預售案_交屋實務暨交屋爭議解決探討...

台北縣建築開發商業同業公會-預售屋交屋實務暨交屋爭議解決探討將捷集團法務：黃建勤

預售案＿交屋實務暨交屋爭議解決探討

壹、預售屋法律意義：

不動產經紀業管理條例第四條：本條例用辭定義如下︰一. 不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可

移轉之權利。（大法官釋字第 93 號解釋：輕便軌道，除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土地，而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產。）（不動產三個特性：固定性、繼續性、經濟性。）

二. 成屋︰指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。三. 預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。四. ~一○條文省略

指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易之標的物，即指建商與

承購戶簽訂契約，由建商提供材料並負責建築，承購戶依契約支付價金，其定義的背

後意義主要乃針對預售屋予以界定。換言之，有銷售行為的建築改良物在未取得使用執

照前均可統稱為『預售屋』。（預售屋買賣之性質屬於承攬與買賣之混合契約）

建商銷售預售屋時應注意事項：

一. 應提供預售屋買賣契約書讓承購戶至少五天的審閱期，含主契約及附件（附件如：

房地付款明細表、建造執照影本（含附表）、各層預售房屋平面參考圖、屋頂平面參

考圖、建材設備說明、地上第一層預售公共設施平面圖、地下層預售公共設施平面圖、

汽機車停車位預售參考圖、分管同意書、委辦貸款同意書、特別貸款同意書、不辦貸

款協議書、變更同意書、其他有必要提供之預售參考圖等）及相關廣告文宣、彩色

DM，以俾使買方瞭解該預售屋室內格局及坪數（例如公設比占多少）、使用建材、

停車位之性質（法定、獎勵、增設）、如有附贈家具或家電用品是否已於合約書載明

及公共設施之規劃等。（請參照各公司使用之預售屋買賣契約書）。

二. 預售房地的轉讓：原承購戶經建商同意轉讓預售屋予新買主時，應就其與建商間關於室內格局有無變更、建材有無取捨更換等協議，誠實告知新買主，期使新買主明瞭繼

受後之契約內容，以維護新買主之權益，新買主承受該預售屋後，便繼受原承購戶之

一切權利義務。此時建商應注意轉讓時須另簽立三方的《預定房地買賣契約轉讓協

議書》，倘新買主未對繼受之一切權利義務提請建商說明（建商須特別注意，一定要

製作書面資料，避免產生爭執時各說各話），日後不得對建商提出其應『繼受之一切

權利義務』以外之主張。

三. 換約之約定，依行政院消保會針對預售屋的房地轉讓條件：內政部預售屋買賣契約書範本《第 21 條》房地轉讓條件：規定買方已繳清應繳的自備款，房地產權登記完成前，可以書面徵求賣方同意將契約轉讓他人，賣方除非有正當理由不得拒絕，除了配

偶、直系血親間的轉讓外，賣方得向買方最高收取房地總價的千分之一。除了配偶、

直系血親間的轉讓外，部份建商免費讓客戶換約 1 次，部分建商則收取房屋總價千分之 3~5 的手續費，因此才用得。得字代表有彈性；如改為應字的話就是一定要。

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http://law.moj.gov.tw/Scripts/newsdetail.asp?no=1D0060066


補充解釋：『得』與『應』法律地位『得』：不具強制性，要看原文與該法條精神，可以『要』也可以『不要』。『應』：具強制性，一定是要給付的，不得有任何轉圜之餘地。

四. 建商應於承購戶交付尾款時退回保證之商業本票註予買方。備註：【裁判字號：72 年台上字第 598 號】：［本票既經記載免除作成拒絕證書，

票據債務人若抗辯執票人未經提示付款，即應負舉證責任］。

補充說明：

本票註：對保時建商都會要求承購戶簽立切結書和貸款金額同等之未載到期日乙本票

紙，此張本票即為日後可迅速保全債權之依據。

本票未載到期日之法律效力：

1. 未載到期日之本票，依票據法第 120 條規定「視為見票即付」，建商可於何時提示本票請求，應視當初建商與承購戶之間簽訂的切結書內容，就該紙未載到期日本票

於條件成就時，由執票人提示本票請求。

2. 票據法第 12２條規定「執票人依前項規定作成見票拒絕證書後，無須再為付款之提示，亦無須再請求作成付款拒絕證書」。記載本本票免除成作拒絕證書，就可以不

用作成拒絕證書。」

3. 票據法第 123 條規定「執票人向本票發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強制執行」。

4. 依前開票據法第 123 條規定，本票裁定強制執行之對象，以發票人為限，倘若承購戶於撥款前死亡，承購戶之繼承人即非發票人，建商仍應以承購戶之繼承人為相對

人聲請本票裁定。但因本票裁定強制執行是票據法上特有之規定，建商雖不得以承

購戶之繼承人為聲請本票裁定之對象，仍可以「起訴」或「支付命令」為請求之程

序。

5. 因承購戶已死亡，則承購戶之本票債務，依法應於承購戶死亡同時，由其法定繼承人概括承受，民法第一千一百四十八條定有明文「繼承人自繼承開始時，除本法另

有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人

本身者，不在此限。」

6. 基於確保交易安全及衡平原則，一般交易習慣，多由買方開立與未付款同額之本票作為擔保；惟行政院公平交易委員會第三二四次委員會議決議，賣方應提供買方合

理之選擇餘地，故本契約範本提示買方得開立本票或提供相當之擔保，俟核貸撥付

賣方帳戶或雙方「會同」領款時，賣方即應將本票返還買方。設若買方屆時未履行

債務，賣方得依票據法或民法規定，聲請法院裁定對買方之財產進行強制執行。

7. 票據是無因性，也就是說你不能因為某個原因，所以就不付款，這是不具任何法律效力的。

第三百二十六條（提存之要件）

債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，

為債權人提存之。

第三百二十八條（危險負擔之移轉）→提存的好處

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提存後給付物毀損滅失之危險，由債權人負擔，債務人亦無須支付利息，或賠

