世界各地住宅市场纵览行情表现与前景预测 | 2015 – 2016

Savills World Research

This publicationThis document was published in September 2015. The data used in the charts and tables is the latest available at the time of going to press. Sources are included for all the charts. We have used a standard set of notes and abbreviations throughout the document.

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savills.co.uk/research 03

2015

“在国外购房或进行住宅投资能否成功，取决于能否正确判断哪些市场因素属于当地特色，哪些更具国际特征”

全球房地产投资的下一站在哪？第一太平戴维斯邀您走览世界各地住宅市场，评估行情表现、预测市场前景

篇首语世界各地的住宅市场

住 宅市场具有很强的地域特征，在特定的时间出现在特定的地点。与黄金、

大宗商品、股票与债券不同的是，住宅市场一般不具备全球交易的条件，尽管其行情与发展同样受到全球因素的左右。

在国外购房或进行住宅投资能否成功，取决于能否正确判断哪些市场因素属于当地特色，哪些更具国际特征。

本期报告选取一批各具特色且备受投资者青睐的住宅市场，并对之进行一一介绍。其中既有小型顶级度假胜地，也不乏全球闻名的地区以及主要世界城市。它们吸引着巨额跨境资本并因此变得不同寻常，但自始至终都受到“放之四海而皆准”的供求关系的制约。

正确辨认普遍存在于各个市场的基本因素，是报告撰写阶段的主要挑战。我们成功过滤出当地市场评论员关注的热点话题，把研究重心放在兼具市场普遍性及长期影响力的基本驱动因素上。

报告第4至5页详细阐述了对住宅市场有着最大深刻影响的三大宏观指

标。它们决定着市场的走向，同时受到一系列文化、政策甚至心理因素（如某些地区被誉为“投资安全港”）的影响。这些因素或使市场走势发生巨大变化，尤其是短期行情。

一一评点本报告聚焦27个住宅市场，结合

当地市场动态与住宅投资成交信息，对市场进行了逐个点评，详见第20至49页。部分市场对于住宅问题的态度大相径庭，例如有的以“黄金签证”吸引投资，有的则出台房市降温措施。

我们将全国市场走势与地方及政策问题综合考虑，就这27个住宅市场的未来走向做出了可靠推断。这些市场多为城市豪宅区或高端休闲度假区，因此我们也观察了它们与所在国家普通住宅市场的区别。通过实证分析与定性评估相结合，我们对各市场走势做出预判，详见第12至15页。

执行概要

Yolande Barnes世界研究部020 7409 8899ybarnes@savills.com@Yolande_Barnes

人口增长、经济增长与财富是全球住宅物业市场的驱动力

详见第6-7页

私人财富的全球流动改变着城市豪宅与 休闲地产市场

详见第10-11页

未来的成功投资将出现在二级住宅市场、二线城市以及度假胜地

详见第12-15页

世界城市的高端住宅价格进入“高原期”，其他地段的房产或更具性价比

详见第16-17页

欧洲部分地区以及美国的房市行情利好，且增长潜力突出详见第18-19页

世界各地住宅市场纵览

04

目 录

北美与加勒比地区欧洲 非洲与中东地区

20英国、法国、西班牙、葡萄牙、意大利、

瑞士

32 40

高端住宅市场动态市场概述 投资策略

06 10 12哪些市场告别喧嚣起伏重回稳定，哪些市

场坚如磐石？

谁在买房，在哪里买？ 主要城市的高端住宅市场已连续六年成为

国际投资者的投资首选。不妨调整投资重

心，看看我们的推荐。

美国、加勒比地区 南非、阿联酋

2015

savills.com/research 05

亚太区

44

价值比较 预测

全球高端住宅价格大比拼 第一太平戴维斯世界住宅可投资度排名

18

展望

50

16

中国香港、新加坡、中国、澳大利亚 投资者将转向边缘地段以及收益更高的二

级市场寻找机会，不再一味执着于一线

城市

世界各地住宅市场纵览

06

市场概述

全球各地住宅市场何以有所差别

无 论世界各地，也无论岁月更替，希望“住有所居”的家庭不断增加，始

终是住宅需求的唯一根本动力。居所的价格则是住宅数量与家庭购买力综合作用的结果。

若以全球房地产投资为背景，上述观点可理解为，除一般通胀外，促成住宅价格上涨的有以下三大因素：

人口不断增加 财富不断增加 土地及/或住房供应有限

任一因素的缺位可使住宅市场陷入停滞，而两个或所有因素的缺位则有可能将住宅价格推入下行通道。

将全球住宅市场提炼成人口、经济与供应这三大变量之后，必须指出的是，这些变量在不同市场阶段的作

用方式极其复杂，会导致各种各样的市场行为。

若综合考虑经济表现与衰退周期、通胀与财政体制、人口结构变化、资本资源与融资成本以及土地供应策略、政策与规划，甚至还有文化、法律及所有权惯例，得出的结论是：全球各地住宅市场的行为方式有着天差地别。

即便是在本土市场，投资者要理解并驾驭千丝万缕的市场关系已属不易，更不用说在全球市场。本文收集了大量关键信息，旨在帮助读者认识世界各地不同的住宅市场；在此基础上深度观察一些最受国际投资者追捧的城市豪宅市场与度假区，并对其未来走势做出预判。

哪些市场告别喧嚣起伏重回稳定，哪些市场坚如磐石？

文: Yolande Barnes 推特帐号:@Yolande_Barnes

来源：第一太平戴维斯研究部，经济合作与发展组织

图表 1

实际（经通胀调整）住宅价格的变化情况，1985 – 2015 1985-2000 2000-2015

新西兰

澳大利亚

加拿大

瑞典

挪威

法国

英国

比利时

瑞士

芬兰

丹麦

西班牙

意大利

美国

荷兰

爱尔兰

德国

日本

-40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140%

全球住宅市场表现

右图展示的是不同国家的住宅市

场均价在过去30年中的走势差

异，仅从众多外部变量中选取一

项，即通胀作了调整。从图中可

以看出，在2008年金融危机爆

发前后，各国住宅价格变化幅度

的差距均较为可观。

2015

savills.com/research 07

来源：经济合作与发展组织

图表 2

繁荣—衰退型市场的实际房价走势

图表 3

繁荣—衰退型住宅市场的特征

地理位置 欧元区

金融危机爆发前的货币/贷款/财政政策 宽松

GDP增速 低于平均水平 减速

平均家庭收入 低于平均水平 30,198英镑

金融危机爆发后的货币/贷款/财政政策 紧缩

人口增长率 高低不一，但呈加速增长态势

房价触顶前的交付量 高位

来源：第一太平戴维斯世界研究部

世界各地的住宅市场走势

世界各地房地产市场1985年以来的表现可归纳为四种类型。我们将主要国家的住宅市场分为以下四组：

繁荣—衰退型

稳定型

缩减型

高涨型

各国的人口结构、经济表现与住宅供应各不相同，进而导致了迥异的市场行为。

这类市场往往是最受关注的市场，房价自2007年以来均呈下跌走势，部分市场严重下滑。有两个国家（荷兰与爱尔兰）的实际房价甚至跌至世纪之交的水平。目前房价开始回升，但经通胀调整后的实际房价仍远远低于历史峰值。法国实际房价在2008年之后两度下探，期间曾反弹至历史峰值附近，目前仍低于峰值，但差距远远小于西班牙、意大利与荷兰。

有三个国家（意大利、法国与西班牙）的实际房价走势与上一个市场周期（20世纪80年代末至90年代初）大致相同。丹麦、荷兰与爱尔兰的房价波动幅度要比上一周期缓和得多。

93%2000-2007年间西班牙实

际房价的上涨幅度

斯堪的纳维亚：高涨型住宅市场

200

150

100

50

0

价格

指数

（以

1999

年第

四季

度指

数为

100）

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

丹麦 法国 爱尔兰 意大利 荷兰 西班牙1. 繁荣—衰退型

世界各地住宅市场纵览

08

来源： 经济合作与发展组织

图表 4

稳定型住宅市场的实际房价走势

图表 5

稳定型住宅市场的特征

地理位置 英语母语国家、斯堪的纳维亚国家

金融危机爆发前的货币/贷款/财政政策 宽松（英、美）；稳健（芬兰、丹麦）

GDP增速 平均至平均以上 稳定

平均家庭收入 平均 34,130英镑

金融危机爆发后的货币/贷款/财政政策 稳健至高度紧缩

人口增长率 高低不一，但呈减速增长态势

房价触顶前的交付量 低位或不均

稳定型市场的代表国家在国内形势及方针政策上存在差别——有些国家推行宽松的信贷政策并实现了经济强势复苏，有些国家则维持着一贯稳定的经济形势及贷款环境。但这些国家均得以延续稳中偏上的市场基调。

比利时与芬兰的房价自2000年以来一直走势平稳，没有急剧上扬。英国与美国则重演了上一周期的“繁荣—衰退—复苏”。数年前的英美两国更接近繁荣—衰退型市场，但在人口增长、经济复苏的推动下，近来得以回归稳定型阵营。

芬兰住宅市场曾小幅下探，但成功回暖，且自2010年以来呈水平走势。比利时市场没有下挫，但2008年起房价也进入平原期。美国房价下跌的持续时间较长，直到2012年经济显著复苏、实际住宅价格大幅上涨，才走出了繁荣—衰退型市场的阴影。

2007年前英国一度处于辉煌繁荣期，随后市场短暂降温，继而整体趋于稳定。而实际上，英美两国主要城市的住宅市场已经显著复苏，但都被均价的“平庸”表现所掩盖。

对欧美多地的有房一族来说，很难想象竟然还有国家能够迅速摆脱2008年次贷危机的阴影，甚至丝毫未受影响，并且住宅市场继续走强，价格成功超越2007年的历史最高水平。这些国家包括英联邦国家（加拿大、澳大利亚、新西兰）以及斯堪的纳维亚半岛国家（挪威、瑞典）。

在这五个国家，房价上涨的三大动力始终发挥着积极作用。人口与经济双双保持高速稳定增长，甚至加速增长；家庭收入显著高于国际平均

250

200

150

100

50

0

I价格

指数

（以

1999

年第

四季

度指

数为

100）

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

比利时 芬兰 英国 美国

图表 8

高涨型住宅市场的实际房价走势

250

200

150

100

50

0

I价格

指数

（以

1999

年第

四季

度指

数为

100）

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

澳大利亚 加拿大 新西兰 挪威 瑞典

2. 稳定型

4. 高涨型

来源：第一太平戴维斯世界研究部

来源： 经济合作与发展组织

2015

savills.com/research 09

“缩减型国家也不乏能够逆流而上的市场”

图表 9

高涨型住宅市场的特征

地理位置 英联邦国家与斯堪的纳维亚国家

金融危机爆发前的货币/贷款/财政政策 稳健

GDP增速 高于平均 稳定或加速增长

家庭收入中位数 高 45,080英镑

金融危机爆发后的货币/贷款/财政政策 稳健

人口增长率 高于平均

房价触顶前的交付量 平均至高位

在缩减型市场，住宅实际价格呈持续下滑走势，有时名义价格也同样在走下坡路。德国与日本是最典型的缩减型市场，本质特征在于人口增速明显低于平均水平，甚至不断减慢。瑞士正面临人口减速增长，未来甚至可能出现负增长。

与其他类型的市场相比，缩减型市场的GDP增速也低于平均水平（或许令人感到意外）；家庭收入中位数在扣除生活成本后，也仅仅处于平均水平。

瑞士明显区别于德国与日本，房价已走出2000年前后的低谷，但仍未能达到20世纪80年代的历史最高水平。人口增速不断下降，将继续压制普通住宅价格；高山地区的房价则有望在海外购房需求及紧张供应的支撑下走挺。

缩减型国家也不乏能够逆流而上的市场。例如，由于技术产业增长与人口迁入的双重作用，柏林的房价极有可能出现上扬；而亚洲旅游休闲度假区的崛起或可捧热日本的滑雪度假村。

图表 7

缩减型住宅市场的特征

地理位置 德国、瑞士、日本

金融危机爆发前的货币/贷款/财政政策 稳健至高度紧缩

GDP增速 低于平均 减速增长

家庭收入中位数 平均 34,078英镑

金融危机爆发后的货币/贷款/财政政策 放宽

人口增长率 远远低于平均 减速增长

房价触顶前的交付量 高位 减速增长

图表 6

缩减型住宅市场的实际房价走势

250

200

150

100

50

0

价格

指数

（以

1999

年第

四季

度指

数为

100）

德国 日本 瑞士

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

3. 缩减型

水平。各国各地的住宅供应量参差不齐，但主要城市频频面临供不应求的局面。

高涨型市场与缩减型市场属于两个极端，充分阐释了供求关系与应对政策相结合的关键作用。高涨型市场给投资者的启示是，应仔细观察表现良好的住宅市场是否存在促进投资成功的关键因素，即人口不断增长、财富不断增加、城市增长面临诸多限制。这些正是许多发达国家以及新兴经济体现有的市场特点。

来源：第一太平戴维斯世界研究部

来源： 经济合作与发展组织

来源：第一太平戴维斯世界研究部

世界各地住宅市场纵览

10

高端住宅市场动态

买家流动决定着全球市场的发展谁在买房，在哪里买？

图表 10

主要国际买家的流动决定着高端住宅市场的发展方向

来源：第一太平戴维斯世界研究部

巴西

加勒比

美国

温哥华

芝加哥旧金山

洛杉矶

迈阿密

里约热内卢

墨西哥城

纽约

(印度)

