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ENTREPRISES 38
LE MARCHÉIMMOBILIERD ’ E N T R E P R I S E S
PERSPECTIVESBILAN &
FÉVRIER 2019ENTREPRISES
2
Il est incontestable – même si des points restent à améliorer –,
que notre territoire demeure attractif sur le plan économique.
La force de notre agglomération est de disposer d’un panel d’activités
extrêmement variées et complémentaires :
> Ingénierie et recherche de pointe> Production industrielle
> Nombreuses start-up prometteuses> Développement des services de logistique
et de messagerie.
Cette variété se perçoit au travers du marché de l’immobilier d’entreprises de l’agglomération
grenobloise. Les professionnels de la FNAIM ENTREPRISES 38 que j’ai l’honneur de
représenter, ont produit l’étude de marché 2018.
Cette étude nous révèle les tendances suivantes :
L’année 2018 aura été sur le plan de l’immobilier d’entreprises, un bon cru.
Les volumes échangés, toutes classes d’actifs confondues, ont atteint un haut niveau :
> plus de 62 000 m2 concernant le tertiaire (nettement au-delà de la moyenne décennale de 53 000 m2),
LE MARCHÉ IMMOBILIER D’ENTREPRISESB I L A N & P E R S P E C T I V E S
FNAIM ENTREPRISESF É V R I E R 2 0 1 9
LES
LOCAUXD’ACTIVITÉS
COMMERCESLES
INVES-TISSEMENT
L’
4 LA DEMANDE ET LES SURFACES COMMERCIALISÉES
6 LE STOCK DISPONIBLE
7 LES VALEURS LOCATIVES ET PRIX DE VENTE
8 OPÉRATIONS LANCÉES EN 2018
9 PERSPECTIVES 2019
19 BILAN 2018
20 UN MARCHÉ SAINTYPOLOGIE
DE L’INVESTISSEMENT
21 LES TAUX DE RENDEMENT
22 TRANSACTIONS
23 PERSPECTIVES 2019
15 LA DEMANDE ET LES SURFACES COMMERCIALISÉES
16 GRENOBLE INTRA-MUROS
17 LES VALEURS LOCATIVES
18 PERSPECTIVES 2019
Guillaume WOUTAZPrésident de la FNAIM Entreprises 38
Vincent DELAUNOISPrésident de la FNAIM Isère
3F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8
LES
LOCAUXD’ACTIVITÉSLD’ACTIVITÉSL
ES
NVES-TISSEMENT
LES
BUREAUX
10 LA DEMANDE ET LES SURFACES COMMERCIALISÉES
12 LE STOCK DISPONIBLE
13 LES TRANSACTIONS ET LES VALEURS
14 PERSPECTIVES 2019
> une hausse de 21 % de la surface placée entre 2017 et 2018 concernant les locaux industriels,
> une baisse du commerce mais relativement contenue, et un nombre de transactions stable,
> enfin, des investissements significatifs tant des privés que des institutionnels et fonds avec plus de 81 millions d’euros placés.
Notre agglomération est indéniablement un marché mature sur le plan de l’immobilier d’entreprises, et riche de nombreuses opportunités.
Nul doute que le témoignage de nos 2 invités d’honneur pour cette édition, la société PHOTOWEB, et la société ARTURIA, nous le confirmera.
Les membres de la FNAIM ENTREPRISES 38 restent mobilisés pour contribuer au succès et plein rayonnement de notre territoire.
Guillaume WOUTAZPrésident
VOILÀ L’ÉDITION 2018 DE L’ÉTUDE
DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISES,
RÉALISÉE PAR LES MEMBRES DE LA FNAIM ENTREPRISES.
5
LE MARCHÉ DU NEUF
Avec 14 000 m2 en 2018 pour 16 transactions – contre 6 700 m2 en 2017 –, le neuf représente cette année 22 % de la surface placée.
Les porteurs de projet ont pu acquérir ou louer des biens, dis-ponibles immédiatement, grâce à une offre en immeubles mixtes habitation / bureaux, construits sans pré-commercialisation sur le parc Inovallée : Odyssée, Iliade Acanthe, High Valley à Meylan, Les 2 Massifs et Pré Mayen sur Montbonnot.
Le marché du neuf est attractif de par les performances énergé-tiques du bâti et la qualité des prestations offertes.
