嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司...

1

嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司

公开转让说明书

开源证券二〇一九年六月

嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司公开转让说明书

2

声明

公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺公开转让说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述

或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。

本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证公开转让说明书中财务会计资料

真实、完整。

中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）、全国中小企业股份转让系统有限责任

公司（以下简称“全国股份转让系统公司”）对本公司股票公开转让所作的任何决定或意见，均不

表明其对本公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚

假不实陈述。

根据《证券法》的规定，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责，由此变化引致的投资

风险，由投资者自行承担。


3

重大事项提示

公司特别提醒投资者注意下列风险和重大事项：

一、重大风险或事项

重要风险或事项名称重要风险或事项简要描述

人工成本上升的风险

公司所处的物业服务行业是劳动密集型行业，营业成本

以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工人数增

长的同时，员工的平均工资也随之上涨。人工成本占营业成

本的比例较高，人工成本上升将可能对公司的营业成本造成

不利影响。

业务区域集中度较高的风险

报告期内，公司的业务以深圳地区为大本营，正在向全

国其他城市拓展，但公司的物业服务的主要客户和业务都位

于深圳市内，地域特征明显，一旦深圳地区的竞争出现超出

合理范围、政府政策变化及经济环境异常、居住吸引力下降

等市场风险将对公司经营带来十分不利的影响。

关联交易比例较高的风险

报告期内，公司存在为关联方提供物业服务的行为，2017

年度、2018 年度，公司为关联方提供物业服务金额分别为

17,850,127.35 元和 22,311,159.65 元，公司从关联方实现收入

占当期营业收入的比例分别为 69.96%和 59.37%。若关联方

经营状况出现异常，减少或终止与公司的合作，将对公司的

收入及利润带来较大的影响。

市场竞争加剧的风险

物业管理市场份额大，但每个物业公司的市场占有率较低，

竞争激烈，全国已经有超过 71,000 家物业管理企业，公司所

在地深圳是物业管理发展较早，业态较为成熟的地区，物业

管理覆盖率超过 95%，是各大物业管理企业激烈竞争的地区，

激烈的市场竞争对物业管理企业在资金、技术、人员、管理

服务理念和经验等方面的要求不断提高，公司面临市场竞争

加剧的风险。

公司治理风险

公司作为股份公司的内部控制制度的建立及完善时间较

短。各项管理、控制制度的执行尚未经过较长经营周期的实

践检验，公司治理和内部控制体系也需要在生产经营过程中

逐渐完善；同时，随着公司业务的快速发展，公司不断扩大

的经营规模将会对公司治理提出更高的要求。因此，公司未

来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、

稳定、健康发展的风险。

业务外包风险

报告期内，公司将部分物业管理服务诸如垃圾清运、电

梯维护等业务外包给第三方公司，如果第三方公司未能保持

优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进

行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良


4

影响。

二、挂牌时承诺的事项

√适用 □不适用

承诺主体名称

公司；公司股东深圳市深城投投资控股集团有限公司、深圳

市前海深城投股权投资管理有限公司、珠海市横琴笃行物业

管理合伙企业（有限合伙）；公司董事李树财、黄伟、王峰、

王全尧、王锦文；公司监事蒋辉、吴志斌、王军；公司高级

管理人员黄伟、王莉莉、余景焕；公司核心业务人员王军、

谢宝健。

承诺主体类型

√申请挂牌公司√实际控制人、控股股东

√其他股东√董监高

□收购人√其他核心业务人员

承诺类别

√同业竞争的承诺√关联交易的承诺

√资金占用的承诺□业绩承诺及补偿安排

□股份增减持承诺√其他承诺（1）公司社保、公积金的承诺；

（2）公司独立性的承诺；（3）不存在重大违法违规的承诺；

（4）股份不存在转让限制的承诺；（5）竞业禁止承诺；（6）

简历真实性承诺。

承诺开始日期 2019年 3月 25日

承诺结束日期无

承诺事项概况

1、同业竞争的承诺：详见“第三节公司治理”之“五、公司

同业竞争情况”之“（三）避免同业竞争采取的措施”。

2、关联交易承诺：全体股东、董监高承诺将尽可能避免、减

少与股份公司、子公司之间的关联交易，对于不可避免的关

联交易将严格遵守有关规定，遵照一般市场交易规则依法进

行，不损害公司的利益。

3、资金占用的承诺：公司控股股东、董监高承诺不以任何理

由占用公司资金。

4、公司社保、公积金的承诺：详见“第二节公司业务”之“三、

与业务相关的关键资源要素”之“（六）公司员工及核心技

术人员情况”。

5、公司独立性的承诺：控股股东承诺公司人员独立、资产独

立、财务独立、机构独立、业务独立。

6、不存在重大违法违规的承诺：报告期内并截止至本声明出

具日，公司、公司控股股东、董监高不存在重大违法违规的

情况。

7、股份不存在转让限制的承诺：全体股东承诺所拥有的公司

的股份不存在被冻结、质押或其它任何形式的转让限制情形，

不存在任何形式的股权纠纷或潜在纠纷的情形，也不存在代

持或其他违反法律法规的情况。

8、竞业禁止承诺：公司董监高、核心业务人员承诺保守公司


5

商业秘密；与原任职单位不存在竞业禁止的约定。

9、简历真实性承诺：公司董监高、核心业务人员承诺其提供

的个人简历真实、准确。


6

目录

声明 ................................................................................................................................. 2

重大事项提示 .................................................................................................................. 3

释义 ................................................................................................................................. 8

第一节基本情况 ....................................................................................................... 10

一、基本信息 ................................................................................................................ 10

二、股份挂牌情况 ........................................................................................................ 10

三、公司股权结构 ........................................................................................................ 13

四、公司股本形成概况 ................................................................................................ 18

五、公司董事、监事、高级管理人员 ........................................................................ 21

六、重大资产重组情况 ................................................................................................ 23

七、最近两年及一期的主要会计数据和财务指标简表 ............................................ 23

八、公司债券发行及偿还情况 .................................................................................... 24

九、与本次挂牌有关的机构 ........................................................................................ 24

第二节公司业务 ....................................................................................................... 26

一、主要业务及产品 .................................................................................................... 26

二、内部组织结构及业务流程 .................................................................................... 28

三、与业务相关的关键资源要素 ................................................................................ 32

四、公司主营业务相关的情况 .................................................................................... 37

五、经营合规情况 ........................................................................................................ 45

六、商业模式 ................................................................................................................ 46

七、所处行业、市场规模及基本风险特征 ................................................................ 47

八、公司持续经营能力 ................................................................................................ 59

第三节公司治理 ....................................................................................................... 60

一、公司股东大会、董事会、监事会的建立健全及运行情况 ................................ 60

二、董事会对现有公司治理机制的讨论与评估 ........................................................ 61

三、公司及控股股东、实际控制人、下属子公司最近 24个月内存在的违法违规及

受处罚情况 .......................................................................................................................... 61

四、公司与控股股东、实际控制人的分开情况 ........................................................ 62

五、公司同业竞争情况 ................................................................................................ 63

六、最近两年内公司资源被控股股东、实际控制人占用情况 ................................ 67

七、公司董事、监事、高级管理人员的具体情况 .................................................... 67

八、近两年内公司董事、监事、高级管理人员变动情况 ........................................ 75

九、财务合法合规性 .................................................................................................... 75

第四节公司财务 ....................................................................................................... 76

一、财务报表 ................................................................................................................ 76

二、审计意见 ................................................................................................................ 91

三、报告期内采用的主要会计政策和会计估计 ........................................................ 91

四、报告期内的主要财务指标分析 .......................................................................... 118


7

五、报告期利润形成的有关情况 .............................................................................. 121

六、报告期内各期末主要资产情况及重大变动分析 .............................................. 129

七、报告期内各期末主要负债情况及重大变动分析 .............................................. 143

八、报告期内各期末股东权益情况 .......................................................................... 149

九、关联方、关联关系及关联交易 .......................................................................... 150

十、重要事项 .............................................................................................................. 159

十一、报告期内资产评估情况................................................................................... 160

十二、股利分配政策、报告期分配情况及公开转让后的股利分配政策............... 160

十三、公司控股子公司或纳入合并报表的其他企业的基本情况........................... 161

十四、经营风险因素及管理措施............................................................................... 163

十五、公司经营目标和计划....................................................................................... 165

第五节申请挂牌公司、中介结构及相关人员声明 ................................................. 166

申请挂牌公司全体董事、监事、高级管理人员声明 .................................................... 166

主办券商声明 .................................................................................................................... 167

律师事务所声明 ................................................................................................................ 168

审计机构声明 .................................................................................................................... 169

评估机构声明 .................................................................................................................... 170

第六节附件 ............................................................................................................. 171


8

释义

除非另有说明，以下简称在本说明书中之含义如下：

一般性释义

公司、本公司、嘉邻物业、股

份公司指嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司

嘉邻有限、有限公司指深圳市深城投嘉邻物业管理有限公司

深城投集团指深圳市深城投投资控股集团有限公司

前海深城投指深圳市前海深城投股权投资管理有限公司

横琴笃行指珠海市横琴笃行物业管理合伙企业（有限合伙）

深城建投指深圳市城市建设投资发展有限公司

深城建投工会指深圳市城市建设投资发展有限公司工会委员会

上海笃行指上海笃行物业服务有限公司

上海分公司指嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司上海分公司

《公司法》指《中华人民共和国公司法》（2018年修订）

《证券法》指《中华人民共和国证券法》（2014年修订）

《管理办法》指《非上市公众公司监督管理办法》

《业务规则》指《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》

全国股份转让系统指全国中小企业股份转让系统

主办券商、开源证券指开源证券股份有限公司

挂牌、公开转让指公司股份在全国中小企业股份转让系统挂牌及公开转让行

为

公开转让说明书指嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司公开转让说明书

公司章程指嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司公司章程

三会指股东大会、董事会和监事会

股东大会指嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司股东大会

董事会指嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司董事会

监事会指嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司监事会

三会议事规则指《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议

事规则》

高级管理人员指公司总经理、董事会秘书、财务总监

管理层指公司董事、监事及高级管理人员

报告期指 2017年 1月 1日至 2018年 12月 31日

会计师事务所指大华会计师事务所（特殊普通合伙）

律师事务所指北京观韬中茂（广州）律师事务所

工商局指工商行政管理局

元、万元指人民币元、人民币万元

专业释义

物业管理指

业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物

业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行

维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关

秩序的活动。

业主指房屋所有权人或房屋使用权人。


9

管理面积指公司管理项目的总面积，以施工建筑为统计口径，非可收费

面积。

注：本公开转让说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差

异是由于四舍五入造成的。


10

第一节基本情况

一、基本信息

公司名称嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司

统一社会信用代码 914403003265645944

注册资本 13,000,000 元

法定代表人李树财

有限公司设立日期 2015年 2月 3日

股份公司设立日期 2018年 2月 9日

住所深圳市罗湖区桂园街道滨河大道 1011号鹿丹大厦 33

楼 3306

电话 0755-86337240

传真无

邮编 518010

电子信箱 [email protected]

董事会秘书或者信息披露事务负责人余景焕

所属行业 1 K70 房地产业

所属行业 2 K70 房地产业-K7020物业管理

所属行业 3 K70 房地产业-K7020物业管理

所属行业 4 20101013房地产服务行业

经营范围物业管理；房地产经纪；经营网上贸易、日用百货、

家电、初级农产品的销售；家政服务；健身服务；为

机动车提供停放服务；宽带及数字电视业务代理；衣

物干洗服务；职业技能培训；食品销售、书籍销售。

主营业务为高端写字楼、商业物业提供综合物业管理服务。

二、股份挂牌情况

（一）基本情况

股票代码

股票简称嘉邻物业

股票种类人民币普通股

股份总量 13,000,000 股

每股面值 1.00

挂牌日期

股票转让方式集合竞价转让

是否有可流通股是

（二）做市商信息

□适用√不适用

（三）股东所持股份的限售安排及股东对所持股份自愿锁定的承诺


11

1、相关法律法规及公司章程对股东所持股份转让的限制性规定

《公司法》第一百四十一条规定：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得

转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转

让。公司董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数

的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半

年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所

持有的本公司股份作出其他限制性规定。”

《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》第二章 2.8 条规定：“挂牌公司控股股东及

实际控制人在挂牌前直接或间接持有的股票分三批解除转让限制，每批解除转让限制的数量均为其

挂牌前所持股票的三分之一，解除转让限制的时间分别为挂牌之日、挂牌期满一年和两年。挂牌前

十二个月以内控股股东及实际控制人直接或间接持有的股票进行过转让的，该股票的管理按照前款

规定执行，主办券商为开展做市业务取得的做市初始库存股票除外。因司法裁决、继承等原因导致

有限售期的股票持有人发生变更的，后续持有人应继续执行股票限售规定。”

《公司章程》第二十七条规定：“发起人持有的本公司股份，自股份公司成立之日起 1年内不

得转让。公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在

任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的 25%。上述人员离职后半年内，不得

转让其所持有的本公司股份。”

《公司章程》第二十八条规定：“公司挂牌后，公司控股股东及实际控制人在挂牌前直接或间

接持有的股票分三批解除转让限制，每批解除转让限制的数量均为其挂牌前所持股票的三分之一，

解除转让限制的时间分别为挂牌之日、挂牌期满一年和两年。挂牌前十二个月以内控股股东及实际

控制人直接或间接持有的股票进行过转让的，该股票的管理按照前款规定执行，主办券商为开展做

市业务取得的做市初始库存股票除外。因司法裁决、继承等原因导致有限售期的股票持有人发生变

更的，后续持有人应继续执行股票限售规定。”


12

2、股东所持股份的限售安排

序号股东名称持股数量

（股）

持股比例

（%）

是否为董

事、监事

及高管持

股

是否为控

股股东、实

际控制人、

一致行动

人

是否为做

市商

挂牌前 12

个月内受

让自控股

股东、实际

控制人的

股份数量

因司法裁

决、继承等

原因而获

得有限售

条件股票

的数量

质押股份

数量

司法冻结

股份数量

本次可公

开转让股

份数量

（股）

1 深城投集

团

9,100,351 70.00 否是否 0 0 0 0 3,033,450

2 前海深城

投

2,599,766 20.00 否否否 0 0 0 0 866,588

3 横琴笃行 1,299,883 10.00 否否否 0 0 0 0 1,299,883

合计 - 13,000,000 100.00 - - - 0 0 0 0 5,199,921

3、股东对所持股份自愿锁定承诺

□适用 √不适用


13

三、公司股权结构

（一）股权结构图

（二）控股股东和实际控制人

1、控股股东

深城投集团现直接持有公司 9,100,351 股，占股本总额的 70.00%；持有前海深城投 100.00%的股

权，前海深城投持有公司 20.00%的股份；因此深城投集团可控制公司 90.00%的股份，系公司的控

股股东。

控股股东为法人的，请披露以下表格：

√适用□不适用

公司名称深圳市深城投投资控股集团有限公司

统一社会信用代码 91440300564237409X

是否属于失信联合惩戒对象否

法定代表人李志平

设立日期 2010年 11月 3日

注册资本 30,000,000 元

公司住所深圳市罗湖区滨河东路鹿丹大厦三楼 318

邮编 518010

所属国民经济行业 K70房地产业

主营业务房地产开发经营

控股股东为合伙企业的，请披露以下表格：


控股股东为自然人的，请披露以下表格：


控股股东为其他主体的，请披露以下表格：


2、实际控制人


14

控股股东深城投集团的股东均为自然人，股权比例比较分散，深城投集团第一大股东李志平仅

持有 12.23%的股权，且股东之间未签订任何一致行动协议。因此，无任何单一自然人可以通过控制

深城投集团所持股份表决权控制公司。

综上，嘉邻物业无实际控制人。

实际控制人为法人的，请披露以下表格：


实际控制人为自然人的，请披露以下表格：


实际控制人为其他主体的，请披露以下表格：


多个一致行动人认定为共同实际控制人的，除了披露上述基本情况外，还应披露以下情况：


3、实际控制人发生变动的情况


（三）前十名股东及持股 5%以上股份股东情况

1、基本情况

序号股东名称持股数量持股比例（%）股东性质是否存在质押或

其他争议事项

1 深城投集团 9,100,351 70.00 法人股东否

2 前海深城投 2,599,766 20.00 法人股东否

3 横琴笃行 1,299,883 10.00 合伙企业股东否


2、股东之间关联关系


前海深城投为深城投集团的全资子公司，且深城投集团的股东为横琴笃行的主要实际投资者。

3、机构股东情况


（1）深圳市深城投投资控股集团有限公司

1）基本信息：

名称深圳市深城投投资控股集团有限公司

成立时间 2010年 11月 3日

类型有限责任公司

统一社会信用代码 91440300564237409X

法定代表人或执行事务合伙人李志平

住所或主要经营场所深圳市罗湖区滨河东路鹿丹大厦三楼 318

经营范围在合法取得土地使用权的土地上从事房地产开发经营；投资

兴办实业(具体项目另行申报);技术咨询、信息咨询（不含人

才中介服务、证券及限制项目）

2）机构股东出资结构：

序号股东（出资人）认缴资本实缴资本持股（出资）比例（%）


15

1 李志平 3,669,000.00 3,669,000.00 12.23

2 黎佐 3,408,000.00 3,408,000.00 11.36

3 石颖 2,190,000.00 2,190,000.00 7.30

4 黄际南 1,722,000.00 1,722,000.00 5.74

5 魏华民 1,590,000.00 1,590,000.00 5.30

6 罗斌 1,461,000.00 1,461,000.00 4.87

7 王朝辉 1,016,891.00 1,016,891.00 3.39

8 深圳市鹏尚源咨询有限

公司

930,109.00 930,109.00 3.10

9 王全尧 732,000.00 732,000.00 2.44

10 王峰 732,000.00 732,000.00 2.44

11 师有 732,000.00 732,000.00 2.44

12 唐兴斌 732,000.00 732,000.00 2.44

13 庞训剑 732,000.00 732,000.00 2.44

14 蔡雄生 732,000.00 732,000.00 2.44

15 华巍 732,000.00 732,000.00 2.44

16 黄秉中 732,000.00 732,000.00 2.44

17 李树财 732,000.00 732,000.00 2.44

18 王小微 732,000.00 732,000.00 2.44

19 余晓荣 486,000.00 486,000.00 1.62

20 王清海 342,000.00 342,000.00 1.14

21 林新华 342,000.00 342,000.00 1.14

22 昝霞 342,000.00 342,000.00 1.14

23 王锦文 342,000.00 342,000.00 1.14

24 杨斯进 342,000.00 342,000.00 1.14

25 龙爱 342,000.00 342,000.00 1.14

26 王荣琴 342,000.00 342,000.00 1.14

27 葛正研 342,000.00 342,000.00 1.14

28 叶青平 342,000.00 342,000.00 1.14

29 陈伟贤 342,000.00 342,000.00 1.14

30 黄伟 342,000.00 342,000.00 1.14

31 蒋辉 342,000.00 342,000.00 1.14

32 罗宇红 285,000.00 285,000.00 0.95

33 林鹰 243,000.00 243,000.00 0.81

34 廖志腾 243,000.00 243,000.00 0.81

35 陈劲松 243,000.00 243,000.00 0.81

36 吴华平 243,000.00 243,000.00 0.81

37 王卓 141,000.00 141,000.00 0.47

38 刘健 141,000.00 141,000.00 0.47

39 骆春燕 141,000.00 141,000.00 0.47

40 梁国权 141,000.00 141,000.00 0.47

41 吴美华 141,000.00 141,000.00 0.47

42 刘健香 141,000.00 141,000.00 0.47

合计 - 30,000,000.00 30,000,000.00 100.00

（2）深圳市前海深城投股权投资管理有限公司

1）基本信息：


16

名称深圳市前海深城投股权投资管理有限公司

成立时间 2013 年 9 月 29 日

类型有限责任公司

统一社会信用代码 9144030007982727XP

法定代表人或执行事务合伙人周志强

住所或主要经营场所深圳市前海深港合作区前湾一路鲤鱼门街一号前海深港合

作区管理局综合办公楼 A 栋 201 室（入驻深圳市前海商务秘

书有限公司）

经营范围受股权投资企业委托从事投资管理及咨询（不含证券、期货、

担保及其他限制项目）



1 深城投集团 30,000,000.00 30,000,000.00 100.00

合计 - 30,000,000.00 30,000,000.00 100.00

（3）珠海市横琴笃行物业管理合伙企业（有限合伙）

1）基本信息：

名称珠海市横琴笃行物业管理合伙企业（有限合伙）

成立时间 2017 年 10 月 18 日

类型有限合伙企业

统一社会信用代码 91440400MA4X80JM90

法定代表人或执行事务合伙人深圳市前海益通达科技服务有限公司

住所或主要经营场所珠海市横琴新区宝华路 6 号 105 室-38300（集中办公区）

经营范围协议记载的经营范围：物业管理，物业管理咨询,物业咨询服

务（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活

动）



1 深圳市前海益通达科技

服务有限公司

861,905.00 861,905.00 54.30

2 黄伟 93,968.00 93,968.00 5.92

3 谢宝健 56,349.00 56,349.00 3.55

4 王军 55,238.00 55,238.00 3.48

5 余景焕 54,286.00 54,286.00 3.42

6 陈相 52,540.00 52,540.00 3.31

7 许健 49,841.00 49,841.00 3.14

8 高鸣镝 48,095.00 48,095.00 3.03

9 康汉生 47,778.00 47,778.00 3.01

10 邓浩宇 47,302.00 47,302.00 2.98

11 金谋春 42,222.00 42,222.00 2.66

12 刘慧昀 31,905.00 31,905.00 2.01

13 揭育聪 30,952.00 30,952.00 1.95

14 李牡丹 27,143.00 27,143.00 1.71

15 何玉琴 26,667.00 26,667.00 1.68

16 陈凯永 25,556.00 25,556.00 1.61


17

17 黄积云 25,556.00 25,556.00 1.61

18 宋义姣 10,000.00 10,000.00 0.63

合计 - 1,587,303.00 1,587,303.00 100.00

（四）股东适格性核查

序号股东名称是否适格是否为私募

股东

是否为三类

股东具体情况

1 深城投集团是否否深城投集团未以非公开

方式向投资者募集资金

而设立，其资产并未由

基金管理人进行管理，

其自身亦无专业的基金

管理人员，不属于私募

投资基金或私募投资基

金管理人，不需要进行

私募投资基金备案或私

募投资基金管理人登

记。

2 前海深城投是是否前海深城投未以非公开

方式向投资者募集资金

而设立，其资产并未由

基金管理人进行管理，

不属于私募投资基金。

前海深城投系私募投资

基金管理人，并已在中

国证券投资基金业协会

完成登记，编号为：

P1034607。

3 横琴笃行是否否横琴笃行未以非公开方

式向投资者募集资金而

设立，其资产并未由基

金管理人进行管理，其

自身亦无专业的基金管

理人员，不属于私募投

资基金或私募投资基金

管理人，不需要进行私

募投资基金备案或私募

投资基金管理人登记。

（五）其他情况

事项是或否

公司及子公司是否存在对赌否

公司及子公司是否存在 VIE协议安排否

是否存在控股股东为境内外上市公司否

公司及子公司是否存在股东超过 200人否

公司及子公司是否存在工会或职工持股会持股否

其他情况说明：


18


四、公司股本形成概况

（一）历史沿革

1、2015 年 2 月，有限公司设立

2015 年 1 月 29 日，有限公司（筹）股东决议选举李树财为公司执行董事并兼任法定代表人，

委任罗宇红为监事；有限公司（筹）股东通过《公司章程》。

同日，有限公司（筹）向深圳市市场监督管理局网站提交《深圳市企业设立登记营业执照、组

织机构代码证、税务登记证、刻章许可证“四证合一”申请书》。

2015 年 2 月 3 日，有限公司取得深圳市市场监督管理局核发的注册号为 440301112200592 号《营

业执照》，有限公司依法成立。

2017 年 10 月 17 日，深圳联杰会计师事务所（普通合伙）出具《验资报告》（深联杰验字[2017]27

号），验证截至 2015 年 6 月 30 日止，有限公司已收到深城建投以货币缴纳的注册资本 1,000 万元，

实收资本共计 1,000 万元。

有限公司设立时的股权结构如下：

序号股东名称认缴出资额

（万元）

实缴出资额

（万元）出资比例（%）出资方式

1 深城建投 1,000.00 1,000.00 100.00 货币

合计 1,000.00 1,000.00 100.00 ——

2、2017 年 8 月，有限公司第一次股权转让

2017 年 8 月 25 日，有限公司股东会通过决议，同意股东深城建投将其所占公司 77.78%的股权

以 777.80 万元的价格转让给深城投集团，将其所占公司 22.22%的股权以 222.20 万元的价格转让给

前海深城投。

2017 年 8 月 25 日，深城建投与深城投集团、前海深城投就上述股权转让事宜签订了《股权转

让协议书》，股权转让价格为 1 元/出资额。

2017 年 8 月 25 日，有限公司就上述股权转让事宜在深圳市市场监督管理局办理了工商变更登

记。

本次变更完成后，有限公司的股权结构如下：


（万元）

实缴出资额


1 深城投集团 777.80 777.80 77.78 货币

2 前海深城投 222.20 222.20 22.22 货币

合计 1,000.00 1,000.00 100.00 ——

3、2017 年 10 月，有限公司第一次增资

2017 年 10 月 13 日，有限公司股东会通过决议，同意有限公司注册资本由 1,000.00 万元增加至

1,111.10 万元，新增注册资本 111.10 万元由横琴笃行认缴。深城投集团、前海深城投出具声明：自

愿放弃本次增资的优先认购权。

2017 年 12 月 8 日，深圳联杰会计师事务所（普通合伙）出具《验资报告》（深联杰验字[2017]30


19

号），验证截至 2017 年 11 月 18 日止，嘉邻有限收到横琴笃行以货币投入的资本 155.54 万元，其

中新增注册资本 111.10 万元，其余 44.44 万元计入资本公积。

横琴笃行本次增资价格为 1.40 元/出资额，系参考公司每股净资产确定。截至 2017 年 9 月 30

日，有限公司每股净资产为 1.27 元。

2017 年 10 月 31 日，有限公司就上述增资事宜在深圳市市场监督管理局办理了工商变更登记。

本次变更后，公司的股权结构如下：


（万元）

实缴出资额


1 深城投集团 777.80 777.80 70.00 货币

2 前海深城投 222.20 222.20 20.00 货币

3 横琴笃行 111.10 111.10 10.00 货币

合计 1,111.10 1,111.10 100.00 ——

4、2018 年 2 月，整体变更为股份有限公司

2018 年 1 月 16 日，有限公司召开股东会，全体股东一致同意有限公司拟以 2017 年 11 月 30 日

为基准日，以不高于经审计账面净资产折股，整体变更为股份有限公司。

根据大华会计师事务所（特殊普通合伙）于 2017 年 12 月 20 日出具的“大华审字[2017]008418

号”《审计报告》（审计基准日为 2017 年 11 月 30 日），有限公司经审计账面净资产为 15,050,383.25

元；根据北京中天华资产评估有限责任公司于 2018 年 1 月 10 日出具的“中天华资评报字[2018]第

1010 号”《评估报告》（评估基准日为 2017 年 11 月 30 日），有限公司净资产评估值为 1,506.92 万

元。公司股份总数依据上述有限公司经审计的净资产值折股，股本为 13,000,000.00 元，净资产折股

后剩余 2,050,383.25 元计入资本公积。

2018 年 1 月 16 日，公司 3 名发起人股东签订了《发起人协议》。

2018 年 1 月 22 日，公司 3 名股东作为发起人召开创立大会暨第一次临时股东大会，审议同意：

（1）审议通过了《嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司章程》及有限公司变更设立股份公司的相

关议案：（2）选举李树财、黄伟、王峰、王全尧、王锦文等 5 名董事组成公司第一届董事会；（3）

选举蒋辉、吴志斌为股东代表监事，与经职工代表大会选举产生的监事王军共同组成公司第一届监

事会。

2018 年 1 月 22 日，大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具了“大华验字[2018]000041 号”《验

资报告》，对股份公司整体变更的净资产折股进行验证，确认公司已收到全体股东缴纳的注册资本

1,300 万元。

2018 年 2 月 9 日，嘉邻物业取得了深圳市市场监督管理局颁发的《营业执照》（统一社会信用

代码：914403003265645944），股份公司正式成立。

股份公司各发起人本次出资皆为净资产折股，其均为真实持有公司股份，不存在股权代持的情

形，亦不存在纠纷或潜在纠纷。

股份公司设立时各发起人的持股数及持股比例如下：

序号股东名称持股数（股）持股比例（%）出资方式


20

1 深城投集团 9,100,351 70.00 净资产

2 前海深城投 2,599,766 20.00 净资产

3 横琴笃行 1,299,883 10.00 净资产

合计 13,000,000 100.00 ——

（二）批复文件


（三）股权激励情况：


（四）区域股权市场挂牌情况


（五）非货币资产出资情况


（六）其他情况

事项是或否

公司历史沿革中是否存在出资瑕疵否

公司历史沿革中是否存在代持否

公司是否存在最近 36 个月内未经法定机关核准，擅自公开或者变相公开

发行过证券否

公司是否存在分立、合并事项否

具体情况说明：



21

五、公司董事、监事、高级管理人员

序号姓名职务及任期国籍及境外居留权性别出生年月学历职称

1 李树财 2018 年 2 月至今，

任公司董事长

中国国籍，无境外永

久居留权

男 1972 年 5 月本科无

2 黄伟 2018 年 2 月至今，

任公司董事、总经

理


久居留权


3 王峰 2018 年 2 月至今，

任公司董事


久居留权

男 1977 年 10 月硕士研究生无

4 王全尧 2018 年 2 月至今，

任公司董事


久居留权

男 1959 年 9 月中专无

5 王锦文 2018 年 2 月至今，

任公司董事


久居留权


6 蒋辉 2018 年 2 月至今，

任公司监事会主席


久居留权

女 1968 年 8 月大专无

7 吴志斌 2018 年 2 月至今，

任公司监事


久居留权


8 王军 2018 年 2 月至今，

任公司职工代表监

事


久居留权


9 王莉莉 2018 年 2 月至今，

任公司财务总监


久居留权

女 1976 年 9 月本科无

10 余景焕 2018 年 2 月至今，

任公司董事会秘书


久居留权


续：

序号姓名职业经历

1 李树财 1996 年 8 月至 1999 年 7 月，任哈尔滨正大建筑企业集团有限责任公司会计；1999 年 8 月至今，历任深城建投财务总

监、副总经理、董事；2015 年 2 月至 2018 年 1 月，历任有限公司执行董事、董事长；2018 年 2 月至今，任股份公司

董事长。

2 黄伟 2002 年 7 月至 2005 年 5 月，任深圳市工务建设工程有限公司施工技术员、助理工程师、项目经理等职务；2005 年 6


22

月至 2016 年 3 月，任深城建投土建工程师、项目经理、分公司部门经理及分公司副总经理等职务；2016 年 4 月至 2018

年 1 月，历任有限公司总经理、董事；2018 年 2 月至今，任股份公司董事、总经理。

3 王峰 1999 年 7 月至 2001 年 7 月，任深圳市巨邦企业总公司工程师；2001 年 8 月至今，任深城建投副总经理、董事；2017

年 8 月至 2018 年 1 月，任有限公司董事；2018 年 2 月至今，任股份公司董事。

4 王全尧 1978 年 12 月至 1980 年 3 月，任中国人民解放军基本建设工程兵 00812 部队战士；1980 年 4 月至 1982 年 8 月，任中