(中国/中国香港)

重要世界城市 — 国际投资高度集中

重要世界城市 — 区域投资为

主，存在国际投资

主要买家流动

俄罗斯投资力度减弱

伦敦

巴黎

柏林

米兰

托斯卡纳

里维埃拉和摩纳哥

巴利阿里群岛

马贝拉

马德里

阿尔加维

阿尔卑斯山

里斯本

英国

斯堪的纳维亚 和德国

爱尔兰

比利时，荷兰

巴塞罗那

加拿大

2015

savills.com/research 11

普通住宅市场的发展动力来自国内买家，而城市豪宅与休闲房产市场则取

决于具有全球流动性的高净值个人，他们出于商务或休闲需要在异地购置房产。

伦敦、纽约、香港与新加坡是国际房地产投资最为集中的市场。同时，中国投资者正成长为国际房地产投资最重要的投资群体，资本通过香港与新加坡流入国际市场。

“伦敦、纽约、香港与新加坡是国际房地产投资最为集中的市场”

来源：第一太平戴维斯世界研究部

印度

中国

澳大利亚

南非

拉各斯

开普敦

内罗毕

阿布扎比/迪拜

经

孟买

新加坡

香港

上海

东京

首尔

北京

悉尼

雅加达

莫斯科

伊斯坦布尔

开罗 经

中东

俄罗斯

英国

12

世界各地住宅市场纵览

投资策略

国际投资的主要趋势

国 际投资者应采取怎

样的策略，才能把

握世界市场形势、

获得竞争优势？我

们认为以下三大趋

势将在未来10年产生重要影响：

二级市场的崛起

二线城市的增长

度假区的崛起

高端还是普通？

在全球房地产投资领域，一线城

市高端住宅市场在过去十年中一直是

投资重心。私人财富的重要性日益凸

显，尤其是在2008年以后。这说明

由房地产投资机构集中持有资本的时

代已告一段落。私人投资者越来越关

注住宅市场，而在投资目的地的选择

上，与此前的机构资本投资者有很多

相同之处。

投资者无比热衷于一线城市及其

中心区高端住宅市场，导致这一现象

的部分原因在于全球城镇化的推进以

及人们对城市生活的普遍关注。在亚

洲，具有投资价值的甲级新建物业通

常只出现在顶级城市。而在欧美及其

他“旧世界”发达国家，对象选择的

局限性有所减弱，但投资依然集中在

那些名气最高的核心区域。它们常被

视为资本的“安全港”。

细看这些屈指可数的重度投资国

际城市，会发现资本主要集中在核心

高端市场，并非地段偏远但同样具有

投资价值的二级市场。有时是投资者

的心理在“作祟”，他们对知名度或

熟悉度高的资产一往情深，尤其是在

进入陌生的新市场时。但有时投资选

择直接反映出的是金融机构的贷款政

策，因为有不少私人投资者依托金融

机构进行融资与投资选择。投资机构

的意愿被强加在了私人投资者身上。

这类投资行为导致部分城市的高

端住宅价格显著高于普通住宅价格。

主要世界城市的住宅价格增幅即可充

分展示重度投资对市中心高端住宅的

影响。2005至2014年间，世界城市高

端住宅价格的平均涨幅高达67%，而同

期普通住宅价格平均仅上涨50%。

在香港、伦敦、新加坡等投资最

为集中的城市，资本流入对高端住宅

市场的影响更为极端。到2014年末，

上述城市的高端住宅价格在2004年基

础上飙升了140%。

从这些数字即可看出，高端市场

与二级市场已经拉开距离；在投资者

主要城市的高端住宅市场已连续六年成为国际投资者的投资首选。不妨调整投资重心，看看我们的推荐。

文: Yolande Barnes 推特帐号:@Yolande_Barnes

来源：第一太平戴维斯世界研究部

图表 11

四座世界城市的高端住宅价格增长情况

250

200

150

100

50

0

价格

指数

（以

2005

年指

数为

100）

2005

年12

月

2006

年12

月

2007

年12

月

2008

年12

月

2009

年12

月

2010

年12

月

2011

年12

月

2012

年12

月

2013

年12

月

2014

年12

月

伦敦 纽约 香港 新加坡

savills.com/research 13

2015

与普通居民购买力最为悬殊的市场，

价格差距尤其明显。住宅市场的国际

化程度越高，价差效应越强，不过主

要体现在面向富人的高端住宅市场。

香港就是一个典型案例，其高端

住宅的价格是二级住宅的10倍。巴黎

富人所购房产的价格相当于普通行政

员工住宅的8倍。

而在悉尼以及纽约等美国城市，

本土买家占据绝对主导地位，因此高

端与二级住宅的价差要小得多。通俗

点说，公司首席执行官与行政员工所

购的房产价格基本相当。

主流与高端之比重图表12所示为世界城市高端住宅

（居住者为公司首席执行官与董事）

与二级住宅（居住者为公司行政及其

他人员）的价格差距。可以发现，住

宅美元价格最高的市场不一定是价差

最大的市场（香港是个特例）；有些

城市的二级住宅比高端住宅更具国际

性价比（如新加坡与纽约）。整体来

看，在本土投资者占主导的美国、日

本以及澳大利亚等市场，高端住宅

相对便宜；而在境外投资占主导的香

港、巴黎、迪拜、伦敦与新加坡，二

级住宅的性价比更高。

那么，国际城市的高端房地产

市场是否风光不再？一些城市的高端

住宅价格是否已经触顶并面临下探风

险？抑或价格进入高原期，短期内将

维持稳定或缓慢增长？未来数年中其

他市场是否会有优异表现？

虽然不能排除世界城市高端房产

价格继续大幅上涨的可能（超级富豪

继续追捧安全资产），但其发生的概

率正在几个因素的作用下不断降低。

首先，很多全球超级富豪的“炫

耀性资产”投资已接近或达到配额上

限；其二，根据历史价格走势判断，

世界城市高端房产价格的上涨空间已

极为有限；其三，许多城市的高端房

图表 12

高端住宅与普通住宅的价格比较

世界城市本市高端住宅与普通

住宅的价格比

本市与排名末位城市

的高端住宅价格比

本市与排名末位城市

的普通住宅价格比

香港 10 7.5 5.0

巴黎 8 2.8 2.4

迪拜 7 2.2 2.0

上海 7 2.6 2.4

伦敦 7 4.4 4.2

新加坡 5 3.0 4.2

东京 4 2.2 3.4

纽约 4 2.3 4.2

悉尼 3 1.5 3.1

旧金山 3 1.5 3.3

洛杉矶 3 1.1 3.0

芝加哥 2 1.0 2.9

迈阿密 2 1.0 3.0

来源：第一太平戴维斯世界研究部

跨境资本及其他投资主要集中在一线城市的核心高端市场

世界各地住宅市场纵览

14

产投资收益率已跌至历史最低点，直

逼“零风险”政府债券的收益率。

最后，投资者还可选择收益更

高、价格更低的房产，进而保证更大

幅度的资本增值空间。这些机会可能

存在于其他类型的物业市场、非核心

地段甚或其他城市。

即便房产用于自住不供出租，

我们依然将收益率看作衡量房产根本

价值的良好指标。如果不能以合适的

租金出租（即收益率适当高于政府债

券），那么短期内租金不会显著上

涨。凭此推断，房产增值系投机炒作

所致而非刚需推动。投机资本往往会

加剧价格的波动，增加市场泡沫产生

的风险。

我们认为，有望实现更高投资回

报的二级市场将吸引更多的资本，而

随着资本价值的抬升以及收益率的压

缩，二级市场的后市表现超越高端市

场不无可能。

二线城市的提升对于正在全球各地房地产市场

搜寻替代资产类别的投资者，我们向

其推荐二线城市以及度假区的投资机

会，两者各有特色。

二线城市的投资机会与一线城市

二级地段的机会类似，都可保证更高

的投资回报。随着国际地位的提升以

及城区改造改建的推进，一些小城市

也会取得突出的经济成就，因而更具

投资潜力。

例如，我们在开展其他研究项目

时注意到，有些小城市在创意与数字

经济时代已获得长足发展。创意与数

字产业具有较高的生产效益，属于新

兴的致富产业，而小城市有别于大城

市的生活与工作方式，为新兴产业的

发展提供了有利环境。

图表 13

跨领域横向比较: 2014年12月的毛收益率

世界城市住宅 写字楼

10年期政府债券高端 主流 金融业 创意产业

伦敦 3.2% 4.2% 3.3% 4.8% 1.9%

纽约 5.4% 5.9% 4.4% 4.3% 2.3%

香港 1.8% 3.4% 2.5% 3.1% 1.7%

新加坡 3.0% 4.4% 3.4% 3.5% 2.6%

来源：第一太平戴维斯世界研究部、欧盟统计局（Eurostat）

海南三亚，中国

2015

savills.com/research 15

度假区升温无论作为资产类别还是住宅投资

地段，休闲度假区都让人兴致盎然。

其投资吸引力来自两方面：2008年后

资产价格调整，一些著名度假区的投

资成本降低；同时新的投资机会不断

涌现。

按投资成熟度，我们将投资机会

分为两类。一类为复苏前景良好的著

名度假区，我们在本报告中列举了一

些重要案例，如阿尔加维、马贝拉以

及加勒比地区。

更长远的投资机会位于亚洲及其

他发展迅速的地区，如南美。新兴经

济体尤其是亚洲的财富不断增加，同

时人口日趋老龄化，这意味着休闲、

度假的人将越来越多，其中包括经济

相对宽松的退休人士。

亚洲的休闲产业目前还是新生事

物，但其发展前景已露出端倪：中国

大力发展海南岛的旅游业；巴厘岛、

普吉岛旅游热不断升温；日本滑雪胜

地如北海道新雪谷（Niseko）滑雪

场，在亚洲滑雪爱好者中的人气与日

俱增。

我们预期这些新兴地段中的佼佼

者将能提供优质的住宅投资机会，展

现资本升值与投资回报的巨大潜力。 “亚洲的休闲产业属于新生事物但正迅速扩张。区域度假区将可发掘出新的投资机会”

来源：世界银行（World Bank）

图表 14

全球人口的老龄化：65岁以上人口增加

人口

（1,

000人

）

1,600,000

1,400,000

1,200,000

1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

0

非洲 亚洲 欧洲 拉丁美洲与加勒比地区 北美 大洋洲

1955

1960

1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

1950

预测

16

世界各地住宅市场纵览

价值比较

世界住宅价格联盟

世 界各地高端住宅的价格高低有别。开普敦二手高端公寓（非超高端公寓）

的平均售价为45万美元，而香港同类公寓的售价为450万美元，为前者的10倍。再加上公寓面积大小不一，单价差别更明显——香港公寓普遍紧凑而开普敦户型开阔，每平方英尺的价格相差15倍之多。

无论按总价还是单价，香港都是当之无愧的“最贵住宅”城市。住宅单价比排名第二的伦敦高出61%。若按总价计算，香港的公寓售价比伦敦（310万美元）高出45%，比巴黎

（250万美元）高出80%。公寓每套售价在200美元以上的还有三座顶级世界城市，依次为新加坡（230万美元）、纽约（210万美元）以及上海（200万美元）。

公寓售价第二区间为每套100万至200万美元。迪拜位居此区间首位，高端两居室公寓售价190万美元，单价仅为800美元每平方英尺，说明该市场以大户型新建住宅为特色。米兰、悉尼、威尼斯与洛杉矶的公寓也属于大户型，价格优势明显，单价均不到650美元每平方英尺。相反，旧金山的高端两居室公寓虽然每套仅售135万美元，但因城市空间资源有限、户型整

全球高端住宅价格大比拼

香港高端住宅价格是普通住宅价格的10倍

savills.com/research 17

2015

体偏小，单价高达1000美元每平方英尺。日内瓦的公寓单价也不输顶级世界城市，原因同前。

一些全球顶级度假区的住宅单价直逼世界城市。例如瑞士的阿尔卑斯山区以及法国的里维埃拉，高端四居室别墅的当前单价已超越巴黎、新加坡及纽约的高端公寓。

价格最高的休闲度假房产位于瑞士阿尔卑斯山区。四居室木屋平均售价450万美元每套。其次为里维埃拉，地段优越的别墅（非超高端）平均售价375万美元，单价也不菲，约为1,650美元每平方英尺，充分反映出该地区的投资热度以及小户型特色。阿尔加维排名第三，每套别墅售价略高于300万美元，但由于套内面积较大，单价比前两者便宜得多。其他高端度假房产市场的价格跨度较窄：巴巴多斯别墅价值210万美元，排在末位的圣基茨和尼维斯别墅为130万美元，托斯卡纳和翁布利亚略高在150万美元。

