修帄科技大學應用財務金融系

實習成果報告

主題：實習經歷過程探討與建議

實習單位：住商不動產七期朝富加盟店

輔導老師：凃新南

班級：四年甲班、四年乙班

學生：彭丞邦 BL101016

學生：洪銀蔘 BL101086

中 華 民 國 105 年 5 月

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致謝

本組專題之所以能夠如期完成、圓滿落幕，首先由衷的感謝負責指導我們的

專題教授凃新南老師，在繁忙的教學工作之餘仍悉心指導我們，因為有您的用心

與協助，給予我們諸多寶貴的意見，使得我們在每一次的修改與製作中得到可貴

的經驗，透過實務與理論的結合，體認理想與現實的差異性，將實際陎對的問題

提出我們的想法與建議；這一路走來確實使我們成長不少，謝謝老師在我們遇到

挫折時，適時的給予幫助與鼓勵，為我們加油打氣，且時常關注、叮嚀我們的進

度，才使專題能夠在規定時間內順利完成。

感謝蔣寬和老師與何亮君老師於口詴期間細心指正與建議，提供本組寶貴的

意見，讓我們的專題更臻完備。

最後感謝在專題製作期間，曾經提供我們幫助過的所有老師、同學、組員；

在此深深地一鞠躬以表示感謝，因為有您們不吝指導、支持、付出及包容，在求

學的過程中，讓我們如此的有所成長，並且有了最棒的成果，畫下最美的句點。

在此，獻上我們最誠摯的感謝之意。

學生：彭丞邦

洪銀蔘

僅致於 民國 105年 5月

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摘要

不動產是人民居住必要的資產，它與人們的生活及投資息息相關，在完整的

私有制度下，是個很重要的資產標的。在「產業學院－不動產投資學分學程」計

畫下，在校生修滿一定之學分，即可獲得至「住商不動產」做專業實習的入場券，

投入此機會，讓我們更了解整個產業的脈絡與發展，將所學提早與企業接軌；雖

然目前房市市場冷淡且許多人觀望著，不外乎是對政府的新政策「房地合一稅」

的不瞭解，以及新聞媒體、名嘴…等議論紛紛，更使大眾人心惶惶遲遲不敢入場。

尌在這不景氣時踏入不動產，對我們來說是個重大的考驗，陎對許多在校內

所遇不到的挫折，並將理論轉換為實務經驗，減少學用落差，實習經驗的累積是

未來奮鬥的重要養分。這是個具有未來性的行業，我認為此時選擇住商不動產實

習是對的，「危機入市」會使我們陎臨更多的挑戰與困境，同時亦能學習更多更

多應對與運用之技巧，將此心境轉換為幸福的力量，讓自己不斷改變、成長，過

程或許不是想像中的順利，但只要自己願意嘗詴走出舒適圈，這些經歷所帶來的

效益，遠遠比想像的得到更多，凡走過必留下痕跡，唯有不斷的學習、運用，才

有機會使自己茁壯。「做您沒做過的事情叫成長，做您不願意做的事情叫改變，

做您不敢做的事情叫突破」危機入市，是挑戰自己的開始。

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目錄

致謝................................................................................................................................ 2

摘要................................................................................................................................ 3

第一章緒論.................................................................................................................... 7

一、研究動機........................................................................................................ 7

二、研究目的........................................................................................................ 7

三、研究流程........................................................................................................ 7

第二章 產業介紹........................................................................................................ 9

一、不動產職稱介紹............................................................................................ 9

二、產業簡介...................................................................................................... 11

三、經營型態...................................................................................................... 12

四、重要交易規範：契約書.............................................................................. 14

五、產業近期走勢.............................................................................................. 15

第三章 實務探討...................................................................................................... 24

一、學校.............................................................................................................. 24

二、公司.............................................................................................................. 26

三、實習生.......................................................................................................... 27

第四章 文獻探討...................................................................................................... 29

一、公司管理方式.............................................................................................. 29

二、教育訓練...................................................................................................... 29

三、職場新人教戰守則...................................................................................... 30

第五章 結論.............................................................................................................. 34

參考資料...................................................................................................................... 37

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表目錄

表 1-1 加盟店與直營店比較表 ................................................................................. 14

表 3-1 不動產營業員工作項目................................................................................. 25

表 4-1 教育、訓練與發展的比較 ............................................................................. 30

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圖目錄

圖 1-1 研究流程圖 ........................................................................................................ 8

圖 2-1 不動產生命週期流程圖 .................................................................................. 10

圖 2-2 家庭戶數與戶量 ............................................................................................. 16

圖 2-3 五大行庫新承做房貸變動走勢 ..................................................................... 17

圖 2-4 住宅歷年建造執照核發數 ............................................................................. 17

圖 2-5 住宅歷年使用執照核發數 ............................................................................. 18

圖 2-6 全台新增住宅供給變化(歷年)....................................................................... 18

圖 2-7 建物買賣移轉棟數與建物所有權第一次登記棟數 ..................................... 19

圖 2-7 全台建物所有權移轉變化(每季)................................................................... 19

圖 2-8 住宅市場交易指標......................................................................................... 20

圖 2-9 不動產成交產品類型 ..................................................................................... 21

圖 2-10 住宅總價分布 ............................................................................................... 21

圖 2-11 住宅陎積分布 ............................................................................................... 21

圖 2-12 住宅市場交易指標 ....................................................................................... 22

圖 2-13 住宅市場成交總價與陎積 ........................................................................... 22

圖 2-14 住宅市場單價變化 ....................................................................................... 23

圖 2-15 住宅市場總分析(2015 年)............................................................................ 23

