Sustainable Urbanization

城市轨道交通工程和承包模式的创新发展

Creativity-Driven Development of Urban Rail Engineering

and Procurement

杨文武，AECOM大中华区运营副总裁

刘卡丁，深圳市地铁集团有限公司首席规划师

中国工程管理论坛·2014 与 2014年国际工程科技大会工程管理分会北京，1 – 4 June 2014

城市轨道交通可持续发展议题Sustainability of urban mass transit development

香港 R+P 发展经验Rail + Property experience in Hong Kong

城市轨道交通工程和承包模式的创新发展Creativity-Driven Development of Urban Rail

Engineering and Procurement

1

2

3

1. 面临多重瓶颈性制约：土地资源短缺和空间发展格局受限

2. 面对难以为继的难题：土地空间限制、能源和水资源短缺、人口膨胀压力、环境承载力薄弱

1995 2000

2005 2010

深圳土地利用和建成区变化图

中国城市发展面临前所未有的制约

Constraints for metropolitan development in China

TokyoSeoul

Hong Kong

Singapore

Paris

London

Stockholm

Copenhagen

TOD发展模式与传统轨道工程模式对比

用地高效 城市发展所需土地总量节省 10-30%

投资精简 基础设施投入降低 5-25%

设施高效 以同样的交通设施可以服务更多的人口

绿色出行 公交机动化分担率达 60% 以上 ，小汽车分担率下降 20-30 %

职住平衡 用地功能混合，居住就业就近平衡，有利于实现跨区交通减量

价值提升 进行地铁站点的综合开发，提高物业价值 30% 以上

轨道引导城市发展的成功经验Successful experience of rail transit oriented

development globally

中国大规模推进城市轨道交通发展

Aggressive urban mass transit plan in China

389

447

216

149

98 82

174

60

104

51 50 47 46 41 38 72 56 45 46 55

37 63 58 51 55 51 56 56

1051

1101

817

589

645

440

513 540

274 235

252

530

143

400

242 248

159

203 181 184 194

163

263

168

232

178 181 139

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

规划

长度

（km

）

批复近期建设规划规模 远景年规划

1. 在建设轨道交通项目：总计约76条，总长约1600公里。

2. 获批近期建设规划：28个城市，总计约100条线路，总里程约3000 km。

3. 至2020年，全国主要大中城市共40个城市发展轨道交通，网络总规模超过7000km。

4. 下放城市轨道交通项目的核准权限至省级投资主管部门。

佛山

石家庄

济南太原

厦门

常州

中山

包头

兰州

洛阳

乌鲁木齐

徐州

烟台

1泉州

城市轨道交通向二、三线城市发展

Urban rail development moves into 2nd and 3rd tier cities

常州

石家庄

太原

兰州

乌鲁木齐

厦门

徐州

济南

中山

包头

….

轨道交通乃城市动脉

Urban Mass Transit Engine and Development Driver

挑战、机遇和可持续发展战略

Challenge, opportunities and strategies in China

1. 轨道交通建设与城市空间规划、土地利用及城市建设等缺乏有效的协调机制，

导致轨道交通引领城市发展的综合效益难以凸显。

2. 一次性投资大、建设周期长、运营和管理成本高。使得轨道交通建设和运营成

为政府长期的财政包袱。

3. 建设融资问题，成为我国各城市地方政府和业界急需突破的瓶颈性难题。

4. 其根本问题，乃是我国城市轨道交通可持续发展重大议题。

城市轨道交通可持续发展

Sustainable urban rail development

在交通资源和环境资源紧等制约下，以轨道交通支撑的TOD

发展模式，将成为城市可持续发展必选战略!