来源：第一太平戴维斯世界研究部

图表 15

城市房产的平均价格：高端两居室公寓

450万美元香港高端两居室公寓

的平均价格

两居

室高

端公

寓总

价

$5,000,000

$4,500,000

$4,000,000

$3,500,000

$3,000,000

$2,500,000

$2,000,000

$1,500,000

$1,000,000

$500,000

$-

美元总价 美元单价

$4,500

$4,000

$3,500

$3,000

$2,500

$2,000

$1,500

$1,000

$500

$-

每平

方英

尺单

价

来源：第一太平戴维斯世界研究部

图表 16

度假房产的平均价格：高端四居室别墅/木屋 美元总价 美元单价

高端

四居

室别

墅/木

屋总

价

$5,000,000

$4,500,000

$4,000,000

$3,500,000

$3,000,000

$2,500,000

$2,000,000

$1,500,000

$1,000,000

$500,000

$0

$2,000

$1,800

$1,600

$1,400

$1,200

$1,000

$800

$600

$400

$200

$0

每平

方英

尺单

价

里维

埃拉

阿尔

加维

巴巴

多斯

瑞士

阿尔

卑斯

山区

开曼

群岛

伊比

萨岛

马略

卡岛

马贝

拉（

包括

索托

格兰

德）

托斯

卡纳

和翁

布利

亚

圣基

茨和

尼维

斯

450万美元瑞士阿尔卑斯山区高端四居室别

墅/公寓的平均价格

香港

伦敦

巴黎

新加

坡

纽约

上海

迪拜

米兰

旧金

山

悉尼

日内

瓦

威尼

斯

洛杉

矶

迈阿

密

马德

里

里斯

本

开普

敦

18

世界各地住宅市场纵览

预测第一太平戴维斯世界住宅可投资度排名

图 表17所列为本报告调查的住宅市场所在国家。我们对城市高端住宅与度假房产的投资价值进行了综合评价。

我们考察了关键需求变量（人口增长、财富与经济增长）、供应及价格水平，以此判断哪些国家后市表现最为出色。随后我们逐个评估了本报告覆盖的住宅市场，并以所在国家为背景、结合文化氛围与政策导向，对这些市场未来五年的增长潜力作了预测。

根据预测结果，我们对市场进行了整体排名，将增长情况分为四个等级。我们以人口增长、家庭财富、经济增长、住宅供求关系为基础建立了预测模型，同时结合税收、政策、市场周期及其他因素。

部分市场的增长前景比所在国家整体市场更为积极，这是因为这些市场具有国际特征，买家组成更为多元，购买力也强于地方市场的本土购买者。以葡萄牙与瑞士为例，虽然国内人口增长缓慢且不断减速，抑制国内购房需求，但当低位供应遇上强劲国际需求（瑞士阿尔卑斯山区），或者海外需求恰逢价格回调（葡萄牙），资产的价格优势凸显，增长潜力相应提升。

社会富足、人口强劲增长并有望维持的市场或成为最佳表现市场。对于其他市场，相对高昂的价格（与国际平均水平相比或根据历史走势判断）以及有限或不断减速的人口增长将对市场的未来表现形成抑制。

社会富足、人口强劲增长并有望维持的市场或成为最佳表现市场

来源：第一太平戴维斯世界研究部 *度假房产与城市高端住宅的资本价值

可投资度排名 国家/地区

可投资度变量

未来五年走势预测*

人口增长 财富 经济增长 住宅

近期 预测 人均GDP 近期 预测 供应水平 价格所处周期

1 美国

2 阿联酋

3 新加坡

4 英国

5 西班牙

6 加勒比地区

7 澳大利亚

8 葡萄牙

9 意大利

10 法国

11 中国

12 中国香港

13 南美

14 瑞士

图表 17

savills.com/research 19

2015

■ 对房价支撑非常有利

■ 对房价支撑有利

■ 无利弊

■ 对房价支撑不利

■ 对房价支撑非常不利

大幅上涨

中度上涨

小幅上涨

零上涨或接近零上涨

小幅下跌

中度下跌

大幅下跌

来源：第一太平戴维斯世界研究部 *度假房产与城市高端住宅的资本价值

可投资度排名 国家/地区

可投资度变量

未来五年走势预测*

人口增长 财富 经济增长 住宅

近期 预测 人均GDP 近期 预测 供应水平 价格所处周期

1 美国

2 阿联酋

3 新加坡

4 英国

5 西班牙

6 加勒比地区

7 澳大利亚

8 葡萄牙

9 意大利

10 法国

11 中国

12 中国香港

13 南美

14 瑞士

市场近五年价格增长

情况未来五年市场

预测*

洛杉矶

迈阿密

纽约

旧金山

迪拜

新加坡

伦敦

巴利阿里群岛

马贝拉

马德里

巴巴多斯

开曼群岛

圣基茨和尼维斯

悉尼

阿尔加维

里斯本

米兰

托斯卡纳和翁布利亚

威尼斯

法国阿尔卑斯山区

法国里维埃拉

巴黎

上海

香港

开普敦

日内瓦

瑞士阿尔卑斯山区

来源：第一太平戴维斯世界研究部 *度假房产与城市高端住宅的资本价值

图表 17 图表 18

世界各地住宅市场纵览

20

欧洲

区域经济数据与未来走势

国家 2014年GDP增速 失业率 基准利率

英国 2.6% 5.6% 0.5%

法国 0.4% 10.3% 0.05%

西班牙 1.4% 22.4% 0.05%

葡萄牙 0.9% 13.2% 0.05%

意大利 -0.4% 12.4% 0.05%

瑞士 2.0% 3.3% -0.75% 来源：经济合作与发展组织、英国国家统计局、英格兰银行、法国国家统计局、欧洲中央银行、西班牙国家统计局、意大利国家统计局、瑞士联邦政府经济事务司

尽管北大西洋债务危机起源于美国，

但由于住宅市场遭受重击，危机在欧洲

市场延续并深化。

投资者陷入两难境地：欧元资产变相

贬值，跨境投资成本减少；同时汇率与

经济的双重风险又令投资者望而却步。

非欧元市场（英国与瑞士）跻身近年

来较为繁荣的国际房地产市场；同时，

拥有低价资产、经济趋稳的一些市场吸

引着越来越多的投资者。

投资表现将高度依赖经济表现，而不

仅仅是进入价格。因此，投资者需谨慎

关注特定区域、城市甚至社区的经济预

期、人口增长前景以及其他需求因素，

才能慧眼识牛市。

2015

savills.com/research 21

伦敦房地产市场是实至名归的投资

安全港。政局稳定、所有权保障以及时

区优势，将伦敦打造成魅力四射的国际

大都市。长期以来，伦敦的顶级住宅与

商业资产一直令追求资本升值及/或财

富保值的投资者趋之若鹜。但伦敦首先

是全球商业中心，85%的高端住宅买家

在该市居住并工作，尽管他们当中有很

多外籍人士。

全球金融危机爆发后，伦敦高端住

宅市场的表现始终优于英国其他地区。

但自2014年下半年起，由于印花税的

调整以及大选前的不确定因素，买家不

急于成交，高端市场增势有所放缓。

印花税的上调以及豪宅年税的威

胁对伦敦中心区高端住宅市场（包括梅

费尔、骑士桥与肯辛顿等区）的冲击尤

为明显，卖家不得不相应下调报价。截

至2015年6月的一年中，该市场的价格

下跌4.3%。

投资机会来自新兴高端市场，尤其

是伦敦技术业的辐射区，例如伦敦东部

的克勒肯维尔（Clerkenwell）与斯比

塔菲尔德（Spitalfields）。技术产业的

英国经济目前处于持续复苏阶段。失业率继续下降（欧盟国家

最低水平），2014年实现2007年以来最高GDP增速。住宅价格在利

率低位、全国新房供应普遍短缺的双重支撑下走高，尤其是伦敦以

及英国东南部地区。

英国高端住宅市场是2014年上半年的关键词。经济不断改善、

普通住宅市场行情积极，助力购房需求回暖。伦敦以及英国其他地

区的高端住宅均价分别上涨4.9%与3.1%。进入下半年，价格上涨乏

力，基本维持前期水平，伦敦高端住宅市场甚至小幅下探。主要原

因在于印花税体制调整、英国大选前夕不确定因素笼罩市场。

如今英国大选尘埃落定，政局更显稳定，为高端住宅市场基本

需求的复苏带来一定支撑，同时英国的低利率环境以及不断增加的

国内外财富也创造了有利条件。随着“豪宅年税”风险的解除，此

前选择观望的卖家与买家积极入市，但市场并未迎来明显反弹。伦

敦高端住宅市场的牛市长跑已经结束，价格几无上涨空间。因此中

期来看，市场将维持平淡走势。

普通住宅市场方面，尽管受到按揭贷款政策调整的影响，但由

于利率低位、全国大部地区结构性供应不足，房价得以维持上行走

势。

伦敦

来源：英国土地登记局

图表 19

英国住宅市场表现，2006-2015

扩张吸引大量就业人员，进而刺激当地

的住宅需求。

英国土地登记局数据显示，2014

年伦敦普通住宅价格上涨14.9%，上半

年涨幅即已上涨10.6%。下半年市场

略有降温，这股走势一直持续至2015

年。按揭贷款调整以及中期利率上调预

期继续向伦敦普通住宅市场施加压力，

继而对买家的经济承受能力提出更高要

求。由于租赁需求旺盛，投资者或转而

关注伦敦普通住宅租赁市场。

伦敦高端住宅市场被视为投资安全港

14.9%2014年伦敦普通住宅市场

价格的上涨幅度

英格兰与威尔士—成交笔数 英格兰与威尔士—价格指数 伦敦—价格指数

价格

指数

（以

2006

年1月

价格

为10

0）

成交

笔数

（12

个月

滚动

累计

）

180

170

160

150

140

130

120

110

100

90

80

1,400,000

1,200,000

1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

0

英国

2006

年1月

2007

年1月

2008

年1月

2009

年1月

2010

年1月

2011

年1月

2012

年1月

2013

年1月

2014

年1月

2015

年1月

22

世界各地住宅市场纵览

巴黎属于顶级世界城市，拥有稳定的国外房地产投资流入。巴黎不仅是主要的商业与金融中心，更是优秀文教机构与奢侈品牌荟萃之地，坐拥闻名遐迩的建筑遗产以及城市环境。这也正是巴黎深受全球买家青睐的原因。

在巴黎高端住宅市场，占据主导地位的是法国本土买家，国外买家集中在顶级板块。中东买家不断涌入巴黎住宅市场，以期规避政局持续动荡带来的风险。巴黎的大户型单层公寓深受中东买家的喜爱，价格也比伦敦更优惠。

法国国家统计局数据显示，与2012年第三季度的最高纪录相比，巴黎公寓的价格已下滑6.3%。地段较好、易于出租的小户型公寓价格未有松动，而适合家庭居住的大户型公寓价格跌幅高达15%。

若非欧元区经济恐慌的持续影响，巴黎本可成为伦敦的实力竞争对手，吸引更多国际资本流入高端住宅市场。欧元疲软压制市场行情，为非欧元买家打开了投资窗口。供应有所增加，同时高端住宅价格低于伦敦，预示后市仍有上涨空间。中心区由于开发机会有限，新建住宅供应紧张的局面将难以缓解。

金融危机爆发后，法国住宅市场随即展现出强大的弹性。2008至2009年间，市场跌势相对温和，房价小幅下跌9.7%。随后市场迅速复苏，到2011年房价与成交量双双超越2007年的历史高点。

复苏好景不长，最近三年法国受欧元区经济动荡、国内失业率上升的拖累，住宅成交受抑，同时价格下滑。截至2015年3月，法国房价已在2011年第三季度的历史高点基础上跌8.4%，同期成交量减少15.7%。

当前按揭贷款利率处于历史最低水平，市场流通性已有所改善，同时低位利率也将阻止价格进一步大幅下跌。后市将面临整合公共融资、提高竞争力、降低失业率等挑战。尽管高端住宅市场因为“富人税”的取消有所走强，但预期法国经济增长乏力，将继续利空城市房地产市场。

无论是巴黎还是其他地区，具有地段优势及良好配套的住宅成交最为火爆。住宅市场或将维持品质敏感性，同时欧元区经济问题的影响将继续存在。

来源：法国国家统计局、CGEDD

图表 20

法国住宅市场表现，2006-2015

巴黎买家如今已认识到高端市场的价

值，受利率低位、欧元贬值的双重刺激，2015年市场成交出现回暖。

巴黎旅游业的繁荣程度几乎不可企及。巴黎作为全球最受欢迎的旅游目的地之一，每年接纳游客3,200万人次，其中海外游客约占一半。中国游客人数仅次于美国，旅游消费较高且以购物为主。受此影响，大量投资涌入奢侈品零售领域，而这个重要趋势还将延续数年。哪怕只有一小部分资本流入房地产领域，也将为巴黎带来庞大的投资需求。

法国买家占据巴黎高端市场主导地位

- - - 法国都市区—价格指数 法国—成交笔数 普罗旺斯-阿尔卑斯-里维埃拉—价格指数 巴黎—价格指数（公寓）

价格

指数

（以

2006

年1月

价格

为10

0）

成交

笔数

（12

个月

滚动

累计

）

170

160

150

140

130

120

110

100

90

80

900,000

800,000

700,000

600,000

500,000

400,000

300,000

200,000

100,000

0

法国

2006

年1月

2007

年1月

2008

年1月

2009

年1月

2010

年1月

2011

年1月

2012

年1月

2013

年1月

2014

年1月

2015

年1月

savills.com/research 23

2015

里维埃拉亦称为“蓝色海岸”，是备受追捧的全球顶级度假房产市场。蓝色海岸属于首批现代意义上的度假胜地，早在18世纪末便被英国上层阶级作为冬季疗养胜地。沿岸的著名小镇包括圣特罗佩斯（St Tropze）、戛纳（Cannes）、昂蒂布（Antibes）以及尼斯。

