구 분 내 용

발주자 한국복합물류(주)

참여업체

• 설계 : (주)천일건축종합건축사사무소• 시공 : 금호산업(주), (주)대우건설• C M : 아이티엠코퍼레이션, 동우건축, 건원엔지니어링• 기타 :

사업위치(장소) 435-836 경기도 군포시 부곡동 산 39번지 일원

사업규모 ▪대지면적 321,571㎡▪연면적 : 327,161㎡ ▪15개동 지상10층

사업기간 2009.11.24 ~ 2012.12.31 (37개월)

CM용역기간 2009.11.24 ~ 2012.12.31 (37개월)

총사업비/총공사비 227,323 (백만원) / 219,462 (백만원)

CM용역비 4,469 (백만원)

군포복합물류터미널 확장 민간투자시설사업 CM프로젝트

1. 프로젝트 전경

2. 프로젝트 개요

3. 주요 CM업무내용

[착공 전 부지전경]

(1) 전체 관리업무

1) 프로젝트 팀의 역할 및 책임

- 군포복합물류터미널 건립사업의 수행조직은 발주자, 사업시행자, 건설사업관리자,

설계자 및 시공자의 크게 5개의 주체로 이루어짐

- 사업의 발주자 : 국토교통부로 사업의 성공적 완성에 지도 감독의 역할과 사업승

인, 준공 등의 업무를 수행

- 사업시행자 : 국토교통부의 승인을 받아 국토교통부의 권한으로 사업진행의 실질

적 감독, 시행의 역할을 수행

- CM단 : itm코퍼레이션 외 3개사의 컨소시엄 구성으로 사업시행자의 위임사항과

건설기술관리법 이외 관련 규정의 준수, 성공적 사업 수행을 위한 업무 수행

- 시공자 : 금호산업(주)와 (주)대우건설의 컨소시엄으로 구성된 공사수행자의 역할을

수행함

2) CM단 책임

복합물류터미널 확장공사 건설사업관리(CM) 용역으로서 복합창고, 배송센터, 물류취급

장, 운영동 등으로 이루어지는 군포복합물류 확장공사의 설계, 시공 및 유지관리의 전

(全)단계에 걸쳐 원활한 사업 진행과 공사 감독 업무를 수행할 책임과 각종 관련 규정

을 준수하여 성공적 물류터미널의 완공에 있음

3) 커뮤니케이션

본 프로젝트의 조직간 의사 소통을 위하여 관련기관 및 유관기관 협의체 구성 및 사업

회의 운영을 아래 표와 같이 운영함

회의종류

구분 회의주최회의주기 및 소요시간

참석대상 주요의제

정기회의

주간공정회의

현장대리인

격주1시간(발주자와 별도 협의 진행)

․발주자․CM단장/공무부장․현장대리인

․사업추진현황/주요현안사항․3개월내 예상공정․주요조치사항 및 의사결정

특별회의

종합사업자 회의

발주처매3개월 또는 필요시 3시간

․발주자 / CM단장․사업시행자 임원․자문단․분야별 책임기술사

․시공 종합현황․주요 지연공정 만회대책․1개월내 예상공정․주요 조치사항

공정촉진회의

CM단장 매월 1시간․현장대리인․CM 책임기술자

․주간 공정현황/주요 현황․주요 작업착수 예정․시공 패키지별 작업물량․안전/품질 점검

자문회의

발주자수시

(필요시)

․발주자 /CM단장․현장대리인

․사업추진현황․주요 문제점/대안 검토

수시회의

임시회의

CM

담당자수시

․CM 각 담당자․현장대리인

․주요 업무협의․사업추진현황 /주요 문제점

4) 갈등 해결 방안

건설공사의 현장에서 발생하는 갈등의 주요 요소는 상호 의사소통의 부재와 공사로 발

생하는 이해관계, 공정간 간섭사항 등이 주요 요인임

본 프로젝트의 각각의 조직과 분야에서 발생하는 갈등을 예방하기 위한 방안

- 커뮤니케이션의 결과로 결정된 의사에 대한 협력사 전파 및 이에 대한 정확한 이

해관계 정리

- 공정별 팀장급 공사 착수 전 협의

- 공구 구분(1공구, 2공구)에 따른 전담 공사 담당 확정(동일 공종이 각각의 공구에

투입됨, 예, 콘크리트 공사 2개팀, 판넬공사 2개 협력사 등)

