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茂木美紀：ワークスペース動向調査、Whitebox CRE Solutions 代表 2020 年 5 月

Covid-19 パンデミック下の新たな日常でのワークスペースと働き方

（ポイント）

・従業員の職場への再出勤に際し、①オフィスデザイン、②行動の変化、③洗浄／消毒

の徹底、④新しいプロトコルについてのコミュニケーション、⑤テクノロジー、の５

点の考え方を紹介。ビルの換気についての考え方も紹介する。

・アメリカでは、従業員の健康面の問題とリモートワーク（テレワーク）が当初の予想

より生産性を下げないということから、リモートワークを継続、拡大する企業が増え

ている。自宅やサテライトオフィスを働く場所に、メインオフィスを従業員のトレー

ニング、大きなミーティング、企業の文化イベント、クライアントとのミーティング

の場所にすれば、メインオフィスは企業ブランドと文化のハブの機能の担い手となる

可能性がある。また、日本企業はリモートワークを福利厚生の一環ではなく働き方の

選択肢の一つとしないと人材確保が難しくなり、オフィスの在り方だけでなく仕事自

体の仕分けの検討も必要との意見がある。

・今後、コワーキングスペースは、衛生管理の徹底等が求められるが、定期的に社員が

集まるためのミーティングルームや公共交通機関による通勤を避けるためのサテライ

トオフィスとしての需要が考えられる。また、コワーキングスペースへのフィーは、

場所代よりはイノベーション、コラボレーションを生み出すコミュニティへのメンバ

ーフィーと捉えるべきという意見がある。

１．Covid-19 下でのオフィス再開への準備

Covid-19（コロナウイルス）パンデミックでの外出制限措置解除／緩和が始まり、

州によっては段階的に経済を再開している。

テレワーク(米国ではリモートワーク。最近では、WFH – Work From Home が使わ

れる)を強いられていた企業は、仕事に戻ることへの従業員の不安を考慮し、彼等の健

康と職場の安全性を守るため、アメリカ疾病予防管理センター（Center for Disease

Control and Prevention – CDC）、労働安全衛生庁(Occupational Safety and Health

Administration – OSHA)、自治体のガイダンスに沿い職場を開ける時期の選定と新し

い日常での職場（ワークプレイス）環境対策への検討が始まっている。

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CDC の暫定ガイダンス1では、

・従業員の健康状態を毎日チェックすること

・ソーシャルディスタンシングのポリシーと行動が履行されること

・マスクの着用が奨励され職場のハザード評価を行うこと

・ビル内の換気システムを向上させること

等が記されている。

自治体の例として、感染者数、死亡者数が米国で最も多いニューヨーク州はホーム

ページで、ガイダンスの一例、COVID-19: General Guidance for Businesses and Other

Non-Health Care Settings2を、カリフォルニア州は COVID-19 INDUSTRY

GUIDANCE: Office Workspace のサプリメント、Cal/OSHA COVID-19 General

Checklist3が COVID-19 対応の職場環境のガイドラインを項目ごとにチェックリストで

分かりやすく説明している。

これらのガイドラインを基に Covid-19 下のワクチン前のワークプレイスへの対策が

今企業で調査されているわけだが、ワクチン前は、ガイドラインに基づいたオフィス感

染防止のためのプロトコルを履行しても感染の可能性をゼロにはできず、ワクチンが出

るであろうと言われている今後 12−18 ヶ月間の間は状況に応じての対応となる。第二

波、第三波が起これば、外出制限措置が敷かれ、100％リモートワークに戻る可能性も

ある。そのような環境の中、Covid-19 下のワークプレイスには何が求められるであろ

うか。

Business Insider によれば、大手不動産会社 Colliers International、Workspace

Innovation, executive managing director の Keith Perske 氏が、最初にワークプレイス

に戻る際にオフィスと従業員のために準備する変更の主要なカテゴリーが五つあるとし

ており、それは、①オフィスデザイン、②行動の変化、③洗浄／消毒の徹底、④新しい

1 https://www.cdc.gov/coronavirus/2019-ncov/community/guidance-business-

response.html?CDC_AA_refVal=https%3A%2F%2Fwww.cdc.gov%2Fcoronavirus%2F2019-

ncov%2Fspecific-groups%2Fguidance-business-response.html 2 https://www1.nyc.gov/assets/doh/downloads/pdf/imm/novel-coronavirus-faq-for-businesses.pdf 3 https://covid19.ca.gov/pdf/checklist-office-workspaces.pdf

https://www.cdc.gov/coronavirus/2019-ncov/community/guidance-business-response.html?CDC_AA_refVal=https%3A%2F%2Fwww.cdc.gov%2Fcoronavirus%2F2019-ncov%2Fspecific-groups%2Fguidance-business-response.htmlhttps://www.cdc.gov/coronavirus/2019-ncov/community/guidance-business-response.html?CDC_AA_refVal=https%3A%2F%2Fwww.cdc.gov%2Fcoronavirus%2F2019-ncov%2Fspecific-groups%2Fguidance-business-response.htmlhttps://www.cdc.gov/coronavirus/2019-ncov/community/guidance-business-response.html?CDC_AA_refVal=https%3A%2F%2Fwww.cdc.gov%2Fcoronavirus%2F2019-ncov%2Fspecific-groups%2Fguidance-business-response.htmlhttps://www1.nyc.gov/assets/doh/downloads/pdf/imm/novel-coronavirus-faq-for-businesses.pdfhttps://covid19.ca.gov/pdf/checklist-office-workspaces.pdf

