為自由貿易港區，營造台灣成為『全球營運總部』。開發方式將採 BOT 模式，由

政府取得用地，民間投資開發機場及自由貿易港區，共同建設此一「空港型自由

貿易港區」之劃時代巨擘。

21

2.南科駐園區科學家計畫

科技人才為促進產業升級，發展國家經濟之關鍵因素，為吸引及延攬國際研

發人才，以提升南科研發能力，本計畫將整合海外台灣科技人才與南科產業需

求，引進駐園區科學家，將南科及台南縣作為在台灣的 Home Base。

3.南科研究園區計畫

本計畫將以提升南科研發能力為目標，吸引跨國企業設置區域研發中心及獎

勵民間企業設置創新研發中心，爭取國內外各大學、研究所、研究機構進駐，目

前南科已同意提供十公頃用地作為研究園區使用。

4.南科國際聯合大學園計畫

由台南縣政府、南科籌備處與工研院共同籌備南科國際聯合大學，提供相關

教學及指導學生之管道，將國外技術及豐富經驗傳承至國內。同時藉由策略聯盟

提供南科及南部地區產業發展及相關科系資料，以達到提供並支援南科及南部企

業之功能。

5.南科康橋計畫

南科特定區擁有開闊的土地、大面積的生態滯洪池及蜿蜒的水道匯流，具規

劃出完整藍、綠帶系統之潛力。因此，為使南科特定區成為一兼具產業、生活、

休閒與生態的優質環境，擬由英國 Cambridge River 優雅的河道風光與河畔綠地

規劃之概念出發，整合特定區排水路、大型生態滯洪池及公園綠地等景觀資源，

期規劃出完整藍綠帶空間，並藉由生態溼地及多層次林相的營造與景觀規劃，復

育生態棲地、調節園區微氣候，改善空氣與水質，有效提昇南科特定區生活環境

品質及豐富園區員工休閒活動的多樣性，打造屬於台灣的【南科康橋】；同時將

陸續開闢五條主要聯外道路，便利周邊交通，使南科特定區成為四通八達的全國

性【水與綠模範科技城】。

22

3.1.3 計畫目標

為加速推動南科特定區開發，台南縣政府乃採「浮動分區」之概念，引入民

間投資開發。其作法係將原來的第一期都市發展用地再劃分為 A、B、C、、、O

等 15 個區塊，每一發展區塊面積約 50～60 公頃，其中包括約 10 公頃之滯洪池，

估計每一發展區塊應負擔約 40％之公共設施用地。

在發展分區的土地使用屬性上未來將區分為農業區（供開發為產業支援區）

及農業區（供開發生活服務區），其中「產業支援區」係以發展支援南科之生產、

研發、商務等之服務活動為主，除得作住宅及商業使用外，並得作旅館、會議中

心、百貨公司、大型商場及購物中心、商務中心、企業總部大樓，無污染之輕型

工業建築（廠辦）、倉儲、運輸、轉運及物流中心，以及其他經縣府核准支援園

區產業活動之無污染產業；「生活服務區」係以發展特定區內之一般生活機能為

主，其辦理細部計畫時，得視實際需要，再予細分供住宅、商業或其他之使用。

3.2 開發方式及法源依據

已發展區內已建築使用之合法建物得為必要之維護及修繕，並得申請個別建

築，其建築管理及使用管制應依循本計畫土地使用分區管制要點之規定辦理，其

亦可納入毗鄰優先發展區之新市區建設地區合併辦理細部計畫及參加整體開

發，必要時並得配合變更主要計畫。優先發展區之開發方式分述如下：

1.科學園區部分：依「科學工業園區設置管理條例」及行政院核定之相關開

發計畫辦理土地取得；園區內未來之土地及建築物的開發與管理，則由科

學工業園區管理單位負責辦理。

2.新市區建設部分：以區段徵收方式辦理整體開發，並依本計畫所訂新市區

建設地區擬定細部計畫及申請開發審查作業要點之規定促進民間參與開

發。至於區段徵收範圍內不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之既成建築

物基地，依「土地徵收條例」第四十七條規定，得依原位置保留分配，並

減輕應繳納之差額地價，其減輕比例由主管機關視實際情形定之，並載明

於區段徵收計畫書。

23

(1)開發方式

首創專案讓售制度

行政院 2003 年 8月 25 日同意南科特定區計畫，「基於公共利益及政策考量，

辦理南科特定區開發，擬採公開甄選方式，由民間廠商自行籌措開發資金參與辦

理區段徵收，於規劃整理後取得之全部剩餘可供建築土地，先行通案報請行政院

核准讓售開發廠商，以吸引民間投資，並將回饋金高低及公共設施用地比例等列

為評選標準項目。」此為全國首創制度，具宣示政府突破困境吸引投資之重要意

義。是以，南科特定區得以公開甄選民間廠商辦理區段徵收整體開發，並由剩餘

標售土地以專案讓售方式折抵投資廠商所代墊 之區段徵收費用。

都市規劃新理念-浮動分區

「浮動分區」(Floating zone)是指已設定之土地使用管制分區而未於圖說上