国人民解放军基本建设工程兵石油化工指挥部中专班学员；1982 年 9 月至 1983 年 8 月，任中国人民解放军基本建设

工程兵 00812 部队技术员；1983 年 9 月至 1990 年 2 月，任深圳市机电设备安装公司技术员、工程师；1990 年 3 月至

1996 年 11 月，任深圳市城市建设开发处工程师、部门副经理；1996 年 11 月至今，历任深城建投部门副经理、经理；

2017 年 8 月至 2018 年 1 月，任有限公司董事；2018 年 2 月至今，任股份公司董事。

5 王锦文 2004 年 9 月至 2017 年 12 月，任深城建投工程师、总工室经理助理；2017 年 8 月至 2018 年 1 月，任有限公司董事；

2018 年 2 月至今，任股份公司董事。

6 蒋辉 1990 年 7 月至 1993 年 10 月，任深圳迈菲特光电有限公司仪表部材料员；1993 年 11 月至 1994 年 12 月，任深圳市深

华投资发展有限公司工程管理部造价师；1995 年 1 月至今，任深城建投造价工程师、成本部副经理；2017 年 9 月至

2018 年 1 月，任有限公司监事会主席；2018 年 2 月至今，任股份公司监事会主席。

7 吴志斌 2004 年 7 月至今，任深城建投营销策划部经理；2017 年 9 月至 2018 年 1 月，任有限公司监事；2018 年 2 月至今，任

股份公司监事。

8 王军 2006 年 1 月至 2012 年 11 月，任戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司客服经理兼安管经理；2012 年 12 月至 2015

年 8 月，任深圳市书香门第物业管理有限公司商业经理；2015 年 9 月至 2018 年 1 月，任有限公司项目经理；2018 年

2 月至今，任股份公司职工代表监事、项目经理。

9 王莉莉 1996 年 6 月至 1999 年 6 月，任深圳市商业银行福田支行会计；1999 年 7 月至 2017 年 6 月，任深城建投会计；2017

年 7 月至 2018 年 1 月，任有限公司会计；2018 年 2 月至今，任股份公司财务总监。

10 余景焕 2016 年 7 月至 2018 年 1 月，历任有限公司行政人事助理、综合部副经理；2018 年 2 月至今，任股份公司综合部经理、

董事会秘书。


23

六、重大资产重组情况


七、最近两年及一期的主要会计数据和财务指标简表

项目 2018年 12月 2017年度期末

资产总计（万元） 2,942.87 1,894.16

股东权益合计（万元） 2,206.65 1,538.42

归属于申请挂牌公司的股东权益合计（万

元）

2,206.65 1,538.42

每股净资产（元） 1.70 1.38

归属于申请挂牌公司股东的每股净资产

（元）

1.70 1.38

资产负债率（母公司）（%） 25.74 18.78

流动比率（倍） 3.94 5.23

速动比率（倍） 3.94 5.23

项目 2018年 1月—12月 2017年度

营业收入（万元） 3,758.04 2,551.46

净利润（万元） 668.23 313.78

归属于申请挂牌公司股东的净利润（万元） 668.23 313.78

扣除非经常性损益后的净利润（万元） 625.30 297.89

归属于申请挂牌公司股东的扣除非经常性

损益后的净利润（万元）

625.30 297.89

毛利率（%） 29.47 22.87

加权净资产收益率（%） 35.69 25.40

加权平均净资产收益率（扣除非经常性损

益）（%）

33.39 24.12

基本每股收益（元/股） 0.51 0.31

稀释每股收益（元/股） 0.51 0.31

应收账款周转率（次） 37.45 31.45

存货周转率（次） - -

经营活动产生的现金流量净额（万元） 1,059.52 1,395.57

每股经营活动产生的现金流量净额（元/

股）

0.84 1.38

注：计算公式

注 1：表中未特别注明的，以合并财务报表口径计算；

注 2：表中相关指标的计算公式如下：

（1）销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入

（2）每股经营活动的现金流量净额=当期经营活动产生的现金流量净额/加权平均股份总数

（3）每股净资产=期末净资产/期末总股本

（4）资产负债率=负债总额/资产总额

（5）应收账款周转率=营业收入/[（应收账款期初余额+应收账款期末余额）/2]

（6）存货周转率=营业成本/[（存货期初余额+存货期末余额）/2]

（7）流动比率=流动资产/流动负债

（8）速动比率=速动资产/流动负债；速动资产是指可以迅速转换成为现金或已属于现金形式

的资产，计算方法为流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、预付账款、一年内到期的非流动

资产和其他流动资产等之后的余额。

（9）加权平均净资产收益率=P0/（E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0–Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0）


24

其中：P0分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股

股东的净利润；NP为归属于公司普通股股东的净利润；E0为归属于公司普通股股东的期初净资产；

Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej 为报告期回购或现

金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0 为报告期月份数；Mi 为新增净资产次月起

至报告期期末的累计月数；Mj 为减少净资产次月起至报告期期末的累计月数；Ek 为因其他交易或

事项引起的、归属于公司普通股股东的净资产增减变动；Mk为发生其他净资产增减变动次月起至报

告期期末的累计月数。

（10）基本每股收益=P0÷S，S=S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0-Sk

其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利

润；S为发行在外的普通股加权平均数；S0为期初股份总数；S1为报告期因公积金转增股本或股票

股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减

少股份数；Sk为报告期缩股数；M0报告期月份数；Mi为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；

Mj为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。

（11）稀释每股收益=P1/（S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可

转换债券等增加的普通股加权平均数）

其中：P1为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净

利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计算

稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性

损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计

入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。

八、公司债券发行及偿还情况


九、与本次挂牌有关的机构

（一）主办券商

机构名称开源证券

法定代表人李刚

住所陕西省西安市高新区锦业路 1 号都市之门 B 座 5 层

联系电话 029-88365830

传真 029-88365835

项目负责人阎星伯

项目组成员阎星伯、谢家乡、陈欢

（二）律师事务所

机构名称北京观韬中茂（广州）律师事务所

律师事务所负责人刘文洪

住所广州市天河区珠江新城华夏路 28 号富力盈信大厦 1703-04 房

联系电话 020-38398787

传真 020-38398331

经办律师王宇、程世丹

（三）会计师事务所

机构名称大华会计师事务所（特殊普通合伙）

执行事务合伙人梁春

住所北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层

联系电话 010-58350011


25

传真 010-58350006

经办注册会计师颜新才、王新娟

（四）资产评估机构


机构名称北京中天华资产评估有限责任公司

法定代表人李晓红

住所北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B1 栋 13 层

联系电话 010-88395166

传真 010-88395661

经办注册评估师华燕、刘丽婷

（五）证券登记结算机构

机构名称中国证券登记结算有限责任公司北京分公司

法定代表人王彦龙

住所北京市西城区金融大街 26号金阳大厦 5层

联系电话 010-58598980

传真 010-58598977

（六）证券交易场所

机构名称全国中小企业股份转让系统有限责任公司

法定代表人谢庚

住所北京市西城区金融大街丁 26号金阳大厦

联系电话 010-63889512

传真 010-63889514

（七）做市商



26

第二节公司业务

一、主要业务及产品

（一）主营业务

主营业务收入

公司的主营业务是为高端写字楼、商业物业提供综合物业

管理服务。公司自成立以来一直专注于主营业务，业务始终稳

定发展，未发生重大变化。

根据中国证监会2012年发布的《上市公司行业分类指引（2012年修订）》，公司属于大类“房地

产业”，行业代码为K70；根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司

所属行业为“房地产业（K）”中的“房地产业（K70)”中的“物业管理（K7020）”；根据《挂牌公司管

理型行业分类指引》的规定，公司所属行业为“房地产业（K）”中的“房地产业（K70)”中的“物业管

理（K7020）”；根据《挂牌公司投资型行业分类指引》，公司所属行业为“20房地产”中的“20101013

房地产服务”。

报告期内，公司营业收入如下：

单位：元

产品或服务类别 2018 年度 2017 年度

销售收入占比（%）销售收入占比（%）

物业服务 37,580,420.54 100.00 25,514,627.85 100.00

合计 37,580,420.54 100.00 25,514,627.85 100.00

（二）主要产品或服务

公司成立于 2015 年 2 月，是一家拥有注册物业管理师、建造师、机电工程师、电梯工程师、

消防工程师等各类专业人才的物业管理企业。公司全面推行质量/环境/职业健康安全国际三体系、

严格按照国家物业管理示范大厦标准实施经营管理的物业管理企业。

1、物业管理服务

公司的物业管理项目立足深圳，为高端办公写字楼、购物中心等物业项目提供物业服务，包括

安全管理服务、环境绿化服务、工程管理服务以及特约维修服务等传统物业服务，具体内容如下：

物业管理服务

服务类别主要内容

安全管理协助公安部门维护物业区域内的公共秩序，主要杜绝闲杂人员进入

物业区域，做好装修施工及其他拜访人员的登记跟踪，做好家庭防


27

盗和安全管理。对涉及治安和消防事件及时处置并报相关部门。

车辆及交通管理

包括物业区域的道路管理（物业区域道路、停车设施日常管理维护、

非法占用道路行为纠正），交通管理（人车分流、保证物业区域交

通安全和畅通），车辆管理（禁止乱停、乱放和防止车辆丢失、损

坏），停车场管理（对场内车位划分、标识、进出停车场车辆管理）。

消防管理

消防教育宣传工作，消防培训及演练工作，二次装修的消防管理，

保证消防通道的畅通及设施的完备，组建消防快速反应机制和相关

人员。

绿化与养护包括室内室外绿化管理，水池管理，园林建筑围护，绿化标志制作。

具体有淋水喷灌，园艺修剪，施肥，除草以及病虫害防治等环节。

环境卫生管理

维持辖区内公共区域的清洁卫生。配备齐全日常清洁使用的各种机

械、工具、物料、垃圾容器等，生活垃圾的收集与清运，定期对物

业区域内进行集中的虫害消杀和防疫。

机电、智能化等设备设施的

管理

包括供电系统设备、供电线路、通讯线路的维护与管理，电梯系统

的维护与管理，公共空调设施设备的维护与管理，智能化设备的维

护与管理等。

工程维修和设备保养门窗维修、灯、镇流器、启辉器等更换和维修、安装、更换漏电开

关、空气开关、水龙头安装和维修、安装、更换调光、调速开关等。

2、公司目前管理服务项目情况

公司目前管理服务的物业类型包括写字楼、商业商铺等，主要业务在深圳、上海。

3、公司管理项目典型案例：

嘉邻中心、鹿丹大厦、深城投中心公馆、上海嘉邻中心十一街区和天玑公馆等。

鹿丹大厦深城投中心公馆


28

嘉邻中心上海嘉邻中心十一街区

天玑公馆

二、内部组织结构及业务流程


29

（一）内部组织结构

公司的最高权力机构为股东大会，股东大会下设董事会，董事会向股东大会负责。公司实行董

事会领导下的总经理负责制。在董事会的领导下，由总经理负责公司日常经营与管理。各部门的主

要职能如下：

（1）综合部

负责物业公司的规章制度管理、人力资源管理、合同管理、公文管理、品牌管理、行政企划、

事务管理、后勤管理、采购及仓库管理等工作，并与各项目客服部的行政人事专员对接，统筹物业

公司的行政人事管理工作。

（2）财务部

负责物业公司的财务管理与会计核算监督；负责对资金、账目进行有效管理，通过实施成本控

制，组织安排使用各类资金，支援各部门的资金运作，使公司得到最佳利润回报。

（3）品质部

负责各物业项目的服务品质督导工作，从客户服务、安全管理、工程技术等三个方面对各物业

项目进行考核及品质管控，以求各项目保持高水平的服务品质。

（4）保障部

服务于集团总部楼宇形象及安全保卫、重大接待工作；对集团公司所属项目奠基、开盘等重大

对外活动进行礼宾服务、安全协助；负责相关应急或突发事件的应对及解决；负责按照规定进行安

全培训、演练等工作。

（5）上海分公司

负责上海嘉定新城十一街区项目的物业服务的统一管理工作。

（6）管理处安管部

负责物业项目的安全保卫工作，预防盗窃、破坏等活动，保证物业的正常秩序；负责物业项目

的消防工作，组织消防演习及培训，维护消防设备，预防火灾；负责处理物业项目的突发性、灾害


30

性事件，维护秩序，保护现场，配合公安机关进行重大事故处理工作。

（7）管理处客服部

负责与客户相关的接待、事务办理、信息反馈、数据统计分析；负责办理房屋交接、验收、入

驻及资料核实保管工作；负责物业项目的保洁、绿化、消杀等环境管理工作；负责费用的收取和催

缴并进行收支核算，并负责管理处层面费用报销，向财务部上报各类财务报表及单据；负责管理处

行政人事管理工作，向综合部上报各类行政人事相关表单；负责管理处物资采购及出入库管理。

（8）管理处工程部

负责物业项目的公共设施设备、机电设备、土建、强电系统、弱电系统、暖通系统、给排水系

统、综合布线系统的运行维护管理工作；负责处理客户的维修工作；负责客户装修方案的审核、监

督、管理工作。

（二）主要业务流程

1、流程图

（1）采购流程

公司的采购包括维保工程项目所需的配件物品、清洁用品、清洁服务、绿化用品和安管消防用

品等物业管理服务相关的采购。公司按照《采购控制程序》执行采购，具体流程如下：

（2）运营流程

公司定期对物业管理项目情况进行收集，确定意向项目，通过调查意向项目周边物业收费标准

及人工成本，制作调查表并上报；通过市场调研，对客户需求进行分析，并制作物业管理方案；确

定项目是否进行招投标，若需要投标，则组织相关人员进行投标，若不需要进行投标，则组织人员

洽谈项目；拟定合同或协议，经双方沟通，无异议后，签订合同或协议；根据客户需求，组建该项

目的物业管理团队，提供物业管理服务；根据客户反馈，不断提升物业管理服务品质。主要流程如

下：


31

（3）服务外包流程

公司将所需劳动力较多、技术含量较低或需要专业资质的业务外包给第三方专业服务公司，外

包业务涵盖保洁服务、绿化服务、电梯维保服务、工程维修服务等。流程如下：

2、外协或外包情况


序

号

外协

（或外包）

厂商名称

外协

（或外

包）厂商

与公司、

股东、董

监高关联

关系

外协

（或外

包）定价

机制

外协（或外包）成本

及其占同类业务环节成本

比重对外

协（或外

包）的质量

控制措施

是否

对外协

（或外

包）厂商

存在依赖金额（万

元）

占

比（%）

1

深圳市昆仑

环境事业发

展有限公司

无市场定价 302.89 6.56 定期检查否

2

深圳市历思

环境服务有

限公司


3

上海赛夫保

安服务有限

公司


4

深圳市协昌

石材有限公

司


5

广东博海环

境有限公司

深圳分公司


6

上海三菱电

梯有限公司

深圳分公司



32

物业服务市场竞争充分，替代性强，市场上有较多符合公司要求的供应厂商，因此，公司对外

协厂商不存在生产上的依赖性。

公司从劳务公司采购的服务主要包括保安服务、清洁服务、绿植养护、磁砖养护、垃圾清运、

电梯维保、消防设施维护。

公司在合同中对外包服务公司的服务规范及要求进行了明确的约定，并且建立了相关制度，对

外包服务公司管理、评分等进行了详细的规定。公司与外包服务公司的合同为一年一签，合同到期

前根据供应商服务质量决定是否续签合同。公司外包服务采购采用市场定价，对于长期服务的（如

清洁服务、绿植养护等），一般按照人工成本及服务的人数进行定价；对于按次服务的（如电梯维

护、消防设施维护），一般采用包干价格。

对外包单位的服务质量，公司每月按照合同标准进行评分，并由现场管理人员制作《清洁服务

质量检查表》与外包服务公司进行确认，双方盖章确认后公司作为入账及付款的依据。

公司制定了《环境类外包项目服务质量监督规程》等制度，制度详细规定了对外包服务人员的

管理规范，包括服务质量、服务规范等，具体由各项目现场管理人员进行管理和监督。同时，针对

外包劳动人员，公司在外包合同中有明确了相关必要劳动保护或劳动条件的要求，主要包括：1）

外包工作人员须在 55 周岁以内；2）外包工作人员必须穿着工作服；3）外包工作人员须体检合格

以后方可入职；4）外包工作人员日常使用清洁剂作业时须佩戴橡胶手套；5）外包工作人员高空作

业须使用甲方提供的升降机同时必须佩戴安全绳，待甲方检查合格后方可作业；6）为外包作业人

员健康休息，甲方专门为外包方提供 3楼商业出租部分办公室一间，办公场所明亮通风，配备空调

等优质的办公设备；7）外包公司必须为其员工购买保险并发放相关劳保福利；8）其他合同相关规

定。

3、其他披露事项


三、与业务相关的关键资源要素

（一）主要技术


其他事项披露


公司致力于为客户提供高品质的服务和资产增值保障；为社会创造更美丽的环境与更和谐的氛

围。坚持秉承细心关注，智慧服务的服务宗旨，倡导专业、标准、学习、创新的质量方针，由物业

服务提供者向物业服务方案的集成者转型创新迈出重要的一步。

1、公司建立了完善的服务系统

公司建立了完善的服务系统，能够全面、及时地满足客户要求，在物业服务行业具有较强的优

势。公司在主要服务点实行全天 24 小时，每周 7 天，一年 365 天不间断全天候服务，服务电话随

7

深圳市万江

春园绿化有

限公司



33

时为客户开通，保证客户需求可以及时得到满足。同时，公司设有专职客服人员随时为客户提供专

业定制化服务，服务范围全方位覆盖维修、保安、保洁、绿化、咨询等方面，在此基础上为客户提

供个性增值服务，延伸到业主的每一需求面。

2、专业的管理团队和灵活的激励机制

公司自成立伊始，重视注重物业管理专业人员的规划、培训和储备，目前公司拥有专业管理团

队和服务团队，包括经济师、会计师、机电工程师、建筑工程师在内的各类管理人员、专业技术人

员和各管理项目秩维、消防、清洁、绿化、设备维修等经过专业培训的服务人员。一方面，公司传

统物业管理业务的快速扩张具有人力资源保障；另一方面，当前的人力资源储备也为公司拓展物业

增值服务提供了智力支持。为保障公司专业团队的稳定性和激发员工的创造力，公司建立了灵活多

样的员工考核与激励机制，挖掘员工创新能力和创投热情，实现公司效益与员工自我价值的统一。

（二）主要无形资产

1、专利

公司正在申请的专利情况：


公司已取得的专利情况：


2、著作权


3、商标权


4、域名


序号域名首页网址网站备案/许

可证号审核通过时间备注

1 www.linzhijia.net -- 粤 ICP 备

16091462 号-1 2016-11-24 --

截至本公开转让说明书签署之日，公司正在申请将上述域名的持有人由嘉邻有限变更为股份公

司，相关手续正在办理

5、土地使用权


6、软件产品


7、账面无形资产情况


8、报告期内研发投入情况

（1）基本情况


（2）合作研发及外包研发情况

http://www.linzhijia.net/


34


9、其他事项披露


（三）公司及其子公司取得的业务许可资格或资质


序

号

资质

名称注册号

持

有

人

发证

机关内容

发证

日期

有效

期

1

环境

管理

体系

认证

证书

02418E31010826R0M

股

份

公

司

深圳市

环通认

证中心

有限公

司

公司环境管理体系符合

GB/T24001-2016/ISO14001：2015

标准要求；认证范围：物业管理

服务及相关管理活动。

2018

年 6

月 25

日

2021

年 6

月 24

日

2

职业

健康

安全

管理

体系

认证

证书

02418S2010583R0M

股

份

公

司

深圳市

环通认

证中心

有限公

司

公司建立的职业健康安全管理体

系符合

GB/T28001-2011/OHSAS18001：

2007 标准，认证范围：物业管理

服务及相关管理活动。

2018

年 6

月 25

日

2021

年 3

月 11

日

3

质量

管理

体系

认证

证书

02418Q31011795R0M

股

份

公

司

深圳市

环通认

证中心

有限公

司

公司质量管理体系符合

GB/T19001-2016/ISO9001：2015

标准要求；认证范围：物业管理

服务；有效期：

2018.6.25-2021.6.24。

2018

年 6

月 25

日

2021

年 6

月 24

日

是否具备

经营业务

所需的全

部资质

是

2017年1月12日，国务院发布《国务院关于第三批取消中央

指定地方实施行政许可事项的决定》（国发【2017】7号），取

消物业服务企业二级及以下资质认定。

2018年3月8日，住房和城乡建设部发布《住房城乡建设部

关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》（住房和城乡

建设部令第39号），决定废止《物业服务企业资质管理办法》。

是否存在

超越资

质、经营

范围的情

况

否

报告期内，公司及子公司全部收入均来自于物业服务收入，

公司及子公司不存在超越资质、范围经营、相关资质将到期的

情况。

其他情况披露：


（四）特许经营权情况


（五）主要固定资产

1、固定资产总体情况

固定资产类别账面原值（元）累计折旧（元）账面净值（元）成新率（%）

电子设备 191,924.67 96,170.53 95,754.14 49.89

办公设备 189,723.44 35,104.38 154,619.06 81.50


35

固定资产类别账面原值（元）累计折旧（元）账面净值（元）成新率（%）

电子设备 191,924.67 96,170.53 95,754.14 49.89

办公设备 189,723.44 35,104.38 154,619.06 81.50

合计 381,648.11 131,274.91 250,373.20 65.60

公司现有的固定资产均为电子设备与办公设备，市场供应充足，成新率不会对公司财务状况和

经营能力产生重要影响。目前公司在用的固定资产均使用状态良好，不存在淘汰、更新、大修、技

术升级等情况。

2、主要生产设备情况


3、房屋建筑物情况


4、租赁


承租方出租方地理位置建筑面积（平

米）租赁期限租赁用途

深圳市深城

投嘉邻物业

管理有限公

司

深圳市城市建

设投资发展有

限公司

金众工业园 201

栋 3 楼 303 室 45

2015 年 2 月 1

日至 2017 年

12 月 31 日

办公

深圳市深城

投嘉邻物业

管理有限公

司

深圳市城市建

设投资发展有

限公司

金众工业园 201

栋 3 楼 303 室 45

2018 年 1 月 1

日至 2018 年 6

月 30 日

办公

嘉邻物业服

务（深圳）股

份有限公司

深圳市城市建

设投资发展有

限公司

深圳市罗湖区

滨河东路 1011

号鹿丹大厦 33

楼 06 单元

100.41

2018 年 3 月 1

日至 2023 年 2

月 28 日

办公

注：经双方友好协商，第 3 项房屋租赁合同中，承租方与出租方达成 4 个月的租赁优惠期，该

租赁优惠期为：2018 年 3 月 1 日起至 2018 年 6 月 30 日；承租方按 10 元/平方米*月缴纳租金。

5、其他情况披露


（六）公司员工及核心技术人员情况

1、员工情况

（1）按照年龄划分

年龄人数占比

50岁以上 2 1.42

41-50岁 14 9.93

31-40岁 38 26.95

21-30岁 85 60.28

21岁以下 2 1.42

合计 141 100.00


36

（2）按照学历划分

学历人数占比（%）

博士 0 0.00

硕士 0 0.00

本科 15 10.64

专科及以下 126 89.36

合计 141 100.00

（3）按照工作岗位划分

工作岗位人数占比（%）

管理人员 6 4.26

管理处管理人员 18 12.77

安全管理人员 55 39.01

客户服务人员 40 28.37

工程技术人员 14 9.93

财务人员 3 2.13

其他人员 5 3.55

合计 141 100.00

截至 2018 年 12 月 31 日，母公司在册员工人数 129 人，子公司上海笃行在册员工人数 12 人，

合计人数为 141 人。公司及子公司已按要求为 139 名员工购买社保及公积金，2 人因已达到退休年

龄未购买社保及公积金。公司与所有正式员工均已签订了劳动合同或劳务合同。

2、核心技术人员情况


（1）核心技术人员基本情况

序号姓名职务及

任期

国籍及

境外居

留权

性别年龄学历职称

研究成果

（与公司业

务相关）

1 王军监事，任

期三年

中国国

籍，无境

外居留

权

男 37 本科无无

2 谢宝健

总经理

助理，任

期 3年

中国国

籍，无境

外居留

权

男 46 本科无无

续：

序号姓名职业经历

1 王军

简历详见公开转让说明书“第一节基本情况”之“五、公司董事、监事、

高级管理人员”。

2 谢宝健男，1973年2月出生，中国国籍，无境外永久居留权，毕业于华南师范大

学法学专业，本科学历。2009年9月至2011年2月，任深圳市之平物业发展有


37

限公司顾问经理；2011年3月至2013年3月，任中海信科技开发（深圳）有限

公司物业管理部经理；2013年5月至2014年3月，任中财诚投资有限公司行政

总监；2014年4月至2014年8月，任深圳市旗丰供应链服务有限公司物业经理；

2014年9月至2014年12月，任深圳市锦华实业集团有限公司资产管理部总经理

助理；2015年2月至2017年2月，任嘉邻有限项目经理；2017年3月至2018年1

月，任有限公司总经理助理；2018年2月至今，任股份公司总经理助理。

（2）核心技术人员变动情况


（3）核心技术人员持股情况


姓名职务持股数量（股）持股比例（%）

1 王军 0 0.00

2 谢宝健 0 0.00

合计 0 0.00

王军、谢宝健未直接持有公司股份，王军间接持有公司0.35%的股份，谢宝健间接持有公司 0.36%

的股份。

（4）其他情况披露：


（七）劳务分包、劳务外包、劳务派遣情况劳动用工

事项是或否是否合法合规/不适用

是否存在劳务分包否不适用

是否存在劳务外包是是

是否存在劳务派遣否不适用

报告期内，公司劳务主要将物业管理服务中的日常保洁、清洁、绿化等技术含量较低、需要大

量基础劳动力的工作外包给相关公司，此外，公司外包还包括电梯养护、上海公司保安等专业服务

机构。公司具体劳务外包情况详见本节“二、内部组织结构及业务流程”之“（二）主要业务流程”