紧凑城市

组团发展

区域协调

和谐发展

中国城市轨道交通发展面临三大难题：

1.以工程论工程，尚缺建设轨道就是建设城市的理念

2.以公共基础设施建设轨道，没有正外部性回馈机制

3.以解决交通问题为任务，有待提升城市可持续发展高度

城市轨道交通可持续发展议题Sustainability of urban mass transit development

香港 R+P 发展经验Rail + Property experience in Hong Kong

城市轨道交通工程和承包模式的创新发展Creativity-Driven Development of Urban Rail

Engineering and Procurement

1

2

3

1

香港轨道交通发展经验

Unique HK metro experience

轨道交通提高城市运营效率

2创造性地吸引客流和增加收益

3无缝换乘与人性化设计

4促进新区开发和旧区改造

5创造优质的地铁物业和社区

6降低运营费用和提高商业效益

香港地铁规划和城市发展规划相互促进

Study framework of railway planning and development

人流交汇交通交汇

运营设施维修设施安全设施商业设施

整体城市规划

配合城市未来发展

地铁系统/

纲络

地铁站规划,

设计, 设施

地区规划发展

地铁物业发展

按个别地区不同情况和规限,

提供设计方案

配合地铁站设计, 配合地区规划确定发展项目的类型, 规模,

位置, 时间等

商业区, 住宅区, 工业区, 绿化区等, 道路网, 人流网, 交通网,市政管线网等

预定地铁站位置

Shatin

500k

Ma On Shan

200k

HK/ Kowloon

3,500k

Tsuen Wan

Tuen Mun

500k

Taipo

320k

Fan Ling/Sheung Shui

250k

Yuen Long

210k

Tin Shui Wai

300k

Tseung Kwan O

350k

Tung Chung

100k

1970 early

1920 later

1980s

1990s

1900s

New town devlp

香港轨道引领新市镇发展

New Town and Development Metro in Hong Kong

Mass transit rail

1990s

2000s

1980s

1. Positive cycle of rail patronage

形成客流的良性循环

创造 R+P，实现客流和资金双良性循环

Positive cycles of passengers and capital in R + P

2. Positive cycle of financial capital

形成资金的良性循环

建设地铁交通网络

提供稳定的地铁客流

提供出行、生活便利

形成新的生活社区

建设地铁交通网络

获取沿线升值物业的收益物业

获得物业开发权

缴付开发地铁前的地价

Increased Property Values提升物业价值

Rates 差饷物业价值 $1.9B

Property Tax 物业税 $1.3B

Commercial Rents

商业租金 $0.6B

Land Premiums

土地价值 $0.8B

Reduced health costs

减少医疗费用 $0.1B

NPV (2004） Total: $4B+

激发城市发展极大价值（示例）

Energize urban development value (illustrative)