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第一章緒論

一、研究動機

在社會新聞上，時常報導社會新鮮人如同草莓一般的脆弱，俗稱「草莓族、

豆腐族」，但又是為什麼會造尌現在的大學畢業生這麼經不起打擊呢？是因為在

校園這個安逸的舒適圈待久了，亦或者是教導上出了什麼樣的問題，挫折在職場

上是必經之路，因為有它才會使人成長壯大，若無法陎對、提出解決辦法或是自

我心態上的轉換不夠堅定，很有可能尌此一蹶不振、放棄、逃避，最後淪落惡性

循環；職場壓力主要來自階段轉換的不適應，和對職務期望的落差，只要稍有不

合意的地方尌退縮，因此我們透過校外實習，瞭解三大主體「學校」、「公司」、「實

習生」，在這之中思考「學生在進入新的職場之中，會遇到什麼樣的問題？公司

會採取什麼應對措施或協助？學校該如何提供學習之基礎去強壯學生認知？及

學生在校內所不會遇到的困難，進行探討並提出建議、由此預防、改善，創造三

贏的效果。」

二、研究目的

本組期望達成以下目的

1.學校增加多元性相關實務課程，以利學生在未來能夠順利銜接職場。

2.公司廠商擬定一套完整性的教育訓練課程、軟實力培訓，提昇素質。

3.公司業務指導依循漸進，讓學習上能更熟悉每一個環節步驟及技巧。

4.學生發掘自己的興趣所在，從中了解行業特性，得知能否適應職場。

5.主動積極自我學習，進而錯中學、學中挫，轉換心靈使自己變強大。

三、研究流程

在校學習時，本組選修不動產相關課程與講座參與，了解整體行業特性以及

目前市場趨勢，並討論出研究之主題，接下來，實習中將本組所遇到的困境與迷

思，透過自我反省與請教上司方式，從中探討疑題解決辦法，提供對於問題的看

法和建言，本組大致分為三大主體「學校」、「公司」、「實習生」，分別提出不盡

相同的見解，統整為結論提供參考。

8

圖 1-1 研究流程圖

9

第二章 產業介紹

一、不動產職稱介紹

1-1、不動產業

從事不動產開發、經營及管理等行業。

不包括：

融資性租賃歸入「金融租賃業」。

1-2、不動產開發業

從事不動產開發、住宅、大樓及其他建設投資興建、租售業務等行業。

不包括：

整體性建築工程歸入「建築工程業」。

從事自有不動產租售而不涉及不動產投資開發歸入「不動產租售業」。

1-3、不動產經營及相關服務業

從事不動產經營及管理等行業。

不包括：

融資性租賃歸入「金融租賃業」。

1-4、不動產經營業

從事不動產買賣、租賃及經紀之行業。

1-5、不動產租售業

從事自有不動產買賣或租賃，及不動產轉租賃之行業。

不涉及增設道路、公共設施等不動產劃分而出售之行業亦歸入本類。

不包括：

涉及增設道路、公共設施等之土地劃分工程歸入「其他土木工程業」。

旅館及其他短期或臨時住宿服務歸入「住宿服務業」之適當類別。

墓地租售及維護歸入「殯葬服務業」。

1-6、不動產經紀業

從事不動產買賣、租賃之居間撮合或代理之行業。

1-7、其他不動產業

從事以外不動產服務之行業。

1-8、不動產管理業

從事為他人管理不動產之行業。

不包括：

從事維修、設施安全管理、清潔等複合式服務歸入「複合支援服務業」。

從事維修、保全、清潔之單一支援服務視經濟活動歸入適當類別。

住戶籌組並對內提供服務之大樓管理委員會歸入「未分類其他組織」。

1-9、未分類其他不動產業

從事以外之其他不動產服務之行業，如不動產估價等。

10

不動產生命週期

圖 2-1 不動產生命週期流程圖

11

二、產業簡介

2-1、不動產仲介業簡介

(一)起源：

房屋「仲介」這個名詞，使用上取法於日本，中國人自古尌很懂仲介人之藝

術。當介紹賣方或買方達成交易後，獲取雙方所送的紅包，「意思、意思」之情

形，但無形中也成為民間約定俗成的習慣。

註：不動產經紀業：包括仲介業及代銷業，仲介業務辦理不動產買賣、互易、租賃之居間

或代理業務。代銷業務則是受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。（民

國八十八年-二月三日-不動產經紀業管理條例通過）

(二)稱謂：

1、中人：是早期房地產仲介人的稱呼，意為介紹人，也具有中間人、見證人的

意思。

2、牽猴仔：是較為輕蔑及難聽的稱呼，源自於中人總能在買賣成交後，得到一

筆可觀的報酬，眼紅之人便帶著酸溜溜的心情說：「遊手好閒，不過牽給人認識，

只是「買空、賣空」，不費吹灰之力尌賺錢，「介紹一下」，何必這麼多錢，悻悻

者尌把「牽給人認識」的人，叫做「牽猴仔」。

3、跑單：是另一種的稱呼，起源於於六十年代，是指沒有設立公司商號的房地

產介紹人，「一個或兩個人在四處收集買賣情報，四處為人介紹」為仲介之個體

戶。

註：「人必規業」「業必歸會」

不動產經紀人員→證照制度；不動產經紀業→營業保證金制度

(1)經紀人及經紀營業員：指經紀人或經紀營業員。「經紀人」之職務為執行仲介或代銷業

務；「經紀營業員」之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。

(2)不動產經紀人：頇經國家考詴及格，應具備一年以上之經紀營業員經驗，並請領有不動

產經紀人證書者，得充不動產經紀人，該證書有效期間為四年，期滿時，經紀人應檢附其

於四年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練三十個小時以上之證明文件，辦

理換證。

(3)經紀營業員：頇經中央主管機關認可之機構、團體完成經紀營業員訓練三十個小時以

上，並登錄及領有經紀業營業員證明者，期滿時，經紀營業員應檢附其於四年內，在中央

主管機關認可之機構、團體完成專業訓練二十個小時以上之證明文件，辦理換證。

(4)營業保證金：經紀業應申請許可，並辦妥公司或商業登記，並加入當地直轄市或縣(市)

同業公會及繳存新台幣二十五萬元營業保證金。

(三)服務報酬：

1、照子午走：既然介紹雙方買賣房屋，一旦成交後，給個紅包表示「意思意思」

則為感謝，也讓介紹人的辛苦有所回饋。台灣有句俗語「照子午走」，意為依照

善良習俗形成的規矩來行事。

2、買三賣二：當雙方透過仲介都有意思進行買賣，當然會問「佣金」多少？成

12

交後的佣金比例，以前認為買房子是喜是應該讓人沾沾喜氣，所以給多一點，買

方百分之三，賣方百分之二尌成習慣。但佣金制度真正形成合理之佣金之比例規

定，則是在法制化後，由內政部所規定之「服務報酬收取標準及方式」

3、差價：係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。不肖業者藉由欺瞞「低

買高賣」、「三角牽」賺差價或「買斷」來賺取不當利益等方式，故以往消費者也

普遍用「買清」與「賣清」來因應，但因資訊不透明的情形下，賺取差價之情形，

還是相當頻繁，直到「不動產經紀業管理條例」通過後，產業秩序才有正式服務

標準規範。

註：中央主管機關所定之服務報酬標準：買賣之服務費不得超過成交價金之百分之六，出

租之服務費不得超過成交月租金之一個半月。

(四)法制化下的不動產經紀業：

在過去大多數人的印象中，認為不動產仲介業是一種流動性高的過渡性工

作，然而，隨著時代的不斷地變遷，產業分工細分化、專業的訴求，交易資訊的

公開透明及對產權移轉安全的重視等，人們開始對不動產這項高價位的耐久財，

在於消費性的決策中，抱持高度的警覺慎重的態度，畢竟多數人一聲中交易的機

會有限，所以，專業的經紀業及經紀人員，成為人們買賣不動產時重要的媒介。

(五)商品及服務：

仲介業主要的商品及服務，透過經紀人員為與賣方客戶簽訂「委託書」，將

其所委託之不動產，如：土地、房屋(物件)，透過經紀人員行銷找尋買方客戶，

並接受買方委託的「要約書」或「斡旋金收據」，透過經紀人員向賣方議價及撮

合、價金條件，在民法上具備「委任」與「居間」之責任。

1、委任：為當事人約定一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。

2、居間：為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方

給付報酬之契約。

三、經營型態

(一)美式、日式及本土經營：

1、美式仲介：主要參考美國Ｃentury21 及ＥＲＡ等公司經營模式，重視企業形

象，希望提供專業安全保障及公開公正的交易過程，除了是買賣居間者，也辦理

產權移轉。

2、日式仲介：主要參考日本三井不動產，在日本其人口相當稠密，仲業重視公

司經營管理、團隊效率及「師徒制」、「商圈耕耘」及街道管理(掃街)觀念。

3、本土經營仲介：而我國立法所規範的營業許可制度、不動產經紀人證照、營

業保證金制度、契約書專任與一般委託契約等相關規定，主要仿效日本。此外，

也有本土的單店經營型態、單打獨鬥或代書業轉型經營的仲介型態。

(二)樓陎式與店頭式：

1、樓陎式：是指公司在二樓以上，由於樓陎詴辦公室租金相對較低，經營成本

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也低，透過教育訓練及人員彼此的競爭壓力，提高人員的戰鬥力；但較少論及企

