北海道マンション管理組合連合会　副会長　水　島　能　裕　北海道の「民泊条例に関する有識者会議」に提出された資料によりますと、昨年 ８ 月で、アメリカ（サンフランシスコ）に本社のあるエアービーアンドビー社に登録されていた民泊は２,0₇5件あり、札幌市が5６％、ニセコ町13％、小樽市 ８ ％、旭川市 4 ％、その他19％という内訳でした。　民泊新法は、今年 ６ 月15日からの実施ですのでまだ実施されていません。合法の民泊として現在認められているのは、①旅館業法認可の簡易宿所 ②特区民泊 ③イベント民泊の 3 種類だけです。北海道は特区に指定されていませんし、イベント民泊もありません。合法民泊になるには簡易宿所になる必要がありますが、旅館業法による指定を得るのは容易ではなく、数は限られています。したがって、エアービーアンドビー社に登録されている民泊は違法民泊と思われます。　先月、観光庁や国交省住宅局などは、連名で６0頁に及ぶ「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）」を発表しました。その中から気になる点をいくつかピックアップしてみました。　・「滞在者が所在不明になっていないか等について確認することが望ましい」　・「周辺地域の生活環境への悪影響への防止に関し、必要な事項の説明について、書面を居室に

備え付ける」⇒必ずしも対面による説明が求められるものではない。　・「管理業者は、苦情があってから現地に赴くまでの時間は30分を目安とする。」　・届け出書類に添付する誓約書には「住宅宿泊法を禁止する管理組合の意思がないことを確認し

ました。」理事長でなくとも、「管理会社でも可」　これらのように、ガイドラインには「望ましい」「目安とする」「～でも可」などの表現が多く、これらは、守られていなくても罰則（罰金百万円以下・懲役 ６ ヶ月以下）は適用されないと解釈されます。以上、ガイドラインをみて、気になる点を記しました。

住宅宿泊事業法から見えるもの

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公益社団法人 北海道マンション管理組合連合会　会報

《回覧》　 役員回覧をお願いします理事長

第　126　号　目　次

●　住宅宿泊事業法から見えるもの………………………………………………………………………………1P●　小樽市で開催された「マンション管理講習会」から………………………………………………………2P●　大規模修繕工事における施工会社について…………………………………………………………………3P●　理事長はマンション維持のため長期的視野を………………………………………………………………4P●　相続を放棄しても財産の管理権まで放棄したことにはなりません………………………………………5P●　マンション民泊８割禁止へ　－読売新聞記事から－………………………………………………………6P●　北海道アパート・マンション防犯連絡協議会が開催される………………………………………………7P●　相談業務のご案内 /旭川支部だより /新規会員紹介………………………………………………………8P

　平成30年 ２ 月10日、小樽市民センターで開催された「マンション管理講習会」（主催（公社）道管連小樽支部 ･ 会長本間賢一）から講演の要約をお知らせします。参加者は２5名。

馬場 将史 講師（道管連相談員、マンション管理士）「マンションの高齢化から発生する問題点」　高齢化は、一人暮らし、要介護適用者、認知症などの増加から、買い物難民、相続問題、管理費値上げの困難、高齢者間のトラブルなど、放置出来ない問題が発生してくる。管理組合は規約の範疇に沿って、風紀、秩序及び安全の維持の確保／防災／その他組合員の共同の利益を増進し良好な住環境を確保する業務を行う責任がある。業務の範疇を超えるものについては、民生委員や関係機関にゆだねることになるが、その知識や日頃の連携も必要である。　関連した事項として、介護保険制度、相続問題の解説があった。

「民泊問題について」　今年 ６ 月、民泊が解禁されるのに先だって 3 月15日から民泊を開業しようとする業者 ( 部屋の持ち主 ) は、道へ開業の届けをすることになる。民泊を認めるか否かは区分所有者の総意によるが、禁止を希望する管理組合は、規約改正を総会決議しておく必要がある。改正規約の例⇒専有部分の用途（標準管理規約では第1２条）で、 ２ 項「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第 3 条第 1 項の届け出を行って営む同法第 ２ 条 3 項の住宅宿泊事業に使用してはならない」を追加する。改正手続きが間に合わない場合は理事会で意思決定し、議事録に明記しておく必要がある。「個人情報の対応」　個人情報の定義は、「生存する個人に関する情報であって、当該情報に含まれる氏名、生年月日、その他の記述等により特定の個人を識別できるもの」（他の情報と容易に照合することが出来、それにより特定の個人を識別できるものを含む）。管理組合において留意すべきは組合員名簿の管理である。多くの管理組合で「組合員名簿」と「居住者名簿」の混同が見られる。「組合員名簿」は閲覧対象となっているが、名簿が混同していれば見せてはいけない個人情報を閲覧させることになる。従って「居住者名簿」別管理にしなければならない。