La pré-commercialisation reste difficile lorsque les immeubles ne sont pas lancés en « blanc ».
placés en neuf soit 1/3 de +
par rapport à 2017
Des critères de recherche de plus en plus pointus et orientés autour :
de locaux qualitatifs, de charges maîtrisées, d’aménagements évolutifs selon le mode de travail
d’une demande émergente des « startupers » pour des bureaux en hyper-centre avec des services de proximité (restauration, bars…) et une bonne desserte en transports en commun
de la fibre optique, un incontournable du cahier des charges des prospects
des parkings qui restent pour les zones tertiaires, Grésivaudan et Voironnais, un atout majeur
4
LA DEMANDE PLACÉE
L A D E M A N D E E T L E S S U R F A C E SC O M M E R C I A L I S É E S
TOTAL
DONT CLÉS EN MAIN
DONT NEUF
62 369
8 500
2018
14 027
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE en m2
86 138
42 885
2017
6 675
51 829
9792015
16 800
71 323
26 750
2016
6 430
31 490
2014 01 114
52 850moyenne décennale
2018 aura été une très belle année,
(même si 2017 s’élevait exceptionnellement à 86 138 m2 grâce à deux transactions hors
normes), avec un marché porteur en bureaux comptant 62 369 m2 placés.
2018 a été boostée par quelques belles transactions dont :
> 4 366 m² pour le compte d’Econocom, à Saint-Martin le Vinoux, à côté d’EDF,
dans la continuité de la Presqu’île
> 5 200 m² au sein de l’ancien site AG2R LA MONDIALE.
des transactions sont réalisées
à la vente (contre 36 % en 2017)
Sur 2018, la part de transactions à la vente est bien plus importante que les dix dernières années.
> À l’achat, elle s’élève à 24 620 m2 (hors clés en main) pour 40 transactions soit une surface moyenne placée de 615 m2.
> À la location, 29 249 m2 (hors clés en main) soit 82 transactions soit une surface moyenne de 357 m2.
À noter en 2018, une baisse des tran-sactions sur Europole, due à la rareté de l’offre sur le secteur, à la faveur des quartiers limitrophes que sont Bouchayer-Viallet et Presqu’île.
Cette année, la surface moyenne commercialisée est de nouveau en hausse passant de 330 m² à 450 m².
LES SECTEURS
Les autres territoires totalisent 25 % des transactions dont 17 % sur le Nord de l’agglomération et 8 % sur le Sud.
Le territoire du Grésivaudan garde le vent en poupe
et représente 39 % des transactions
(contre 29 % en 2017) avec 21 119 m2.
Grenoble tire son épingle du jeu avec 19 325 m2 soit 36 % des transactions (40 % en 2017).
GrenobleTerritoire du Grésivaudan
36 %
39 %
Nord de l’agglomération
17 %
8 %Sud de l’agglomération
LES
BUREAUX
placés en 2018 qui contribuent à élever la moyenne décennale
Répartition des transactions pour l’ensemble du territoire
Les attentes des entreprises
F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8
Les 8 500 m2 clés en main représentent 3 opérations :
Xenocs : ± 5 000 m² sur la Presqu’île
ER2I : ± 2 000 m² sur St-Ismier
Post Immo : ± 1 500 m² sur Montbonnot.
E T P R I X D E V E N T EL E S V A L E U R S L O C A T I V E S
Toujours un manque
de grandes surfaces en neuf et ancien
Un stock disponible
relativement stablepar rapport
à 2017
Le stock disponible est relativement stable cette année par rapport à 2017 avec :
Cette année encore, une pénurie de grandes surfaces disponibles, supérieures à 800 m2, est constatée, dans le neuf comme dans l’ancien.
Beaucoup de petites et moyennes surfaces de seconde main ne trouvent pas preneur en raison de leur vétusté ; elles ne répondent plus aux cahiers des charges des prospects.
L E S T O C KD I S P O N I B L E
contre 90 313 m2 en 2017
TOTAL
DONT NEUF
STOCK DISPONIBLE exprimé en m2
6
Vente ou location,les valeurs
sont stables
Les loyers conservent une valeur de 110 € HT pour les bureaux de seconde main, excepté sur Europole qui conserve des loyers élevés à 145 € HT, hors parking, à peine en dessous des prix du neuf.