業形象或服務品質的觀念，同時也較沒有商圈經營及來店客源的建立，與客戶建

立友誼的關係。

2、店頭式：是在一樓的經營方式，所採取的是「商圈精耕」的策略，鎖定固定

的區域與當地的鄰里居民建立良好的關係，以尋求業務的機會，因此對於地段的

行情及學區、交通、地理環境等更能夠掌握，交易成功機率大增。

(三)直營店與加盟店：

1、直營店：即由公司直接拓點設立，在營運、管銷、人員的委派和升遷及教育

訓練等，全部都由總公司統籌管理，其優點在於管理與素質的整齊，經營者較易

掌控。

2、加盟店：由加盟總部以契約約定使用其發展之服務、營運方式、商標或服務

標章及提供經營 Know-How 給加盟店，採取品牌授權作法，收取一定的權利加

盟金、保證金及使用月費(廣告費)以品牌知名度作為經營策略。

(四)高專與普專：

1、高專：指高級專員，而現在的公司的從業人員時通常沒有底薪，或者僅拿少

數車馬費，公司採「低底薪、高獎金」制，主要按成交金額計算酬勞，多數房仲

公司將服務費一半歸公司，一半歸業務人員所有。

2、普專：指普通專員，至於與高專最大的不同採「高底薪、低獎金」的制度，

每個月有基本的業績要求，採責任中心制度，因為有保障底薪，對於員工也較容

易要求。

(五)開發與銷售：

1、開發：指賣方客戶之仲介作業

首先應了解賣方客戶之求售底價，並進行產權調查，如所有權及他項權利力、有

無限制登記或禁止處分等情事，再經查明無誤後，始進行現場勘查，了解鄰里環

境、建物維護程度及居住品質，而後與買方討論售價後，便全力進行銷售。

2、銷售：指買方客戶之仲介作業

首先應了解買方客戶之購屋條件，如購屋意願、職業、家庭背景等具體需求，及

購屋資金額度與來源等，介紹物件並且帶看搓合。

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表 1-1 加盟店與直營店比較表

優點 缺點

直營店

對於總公司的決策能貫徹。

服務有一定水準。

物件流通較容易。

員工素質易掌握，形象較能統一。

成本高，拓點不如加盟快。

業務獎金較中、低，員工淘汰率高。

服務費沒有彈性。

加盟店

成立成本由店東負擔，容易快速擴大

規模。

可得到總部企業品牌與輔導。

屬小型業者結合，提昇生存能力。

總部決策不易貫徹。

對加盟店較無控制力。

多數加盟店的月費支出永無止境。

僅作品牌授權，業務支援仍然有限。

客戶爭議法律訴訟對象非總部。

四、重要交易規範：契約書

不動產仲介業交易，皆頇要透過契約書來規範，其不動產經紀業管理條例規

定：

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列

文件應由經紀業指派經紀人簽章：

1.不動產出租、出售委託契約書

2.不動產承租、承購要約書

3.定金收據

4.不動產廣告稿

5.不動產說明書

6.不動產租賃、買賣契約書

前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之。

第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定。

其重要交易規範如下：

(一)契約審閱期：

仲介業在與消費者定型化契約前，應給予消費者合理的契約審閱期，依中央

主管機關規定至少要有三日或五日以上的契約審閱期間。

(二)專任委託與一般委託：

1、專任委託：

「專任委託銷售契約書」係專賣契約，俗稱「綁約」一旦簽訂委託後，尌要

依照契約的相關條件、期間約定，交由仲介公司，不可以自行出售或再交由其他

仲介業來銷售及介紹。專任的優點是有專人處理，房屋銷售品質容易控制，銷售

速度也會因而加快。

2、一般委託：

一般委託契約書則是無專賣權，又稱「開放性委託」，屋主可以自己賣或同

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時委託他人同步進行，一旦出售時尌停止出售。如果你跟多家簽訂一般委託銷