之“2、外协或外包情况”。

其他情况披露：


（八）其他体现所属行业或业态特征的资源要素


四、公司主营业务相关的情况

（一）收入构成情况

1、按业务类型或产品种类划分

单位：元


38

产品或业务 2018年 1月—12月 2017 年度

金额占比（%）金额占比（%）

物业服务 37,580,420.54 100.00 25,514,627.85 100.00

合计 37,580,420.54 100.00 25,514,627.85 100.00

报告期内，公司从事的业务为物业服务，公司提供物业服务的项目包括嘉邻中心、鹿丹大厦、

中心公馆、天玑公馆、十一街区等。

2、其他情况


（二）产品或服务的主要消费群体

公司为租户和业主提供综合物业服务，包括绿化、保洁、设施维护等，服务的物业类型包括商

业物业、写字楼等。

公司的主要客户为房地产开发企业以及项目出租出售后的租户及业主。公司为客户提供物业服

务，按月与客户依据面积或服务内容进行结算，公司通过提供高质量的物业服务满足客户的需求，

与客户签订的协议周期一般为 3-10 年。

公司提供的具体服务内容包括：维修养护服务；物业本体共用部位及共用设施设备的维修养护；

物业共用设施设备及其运行的维护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫

生、垃圾的收集和清运；公用绿地、花木等的养护与管理；对上述范围定期进行除“四害”消杀；

公共秩序维护服务；维护物业公共区域内的秩序；配合政府公安、消防、安全监督部门落实各项安

全防范措施；发现公共区域有违法情况时，及时向公安机关报案；交通秩序与车辆停放服务；保持

物业区域内道路及消防通道畅通；维护机动车、非机动车停放秩序；绿化养护服务；对物业范围内

公共花、木、草地进行定期修剪、浇水、施肥，保持绿化植物生长良好；对园林设施进行维修养护，

保持正常运行；装饰装修管理；按照《业户手册》、《装修指南》、《管理规约》等对装饰装修施

工进行管理；档案资料管理；物业竣工、设施设备图纸及验收档案等管理；物业使用人的档案资料

管理；受物业使用人的委托，可提供自用部位、自用设施设备的有偿维修、养护等服务；为物业使

用人提供多种特约有偿服务；社区文化服务；举办社区文化活动，活跃社区文化氛围；法律、法规

规定的其他物业服务事项。

公司与主要客户在协议存续期间内无违约情况或未履约情况发生，预计之后双方也将正常、合

理履约。

1、报告期内前五名客户情况

2018年 1月—12月前五名销售客户情况

单位：元

业务类别

序号客户名称是否关联方销售内容金额占营业收入比

例（%）

1 深圳市深城投投资是物业服务费 6,347,670.88 16.89


39

有限公司

2 深圳市城市建设投

资发展有限公司是物业服务费 5,847,118.73 15.56

3 深圳市宜泰置业发

展有限公司是物业服务费 4,280,594.16 11.39

4 深圳市鹏城瑞泰投

资有限公司是物业服务费 2,844,752.44 7.57

5 上海鹏新置业有限

公司是物业服务费 2,907,579.60 7.74

合计 - - 22,227,715.81 59.15

2017年度前五名销售客户情况

单位：元

业务类别

序号客户名称是否关联方销售内容金额占营业收入比

例（%）

1 深圳市深城投投资

有限公司是物业服务费 6,278,274.28 24.61

2 深圳市城市建设投

资发展有限公司是物业服务费 5,023,901.98 19.69

3 深圳市宜泰置业发

展有限公司是物业服务费 3,452,007.35 13.53

4 上海鹏新置业有限

公司是物业服务费 2,076,319.35 8.14

5 深圳市人人乐商业

有限公司否物业服务费 1,459,179.88 5.72

合计 - - 18,289,682.84 71.69

公司董事、监事、高级管理人员和核心技术人员、主要关联方或持有公司 5%以上股份的股东在主要

客户中占有权益情况：


序号姓名与公司关系占有权益客户权益内容

1 李树财董事长深圳市深城投投资有

限公司董事

2 李树财董事长深圳市城市建设投资

发展有限公司董事、财务总监

3 李树财董事长深圳市鹏城瑞泰投资

有限公司

李树财间接持股有

0.81%的股权，李树财

配偶间接持有 0.78%的

股权

4 黄伟董事、总经理深圳市鹏城瑞泰投资

有限公司间接持有 0.72%的股权

5 王峰董事深圳市鹏城瑞泰投资


6 王全尧董事深圳市鹏城瑞泰投资


7 王锦文董事深圳市鹏城瑞泰投资间接持有 0.41%的股权


40

有限公司

8 蒋辉监事会主席深圳市鹏城瑞泰投资


9 吴志斌监事深圳市鹏城瑞泰投资


2、客户集中度较高


2017年度和2018年度，公司从前五大客户实现的收入占当期公司收入总额的比例分别为71.68%

和59.15%，客户集中度较高。其中前五大客户中除深圳市人人乐商业有限公司外均为公司关联方。

报告期内，公司从关联方实现收入占当期营业收入的比例分别为69.96%和59.37%，随着公司服务的

物业项目开业、招商、入驻率的提高，关联交易占比将逐渐降低。为规范并减少关联交易，公司在

《公司章程》、《关联交易决策管理办法》、《股东大会议事规则》和《董事会议事规则》等管理

制度中明确了关联交易的决策程序，采取流程化、标准化的制度措施对股东的权益进行保护。

3、其他情况


一、公司的客户依赖性及拟采取的管理措施

完善内部控制、提升服务品质、创造品牌价值始终是公司自成立以来的发展目标，公司成立五

年以内，也主要围绕此发展目标开展业务。因此，在当前时间节点下，公司不会盲目扩张，而是完

善现有管理项目的品质，创造嘉邻物业的品牌价值。基于以上经营目标与发展战略，公司当前业务

对于关联方的依赖较大。公司需要深耕现有项目，做到精益求精，把现有项目做成精品项目、标杆

项目，从而在市场上具有更强的竞争力。公司在 2017 年 7 月便确立了公司愿景为“成为高品质的

资产服务商”，在未来 5 至 10 年，公司将以目前项目为标杆，着力于华东、华南区域（以深圳、

上海两个超一线城市为核心）进行市场开拓。目前，公司按照通过认证的质量、环境、职业健康安

全三体系开展业务，通过“四格互联”等软件提升员工服务效率，总部设立综合部对公司的行政人

事工作进行统筹管理，设立品质管理部及品质管理小组对所辖项目的服务品质进行监督管理，各项

目设立项目经理及不同业务端口的部门，分工明确，各司其职，未来，公司将在总部设立市场拓展

部、成本管控部、运营管理部等职能部门，进一步提升市场竞争力，在高端物业服务的市场竞争中

进一步争取独立面对市场的能力。

二、公司代收代付费用情况

1、合同签订情况

报告期内，公司根据每月客户用水量进行收费并确认收入，根据总用水量缴纳水费并确认成本，

除鹿丹大厦代收污水处理费及垃圾处理费外，其他项目不存在代收代付水费、燃气费、暖气费等其

他费用。截至出具报告日，公司物业管理项目有：鹿丹大厦、嘉邻中心、中心公馆、天玑公馆、十


41

一街区等五个项目。

鹿丹大厦项目的情况：公司与租户签订的物业服务协议约定水费的单价为 3.77元/立方米，代

收代付的污水处理费单价 1.2 元/立方米及垃圾处理费单价 0.27 元/立方米，与深圳水务集团公布

的标准一致。

嘉邻中心按工业用水收费标准收取，水费单价：3.77元／m³,垃圾处理费 0.27元／m³；污水处

理费 1.05元／m³；另外嘉邻中心需二次加压,加压费成本约为 0.53元／m³；合计收费 5.62元／m³。

中心公馆、天玑公馆、十一街区等项目暂未交付使用处于建设期，提供的前期物业服务主要按

驻场人员工资、租房租金及一定比例管理酬金和税金计算确认收入，不涉及代收代付水费、燃气费、

暖气费等费用的情况。

2、会计处理与发票开具情况

会计处理：鹿丹大厦代收代付的污水处理费与垃圾处理费，公司在其他应收款核算，在收到相

应款项时冲回。嘉邻中心项目公司每月根据各水务局（水务公司）扣款单及发票纳入成本；公司每

月根据租户发生的水费作收入处理并由公司开具发票。

3、收费账户情况

因公司收取的费用是和物业费一并收取，公司收费账户为非独立账户，未受第三方监管。公司

对已有多个业主的物业项目按照相关规定对专项维修基金开立了专户。

（三）供应商情况

1、报告期内前五名供应商情况：

报告期内，公司为物业业主和租户提供物业服务，公司成本主要采购内容包括水电费、设备维

护保养费、环境保护费等，其中环境保护费包括清洁服务支出、环卫消杀支出、垃圾处理支出等。

报告期内，供应商供应情况良好。公司日常经营的能源供应主要来源于电力，公司经营所需用电、

用水情况，通过当地市政供电、供水部门提供。目前，公司的能源供应情况较为稳定。

2018年 1月—12月前五名供应商情况

单位：元

业务类别

序号供应商名称是否关联

方采购内容金额

占采购总额

的比例（%）

1 深圳供电局有限公司否电力 8,447,000.29 30.07

2 深圳市昆仑环境事业

发展有限公司否清洁服务 1,385,084.36 4.93

3 上海赛夫保安服务有

限公司否保安服务 1,118,401.69 3.98

4 深圳市历思环境服务

有限公司否清洁服务 1,068,552.51 3.80

5 广东博海环境有限公

司深圳分公司否清洁服务 321,292.00 1.14


42

合计 - - 12,340,330.85 43.92

2017年度前五名供应商情况

单位：元

业务类别

序号供应商名称是否

关联方

采购内

容金额

占采购

总额的比例

（%）

1 深圳供电局有限公司否电力 5,135,395.28 24.62

2 深圳市昆仑环境事业

发展有限公司否清洁服务 1,643,805.28 7.88

3 深圳市历思环境服务

有限公司否清洁服务 419,426.80 2.01

4 深圳市协昌石材有限

公司否

地面石材养

护 244,947.15 1.17

5 深圳市万江春园绿化

有限公司否清洁服务 70,282.02 0.34

合计 - - 7,513,856.53 36.02

公司主要向供应商采购电力、保洁服务、绿化养护服务等，报告期内 2017 年度和 2018 年度，

公司向前五大供应商采购总额占当期营业成本的比例分别是 36.02%和 43.92%。除深圳供电局有限

公司外，公司对单一供应商采购占比均在 10%以下，供应商集中度较低。

公司董事、监事、高级管理人员和核心技术人员、主要关联方或持有公司 5%以上股份的股东在

主要供应商中占有权益情况：


2、供应商集中度较高


3、其他情况披露


（四）主要供应商与主要客户重合的情况


（五）收付款方式

1. 现金或个人卡收款


2. 现金付款或个人卡付款


（六）报告期内对持续经营有重大影响的业务合同及履行情况

1、销售合同

报告期内，公司重大业务合同执行情况良好，未出现纠纷或其他无法执行情况。其

中公司签订、已履行或正在履行的重大销售合同（1,000,000.00 元及以上）如下：

序

号合同名称

客户名

称

关

联关合同内容

合同

金额（万

履行

情况


43

系元）

1

深城投创意工厂

厂房 A 栋物业服

务协议及补充协

议

深圳市城市

建设投资发

展有限公司

是

合同内容：深城投创意

工厂厂房A栋物业管理

服务；合同期限：2015

年 10 月 8 日至 2020 年

10 月 7 日。

按实际结

算正在履行

2

鹿丹大厦项目销

售案场物业服务

合同及物业服务

补充协议

深圳市城市

建设投资发

展有限公司

是

合同内容：鹿丹大厦项

目销售案场物业管理；

合同期限：2016 年 4 月

1 日至 2018 年 9 月 30

日。

698.20 履行完毕

3

鹿丹大厦前期物

业管理服务合同

及补充合同

深圳市城市

建设投资发

展有限公司

是

合同内容：鹿丹大厦物

业服务；合同期限：2017

年 3 月 1 日至 2022 年 2

月 28 日。

按实际结

算正在履行

4

深城投中心公馆

项目销售案场物

业服务合同及两

份补充协议

深圳市宜泰

置业发展有

限公司

是

合同内容：深城投中心

公馆物业服务；合同期

限：2016 年 9 月 1 日至

2019 年 8 月 31 日。

按实际结

算正在履行

5

嘉定新城商住办

项目销售案场服

务合同及两份补

充协议

上海鹏新置

业有限公司是

合同内容：嘉定新城商

住办项目销售案场物业


年 8 月 15 日至 2019 年

1 月 14 日。

646.03 履行完毕

6 物业服务合同

深圳市人人

乐商业有限

公司

否

合同内容：坪山嘉邻中

心租赁区域物业服务；

合同期限：2016 年 3 月

20日至 2036年 03月 19

日

按实际结

算正在履行

7

天玑公馆项目销

售案场物业服务

合同及补充协议

（一）

深圳市鹏城

瑞泰投资有

限公司

是

合同内容：嘉定新城商

住办项目销售案场物业


年 9 月 15 日至 2019 年

9 月 14 日。

707.88 正在履行

8 鹿丹大厦物业服

务协议

深圳市城市

建设开发

(集团 )有限

公司

否

合同内容：鹿丹大厦租

赁区域物业服务；合同

期限：2017 年 9 月 20

日至 2023年 9月 19日。

1,566.00 正在履行

2、采购合同

报告期内，公司签订、已履行或正在履行的重大采购合同（250,000.00 元以上及重

大框架合同）如下：

序

号

合同名

称

供应商

名称

关

联关系合同内容

合

同金额

（万元）

履行情

况

1 嘉邻中心保

洁服务合同

深圳市昆仑

环境事业发否

合同内容：嘉邻中心保洁

服务；合同期限：2017 年97.15 履行完毕


44

展有限公司 5 月 1 日至 2018 年 4 月 30

日；

2 嘉邻中心保

洁服务合同

深圳市昆仑

环境事业发

展有限公司

否

合同内容：嘉邻中心保洁

服务；合同期限：2018 年

5 月 1 日至 2019 年 4 月 30

日

97.44 正在履行

3 清洁服务合

同

深圳市昆仑

环境事业发

展有限公司

否

合同内容：中心公馆清洁


10 月 9 日至 2018 年 10 月

8 日

2900 元/

人/月，按

实际结

算

履行完毕

4 清洁服务合

同

深圳市昆仑

环境事业发

展有限公司

否

合同内容：中心公馆清洁


10 月 9 日至 2019 年 10 月

8 日

2950 元/

人/月，按

实际结

算

正在履行

5 清洁服务合

同

深圳市历思

环境服务有

限公司

否

合同内容：深城投中心清

洁服务；合同期限：2017

年 10 月 1 日至 2018 年 9

月 30 日

3300 元/

人/月，按

实际结

算

履行完毕

6 清洁服务合

同

深圳市历思

环境服务有

限公司

否

合同内容：深城投中心清

洁服务；合同期限：2018

年 10 月 1 日至 2019 年 9

月 30 日

116.21 正在履行

7 产品保养养

护合同

上海三菱电

梯有限公司

深圳分公司

否

合同内容：鹿丹大厦 15

台电梯保养服务；合同期

限：2018 年 7 月 1 日至

2019 年 6 月 30 日

25.00 正在履行

8

嘉邻中心地

面石材日常

养护合同

深圳市协昌

石材有限公

司

否

合同内容：嘉邻中心公共

区域石材及磁砖晶面养

护；合同期限：2017 年 5

月 1 日至 2018 年 4 月 30

日。

27.72 履行完毕

9

嘉邻中心地

面石材日常

养护合同

深圳市协昌

石材有限公

司

否

合同内容：嘉邻中心公共

区域石材及磁砖晶面养

护；合同期限：2018 年 5

月 1 日至 2019 年 4 月 30。

27.72 正在履行

10 清洁服务合

同

广东博海环

境有限公司否

合同内容：天玑公馆清洁


11 月 4 日至 2018 年 11 月

3。

33.12 履行完毕

11 保安服务合

同

上海赛夫保

安服务有限

公司

否

合同内容：十一街区保安


3 月 4 日至 2019 年 3 月 3

日。

按实际

结算履行完毕

为保持服务的稳定性，公司一般与供应商签订年度合同，年度合同结束后，根据供应商服务情

况对供应商进行考核，决定是否更换供应商。

3、借款合同



45

4、担保合同


5、抵押/质押合同


6、其他情况


五、经营合规情况

（一）环保情况

事项是或否或无需取得

是否属于重污染行业否

是否取得环评批复与验收无需取得

是否取得排污许可无需取得

日常环保是否合法合规无需取得

是否存在环保违规事项否

具体情况披露：

根据《关于进一步规范重污染行业生产经营公司申请上市或再融资环境保护核查工作的通知》

（环发〔2007〕105 号）、《关于印发<上市公司环保核查行业分类管理名录>的通知》（环办函[2008]373

号）等相关法律法规和规范性文件规定，重污染行业包括：光电、钢铁、水泥、电解铝、煤炭、冶

金、建材、采矿、化工、石化、制药、轻工（酿造、造纸、发酵）、纺织、制革。公司主要提供物

业管理服务，不属于重污染行业，且不存在生产环节。公司日常环保合法合规，不存在环保违法和

受处罚的情况。

（二）安全生产情况


是否需要取得安全生产许可否

是否存在安全生产违规事项否


根据《安全生产许可证条例》规定，国家对矿山企业、建筑施工企业和危险化学品、烟花爆竹、

民用爆破器材生产企业，实行安全生产许可制度。报告期内，公司属于物业管理行业，不需要获取

安全生产许可。

（三）质量监督情况


是否通过质量体系认证是

是否存在质量监督违规事项否



46

公司已取得《质量管理体系认证证书 GB/T19001-2016/ISO9001：2015》（证书编号：

02418Q31011795R0M）。公司按照前述标准要求，建立了严格的质量管理体系，对物业管理服务全

过程进行质量管理和控制，确保公司提供的服务满足业主要求和相关法律规定要求，并通过持续改

进，为业主提供持续、稳定的服务。

（四）其他经营合规情况


六、商业模式

公司是物业管理服务企业，旨在为客户提供高品质的物业服务和资产增值保障，公司的商业模

式是依托自身专业、丰富的物业管理经验，以细心关注、智慧服务为核心的服务宗旨，秉承专业、

标准、学习、创新的质量方针，为住宅、商业物业及其他机构、资产提供物业管理服务。

（一）采购模式

公司提供的物业管理服务中的日常保洁、绿化、搬运、维修和家政需要大量的人力，随着劳动

力的成本急剧上升，大量招聘基础劳动力，容易造成经营毛利率下滑，管理效率下降，所以公司将

部分劳动力需求高，技术含量低的业务进行外包。公司的采购包括维修用配件、清洁用品、清洁服

务、绿化用品和安保用品等。

公司与第三方公司主要通过市场询价、议价等方式确定合同价格，价格均是参考市场价格并经

双方协商一致后确定，在此基础上协商一致后签署书面协议，以此作为采购服务的确认依据，公司

对劳务外包的管理措施主要有：公司签署的所有劳务外包合同中均书面约定了质量标准、检查措施、

作业方式、违约责任等，公司会不定期对第三方公司提供的服务进行检查，通过合同条款对第三方

公司的服务质量进行约定并有效控制。

（二）服务模式

公司的物业管理服务主要是对物业及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护

相关区域内的环境卫生和秩序从而获取佣金。公司的物业管理盈利模式包括包干制和酬金制，其中

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或

者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬

金支付给物业管理企业（一般 10%），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由

业主享有或者承担的物业服务计费方式。目前而言，公司大部分项目采取包干制的盈利模式。

其次，公司依据多年来的物业管理经营经验，配合对各地开发的房地产项目提供前期物业管理

销售配合服务，为房地产公司提供前期策划、品牌输出、物业服务等多项服务从而获取佣金。

（三）盈利模式

公司主要通过从内部提升管理，实现公司长期稳定盈利的目标。一方面，公司通过延伸产业链

条，提升服务质量，增加客户黏度与忠诚度；一方面，公司依托关联方房地产开发资源，通过战略

合作，在获取稳定业绩同时不断增加物业管理项目数量，以支持公司利润增长需求。


47

七、所处行业、市场规模及基本风险特征

（一）公司所处行业的基本情况

1、行业主管单位和监管体制

序号行业主管单位监管内容

1 国家发展和改革委员会

根据国家发展和改革委员会颁布的《物

业服务收费管理办法》，国务院价格主

管部门，即国家发展和改革委员会，会

同国务院建设行政主管部门（住房和城

乡建设部）负责全国物业服务收费的监

督管理工作。

2 住房和城乡建设部会同国家发展和改革委员会负责全国

物业服务收费的监督管理工作，

3 中国物业管理协会

协会接受住房和城乡建设部、民政部的

业务指导和监督管理。主要职能包括协

助政府开展行业调研和统计工作；协助

政府制定行业标准、发展规划、准入条

件；规范市场秩序，健全各项自律性管

理制度等。住房和城乡建设部以及县级

以上地方人民政府房地产行政主管部

门、中国物业管理协会及各地方协会等

部门和行业组织构成了我国物业管理

行业的管理体系，确保我国物业管理行

业健康有序发展，为行业内各企业的发

展营造了良好的规范体系和市场环境。

2、主要法规和政策

序号文件名文号颁布单位颁布时

间

主要涉及内容

1

《中华人

民共和国

物权法》

主席令第62

号

全国人民

代表大会

2007年 3

月

维护国家基本经济制度，维护社会

主义市场经济秩序，明确物的归属，

发挥物的效用，保护权利人的物权

2 《物业管

理条例》

国务院令第

698号国务院

2018年 3

月修订

规范物业管理活动，维护业主和物

业服务企业的合法权益，改善人民

群众的生活和工作环境

3

《物业服

务收费明

码标价规

定》

发改价检

[2004]1428

号

国家发展

改革委、建

设部

2004 年

10 月

物业管理企业向业主提供服务，应

当按照本规定实行明码标价，标明

服务项目、收费标准等有关情况

4

《物业服

务定价成

本监审办

法(试行)》

发改价格

[2007]2285

号

国家发展

和改革委

员会

2007 年

09 月

政府价格主管部门制定或者调整实

行政府指导价的物业服务收费标

准，对相关物业服务企业实施定价

成本监审

5

《物业管

理企业资

质管理办

法》

建设部令第

164号建设部

2007 年

11 月

加强对物业管理活动的监督管理，

规范物业管理市场秩序，提高物业

管理服务水平


48

6

《住房城

乡建设部

关于废止<

废止物业

服务企业

资质管理

办法>的决

定》

住房和城乡

建设部令第

39号

住房和城

乡建设部

2018年 3

月

取消物业资质管理办法

7

《前期物

业管理招

标投标管

理暂行办

法》

建住房

[2003]130

号

建设部 2003年 7

月

规范前期物业管理招标投标活动，

保护招标投标当事人的合法权益

8

《物业服

务收费管

理办法》

发改价格

〔2003〕

1864号

国家发改

委、建设部

2003 年

11 月

规范物业服务收费行为，保障业主

和物业管理企业的合法权益

9

《物业承

接查验办

法》

建房

[2010]165

号

住房和城

乡建设部

2010年

10月

规范物业承接查验行为，加强前期

物业管理活动的指导和监督。

10

《关于放

开部分服

务价格意

见的通知》

发改价格

[2014]2755

号

国家发改

委

2014 年

12 月

对已具备竞争条件的非保障性住房

物业服务价格由各级部门履行程

序、放开价格

11

《服务业

发展“十二

五”规划》

国发〔2012〕

62号国务院

2012 年

12 月

进一步明确物业管理行业的责任边

界，健全符合行业特征和市场规律

的价格机制，规范物业管理行业市

场秩序。建立和完善旧住宅区推行

物业管理的长效机制，探索建立物

业管理保障机制。鼓励物业服务企

业开展多种经营，积极开展以物业

保值增值为核心的资产管理。继续

推进物业管理师制度建设，提升服

务规范化、专业化水平。提高旧住

宅区物业服务覆盖率，城镇新建居

住物业全部实施市场化、专业化的

物业管理模式。

12

《国务院

关于积极

推进“互联

网+”行动

的指导意

见》

国发〔2015〕

40号国务院

2015年 7

月

充分发挥“互联网+”对稳增长、促

改革、调结构、惠民生、防风险的

重要作用；推动跨区域、跨技术领

域的技术成果转移和协同创新；发

展便民服务新业态，发展社区经济，

在餐饮、娱乐、家政等领域培育线

上线下结合的社区服务新模式，为

物业管理实行“互联网+”提供了有

力的政策依据和发展空间。

13

《住房城

乡建设事

业“十三

五”规划纲

要》

建市〔2017〕

98号

住房和城

乡建设部

2017年 4

月

阐明“十三五”时期，全面推进住房

城乡建设事业持续健康发展的主要

目标、重点任务和重大举措，是指

导住房城乡建设事业改革与发展的

全局性、综合性、战略性规划。


49

3、行业发展概况和趋势

（1）行业介绍

公司的主营业务为高端写字楼、商业物业提供综合物业管理服务。根据中国证监会2012年发布

的《上市公司行业分类指引（2012年修订）》，公司属于大类“房地产业”，行业代码为K70；根据

国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属行业为“房地产业（K）”