如今里维埃拉已成为全球超级富豪的热门置业区域。它拥有成熟度假地特有的顶级品质，如游艇码头、滨海住宅，同时提供城市生活的种种便利，如高端商铺、餐馆以及丰富的社交活动。这意味着，里维埃拉尤其受到全球流动的年轻新生代富豪的青睐。

与法国其他市场一样，里维埃拉的住宅价格也有所下滑，买家占据市场有利地位。而最热门的置业地段则面临供应极其有限的问题，例如位于尼斯以东的半岛费拉角圣让（Saint-Jean-Cap-Ferrat），住宅存量仅500套左右，每年入市交易的单元屈指可数。持有者一般没有资金压力，不急于转手，因而场内供应始终较少而价格高昂。

俄罗斯买家表现积极。费拉角近四年达成的交易中，俄罗斯买家占65%，英国买家以14%的比例排名第二。出于经济制裁的限制，俄罗斯买家的成交节奏已有所放缓。圣特罗佩斯则以本国买家为主导，即便是在超高端板块，法国买家所占比例也高达45%。

蓝色海岸的新开发机会极其有限。一些开发商趁市场疲弱之机买入大幅土地，再将之划分为若干小幅地块。

欧洲航班价格优惠，使各国的连通更为便利，利好旅游业扩张。这又使得度假房产市场的价格下探至更低水平。例如尼斯与戛纳，尽管小户型公寓销售行情不佳，但租金表现稳定、收益率相对更高，因而投资兴趣提升。普通住宅方面，游客可从空中食宿（Air BnB）等服务网站获取大量旅游短租信息。

法国里维埃拉 里维埃拉是全球超级富豪向往的居住地

法国阿尔卑斯山区拥有一些世界顶尖的住宅市场。谷雪维尔（Courchevel）1850滑雪区凭借150公里长的滑雪道、6家米其林星级餐厅，吸引了全球各地的超级富豪。超高端住宅单价超过34,000欧元每平方米。瓦尔迪塞尔滑雪场（Val d’Isère）是同样闻名遐迩的顶级度假区，吸引着 “旧世界”国家的巨额资本。在全球金融危机期间，这些度假区表现出相当的韧性。虽然贷款买房者的撤出导致成交放缓，但市场价格依然坚挺。

圣热尔韦（St Gervais）是法国阿尔卑斯山区的新起之秀，名气虽不及梅

杰夫（Megève），但价格也更为优惠。夏季是圣热尔韦的旅游旺季，温泉水疗、山地骑行及徒步活动吸引了众多游客。

意向买家可关注滑雪运动的适宜条件。与瑞士、奥地利度假区相比，法国境内的度假区具有明显优势：虽然旅游旺季持续时间相当，但后者降雪量更大，更利于滑雪活动的进行。例如，Val d’Isère的旅游旺季可一直持续到4月。在夏季度假区，住宅市场对滑雪的依赖性低不高，因而更具租金增长潜力。如夏慕尼（Chamonix）小镇，每年夏天都有大量游客来此登山，此外勃朗峰（Mont Blanc）也是登山、徒步以及冰川滑雪的好去处。

法国阿尔卑斯山区

来源：西班牙发展部

图表 22

西班牙住宅市场表现，2006-2015

图表 21

住房建设高峰及当前水平

来源：西班牙发展部、Observation et Statistiques、联邦统计局、DCLG

指数

（以

2006

年第

一季

度指

数为

100）

，四

季度

滚动

平均

成交

笔数

（12

个月

滚动

累计

）

140

130

120

110

100

90

80

70

60

300000

250000

200000

150000

100000

50000

0

西班牙—成交笔数 西班牙—价格指数 马德里—价格指数 巴利阿里群岛—价格指数 马拉加—价格指数

年交

付量

900,000

800,000

700,000

600,000

500,000

400,000

300,000

200,000

100,000

0

最近一次高峰 当前

西班牙 法国 德国 英国

世界各地住宅市场纵览

西班牙的基本经济形势依然较为艰难。失业率目前在22.4%，较2013年近27%的高点小幅下降。尽管如此，全国整体住宅市场似已企稳。均价较2008年峰值低28.6%，到2015年第一季度末，同比跌幅仅为0.3%。鉴于危机爆发前入市的新增供应体量较大，仍有待消化，市场不可能出现迅速反弹（见下图说明文字）。

尽管国内市场缺乏动力，国外购房者与投资者仍可找到机会。由于欧元疲软，英镑及美元买家对西班牙房产的购买力变相增强。与此同时，中东投资者在西班牙住宅市场的投资也在迅速增加。

西班牙与中东地区之间的航线迅速扩张，为中东买家的跨境投资提供便利。据西班牙机场运营商Aena称，2014年夏季通航容量增加36.6%。

非欧盟国家人士可以通过黄金签证入境西班牙。2013年9月至2014年12月间，共有530个境外人士获得“黄金签证”。在西班牙房地产市场投资达50万欧元，投资者即自动获得居留权与工作权。投资者也可投资公共债券或购买股票，但目前选择投资房地产的占绝对多数（92%）。近期名义房价与交易量走势稳定，也许与黄金签证存在一定关联。投资者不妨思考黄金签证政策的停止会对市场带来何种程度的冲击。

西班牙住宅市场达到顶峰之前，新开发项目体量非常之大，其中很多属于海滨度假区的度假屋。2006年新增住房供应达到865,500套，为历史最高水平，约为英国最近一次供应高峰的四倍，而人口比英国少四分之一。金融危机期间买家大量撤出，开发项目叫停，但供应过剩的局面依然存在。2014年仅新增34,900套住房。

国内整体住宅市场走势温吞，掩盖了部分子市场的韧性。全国供应突增期间，巴利阿里群岛的住房净增量远低于全国平均水平，且近年来新开发项目较少，导致优质新房供应短缺。巴利阿里群岛拥有逾100万居民，但2014年当地仅建成1,186套住房。该市场住宅均价仅比2008年的历史峰值低出11.8%，而全国均价较峰值低出28.6%。巴利阿里群岛成为西班牙表现最佳的市场之一，并非巧合。

西班牙的住房建设

西班牙

24

Q1

2006

Q3

2006

Q1

2007

Q3

2007

Q1

2008

Q3

2008

Q1

2009

Q3

2009

Q1

2010

Q3

2010

Q1

2011

Q3

2011

Q1

2012

Q3

2012

Q1

2013

Q3

2013

Q1

2014

Q3

2014

Q1

2015

savills.com/research 25

2014年第二季度末，巴利阿里群岛房价同比上涨8.1%，随后一年基本维稳。经济衰退期间曾出现小幅下调，如今仅比2008年历史峰值低11.8%。

得益于多样化的需求与有限的新供应，巴利阿里群岛住宅市场的弹性

巴利阿里群岛明显强于大陆市场。2012年西班牙市场进入深度衰退期，而每四笔由外籍人士完成的住宅交易中就有一笔位于马略卡岛（群岛中最大岛屿）。

近年来德国买家一度主导当地住宅市场，占比约50%。帕尔玛机场最繁忙的十条国际航线中有七条通往德国。全球经济衰退期间，马略卡属于表现较好的市场之一。

伊维萨岛同样呈现出良好的市场韧性，近年来国际形象大为提升。岛上拥有高端娱乐、零售及餐饮设施，吸引着广大欧洲买家。在此购买度假房产的买家相对年轻，40岁以下的占22%。与马略卡岛不同的是，伊维萨岛的买家主要来自英国，但也不乏西班牙本土买家。

作为全球顶级旅游胜地，位于马拉加省的马贝拉常年吸引着欧洲以及全球各地的游客。随着以英国为代表的关键需求市场迎来经济复苏，马贝拉2014年住宅成交量增加28%。

马拉加省的房价比2007年水平低出24.4%，但由于市场调整已完成，核心地段的卖家不愿再做大幅让步。英国是最大的境外买家来源国，其次为法国与俄罗斯。中东买家也更积极，不过成交价格并非历史最高水平。

管理妥善的著名度假区迎来需求回暖，如临近马拉加的索托格兰德。当地常住人口约为7,000（夏季翻倍）， 设有一所国际学校，共620名在读学生。约一半居民来自西班牙，其余来 自英国、斯堪的纳维亚、德国及其他。从人口来看，索托格兰德仅相当于一个小镇，但城市化水平较高，配套设施齐全，除高尔夫球场、马球运动设施以外，还有一个游船码头。

马贝拉和索托格兰德

索托格兰德是安达卢西亚规模

最大的私有住宅开发项目。2014

年末，美国投资基金——博龙资产

管理有限公司（Cerberus Capital

Management）收购索托格兰德，为

其注入了更多发展动力。

预期短期内将有更多投资涌入

索托格兰德，为市场带来更多信心支

撑。由于近年来新项目较少，优质现

代住宅物业整体处于短缺状态。

巴利阿里群岛住宅市场的弹性明显大于

西班牙大陆市场

马贝拉依然是全球顶级的旅游胜地

在西班牙首都兼重要城市马德里，住宅市场具有较强的本土特征。2014年住宅交易中，尚不具备西班牙居民身份的境外买家不到1%。这个比例在最近10年基本没有变化。

这意味着，马德里住宅市场的动力更多地来自本国经济与其他领域。房价下跌幅度大于全国平均水平，价格比2007年高点低出近33.7%。尽管如此，市场已恢复稳定，2014年房价在2007年最低价格的基础上小幅上涨8.1%。

马德里核心区提供品质一流的城市生活，店铺、酒吧、餐馆以及文化景点选择众多。尽管是西欧第三大城市，但高端住宅价格仅相当于伦敦、巴黎等城市同类住宅价格的一小部分。当然，其吸引的国际投资规模也不及其他欧洲主要城市——暂时不及。

马德里

26

世界各地住宅市场纵览

葡萄牙的经济呈现初步复苏迹象。2014年GDP仅同比增加0.92%，但与往年相比已在稳步改善。失业率呈下降走势，目前在13.2%，显著低于邻国西班牙（22.4%）。同时，由于过度开发程度较低，住宅市场的表现也优于西班牙。

据葡萄牙国家统计局数据显示，2010至2014年间，葡萄牙住宅价格累计下跌10.3%。自此，成交量保持温和上扬趋势，2014年价格维持平稳势头，同比微涨2.2%。

葡萄牙对境外投资持欢迎态度。房产所有权没有国籍限制，交易成本也较低。黄金签证计划（见下文）成功刺激了高端住宅市

场，在中国买家中的反响尤其强烈。此外，移民葡萄牙的外籍人士可享受“非常住居民”（Non-Habitual Residents）政策带来的税率优惠或特定收入10年免征税。事实证明，这项政策对欧盟国家人士尤具吸引力，其中法国人最多。

葡萄牙还对租赁法进行了大刀阔斧的改革。此前，市区租金受法律调控，与市场行情严重脱节。新法依然对租户有利，同时也使以长期租金收入为目的的住宅投资变得更具吸引力。随着葡萄牙经济缓慢改善，租赁需求也有所回暖。在这些因素的综合作用下，葡萄牙住宅市场近期已进入稳定期。

葡萄牙于2012年推出“黄金签证计划”，是全球推行此计划最成功的国家之一。非欧盟买家在葡萄牙购置50万欧元以上的房地产，即可获得居留权，后期还可获得欧盟护照。外籍人士获得签证后的第一年仅需在葡萄牙逗留7天。

截至2015年6月，黄金签证已为葡萄牙吸引了14.6亿欧元的投资。仅在2014年就发放逾1,500张黄金签证，其中中国买家占比超过80%。他们一般选择里斯本的公寓，且以投资金额的最低要求为标准选购房产。黄金签证如此深受中国买家的欢迎，面向中国客户的房地产销售与投资服务业应运而生。由于陷入贪腐丑闻，黄金签证于2015年7月被政府冻结，但不久后即重新开放。

葡萄牙的黄金签证计划也面临竞争压力，尤其是在其他国家房地产投资门槛较低的情况下。塞浦路斯、希腊、马耳他与西班牙均

已推出类似计划，黑山共和国与匈牙利也在酝酿之中。加勒比市场更是竞争优势凸显，例如，格林纳达与多米尼加的房地产投资移民门槛低至20万美元。

每年全球约有20万黄金签证申请者，这个领域正在迅速扩张。签证发放国面临的挑战在于，如何在避免政策歪曲的前提下吸引投资进入国内房地产市场。它们对黄金签证持有者的逗留时间要求较短，且很多投资者将黄金签证看作通往伦敦等欧洲主要城市的跳板，同时还可降低成本。

黄金签证也引发了不少争议。投资门槛被看作市场底价，部分房产被人为抬价，造成价格虚高。而这类“非常规”房产的转售很可能会影响国内房地产市场的正常运作。

黄金签证买家

图表 23

黄金签证买家组成，2012年10月—2015年1月

来源：葡萄牙外交部

里斯本迎来中国投资者

中国: 81% 巴西：3% 俄罗斯：3% 南非： 2% 黎巴嫩：2% 其他：9%

葡萄牙

savills.com/research 27

2015

来源：葡萄牙国家统计局

图表 24

葡萄牙房地产市场表现，2009-2015

里斯本住宅市场正迎来新一轮投资。虽然新开发项目有限，但现有建筑的翻新日益普遍。破旧的联排别墅被改造成高端商业、写字楼以及公寓。

普林西比雷尔广场（Principe Real）是里斯本的高端区域，毗

里斯本邻多个重要的购物区。美国开发商Eastbanc积极参与该区建设，目前正在将区内建筑改造成高端公寓楼。投资基金黑石集团也活跃于葡萄牙房地产市场，完成了若干零售与物流资产的收购。