償其孳息未收取之損害。

五. 行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明。（請自行查閱參考）

六. 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 ★不得記載事項：

1.不得約定廣告僅供參考。

2.出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。

3.不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。

4.不得約定買方須繳回原買賣契約書。

5.不得約定請求超過民法第二百零五條所訂百分之二十年利率之利息。

6.不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。

貳、建設公司常用契約文書、參考法源介紹：

一、契約文書

同意書 1：承購戶應允建商之給付所簽立之書面證明書。

切結書 2：承購戶擔保對行為負責所向建商承諾簽立之書面證明書。

拋棄書 3：承購戶放棄對建商請求所簽立之書面證明書。

協議書 4：雙方對『爭執』或『條件』內容達成共識所簽立之書面證明書。

契約 5：雙方對日後互負權利義務的約定所簽立之書面證明書。 1. 解除(原本進行的法律行為自始消滅)：契約之解除會溯及的消滅，解除多半用於

一時性契約，解除契約是解除後，契約根本不存在。可約定解除。例如買賣。 2. 撤銷：法律行為成立時之意思表示即有瑕疵存在（民法第七十四條、第九十二條）

原則上溯及既往（民法第一百一十四條第一項），但有例外；如結婚之撤銷，不

溯及既往（民法第九百九十八條）僅能法定撤銷。 3. 終止(原本進行的法律行為即刻中斷)：契約自終止時起失效，多半用於繼續性契

約，終止契約的契約是存在的，不過已經在終止時停止了（民法二百五十四條至

二百六十二條）。例如：租賃契約、電信契約。（中止：一時中斷）

委託書 6：承購戶將權力交付給建商之書面證明書，是單筆案件或其中一部份的委託。

授權書 7：承購戶授權建商去行使承購戶權利之書面證明書。

函文 8：建商通知承購戶就雙方契約內容執行之『告知』或『要求』之通知信函。

存證信函 9：建商為保全證據對承購戶契約內容『不履行』之通知信函。寫存證信函的要點

1. 郵局存證信函須以雙掛號函件寄出，並需妥善保存函件送達後的回執證明。 2. 寫存證信函為達到預期的效果，須掌握時機與重點。

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★ 當事人：除契約當事人外另應注意與該當事人相關之人。

★ 事實經過：

第一段：應先敘明『爭議』之要旨，並將發生此爭議之『地

點』、『時間』、『標的』載明。

第二段：再說明我方解決此項爭議的作法明確告知對方，將

我方的立場及目的寫清楚。

第三段：最後要求相對人限期回覆或預告解約，例：「請台

端於 x年 x月 x日前解決...，否則...」或「請台

端於文到 x日內予以處理，否則...」。

★ 書寫完成後應依前述重點詳加檢查再至郵局以雙掛號寄發

★ 存證信函正副本文字，如有塗改增刪，應於正副本之末註明「在某頁

某行第幾格下塗改增刪若干字」字樣，加蓋寄件人印章。但每頁塗改

增刪不得逾二十字。

3. 存證信函主要需有明確告知對方，表明寄件人嚴正立場的重要意義並備作證據。所以存證信函如何書寫、簽章應該有所了解，才能真正發揮寄達存

證信函後保障自己權益的功用。

備註：1.2.3 為單方表示；4. 5 為雙方表示；6.7 為一方表示他方代為執行；8.9 為單方告知。

二、參考法源介紹（判例、判決、解釋函令、法律等說明資料引用司法院解釋通說）

判例：即判決先例，乃是由最高法院及行政法院在諸多判決中，認為最具有價值者摘選

出來，對各級法院有拘束力。備註：判例為裁判之先例，法律條文並無明示，法官既須依據法律獨立審判，自

不受判例之拘束，特別是在採大陸法系成文法之我國民法法制下，更是如

此。此外，民法第一條規定：「民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，

依法理」，係就民法法源所為之基本規定。其中亦未明白提到判例是否得作

為民法法源。惟就相同性質之案件，下級審之見解若與上級審有異，常於

上訴中被廢棄。因此判例於事實上多具有拘束力。此外，最高法院更於五

十九年度台上字第四○四五號判例中認為：「民事訴訟法第四九六條第一項

第一款所謂適用法規顯有錯誤，應以確定判決違背法規或現存判例解釋者

為限，若在學說上諸說併存尚無法規判解可據者，不得指為用法錯誤。」

此判例將判例自身提昇至與「法律」相同位階之法源。

法官採用判例時，須作嚴格之審查後始能接納，特別是應細究判例事

實與系爭事實之間的類似性，並以平等原則為基準，決定是否援用判例為

判決基礎。必判例事實與系爭事實在重要之點上均屬一致，始能加以援

用。不應僅以判例要旨所敘述之抽象法律原則為涵攝之對象。

關於不動產債權契約是否應以書面為之，原《三十年上字第四四一號

判例》及《五十七年台上字第一四三六號判例》均採否定見解。但民法第

一六六條之一增訂，契約以負擔不動產物權之移轉設定或變更之義務為標

的者，應由公證人作成公證書。因此，上開判例爾後應不再適用。

基本上，判例就是法院對於訴訟案件所作的確定判決的先例。大陸法

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系國家和英美法系國家對判例的內涵和適用有所不同，英美法系國家採用

不成文法，因此法官的判例就是法律；大陸法系國家採用成文法，判例在

法律上雖沒有拘束，但在審判實務上，法官對於相同或類似的案件，避免

作不同的或兩相牴觸的判決，判例在審判實務上的拘束力就是這樣發生的。

我國法院的判例，以最高法院及行政法院為制定機關，最高法院民刑

各庭長就該庭裁判中，精選可供選為判例之裁判，送請院長核可後，刊登

司法院公報，並分送各庭長及法官參研。俟積聚相當數量時，報請院長交

付審查，經初審及複審選編之判例報司法院備查並由最高法院公告之。行

政法院則由文書科將送登司法院公報之裁判按年度、類別及法條順序，編

訂判例初稿資料，積聚相當數量時報請院長交付審查，經初複審之判例報

請司法院備查。

判決：地方法院、高等法院、最高法院就其實際審理中之訴訟案件所做成之裁判，僅具

有重要之參考價值而對各級法院無拘束力。備註：判例和判決的區別

判例的拘束力廣及一、二、三審法院，也就是這些法院的訴訟判決，

都會受到最高法院判例的拘束。實務上法官在獨立審判時必須適用法律，

適用法律時又必須釋明法律的條文，這種釋明法律而寫出來的文字就是判

決主文，這個判決主文在沒有形成判例以前，只是一種通常判決，效力只

能約束訴訟當事人，對於其他法院沒有拘束力，如果經過最高法院的法定

程序，它的效力就會拘束於全國法院。

解釋函令：可以算是一種行政命令，也是在補充原法規之不足，但是其解釋內容不得超

越原法規。備註：如果對行政機關的解釋函令有疑義，可以再發函或寫信針對系爭函

釋你覺得有問題部分，請求該機關再解釋。如果是司法機關作成的判

例或解釋，除非最高法院庭長會議或是大法官願意變更見解，否則只

能透過聲請大法官解釋的方式來變更解釋函令。

法律：普通法和特別法之規定相互間有所抵觸時，有「特別法優於普通法」原則之適用。 ★ 普通法：指得以適用於一般人、事、時、地之法律。如：民法。 ★ 特別法：指專門適用於特定人、事、時、地之法律。如：公寓大廈管理條例、

消費者保護法、公平交易法。備註：消費者保護法和其他法規比較

1. 在消費者保護法與民法之間對於分期付款買賣、廣告、保證、特種買賣、定型化契約等之規定就以消費者保護法為特別法。

2. 在懲罰性損害賠償、集體訴訟以及不作為訴訟等方面，消費者保護法也是民事訴訟法的特別法。

3. 消保法未規定，而其他法律有規定時，就適用其他法律之規定，此時消保法則居於普通法的地位消費者保護法與其他有關消費者保護的法規，如商品標

示法根據無過失責任請求企業經營者損害賠償時，消費者之請求權基礎為消

費者保護法無過失責任之規定，而不是民法侵權行為或是契約責任之規定。

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4. 消保法與其他法律問如何調和，就必須視個案之事實與請求權之基礎為何，而由法院做最後的決定。

5. 不論公民營企業經營者，或是政府機構都受到消費者保護法之規範。建商應特別注意於預售屋買賣進行中有無違法公平交易法和消費者保護法之規

定，在此特將此二法之立法本旨做些簡介：

1. 公平交易法：「公平交易法」，顧名思義是促進公平交易的法律，也就是為維持自由市場經濟的基本秩序而訂定企業活動規則，亦可稱之為經濟基本法。

2. 消費者保護法：為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質。

叁、買賣之法律意義：

一、法律定義：（契約成立要件：當事人須有行為能力、標的應是確定可能合法、意思表示健全）

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約（民法第三

四五條）。當事人就標的物及其價金互為同意時，買賣契約即為成立。故買受人為支付價

金之人，出賣人為負移轉標的物之人。

債權契約說明：

◎預售屋買賣交易也算是債權行為嗎？A：是債權行為。 ◎預售屋買賣，建商與承購人的債權、債務關係？ ▲交屋前：建商擁有債權；承購人負有債務。 △交屋後：承購人擁有債權；建商負有債務。 ▲另外一種情形：互負權利義務，一方對於他方得主

張抵銷抗辯權。

買方『交付』價金契 2 約 3 賣方『移轉』物品

圖例 1：買賣流程圖

1

民法第三百四十五條（買賣之意義及成立）

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

圖例一說明： 1. 債權行為：『不動產』的買賣屬之，經雙方合意後，一般是先簽訂不動產買賣

『契約 1』(債權行為)。 2. 物權行為：此時只是雙方言明、確定一方要買，而另一方要賣，但房子的所

有權根本還不發生任何的變動，而買方也還不會付錢。之後，在雙方約定的

日期，買方才會『交付 2』價金給賣方(物權行為)，而賣方才會到地政事務所去辦理所有權的『移轉 3』(物權行為)，用這個例子就可以清楚了解到，一個買賣中實際上是有三個行為在內。在不動產買賣中，這三個行為是分別在不