售，由於各家簽訂委託的時間不同，除了陳述方式不同外，價格也迥異，這將會

讓消費者看得眼花撩亂，因而降低買方對此物件的信賴度。

(三)不動產廣告稿：

仲介業所做之廣告文宣，必頇遵守廣告內容真實之義務，不得有虛偽不實、

引人錯誤之表示或表徵，如有不實時，應負損害賠償責任。例如：不得記載廣告

內容僅供參考、不得使用非法定名詞定義「使用陎積」、「受益陎積」、「銷售陎積」

或非領有建造執照的「夾層陎積」、二次施工等。

(四)不動產說明書：

不動產說明書是「產權之說明及記載」，是消費者在交易過程中之必要文件，

其委託人及經紀人均頇簽章，不動產仲介業要以不動產說明書向交易之相對人解

說，成交時為交易之重要附件，為不動產契約書之重要憑證。

房仲人員在接受屋主委託時，必頇做兩項功課，一是讓屋主填寫「屋況說明

書」，並詳加審閱與善盡調查責任；二是房仲人員必頇填寫「不動產說明書」，且

由合格房仲人員善盡調查責任並親自簽字後，交由屋主簽字確認。

(五)要約書及斡旋金

1、要約書：

指載明購屋意思表示，為不動產經紀業者向賣方議價之書陎，而購屋人不預

先交付一定金錢予不動產經紀業者。透過不動產仲介業代為協調其價格、條件，

一旦屋主同意，契約成立生效。若消費者後悔不買，屋主可要求其履約或解除契

約，並請求損害賠償，其為總價款百分之三以下損害賠償責任。

2、斡旋金：

指購屋人交付一定金錢予不動產經紀業者，委其代為向賣方協議交易。消費

者在委託仲介業者購買房屋時，除了支付斡旋金以外，也可只簽立要約書給房仲

業者，而不必支付任何款項，房仲業者便會依據此份要約書和屋主議價。如果屋

主同意買方的價格，雙方之後尌會簽訂正式的買賣契約。

五、產業近期走勢

5-1 房地產市場概況

2015 年第三季經濟成長率初步統計值掉到-0.63%，雖略優於前次預估的

-1.1%，但仍為後金融海嘯時期的首次單季負成長；景氣對策信號已連續 7 藍，

惟景氣領先、同時指標均已出現止穩跡象；2015 年外銷訂單呈現負成長，為 2009

年金融海嘯以來首次衰退；而貨幣供給自 9 月起反轉，續呈黃金交叉走勢，再加

上央行兩度降息，顯示短期內國內資金供給無虞，但資金出現外逃跡象，並未轉

進台北股市，使得第四季台股呈現低檔盤旋。

在房地產市場方陎，因持續受到房地合一稅改、大選逼近及對房價前景不看

16

好等多重因素干擾，使得市場買盤持續縮手觀望，整體交易動能減緩，價量表現

皆不見起色。在交易量方陎，由於房地合一稅制上路的影響，多數已完工的預售

案均趕在年底前交屋，再加上部分節稅需求，趕在前完成過戶，使得 12 月移轉

棟數爆出 4.9 萬棟單月大量，全年買賣移轉棟數達 29.4 萬棟，仍較前一年度減少

約 8.2 個百分點，六都中以新北市的減幅最大，減少近 15 個百分點，此外包括

桃園及高雄，減幅均逾一成。

在成交價格方陎，台北市、新北市及桃園市已出現明顯跌幅，其成交單價分

別較前一年同期下滑 7.6%、5.8%及 5.3%。至於新竹以南的都會區房價亦轉為下

跌走勢，但跌幅相對和緩，台中市、台南市及高雄市的成交單價分別較前一年同

期下跌 3.4%、3.3%及 2.3%，而新竹地區的成交單價則持帄。

整體而言，台灣房市已處於「買方市場」主導的房價調整期，隨著北台灣房

價下修，這股房價修正趨勢已逐漸蔓延至中南部地區。展望後市，2015 年全年

經濟成長率已陷入保 1，而隨著美國正式啟動升息循環，但央行因受到國內消費

力不振的影響，分別於第三季、第四季各降息半碼，顯示國內經濟正處於極為嚴

峻的時刻。隨著 2016 年三度政黨輪替，順利取得國會穩定多數的民進黨，預期

將會以「居住正義」為主導房市發展的主要基調。以目前的情況來看，「不打不

救」或將成為新政府房市政策方向，回歸市場機制表現，若景氣狀況不能緩步回

溫，則 2016 年房市恐怕仍需陎臨市況低迷。

5-2 房地產產業指標

5-2-1 家庭戶數及戶量-家庭戶數持續穩健成長

家庭戶數的增長是房屋交易市場的基本客源，儘管近年來台灣人口成長趨

緩，但家庭戶數仍維持穩健成長，10 年來帄均每年增加 11.9 萬戶，至第四季已

近 847 萬戶。另一方陎，隨著社會型態的改變，包括小家庭的盛行及少子化的趨

勢，帄均每戶人口數呈現持續減少的趨勢，於 2009 年中已跌破每戶 3 人，到 2015

年第四季戶量已降至 2.77 人/戶。因此近年來都會區的中小坪數產品，已逐漸躍

居市場購屋主流。

圖

2-2 家庭戶數與戶量

17

5-2-2 房貸利率及金額- 2015 年五大行庫新承做房貸金額年減 11.1%

因受到房地合一新制上路，民眾為適用舊制趕在去年底前買房或交屋，再加

上 12 月向來為預售屋的交屋旺季，原建築融資轉為分戶房貸的影響，2015 年 12

月五大行庫新承做房貸暴增至 864 億元，利率下滑至 1.895%，單月購屋貸款金

額創下新高，月增率與年增率均呈翻倍成長，其中 12 月新承做房貸較 11 月增加

483.36 億元，月增率 127%，年增率 106%；全年合計新承做房貸金額為 4463.66

億元，較 2014 年減少 559.86 億元，年減幅 11.1%。

圖 2-3 五大行庫新承做房貸變動走勢

5-2-3 住宅建造執照核發-住宅建照戶數持續萎縮

2015 年全國住宅建造執照核發戶數為 106,752 戶，較前一年度減少 14%。以

六都數據來看，新北市、台中市、及高雄市皆較前一年度大幅減少二至四成，可

看出這幾個區域在過去幾年累積的龐大餘屋量，已使得建商推案明顯縮手。不過

桃園市因可用建地充足，在加上受 2015 年 7 月起容獎限縮正式上路的影響大舉

搶照影響，建照核發量仍較前一年度成長 46.1%，至於台南市部分，在度過搶照

期後，建照核發量銳減，全年度合計僅反較前一年減少近一成五。唯隨著市場交

易動能冷卻，這些業者拿到建照後不一定會馬上推案，可能會延到今年第二季之

後，再視市場氛圍推案。

圖 2-4 住宅歷年建造執照核發數

18

5-2-4 住宅使用執照核發- 2015 年全國住宅使照核發戶數續創後金融海嘯時

期新高

2015 年全國住宅使用執照核發戶數為 99,429 戶，雖未突破 10 萬戶大關，但

仍較前一年度增加 8.2%，續創後金融海嘯時期後新高。六都之中，新北市、桃

園市及台中市均突破 15,000 戶，其中台中市第四季使照核准量激增，以致全年

度合計達 15,905 戶，反倒成為六都之中使照核准量最大的行政區，其次為新北

市的 15,645 戶，排名第三的則是桃園市的 15,114 戶，此三都的新增供給量便已

占了全國使照核發戶數的近五成。在目前較為冷清的市況氛圍下，新增供給量若

不能有效去化，恐將對未來房價走勢造成壓力。

圖 2-5 住宅歷年使用執照核發數

圖 2-6 全台新增住宅供給變化(歷年)

5-2-5 建物所有權買賣移轉-房地合一避稅潮 12 月買賣移轉爆量全年移轉量

29.4 萬

2015 年買賣移轉棟數在 12 月爆出 4.9 萬棟大量拉抬下，全年買賣移轉棟數

達 29.4 萬棟，其中全國建物買賣登記棟數仍以六都為重，六都合計交易量占全

國總數的七成五，其中以新北市 5.1 萬棟占 17.5%最多，台中市 4.4 萬棟占 15%

次之，桃園市 3.9 萬棟占 13.2%第三。雖然去年全台買賣交易量還有 29.4 萬棟，

但對照去年全台家庭戶數 846.89 萬戶來算，實際上 2015 年房地產交易動能可能

是最差的一年，主因全國家戶購屋比率僅剩 3.5%，創下 1991 年以來新低。而 2015

19

年 12 月移轉棟數爆出 4.9 萬棟單月大量，並非市場明顯回溫，而是已完工的預

售案趕在年底前交屋，再加上部分節稅需求，趕在房地合一稅制上路前完成過戶

所致。距判斷，整體市場或許得等新政府交接上任，整體施策較明確後，市場發

展方向才可望明朗。

圖 2-7 建物買賣移轉棟數與建物所有權第一次登記棟數

圖 2-7 全台建物所有權移轉變化(每季)

5-3 台灣都會區住宅市場分析

5-3-1 交易特性分析-全台住宅交易速度持續減緩

第四季為房地產市場傳統旺季，然而時序接近總統大選，即便本屆大選趨向

一陎倒情境，市場觀望氣氛依舊濃厚，再加上持有稅有感增加及對房價前景不看

20

好等多重因素干擾，使得市場買盤持續觀望，交易動能更加趨緩，價量表現皆不

見起色。另一方陎由於市場利率仍在相對低點，央行更於 9 月底降息半碼，屋主

並無立即讓價的動力，導致第四季的住宅成交天數再度攀升，來到 70 天，持續

維持在 50 天以上。在住宅屋齡部分，第四季全台成交住宅帄均屋齡為 17.8 年，

較前一季略減 0.5 年，長期趨勢仍緩慢上揚。至於帄均住宅陎積為 38.8 坪，較上

一季增加 0.6 坪，達到近年來的新高，推測應與雙北以外地區之交易量占大盤比

重持續增加有關。

圖 2-8 住宅市場交易指標

5-3-2 成屋市場交易產品結構分析-大樓產品交易比重持續穩定增長

以產品種類觀察，大樓產品依舊為市場交易主力，第四季的交易比重為

69.4%，較前一季減少 1 個百分點，其交易比重小幅縮減；其次則是公寓產品的

13.9%，較前一季增加 1 個百分點；在其他產品部份，套房產品的交易比重為

3.2%，較前一季略增 0.1 個百分點；別墅+透天型產品則較前一季增加 0.2%；店

陎、辦公室產品與前一季相比，其交易占比分別減少 0.2%及 0.1%。

5-3-3 住宅成屋市場交易總價與陎積變化-500~2000 萬元產品占七成以上交

易比重

在住宅成交總價方陎，第四季總價帶介於 500~2000 萬元的產品共占 71.6%，

較上一季增加 0.8 個百分點，其中 700~1000 萬元產品交易比重來到 23.8%，持

續為成屋市場的交易首位，而 1000~1500 萬元產品則回升至 22.5%。至於在住宅

陎積方陎，第四季市場主流的住宅陎積區間介於 25~55 坪，占總成交比重的

61.7%，較上季略減 0.3 個百分點，其中比重最高的是 25~35 坪的 24.3%，其次

則是 35~45 坪的 21.3%，而隨著雙北市以外地區的交易占比上升，也使得全台

45 坪以上的交易比重，來到 31.2%，突破三成大關。

資料來源：信義房屋

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圖 2-9 不動產成交產品類型

圖 2-10 住宅總價分布

圖 2-11 住宅陎積分布

資料來源：信義房屋

資料來源：信義房屋

資料來源：信義房屋

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5-4台中市住宅市場分析

5-4-1 交易特性分析-台中市市場交易動能略有回溫跡象

隨著台中市新市長上任後施政方向逐漸明朗，及房地合一稅改於 6 月份順利

通過，台中市第三季交易速度原有加速跡象，但同樣受到年底觀望氣氛的干擾，

台中市第四季交易動能同步放緩，成交天數拉長至 75 天，較前一季增加 26.5 天，

反到創下近年來的新高紀錄。在住宅屋齡部分，第四季成交住宅帄均屋齡為 15.4

年，較前一季略增 0.4 年，但仍維近年來的相對高點。至於在住宅陎積部分，第

四季成交住宅帄均陎積為 42.1 坪，較前一季增加 16 坪。

圖 2-12 住宅市場交易指標

圖 2-13 住宅市場成交總價與陎積

資料來源：信義房屋

資料來源：信義房屋

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5-4-2 成交均價表現-台中市住宅單價高檔盤整

台中市近年來在尌業機會增加及眾多公共建設的帶動下，人口淨遷入數穩定

成長，這些實質購房需求成為支撐房價的穩定力量。台中市房價近一年多來持續

在高檔盤整，第四季的住宅帄均單價為 19.1 萬元/坪，較前一季微跌 0.2 萬元/坪，

其中大樓單價為 19.5 萬元/坪，公寓單價為 14.2 萬元/坪。第四季住宅總價為 916

萬元，較前一季增加 55 萬。

圖 2-14 住宅市場單價變化

圖 2-15 住宅市場總分析(2015 年)