Les franchises de loyers, à hauteur de 1 mois par année d’engagement, se sont généralisées.
NEUF
Centre-ville
2 300 €
2 500 €
Europole
ANCIEN
1 800 €
2 300 €
Périphérie
NEUF
1 950 €
2 350 €
ANCIEN
900 €
1 600 €
ventes exprimées en euros/m2
Neuf : hors taxes - Ancien : hors droits
Les prix d’acquisition dans le neuf restent stables.
En seconde main, les petites surfaces de qualité, très attractives, trouvent preneur malgré des valeurs relativement élevées. Les grandes surfaces, quant à elles, restent sur des niveaux de prix stables.
24 949
90 313
104 00098 154
116 500
14 924 13 3009 500
2017
88 247
7 573
20182014 2015 2016
Les loyers conservent une valeur Les loyers conservent une valeur Les loyers conservent une valeur de 110
PériphérieNEUF
Centre-ville
150 €
160 €
NEUF
145 €
155 €
ANCIEN
Europole
135 €
150 €
ANCIEN
110 €
125 €
exprimés en euros HT/m2/anloyers
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E T P R I X D E V E N T EL E S V A L E U R S L O C A T I V E S
O P É R A T I O N S L A N C É E S E N 2 0 1 8
8
Peu de grandes surfaces de qualité sont disponibles, ce qui oblige
les porteurs de projet à repousser leurs échéances.
L’offre immédiate de locaux de grande surface étant très faible,
certaines demandes ne pourront pas être satisfaites.
Les nouveaux programmes à sortir vont permettre
de répondre à la demande et donc stabiliser les valeurs
locatives et de vente.
Une année sous le signe de la croissance avec des entreprises qui réactivent leurs projets immobiliers.
Les recherches de plus de 1000 m2 seront plus nombreuses.
La Presqu’île va offrir de nouvelles opportunités grâce à de futurs programmes tertiaires d’envergure mais qui ne verront le jour qu’en 2020.
P E R S P E C T I V E S 2 0 1 9
LA DEMANDE
LE STOCK
LES VALEURS
L’année 2019 donnera naissance à de beaux projets grâce à une corrélation entre l’offre et la demande.
QUELQUES TRANSACTIONS MAJEURES
PRENEURACQUÉREUR M2 LOYER HT/M2/AN
ACHAT M2/HD
EPFL 5 200 Grenoble
ECONOCOM 4 366 Saint-Martin le Vinoux 2 525
ÉMERAUDE 2 259 Grenoble 146
ARTURIA 2 120 Montbonnot 1 750
TAILLEFER 1 877 Meylan 155
KPMG 1 606 Meylan 160
MÉTRO 1 144 Grenoble 135
MAINCARE 1 060 Montbonnot 135
KAYSEN 1 060 Montbonnot 1 850
INSIDE OUTSIDE 1 060 Montbonnot 1 850
BGENE GENETICS 1 060 Grenoble 140
CAMPUS PRÉ MAYEN
Surface : 8 305 m2
Prix de vente : 1 850 € /m2
Loyer : 135 € /m2
Parking : 1 place / 30 m2
Livraison : 2e trimestre 2019
LE TAILLEFERSurface : 2 314 m2
Loyer : 155 € /m2
Parking : 1 place / 60 m²
Livraison : 1er trimestre 2019
MEYLAN
INTENSIT Y
Surface : 1 606 m2
Loyer : 160 € /m2
Parking : 1 place / 35 m2
Livraison : 4e trimestre 2019
MEYLAN
MIR A
Surface : 1 000 m2
Loyer : 135 € /m2
Parking : 1 place / 30 m²
Livraison : 2e trimestre 2019
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MONTBONNOT
MOIRANS
LA DEMANDE PLACÉE
> Si 2016 et 2017 étaient déjà d’excellentes années, la tendance se renforce encore en 2018
avec une hausse de plus de 21 % de la demande placée soit 137 591 m2, dont 114 768 hors clés en main.
> Le rythme des transactions a néanmoins été irrégulier durant l’année, lié à une inadéquation entre les demandes et le stock disponible, mais aussi à un décalage des signatures sur le 1er trimestre 2019, soit :
> 71 % de la surface placée durant le 1er semestre> 29 % de la surface placée durant le 2e semestre.