標出明確位置者，其主要目的是將都市計畫圖上各功能分區之確切位置僅以發展

構想引導，惟其最終位置與範圍仍以市場機制運作由開發者提出，並由都市計畫

委員會審查結果為準；其打破傳統都市計畫地區開發方式，可解決地方政府籌資

資金、開發效率不彰、忽略市場需求等問題。其執行上有以下特色：

〈1〉採「浮動分區」概念，分為農業區(供申請變更開發為「生活服務

區」)及農業區(供申請變更開發為「產業支援區」)，各分區面積

約 50-60 公頃，開發內容應符合相關規定。

〈2〉授與廠商細部計畫規劃權，進行靈活有彈性的土地開發。廠商得

依投標須知及相關規定，在合乎全區細部計畫、工程設計規範及

康橋計畫介面整合下，自行擬定細部計畫。

(2)法源依據

〈1〉都市計畫法。

〈2〉台南科學工業園區特定區計畫書。

〈3〉土地徵收條例及其施行細則。

〈4〉促進民間參與公共建設法及其施行細則。

〈5〉政府採購法及其施行細則。

24

3.3 執行重點與規劃構想

3.3.1 全區（A 區、B 區及 C 區）規劃理念

1.藉由創新規劃，提升全體開發價值，並創造台南縣政府、民間開

發投資業者與土地所有權人三贏之局面

本區在土地規劃上係採「浮動分區」之規劃方式，故在考慮 A 區、B 區及 C

區個別區位特性、法令限制與開發價值等因素後，應提出符合台南縣政府、民間

開發投資業者與土地所有權人期待之規劃結果。藉由開發總價值之合理提升，讓

台南縣政府能維護最大公共利益、民間開發投資業者能獲得豐厚的開發利益，土

地所有權人可享受土地增值的利益，如此即可順利推動全區之開發與發展。

2.兼顧「開發」與「環境保護」之可持續發展理念

環境與文化資產之保護，不僅不會阻礙開發，反而能創造出一個具有深度與

質感的生產與生活環境，故規劃上應著重在生產、生活與生態之相互尊重與機能

之結合。

3.緊湊發展與大眾運輸導向之「新都市主義」規劃

透過適當之區位配置，讓住、商、工與休閒能互不干擾，且在機能上能緊密

結合，形成緊湊發展。如此不僅能提升整體效率，也能保留更大面積之開放空間。

另外，結合台南都會區捷運系統園區延伸線之站區，進行整體規劃配置，亦可提

高步行需求與捷運之使用率。

3.3.2 主要計畫之指導

1.土地使用分區與機能

屬主要計畫劃設之「農業區（供開發為產業支援區）」，土地使用機能以發展

支援科學園區之生產、研發、商務等之服務活動為主，其辦理細部計畫時，得視

實際需要，再予細分供住宅、商業或其他不同使用之用途及程度之管制，得作住

宅、旅館、會議中心、百貨公司、大型商場及購物中心、商務中心、企業總部大

25

樓，無污染之輕型工業建築（廠辦）、倉儲、運輸、轉運及物流中心；以及其他

經縣府核准支援園區產業活動之無污染產業。

2.開發強度

農業區(供開發為產業支援區)辦理細部計畫後之平均容積率不得大於 150

％。

3.文化資產保護規定

為保存文化資產，本特定區內辦理之公共工程或細部計畫除應規劃為公園、

綠地或基地內之開放空間為原則外，建築基地之開發應依左列規定辦理：

(1)除依「建築技術規則」規定應檢附地質鑽探報告者外，建築基地凡

開挖地下室者於申請建造執照時亦應檢附地質鑽探報告，由建築管

理主管機關會同文化資產主管機關依左列原則辦理，以確認是否存

在古物、遺址或文化遺蹟等文化資產：

〈1〉若未發現文化資產則得依法發照。

〈2〉若發現文化資產則應依「文化資產保存法」之規定辦理後，始

得依法發照。

〈3〉若發現可能存在文化資產，應由起造人會同建築管理主管機關、

文化資產主管機關進行現場開挖，以資確認；若未發現文化資

產始得依法發照；若發現文化資產則應依「文化資產保存法」

之規定辦理後，始得依法發照。

(2)施工中發現古物、遺址或文化遺蹟等文化資產時，應即停止工程進

行並依「文化資產保存法」之規定辦理；其因而造成工延誤之時間

得不計入建造執照之申請期限。

(3)經發現文化資產依法採掘後，得提經都市設計審議委員會審議通過

後，採現地收存及展示；其收存或展示空間得計入法定空地、開放

空間或公益性設施。

26

4.細部計畫規劃原則

(1)主要計畫分區屬農業區（供開發為產業支援區）者，其公共設施用

地負擔不得低於四十％。

(2)主要計畫分區屬農業區（供開發為產業支援區）者，其所劃設供住

宅使用之面積不得超過該細部計畫總面積扣除公共設施用地後面積

之二分之一，且其平均容積率不得大於一五○％；非劃設供住宅使

用部分之可建築用地，其可供住宅使用之樓地板面積亦不得超過該

部分基地總容積（包含申請獎勵部分）之二分之一，但經縣都委會

同意者不在此限。

