conférence de presse : les marchés immobiliers à mi-année · la production de crédit dans...
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Conférence de presse : les marchés immobiliers à mi-année
8 juillet 2015 Bruno Deletré, Directeur Général du Crédit Foncier
Un environnement immobilier plus favorable qu’en 2014
2
Plutôt optimiste 56%
Plutôt pessimiste
33%
Très pessimiste 7%
59 % des professionnels de l’immobilier sont optimistes pour l’avenir du marché du logement (dont 56 % plutôt optimistes)
Pour les 12 prochains mois :
FRANCE ENTIÈRE
Rappel fin 2014 :
64%
2%
33% 49%
15%
1%
35%
Très optimistes 3%
40% Pessimistes
59% Optimistes
Ne sait pas 1%
* Enquête administrée du lundi 23 mars au jeudi 2 avril 2015, par téléphone, auprès d’un échantillon de 400 professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, commercialisateurs, lotisseurs, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, gestionnaires de patrimoine), et publiée le 5 mai. Ce baromètre est réalisé tous les quatre mois.
Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA sur le moral des professionnels de l’immobilier * :
3
Evolution des taux d'intérêt des prêts immobiliers 87% 92% Contexte économique de la France
Evolution des prix de l'immobilier 58% 81% Evolution du pouvoir d’achat des ménages
Dispositifs de soutien à l'achat immobilier 51% 52% Dispositifs de soutien à l'achat immobilier
Contexte économique de la France 25% 46% Evolution des prix de l'immobilier
Autres 43% 66% Autres
Les raisons d’optimisme et de pessimisme des professionnels de l’immobilier
Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt de crédit immobilier alimente l’optimisme des professionnels
de l’immobilier lorsque le contexte économique est leur principale source d’inquiétude.
OPTIMISTES Base Optimistes (n = 240)
PESSIMISTES Base Pessimistes (n = 155)
FRANCE ENTIÈRE
1
3
1
2 2
3
4 4
Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA sur le moral des professionnels de l’immobilier :
4
Les ménages ayant acquis une résidence principale en 2015 ont attendu en moyenne 4,4 mois avant de signer un compromis en 2015, contre 7 mois en 2014.
Cette diminution importante du temps de recherche s’observe dans toutes les régions en France.
Au terme d’un an de recherche, 67 % des personnes interrogées ont fait l’acquisition d’un logement (contre 53 % en 2014).
Parmi ces acquéreurs, 42 % indiquent avoir réalisé cette année des concessions contre 61 % un an plus tôt.
Le Crédit Foncier vient de réaliser (publication le 23/06) une enquête auprès de 4 000 Français pour mieux appréhender le parcours d’acquisition de la résidence principale :
Un parcours d’acquisition qui devient plus rapide
5
Un redémarrage en cours
6
Marché du crédit
Un marché du crédit en progression depuis le début de l’année.
Des conditions d’accès au crédit toujours favorables.
7
Le marché du crédit est dynamique depuis début 2015
Production de crédits à l’habitat au 1er trimestre : 34,4 Md€ dont :
72 % pour financer du logement ancien
23 % pour financer du neuf
5 % pour financer des travaux
+ 30 % au T1 2015 par rapport au T1 de 2014.
170
141
120
169
162
119
129
120
138
80
90
100
110
120
130
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160
170
180
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 PREV.
Volumes de crédits à l'habitat (Md€)
Prêts immobiliers (y compris prêts travaux), hors rachats et renégociés / Montant engagés. Sources : Observatoire de la Production de Crédit Immobilier, Crédit Foncier Immobilier
8
La production de crédit dans l’ancien est en forte hausse au 1er trimestre 2015
Source : Observatoire de la Production de Crédit Immobilier (OPCI)
Le volume de production du 1er trimestre 2015 s’élève à 24,9, Md€ contre 19,2 Md€ au 1er trimestre 2014.