단계 건설분규 방지 수행 업무

계약

단계

- 계약서 적용조항의 적정성 및 각종 첨부서류 구비여부 확인

- 각종 승인 및 허가절차 확립

- 클레임 발생에 따른 추가경비와 공기를 산정부분 확인

- 참여자 각자의 책임 및 권한의 한계규명

설계

단계

- 시공성을 검토하여 시공 시 공법변경 최대한 억제

- 타공종 및 후속공사와 간섭여부 검토

시공

단계

- 문제점 발생 시 신속한 보고, 질의/응답

- 일정관리의 타당성 검토, 주요공사 계획 검토

- 원활한 의사소통 및 공사수행체계 검토

- 발주자에 의한 설계변경 시 자세한 정보 및 절차제공

- 사업자에 의해 승인요청된 각종 제출물에 대하여 지정한 기일내에 정확한 판단

으로 승인여부 결정

5) 파트너링

- 발주처, 시행사, 허가권자(군포시청), 시공사, CM단의 각각의 업무 담당자별 업무

협의 및 파트너링 체계 구축

- 공구 구분에 따른 시공사 및 협력사와의 공정회의, 업무회의 등을 통하여 CM공정

및 공구담당자, 발주처 담당자의 커뮤니티 형성을 통한 업무 협의 체계 구축

(2) 품질관리

1) 품질관리 기본 목표

- 사전검측을 통한 품질 하자예방

- 각종 장비류의 공장검수를 통한 품질하자 예방

- 시공계획의 면밀한 검토를 통한 품질문제 예측 및 관리

- 공종별 품질기준 정립 및 품질보증 절차 이행

2) 품질관리 운영 방안

수행업무 중점고려사항 운영 현황

설계도서의 검토

․설계의 미비점 파악․공정별 검토 체크 리스트․관련법규 및 설계지침 확인

시공계획서 및 상세 검토

․시공사 시공계획의 검토․설계미비사항의 확인

․부적합사항의 조치 ․기술, 시공사례 활용․분야별 시공성 및 기능성에 대한 검토

검측활동 계획․공사 시공단계별 확인․계약시방서에 따른 시공 상

태 확인

․일일단위 검측활동 수행․불합격품의 식별 및 관리규정 마련․검측 체크리스트 활용

하도급 검토 ․견실한 하도급 참여 유도․적정 하도계약 유지 및 하도급 심사․월별기성 확인

중점관리공정에 대한 관리

․시공사 공사계획서 검토․중점품질관리 대상 선정

․규격, 표준, 설계문서, 시방서와 일치하는 작업방법 적용

․적절한 작업준비 및 현장시설 유지․철근콘크리트, 철골, 방수, 파일공사, 외벽 스

판크릿트 등을 중점품질관리항목으로 지정 중점 품질관리 운영

품질관리시험․현장 시험․외부의뢰 시험

․불합격품 조치 기준 마련․품질보증계획서/절차서

작업변경사항 검토

․작업변경의 적정성․작업변경에 따른 공기, 공사비, 품질에 미치

는 영항 검토

부적합사항 관리

․부적합 사항 발생 ․부적합사항의 식별표시․적부판정기준에 따른 재검사 및 재시험

3) 품질관리 보증 방안

- 각 작업자 및 공종담당자의 품질 향상을 위해 시공 실명제 도입

- 단계별 사전검측 및 각종 장비류의 공장검수를 통한 품질하자 방지

- 품질관리 프로세스에 의한 품질 보증 절차 이행

사업관리자사업관리자

품질보증계획검사시험계획

종 결

시공자시공자

시공성과의 검토자재 등의 검사/시험

적정여부

부적합보고서(DN,NCR)시정요청서(CAR)발행

처리결과 확인 및시공자 통보

YES

자체 검사 및 검측

검사 및 검측 요청

검사 및 검측 요청

검사 및 검측 요청

문서관리

NO

(3) 비용관리

1) 비용관리 기본 목표

사업 착수 시부터 완공에 이르기까지 각 단계별로 원가에 대한 정확한 예측과 관리를

통하여 최고의 품질을 확보하면서 예산 내 사업을 완료할 수 있도록 관리

2) 사업비관리 운영 계획 및 주요 관리요소

① 사업비 관리 계획

- 사업비 관리절차 보고체계 확립 및 운용

- 원가계획 운용 및 계획일정 대비 원가 흐름의 정확한 통제

- 사업비 절감 방안 수립 및 집행관리 철저

- 경제성 확보 및 투명한 집행관리

② 사업비관리 주요 항목

- 설계의 누락, 미흡, 착오, 과다설계 등의 검토

- 수급이 용이하지 않은 재료 선정, 불합리한 규격을 명기한 시방서 검토

- 물량, 단가 금액 등의 계약 내역 오류 검토

- 자재 및 기계, 설비 시설 선정 시 LCC 고려 여부 검토

(4) 단계별 사업비관리

1) 시공단계

① 설계변경에 따른 계약금액 조정관리

조사, 시험변경설계도서작성 제출

시 공 자시 공 자

관리자도서검토

사 업 관 리 단사 업 관 리 단

심사자도서검토

설계변경제출

발 주 자발 주 자

검토(지원업무수행자)