(3)各類分區或用地與不相容土地使用（如零星工業區或其他鄰避設施）

間應規劃適當之隔離設施。

(4)各細部計畫區應依以下規定劃設學校用地：

〈1〉容納人口三千五百人以下者免劃設。

〈2〉容納人口超過三千五百人但未滿七千人者，應依都市計畫定期

通盤檢討實施辦法學校用地之檢討標準劃設等面積之代用地，

由縣府支配使用。

〈3〉容納人口超過七千人者，應至少劃設一所學校用地，其面積不

得小於二‧五公頃。由縣府俟實際需要開闢為小學或中學使用。

前項容納人口係以其供住宅使用之總樓地板面積除以每人平均

樓地板面積五十平方公尺計算而得。

(5)應於適當開發區塊劃設適當規模之土地使用分區或用地供設置大眾

運輸系統場站及其相關附屬設施。

(6)各開發區塊所應負擔之公園兼滯洪池用地面積詳如表 3 所示，至於

其區位應依以下原則，選定完整坵塊納入其整體開發範圍：

27

〈1〉開發區塊 A、B及 D-G 應負擔公園兼滯洪池區位為公（滯）1、2、

7、8等用地。

〈2〉開發區塊 C、H-K 及 O應負擔公園兼滯洪池區位為公（滯）3、4、

5等用地。

〈3〉開發區塊 L-N 應負擔公園兼滯洪池區位為公（滯）10 及 11 等

用地。

(7)依本要點擬定細部計畫時，其開發方式以採區段徵收為原則，如經

各級都委會決議並報經主管機關同意之其他整體開發方式，則不在

此限。

表 3 開發區塊 A、B、C主要計畫土地使用面積明細表

開

發

區

塊

土地使用項目 面積

（公頃）

百分比

（％） 備註

農業區（供開發為產業支援

區） 43.83 70.86

公（滯）用地 7.02 11.35

道路用地 11.00 17.79

開發面積 61.85 100.00

A

計畫面積 61.85 --

已負擔公共設施用地比例約

29.14％，尚需劃設至少 6.72

公頃之細部計畫公共設施用

地。

農業區（供開發為產業支援

區） 39.75 70.70

公（滯）用地 9.48 16.86

道路用地 6.99 12.44

開發面積 56.22 100.00

B

計畫面積 60.42 --

1.計畫面積包含住宅區（領寄

之既成聚落，屬已發展區）、綠

地及道路，面積約 4.2 公頃。

2.已負擔公共設施用地比例約

29.30％，尚需劃設至少 6.02

公頃之細部計畫公共設施用

地。

農業區（供開發為產業支援

區） 46.55 72.00 C

公（滯）用地 1.40 2.17

1.其它公共設施包括體育場、

機關、電力事業用地。

2.已負擔公共設施用地比例約

28

開

發

區

塊

土地使用項目 面積

（公頃）

百分比

（％） 備註

道路用地 5.13 7.93

其它公共設施 11.57 17.90

開發面積 64.65 100.00

計畫面積 64.65 --

28.00％，尚需劃設至少 7.76

公頃之細部計畫公共設施用

地。

資料來源：變更台南科學工業園區特定區計畫（不含科學園區部分）（第一次通盤檢討）書

29

3.3.3 細部計畫規劃構想

1.機能角色定位

提供台南科學園區發展產業之相關聯產業廠商進駐，藉以形成產業群落效

應。同時考慮服務未來園區及特定區進駐科技產業廠商之物流業，將以鄰近安定

交流道的 C 區為優先考量設置之區域；A 區預計規劃為大型商業廠辦專區，B 區

規劃為住宅專區，並配合高科技產業需求，導入強勢的土地使用型態為主。在產

業引進將包括積體電路（IC）、光電、通訊、生物技術等中下游產業，及高級商

務旅館、大型會議中心、高級商務中心、大型百貨公司、大型購物中心商業區、

企業營運總部、研發中心、廠辦大樓、住宅社區等設施。

2.土地使用規劃構想

(1)為維護寧適的居住環境品質，住宅區之配置儘量遠離區內重要聯絡

幹道，並予以不同程度的差別容積管制。其中第一種住宅區，以發

展低密度、純住宅使用為主，於現行都市計畫法台灣省施行細則之

基礎上採取從嚴管制，以樹立新環境價值及催化示範效果；第二種

住宅區則以容許低度住商混合使用為主，並以其作為產業發展使用

與住宅使用之過渡空間。

(2)於重要聯外幹道節點發展為核心商業區，藉由優勢的交通條件活絡

商業發展，滿足區內服務業及消費活動機能，並透過土地使用管制

手段，形塑具地方特色之入口意象。

(3)為滿足多樣性的使用需求以及提供科學園區支援及關聯性產業活動

所需之空間，沿 1-60Ｍ南科特定區內南北向交通主軸配置產業專用

區，並採大街廓方式規劃，藉以與科學園區之發展相輔相成。

30

3.交通運輸系統規劃構想