中的“房地产业（K70)”中的“物业管理（K7020）”；根据《挂牌公司管理型行业分类指引》的规定，

公司所属行业为“房地产业（K）”中的“房地产业（K70)”中的“物业管理（K7020）”；根据《挂牌公

司投资型行业分类指引》，公司所属行业为“20房地产”中的“20101013房地产服务”。

物业管理是指受业主的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，市政公用

设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向业主提供综合

性的有偿服务。

（2）行业发展情况

我国物业行业发展历史可以 1981 年深圳物业的成立作为原点。随八十到九十年代间，第一家

业主委员会和第一个全国性部门规章制度的成立，行业的起步阶段正式开启；21 世纪后，随《物业

管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布，行业开始进入法制规范期；最后从 2011 年社区

服务体系建设规划出台，到 14 年第一家物业公司“彩生活”的香港上市和物业服务价格的放开，行业

迎来了一个全新的起点。根据国资委公布数据，2001 年至 2016 年的 16 年间物业管理全行业销售规

模复合增长率大约 8%。

根据中国物业管理协会数据显示，2017 年度中国物业服务业经营收入约 6,007.2 亿元，复合增

长率为 13.66%物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业

目前仍处于“成长期”的快速发展阶段。伴随着中国房地产开发行业的发展和城市化进程的逐步加大，

中国物业管理行业也水涨船高，呈现出一片朝气蓬勃发展态势。

在完善基础物业服务的同时，中大型物业企业已将服务拓展至顾问服务、工程服务等多种经营

服务。其中，寄出社区服务不到总收入的 50%，顾问咨询、工程服务已分别占到总收入的 20.36%、

16.28%。

（3）行业发展趋势

1）百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕

从城市分布来看，百强企业管理项目集中于长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群，随着

这些城市群快速发展带来的人口集聚效应和经济外溢效应日益显现，百强企业顺应市场发展趋势，

加速再城市群核心及周边热点区域的布局与深耕。2016 年，二线和三四线城市占比呈上升趋势。百

强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地；三四线城

市的快速发展带来了新的机会，百强企业精准把握城市发展新机遇，抢先布局三四线潜力城市，实


50

现管理规模和品牌效应的双赢。

2）服务模式智能化

随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业愈来愈需要顺应瞬息万变的市场，商业模式

的创新对改善物业行业生存状况产生深远影响。随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业

对于提升服务品质、控制人工成本的需求不断提升。而物业管理行业总体仍处于技术水平较低的运

营状态。在未来发展过程中，需侧重于商业地产的物业管理的开发和创新。利用互联网对建筑、设

备、设施的运行进行云端管理；利用智能安防系统管辖区域秩序、维护区域环境。未来的物业管理

企业将改善劳动密集型行业面临的成本压力，整体实现行业平均盈利能力的提升。

3）服务的多元化发展

行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理紧跟市场需求的多样化的特

点，已呈现出多元化发展的趋势，积极开拓创新多远业务，促进营业收入快速增长。物业管理在清

洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上，已纵向延伸至房地产开发前期的规划、

设计、设施设备选用顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务

等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价

值，中国物业管理行业仍将是有较好发展前景的行业品牌发展商涉足公共物管。区别于传统的住宅、

商场、写字楼物管，公共物业管理就是为国家机关、企业单位办理、开展公共事务的场所提供物管

服务。如今公共物管迈入第三阶段，在市场经济时代，政府机关全权委托专业化物业公司管理公共

物业。品牌开发商也嗅到了商机，开始涉足公共物管。比如，中宣部、国家审计局、阿里巴巴总部、

华为总部等都是万科物业服务的范畴。相对于住宅、商场、写字楼等传统的物业管理，公共物业管

理面临着管理项目多、专业性强、管理难度大、服务人员多、服务对象多、政治任务多等特点。2017

年全国百强物业企业中，排名前十的物业企业还是以服务高端住宅物业为主。但在公共物管领域，

物业服务方面的内容已大大拓展，如餐饮、会务、消防等，并呈现出规格高、品质高、要求高等诸

多特点。

4、行业竞争格局

根据物业管理协会的调查显示，截止 2017 年末，全国共有物业企业 11.8 万家，复合增长率为

3.97%，物业企业主要集中于长三角、珠三角、京津冀、成渝等经济发达的地区。


51

图 1：全国物业企业分布情况

资料来源：中国物业管理协会

根据物业管理协会的调查显示，中国物业百强企业的在管项目和在管理面积继续持续增长，截

至 2017 年底，全国 31 个省市自治区物百强企业营业收入达 1804.27 亿元，占行业总收入的 30.04%，

市场占有率超过 3 成。2015 年营业收入 10 亿以上的物业管理企业为 24 家，到 2017 年度已增长至

44 家，其中 10 亿至 20 亿的 29 家，20 至 50 亿的 13 家，50 亿以上的 2 家，百强企业的发展呈现出

进一步增长的态势。同时，受国内产业升级影响，传统物业服务业正经历着一场技术引发的产业升

级，“互联网+”与新技术的研发成为了成本控制、效率提升、服务水平优化的主要手段。

图 2 百强企业营业收入占比

资料来源：中国物业管理协会

尽管物业管理行业的格局基本上已经形成，但目前行业集中度依旧偏低，截止到 2016 年 TOP10

企业市场占有率仅为 10.18%，与 15 年相比增长 2.54 个百分点，13-16 年 TOP10 企业市场占有率年


52

复合增速达到 20.4%。超过百强企业同期年复合增长率 4.65 个百分点。在管面积能够直接反映企业

真实的业务水平和市场地位，伴随着资本的进入以及技术的不断更新，行业优胜劣汰加剧，13-16

年 TOP10 企业在管面积复合增速达到 20.5%，超过百强企业同期年复合增长率 4.65 个百分点。相比

百强企业，优势企业在地域扩张方面具有巨大的领先优势，其经营能力、发展潜力在百强企业乃至

整个行业中均位于前列。物业服务优势企业凭借良好的口碑和专业能力、较高的市场满意度和忠诚

度，以及丰富的资源和广泛的区域分布。

5、行业壁垒

（1）品牌壁垒

随着人们生活水平的不断提升，人们对于物业管理服务的质量也提出了更高的要求，具有品牌

优势的物业管理服务企业往往是业主的优先选择，品牌已成为物业管理行业的重要壁垒。目前，行

业已出现一批具有强大品牌影响力的物业服务企业，其提供的安全秩序、卫生环境、绿化园林、设

备设施维护等物业管理服务已得到了业主和住户的认可，在此基础上进行的社区文化活动和多种经

营业务也不断提升业主和住户的生活品质。具有品牌影响力和服务质量高的物业企业已获得业界的

认可，具备更好的物业项目承接市场竞争力。因此，物业服务企业的品牌已成为新进入的物业服务

企业的一大壁垒。

（2）经营和管理壁垒

物业管理企业在经营和运作上模式较多，特点鲜明，在物业管理内容、信息系统管理、财务管

理、员工组织和制度标准实施等方面对企业的经营管理能力提出了挑战。对于新进入者而言，很难

在短时间内顺畅地组织和实施高效率的经营和管理。

（3）服务专业化壁垒

现代物业管理行业，正在向专业化转型，业主对物业公司的服务需求逐步提升，不同物业服务

企业提供的专业服务不同，如写字楼物业、商业物业、住宅物业、高校、医院物业等，能为下游行

业提供有针对性的专业化物业服务已经成为物业管理企业发展的重点，也成为物业管理服务行业壁

垒之一。

（二）市场规模

从物业管理行业的市场规模方面看，根据中国物业管理协会的数据显示，截止到 2017 年末，

全国物业管理面积为 246.65 亿平方米，物业管理总收入达 6,007.2 亿元，复合增长率为 13.66%。尽

管行业整体集中度依旧偏低，但百强房企市场占有率延续上升态势。2017 年百强企业管理面积总值

占全国物业管理面积的 32.08%，行业集中度进一步提升。


53

图 3 全国物业管理面积

数据来源：中国物业管理协会

图 4 全国物业行业总收入

数据来源：中国物业管理协会

城市布局方面，百强企业在一线城市管理项目占比为 21%，二线城市管理项目占比最高达到 44%，

三四线城市占比达到 35%，百强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城

市，抢占市场高地；三四线城市的快速发展带来了新的机会。

（三）行业基本风险特征

1、市场竞争加剧的风险

近年来，我国物业管理行业发展迅速，物业管理项目总建筑面积及物业服务企业数量持续增长，行

业集中度进一步提升。竞争比较激烈，国内物业服务企业超过 10 万家。根据中国物业管理行业协


54

会统计，截至 2016 年底，全国物业管理项目总建筑面积为 185.10 亿平方米，相比 2012 年的 145.3

亿平方米增长了约 27.39%；百强企业管理面积总值达 54.50 亿平方米，占全国物业管理面积的

29.44%，较 2015 年提升 1.02 个百分点。随着行业的发展，各物业管理公司服务的差异性将逐渐缩

小，服务的同质程度增高，导致公司的市场维护和开发的成本增加。同时，相对于我国物业管理市

场总规模而言，物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。随着市场的竞争越发激烈，物业

业主对于物业服务的要求也越发专业化、标准化、多样化，因此具有品牌的物业管理企业将是行业

发展趋势。如果公司不能迅速提升服务质量，扩大品牌影响力，并加强市场开拓力度，增强自身竞

争力，可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。

2、行业升级风险

物业管理作为处于房地产后市场的传统行业，此前一直不作为逐“新”的互联网巨头的布局范围。

然而，随着线上红利消失，互联网巨头纷纷开始整合线下流量，而社区成为了重要的流量来源，自

2016 年起，阿里巴巴和腾讯开始布局智慧社区，智慧物业自然而然地成为了其中的重要一环。2018

年是互联网巨头智慧物业布局加速落地的一年，它们的介入一方面为物管行业注入了新的科技活

力，有效降低了物业管理的成本，另一方面也为未对接智慧社区的物管企业带来了一定压力。

（四）公司面临的主要竞争状况

1、行业竞争格局及竞争对手

现阶段物业管理行业企业分为三类集群：第一类，开发商下属物业，资金较为雄厚，管理本身

开发的楼盘为主，参加其他物业项目招投标；第二类，独立物业公司，这类物业公司数量众多，绝

大多数是中小企业，物业五大行是他们的领军人物，通过招投标获取项目。中小物业企业资金紧张，

管理水平参差不齐；第三类，政府或国有企业投资的物业公司，为政府或投资企业提供物业服务，

也参与政府办公楼、公立医院、法院、图书馆等物业项目和管理老旧小区等。而且物业投资门槛低，

启动资金要求不高，因而中小企业众多，竞争异常激烈。在物业管理服务行业分布中，行业内竞争

情况较激烈，而在竞争激烈的市场体系中从事物业管理服务行业多为国内企业。随着业主（客户）

的生活质量以及对居住环境的要求日益提高，并且现阶段移动互联、大数据时代的到来更是更迭了

社会大环境。随着物业管理服务行业的竞争愈加激烈，就要综合提高社会信息的搜集能力，通过提

高管理面积的规模效应和品牌影响力来促进企业在行业中的竞争地位。

2、竞争对手

方圆时代（834381.OC）。广州方圆现代生活服务股份有限公司，成立于1996年，注册资本3,000

万元人民币，属于物业管理行业，主营业务系提供物业管理服务及物业增值服务。即面向住宅物业、

商业物业、公共物业（政府机关大楼、学校等）等提供专业的设施设备维修、清洁、绿化、秩序维

护、康乐设施运营维护等基础物业服务及社区增值服务、资产经营服务等物业增值服务。

星河智善（838686.OC）。深圳星河智善生活股份有限公司，成立于1999年初，现为国家一级物

业管理企业，分别通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系的认证，取得CNAB标志。


55

公司是提供全方位物业服务，小区智能化工程服务、绿化工程、物业管理顾问及会所经营一体的专

业化物业管理公司。目前物业服务项目涵盖了住宅物业、商业物业及产业园区物业，主要管理和顾

问的物业管理面积达到600万平方米，物业类型包括住宅、写字楼、商业物业、别墅、高层、产业

园区等。

龙能股份（872657.OC）。广州市龙能城市运营管理股份有限公司，成立于2008年，是一家具有

国家一级资质的专业物业管理企业，公司主营业务为物业管理服务，按照服务的内容划分，物业管

理服务可分为基础物业管理服务、顾问咨询及协销配合服务和社区物业增值服务。公司以市场需求

为导向，通过不断整合和优化各项服务资源，为业主提供多元化和现代化的社区物业增值服务。

3、公司所处的行业地位

公司系珠三角地区领先的具有国家一级资质的专业物业服务供应商，业务以深圳地区为基点，

精耕珠三角，业务辐射广东、上海，适时向全国拓展。公司自成立以来，坚持秉承细心关注，智慧

服务的服务宗旨，倡导专业、标准、学习、创新的质量方针，由物业服务提供者向物业服务方案的

集成者转型创新迈出重要的一步。

公司2017年度、2018年度分别实现营业收入25,514,627.85元、37,580,420.54元。由公司目前的

营收规模和业务板块来看，相较于万科物业发展有限公司、保利物业管理有限公司、绿城物业服务

集团有限公司、中海物业管理有限公司等大型物业管理企业，公司现阶段尚处于成长期。

公司目前的在管项目以关联方开发的商业写字楼、商业中心物业为主体，未来业务重心将逐步

向高端住宅、精品公寓、政府机关大楼、学校、医院等商业物业和公共物业转移。同时，公司将结

合自身管理能力和业主需求，适时推出和拓展信息服务、房屋管家、资产管家、生活管家等高附加

值的物业增值服务。随着公司多元业态布局和多元化增值服务的成功实施，公司业绩有望实现持续

增长，综合竞争力有望持续增强。

4、公司竞争优势与劣势

（1）竞争优势

1）管理优势

公司专注于标准化、精细化、自动化的管理体系，制定了物业前期管理、物业业务管理、体系

运行管理、采购管理、财务管理、行政后勤管理、质量环境管理等涵盖公司物业管理各个环节和流

程的制度及文件，能够根据不同的目标不同的项目，实施标准有效的流程操作，保证服务的质量，

提高工作的效率，使整体管理更加有效。

2）团队优势：

核心团队成员大部分具有本科及以上学历，全部受过物业管理专业培训。主要管理人员由富有

经验的同行知名标杆企业管理人才、高素质的物业管理业内人士。为企业管理奠定了坚实的基础。

3）完善的培训及晋升机制：

公司具有完善的人才梯队与员工发展通道，重视专业化技能的培养，不仅在安全、工程、客服

三大业务线对员工进行定向培训，还设有员工技能等级考核项目和后备项目管理人员的竞聘机制。


56

为公司发展搭建强有力梯队建设。

（2）竞争劣势

1）服务领域不够广泛

公司提供的专业物业服务主要集中在商业中心、写字楼上，对于住宅、医院、学校、公共物业

等物业业态所需的专业物业服务领域和数量覆盖不足。

2）规模较小

根据物业管理协会的调查显示，2016年百强企业管理面积总值达54.50亿平方米，占全国物业管

理面积的29.44%。公司目前在业务规模上与行业中大型企业仍有较大的差距。在市场需求处于快速

增长的情况下，公司需要尽快把规模做大，从而提高公司的行业地位，增强抗风险能力与竞争力。

3）外部市场业务拓展能力有待加强

公司需要加大提升外部市场的拓展能力，逐步增加外部市场的项目规模，为公司的多元化经营

提供保障。

（五）其他情况

1、行业上下游关系及产业链分析

公司所处行业的上游和下游行业情况物业管理属于房地产业，其上游行业主要分为两种，一种

为包括房地产开发商在内的政府、实业单位、业委会等，一种为物业采购服务或者物料的供应商，

例如服务外包公司和物料供应商；下游行业为物业企业服务的住户、业主、商户等。

（1）上游行业

房地产开发商、业主大会、政府单位、实业单位等都是物业行业重要的上游合作伙伴；根据《物

业管理条例》及相关法律法规，住宅商业、工业园区等物业项目通过业委会、房地产开发商代为选

聘，或者市场化招投标或者协议商定。由于上游服务市场较为成熟，且竞争格局较为稳定，行业发

展受上游制约不大，公司通过与上游行业建立长期良好的合作关系，在选择时价格谈判比一般购买

者更具有竞争优势。房地产行业随着中国经济的快速发展，已经繁荣了10多年的时间，目前正处于

由高速增长转向平稳发展的阶段，未来中国房地产区域分化将非常明显，需要物业管理企业不断提

高服务水平和创新管理模式，适应房地产行业发展的趋势。企业需要针对其自身的特点，提供有针

对性的管理和服务。另一方面物业管理过程中通常会将部分服务外包给服务供应商，例如电梯服务

外包供应商众多，竞争激烈，可通过市场化的手段选择合适的服务企业，不会产生单一商家垄断的

现象。

（2）下游行业

物业企业服务的住户、业主、商户等均为公司的下游行业；其中数以万计的单个家庭是公司提

供物业服务的最小单元，也是住宅项目的主要收入来源；随着居民对美好生活的需求和标准提供，

物业市场的竞争加剧，只有向下游行业提供优质的物业服务水平、营造良好的社区环境才能在市场


57

站稳脚步；提供物业服务同时，也需要与合适的商家合作向业主提供多样化的增值服务。同时，企

业还需要对物业项目中房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护卫生环境和

相关秩序等工作。

2、行业发展的有利因素和不利因素

（1）有利因素

1）国家政策大力支持，为行业发展

我国对物业管理行业出台了一系列鼓励产业发展的有力政策，2003年国务院、发改委以及住建

部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律

依据，行业发展逐渐规范。2014年5月，住房和城乡建设部办公厅印发了《智慧社区建设指南（试

行）》指出：“智慧社区是通过综合运用现代科学技术，整合区域人、地、物、情、事、组织和房屋

等信息，统筹公共管理、公共服务和商业服务等资源，以智慧社区综合信息服务平台为支撑，依托

适度领先的基础设施建设，提升社区治理和小区管理现代化，促进公共服务和便民利民服务智能化

的一种社区管理和服务的创新模式，也是实现新型城镇化发展目标和社区服务体系建设目标的重要

举措之一”。2016年国家发布“十三五”规划纲要，提出实施创新驱动发展战略，新技术的创新与应用，

智慧社区的建设与评价得到社会各层面的认可，对传统物业管理转型升级来说是重大政策利好，将

进一步促进行业的持续、快速发展。国家先后发布的一系列产业政策，有力的支持了本行业发展，

扶持并推动了物业管理行业内企业的发展，为我国物业管理行业的发展营造了良好的发展环境。

2）城镇化潜力巨大，促进物业服务市场的持续发展

城镇化水平不断增长导致城市的数量以及规模扩大，对应住宅、商业以及其他地产项目增加，

而对于对应物业管理服务的需求亦越来越多。根据我国新型城镇化规划（2014-2020），预期常住人

口城镇化率将于2020年达到60%，而小康水平的城市人均居住建筑面积则可达到35平米。城市人口

数量的增加是居住、商业消费、办公需求增长的根本原因。截至2015年末看，我国在建项目的总面

积为73.5亿平方米，其中住宅项目51.1亿平方米，按照当前价格计算物业管理行业总规模将会超过

万亿。

3）“互联网+”时代下服务模式不断创新

2014年以来，越来越多的物业服务企业在社区O2O领域进行探索，纷纷加大了在大数据、云计

算、移动互联等新科技方面的投入，形成了多种风格、特色各异、百花齐放的社区服务模式。尤其

2014年彩生活物业的成功上市，其独特的经营理念为物业管理行业发展带来了更多想象空间，一定

程度上也推动了物业管理行业的创新和发展。物业管理行业拥有“掌握”精准客户资源的特殊属性，

社区已成为各路商家争夺用户的入口，崭新的商业模式必将带动和引领行业的发展，“互联网+”在物

业服务中的应用成为新的行业热点，不仅体现出物业服务企业的商业价值和用户价值，也体现出其

适应变革的创新力和长远的发展潜力。2014物业服务百强企业中，涌现出一批在“互联网+”开发与应

用领域十分优秀的物业服务企业，据不完全统计，拥有APP与微信服务号的企业占到30%以上，拥


58

有微信公众号的企业占到70%以上，拥有独立官网的企业占到85%以上。

（2）不利因素

1）企业服务用工成本上升物业管理行业目前仍是以劳动密集为特征的传统行业，技术含量低、

员工流失率高、缺乏严格的准入、培训和考核机制，随着我国各地区职工工资标准和社保福利的政

策性调整，物业管理企业用工成本持续上涨，进一步压缩行业的利润空间。因此，用工成本上升是

影响物业服务企业发展的重要因素之一。

2）高端管理人才匮乏，限制行业转型发展人才对行业和企业发展具有关键作用。目前物业管

理行业平均工资水平较低，造成高端管理人才吸引力不足，人员结构有待优化。物业管理行业属于

完全竞争性市场，物业服务行业缺乏统一的考核标准。众多中小物业服务企业为压缩人员开支，聘

请的物业管理人员缺乏专业的技术及业务培训，难以向业主提供持续、优质的物业服务，限制了行

业向高端服务经营模式的转型。

3）行业责任边界较为模糊

物业管理涉及主体较多，包括政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等，权利与义务关系

错综复杂，责任归属方不清晰，责任交织，边界模糊，引发了很多矛盾和纠纷。建设方遗留的质量

缺陷、车位不足等设计问题、市政公用设施设备运营管理出现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾，

最终承担问题的是物业管理行业。这导致了物业管理企业的经营行为不但得不到约束，同时也得不

到保障。

3、行业周期性、季节性、区域性特征

（1）行业的季节性

物业管理服务行业不存在明显的季节性。

（2）行业的区域性

受我国区域经济发展不平衡和城镇化水平参差不齐的影响，物业管理行业发展低于差异十分明

显。根据中国物业协会调查的数据显示（2014 年），在物业管理规模方面呈现“东部>西部>中部>

东北部”格局；在物业服务企业数量方面呈现“东部>西部>中部>东北部”格局；在物业管理行业从业

人员方面，亦呈现“东部>西部>中部>东北部”格局。在单个省市的范围，由于服务与一般商品相比

具有即时性和结合性的特点，因此，提供物业管理的企业应该距离客户群体较近，才能更加准确地

把握业主和住户的需求，进而提供更加优质的物业服务。因此，物业管理行业具有一定的区域性。

但随着行业的发展，具有品牌优势的物业服务企业已经逐步突破区域的限制，增加覆盖地区范围。

（3）行业的周期性

物业管理行业属于房地产开发行业的下游，物业服务的需求量与新建居民住宅、办公用房规模

密切相关，由于房地产投资规模受宏观经济周期性波动的影响较大。因此，与房地产行业的周期一

样，物业管理服务行业的周期性与宏观经济的周期性呈正相关关系，尤其受到房地产景气程度的影

响。


59

八、公司持续经营能力

事项是或否

公司是否在每一个会计期间内都存在与同期业务相关的持续营运记录是

公司最近两个完整会计年度的营业收入是否累计不低于1000万元是

公司是否存在因研发周期较长，最近两个完整会计年度的营业收入累计低于

1000万元，但最近一期末净资产不少于3000万否

公司期末股本是否不少于500万元是

公司期末每股净资产是否不低于1元/股是

在主营业务可持续性方面，公司目前专注于为客户提供物业管理服务。报告期内，公司主营业

务突出，占营业收入的比重均为 100.00。2017 年、2018 年度营业收入分别为 25,514,627.85 元、

37,580,420.54 元，净利润分别为 3,137,773.89 元、6,682,304.41 元。公司主营业务明确、业务持续

增长。同时，公司不断提升管理水平与服务质量，公司的持续经营能力将得到保证。在核心资源要

素方面，公司建立了完善的服务系统、有专业的管理团队和灵活的激励机制。在公司核心竞争优势

方面，公司具备了管理优势、团队优势、完善的培训及晋升机制。综上所述，在可预见的未来，公

司主营业务稳定、具有可持续性，公司具备了持续经营的能力。


60

第三节公司治理

一、公司股东大会、董事会、监事会的建立健全及运行情况

股东（大）会、董事会、监事

会健全

是/

否具体情况

股东（大）会依照《公司法》、

《公司章程》运行

是有限公司自设立以来，重大事项均已召开股东会，对有

限公司的设立、选举管理层、历次增资、出资转让、有限公

司整体变更以及其他经营活动均做出决议。公司股东会决议

文件保存完整，为当地工商局制式格式，有限公司阶段股东

会决议文件能够正常签署；有限公司阶段公司有效地执行了

重大事项的决议。

股份公司成立以来，公司能够依据《公司法》、《公司

章程》和《股东大会议事规则》的规定发布通知并按期召开

股东大会，会议文件完整，会议记录中时间、地点、出席人

数等要件齐备，会议决议及会议记录均能够正常签署，会议

文件保存完整；会议决议能够得到顺利执行。

有限公司整体变更为股份公司后，公司先后召开了4次

股东大会，会议的召开程序、表决方式和会议内容均符合《公

司法》、《证券法》、《公司章程》和《股东大会议事规则》

的规定，会议决议和会议记录规范完整，公司股东大会运行

情况良好。

董事（会）依照《公司法》、


是报告期初至 2018 年 1 月，公司未设立董事会，设执行

董事一名，由李树财担任。2018 年 1 月 22 日，股份公司召

开第一届董事会第一次会议，选举产生股份公司董事长，聘

任公司总经理、董事会秘书和财务总监。

股份公司成立以来，公司能够依据《公司法》、《公司

章程》和《董事会议事规则》的规定发布通知并按期召开董

事会，会议文件完整，会议记录中时间、地点、出席人数等

要件齐备，会议决议及会议记录均能够正常签署，会议文件

保存完整；会议决议能够得到顺利执行。

有限公司整体变更为股份公司后，公司先后召开了5次

董事会，会议的召开程序、表决方式和会议内容均符合《公

司法》、《证券法》、《公司章程》和《董事会议事规则》

的规定，会议决议和会议记录规范完整，公司董事会运行情

况良好。

监事（会）依照《公司法》、


是报告期初至2017年8月，公司未设立监事会，仅设监事

一名，由罗宇红担任。2017年8月25日，有限公司做出变更

决定，免去罗宇红监事职务，设立监事会，监事会成员为蒋

辉（监事会主席）、吴志斌、谢宝健。

2018年1月22日，股份公司创立大会暨第一次临时股东

大会召开，选举产生了两名监事，与职工大会选举的职工监

事共同组成监事会。

有限公司整体变更为股份公司后，公司召开了3次监事

会，会议的召开程序、表决方式和会议内容均符合《公司法》、

《证券法》、《公司章程》和《监事会议事规则》的规定，

会议决议和会议记录规范完整，公司监事会运行情况良好。

职工代表监事依照《公司法》、

《公司章程》履行责任

是 2018年1月19日，公司召开职工代表大会，选举王军为

股份公司职工代表监事。

上述职工代表监事自担任监事以来，均积极履行监事的


61

职责，按照《公司法》、《公司章程》及《监事会议事规则》

等规定，参加监事会会议，列席股东大会，积极参与公司事

务，行使监事的职责。

二、董事会对现有公司治理机制的讨论与评估

项目是/否规范文件

治理机制给所有股东提供合适的保护，保证股东充分行

使知情权、参与权、质询权和表决权等权利

是《公司章程》、《股东大

会议事规则》

投资者关系管理是《公司章程》、《投资者

关系管理制度》

纠纷解决机制是《公司章程》

累计投票制否无

独立董事制度否无

关联股东和董事回避制度是《公司章程》、《股东大

会议事规则》、《董事会

议事规则》、《关联交易

决策管理办法》

财务管理、风险控制相关的内部管理制度是《财务管理制度》、《重

大投资决策管理办法》《关

联交易决策管理办法》《对

外担保决策制度》《防范

控股股东及关联方资金占

用管理制度》

董事会对现有公司治理机制的评估意见公司董事会对公司治理机制的建设

情况进行讨论和评估后认为，股份公司通

过制定各内部管理制度，建立健全了投资

者关系管理、纠纷解决、关联股东与董事

回避、财务管理及风险控制等相关内部管

理机制，进一步完善了公司法人治理机

制，能够有效地识别和控制经营管理中的

重大风险，能够给股东提供合适的保护并

保证股东充分行使知情权、参与权、质询

权和表决权等权利。

股份公司能够依据《公司法》和《公

司章程》的规定发布会议通知并按期召开

股东大会、董事会、监事会等相关会议；

会议决议内容合法合规，且能正常签署并

得到执行；公司相关人员均符合《公司法》

和《公司章程》的任职要求，能够遵守“三

会”议事规则，切实履行相应义务。

总之，股份公司成立以来，公司内部

控制制度设计较为合理，并得到较为有效

的执行，但是由于股份公司设立时间较

短，在实际运作中仍需要管理层优化内部

控制制度，提高规范运作的意识，以保证

公司治理机制的有效运行，更好地保护全

体股东的权益。

三、公司及控股股东、实际控制人、下属子公司最近 24 个月内存在的违法违规及


62

受处罚情况

（一）最近两年公司及控股股东、实际控制人、下属子公司存在的违法违规及受处罚的情况


（二）失信情况

事项是或否

公司是否被纳入失信联合惩戒对象否

公司法定代表人是否被纳入失信联合惩戒对象否

下属子公司是否被纳入失信联合惩戒对象否

控股股东是否被纳入失信联合惩戒对象否

实际控制人是否被纳入失信联合惩戒对象否

具体情况：


（三）其他情况


四、公司与控股股东、实际控制人的分开情况

具体方面是否分开具体情况

业务是

公司拥有完整的业务流程、独立的生产经营场所。公司独

立获取业务收入和利润，具有独立自主的经营能力，不存

在依赖控股股东、实际控制人及其他关联方进行经营活动

的情形，具有独立面向市场自主经营的能力，公司业务独

立。

资产是

公司是通过有限公司整体变更方式设立的股份公司，具备

与经营业务体系相配套的资产。公司资产独立完整、产权

明晰，均由公司实际控制和使用。截至本公开转让说明书

签署之日，公司不存在资产被控股股东占用的情况，公司

资产独立。

人员是

公司的董事、监事以及总经理、财务总监、董事会秘书等

高级管理人员的产生，均按照《公司法》及其他法律、法

规、规范性文件和《公司章程》规定的程序进行，董事、

股东代表监事由股东大会选举产生，总经理由董事会聘任，

财务总监、董事会秘书等高级管理人员由总经理提名并经

董事会聘任。不存在大股东超越公司董事会和股东大会职

权作出人事任免决定的情形。公司总经理、财务总监、董

事会秘书等高级管理人员均专职在公司工作并领取薪酬，

未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领取薪酬。

公司的财务人员未在控股股东、实际控制人及其控制的其

他企业中兼职。公司拥有独立运行的人力行政部门，建立

了独立的人事档案、人事聘用和任免制度以及考核、奖惩

制度，建立了独立的工资管理、福利与社会保障体系，能

够自主招聘管理人员和职工，与公司员工签订了劳动合同，

公司的人员独立。

财务是

公司设有独立的财务部门，配备专职财务人员，并根据现

行会计准则及相关法规、条例，结合公司实际情况制定了

财务管理制度，建立了独立、完整的财务核算体系，独立

进行财务决策。公司在银行独立开设账户，对所发生的业

务进行独立结算。公司设立后及时办理了税务登记证并依


63

法独立进行纳税申报和税收缴纳。公司财务独立，不存在

为控股股东、实际控制人及其控制的其他企业提供任何形

式的担保，或将以公司名义借入的款项转借给控股股东、

实际控制人及其控制的其他企业的情形。

机构是

公司依照《公司法》、《非上市公众公司监管指引第 3 号

——章程必备条款》等有关法律、法规和规范性文件的相

关规定，按照法定程序制订了《公司章程》并设置了相应

的组织机构，建立了以股东大会为最高权力机构、董事会

为决策机构、监事会为监督机构的法人治理结构，建立了

符合自身经营特点、独立完整的组织结构，各机构、部门

依照《公司章程》和各项规章制度行使职权。公司的生产

经营场所与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业严

格分开，不存在混合经营、合署办公的情况，公司机构独

立。

五、公司同业竞争情况

（一）公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业从事相同或相似业务的


（二）公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业未从事相同或相似业务的


序号公司名称经营范围公司业务控股股东、实际控制

人的持股比例（%）

1 深圳市深城投投资控股集

团有限公司

在合法取得土地

使用权的土地上

从事房地产开发

经营；投资兴办实

业(具体项目另行

申报);技术咨询、

信息咨询（不含人

才中介服务、证券

及限制项目）

房地产开发 100.00

2 深圳市前海深城投股权投

资管理有限公司

受股权投资企业

委托从事投资管

理及咨询（不含证

券、期货、担保及

其他限制项目）

投资管理及咨询 100.00

3 深圳市城投传奇投资有限

公司

在合法取得的土

地使用权的土地

上从事房地产开

发经营；投资举办

实业（具体项目另

报）


4 合肥洪鹏商贸有限公司

建筑材料，装饰材

料，五金交电销

售，承接装饰工

程，消防工程及水

电安装工程，城市

规划咨询

建材销售及工程

施工 100.00


64

5 深圳市城投瑞发投资有限

公司

投资兴办实业（具

体项目另报）；在

合法取得的土地



经营。（法律、行

政法规禁止的项

目除外；法律、行

政法规限制的项

目须取得许可后

方可经营）


6 深圳市深城投新能源发展

有限公司

新能源的技术开

发及相关技术咨

询，自有技术成果

转让；生物制品、

生物科技产品的

技术开发；投资科

技型企业、项目投

资、投资兴办实业

（具体项目另行

申报）；国内贸易，

从事货物及技术

的进出口业务。

（企业经营涉及

前置性行政许可

的，须取得前置性

行政许可文件后

方可经营）

新能源的技术开

发 100.00

7 深圳市嘉邻迈思企业服务

有限公司


体项目另行申

报）；企业登记代

理服务；企业管理

咨询、商务信息咨

询、信息咨询（不

含限制项目）；企

业形象策划、展览

展示策划、市场营

销策划；会务服

务；物业租赁。（企

业经营涉及前置

性行政许可的，须

取得前置性行政

许可文件后方可

经营）

企业咨询管理服

务 100.00

8 深圳市嘉邻嘉寓商务服务

有限公司


体项目另行申

报）；企业管理咨

询、商务信息咨询

（不含人才中介

服务、证券、期货、

保险、金融业务及

出租房屋 100.00


65

其它限制项目）。

房屋租赁。

9 深圳市传奇城投科技有限

公司

在合法取得的土

地上从事房地产

开发；投资兴办实

业（具体项目另行

申报）；投资管理，

投资咨询（以上不

含银行、证券、保

险等金融业务及

限制项目）；从事

信息技术、电子产

品、生物技术、化

工产品、建筑建

材、机械设备的技

术开发、技术咨

询、技术服务、技

术转让；国内贸易

（不含专营、专

控、专卖商品）；

投资科技型企业

（具体项目另行

申报）。


10 深圳市前海传奇股权投资

基金合伙企业（有限合伙）

投资管理；投资咨

询（以上均不含限

制项目）。

股权投资 100.00

11 深圳市深城投商业经营有

限公司

商业运营管理（法

律、行政法规、国

务院决定禁止的

项目除外，限制的

项目须取得许可

后方可经营）；房

屋租赁，从事广告

业务。

房屋出租 90.00

12 深圳市鹏尚科技有限公司

从事计算机科技、

信息技术、网络科

技领域内的技术

开发、技术咨询、

技术服务、技术转

让及上门维修服

务；通讯设备、计

算机、软件及辅助

设备的销售；企业

管理咨询、信息咨

询（不含网络信息

服务、人才中介服

务、证券及其它限

制项目）；企业形

象策划；国内贸

易。（法律、行政

法规、国务院决定

信息技术服务 100.00


66

规定在登记前须

经批准的项目除

外）

13 深圳市深城投光明投资有

限公司


体项目另行申

报）；房地产信息

咨询（不含证券咨

询、人才中介服务

和其它限制项

目）；房地产经纪；

投资管理（不含证

券、期货、保险及

其它金融业务）；

国内贸易（法律、

行政法规、国务院

决定规定在登记

前须经批准的项

目除外）^房地产

开发（在合法取得



经营）


14 深圳市深城投中城产业运

营有限公司

不动产管理；商业

运营管理；房地产

信息咨询；自有物

业租赁与管理。

房屋出租 60.00

（三）避免同业竞争采取的措施

为了避免未来可能发生的同业竞争，本公司的股东、董事、监事、高级管理人员均出具了《避

免同业竞争的承诺函》，承诺如下：

“截至本承诺函签署之日，本机构/本人未投资任何法人或经济组织，生产、开发任何与公司

生产的产品构成竞争或可能竞争的产品，未直接或间接经营任何与公司经营的业务构成竞争或可能

构成竞争的业务，也未参与投资任何与公司生产的产品或经营的业务构成竞争或可能构成竞争的其

他企业。

自承诺函签署之日起，本机构/本人将不生产、开发任何与公司生产的产品构成竞争或可能构

成竞争的产品，不直接或间接经营任何与公司经营的业务构成竞争或可能构成竞争的业务，也不参

与投资任何与公司生产的产品或经营的业务构成竞争或可能构成竞争的其他企业。

自承诺函签署之日起，如公司进一步拓展产品和业务范围，本机构/本人将不与公司拓展后的

产品或业务相竞争；若与公司拓展后的产品或业务产生竞争，则本机构/本人将以停止生产或经营

相竞争的业务或产品的方式、或者将相竞争的业务纳入到公司经营的方式、或者将相竞争的业务转

让给无关联关系第三方的方式避免同业竞争。

本机构/本人在持有公司股份期间，或担任公司董事、监事、高级管理人员期间以及辞去上述


67

职务六个月以内，本承诺均有效，本承诺为不可撤销之承诺。

本机构/本人若违反上述承诺，将对由此给公司造成的损失作出全面、及时、足额的赔偿并承

担相应法律责任。”

（四）其他情况


六、最近两年内公司资源被控股股东、实际控制人占用情况

（一）控股股东、实际控制人及其控制的其他企业占用公司资金、资产或其他资源的情况


单位：元

占用者与公司关联

关系占用形式

2018年 12

月 31日

2017年 12

月 31日

是否在申报

前归还或规

范

是否履行审

议程序

深圳市城市

建设投资发

展有限公司

（1）报告期

内的控股股

东；（2）李

树财担任董

事、副总经

理；（3）王

峰担任董事、

副总经理。

资金 0 0 是是

深圳市城投

工务设备材

料供销有限

公司

深城建投持

股 100.00%

资金 0 0 是是

总计 - - 0 0 - -

具体情况详见“第四节公司财务”之“九、（三）关联交易及其对财务状况和经营成果的影响”。

（二）为关联方担保情况


（三）为防止股东及其关联方占用或者转移公司资金、资产及其他资源所采取的具体安排

股份公司已在《公司章程》、《关联交易决策管理办法》明确规定了关联交易的决策程序，采

取必要的程序对其他股东的利益进行保护。今后，股份公司与关联方发生新的关联交易将严格按照

公司关联方交易管理制度的要求严格履行审批程序，规范关联交易的发生。



七、公司董事、监事、高级管理人员的具体情况

（一）董事、监事、高级管理人员及其近亲属持有本公司股份的情况


序号姓名职务与公司的关

联关系

持股数量

（股）

直接持股比

例（%）

间接持股比

例（%）

1 李树财董事长公司董事长 0 0 2.29

2 黄伟董事、总经公司董事、 0 0 1.70


68

理总经理

3 王峰董事公司董事 0 0 2.37

4 王全尧董事公司董事 0 0 2.33

5 王锦文董事公司董事 0 0 1.07

6 蒋辉监事会主席公司监事会

主席

0 0 1.09

7 吴志斌监事公司监事 0 0 0.08

8 王军职工代表监

事

公司职工代

表监事

0 0 0.35

9 王莉莉财务总监公司财务总

监

0 0 0

10 余景焕董事会秘书公司董事会

秘书

0 0 0.34

11 吴美华无公司董事长

李树财之配

偶

0 0 0.09

（二）董事、监事、高级管理人员相互间关系及与控股股东、实际控制人间关系：


公司董事、监事、高级管理人员之间无亲属关系。公司董事长李树财持有控股股东深城投集团 2.44%

股权，并担任董事；公司董事、总经理黄伟持有控股股东深城投集团 1.14%股权；公司董事王峰持

有控股股东深城投集团 2.44%股权，并担任董事；公司董事王全尧持有控股股东深城投集团 2.24%

股权；公司董事王锦文持有控股股东深城投集团 1.14%股权；公司监事会主席蒋辉持有控股股东深

城投集团 1.14%股权。

（三）董事、监事、高级管理人员与公司签订重要协议或作出重要承诺：


（四）董事、监事、高级管理人员的兼职情况


姓名职务兼职公司兼任职务是否存在与公

司利益冲突

是否对公司持续

经营能力产生不

利影响

李树财董事长深圳市深城投

投资控股集团

有限公司

董事否否

李树财董事长深圳市前海深

城投股权投资

管理有限公司

董事否否

李树财董事长深圳市城市建

设投资发展有

限公司

董事、副总经

理

否否


商业经营有限

公司

董事否否

李树财董事长深圳市鹏尚科

技有限公司

监事否否

李树财董事长南昌市鹏瑞投

资有限公司

监事否否


69


光明投资有限

公司

监事否否

李树财董事长深圳市裕新居

装饰设计有限

公司

执行董事、总

经理

否否

李树财董事长深圳市浚源咨

询服务有限公

司

执行董事、总

经理

否否

李树财董事长深圳市前海建

融供应链管理

有限公司

董事长否否


文化传媒有限

公司

董事否否


祥瑞投资有限

公司

董事否否

李树财董事长广州市瑞泰房

地产有限公司

监事否否

李树财董事长深圳市鹏瑞实

业开发有限公

司

监事否否

李树财董事长东莞市深城投

实业投资有限

公司

监事否否

李树财董事长广东美澳联华

四方投资有限

公司

监事否否

李树财董事长深圳市鹏城瑞

发投资发展有

限公司

监事否否

李树财董事长深圳市金城光

明房地产有限

公司

监事否否

李树财董事长深圳市锦鹏置

地有限公司

监事否否

李树财董事长辉达自行车(深

圳)有限公司

董事否否

李树财董事长深圳市前海益

通达科技服务

有限公司

董事否否

李树财董事长深圳市建诚泰

投资有限公司

监事否否


投资有限公司

董事否否

李树财董事长深圳市鹏城瑞

泰投资有限公

司

监事否否

李树财董事长深圳市华彩影董事否否


70

视有限公司

黄伟董事、总经理深圳市城投传

奇投资有限公

司

董事否否

黄伟董事、总经理深圳市城投瑞

发投资有限公

司

董事否否

黄伟董事、总经理深圳市传奇城

投科技有限公

司

董事否否

黄伟董事、总经理深圳市深城投

光明投资有限

公司

董事否否

黄伟董事、总经理广州市瑞泰房

地产有限公司

董事否否

黄伟董事、总经理深圳市鹏城瑞

发投资发展有

限公司

董事否否

黄伟董事、总经理深圳市煜阳投

资有限公司

董事长、总经

理

否否

黄伟董事、总经理深圳市城投盛

辉投资有限公

司

董事否否

黄伟董事、总经理深圳市泰和工

程咨询有限公

司

监事否否

黄伟董事、总经理深圳市钰鲲科

技有限公司

董事否否

王峰董事深圳市深城投

投资控股集团

有限公司

董事否否

王峰董事深圳市城市建

设投资发展有

限公司

董事、副总经

理

否否

王峰董事深圳市嘉邻迈

思企业服务有

限公司

董事长否否

王峰董事深圳市嘉邻嘉

寓商务服务有

限公司

董事长否否


商业经营有限

公司

董事否否

王峰董事深圳市前海建

融供应链管理

有限公司

董事否否


文化传媒有限

公司

董事长否否

王峰董事深圳市深城投监事否否


71

祥瑞投资有限

公司

王峰董事广东美澳联华

四方投资有限

公司

董事否否

王峰董事深圳市金城光

明房地产有限

公司

董事否否

王峰董事深圳市锦鹏置

地有限公司

董事否否

王峰董事深圳市前海益

通达科技服务

有限公司

董事否否

王峰董事深圳市建诚泰

投资有限公司

董事否否


投资有限公司

监事否否

王峰董事深圳市鹏城瑞

泰投资有限公

司

董事否否

王峰董事深圳市华彩影

视有限公司

董事长否否

王峰董事深圳市钰鲲科

技有限公司

董事长、总经

理

否否

王峰董事深圳市骏铭文

化有限公司

执行董事、总

经理

否否

王峰董事深圳市骏鹏园

林景观工程有

限公司

监事否否

王峰董事深圳市鹏昇实

业投资有限公

司

董事长否否

王峰董事深圳市中意恒

尚房地产开发

有限公司

董事否否

王峰董事东莞市深城投

置地投资有限

公司

监事否否

王峰董事深圳市传奇商

贸投资有限公

司

董事否否

王峰董事深圳市建投工

程有限公司

监事否否

王全尧董事深圳市恒天咨

询服务有限公

司

执行董事、总

经理

否否

王全尧董事东莞市雄冠五

金材料有限公

司

执行董事、总

经理

否否

王锦文董事深圳市德合银执行董事、总否否


72

商贸有限公司经理

王锦文董事深圳市建投工

程有限公司

董事、总经理否否

王锦文董事深圳市星辰文

化策划有限公

司

执行董事、总

经理

否否

王锦文董事深圳市鹏茂商

贸有限公司

执行董事否否

蒋辉监事会主席深圳市传奇商

贸投资有限公

司

监事否否

蒋辉监事会主席深圳市辉衡咨

询有限公司

执行董事、总

经理

否否

蒋辉监事会主席深圳市艾沃克

网络科技有限

公司

监事否否

蒋辉监事会主席深圳市赞慧咨

询服务有限公

司

监事否否

蒋辉监事会主席深圳市城创贸

易有限公司

监事否否

吴志斌监事深圳市筑梦工

场广告有限公

司

执行董事、总

经理

否否

吴志斌监事深圳市泰和俊

科技有限公司

执行董事、总

经理

否否

吴志斌监事深圳市清源农

业发展有限公

司

执行董事、总

经理

否否

吴志斌监事深圳市祥瑞通

咨询有限公司

监事否否

吴志斌监事深圳市鹏尚源

咨询有限公司

董事长否否

吴志斌监事东莞市捷步机

电设备有限公

司

监事否否

（五）董事、监事、高级管理人员的对外投资情况


姓名职务对外投资单位持股比例

（%）主营业务

是否存在

与公司利

益冲突

是否对公司持

续经营能力产

生不利影响


投资控股集团

有限公司

2.44 房地产开

发

否否

李树财董事长深圳市裕新居

装饰设计有限

公司

10.00 装饰设计否否

李树财董事长深圳市浚源咨 51.00 企业管理否否


73

询服务有限公

司

咨询

李树财董事长深圳市关键词

教育股份有限

公司

1.00 教育培训否否

黄伟董事、总经

理

深圳市深城投

投资控股集团

有限公司

1.14 房地产开

发

否否


理

珠海市横琴笃

行物业管理合

伙企业(有限合

伙)