Avec un montant de 89,6 Md€, le volume de production des 12 derniers mois est le plus élevé enregistré depuis juin 2012.
24,1
28,5
24,9
27,9
30,9
25,6
22,1
25,4 24,5
17,8
12,4
16,6
21,9 21,7 20,9
25,7
30,6
34,3
27,3
29,0
27,3
22,9 20,8
18,4
20,8 19,5
16,4
21,9
26,3
21,5
19,2 19,3
23,8 21,5
24,9
104 106 109
104 98
90
80
71 69 73
81
90
99
112 118
121 118
106 100
89 83
79 75
79 84 86
89 86 84 84 90
0
20
40
60
80
100
120
0
10
20
30
40
50
Production de crédit immobilier dans l'ANCIEN en milliards €
Production trimestrielle Production des 12 derniers moisOffres conclues
9
La production de crédit dans le neuf au 1er trimestre confirme la reprise observée fin 2014
La production du 1er trimestre 2015 a atteint 7,9 Md€, contre 6,1 Md€ au 1er trimestre 2014. Depuis 2011, c’est le plus important volume de production pour un 1er trimestre.
Sur les 12 derniers mois, le volume de production s’élève à 29,5 Md€.
11,0 11,4 11,3 10,3
11,4
9,4 9,1 7,7
5,6
7,1
8,6
11,9
8,0 9,2 9,1
11,7
9,5 8,7
7,7
9,5
7,6
5,7 5,4 6,4
5,5 6,7 6,7 7,3
6,1 6,1 7,1
8,4 7,9
44 44 44 44 44 44 43 41
39
36
32 30 29
33 36
38 38 38 40 39
38 35
33
31 28
25 23 24
25 26 27 26 27 28 30
0
10
20
30
40
50
0
5
10
15
20
25Production de crédit immobilier dans le NEUF en milliards €
Production trimestrielle Production des 12 derniers mois
Source : Observatoire de la Production de Crédit Immobilier (OPCI)
Offres conclues
10
La durée moyenne des crédits s’allonge
224,8
212,3
208,5
214,4
204,1
210,2
204,5
208,8
212,0
195,0
200,0
205,0
210,0
215,0
220,0
225,0
230,0
Durées moyennes des prêts en mois (prêts bancaires seuls) 18 ans
et 6 mois
17 ans
et 8 mois
Sources : Crédit Logement / CSA, Direction des Etudes Crédit Foncier Immobilier
Depuis le début de 2014, la durée moyenne des prêts est repartie à la hausse, et amplifie le soutien bancaire aux marchés du logement.
11
5,07
4,15
3,34
2,98 2,85
2,19 2,40
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
2,01
La persistance de taux de crédit immobilier favorables pour 2015
Le taux moyen en juin 2015 a établi un nouveau record avec 1,99 %.
En dépit d’une légère hausse relevée ces dernières semaines (par exemple dans l’ancien), les conditions restent favorables pour la seconde partie de l’année.
Taux d'intérêt moyen en % (prêts bancaires seuls hors assurance) Ensemble du marché secteur concurrentiel
Source : Crédit Logement / CSA – prévision Crédit Foncier Immobilier
prévision
12
La baisse du taux d’intérêt déflaté s’accentue
Depuis fin 2013, le taux déflaté était stable.
Il repart à la baisse, en raison de la faible reprise de l’inflation.