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE
10
LES
LOCAUXD’ACTIVITÉS
Soit en moyenne 109 011 m2 sur 11 ans
TOTAL
DONT NEUF
DONT CLÉS EN MAIN20172017
113 628
5 014
31 125
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
5 014
2016201520142012201120092008
94 200 100 300
65 320
93 379
76 441
107 530
182 032
113 606109 337
11 7358 500 8 800 651517 716 6 267
4 40214 200
2013
5 9602 777 1 819 5 467 4 695
25 682
20182018
137 591
6 390
22 823
115 096
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE en m2
RÉPARTITION EN TERMES DE
SURFACE PLACÉE
RÉPARTITION EN NOMBRE DE
TRANSACTIONSRÉALISÉES
de hausse de la demande placée passant de 113 628 en 2017 à 137 591 m2
À NOTER> La répartition de la demande placée par territoire reste globalement inchangée en termes de surface. Le Nord de l’agglomération confirme sa polarisation avec 6,5 points de plus par rapport à 2017.
> Grenoble intra-muros est en perte de vitesse, à moins 2,3 points, en lien avec la rareté foncière, la recon-version de sites industriels en logements, et les difficultés d’accès.
> Le Grésivaudan est également en retrait passant de 23,9 % à 19,5 %.
Grenobleintra-muros
Territoire du Grésivaudan
Nord de l’agglomération
6,4 %
Sud de l’agglomération
45,6 %
20 %
28 %
Grenobleintra-muros
Territoire du Grésivaudan
Nord de l’agglomération
12,5 %
Sud de l’agglomération
27,25 %
25 %
35,25 %
11F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8
Si la surface placée est un critère d’analyse essentiel, il est important de considérer la répartition des opérations en fonction du nombre de transactions réalisées. Dans ce cas, le Sud de l’agglomération, territoire très demandé des prospects, affiche son dynamisme.
L A D E M A N D E E T L E S S U R F A C E SC O M M E R C I A L I S É E S
Les demandes au profil technologique
Elles sont cette année, plus que les années précédentes, en hausse.
Les critères de recherche concernent notamment :
> des bâtiments à l’image qualitative,
> un système de température contrôlée,
> une bonne connectivité internet,
> des « facilities » (fluides multiples).
Moyenne décennale de la demande placée
> Les prospects sont moins hésitants
à s’engager sur des baux fermes de 6 ans voire 10 ;
ceci traduit sans doute une confiance accrue
dans l’économie.
RÉPARTITION DE LA COMMERCIALISATION
STOCK DISPONIBLE exprimé en m2 (Source AEPI)
20182008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 20172015
80 000
156 000
180 000
156 500165 787
136 700 120 500
132 461 122 100122 000151 982
12
70 TRANSACTIONS À LA LOCATION pour 50 570 m2 représentant 44,06 % des transactions totales soit 722 m2 en moyenne. 4 248 m2 de transactions dans le neuf soit 8,4 %.
48 TRANSACTIONS À LA VENTE pour 64 198 m2
représentant 55,94 % des transactions totales
soit 1 337 m2 en moyenne. 2 118 m2 de transactions
dans le neuf soit 3,3 %.
44,06 %Locations 55,94 %
Ventes
neuf : 3,3 %
neuf : 8,4 %
ancien : 91,6 %
ancien : 96,7 %
2018
neuf : 5,75 %
56,3 %
43,7 %
Locations
neuf : 6,5 %
ancien : 94,25 %
ancien : 93,5 %
Ventes
93,5 %
2017
L E S T O C K D I S P O N I B L E
13F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8
L E S V A L E U R S *
NEUF ANCIEN ANCIENde qualité vieillissant
900 €650 €
300 €
1 200 €900 €
650 €
ventes*exprimées en euros/m2
Neuf : hors taxes - Ancien : hors droits (pour bâtiments en bon état)
NEUF ANCIEN ANCIENde qualité vieillissant
70 €50 € 30 €
85 €70 €
50 €
loyers*exprimés en euros HT/m2/an
* Valeurs moyennes, susceptibles de variations selon localisation et superficie
Les valeurs sur les bâtiments récents et de qualité se maintiennent voire sont à la hausse.
Les valeurs sur des bâtiments anciens,
obsolètes, amiantés, sont orientées à la baisse.