5.92 股权投资否否


理

深圳市煜阳投

资有限公司

100.00 房地产开

发

否否


理

深圳市德合银

商贸有限公司

50.00 电子产品

销售

否否


投资控股集团

有限公司

2.44 房地产开

发

否否

王峰董事新余瑞泰企业

管理合伙企业

（有限合伙）


王峰董事深圳市骏铭文

化有限公司

100.00 广告及企

业策划

否否

王峰董事深圳市骏鹏园

林景观工程有

限公司

10.00 园林绿化

工程

否否

王全尧董事深圳市深城投

投资控股集团

有限公司

2.44 房地产开

发

否否

王全尧董事深圳市恒天咨

询服务有限公

司

100.00 家政、清

洁咨询服

务

否否

王全尧董事东莞市雄冠五

金材料有限公

司

50.00 五金产品

销售

否否

王锦文董事深圳市深城投

投资控股集团

有限公司

1.14 房地产开

发

否否

王锦文董事深圳市德合银

商贸有限公司

50.00 电子产品

销售

否否

王锦文董事深圳市星辰文

化策划有限公

司

100.00 广告及企

业策划

否否

王锦文董事深圳市鹏茂商

贸有限公司

50.00 电子产品

销售

否否

蒋辉监事会主

席

深圳市深城投

投资控股集团

有限公司

1.14 房地产开

发

否否

蒋辉监事会主深圳市辉衡咨 100.00 企业管理否否


74

席询有限公司咨询

蒋辉监事会主

席

深圳市旭日鸿

广告有限公司

50.00 广告设计否否

蒋辉监事会主

席

深圳市艾沃克

网络科技有限

公司

50.00 互联网信

息服务

否否

蒋辉监事会主

席

东莞市宏辉建

材有限公司

50.00 建材销售否否

吴志斌监事深圳市筑梦工

场广告有限公

司

50.00 广告设计否否

吴志斌监事深圳市泰和俊

科技有限公司

50.00 电子产品

销售

否否

吴志斌监事深圳市清源农

业发展有限公

司

50.00 花卉苗木

的销售

否否

吴志斌监事深圳市祥瑞通

咨询有限公司

50.00 企业管理

咨询

否否

吴志斌监事深圳市鹏尚源

咨询有限公司

25.00 企业管理

咨询

否否

王军职工代表

监事

珠海市横琴笃

行物业管理合

伙企业(有限合

伙)


余景焕董事会秘

书

珠海市横琴笃

行物业管理合

伙企业(有限合

伙)


（六）董事、监事、高级管理人员的适格性

事项是或否

董事、监事、高级管理人员是否具备《公司法》规定的任职资格、履行《公司法》

和公司章程规定的义务

是

董事、监事、高级管理人员最近24个月是否存在受到中国证监会行政处罚的情况否

董事、监事、高级管理人员是否被采取证券市场禁入措施且期限尚未届满否

董事、监事、高级管理人员是否存在全国股份转让系统认定不适合担任挂牌公司

董监高的情况

否

董事、监事、高级管理人员是否因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违

规被中国证监会立案调查，尚未有明确结论意见

否

具体情况：


（七）董事、监事、高级管理人员的失信情况：

事项是或否

董事是否被纳入失信联合惩戒对象否

监事是否被纳入失信联合惩戒对象否

高级管理人员是否被纳入失信联合惩戒对象否


75

具体情况：


（八）其他情况


八、近两年内公司董事、监事、高级管理人员变动情况

信息统计

董事长是否发生变动否

总经理是否发生变动否

董事会秘书是否发生变动否

财务总监是否发生变动否


九、财务合法合规性

事项是或否

公司及下属子公司是否设有独立的财务部门，能够独立开展会计核算、作出财务决策是

公司及下属子公司的财务会计制度及内控制度是否健全且得到有效执行，会计基础工

作是否规范，是否符合《会计法》、《会计基础工作规范》以及《公司法》、《现金

管理条例》等其他法律法规要求

是

公司是否按照《企业会计准则》和相关会计制度的规定编制并披露报告期内的财务报

表，是否在所有重大方面公允地反映公司的财务状况、经营成果和现金流量，财务报

表及附注是否不存在虚假记载、重大遗漏以及误导性陈述

是

公司是否存在申报财务报表未按照《企业会计准则》的要求进行会计处理，导致重要

会计政策适用不当或财务报表列报错误且影响重大，需要修改申报财务报表（包括资

产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表）

否

公司是否存在因财务核算不规范情形被税务机关采取核定征收企业所得税且未规范否

公司是否存在其他财务信息披露不规范情形否

公司是否存在个人卡收付款的情形否

公司是否存在坐支情形否

具体情况说明



76

第四节公司财务

一、财务报表

（一）合并财务报表

1. 合并资产负债表

单位：元

项目 2018年 12月 31日 2017年 12月 31日

流动资产：

货币资金 27,995,874.62 2,058,036.26

结算备付金 -

拆出资金

以公允价值计量且其变动计入当期损

益的金融资产

衍生金融资产

应收票据及应收账款 671,807.73 1,322,659.22

预付款项 28,301.89 -

应收保费

应收分保账款

应收分保合同准备金

其他应收款 323,232.91 241,594.60

买入返售金融资产

存货

持有待售资产

一年内到期的非流动资产

其他流动资产 - 15,000,000.00

流动资产合计 29,019,217.15 18,622,290.08

非流动资产：

发放贷款及垫款

可供出售金融资产

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资

投资性房地产

固定资产 250,373.20 134,586.86

在建工程

生产性生物资产

油气资产

无形资产 158,625.00 182,125.00

开发支出

商誉

长期待摊费用

递延所得税资产 509.20 2,601.12

其他非流动资产

非流动资产合计 409,507.40 319,312.98

资产总计 29,428,724.55 18,941,603.06

流动负债：


77

短期借款

向中央银行借款

吸收存款及同业存放

拆入资金

以公允价值计量且其变动计入当期损

益的金融负债

衍生金融负债

应付票据及应付账款 697,988.90 387,539.01

预收款项 19,021.73 41,758.59

卖出回购金融资产款

应付手续费及佣金

应付职工薪酬 2,002,109.74 1,195,761.90

应交税费 1,344,326.67 737,666.18

其他应付款 3,298,804.79 1,194,709.07

应付分保账款

保险合同准备金

代理买卖证券款

代理承销证券款

持有待售负债

一年内到期的非流动负债

其他流动负债 -

流动负债合计 7,362,251.83 3,557,434.75

非流动负债：

长期借款

应付债券

其中：优先股

永续债

长期应付款

预计负债

递延收益

递延所得税负债

其他非流动负债

非流动负债合计

负债合计 7,362,251.83 3,557,434.75

所有者权益（或股东权益）：

股本 13,000,000.00 11,111,000.00

其他权益工具

其中：优先股

永续债

资本公积 2,050,383.25 444,400.00

减：库存股

其他综合收益

专项储备

盈余公积 707,820.37 313,854.38

一般风险准备

未分配利润 6,308,269.10 3,514,913.93

归属于母公司所有者权益合计 22,066,472.72 15,384,168.31

少数股东权益

所有者权益合计 22,066,472.72 15,384,168.31


78

负债和所有者权益总计 29,428,724.55 18,941,603.06

2. 合并利润表

单位：元

项目 2018年 1月—12月 2017年度

一、营业总收入 37,580,420.54 25,514,627.85

其中：营业收入 37,580,420.54 25,514,627.85

利息收入

已赚保费

手续费及佣金收入

二、营业总成本 29,234,089.24 21,528,204.68

其中：营业成本 26,504,184.66 19,679,955.33

利息支出

手续费及佣金支出

退保金

赔付支出净额

提取保险合同准备金净额

保单红利支出

分保费用

税金及附加 155,320.53 111,442.92

销售费用 -

管理费用 2,585,714.01 1,769,665.64

研发费用 -

财务费用 -2,762.26 -34,578.24

其中：利息收入 15,024.59 43,366.63

利息费用

资产减值损失 -8,367.70 1,719.03

加：其他收益

投资收益（损失以“－”号填列） 538,763.01 201,443.28

其中：对联营企业和合营企业的投资收益

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

汇兑收益（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“-”号填列） -

三、营业利润（亏损以“－”号填列） 8,885,094.31 4,187,866.45

加：营业外收入 33,708.56 10,615.76

其中：非流动资产处置利得

减：营业外支出 - 259.41

四、利润总额（亏损总额以“－”号填

列）

8,918,802.87 4,198,222.80

减：所得税费用 2,236,498.46 1,060,448.91

五、净利润（净亏损以“－”号填列） 6,682,304.41 3,137,773.89

其中：被合并方在合并前实现的净利润

（一）按经营持续性分类：

1.持续经营净利润 6,682,304.41 3,137,773.89

2.终止经营净利润

（二）按所有权归属分类：

1.少数股东损益

2.归属于母公司所有者的净利润 6,682,304.41 3,137,773.89


79

六、其他综合收益的税后净额

归属于母公司所有者的其他综合收益的

税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.可供出售金融资产公允价值变动损益

3.持有至到期投资重分类为可供出售金

融资产损益

4.现金流量套期损益的有效部分

5.外币财务报表折算差额

6.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后

净额

七、综合收益总额 6,682,304.41 3,137,773.89

归属于母公司所有者的综合收益总额

归属于少数股东的综合收益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益 0.51 0.31

（二）稀释每股收益 0.51 0.31

3. 合并现金流量表

单位：元

项目 2018年 1月—12月 2017年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 40,880,381.72 25,954,178.84

客户存款和同业存放款项净增加额 -

向中央银行借款净增加额

向其他金融机构拆入资金净增加额

收到原保险合同保费取得的现金

收到再保险业务现金净额

保户储金及投资款净增加额

处置以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融资产净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金

拆入资金净增加额

回购业务资金净增加额

收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金 3,542,115.00 109,927,357.01

经营活动现金流入小计 44,422,496.72 135,881,535.85

购买商品、接受劳务支付的现金 16,204,968.41 10,265,628.92

客户贷款及垫款净增加额

存放中央银行和同业款项净增加额

支付原保险合同赔付款项的现金

支付利息、手续费及佣金的现金


80

支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金 12,285,035.66 9,540,006.39

支付的各项税费 3,039,291.45 1,787,303.64

支付其他与经营活动有关的现金 2,297,966.41 100,332,934.71

经营活动现金流出小计 33,827,261.93 121,925,873.66

经营活动产生的现金流量净额 10,595,234.79 13,955,662.19

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 25,900,000.00 71,100,000.00

取得投资收益收到的现金 538,763.01 201,443.28

处置固定资产、无形资产和其他长期资产

收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金

净额

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计 26,438,763.01 71,301,443.28

购建固定资产、无形资产和其他长期资产

支付的现金

196,159.44 69,029.00

投资支付的现金 10,900,000.00 86,000,000.00

质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单位支付的现金

净额

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 11,096,159.44 86,069,029.00

投资活动产生的现金流量净额 15,342,603.57 -14,767,585.72

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 - 1,555,400.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现

金

取得借款收到的现金

发行债券收到的现金

收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计 - 1,555,400.00

偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付利息支付的现金

其中：子公司支付给少数股东的股利、利

润

支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计

筹资活动产生的现金流量净额 - 1,555,400.00

四、汇率变动对现金及现金等价物的影

响

五、现金及现金等价物净增加额 25,937,838.36 743,476.47

加：期初现金及现金等价物余额 2,058,036.26 1,314,559.79

六、期末现金及现金等价物余额 27,995,874.62 2,058,036.26


81

4. 合并所有者权益变动表

2018 年 1 月—12 月合并所有者权益变动表

单位：元

归属于母公司所有者权益

少

数股东

权益

所有者

权益股本

其他权益工具资本公

积

减

：库存

股

其

他综

合收

益

专

项储

备

盈余

公积

一

般风险

准备

未分配

利润优

先股

永

续债

其

他

一、上年期末余额 11,111,000.00 444,400.00 313,854.38 3,514,913.93 15,384,168.31

加：会计政策变更

前期差错更正

同一控制下企业合并

其他

二、本年期初余额 11,111,000.00 444,400.00 313,854.38 3,514,913.93 15,384,168.31

三、本期增减变动金

额（减少以“－”号填列）

1,889,000.00 1,605,983.25 393,965.99 2,793,355.17 6,682,304.41

（一）综合收益总额 6,682,304.41 6,682,304.41

（二）所有者投入和

减少资本

1．股东投入的普通股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他

（三）利润分配 674,364.87 -674,364.87

1．提取盈余公积 674,364.87 -674,364.87

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）

的分配


82

4．其他

（四）所有者权益内

部结转

1,889,000.00

1,605,983.25 -280,398.88 -3,214,584.37

1．资本公积转增资本

（或股本）

2．盈余公积转增资本

（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4.设定收益计划变动

额结转留存收益

5．其他 1,889,000.00 1,605,983.25 -280,398.88 -3,214,584.37

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本年期末余额 13,000,000.00 2,050,383.25 707,820.37 6,308,269.10 22,066,472.72

2017 年度合并所有者权益变动表

单位：元

归属于母公司所有者权益少

数股东

权益

所有者

权益股本

其他权益工具资本

公积

减

：库存

股

其

他综合

收益

专

项储备

盈余

公积

一

般风险

准备

未分配

利润优

先股

永

续债

其

他

一、上年期末余额 10,000,000.00 690,994.42 10,690,994.42


前期差错更正

同一控制下企业合并

其他

二、本年期初余额 10,000,000.00 690,994.42 10,690,994.42


额（减少以“－”号填列）

1,111,000.00 444,400.00 2,823,919.51 4,693,173.89


83

（一）综合收益总额 3,137,773.89

3,137,773.89


减少资本

1,111,000.00 444,400.00 1,555,400.00

1．股东投入的普通股 1,111,000.00 444,400.00 1,555,400.00


者投入资本


者权益的金额

4．其他

（三）利润分配 313,854.38 -313,854.38

1．提取盈余公积 313,854.38 -313,854.38



的分配

4．其他


部结转


（或股本）


（或股本）




5．其他


1．本期提取

2．本期使用

（六）其他 -

四、本年期末余额 11,111,000.00 444,400.00 313,854.38 3,514,913.93 15,384,168.31


84

（二）母公司财务报表

1. 母公司资产负债表

单位：元

项目 2018年 12月 31日 2017年 12月 31日

流动资产：

货币资金 23,288,284.70 2,008,806.13

以公允价值计量且其变动计入当期损益

的金融资产

-

衍生金融资产

应收票据及应收账款 671,807.73 1,322,659.22

预付款项 28,301.89 -

其他应收款 316,032.91 241,594.60

存货

持有待售资产

一年内到期的非流动资产

其他流动资产 - 15,000,000.00

流动资产合计 24,304,427.23 18,573,059.95

非流动资产：

可供出售金融资产

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资 5,000,000.00 50,000.00

投资性房地产

固定资产 197,954.20 134,586.86

在建工程

生产性生物资产

油气资产

无形资产 158,625.00 182,125.00

开发支出

商誉

长期待摊费用

递延所得税资产 509.20 2,601.12

其他非流动资产

非流动资产合计 5,357,088.40 369,312.98

资产总计 29,661,515.63 18,942,372.93

流动负债：

短期借款

以公允价值计量且其变动计入当期损益

的金融负债

衍生金融负债

应付票据及应付账款 484,826.90 387,539.01

预收款项 19,021.73 41,758.59

应付职工薪酬 1,885,869.60 1,195,761.90

应交税费 1,330,734.69 737,666.18

其他应付款 3,914,716.31 1,194,709.07

持有待售负债


85

一年内到期的非流动负债

其他流动负债 -

流动负债合计 7,635,169.23 3,557,434.75

非流动负债：

长期借款

应付债券

其中：优先股

永续债

长期应付款

预计负债

递延收益

递延所得税负债

其他非流动负债

非流动负债合计 -

负债合计 7,635,169.23 3,557,434.75

所有者权益：

股本 13,000,000.00 11,111,000.00

其他权益工具

其中：优先股

永续债

资本公积 2,050,383.25 444,400.00

减：库存股

其他综合收益

专项储备 -

盈余公积 697,596.32 313,854.38

一般风险准备

未分配利润 6,278,366.83 3,515,683.80

所有者权益合计 22,026,346.40 15,384,938.18

负债和所有者权益合计 29,661,515.63 18,942,372.93

2. 母公司利润表

单位：元

项目 2018年 1月—12月 2017年度

一、营业收入 37,580,420.54 25,514,627.85

减：营业成本 26,504,184.66 19,679,955.33

税金及附加 155,320.53 111,442.92

销售费用 -

管理费用 2,584,214.01 1,769,665.64

研发费用 -

财务费用 -4,528.50 -35,348.11

其中：利息收入 12,341.63 43,346.50

利息费用

资产减值损失 -8,367.70 1,719.03

加：其他收益

投资收益（损失以“－”号填列） 481,225.14 201,443.28

其中：对联营企业和合营企业的投资收益

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）


86

资产处置收益（损失以“-”号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列） 8,830,822.68 4,188,636.32

加：营业外收入 33,708.56 10,615.76

减：营业外支出 - 259.41

三、利润总额（亏损总额以“－”号填

列）

8,864,531.24 4,198,992.67

减：所得税费用 2,223,123.02 1,060,448.91

四、净利润（净亏损以“－”号填列） 6,641,408.22 3,138,543.76

（一）持续经营净利润 6,641,408.22 3,138,543.76

（二）终止经营净利润

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.可供出售金融资产公允价值变动损益

3.持有至到期投资重分类为可供出售金

融资产损益

4.现金流量套期损益的有效部分

5.外币财务报表折算差额

6.其他

六、综合收益总额 6,641,408.22 3,138,543.76

七、每股收益：

（一）基本每股收益 0.51 0.31

（二）稀释每股收益 0.51 0.31

3. 母公司现金流量表

单位：元

项目 2018年 1月—12月 2017年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 40,880,381.72 25,954,178.84

收到的税费返还 - -

收到其他与经营活动有关的现金 3,588,432.04 109,927,336.88

经营活动现金流入小计 44,468,813.76 135,881,515.72

购买商品、接受劳务支付的现金 15,982,899.89 10,265,628.92

支付给职工以及为职工支付的现金 12,220,811.34 9,540,006.39

支付的各项税费 3,039,291.45 1,787,303.64

支付其他与经营活动有关的现金 2,283,817.21 100,332,144.71

经营活动现金流出小计 33,526,819.89 121,925,083.66

经营活动产生的现金流量净额 10,941,993.87 13,956,432.06

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 21,000,000.00 71,100,000.00

取得投资收益收到的现金 481,225.14 201,443.28

处置固定资产、无形资产和其他长期资产

收回的现金净额

- -


87

处置子公司及其他营业单位收到的现金

净额

- -

收到其他与投资活动有关的现金 - -

投资活动现金流入小计 21,481,225.14 71,301,443.28

购建固定资产、无形资产和其他长期资产

支付的现金

143,740.44 69,029.00

投资支付的现金 11,000,000.00 86,050,000.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金

净额

- -

支付其他与投资活动有关的现金 - -

投资活动现金流出小计 11,143,740.44 86,119,029.00

投资活动产生的现金流量净额 10,337,484.70 -14,817,585.72

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 - 1,555,400.00

取得借款收到的现金 - -

发行债券收到的现金 - -

收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计 - 1,555,400.00

偿还债务支付的现金 - -

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - -

支付其他与筹资活动有关的现金 -

筹资活动现金流出小计 - -

筹资活动产生的现金流量净额 1,555,400.00

四、汇率变动对现金及现金等价物的影

响

五、现金及现金等价物净增加额 21,279,478.57 694,246.34

加：期初现金及现金等价物余额 2,008,806.13 1,314,559.79

六、期末现金及现金等价物余额 23,288,284.70 2,008,806.13

88

4. 母公司所有者权益变动表

2018 年 1 月—12 月母公司所有者权益变动表

单位：元

股本


积

减：

库存股

其

他综合

收益

专

项储备

盈余

公积

一

般风险

准备

未分配

利润

所有者

权益合计优

先股

永

续债

其

他

一、上年期末余额 11,111,000.00 444,400.00 313,854.38 3,515,683.80 15,384,938.18


前期差错更正

其他

二、本年期初余额 11,111,000.00 444,400.00 313,854.38 3,515,683.80 15,384,938.18

三、本期增减变动金额

（减少以“－”号填列）

1,889,000.00 1,605,983.25 383,741.94 2,762,683.03 6,641,408.22

（一）综合收益总额 6,641,408.22 6,641,408.22

（二）所有者投入和减

少资本

1．股东投入的普通股


者投入资本


者权益的金额

4．其他

（三）利润分配 664,140.82 -664,140.82

1．提取盈余公积 664,140.82 -664,140.82



的分配

4．其他

（四）所有者权益内部

结转

1,889,000.00

1,605,983.25 -280,398.88 -3,214,584.37


89


（或股本）


（或股本）




5．其他 1,889,000.00

1,605,983.25 -280,398.88 -3,214,584.37


1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本年期末余额 13,000,000.00 2,050,383.25 697,596.32 6,278,366.83 22,026,346.40

2017 年度母公司所有者权益变动表

单位：元

股本


积

减

：库存

股

其

他综合

收益

专

项储备

盈余公

积

一

般风险

准备

未分配利

润

所有者权

益合计优

先股

永

续债

其

他

一、上年期末余额 10,000,000.00 690,994.42 10,690,994.42


前期差错更正

其他

二、本年期初余额 10,000,000.00 690,994.42 10,690,994.42


额（减少以“－”号填列） 1,111,000.00 444,400.00 313,854.38 2,824,689.38 4,693,943.76

（一）综合收益总额 3,138,543.76 3,138,543.76


减少资本 1,111,000.00 444,400.00 1,555,400.00

1．股东投入的普通股 1,111,000.00 444,400.00 1,555,400.00


90


者投入资本


者权益的金额

4．其他

（三）利润分配 313,854.38 -313,854.38

1．提取盈余公积 313,854.38 -313,854.38



的分配

4．其他


部结转


（或股本）


（或股本）




5．其他


1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本年期末余额 11,111,000.00 444,400.00 313,854.38 3,515,683.80 15,384,938.18

91

（三）财务报表的编制基础、合并财务报表范围及变化情况

1. 财务报表的编制基础

本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体

企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准

则”)进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露

编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2014 年修订)的规定，编制财务报表。

2. 合并财务报表范围及变化情况

（1）合并财务报表范围


序号名称持股

比例（%）

表决权

比例（%）

至最近一

期期末实际投

资额（万元）

纳入合

并范围的期

间

合并

类型

取得方

式

1 上海笃行物业

服务有限公司

100.00 100.00 500.00 2017 年度、

2018 年度

投资设立

上海笃行物业服务有限公司资料请详见本节“十三、公司控股子公司或纳入合并报表的其他企

业”。

（2）民办非企业法人


（3）合并范围发生变更的原因说明


二、审计意见

事项是或否

公司财务报告是否被出具标准无保留的审计意见是

公司聘请的具有证券期货相关业务资格的大华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2017 年

度、2018 年度财务会计报告（包括 2017 年 12 月 31 日、2018 年 12 月 31 日的资产负债表及合并资

产负债表，2017 年度、2018 年度的利润表及合并利润表、所有者权益变动表及合并所有者权益变

动表和现金流量表及合并现金流量表以及财务报表附注）实施审计，并出具了审计报告，审计意见

为标准无保留意见。

三、报告期内采用的主要会计政策和会计估计

（一）遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2018 年 12 月 31

日、2017 年 12 月 31 日的财务状况、2018 年度、2017 年度的经营成果和现金流量等有关信息。

（二）会计期间


92

自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会计年度。本报告期为 2017 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月

31 日。

（三）记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

采用人民币为记账本位币。

（四）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法


1、步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，

将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理

（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

2、同一控制下的企业合并

本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方

收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资

产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢

价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算金

额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。

对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权

的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，与达

到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，

调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，因采用权

益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该

项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算

而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂

不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。

3、非同一控制下的企业合并

购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营决策的

控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的转移：

①企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。

②企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。

③已办理了必要的财产权转移手续。


93

④本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。

⑤本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风险。

本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允

价值与其账面价值的差额，计入当期损益。

本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商

誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期

损益。

通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为一

项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权益法

核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项

投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处

置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持

有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投

资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计

入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。

4、为合并发生的相关费用

为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计

入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。

（五）合并财务报表的编制方法


1.合并报表范围的确定原则

本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的单独主

体）均纳入合并财务报表。

2.合并报表编制的方法

本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司

编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列

报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。

所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公

司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、

会计期间进行必要的调整。

合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债

表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报表

角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角度对该交易予以调


94

整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表

中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股

东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少

数股东权益。

对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形

成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。

对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报

表进行调整

（1）增加子公司或业务

在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；

将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合

并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视

同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制

方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得

原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他

综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初

数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务

自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买

方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计

入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损

益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有

者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变

动而产生的其他综合收益除外。

（2）处置子公司或业务

1）一般处理方法

在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润

纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本

公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之

和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商


95

誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除

净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，

由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

2）分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交

易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交

易进行会计处理：

① 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

② 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

③ 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

④ 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为

一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处

置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控

制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，

按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权

时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

（3）购买子公司少数股权

本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买

日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股

本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资

在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期

股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资

产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（六）现金及现金等价物的确定标准

在编制现金流量表时，将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换

为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。权益性投资不作为现金等价

物。

（七）外币业务和外币报表折算



96

（八）金融工具的确认和计量


金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。

1、金融工具的分类

本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合取得持

有金融资产和承担金融负债的目的，在初始确认时将金融资产和金融负债分为不同类别：以公允价

值计量且其变动计入当期损益的金融资产（或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供出售

金融资产；其他金融负债等。

2、金融工具的确认依据和计量方法

（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负

债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。

交易性金融资产或金融负债是指满足下列条件之一的金融资产或金融负债：

1）取得该金融资产或金融负债的目的是为了在短期内出售、回购或赎回；

2）属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采用短

期获利方式对该组合进行管理；

3）属于衍生金融工具，但是被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工

具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益

工具结算的衍生工具除外。

只有符合以下条件之一，金融资产或金融负债才可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变

动计入损益的金融资产或金融负债：

1）该项指定可以消除或明显减少由于金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关利得

或损失在确认或计量方面不一致的情况；

2）风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合、该金融负债组合、或该金

融资产和金融负债组合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；

3）包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有

重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；

4）包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的

混合工具。

本公司对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，在取得时以公允价值

（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，相

关的交易费用计入当期损益。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值

变动计入当期损益。处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公

允价值变动损益。


97

（2）应收款项

应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。

本公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的债权（不包括在

活跃市场上有报价的债务工具），包括应收账款、其他应收款、应收票据、长期应收款等，以向购

货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。

收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。

（3）持有至到期投资

持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至

到期的非衍生性金融资产。

本公司对持有至到期投资，在取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和

相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入

投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。处置时，将

所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。

如果持有至到期投资处置或重分类为其他类金融资产的金额，相对于本公司全部持有至到期投

资在出售或重分类前的总额较大，在处置或重分类后应立即将其剩余的持有至到期投资重分类为可

供出售金融资产；重分类日，该投资的账面价值与其公允价值之间的差额计入其他综合收益，在该

可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。但是，遇到下列情况可以除外：

1）出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近(如到期前三个月内)，且市场利率变化

对该项投资的公允价值没有显著影响。

2）根据合同约定的偿付方式，企业已收回几乎所有初始本金。

3）出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件所引起。

（4）可供出售金融资产

可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除其他金融资

产类别以外的金融资产。

本公司对可供出售金融资产，在取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到

付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或

现金股利确认为投资收益。可供出售金融资产的公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外

币货币性金融资产形成的汇兑差额外，直接计入其他综合收益。处置可供出售金融资产时，将取得

的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其他综合收益的公

允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。

本公司对在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工

具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。

（5）其他金融负债

按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。


98

3、金融资产转移的确认依据和计量方法

公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则

终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融

资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司

将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将

下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金

融资产为可供出售金融资产的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分

和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损

益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认

部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负

债。

4、金融负债终止确认条件

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与

债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同

条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部

分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现

金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，

将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出

的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

5、金融资产和金融负债公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；活跃市场的报价包

括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得相关资产或负

债的报价，且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。

初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。


99

不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采

用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关

资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入

值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

6、金融资产（不含应收款项）减值准备计提

资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价

值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。

金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：

（1）发行方或债务人发生严重财务困难；

（2）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；

（3）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；

（4）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；

（5）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；

（6）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据

对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计

量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保

物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；

（7）权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使

权益工具投资人可能无法收回投资成本；

（8）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；

金融资产的具体减值方法如下：

（1）可供出售金融资产的减值准备

本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查，若该权益工具投资于资产

负债表日的公允价值低于其成本超过 50%（含 50%）或低于其成本持续时间超过一年（含一年）的，

则表明其发生减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其成本超过 20%（含 20%）

但尚未达到 50%的，本公司会综合考虑其他相关因素诸如价格波动率等，判断该权益工具投资是否

发生减值。

【应根据公司实际情况，明确披露判断其公允价值发生“严重”与“非暂时性”下跌的具体量化标

准，上述量化标准值仅供参考，具体量化标准应根据企业实际情况披露】

【同时还应根据公司实际情况，明确披露可供出售权益工具成本的计算方法、期末公允价值的

确定方法；以下举例仅供参考，应根据企业实际情况披露】

上段所述成本按照可供出售权益工具投资的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、原已

计入损益的减值损失确定；不存在活跃市场的可供出售权益工具投资的公允价值，按照类似金融资

产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值【或采用估值技术】确定；在活跃市场有报价的


100

可供出售权益工具投资的公允价值根据证券交易所期末收盘价【或期末前 xx 日收盘均价】确定，

除非该项可供出售权益工具投资存在限售期。对于存在限售期的可供出售权益工具投资，按照证券

交易所期末收盘价扣除市场参与者因承担指定期间内无法在公开市场上出售该权益工具的风险而

要求获得的补偿金额后确定。

【对于存在限售期的可供出售权益性投资，可以按照证券交易所的期末收盘价作出相应调整后

确定，即从收盘价中扣除市场参与者因承担指定期间内无法在公开市场上出售该权益工具的风险而

要求获得的补偿金额；也可以根据《关于证券投资基金执行<企业会计准则>估值业务及份额净值计

价有关事项的通知》（证监会计字〔2007〕21 号）规定的估值模型确定，方法一经确定，不得随意

变更】

可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，本公司将原直接计入其他综合

收益的因公允价值下降形成的累计损失从其他综合收益转出，计入当期损益。该转出的累计损失，

等于可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊余金额、当前公允价值和原已计入损

益的减值损失后的余额。

对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认

原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回计入当期损益；对于可供出售权益工

具投资发生的减值损失，在该权益工具价值回升时通过权益转回；但在活跃市场中没有报价且其公

允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金

融资产发生的减值损失，不得转回。

（2）持有至到期投资的减值准备

对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量

现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转

回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的

摊余成本。

7、金融资产及金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，

以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：

（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；

（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

（九）应收款项坏账准备的确认标准和计提方法


应收款项包括应收账款、其他应收款。

1. 坏账准备的确认标准、计提方法

本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发生


101

减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合同条款（如偿付利息或本

金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；④其他表明应收款项发生减值

的客观依据。

2. 坏账准备的计提方法

（1）单项金额重大并单项计提坏账准备

单项金额重大的判断依据或金额标准占应收款项余额 10%以上

单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值

低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当

期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将

其归入相应组合计提坏账准备。

（2）按组合计提坏账准备的应收款项

组合类型确定组合的依据按组合计提坏账准备的计提方

法

其他组合根据业务性质，认定无信用

风险，主要包括应收政府部

门的款项、员工的备用金、

保证金及押金等；正常的关

联方款项（股东、同一股东

控制的关联方及公司合并范

围内子公司）

除有证据表明其可回收性存在重大

不确定性外，不计提坏账准备

账龄分析法组合除已单独计提减值准备的应

收款项外，公司根据以前年

度与之相同或相类似的、按

账龄段划分的具有类似信用

风险特征的应收款项组合的

实际损失率为基础，结合现

时情况分析确定坏账准备计

提的比例

账龄分析法

组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：

账龄应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)