黄金签证申请者选购的房产集中在里斯本中心区域，如普林西比雷尔广

场。中国买家多在里斯本购房，反映出他们对城市房产的偏爱。此外，南非与巴西买家也较为活跃，其次为俄罗斯。

若以欧洲标准衡量，里斯本的高端房地产性价比较高，价格约为马德里的一半，尚不及伦敦的十分之一。

阿尔加维是著名的度假房产市场

阿尔加维位于葡萄牙大陆最南端，是著名的旅游胜地。不少北欧人士来此购置度假房产，其中以英国人与爱尔兰人为主。法国人受到“非常住居民”税收优惠的吸引，也呈增多之势。

美元与英镑买家占据主导地位，这是欧元区市场的共同点。欧元疲软，对英国买家需求的刺激尤为明显。

金塔拉戈（Quinta do Lago）是阿尔加维地区最顶级的优质板块，以高端高尔夫与住宅而闻名，拥有逾1,200套别墅。2014年该度假区开始进入复苏期，销售量同比增加34%。买家意向价接近或等于报价，充分说明该市场的坚挺程度。全装修交付的项目依然吃香，但投资者也较为活跃。他们买下年代较久的别墅，根据当前市场行情并采用最新科技对其进行改造翻新。

金塔拉戈代表着核心高端、管理有善、配套齐全的房地产市场，除新加入的法国买家之外，英国、爱尔兰、比利时以及其他欧洲国家人士也纷纷返场，且需求甚于以往。

除高端度假区外，阿尔加维市场依然面临挑战，但旅游市场正迅速回暖，预示后市走势向好。2014年阿尔加维接纳的游客人数同比明显增加。

阿尔加维

价格

指数

（以

2009

年第

四季

度价

格为

100）

105

100

95

90

85

80

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

0

葡萄牙—成交笔数 葡萄牙—价格指数

成交

笔数

（12

个月

滚动

累计

）

Q4

2009

Q1

2010

Q2

2010

Q3

2010

Q4

2010

Q1

2011

Q2

2011

Q3

2011

Q4

2011

Q1

2012

Q2

2012

Q3

2012

Q4

2012

Q1

2013

Q2

2013

Q3

2013

Q4

2013

Q1

2014

Q2

2014

Q3

2014

Q4

2014

Q1

2015

28

世界各地住宅市场纵览

米兰是意大利房价最高的城市之一，同样的还有罗马以及威尼斯。核心住宅市场由市中心的几个高端住宅区组成，包括Quadrilatero、Palestro、Castello以及Manzoni，以高雅的历史建筑为特色。

米兰在第二次世界大战中受到大范围破坏，得以保存下来的房产数量极少，也备受追捧。作为意大利时尚之都，米兰拥有广阔的奢侈品零售市场。米兰同时也是主要的金融中心，意大利证券交易所就坐落于此。

数据显示，2015年米兰的住宅价格下跌1.6%，市场表现略优于罗马以及威尼斯（同期跌幅分别为3.4%与2.7%）。但该市租赁市场表现强劲，尽管收益率较低，在3%至4%之间。

意大利市场表现疲弱，但可能即将有所改善。全国失业率为12.4%，青年失业问题较为严峻，比率超过40%。2015年房地产价格可能会进一步下滑，而随着经济表现温和提升，价格或许能在2016年止跌。高端市场与主要城市将率先企稳。意大利今年1月推出贷款担保计划，以期刺激低端房地产市场。主要城市的成交量已开始回升。

意大利住宅市场的业主自住率非常高，有75%的居民按揭贷款或完成持有房产；英法两国的业主自住率分别为67%与64%。租赁市场规模较小，且收益率不高。

尽管国内市场行情乏力，但仍有美国和英国买家趁欧元疲软涌入置业热区，如托斯卡纳、翁布里亚与意大利湖区。

据意大利房地产研究机构Scenari Immobiliari统计，德国是意大利房地产最大的境外买家来源国，占比45%。前些年撤出市场的美国买家正陆续返场。英国买家的投资兴趣有所升温，此外还有斯堪的纳维亚、瑞士以及比荷卢经济联盟（比利时、荷兰、卢森堡）。俄罗斯买家一度活跃于滨海度假区市场，如马尔米堡小镇（Forte del Marmi），但受本国市场问题影响已基本撤出。

意大利的高端度假房产市场具有全球吸引力，建筑遗产丰富、自然风光秀丽。科莫湖（Lake Como）传统风格的高端湖景住宅因为供应有限，房源销售情况保持良好，继而为价格提供支撑。

悠久的历史、丰富的遗产与美丽的自然环境赋予了意大利经久不衰的魅力，将继续吸引世界各地买家前来购置休闲物业，即便国内部分市场不见起色。

米兰

米兰是意大利房价最高的城市之一

意大利

来源：欧洲统计局、经济与合作发展组织

图表 25

意大利房地产市场表现，2006-2015 意大利—价格指数

价格

指数

（以

2006

年第

一季

度价

格为

100）

115

110

105

100

95

90

85

80

Q1

2006

Q3

2006

Q1

2007

Q3

2007

Q1

2008

Q3

2008

Q1

2009

Q3

2009

Q1

2010

Q3

2010

Q1

2011

Q3

2011

Q1

2012

Q3

2012

Q1

2013

Q3

2013

Q1

2014

Q3

2014

Q1

2015

意大利时尚之都米兰拥有广阔的奢侈品零售市场

savills.com/research 29

2015

威尼斯凭借别具一格、独一无二的特点，一度受到人们的高度青睐。

威尼斯的房地产备受推崇，是城市本质不可或缺的组成元素。买家通

威尼斯常比较熟悉这座城市，投资房产后一般每年自己住一段时间，其他时间用于出租，往往选择在夏天的旅游旺季。这个时段的城市最为繁忙，租金也最高。

威尼斯每天接纳的游客大约超过6万人次，已超过居民人口。旺盛的旅游

需求为租金提供支撑，住宅投资可实现5%的收益率。

意大利人也喜欢在威尼斯购置房产，约占买家的四分之一。法国、英国也是主要的买家来源国。

托斯卡纳的住宅假期租金上涨潜力巨大

托斯卡纳的房价比历史高点低15%至30%，但多数意向卖家普遍持惜售心态，因此鲜有成交。连绵起伏的坡地丘陵、柏树成行，是托斯卡纳的经典地域特色。基安蒂（Chianti）作为一个典型代表，住宅价格高于其他市场。

托斯卡纳不仅拥有令人震撼的风景，也是国际投资最为集中的地区。近年来有一些俄罗斯买家斥巨资买下当地的葡萄酒庄园，不过目前俄罗斯买家的活跃度不如往年。

假日期间由于大量游客涌入，托斯卡纳的住宅极为抢手，无论在城市还是乡村，因而具有强大的假期租金上涨潜力。文艺复兴发源地佛罗伦萨

托斯卡纳和翁布里亚

不仅是托斯卡纳地区的最大城市，也是意大利最热门的旅游城市。

托斯卡纳设有严格的规划法，才得以维持历史特色，但这也意味着现代风格的房产非常稀少。早期的境外投资者曾成功将农舍改造，但此类机会现在已经非常罕见。

翁布里亚坐落于托斯卡纳正南方，大规模外资涌入时间略晚。该区多见山区小镇，拥有大量可修复的历史建筑，房价也低于托斯卡纳。

威尼斯是备受追捧的 高端住宅市场

“翁布里亚坐落于托斯卡纳正南方，大规模外资涌入时间略晚”

30

世界各地住宅市场纵览

日内瓦的住房以租赁为主（约80%的人口租房居住），且租赁市场对租户极为有利。日内瓦的生活成本非常昂贵，而市中心公寓严重供不应求。

租赁需求部分来自金融与商务服务业的员工，他们可享受丰厚的住房补贴。

2006年以来日内瓦房价累计上涨55%，而同期瑞士国内整体市场涨幅仅为27%。租金增长幅度与销售市场类似。房价与租金均超出许多当地居民的经济承受能力。日内瓦已成为瑞士住宅最贵的城市之一，此外还有苏黎世与楚格（Zug）。每天在法国与日内瓦之间通勤的员工约有9万人，人数在最近10年中翻了一番。

有足够购买力的人士（外籍人士可获取购房许可）不仅可在日内瓦发现理想的住宅，更可享受安全、安定的社会环境。湖景房与山景房最受追捧。

2008年至2013年间，瑞士住宅价格维持上扬趋势（累计涨幅达28%），与许多欧洲国家背道而驰。随着经济扩张、利率地位、实际工资上涨、富豪移民，住宅需求水涨船高。瑞士法朗走强，以外币在瑞士购房的成本相应增加。

政府出台更严格的贷款要求，以期给房地产市场降温，如今价格进入减速增长阶段。瑞士法朗与欧元脱钩后实现增值，出口价格更高，导致经济整体放缓。持有瑞士法郎贷款的外籍买家受到尤为严重的打击。

瑞士是移民法最为严格的国家之一。外国居民必须在瑞士合法居住满12年、至少掌握一种官方语言并适应当地文化与生活，方可获得居民身份。瑞士于2013年设立了欧盟移民配额限制。此外，瑞士对外籍人士购买住宅设有诸多限制，每年仅发放1,500张许可，不过各州的具体规定差别很大。

来源：瑞士国家统计局、CGEDD

图表 26

瑞士房地产市场表现，2006-2015

日内瓦

55%2006年以来日内瓦房价的

累计涨幅

日内瓦的生活成本非常昂贵

瑞士—价格指数 日内瓦湖—价格指数

价格

指数

（以

2006

年价

格为

100）

160

150

140

130

120

110

100

瑞士

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

savills.com/research 31

2015

阿尔卑斯山拥有全球最大的滑雪市场，吸引着世界各地的富豪前来购买房产。格施塔德（Gstaad）、圣莫 里茨（St Moritz）、采尔马特（Zermatt）、韦尔比耶（Verbier）是位于瑞士阿尔卑斯山区的著名度假区，同时也是全球最昂贵的顶级住宅市场，超高端住宅单价在20,000至30,000欧元每平方米（1,650-2,500美元每平方英尺）。

为更好地服务于超级富豪消费群体，这些度假区已实现多元化经营，如设计师品牌购物、米其林星级餐厅以及马球运动。

超高端度假区在全球经济危机期间表现出相当的市场韧性。成交虽然有所放缓，但由于供应有限，且业主不急于售房，房价得到有力支撑。

高端度假房产的交易高峰出现在2007至2008年，随后因经济衰退影响显著消退。贷款购房者出于谨慎，选择退出市场。目前市场已走出稳定期，价格再度上扬，但买家仍对交易优惠抱有预期，尤其是二手房买家。

对销售数据进行分析，可发现交易集中在成交价格区间低端。市场韧性已从超高端市场向下转移。阿尔卑斯山核心度假区2011年的高端住宅市场成交均价为150万欧元，且交易仅限于优质住宅。而到2014年，度假区住宅的成交均价勉强达到100万欧元，买家多选择价格偏低的房产，尤其是英国买家。

此外，度假区住宅买家的组成也呈现多元化趋势。全球经济衰退前，英国买家在瑞士度假区市场占据绝对主导地位。如今已有更多欧洲国家加入买家行列，尤其是北欧与斯堪的纳维亚，同时还有欧洲以外的国家。

瑞士顶级滑雪度假区属于第一批吸引中国滑雪爱好者的滑雪胜

瑞士阿尔卑斯山区

瑞士阿尔卑斯山区吸引世界各地富豪前来购买度假房产

地。1996年，中国仅有1万名左右滑雪者，如今人数已超过500万。瑞士现已成为具有高消费能力的中国滑雪爱好者的第二大目的地，仅次于日本。尚未有中国大陆买家在阿尔卑斯山区购房，但来自亚洲其他国家与地区的买家正日渐活跃，尤其是马来西亚、新加坡与香港。

北美及加勒比地区

美国住宅市场，或者说美国次级抵押贷款市场，是北大西洋债务危机的源头。因此，美国住宅市场可能是此次危机冲击最为严重、最为长久的发达国家，也就不足为奇。

美国住宅市场在过去三年中逐步复苏，但呈现出两极分化：以旧金山、纽约为代表的高增长一线城市，以及以中西部为代表的供应高位、复苏迟缓、需求低迷的城市群。

美国住宅市场如今的高速发展是对国内经济增长的反映，且预期经济增

世界各地住宅市场纵览

32

长将持续。此轮住宅市场的上涨更多由现金买家、而非高负债买家推动。

美国住宅市场以本土买家为主。美国一线大城市住宅市场存在外国投资，但规模不及伦敦、新加坡等世界顶级城市。

加勒比地区是北半球的度假胜地，因此未能避开次贷危机的影响。与美国相似，加勒比地区的房价经过下行调整后，对度假屋买家和收益型投资

者均极具吸引力。

区域经济数据与未来走势

国家 2014年GDP增速 失业率 基准利率

美国 2.4% 5.3% 0.25% 来源：经济合作与发展组织、美国联邦储备银行、美国劳工部

2015

savills.com/research XX

纽约比美国其他地区更快地从全

球金融危机中复苏。高端住宅价格已

恢复2007年水平；租金在稳定需求支

撑下（68%的纽约居民租房居住），

已超越金融危机前峰值。

纽约是重要的全球技术中心城

市，住宅需求的改变也推动了写字楼

市场的变化，年轻租户数量增加。因

美国经济复苏已进入第五个年头，其住宅市场继2009年触底后，价格稳步回升亦有三年之久。至2015年4月，全美住宅均价较2009年最低水平高出31.2%，比2006年的历史峰值低出近12.9%。

