costo-reposición-diplomado-puc-201101

Método de Tasación

Costo Reposición

Ing. Teodosio C. Cayo Araya

Gerente General

Arenas & Cayo [email protected] - www.arenasycayo.cl

mailto:[email protected]

http://www.arenasycayo.cl/

Presentación

Teodosio Cayo Araya

Ingeniero Constructor de la Pontificia U. Católica de Valparaíso, Diplomado

en Tasaciones de la U. de Chile, Profesor de pre y post grado en lasUniversidades, Católica de Valparaíso y de Chile, con Estudios de Máster

en Valoraciones Inmobiliarias de la Politécnica de Cataluña; profesor en

materias inmobiliarias parar CAADEM Ltda., Learning Group SA y SII; Ex

jefe de Control de Garantías de Banco Sudamericano y Gerente de

Enajenación de Activos y Cobranza Judicial Hipotecaria de Citibank NA; ExGerente de Ventas de Alaluf Desarrollo Inmobiliario SA; Socio fundador de

Arenas & Cayo SA, Presidente de BLG Chile SA; Asesor de empresas

nacionales y extranjeras.

[email protected] Reposición

Temario

Introducción

Definiciones

Metodología aplicable

Aplicación de Metodología

Ejemplos

Temario Introducción

Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Bibliografía usada

Normas Internacionales de Valoración IVSC International Valuation Standards Committee

http://www.ivsc.org

Normas Europeas de Valoración (5ta. Edición)

Asociación Profesional de Sociedades de Urbanización, Edición Española 2003

Basic Real Estare Appraisal (Fourth Edition)Prentice Hall - Richard m. Betts – Silas J. Ely

Dennis Mckenzie – 1994

Questions & Answers (2nd Edition)To help you pass the Real Estate Appraisal Exams

Jeffiey D. Fischer – Dennis S Tosh


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


http://www.ivsc.org/

Bibliografía usada

Investing Real Estate (Fourth Edition)Andrew Mclean & Gay W Eldred Phd - Wiley – 2003

Manual de TasacionesPropiedades Urbanas y Rurales - Dante Guerrero

Librería y Editorial Alsina, Buenos Aires 1994

Técnicas del Avaluo InmobiliarioGuia Completa para inversionistas y valuadores...

William L. Ventdo / Real Estate Education Compaz - 1997

Apuntes Diplomado: Tasación de Inmuebles Urbanos

Tasación por costo reposición

Alberto Arenas Pizarro – U. de Chile


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Métodos tradicionales

Comparación de mercado Métodos directos (ej. tablas de homologación)

Métodos indirectos (ej. análisis estadísticos, econométricos, etc.)

Capitalización de renta

VP = Ra / i

Valor Residual (*) Valoración estática

Valoración dinámica

Costo reposición

P x Q


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Objetivo

Determinar el precio que deberá pagarse para reemplazar un activo

similar al que se esta evaluando, de acuerdo a sus condiciones

físicas, geográficas y fecha de valoración.

Este costo se obtiene mediante la revalorización de los bienes

(activos) adquiridos en periodos anteriores al año de estudio,

valuados a los precios actuales, considerando que se trata de un

bien igual o similar

Monto que costaría, a precios del periodo de estudio, adquirir el

bien, también llamado valor de reemplazo


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Valores relacionados

Valor físico

Valor de reposición

Valor de reposición depreciado

Valor de restauración

Valor de seguro

Etc.


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Datos relevantes


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Tipología Materialidad del bien tasado

Calidad del bien tasado

Condición legal de la construcción Regularizado

No regularizado

Valor de reemplazo

A estado nuevo

A estado actual

Edad de la construcción / edificación

Vida útil remanente

Vida útil total

Depreciación (demérito)

Datos relevantes


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Materiales

Mano de obra

Herramientas

Maq / Equipos

Producto final

Fuentes de información


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Revista ONDAC - Mensual, Santiago

www.ondac.cl

Revista Construcción Civil. - Mensual, Santiago

MINVU – Tabla de valores de costo de construcción

(pago D° municipales) www.minvu.cl

Boletín Estadístico Cámara Chilena de la Construcción. - Mensual,

Santiago (I.C.E.)

http://www.ondac.cl/



DEFINICIONES

Valoración por Costo Reposición

[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

Definiciones

Precio

Costo

Valor

Hipoteca

Prenda

Etc.


