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集合住宅使用維護手冊範本n 台北市公寓大廈管理服務業職業工會

公寓大廈事務管理服務人員證照班徐源德

94年10月

n 學歷：大葉大學事業經營研究所碩士

n 現任：真禾機電總經理 國立台北科技大學兼任講師

n 授課:公寓大廈證照班、CPC機電人員訓練班、台中市政府主委培訓班

n 證照:經營管理顧問師、ISO主導稽核員

n 著作:大樓裝修設備好好學(永然文化出版)

自我介紹

課程目標提供學員日後在職務上必要的管理技能

(公寓大廈管理服務中心主管)

n 了解公寓大廈相關設備原理架構

n 在設備管理上，為整體管理加分

n 災害預防

n 意外防止

一、建築設備介紹n 根據建築技術規則建築設備編的分類，建築設備分為下列八種

第一章電氣設備第一節通則第 二 節 照明燈及緊急供電設備第 三 節 特殊供電第 四 節 緊急廣播系統第 五 節 避雷設備

第 二 章 給水排水系統及衛生設備第 一 節 給水排水系統第 二 節 衛生設備

n 第 三 章 消防設備第 一 節 消防設備第 二 節 自動撒水設備第 三 節 火警自動警報器設備

第 四 章 燃燒設備第 一 節 燃氣設備第 二 節 鍋爐第 三 節 熱水器

第 五 章 空氣調節及通風設備第 一 節 空氣調節及通風設備之安裝第 二 節 機械通風系統及通風量第 三 節 廚房排除油煙設備

第 六 章 昇降設備第 一 節 通則第 二 節 昇降機第 三 節 自動樓梯第 四 節 服務昇降機

第 七 章 受信箱設備(信箱)第 八 章 電話設備

二 建築管理現況

電業法.專任電氣技術人員及用電設備檢驗維護業管理規則

鍋爐及壓力容器安全規則

電氣

鍋爐

經濟部

行政院勞工委員會

水污染防治法及細則

噪音管制標準 (94.7.1開始對於低頻噪音開始管制)

污廢水排放 噪音管理環保署

消防法及施行細則

各類場所消防安全設備檢修及申報作業基準

消防設備維護. 檢修申報. 防火管理. 防焰申報.

消防署

公寓大廈管理條例及施行細則

建築物公共安全檢查簽證及申報辦法

建築物昇降設備設置及檢查管理辦法

室內裝修管理辦法

建築物機械停車設備設置及檢查管理辦法 (93.11.09)

公寓大廈事務

建築管理業務

昇降設備

營建署

相關法令主管範圍主管機關

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以營建觀點VS消防觀點來說明多軌管理意涵

n建築物(場所)的分類方法:n建築技術規則總則編3-3條編為A~I類(集合住宅屬於H-2組)

n各類場所消防安全設備設置標準12條編為甲類~己類場所(在使用管理上，大多以甲類以及非甲類來區分規定)

甲類場所： (一) 電影片映演場所 (戲院、電影院) 、歌廳、舞廳、夜總會、俱樂部、理容院 (觀光理髮、視廳理容等) 、指壓按摩場所、錄影節目帶播映場所 (ＭＴＶ等) 、視聽歌唱場所 (ＫＴＶ等) 、酒家、酒吧、酒店 (廊) 。(二) 保齡球館、撞球場、集會堂、健身休閒中心 (含提供指壓、三溫暖等設施之美容瘦身場所) 、室內螢幕式高爾夫練習場、遊藝場所、電子遊戲場、資訊休閒場所。 (三) 觀光旅館、飯店、旅館、招待所 (限有寢室客房者) 。 (四) 商場、市場、百貨商場、超級市場、零售市場、展覽場。 (五) 餐廳、飲食店、咖啡廳、茶藝館。(六) 醫院、療養院、長期照護機構、養護機構、安養機構、老人服務機構 (限供日間照顧、臨時照顧、短期保護及安置使用者) 、兒童褔利設施、育嬰中心、護理之家機構、產後護理機構、啟明、啟智、啟聰等特殊學校。 (七) 三溫暖、公共浴室。

建築物公共安全檢查項目

昇降設備 非防火區劃分間牆

*內部裝修材料 避雷設備

避難層出入口 避難層以外樓層出入口

緊急供電系統 走廊（室內通路）

*直通樓梯 特殊供電

*安全梯 *特別安全梯空調風管 屋頂避難平台

緊急進口 燃氣設備 (*表示H-2組檢查項目)

建築物公安常見缺失

n 1.安全門損壞(頂樓)n 2.用戶於梯間堆積雜物(住宅)n 3.專有部分擴充面積n 4.防火間隔破壞(大門改玻璃門)(辦公大樓)n 5.室內裝修未使用防火建材