2,01
2,6 3,1
3,3
3,9 3,9
1,71 2,3
2,4
1,6
2,0
4,2
-1
0
1
2
3
4
5
6
mai-15T3-14T4-13T1-13T2-12T3-11T4-10T1-10T2-09T3-08T4-07T1-07T2-06T3-05T4-04T1-04
Taux d'inflation* Taux d'intérêt Taux d'intérêt déflaté
(seuls prêts du secteur bancaire) Ensemble du marché
Taux d'intérêt moyen en %
Source : Crédit Logement / CSA * Taux sur 12 mois glissants, Insee
13
Marchés résidentiels 2014 - 2015
Marché du neuf
Crédit Foncier Immobilier. Toulouse, Programme immobilier neuf / L'Ile O Jardins
14
Activité de la construction : toujours en recul
Production de logements à fin mai 2015
362 000 permis de construire - 6,1%
346 800 logements commencés - 6,1%
Sources : SOeS, Sit@del2 (juin 2015), Crédit Foncier Immobilier
362.000
346.800
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
500.000
550.000
600.000
650.000
févr
.-07
mai
-07
aoû
t-0
7
no
v.-0
7
févr
.-08
mai
-08
aoû
t-0
8
no
v.-0
8
févr
.-09
mai
-09
aoû
t-0
9
no
v.-0
9
févr
.-10
mai
-10
aoû
t-1
0
no
v.-1
0
févr
.-11
mai
-11
aoû
t-1
1
no
v.-1
1
févr
.-12
mai
-12
aoû
t-1
2
no
v.-1
2
févr
.-13
mai
-13
aoû
t-13
no
v.-1
3
févr
.-14
mai
-14
aoû
t-1
4
no
v.-1
4
févr
.-15
mai
-15
Nombre de logements cumulés sur un an glissant
Autorisés Commencés
15
Un redémarrage lent de la construction est encore possible en 2015
16
La reprise pourrait concerner surtout l’accession à la propriété et le locatif privé (Pinel notamment)
Les effets d’inertie sur le collectif et l’individuel groupé ne permettront pas des mises en chantier en forte hausse sur l’année
Y compris résidences secondaires
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2010 2011 2012 2013 2014 2015 prév.
2,3 1,8 2,2 3 3,4 6,5
18,7 18,2 15,8 15 14,6 15,5
60 76
63 50 45 52
98 105
100 95 98 100
236 222 218
239
195 204
415 423 399 402
356 378
locatif intermédiaire autres locatif privé locatif social accession total logements
Résidentiel neuf * : des stocks importants mais qui se résorbent * Secteur promotion = collectif + individuel groupé
89 616 logements vendus, sur une année glissante (+0,7 %) à fin mars.
Le stock de logements neufs continue de se résorber (-4,3 %) avec 99 670 unités proposées à la vente.
Ce qui revient à 12,5 mois de commercialisation.
15,5
22,1
6,2 7,1
16,6
12,5
112 481
59 330
99 670
55.000
65.000
75.000
85.000
95.000
105.000
115.000
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
Stock en volume
Stock en mois de commercialisation
Sources : ECLN, Crédit Foncier Immobilier
Composition du stock :
7 % des logements sont construits
37 % sont en cours de construction
56 % sont en projet
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Quelques repères sur le marché du neuf en France au T1/2015
Commercialisation de logements neufs (promotion immobilière)
Sur 22 régions :
Les 3 régions les plus dynamiques (Ile-de-France, Rhône Alpes et Provence Alpes Côte d’Azur) ont totalisé 52 % du total des réservations au 1er trimestre.
7 régions ont recensé entre 600 et 2 500 réservations (36 % des réservations).
11 régions ont totalisé moins de 400
ventes de logements, soit 12 % des
réservations signées dans le trimestre.
18
Maisons individuelles : une tendance à la hausse depuis début 2015
-
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014(provisoire)
2015(estimations)
182 500
143 700 140 800
160 600
143 300
128 100
102 600 99 000
110 000
Evolution des ventes de maisons individuelles en secteur diffus
Sources : Etudes Crédit Foncier Immobilier/ U.M.F./ Markemétron
Avec la reprise de la primo-accession, les premiers mois de 2015 sont en nette progression comparés aux mêmes périodes de 2013 et 2014.
En glissement annuel, les ventes sont de l’ordre de 107 000 unités à fin mai.
La construction de maisons individuelles en secteur diffus pourrait donc se redresser durablement, à condition que l’APL accession soit maintenue.