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プロトコルについてのコミュニケーション、⑤テクノロジー、である4。このレポート

では、この５つのカテゴリーを用いて対策の例を紹介したい。

① オフィスデザイン：

2000 年に入ってから Covid-19 までのワークプレイスのデザインの傾向は、オープン

スペースが主流だった。それはイノベーションが起こりやすい環境だったからであり、

それ以前に多くのオフィスで使われていたパーテーションやキュービクルは取り除かれ

た。商業不動産リサーチ会社の CoStar Group によると、90 年代は一人の従業員に割り

与えられたスペースの平均は 250 平方フィート（およそ 23 平方メートル）。それが

2019 年の終わりには、一人当たり 17％減の 214 平方フィート（およそ 20 平方フィー

ト）に減った5。2019 年の秋に、あるスマートビルのデベロッパーに話を聞いた際、同

ビルのテナントの弁護士事務所は、移転前のオフィスは弁護士一人に平均 360 平方フ

ィート（およそ 33 平方メートル）だったのに対し、新しいオフィスでは一人当たり平

均 180 平方フィート（およそ 17 平方メートル）になったと話してくれた。企業内弁護

士の知人は、オフィスで個室を使っていたが、2017 年の春に企業が新しいオフィスに

移転し、そこではオープンレイアウトで他の同僚とデスクを共有した。そしてミーティ

ング/カンファレンスルーム、ビリヤード台なども置かれた共有スペース、タウンホー

ルスペースなど、従業員同士が集まれる場所が増え、職場環境は密度が高まっていた。

ソーシャルディスタンシングを確保した職場環境にするには、オープンスペースのデ

スクを使う従業員の数を減らし座る従業員を互い違いに配置することや、カンファレン

スルームのドアを閉めず、例えば８人用の部屋であれば人数を減らしてオフィスとして

活用するなどもある。

パーテーションやキュービクルを用いることもできる。オフィス家具業社によると、

ソーシャルディスタンシングの確保と職場環境の洗浄・消毒ガイドラインが出ている中

で、家具メーカーはそれに沿って、掃除しやすいシームレス素材のもの、またブリーチ

洗浄での除菌が可能な素材等も紹介しており、また飛沫感染を防ぐために、短期的ソリ

ューションにはなるが、既存デスクやワークステーションに簡単に取り付け可能なパー

テーションや仕切り等の需要も増えてきているとのことである。

4 Alex Nicoll, Business Insider, What to expect when you’re back in the office: 7 real-estate experts break

down what the transition will look like, and why the workplace may never be the same, April 25, 2020 5 Paul Leonard, CoStar, The Threat to Future Office Demand Posed by Remote Working, April 20, 2020