La répartition est calculée sur la base de la demande totale hors clés en main soit 114 768 m2.
RAPPELRÉPARTITION
2017
Le stock disponible reste stable par rapport à 2017. Cette stabilité est toutefois à relativiser :
Stabilité au niveau de la surface globale
Baisse sensible au niveau du nombre de bâtiments disponibles (58 000 m2 du stock représentent seulement 5 bâtiments…)
Stock composé à plus de 90 % de locaux à la location
Stock en décalage avec la demande qui est majoritairement orientée vers l’acquisition
Manque de biens qualitatifs.
6 169 m2
54,80 € HT/m2/an (loyer)
Bail 3/6/9Visibilité rocade sud, quais…
2 000 m2
52 € HT/m2/an (loyer)
Bail 3/6/9Locaux
entièrement réhabilités
GRENOBLE
V EURE Y
2 195 m2
49,20 € HT/m2/an (loyer)
Bail ferme de 6 ansLocaux en parfait état - Quai, grande hauteurFranchise de 4 mois de loyerChauffage installé par le Preneur
3 500 m2
65 € HT/m2/an (loyer)
Bail ferme de 12 ans(extension de bureaux
réalisée par le bailleur)Visibilité échangeur du Rondeau
+ d’1 ha de terrain
445 m2
1 000 € HT/m2 (vente)
Locaux livrés bruts de béton et fluides en attente
DOMÈNE
E Y BENS
S T-M A RTIN D’HÈRE S
1 265 m2
63,20 € HT/m2/an (loyer)
Bail ferme de 6 ansLocaux en parfait étatBon emplacement
SE YS SINS
QUELQUES TRANSACTIONS MAJEURES
Une année dans la continuité
de 2017
2018
LA DEMANDE PLACÉE
LA DEMANDE
LE STOCK
De belles perspectives sur la base du 1er trimestre.
Accroissement des demandes de type « high tech ».
Plusieurs demandes pour de la petite logistique / messagerie « du dernier kilomètre ».
Présence marquée des demandes émanant des grands comptes.
Une disparité croissante des valeurs selon l’état des bâtiments.
Petites superficies à la vente : hausse des prix de vente y compris pour les bâtiments dégradés.
LES VALEURS
P E R S P E C T I V E S 2 0 1 9
14
LES TRANSACTIONS
Les ventes de droit au bail et murs ont progressé de près de 20 % par rapport à 2017, représentant ainsi :
> 55 % des transactions(contre 46 % en 2017).
surface moyenne commercialisée à Grenoble
Des vérifications accrues sur les problématiques d’amiante et de pollution des sols.
Un audit également quasi systématique concernant les toitures.
Encore et toujours des difficultés sur les opérations en phase de pré-commercialisation.
15F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8
L A D E M A N D E E T L E S S U R F A C E SC O M M E R C I A L I S É E S
En matière de commerces, la tendance
grenobloise connue en 2017 s’est globalement poursuivie en
2018. Malgré une baisse de 10 %, les transactions restent ainsi à un bon
niveau avec un total de 111 opérations (124 en 2017, 125 en 2016).
> 24 918 m2 placés (soit une baisse de 14 %) dont
9 148 m2 sur Grenoble intra-muros.
> 5,7 % des transactions réalisées sur Grenoble ont été des locaux neufs.
COMMERCESLES
transactions
36 % des transactions ont été
réalisées sur GRENOBLE (contre 65 % en 2017).
La ville reste quand même attractive sur le territoire même si
un rééquilibrage par rapport à la périphérie s’opère peu à peu.
16
CONFORMÉMENT AUX ORIENTATIONS DÉFINIES
PAR LE SCOT, LA RÉFLEXION MENÉE
EN CONCERTATION POUR LE PLUI TOUCHE À SA FIN.
CETTE MISE À JOUR DES RÈGLES AURA
POUR OBJECTIF D’OPÉRER DES CHANGEMENTS,
PLUS OU MOINS LOURDS.
NOMBRE DE CES ORIENTATIONS AURONT
POUR OBJECTIF DE PROTÉGER LE COMMERCE
DE PROXIMITÉ ET DE RECRÉER
DE LA COMMERCIALITÉ DANS LES QUARTIERS
JUSQU’ICI ABANDONNÉS PAR LES PORTEURS
DE PROJETS COMMERCIAUX.
