cÓdigo urbano arquitectÓnico

AGOSTO 2020

CÓDIGO URBANO ARQUITECTÓNICO

RIOBARDA ÁREAPRIMERA TERRAZA

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1. REGLAMENTO INTERNO PARA LA URBANIZACIÓN RIOBARDA PRIMERA TERRAZA

A fin de lograr que el barrio tenga un planeamiento y diseño urbanístico armónico, una definida unidad arquitectónica, correspondiéndose con el ámbito natural donde se encuentra localizado, se determina el presente al que deberán adherirse obligatoriamente todos los propietarios de las parcelas de uso exclusivo. Todos los propietarios tienen la obligación de cumplir con las normas indicadas, como así también el derecho a exigir su cumplimiento. Todos los inquilinos, ocupantes, visitas y personal de servicio están obligados a observar estrictamente el presente reglamento interno.

2. AUTORIDAD DE APLICACIÓN

El municipio de Fernández Oro será la autoridad de aplicación del presente Código Arquitectónico y podrá modificarlo en el futuro, conforme al Código de Planea-miento Urbano y Uso del Suelo de dicha ciudad.La existencia de determinado tipo de situación o de cualquier cuestión particular previa que pueda interpretarse como fuera del reglamento, no podrá invocarse como precedente. Para evitar inconvenientes y gastos innecesarios, el propietario deberá efectuar una consulta previa a la Desarrolladora de Fideicomiso Riobarda.

3. NORMAS E INDICADORES URBANÍSTICOS

Se regirán en un todo de acuerdo a lo indicado en el Código de Edificación y Código de Planeamiento Urbano y Rural de la ciudad de Gral. Fernández Oro.

3.1. Áreas individuales de uso exclusivo: Son las parcelas asignadas al uso Resi-dencial exclusivo destinadas a la construcción de viviendas Unifamiliares y áreas anexas como semicubiertos, galerías, pérgolas, parquización, etc.

3.1.1. Usos de la parcela: se permitirá la construcción de una vivienda unifamiliar, permanente o transitoria.No se permitirá la construcción de canchas de tenis o de paddle. Las piletas de natación no podrán vaciarse en las vías de circulación interna de uso común (calles), debiéndose preveer una instalación complementaria para dicho fin, y deberán estar cerradas en todo su perímetro por un cerco no inferior a 0.90 metros.Estas instalaciones deberán cumplir con los retiros de frente enunciados en el punto 3.1.5.

3.1.2. Ocupación de la parcela: Factor de Ocupación del Suelo - F.O.S: 0,3Factor de Ocupación Total - F.O.T: 0,40Para la determinación de las superficies cubiertas y semicubiertas se adoptan las normas estipuladas en las reglamentaciones de la Municipalidad de Gral. Fernández Oro.Las galerías cubiertas, aleros mayores de 0,60 mts, así como las instalacionesanexas se computarán al 100 % de su superficie a los efectos del cálculo del F.O.T y F.O.S.Las pérgolas se computarán al 50 % de su superficie, entendiéndose por pérgolas a la galería formada por columnas en las que se apoyan vigas que sostienen plantas a modo de emparrado, solo se las podrá cubrir con cañas en forma provisoria, para dar sombra mientras crecen las plantas, caso contrario se las considerará como cons-trucción con techo plano.

3.1.3. Cercos Divisorios entre parcelas:- Laterales y de fondo: Se prohíben expresamente los cerramientos de elementos


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opacos (mampostería, placas etc.). Los mismos deberán ejecutarse, desde el plano del piso, con material transparente (alambre, rejas, etc.) y tratados paisajística-mente con arbustos, enredaderas etc. La altura máxima permitida es de 1.80 m.- De frentes: se utilizarán cercos iguales a los enunciados anteriormente con una altura máxima de 1.40 m.

3.1.4. Alturas máximas: No deberá superarse un plano límite de altura de la construcción de 8,00 m. para cubiertas inclinadas o planas medidos desde el nivel de terreno natural.

3.1.5. Retiros obligatorios: 5 metros de Línea Municipal o de frente y 3 mts. de los ejes divisorios o medianeros de parcelas (ver Gráfico 1). En lotes de esquinas o en donde existan 2 o más líneas de frente, deberán respetarse los retiros obligatorios de 5 metros (ver Gráfico 2).