今井 昭彦 講師（株式会社富士クリーン代表取締役）「マンションにおける排水管」清掃の重要性　定期に配水管清掃（高圧洗浄）を行っているマンションの排水管つまりによる事故の発生は、２00戸につき 1 戸の割合である。排水管つまり事故の被害が大きい「共用部の閉鎖回避」の工法と高圧洗浄の必要性を説明。

松下 博之 講師（日本システム企画株式会社北海道支店長）「赤錆発生とＮＭＲパイプテクターによる対応」　水道管（継手部等）に発生する赤錆の対策として、赤錆を黒錆に変化させることにより錆の体積を10分の 1 に縮小硬化させることで解決する工法について説明。赤錆を黒錆に還元する工法を NMR 工法といい、利点として半永久的な維持、工事による水道使用中断がない、管全面取り替え費用より格段に安い

（10分の 1 程度）などの説明があった。

小樽市で開催された「マンション管理講習会」から

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建設設備設計施工・土木・建築工事

札幌市東区東苗穂６条１丁目13－７電話 011-780-5152　FAX 011-780-5153

（株）パ レ ス 管 工大規模修繕工事、防水・塗装工事

札幌市東区東苗穂10条１丁目１番23号電話 011-791-5849　FAX 011-791-5299

天　龍　工　業 （株）

１ 　初めに　前回の投稿で建設業法では、『現場に工事施工の技術管理者として主任技術者（場合によっては監理技術者）の配置を義務付けています』といったことを書きましたが、大規模修繕工事で注意すべき制度はまだまだ沢山あります。　建設業法の目的として『建設業を営む者の資質の向上、建設工事の請負契約の適正化等を図ることによって、建設工事の適正な施工を確保し、発注者を保護するとともに、建設業の健全な発達を促進し、もって公共の福祉の増進に寄与することを目的とする』とあります。　発注者としてのリスク回避の基本は、まず法律の順守であり、施工会社選考においても建設業法に気を配りたいものです。

２ 　マンション大規模修繕工事の施工会社に必要な許可の種類①　特定建設業と一般建設業許可について　発注者から直接工事を請負い3,000万円（建築一式工事の場合は4,500万円）以上を下請け契約

する場合は、特定建設業の許可が必要です。　下請け契約が3,000万円（建築一式工事の場合は4,500万円）をこえない場合、あるいは自社で

すべて行う場合等は一般建設業の許可で良いです。②　業種　　業種は下記の二つに分かれます。指定建設業：土木工事業、建築工事業、管工事業、造園工事業、鋼構造物工事業、　舗装工事

業、電気工事業　その他（21業種）：防水工事業、塗装工事業、大工工事業等・・・・　防水工事を行うときは防水工事業の許可、塗装を行うときは塗装工事業の許可が必要です。防

水工事と塗装工事を行う場合防水工事業、塗装工事業等の一業種の許可では基本的にはダメです。（判断が難しい場合もあります・・・）複数の工事の時は建築工事業が必要です。基本的には、許可を受けた業種の工事しかできません。

３ 　まとめ　以上の事から、施工会社選考時の注意点は、建設業法順守で簡単に大まかに言いますと、建設業の許可が特定建設業で、業種は建築工事業で工事現場に技術者の資格要件を満たす監理技術者の配置ができる会社となります。

（公社）北海道マンション管理組合連合会一級建築士・マンション管理士　　　　

伊　藤　信　夫

大規模修繕工事における施工会社について

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建設業・調査・診断、防水・塗装工事、

旭川市東鷹栖４線10号３番地12電話 0166-57-1831　FAX 0166-57-1833

（株）アイ・ディ－エフ都市ガス事業、機器販売・施工

札幌市白石区中央１条２丁目１番50号電話 011-590-5126　FAX 011-590-5117

北海道ガス（株）第二営業部

昨今マンションの高経年、高齢化に伴い、役員なり手不足に頭を抱えている理事長が多いことと思われます。マンション連合会加入の会員理事長の動向をみても、長期に渡り理事長に携わっている方が多く見受けられます。長期に渡り理事長に携わることは諸事情があると思いますが、独善的にならない限りは、輪番制の理事長よりすぐれた管理運営を行っていることと思います。

輪番制がなぜ良くないかと言えば、継続性が保たれないからです。役員になった間をなんとか過ごせば後は知らないと、事なかれ主義が主流を占め、後は管理会社に任せてしまうえばなんとかなると、それこそ無責任な運営に陥るからです。