4

キッチンなどのコミューラルスペースでの距離はどう保つのか。冷蔵庫の位置や、テ

ーブル、椅子の配置を変える、もしくは除去する必要も出てくるだろう。建築家で

Mirai Work Space の共同設立者の河井容子氏は、新たな日常でのワークプレイスで

は、ガイドラインのワンステップ上の想像をしたデザインが、仕事がしやすく、生産性

が上がる本来のオフィスの意味を持たせるという。

「人は生活の中で行動に習慣を持っています。職場に出社して、コートを掛けて、自分

のデスクに座る。意識しないでもできる行動です。

Covid-19 ワークプレイスガイドラインに基づき、オフィスの床に６フィートを示す

線や、注意喚起のポスターや道路標札のようなサインを、五感はどう感じ脳はどう受け

止めるでしょうか。

例えば空港のセキュリティで並んでいる時は緊張し、周りが目に入らなくなる。同じ

ように、オフィスにサインやテープが敷かれていたら緊張しストレスを感じます。気持

ちは慣れることはありません。

人間にとって良い空間であれば効率は上がりビジネスの結果にもつながります。今回

Covid-19 で空間と環境の効果がこれからビジネスにより組み込まれて行くと思いま

す。その意味でもワークプレイスにウエルネスとヘルス概念を採り入れた空間環境

(Built Environment)チーフオフィサーのポジションを置く企業も増えてくるでしょ

う。」

では従業員の健康を考えたデザインとは何か。河合氏に幾つか例を挙げていただい

た。

「デスク前のガラスの仕切りは立てず前の席は空け、横に肩ぐらいの高さの仕切りを立

て、席から窓やプラントが見えるようにします（図１参照）。見える風景に自然要素が

あればリラックスします。また方向や距離を規定するパイロンの代わりにプラントを置

けば寛ぎます。

フロアの動線については一方通行にすると長くなり使い勝手が良くないので、動線を

空間として使い、一箇所に窪みを作りカジュアルなミーティングスペースを作るなど寛

げる場所を持ったらどうでしょう（図２参照）。もちろんソーシャルディスタンシング

は守った上です。」

5

“

② 行動の変化：

職場においてもソーシャルディスタンシングを確保する。そして Covid-19 のプロト

コルに沿い従業員も行動することが求められる。Fast Company によると、大手不動産

会社の Cushman & Wakefield は、世界保健機構のデータと医療専門家の助言により、

アムステルダムの社内に「The 6 Feet Office」（６フィートオフィス）という新しいコ

ンセプトを開発した。ワークプレイスの実験室でもありクライアントのためのショール

ームの役割もするという6。Biznow はこのコンセプトの内容として、オフィス共有スペ

ースのフロアに道路標識のようなサインを設置し、フロアにはサインが記され、デスク

間は 6 フィート（保つべきソーシャルディスタンシングの間隔は６フィート−およそ

183 センチメートル）離れ、デスク周りには円が描かれ従業員同士の距離を視覚的に示

す。エレベーターやオフィスには距離を示す看板が置かれ、また従業員は常にオフィス

内を時計回りに歩き、会議室は求められたらすぐ退去し、頻繁にデスクパットを交換す

る、と書いている7。

6 Mark Wilson, Fast Company, Our offices will never be the same after COVID-19. Here’s what they

could look like, April 13, 2020 7 Joseph Pimentel and Christie Moffat, Biznow, As some state lift restrictions, CRE gets ready to go back

to the office, April 27, 2020

6

③ 洗浄／消毒の徹底：

世界保健機構（World Health Organization - WHO）の Getting your workplace ready

for COVID-19（COVID-19 に対応するワークプレイスにするために）では、ワークプ

レイスを清潔で衛生的に保つためのアドバイスを挙げている8。その中には、

・デスクやテーブルのような表面や電話やキーボードのような備品をワイプで清潔に保

つ。

・ハンドサニタイザーのディスペンサーを職場中の目立つ所に置き、ハンドサニタイザ

ーを切らさないように常に確認すること

・手洗いを推進するポスターを貼る。自治体の公衆衛生当局にポスターについて問い合

わせるか、もしくは WHO と相談をすること

等が記されている。

また各種資料を基に収集した洗浄／消毒の例を下に挙げる。

・デスクは従業員指定デスクとし、洗浄がしやすい様にデスク上の写真立てや備品は除

去してこまめに洗浄する

・パーテーションや仕切りは洗浄しやすいようにプレキシグラス製などにする

・キッチンのコーヒーメーカーは不特定多数の従業員が触れないようコーヒーを入れる

担当者を決める、もしくは除去などで対応する

・飛沫防止のためのマスク着用もガイドラインに沿い取り入れる

・オフィスの清掃は、清掃会社などに依頼し清掃の頻度を上げる

また CDC の暫定ガイダンスにある「従業員の健康状態をチェックすること」に対応

するため、体調が良くない従業員には自宅待機にすることとし、出社した社員の体温を

計るなどの対策を検討している企業もある。4 月 23 日の The Washington Post による

と、Goldman Sachs 社は、一部のオフィスに赤外線体温スキャナーを追加し、前線の

医療従事者に行き渡った後に、従業員用のウイルス及び抗体検査キットの取り入れを検

討中としている9。

④ 新しいプロトコルについてのコミュニケーション：

8 https://www.who.int/docs/default-source/coronaviruse/advice-for-workplace-clean-19-03-

2020.pdf 9 Jena McGregor, The Washington Post, The post-pandemic workplace will hardly look like the one we

left behind, April 23, 2020

https://www.who.int/docs/default-source/coronaviruse/advice-for-workplace-clean-19-03-2020.pdfhttps://www.who.int/docs/default-source/coronaviruse/advice-for-workplace-clean-19-03-2020.pdf

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Covid-19 対応ワークスペースプロトコル作成には、社内で担当者／チームを決め、

内外部の専門家と相談し、飛沫感染防止のリスクアセスメントを行い、プロトコルが確

実に履行されるよう従業員へのトレーニングとコミュニケーションが重要だ。従業員側

も、それを新たな日常として受け入れ行動することが求められる。

⑤ テクノロジー：

職場復帰プロトコルの一般的コンセンサスは、ソーシャルディスタンシングを維持し

密度を管理するために、段階的に従業員をオフィスに戻すことだ。しかしオフィス内の

人口を減らしても感染するリスクはあり、そのリスクを軽減するため、一部の企業は、

従業員のリスクを特定するために、位置データを使用するコンタクトトレーシングのテ

クノロジーを検討している。

CNBC によると、主要なテック企業からスタートアップにいたるまで、職場でコロ

ナウイルスの拡大を止めるため、人の動きを追跡できるアプリや着用できる物を構築中

である。このデジタルコンタクトトレーシングは、公にはこの技術の使用についてコミ

ットしている企業はほとんどないものの、テック企業はこの分野をオフィス再開の大き

な機会と捉え、既に存在するテクノロジーを、Covid-19 のトレーシングにフォーカス

したテクノロジーに再利用することがあるという10。

また新しい日常のワークプレイスでは、ドアノブなど従業員が触る表面をできるだけ

減らす対策や、また密が生じる状況は避ける必要がある。それらに対応するテクノロジ

ーが求められている。

例えば、Openpath11は、スマートフォンを使い、手を触れずにドアを開けるテクノ

ロジー。ビル入り口のターンスタイルも ID パスを使わず通ることができる。

Density12は空間の人口をカウントするテクノロジーで人口密度を測る。またオフィ

ス内で使用度が低い部屋やエリアも分かるため空間の効率を上げるのにも役立つ。

Envoy13はオフィスへの来訪者を事前に登録し、ビル到着時には QR コードをスキャ

ンすることでチェックインが可能。ビルのセキュリティデスクの混雑を緩和する。

10 Kif Leswing, CNBC, As workplaces slowly reopen, tech companies smell a new multibillion-dollar

opportunity: Helping busineeses trace coronavirus, May 10, 2020 11 https://www.openpath.com/ 12 https://www.density.io/ 13 https://envoy.com/

https://www.openpath.com/https://www.density.io/https://envoy.com/

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Openpath のテクノロジーと統合すれば、訪問先オフィス内にもドアや呼び鈴を押す必