美国住宅市场的规模在全世界名列前茅。2014年7月至2015年6月的一年间，全美住宅成交约549万套（较2005年减少24%）。美国住宅市场以本土交易为主，但一些重点城市已迎来国际买家。据美国不动产经纪人协会（National Association of Realtors）称，国际买家贡献了总交易额的7%（较2013年增加35%），且常住外籍买家与非常住外籍买家平分秋色。中国是最大的国际买家来

源国，所占比例由2013年的19%升至24%。加拿大买家达成的交易数量最多，墨西哥、印度、英国买家也进入前五名。

美国城市在过去几十年间经历了一场复兴，并随着新技术的崛起而加速推进。城市不仅使新观念与产品的滋生、培育、资助与发展成为可能，还积极创造着能够触发这种灵感的人类体验与互动。纽约和旧金山都拥有规模庞大且不断增长的技术产业，其扩张为市场提供了发展动力。破败的住宅区被艺术家和技术公司占据，并因此重现活力。成熟的住宅区同样受益，价值被推向新高。

纽约 此，纽约普通住宅的毛投资收益率相

对较高，大致在5.9%。

与伦敦、香港等少数几个世界顶

级城市一样，纽约也是全球富豪的首

选置业城市。这反映出纽约在全球的

重要地位。纽约高端住宅最高成交纪

录为13,000美元每平方英尺。一些地

标住宅楼宇于近年推出迎合富豪人群

的公寓项目，如豪华住宅楼One57和

纽约公园大道432号。

然而，投资纽约房地产仍存在一

些障碍，主要分为两类：关联费用和

房屋所有权。与美国其他地区相同，

在纽约购买、持有、出售房地产都需

要支付较高费用。

合作公寓在纽约非常常见，但外

籍人士购买难度较大。因此他们倾向

于购买仅占全市存量30%的独立产权

公寓。

以非居民身份购买美国房产

纽约高端住宅价格已恢复2007年水平

来源：标普Case-Shiller房价指数、美国不动产经纪人协会

图表 27

美国住宅市场行情，2006-2015 美国—成交笔数 美国—价格指数（20城市综合指数） 纽约—价格指数 旧金山 —价格指数

价格

指数

（以

2006

年1月

价格

为10

0）

成交

笔数

（12

个月

滚动

累计

）

110

100

90

80

70

60

50

40

8,000,000

7,000,000

6,000,000

5,000,000

4,000,000

3,000,000

2,000,000

1,000,000

0

savills.com/research 33

在美国购买和持有房产并无限制，只要买家护照允许，即可在美购置第二住所。若想获得长期居留权，可申请工作签证，亦可通过最低50至100万美元的房地产投资申请移民签证。

纽约存在大量合作市合作公寓，买家申请需要得到建筑委员会的审批（与本土买家一样）。这个过程需要提供财务状况、税收证明和当面面试。此类公寓的租赁可能也会受到限制。这些问题给海外投资者带来一定的操作障碍。独立产权公寓的购买过程同样严格。

美国房地产税在全球属较高水平，地方和国家政府征税总额高达五年持有期间房屋估值的8%。销售成本也相当高，需要支付6%的代理费用。

美国

2006

年1月

2006

年7月

2007

年1月

2007

年7月

2008

年1月

2008

年7月

2009

年1月

2009

年7月

2010

年1月

2010

年7月

2011

年1月

2011

年7月

2012

年1月

2012

年7月

2013

年1月

2013

年7月

2014

年1月

2014

年7月

2015

年1月

34

世界各地住宅市场纵览

迈阿密

迈阿密是一个国际大都市，也是连接美国与拉丁美洲的门户城市。作为重要的金融与国际贸易中心，迈阿密吸引了众多公司与休闲房产买家。迈阿密高端住宅集中在迈阿密海滩，该区域以艺术装饰风格建筑群闻名。

迈阿密是美国住宅市场繁荣的热点区域，拥有大量独立产权公寓项目。2007年迈阿密公寓交付量达16,220套，创历史最高纪录，到2011

年跌至仅1,140套。市场受重挫以后，房价跌幅超过50%，是全美受影响最严重的地区之一。随后市场强势反弹，未来供应的17,000套住宅单元中，70%已预售。

迈阿密住宅市场以独立产权公寓为主导，这对国际买家极具吸引力，也正是海外资本推动了这座城市的复苏。2006年前迈阿密住宅市场的增长动力主要来自高比例贷款购房，如今则以现金购买为基础。大批拉丁美洲现金买家涌入，催生了一批新建独立

产权公寓项目。据第一太平戴维斯数据显示，至2015年6月迈阿密高端住宅价格仅比其历史峰值低2.9%。

迈阿密住宅租赁市场的空置率为全美最低水平。迈阿密半数以上人口来自拉丁美洲，且拉美买家占国际买家的70%。南美买家将迈阿密看作第二故乡以及通往美国其他地区的跳板。

迈阿密住宅的国际买家最大来源国有：委内瑞拉（16%），阿根廷（13%），巴西（8%），哥伦比亚（8%）以及秘鲁（8%）。欧洲买家在迈阿密高端住宅市场表现活跃，尤其是英国买家。移民助推迈阿密的人口增长，预计到2030年迈阿密人口将增长15.2%。

迈阿密出现了一批新建独立产权公寓项目

“迈阿密住宅市场以独立产权公寓为主导，这对国际买家极具吸引力，也正是海外资本推动了这座城市的复苏”

savills.com/research 35

2015

洛杉矶高端住宅市场位于郊区，以大户型独栋住宅为特色。其中位于洛杉矶北部的贝莱尔（Bel Air）、比弗利山庄、荷尔贝山（Holmby Hills）是名声最响、价格最高的住宅区，社会名流云集。这些住宅区环境安静、空间开阔、设计精致，配套设施相对较少。其他高端住宅区如帕洛斯弗迪斯庄园（Palos Verdes Estates）、帕洛斯弗迪斯牧场（Rancho Palos Verde）与曼哈顿海滩，均坐落于海滨区域，尽享太平洋及峭壁美景，轻松可达海滩。

洛杉矶正处于城市生活的复兴阶段，下城区近年来的绅士化现象引发新建公寓开发热潮。奢华公寓楼集中在下城区、世纪城（Century City）、威尔夏走廊（Wilshire Corridor）以及玛琳娜得瑞港（Marina del Rey）。其他区域的住宅开发均有高度限制，建筑上限在3至6层不等。2015年上半年，洛杉矶公寓需求高涨，销量同比增加13.5%，独栋住宅销量的同期增幅仅为1.1%。

作为太平洋西岸城市，洛杉矶的地理位置具有战略价值，便于吸引亚洲买家。洛杉矶高端住宅市场的境外买家主要来自中国、韩国、日本、新加坡以及马来西亚。欧洲大陆、英国、澳大利亚也有参与，但买家规模相对较小。

繁盛的娱乐业赋予了洛杉矶以高调的国际形象与巨大魅力。截至2015年6月的一年内，核心住宅价格上涨5.2%，仅比历史峰值低2.2%。巨额境外资本涌入洛杉矶商业地产领域（占比11%），规模仅次于纽约。

洛杉矶

洛杉矶极具国际魅力

5.2%截至2015年6月的一年内

高端住宅价格的增幅

36

世界各地住宅市场纵览

旧金山

旧金山凭借繁荣与快速发展的城市景象吸引着大批年轻专业人士、技术创业者以及其他创意人才。越来越多的成功人士走出硅谷，告别郊区生活节奏，追求城市现代生活方式。

这座小城面积仅46平方英里，格局紧凑、适合步行是其核心魅力所在；同时，由于土地供应非常紧张，新房供应有限。

得益于繁荣的地方经济，住宅市场面临强劲需求，推动房价上涨。截至2015年6月的两年内，高端住宅价格累计上涨25.7%，在2007年价格基础上增加27.9%，同期表现优于纽约、洛杉矶、迈阿密与芝加哥。

旧金山各区中，海耶斯谷、教会区与Mid-Market街区处于增长阶段。其中，Mid-Market街区已成功迎接一批技术公司入驻。

成熟高端住宅区包括诺布山、太平洋高地（Pacific Heights，连排别墅与公寓）以及海崖区（Sea Cliff，独栋住宅）。这些板块均面临供应低位问题，住宅存量处于2009年以来最低水平。

旧金山住宅租赁市场的发展尤其强劲，租赁需求主要来自年轻的高收入专业人士。普通住宅的租金近来已超越纽约，跻身美国同类住宅租金最高的城市。

由于租金增长快于资本价值，普通住宅可实现7%以上的毛投资收益率，不过投资者须面临高昂的交易与持有成本。

得益于繁荣的地方经济，旧金山住宅市场面临强劲需求

27.9% 旧金山高端住宅价格相对于

2007年价格的增幅

“旧金山住宅租赁市场的发展尤其强劲，租赁需求主要来自年轻的高收入专业人士”

savills.com/research 37

2015

38

世界各地住宅市场纵览

巴巴多斯是一个独立国家，英联邦成员国，拥有28.5万人口。旅游业是该国经济的核心支柱，游客主要来自英国，约占游客总人数的三分之一（直飞英国10个城市，此前该岛使用协和飞机）。巴巴多斯不在大西洋飓风带上， 安全系数较高。

游客市场已发展成熟，为度假房产市场的成熟创造了有利条件。巴巴多斯现有度假屋中（逾1,500套），半数以上位于专门开发的住宅区。这些

加勒比地区由30个领土组成，包括主权国家、海外省与海外领地。该地区的房地产市场同样各具特色，但高端住宅市场基本由购置度假屋的海外富豪占据主导。

加勒比地区拥有一些世界顶级的住宅市场。例如，圣巴特岛（St Barts）一向是富豪及社会名流的度假胜地，而巴巴多斯白金海岸则为全球超级富豪津津乐道。论及终极“炫耀性资产”，加勒比地区还有私人岛屿，其中英国维珍集团创始人理查德•布兰森的内克岛（Necker Island）就是最负盛名的私人岛屿之一。

旅游业是加勒比地区经济的核心所在，该地区以北半球冬季旅游胜地而著称。因此，加勒比的高端住宅市场与北美及欧洲经济体的成功密切相关。北大西洋债务危机期间，该地区房价下跌30%，但近年来度假房产的购买兴趣出现回升。

这主要得益于美国经济好转、美国买家心态更趋积极，同时英国、欧洲大陆部分买家返场。加勒比地区的房价似已触底，成交开始回暖。

旅游业的重要性无须多说，而对于一些岛屿市场来说，更多元化的经济同样不容小觑。在开曼群岛与英属维京群岛，金融服务业占GDP的比例超过50%，两处岛屿的全球金融中心指数排名均在前40位。由此创造的高收入职位吸引外地/外籍人士前来就业，进而为高端住宅销售市场提供支撑。

部分加勒比岛屿更多依赖大众旅游。图28所示，下文详细介绍的岛屿均不属于大众旅游范畴，即使境外买家在高端住宅市场扮演着重要角色。据世界旅行与旅游理事会（World Travel and Tourism Council）数据，就旅游业占经济总值这项指标来看，巴巴多斯为36.2%，开曼群岛为26.2%，圣基茨与尼维斯为24.5%。

巴巴多斯住宅区配套齐全，如马球场、高尔夫球场、水上运动设施、游艇码头、水疗中心、餐馆与精品店铺。

买家普遍偏爱全装修交付项目。对于管理及维护难度更大的物业，尤其是翻新或改建的住宅，购买兴趣已经远远不如2008年以前。

全球经济衰退期间，房价下跌20%之多，但顶级资产的价格没有松动。巴巴多斯依然是加勒比地区房价最高的市场之一。高端市场已稳固建立，住户倾向于长期持有资产。买家多来自英国，但其他欧洲国家以及加拿大的买家也呈逐渐增多之势。

岛上的白金海岸全球闻名，常有超级富豪到访。这里坐落着若干闻名遐尔的顶级豪华度假区，如Sandy Lane酒店。酒店内的Green Monkey高尔夫球场据说是全球最昂贵的高尔夫球场之一。Royal Westmoreland高尔夫球场也是岛上颇受欢迎的高端休闲场所。

开曼群岛

开曼群岛为居民提供了安全、低犯罪率的环境，基础设施建设良好，设有国际学校，因而颇受家庭青睐。岛上仅有5.7万人，其中96%生活在面积最大的大开曼岛，其余的生活在位于大开曼岛东北89英里的开曼布拉克岛以及小开曼岛。

开曼群岛是英国的海外属地，但与美国联系紧密。美国是岛上游客的主要来源国（占游客总数的四分之三以上），同时也是岛内外籍居民的最大来源国之一。政府计划发挥此项优势打造名为“健康城市”（Health City）的医疗旅游设施，以北美为目标市场。政府已成功创建名为 “开曼企业城市”（Cayman Enterprise City）的经济特区，以吸引新技术、金融与教育投资，从而实现岛上经济多元化的目标。目前，金融服务业占据经济主导地位，约占群岛GDP的55%。根据全球金融中心指数排名，开曼群岛排在第39位。