LE PLUI DEVRAIT, APRÈS UNE DERNIÈRE
ENQUÊTE PUBLIQUE,
ÊTRE APPLICABLE FIN 2019.
Le POINTjuridique
17F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8
À NOTER
L E S V A L E U R S L O C A T I V E SValeurs locatives exprimées HT/m2/an, droit au bail inclus.
80 €140 €
700 €
200 €140 € 90 €
1 000 €
300 €170 € 150 €
N° 1 N° 1 bis Grands boulevards N° 2 Périphérie
Les valeurs locatives restent stables avec une très légère
augmentation sur la périphérie.
EMPL ACEMENT S N°1
Place Victor Hugo (à proximité de Zara / Burger King)
Rue de Bonne
Félix Poulat / Grenette
Rue Lafayette
EMPLACEMENTS N°1 bis
Grand-Rue
Rue de Strasbourg
Rue Saint-Jacques
Rue de la Poste
ZONES COMMERCIALES
Échirolles - Comboire
Saint-Martin d’Hères Péri - Champ Roman
Saint-Égrève - Cap des H
Saint-Égrève - Cap 38
Grand Place
Caserne de Bonne
K-store
LES ARTÈRES COMMERÇANTES PRINCIPALES
Un turn-over normal continue à s’opérer dans le centre-ville, avec une offensive importante du secteur
alimentaire sous toutes ses formes. De plus en plus de magasins de proximité – principalement des chaînes
alimentaires –, s’installent au détriment des activités d’équipement de la personne, secteur à marge plus
réduite et fortement impacté par les canaux de distribution internet.
Il est à noter l’importance de l’Uberisation des processus de consommation. Deliveroo et Uber Eats ont explosé à Grenoble en l’espace de 2 ans. La « consommation extérieure » est en baisse par rapport à la « consommation à domicile ». Les changements sociologiques combinés au confort d’avoir le choix, sans perte de qualité ni de temps font « bouger » le commerce traditionnel. Pour autant, perte de flux ne signifie pas pour tous perte de chiffre d’affaires.
Suite aux évolutions routières des accès du centre-ville, une augmentation significative des transports doux (piétons, vélos, trottinettes) mais aussi des transports en commun (bus et tram) a été enregistrée.
Grenoble a été citée dans le film « Après demain » comme une ville précurseur dans la réflexion et l’application des modes de transports doux, Copenhague étant la référence européenne avec 65 % de ce type de transports.
Les demandes pour les grandes surfaces (supérieures à 300 m2), qui plus est avec un maximum
de plain-pied, sont toujours d’actualité malgré une offre
quasi inexistante.
Après de nombreuses années de vacance, il apparaît que la majorité
des locaux en périphérie qui ne trouvait pas preneur a été pourvue.
Grenoble se dessine maintenant comme une véritable Métropole
au cœur des Alpes.
UN RÉÉQUILIBRAGECENTRE-VILLE / PÉRIPHÉRIE
G R E N O B L E I N T R A - M U R O SC O N T I N U E D E R É S I S T E R
À L A C R I S E D E S C E N T R E S - V I L L E S
en hausse
en baisse
identique
B I L A N 2 0 1 8
2018 n’enregistre pas de « méga » transaction, mais avec près de 81 M€ d’investisse-ments, le marché fait mieux que la moyenne décennale (à environ 58 M€).
Ce niveau aurait pu être encore supérieur s’il y avait eu plus de produits à vendre.
Ces montants confirment la bonne santé de l’investissement en immobilier d’entreprises, qui demeure un des rares sec-teurs à offrir des rendements intéressants – de l’ordre de 5 à 8 % selon les classes d’actifs –, alors que dans le même temps les marchés boursiers ont pour la plupart chuté.
d’investissements
UNE ANNÉE MEILLEURE QUE PRÉVU !
18 19F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8
LA DEMANDE
LE STOCK
Les demandes collectées sont de plus en plus qualitatives, principalement orientées vers le service ou la restauration, avec des cahiers des charges de plus en plus précis et qui ne correspondent pas à l’offre existante.
Les valeurs restent stables et s’autorégulent par rapport aux contraintes économiques et seuils de rentabilité des différentes activités.
LES VALEURS
P E R S P E C T I V E S 2 0 1 9
Le stock demeure faible et reste en décalage par rapport à la demande.