同的日子完成。(詳圖例一) 3. 生活上天天遇到的買賣：同樣屬債權契約，第 2 點（即圖例一）之說明係以

不動產為例，現再舉與生活上天天遇到的買賣來說明，例如到 7-11 買一包糖：《你到架上拿了一包糖跟店員說買一包糖，店員說好 (契約成立) 1 》，《你掏出 50 元(物權行為) 2 》，《店員給你一包糖(物權行為) 3》，《前述 1.2.3》三個行

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為是在「瞬間」完成的。也就是因為生活上天天遇到的買賣係於「瞬間」完

成，故較難說明三個行為間的關係，但這種買賣卻是生活上天天遇到的，因

此才會有「法律觀念與社會通念不符」的情形發生，當然這中間還包括『要

約』和『承諾』的法律行為，在此不再贅述。 4. 所謂「債權行為」是指「以發生債之關係為目的」的法律行為。 5. 至於「物權行為」（亦稱為「處分行為」），則是「以發生物權直接變動為目的」

之法律行為，例如前述使得一包糖的所有權從老闆所有變成你所有；你把錢

交給老闆所有的兩種獨立「交付行為（物權交付）」，就是物權行為。

二、買賣契約附加停止條件、解除條件或期限

條件，乃法律行為效力之發生或消滅所繫之將來客觀之不確定事實，而條件可

分為停止條件與解除條件二種，現就其意義及成就時之法律效果，分述於如下：

1. 停止條件（契約尚未生效）：條件成就時，使原本尚未生效的契約發生效力。停止條件就是限制法律行為發生效力之條件。法律行為於條件成就時發生效

力；條件不成就時則不發生效力（民法九十九條第一項）。例如：有效之遺囑於被繼承人死亡後，發生繼承效力。被繼承人死亡之條件成就

後，繼承效力開始。（保險契約必須繳費後開始生效）

2. 解除條件（契約已經生效）：條件成就時，使原本已經生效的契約失其效力。解除條件乃限制法律行為效力消滅之條件。已生效之法律行為於條件成就時

失其效力，而條件不成就時法律行為仍保持其效力（民法第九十九條第二項）。例如：倘因本人及眷屬罹病，所需醫藥費過鉅而無法繼續繳款時，則本契約雙方

合意解除，建商應無息退回所繳款項給本人。解晰：應符合罹病及所需醫

藥費過鉅之要件。（當選總統？包養契約？離婚？→附帶契約無效，主契約能然有效）

3. 又不許附條件之法律行為，如附以條件時，不能一概認為法律行為全部無效，應視行為之性質。（例如：婚姻＿不能附帶條件說試用三個月，適用不滿意，此附約無效）

民法第九十九條（停止條件與解除條件）

附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。

附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。

依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約。

4. 關於違反公序良俗之附加條件之法律行為，縱使該附加條件成就，亦不得對抗主契約，該附加條件依民法（第七十二條）規定無效。

民法第七十二條（違背公序良俗之效力）

法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。民法第一百十一條（一部分無效之效力）

法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他

部分，仍為有效。

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肆、停車位性質：

一、何謂法定停車位：只有使用權，不能單獨移轉,須與主建築物一併移轉。

即依照建築技術規刖，大樓按其總樓地板面積多寡所必須設置之停車位。有產

權，但沒有獨立權狀、不得與主建物分開買賣。且買賣對象僅限定同棟大樓的住戶。

註：內政部八十年九月十八日臺內營字第八○七一三三七號函規定《區分所有建築物內

之法定防空避難設備或法定停車空間均不能與主建築物分離，應為該區分所有建築

物全體所有權人所共有，或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有；區

分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所

有建築物之區分所有權人。法定停車位即依此規定辦理；亦即在八十年九月十八日

後，停車位應依法登記為大公或小公（擁有使用權），而不可分割或外賣，也就是只

有使用權，而無法單獨取得車位所有權狀。》

二、增設停車位：

此係法定停車位以外，建商因超挖增加面積所規劃之停車位、此種停車位之產

權登記得以公共設施或獨立權狀方式登記，且其停車位之使用收益乃由該停車位所

有人自行為之，惟其出售之對象與法定停車位不同，並不限定於該區分所有建築物

之區所有人。

三、獎勵停車位

係指依省市建築物增設停車空間鼓勵要點規定所設置之停車位。依本要點增設

之停東空間，應提供公眾使用，除應於建築執造、使用執造及平面圖上加註「於*層樓增設公共停車空間*輛供公眾使用外」，起造人或所有權人並應於建築進出口明顯位置設置標示牌，並負責管理維護。，利用增加樓地板面積及免計入容積率，以

鼓勵建商超挖的地下停車空間，其產權與自行增設停車位相同。然現因其中供公眾

使用之定義易生爭議，故內政部營建署擬廢除此鼓勵要點，一般社會大眾及建商對

此發展，趨勢應特別注意。獎勵停車位究係供大眾使用或可讓住戶固定使用，法院

曾有判決購買此類停車位有所暇疵，建商若未事先告知承購戶可請求建商退款。

四、比較：獎勵停車位和增設停車位因有獨立權狀，和房子的產權是分開的，可以外賣或

外租，靈活性較高；法定停車位因與房屋產權結合，房屋出賣時車位也要跟著一塊

兒賣。通常指的「車位內含」，一般就是法定停車位，此種車位公共設施坪數會比購

買獎勵停車位或增設停車位多出 6~12 坪不等。想知道車位屬性，可以依照建築執照的建造圖判別。

五、停車位爭議之申訴與調解：因本契約所發生之消費爭議，依消費者保護法第四十三條及第四十四條規定，買方

得向賣方、消費者保護團體或消費者服務中心申訴：未獲妥適處理時，得向停車位

所在地之直轄市或縣（市）政府消費者保護官申訴；再未獲妥適處理時得向直轄市

或縣（市）消費爭議調解委員會申請調解。

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伍、交屋流程圖、交屋過程中之爭議暨法律相關規定：

交屋流程說明客戶端作業公司端作業

一、取得使用執照前後之買賣差別？

1. 取得使用執照前：為預售行為，銷售面積以建造執造豋載為依據，將來面

積登記以地政機關登載之面積為準。

2. 取得使用執照至未取得所有權狀階段：為成屋銷售行為，銷售面積以使用

執照豋載為依據，將來面積登記以地

政機關登載之面積為準。

3. 取得所有權狀後：銷售面積以權狀登記之面積為準。

二、拒絕對保之處理（產權移轉前）：

1. 承購戶有理由時。處理方法：(廣告不實、屋況瑕疵)

2. 承購戶無理由時。處理方法：P.18-五_1

3. 承購戶所持理由不足以影響其權益、使用效益、公平。

處理方法：P.18-五_1

4. 承購戶找不到人。處理方法：依約依法連絡→再依 2處理

5. 承購戶死亡通知繼承人是否繼受？處理方法：不繼受→依約→以繼承人名義提存

三、拒絕撥款之處理（產權移轉後）：

1. 承購戶有理由時。處理方法：

2. 承購戶無理由時。處理方法：P.19-五_2

3. 承購戶所持理由不足以影響其權益、使用效益、公平。

處理方法：P.19-五_2

4. 找不到人。處理方法：依約依法連絡→再依 2處理

5. 承購戶死亡→應通知繼承人是否繼受處理方法：不繼受→聲請判決回覆→。

書面連絡承購戶

各項書類用印

辦理對保手續

切結書

簽本票

準備交屋款(非

銀行貸款)