19
Pas de nette baisse des prix dans le neuf
2.500 €
2.700 €
2.900 €
3.100 €
3.300 €
3.500 €
3.700 €
3.900 €
4.100 €
190.000 €
210.000 €
230.000 €
250.000 €
270.000 €
290.000 €
310.000 €
Evolution des prix de vente des logements neufs (prix moyen à la réservation)
Prix de vente des maisons Prix de vente des appartements
244 303 €
- 1,6 %
- 0,4 %
3 845 € / m²
Source : SOeS, ECLN T1 2015
20
Marchés résidentiels 2014 - 2015
Marché de l’ancien
21
Hausse des ventes attendue sur le marché de l’ancien
-
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 (prov.) 2015 (est.)
829.000 820.000
810.000
673.000
594.000
780.000 802.000
704.000 717.000
691.000
750.000
Activité du marché de l'ancien
Source : Données Notaires– INSEE, Informations Rapides Prévision Crédit Foncier Immobilier
691 000 ventes (chiffre provisoire redressé) de logements anciens en 2014.
À fin avril, les ventes de logements anciens sont estimées à 702 000 sur un an glissant.
Le niveau des taux pourrait soutenir une reprise sur l’ensemble de l’année.
22
Les prix moyens constatés accentuent leur érosion dans l’ancien
Au premier trimestre, les prix de l’ancien se sont pourtant légèrement redressés par rapport au trimestre précédent (+ 0,3 % France entière, IDF - 0,4 %, + 0,6 % Province).
Immobilier ancien /variation des prix Prix Moyen
1er trimestre 2015 Variation en un an
PARIS appartements 7 910 € -2,9%
PTE COURONNE appartements 4 260 € -2,0%
GDE COURONNE appartements 2 920 € -2,9%
GDE COURONNE maisons 269 200 € -1,0%
Immobilier ancien : Tendances (indicateurs avancés)
Prix Moyen Variation en un an
PROVINCE appartements nd -2,4%
PROVINCE maisons nd -1,5%
Sources : Crédit Foncier Immobilier / Notaires IDF / Notaires de France
23
Le faible taux de rotation des logements relativise les données statistiques
Taux de rotation de logements : 2,05 % en 2014, (soit 2,05 logements vendus en une année pour 100 existants).
Ainsi, un même logement fait l’objet d’une revente en moyenne tous les 49 ans (hors transmission par succession, donation ou partage).
Comparé au taux de rotation des années d’avant crise (2001-2007), qui oscillait alors autour de 2,68 %, ce ratio constaté en 2014 marque un repli de 23 % et illustre une chute de liquidité du marché considérable.
24
Prix et tendances régionales
0% à +3%
de 0% À -3%
-3% et au-delà
Évolution 12 mois
*Prix S1/2015 Valeur moyenne (€/m²) d’un appartement de 3 pièces.
*Ecarts sur 12 mois estimés, sources Crédit Foncier Immobilier / LPI / Notaires de France
25
Bordeaux 3 200 €
Toulouse 2 600 €
Le Mans 1 500 €
Angers 1 900 €
Nantes 2 700 €
Le Havre 1 800 €
Lille 2 700 €
Reims 2 100 €
Strasbourg 2 700 €
Dijon 2 150 €
St-Etienne 1 150 €
PARIS 7 900 €
Nice 3 550 €
Grenoble 2 350 €
Toulon 2 500 €
Marseille 2 550 €
Nîmes 1 600 €
Clermont-Ferrand 1 700 €
Montpellier 2 650 €
Lyon 3 600 €
Tendance toujours baissière des prix des logements anciens
La saisonnalité trimestrielle des prix (effet de vague) demeure d’actualité, avec même une légère remontée au 1er trimestre.
Pour autant, la tendance à l’ajustement des prix moyens semble devoir se poursuivre sur l’année
2015, dans des proportions proches de celles de l’année dernière.