消防檢修申報項目

■滅火器 ■室內消防栓設備 □室外消防栓設備

■自動撒水設備 □水霧滅火設備■泡沫滅火設備

□二氧化碳滅火設備 □乾粉滅火設備 □海龍滅火設備

■火警自動警報設備 □瓦斯漏氣火警自動警報設備

■緊急廣播設備

■標示設備■避難器具■緊急照明設備

■連結送水管■消防專用蓄水池■排煙設備

□無線電通信輔助設備■緊急電源插座 □其他

■表示常見設備

三、文件管理

n 目的在於對建築物整體了解程度

n 可以參照ISO-9000文件管制辦法之精神來管理文件

n 規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管 –為管理委員會之法定職責(條例36)

n 台北市建築物使用執照已經可以上網查詢及下載http://163.29.37.132/html/main.htm

n

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ISO-9000文件管理精神n 建議可分為標準、辦法、表單、紀錄四項目

n 文件的版次修訂紀錄

n 文件的保管紀錄

區分所有權人會議記錄

T4-01紀錄類

裝潢施工保證書T3-01表單類

停車場管理辦法T2-01辦法類

規約T1-01標準類

備註保管人文件名稱文件編號文件階層

圖說一覽

n 建築結構

n 電氣

n 昇降

n 給排水

n 消防

n 空調

n 弱電監控

n 污廢水

四、建築設備介紹 1.電氣設備

n 高壓與低壓之分別: 600V以上為高壓n 93.07.28 經濟部令：訂定「專任電氣技術人員及用電設備檢驗維護業管理規則」

n 第 2 條裝有電力設備之工廠、礦場、供公眾使用之建築物及受電電壓屬高壓以上之用電場所，應依下列規定置專任電氣技術人員或另委託用電設備檢驗維護業 (以下簡稱檢驗維護業) 負責維護與電業供電設備分界點以內一般及緊急電力設備之用電安全：

n 一 低壓 (六百伏特以下) 供電且契約容量達五十以上之工廠、礦場或公 眾使用之建築物，應置初級電氣技術人員。二 高壓 (超過六百伏特至二萬二千八百伏特) 供電之用電場所，應置中 級電氣技術人員。三 特高壓 (超過二萬二千八百伏特) 供電之用電場所，應置高級電氣技術人員。

台灣電力系統圖

來源:建築設備概論p.4-241

第 2 條 裝有電力設備之工廠、礦場、供公眾使用之建築物及受電電壓屬高壓以上之用電場所，應依下列規定置專任電氣技術人員或另委託用電設備檢驗維護業 (以下簡稱檢驗維護業) 負責維護與電業供電設備分界點以內一般及緊急電力設備之用電安全：

一 低壓 (六百伏特以下) 供電且契約容量達五十以上之工廠、礦場或公眾使用之建築物，應置初級電氣技術人員。

二 高壓 (超過六百伏特至二萬二千八百伏特) 供電之用電場所，應置中級電氣技術人員。

三 特高壓 (超過二萬二千八百伏特) 供電之用電場所，應置高級電氣技術人員。

高壓設備檢查及清潔

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台電對於高壓用戶的警告通知 低壓用戶台電受電室

緊急電源n 建築技術規則建築設計施工編213條

建築物內之左列各項設備應接至緊急電源。

1) 火警自動警報設備。

2) 緊急廣播設備。

3) 地下室排污水抽水機。

4) 電動消防水泵或撒水水泵。

5) 排除因火災而產生濃煙之排煙設備。

6) 避難與消防用專用昇降機。

7) 緊急照明燈。

8) 出口標示燈。緊急用電源插座。

通常也需要緊急電源的地方

A.大廳照明、插座

B.監視器、錄影機

C.門禁刷卡機

D.地下室鐵捲門、柵欄機

E. 機械停車設備

F. 住家冰箱、緊急照明

ATSn 電源自動切換開關係一種裝置，能在常用電源供應中斷時，將負載切換至備用電源，而在常用電源恢復供電時，自動再轉回常用電源供電。

n ATS需要與發電機正常的連動 ，才能提供緊急電源

n 密技—柴油發電機每1KVA每小時約耗油0.165公升

黑煙淨化設備

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避雷針

n建築技術規則設備編22條

n避雷系統之總接地電阻應在十歐姆以下

放電式避雷針

電氣設備

•電氣設備適時淘汰

•不使用延長線

94.3.30遠東ABC商業大樓電氣火災

93年電氣火災導致死亡比例為22.4% 位居第二

2.污水處理設備按照水污染防治法相關規定

n 排放許可(5年有效)

n 500戶以上專人專職

n 每年申報一次(針對懸浮物以及大腸菌)

n 需保留購藥. 抽肥發票

n 93年9月止 台北市衛生下水道普及率約七成

鼓風機

n 維護重點-機油. 空濾

n 耗電大. 噪音大.維修成本高等是委員會未定期使用的主因(10*24*365*2=17萬)

安靜的鼓風機

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中水

n 指使用過的低度污染上水(自來水)經過回收處理後再利用的水。

n 一般會回收洗手、雨水等雜排水。

n 常應用於園藝、洗車、沖洗衛浴。

台北國泰南京大樓中雨水回收 3.消防設備n 各類場所消防安全設備如下： (各類場所消防安全設備設置標準)一、滅火設備：指以水或其他滅火藥劑滅火之器具或設備。二、警報設備：指報知火災發生之器具或設備。