この輪番制がなぜ発生したかは、昔の住宅公団や自治体が、大量の賃貸住宅を供給した際、管理と言えばゴミ出し清掃ぐらいのもので、このゴミ出し清掃を皆で平等で負担しましょうということで、輪番制が生み出され、このゴミ出し清掃の発想を、そのまま分譲マンションに適用したことが、現在のマンション管理の輪番制と思われます。

皆様ご存知かどうか分かりませんが、京都に総戸数190戸築4２年の自主管理マンションで、総会決議100% の承認のもとで運営している西京極大門ハイツという有名なマンションが存在しております。

ここの佐藤理事長さんが今までの経験からこのような話をしております。お掃除当番の発想では、管理組合運営が回らなくても当たり前、理事の役割を考えたら、輪番制は本来無理がある仕組みなのに、何となく回っているような気になっているところに、本質的な問題があります。将来的ビジョンをもった管理組合運営が出来ないだけでなく、実はそれが合意形成を難しくしている原因でもあります。

皆に平等にということで、少しだけ管理組合運営を経験すれば、経験者はそれなりに分かったような気になって、どうしても自分の経験や知識の範囲で、総会で意見を言いたくなります。

特に一度、理事長を経験すると、なんだかマンション管理の大家になったようになり、総会で批判的な発言をしてしまうこともあります。それが、マンションの将来をしっかり考えた上の発言ならよいのですが、自己顕示のためだということもあります。

マンションは将来のことをしっかり考え、守っていく人材が必要です。マンションの『お守り』をすることは、子育てと同じです。子育てを仕事として考えたら、絶対にペイしないものです。

親は、子供をいつくしんで育てます。ずっと成長を見守ります。ベビーシッターは、一時子供の面倒を見てくれるかもしれませんが、子供の成長をずっと見守るわけではありません。

損得で子育をする人がいないのと同じで、理事が自分の『住まい』であるマンションの『お守り』をしていこうと思いを持てるかどうかが大切です。

管理会社やコンサルタントにお任せだけでは、そういう思いを持つ人が育たないと思われます。マンションの修繕計画は、老いも、若きも引き込み、自分たちで２0年先、40年先を見越し作成作

業することで、『思い』がこもるものではないでしょうか。分譲マンションには、個人とは寿命の異なる移動のできないもう一つ人生があります。マンショ

ンの人生のことを考えられる人間が数人いれば管理組合は運営できます。如何ですか、この佐藤理事長のところは理事 5 名、監事 ２ 名で190戸の管理組合を運営しており

ます。では、なぜこの人数で管理組合の運営をできるかといえば、事務局がしっかりとサポートしてくれるからとのことです。事務局職員は、管理組合自ら募集し、給与手当等も世間相場に合わせ支払っているとのことです。

理事長はマンション維持のため長期的視野を

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給排水管等の更新工事・消防設備

旭川市東３条５丁目２番７号電話 0166-22-8528　FAX 0166-25-1322

大　洋　設　備 （株）電気通信工業・カメラ付インターホン

旭川市宮下通22丁目1974番248電話 0166-35-0211　FAX 0166-35-0212

ア イ ビ イ 通 信 （株）

「年 会 費」 請求書の発送日が統一されます� （公社）北海道マンション管理組合連合会�事務局　

定款第 ７条に絡み、第36条（事業年度）「この法人の事業年度、毎年 ４月 １日から始まり翌

年 3月3１日に終わる」に会計事業も統一されるひとになりなした。

平成30年度から、年度始めの ４月付けで一斉に年会費の請求書を発送させて頂きますので、

４月末日までに納入頂きますようご理解ご協力の程、宜しくお願い申し上げます。

30年度　定 期 総 会 の ご 案 内

☆（公益社団法人）北海道マンション管理組合連合会　　　　　　　開催のご案内　　6 月８日　金曜日　　　　　　　開 催 場 所　　　ホテルポールスター　15時00分～

　相続を放棄した者による管理

　　民法940条では下記条文があります。

【民法第940条　相続の放棄をした場合は、その放棄によって相続人となった者が相続財

産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、そ

の財産の管理を継続しなければならない。】

　これは、相続人が全員相続放棄した場合でも、放棄したからと言って、遺産の管理義務までが

放棄できるわけではありません。相続放棄した人は、相続財産が適切に管理されるまでは自分の

財産と同一の注意義務を持って遺産を管理する義務があります。この煩わしさから解放されるた

めにも、相続財産の管理をしてくれる相続財産管理人（通常は弁護士に依頼し百万円ほどの費用

が必要）の選任を相続人が家庭裁判所に申し立てることが必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文責：広報委員　井坂