95
100
105
110
115
120
Île-de-France France métropolitaine Province
Base 100 au 1er trimestre 2010 - séries brutes – source Notaires / INSEE
-2,5%
-2,5%
-2,5%
Prévisions
2015
26
Marchés résidentiels 2014 - 2015
Marché locatif
27
Un marché locatif en reprise
Une activité en hausse, liée à la mobilité familiale et économique des locataires : le taux actuel de 28,2 % de logements locatifs privés remis sur le marché (sur 12 mois à fin mai) rejoint la moyenne sur longue période (28,1 % entre 1998 et 2015)*.
A noter le décret du 10 juin 2015 sur l’encadrement des loyers à Paris, applicable à partir du 1er août 2015.
25,9%
27,0%
28,1%
29,4%
30,6%
29,7%
28,4%
27,6%
26,2%
27,1%
28,1%
27,3%
26,7% 26,9%
28,2%
25%
26%
27%
28%
29%
30%
31%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 mai2015
Taux de mobilité résidentielle des locataires du secteur privé
* Source Clameur / Crédit Foncier Immobilier
28
Une augmentation sensible du taux de vacance
Des raisons structurelles expliquent une forte poussée de la vacance locative :
Exigences accrues des candidats à la location (état du logement, isolation…).
Offre de neuf défiscalisé, impactant le parc ancien.
Concentration de la demande sur les zones tendues, au détriment des marchés secondaires.
95
100
105
110
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120
125
130
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 mai2015
Vacance locative base 100 en 1998
Source Clameur / Crédit Foncier Immobilier
29
Les loyers moyens baissent dans une majorité de villes
Bordeaux 12,8 €
Toulouse 12 €
Le Mans 9 €
Angers 10,1 €
Nantes 12,6 €
Le Havre 11 €
Lille 13,2 €
Reims 12,5 €
Strasbourg 12,5 €
Dijon 11,2 €
St-Etienne 7,7 €
PARIS 24,8 €
Nice 15,3 €
Grenoble 11,9 €
Toulon 11 € Marseille
11,5 €
Aix-en-Provence 17,1 €
Clermont-Ferrand 10,2 €
Montpellier 13,8 €
Lyon 12,8 €
positive
négative
Évolution sur 12 mois *loyers
moyens (neuf & ancien) à fin mai 2015 en euros par m² et par mois HC
*Ecarts sur 12 mois estimés, source Clameur
30
Marché de l’immobilier corporate 2015
Banque Populaire Provence et Corse à Marseille – AMO Conseil & Audit Crédit Foncier Immobilier
31
Les 10 plus importantes transactions locatives bureaux conclues au 1er semestre 2015
32
Locataires Surface (m²) Localisation Adresse/Nom de
l’immeuble Durée d’engagement du bail commercial
ENGIE 88.000 La Défense (92) Tours T1 et T2 12 ans
(renouvellement)
SAINT-GOBAIN 49.000 La Défense (92) Tour M2 (à construire) N.C.
EDF 20.000 Lyon 7ème 75 rue de Gerland
12 ans fermes
INFOPRO DIGITAL 17.000 Antony La Grande Halle
10 place du Général de Gaulle 9 ans fermes
PSA PEUGEOT
CITROEN SA 16.200 Rueil-Malmaison
7 rue Henri Sainte-Claire
Deville N.C.
SNCF RESEAU 14.500 Saint-Denis Art & Fact 2.0
128 rue du Landy N.C.
L'AIR LIQUIDE SA
(SIEGE) 14.100 Champigny-sur-Marne
Le Coruscant
57 avenue Carnot 7 ans
CS SYSTEMES
D'INFORMATION 12.300 Le Plessis-Robinson Le 22 Galilée N.C.
RICHEMONT HOLDING 12.000 Paris 9ème 33 rue Lafayette 9 ans
WEBEDIA 12.000 Levallois-Perret 1 rue Paul Vaillant Couturier N.C.