要がない。

HqO14はビルのテナントエクスピリエンスのプラットフォーム。crunchbase news に

よると、同社のテクノロジーにより、オフィスビル所有者は、オフィスビルのテナント

向けテクノロジーとアメニティを全て一つの SaaS プラットフォームに統合することが

できる15。

上記テクノロジーは、オフィステナントだけでなく、ビル側も使えるテクノロジーで

ある。ただ、エレベーター内の密度をテクノロジーで下げても、効率よく人を移動させ

ることが課題になる。エレベーターホールの前で人が列を作ることになるからだ。

上記の５点に加えて、オフィスビルは政府のガイドラインに沿いビルの換気システム

向上への対応が求められている。企業側と働く側もビルの換気への関心が高まっている

中で、Daikin U.S. Corporation にアメリカのオフィスビルの空調システムについて伺

った（Q&A の形で記載）。

− Q. Covid-19 パンデミックの影響で、デベロッパーやビル所有者はビルの換

気について取るべき措置は何でしょう。

A: デベロッパー及びビルの所有者は、どの種類の空調システムが設置されているか、

またそれが適切な換気システムを備えているか、正しく運転しているかなどを確認して

ください。またダクトを清潔に保つために、ランクの高い MERV フィルターと取り替

えてください。空調システムのメンテナンスと室内の空気質の維持のために頻繁にフィ

ルターを取り替えることも有効です。また不特定多数が触る空調のリモコンやサーモス

タットが頻繁に清潔にされていることも確認することも重要です。

− Q. ビルの空調システムはどのような働きをするのでしょうか。

A: The American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers

(ASHRAE、アメリカの先進的な暖房、換気、空調、冷凍冷蔵 のシステムデザインや建

設を研究する国際的空調学会)は、空調システムによって行われる外気との換気とフィ

14 https://www.hqo.co/ 15 Mary Ann Azevedo, crunchbase news, Proptech startup HqO raises $34M to serve as a “Universal

Remote” for office buildings, December 17, 2019

https://www.hqo.co/

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ルトレーションが SARS-CoV-2(Covid-19)の大気中濃度を低下させ、空気による伝染

リスクを下げることができるとしています16。

ビルによって使われている空調システムが異なり様々な空調システムがある中で、多

くの大型ビルでは水冷式や空冷式チラーを使っており、チラーはエアハンドリングユニ

ットを使って空気を室内に運び、外気を取り込むことで換気も行っています。また室内

の空気の再循環が起こらないようにする役目も持っています。ASHRAE のガイドライ

ンでは、室内の空気の再循環を避けるため、自動調整弁が最大 100％開くようにコント

ロールされること、と定めています。またエアハンドリングユニットのフィルターは

様々な性能のランクがある中で、ASHRAE はフィルターを MERV 13 以上のものに改

善し、HEPA フィルターを備えたポータブル空気清浄機を検討することを提案してい

ます17。 また、室内にはダクトを通じて外気が運ばれるため、外気やビル内の汚染物質

を除去するためにフィルターを頻繁に取り替えることが必要です。

ですが、空調システムは完全にウイルス感染を防止することはできません。換気量を

増やして疾患対策を行うのに加えて、他人との距離を取る、モノの表面を消毒する、飛

沫を防ぐためにマスクをする等も必要であることにご留意ください。

− Q. 適切な換気システムはアメリカのオフィスビルで備えられているのでしょ

うか。

A: 現在のビルディングコードでは一般的に商業ビルでの十分な換気を義務付けていま

す。多くのビルディングコードは、ASHRAE 62.1 に準拠しているため、外気導入シス

テムが備え付けられています。ただし、ビルの建設時期や改修時期によってはこれらの

設備を持っていない可能性もあります。ビルによっては排気のための換気ファンをバス

ルームや他のスペースに設置していることがあるので、必要に応じてビル所有者や、シ

ステムインストーラーに排気ファンの位置を確認するのも重要です。

もし窓が開けられる場合は、窓を開けて新鮮な空気を取り込むことが有効です。一般

的に、窓を開けることは、清潔で衛生的な状態を維持しようとする措置と同じ効果があ

16 “ASHRAE Issues Statements on Relationship Between COVID-19 and HVAC in Buildings”,

ASHRAE, April 20, 2020., Web May 19, 2020. https://www.ashrae.org/about/news/2020/ashrae-

issues-statements-on-relationship-between-covid-19-and-hvac-in-buildings 17 “Guidance for Building Operations During the COVID-19 Pandemic”, May 2020, Web May 19, 2020.