Est-ce qu’augmenter le nombre de m2 de surface commerciale va augmenter le pouvoir d’achat des consommateurs ? Est-ce que l’offre commerciale en place répond au besoin ?
Avec la rénovation du centre commercial Grand Place et le projet Neyrpic, de nombreuses enseignes mettent en stand-by leurs recherches sur Grenoble intra-muros le temps de voir comment l’agglomération va évoluer.De nombreux projets
sont en cours comme entre autres :> le transport par câble qui
reliera Saint-Martin le Vinoux à la gare multimodale de Fontaine (prévision 2023).
> le projet de liaison entre la métropole et la station de Chamrousse, faisant de Grenoble la véritable capitale des Alpes avec les pistes de ski à quelques encablures.
Ces infrastructures devraient donner une nouvelle dimension économique et commerciale à l’agglomération.
Le fait que le nombre de transactions baisse avec un taux de vacance constant signifie que l’activité commerciale est stable.
L’augmentation significative des transactions en bureaux et locaux d’activités courant 2018 est significative de l’attractivité de la métropole et aura inévitablement un impact sur l’activité commerciale.
La métro grenobloise affirme son identité par rapport aux autres métropoles françaises.
INVESTISSEMENTL’
58 moyenne
décennale
MONTANTS INVESTIS exprimés en millions d’euros
187
2017
81
2018
48
2008
18,8
2009
36
2010
37,6
2011
33,5
2012
95
2013
55,2
2014
24
2015
42,5
2016
B I L A N 2 0 1 8
INVESTISSEMENT
U N M A R C H É S A I N
> Les actifs bénéficiant de baux fermes avec des loca-taires de qualité demeurent très demandés, ce qui permet de maintenir des taux Prime, bas.
> Pour les bâtiments d’activités, les taux ont poursuivi la baisse (notamment pour l’actif Rolls-Royce qui affiche un taux exceptionnellement bas mais avec un engagement long…).
Cette année encore, la demande est forte et le nombre de transac-tions témoigne de l’attractivité de l’agglomération.
Le marché est largement apprécié à la fois par les particuliers qui ont représenté près de 40 % des montants investis, ainsi que par les fonds et institutionnels qui poursuivent leur développement sur des biens plus importants en volume.
Tout comme l’an passé, seuls les points suivants pondèrent l’euphorie actuelle :
> des actifs de seconde main nécessitant à court/moyen terme de lourds travaux
> la durée restant à courir pour les baux en cours et taux de vacance peut être un vrai frein
> un manque d’offres en neuf.
Tendance bureaux « *Prime »(bail ferme de 12 ans)
Tendance activités « Prime » Tendance bureaux « Récents »
20182008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 20172015
9,5 % 9,5 % 9,5 %8,8 % 8,6 %8,8 %
8 % 8 % 7,9 % 7,8 %
6,5 % 6,5 % 6,3 % 6,25 %
9 % 9 %9,3 %
8,2 % 8,2 %8 % 8 %
5,8 %
7,3 % 7,3 %7,3 % 7,1 %
8,2 %
8,5 %
7,5 %
7,5 %
6,1 %
20
2 transactions ≥ 10 000 000 €
chacuneROLLS-ROYCE
CNET
Les particuliers ont très largement contribué au succès de cette année
avec près de 32 M€ placés soit une hausse de 50 % par rapport à 2017.
Si les fonds et institutionnels ne représentent que 1/3 des transactions
en nombre, en montant c’est 60 % du marché qui leur sont dus, pour l’essentiel,
comme habituellement, en tertiaire. Répartition par TYPOLOGIE DE CLIENTS
% relatif au nombre de transactions
privésinstitutionnelset fonds
34 %66 %institutionnelset fonds
Répartition par tranches de MONTANTS INVESTIS
% relatif au nombre de transactions
privés 60 %40 %
21F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8
commerces
activités
bureaux
1 %38 %
61 %
TYPOLOGIE DE PRODUITSRépartition par tranches de MONTANTS INVESTIS
T Y P O L O G I E D EL ’ I N V E S T I S S E M E N T
Pour la 2e année consécutive, le commerce
est quasi absent des transactions…
mais par manque d’offres…
La part des bureaux quant à elle diminue
mais au profit des activités qui remontent
de 3 à 38 % entre 2017 et 2018.