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

[email protected]

Definiciones

Precio

Costo

Valor

Hipoteca

Prenda

Etc.

[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Definiciones

Precio Es la cantidad de dinero que un comprador estará realmente

dispuesto a pagar y un vendedor estará dispuesto a recibir en una transacción ajustada a mercado

Costo Se entiende las inversiones y gastos efectuados para la

ejecución material del bbrr, pudiéndose incluir los materiales, obra de mano, promoción, permisos legales, etc.

Valor El precio más probable al que razonablemente se podría

vender un inmueble, en un mercado racional de oferta y demanda, o el valor presente de los beneficios futuros que genere la propiedad.

[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Definiciones

Precio

Costo

Valor

Hipoteca

Prenda

[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Definiciones

Precio

Costo

Valor

Hipoteca

Naturaleza

Adherencia

Destinación

Casos especiales ej. Hipotecas navales

[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Definiciones

Precio

Costo

Valor

Hipoteca

Prenda Con desplazamiento

Sin desplazamiento

[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Definiciones

Precio

Costo

Valor

Hipoteca

Prenda

Etc.

[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Definiciones

Depreciación: se refiere a los ajustes que se aplican al costo de

reproducir o reemplazar el activo para reflejar el deterioro físico y la

obsolescencia funcional o técnica y económica del bien, cuando no existen

datos de venta disponibles

Costo de reposición depreciado. Corresponde al costo actual de

reproducción o reemplazamiento del activo, menos las deducciones por deterioro físico y todas las formas de obsolescencia y optimización

relevantes.

Mejoras. Edificaciones, estructuras o modificaciones hechas al suelo, de

naturaleza permanente, donde se utilizo capital con la intención de

aumentar el valor o la utilidad del inmueble.



Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Clase constructiva

CLASE A: Construcción con estructura soportante de acero. Entrepisos de perfiles

de acero o losas de hormigón armado.

CLASE B: Construcciones con estructura soportante de hormigón armado, o con

estructura de mixta de acero con hormigón armado. Entrepisos de losas de

hormigón armado.

CLASE C: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo confinado

entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón

armado, o entramados de madera.

CLASE D: Construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o de

piedra, confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de

losas de hormigón armado, o entramados de madera.


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Clase constructiva

CLASE E: Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de

madera, de fibrocemento, de yeso-cortón o similar, incluidas las tabiquerías de

Adobe. Entrepisos de madera.

CLASE F: Construcciones de Adobe, tierra-cemento u otros materiales livianos

aglomerados con cemento. Entrepisos de madera.

CLASE G: Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de

madera prefabricados de hormigón, yeso-cortón o similares.

CLASE H: Construcciones prefabricadas de madera. Paneles de madera, yeso-

cortón, fibrocemento, o similares.

CLASE I: Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormigón

liviano, fibrocemento, o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir

mortero proyectado.


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Calidad de edificación

1. SUPERIOR o de Lujo: En general, edificación de diseño exclusivo, con

complejidad de formas, volúmenes y/o estructura, sea por razones estéticas o

funcionales y, por tanto, con mayores costos de construcción. Recintos amplios y

bien distribuidos. Uso de materiales finos, caros o de gran durabilidad.

Instalaciones especiales como climatización, seguridad, etc.

2. BUENA o Media: Edificación de tipo individual o que forma parte de conjuntos de

pocas unidades, no necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena

distribución. Instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes, pero posee

algunas de mayor calidad.

3. CORRIENTE o Media: Edificación de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de

diseño, con recintos de dimensiones y alturas corrientes, adecuadamente

distribuidos. Estructura corriente, con un adecuado margen de seguridad.