3.1.6. Sectores de servicio: Se consideran así a los lavaderos, tendederos, bomba de agua, etc. Estos deberán ocultarse de las visuales externas mediante grupos de arbustos, cerco vivo o muro de mampostería, hasta una altura máxima de 2,00 metros. Únicamente se podrán proyectar tendederos cuando la ropa no quede a la vista de los vecinos, espacios comunes o calles linderas, y será obligatorio recurrir a soluciones transitorias (esterillas, cañas, etc.) mientras se crea el cerco vivo o pantalla vegetal, si fuera la opción elegida. Para otro tipo de cerramientos se deberá solicitar autorización a la Autoridad de Aplicación del presente Código.

3.1.7. Perfil del Terreno: En el área de construcción de la vivienda, el propietario deberá aumentar la cota 0,50 m sobre el nivel de la cota más alta de la rasante de la calle frentista a la parcela. La elevación debe materializarse a través de taludes, con una pendiente máxima del 20 %.

Queda prohibida la colocación de antenas y mástiles, a excepción de las corres-pondientes a telefonía e internet inalámbrica, Direct TV y paneles solares para generación de energía.Queda prohibido el conexionado mediante cables aéreos, sea este entre lotes o desde zonas comunes a lotes o desde el exterior del barrio a lotes, sin excepciones.

3.2. Construcciones anexas: Se consideran así a los quinchos, depósitos, depen-dencias y cualquier otra construcción que no sea tratada en particular por este reglamento.Estas construcciones, conformen o no un volumen independiente del edificio princi-pal, deberán cumplir con los retiros de frente y laterales enunciados anteriormente.En todos los casos, las construcciones anexas deberán incluirse en el cálculo del F.O.T. y del F.O.S.Tendrán que formar un conjunto armónico con dicha construcción principal. Se permitirá la construcción de estas instalaciones antes que la construcción princi-pal únicamente con la aprobación de un proyecto que las integre a la construcción principal y el compromiso formal del propietario de completar el proyecto en un plazo máximo a partir de la finalizada construcción anexa.

3.2.1. Pérgolas y Parrillas: Estas instalaciones deberán cumplir con los retiros enunciados en el punto 3.1.5. Solo podrán invadir las pérgolas dentro de los retiros de manera aérea (sin ningún tipo de apoyo) 1.20 mts. de ancho y con una altura mínima de 2.75 mts. desde el nivel de piso terminado de la construcción al borde inferior de dicha pérgola.No está permitida la construcción de parrillas dentro de los retiros.

3.2.2 Piletas de natación: Estas instalaciones deberán cumplir con los retiros de frente enunciados en el punto 3.1.5.

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En caso de que se eleve la pileta sobre el terreno natural, se deberá respetar una pendiente máxima de 20 % para dicha elevación (máximo permitido sobre el terre-no natural: 0,50 mts).Las superficies de piletas no serán computables a los efectos de la ocupación del suelo.El líquido proveniente del vaciado de piletas no podrá ser derivado a plantas de tratamiento cloacales, ni a cunetas. El desagote de piletas deberá hacerse con un pozo ciego, de capacidad necesaria, que asegure la renovación del agua en etapas sucesivas.Los filtros de pileta que provoquen ruidos, serán colocados en lugares que no molesten a los vecinos y se evitará convenientemente la propagación de los mismos con pantallas acústicas. El perímetro de las piletas deberá estar convenientemente cerrado, para evitar accidentes. El cercado podrá realizarse con reja de alambre artístico, barandas de hierro, acero o madera. Quedan exceptuados de este cercado los lotes que tengan cerco en su perímetro, según lo especificado en este reglamento. La altura del cerco de la pileta no será inferior a 0,60 mts. ni mayor a 1 metro.

3.2.3 Construcciones auxiliares menores a 0.70 mts. (casetas de bombas, etc.): Se podrá invadir los retiros con casetas que no superen los 70 cm. de alto (+/- 0.00 está referida a la cota más alta de rasante de la calle frentista del lote). Todo lo que supere esta altura se considerará fuera de reglamento y tendrá la multa corres-pondiente que designe el Consejo.

