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民宿經營管理-以台南民宿為例

指導老師:李復憲老師

班級:四動三 A

組員:4970T011 劉昭妤

4970T037 吳品怡

4970T042 陳芝翊

4970T052 鄭佩芬

4970T079 楊佳欣

4970T090 袁如意

4970T091 黃慧貞

4970T097 林佳芳

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目錄

夢想屋………………………………….P3

夢想屋路線圖………………………….P4

夢想屋民宿經營………………………P5~P6

夢想屋內部介紹………………………P7~P8

黑琵的家.………………………………P9

黑琵的家路線圖………………………P10

黑琵的家民宿經營……………………P11

黑琵的家內部介紹……………………P12-P13

黑琵的家景點介紹……………………P14-P15

行程表…………………………………P16

比較表…………………………………P17

民宿 SWOT 分析………………………P18

結論……………………………………P19

民宿相關法條…………………………P20-P23

參考資料………………………………P24

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夢想屋

� 位址：於台南市北園街，名佳美附近一間可愛 KITTY 小套房(雙人房)

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路線圖

11/17 崑山科技大學(A)→夢想屋(B)

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民宿經營

一、經營團隊

� 老闆:呂宜諠女士

� 資本額：獨資，資本額約 20 萬，房子是屋主本身的，當初購屋約 170

幾萬，裝潢約 20 萬，內部擺設沒有特別去估價，但都是特地為了這間

民宿去購買，而有些東西是自己手工製作 ex : 桌子、床頭

� .經營理念：「台 南 Dream House 夢想屋日租套房」是一處充滿著

甜蜜 與夢想的 小屋，主人凱蒂 諠相當喜 歡可愛的 Hello Kitty，因

此打 造了一間 以 Hello Kitty 為主題的套房，希 望能與更 多人分

享， 輕柔的粉 紅色系佈滿房間，到處都是 Hello Kitty 蹤影，包

括桌 椅、床單 以及浴室裡的設備等，讓您 完全沉醉 在粉嫩的 夢

幻小 天地裡～

二、組織架構

� 成員:呂宜諠女士及先生

� 職責：自己慢慢整理

三、經營管理

� 電話：0956700001 呂宜諠 0913737858 黃先生

� 價格：只分平日 1000 假日 1200，除夕到初三 1500 元，情人節等都沒

調整價錢。

客 房 名 稱 ： Dream House 雙 人 房

房 價 資 訊 ： 1200 元 1000 元

房 型 人 數 ： 2 人 (標 準 入 住 人 數 ) 房 間 型 式 ： 套 房

可 否 加 床 ： 可 加 床 最 多 可 加 1 人 每 加 一 人 300 元 (請 參 考 訂 房 說 明 )

客 房 設 備 ： 盥 洗 用 具 ,吹 風 機 ,電 視 ,冰 箱 ,冷 氣 ,觀 景 窗

客 房 簡 介 ： 【【【【 平 日平 日平 日平 日 、、、、 假 日 定 義假 日 定 義假 日 定 義假 日 定 義 】】】】

※平 日 ： 星 期 日 至 星 期 四

※假 日 ： 星 期 五 、 星 期 六 、 國 定 假 日 及 連 續 假 日

� 房間數：1 間

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� 旺季：寒暑假、特定節日；淡季：11 月(非放假時刻)、國定假日

� 民宿推銷及行銷的通路：網路、部落格、完全台灣旅遊網介紹(建構中)

� 民宿住房平均比率：住房率旺季 83% 淡季 60%

� 民宿成功的條件：老闆娘敘述自己是龜毛、有潔癖的人，而自己本身非

常愛護這間民宿，所以會保持它的清潔，也很信任房客，入住的話會登

記房客資料，退房之後也不會檢查東西是否遺失，目前也沒發生過東西

遺失的事件。

� 進退房時間：

※進 房時間：下午 02:00 以後。

※退 房時間：上午 12:00 以前。

� 注意事項：

※禁 止攜帶寵 物。

※全 面禁止吸 煙、嚼檳榔。

※房 間內禁止 烹飪、燒烤。

※嚴 禁酗酒喧 嘩、轟趴、 嗑藥，一 經發現，絕對報警處理！

※禁 止大聲嬉 鬧：為維護 居住品質，嚴禁 房 客 在房 內吸 毒、 賭博、

大 聲嬉鬧。

※住 宿請出示 國民身分證，辦理登 記。

※欲 增加人數 每人平日酌收 300 元 (一 人為限 )