三、避難逃生設備：指火災發生時為避難而使用之器具或設備。

四、消防搶救上之必要設備：指火警發生時，消防人員從事搶救活動上必 需之器具或設備。

五、其他經中央消防主管機關認定之消防安全設備。

3-1滅火設備n 滅火器

1994年後禁用海龍後有HFC-227ea（FM-200、FE-227）、HFC-125、Novec 1230、Inergen（IG-541、IG-55）及Ar（IG-01）等五種海龍替代品

ABC海龍及替代品

少見AB泡沫滅火器

少見AB水滅火器

滅火效能差BCCO2

常用A(紙張)B(油類)C(電氣)

乾粉

說明適用火災種類

室內外消防栓逆止閥

圖片來源:http://www.king-gold.com.tw/page0032.htm

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圖片來源:http://www.king-gold.com.tw/page0032.htm

室內消防泵浦機組

壓力筒

主閘閥

自動放射水槍

水帶以及瞄子放置處

緊急電源插座

手動報警機

電話插孔

泵浦啟動燈

標示燈

警鈴

自動洒水系統圖

圖片來源:http://www.king-gold.com.tw/page0032.htm

泡沫原液槽構造

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泡沫放射 CO2滅火設備

氣體滅火設備(N2 FM200) 3-2自動警報設備

n P型複合式受信總機(火警+洒水+泡沫+排煙)

R型受信總機n自動語音廣播主機

麥克風

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3-3避難逃生設備n緩降機

標示設備緊急照明

3-4 消防搶救必要設備

消防隊水箱車需要設定的壓力值

排煙閘門

4.昇降設備n 建築技術規則建築設備編106條

緊急用昇降機之設置標準

建築物高度超過十層樓以上部分之最大一層樓地板面積，在一、五○○平方公尺以下

者，至少應設置一座

竣工查核表

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竣工檢查明細表

年度安全檢查表

定期檢查表

n 昇降設備以及機械停車設備的管理重點：竣工檢查→使用→每月至少壹次維護→每年安全檢查

n 建築物昇降設備設置及檢查管理辦法、建築物機械停車設備設置及檢查管理辦法是依據建築法的規定下，所訂定的管理辦法。也就是說無論是昇降設備、機械停車設備都需要竣工

檢查、定期維護以及年度安全檢查

n 其中建築物機械停車設備設置及檢查管理辦法已經於93年11月9日公佈施行；以往機械停車設備未納入法令管理的空窗期已經過去；現在機械停車設備的管理完全比照昇降設備（電梯）的規範來作

n機械停車設備依構造分類如下：

一、垂直循環型。

二、多層循環型。

三、水平循環型。

四、平面往復型。

五、昇降機型。

六、簡易昇降型。

七、多段型。

八、昇降滑動型。

五、災害的預防

1. 停電—緊急電源可以使用多久?

2. 停水—水池可以用多久?

3. 水災—閘門操作、備用抽水機的預備4. 地震—人員疏散5. 颱風

6. 火災—防護計劃擬定與實施、各機房鎖匙以及消防圖說位置?

7. 以上應變計劃訂定

每人263L/D

參酌發電機油耗標準

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防護計劃流程1. 推舉共同防火管理人消防法施行細則第十六條

依本法第十三條第二項規定應協議製定共同消防防護計畫者，由各管理權人互推一人為召集人協議製定，並將協議內容記載於共同消防防護計畫；其共同消防防護計畫應包括事項，由中央主管機關另定之。

無法依前項規定互推召集人時，管理權人得申請直轄市、縣（市）

消防機關指定之。消防法第二條本法所稱管理權人係指依法令或契約對各該場所有實際支配管理權

者；其屬法人者，為其負責人。

2.上課16小時取得證書(每兩年複訓8小時)3.由防火管理人制定消防防護計劃書- (共同防護版本)*消防法施行細則第十五條 --防火避難設施之自行檢查：每月至少檢查一次

4.管理權人簽名5.送消防單位備查6.每半年舉行一次滅火、通報及避難訓練四小時以上並事先通報當地消防機關

六 機電管理要項

1.了解市場行情(分工、材料、人力、寡佔與否)

2.關心施工過程

3.杜絕廠商作弊

4.訂定合理有效的招商規定

http://210.69.121.50/~doc/ce/經濟部公司資料查詢

http://hipage.hinet.net/中華電信電話查詢

5.廠商施工引起之風險後續解決(廠商應有責任保險)

七、設備點移交

已經成為第一屆管理委員會關注的焦點

(條例57條明文規定) 以下為注意的重點:

1.保固期的起訖點?

2.保固的定義?(保固書多半沒有載明保固的範圍、意涵、維修時間)

3.點移交的標準? (可以參酌法令)

4.點移交驗收的方式? (事前事務性的協調)

5.是否委託第三人辦理?

九、參考文獻

n 建築設備概論 陳啟中編著 詹氏書局

n 建築技術規則

n 公寓大廈建築設備管理規約中設備維護費用之探討(張圭廷.中興工程64期)

n 消防署Http://www.nfa.gov.tw

n 全國法規資料庫http://law.moj.gov.tw/fl.asp

n 真禾通訊11期

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