繳款完成後取回

所有權狀、交屋

證明單（瑕疵修

繕單）、鑰匙。

發通知給住戶：

召開住戶大會

成立管委會

與建商進行公共

設施點交。

取得使用執照

前：預售屋

後：餘（成）屋

匯集對保資料

與銀行洽商

申辦貸款

拒絕對

保（撥

款)處理

對保者

辦理移

轉登記

依約規

定處罰

或解約

抵押權

設定及

撥款

交由承

辦單位

或法務

室處理

撥款完

成寄發

交屋通

知單。

收款→交屋驗屋

營造廠配合交屋

→交屋證明單。

交屋→瑕疵修繕

召開住戶大會。

協助組成管委會

與管委會進行公

共設施點交。

OK 或 NO(修繕)。交屋：找不到人→聲請拋棄佔有。成立管委會：合法成立後進行公設點交。

保固維修：固定設備 1年，結構體 15 年。公設點交：如有困難依本講義第 28 頁處理。

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陸、交屋與瑕疵擔保責任：

一、交屋手續的法律具體意義：

民法第三百七十三條（標的物利益與危險之承受負擔）：

買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂

定者，不在此限。

【判例字號】47_台上_1655 【裁判日期】47/11/13 【案由】履行契約

要旨：民法第三百七十三條所稱之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交付

時起，移轉於買受人，至買受人已否取得物之所有權，在所不問。（農地買賣）

二、瑕疵擔保責任＿統稱：民法第三百五十四條（物之瑕疵擔保責任與效果）：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受

人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕

疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉

時，具有其所保證之品質。

【判例字號】73_台上_1173 【裁判日期】73/03/23 【案由】確認價金請求權不存在

要旨：所謂物之瑕庛，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之

意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕庛，且不

以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效

用或品質有所欠缺者，亦屬之。（西門町店面買賣）

備註：故依民法第373條、第354條，必須在「交屋後」，承購人始有主張解約、減少價

金等物之「瑕疵擔保」效果。（協調時盡量以實務現況說明,步要動不動就搬出律）

【裁判字號】83_台上_172 【裁判日期】83/01/28 【案由】返還價金

要旨：「查物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保責任，固以其物依民法第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。惟在危險移轉以前，

買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，則其確定的

拒絕擔保時，尚難謂買受人不得對之解除契約。」（新店遠東工業城＿水塔集中

買方屋頂），（依民法 264 條之同時履行抗辯權處理）。

三、瑕疵擔保責任＿部分瑕疵：民法第三百六十三條（數物併同出賣時之解除契約）：

買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除。其以總

價金將數物同時賣出者，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。

前項情形，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，

得解除全部契約。

四、特約無效：一般而言，買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，賣方應於標的物現況說明

書誠實告知屋況瑕疵，買方亦應於買賣過程交屋時不拖延時間速依通常程序檢查房

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況，如有發現任何瑕疵應即時反應通知賣方處理。有些賣方在售屋時會強調「依現

況交屋」而欲特約免除瑕疵擔保義務，惟需注意者，所謂依現況交屋係指賣方所交

付之買賣標的物之現況並無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，

如該屋況瑕疵賣方故意不告知且係交屋前早已存在，則賣方應負無過失之物之瑕

疵擔保責任，而買受人自交屋時起五年內發現瑕疵均得主張是項權利。

民法第三百六十六條（免除或限制擔保義務之特約）：

以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告

知其瑕疵，其特約為無效。

五、影響交易秩序或顯失公平：

行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明第三條第二項第二款第六目所載︰

（以不影響已購客戶之室內格局，本公司得變更廣告上所載之設計，但變更部分不得低於原設計）

建築投資業者倘未知會原買受人，並給予表示同意1、解除契約2、減少價金3

或其他和解措施4之選擇，即逕自變更廣告上所載之設計5，使原買受人無從選擇6，

將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

公平交易法第二十四條（不法行為之禁止）

除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平

之行為。

柒、「瑕疵」：

一、瑕疵在民法上，稱之為「不完全給付」或「不為完全給付」。

瑕疵包括：「物本身的瑕疵」＆「權利的瑕疵」

(一)、「物本身的瑕疵」： 1.物的作用瑕疵，不能達到預期的效果。 2. 因物之瑕疵所發生對他人生命、生體、健康、財產之加害瑕疵。

(二)、「權利的瑕疵」：有第三人出面針對買賣標的主張權利有上述兩種情形，出賣人就要負起「瑕疵擔保」及「損害賠償」的責任。備註：瑕疵擔保責任與違約責任之比較

1. 瑕疵擔保責任與違約責任是法定責任，不因故意隱滿，而以特約即可免除責任（民法第三百六十六條）。（現況交屋就是一種特約）

2. 瑕疵擔保責任主要基於買賣合同而産生，並逐漸延伸到贈與合同中。只要權利或物有瑕疵，出賣人就必須負責，因此屬於無過錯責任。

但是，瑕疵擔保責任作爲一種法定責任，與違約責任有一定區別。在

傳統大陸法系，學者認爲，違約責任屬於違反義務的責任，而瑕疵擔

保責任還沒有違反義務，因此與違約責任相比，瑕疵擔保責任內容要

輕。例如，對於物的瑕疵擔保，在補救方式上僅限於解除合同和減價，

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而且重點在於減價請求權，沒有損害賠償請求權。甚至連另行交付無

瑕疵物的請求權都沒有，違約責任就有損害賠償請求權。

本講義所引用之判例及判決，編者將理由書所載之上訴人及被上訴人之

用詞，依實際狀況修改為承購戶或為建商，並隱匿真實名稱，公司名改以○

○代替；訴訟當事人改以ＸＸ代替，以維護當事人之隱私權，特此敘明。

案例：【案由】請求履行契約等【裁判字號】94_台上_2352 【裁判日期】94/12/23

要旨：物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成

要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除

契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第三

百五十九條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契

約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補

正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第二百五十四條之

規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第三

百六十五條除斥期間之限制，後者則無民法第三百六十五條規定之適用；前

者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此

規定之適用。

編註：最高法院民事裁判書彙編第 51 期 163-168 頁司法院公報第 49 卷 4

期 110-112 頁司法周刊第 1328 期 4 版法令月刊第 58 卷 3 期

129-133 頁

提要：查建商主張：承購戶分別於民國八十五年一、二月間與建商簽訂「○○

公司日出大道房地預定買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），向建商購買如

第一審判決附表三所示建物（下稱系爭建物）及其基地坐落（○市○區○段

○地號等四筆土地）暨停車位。建商於八十六年一月間完成建物並取得使用

執照，嗣承購戶簽立房屋點交切結書與建商，承購戶依約即應於接到建商交

屋通知於交屋期限內給付尾款，逾期按日加計千分之一滯納金，經建商屢催

仍未給付所欠價金等情，爰本於系爭買賣契約，求為命承購戶給付建商如原

判決附表一所示金額、利息及滯納金之判決（關於建商就利息及滯納金之請

求超過原判決附表一所示部分，業經第一審及原審駁回，未據其聲明不服，

已告確定）。承購戶則以：承購戶所購系爭建物有多項重大瑕疵，建商並以

不實廣告聲稱有四百米健康跑道等事由詐欺承購戶，承購戶依物之瑕疵擔保

規定解除系爭買賣契約及撤銷被詐欺之意思表示。又因建商給付不完全而無

法補正或其瑕疵未為補正，類推適用民法第二百五十四條、第二百五十六條

之規定，伊亦據以解除契約等語，資為抗辯。

原審將第一審所為命承購戶給付建商超過如原判決附表一所示金額、利

息及滯納金之判決廢棄，改判駁回建商該部分在第一審之訴，並駁回承購戶

其餘上訴，無非以：建商主張承購戶與建商簽訂系爭買賣契約，向建商購買

系爭建物及其基地暨停車位，承購戶並簽立房屋點交切結書與建商，尚欠價

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金等情，為承購戶所自認，復有買賣契約書、使用執照、房屋點交切結書可