Increased Social Values提升公众价值

Time Savings

节省时间 $15B

Public/Private

Housing Residents

公屋/私人物业居民 $19B

Total: $34B

城市轨道交通可持续发展议题Sustainability of urban mass transit development

香港 R+P 发展经验Rail + Property experience in Hong Kong

城市轨道交通工程和承包模式的创新发展Creativity-Driven Development of Urban Rail

Engineering and Procurement

1

2

3

市场化投融资面临的障碍Hurdles of Financing Marketization

•财政预算•土地收益•转移支付

•各类贷款•股市融资•企业债权

•投资机构•大型企业• BOT、PPP

政府投资 社会资本 其他融资

1. 政府和企业定位不清晰界定政府和企业职能，吸引社会资金，实现融资方式多样化、融资工具

市场化，是深化投融资体制改革的关键。

2. 外部收益返还机制不健全由城市轨道交通建设带来的土地增值收益，有效地返还到轨道交通的建设

和运营补贴中，是实现可持续发展的重要支撑。利益返还政策，是激励社会资本参与的保障。

3. 政策法规不健全

解决由于现行土地招牌挂政策的制度限制，使轨道交通企业能顺利地拿到

相关地块，通过轨道建设为土地增值。

1. 逐步形成多元融资方式。传统的单一制行政性筹资方式，向多种形式、多种渠道的筹资方式转变。

2. 逐步提升市场化水平。传统的公营融资和运营垄断局面，将转变为竞争性市场驱动。

市场化

公有管制下的垄断Public Sector Domination

竞争性的、由私营服务提供Competition Market Service from private sector

允许私营进入Attract private sector

重组Re-Structure

Reform Business

Dismiss control

High

城市轨道交通融资、建造和运营市场化

Marketization of Finance, build and operate

Low

1. 强化城市发展的策划和规划

2. 整合经济，技术，工程和运营

3. 培育市场化的条件

引入轨道建设就是城市建设的理念，加强项目前期整体策划，以系统共识来形成经济、技术、工程、营运等合理性，创造价值，为市场化铺路。

强化轨道交通前期整体策划

Intensify project strategy and planning

策划

规 划

设 计

建 设

投融资

运 营

策划

规 划

设 计

建 设

投融资

运 营

创造价值链的基本流程Principle of value chain creation

实现价值 沟通价值

识别价值 创造价值

VALUE

TOD 发展的协同增值循环模型

Synergy added value cycle of TOD

城市当局City Government

物业发展Property Devp

可持续城市发展Sustainable Urban Devp

轨道交通Mass Rail Transit

Financial income

财政收入

Increase Land Value

提升土地价值 Social & Environmental Benefit

社会环境效益

Improve accessibility

提升可达性Increase Passenger Flow

创造轨道交通客流Synergy

Added Value

协同增值

深圳轨道交通6号线 TOD战略研究

TOD study of Shenzhen Metro Line 6

1. 轨道交通与城市功能高效耦合和集约型发展，推动产业转型和功能升级、环境友好、资源节约、实现最大化城市综合效益起到试验作用

2. 探索面向市场化融资模式，建立轨道建设可持续发展

3. 整合技术、资源和创新方法，提升沿线站点周边的物业价值，形成外部效益向内转化，吸引市场投资并反哺到轨道建设运营上去，创造项目市场化运作条件，实现轨道交通项目自身平衡，形成轨道交通“投资- 建设- 再投资” 的良性循环，构建“智慧型公交都市”