https://www.ashrae.org/file%20library/technical%20resources/ashrae%20journal/2020journaldocumen

ts/72-74_ieq_schoen.pdf

https://www.ashrae.org/about/news/2020/ashrae-issues-statements-on-relationship-between-covid-19-and-hvac-in-buildingshttps://www.ashrae.org/about/news/2020/ashrae-issues-statements-on-relationship-between-covid-19-and-hvac-in-buildingshttps://www.ashrae.org/file%20library/technical%20resources/ashrae%20journal/2020journaldocuments/72-74_ieq_schoen.pdfhttps://www.ashrae.org/file%20library/technical%20resources/ashrae%20journal/2020journaldocuments/72-74_ieq_schoen.pdf

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ります。空気清浄機を呼吸ゾーン(働く人の鼻や口の半径 30cm 以内のエリア)や小さな

部屋に使うこともできます。

ただ十分な換気は室内の空気質を改善するのに有効ですが、Covid-19 は新しいウイ

ルスでまだ不明な点が多く、緩和対策はまだわかっていません。なお、外気を室内に取

り込むことを換気といい、室内の空気を循環させることは換気ではありません。

− Q. 換気や室内の空気質についてダイキンの取組やご提案があればお知らせく

ださい。

A: 十分な量の外気を取り込むことは、Covid-19 の他の対策を補完することになりま

す。しかし、外気の量が増えると大きな空調システムを必要とし、コストもかさむ可能

性があります。そのため外気導入時に排気も確実に行える熱回収型の換気装置を選択し

ていくことが望ましいと考えます。また空調システムのオペレーションを最大化するた

めに、年中無休で運転させること、室内の空気を再循環させないこと、高性能の

MERV フィルターを使い室内の空気質を改善することが重要で、これにより SARS-

CoV-2 のようなウイルスの大気中濃度を下げるのに役立ちます。

水質への関心が高まり、水の価値が高まったように、住宅、商業用の空調システムに

よる空気質の改善には多くの関心が集まっています。ダイキンが保有する先進技術で、

Covid-19 後もより安全で快適な生活スペースをご提供するよう、新たな商品、ソリュ

ーションの開発をスタートしています。

ビルの所有者やデベロッパーは新しいテクノロジーを導入することやビルの換気機能

向上等について困難な舵取りが求められている。ワクチンがいつ開発されるか分からな

い現状と、Covid-19 の影響でレント収入が低下しているからだ。The New York Times

の 5 月 21 日の記事によると、過去一ヶ月に渡り、最大手の商業不動産ビル所有社のう

ち数社は、テナントからの家賃の支払いが急激に下落したと報告した18。

18 Kate Conger, The New York Times, Facebook starts planning for permanent remote workers, May 21,

2020

11

2．リモートワーク定着によるこれからのワークプレイス

前述したように、少なくともワクチン前はガイドラインに基づいたオフィス感染防止

のためのプロトコルを実行しても、感染の可能性をゼロにはできない。公共交通機関を

使う場合はリスク回避のハードルが更に上がる。５月 13 日の The New York Times に

よると Google, Facebook は 2020 年一杯リモートワークを、Twitter は、リモートワー

クができるポジションで社員が望めば永久にリモートワークにすると発表した19。そし

て５月 21 日には Facebook が、多くの従業員が永久に自宅から仕事をすることになる

と伝えている20。

これは感染の可能性がゼロにできない、という社員の健康面の問題と、リモートワー

クが当初の予想より生産性を下げないということが明らかになったからだと言える。

Covid-19 のリモートワークについてサーベイの結果を幾つか挙げる。

Colliers International が行った Covid-19 下のリモートワークについてのサーベイ21。

オフィス業務を行う 25 か国 3,000 人が対象のサーベイだ。

・82％が一週間に一回以上 Covid-19 後でもリモートワークを続けたい。

・Covid-19 の前にリモートワークをしていなかった人のうち、71％が少なくとも一週

間に一度はリモートワークをしたい。

・53％が、リモートワークで生産性は落ちていないとし、24％が上がったとしてい

る。生産性が下がったとしているのは 23％。

Global Workplace Analytics のグローバル 2,600 人へのサーベイの中には22、

・オフィスで気が散り仕事に集中できない時間が一日 73 分に対し、自宅では 35 分。

とある。

19 Matthew Haag, The New York Times, Manhattan faces a reckoning if working from home becomes the

norm, May 12, 2020 20 Matthew Haag, The New York Times, New threat to New York City: commercial rent payments

plummet, May 21, 2020 21 https://www2.colliers.com/en-gb/news/02-04-20-covid19-could-be-catalyst-for-remote-working-to-

become-the-norm 22 https://globalworkplaceanalytics.com/brags/news-releases

https://www2.colliers.com/en-gb/news/02-04-20-covid19-could-be-catalyst-for-remote-working-to-become-the-normhttps://www2.colliers.com/en-gb/news/02-04-20-covid19-could-be-catalyst-for-remote-working-to-become-the-normhttps://globalworkplaceanalytics.com/brags/news-releases

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Salesforce, Salesforce Research が二週間ごとにアップデートしているサーベイ23の中