Terminaciones e Instalaciones más completas que las esenciales.


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Calidad de edificación

4. REGULAR o Media – Inferior: Edificación económica, de diseño sencillo o masivo.

Elementos estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas.

Terminaciones con materiales de bajo costo. Instalaciones completas económicas.

5. INFERIOR: Edificación económica, de diseño simple y masivo. Elementos

estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Puede carecer de

algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas.

6. DEFICIENTE: Construcciones con errores de diseño y distribución, con recintos

de dimensiones inadecuadas, algunos sin iluminación ni ventilación natural,

generalmente proyectadas sin asesoría técnica. Defectos estructurales y/o de

edificación, con elementos de dimensiones inferiores a las establecidas en las

normas. Terminaciones mínimas, de mala calidad y/o defectuosa colocación o con

materiales heterogéneos o de desechos. Puede carecer de los servicios esenciales.


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Clasificación


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos


Clase/calidad ( 1 )

Superior

( 2 )

Buena

( 3 )

Corriente

( 4 )

Regular

( 5 )

Inferior

( 6 )

Deficiente

A

B

C

D

E

F

G

H

I

METODOLOGÍA


[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

Costo Reposición

Pasos

Determinar las unidades tasables

Separar la unidades según:

Clase y

Calidad constructiva

Igual estructura soportante

Similar fecha de recepción

"clase de construcción” corresponde a

la clasificación del material de la

estructura soportante, sin considerar

las tabiquerías o divisiones interiores

"calidad constructiva” : categoría de

las construcciones pertenecientes a

una misma clase, según la mayor o

menor complejidad que presente el

diseño y la estructura, así como el

nivel de las terminaciones e

instalaciones

Costo Reposición [email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

Pasos



Clase y




Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Situación Legal de construcciones Esta regularizado

No esta regularizado (*)

Regularizable

No regularizable

Costo Reposición

Pasos



Clase y




Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Situación Legal de construcciones

Volumen a tasable M2 , ml , gl

Valor unitario a estado nuevo (*)

(*) Valor base, construcción sin uso.

Ej. $/m2 , UF/m2 , US$/p2

OOCC



Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Criterio General.

Son todas aquellas obras que no suman superficie edificada. Ejemplo:

Cierros de antejardín con puertas

y/o portones.

Medianeros.

Huellas peatonales y/o vehiculares.

Terrazas exteriores abiertas.

Pérgolas.

Parrones.

Jardines.

Barbacoas - Quinchos.

Piscinas.

Gimnasio

Sauna

Fuentes de agua.

Estatuas.

Muros de contención.

Escaleras exteriores.

Estacionamiento descubierto

Formato base

Ítem Superficie

(m2)

Valor Base

Ch$/m2

Valor Reemplazo

Ch$

Edificación: 1 A1 B1 A1 x B1

Edificación: 2 A2

Edificación : “n” An

OOCC: 1 OC 1

OOCC: 2 OC 2

OOCC: n OC n

Total Suma (An x Bn)



Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Ejemplo



Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Con el objeto de contratar una póliza de seguros, se solicita determinar el

valor de reemplazo a nuevo, de un bien que cuenta con:

Construcción original en albañilería de ladrillos de calidad normal, con una superficie de 100m2, que cuenta con recepción final de Agosto del año 2001.

Ampliación en albañilería de ladrillo de similar nivel de terminaciones que la construcción

original, de 20m2, que tiene permiso de edificación del año 2004.

Ampliación adosada a muro medianero, estructurado en tabiquería de calidad media de 30m2. No costa la existencia de permiso de construcción y de acuerdo al adosamiento, se estima que no es regularizable.