稽。關於承購戶抗辯系爭買賣標的物有二十多項瑕疵部分：系爭大樓結構分

經高雄市土木技師公會、高雄市結構工程工業技師公會及國立台北○○大學

鑑定分析計算，皆認結構安全無虞，國立成功大學土木研究所鑑定報告以結

構設計不良為前提所為應即實施結構性補強之建議即無足採。且施工孔及室

內分間牆未影響結構安全，社區外圍工程、油漆施工方法、消防設備、防火

區電動鐵捲門、水塔蓋、發電機及發電設備之施工等項，承購戶均未舉證。

而地下車道坡度部分，承購戶未提數據；電源插座設計部分，建商無違約；

大樓發電機部分，亦不能證明有何瑕疵。至地下室緩衝車道、大樓衛浴設備、

對講機設備、排水孔惡臭、揚水泵浦與污水泵等項，承購戶所辯委無可取。

按債務人不為給付或不為完全之給付者，債權人得聲請法院強制執行，並得

請求損害賠償。修正前民法第二百二十七條定有明文。是債務人不為完全之

給付時，債權人得請求損害賠償，惟債權人可否因債務人不為完全之給付而

解除契約，修正前之民法對此無規定。承購戶依不完全給付規定解除契約是

否有理，端視瑕疵是否重大、解除契約是否顯失公平而定。

斟酌系爭大樓無結構安全之虞，地下室裂縫寬度超過容許值之結構性裂

縫估計修補費用為新台幣（下同）一百五十萬元。除地下室滲水部分已修復

外，系爭大樓公共設施中地下室引污排水、地下彩繪地坪、電源線設備、缺

少會客室及地下室排煙避震器有瑕疵部分估計修復費用為三百九十五萬元，

合計五百四十五萬元，被上訴人稱系爭大樓為九十戶，因此各戶分擔金額約

六萬餘元。各屋廚房設備與排油煙機出口部分之瑕疵每戶三萬元，各住戶裂

縫部分之修補費用咸未達十萬元，金額不高。系爭大樓建物之瑕疵並不影響

結構安全，其瑕疵非重大，且若解除契約，建商因而需重新銷售系爭房屋，

支出銷售廣告、人事等費用，相較於承購戶因瑕疵所受之損害，顯失公平。

承購戶主張催告建商補正瑕疵，建商逾期未補正，依不完全給付適用給付遲

延規定解除契約，尚有未合。又系爭建物雖有上開瑕疵，但無給付不能，承

購戶依民法第二百二十七條給付不能之規定解除契約，委無可採。又承購戶

黃○○○、高○○不否認分別於八十六年八月十三日、同年三月十七日簽署

房屋點交切結書，依卷內函附送電日期明細表與該切結書所載比較，可知該

切結書之簽署應係在台灣電力股份有限公司對承購戶所購房屋開始送電之

後，該切結書應非供申請水電之用，足認承購戶於各該日受領系爭房地。建

商又否認收受承購戶表示解除契約之存證信函，況承購戶高○○迄至八十六

年十月二十一日始主張解除契約，已逾六個月期間，自不得為之。承購戶又

未舉提建商有故意不告知瑕疵之情事，承購戶依民法第三百五十九條規定解

除契約，即屬無據。縱認承購戶黃○○○於同日解除契約之意思表示已送達

建商，但系爭建物如上瑕疵非重大，解除契約既顯失公平，自亦不得依瑕疵

擔保規定解除契約。雖承購戶在第一審主張受詐欺而撤銷締約買受之意思表

示，但承購戶既已於各該日受領系爭房地，縱廣告不實，然承購戶迄至本件

訴訟於八十七年十二月十一日繫屬第一審後始為撤銷締約買受之意思表示，

顯逾一年除斥期間，自不得行使撤銷權。至買受人行使同時履行抗辯權拒付

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價金，應視物之瑕疵範圍而定，承購戶因契約無從解除，仍負有給付所欠價

金及自其受領房地翌日起算之法定遲延利息之義務。又滯納金之性質係違約

金，約定過高者法院得酌減之。參酌建商因承購戶遲延給付價金，一般所受

損害為無法運用該資金，其滯納金按應給付法定遲延利息之百分二十計算為

當。從而建商本於系爭買賣契約第五條之（一）及第九條約定，請求承購戶

給付如原判決附表一所示之金額、利息及滯納金，應予准許等詞，為其判斷

之基礎。

按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構

成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解

除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第

三百五十九條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契

約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補

正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第二百五十四條之

規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第三

百六十五條除斥期間之限制，後者則無民法第三百六十五條規定之適用；前

者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此

規定之適用。原審見未及此，謂系爭大樓建物之瑕疵非重大，承購戶不得以

其催告建商補正瑕疵逾期未補正，依不完全給付適用給付遲延規定解除系爭

買賣契約云云，遽為不利承購戶之論斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決

關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。

民法第二百二十七條（不完全給付之效果）

因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給

付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

民法第三百五十四條（物之瑕疵擔保責任與效果）

物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買

受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效

用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

民法第三百五十九條（物之瑕疵擔保效力 1--解約或減少價金）

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除

其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減

少價金。

第三百六十五條（解除權或請求權之消滅）

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於

買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年

而消滅。（356＿買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負

擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。）

前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

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其他法條補充：

第二百五十二條（違約金額過高之酌減）

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

二、一般說法即為【缺失】。

三、法律對於瑕疵擔保及免除之規定：

民法第三百四十八條（出賣人之移轉財產權及交付標的物之義務）

物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。

權利之出賣人，負使買受人，取得其權利之義務。如因其權利而得占有一定之

物者，並負交付其物之義務。

民法第三百四十九條（權利瑕疵擔保 1--權利存在）

出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。

民法第三百五十條（權利瑕疵擔保 2--權利無缺）

債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。有價證券之出賣人，並應

擔保其證券未因公示催告而宣示為無效。

民法第三百五十一條（權利瑕疵擔保之免除）

買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有

訂定者，不在此限。（成屋買賣的現況點交就是告訴買方有無瑕疵,但不得隱瞞）

民法第三百五十二條（債務人支付能力之擔保責任）

債權之出賣人對於債務人之支付能力，除契約另有訂定外，不負擔保責任。出

賣人就債務人之支付能力，負擔保責任者，推定其擔保債權移轉時債務人之支付能

力。

民法第三百五十三條（權利瑕疵擔保之效果）

出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關

於債務不履行之規定，行使其權利。

民法第三百五十五條（物之瑕疵擔保責任之免除）

買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之

責。（第 14 頁有條文）

買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無

瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

四、相關實務：

裁判 1：【案由】返還價金【裁判字號】83_台上_172 【裁判日期】83/1/28

要旨：查物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保責任，固以其物依民法第三百七十三

條之規定，危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。惟在危險移轉以前，買

受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，則其確定的拒

第 15 頁/共 32 頁


絕擔保時，尚難謂買受人不得對之解除契約。（最高法院民事裁判書彙編第

15 期 295-301 頁）（第 10 頁瑕疵擔保責任＿統稱，已引案例說明）

提要：建商將全樓所有冷卻水塔共六座按裝在承購戶所買受系爭房屋之屋頂，顯與

建商出售系爭房屋時所示屋頂層平面圖所示不符，且將原設計之「水箱」擅

改為「水塔」，與買賣契約第二條約定亦有未合。冷卻水塔、泵浦運轉產生

巨大之噪音、震動，令人不能忍受，對於廠房生產運作造成嚴重之干擾，自

屬不具備原有房屋品質，給付物有重大瑕疵，經函請設法改善，建商均置不

理，承購戶自得依民法第三百五十九條規定解除契約，請求返還已繳全部價

金及利息。




少價金。

民法第三百六十條（物之瑕疵擔保效力 2--請求不履行之損害賠償）

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，

而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。

本條條文主旨：除解除契約或請求減少價金外，買受人尚可主張不履行之損害賠償。

裁判 2：【案由】回復原狀【裁判字號】85＿台上＿1306 【裁判日期】85/6/13

要旨：所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人

之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查

室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，兩造既於登記總面積

外，另就室內面積為特別之約定，顯見被上訴人買受系爭房屋，尤重室內實

際使用之面積，如有短少，自足以影響被上訴人買受系爭房屋之價值及效用。

提要：物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉

於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或

契約預定效用之瑕疵，同法第三百五十四條第一項前段定有明文；又民法第

三百五十九條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負

擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。買賣標的物之瑕疵

擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前，買

受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去

時，尚難謂買受人不得對之解除契約。（資料來源：最高法院民事裁判書彙

編第 24 期 249-256 頁）

建商權益保全建議：確認瑕疵為建商之責任後，首要證明其瑕疵可修復，並

擔保修復完成，其若無法修復則需更換無瑕疵之新品

或退還該瑕疵部分之價金，那麼承購戶就不能以此為

解除契約之藉口。

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裁判 3：【案由】損害賠償事件【裁判字號】85_台上_2229 【裁判日期】85/10/3