(1)整合主要計畫所規劃之路網交通系統，於計畫區內妥善延伸規劃交

通路廊與之串接，並依不同土地使用型態及交通需求將道路系統功

能區分為主要道路、次要道路及出入道路，分別負擔對外聯絡、內

部匯集及社區出入之角色。

(2)以既有農路為基礎，劃設南北向主要幹道貫穿本計畫區，作為住宅

及產業發展兩種不同使用間之緩衝區隔。

(3)於區內主要聯外交通路廊之交叉口規劃公園用地，保留作為大眾運

輸場站或交通轉運之彈性空間，長期則可視大眾運輸發展條件及實

際需求，進行用地適度的調整變更。

(4)住宅社區之道路規劃以出入性道路為主，寬度約一○至一五公尺，

避免產生穿越性交通旅次；未來住宅街廓內之道路則可透過社區發

展之動態，進行生活化的社區人車共存道路設計，形塑交通寧靜的

社區環境願景。

(5)以指定建築線退縮及街廓內留設人行步道之方式，串連各公共設施

及開放空間，建立全區步道系統。

4.公共設施及開放空間規劃構想

(1)於大塚遺址（即現今安定鄉第一公墓）規劃公園用地，避免珍貴史

前文物因開發建築行為受到破壞，並可保留日後作為供大眾運輸系

統場站及其相關附屬設施使用之彈性。

(2)透過重要道路交會處指定集中留設開放空間之方式，營造地區入口

景觀意象。

(3)於商業區內規劃停車場用地，提供消費活動旅次之交通需求。

31

(4)依據「台南科學工業園區特定區計畫新市區建設地區擬定細部計畫

及申請開發審查作業要點」規定，適當規劃學校用地，其區位考量

學區服務半徑，配置於社區鄰里發展中心。

(5)透過土地使用管制手段，規範計畫區內建築物應附設停車空間之設

置標準，以降低路邊停車對於道路交通之衝擊。

5.土地使用管制及都市設計構想

(1)容許混合使用地區，除建立一般性管制通則外，適度導入區位指定、

規模限制及增加活動屬性等彈性，透過都市計畫或都市設計審議，

建立使用許可機制，以因應市場需求彈性，並進行有效控管。

(2)公共設施配置導入地區保水觀念，提高公共設施及開放空間之綠覆

率並使用透水材質之舖面，以確保其透水性。

(3)鼓勵街廓整體開發或基地合併，訂定最小建築開發面積規模之限

制，以降低建築面積增加開放空間，形塑新花園城市的示範性及都

市景觀整體性。

(4)鼓勵建築物地面層挑空設計，減少地面層開挖，抑制不透水舖面的

增加速度。

(5)於主要機能分區、視覺走廊及開放空間周邊地區之建築物，透過建

物造型規範，形塑都市特有的風格及空間自明性。

32

四、抵價地比例之分析

4.1 抵價地比例之法理分析

區段徵收決定抵價地比例制度是爭議性最大也足以影響被徵收人申領土地

意願最大因素，過去領回比例都由行政機關依據行院八十一年七月二十八日台八

十一內地二六二七四號及八十二年四月三十日台八十二內字第一二二四九號函

規定，自行考量都市規劃需要、財務因素即可標讓售土地多寡來決定限制抵價地

比例為百分之四十，民國八十四年十二月六日時行政院以行政命令方式頒定對申

領抵價地比例給予下列規定：「1.都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為

建築用地時，一律採區段徵收方式開發，原土地所有權人申請領回抵價地，一律

按百分之四十辦理。2.此項規定，主要是針對非建築用地變更建築用地，土地使

用強度提高時，須採取區段徵收方式辦理，其抵價地領回比例一律百分之四十。

至於未變更使用分區之新市區開發，根據都市計畫五十八條規定，可採區段徵收

或市地重劃辦理；若採區段徵收，則回歸平均地權條例規定可達百分之五十，不

受院頒規定之限制。3.既成社區、去落或建築物密集地區，於都市規劃時，盡量

不納入區段徵收範圍，得適當調整容積率方式辦理，以減少執行阻力。」據此，

成為區段徵收申領抵價地比例決定。

在進行抵價地比例的財務模型試算前，本研究先從土地徵收條例、土地徵收

條例施行細則與區段徵收實施辦法進行法理面的分析，發現欲進行試算前須在法

理上仔細評估諸多要素，故今將重點整理如下：

4.1.1 土地徵收補償

1.土地徵收條例第 39 條區段徵收土地時，應依第 30 條規定補償其地價。

除地價補償得經土地所有權人申請，以徵收後可供建築之抵價地折算抵

付外，其餘各項補償費依第 31 條至第 34 條規定補償之。抵價地總面積，

以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准

者，不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該重劃地區

部分不得少於百分之四十五。

33

2.第三十條(補償地價之基準及加成補償)