Ps：如有上 述情形， 屋主有權 拒絶貴客 住宿且不退還訂金

※欲住宿者請事先預約，並請先給付五成訂金， 保障您我的權 益。

訂金入帳即為完成訂房手續。

� 取消訂房於一星期前告知，將全額退費。

� 五天前告知退費 80%。

� 三天前告知退費 50%。

� ㄧ天前告知退費 20%。

� 當天告知恕不退還訂金。

四、未來發展

未來想在開第二間民宿，而主題一樣是 kitty，但與第二間的擺設會完全不

同，待穩定後在開設第三間，主題會改為熊熊、蕾絲，這些都在規劃中。

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內部介紹

第 8 頁

第 9 頁

黑皮的家

� 位址：台南縣七股鄉義合村 61-1 號

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路線圖

11/19 崑山科技大學(A)→黑琵民宿(B)→七股鹽山(C)→七股鹽博物館(D)→七

股潟湖(E)→鹿耳門聖母廟(F)

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民宿經營

一、經營團隊

� 老闆：邱金柳女士

� 資本額：自己的房子，當初購屋價格約六百萬(含裝潢)，後來改建民宿

整理近一百萬，裝潢四十幾萬。

� .經營理念：民宿的主人是一個天性樂觀開朗，擁有一般人印象中老年人

所沒有的熱情的快樂銀髮族。大家可以稱呼他邱金柳阿媽。阿媽經營黑

琵的家，並不是以賺錢為目的。而是誠心的想要與來自四面八方的旅

客，分享七股這塊寶地。加上阿媽有著一股不老的熱情，真心的對待每

一個旅客。也因此積極的精神，以及和許許多多的旅客相處下來，讓阿

媽的民宿越來越好，品質也越來越高。阿媽衷心的希望來到這裡的每一

個人，住過黑琵的家的您，都能滿載著快樂的回憶。

二、組織架構

� 成員：邱金柳女士及家人

� 職責：自己慢慢整理

三、經營管理

� 電話：06-7891242

� 價格：平日 1200 元，週五週六&例假日 1600，價格是可議價的。

� 房間數：共 4 間，但自己人也會住，實際上只有二間會出租，備用二間。

� 房間形式：1 間雙人套房、3 間四人雅房

� 旺季：過年、寒暑假；淡季：平日

� 民宿推銷及行銷的通路：借由網路的傳播、曾經來過的旅客推薦。

� 民宿住房平均比率：普普通通，旺季的時候住房率較好，平日的話就還

好。

� 民宿成功的條件：舒適、乾淨、感覺像住豪宅，老顧客會在回來住。

四、未來發展

因兒子自己在台北開公司有自己的事業，所以邱金柳女士期許女兒接手。

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內部介紹

雙人甜蜜套房

四人溫馨通舖雅房

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四人溫馨通舖雅房(三人可)

四人溫馨雅房(三人可)

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景點簡介

� 七股 鹽山

號稱東南 亞最大的鹽堆，便是 甫出爐的新

南瀛 八景之一 的「鹽田曬玉」所在地。七

股鹽 山最高存 量十四萬公噸，高達十四公

尺， 佔地數公 頃廣，分南北兩大堆，南堆

為七 股當地生 產的鹽，為機械採收鹽，北

堆則 來自澳洲 ，為進口鹽。

特色:

七股鹽山 所曬得的粗鹽，可提供 農、漁、工業用，還要再經過洗滌、結

晶，才能成 為食用鹽，近來 又依市場 需求，開發低鈉鹽、無碘鹽、沐浴

鹽等，但因人 工收鹽成本很高，加上天候 不穩，和土地資源利用等 因素，

目前 台灣用鹽 已經開始自國外進口，並與海外合作開發鹽源，或許再過

幾年 ，這般鹽 田風光將只能從回憶中去找尋。

� 七 股 潟 湖

位於七股鄉龍山村、西寮村以西，將軍鄉青鯤南方，七股溪口之內海，其外

由南到北分別由頂頭額汕、網子寮汕和青山港汕所圍繞，南面為海埔海堤，

北至青山港出海口相連，全部面積超過一千六百公尺，當地漁民俗稱『內海

仔』。具有豐富生能的七股潟湖，是台灣僅存最大的潟湖，也是黑面琵鷺的

棲息區。

� 七股鹽博物館

位於台南縣七股鹽埕村台灣鹽博物館是目前台灣唯一有關鹽產業的主題博

物館，其興建主要目的是保存台灣數百年的鹽業文化資產。「鹽」為鹽工汗

水與淚水的結晶，鹽堆狀的外型造觀格外有特色，遠望感覺就像兩座白色金

字塔矗立在鹽田裡。

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� 地圖

� 黑面琵鷺簡介：

黑面琵鷺繁殖於亞洲東部，也就是中國大陸東北部至華北、華中東部及朝

鮮。每年冬季則南遷到較溫暖的東南亞，如：台灣、海南島、越南和菲律賓等地

避寒。在台灣十月中旬首批到達，至隔年四、五月還可以見到；曾出現於宜蘭、

關渡、大肚溪口，以及曾文溪口等地，在曾文溪口平時約有 160 隻棲息於此，在

2000 年的調查中還曾經多達 488 隻，約佔全世界估計量的三分之二，應是全世界

已知的最大族群。

牠們常集群覓食，在河口淺灘、荒廢魚塭捕捉魚蝦。有時會圍成弧形前進，把魚

趕往岸邊捕捉吞食。在棲息地，更是常見到牠們將整個身體泡在海水中，梳洗羽

毛或是戲水。

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行程表

日日 期期 時時 間間 地地 點點 備備 註註

12:00 夢想屋民宿 (採訪)

1:30 午餐 11/17

2:15 返回學校

09:15 出發→七股 8 個人

6 台機車

10:00 黑琵民宿 (採訪)

11:30 七股鹽山 http://mmweb.tw/30282/

門票

機車一台 50 元

12:45 午餐 約 100 元

1:30 七股鹽博物館 http://www.taiwan-salt.com.tw/chinese/index.html

@ 全票 130 元：一般民眾

@ 優待票 110 元：學生(國小

至大學)、@ 團體票 100元(20

人以上團體)

3:00 七股瀉胡 http://www.boats.com.tw/

4:30 鹿耳門聖母廟

11/19

5:30 返回台南

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比較表

民宿名稱民宿名稱民宿名稱民宿名稱 KITTY 夢想屋 黑鷺的家

老闆老闆老闆老闆 呂宜諠女士 邱金柳女士

資本額資本額資本額資本額 購屋 180 萬裝潢 20 萬

共約 200 萬

購屋 600 萬

民宿裝潢 140 共約 740 萬

民宿合格民宿合格民宿合格民宿合格

證照證照證照證照

無 有

經營團隊經營團隊經營團隊經營團隊

建物建物建物建物 公寓 透天

組織架構組織架構組織架構組織架構 成員成員成員成員 夫妻兩人 老闆娘及家人

位址位址位址位址 台南市北園街 台南縣七股鄉

訂房訂房訂房訂房 採預約制 採預約制

房間數房間數房間數房間數 1 間(雙人房) 4 間(1 單人 3 雅房)