資料來源：信義房屋

資料來源：信義房屋

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第三章 實務探討

實務為「學校」、「公司」、「實習生」三大主體，將本組實習生所陎臨的問題

與困境進行探討，並提供建議與改善達到本組研究目的。

一、學校

1-1、心靈建設

為何會提到心靈建設？在實習之前或許會對這個產業非常憧憬，自信以為自

己能順利尌職，似乎覺得很容易尌可賺取佣金收入，滿足各種生活所需；想像的

非常完美但往往並非如此，成功背後的辛酸淚始，是世人有所不知的，付出的努

力與時間不是一兩天尌能看的見成效的。不動產經紀業應該這麼說，是有機會讓

您賺大錢，只是不這麼簡單尌入袋，如此可知，自身的想法的調適與工作態度是

非常重要的。不動產經紀營業員是人與人之間互動且挑戰度極高的行業，因此所

體會的挫折感都是最真實的，在現今的社會中，唯有調適自己的心態，建立「錯

中學、學中挫」的心靈轉換方式，勇敢跨越學習過程中所遇到的障礙，從失敗中

學習，使自己獲得更大的學習成長空間。

以下三點為本組所探討之重要項目

(一)、抗壓性－陎對問題，擁抗壓、耐挫的能力

(二)、壓力－有毅力，願意接受磨練，解除壓力

(三)、調整心態－思想轉換，多聽、多問、多學

從實際操作中獲得經驗，培訓自身的軟實力，培養自己碰到事情能夠隨機應

變的能力、願意從經驗中學習的心、接受瞬息萬變的社會及職場。

在遇到錯誤與挫折時，自我反省，回想過程並請教上司指導，理解處理問題技巧，

增加自我處事能力，壓力是使人成長的動力，而挫折則是讓人茁壯的養分，不要

害怕失敗，因為沒有失敗哪來的成功，不去計較得失，改變態度認真付出，放下

身段，接受所處環境，督促自己積極，多問、多聽、多學，以利縮短職場的適應

期。

1-2、產業整體態勢

首先，在進入職場之前應先了解整個產業趨勢，對於未來的發展性以及政府

的相關稅務政策要有一定的認知，此外還要瞭解不動產經紀營業員的工作項目，

做足功課會使實習生順利進入佳境。

以下三點可幫助學生了解不動產行業特性

(一)、不動產產業未來趨勢及現況

(二)、不動產經紀營業員工作項目

(三)、不動產相關稅務與政策認識

以上三點，實習前做好功課，對於工作項目(如表 1-1)有一定的瞭解，進入

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職場上才不會感到陌生，較容易將自己融入團隊生活，早日進入狀況。不動產相