被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫

區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償

其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或

縣(市)主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告

土地現值時評定之。

3.第三十一條(建築改良物及農作改良物之補償費)

建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。農作改

良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者，按

成熟時之孳息估定之；其逾一年者，按其種植及培育費用，並參酌現值估定之。

建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣（市）主管機關會同有關機關

估定之；其查估基準，由中央主管機關定之。

4.第三十二條(土地改良物之補償)

徵收土地公告前已領有建築執照或於農地上為合法改良土地，依第二十三條

第一項規定停止工作者，其已支付之土地改良費用，應給予補償。

5.第三十三條(合法營業損失之補償)

建築改良物原供合法營業之用，因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損

失，應給予補償前項補償基準，由中央主管機關定之。

6.第三十四條(發給遷移費之情形及查估基準)

徵收土地或土地改良物時，有下列情形之一，應發給遷移費：

(1)依第五條第一項第一款或第二款規定遷移者。 (2)徵收公告六個月前設有戶籍之人口必須遷移者。但因結婚或出

生而設籍者，不受六個月期限之限制。 (3)動力機具、生產原料或經營設備等必須遷移者。

34

(4)因土地一部分之徵收而其改良物須全部遷移者。 (5)水產養殖物或畜產必須遷移者。前項遷移費查估基準，由中央

主管機關定之。

4.1.2 區段徵收

1.土地徵收條例第 44 條區段徵收範圍內土地，經規劃整理後，除依前條

規定配回原管理機關外，其處理方式如下：

抵價地發交被徵收土地所有權人領回。其應領回抵價地之面積，由該管直轄

市或縣(市)主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算

其應領之權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。道路、溝渠、公園、

綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地，無償登記為當地

直轄市有、縣(市)有或鄉(鎮、市)有。

前款以外之公共設施用地，得由主管機關依財務計畫需要，於徵收計畫書載

明有償或無償撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用。國民住宅用地、安置原

住戶或經行政院專案核准所需土地得以讓售。其餘可供建築土地，得予標售、標

租或設定地上權。

依前項第一款規定領回面積不足最小建築單位面積者，應於規定期間內提出

申請合併，未於規定期間內申請者，該管直轄市或縣(市)主管機關應於規定期間

屆滿之日起三十日內，按原徵收地價補償費發給現金補償。第一項第二款以外之

公共設施用地，如該事業得許民營者，其用地應依第一項第五款之規定辦理。

依第一項第三款至第五款撥用或讓售地價及標售底價，以開發總費用為基

準，按其土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展等條件之優

劣估定之。依第一項第五款標租或設定地上權時，其期限不得逾九十九年。第一

項第五款土地之標售、標租及設定地上權辦法，由各級主管機關定之。

2.土地徵收條例施行細則第 51 條開發總費用，指徵收土地之現金補償地

價、本條例第八條及第三十一條至第三十四條規定之補償費及遷移費、

本條例第十一條規定之協議價購地價、公有土地以作價方式提供使用之

地價款、公共設施費用、土地整理費用及貸款利息之總額。

35

前項所稱公共設施費用，包括道路、橋樑、溝渠、雨污水下水管道、鄰里公

園、廣場、綠地及兒童遊樂場等公共設施之規劃設計費、施工費、材料費、工程

管理費、整地費、第五十二條規定需用土地人應分擔之管線工程費用及其他經主

管機關核定必要公共設施之全部或部分費用。所稱土地整理費用，指依其他規定

應發給之自動拆遷獎勵金、救濟金、地籍整理費及其他辦理土地整理必要之費

用。前項道路，指區段徵收後登記為直轄市、縣(市)或鄉(鎮、市)有之道路。