OOCC: Piscina ($2.500.000), Cobertizo ($450.000) y Cierre perimetral ($630.000)

Notas:

Valor Albañilería: 15UF/m2 (1UF=ch$21.000)

Valor Tabiquería: 8UF/m2

Valor regularización: 2,25UF/m2

Ejemplo

Ítem Superficie

(m2)

Valor Base

Ch$/m2

Valor Reemplazo

Ch$

C3 Original Regularizado 100 315.000 31.500.000

C3 Ampliación (regulariz) 20 267.750 5.355.000

E2 Ampliación (no reg.) 30 - -

Piscina - 2.500.000

Cobertizo - 450.000

Cierre perimetral - 630.000

Total Ch$ 40.435.000



Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Depreciación

[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Depreciación física (DF)

Depreciación funcional

Depreciación económica

Depreciación

[email protected]


Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

VALOR RESIDUAL

VA

LOR

DE

LA

ED

IFIC

AC

ION

EDAD EN AÑOS

DEPRECIACION

Rejuvenecimiento

Aumento de Valor por

remozamiento

Envejecimiento

Pérdida de Valor por

Deterioro

CLASES DE CONSTRUCCION A B C E F G I

% ANUAL DE DEPRECIACION 1.0 0.8 1.1 1.5 2.0 1.0 1.1

% MAXIMO DE DEPRECIACION 70 80 70

Depreciación

[email protected]


Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Depreciación Física – Heidecke

Depreciación

[email protected]


Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Depreciación Física

Ross / Heidecke

Depreciación



Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Castigo por

Antigüedad y Estado

de Conservación

Fitto y Corvini

Depreciación



Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Clase 1: NUEVO. NO REQUIERE REPARACIONES

Clase 2: ESTADO REGULAR, SE PRESENTAN DAÑOS DE POCA

IMPORTANCIA

Clase 3: NECESITA REPARACIONES SENCILLAS

Clase 4: NECESITA REPARACIONES IMPORTANTES

Clase 5: CONSTRUCCION CON MUY POCO O NINGUN VALOR, MAL

ESTADO

Valores UF/m2

[email protected]


Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

Costo Reposición

[email protected]

CLASE CALIDAD / m2

1 2 3 4 5

A 485.000 336.000 215.250 130.000 65.000 B 529.000 378.000 294.000 185.000 95.000

C 485.000 336.000 215.250 130.000 65.000

E 353.000 241.500 168.000 85.000 30.000

F 187.500 115.500 84.000 45.000 20.000 G

353.000 241.500 168.000 85.000 30.000 K

Ej. Valores del SII $ del 01.07.2005

CLASE CALIDAD / m2

1 2 3

GB - GL 223.000 105.000 50.000

GA - GC 178.500 78.750 40.000

GE –GF 105.000 52.500 20.000

Galpones


Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

Valores unitarios ($)

[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Fuente: Propuestas MINVU – 2009

DESCRIPCIÓN DE PARTIDA UNIDAD RENDIMIENTO COSTO U COSTO TOTAL

ALBAÑILERÍA BLOQUES DE CEMENTO m² 20.647

Cemento especial saco 0,18 3.835 690

Arena gruesa m³ 0,04 7.832 337

Bloque de cemento 39 x 19 x 19 cm. uni 13,50 940 12.690

Escalerillas ml 2,20 524 1.153

Pérdidas % 0,13 14.870 1.933

Maestro 1ra HD 0,13 18.000 2.340

Ayudante HD 0,08 8.000 640

Leyes Sociales % 0,29 2.980 864

ALBAÑILERÍA FISCAL m² 10.983

Cemento especial saco 0,35 3.835 1.342


Ladrillo Fiscal 30 x 15 x 7 cm. uni 41,00 101 4.141


Pérdidas % 0,12 6.973 837

Maestro 1ra HD 0,11 18.000 1.980

Ayudante HD 0,06 8.000 480


ALBAÑILERÍA TITÁN m² 15.724

Cemento especial saco 0,27 3.835 1.016


Ladrillo Titán 30 x 14 x 7,1 cm. uni 39,50 215 8.493


Pérdidas % 0,12 10.998 1.320

Maestro 1ra HD 0,12 18.000 2.160

Ayudante HD 0,06 8.000 480


Costo Reposición

Valores

[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Fuente: Propuestas MINVU – 2009