相続を放棄しても財産の管理権まで放棄したことにはなりません

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マンション管理業・建設業

札幌市東区北６条東８丁目１－10電話 011-711-0888　FAX 011-711-0891

大和ライフネクスト（株）札幌支店マンション管理・貯水槽・給排水工事

札幌市中央区北７条西18丁目２－２電話 011-611-8311　FAX 011-611-2124

（株）　拓　　　研

管理組合、治安面や騒音懸念　マンションなどの空き室に旅行者を有料で泊める「民泊」が ６ 月から解禁されるのを前に、分譲マンションの管理組合が管理規約で民泊を禁止する動きが広がっている。 3 月15日からは部屋の所有者らによる届け出が始まるが、全体の約 ８ 割が禁止するとみられる。民泊への対応が決まっていない場合、トラブルも生じかねず、国土交通省は、早期に方針を決めるよう促してきた。

住環境を破壊　「深夜に騒いだり、ごみの分別ルールが守られないと困る」。外国人観光客が集まるＪＲ池袋駅から電車で10分東京都板橋区のマンション（301戸）では昨年1２月民泊に反対する声が相次いだ。11人の理事は全員一致で禁止を決議 5 月の総会で管理規約に盛り込む予定だ。理事長は「静かな環境を壊されないよう先手を打った」と話す。同じく禁止を決定した別のマンションでは「民泊の部屋が犯罪の潜伏先になりかねない」と懸念を示す。　国交省によると、国内に分譲マンションは約６33万戸あり、約150８万人が居住する。一般社団法人マンション管理業協会は約 ８ 割の管理組合が規約や理事会で民泊を禁止すると見る。

３ 月届け出開始　分譲マンションの場合、規約や理事会で民泊を禁止すれば、届け出は受理されない。トラブルが懸念されるのは、届け出が 3 月15日までに管理組合が方針を決めていない場合だ。全国の管理組合向けに国が作った従来の規約モデルには、民泊を禁止する明確な規定はなく、管理組合が方針を決めないまま 3 月15日を迎えると、民泊を黙認したことになる。住宅宿泊事業法では、 ６ 月15日の民泊解禁までに規約を変更すれば、民泊を禁止できるが、既に届け出を出した部屋の所有者が反発し、住民同士がトラブルになる可能性がある。　大阪市中央区のマンションで部屋の所有者の男性が無断で民泊を行ったケースでは、禁止の規約に反したとして管理組合側が損害賠償を求めて男性を提訴。大阪地裁は昨年 1 月規約違反を認定し、「騒音やごみの放置など、他の住民に対する不法行為に当たる」として50万円の賠償を命じ、確定した。　国交省マンション政策室担当者は、「管理規約で方針を明確に定めておくのが重要だが、規約変更が間に合わない場合は、総会が理事会で方針を決めておくなど速やかに対応をとってほしい」と話す。

収入アップ？　民泊を収入アップにつなげようとする動きもある。管理会社「クローバーコミュニティ」（東京）が管理する東京大田区のマンションは、管理組合がいったん民泊禁止に規約改正したが、同社の

「収入の選択肢が広がる」との提案を受け入れ、容認に再改正をした。ＮＰＯ法人「全国マンション管理組合連合会」の川上湛永会長は、「投資目的で購入して賃貸に出す所有者が大半を占めるマンション以外は、容認するところは限られるだろう」と推測する。

読売新聞（30・２・２3）から一部抜粋

マンション民泊８割禁止へ

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大規模修繕工事・給排水調査診断

札幌市中央区南14条西６丁目３番15号電話 011-533-7471　FAX 011-533-7617

（株）北星一級建築士事務所総合建設業・建築・土木工事

札幌市中央区北２条東17丁目２番地電話 011-221-2208　FAX 011-221-8815

岩 田 地 崎 建 設（株）

　平成30年 ２ 月２８日、北海道警察本部において、北海道アパート・マンション防犯連絡協議会が開催され、 3 つのテーマによる研修を行った。　本協議会は、共同住宅における防犯環境の向上や、居住者の防犯意識の高揚を図ることを目的とし結成された協議会で、北海道警察、公益社団法人 北海道マンション管理組合連合会・公益財団法人 北海道防犯協会等関連団体で構成されている。この協議会の会長には、（公社）道管連 瀬野尾嘉明会長が就任している。

来賓、山崎正史氏（北海道警察本部生活安全部生活安全企画課課長）の挨拶主旨　アパート・マンションにおける犯罪の発生は、平成２0年から減少を続け、平成２9年には半減に推移している。安全対策の効果といえるが、特に防犯カメラを設置しているとの看板表示だけでも効果をあげている。今後も防犯カメラ設置の推進をしていきたい。