1 年以内（含 1 年） 3.00 3.00

1－2 年 10.00 10.00

2－3 年 20.00 20.00

3－4 年 50.00 50.00

4－5 年 80.00 80.00

5 年以上 100.00 100.00

组合中，采用其他方法计提坏账准备的：


（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

单项计提坏账准备的理由存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的

原有条款收回款项。

坏账准备的计提方法根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其


102

账面价值的差额进行计提。

（十）存货


1. 存货的分类

存货是指本公司在日常活动中持有备以使用的原材料、周转材料、低值易耗品等。

2. 发出存货的计价方法

存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。存货发出时按先

进先出法，无法认定的，采取加权平均法确定其发出的实际成本计价。

3. 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。

期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别

计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，

且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。

以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准

备金额内转回，转回的金额计入当期损益。

4. 存货的盘存制度

采用永续盘存制。

5. 低值易耗品和包装物的摊销方法

（1）低值易耗品

低值易耗品采用一次转销法

（2）包装物

不适用

（十一）持有待售资产


1、划分为持有待售确认标准

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议。已经就一项出售计划作出决

议，并已获得监管部门批准（如适用），且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价

格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。


103

2、划分为持有待售核算方法

本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价值减去

出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为

资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持

有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。

上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、

采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所得税资产、由

金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险合同所产生的权利。

（十二）投资性房地产


（十三）长期股权投资


1. 本部分所指长期股权投资的范围

本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股

权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金

融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算。

2. 投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本节“（四）同一控制下和非同一控制

下企业合并的会计处理方法”。

（2）其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资

成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；

发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。

在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，

非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有

确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的

账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。

通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

3. 后续计量及损益确认方法

（1）成本法


104

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计

价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。

除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公司

按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。

（2）权益法

本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风险投资

机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投资，

采用公允价值计量且其变动计入损益。

长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差

额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资

产公允价值份额的差额，计入当期损益。

本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益

的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投资单

位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资

单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价

值并计入所有者权益。

本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等

的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之间发

生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投

资损益。

本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投

资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净

投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上

述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入

当期投资损失。

被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处

理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期

股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。

（十四）固定资产


1. 固定资产确认条件

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度

的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：


105

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

2. 固定资产的初始计量

本公司固定资产按成本进行初始计量。

（1）外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预

定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。

（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支

出构成。

（3）投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协

议约定价值不公允的按公允价值入账。

（4）购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资

产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应

予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。

3. 各类固定资产的折旧方法

（1）固定资产折旧计提方法

固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固

定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；已提足折旧

仍继续使用的固定资产不计提折旧。

利用专项储备支出形成的固定资产，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额

的累计折旧，该固定资产在以后期间不再计提折旧。

本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终

了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行

相应的调整。

（2）固定资产折旧年限

类别折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物

机器设备

电子设备 3 - 33.33

运输设备

其他设备

办公设备 5 - 20.00

融资租入固定资

产：

- - -

其中：房屋及建筑

物


106

机器设备

电子设备

运输设备

其他设备

4. 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法

本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹

象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产

所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。

资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现

值两者之间较高者确定。

可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面价

值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值

准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩

余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。

因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行

减值测试。

在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产

组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资

产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计

算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产

组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面

价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认

商誉的减值损失。

（十五）在建工程


本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前

所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费

用以及应分摊的间接费用等。本公司的在建工程以项目分类核算。

（十六）借款费用


1、借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，


107

计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或

者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、

转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2、借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的

期间不包括在内。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本

化。

当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款

费用停止资本化。

购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在

该资产整体完工时停止借款费用资本化。

3、暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，

则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态

或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，

直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、借款费用资本化金额的计算方法

专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资

取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可

销售状态前，予以资本化。

根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，

计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调

整每期利息金额。

（十七）生物资产


（十八）无形资产与开发支出



108

1. 无形资产的计价方法

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发

生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资

产的成本以购买价款的现值为基础确定。

债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，

并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。

在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，

非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据

表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值

和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以

非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、

在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形

资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。

2. 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：

项目预计使用寿命依据

软件 10 年预计使用年限

每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差

异的，进行相应的调整。

经复核，本报告期内各期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同

3. 使用寿命不确定的无形资产的判断依据

无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。

对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿命进行复核。

如果期末重新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。

经复核，该类无形资产的使用寿命仍为不确定。

4. 无形资产减值测试方法及减值准备计提方法

本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹

象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产

所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。

资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现

值两者之间较高者确定。

可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面价


109

值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值

准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩

余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。

因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行

减值测试。

在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产

组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资

产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计

算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产

组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面

价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认

商誉的减值损失。

5. 开发阶段研发支出资本化的条件

内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：

（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无

形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或

出售该无形资产；

（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的开发支出

不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该

项目达到预定用途之日起转为无形资产。

6. 内部研究开发项目支出的核算

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶

段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生

产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。


110

（十九）长期待摊费用


1. 长期待摊费用的确认标准

长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项

费用。

2. 长期待摊费用摊销年限

长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。

（二十）职工薪酬


职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补

偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

1、短期薪酬

短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支

付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期薪

酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。

2、离职后福利

离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的

各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。

本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。

离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保

险、失业保险等。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确

认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司按照国家规定的标准和年金计划定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。

3、辞退福利

辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接

受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及

支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生

的负债，同时计入当期损益。

本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休年

龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本公司

自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对于内退

福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服

务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当

期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。


111

4、其他长期职工福利

其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。

对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应缴

存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长期职工福利，在资产

负债表日由独立精算师使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义务归属于

职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

（二十一）预计负债


1. 预计负债的确认标准

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：

该义务是本公司承担的现时义务；

履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

该义务的金额能够可靠地计量。

2. 预计负债的计量方法

本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因

素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

最佳估计数分别以下情况处理：

所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估

计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。

所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生

的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有

事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。

本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到

时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

（二十二）股份支付


1. 股份支付的种类

本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

2. 权益工具公允价值的确定方法

对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授

予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模


112

型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有效期；（3）标的股份的现行价格；（4）股价

预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）期权有效期内的无风险利率。

在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非

可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的

非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。

3. 确认可行权权益工具最佳估计的依据

等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，

修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量

一致。

4. 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予

日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的服务或达

到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估

计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。

在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公

允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，

相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支

付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的

公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负

债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，

将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足

非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。

（二十三）收入

1. 销售商品收入确认时间的具体判断标准

公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继

续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很

可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。

合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的

公允价值确定销售商品收入金额。


113

2. 确认让渡资产使用权收入的依据

与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让

渡资产使用权收入金额：

（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。

（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

3. 按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和方法

不适用

4. 未按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定收入的依据及方法

本公司主要收入为提供物业服务的劳务收入，在资产负债表日提供劳务交易相关的经济利益很

可能流入企业，且与提供劳务相关的成本能够可靠计量时，确认收入的实现。

本公司主要收入为提供物业服务的劳务收入，在资产负债表日提供劳务交易相关的经济利益很

可能流入企业，且与提供劳务相关的成本能够可靠计量时，确认收入的实现。

在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务

收入，并按相同金额结转劳务成本。

（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不

确认提供劳务收入。

5. 其他特殊业务收入确认的具体方法

不适用

（二十四）政府补助


1、类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政府作为企业所

有者投入的资本。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和

与收益相关的政府补助。

对于政府文件未明确补助对象的政府补助，公司根据实际补助对象划分为与资产相关的政府补

助或与收益相关的政府补助，相关判断依据说明详见本财务报表附注之递延收益/营业外收入项目注

释。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

2、政府补助的确认

对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金


114

的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公

允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照名义金额计量

的政府补助，直接计入当期损益。

3、会计处理方法

本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行会计处

理。通常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务一贯地运用该

方法。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限内按照合理、系

统的方法分期计入损益或冲减相关资产账面价值；

与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确

认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失

的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。

与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的政

府补助计入营业外收支。

收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提供的政策性优

惠利率贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计

算相关借款费用。

已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存

在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收

益的，直接计入当期损益。

（二十五）递延所得税资产和递延所得税负债


递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差

异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该

负债期间的适用税率计量。

1、确认递延所得税资产的依据

本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减

的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征

的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该交易不是企业合并；

（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。

对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税

资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应


115

纳税所得额。

2、确认递延所得税负债的依据

公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：

（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；

（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应

纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；

（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够

控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

3、同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示

（1）企业拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

（2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税

相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转

回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资

产、清偿债务。

（二十六）经营租赁、融资租赁


如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，该租赁为融

资租赁，其他租赁则为经营租赁。

1、经营租赁会计处理

（1）经营租入资产

公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当

期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。

资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣

除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。

（2）经营租出资产

公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为

租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资

本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。

公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣

除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。

2、融资租赁会计处理

（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中

较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确

认的融资费用。融资租入资产的认定依据、计价和折旧方法详见本附注四／（十四）固定资产。


116

公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。

（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差

额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生的与出租交易相

关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。

（二十七）所得税


所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有者

权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。

当期所得税是按照当期应纳税所得额计算的当期应交所得税金额。应纳税所得额系根据有关税

法规定对本年度税前会计利润作相应调整后得出。

本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负

债表债务法确认递延所得税。

各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易

中产生的：

1、商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是

企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；

2、对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的

时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得用

来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延

所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：

1、该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；

2、对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，

确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣

可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该

负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。

于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获

得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可

能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

（二十八）主要会计政策、会计估计的变更


1. 会计政策变更


117


单位：元

期间会计政策变

更的内容和原因审批程序

受影响的报

表项目名称影响金额

2017 年度、

2018年度

2017年5月 10

日，财政部公布了

修订后的《企业会

计准则第 16 号

——政府补助》，

该准则修订自

2017 年 6 月 12 日

起施行，同时要求

企业对 2017 年 1

月 1日存在的政府

补助采用未来适

用法处理，对 2017

年 1 月 1 日至该准

则施行日之间新

增的政府补助根

据修订后的准则

进行调整。

本公司自

2017 年 6 月 12 日

开始采用该修订

后的准则，对本年

度年初至发布日

的政府补助事项

进行了追溯调整。

已审批无 0

2017 年度、

2018年度

2017年4月 28

日，财政部发布了

《企业会计准则

第 42 号——持有

待售的非流动资

产、处置组和终止

经营》，该准则自

2017 年 5 月 28 日

起施行。本公司根

据该准则及财政

部《关于修订印发

一般企业财务报

表格式的通知》

（财会〔2017〕30

号的规定，在利润

表中新增了“资产

处置收益”项目，并

对净利润按经营

持续性进行分类

列报。

已审批无 0


118

2. 会计估计变更


（二十九）前期会计差错更正


（三十）其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法


四、报告期内的主要财务指标分析

（一）盈利能力分析

1. 会计数据及财务指标

项目 2018年 1月—12月 2017年度

营业收入（元） 37,580,420.54 25,514,627.85

净利润（元） 6,682,304.41 3,137,773.89

毛利率（%） 29.47 22.87

期间费用率（%） 6.87 6.80

净利率（%） 17.78 12.30

加权平均净资产收益率（%） 35.69 25.40

扣除非经常性损益的加权

平均净资产收益率（%）

33.39 24.12

基本每股收益（元/股） 0.51 0.31

稀释每股收益（元/股） 0.51 0.31

2. 波动原因分析

2017 年度、2018 年度公司营业收入分别为 2,551.46 万元、3,758.04 万元。2018 年较 2017 年营

业收入增长了 1,206.58 万元，增幅为 47.29%，收入增长的主要原因系公司提供服务的主要项目鹿丹

大厦于 2017 年 10 月开业和交付使用导致的。

2017 年度、2018 年度公司实现净利润分别为 313.78 万元、668.23 万元，2018 年较 2017 年净

利润增长了 354.45 万元，增幅为 112.96%。2017 年度、2018 年度毛利率分别为 22.87%、29.47%。

净利润增长幅度高于营业收入增长幅度以及毛利率上升的主要原因为，新项目鹿丹大厦项目是以办

公为主，而公司原有主要项目是以商业为主，办公物业相比较商业物业公摊面积占比较低，公司需

提供的保洁、维护等服务所需的成本较低。

上述净利润增长导致公司 2018 年度公司净资产收益率和每股收益增长，盈利能力提高。

（二）偿债能力分析


项目 2018 年 12月 31日 2017年 12月 31日

资产负债率（%） 25.02 18.78

母公司的资产负债率（%） 25.74 18.78


119

流动比率（倍） 3.94 5.23

速动比率（倍） 3.94 5.23


长期偿债能力方面，2017 年末、2018 年末，公司资产负债率分别为 18.78%、25.02%，母公司

资产负债率分别为 18.78%、25.74%。负债占比较低，公司长期偿债能力较强。

短期偿债能力方面，2017 年末、2018 年末，公司流动比率为 5.23 倍、3.94 倍，速动比率与流

动比率相同。均远大于 1 倍，公司短期偿债能力较强。

变动的主要原因为 2018 年度随着公司新项目鹿丹大厦商户入驻率提高，公司其他应付款中收

取的物业服务押金及保证金大幅增加导致公司长期偿债能力和短期偿债能力均有所下降。

（三）营运能力分析


项目 2018 年 1月—12月 2017年度

应收账款周转率（次/年） 37.45 31.45

存货周转率（次/年） - -

总资产周转率（次/年） 1.56 2.69


2017 年度、2018 年度公司应收账款周转率分别为 31.45 次/年、37.45 次/年，公司应收账款周转

率反映了公司应收账款周转情况良好，营运能力较强。主要是公司业务性质决定的，公司为客户提

供物业服务一般为每月收费，相同客户各月业务收入波动不大，导致应收账款各期余额占收入的比

例较低。

2017 年度、2018 年度公司总资产周转率分别为 2.69 次/年、1.56 次/年。2018 年公司总资产周

转率下降的主要原因如下：

公司收入的增长受到公司提供服务的项目数量的制约，公司原有项目在收入变化不大的情况

下，利润的累计导致公司资产规模不断扩大，相应的运营能力会逐年降低。根本原因在于提供物业

服务对设备等计入资产总额的资源依赖程度较低，而主要依赖于人力、管理能力等无法量化的资源。

虽然公司 2017 年 10 月开始为新项目鹿丹大厦提供了服务导致公司 2018 年度收入较 2017 年度

有所增长，但增长幅度低于利润累计下资产总额的增长幅度。

（四）现金流量分析


项目 2018年 1月—12月 2017年度

经营活动产生的现金流量净额（元） 10,595,234.79 13,955,662.19


120

投资活动产生的现金流量净额（元） 15,342,603.57 -14,767,585.72

筹资活动产生的现金流量净额（元） 1,555,400.00

现金及现金等价物净增加额（元） 25,937,838.36 743,476.47

2. 现金流量分析

（1）经营活动产生的现金流量净额

2017年度、2018年度公司经营活动产生的现金流量净额分别为 1,395.57 万元、1,059.52万元。

相较于 2018 年公司净利润的大幅增长，2018 年公司经营活动产生的现金流量净额反而有所下降。

主要原因为公司在 2017年度对关联方资金占用进行了清理，2017年度关联往来款净收回 914.06万

元。

具体经营活动现金流量净额与净利润匹配情况如下：

单位：元

补充资料 2018 年度 2017 年度

1.将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润 6,682,304.41 3,137,773.89

加：资产减值准备 -8,367.70 1,719.03

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资

产折旧 65,945.41 43,309.47

无形资产摊销 23,500.00 23,500.00

长期待摊费用摊销 -

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损

失（收益以“－”号填列） -

固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -

公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -

财务费用（收益以“－”号填列） -

投资损失（收益以“－”号填列） -538,763.01 -201,443.28

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 2,091.92 -429.76

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -

存货的减少（增加以“－”号填列） -

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -13,968,354.37 50,261,927.24

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 18,336,878.13 -39,310,694.40


121

其他 -

经营活动产生的现金流量净额 10,595,234.79 13,955,662.19

通过上表可以看出，公司报告期内经营活动现金流量净额与净利润的偏离主要是影响因素为经

营性应收应付项目的大幅波动。

（2）投资活动产生的现金流量净额

2017年度、2018年度公司投资活动产生的现金流量净额分别为-1,476.76 万元、1,534.26 万元。

公司投资活动的内容是为了有效利用资金而购买和赎回理财产品。

（3）筹资活动产生的现金流量净额

2017年度、2018年度公司公司筹资活动产生的现金流量净额分别为 155.54万元、0.00万元。

公司报告期内未发生借款，2017年度公司发生的筹资活动为公司 2017年由于增资而收到了 155.54

万元。

上述原因导致公司 2018 年度现金及现金等价物净增加额大幅增长，报告期内公司现金流量状

况良好。

（五）其他分析


五、报告期利润形成的有关情况

（一）营业收入分析

1. 各类收入的具体确认方法

收入类型收入确认方法描述

销售商品收入不适用

确认让渡资产使用权

收入

不适用

提供劳务收入不适用

建造合同不适用

其他特殊业务收入公司为业主和租户提供物业服务，在资产负债表日提供服务交易

相关的经济利益很可能流入企业，且与提供劳务相关的成本能够可靠

计量时，确认收入的实现。在资产负债表日提供服务交易结果不能够

可靠估计的，分别下列情况处理：（1）已经发生的劳务成本预计能够

得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按

相同金额结转劳务成本。（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补

偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。

公司收入确认的具体方式如下：针对物业服务中的不同项目，公

司根据服务合同约定的标准收取费用。其中针对基础物业费，公司根

据合同约定的计费单价和面积计算并收取

2. 营业收入的主要构成

（1）按产品（服务）类别分类

单位：元


122

项目 2018年 1月—12月 2017年度


物业服务 37,580,420.54 100.00 25,514,627.85 100.00

合计 37,580,420.54 100.00 25,514,627.85 100.00

波动分析

2018 年较 2017 年营业收入增长了 1,206.58 万元，增幅为 47.29%，收入增长的

主要原因系公司提供服务的主要项目鹿丹大厦于 2017 年 10 月开业和交付使用

导致的。

报告期内，公司从事的业务为物业服务，公司提供物业服务的项目包括嘉邻中心、鹿丹大厦、

中心公馆、天玑公馆、十一街区等。

（2）按地区分类


单位：元

项目 2018年 1 月—12月 2017 年度


深圳地区 34,672,840.96 92.26 23,438,308.48 91.86

上海地区 2,907,579.58 7.74 2,076,319.37 8.14

合计 37,580,420.54 100.00 25,514,627.85 100.00

原因分析

2018 年度深圳地区收入增长的主要原因系位于深圳的鹿丹大厦于

2017 年 10 月开业和交付使用导致的。

2018 年度上海地区项目的主要内容为公司向上海鹏新置业有限公司

提供的十一街区营销中心的物业服务，上海鹏新置业有限公司为了加大十

一街区的销售力度，2018 年度增加了展厅的面积，物业服务费相应增加。

报告期内，公司营业收入主要来源于华南地区，华南地区公司服务的项目包括嘉邻中心、鹿丹

大厦、中心公馆和天玑公馆，公司华东地区服务的项目是十一街区。

（3）按生产方式分类


（4）按销售方式分类


（5）其他分类


3. 公司收入冲回情况


4. 其他事项


（二）营业成本分析

1. 成本归集、分配、结转方法

公司营业成本核算的内容主要包括：人工费、水电费、外包服务费、办公费等。公司按照项目

进行成本归集，各项目发生的各种直接人工费和其他支出计入营业成本，公司总部发生的管理支出

计入管理费用。

2. 成本构成分析


123

（1）按照产品（服务）分类构成：

单位：元

项目 2018 年 1月—12 月 2017年度


物业服务 26,504,184.66 100.00 19,679,955.33 100.00

合计 26,504,184.66 100.00 19,679,955.33 100.00

原因分析

公司 2018 年较 2017 年营业成本增长了 682.42 万元，增幅为 34.68%，增

长幅度低于公司收入增长幅度。主要原因系公司鹿丹大厦项目于 2017 年 10 月

开业和交付使用导致的 2018 年成本有所增长；但鹿丹大厦项目是以办公为主，

相较于商业物业服务项目，办公物业公摊面积占比较低，公司需提供的保洁、

维护等服务所需的成本占比也相对较低。

（2）按成本性质分类构成：

单位：元

项目 2018年 1月—12 月 2017年度


职工薪酬 11,614,768.62 43.82 9,690,814.07 49.24

水电费 7,935,288.41 29.94 5,751,164.45 29.22

设备维护及保养费 663,682.76 2.50 329,940.61 1.68

环境保护费 3,578,547.76 13.50 2,524,868.25 12.83

办公费 1,206,825.97 4.55 1,090,779.66 5.54

差旅费 98,261.53 0.37 129,047.07 0.66

安全管理费 1,142,094.07 4.31 - 0.00

其他 264,715.54 1.00 163,341.22 0.83

合计 26,504,184.66 100.00 19,679,955.33 100.00

原因分析

职工薪酬 2018 比 2017 年占比减少 5.42%，主要原因是上海分公司 2018

年 3 月开始保安外包的形式，相应 2018 年度产生了安全管理费；水电费、环

境保护费 2018年比 2017年增长是因为 2017年 10月开始入驻的鹿丹大厦项目

在 2018 年出租率提高导致；设备维护保养费增长是因为嘉邻中心项目一些设

备已经过了质保期需自行维修；办公费含项目所在地办公场所租金、低值易耗

品、办公用品，客服部物料、交通费、通讯费、网络费等；其他中含社区文化

活动、财产保险费、等零星费用。

（3）其他分类


单位：元

分类方式

项目 2018年 1 月—12月 2017 年度


深圳地区 23,800,257.73 89.80 17,919,207.25 91.05

上海地区 2,703,926.93 10.20 1,760,748.08 8.95


124

合计 26,504,184.66 100.00 19,679,955.33 100.00

原因分析

2018 年度深圳地区成本增长的主要原因系位于深圳的鹿丹大厦于 2017 年

10 月开业和交付使用导致的。

2018 年度上海地区成本增长的主要原因系位于上海的十一街区项目入驻

率的升高相应的服务成本随之升高。

3. 其他事项


（三）毛利率分析

1. 按产品（服务）类别分类

单位：元

2018年 1月—12月

项目收入成本毛利率（%）

物业服务 37,580,420.54 26,504,184.66 29.47

合计 37,580,420.54 26,504,184.66 29.47

原因分析

公司 2017 年第四季度新服务的鹿丹大厦项目是办公物业，而公司原有主要

项目是商业物业，办公物业相比较商业物业公摊面积占比较低，公司需提供的

保洁、维护等服务所需的成本较低，公司服务新项目鹿丹大厦导致整体毛利率

有所上升。具体详见“3、其他分类”。

2017 年度


物业服务 25,514,627.85 19,679,955.33 22.87

合计 25,514,627.85 19,679,955.33 22.87

原因分析 2017 年度公司主要项目是以商业为主，商业物业公摊面积占比较高，公司

需提供的保洁、维护等服务所需的成本较高。

2. 与可比公司毛利率对比分析

公司 2018年 1月—12月 2017年度

申请挂牌公司 29.47 22.87

方圆现代（834381）（%） 21.38 28.13

智善生活（836397）（%） 25.66 26.12

原因分析公司与可比公司毛利率均在 20%-30%之间，差异不大。(注：

方圆现代 2018年毛利率为半年报数据)

3. 其他分类


单位：元

其他分类方式项目类别

2018年 1 月—12月


125


办公物业服务 14,814,783.81 8,561,522.43 42.21

商业物业服务 22,765,636.73 17,942,662.23 21.19

合计 37,580,420.54 26,504,184.66 29.47

原因分析

公司办公物业服务项目为鹿丹大厦项目。2018 年全年鹿丹大厦项目物业服

务正常开展，由于 2017 年 10 月份前该项目租户尚未入驻，2018 年度毛利率对

比 2017 年度大幅上升，上升了 15.18%。（具体变化原因详见本表注）

公司的商业物业项目主要为嘉邻中心、中心公馆、天玑公馆和十一街区项

目（其中中心公馆、天玑公馆和十一街区为其销售中心部分的商业物业管理服

务而非针对整体业主和租户服务）。2018 年度中心公馆、天玑公馆开发商为营

造良好的环境，对物业服务内容需求的增多，公司相应的物业服务收入随之增

多。公司商业物业服务较为成熟，商业物业服务毛利率波动较小，仅降低了

0.32%。

2017 年度


办公物业服务 6,265,713.20 4,571,792.50 27.03

商业物业服务 19,248,914.65 15,108,162.83 21.51

合计 25,514,627.85 19,679,955.33 22.87

原因分析

公司办公物业服务项目为鹿丹大厦项目，该项目租户于 2017 年 10 月份开

始入驻。入驻前，公司也进行了相关保洁、保安、维护等相关服务，服务收入

来源于业主，仅能保持盈亏平衡。入驻后，由于办公物业项目公用面积占比较

低，对比商业物业服务相应的保洁和保安服务成本优势较为明显。

公司的商业物业项目主要为嘉邻中心、中心公馆、天玑公馆和十一街区项

目。商业物业服务主要特点为公用面积占比较高、人流量大，相应的保洁和保

安需投入较大的成本，毛利率对比办公物业项目较低。

注：鹿丹大厦项目（公司唯一办公物业服务项目）各阶段收入成本及毛利率情况及变动原因如

下：

单位：元

期间收入成本毛利率（%）

2017 年 1-9 月（租户入驻前） 3,572,281.06 2,867,709.03 19.72

2017 年 10-12 月（租户入驻） 2,693,432.14 1,704,083.47 36.73

2018 年度（入驻率上升） 14,814,783.81 8,561,522.43 42.21

2017年 1-9月租户入驻前，鹿丹大厦与业主深圳市城市建设投资发展有限公司针对项目前期物

业管理服务签订了《鹿丹大厦前期物业管理服务合同及补充合同》，此阶段业主依据需要向公司提

出所需服务内容，公司与业主按照实际提供的物业管理服务内容进行结算。2017 年 1-9 月鹿丹大厦

项目毛利率为 19.72%，与公司商业物业服务的毛利率较为接近，主要是公司在此阶段参考了公司其

他项目利润率进行具体服务定价。

2017 年 10 月，鹿丹大厦租户开始入驻，公司鹿丹大厦项目收入的来源和定价依据发生了重要

变化，大厦出租部分业务管理费用由租户按面积结算，虽然 2017 年 10-12 月大厦入驻率较低，但办

公物业对比商业物业公用面积小、人流量较低的优势已有所体现，毛利率上升至 36.73%。

2018 年度，由于鹿丹大厦项目入驻率的逐渐提升，全年综合毛利率已上升至 42.21%。


126

4. 其他事项


（四）主要费用、占营业收入的比重和变化情况

1. 期间费用分析

项目 2018年 1月—12月 2017年度

营业收入（元） 37,580,420.54 25,514,627.85

销售费用（元） - -

管理费用（元） 2,585,714.01 1,769,665.64

研发费用（元） - -

财务费用（元） -2,762.26 -34,578.24

期间费用总计（元） 2,582,951.75 1,735,087.40

销售费用占营业收入的比重（%） - -

管理费用占营业收入的比重（%） 6.88 6.94

研发费用占营业收入的比重（%） - -

财务费用占营业收入的比重（%） -0.01 -0.14

期间费用占营业收入的比重总计（%） 6.87 6.80

原因分析

报告期内公司未发生销售费用和研发费用，

由于公司报告期内没有借款也未发生大额的财务

费用，期间费用中主要为管理费用。

公司报告期内公司管理费占营业收入的比重

变化不大导致报告期内全部期间费用占营业收入

的比重也未发生较大波动。

2. 期间费用主要明细项目

（1）销售费用


（2）管理费用

单位：元

项目 2018年 1月—12月 2017年度

职工薪酬类 1,585,913.89 1,052,202.66

审计咨询费 302,673.57 421,782.00

办公租赁费 268,566.01 43,200.00

劳动保护费 7,203.45 3,100.00

其他费用 70,298.02 12,299.40

业务招待费 67,602.10 45,915.20

办公费用 154,094.63 42,559.00

会务费 47,225.50 31,834.40

差旅费 40,184.92 26,808.26

摊销费用 23,500.00 23,500.00

折旧费用 14,873.92 8,391.72


127

低值易耗品 3,000.00

法律诉讼费 578.00 58,073.00

合计 2,585,714.01 1,769,665.64

原因分析公司 2018 年较 2017 年管理费用增长了 81.60

万元，增幅为 46.11%。管理费用主要增长的项目如

下：

为保证2017年新增鹿丹大厦项目服务的顺利进

行，相应增加管理人员导致职工薪酬增加了 63.70

万元；

为加强新项目管理公司主要办公产所变动为鹿

丹大厦导致办公租赁费增加了 22.54万元。

（3）研发费用

单位：元

项目 2018年 1月—12月 2017年度

无

合计

原因分析

（4）财务费用

单位：元

项目 2018年 1月—12月 2017年度

利息支出

减：利息收入 15,024.59 43,366.63

银行手续费 12,262.33 8,788.39

汇兑损益

合计 -2,762.26 -34,578.24

原因分析公司财务费用全部为利息收入和手续费支出。

3. 其他事项


（五）其他收益


（六）重大投资收益情况


单位：元

项目 2018年 1月—12月 2017年度

理财产品收益 538,763.01 201,443.28

合计 538,763.01 201,443.28

具体情况披露

公司购买银行理财收到的投资收益。

（七）公允价值变动损益情况


128


（八）其他利润表科目


单位：元

资产减值损失科目

项目 2018年 1月—12月 2017年度

坏账损失 -8,367.70 1,719.03

合计 -8,367.70 1,719.03

具体情况披露

报告期内发生的资产减值损失内容全部为坏账准备的计提和转回。

（九）非经常性损益情况

1. 非经常性损益明细表：

单位：元

项目 2018年 1月—12月 2017年度

非流动性资产处置损益

越权审批，或无正式批准文件，或偶发

性的税收返还、减免

计入当期损益的政府补助，但与公司正

常经营业务密切相关，符合国家政策规定、

按照一定标准定额或定量持续享受的政府

补助除外

计入当期损益的对非金融企业收取的

资金占用费

企业取得子公司、联营企业及合营企业

的投资成本小于取得投资时应享有被投资

单位可辨认净资产公允价值产生的收益

非货币性资产交换损益

委托他人投资或管理资产的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计

提的各项资产减值准备

债务重组损益

企业重组费用

交易价格显失公允的交易产生的超过

公允价值部分的损益

同一控制下企业合并产生的子公司期

初至合并日的当期净损益

与公司正常经营业务无关的或有事项

产生的损益

除同公司正常经营业务相关的有效套

期保值业务外，持有交易性金融资产、交易

性金融负债产生的公允价值变动损益，以及

处置交易性金融资产、交易性金融负债和可

供出售金融资产取得的投资收益

单独进行减值测试的应收款项减值准


129

备转回

对外委托贷款取得的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投

资性房地产公允价值变动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规的要求对

当期损益进行一次性调整对当期损益的影

响

受托经营取得的托管费收入

其他符合非经常性损益定义的损益项

目

572,471.57 211,799.63

非经常性损益总额 572,471.57 211,799.63

减：非经常性损益的所得税影响数 143,117.89 52,949.91

少数股东权益影响额（税后）

非经常性损益净额 429,353.68 158,849.72

2017 年、2018 年公司非经常性损益总额分别为 21.18 万元、57.25 万元。其中，2017 年、2018

年公司理财产品投资收益分别为 20.14 万元、53.88 万元；2018 年公司收到上海十一街区所在管理

公司的补贴 2.40 万元，罚款、罚没押金等 0.97 万元；2017 年公司个税手续费返还 0.28 万元，罚款、

罚没押金等 0.78 万元。

2. 报告期内政府补助明细表


（十）适用的各项税收政策及缴纳的主要税种

1. 主要税种及税率

主要税种计税依据税率（%）

增值税销售货物、应税销售服务收入 3%、6%、17%、16%

企业所得税应纳税所得额 25%

城市维护建设税实缴流转税税额 7%、5%

教育费附加实缴流转税税额 3%

地方教育费附加实缴流转税税额 2%

根据财政部、税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32 号）的规定，本公司自

2018 年 5 月 1 日起发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用 17%和 11%税率的，税率分别调