3.3 Veredas, Calles internas y Estacionamientos: Se establece que la vereda se integra al espacio común de circulación teniendo un ancho 3.00 mts incluyendo el cordón. Es el espacio comprendido entre la línea de frente de la unidad funcional y el borde de la calzada. (ver Croquis veredas).La ejecución de dicha vereda le corresponde a cada propietario. No podrán quedar desni-veles entre un vecino y otro, de manera de preservar la seguridad del tránsito peatonal

Se deberá tener precaución que una vez finalizada la obra, el escurrimiento en el sentido longitudinal de la calle no haya sido afectado por la obra; en caso de que haya sucedido se deberá reconstruir lo afectado para garantizar el escurrimiento superficial. Se sugiere la construcción con materiales rugosos o antideslizantes.Las embarcaciones, tráiler, casillas etc, que se guarden dentro de la unidad funcional, no podrán ubicarse en la vía de circulación.

4. NORMAS ARQUITECTÓNICAS

TIPOLOGÍAS Y ESTILO DE VIVIENDAS: Las propuestas arquitectónicas deberán enmarcarse en la tipología formal que define la imagen urbana arquitectónica del barrio RIOBARDA área primera terraza.Todas las fachadas y paramentos exteriores de las construcciones pertenecen al bien estético del emprendimiento, primando sobre las conveniencias particulares de los propietarios.Los proyectos arquitectónicos deberán ser obligatoriamente presentados con planos detallados de las fachadas, especificando materiales y colores según lo enunciado en el apartado Documentación del presente Código.Se considera no sugeridos a los estilos de viviendas de tipo de sistemas constructivos no tradicionales con tipologías de vivienda de comercialización en serie. La autoridad de aplicación evaluará los proyectos para su aprobación y si a su consi-deración requiere de una consulta externa, ésta se hará a exclusivo cargo del propietario y no será vinculante.

4.1 Fachadas:

4.1.1 Salientes en fachadas: No está permitido, dentro de los retiros mínimos

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exigidos, sobresalir con balcones o voladizos que constituyan cuerpos cerrados.Podrán estar dentro de los retiros obligatorios, umbrales, antepechos, molduras, cornisas, rampas hasta una distancia máxima de 0,60 mts.

4.1.2 Toldos: Están permitidos la colocación de toldos, estos podrán estar dentro de los retiros obligatorios hasta una distancia máxima de 1,00 mts. (tomando desde el filo de la construcción hacia el retiro) El Consejo podrá pedir el retiro de los mismos en el caso que se hallen en mal estado o cuando lo considere necesario mediante razón fundada.

4.1.3 Equipos de aire acondicionado: Está permitida la colocación de los mismos dentro de los retiros laterales obligatorios, debiendo estar ocultos de las visuales externas, mediante grupo de arbustos o cerco vivo, adecuadamente tratados. Las partes de estos equipos que provoquen ruidos molestos deberán estar convenien-temente aisladas.Está permitida la colocación de equipos individuales, siempre y cuando se integren a la composición de la fachada y no sobresalgan más de 0,30 mts. de plomo de paramento.

4.1.4 Tanques de agua: No está permitida la construcción de tanques de agua elevados independientes de la construcción principal.

5. NORMAS PAISAJÍSTICAS

La idea general es mantener el aspecto de parque común, manteniendo la priva-cidad indispensable para cada unidad de uso exclusivo.Deberán ser respetadas aquellas especies arbóreas existentes, tanto en las parcelas

de uso exclusivo como en las de uso común, que correspondan al patrimonio paisajístico del barrio.Por tanto ninguna de estas especies podrá ser talada sin la expresa autorización de la Autoridad de Aplicación del Consorcio Parcelario.Los árboles de primera a tercera magnitud no podrán plantarse a menos de 2 metros de los límites de la parcela.Las especies arbóreas a plantar en las veredas de la avenida central y sobres las calles secundarias, serán a cargo exclusivo del propietario y estarán sujetas a un proyecto de conjunto integral, tendiente a lograr criterios de uniformidad en los corredores arbóreos del barrio.Las plantas que no son aptas para las veredas son las de primera magnitud.Se prohíbe el uso de especies invasivas que puedan afectar los lotes vecinos o espacios comunes.

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Es obligación de todo propietario el mantenimiento de sus jardines y parques con esmero y dedicación; el corte de pasto, de ramas muertas o invasivas, poda de arbustos que afecten las líneas límites de sus predios y en fin, toda actividad conducente al embellecimiento de esos espacios e integración a la vista general del barrio.