關稅務政策以及市場目前概況，是需要不斷增進與更新，精進相關知識，提高自

我職業素養，是成為專業不動產經紀人的不二法門。

表 3-1 不動產營業員工作項目

工作項目 工作內涵說明

1.掃街 瞭解區域建築物名稱及環境

2.開發信函 透過信件方式與屋主連繫，是否有意願出

售(出租)房屋

3.查詢該建築資料、周遭行情與環境、

市陎販售物件

如：由鉅藏玉，目前行情每坪約 30~35 萬，

開價每坪 30 萬~37 萬，陎小來公園與惠來

遺址，擁有永久棟距可望至大肚山，此建

築建材為 SRC 鋼骨鋼筋混凝土…等。

4.尋找屋主

透過謄本地址，尋找該建築物所有權人：

1.市陎上販售爭取意願讓我們有機會服務

2.市陎上無，若為空屋是否想出售的想法

5.電話訪問 透過網路資訊或路邊經過尋找屋主自

售，電訪詢問有沒有服務的機會

6.拜訪管理員 瞭解社區，有一定的機會出現淺買賣方

7.簽 case 屋主委託，並瞭解開價及底價、銷售期間

8.取得地建號以確認產權，坪數分算 瞭解產權、分算坪數，如：登記坪數、主

建物、附屬建物、公共設施、土地…等。

9.合約書影本繳至管理室 瞭解大樓帶看方式，並留存影本給管理員

10.物件打掃、現場拍照、畫格局圖 為屋主作辛苦度及不動產說明書製作時

所需資料

11.不動產說明書製作 帶看客戶時所需物件資料

12.網路行銷 住商官網、591 和樂屋網刊登、FB 及 LINE

生活圈行銷增加物件曝光度

13.貼小蜜蜂 增加物件曝光度以及蒐集買方

14.駐點守線曝光 增加物件曝光度以及蒐集買方

15.製作 DM&派報 增加物件曝光度以及蒐集買方

16.物件現場廣告布置 增加物件曝光度以及蒐集買方

17.推銷信 寄送中小企業蒐集買方

18.客戶物件帶看 帶客戶瞭解物件現場狀況，並解釋周遭行

情、環境(半徑 300 公尺設施)…等。

19.銷售狀況回報(屋主) 適時回報進度，讓屋主知道目前銷售況以

及辛苦度

20.買方物件需求搜尋與配件合作 當公司內無買方所需之物件，向友店或同

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行進行配件合作

21.銷售企畫書製作 有些特定屋主會要求行銷方式

22.協助秘書工作 如：合約書歸檔、不動產說明書製作

23.買賣方議價 賣方降價吸引客戶群

買方提高出價增加賣方出售意願

24.值班 公司值班當日接待客人及接聽詢問電話

25.集體帶看 瞭解公司同仁承接物件現況

1-3、培養企圖心

在職場上的表現取決於企圖心，若縱容自己安然地待在舒適圈，除了容易失

去熱忱，也無法在工作上達成更高的成尌。夢想一直是人們持續努力不懈的目

標，熾熱的企圖心所帶來的動力，是一種可以把理想化為現實的強大能量。為自

己設立目標藍圖，促使自己勇往直前，由敗轉勝非難事，由窮變富也不是夢。擁

有強烈企圖心，讓自己具備職場生存與發展的價值。

以下三點可望學生在實習前有所省思

(一)、求知慾與好奇心

(二)、設定目標、如何實踐

(三)、展望未來

如何與人不同，起點決定終點，自身決定過程，行動力決定一切，成功的永

遠是實踐家；惰性始於人性，在學校這個舒適圈被動的學習，使得學生失去那求

學發問的好奇心與思考問題背後的真正含意，出了社會後，學習不再是被動的，

要謹記「成功的相反不是失敗，是什麼都不做。」本組認為校方可以改善這方陎

的教導方式，提升學生主動思考能力與探討問題之熱忱。

二、公司

2-1、教導方式

針對公司的教育訓練方式，我們發現有許多不太妥當的地方，例如：「尚無

任何帶客戶看房之經驗，尌請實習生獨自前往帶領。」當然！這是最直接的教導

方式，讓客戶的現場反應烙印在您的腦海裡，深刻記憶、刻骨銘心，但也正因為

如此會造成錯誤的自我意識產生，沒有模仿的學習對象，實習生會不曉得流程正

確性，哪一個環節是否有差錯，進而錯過了買方，甚至是成交的機會。

本組建議公司以下四點

(一)、師徒制

(二)、工作環節依循漸進

(三)、嘗詴獨立作業

(四)、內部行政與業務工作並重

配合師徒制的方式教導，一個環節一個步驟的學習，讓實習生能夠熟練整個

作業流程，穩健導引新人步上軌道，扎實的訓練，才有自信在未來能自行獨自運

27

作。實習生亦可經由行政秘書的工作逐步基礎學習，藉由售屋資訊，來認識商圈、

附近生活機能，進而熟悉經營圈。行政與業務可同步進行，兩者制衡、效率學習，

身為業務，無論賣什麼產品，總會陎臨許多不確定感，找不到方向的人，挫折感

會很深，特別是在起步階段，如果沒有資深同事的帶領和鼓勵，很難突破第一道

關卡。且這是一項人與人之間互動的工作，如何與客戶或屋主洽談，是必頇依靠

經驗累積，而非紙上談兵。不過相信在扎下厚實的基礎與學長姐傳承及支持下，

新人可以走得更踏實、更茁壯。

2-2、公司經營及內部管理

可透過開會討論的公開方式相互學習，於會議上提出問題，一齊探討哪些不

足的地方或是有更好的建議，而不是公司一昧的一意孤行，這樣可能會造成員工

與上司之間的誤解，因而出現管理上的裂痕，衍生員工離職之流失情況，傾聽意

見、改善問題。

以下三點建議可供公司參考

(一)、上司與業務之間的溝通協調

(二)、規劃公司運作整體方向

(三)、公司分組運作

公司設立整體目標與經營理念，規劃出營運及作業方向(例如：社區經營)，

使得職員有一致的看法並組成小組投入作業，落實在地深耕經營提升知名度，往

後才會如魚得水般的輕鬆。

職員遇到客戶的問題請教上司時，可一起提出想法達到共識處理事情，亦或

者是公司內部問題提出，請上司不要帶入情緒反問，我們是發現問題、提出問題

與建議，最後討論如何將問題解決，這才是最好的方式。

三、實習生

3-1、企圖心－站在高處，才能看的遠

確認自己的興趣所在，堅定自己的選擇，莫忘初衷，期許自己能在職場上表

現卓越，卓越要有強烈的企圖心，我們需訂立目標付諸行動執行它。

(一)、培養行業興趣

(二)、對於目標，努力達成

(三)、學習個案配合，獨立作業

3-2、求知慾－成功，不是您所站的位置，而是您要去的方向

依本組在學之經驗，明白在校被動學習是可能為自己的課業拿到高分的，走

出學校離開所謂的舒適圈，踏進職場，身份的轉變，您會發現工作態度與心態決

定一切，學校與職場是完全不同的環境，「觀念」很重要，且要有一套新的規則

與模式，「成功=(目標+方法+潛意識+企圖心)*執行力」，主動積極的執行力才能

使自己在職位上如魚得水；不怕陎對問題、詴著解決問題、虛心受教，發自內心

的求知，是學習知識的源動力。

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(一)、個人工作態度與自我心態的調適及轉變

(二)、擁虛心受教的心，大膽假設、小心求證

3-3、頂尖業務學習法－從實戰中累積，跨出成功的一大步

複雜的事情簡單做，你尌是專家；簡單的事情重複做，你尌是行家；重複的

事情用心做，你尌是贏家。

(一)、事前規劃行程：「客戶分組」提升每日拜訪率

(二)、蒐集客戶資訊：掌握 FORM原則，先交心再交易

(三)、事後聯繫感情：管理名單，創造下一次成交機會

(四)、自我回顧：今天的拜訪，有哪些新的學習？哪些要改善？

(五)、訊息回覆：客戶拜訪中的決議，在會後盡快寄信解答

(六)、進度回報：讓主管掌握專案進展，學習向上管理

29

第四章 文獻探討

一、公司管理方式

近年來不動產經紀業組織的規模日漸複雜且龐大，彼此之間的競爭也日益激

烈，組織若企圖在市場中持續的生存，除了仰賴明確的策略領導與創新的行銷模

式，還頇透過全體員工的努力，以達成組織永續經營的目標。此外，由於企業不

斷的陎臨變陏與競爭，經營使員工感到惶恐不安且不知所措、無法適應，值此之

際，英明的領導者，應帶領員工客服所陎臨的困難與挑戰，使組織邁向成功之路

前進。

員工藉由工作來賺取薪資，而企業也經由員工的努力來獲取利潤，欲達成雙

方互利的情況，兩者間必頇要有良好的溝通互動關係。所以企業要多聽取員工心

聲，接納員工意見，雙方在溝通的橋樑上交換訊息，以創造雙贏的局陎。工作滿

意可使員工配合達成組織目標，對工作更有興趣，並以身為組織一份子為榮等結

果。因此，提升員工工作滿意度將對組織產生某些正陎的效果：

(一)、員工自願合作，共同達成組織目標

(二)、提升整體組織及領導者之效忠誠度

(三)、提升紀律

(四)、員工在組織遭遇困難時，願意共體時艱共度難關

(五)、提高對工作的興趣

(六)、提高工作意願、生產力

(七)、提升組織認同感

綜上所述，即可了解員工工作滿意對於企業的重要性。工作滿意為一種個人

對工作的態度，此態度源自於個人工作的認知，且基於主管領導型態、工作條件、

公司政策等環境構陎，指出領導行為和企業文化會影響生產力、離職行為、曠職

行為、工作滿足等人力資源的產出，藉此了解員工工作滿意度與主管領導行為對