整为 16%、10%。

2. 税收优惠政策

无

3. 其他事项


六、报告期内各期末主要资产情况及重大变动分析


130

（一）货币资金

1. 期末货币资金情况

单位：元

项目 2018年 12 月 31日 2017 年 12月 31日

库存现金

银行存款 27,995,874.62 2,058,036.26

其他货币资金

合计 27,995,874.62 2,058,036.26

其中：存放在境外的款项

总额

2018 年货币资金增长的主要原因请详见本节“四、报告期内的主要财务指标分析”之“（四）

现金流量分析”。

2. 其他货币资金


3. 其他情况


截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司不存在质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。

（二）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产


（三）应收票据及应收账款


1. 分类

单位：元

项目 2018年 12月 31日 2017年 12月 31日

应收票据

应收账款 671,807.73 1,322,659.22

合计 671,807.73 1,322,659.22

2. 应收票据情况


3. 应收账款情况


（1）应收账款按种类披露


单位：元

种类

2018年 12月 31日

账面余额坏账准备账面价

值金额比例（%）金额计提比

例（%）

单项金额重大并

单项计提坏账准备的

应收账款


131

按信用风险特征

组合计提坏账准备的

应收账款

- - - - -

其中：账龄组合 67,892.67 10.08 2,036.78 3.00 65,855.89

其他组合 605,951.84 89.92 - - 605,951.84

组合小计 673,844.51 100.00 2,036.78 0.30 671,807.73

单项金额虽不重

大但单项计提坏账准

备的应收账款

合计 673,844.51 100.00 2,036.78 0.30 671,807.73

续：

种类

2017年 12月 31日

账面余额坏账准备账面价

值金额比例（%）金额计提比

例（%）



应收账款



应收账款

- - - - -

其中：账龄组合 346,815.92 26.02 10,404.48 3.00 336,411.44

其他组合 986,247.78 73.98 - - 986,247.78

组合小计 1,333,063.70 100.00 10,404.48 0.78 1,322,659.22



备的应收账款

合计 1,333,063.70 100.00 10,404.48 0.78 1,322,659.22

列入其他组合的应收账款的主要原因为应收关联方账款。

A、期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款


B、组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：


单位：元

账龄

2018年 12月 31日

账面余额比例（%）坏账准备计提比例

（%）账面价值

1年以内 67,892.67 100.00 2,036.78 3.00 65,855.89

合计 67,892.67 100.00 2,036.78 3.00 65,855.89

续：

账龄

2017年 12月 31日

账面余额比例（%）坏账准备计提比

例（%）账面价值

1 年以内 346,815.92 100.00 10,404.48 3.00 336,411.44

合计 346,815.92 100.00 10,404.48 3.00 336,411.44


132

C、组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款


组合名称 2018年 12月 31日

账面金额（元）坏账准备（元）计提比例（%）

其他组合 605,951.84

合计 605,951.84

续：

组合名称 2017年 12月 31日

账面金额（元）坏账准备（元）计提比例（%）

其他组合 986,247.78

合计 986,247.78

D、期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款


（2）本报告期实际核销的应收账款情况


（3）应收账款金额前五名单位情况


单位名称

2018年 12月 31日

与本公司关

系金额（元）账龄

占应收账款

总额的比例（%）

深圳市宜泰置业

发展有限公司

关联方 417,744.82 1年以内 61.99

深圳市鹏城瑞泰

投资有限公司

关联方 188,207.02 1年以内 27.93

深圳市拓维体育

科技管理有限公

司

非关联方 23,948.67 1年以内 3.55

深圳市坪山新区

韩东刚拉面馆

非关联方 15,000.00 1年以内 2.23

中国铁塔股份有

限公司深圳市分

公司

非关联方 10,321.37 1年以内 1.53

合计 - 655,221.88 - 97.24

续：

单位名称

2017年 12月 31日

与本公司关


占应收账款

总额的比例（%）


发展有限公司

关联方 373,266.90 1 年以内 28.00


133


投资有限公司

关联方 280,056.67 1 年以内 21.01

深圳市路德金服

饰有限公司

非关联方 169,419.26 1 年以内 12.71

深圳市城市建设

投资发展有限公

司

关联方 147,187.63 1 年以内 11.04

深圳市福美信贸

易有限公司

非关联方 46,895.90 1 年以内 3.52

合计 - 1,016,826.36 - 76.28

（4）各期应收账款余额分析

①应收账款余额波动分析

公司一直不断加强物业管理费的催收工作并于 2018 年 10 月引入了“四格互联物业管理平台”，

导致 2018 年末应收账款余额大幅降低。

②公司期末余额合理性分析

公司为客户提供物业服务一般为每月收费，相同客户各月业务收入波动不大，导致应收账款各

期余额较低。

（5）公司坏账准备计提政策谨慎性分析

公司应收账款坏账政策包括：单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款、按信用风险特征

组合计提坏账准备的应收款项和单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。报告期内，公

司不存在单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款和单项金额虽不重大但单项计提坏账准备

的应收账款。公司采用账龄分析法计提坏账准备的计提比例与同行业可比公司对比不存在重大差

异，对比情况如下：

账龄公司方圆现代（834381）智善生活（836397）

1 年以内 3.00 5.00 3.00

1-2 年 10.00 10.00 10.00

2-3 年 20.00 30.00 20.00

3-4 年 50.00 100.00 50.00

4-5 年 80.00 100.00 80.00

5 年以上 100.00 100.00 100.00

（6）应收关联方账款情况


报告期末，应收关联方款项情况如下：


134

单位名称

2018年 12月 31日

金额（元）账龄占应收账款总额的比

例（%）

深圳市宜泰置业发展

有限公司 417,744.82 1年以内 61.99

深圳市鹏城瑞泰投资

有限公司 188,207.02 1年以内 27.93

合计 605,951.84 89.92

（7）其他事项


（四）预付款项


1. 预付款项按账龄列示

单位：元

账龄 2018 年 12月 31日 2017 年 12月 31日

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内 28,301.89 100.00

合计 28,301.89 100.00

2. 预付款项金额前五名单位情况


2018年 12月 31日

单位名称与本公司

关系金额（元）

占期末余额

的比例（%）账龄款项性质

深圳市四格互

联信息技术有

限公司

非关联方 28,301.89 100.00 1年以内物业管理平台

使用费

合计 - 28,301.89 100.00 - -

公司在 2018 年 10 月支付了深圳市四格互联信息技术有限公司 2018 年 10 月到 2019 年 10 月的

四格互联物业管理平台使用费，列入预付账款部分金额为起其中 2019 年应分摊的使用费。

续：

2017年 12月 31日


关系金额（元）

占期末余额

的比例（%）账龄款项性质

无

合计 - - -

3. 最近一期末账龄超过一年的大额预付款项情况


4. 其他事项



135

（五）其他应收款


单位：元

项目 2018 年 12月 31日 2017年 12月 31日

其他应收款 323,232.91 241,594.60

应收利息

应收股利

合计 323,232.91 241,594.60

1. 其他应收款情况

（1）其他应收款按种类披露


单位：元

种类

2018年 12月 31日

账面余额坏账准备

账面价值金额

比例

（%）金额

计提

比例（%）



其他应收款



其他应收款

- - - - -

其中：账龄组合

其他组合 323,232.91 100.00 323,232.91

组合小计 323,232.91 100.00 323,232.91



备的其他应收款

合计 323,232.91 100.00 323,232.91

续：

种类

2017年 12月 31日

账面余额坏账准备

账面价值金额

比例

（%）金额

计提

比例（%）



其他应收款



其他应收款

- - - - -

其中：账龄组合

其他组合 241,594.60 100.00 241,594.60

组合小计 241,594.60 100.00 241,594.60


136



备的其他应收款

合计 241,594.60 100.00 241,594.60

A、期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：


B、组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：


C、组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：


组合名称

2018年 12月 31 日

账面金额（元）坏账准备（元）计提比例

（%）

其他组合 323,232.91

合计 323,232.91

续：

组合名称

2017年 12月 31 日

账面金额（元）坏账准备（元）计提比例

（%）

其他组合 241,594.60

合计 241,594.60

D、期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款


（2）按款项性质列示的其他应收款

单位：元

项目 2018年 12月 31日

账面余额坏账准备账面价值

押金及保证金 137,075.84 137,075.84

备用金 138,410.00 138,410.00

代垫社保公积金 47,747.07 47,747.07

合计 323,232.91 323,232.91

续：

项目 2017年 12月 31日

账面余额坏账准备账面价值

押金及保证金 129,640.84 129,640.84

备用金 111,953.76 111,953.76

合计 241,594.60 241,594.60

账面余坏账准备账面价值


137

额

（3）本报告期实际核销的其他应收款情况


（4）其他应收款金额前五名单位情况


单位名称

2018年 12月 31日

与本公司关


占其他应收

款总额的比例（%）

康汉生非关联方 31,500.00 1 年以内 9.75

许健非关联方 30,000.00 1 年以内 9.28

深圳齐心集团股

份有限公司

非关联方 24,000.00 3 至 4 年 7.42

王军关联方 20,000.00 1 年以内 6.19

叶兵非关联方 20,000.00 2 至 3 年 6.19

合计 - 125,500.00 - 38.83

2018 年 12月 31日其他应收款前五名单位中应收深圳齐心集团股份有限公司款项为租赁员工宿

舍押金，应收其他单位款项均为备用金。

续：

单位名称

2017年 12月 31日

与本公司关


占其他应收

款总额的比例（%）

叶兵非关联方 30,000.00 1 至 2 年 12.42

许健非关联方 30,000.00 1 年以内 12.42

深圳齐心集团股

份有限公司

非关联方 24,000.00 2 至 3 年 9.93

揭育聪非关联方 18,823.76 1 年以内 7.79

康汉生非关联方 10,000.00 1 年以内 4.14

合计 - 112,823.76 - 46.70

2017 年 12 月 31 日，其他应收款前五名单位中应收深圳齐心集团股份有限公司款项为租赁员工

宿舍押金，应收其他单位款项均为备用金。

（5）其他应收关联方账款情况


单位名称

2018年 12月 31日

金额（元）账龄占其他应收款总额的

比例（%）

王军 20,000.00 1 年以内 6.19

谢宝健 16,940.00 1 年以内 5.24

合计 36,940.00 - 11.43


138

报告期末，其他应收款中应收关联方款项均为备用金。

（6）其他事项


2. 应收利息情况


3. 应收股利情况


（六）存货


（七）持有待售资产


（八）一年内到期的非流动资产


（九）其他流动资产


1. 其他流动资产余额表

单位：元

项目 2018年 12月 31日 2017年 12月 31日

理财产品 15,000,000.00

合计 15,000,000.00

2. 其他情况


（十）可供出售金融资产


（十一）长期股权投资


（十二）固定资产


1. 固定资产变动表


单位：元

项目 2017年 12月 31

日本期增加

本期

减少

2018年 12月 31

日

一、账面原值合

计：

199,916.36 181,731.75 381,648.11

房屋及建筑物

机器设备

运输工具

电子设备 127,275.31 64,649.36 191,924.67

办公设备 72,641.05 117,082.39 189,723.44

二、累计折旧合 65,329.50 65,945.41 131,274.91


139

计：

房屋及建筑物

机器设备

运输工具

电子设备 45,435.19 50,735.34 96,170.53

办公设备 19,894.31 15,210.07 35,104.38

三、固定资产账

面净值合计

134,586.86 250,373.20

房屋及建筑物 -

机器设备 -

运输工具 -

电子设备 81,840.12 95,754.14

办公设备 52,746.74 154,619.06

四、减值准备合

计

房屋及建筑物

机器设备

运输工具

电子设备

办公设备

五、固定资产账

面价值合计

134,586.86 250,373.20

房屋及建筑物 -

机器设备 -

运输工具 -

电子设备 81,840.12 95,754.14

办公设备 52,746.74 154,619.06

续：

项目 2016年 12 月 31

日本期增加

本期

减少

2017年 12月 31

日

一、账面原值合

计：

134,862.00 65,054.36 199,916.36

房屋及建筑物

机器设备

运输工具

电子设备 85,353.00 41,922.31 127,275.31

办公设备 49,509.00 23,132.05 72,641.05

二、累计折旧合

计：

22,020.03 43,309.47 65,329.50

房屋及建筑物

机器设备

运输工具

电子设备 13,898.12 31,537.07 45,435.19

办公设备 8,121.91 11,772.40 19,894.31

三、固定资产账

面净值合计

112,841.97 134,586.86

房屋及建筑物

机器设备


140

运输工具

电子设备 71,454.88 81,840.12

办公设备 41,387.09 52,746.74

四、减值准备合

计

房屋及建筑物

机器设备

运输工具

电子设备

办公设备

五、固定资产账

面价值合计

112,841.97 134,586.86

房屋及建筑物

机器设备

运输工具

电子设备 71,454.88 81,840.12

办公设备 41,387.09 52,746.74

2. 变动明细情况


资产名称变动期间原值变动金额（元）变动原因

格力空调KFR-72LW

2017 年 5 月 7,150.00 购置

办公家具一批 2017 年 8 月 14,102.56 购置

格力空调大 1 匹 2017 年 9 月 1,879.49 购置

组装台式电脑 4 台 2017 年 9 月 14,757.28 购置

NEC 投影仪 2017 年 9 月 4,466.02 购置

无线 AC 控制器 2017 年 9 月 4,660.19 购置

惠普激光打印一体

机

2017 年 9 月 2,116.50 购置

投影幕/路由器/无线

AP/交换机

2017 年 9 月 4,854.36 购置

组装台式电脑一台 2017 年 9 月 3,689.32 购置

电脑 2 台 2017 年 11 月 7,378.64 购置

台式电脑主机 2018 年 6 月 7,184.47 购置

爱普生 L4158 2018 年 6 月 1,119.83 购置

联想 THINKPAD 笔

记本电脑

2018 年 8 月 6,795.15 购置

组装电脑 2018 年 8 月 5,728.16 购置

面包展示柜 2018 年 11 月 2,912.62 购置

单通道图书防盗仪

及冲销磁器及报警

装置

2018 年 11 月 4,219.82 购置

收银机 2018 年 11 月 1,479.31 购置

电视机 2018 年 11 月 1,033.62 购置


141

柜子等用品 2018 年 11 月 6,794.60 购置

书吧家私 2018 年 11 月 14,736.20 购置

升降工作平台 2018 年 12 月 62,068.97 购置

格力空调 2018 年 11 月 15,240.00 购置

组装台式电脑 2018 年 12 月 17,970.00 购置

爱普生投影仪CB-S41

2018 年 12 月 2,499.00 购置

办公家具 2018 年 12 月 30,570.00 购置

税控打印机 2018 年 12 月 1,380.00 购置

3. 其他情况


截止至 2018 年 12月 31日，公司不存在期末已提足折旧仍继续使用的固定资产、暂时

闲置的固定资产、通过融资租赁租入的固定资产、通过经营租赁租出的固定资产、期末持有待

售的固定资产、未办妥产权证书的固定资产等

（十三）在建工程


（十四）无形资产


1. 无形资产变动表


单位：元

项目 2017年 12月

31日

本期增

加

本期减

少

2018年 12月

31日

一、账面原值合计 235,000.00 235,000.00

软件 235,000.00 235,000.00

二、累计摊销合计 52,875.00 23,500.00 76,375.00

软件 52,875.00 23,500.00 76,375.00

三、无形资产账面净值合

计

182,125.00 158,625.00

软件 182,125.00 158,625.00

四、减值准备合计

软件

五、无形资产账面价值合

计

182,125.00 158,625.00

软件 182,125.00 158,625.00

续：

项目 2016年 12月

31日

本期增

加

本期减

少

2017年 12月

31日


142

一、账面原值合计 235,000.00 235,000.00

软件 235,000.00 235,000.00

二、累计摊销合计 29,375.00 23,500.00 52,875.00

软件 29,375.00 23,500.00 52,875.00

三、无形资产账面净值合

计

205,625.00 182,125.00

软件 205,625.00 182,125.00

四、减值准备合计

软件

五、无形资产账面价值合

计

205,625.00 182,125.00

软件 205,625.00 182,125.00

2018 年 12 月 31 日公司主要无形资产情况如下表：

无形资产名

称取得日期

初始金额

（元）

摊销期限

（月）

摊销期限确

定依据摊余价值

剩余摊销期

限（月）

软件 2015 年 10

月 235,000.00 120

预计使用年

限 0 81

2. 变动明细情况


3. 其他情况


报告期内，公司无权利受限的无形资产。

（十五）生产性生物资产


（十六）资产减值准备

□适用 □不适用

1. 资产减值准备变动表


单位：元

项目 2017年

12 月 31日

本期

增加

本期减少 2018年

12月 31日转回转

销

其

他减少

坏账准备 10,404.48 8,367.70 2,036.78

合计 10,404.48 8,367.70 2,036.78

续：

项目 2016年 12

月 31日

本期

增加

本期减少 2017年 12

月 31日转回转销其他

减少

坏账准备 8,685.45 1,719.03 10,404.48

合计 8,685.45 1,719.03 10,404.48


143

2. 其他情况


（十七）长期待摊费用


（十八）递延所得税资产


1. 递延所得税资产余额


单位：元

项目 2018年 12月 31 日

可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备 2,036.78 509.20

合计 2,036.78 509.20

续：

项目 2017年 12月 31 日

可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备 10,404.48 2,601.12

合计 10,404.48 2,601.12

2. 其他情况


（十九）其他主要资产


七、报告期内各期末主要负债情况及重大变动分析

（一）短期借款


（二）应付票据及应付账款


1. 分类

单位：元

项目 2018年 12月 31日 2017年 12月 31日

应付票据

应付账款 697,988.90 387,539.01

合计 697,988.90 387,539.01

2. 应付票据情况

（1）应付票据余额表


（2）无真实交易背景的票据融资


（3）其他情况


144


3. 应付账款情况


（1）应付账款账龄情况

单位：元

账龄 2018 年 12月 31日 2017 年 12月 31日


1 年以内 616,766.85 88.37 340,539.01 87.87

1 至 2 年 34,222.05 4.90 47,000.00 12.13

2 至 3 年 47,000.00 6.73

合计 697,988.90 100.00 387,539.01 100.00

报告期内，公司应付账款主要是应付保洁服务费、软件采购款和租赁费等。

（2）应付账款金额前五名单位情况


2018年 12月 31日


关系款项性质金额（元）账龄

占应付账

款总额的比例

（%）

上海赛夫保安

服务有限公司

非关联方保安服务费 151,342.00 1年以内 21.69

深圳市昆仑环

境事业发展有

限公司

非关联方保洁服务费 137,937.10 1年以内 19.76

深圳市历思环

境服务有限公

司

非关联方保洁服务费 120,853.80 1年以内 17.31

上海三菱电梯

有限公司深圳

分公司

非关联方保养服务费 62,500.00 1年以内 8.95

上海皓羽保洁

服务有限公司

非关联方保洁服务费 48,300.00 1年以内 6.92

合计 - - 520,932.90 - 74.63

续：

2017年 12月 31日



占应付账

款总额的比例

（%）

深圳市昆仑环

境事业发展有

限公司

非关联方保洁服务费 130,774.34 1年以内 33.75

深圳市历思环

境服务有限公

司


深圳市思源计

算机软件有限

非关联方保洁服务费 47,000.00 1至 2年 12.13


145

公司

深圳市华伦清

洁服务有限公

司


广东博海环境

有限公司

非关联方保洁服务费 26,796.12 1年以内 6.91

合计 - - 309,377.07 - 79.83

（3）其他情况


（三）预收款项


1. 预收款项账龄情况


单位：元

账龄 2018 年 12月 31日 2017 年 12月 31日


1年以内 19,021.73 100.00 41,758.59 100.00

合计 19,021.73 100.00 41,758.59 100.00

报告期内，公司预收账款主要包括预收物业费、租赁费。

2. 预收款项金额前五名单位情况


2018年 12月 31日



占预收款

项总额的比例

（%）

中国电信股份

有限公司深圳

分公司

非关联方物业管理费 18,749.98 1年以内 98.57

广州伟吉贸易

有限公司深圳

分公司

非关联方租金 271.75 1年以内 1.43

合计 - - 19,021.73 - 100.00

续：

2017年 12月 31日

单位名称与本

公司关系款项性质金额（元）账龄

占预收款

项总额的比例

（%）

中国电信股份有限

公司深圳分公司

非关联方租金 22,666.66 1年以内 54.27

酩悦轩尼诗帝亚吉

欧洋酒（上海）有

限公司



146

深圳市苏宁易购销

售有限公司


深圳市拓维体育科

技管理有限公司


合计 - - 41,758.59 - 100.00

3. 最近一期末账龄超过一年的大额预收账款情况


4. 其他情况


（四）其他应付款


1. 其他应付款情况

（1）其他应付款账龄情况

账龄 2018 年 12月 31日 2017 年 12月 31日


1 年以内 2,465,932.87 74.76 1,185,145.57 99.20

1 至 2 年 829,465.42 25.14 9,563.50 0.80

2 至 3 年 3,406.50 0.10 -

合计 3,298,804.79 100.00 1,194,709.07 100.00

（2）按款项性质分类情况：

单位：元

项目 2018 年 12月 31日 2017 年 12月 31日


押金及保证金 3,065,855.77 92.94 1,127,688.08 94.39

关联方资金 110,040.17 3.34 9,784.88 0.82

代收款 45,923.34 1.39 35,509.05 2.97

其他 76,985.51 2.33 21,727.06 1.82

合计 3,298,804.79 100.00 1,194,709.07 100.00

（3）其他应付款金额前五名单位情况


2018年 12月 31日

单位名称与本公

司关系款项性质金额（元）账龄

占其他应付

款总额的比例

（%）

深圳市城市建

设开发（集团）

有限公司

非关联方押金及保证金 621,053.50 1年以内 18.84

深圳市嘉寓迈非关联方押金及保证金 204,477.65 1年以内 6.20


147

思企业服务有

限公司

深圳市鹏昇实

业投资有限公

司


佛山中武景熙

置地有限公司

（原名中南）


京洲控股（深

圳）有限公司


合计 - - 1,285,072.99 - 38.96

续：

2017年 12月 31日



占其他应付

款总额的比例

（%）

深圳市建安

（集团）股份

有限公司

非关联方装修押金 100,000.00 1 年以内 8.38

深圳市拓维体

育科技管理有

限公司

非关联方物业服务费押

金、水电费押

金及装修押金

94,057.20 1 年以内 7.87

深圳市福美信

贸易有限公司


金、水电费押

金

91,535.78 1 年以内 7.66

深圳市前海金

泰浩基金管理

有限公司


金、水电费押

金

76,266.40 1 年以内 6.38

广州赫红装饰

设计有限公司

非关联方装修押金 59,359.10 1 年以内 4.97

合计 - - 421,218.48 - 35.26

2. 应付利息情况


3. 应付股利情况


4. 其他情况


（五）应付职工薪酬项目


1. 应付职工薪酬变动表

单位：元

项目 2017年 12 月

31日本期增加本期减少

2018年 12月

31日

一、短期薪酬 1,195,761.90 12,574,454.58 11,768,106.74 2,002,109.74


148

二、离职后福

利-设定提存计划

626,227.93 626,227.93

三、辞退福利

四、一年内到

期的其他福利

合计 1,195,761.90 13,200,682.51 12,394,334.67 2,002,109.74

续：

项目 2016年 12 月


2017年 12月

31日

一、短期薪酬 501,780.17 10,164,547.09 9,470,565.36 1,195,761.90

二、离职后福

利-设定提存计划

578,469.64 578,469.64

三、辞退福利

四、一年内到

期的其他福利

合计 501,780.17 10,743,016.73 10,049,035.00 1,195,761.90

2. 短期薪酬

单位：元

项目 2017年 12 月


2018年 12月

31日

1、工资、奖金、

津贴和补贴

1,195,761.90 11,087,409.77 10,281,061.93 2,002,109.74

2、职工福利费 989,295.36 989,295.36

3、社会保险费 225,595.95 225,595.95

其中：医疗保

险费

196,504.60 196,504.60

工伤保险费 7,352.99 7,352.99

生育保险费 21,738.36 21,738.36

4、住房公积金 257,813.50 257,813.50

5、工会经费和

职工教育经费

14,340.00 14,340.00

6、短期带薪缺

勤

7、短期利润分

享计划

8、其他短期薪

酬

合计 1,195,761.90 12,574,454.58 11,768,106.74 2,002,109.74

续：

项目 2016年 12 月


2017年 12月

31日

1、工资、奖金、

津贴和补贴

501,780.17 8,547,511.00 7,853,529.27 1,195,761.90

2、职工福利费 1,130,545.09 1,130,545.09


149

3、社会保险费 184,097.18 184,097.18

其中：医疗保

险费

151,958.61 151,958.61

工伤保险费 10,976.20 10,976.20

生育保险费 21,162.37 21,162.37

4、住房公积金 252,179.99 252,179.99

5、工会经费和

职工教育经费

50,213.83 50,213.83

6、短期带薪缺

勤

7、短期利润分

享计划

8、其他短期薪

酬

合计 501,780.17 10,164,547.09 9,470,565.36 1,195,761.90

（六）应交税费


单位：元

项目 2018年 12月 31日 2017年 12月 31日

增值税 324,321.72 140,816.46

消费税

企业所得税 975,942.94 573,772.97

个人所得税 6,630.51 12,793.68

城市维护建设税 21,722.98 5,952.88

教育费附加 15,708.52 4,330.19

合计 1,344,326.67 737,666.18

（七）其他主要负债

□适用 √不适用八、报告期内各期末股东权益情况

（一）所有者权益余额表

单位：元

项目 2018年 12月 31日 2017年 12月 31日

股本/实收资本 13,000,000.00 11,111,000.00

资本公积 2,050,383.25 444,400.00

减：库存股

其他综合收益

盈余公积 707,820.37 313,854.38

未分配利润 6,308,269.10 3,514,913.93

专项储备

归属于母公司所有者权益

合计

22,066,472.72 15,384,168.31

少数股东权益

所有者权益合计 22,066,472.72 15,384,168.31


150

（二）其他情况


九、关联方、关联关系及关联交易

（一）关联方认定标准

根据《公司法》、《企业会计准则》及有关上市公司规则中有关关联方的认定标准，确认公司

的关联方如下：

1、关联自然人

公司的关联自然人包括：

（1）直接或间接持有公司5%以上股份的自然人；

（2）公司董事、监事及高级管理人员；

（3）“2、关联法人”第（1）项所列法人的董事、监事及高级管理人员；

（4）本条第（1）、（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、父母及配偶的父母、

兄弟姐妹及其配偶、年满 18 周岁的子女及其配偶、配偶的兄弟姐妹和子女配偶的父母。

2、关联法人

公司的关联法人包括：

（1）直接或间接地控制本公司的法人或其他组织；

（2）由前项所述法人直接或间接控制的除本公司及其控股子公司以外的法人或其他组织；

（3）由上文“1、关联自然人”所列公司的关联自然人直接或间接控制的，或担任董事、高级

管理人员的，除本公司及其控股子公司以外的法人或其他组织；

（4）持有本公司公司 5%以上股份的法人或其他组织及其一致行动人；

（5）中国证监会或公司根据实质重于形式的原则认定的其他与公司有特殊关系，可能或者已

经造成公司对其利益倾斜的法人或其他组织。

（二）关联方信息

1. 存在控制关系的关联方的基本信息

关联方姓名与公司关系直接持股比例（%）间接持股比例（%）

深圳市深城投投资控

股集团有限公司

控股股东 70.00% 20.00%

李志平持股 12.23%、黎佐持股 11.36%、石颖持股 7.30%、黄际南持股 5.74%；李树财持股 2.44%，

担任董事；黄伟持股 1.14%；王峰持股 2.44%，担任董事；王全尧持股 2.44%；王锦文持股 1.14%；

蒋辉持股 1.14%。


151

2. 关联法人及其他机构


关联方名称与公司关系

深圳市前海深城投股权投资管理有限公司（1）直接持有公司 5%以上股份的股东，同

时控股股股东持股 100%；（2）李树财担任董事。

珠海市横琴笃行物业管理合伙企业(有限合伙) （1）直接持有公司 5%以上股份的股东；（2）

黄伟持股 5.92%；（3）王军持股 3.48。

上海笃行物业服务有限公司全资子公司（注册资本为 500 万元）

深圳市城市建设投资发展有限公司（1）报告期内的控股股东；（2）李树财担

任董事、副总经理；（3）王峰担任董事、副总

经理。

深圳市城投传奇投资有限公司（1）控股股东直接持股 100%的企业；（2）

黄伟担任董事。

合肥洪鹏商贸有限公司控股股东直接持股 100%的企业

深圳市城投瑞发投资有限公司（1）控股股东直接持股 100%的企业；（2）


深圳市深城投新能源发展有限公司控股股东直接持股 100%的企业