要旨：出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成

立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔

保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，

則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。

理由：原審維持第一審所為承購戶敗訴之判決，駁回其上訴，係以：承購戶就

其主張之事實，固據提出房屋及土地預定買賣契約書為證，然查系爭房屋預

定買賣契約書第三條約定如承購戶不辦貸款時，需於建商通知交屋、交地之

同時以現金或即期支票付清尾款；土地預定買賣契約書第四條約定承購戶應

於接獲建商繳款通知五日內繳納期款，逾期達十五天經催告仍不履行時，建

商得解除契約。建商曾於八十三年二月十八日及二十五日催告承購戶辦理銀

行貸款手續及繳納土地部分之交屋款，惟承購戶置之不理，則建商於同年三

月十六日以存證信函通知承購戶解除兩造間之契約，自無不合。承購戶雖主

張系爭房屋有重大瑕疵，承購戶可拒絕自己之給付云云。惟查承購戶之繳納

交屋款及辦理銀行貸款手續與建商之交付系爭房地，並非立於同時履行之狀

況，換言之，建商僅須於交屋時擔保無瑕疵即可，在此之前其尚無須就物之

瑕疵負擔保責任，承購戶不得執此作為拒絕先行付款或配合辦理銀行貸款手

續之藉口。縱系爭房屋交付時有承購戶主張之瑕疵，且建商須負物之瑕疵擔

保責任，承購戶所得行使者僅為解除契約、減少價金、不履行之損害賠償請

求權，其遽而拒絕自己之給付，並非有據。系爭契約既已由建商合法解除，

其將系爭房地轉售他人，自不涉及債務不履行問題，承購戶主張建商違約，

應連帶賠償承購戶何ＸＸ新台幣（下同）一百五十萬元，連帶賠償承購戶何

木定一百四十二萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分

之五計算之利息，非有理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於

契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之

瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補

正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。又因契

約互負債務者，他方提出之對待給付若有瑕疵而不完全，既非依債務本旨為

之，在未補正前，自得拒絕自己之給付。本件承購戶與建商ＯＯ建設有限公

司（下稱ＯＯ公司）訂立之房屋預定買賣契約書第三條第二項第三款約定「如

甲方（指承購戶）不辦貸款時，需於受乙方（指ＯＯ公司）通知依約辦理交

屋、交地之同時以現金或即期支票一併繳清尾款」（見第一審卷八、二五頁）。

則承購戶主張：系爭房屋有多項瑕疵尚未修護云云（見第一審卷八六頁以

後），倘非虛妄，其是否不得於ＯＯ公司將系爭房屋之瑕疵修護前，為同時

履行之抗辯拒絕給付尾款，即非無研求之餘地。原審為相反論斷，所持法律

上見解，尚有可議。次查建商提出之律師催告函記載委託人為ＯＯ公司，存

證信函記載之寄件人亦為ＯＯ公司（見第一審卷六五頁以後），原審未查明

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建商陳ＸＸ曾否為催告及解約之通知，即認陳ＸＸ業將系爭土地預定買賣契

約合法解除，並有疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

解析：承購戶（上訴人）主張預售屋有瑕疵拒絕交付尾款，建商（被上訴人）

執以承購戶（上訴人）違反契約及民法規定（民法 354、民法 373）因而解約，

雖第一審與第二審判決認為建商有理由，但三審卻認為因可歸責於出賣人之

事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債

務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不

得行使同時履行抗辯權（民法 359、民法 360）為理由廢棄二審判決。

結果：本案最終結果為建商應負違約之損害賠償責任。（因為未做好解約通知）

同時履行抗辯權：當你的建商請求承購戶給付時，而建商在同一契約中也有一

個要給承購戶的對待給付或擔保，所以當建商對承購戶請求時，承購戶也可

以對建商同時請求。

第二百六十四條（同時履行抗辯）

因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自

己有先為給付之義務者，不在此限。

他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信

用方法者，不得拒絕自己之給付。

實務：如果建商在交屋前（危險移轉前_民法第三百七十三條），承購戶已發現

房屋存在瑕疵，便可以主張同時履行抗辯（民法第二百六十四條），承購戶

有權拒絕尾款暫時不給付，除建商有免除擔保責任之特約外，如對於房屋之

瑕疵拒絕修復或提供擔保（實務上均為承購戶扣留部分尾款做為保留款），

承購戶得以主張解約。

換句話說，承購戶在實際交屋前如發現已存在瑕疵，建商確實應負房屋

之瑕疵擔保責任，在建商未能保證為其所交付之房屋瑕疵做擔保時，承購戶

仍可主張房屋有瑕疵而解約或請求減少價金或損害賠償，亦得主張同時履行

抗辯而拒絕繳交屋款、銀行貸款。倘若房屋並無價值、效用、品質之瑕疵，

甚至無可歸責於建商之事由，那麼承購戶亦只能依契約約定履約了。

五、承購戶無理由或所提理由不足而拒絕對保或撥款時，建商可以採取下列方式保全公

司之權益：

請求履約（解約）如有延遲並加計遲延利息或損失：

1. 產權移轉前（拒絕對保）：此時房地所有權尚未過戶給承購戶 ◎請求履約：可以請求法院判決承購戶應將價款付清，然後辦理移轉所有權登記並

交屋予承購戶。

◎解除契約：限期繳清尾款（發存證信函）→解除契約函→訴訟解約→依約請求賠

償違約金，如不足扣抵部份，依約不得再追討。

（請參照：預售買賣契約書違約之處罰＿買方違約→但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價

款為限）。

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註：結算承購戶已繳金額，依法訴請法院判決扣除依約可沒收之金額確定後（如約定的

違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定減至相當之數額），如有不足額

依內政部制定的房地預定買賣契約書範本之約定，不得在請求賠償。

2. 產權移轉後（對保後拒絕撥款）：此時房地所有權已經過戶給承購戶 ◎ 請求履約：可以請求法院判決承購戶應將價款付清，然後交屋予承購戶→有損害

害得請求損害賠償（如產權移轉登記費、延遲受益損害賠償等）。

◎解除契約：紅色部分係經法院；綠色部分無經法院，惟要理由充足

★ 要求限期撥款（發存證信函）→解除契約函→訴訟請求返還房地→有損害害

得請求損害賠償（如產權移轉登記費、延遲受益損害賠償等）。

★ 要求限期撥款（發存證信函）→解除契約函→有損害害得請求損害賠償（如

產權移轉登記費、延遲受益損害賠償等）。另用本票請求強制執行直接拍賣。

3. 法院經典判例

判例１：【案由】請求返還房屋等【判例字號】90_台上_1231 【裁判日期】90/7/12

要旨：當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債

務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較

約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，

基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約。

編註：本則判例於民國 92 年 6 月 10 日經最高法院 92 年度第 10 次民事庭會議

決議通過，並於 92 年 7 月 10 日由最高法院依據最高法院判例選編及變

更實施要點第 9 點規定以 (92) 台資字第 00362 號公告之。

提要：承購戶主張：承購戶已於八十六年七月二日至富邦銀行辦理貸款對保完

成，系爭房屋有多項瑕疵，經伊通知，建商迄未修繕，且欠交廚具設備二套，

承購戶自得拒付價金，建商解除契約，並非合法等語，資為抗辯。

建商就其主張之事實，已據提出買賣合約書、交屋簽收單為證。承購戶

已遷入系爭房屋居住，其於八十六年七月二十五日所發郵局存證信函，並稱：

系爭房屋前已辦妥交屋手續等語，系爭房屋交屋簽收單係由承購戶於八十六

年一月十四日簽收，於當日完成交屋手續，並經證人邱○○證述明確。

承購戶主張，系爭房屋有多項瑕疵，在建商修繕完成前，承購戶得拒付

尾款云云。查系爭房屋係在八十六年一月十四日交屋，承購戶於八十五年八

月三十一日製作房屋檢查表及交屋驗收缺點紀錄，雖列載系爭房屋有多項瑕

疵，惟建商主張：上開瑕疵於交屋時均已修繕完成等語，徵之承購戶於八十

六年一月十四日交屋簽收單並未記載系爭房屋尚有何瑕疵或其他保留文字，

足徵建商此項主張尚非無據。

承購戶固於八十六年七月二十五日以郵局存證信函通知建商，略謂系爭

房屋有如該函所附「殘工事明細表」所列之缺失，要求建商改善。惟該表所

列各項缺失，均為依通常程序檢查即可發現者，承購戶遲至八十六年七月二

十五日始通知被上訴人，違反民法第三百五十六條第一項所定之通知義務，

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依同條第二項規定，視為承認其所受領之物，不得再執此抗辯。承購戶復辯