Les tauxde rendementse stabilisent
L E S T A U X D E R E N D E M E N T
> Les écarts entre le Prime et le Récent tendent à se stabiliser autour de 100 points de base.
> Les taux affichés se sont stabi-lisés autour de 6 % pour les Bureaux Prime.
> Cependant, il est à noter que les ventes réalisées n’avaient pas des baux de 12 ans comme vu l’an passé. À conditions comparables, l’érosion des taux se serait poursuivie…
P E R S P E C T I V E S 2 0 1 9
LA DEMANDE
LE STOCK
LES VALEURS
22
LA DEMANDE
LE STOCK
La rentabilité liée à l’immobilier d’entreprises attire de plus en plus
les particuliers. Cette demande croissante porte essentiellement sur
des actifs de 200 K€ à 2 M€ et plutôt sur des immeubles de seconde main.
Les institutionnels, eux, se positionnent plutôt sur des volumes plus importants
et/ou des actifs neufs ou récents. Il est à noter que les certifications
sont désormais essentielles pour obtenir un rendement Prime.
Grenoble et son agglomération, portées par une économie
dynamique, intéressent de plus en plus les nouveaux investisseurs.
2019 démarre avec peu d’actifs à vendre sur l’ensemble
des typologies de biens.
Cependant, certains investisseurs réfléchissent à renouveler leurs actifs
pour se repositionner sur des immeubles plus récents. Cela
devrait créer de belles opportunités tant sur les biens neufs
que pour le seconde main.
Les immeubles neufs demeureront la cible privilégiée des institutionnels et l’ancien, offrant de meilleures rentabilités, celle des privés.
Plusieurs négociations sur des volumes importants, entamées en 2018, devraient aboutir et peser en 2019, ce qui laisse penser que l’année sera de nouveau sur des volumes proches, voire au-dessus, de 100 M€.
Les taux Prime devraient descendre sous la barre des 6 % et se stabiliser autour de 5,9 et 5,8 % selon la durée ferme des baux et la qualité des locataires.
LE MARCHÉ
QUELQUES TRANSACTIONS MAJEURES
P E R S P E C T I V E S 2 0 1 9
IMMEUBLE + M2 TYPOLOGIE ÉTAT ACQUÉREUR PRIX DE VENTEen €/net vendeur
RENTA.en %
MontbonnotChartreuse 1 500 Bureaux Neuf Institutionnel ± 3 500 000 NC
MontbonnotBelledonne 2 400 Bureaux Neuf Privé ± 5 500 000 NC
MEYLANCh. du Vieux Chêne 1 600 Bureaux Neuf Privé 3 920 000 6,5
HIGH VALLEYMeylan 263 Bureaux Neuf Privé 600 000 7
ECONOCOMSt-Martin le Vinoux 4 366 Bureaux Neuf Institutionnel 9 600 000 6,1
ROLLS-ROYCEMeylan ± 15 000 Activité Seconde main Foncière privée 15 000 000 6,7
ALLIBERTCentr’Alp ± 28 500 Activité Seconde main Privé 7 500 000 NC
MARÈSESecteur Poterne 6 982 Activité Seconde main Privé 1 500 000 (vide) NC
VEUREY150 allée du Sautaret 6 896 Activité Seconde main Privé 3 780 000 8,9
35 VIEUX CHÊNEMeylan 1 475 Bureaux Seconde main Privé 1 750 000 8,5
NOVAMontbonnot 4 869 Bureaux Seconde main Institutionnel 8 800 000 7,5
CNETMeylan 16 000 Bureaux Seconde main Institutionnel ± 10 000 000 NC
RondeauÉchirolles 1 014 Bureaux Seconde main Foncière privée 1 100 000 9
CLAIX 1 466 Bureaux Seconde main Privé 1 280 000 9,5
ÉchirollesParc Sud Galaxie 1 225 Bureaux Seconde main Privé 2 150 000 NC
Grenoble centre 90 Commerce Seconde main 145 000 8,3
23F N A I M E N T R E P R I S E S 3 8 2 0 1 8
High Valley
MontbonnotBelledonne
Meylan (Vieux Chêne)
PA RT E N A I R E S
M E M B R E S
R E M E R C I E M E N T S
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