旅游业是第二大经济支柱，2014年同比增幅为10.8%，增速在加勒比地

巴巴多斯拥有世界上造价最高的高尔夫球场之一

加勒比地区

savills.com/research 39

2015

区处于领先地位。岛上有航班通往12座北美城市、伦敦以及其他地区旅游名城。开曼群岛还是加勒比最著名的游轮中途停靠点之一。

开曼群岛住宅市场分为公寓与独栋住宅。七哩滩（Seven Mile Beach）属于典型的公寓住宅区，配有全方位安保与物业服务，深受度假房产买家的欢迎。

伴随发达的金融服务业而来的，是繁盛的派遣员工市场。初到岛上的员工可能会选择租住公寓，但派遣期限较长的则倾向于购买独栋住宅，尤其是在岛屿北部地区。房地产市场受到全球经济衰退的冲击，于2010年跌至历史低点，但2013至2014年间已有所改善。

开发地块的销售再现热潮，同时七哩滩的公寓开发也如火如荼。例如Watercolors项目， 共60套公寓单元，直面海滩并提供酒店式配套设施，是岛上房地产市场持续升级的代表项目。

圣基茨与尼维斯是由两座岛屿组成的联邦制岛国，共有约5.5万居民。甘蔗种植与加工是经济的传统支柱，近年来其主导地位已被旅游业、金融与商务服务业所取代。圣基茨岛万豪度假村与皇家海滩赌场于2003年开业，其规模为岛上之最。岛上主要机场——罗伯特布拉德肖国际机场曾在2006年进行升级改造，以容纳宽机身客机，如今可预定飞往伦敦的航班。

全球金融危机没有很快波及圣基茨和尼维斯，2010年以前岛上住宅市场基本未受影响。随后，成交放缓，据称高端市场房价下跌20%。两座岛屿各具特征：圣基茨较为繁忙，机场交通便利，而尼维斯相对安静，房价更高。酒店附属的别墅项目为买家青睐，地处僻静的独栋住宅同样深受欢迎。

多年以来，该岛国的投资移民计划一直支撑着住宅市场。该计划始于1984年，目的在于加快国家经济转型，推进服务业取代蔗糖出口成为经济基础，从而更广泛地刺激经济增长。

圣基茨和尼维斯投资移民的外籍人士须在经审批

的开发项目中购买40万美元以上的房产（含其他政府收费）。如此，购房者可免签自由出入130个国家和地区，包括英国、申根签证成员国、香港以及新加坡。

境外买家向来来自英国、美国、加拿大与欧洲大陆，但随着投资移民计划的推广，中国、俄罗斯以及中东地区买家的比例也逐渐增加。虽然许多买家以40万美元的最低投资额为标准购买房产，但超高端市场也正在不断扩张。罗伯特布拉德肖国际机场近年增建的私人飞机航站楼，即专门服务于超高端住宅买家。

旅游业在圣基茨和尼维斯的经济中扮演着重要角色

2014年游客人数（左轴） 百分比变化（右轴）

来源：加勒比旅游组织

图表 28

接纳游客人数与增长情况

游客

人数

年度

变化

50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

2014

年游

客人

数

6,000,000

5,000,000

4,000,000

3,000,000

2,000,000

1,000,000

0

多米

尼加

共和

国

古巴

牙买

加

波多

黎各

巴哈

马

阿鲁

巴

委内

瑞拉

美属

维尔

京群

岛

巴巴

多斯

圣马

丁岛

马提

尼克

海地

库拉

索岛

特立

尼达

和多

巴哥

特克

斯和

凯科

斯群

岛

英属

维尔

京群

岛

开曼

群岛

圣卢

西亚

伯利

兹

安提

瓜和

巴布

达

苏里

南共

和国

百慕

大

圭亚

那

格林

纳达

圣基

茨和

尼维

斯

多米

尼克

安圭

拉

圣文

森特

和格

林纳

丁斯

群岛

非洲与中东

在大多数国际投资者眼中，非洲与中东依然是投资高风险区域，仅有少数地段具有投资价值。

鉴于人口规模以及城镇化与经济发展速度，该区域具有巨大的房地产投资潜力。

地缘政治问题与冲突依然是投资的主要障碍，但关键城市与度假区仍将

世界各地住宅市场纵览

40

区域经济数据与未来走势

国家 2014年GDP增速 失业率 基准利率

南非 1.5% 25% 6%

阿联酋 4.5% 4.2% 1.0% 来源：经济合作与发展组织、国际货币组织、南非统计局、南非储备银行、阿联酋中央银行

为国际投资者提供便利、友好的投资环境，如风格各异的迪拜与开普敦。

我们预期流入非洲的境外投资将继续集中在大型基础设施项目以及农业用地，但这也将有助于逐渐开放更多区域，扩大投资领域。当地富人专享的度假区将成为下一个最有希望获得更多房地产投资者的关注。

2015

savills.com/research 41

开普敦是南非国家议会所在地，同时也是南非立法首都。开普敦是全球旅游热门城市，极具欧洲风情，桌山为主要景点。开普敦位于富裕的西开普省。西开普省作为重要的金融与商务服务中心，不仅失业率低于全国水平，且土地富饶，葡萄酒更是全球闻名。

过去三年中，西开普敦的住宅市场表现优于国内其他地区，但近期露出房价增速放缓的迹象。据南非Pan Golding价格指数，截至2015年6月的一年中，西开普敦住宅价格上涨了7.3%；同期全国房价增幅为5.3%。

每年11月至次年1月是西开普省的假日租赁旺季，但因为房价较高，

投资收益率不到5%，显著低于约翰内斯堡。

封闭住宅区开发项目在南非较为常见，但西开普省由于安全系数较高，普遍程度稍低。大西洋沿岸住宅因为毗邻海滩、坐拥海景而备受青睐。优质滨海区域背依群山、面朝大海，因此土地供应与住宅存量均较为有限，持续支撑房价上扬。

南非拥有多元化经济模式。南非是金砖国家（巴西、俄罗斯、印度、中国、南非）成员，以城市相对富裕、内陆相对贫穷为特征。开普敦的人口占全国的6.9%，但GDP占比达10.6%。

2014年南非GDP同比增加1.5%，失业率高达25%。尽管经济形势不容乐观，但房地产市场表现强劲，房价维持坚挺。国内住宅市场迅速走出全球金融危机的阴影，自2011年起稳步复苏。

兰特（南非货币）疲软，对美元与英镑买家极为有利。与2011年汇率最高点相比，截至2015年7月兰特对美元贬值52%，对英镑贬值56%。因此南非住宅市场对于这部分买家尤具吸引力。

境外投资已进入南非各个领域，尤其是农田市场。由于外资涌入，南非推出《土地持有法案》（Land Holdings Bill），以限制境外人士的土地租赁期限。近期有关政府进行更广泛土地政策改革的言论使得不确定性笼罩市场。目前，南非约有7%的土地为外籍人士持有，10年前该比例尚不到5%。

利率低位、家庭可支配收入适度增加，再加上全国经济微幅走强，预示着今年全国平均房价将实现高个位数比例的增长。

开普敦土地供应有限 来源：URA

图表 29

南非住宅市场表现，2006-2015 南非—成交笔数 南非—价格指数

价格

指数

（以

2006

年1月

价格

为10

0）

成交

笔数

（12

个月

滚动

累计

）

200

180

160

140

120

100

80

400,000

350,000

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

0

开普敦与西开普省

南非

2006

年1月

2006

年7月

2007

年1月

2007

年7月

2008

年1月

2008

年7月

2009

年1月

2009

年7月

2010

年1月

2010

年7月

2011

年1月

2011

年7月

2012

年1月

2012

年7月

2013

年1月

2013

年7月

2014

年1月

2014

年7月

2015

年1月

世界各地住宅市场纵览

42

5% 2011年至今阿联酋经济

的年均增速

savills.com/research 43

迪拜于2006年向外籍人士开放房产所有权，但只有部分领域允许外籍人士购买。因贷款利率较低、投机盛行，到2008年迪拜房价接近翻番，但随即受到金融危机的重挫。2008至2011年间，迪拜房价下跌60%。阿联酋近半数的施工项目被迫暂停或取消。

历经数年萧条后，迪拜经济于2013年迎来复苏，房价上涨至2008年峰值的39%。场内人士似乎已从之前的繁荣—衰退吸取了教训。2013年下半年，迪拜政府出台降温措施打击房地产投机行为，包括规定贷款上限与禁止“短期倒卖”。

由于新增供应入市、投机型投资减少，迪拜房价在2015年上半年下跌7.7%，同时成交下滑。租金增速也有所减慢，但受经济持续走强的支撑，租赁需求得以维持。

迪拜是中东地区住宅投资的国际化特征最为明显的城市。迪拜的成功很大程度上归功于其作为商务休闲目的地的多重魅力，吸引着欧洲与中东市场的机构与个人。

阿联酋由七个酋长国组成，拥有世界第三大石油储备，目前经济正处于向多元化过渡的时期。旅游、交通、金融商务服务、医药与技术是重要产业，且正不断扩大。石油储备相对较少的迪拜大胆推进经济转型，石油与天然气及相关行业的产值占GDP的比重已缩减至25%。

阿联酋充分发挥欧亚大陆中转站的地域优势，在迪拜与阿布扎比打造了枢纽机场。按照国际客运量，迪拜国际机场已成为全球最繁忙机场。阿联酋设有许多自由贸易区，迪拜国际金融中心就是其中之一，为商务与金融机构提供本地运作平台。

正因为此，阿联酋脱颖而出成为中东地区的“投资避风港”，不断吸引着中东以及世界其他地区的公司与资本。

整体来看，最近30年中阿联酋的经济增速波动频繁，但近年来起伏已有所缓和。阿联酋经济曾在2009年急剧缩减，GDP同比减少5.2%。目前该国经济处于强劲增长状态，2011年至今的GDP年均增速重回5%。

迪拜

尽管经济放缓，但得益于其作为全球商务中心的魅力，迪拜的长期发展前景仍优于中东地区其他中心城市。迪拜已赢得2020年世界博览会主办权，将为经济提供有力支撑。

迪拜的交通高度依赖汽车，目前这座城市正大举推进基础设施改善工作。迪拜已于2014年开通有轨电车，所有车站均配有空调。

迪拜是世界公认的国际商务中心

阿联酋

来源：第一太平戴维斯世界研究部

图表 30

迪拜住宅市场表现，2006-2015 迪拜—价格指数

价格

指数

（以

2006

年价

格为

100）

200

160

120

80

40

0

2006

年12

月

2007

年6月

2008

年12

月

2009

年6月

2007

年12

月

2008

年6月

2009

年12

月

2010

年6月

2011

年12

月

2012

年6月

2010

年12

月

2011

年6月

2012

年12

月

2013

年6月

2014

年12

月

2015

年6月

2013

年12

月

2014

年6月

亚太区

为抑制房价过快上涨，亚太国家推出调控措施规范市场，在全球地区中表现抢眼。

印花税、税种增加等调控政策出台，对当地高端住宅市场的成交到了一定抑制作用，其中以香港和新加坡最为典型。

中国经济将成为亚太地区未来发展的强劲驱动力，尽管当前中国经济正持续放缓，然而未来或进一步出台经

济刺激措施，且中国人口规模庞大，将显著推动未来十年的发展。

亚太地区世界级城市的市场供应受限，因此供需失衡的市场现状或有所加重。悉尼面临人口密集问题与交通压力，而香港和新加坡将开辟“新领域”，即向北部延伸，构建人口密集、发展成熟区域的通勤区。

随着亚太地区人口老龄化和消费能力的增强，休闲度假区市场将迎来强

世界各地住宅市场纵览

44

区域经济数据与未来走势

国家/地区 2014年GDP增速 失业率 基准利率

中国香港 2.5% 3.3% 0.5%

新加坡 2.8% 2.0% 1.01%

中国 7.4% 4.1% 4.85%

澳大利亚 2.7% 6.0% 2.0% 来源：经济合作与发展组织，香港政府统计处，香港金融管理局，新加坡统计局，新加坡金融管理局，中国人力资源和社会保障部，中国人民银行，澳大利亚统计局，澳大利亚储备银行

大的增长契机。预计新兴度假区将与亚太区世界级城市近年的走势保持一致，成为具有长远眼光的投资者的下一站市场。

savills.com/research 45

香港作为顶级世界城市，享有与伦敦、纽约同样的国际地位。香港还是重要的金融中心，时区介于美国和欧洲之间，拥有世界第六大股票市场，全球金融中心指数排名仅次于纽约和伦敦。

香港经济增长强劲，中国大陆买家纷纷赴香港置业，这成为推动香港房价猛涨的主要驱动力。

就住宅而言，香港已成为全球最昂贵的世界城市。其高端住宅价格接近伦敦或纽约的两倍，然而差距正不断收窄。

受调控政策的持续影响，香港高端住宅成交大幅减少，价格遭遇严重冲击。另一方面，来自企业的租赁需求放缓，租金表现受到抑制。类似于新加坡，香港规定向境外住宅买家额外收取15%的印花税。

对于贷款比例超过70%的购房者，须再购买贷款保险，而对于拥有两套及以上房产的买家，贷款比例超过40%即须购买保险。为抑制市场投机行为，按规定，对于在半年至三年以内出售房产的卖家，须征收10%至20%的“特殊印花税”。