で、米国の金融サービス業へのサーベイでは、

・リモートワークの生産性は 50％がエクセレント、31％がグッド、19％がフェアで、

生産性が悪いと答えたのは 0％だった。

同じく Salesforce Research で、米国の全業種の働く人たちを対象としたサーベイ

の中で、『今現在、従業員に対して会社がとるアクションの中で重要だと思うこと』、

という質問に対し、

・「従業員への信頼をデモンストレイトする（示す）」、が「とても重要」、「ある程

度重要」を併せると 89％、

・「コミュニケーションを常に取る」が、「とても重要」、「ある程度重要」を併せて

87％、

・「フレキシブルな仕事のロケーション」が、「とても重要」、「ある程度重要」を併

せて 85％、

となっている。

The New York Times 紙によると、Barclays, JP Morgan Chase, Morgan Stanley とい

った米銀の幹部は、全ての従業員がマンハッタンの自社ビルに戻ることはありそうもな

いと語ったとし24、リモートワークは、Covid-19 が収束しても定着するであろう様相を

見せている。

建築家の河井容子氏は、以前からリモートワークの仕事と健康へのベネフィットを提

唱してきた。リモートワークの定着が言われる現在の状況の中で、リモートワークをど

う捉えていくのが求められるのだろうか。

「Covid-19 でリモートワークが定着して職場への復帰もローテーション／シフト制に

なると、チーム分けなどこれまであまり考慮されてこなかった役割分担の発想が用いら

れます。一人で仕事をする方が効率が上がる人と、人に会う仕事が向く人、という人の

仕分けと、どうしてもオフィスでしなくてはならないのは何か、在宅の方が効率が上が

るのは何かという仕事自体の仕分けです。

日本ではリモートワークが福利厚生の一環として贅沢と捉えられてきましたが、従業

員に合った働き方の選択肢にリモートワークを入れてフレキシビリティを与えないと、

23https://public.tableau.com/profile/salesforceresearch#!/vizhome/SalesforceLeadingThroughChangeDash

board/Home 24 Matthew Haag, The New York Times, Manhattan faces a reckoning if working from home becomes the norm,

May 13, 2020

https://public.tableau.com/profile/salesforceresearch#!/vizhome/SalesforceLeadingThroughChangeDashboard/Homehttps://public.tableau.com/profile/salesforceresearch#!/vizhome/SalesforceLeadingThroughChangeDashboard/Home

13

良い人材を育て、長く働いてもらうことが出来ない時代になると思います。介護や子育

てなど個人を取り巻く環境も様々です。

ただ家が狭く働きづらい環境や、コラボレーションが向く仕事もあるので、サテライ

トオフィスを見直すのも、社員の健康を考える一つの方法だと思います。自宅でもサテ

ライトでも Covid-19 のガイドラインを取り入れながらも、心身共の健康に配慮したデ

ザインをして、良い人材が生産性を上げる環境にするのが新しい日常のオフィスデザイ

ンだと思います。これからは従業員の健康とビジネスの接点が増えていくと思いま

す。」と、河井氏は分析する。

働き方が変わることでオフィスの在り方も変わるだろう。それはオフィスサイズ、ロ

ケーションの分散化、オフィスの機能の変化である。

シフトやローテーション制でオフィス人口は減り、オフィス内共有スペースをソーシ

ャルディスタンシングの間隔を保ちながらデスクとして使用すると、Covid-19 前のオ

フィス面積を確保しておく必要がない。加えてリモートワークが新たな働き方として定

着をすれば、これまでのオフィスが日常業務をするスペースである必要がない。

Business Insider によれば、建築デザイン会社 Gensler で director of strategy を務め

る Arnold Levin 氏が、CRE Tech が開催したウェビナーにおいて「従業員は、自宅や

もしくは小規模のサテライトオフィスで仕事をし、メインオフィスは従業員のトレーニ

ングや大きなミーティング、企業の文化イベントや、クライアントとのミーティングの

場所という、ブランドと文化のハブ、として再検討できるのではないか」と発言したと

書いている25。

企業としても、メインオフィスの規模を縮小することで家賃の減少という大きな経費

の削減になる。CoStar Group は、カナダのオンタリオ州を拠点とする OpenTex 社の

ケースを紹介している。同社の第三四半期の結果発表の中で、「Covid-19 の結果とし

て、OpenText はハイブリッドの職場復帰戦略を採用している。当社は再構築計画に着

手しており、これは当社のグローバルな全従業員に影響を与え、特定の不動産施設を統

25 Alex Nicoll, Business Insider US, What to expect when you’re back in the office: 7 real-estate experts

breakdown what the transition will look like, and why the workplace may never be the same, April 25,

2020

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合し、在宅勤務イニシアチブを加速させながら、事業を更に合理化する」と述べた26。