3.第四十七條（差額地價之減輕）

區段徵收範圍內不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之既成建築物基地

或已辦竣財團法人登記之私立學校、社會福利、慈善事業、宗教團體用地，得按

原位置保留分配，並減輕其依前條規定應繳納之差額地價，其減輕比例由主管機

關視實際情形定之，並載明於區段徵收計畫書。

係針對主辦機關辦理促參法第八條第一項第五款（由政府投資新建完成後，

委託民間機構營運；營運屆滿後，營運權歸還政府）之案件（以下簡稱 OT 個案），

且個案性質單純而無須委託顧問公司協助規劃。主辦機關可依據本手冊規定內容

於公共建設委由民間辦理前，自行審慎評估公共建設之公益性以及民間參與之商

業誘因，並詳實規劃委託民間營運內容。

4.促進民間參與公共建設法

(1)第 2 條：促進民間參與公共建設，依本法之規定。本法未規定者，

適用其他有關法律之規定。

(2)第 3 條：本法所稱公共建設，指下列供公眾使用或促進公共利益之

建設：

〈1〉交通建設及共同管道。

〈2〉環境污染防治設施。

〈3〉污水下水道、自來水及水利設施。

〈4〉衛生醫療設施。

〈5〉社會及勞工福利設施。

〈6〉文教設施。

〈7〉觀光遊憩重大設施。

36

〈8〉業設施及公用氣體燃料設施。

〈9〉運動設施。

〈10〉公園綠地設施。

〈11〉重大工業、商業及科技設施。

〈12〉新市鎮開發。

〈13〉農業設施。

37

本法所稱重大公共建設，指性質重要且在一定規模以上之公共建設；其範

圍，由主管機關會商內政部、財政部及中央目的事業主管機關定之。

(3)第 7 條：公共建設，得由民間規劃之。 (4)第 9 條：前條第一項各款之新建、擴建、整建（以下簡稱興建）

或營運工作，得就該公共建設之全部或一部為之。

5.促進民間參與公共建設法施行細則

第 39 條：主辦機關辦理民間參與政府規劃之公共建設前，應辦理可行性評

估及先期規劃。但未涉及政府預算補貼或投資者，不在此限。前項可行性評估，

應依公共建設特性及民間參與方式，以民間參與之角度，就公共建設之目的、市

場、技術、財務、法律、土地取得及環境影響等方面，審慎評估民間投資之可行

性。第一項先期規劃，應撰擬先期規劃書，並應依公共建設特性及民間參與方式，

就擬由民間參與公共建設興建、營運之規劃及財務，進行分析；必要時，應審慎

研擬政府對該建設之承諾與配合事項及容許民間投資附屬事業之範圍，並研擬政

府應配合辦理之項目、完成程度及時程。主辦機關辦理民間參與公共建設，得聘

請財務、工程、營運、法律等專業顧問，協助辦理相關作業。

6.預算法

第 34 條：重要公共工程建設及重大施政計畫，應先行製作選擇方案及替代

方案之成本效益分析報告，並提供財源籌措及資金運用之說明，始得編列概算及

預算案，並送立法院備查。

7.政府公共工程計畫與經費審議作業要點

(1)第 3 點：「為減輕政府財政負擔，各主辦或主管機關於研擬相關中長

程施政計畫時，應依…規定，就公共工程計畫先考量及徵詢民間參

與之意願；其經主管機關評估不宜或經審議仍不適宜以民間參與方

式辦理者，其公共工程計畫及經費…之審議作業，依本要點辦理。」

(2)第 4 點：「主辦機關應先行編列預算或籌措經費，用以辦理與新興工

程計畫有關之先期規劃構想（或可行性評估）、民間參與公共建設之

38

可行性與財務效益評估、先期規劃及綜合規劃與設計等作業」。故公

共建設涉政府預算經費者，均須辦理先期規劃及促參之可行性評估。

8.相關解釋函

(1)93.06.16 工程技字第 09300234640 號函

(2)各機關於規劃設計公共建設委外經營使用時，應妥慎斟酌民間參與

之合理規模及期間，以激發民間機構發揮最佳營運效能，創造公共

建設最大經濟效益。

(3)前項可行性評估，應依公共建設特性及民間參與方式，以民間參與

之角度，就公共建設之目的、市場、技術、財務、法律、土地取得

及環境影響等方面，審慎評估民間投資之可行性。

4.1.3 法規適用原則

1.93.06.16 工程技字第 09300234640 號函，民間參與公共建設法規適用原

則

2.促參法公布實施後，各主辦機關辦理民間參與公共建設之作業，應依促

參法辦理。﹙行政院 89.4.28 台 89 交字第 12117 號函﹚

3.符合促參法第三條所稱公共建設，並依第八條之民間參與方式辦理者，

適用促參法。

4.各機關經管之公有財產委託廠商營運管理、提供廠商使用或開放廠商投

資興建、營運(以下簡稱委外經營使用)，須由機關支付對價或由接受服

務之第三人支付對價予廠商者，除下列各款情形外，適用政府採購法(以

下簡稱採購法)：

(1)依法令辦理出租、放租或放領者。

(2)適用促參法者。

(3)依其他法律開放廠商投資興建、營運交通、能源、環保、旅遊等建