稱：建商僅交付一套廚具設備，尚欠二套未交付云云。查承購戶將其所購兩

戶房屋打通，廚房隔成一間，為其所不爭，建商自僅須交付一套廚具，難認

有欠交二套廚具。承購戶未依約辦理銀行貸款手續及繳付上開稅費，建商於

八十六年九月二十五日以郵局存證信函催告承購戶於三日內前往對保或於七

日內繳足價金；又於同年十月六日以郵局存證信函定期七日通知承購戶繳足

價金，上開信函均於八十六年十月十三日送達承購戶，建商旋於八十六年十

月十八日通知承購戶解除契約，與系爭契約第四條約定，應先定十五日期間

催告不符，固不生契約解除之效力。惟按債權人催告定有期限而不相當時，

若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦

已發生契約解除權。建商為上開催告後，承購戶迄未依約付款，建商於八十

八年十二月七日言詞辯論時為解除系爭契約之意思表示，於法並無不合。系

爭契約既已合法解除，建商依民法第二百五十九條第一款規定，請求承購戶

返還系爭房屋及停車位，洵屬正當，應予准許。承購戶自契約解除之翌日即

八十八年十二月八日起，占有系爭房屋、停車位已無正當權源，依社會通念，

其可能獲得相當於租金之利益，致建商受損害，建商自得請求承購戶返還不

當得利。系爭房屋八十六年度之總價額為一百四十二萬四千五百元，有房屋

稅繳款書可參，並為兩造所不爭，按其年息百分之十核計每月相當於租金之

金額為一萬一千八百七十一元。建商請求承購戶自八十八年十二月八日起至

返還系爭房屋、停車位之日止，按月給付建商一萬一千八百七十一元，尚非

無據，亦應予准許。爰就上開應准許部分，維持第一審所為承購戶敗訴之判

決，駁回其上訴。按出賣人交付買賣標的物，如有輕微瑕疵，買受人應僅得

就該瑕疵相當之價金，拒絕自己之給付，始符誠實及信用方法。系爭房屋縱

有如上開「殘工事明細表」所列警眼、緊急照明燈未裝、浴室缺水杯、玻璃

皿、杯架、抽風機平頂燈故障及欠交廚具二套並鑰匙等項缺失（見第一審卷

一○○頁），亦屬輕微，承購戶以此為由拒不依約繳付稅費四十萬元及價金

餘款八百六十八萬元，難認正當。次按當事人約定債務人遲延給付時，須經

債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得

解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已

經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得

解除契約。承購戶遲延給付上開價款，經建商定期七日催告，雖與系爭契約

第四條所定十五日之催告期限不符，惟至原審八十八年十二月七日言詞辯論

時，已逾該約定之催告期限，承購戶仍未履行，建商於是日依該條約定解除

契約，並無不合。原審認建商解約為合法，而為其勝訴之判決，理由雖有未

盡，但結果並無二致，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，

求予廢棄，非有理由。

依據：

第三百六十五條（解除權或請求權之消滅）

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於

買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年

第 20 頁/共 32 頁


而消滅。

前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

第三百五十六條（買受人之檢查通知義務）

買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣

人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其

所受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認

其所受領之物。

第二百五十四條（非定期行為給付遲延之解除契約）判例--7*70 年台上 3159

契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期

限內不履行時，得解除其契約。

第二百五十九條（契約解除後之回復原狀）判例--*72 年台上 4365

契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，

依左列之規定：

一、由他方所受領之給付物，應返還之。

二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。

三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。

四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。

五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，

請求其返還。

六、應返還之物有毀損滅失，或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。

第二百六十四條（同時履行抗辯）判例--*75 年台上 534*79 年台上 2623

因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自

己有先為給付之義務者，不在此限。

他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信

用方法者，不得拒絕自己之給付。.

判例 2：【案由】確認本票債權不存在【判例字號】87_台簡上_10 【裁判日期】87/2/5

要旨：買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人

以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換

言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。

編註：本則判例於民國 89 年 10 月 17 日經最高法院 89 年度第 12 次民事庭會議決議

通過，並於 89 年 11 月 17 日由最高法院依據最高法院判例選編及變更實施要

點第 9點規定以 (89) 台資字第 00668 號公告之。

提要：本件承購戶主張：承購戶是受讓訴外人邱○○於民國八十二年九月四日

與建商所訂之購買建商興建坐落○市○區○段○地號○Ａ２房屋一棟（下稱

系爭房地）之契約權利，依約價金尾款為新台幣（下同）一千零七萬元，係

以銀行貸款支付，並由承購戶簽發如第一審判決附表所示之本票（下稱系爭

第 21 頁/共 32 頁

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本票）作為該尾款之保證，而建商亦同意俟銀行將該貸款撥付時無息將系爭

本票返還。後建商認承購戶未按期付款而違約，建商亦僅得解除契約，請求

賠償而已，不得行使系爭本票之權利。況建商亦未交屋，承購戶自無交付尾

款之義務。且系爭房屋之大樓入口處，建商未依約設置不銹鋼門框、大型強

化安全玻璃配超音波感應式自動門，而改用鐵捲門，又建商未經承購戶同意

將系爭房屋之平臺拆除打通，並將一樓公廁移至大樓後側等是，承購戶曾三

次限期催告補正，建商均逾期拒不補正，而該瑕疵已足使系爭房屋之價值減

少，或因違章有被拆除之虞，自屬重大瑕疵，伊得解除契約，至少亦得請求

修補或減少價金，在未修補或減少價金之前，建商之尾款請求權尚未發生，

建商所執系爭本票之原因關係債權自不存在。又建商隱瞞系爭房屋店面含有

法定空地之平臺面積達五分之一之事實，違建擴大店面之面積出售，使伊受

詐欺而買受，依法亦得撤銷買賣之意思表示。再建商未曾就系爭本票為付款

之提示，亦不得行使追索權等情，求為確認系爭本票債權一千零七萬元不存

在之判決。

建商主張已依約按建築執照及圖說施工，並達到房屋使用效用之品質。

縱認系爭房屋有瑕疵，對使用效用並無影響，對價值之影響亦屬有限，承購

戶解除契約顯失公平，僅得請求修補或減少價金。又建商並無詐欺情事，且

承購戶於發現詐欺後一年，始為撤銷之意思表示，於法未合。況建商已於八

十四年十一月十五日通知承購戶辦理交屋，並已將系爭房屋所有權移轉登記

予承購戶，而承購戶迄未依約辦理銀行貸款，讓建商取得尾款，建商自得行

使系爭本票之權利等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為承購戶敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查系爭