深圳市嘉邻迈思企业服务有限公司（1）控股股东直接持股 100%的企业；（2）

王峰担任董事长。

深圳市嘉邻嘉寓商务服务有限公司（1）控股股东直接持股 100%的企业；（2）

王峰担任董事长。

深圳市传奇城投科技有限公司（1）控股股东直接持股 100%的企业；（2）


深圳市前海传奇股权投资基金合伙企业（有限合

伙）

（1）控股股东直接持股 99%的企业；（2）

前海深城投直接持股 1%的企业。

深圳市深城投商业经营有限公司（1）控股股东直接持股 70.0027%的企业；

（2）前海深城投直接持股 20.00%的企业；（3）

李树财担任董事；（4）王峰担任董事。

深圳市鹏尚科技有限公司（1）控股股东直接持股 66.67%的企业；（2）

前海深城投直接持股 33.33%的企业；（3）李树

财担任监事。

南昌市鹏瑞投资有限公司（1）李树财担任监事。

深圳市深城投光明投资有限公司（1）控股股东直接持股 55%的企业；（2）

李树财担任监事；（3）黄伟担任董事；（4）深

城建投持股 45%。

深圳市深城投中城产业运营有限公司控股股东直接持股 60%的企业

深圳市金凯建实业有限公司前海深城投直接持股 100%的企业

新余瑞泰企业管理合伙企业（有限合伙）（1）前海深城投直接持股 5%的企业；（2）

王峰持股 95%。

深圳市香山坊投资咨询有限公司李志平持股 100%

深圳中邦明德投资合伙企业（有限合伙）李志平持股 5%

深圳市佐乐咨询有限公司黎佐持股 100%

长沙柒玖港航工程咨询有限公司黎佐持股 30%

深圳市泰元咨询有限公司石颖持股 100%

深圳市平湖生元企业管理合伙企业（有限合伙）（1）石颖持股 37.00%；（2）黄际南持股

30.00%。

深圳市成投股权投资有限公司黄际南持股 100%

深圳市裕新居装饰设计有限公司（1）黄际南持股 90%；（2）李树财持股 10%，


152

担任执行董事、总经理。

深圳市黄埔产业投资控股有限公司黄际南持股 88.92%

深圳市成投恒泰科技有限公司黄际南持股 59.19%

深圳市浚源咨询服务有限公司李树财持股 51%，担任执行董事、总经理

深圳市关键词教育股份有限公司李树财持股 1%

深圳市前海建融供应链管理有限公司（1）李树财担任董事长；（2）王峰担任董

事。

深圳市深城投文化传媒有限公司（1）李树财担任董事；（2）王峰担任董事

长；（3）深城建投持股 100%。

深圳市深城投祥瑞投资有限公司（1）李树财担任董事；（2）王峰担任监事；

（3）深城建投持股 100%。

广州市瑞泰房地产有限公司（1）李树财担任监事；（2）黄伟担任董事；


深圳市鹏瑞实业开发有限公司（1）李树财担任监事；（2）深城建投持股

100%。

东莞市深城投实业投资有限公司（1）李树财担任监事；（2）深城建投持股

100%。

广东美澳联华四方投资有限公司（1）李树财担任监事；（2）王峰担任董事。

深圳市鹏城瑞发投资发展有限公司（1）李树财担任监事；（2）黄伟担任董事。

深圳市金城光明房地产有限公司（1）李树财担任监事；（2）王峰担任董事。

深圳市锦鹏置地有限公司（1）李树财担任监事；（2）王峰担任董事。

辉达自行车(深圳)有限公司李树财担任董事

深圳市前海益通达科技服务有限公司（1）李树财担任董事；（2）王峰担任董事。

深圳市建诚泰投资有限公司（1）李树财担任监事；（2）王峰担任董事；


深圳市深城投投资有限公司（1）李树财担任董事；（2）王峰担任监事；


深圳市鹏城瑞泰投资有限公司（1）李树财担任监事；（2）王峰担任董事；

（3）深城建投的全资子公司的全资子公司控股

51%的公司。

深圳市华彩影视有限公司（1）李树财担任董事；（2）王峰担任董事

长；（3）深城建投持股 100%。

深圳市煜阳投资有限公司黄伟持股 100%，担任董事长、总经理

深圳市德合银商贸有限公司（1）黄伟持股 50%；（2）王锦文持股 50%，

担任执行董事、总经理。

深圳市城投盛辉投资有限公司黄伟担任董事

深圳市泰和工程咨询有限公司黄伟担任监事

深圳市钰鲲科技有限公司（1）黄伟担任董事；（2）王峰担任董事长、

总经理；（3）深城建投持股 100%。

深圳市骏铭文化有限公司王峰持股 100%，担任执行董事、总经理

深圳市骏鹏园林景观工程有限公司王峰持股 10%，担任监事

深圳市鹏昇实业投资有限公司王峰担任董事长

上海鹏新置业有限公司（1）王峰曾担任董事，已于 2019 年 1 月 10

日退出董事一职；（2）深城建投曾持股 60%，

已于 2019 年 1 月 10 日不再持股。

深圳市中意恒尚房地产开发有限公司王峰担任董事

东莞市深城投置地投资有限公司（1）王峰担任监事；（2）深城建投持股100%。

深圳市传奇商贸投资有限公司（1）王峰担任董事；（2）蒋辉担任监事；


153


深圳市建投工程有限公司（1）王峰担任监事；（2）王锦文担任董事

总经理。

深圳市恒天咨询服务有限公司王全尧持股 100%，担任执行董事、总经理

东莞市雄冠五金材料有限公司王全尧持股 50%，担任执行董事、经理

深圳市星辰文化策划有限公司王锦文持股 100%，担任执行董事、总经理

深圳市鹏茂商贸有限公司王锦文持股 50%，担任执行董事

深圳市辉衡咨询有限公司蒋辉持股 100%，担任执行董事、总经理

深圳市旭日鸿广告有限公司蒋辉持股 50%

深圳市艾沃克网络科技有限公司蒋辉持股 50%，担任监事

东莞市宏辉建材有限公司蒋辉持股 50%

深圳市赞慧咨询服务有限公司蒋辉担任监事

深圳市城创贸易有限公司（1）蒋辉担任监事；（2）深城建投持股100%。

深圳市筑梦工场广告有限公司吴志斌持股 50%，担任执行董事、总经理

深圳市泰和俊科技有限公司吴志斌持股 50%，担任执行董事、总经理

深圳市清源农业发展有限公司吴志斌持股 50%，担任执行董事、总经理

深圳市祥瑞通咨询有限公司吴志斌持股 50%，担任监事

深圳市鹏尚源咨询有限公司吴志斌持股 25%，担任董事长

东莞市捷步机电设备有限公司吴志斌担任监事

深圳市城光产业发展有限公司深城建投持股 100%

深圳市深城投鹏裕科技有限公司深城建投持股 100%

深圳市深城投平湖投资有限公司深城建投持股 100%

深圳市城投新城置业有限公司深城建投持股 100%

合肥鹏泰投资有限公司深城建投曾持股 100%，已于 2019 年 1 月 23

日不再持股

深圳市城市建设投资发展有限公司鹿丹大

厦停车场

深城建投持股 100%

深圳市城投工务设备材料供销有限公司深城建投持股 100%

深圳市深城投置业有限公司深城建投持股 60%

深圳市宜泰置业发展有限公司深城建投持股 51%

北京慈联互保顾问有限公司深城建投持股 20%

3. 其他关联方


关联方名称与公司关系

李树财董事长

黄伟董事、总经理

王峰董事

王全尧董事

王锦文董事

蒋辉监事会主席

吴志斌监事

王军职工监事

王莉莉财务总监

余景焕董事会秘书


154

李志平间接持有公司 5%以上股份的股东（通过控

股股东深城投集团间接持有）

黎佐间接持有公司 5%以上股份的股东（通过控


石颖间接持有公司 5%以上股份的股东（通过控


黄际南间接持有公司 5%以上股份的股东（通过控


（三）关联交易及其对财务状况和经营成果的影响

1. 经常性关联交易


（1）采购商品/服务


（2）销售商品/服务


关联方名称

2018年 1月—12月 2017年度

金额（元）占同类交易

金额比例（%）金额（元）

占同类交易

金额比例（%）

深圳市深城投投

资有限公司 6,347,670.88 16.89 6,278,274.28 24.61



司

5,847,118.73 15.56 5,023,901.98 19.69


发展有限公司 4,280,594.16 11.39 3,452,007.35 13.53


投资有限公司 2,844,752.44 7.57 1,010,674.20 3.96

上海鹏新置业有

限公司 2,907,579.60 7.74 2,076,319.35 8.14

深圳市深城投商

业经营有限公司 83,443.84 0.22 8,950.19 0.04

小计 22,311,159.65 59.37 17,850,127.35 69.97

交易内容、关

联交易必要性及

公允性分析

公司控股股东及其控制下的企业和关联方的房地产业务正处于高速发展阶

段，公司为上述关联方房地产公司开发的项目提供物业管理服务有助于快速提

高公司的市场知名度，有利于公司开拓市场。同时，房地产公司在项目开发、

营销、交付、售后保修等环节都有自己的独特模式，关联物业公司对模式适应

性强、配合度高，关联交易对双方都有一定的必要性。

公司为租户和业主按照统一的收费标准提供物业服务，不存在公司对关联

方的收费标准与租户的收费标准不同的情况，公司上述与关联方的交易定价是

公允的。

（3）关联方租赁情况


单位：元

关联方关联交易内容 2018年 1月—12 2017年度


155

月

深圳市城市建设投资

发展有限公司

公司向关联方租赁办

公经营场所

162,646.34 43,200.00

合计 - 162,646.34 43,200.00

关联交易必要性

及公允性分析

公司作为物业管理公司，在项目地租用场地作为办公经营等用途是必

要的，公司租用关联方场地所付租金均按照关联方租赁给第三方的价格为

基础确定，定价公允合理。

（4）关联担保


（5）其他事项


2. 偶发性关联交易


3. 关联方往来情况及余额

（1）关联方资金拆借


A.报告期内向关联方拆出资金


单位：元

关联方名称 2017年度

期初余额增加额减少额期末余额



司

42,270,000.00 200,000.00 42,470,000.00

深圳市城投工务

设备材料供销有

限公司

9,400,000.00 9,400,000.00

合计 51,670,000.00 200,000.00 51,870,000.00

B.报告期内向关联方拆入资金


单位：元

关联方名称 2017年度

期初余额增加额减少额期末余额

深圳市深城投投

资有限公司

41,270,000.00 41,270,000.00

深圳市城投工务

设备材料供销有

限公司

4,200,000.00 4,200,000.00

深圳市传奇商贸

投资有限公司

51,920,000.00 51,920,000.00

合计 41,270,000.00 56,120,000.00 97,390,000.00

（2）应收关联方款项


156


单位：元

单位名称 2018年 12月 31日 2017年 12月 31日

款项性质

账面金额账面金额

（1）应收账款 - - -


发展有限公司

147,187.63 物业费

深圳市鹏城瑞泰投资

有限公司

188,207.02 280,056.67 物业费

深圳市宜泰置业发展

有限公司

417,744.82 373,266.90 物业费

上海鹏新置业有限公

司

185,736.58 物业费

小计 605,951.84 986,247.78 -

（2）其他应收款 - - -

谢宝健 16,940.00 16,940.00 备用金

王军 20,000.00 20,000.00 备用金

上海鹏新置业有限公

司

10,440.84 代垫款项

小计 36,940.00 47,380.84 -

（3）预付款项 - - -

小计 -

（4）长期应收款 - - -

小计 -

（3）应付关联方款项


单位：元

单位名称 2018年 12月 31日 2017年 12月 31日

款项性质账面金额账面金额

（1）应付账款 - - -

小计 -

（2）其他应付款 - - -

深圳市建投工程有限

公司

21,137.34 9,784.88 代垫款项


发展有限公司

88,902.83 办公室租金

小计 110,040.17 9,784.88 -

（3）预收款项 - - -


157

小计 -

（4）其他事项


4. 其他关联交易


（四）关联交易决策程序及执行情况

事项是或否

公司关联交易是否依据法律法规、公司章程、关联交易管理制

度的规定履行审议程序，保证交易公平、公允，维护公司的合法权

益。

是


取必要的程序对其他股东的利益进行保护。

（1）《公司章程》对关联交易的相关规定：

《公司章程》第七十七条股东大会审议有关关联交易事项时，关联股东不应当参与投票表决，

其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数；股东大会决议的公告应当充分披露非关联股东

的表决情况。关联股东的回避和表决程序为：（一）董事会在股东大会召开前，应对关联股东做出

回避的决定。股东大会在审议有关联交易的事项时，主持人应向股东大会说明该交易为关联交易，

所涉及的关联股东以及该关联股东应予回避等事项；关联股东投票表决人应将注明“关联股东回避

表决”字样的表决票当即交付会议投票表决总监票人；然后其他股东就该事项进行表决。（二）有

关关联关系的股东没有回避的，其他股东有权向会议主持人申请该有关联关系的股东回避并说明回

避事由，会议主持人应当根据有关法律、法规和规范性文件决定是否回避。会议主持人不能确定该

被申请回避的股东是否回避或有关股东对被申请回避的股东是否回避有异议时，由全体与会股东

（包括股东代理人）所持表决权的二分之一以上表决决定该被申请回避的股东是否回避。（三）关

联股东未获准参与表决而擅自参与表决，所投之票按作废票处理。（四）公司全体股东均与审议的

关联交易事项存在关联关系的，全体股东不予回避，股东大会照常进行，但所审议的事项应经出席

股东大会的全部股东所持表决权表决通过。

（2）《关联交易决策管理办法》对关联交易的相关规定

《关联交易决策管理办法》第三条公司的关联交易应当遵循以下基本原则：（一）平等、自愿、

等价、有偿的原则；（二）公平、公正、公开的原则；（三）关联方如享有股东大会表决权，除特

殊情况外，应当回避表决；（四）与关联方有任何利害关系的董事，在董事会就该事项进行表决时，

应当回避，若无法回避，可参与表决，但必须单独出具声明；（五）公司董事会应当根据客观标准


158

判断该关联交易是否对公司有利，必要时应当聘请专业评估师、独立财务顾问。

《关联交易决策管理办法》第九条关联交易的决策权限：（一）公司与其关联人达成的关联交

易总额高于 300 万元（不含 300 万元）或公司最近经审计净资产值的 10％以上的，必须向董事会报

告，由公司董事会作出决议后提交公司股东大会审议，该关联交易在获得公司股东大会批准后实施。

任何与该关联交易有利益关系的关联人在股东大会上应当放弃对该议案的投票权。关联股东有特殊

情况无法回避时，在公司征得有权部门同意后，可以参加表决，公司应当在股东大会决议中对此作

出详细说明；（二）公司与其关联人达成的关联交易总额超过 100 万元（不含 100 万元）但尚未达

到 300 万元且未达到公司最近经审计净资产值的 10％的，由公司董事会作出决议；（三）公司与关

联人达成的关联交易总额在 100 万元以下（含 100 万元）的，由公司总经理批准决定。（四）除日

常性关联交易之外的其他关联交易，由股东大会审议。

《关联交易决策管理办法》第十条董事会在审查有关关联交易的合理性时，应当考虑以下因素：

（一）如该项关联交易属于向关联方采购或销售商品的，则必须调查该交易对公司是否有利。当公

司向关联方购买或销售产品可降低公司生产、采购或销售成本的，董事会应确认该项关联交易存在

具有合理性；（二）如该项关联交易属于提供或接受劳务、代理、租赁、抵押和担保、管理、研究

和开发、许可等项目，则公司必须取得或要求关联方提供确定交易价格的合法、有效的依据，作为

签订该项关联交易的价格依据。

《关联交易决策管理办法》第十一条公司董事会就关联交易表决时，有利害关系的当事人属下

列情形的，不得参与表决：（一）与董事个人利益有关的关联交易；（二）董事个人在关联企业任

职或对关联企业有控股权的，该等企业与公司的关联交易；（三）按照法律法规和公司章程规定应

当回避。

《关联交易决策管理办法》第十二条根据本制度批准实施的关联交易，公司关联人在公司签署

涉及关联交易的协议时，应当采取必要的回避措施：（一）任何个人只能代表一方签署协议；（二）

关联人不得以任何方式干预公司的决定。

报告期内，公司取得关联方订单方式、定价政策如下：

在获取方式方面，由于现有在管物业存在单一业主物业的情况，因此根据物业管理条例及相关

法律法规的规定，也会采取业主直接委托物业管理公司的形式获取订单。对于非关联方订单，为原

开发商交付业主直接委托物业管理公司的订单获取形式。

在定价政策方面，关联方订单及非关联方订单是完全一致的，公司的定价政策采用成本定价法

和市场定价法，成本定价法是指根据物业条件、面积、预计的人员编制、能耗值、预计的收缴率等

维度测算出合理的定价区间。市场定价法是指参照周边或同类型同档次物业的价格，加权平均后得

出定价区间。一般来说会采取两种方法计算出结果，评价是否符合相关法律法规的规定，然后综合

各种因素最终得出定价。


159

目前，公司所服务的物业项目的物业费定价与同行业平均水平对比较高，主要原因是物业档次

较高，物业类型以商业、写字楼等业态为主。与同类型同档次物业对比而言，公司定价处于中等水

平。

关联方订单与非关联方订单在订单获取方式和定价政策方面基本一致。无论何种订单，其获取

方式均公开透明，合法合规；定价符合市场水平，且有统一、科学的定价方法。因此，公司的关联

交易均为相对公允的交易。

（五）减少和规范关联交易的具体安排

（1）关联交易的必要性和公允性

公司控股股东及其控制下的企业和关联方的房地产业务正处于高速发展阶段，公司为上述关联

方房地产公司开发的项目提供物业管理服务有助于快速提高公司的市场知名度，有利于公司开拓市

场。同时，房地产公司在项目开发、营销、交付、售后保修等环节都有自己的独特模式，关联物业

公司对模式适应性强、配合度高，关联交易对双方都有一定的必要性。

公司为租户和业主按照统一的收费标准提供物业服务，以面积或提供服务的具体项目作为收费

依据，按月收取物业服务费。不存在公司对关联方与非关联方租户在交易的价格、信用条件、定价

方式方面不同的情况，公司与关联方的交易定价是公允的。

（2）关联交易的未来可持续性，公司减少和规范关联交易的具体安排

公司当前的项目主要来自于深城投集团自行开发的项目，目前收入主要来自于以下五个项目：

嘉邻中心、鹿丹大厦、中心公馆、天玑公馆、十一街区。其中嘉邻中心为商业中心；鹿丹大厦 2017

年 10 月租户正式入驻后关联交易占比显著降低；中心公馆自 2017 年 7 月开始销售，并将于 2020

年 5 月 1 日交付；天玑公馆于 2018 年 1 月开始销售，将于 2020 年 5 月 1 日交付。因为上述项目当

前主要在招商、销售阶段，导致当前关联方交易收入占比较高；随着各项目的招商完成、入驻，公

司的收入构成中关联方交易的占比将会逐步下降。

目前，公司提供服务的种类还比较单一，未来除了提供传统的物业管理服务外，公司计划对项

目物业服务中心进行功能升级，在保证物业服务品质的前提下，完善社区快递包裹室、儿童游玩区、

商品展示的功能，与业主进行更好地互动，以推广业主需求较高的增值服务内容。与此同时，公司

也将计划通过与互联网的结合，搭建一个更好地生活服务平台，接入多种第三方服务，如家政、幼

托、健康、培训、工程等增值服务。


取必要的程序对其他股东的利益进行保护。今后，股份公司与关联方发生新的关联交易将严格按照

公司关联方交易管理制度的要求严格履行审批程序，规范关联交易的发生。

十、重要事项


160

（一）提请投资者关注的财务报表附注中的期后事项

截至公开转入说明书签署之日，本公司无其他应披露未披露的重大资产负债表日后事项。

（二）提请投资者关注的或有事项

1、诉讼、仲裁情况

类型（诉讼或仲

裁）涉案金额进展情况

对公司业务的影

响

诉讼 5,000.00 元二审判决公司涉及的诉讼

为民事领域纠纷，涉诉

金额较小，与公司的核

心资产、公司治理等无

关，并不影响公司的业

务稳定性，对公司本次

挂牌不构成实质性障

碍。

截至本公开转让说明书签署之日，公司共有 1 起未决诉讼。具体如下：

2018 年 7 月，原告刘洁萍因鹿丹大厦大堂地面标识牌损坏事件与嘉邻物业安保人员发生纠纷；

2018 年 10 月，原告刘洁萍将嘉邻物业起诉至深圳市罗湖区人民法院，请求判决嘉邻物业公开赔礼

道歉并支付精神损害赔偿金 5,000.00 元，法院予以立案，嘉邻物业提出反诉，案号为（2018）粤 0303

民初 23486 号。2018 年 12 月 28 日，深圳市罗湖区人民法院作出一审判决，判决原告赔偿嘉邻物业

标识牌损失 510 元，驳回原告刘洁萍全部诉讼请求。

2019 年 3 月，刘洁萍上诉至深圳市中级人民法院，案号为（2019）粤 03 民终 6432 号。截至公

开转让说明书签署之日，该案件经过二审判决：“驳回上诉，维持原判。”。

2、其他或有事项

无

（三）提请投资者关注的承诺事项

截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司无其他应披露未披露的重大承诺事项。

（四）提请投资者关注的其他重要事项

无

十一、报告期内资产评估情况

报告期内，公司进行的资产评估事项具体情况如下：

单位：万元

评估目的评估基准日

基准日账面

净资产(万

元)

评估值(万

元) 增值率(%) 评估机构评估报告号

嘉邻有限整

体变更为股

份公司

2017 年 11

月 30 日 1,505.03 1,506.92 0.13%

北京中天华

资产评估有

限责任公司

中天华资评

报字[2018]

第 1010 号

十二、股利分配政策、报告期分配情况及公开转让后的股利分配政策

（一）报告期内股利分配政策


161

《公司章程》第一百四十九条规定：公司分配当年税后利润时，应当提取利润的 10%列入公司

法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的 50%以上的，可以不再提取。

公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先

用当年利润弥补亏损。

公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。

公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，按照股东持有的股份比例分配，但本章程规定不

按持股比例分配的除外。

股东大会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的，股东必须

将违反规定分配的利润退还公司。

公司持有的本公司股份不参与分配利润。

（二）报告期内实际股利分配情况

分配时点股利所属

期间金额（元）

是否发

放

是否符合《公

司法》等相关规定

是否超

额分配股利

0

（三）公开转让后的股利分配政策

公司股票公开转让后股利分配政策不变，具体股利分配方案由公司股东大会决定。


无

十三、公司控股子公司或纳入合并报表的其他企业的基本情况


序号子公司

名称注册地

业务性

质

持股比例取得方

式直接持

股（%）

间接持

股（%）

1 上海笃行物

业服务有限

公司

上海物业管理 100.00 100.00 设立取得

（一）上海笃行物业服务有限公司

1.基本情况

成立日期 2017年 7月 24日

注册资本 500万元

实收资本 500万元


162

法定代表人李树财

住所上海市闵行区平阳路 258 号一层 R1187 室

经营范围

物业服务，家庭服务，停车服务，日用百货、家用电器、食用农

产品的销售【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营

活动】

2.股权结构

股东名称认缴出资额

（万元）

实缴出资额


嘉邻物业 500.00 500.00 100.00 货币

3.子公司历史沿革及合法合规性

2017 年 5 月 11 日，上海市工商局下发《企业名称预先核准通知书》（沪工商注名预核字第

01201705110303 号），核准公司名称为“上海笃行物业服务有限公司”。

2017 年 7 月 24 日，经上海市闵行区市场监督管理局登记注册，上海笃行取得统一社会信用代

码为 91310112MA1GBNGC6X 的《营业执照》。上海笃行成立时的注册资本为 500 万元，法定代表

人为李树财，住所为上海市闵行区平阳路 258 号一层 R1187 室，经营范围为“物业服务、保洁服务，

商务咨询，机电设备安装、维修，花卉、苗木的租赁，园林景观工程施工、建筑装修装饰建设工程

专业施工，清洁用品、机电设备及配件、日用百货、五金交电、装饰材料、电子产品的销售”。

4.最近两年及一期的主要财务数据

单位：元

项目 2018年 12月 31日 2017年 12月 31日

总资产 4,767,208.92 49,230.13

净资产 4,422,467.24 49,230.13

项目 2018年 1月—12月 2017年度

营业收入 - -

净利润 -576,762.89 -769.87

5.子公司业务、与公司业务关系

公司设立上海笃行物业服务有限公司的作用主要是承接上海分公司位于上海市的十一街区项

目。在成立子公司时，考虑使用子公司名义承接项目而不是分公司承接项目的主要原因如下：

（1）上海市后期以信誉积分的方式来约束物业公司的可能性较大，考虑到在信誉积分细则中，

本地企业可能会更有优势，存在积分细则中有约束外地企业进沪接管项目的条款的可能性。因此，

在上海提前成立全资子公司，可防范于未然。

（2）从社会文化的角度来看，上海的人文环境趋于保守，客户对于本地企业会有一定程度的

好感，在选择物管企业时对本地企业会有更强的倾向性。在后期管理时期，本地企业的身份能够使

得物管企业与客户的沟通和交流更加畅通。因此，在上海提前成立全资子公司，可在一定程度上提


163

升公司在上海地区的企业形象。

报告期内十一街区暂时由上海分公司进行物业管理，报告期内确认收入分别为 2,076,319.35

元与 2,907,579.60 元，由于项目移交需要与客户进行沟通，并涉及人员、场地、合同等变更，公

司筹划在合适时机将十一街区项目业务移交给子公司。

6.子公司业务的合规性

2017 年 1 月 12 日，国务院发布《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决

定》（国发【2017】7 号），取消物业服务企业二级及以下资质认定。

2018 年 3 月 8 日，住房和城乡建设部发布《住房城乡建设部关于废止《物业服务企业资质管理

办法》的决定》（住房和城乡建设部令第 39 号），决定废止《物业服务企业资质管理办法》。

报告期内，子公司尚未取得收入，不存在超越资质、范围经营相关资质将到期的情况。

7.其他情况


十四、经营风险因素及管理措施

（1）人工成本上升的风险

公司所处的物业服务行业是劳动密集型行业，营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不

断扩大，员工人数增长的同时，员工的平均工资也随之上涨。人工成本占营业成本的比例较高，人

工成本上升将可能对公司的营业成本造成不利影响。

针对该风险，公司通过标准化、自动化的管理模式提高管理效率，通过职业再培训提升员工的

管理服务能力，通过科学的筛选精简人员，在控制人工成本的同时努力提升服务质量，但人工成本

的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。

（2）业务区域集中度较高的风险

报告期内，公司的业务以深圳地区为大本营，正在向全国其他城市拓展，但公司的物业服务的

主要客户和业务都位于深圳市内，地域特征明显，一旦深圳地区的竞争出现超出合理范围、政府政

策变化及经济环境异常、居住吸引力下降等市场风险将对公司经营带来十分不利的影响。

针对上述风险，公司正不断开拓深圳区域外市场，公司服务的上海十一街区物业正积极招商中，

未来公司将依托已经建立的市场口碑，不断优化服务，提高业主和租户物业体验，积极开拓市场。

（3）关联交易比例较高的风险

报告期内，公司存在为关联方提供物业服务的行为，2017 年度、2018 年度，公司为关联方提

供物业服务金额分别为 17,850,127.35 元和 22,311,159.65 元，公司从关联方实现收入占当期营业收

入的比例分别为 69.96%和 59.37%。若关联方经营状况出现异常，减少或终止与公司的合作，将对


164

公司的收入及利润带来较大的影响。

针对上述风险，公司已制定了相关措施，公司当前的项目主要来自于深城投集团自行开发的项

目，目前收入主要来自于以下五个项目：嘉邻中心、鹿丹大厦、中心公馆、天玑公馆、十一街区。

其中嘉邻中心为商业中心，鹿丹大厦目前招商正在进行中，中心公馆自 2017 年 7 月开始销售，并

将于 2020 年 5 月 1 日交付；天玑公馆于 2018 年 1 月开始销售，将于 2020 年 5 月 1 日交付。因为

上述项目当前主要在招商、销售阶段，导致当前关联方交易收入占比较高；随着各项目的招商完成、

入伙，公司的收入构成中关联方交易的占比将会逐步下降。另外，目前公司提供服务的种类还比较

单一，未来除了提供传统的物业管理服务外，公司计划对项目物业服务中心进行功能升级，在保证

物业服务品质的前提下，完善社区快递包裹室、儿童游玩区、商品展示的功能，与业主进行更好地

互动，以推广业主需求较高的增值服务内容。与此同时，公司也将计划通过与互联网的结合，搭建

一个更好地生活服务平台，接入多种第三方服务，如家政、幼托、健康、培训、工程等增值服务。

（4）市场竞争加剧的风险

物业管理市场份额大，但每个物业公司的市场占有率较低，竞争激烈，全国已经有超过 71,000

家物业管理企业，公司所在地深圳是物业管理发展较早，业态较为成熟的地区，物业管理覆盖率超

过 95%，是各大物业管理企业激烈竞争的地区，激烈的市场竞争对物业管理企业在资金、技术、人

员、管理服务理念和经验等方面的要求不断提高，公司面临市场竞争加剧的风险。

针对上述风险，公司将不断优化服务，增加物业服务业态，提高业主和租户物业体验，增加客

户粘性，主动积极开拓市场。

（5）公司治理风险

公司作为股份公司的内部控制制度的建立及完善时间较短。各项管理、控制制度的执行尚未经

过较长经营周期的实践检验，公司治理和内部控制体系也需要在生产经营过程中逐渐完善；同时，

随着公司业务的快速发展，公司不断扩大的经营规模将会对公司治理提出更高的要求。因此，公司

未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。

针对上述风险，公司将进一步建立健全相关内控制度，加强内部管理培训，不断提高公司规范

运作水平。

（6）业务外包风险

报告期内，公司将部分物业管理服务诸如垃圾清运、电梯维护等业务外包给第三方公司，如果

第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司

的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。

针对上述风险，公司在合同中对该类第三方公司的服务质量等相关条款进行了严格规定，并制


165

定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管。

十五、公司经营目标和计划

对于未来公司的发展战略中，计划做好营销网络拓展，向外获取更多的项目，稳步扩大公司

的业务规模；另外，在项目拓展的同时，也将整合公司的资源，挖掘潜在客户需求，为客户提供更

多的增值服务，以提高公司的多种经营收益。

2019 年将向外拓展一个住宅项目及一个写字楼项目，住宅项目规模约为 4 万平方米，写字楼

项目规模约 3 万平方米，为其提供前期物业管理咨询服务、销售阶段的案场服务费以及入伙后的物

业管理服务费；另外，随着公司在住宅、商业中心的物业管理经验的不断提升，以及结合未来几年

长租公寓为主要发展趋势，因此，公司于 2020 年除了向外拓展一个住宅项目，也将向外拓展一个

商业中心项目以及长租公寓项目，这 3 个项目的总规模约为 10 万平方米。

未来除了提供传统的物业管理服务外，公司也将计划对项目物业服务中心进行功能升级，在保

证物业服务品质的前提下，完善社区快递包裹室、儿童游玩区、商品展示的功能，与业主进行更好

地互动，以推广业主需求较高的增值服务内容。与此同时，公司也将计划通过与互联网的结合，搭

建一个更好地生活服务平台，接入多种第三方服务，如家政、幼托、健康、培训、工程等增值服务。


166

第五节申请挂牌公司、中介机构及相关人员声明

申请挂牌公司全体董事、监事、高级管理人员声明

本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本公开转让说明书不存在虚假记载、误导性陈述或

重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担个别和连带的法律责任。

全体董事（签字）：

_______ ________ _______ ________

全体监事（签字）：

_______ ________ _______ ________

全体高级管理人员（签字）：

_______ ________ _______ ________

法定代表人（签字）:_________

XXX公司

年月日

填写说明：

1、在横线下面打印上人员姓名，在横线上面由人员手签、下同


167

主办券商声明

本公司已对公开转让说明书进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并

对真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

法定代表人或授权代表人（签字）：________

项目负责人（签字）：________

阎星伯

项目组成员签字：

______________ ______________ ______________

阎星伯陈欢谢家乡

开源证券股份有限公司

年月日


168

律师事务所声明

本机构及经办律师已阅读公开转让说明书，确认公开转让说明书与本机构出具的法律意见书无

矛盾之处。本机构及经办律师对申请挂牌公司在公开转让说明书中引用的法律意见书的内容无异议，

确认公开转让说明书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准

确性和完整性承担相应的法律责任。

经办律师（签字）：_______ ________

律师事务所负责人（签字）：_______

XXX律师事务所

年月日


169

审计机构声明

本机构及签字注册会计师已阅读公开转让说明书，确认公开转让说明书与本机构出具的审计报

告无矛盾之处。本机构及经办人员对申请挂牌公司在公开转让说明书中引用的审计报告的内容无异

议，确认公开转让说明书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、

准确性和完整性承担相应的法律责任。

经办注册会计师（签字）：_______ ________

会计师事务所负责人（签字）：_______

XXX会计师事务所（特殊普通合伙）

年月日


170

评估机构声明

本机构及签字注册资产评估师已阅读公开转让说明书，确认公开转让说明书与本机构出具的资

产评估报告无矛盾之处。本机构及经办人员对申请挂牌公司在公开转让说明书中引用的资产评估报

告的内容无异议，确认公开转让说明书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，

并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

经办注册资产评估师（签字）：_______ ________

资产评估机构负责人（签字）：_______

XXX资产评估公司

年月日


171

第六节附件

一、主办券商推荐报告

二、财务报表及审计报告

三、法律意见书

四、公司章程

五、全国股份转让系统公司同意挂牌的审查意见及中国证监会核准文件

六、主办券商法定代表人授权委托书

七、其他与公开转让有关的重要文件。


172

嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司...

Documents