N.C. : non communiqué
Source : Crédit Foncier Immobilier
Les loyers tertiaires faciaux restent stables
33
Carte des loyers faciaux tertiaires (€/m² utile/an)
Source : Crédit Foncier Immobilier
Mais les loyers réels sont encore sous pression baissière
Source : Crédit Foncier Immobilier
Bureaux : carte des écarts mesurés entre loyers faciaux et loyers réels
34
35
18
22
Volumes d’investissement : une année 2015 qui restera dans la moyenne haute
Perspective d’atterrissage
Source : Crédit Foncier Immobilier
ESTIMATION 1ER SEMESTRE
Investissement : les 10 transactions phares annoncées au 1er semestre 2015
Nom Localisation Acquéreur Vendeur Surface (m²) Typologie Montant
investissement
Portefeuille
Paris 16ème
av. Gde Armée (siège PSA)
La Défense (92) Tours T1 et T2 (siège d’Engie)
Gecina Ivanhoé Cambridge 122.000 Bureaux 1,24 Md €
Portefeuille * France entière China Investment Corporation (CIC)
CBRE Global Investors NC Centres
commerciaux 1,04 Md €
Ecowest Levallois-Perret (92) Abu Dhabi Investment
Authority (ADIA ) BNP Paribas Immobilier
Promotion Entreprise 58.000 Bureaux 477 M€
Quartz Villeneuve-la-Garenne
(92) Altarea Cogedim
ORION Capital Managers France
86.000 Centre
commercial 400 M€
Nicétoile Nice (06) Allianz Unibail-Rodamco 17.400 Centre
commercial 310 M €
Pasteur Paris 15ème
93-95 bd Pasteur Primonial ADIA 39.600 Bureaux 308 M €
Espace Lumière
Boulogne Billancourt (92)
Invesco R.E. AEW Europe 28.600 230 M €
ZAC Mac Donald
Paris 19ème 160-162 bd Mac Donald
Northstar/Cale Street Partners
SEB 26.600 Bureaux 216 M €
Portefeuille PIM
Paris 8ème (QCA) CNP Invesco 12.500 Bureaux 210 M €
City 2 Boulogne Billancourt
(92) Gecina BNP Paribas Real Estate 28.500 Bureaux 188 M €
* 10 centres commerciaux pour un total annoncé de 1,3 Md€, dont 2 en Belgique et 8 en France, notamment « La Vache Noire » (Arceuil), « Marques Avenue » (Troyes) - Quote-part France estimée ici à 80%.
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Les taux de rendement sous la pression de l’afflux de capitaux
BUREAUX
Taux de rendement* 2014 2015
(1er semestre)
Paris min. 3,75% 3,75%
max. 5,75% 5,75%
Autres pôles d’affaires
Île-de-France
min. 5,75% 5,25%
max. 8% 7,75%
Régions min. 5,50% 5,25%
max. 8,50% 8,50%
Les spreads de taux se creusent pour atteindre 200-300 points de base :
Entre l’OAT 10 ans et le taux de rendement immobilier prime ;
Entre les actifs immobiliers prime et les actifs secondaires anciens.
* Sur loyers faciaux
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… y compris sur la classe d’actif commerciale
COMMERCES
Taux de rendement
2014
2015 (1er semestre)
Paris boutiques
min. 3,75% 3,50%
max. 6,00% 5,75%
Métropoles boutiques min. 5,25% 4,80%
max. 7,50% 7,75%
Centres commerciaux*
prime IDF 4,50% 4,40%
prime régions 5,50% 5,25%
non prime 8,00% 8,00%
Retail parks
prime IDF 5,50% 5,50%
prime régions 6,00% 6,00%
non prime 8,25% 8,50%
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Merci pour votre attention
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Nicolas Pécourt Directeur Communication externe et RSE T : 01 57 44 81 07 [email protected] Kayoum Seraly Responsable Communication Presse et Externe T : 01 57 44 78 34 [email protected]
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