6. NORMAS REGULATORIAS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE OBRAS

La autoridad de aplicación del presente Código será el Municipio de Fernández Oro y la Desarrolladora Fideicomiso Riobarda, teniendo a cargo el visado y apro-bación de los planos de construcciones nuevas o reformas que presenten los propietarios, de conformidad a las disposiciones del presente y del reglamento de afectación al régimen de consorcios parcelarios, previo a la obligatoria aproba-ción, de acuerdo a lo establecido en los códigos de edificación y planeamiento urbano de la ciudad de Fernández Oro.

6.1 Permisos: El propietario deberá solicitar permiso para construir, refaccionar, demoler, reemplazar materiales de techo y frentes, realizar movimientos de suelo y cualquier otra obra no especificada anteriormente. No se autorizará el ingreso de personal o materiales al predio sin haber solicitado permiso de obra.

6.2 Documentación: El propietario elevará la siguiente documentación para ser considerada por la autoridad de aplicación:

a) Silueta de superficie en escala 1:200, indicando las superficies a construir y la ubicación del obrador. Se indicarán las distancias a ejes divisorios de parce-las y línea de frente. Se dibujarán con trazos gruesos y llenos la superficie

cubierta a construir y con trazos gruesos y rayados la superficie semicubierta, proyecciones, aleros, etc. Se consignarán planillas de superficie por las cual se determinó los factores F.O.S y F.O.T.

b) Planos en escala 1:100 de plantas, cortes (4) y fachadas (4).

c) Perspectiva exterior de conjunto.

d) Memoria descriptiva detallando materiales y terminaciones exteriores, para-mentos, carpinterías y cubiertas con sus colores respectivos.

La documentación solicitada deberá ser presentada por triplicado, en planos cortados, doblados y encarpetados (tamaño A4), firmadas por el propietario y el profesional actuante matriculado en todas sus hojas y/o planos, incluyendo el presente reglamento interno.

La presentación de la mencionada no implica permiso de iniciación de las obras. La autoridad de aplicación se expedirá en un plazo no mayor de 20 días corridos. En caso de que la documentación no cumpla con las normas exigidas se informa-rá al profesional actuante para su corrección, corriendo un nuevo plazo de 20 días a partir de la nueva presentación.

6.3 Trámite para la ejecución de las obras: Aprobados los planos por la autoridad de aplicación y previa presentación de los planos municipales aprobados y del permiso de construcción emitido por el municipio, se autorizará el inicio de obra teniendo un plazo de 24 meses para la ejecución de la misma. Durante el período de construcción la obra deberá mantenerse limpia y el terreno desmalezado en forma permanente. Si por causa justificada se hiciera efectiva la paralización de

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una obra, se deberá demoler el obrador, retirar los materiales del terreno y man-tener el mismo permanentemente desmalezado.

6.4 Construcción y materiales: Solo son permitidas las construcciones de primera calidad con materiales tradicionales y de marcas reconocidas. Para otros sistemas constructivos y/o materiales deberá solicitar autorización a la autoridad de aplicación. Esta reglamentación deberá implementarse para las construcciones principales como para las anexas y de servicios. El ingreso de materiales no podrá hacerse en camiones de más de 5000 Kg. por eje, suspendiéndose el ingreso al loteo en días de lluvia y hasta 36 hs. posteriores a la finalización de la misma.

6.5 Seguridad en obra: Cuando por la naturaleza de los trabajos, se efectúen excavaciones con profundidades mayores que para cimentación tipo zapata corrida o plateas de H°A°, el responsable deberá tomar medidas de seguridad para evitar accidentes. Al finalizar cada jornada laboral, procederá a cubrir con tablones, maderas, chapas, etc., la excavación que se estuviera realizando y dejando conve-nientemente señalizada la misma.El personal de obra no podrá permanecer en ningún caso de noche, ni días sábados fuera de horario de trabajo (cuando así se lo permita), ni domingos o feriados a excepción de los serenos, si es que lo hubiere.El propietario elevará la nómina del personal empleado en su obra, indicando sus datos personales, a fin de proceder al control de acceso. Queda facultada la autoridad de aplicación para prohibir el ingreso al barrio, del personal de obra que a su juicio no resultare conveniente.No se podrá acceder a las obras con vehículos a través de lotes vecinos o linderos, ni tampoco por el alambrado perimetral, salvo expresa autorización del administrador.Serán responsables solidariamente el propietario, director de la obra y constructor por el cumplimiento de las siguientes normas durante la ejecución de las obras:

a) Mantener la limpieza de la calle, predios linderos y de la obra.