設者。

39

5.各機關經管之公有財產依採購法辦理委外經營使用者，應先查明確實符

合國有財產法、地方公產管理法令及其他相關法令規定。

6.各機關公有財產開放廠商投資興建、營運而無第(三)點第二、三款情形

者，其甄選投資廠商之程序，依採購法第 99 條之規定，適用採購法。

4.1.4 作業流程

1.籌組工作小組

民間參與公共建設 OT 計畫因涉及工程、土地、法律、財務及行銷等不同領

域之專業知識，主辦機關（或被授權/委託機關）於推動計畫前，應考量計畫特

性及人員專長以籌組工作小組，並建立整合部門內外之相關權屬單位之機制，例

如由高階長官成立跨部門之推動小組或召開協調會議等，以增進計畫執行效率。

但案件性質單純者，得免成立。

2.取得主辦機關授權

提報機關如非促參法第五條規定之主辦機關，應先取得主辦機關授權或委

託。

3.民間投資公共建設案件類型

(1)政府規劃案件

〈1〉辦理可行性評估

在公告之前，除未涉及政府預算補貼或投資者外，主辦機關應辦理

可行性評估及先期規劃。可行性評估應依公共建設特性及民間參與

方式，以民間參與之角度，就公共建設之目的、市場、技術、財務、

法律、土地取得及環境影響等方面，審慎評估民間投資之可行性﹔

先期規劃則就擬由民間參與公共建設興建、營運之規劃及財務，進

行分析，審慎研擬政府對該建設之承諾與配合事項、容許民間投資

附屬事業之範圍及政府應配合辦理之項目、完成程度及時程，並將

規劃內容撰擬先期規劃書﹙細則§39﹚。

未涉及政府預算補貼或投資之案件，於辦理前雖得免辦理可行性評

估，但簽辦委外經營前，建議參酌本手冊內容進行評估，以利研訂

招商條件。

40

〈2〉公告招商

政府規劃案件係由主辦機關評估後得由民間投資之公共建設，並以

公開招商之方式，公告徵求民間參與﹙促參§42﹚。

先期規劃書報核後，主辦機關研訂招商文件，以辦理公告。主辦機

關辦理公告，應將公告摘要公開於資訊網路，並刊登於政府採購公

報﹙細則§41﹚。至於公告內容依各該公共建設之性質，包括：﹙細

則§40﹚

甲.公共建設計畫之性質、基本規範、許可年限及範圍。

乙.政府承諾及配合事項。

丙.申請人之資格條件與投資計畫書主要內容及格式。

丁.申請程序及保證金。

戊.申請案件之評決方法、評審項目、評審時程及甄審標準。

己.與投資契約權利義務有關事項。

庚.開發經營附屬事業所需之土地使用期限。

〈3〉甄審作業

主辦機關為審核申請案件，應設甄審委員會，按公共建設之目的，

決定甄審標準，並就申請人提出之資料，依公平、公正原則，於評

審期限內，擇優評定之。

前項甄審標準，應於公告徵求民間參與之時一併公告；評審期限，

依個案決定之，並應通知申請人。

第一項甄審委員會之組織及評審辦法，由主管機關定之。甄審委員

會委員應有 7-17 人，二分之一以上為外聘專家、學者，甄審過程

應公開為之。（促參§44）

主辦機關為協助甄審會辦理與評審有關之作業，應成立工作小組。

（甄審辦法§8）

〈4〉議約簽約

民間申請人依主辦機關公告招商規定，於期限內提出申請文件；主

辦機關設甄審委員會，就申請人提出之資料，擇優選出最優申請

人。最優申請人與主辦機關完成議約後，應於規定時間完成籌辦事

宜，即與主辦機關簽訂投資契約，以辦理後續之營運。﹙促參§45﹚

41

(2)民間自行規劃

促參法第 3 條之各項公共建設，民間均得依促參法第 46 條規定自

行規劃申請參與。此外，主辦機關得依政策需求，以政府政策公告

方式，對外發佈投資資訊。其必要之公告內容如下，惟主辦機關得

適度增加公告資訊。

〈1〉可供民間自行規劃參與公共建設興辦項目

〈2〉政府協助事項

〈3〉作業程序。

民間規劃案件依促參法第 46 條規定，由民間自行擬具土地使用計畫、興建

營運計畫、財務計畫等文件，向主辦機關提出申請。主辦機關受理民間自行規劃

之構想後，應進行審核，於通過後，無其他民間構想按規定時間籌辦，與主辦機

關簽訂投資契約後，始得辦理興建、營運。

相關作業程序請參考本會訂頒之「主辦機關審核民間自行規劃申請參與公共

建設案件注意事項」。

42

4.2 抵價地模式

所謂抵價地，即就實施區段徵收時應給予之補償地價，改以規劃實施整理開

發後可供建築之土地，按原土地所有權人應領取補償地價比例折算抵付，該提供

抵付之土地謂之。其相關內容：

1.所稱可供建築之土地，係指徵收總面積減除開發區內的道路、溝渠、公園、

綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所、國民學校用地所剩餘土地。

2.抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則；其因情形特殊，經上級

主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之四十。