Costo Reposición

Valores

[email protected]


Definiciones

Metodología

Aplicaciones

Ejemplos

Clase/calidad

( 1 )

Superior

( 2 )

Buena

( 3 )

Corriente

( 4 )

Regular

( 5 )

Inferior

( 6 )

Deficiente

. A (*) 48 – 45 45 - 40 40 - 30 30 - 20 20 -… …

B 38 – 30 30 - 26 26 - 24 24 - 18 18 -… …

C 26 - 20 20 - 17 17 - 14 14 - 10 10 – 6 …

D 18 - 14 14 - 12 12 - 10 10 - 8 8 – 4 …

E 18 - 16 16 - 14 14 - 10 10 - 6 6 – 2 2 - …

F 10 - 8 8 - 6 6 - 4 4 - … 2 – .. …

G 10 8 6 4 2 …

H 6 4 2 1,8 … …

I 4 3 2 1,8 … …

Fuente: Manual de Tasaciones Arenas & Cayo SA – 2009

(*) Valor Galpones de Acero: de 1,3 a 6UF/m2

Valores de reemplazo a nuevo (referenciales) expresados en UF/m2

Costo Reposición

Estructura

[email protected]

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)

UT M2 $/m2 N $ Nuevo Demérito $/m2 D $

TerrenoA1 B1 A1 x B1 = C1 - B1 = E1 A1 x E1 = F1

Constr. 1A2 B2 A2 x B2 = C2 D2 B2 x D2 = E2 A2 x E2 = F2

Constr. nA3 B3 A3 x B3 = C3 D3 B3 x D3 = E3 A3 x E3 = F3

OOCC- - C4 D4 - C4 x D4 = F4

Total ∑(An) ∑ (Cn) ∑ (Fn)


Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

APLICACIONES


[email protected]


Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

Ámbito de aplicación

Esta metodología de tasación por costo de reposición suele

utilizarse, por ejemplo, al adoptarse resoluciones judiciales,

arbitrajes civiles, valoraciones para compañías de seguros,

predeterminaciones para proyectos inmobiliarios, valoraciones para

edificaciones y construcciones afectadas por expropiaciones y en

general cada vez que se trate de tasar lo construido (edificios y sus

obras complementarias) de inmuebles cuantitativamente no

habituales del mercado inmobiliario tales como escuelas,

policlínicos, retenes, etc.

No sirve como técnica para tasar el suelo, el cual, encuentra su

valor en base al estudio comparativo de mercado.



Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Ámbito de aplicación

Resoluciones judiciales

Arbitrajes civiles

Valoraciones para la toma de seguros

Inmuebles cuantitativamente no habituales del mercado inmobiliario

urbano: industrias, escuelas, monumentos nacionales, teatros,

estadios, incluso viviendas rurales, etc.

Expropiación de edificaciones y construcciones en general

Control de avances y gastos de una obra en ejecución

Método auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones.



Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Tipo de bienes

Bienes raíces

Bodegas

Galpones

Industrias

Propiedades exclusivas o de alto valor

Bienes patrimoniales (*)

Bienes sin valoración de mercado

Maquinarias / Equipos

Que no esten afectados por obsolescencia funcional, técnica o económica



Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Consideraciones

El MINVU la utiliza de manera obligatoria como metodología para la

aplicación de subsidios habitacionales a través del Manual de

Tasaciones de carácter específico para ellos, el cual constituye un

interesante ejemplo en cuanto a la aplicación de esta metodología,

cuyo procedimiento tiene plena vigencia más aún ahora que dicho

Manual ha experimentado una reciente revisión y edición.

Es también el SII el que utiliza esta metodología para avalúos

fiscales.

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Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

EJEMPLOS


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Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

Ejemplo 1

Se tiene un inmueble cuya vida útil total estimada es de 80 años.

En el momento del avaluó el inmueble tiene 20 años de edad; lo

clasificamos según la tabla, caso en el que se consideran

reparaciones sencillas.