b) Impedir que el personal de obra se introduzca en las dependencias comunes.

c) Impedir que se descarguen materiales o se preparen mezclas fuera de los límites propios del terreno en el que se construye.

d) No dejar restos de comida, botellas, ni desperdicios de obra, se deberá tener un recipiente basurero de material plástico, o un contenedor para su recolec-ción (toda la basura debe ser embolsada y llevada al basurero).

e) Previo a la iniciación de la obra el constructor deberá realizar un cerco perimetral a la parcela o a la obra con una altura mínima de 1,60 mts que deberá ser de alambre tejido.

6.6 Obrador: El mismo deberá construirse íntegramente dentro del lote y estará constituido por una casilla y baños para los obreros con sus puertas ocultas. Se construirá con materiales en buen estado de uso y será mantenido en buenas condiciones hasta la finalización de obra. El obrador debe ser retirado dentro de un plazo de 30 días de finalizada la obra. Está terminantemente prohibida la utilización de los espacios comunes y/o terrenos vecinos para la guarda o depósito de materia-les de construcción. Deberá procurarse el mayor orden y limpieza en el transcurso de las obras.Está prohibido tener perros o cualquier otro animal dentro de los obradores o en las obras en construcción.Sobre los laterales y fondos de obra que linden directamente con una vivienda habitada, se deberá construir un cerco o empalizada de madera sin espacios libres intermedios, con una altura no inferior a los 1,80 mts, y pintada de color

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verde, como cerramiento lateral obligatorio, salvo que un acuerdo entre vecinos establezca lo contrario.Ambos cercos se deberán mantener en buenas condiciones mientras dure la obra. Una vez terminada la misma, el propietario tendrá un plazo de 30 días (igual que el obrador) para retirarlos y materializar el límite de la parcela con cercos vivos.

6.7 Carteles: Se deberá colocar cartel de obra reglamentario según las normas establecidas por el Municipio de Fernández Oro. Solo se podrán colocar carteles de obra mientras dure la misma, siendo su tamaño máximo de 2,00 por 1,20 mts. El mismo deberá contener nombre del director de obra y su domicilio legal, nombre del constructor y su domicilio legal, número de expediente de los planos municipales.Queda prohibido cualquier tipo de publicidad en los lugares públicos, en las calles y veredas.

6.8 Penalidades por transgresiones a las normas en la fase de construcción: En caso de transgresiones al presente reglamento interno por parte del propietario, contratista, personal de las obras, proveedores, etc., la autoridad de aplicación informará a la asociación de propietarios quien resolverá las penalidades a aplicar de acuerdo a la gravedad de la infracción cometida. Las penalidades irán desde la aplicación de multas (en cantidad de valores de expensas) pasando por la paraliza-ción de las obras, hasta la demolición de lo ya construido.

6.9 Servicios: El propietario tendrá la obligación de permitir el paso al personal destinado a tomar el estado de medidores y realizar reparaciones de cañerías y pilares en caso que fuera necesario.

7. NORMAS DE CONVIVENCIA

7.1 Animales / Huertas: Se podrá tener animales domésticos, siempre que sea dentro del límite de la parcela y sin causar molestias por ruido u otras al vecindario. En caso de tratarse de gallinas, conejos u otros animales de granja para autoconsu-mo, la construcción de su alojamiento deberá ser acorde al entorno (alambre tejido, con techos adecuados, etc.) quedando prohibidas las improvisaciones (paja, madera, etc.). Se deberá mantener la higiene adecuada para evitar malos olores. En caso de caniles para perros, se podrán tener en lugares que no perjudiquen a los vecinos. En caso de controversias el Consejo intervendrá con el fin de lograr la buena convivencia.Los animales deberán encontrarse en condiciones sanitarias adecuadas, siendo sus propietarios responsables por las consecuencias del incumplimiento de este Código.Los animales podrán ser paseados fuera de sus propiedades con correa y collar sujetos por su propietario. De ninguna manera se permitirá a los propietarios soltar a sus animales por el barrio, lo que se prohíbe expresamente, dando lugar a las sanciones que correspondan.Se podrá tener una huerta orgánica para autoconsumo no superior a los 15 m2. Los caniles para perros y las huertas orgánicas se podrán construir en lugares que no afecten a los vecinos y a la estética del barrio. En caso de controversias la auto-ridad de aplicación intervendrá con el fin de lograr una buena convivencia.