3.被徵收土地所有權人，應領回抵價地之面積，由徵收機關按其應領補償地

價與區段徵收補償地價總額之比例，計算其應領之權利價值，並以該抵價

地之「單位地價」折算之。現行依平均地權條例施行細則第七十條之規定，

抵價地之計算公式詳表4.1。

表 4.1 現行抵價地之計算公式

資料來源：鄭明安，台灣地區抵價地模式與整體開發之分析，土地問題研究季刊，第 6 卷 2 期。

4.依前項規定領回面積不足最小建築單位面積者： (1)應於規定期間內提出申請合併；

(2)求於規定期間內申請者，徵收機關應於規定期間屆滿之日起三十日

內，按原徵收補償地價發給現金補償。

43

5.區段徵收範圍內之公有土地：

(1)道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所、

國民學校等公共設施用地，應無償撥用。

(2)區內其餘公有土地，應由徵收機關照公告現值有償撥用，統籌處理。

(3)前項應無償撥用之公有土地，不包括已列入償債計畫之公有土地，抵

稅地及學產地。

6.抵價地分配：以公開抽籤並由土地所有權人自行選擇分配街廓為原則。

7.區段徵收範圍內之土地，經規劃整理後之處理方式：

(1)抵價地發交原土地所有權人領回。

(2)道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所、

國民學校等公共設施用地無償登記為直轄市、縣(市)或鄉(鎮、市)有。

(3)前款以外之公共設施用地，得由主管機關依財務計畫需要，於徵收計

畫書載明有償或無償撥用興需地機關或讓售供公營事業機構使用。

(4)國民住宅用地，安置原住戶或經行政院專業核准所需土地讓售需地機

關。

(5)其餘可供建築用地、得予標售、標租或設定地上權。

依第一項第三款至第五款撥用或讓售地價及標售底價，以開發總費用為基

準，按其土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展等條件之優

劣估定之。依第一項第五款標租時，其期限不得逾九十九年。

44

8.案例分析比較： 茲為利於分析，謹就抵價地與抵費地模式按實例說明如下：

基本資料設定：實施範圍、土地標示與地價

資料來源：鄭明安，台灣地區抵價地模式與整體開發之分析，土地問題研究季刊，第 6 卷 2 期。

圖 4.1 範圍圖

在某一都市土地中，四面臨路方整的地塊裡，有七筆私人所有，一筆公有而

未開發的空地，亟需辦理市地重劃或區段徵收，以促進土地利用，配合都市整體

發展。開發範圍，以圖一中黑粗線之範圍之，各宗地開發前地價如圖所注數字。

45

表 4.2 八筆土地整體開發前之土地標示與地價

所有人 權屬 面積(m2) 開發前地價(元) A 私 5,000 44,000 B 私 9,000 38,000 C 私 18,000 40,000 D 私 15,000 25,000 E 私 8,000 32,000

F 私 4,000 F1：32,000 F2：32,000

G 公 1,000 10,000

資料來源：鄭明安，台灣地區抵價地模式與整體開發之分析，土地問題研究季刊，第 6 卷 2 期。

註 1：其中 F 所有土地分別有兩筆：F1、F2 為 G 所分隔。

註 2：G 為公有之溝渠用地。

註 3：七個所有權人同意政府辦理市地重劃或區段徵收，但需經政府評估何者對

其最有利後決定之。

註 4︰開發前地價設定：

在市地重劃時，設定為“評定重劃前之地價”。

在區段徵收時，暫定為徵收當時公告土地現值。

46

資料來源：鄭明安，台灣地區抵價地模式與整體開發之分析，土地問題研究季刊，第 6 卷 2 期。

圖 4.2 開發規劃構想

註 1：開發範圍中，都市計畫規劃為十一個街廓，商業區有二，住宅區有六，機

關用地有一，停車場有一，公園有一，其公佈如圖二所示。

註 2︰街廓長寬以 100 公尺與 50 公尺區隔圖示；街道寬有 8 公尺、12 公尺、

16公尺及 20 公尺分布其間。

註3：每街廓內可分配土地面積，依計算如圖中所載。

47

資料來源：鄭明安，台灣地區抵價地模式與整體開發之分析，土地問題研究季刊，第 6 卷 2 期。

圖 4.3 區段徵收分配圖

註 1：根據儘量以原位次分配原則(暫不採抽籤方式)並考量開發(區段徵收)後易

標售、讓售或集中建築使用之利，將 6個所有權人應領抵價地分配，如上

圖 4.3，頗符合市地重劃之精神。

註 2：圖中「標售地」之土地表示分配予 6人應領抵價地後，留作政府依法讓標

售或興建國宅等使用之土地。

註 3：開發後道路、機關用地、停車場用地及公園用地，依法登記為政府所有。

註 4：原公有溝渠用地，開發後已不作溝渠使用，其權利仍歸政府所有，撥作公

共設施用地，不作分配可建地。

48