这些调控政策在很大程度上降低了成交量，2014年3月成交面积较2010年12月水平减少66.7%。2014年4月至2015年5月，成交量回升53.7%，然而较2013年3月的峰值仍低出48.8%。成交量的回暖推动房价上涨，2015年上半年高端和整体住宅价格分别上涨4.9%和7.2%。

中国香港尽管2014年香港高端住宅市场有

所放缓，然而整体市场依然拥有不俗表现，全年住宅价格涨幅达13.5%。这主要归因于年内的降息政策，以及土地供应有限背景下国内置业需求的持续增长。由于调控政策旨在抑制境外购房者的投机行为，对整体市场的影响并不明显。

若抑制政策继续严格执行，加之存在利率上调的可能性，短期内高端住宅价格保持上扬势头的可能性不大。预计价格走稳将成为香港豪华公寓市场2015年的主基调。

长远来看，中国的结构性改革将进一步为海外投资提供契机，同时为其他世界级城市注入资金。香港作为国内资本汇集地的重要地位因而将受到挑战。

香港高端住宅价格接近伦敦的两倍

来源：香港差饷物业估价署、第一太平戴维斯世界研究部

图表 31

香港住宅市场表现，2006-2015

香港—成交笔数 香港—均价 香港—高端住宅均价

价格

指数

（以

2006

年1月

价格

为10

0）

成交

笔数

（12

个月

滚动

累计

）

350

300

250

200

150

100

50

-

160,000

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

0

全球范围来看，新加坡楼市调控的成效 最为显著

2006

年1月

2006

年7月

2007

年1月

2007

年7月

2008

年1月

2008

年7月

2009

年1月

2009

年7月

2010

年1月

2010

年7月

2011

年1月

2011

年7月

2012

年1月

2012

年7月

2013

年1月

2013

年7月

2014

年1月

2014

年7月

2015

年1月

“就住宅而言，香港已成为全球最昂贵的世界城市”

7.2% 2015年上半年香港整体

住宅市场价格涨幅

46

世界各地住宅市场纵览

新加坡

全球范围来看，新加坡楼市调控的成效最为显著。在新加坡购房的海外购房者需额外缴付15%的印花税；对于新加坡常住居民，首套房产需另缴5%的税费，二套及以上房产则适用10%的税率。新加坡公民购置二套房产需另缴7%的税费，三套及以上房产则适用10%的税率。为防止市场投机以及短期倒卖行为，对购入不满一年转手的房产，按总价的16%向卖家征收印花税，购入满两年不足三年的房产，税率降至4%。

这些抑制政策的推行，加之新加坡经济的放缓，使当地高端住宅成交量价大幅走跌。与全球高端住宅市场表现类似，新加坡高端住宅备受国际买家青睐，而普通住宅则仍以国内买家为主。

截至2015年第二季度末，全市私人住宅价格自2013年第三季度的高位下跌了6.7%，同期成交量减少53.8%。

而受国内自住需求的持续驱动，普通住宅市场却保持良好增长势头。不同于许多其他世界级城市，新加坡

约八成的常住人口居住于公共住屋，由新加坡建屋发展局统一管理与开发。新加坡将95%的社会保障房投向销售市场，产权年限为99年，这一点使其有别于发达国家（租赁为主）。只要满足居住年限最低标准，保障房可以再次公开出售（予新加坡公民）。

在当前楼市调控政策未进一步收紧的背景下，预计私人住宅市场仍将维持疲软走势。高端市场或再现进一步下跌迹象。而同时潜在购房需求强劲，场内或将出现买入机会，这一点已在商业地产市场得到验证。

自2005年以来，新加坡优质写字楼新增供应匮乏，因此预计未来优质写字楼市场依然看涨，2015年高端项目平均租金应可实现3%的上涨。

新加坡高端住宅备受国际买家青睐

来源：URA

图表 32

新加坡住宅市场表现，2006-2015 新加坡—成交笔数 新加坡—价格指数

价格

指数

（以

2006

年1月

价格

为10

0）

成交

笔数

（12

个月

滚动

累计

）

200

180

160

140

120

100

80

60

40

Q1

06

Q3

06

Q1

07

Q3

07

Q1

08

Q3

08

Q1

09

Q3

09

Q1

10

Q3

10

Q1

11

Q3

11

Q1

12

Q3

12

Q1

13

Q3

13

Q1

14

Q3

14

Q1

1550,000

45,000

40,000

35,000

30,000

25,000

20,000

15,000

10,000

5,000

0

15%新加坡对海外买家征收的

额外印花税

savills.com/research 47

2015

作为中国最大城市和全球金融中心之一，上海拥有全世界最繁忙的集装箱港口，在国内产业中扮演重要角色。大量的就业机会不断吸引外地人员来沪工作。以上多重因素，加上中国大量劳动力的国内外流动性日益增强，为上海近几十年的飞速发展提供了强劲驱动力，并将继续支撑其未来发展。

尽管上海是一座国际都市，本土公司、投资客和自住买家依然占绝对主导。也就是说，住宅市场主要受国内需求驱动。2006年1月至2014年12月，上海商品房住宅成交均价自人民币每平方米9,313元（约138美元每平方英尺）上涨至30,016元（约446美元每平方英尺），九年间涨幅高达222%。而受近期宽松政策的影响，市场情绪明显回升。2015年6月，上海商品住宅成交均价再涨14%。而由于住宅租金增速远不及房价，故而上海住宅毛收益率下跌至2.3%左右。

如今政府正直接或间接地放宽政策以支持当地住宅市场，其中包括松绑首套房贷款认定、上调普通住房标准等。得益于信贷成本和税费的降低，整体市场情绪已得到明显改善。

另一方面，新增供应将陆续投放市场，然而入市节奏或有所放缓。相较于一些市场供应不受限的城市，上海房价可能实现更大幅度的上涨。开发商对上海住宅市场充满信心，对投资低线城市仍持谨慎态度，因此各房企对上海优质地块的争夺依然激烈。这意味着，国内部分城市深陷的供应过剩局面，几无可能在上海出现。

由于大量年轻、高学历的非本地群体来沪就业和居住，且倾向于选择市中心地段，上海一些中高端小户型公寓价格见涨。而这类小户型公寓供应有限，导致房价上扬，外来就业人群不得不选择二级住宅区域。为迎合快速增长的人口和经济带来的更多

需求，上海已启用大规模基础建设投资，释放非核心区域的潜力。

上海地铁项目当属最成功的基础设施投资案例之一。尽管起步较晚——第一条地铁线路于1993年通车运营 ，但使用率非常之高，平均每年载客量达25亿人次。

面临如此巨大的交通压力，投资者逐渐将目光转向非中心区域，如虹桥交通枢纽。亚洲面积最大的火车站——虹桥火车站即位于该枢纽的中心位置，同时连接高铁和地铁。这些未来非核心商务区内将投资兴建大量综合体项目，在完善商业及配套设施的同时，提供更多的就业机会。

中国住宅投资客多来自本国，且根据传统观念，房地产一直被视为财富储值的重要方式，因此国内投资市场的活跃度较高。相较于全球标准，中国的储蓄率水平尤其之高。根据世界银行官方统计数据，中国国民总储蓄率（总储蓄占GDP的百分比）高达51%（美国为17%，英国为13%）。

中国的高储蓄率以及国内财富的快速增长，在过去二十年间将大量资金推入住宅市场。2003至2010年间，中国经济一直保持两位数增长，新建住宅平均单价上涨一倍有余。

为遏制房价过快上涨、控制社会支付水平，中国政府推出一系列楼市调控措施，抑制投机行为。上海等国内一线城市中，当地或

国内买家在投资主体中占据较高比例。目前，上海已推行一些严格调控新政，其中包括首付标准从严、二套房限购政策。

近期中国经济增长持续放缓，导致国内房价涨幅相对较低，2014年房价仅上涨1.4%。自2014年下旬起，政府出台宽松政策，同时央行接连宣布降息，使市场情绪得到提振，国内重点城市的住宅成交更是呈现量价齐升局面。国家统计局数据显示，2015年6月，中国70个大中城市中27个城市的住宅销售价格指数录得环比上涨，而回顾2015年年初，房价指数环比上扬的仅深圳一座城市。鉴于成交量回暖、住宅价格趋稳以及待售库存减少，预计未来中国住宅市场仍将有积极表现。中长期市场更将稳健发展。

上海

来源：中国国家统计局

图表 33

中国住宅市场表现，2006-2014 住宅成交建筑面积（千平方米） 住宅成交均价（每平方米）

均价

（元

每平

方米

）

成交

面积

（千

平方

米）

6,000

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

0

1,200,000

1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

0

2006

2007

2010

2011

2008

2009

2012

2013

2014

中国

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世界各地住宅市场纵览

7.2% 2014年澳大利亚

出口增长率

2015

澳大利亚经济发展依然欣欣向荣，从而使其住宅市场免遭西方国家房价暴跌的噩梦。与此同时，当地贷款政策从严，避免了信贷暴涨的产生。得益于优越的地理位置，澳大利亚将大量原材料、商品和服务出口至亚洲，也为经济提供了支撑。

2008年，政府及时推出宽松政策以支持首套房买家。再加上新增供应有限，移民不断涌入刺激需求，助推房价持续上扬。

2014年，澳大利亚GDP同比增长2.7%，略高于2013年2.1%的增幅，然而依然不及2012年（3.7%）。

澳大利亚失业率相对较高，约在6%，这在一定程度上归因于国内采矿业发展放缓。过去二十年中，采矿业对澳大利亚经济起着重要的支撑作用。澳大利亚的经济放缓与整个亚洲市场的降温以及全球对原材料的需求减少有一定联系。

尽管国内经济趋缓，但住宅价格依然见涨。继2015年5月利率下调0.25个百分点后，国内利率已跌至2%的历史低位。住宅市场同时还受到外籍置业者的支撑，其中中国买家为主。外籍人士须先得到澳大利亚外资审查委员会（FIRB）的审批，且只能购买新房或闲置土地。

来源：澳大利亚统计局

图表 34

澳大利亚住宅市场表现，2006-2015

根据澳大利亚统计局数据，2014年悉尼住宅价格同比上涨12.2%，高于国内八个首府城市6.8%的平均涨幅。悉尼住宅租金为国内之最，然而增速不及房价，致使收益率降低。（当前悉尼住宅的毛收益率约为4.1%，低于国内其他城市和资产类型）

与多数成熟经济体相同，由于地域、时区、供地受限，悉尼可利用开发的土地有限。因此，即便国际买家占比不高，悉尼仍和许多同步发展的国外城市一样，面临着供需失衡的市场现状。

近期当地住宅市场的强劲表现增加了买家对未来市场看涨的预期，这使得国内投资需求见长，租赁房屋尤其是新房的供应增加。受此影响，租金和收益率面临下行压力，同时或暗示着市场存在过度投机行为。

长远来看，得益于当地经济增长强劲、亚太移民不断增多，预计悉尼将吸引更多自住需求。短期而言，市场可能出现一定程度的调整。例如房价涨幅的走缓将使投资者目光投向其他澳洲城市或转投其他资产类型，从而缓解租赁市场供应过剩问题，并使房价和租金增速基本保持同步。悉尼房价应会迎来缓慢

悉尼

增长期，届时自住与租赁市场也有望调整至均衡局面。

中长期来看，悉尼住宅市场前景仍被看好。市中心地段市场表现依然强劲，尤其是来自于年轻群体的住房需求。未来五年，悉尼市场表现将在国内城市中脱颖而出，且发展契机将依然集中于市中心区位。

悉尼置业需求维持高位

澳大利亚—成交笔数 八个首府城市—价格指数 悉尼—价格指数

价格

指数

（以

2006

年第

一季

度价

格为

100）

成交

笔数

（12

个月

滚动

累计

）

170

160

150

140

130

120

110

100

90

80

600,000

500,000

400,000

300,000

200,000

100,000

0

澳大利亚昆士兰，黄金海岸

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Q1

2006

Q3

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2007

Q1

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Q3

2008

Q1

2009

Q3

2009

Q1

2010

Q3

2010

Q1

2011

Q3

2011

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Q3

2012

Q1

2013

Q3

2013

Q1

2014

Q3

2014

澳大利亚

50

World Residential Markets

展望探险之旅

整 体来看，我们感觉全球市场周期正进入一个新阶段。全球经济动荡期间，

住宅使用者与投资者长期执着于一线城市与核心资产，但随着经济走势逐渐明朗，冒险精神日益高涨。

投资者开始撤出房价高昂的中心市场，转向更边缘的地段以及收益率更高的二级市场寻找替代投资机会。

房价更低、收益率更高的二线城市同样受到关注，尤其是有望实现经济超群表现、人口高速增长的欧美二线城市。非城市资产也正再次成为投资者的关注对象，如20世纪末21世纪初人气颇高的度假区，且目前价格更具吸引力。

眼光更为长远的投资者会在度假区发现越来越多的投资新机会，包括亚洲投资者开始涉足的成熟度假区，以及亚洲新地段与新休闲资产类型。

我们预期全球住宅市场将日趋多元化，为投资者呈现大量投资机会。我们已在本报告中重点介绍部分市场及趋势。

投资者正在边缘市场以及收益率更高的二级市场寻找机会，作为一线城市的替代投资选择。

度假区正再次成为投资者的关注对象

世界各地住宅市场纵览

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