Si para el inmueble del ejemplo se calculó un costo total de

reposición de $400.000/m2, el valor depreciado será entonces:

$400.000/m2 x (1-0.3089)=$276.440/m2

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Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P.

Ejemplo 2

Se desea avaluar la construcción de una bodega de 300 m2 de

área, 6 mts de altura, 10 años de edad y en relativamente buen

estado de conservación. (calificación de 2 en la escala de 1 a 5 en

la tabla de Fitto y Corvini).

Las especificaciones más importantes de la bodega son las

siguientes: piso en concreto reforzado, muros en bloque de

concreto pintados con cal, ventanería en aluminio crudo y vidrio,

puerta principal de 6 metros de altura en lamina metálica, estructura

aporticada con las columnas perimetrales de 6 metros de luz,

cubierta en cerchas metálicas y tejas de asbesto cemento con

linternas (iluminación natural mediante tejas transparentes).

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Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P.

Ejemplo 2

Se investiga el costo directo de construcción (C.D C.) al día de hoy,

para una construcción como la descrita y se concluye que dicho

costo oscila alrededor de los $240.000/m2

Al valor anterior recargamos un 40% que consideramos prudente

dados los cálculos hechos en detalle para cubrir los honorarios de

construcción, los honorarios por los diseños arquitectónicos y

técnicos en general, los gastos legales, impuestos, expensas y

utilidades del promotor o constructor. Así las cosas el costo total de

construcción (C.T.C.) a pesos del día. Será de:

C.T.C. = $240.000/m2 X 1,40 = $336.000/m2

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Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

ANTECEDENTES

COMPLEMENTARIOS


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Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos

Costo Reposición

Ampliaciones

Reconocimiento a través de Documentación Legal

Recepción Final (RF). Existe más de un número de RF, y con distinta fecha.

Superficie: La superficie registrada en la RF es distinta a la observada y

levantada en terreno.

Planos: Cuando en los planos presentados en el municipio, se observe una

distribución distinta a la observada en terreno



Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos


Ampliaciones

Reconocimiento a través de observaciones de Terreno

Estructura.

Se observan dinteles, pilares, machones, y otros elementos estructurales que no guardan relación con la arquitectura general del bien tasado.

Existen algunos vanos con luces mayores al dimensionamiento normal.

La techumbre, presenta faldones con pendientes diferentes.

La materialidad soportante refleja cambios en planta.

El sitio de emplazamiento, se observa sobre utilizado.

Terminaciones.

Cambios en el tipo de material, dimensiones o colores de las terminaciones utilizadas

en pisos, muros, cielos, puertas o ventanas.

El desgaste por uso, se observa diferente en un mismo recinto.

El material usado, no guardan relación con el año de construcción.



Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos


Ampliaciones

Reconocimiento a través de observaciones de Terreno

Planificación.

Ventanas que dan a otra habitación.

Existen habitaciones sin luz natural.

Se observan cambios en la altura piso-cielo, nivel de piso, etc.

Existen escalones interiores que no se ajustan a la arquitectura del bien.

Instalaciones. No guardan relación con la estructura original

Nota:

Recepciones parciales no necesariamente refleja la existencia de ampliaciones.



Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos


Edad de construcción

Criterio General.

Para todos los efectos legales, la edad de un inmueble parte con la recepción

final (RF) de éste, la cual es evidenciada a través del certificado de recepción

municipal que emana la Dirección de Obras Municipales, donde se ejecutó la

obra.

Condiciones particulares.

Siempre primará la observación de terreno realizada por el tasador, que se

sustenta en los materiales, fecha de inicio de las instalaciones (ej. Habilitación

de Agua Potable, etc.)



Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos


Edad de construcción



Definiciones

Metodologías

Aplicaciones

Ejemplos


Método de Tasación

Costo Reposición

Ing. Teodosio C. Cayo Araya

Gerente General

Arenas & Cayo [email protected] - www.arenasycayo.cl

mailto:[email protected]

http://www.arenasycayo.cl/

costo-reposición-diplomado-puc-201101

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