價格價格價格價格

只 分 平 日 1000 假 日

1200，除夕到初三 1500

元

平日 1200 元，週五週六&例假日 1600

旺季旺季旺季旺季 寒暑假、特定節日 過年、寒暑假

淡季淡季淡季淡季 11 月(非放假時刻)、國定

假日

平日

推銷及行銷推銷及行銷推銷及行銷推銷及行銷

的通路的通路的通路的通路

網 路 、 本 身 民 宿 部 落

格、完全台灣旅遊網

觀 光 局 網 站 合 格 民 宿 介

紹、自架網站、曾經來過的

旅客推薦、部落客推薦

成功的成功的成功的成功的

條件條件條件條件

老闆娘對房間的品質得

堅持，退房後都會來清

潔整理更換被套，入住

的話會登記房客資料，

使房客有家的溫暖，飯

店的品質，夢幻 的主題

小屋。

舒適、乾淨，老闆娘親切健

談並且會體貼得幫你準備

好三餐和所需要的物品，老

顧客回住率高，也受到許多

單車族的青睞。

經營管理經營管理經營管理經營管理

進 退房進 退房進 退房進 退房

時間時間時間時間

Check in

下午 2 點後 Check out

上午 12 點 前

無限制

未來趨勢未來趨勢未來趨勢未來趨勢

發展發展發展發展 未來發展未來發展未來發展未來發展

未 來 想 在 開 第 二 間 民

宿 ， 而 主 題 一 樣 是

kitty，但與第二間的擺設

會完全不同，待穩定後

在開設第三間，主題會

改為熊熊、蕾絲，這些

都在規劃中。

邱 金 柳 女 士 期 許 女 兒 接

手，因兒子自己在台北開公

司有自己的事業，民宿現在

陸陸續續在架設太陽能設

備，以期為來能接待更多旅

客的入住並降低消耗成本。

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民宿 SWOT分析

S W

Strength：優勢 （內部優勢）

� 價格合理：比一般旅館、Hotel

都要

便宜。

� 服務：一般有口碑的民宿，

尤其是台

灣人開的充滿著台灣人的熱情。

� 熱心+友善：在外地旅行回到

住處還

有人寒暄問暖備感溫馨。

� 體會當地美食&文化：在地的

民宿主

人當然會介紹給你在地好吃的餐

廳及

介紹你值得一去的景點。畢竟旅

遊書

上寫的內容太多有些太過觀光

化，旅

遊時間有限，當然要抓緊時間體

會當

地風情。

Weakness：劣勢 （內部劣勢）

� 環境：民宿的廢棄物處理與

污水排放

是否合乎規定。

� 作息進出：畢竟是住在別人

家裡，可

能主人的作息跟家裡有些小規定

就要

比較尊重。

� 隱蔽性：住民宿當然是比不

上四星級

HOTEL 一人一房+衛浴設備來的

有隱蔽

性。

� 旅客權益：合格民宿執照業

者或者有

名的連鎖飯店較能保障自身權益

並申

訴有其管道。

� 安全：需結伴，盡量不要單

獨入住。

O T

Opportunity：機會 （外部機會）

� Ø 異業結盟：民宿可以旅行社

合作創造更多住宿人潮。未

來發展可延續主題式的連鎖

型民宿。

� 經由經濟復甦帶動觀光旅遊

人潮。

� 可提供民宿特有的特定記念

品。

Ø 民宿可申請合法立案藉由公部門

的網站行銷。藉由同類型民宿（商

店）聚集，形成群聚效應。

Threat：威脅 （外部威勢）

� 同業競爭：民宿業的興起，

容易分散客源。

� 星級飯店與旅店的競爭。

� 逐漸興起的日租套房會影響

民宿的客源。

� 消費者漸趨精緻化的服務。

Ø 各地方政府對民宿產業管理法令

寬鬆不一致，某些域缺乏與產業結

合之特色，無法吸引國內外觀光

客。經營者大多為獨資經營，較缺

乏專業之經營理念和專業管理的能

力，沒善用資源，經營管理缺乏效

率，特色無法顯現，容易失去競爭

優勢。

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結論

雖然之前的課程就有需要聯絡及採訪的相關報告，但是民宿的採訪是第一

次，民宿不像其他店家每天都營業那種，而是需要打電話約特定時間， 因為我

們一開始其實有列了很多間，但幾乎都被拒絕，可能是業者怕是同業、不然就是

只有旺季營業。但是後來還是找了到 2 間!第一間是比較精緻主題式的以 Hello

Kitty 打造夢幻的空間，而另一間是讓出外遊玩的人，一入住就會有像家一樣親

切感的家庭民宿!

11/17 採訪的因為內部裝潢幾乎都是 Hello Kitty，所以喜歡的人進去出一定會

很開心，適合情侶及小家庭入住。但可惜的是，沒有民宿合格證照。

11/19 的”黑琵的家”：主要是由一位阿嬤管理，因為房間比較大，所以很

適合全家人出遊去，另外會準備三餐。這個一定會讓出去玩的人感到很溫暖，因

為阿嬤會幫你打理好一切，一起床就有營養早餐!尤其是較長時間環島或單車族

很適合。

我們七股採訪完後就順便去了附近的景點，其中去鹽山途中我們騎錯路繞回

來的騎很久才到。鹽山販賣部裡面賣的藍藻冰棒是一種很奇妙的商品，鹽滷豆花

也很超好吃!參觀的途中遇到好幾批觀光的遊客，有小家庭一起出遊的、三五好

友結伴來玩的、或是香港到台灣觀光的國際友人。

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民宿相關法條 一、什麼是「民宿」？

答：指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及

農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。

（民宿管理辦法第三條）

二、經營民宿需要辦理登記嗎？

答：經營民宿不需要辦理營利事業登記證，但須向各縣市政府申請「民宿登記

證」及「專用標識」。（民宿管理辦法第十三條）

三、申請經營民宿要向哪個單位提出？

答：當地縣市政府觀光單位。（民宿管理辦法第四條）

四、申請民宿登記要準備什麼資料？

答：申請書。

土地使用分區證明文件影本（申請之土地為都市土地時檢附）。

最近三個月內核發之地籍圖謄本及土地登記（簿）謄本。

土地同意使用之證明文件（申請人為土地所有權人時免附）。

建物登記（簿）謄本或其他房屋權利證明文件建築物使用執照

影本或實施建築管理前合法房屋證明文件。

責任保險契約影本。

民宿外觀、內部、客房、浴室及其他相關經營設施照片。

其他經當地主管機關指定之文件。（民宿管理辦法第十三條）

五、縣市政府審查流程為何？

答：縣市政府觀光單位受理民宿申請，會先審查所附書表文件是否符合民宿管

理辦法規定（不符者請申請人補件），再採書面審查或實地勘查方式，請建

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管、消防、地政等單位會同審查，符合規定，即通知申請人繳納證照費一