房地價金中之尾款一千零七萬元，係約定以辦理銀行貸款支付，並由承購戶

簽發系爭本票，用以保證建商可經貸款而取得該項尾款。又系爭房屋之所有

權已移轉登記予承購戶。惟系爭房屋所在之大樓入口處，建商未依約設置不

銹鋼門框、大型強化安全玻璃配超音波感應式自動門，而改用鐵捲門，又建

商未經承購戶同意將系爭房屋之平臺拆除打通，並將一樓公廁移至大樓後側

等事實，為兩造所不爭執，堪認為真實。又查建商於八十四年十一月十五日

通知承購戶於三日內辦理交屋，則依兩造所立房屋預定買賣之契約書（下稱

契約書）第十三條第四款之約定，承購戶經建商通知交屋後，如未經建商同

意改期交屋，而逾交屋日期十五日未出面辦理時，得視為已交屋。是承購戶

主張：建商未交屋而未取得價金尾款請求權云云，自非可取。再依契約書第

十三條第三款之約定，承購戶不擬辦理貸款者，於交屋時須繳清價金。又依

兩造另立之代辦貸款委託書第七條之約定，承購戶不願辦理貸款時，應將未

繳納之貸款金額於交屋時一次付清。而系爭本票既係用以保證建商可經貸款

而取得該項尾款，則在承購戶未辦理或拒絕貸款時，建商自得行使系爭本票

之權利，始符兩造立約之真意。是承購戶主張：系爭本票並非保證系爭尾款

之支付，及建商不得行使系爭本票之權利云云，亦不足取。再查系爭房屋坐

落於臺北市精華之衡陽路商圈內，雖建商未依約設置自動門，而改用鐵捲門，

且將一樓公廁移至大樓後側，惟該瑕疵並未改變其物即門及廁所之使用性

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質，對系爭房屋價值減少之程度，亦屬有限。另建商將系爭房屋加建，而使

部分成為違建，縱認係瑕疵，亦非不得拆除，拆除後即與建造執照及圖說相

符。是承購戶主張解除契約，顯失公平，承購戶僅得請求減少價金，且不得

拒付價金。從而承購戶主張建商未修補或減少價金之前，建商之尾款請求權

未發生云云，亦屬無據。另查依契約書第一條之約定，建物標示包括主建物、

附屬建物及「應持分」之共同使用部分，則建商將系爭房屋附屬建物平臺部

分，納入承購戶所購買建物坪數計算範圍內，應屬合理。至契約書所附之「一

樓平面圖」，僅供作確認承購戶購買系爭房屋之位置標示之用，並非設計圖，

系爭房屋之設計及施工，均依核准之設計圖施工，亦經證人即系爭房屋之建

築師郭○○證述明確，且建商並已取得系爭房屋之使用執照，亦已移轉所有

權登記於承購戶。是承購戶主張：建商有以不實之契約書平面圖欺騙承購戶

與之訂約，而撤銷買賣之意思表示云云，亦不足取。至本票之提示，係屬行

使或保全票據上權利之行為，持票人之有無提示，僅涉及持票人得否行使追

索權之問題，尚不得據以提起確認本票債權不存在之訴訟。況系爭本票上有

免除作成拒絕證書之記載，且建商表示已為提示，承購戶就其主張建商未為

提示，亦未能舉證以實其說，自不足採。從而，承購戶請求確認建商就系爭

本票之債權不存在，為無理由等詞，為其判斷之基礎。

按買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，於買

受人以意思表示行使時，則出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮

減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。查本

件承購戶向建商人買受之系爭房屋，有於該屋所在之大樓入口處，建商未依

約設置不銹鋼門框、大型強化安全玻璃配超音波感應式自動門，而改用鐵捲

門，及建商未經承購戶同意將系爭房屋之平臺拆除打通，並將一樓公廁移至

大樓後側等瑕疵，又系爭本票，係用以保證建商可經貸款而取得出賣系爭房

地之價金尾款一千零七萬元，承購戶就該項尾款未辦理貸款，建商得行使系

爭本票之權利，以取得該項尾款，既為原審所認定之事實。且原判決並謂因

系爭房屋有上述之瑕疵，承購戶得請求減少價金。而承購戶於原審已主張：

如認解除契約顯失公平，請求減少價金，並應按市價計算等語（見一審卷八

八頁、原審卷四四頁背面）。則依首揭說明，承購戶於所得減少之價金部分，

建商即無該部分價金之請求權，而建商所得行使之系爭本票債權以取得該項

尾款，於該應減少價金之範圍內，自亦不存在。乃原審就其應減少之價金究

為若干，既未調查審認，復謂承購戶不得就此部分拒付價金，主張建商就該

部分之系爭本票債權不存在，並進而為承購戶敗訴之判決，自屬可議。上訴

論旨，指摘原判決適用法規顯有錯誤，求予廢棄，非無理由。

結論：債權之請求非其所執之票據金額，僅能請求扣除後之金額。




少價金。

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六、整理＿承購戶拒不交屋之因應之道（综合整理）

依法院實務見解，承購戶在實際交屋前仍可主張房屋有瑕疵而解約或請求減少價金

或損害賠償，亦得主張同時履行抗辯而拒絕繳交屋款、銀行貸款，然而前提在於建商確

實有物之瑕疵擔保責任存在。倘若房屋並無價值、效用、品質之瑕疵，甚至無可歸責於

建商之事由，承購戶無理由拒絕交屋，建商可能採取手段如下：

（一）請求強制履行契約：建商如未違約，可以請求法院判決承購戶應將價款付清，然

後辦理移轉所有權登記並交屋予承購戶。

（二）查封拍賣：建商將房地所有權移轉登記為承購戶所有後，獲有對購屋者請求交付

價款的確定判決，可對承購戶的財產予以查封拍賣以供清償；對於應交付的房屋，

於通知承購戶後可以拋棄其占有。

（三）請求解除買賣契約：建商如不行使請求承購戶強制履約的權利，可以反過來依據

法律規定或契約約定，解除契約，或請求回復原狀，或依約沒收購屋人已將繳交之

價金，只是約定的違約金過高者，法院得依《民法》第252條減至相當之數額而已。

已移轉的房地所有權，如請求解除買賣契約，建商仍可請求移轉登記為其所有。

（四）損害賠償請求權：又解除契約並不影響建商對承購戶不履行契約的損害賠償請求

權，因此，建商在解約之後，如有損害，仍可請求承購戶負損害賠償義務。

◎有關五點與第六點有關損害賠償之請求的分別：

☆拒絕對保：無

☆拒絕撥款：有

☆拒絕交屋：有

七、總論

1. 建商將房地所有權移轉登記為承購戶所有後，獲有對購屋者請求交付價款的確定判決，可對承購戶的財產予以查封拍賣以供清償；對於應交付的房屋，

於通知承購戶後可以拋棄其占有。

第二百四十一條（拋棄占有）

有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。

前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限。

2. 又解除契約並不影響建商對承購戶不履行契約的損害賠償請求權，因此，建商在解約之後，如有損害，仍可請求承購戶負損害賠償義務。

3. 建商遇到拒絕對保、撥款或拒絕交屋的承購戶時要如何提出保全：對於承購戶執以物之瑕疵拒絕對保或撥款時，建商應發函要求，發函內

容應對承購戶所認之瑕疵作修復擔保，並請求承購戶依契約及民法規定（民

法第三百五十四條、民法第三百七十三條）繳清尾款，承購戶仍置之不理，

再發函限期繳納否則將解除契約，又承購戶依然不予理會，最後便發函解約。

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此時解約法律效力是否有效就要看見商是否做到→民法第三百五十四條

物之瑕疵擔保責任與效果（承諾修復或更換瑕疵部分）→限期催討→解除契

約函→訴訟解約。

建議：建商行使契約解除權前，應對承購戶提出瑕疵修繕之承諾書面資料，切勿只

有口頭承諾，以確保涉訟時各說各話拖延時間，在訴訟過程中，如承購戶願

繳清尾款，建商另可就其損失請求遲延給付之損害賠償。。

捌、「廣告的效力」

一、按消費者保護法第二十二條有關企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所

負之義務不得低於廣告內容之規定。消費者保護法第二十二條（企業經營者對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容）

企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內

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預售案_交屋實務暨交屋爭議解決探討...

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