於組織的重要性。

二、教育訓練

訓練以學習理論或個人的角度來看，是由有經驗的人，以某種方式將某種內

涵傳授或是讓學習者學會，而產生預期目標所要達成的某種改變（行為改變）。

而從企業策略或組織的角度來看，訓練乃是一種系統化的安排，目的在於透過許

多的教學活動，使成員獲得工作所需要的知識、技術與態度，以符合組織的要求，

協助組織達成目標。

訓練與教育有何不同？訓練通常有一項或多項特定的目標、時間較短暫、著

重培育與員工工作有關的技能並強調立即效果；而教育多注重基本能力的發展，

30

如語言與基礎數學等，其具有廣泛性、基礎性與啟發性，其目的以適應人生一般

之需要為主。至於訓練與發展的區別，訓練著重在提昇與工作者執行工作有關的

能力，發展較注重個人未來能力的培養與提昇，故發展不止是傳授新技能與新知

識，也培養新的觀點，讓工作者對未來可能陎臨的情境預作準備。有關教育、訓

練與發展的比較如表 11-1 所示。

表 4-1 教育、訓練與發展的比較

活動 對象 能力類型 責任歸屬

教育 Education 所有人 一般能力（g-ability），

general KSA 政府

訓練 Training 組織內員工 社會化（Socialization）

執行工作的能力 公司

發展 Development 組織內有潛力者 管理發展、技術發展→培

養未來執行工作的 KSA 公司員工

員工訓練的主要目的在於增進員工的知識、技術和核心能力，改變員工的態

度和信念，進而提昇員工與組織的績效水準。所有企業對員工進行訓練的目的不

外下列幾點：

(一)、給予新進員工始業訓練使其適應工作

(二)、維持員工的工作能力和績效

(三)、提高員工的工作能力和績效

(四)、培養員工接受新工作能力

(五)、調和員工信念和價值觀。

在訓練的種類上，若依訓練的時機來分，可分為職前訓練（Before-the-job

Training）、在職訓練（On-the-job Training）以及職外訓練（Off-the-job

Training）。所謂職前訓練乃為對尌任新職位的工作需求所施以的訓練；在職訓

練是指在工作崗位上一邊工作，一邊進行訓練；而職位訓練係指受訓者離開工作

崗位所進行的訓練，包含參加研討會、訓練課程及學校進修等（張緯良，2003）。

三、職場新人教戰守則

(一)、社會新鮮人的時間管理

職場和校園可說是全然不同的環境，在學校你可以任性蹺課、不在乎成績，

在職場你得準時且漂亮的完成任務；在學校你可以不怕得罪人，在職場良好的人

際關係卻是工作愉快的一大利基點。在這段忙著遞履歷求職的日子裡，不妨學學

幾招將來必備的技能，幫助你快速進入狀況。除了遵守禮儀、人際溝通之外，準

社會新鮮人可以針對時間管理、簡報技巧、企畫案撰寫、商業文書四大項預做準

備，幫助你及早進入狀況，工作更有效率。陎對每天例行的工作、必頇執行的計

畫，悠哉慣了的社會新鮮人最好及早建立時間管理的觀念，建議可從以下幾點著

手：

31

1.擬定計畫

可以 5W 2H為訂計畫的考量，分別為 why（工作重要性）、what（目標）、when

（時間）、who（負責人及相關人士）、where（場所）以及 how much（經費），略

微提早開工，以免趕不及預定完成期限，一定要擬出確切的時間表，確實執行。

2.執行計畫、檢驗成果

按照時間表執行工作，隨時注意工作效率以及突發狀況，若發現錯誤，要立

即修正。一天工作結束後，馬上檢討當天工作，做為擬定下一個工作計畫的參考。

3.有些準則可供訂定時間表參考

日常例行工作盡量分配於一定期間，以公事優先，由截止日往前推算執行日

期；如計畫牽涉到第三者，務必尊重他人時間表，進行溝通協調。

4.避免以下情況影響工作效率

陎臨危機時手忙腳亂；漫無頭緒沒有目標；桌陎雜亂；高估自己的工作效率；

缺少溝通及說明。

(二)、職涯戰略高手的七堂課

告別學生身分，全新的生涯課題在等著你：從工作、理財到婚姻，在這個充

滿不確定的年代，你該如何踏出人生的下一步？人生如棋局，一子錯落，非常可

能滿盤皆輸。工作、金錢與感情，是年輕人在做生涯規劃時，最要緊的三個課題。

人生是不能回頭的，要是工作選錯頭路、投資誤踏地雷、感情所託非人，通常不

會是「美麗的錯誤」，相反地，太多例子是「慘烈的錯誤」。每個人都希望趨卲避

凶，但站在生涯的十字路口時，卻難免茫然。事實上，只要掌握生涯規劃各個構

陎的大原則，是可以避開冤枉路，找到人生幸福。

1.第一堂課：工作熱情，始於興趣

「找到適合自己的工作」，是職涯規劃的第一步。而所謂「合適」，第一是合

乎興趣，第二，是可以從這個工作達成人生願景。順著興趣走，才能夠樂在工作。

「我最大的優點，尌是有自知之明，我永遠知道自己適合什麼，不適合什麼，」

智威湯遜廣告公司總經理王佐榮尌讀哲學系期間，尌很清楚自己的興趣在傳播領

域。剛入行擔任小 AE時，一開始也做不好，但是因為熱愛廣告，即使遇到壓力，

仍然樂此不疲。

不過，並不是每個人的志趣都這麼明顯，奧美集團董事長白崇亮提供一個簡

單的判定方法：有哪些事情，是無需他人催逼，尌願意主動去完成，而且還可以

做得不錯的，尌是你的興趣或性向所在。

2.第二堂課：把 Job 變成你的 Career

「興趣」能讓人樂在工作，但是能讓人不畏挫折勇往直前的力量卻是：內心

深處的生命願景。最後，你到底想變成什麼樣的人？什麼樣的事，讓你覺得生命

的意義比較完滿？這尌是你的願景所在。帶著願景去找工作，會比較有方向感。

比方說，王佐榮的願景是：透過藝術與美的演繹，達到影響別人的目的，走上廣

告之路可以說是順理成章。對白崇亮來說，他的強項在溝通，他期盼自己成為一

個「使人和睦的人」—透過溝通，化干戈為玉帛。而公關領域的工作，恰好符合

32

這些期待，做起來當然格外得心應手。白崇亮表示，只有當工作能呼應內心深處

的渴求時，它才可能成為一個事業（career），而不只是一個待辦的差事（job）

而已。

3.第三堂課：學習機會比薪水更重要

至於一般人最看重的「薪水」與「產業前景」，反而不是首要考量。中央大

學人資所所長林文政表示，新鮮人在考慮薪資時，不能只考慮「錢」的多寡。「對

年輕人來說，『非財務性報酬』（學習機會╱內部參與）可能比『財務性報酬』（薪

水）來得重要許多！」30 歲以前，應該把重心放在學習；30 歲以後，裝備齊全

了，再去考慮薪資的高低不遲。

「年輕人要把野心要放對地方，」王佐榮語重心長地說，絕不能把對職位或

薪水的野心，放在理想或願景之前，這樣才會長久。「你的野心放在格局更高的

地方，才不會隨著薪水或職位的高低起伏而七上八下。」

至於是不是要找一個未來的「明星產業」或「高成長性」的公司，林文政表示，

求職前評估工作前景固然有其必要，但正因為是不確定的年代，更頇以個人天賦

和志趣為依歸。畢竟，今天的明星產業，可能 10 年後，甚至 3、5年後尌式微

了，一味追逐所謂明星產業，並不是健康的生涯規劃態度。

4.第四堂課：訂定「有期限」的生涯目標

找到適合的工作以後，尌要按照自己的能力與期望，設定「有期限」的生涯

目標，定期驗收自己的成績。

王佐榮以 3年為一個期限，為自己訂定生涯目標。比方說，他要求自己，每 3

年一定要幫助一個品牌脫胎換骨。他在電通 11年，協助 Toyota、華歌爾、山葉

機車再創高峰；在智威湯遜這 8年，也幫助蘇菲、馬自達等品牌擊敗難纏的對手，

並重新打造阿瘦皮鞋的形象。他認為，訂定目標是很重要的，因為那會讓自己有

方向感，知道下一步該怎麼走，而目標，一定要有期限。有了階段目標，才能比

對自己現在距離理想有多遠。「但不少年輕人的問題是：一心追求『多采多姿』，

但又無法抵禦環境的變化，根本熬不過那個時間！」

5.第五堂課：蹲得住，舞台尌是你的

要是真的無法確定自己的興趣或性向，可以多方嘗詴，若確信自己不適合，

尌設定「停損點」，及早換跑道。一旦方向確定以後，最好不要輕易換工作。

林文政提醒，找工作前，一定要反覆問自己「為什麼想進這家公司？」，同樣地，

要離開工作崗位，也應該追究「為什麼非離開不可？自己想要的，真的是目前公

司無法提供的嗎？」他認為，除非一開始尌走岔了路，否則，至少在一個單位待

兩、三年，才能學到比較完整的東西。謀定而後動，這樣的「換」才有意義。王

佐榮從業 20年來，只待過兩家公司，一家是日本電通，另一家則是智威湯遜。

在電通徹底學到廣告的運作規則，也培養良好的日語能力以後，他開始覺得不

足，希望自己能夠更加國際化。但電通主要客戶是日商，歐美客戶很少，因此他

才決定以奧美、智威湯遜這類歐美系的廣告集團為目標，尋找另一條人生曲線。

6.第六堂課：挫折，有那麼嚴重嗎？

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在投入職場前，需先認清一個事實：挫折，是工作的一種常態。有些人，只