The New York Times も、リサーチ会社の Nielsen は、クライシスが過ぎた後も、3,000

人の従業員はオフィスにフルタイムでいる必要はなく、週のほとんどを在宅勤務するこ

とを良しとした。そして、CEO の David Kenny 氏は、同社はニューヨークのオフィス

を、従業員が週に数回集まるようなチームミーティングの場所にする、と述べたと書い

ている27。

ただ、従業員全てがリモートワークを希望する訳ではないであろう。部屋の狭さや、

子供が小さく自宅で仕事をする環境に不安を感じている社員もいる。また数ヶ月の外出

制限で人恋しく、同僚に囲まれて仕事する環境を欲している人もいる。また仕事によっ

ては人との物理的なコラボが必要になる。

メインオフィスのローテーション制の場合のチーム分け、メインオフィスに出勤しな

いチームはサテライトオフィスを利用するなどがある。例えばニューヨークは、マンハ

ッタンのメインオフィスをハブとして活用し、社員が住んでいるエリアの人口に合わ

せ、例えばブルックリンに住む従業員が比較的多ければ、サテライトオフィスをブルッ

クリンに置き従業員は自転車で通勤する。もし郊外であれば車で通勤できる。建築デザ

イン会社 Vocon.のプリンシパル Lance Amato 氏によると、サテライトオフィス用にコ

ワーキングスペースのフレックスオフィススペースを利用することを検討している企業

と話をしているという。郊外にオフィススペースを設けることを考えている企業もいる

のだが、都心から離れた住宅地の郊外にはコワーキングスペースが少なくフレックスオ

フィススペースの供給が少ない。企業は、ワクチンが開発された後のワークプレイスは

また変化すると見込んでいるため、オフィスの３年リース契約にはコミットしたくはな

い。代案としてモールの空室店舗をポップアップ的に使うことも考えられるだろう、と

のことだ。

完全なリモートワークでなくとも、本社に毎日通う必要がなければ、社員は地価が低

いエリアに住むこともできて生活の質も向上する。5 月 14 日の Bloomberg では、テッ

ク企業が年内一杯自宅勤務になったことで、ベイエリアの高い家賃から逃れるために自

然が豊かで家賃が低い地方に引っ越すことを決めた社員の話を紹介している28。

26 Garry Marr, CoStar News, Working from home prompts tech firm to permanently close half its office

space, May 2, 2020 27 Matthew Haag, The New York Times, Manhattan faces a reckoning if working from home becomes the

norm, May 13, 2020 28 Sarah Frier, Bloomberg, Tech workers consider escaping Silicon Valley’s sky-high rents, May 14, 2020

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メインオフィスを文化やトレーニングのハブとし、リモートワークとハイブリッドの

ワークスペースを選ぶ企業が増えれば、それはメインオフィスのサイズを縮小すること

になり、必要ないスペースをサブリースとしてマーケットに出す企業も出るだろう。そ

の流れが続けば都市のオフィスマーケットに大きな影響が出ることになる。

ワクチン前のワークプレイスの在り方が時とともにどう変化していくのか。その時に

新しい日常の中での働き方はどう継続されていくのか。今後も引き続き注目していきた

い。

３．Covid-19 パンデミックがコワーキングに与えた影響と今後

次世代のオフィススペースとしてマーケットを伸ばしてきたコワーキングビジネス。

WeWork は 2018 年にはニューヨークで最大のオフィススペースを占めるテナントとな

り、コンシェルジェサービスの充実を図った Industrious はハドソンヤード内にもオー

プンし、モールへの出店など進出先の多様化を始めようとしていた。女性会員専用の

The Wing は、会員がコラボしやすいようアプリでコミュニティをつなぎ、女性のため

のソーシャルクラブ的な要素も会員から支持を得ていた。大手商業不動産ファーム

CBRE Group はコワーキングのオペレーションに参入し、2019 年８月にテキサス州ダ

ラス市で HANA をオープンした。またデベロッパーの中にはコワーキングを自社ビル

のアメニティに導入するなど、ミレニアル世代の働き方や好む環境の把握に積極的に取

り組み始めていた。

コワーキングビジネスは、WeWork が 2010 年にニューヨークで創業してから、それ

までのオフィスの常識を覆した。それ以前もコワーキングのビジネスモデルは存在して

いたが、WeWork は世代の働き方の変化や、ミレニアルが働く場所として、物理的な

空間に何を求めるかに敏感に対応し、コミュニティを形成した点がオフィスセクターの

ディスラプト（破壊的創造）になった。スタートアップ達は、働く環境がキュービクル

で隔離されたスペースではなく、コラボレーションがしやすいオープンスペースを、ま

た無機質のオフィス家具ではなく、モダンかつ個性的な家具を好んだ。またオフィスを

借りるためのオフィスのリース契約の煩雑さとオープン時の初期投資の高さ、また契約

期間 10 年がスタンダードと、ビジネスが刻々と変化する中で長期契約はスタートアッ

プに合わなくなっていた。

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コワーキングオペレーター会社の多くは、オフィスビルのフロアを 10 年や 15 年の