千元，並領取民宿登記證及專用標識。申請特色民宿，申請人則必須另外

依據各縣市政府所訂特色民宿項目審查規定，備齊申請特色項目相關文

件，由縣市政府邀請產官學界代表組成審查小組，辦理現場會勘，共同審

定。（民宿管理辦法第十五條、第十六條、第六條）

六、辦理民宿登記有什麼好處？

答：辦理民宿登記經核准後，政府發給民宿登記證及專用標識，取得合法經營

民宿權利，可連結政府網站，政府並會主動加以宣傳，輔導辦理相關研習

訓練，以強化經營體質，提昇服務品質，合法民宿並可加入公務人員國民

旅遊卡刷卡特約商店。

七、未經申請核准就經營民宿會受到什麼處分？

答：依「發展觀光條例」規定，未領取民宿登記證而經營民宿者，處新台幣三

萬元以上十五萬元以下罰鍰，並禁止其經營。（發展觀光條例第五十五條）

八、民宿經營者什麼行為會受到處罰？

答：有玷辱國家榮譽、損害國家利益、妨害善良風俗或詐騙旅客行為者，處

新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，情節重大者，定期停止其營業之

一部或全部，或廢止其營業執照或登記證。經受停止營業之一部或全部

之處分，仍繼續營業者，廢止其營業執照或登記證。（發展觀光條例第五

十三條）

經主管機關依發展觀光條例第三十七條第一項檢查結果有不合規

定者，除依相關法令辦理外，並令限期改善，屆期仍未改善者，處

新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰；情節重大者，並得定期停止

其營業之一部或全部；經受停止營業處分仍繼續營業者，廢止

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其營業執照或登記證。經依發展觀光條例第三十七條第一項規定檢

查結果，有不合規定且危害旅客安全之虞者，在未完全改善前，得

暫停其設施或設備一部或全部之使用。規避、妨礙或拒絕主管機關

依發展觀光條例第三十七條第一項規定檢查者，處新台幣三萬元以

上十五萬元以下罰鍰，並得按次連續處罰。（發展觀光條例第五十四

條）

違反發展觀光條例第四十二條規定，暫停營業或暫停經營未報請備

查或停業期間屆滿未申報復業，或違反發展觀光條例所發布之命

令，處新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰；情節重大者，得廢

止其營業執照。（發展觀光條例第五十五條）

未依發展觀光條例第四十一條第三項規定繳回觀光專用標識，或未

經主管機關核准擅自使用觀光專用標識者，處新台幣三萬元以上十

五萬元以下罰鍰，並勒令其停止使用及拆除之。（發展觀光條例第六

十一條）

九、什麼地區才可以申請設置民宿？

答：風景特定區。

觀光地區。

國家公園區。

原住民地區。

偏遠地區。

離島地區。

經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場或經農業主管機

關劃定之休閒農業區。

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金門特定區計畫自然村。

非都市土地。（民宿管理辦法第五條）

十、非都市土地範圍內有哪些用地類別及建築物容許經營民宿？

答：非都市土地範圍內甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地之住宅，

及農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地之農舍允許經營民宿。（非都

市土地使用管制規則第六條附表一）

十一、位於國有地也可以經營民宿嗎？

答：只要依法向國有財產局承租，檢具相關土地使用證明文件，領有建築物使

用執照或實施建築管理前合法房屋證明文件之住宅或農舍，符合民宿管理

辦法相關規定區域，均可提出民宿登記申請。

十二、民宿可以經營多大規模？

答：以客房數五間以下，且客房總樓地板面積一百五十平方公尺以下為原則，

但位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、

經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特

色民宿，得以客房數十五間以下，且客房總樓地板面積二百平方公尺以下

之規模經營之。（民宿管理辦法第六條）

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參考資料

1. 交通部觀光局

http://admin.taiwan.net.tw/indexc.asp

2. 中華民國交通部觀光局 合法民宿查詢

http://hotelhomestay.tbroc.gov.tw/

3. 知識家

http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1005010700284

4. 夢想屋

http://tw.myblog.yahoo.com/kitty56700001/article?mid=94&prev=-1&next=

108

5. 黑琵的家

http://www.happy-home.com.tw/in/03.htm