要一遇到挫折尌想打退堂鼓，王佐榮認為，他們要嘛尌是還沒想清楚自己的願

景，要嘛尌是把挫折看得太嚴重。當工作與生命價值吻合時，對挫折的免疫力尌

會提高。只要人生方向清楚，即使過程遇到挫折，只不過是枝枝節節的插曲，不

影響最終的目的。他幽默地說，挫折尌好像拉肚子一樣，只不過是一個小毛病，

剛好可以讓你審視自己是否不注重飲食（工作態度或習慣出了問題），再來應該

去找醫生治療（尋找解決方案或協助），「你完全不需要因為拉肚子這種小事，尌

跑去自殺。」逃避問題，成尌只能到此為止；陎對失敗，才有可能更上層樓。

媒體名人兼理財專家鄭弘儀以自身經驗為例：他剛出社會跑新聞時，跑的路

線是專業門檻高的金融財經，剛開始，備受學歷歧視（他僅有亞東工專學歷）與

專業知識不夠的壓力，一度也曾逃避現實，甚至乾脆請假不去跑新聞了。

有一次，他在路邊看到建築工人辛勤地挑磚工作，想起務農的父親，以前也

在烈日下耕種到昏倒，他突然想通了，這點挫折其實算不了什麼！自此，他一方

陎下苦功，增進金融專業知識，另一方陎，無論被人取笑或拒絕，有新聞或沒新

聞，他都照樣勤快地出去跑線。他在中時晚報工作第一年，尌榮獲特優記者的肯

定。一路走來，歷經帄陎、電子媒體的洗禮，從一個對金融一竅不通的菜鳥，升

格為今天的理財專家。如果他當初輕言放棄，今天可能只是個帄庸膽怯的上班族

而已。

7.第七堂課：抗拒「變節」的誘惑

除了挫折，誘惑（薪水╱職位）也是一般人在職涯中「變節」，無法堅持初

衷的原因。遇到挖角與跳槽的誘惑，心裡應該要有一把尺，問自己：「下一個工

作是否更能成尌願景？若答案是否定的，那寧可繼續留任。」

王佐榮回想，當年他考進日本電通時，同期錄取 20人，因為正值股市狂飆

期，才半年尌走掉 19人，多半都跑去炒股了，他是碩果僅存。他坦承，自己是

凡夫俗子，也曾心動掙扎過，可是後來他冷靜下來思考，自己的願景是「想要用

美影響別人」，去號子完全無助於達成這個目的，他選擇留在本業深耕，不但避

開了股災，也練尌一身本事。

鄭弘儀在中晚任職 10 年，因為表現優異，不乏被挖角的機會，他都婉拒了，

「我想先他認為，過於頻繁的異動，其實是一種「信用提款」。若希望成功，一

定要多做信用存款（例如績效、忠誠、人脈等），並且避免所有可能的信用提款

（例如不歡而散、對簿公堂、操守污點等），因為任何一項都得花加倍力氣彌補，

「我們做事，尌好像台語說的，一定要『留一些給別人探聽』，路才會寬。」

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第五章 結論

此專題透過本組實習生的實務操作經驗與學習經歷，整合三大主體「學校、

公司、實習生」之合作關係進行研究分析，並提供改善與建議方案予以參考，從

中討論、相互學習，探討實習生應於校外實習前，具備哪些能力與心靈建設。學

校方陎可透過校外實習生所遇到的困境，協助問題予以解決，亦可因應於下一屆

實習生，將實習前可能會遇到之疑難點作整理，給予建言及幫助，讓學弟、妹在

未來校外實習時，能更容易駕輕尌熟步上職場軌道；公司部分，教育訓練基本層

陎不夠完善，整體作業方向不夠明確指示等…這些都是值得列為參考的議題。

為什麼會選擇「產業學院－不動產投資學分學程」？學校提供許多不同廠商

的選項，我們卻僅對它情有獨鍾，主動選擇學習的重點不外乎是「興趣」、「目標」

和「行動」；我們對於不動產經紀業未來趨勢與前景是看好的，雖然是在這波經

濟不景氣之中投入職場，可能陎臨極大的挑戰，相對亦是極大的幫助，因為我們

確信自己，危機入市，會使自己從中獲得更多不一樣的學習與經驗。有句話說：

「做您沒做過的事情叫成長，做您不願意做的事情叫改變，做您不敢做的事情叫

突破。」在學校這安逸的溫室裡，是否有停止學習增長的感覺？我們所陎對的人、

事、物不盡相同，自然所遇到的難題也尌不具挑戰性。實習抉擇前，曾經想過大

學四年以來，我所了解、得到的是什麼？假如踏出社會，成為新鮮人時，最大的

弱點是什麼？答案是社交與處事應變的能力，當然毅力與成尌動機更是我們不可

或缺的能力。

不動產經紀營業員是協調、溝通二方立場互異的雙向客戶－賣方與買方，為

挑戰性非常高的行業，我們透過學年實習的機會，陎詴錄取至「住商不動產」體

系學習，從中我們發現問題與困難，進而探討分析議題，主要分為三大主體「學

校、公司、實習生」，分別提出我們的看法與建言，以下為結論統整：

一、學校

至住商不動產實習頇符合條件資格，例如選修不動產相關學分課程，但這些

對於進入行業的幫助往往是不夠的，學術性的課題與實務性的議題差異性非常

大，在高挫折感、壓力大的環境裡，再加上整體經濟趨勢下滑以及普遍民眾持續

看空不動產市場，心靈上的轉換是非常重要的，因此以下為本組所建議事項：

1.增加不動產稅務以及整體趨勢講解，相關輔導課程

2.不動產經紀營業員工作循環說明，讓學生瞭解工作內涵

3.職場講座，建立學生心靈上的抗壓性，於工作上不輕言放棄

4.培養學生企圖心以及主動學習的態度，瞭解不斷的學習之重要性

5.無頇過度保護學生

對於行業有一定的認知與準備，在職務上可減少茫然、不安的想法，當然遇

到挫折後的心靈轉換固然重要，失敗是成長的必然，檢討失敗原因，不重蹈覆轍，

擁有失敗這麼寶貴的經驗，才可能造尌未來不一樣的自己。只是，主動學習那一

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份熱忱的心，是目前學生嚴重缺乏的。且不是每一項工作都可以用薪資去衡量

的，付出自己的時間所換來的社會經歷是無價的，態度決定成長的與否，因此不

用太過度的保護學生。學生陎臨問題時，要懂得尋求幫助、學著冷靜思考探討問

題、培養自身解決問題的能力，而不是學校將問題替學生解決，希望學校能擔任

陪伴與觀察的角色，從旁給予協助，與同學共同拼湊出主動學習的校園版圖。

二、公司

在實習的過程中，我們發現教育訓練這一塊的規劃上完整性相當不足，容易

讓新進同仁感到茫然且毫無作業方向，導致失去對這個行業原有的熱忱，似乎沒

想當初的這麼簡單，目前市場氛圍光景不如以往，工作量增加、房屋成交天數延

宕以及政府稅務政策變化等等因素，因此人員流動率非常頻繁。

公司在執行策略上，可嘗詴接受職員所反映出來的問題，並重視為何會引發

這樣的問題，是哪方陎發生了什麼樣的狀況？為何職員對公司策略接受度偏低？

是否可以一同檢討再創佳績？畢竟在現在這樣子的時機點，已經不再是個別作戰

而是團隊合作，以下是本組所提供的建議：

1.師徒制方式引導帶領新進同仁(無任何從事經驗者)，工作循環依循漸進教

導，增加操作熟悉度

2.嘗詴個案合作配合，引領獨自作業模式

3.規劃商圈經營模式，採分組合作方式進行，以利達到商圈經耕目的

4.提升整體公司及領導者之效忠誠度，且職員在公司遭遇困難時，願意共體

時艱共度難關，增加整體認同感以及團隊氣氛

5.增加設置獎勵辦法，提高職員工作意願和興趣，促進團隊動力

公司管理並非是一件容易的事，每一位職員都有著不一樣的個性，所看到的

事物與認知都會有所不同，因此要達到完善管理似乎遙不可及，但我們可以透過

小組運作、獎勵機制，營造團隊良好氣氛，增加職員對公司的認同感，提升工作

意願程度和動力，共同邁向業績目標，創造出公司所屬的企業文化。

三、實習生

校外實習是踏入社會的第一步，也是邁向成功的一小步，可以學習在校內所

觸及不到的難題，俗話說的好社會大學是人生中最難念的學校，與人接觸陎談都

與經歷有關，但在這之前進入一家公司，我們社會新鮮人該具備哪些能力？其實

最重要的應該是我們的態度，態度決定你的高度。

在校學習的時候，我們發現學生都會抱著僥倖的心態，遲到、早退、上課滑手機

等等，不願意拿出應有的學習態度，假如這些狀況發生在公司，往後對校方的觀

感會有很大的折扣，因此在校外實習之前本組建議如下

1.培養自己對於行業的興趣與熱忱

2.學習方式由被動轉為主動，遇到不瞭解的狀況主動發問

3.不要抱著僥倖的心態，只是來換取畢業門檻

4.態度決定你的高度，虛心受教勇於實現

5.保有企圖心，訂定目標設立辦法達成

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其實在這社會上沒有什麼所謂的「草莓族」，只不過是對工作態度上的問題

出了差錯，如何調整自我的心態，從挫折中不斷學習成長，一分耕耘一分收穫，

虛心求教，不怕你學不會，只怕你不想學。當然！培養自己的工作興趣以及那一

份熱忱非常重要，在校時，我們多半使採取被動的學習方式，但到了職場，唯有

主動學習，為自己所缺乏的專業進修，不會的問題主動請教前輩，才能不斷的學

習，從中獲取經驗值。

綜合以上敘述，我們所需要的是「給自己一個改變的機會！」決定我們一生

的，不是我們的能力，而是我們的選擇。改變從現在開始，雖然萬事起頭難，但

願意開始突破、自我學習，這是使你的人生迎向成功關鍵的一小步。

本組期望透過此專題研究，將課程所學之理論與實務作結合，得到學習的最

大化，也期望住商在與本組合作之後，可以得到經營管理上所需要的策略與建

議，並且得到實際上的幫助。

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