TOD 研究指导思想和原则

Principles of TOD Study

系统集成，整合创新

–通过多专业、多团队紧密协作，对沿线房地产物业市场、潜在地块、交通客流、规划设计、生态环境、价值评估等进行多专题系统化研究，共谋良策

优化品质，提升效益

–从城市整体战略、空间形象、公众生活的多元视角审视沿线地区发展的可持续性，不断提升沿线地区城镇经济、社会、生态环境品质，通过整体效益的提升实现项目收益

合纵连横，承上启下

–采取多方参与、密切协作的组织方式，与各级政府、项目的工程可行性研究和投融资策略及方案研究同步推进、相互校核、良性互动

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深圳轨道交通6号线 TOD研究总体目标

TOD objectives of Shenzhen Metro Line 6

中观目标: 技术优化

梳理沿线地区空间资源的发展潜力、重点、规模和载体

依据市场量化结论对法定图则、规划单元等上位规划提出土地利用优化方案建议

对沿线、站点定位、公交衔接提出深化建议

宏观目标: 贯彻执行

贯彻城市总体战略发展目标、空间整体格局

明确6号线对沿线地区经济、社会整体发展的意义和作用

对接城市总体规划、分区规划和重大战略项目

微观目标: 实施引导

提出重要站点的开发物业组合

以实施为导向进行概念性城市规划设计，最大化提升站点综合效益和土地溢价

通过土地价值评估，为后续招商引资创造条件

MACRO

MESO

MICRO

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2

3

从城市发展宏观、中观和微观层面开展TOD研究

TOD study at Macro, Meso and Micro levels

Economics

Tran

Planning

& Arch

Engng

1. 综合开发策划

既有规划与轨道线网协调性评价

土地资源梳理及价值评价

物业开发策略及方向

开发模式及配套政策体制

土地控制方案

开发意向及设计引导

2. 规划与城市设计

TOD规划及城市设计

站点区域物业策划

地下空间利用规划

3. 节点整合设计

DOT轨道交通车站优化

地块综合开发建筑概念方案

车站与地下空间整合设计

轨道交通站点综合交通配套

工程可实施性方案研究

宏观层面－城市背景下沿线范围

•促进沿线各区城市空间的梳理和功能完善；

•深圳产业经济发展背景、房地产市场分析与沿线区域市场条件研究

；

•确定不同的站点周边开发功能定位及站点交通功能定位；

•轨道站点位置及线路优化；

•总体掌握沿线可开发土地资源情况。

中观层面－站点周边800米左右范围

•站点微调、优化建议；

•站点周边用地功能定位、地块规划指标、开发强度调整建议；

•交通及人行系统接驳设施建议；

•站点与周边用地综合开发建议（尤其是轨道工程与房地产开发的对

接口）；

微观层面 －重点地块

•为选定的重点地块进行概念性总体规划工作；

•为轨道工程与所选定的重点地块的对接接口提供设计及预留条件。

组团

绿廊

光明新城

城市中心、区域就业中心，核

心发展产业为高新产业、高端

服务业

松岗、公明

商住、商业混合功能，职住平

衡地区

大浪

职住平衡，考虑周边产业

升级

龙华新城

综合枢纽，中心区居住

配套

石岩

体现周边环境特征，发展中低密度生态

住区

组团

绿廊

深圳六号线 TOD 研究方法Methodology of TOD Study, SZML 6

1

2

3

统合组织和技术资源的项目组织架构

Organization structure and integration model

工可研究单位

地铁集团

跨部门领导小组

投融资研究单位

重要站点土地价值评估

沿线市场调研

沿线潜力地块筛选

站点周边土地利用优化

重要站点物业发展组合

重要站点城市设计

物业发展研究顾问

土地价值评估

重点地块物业

发展组合建议

沿线站点周边土地利用规划优化

沿线潜在综合开发合适地块筛选

宏观经济与政策

住宅市场

商业市场

办公市场

酒店、服务式公寓市场

保障性住房市场

城市更新

土地市场

沿线房地产市场调研

TOD模式激发城市发展极大价值Value creation of urban development by TOD

Balancing investment return by TOD通过综合发展寻找投资收益平衡

投资资金回收需求

运营收益

沿线土地增值收益

建设资金投入需求

债务融资

社会投资人资本金

项目发起人资本金

TOD 寻找地铁建设和发展的投资收益平衡点

TOD – for financing the project

总体策划系列工作

1.工可研及工程勘察设计

2.投融资策略及方案研究

3.沿线物业综合开发研究

总体工程策划

前期工作内容

运营

收益

项目总投资

征地拆迁费用

轨道工程投资

车辆段上盖建造

费用

管线改移、交通

疏解费用

总计

资金缺口

TOD 研究 - 为项目落实融资资源

TOD – for financing the project

有效地返还

深圳地铁6号线轨道交通TOD 研究，揭示出：

要实现轨道交通行业的可持续发展，充分发挥轨道交通对城市发展的推动作用，需要强化顶层设计，完善轨道交通前期工作机制和流程，并在项目投融资、经营管理机制、市场化等方面深化、改革和创新。

Sustainability

可持续发展TOD

Creativity

创新Marketization

市场化

Intensity

集约式R + P

Resource

Integration

整合资源PPP

政府财政减负

增值Value Added

TOD ，创造和挖掘增值空间

Create and capture values by TOD

政府财政负担

政府财政减负

医疗、教育、福利、公共交通，等

医疗、教育、福利、配套等

政府财政减负，重新分配资源，改善民生。

创造和挖掘增值空间：轨道交通线点位调整土地发展优化、促进社区发展集约式用地、增加站点周边开发强度、培育客流正外部性效益回收、吸引社会投资者等

PPP：Public-Private Partnerships 公共民营合作制

设计竞标施工

Design

Bid

Build

（DBB）

私营合同服务

Private

Contract

Fee

Service

设计施工

Design

Build

(DB)

建造运营移交

Build

Operate

Transfer

(BOT)

设计融资运营

Design

Build

Finance

Operate

(DBFO)

设计拥有运营

Build

Own

Operate

(BOO)

建造移交

Build

Transfer

(BT)

￥

整合资源，激励和创造轨道和城市发展正能量

Incentivize and create positive momentum of rail

and city development by integrating resources

PUBLIC Responsibility PRIVATE Responsibility

整合资源以激发、创造轨道和城市发展的正能级Incentivize and create positive momentum of rail and city

development by integrating resources

探索科学的组织和管理模式，整合资源以激发、创造轨道和城市发展的正能级

以轨道交通引导城市发展（TOD)，创新公私合作经营（PPP）模式,吸引民间资本参与轨道交通的投资、建设和运营

实现可持续的和多赢目标的城市轨道交通。

强化和重视轨道交通项目的前期整体策划 协调综合开发，实现与周边用地统筹考虑 建立能够自身平衡的“投资-建设-运营-维护”的机制 在现有政策和制度框架内，从工作机制创新入手，探

索出一条适应本地发展的“创新之路”

to create, enhance and

sustain the world’s built,

natural and social environments

持之以恒地构筑、改善并维护世界各地的建筑设施、自然环境和

社会环境的可持续发展。

演講者: 楊文武博士

E-Mail: Morgan.Yang@AECOM.COM