長期リース契約で借り、ミレニアルが好むデザインや家具を取り入れ、Wi-Fi を設備す

るなどプレミアムを付けて、フリーランスや個人経営者用、スタートアップ企業にデス

クを短期間で貸す。コワーキング内のフロアにプライベートオフィスを無駄なくレイア

ウトしてデスク数を増やす一方で、共有スペースにはメンバー同士が集まれる空間を持

った。この密度が高いワークスペースは、スタートアップ、コラボレーションという流

れの中で支持を得ていた。

ただ、このビジネスモデルには危うさもあった。コワーキングオペレーターは家賃と

いう大きな固定経費があり、デスクが埋まらなければ家賃の支払いに影響が出る。

Covid-19 パンデミックで、外出制限措置や、エッセンシャルビジネス以外のビジネ

スのシャットダウンが余儀なくされる中で、コワーキングのメンバーの中には、契約更

新を見送る企業や、家賃支払いの延期や減額を相談する企業も現れた。コワーキングの

プライベートオフィスを６人で利用していたあるスタートアップは、２月に 1 年間の

契約更新をサインしたばかりだったが、Covid-19 の影響で売上が激減し、コワーキン

グオペレーターに２月に結んだ契約を無効にして欲しいと依頼を出したが受け入れられ

ず、レントストライキも視野に入れているということだった。

このようにコワーキングオペレーターの売上減少は、外出制限措置に入って短期間で

現れ、各社は経費を早急に削減する必要性が生じた。

ビジネスニュースパブリケーションの Fast Company は、４月３日に、The Wing の

エグゼクティブは同社のズーム会議で、「95％の売上が一晩で失われたこの状況下、

スペースチームの大半のスタッフと本社の半分のスタッフを本日中に解雇する」と告げ

たと書いた29。CoStar Group によると、WeWork は 2,700 人近いスタッフをここ数ヶ

月の間に解雇しており、更に４月下旬にも更なる解雇、そして５月にも解雇が出る可能

性があるとした。Knotel は 30％の社員を解雇、20％に一時無給休職を出す、また

Convene は全従業員の約 20％を 3 月下旬に解雇、半分の従業員に一時無給休職を出す

とし、Industrious は、全従業員の 20％を解雇し、10％に一時無給休職を出す30。

29 Harrison Weber, Fast Company, The Wing announces mass layoffs over Zoom after COVID-19 causes

revenue to dry up “overnight”, April 3, 2020 30 Victor Rodriguez, CoStar Analytics, Coworking locations might show the first sign of weakness during

outbreak, May 6, 2020

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４月８日付の The Wall Street Journal によると、WeWork は米国の数カ所のロケーシ

ョンで家賃支払いを止め、最近になり大手不動産ブローカー会社 JLL と Newmark

Knight Frank を採用し、家賃に対する救済（レントリリーフ）、もしくはプロフィッ

トシェアリングの契約に変更する交渉するということだ31。これも月の固定経費を削減

するためだ。

固定費の削減に併せてコワーキングオペレーターに求められていることは、ガイダン

スに沿った衛生管理とヘルスケアのプロトコルを実施し、ソーシャルディスタンスを取

り入れたデザインに変更する必要がある。デスクを無駄なくレイアウトすることで売上

を上げるというビジネスモデルは、ソーシャルディスタンス社会のワークプレイスには

合わなくなった。WeWork のように対応をホームページに掲載している企業もある32。

これからのコワーキングオペレーターを取り巻くビジネス環境は厳しい。Covid-19

パンデミックによる景気の悪化により、経営不振に陥ったスタートアップはリモートワ

ークを続けるであろうし、またエンタープライズクライアントのようにサイズの大きい

企業も、経費削減により、短期契約のコワーキングオペレーターとの契約をまず打ち切

ることも考えられる。

ただ、企業の Covid-19 のワークスペースの対策と方針が固まっていく中で、コワー

キングは次の流れがあると考えている。

・クライシスに備えたリスクヘッジで短期のオフィス契約への需要が高まること

・リモートワークの定着後、定期的に社員が集まるスペースとしてコワーキングのフレ

キシブルオフィススペースをミーティングルームとして利用

・公共交通機関の通勤を避けるためのサテライトオフィスへの需要

他にも住居ビル内のコワーキングも需要が高まるのではないだろうか。リモートワー

クが定着しても、自宅が長時間の仕事に向かない環境もある。住居ビル内に、アパート

住人専用のコワーキングがあると働きやすい環境が持てる。

31 Konrad Putzier, WeWork skips some rent payments as coronavirus undermines revenue, April 8, 2020 32 https://www.wework.com/info/wework-response-to-coronavirus-covid-19

https://www.wework.com/info/wework-response-to-coronavirus-covid-19

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New Edge PR 代表の内田洋子氏は、コワーキングのメンバーシップ代をデスク使用

代ではなく、コミュニティへのメンバーフィーと捉えている。 「The Wing のメンバー

は、インフルエンサーやブロガー、各分野で活躍している人など多様なメンバーがい

て、コラボが生まれやすい環境があります。オフィスは閉まっても、定期的に The

Wing 会員のヴァーチャルイベントは開催され、専用のアプリを使ってコミュニティと

繋がっています。求人のポスティングもされます。」（ニューヨーク市ブルックリン地

区の）ウィリアムズバーグ、ソーホー、ウエストハリウッドのロケーションにはベビー

シッティングルームもあり、最長３時間まで子供を預かってくれる。そういう点でも

The Wing は女性のニーズを理解しサポートしている。

コワーキングは、コミュニティ形成を価値として引き続き提供し、新しい日常でのイ

ノベーション、コラボレーションを生み出していく媒体になり得るのではないだろう

か。

※ 本レポートは、新型コロナウイルス感染リスクを減らすため、政府及び公衆衛生当

局が推奨する対策、また企業や組織が実施した、もしくは実施を検定している対策に

ついて正確な記述に努めましたが、注記した参考資料等を利用して作成しているもの

であり、本レポートの内容に関しては、その有用性、正確性、知的財産権の不侵害等

の一切について、執筆者及び執筆者が所属する組織が如何なる保証をするものでもあ

りません。また今回のパンデミックは前例がなく、新型コロナウイルスの情報も日々

変化をしています。本レポートで説明する対策が新型コロナウイルスと闘うための最

新かつ最良の実地を保証するものではありません。またそれら対策が完全に実施され

たとしても、病気の蔓延を阻止または遅らせるのに効果的であると保証するものでは

ありません。