7.2 Limpieza: Está prohibido arrojar basura, papeles, latas, botellas, etc., a las calles internas y a otros sectores comunes del barrio.

7.3 Circulación vehicular: Los conductores habilitados por la autoridad de contra-lor, deberán conducir sus vehículos a una velocidad inferior a los 30 Km por hora. Les está prohibido a las personas que no posean registro de conductor la circula-ción vehicular dentro del barrio. Los cuatriciclones y /o motocicletas no podrán ser conducidos por los menores de 16 años de edad.

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Está prohibida la circulación de vehículos con escapes no reglamentarios, o regla-mentarios que produzcan ruidos molestos, o generen emanaciones de gases antirreglamentarias.Queda prohibido y sujeto a sanción conducir en estado de ebriedad o bajo el influjo de estupefacientes o estimulantes.Se deberá cumplir con toda la reglamentación nacional, provincial, y/o municipal sobre seguridad, equipamiento, seguros de responsabilidad civil y demás disposi-ciones del caso. No se permitirá la circulación de vehículos que no se encuentren en condiciones reglamentarias.

7.4 Personal afectado al servicio del barrio: Las funciones del personal serán las de mantenimiento general de los espacios comunes (plantas, árboles, riego, etc.) Además controlan, con personal de seguridad destinado al efecto, el ingreso y egreso al barrio como así también la vigilancia general del mismo. Les está prohi-bido a los propietarios utilizar los servicios del personal dependiente del consorcio para actividades y/o trabajos de carácter particular, o darles órdenes o instruccio-nes, las que se efectuarán únicamente por intermedio del administrador.

7.5 Residuos domiciliarios y cloacales: Deberán ser colocados dentro de bolsas adecuadas, en canastos con tapa, ubicados por los propietarios, sobre la línea de frente de las parcelas, de fácil acceso y a una altura mínima de 1 m. para facilitar la recolección de los mismos por el Ente Responsable.Los residuos domiciliarios no podrán ser quemados ni enterrados; deberán embolsarse y depositarse en el cesto de residuos, ubicado fuera del barrio.El tratamiento de los residuos cloacales deberá realizarse por lecho de drenaje y tanque biodigestor EXCLUSIVAMENTE. Queda prohibida la implementación de pozos ciegos que contaminen las napas de agua.

7.6 Ruidos: Se prohíbe a los propietarios producir ruidos que atenten contra la tranquilidad que debe existir en el barrio. Se sugiere que las fiestas y reuniones numerosas se efectúen en vísperas de feriados y procurando no producir ruidos excesivos ni prolongados hasta altas horas de la madrugada. Para permisos espe-ciales deberán solicitarse, con debida anticipación, a la autoridad de aplicación del presente reglamento.

7.7 Estética del barrio: Está prohibido colocar insignias, anuncios, banderas, más-tiles, antenas, cables aéreos o cualquier otro elemento que pueda afectar la estéti-ca del barrio. Esta prohibición rige tanto para los espacios comunes como los de propiedad exclusiva.

En estos términos queda establecido el presente reglamento internodel Villa Natural Fideicomiso Rio Barda área primera terraza.

Fernández Oro, Agosto de 2020.

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GRÁFICO 1: GRÁFICO 2:

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PLANTA VEREDAS

CORTE VEREDAS

IMÁGENES (EJEMPLOS) DEL USO DE LA PARCELA

- RETIROS DE FRENTE Y DE EJES MEDIANEROS- VIVIENDA ECOLÓGICA SUSTENTABLE, USO DE LAS ENERGÍAS RENOVABLES

(paneles solares, molinos eólicos.)- USO DE MATERIALES ECOLÓGICOS (madera, piedra, etc.)

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- TRATAMIENTO DE CERCOS CON VEGETALES

- UTILIZACIÓN DE FLORA AUTÓCTONA

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