研修 １ 　共同住宅における犯罪情勢と犯罪対策　　　講師：道警本部生活安全部企画安全課安全まちづくり担当　大木邦彰課長補佐　　 1 　アパート・マンションにおける道内の刑法犯認知件数の推移　　　　平成２0年　６,390件　　平成２9年　4,13６件　　 ２ 　犯罪類型別推移　　　　　　　　　　　　　　　　　（数字：件数）

乗り物盗難 侵入窃盗 車上・部品

平成 20 年 １，５１５ １，２６０ ４７７

平成 29 年 ４７４ ５９８ ２８３ ※自転車・バイク盗難の減少が顕著、車上あらしも減少している

研修 ２ 　回覧連絡の協力要請　　講師：道警本部地域部地域企画課企画第二担当　田中昭彦課長補佐　警察では、地域担当警察官がアパート・マンションを訪問して居住者の家族構成、緊急連絡先の確認調査し、併せて要望意見の聴取をおこなっている。これは非常時の場合に備えての作業で居住者のメリットにも繋がることなので協力を要請する。

研修 ３ 　防犯モデルマンション認定制度　　講師：公益財団法人北海道防犯協会連合会　渡邊総務部長　認定制度　共用部分における防犯設備の定められた水準　　　　　　共用出入り口、管理員室、共用メールコーナー、エレベーターホール、廊下・階段　　　　　　自転車・オートバイ駐車場、通路等　認定手続　審査・認定申請書（ 1 号様式）、自己審査報告書（ ２ 号様式）

添付書類　（配置図、平面図、立面図、建具キープラン、建具表、防犯カメラ配置図、照度分布図等）

　問い合わせ先　道警本部（ ２ 階）電話 011-２51-0110（内線６８05）

北海道アパート・マンション　　　　　　防犯連絡協議会が開催される

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大規模修繕工事､診断設計塗装防水工事

札幌市北区百合が原７丁目６番15号電話 011-772-6992　FAX 011-773-3690

札 幌 ペ ッ ク（株）硝子工事業、内窓樹脂サッシ関連建材

札幌市白石区南郷通８丁目北２番25号電話 011-866-4960　FAX 011-866-4962

セントラル硝子販売（株）北海道支社

新規会員紹介賛 助 会 員株式会社カシワバラ・コーポレーション 札幌市北区北10条西４丁目1-19

　　　　　　楠本第10ビル１階建設業

相談業務のご案内（無料）❖　相談窓口（電話、来訪による）

（ １ ）一般相談（マンション管理士）毎週月～金曜日　 ９ 時３０分～ １７時００分　　　※土曜日の相談業務は予約制電話相談のみ、ご予約は前日16時30分までとなります。

（ ２ ）技術相談（一級建築士）毎週火・木曜日 ( 祝日休み )　１３時００分～ １７時００分

❖　派遣相談 （随　時） （マンション管理士、一級建築士）　　管理組合の要望により随時派遣 ( 日曜、祝日、夜間も可 )

❖　 ４ 月法律相談会の開催　　相談日 ４ 月２5日 （水）時間　１４：００ ～

相談ご希望の方は、 ４月１9日（木）迄に事務局へお申込み下さい。お申込みは、相談内容の概略を記した書面を事前にご提出していただきます。詳細は、事務局までお問い合わせください。

旭川支部だより　　　■旭川支部「常設相談」のご案内　　会　場　　旭川市役所　第三庁舎 ３ 階会議室　　開催日　　 ４ 月12日（木）・ ４ 月26日（木）　　時　間　　午後 1 時３0分から ４ 時３0分■「法律相談会」のご案内　　毎月実施（随時受付）先着 1 ～ 2 件、日時は弁護士と打ち合わせ回答します。　　　　　　　担当　　林　孝幸 弁護士　　相談時間　３0 ～ ４0分程度　　　　　　　（希望により夜間1７時から1９時の時間帯でも対応します。）

　　　　　　　　　　　　 申込・お問い合わせ　旭川支部　ＴＥＬ0166-33-7288

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〒 060-0005 札幌市中央区北５条西６丁目１－１　北海道通信ビル３Ｆ　　　　　　 TEL 0１１－2３2－2３8１　FAX 0１１－2３2－３72１

道マンション連合会事務局　窓口開設時間　月曜～金曜（祝日は除く）午前９時～午後５時� 相談受付時間　　　　　　午前９時３0分～午後４時３0分

瀬野尾　嘉　明発行責任者　会　　長

ホームページアドレス　http://www.dokanren.or.jp