승 인

▪설계변경요인을 사전에 충분히 도출하여 반영

▪전체 설계변경 별도 관리

▪기존 공사비와 통합하여 총 공사비 관리

▪설계변경 적용단가를 결정하기 위한 단가협의체 구성

② 물가변동에 따른 계약금액 조정 최소화(계약서 내용 기준으로 1회만 적용)

2) 사업비 절감 방안

① 사업비 절감 방안 검토 운영

- 설계단계부터 원가의 잠재적 낭비요소 제거 노력

- 공기단축을 강구하여 간접비절감을 통한 사업비 절감 방안 제시

- 사업 전단계에 걸쳐 공정별 사업비가 예산을 초과하지 않도록 예측 및 관리

- 가치공학(VE) 활용 및 LCC 고려

- 사업비를 고려한 설계변경 관리

② 사업비관리 절감 세부수행방안

가. 중점검토 항목관리를 통한 원가절감방안

- 자재의 구매시기에 따른 단가변동과 시공방법 및 작업순서에 따른 구매조달관리

- 현금흐름을 고려한 인력투입계획 및 공정관리계획의 검토 및 수정

- LCC(Life Cycle Cost)를 고려한 자재 및 장비 선정

나. 사업비 관리체계를 이용한 절감방안

- 신속 정확한 사업비 예측을 통한 원가 추가발생요인 및 절감요인 조기식별

- 공정계획시 공기 단축방안을 강구하여 간접비 절감을 통한 사업비 절감

- 공정별 사업비가 예산을 초과하지 않도록 발주자 사전경고제를 적극 활용

다. 기성관리를 통한 원가절감방안

- 실행예산과 실투입내용에 따른 정산작업을 통해 예산과 집행을 총괄 관리

- 시공 후 차기공사에 대비한 원가절감 가능 항목의 분석 및 보고

라. VE활동 강화를 통한 원가절감방안

- VE활동을 통하여 사업비를 절감할 수 있는 설계대안 및 시공방안을 검토

- 전문공종별로 VE팀 구성, 실무전문가에 의한 설계 및 시공계획 개선활동

- 계약서에 인센티브 조항을 신설, 건설사업관리자 및 시공자의 노력 유도

- 콘크리트 구조 수직 수평 분리 타설 공법 적용 검토 및 기초파일(지내력기초를

팽이기초로 변경) 검토로 원가절감 실현(절감액 8,368 백만원)

마. 설계변경관리를 통한 절감방안

- 설계변경검토 및 평가 후 비용, 공기, 품질 등에 대한 영향 보고

- 설계변경에 따른 공기지연, 추가비용 예상될 경우 조치계획 수립

- 설계변경 영향 요인을 파악하기 위한 자세한 정보 및 설계변경 절차 협의

(4) 일정관리

1) 공사 진도 관리 기본 방향

- 설계도서의 면밀한 분석을 통하여 최적일정계획을 수립

- 공기지연요소의 파악을 통한 사전 공기지연 예방시스템 구축

- 현장여건 및 공사비, 품질을 고려한 공정관리계획 수립

- ISIS 및 공정관리 프로그램을 이용한 관리체계 구축

2) 공기 단축 방안

본 프로젝트의 공기지연에 영향을 미쳤던 문화재 발굴, 분묘이장 등의 원인을 사전에

파악하여 문화재발굴기간, 묘지이장 기간에 지연되었던 공사 기간을 고려하여 공기 지

연을 사전에 예방할 수 있도록 다음과 같은 기준으로 공정관리 수행함

- 공정계획 대비 실적 평가

- 시공상의 문제점 분석

- 시공오류시 재시공 지시 및 재발방지책 강구

- 타공정과의 인터페이스 해소

- 기타 공사추진상 필요한 사항 상호 협의

- 휴일/야간 작업계획 수립 및 공사 수행

- 추가예산 책임주체 / 품질 및 안전문제

- 인원/장비의 효율성을 검토하여 적기에 인원 및 장비 투입

- 주간단위 점검 및 평가 / 미조치내용 이행독려

- 정상적 공정진행시까지 계속지도

(5) 프로젝트의 복잡성

1) 발주자 국토교통부, 시행자 한국복합물류터미널 주식회사로 시행되는 BTO방식의 건

설공사로 국토교통부, 한국복합물류터미널 주식회사, 군포시 등의 감독을 받는 프로젝트

임

2) 초기 대지 조성공사(개발제한구역) 진행중 문화재 출토에 의한 공사 중단, 7개월의 문

화재 발굴 완료에 따라 공사 재개

3) 초기 대지 조성공사 진행중 대지(임야)에 분포된 묘지(무연묘지 포함) 이장에 따른 공

사 중단, 문화재 발굴 완료시점에 동시에 분묘 이장 완료되어 공사 재개

4) 약 10만평의 대지에 15개동의 건축물을 건축하는 공사

5) 물류터미널의 창고건물로 1개층의 층고가 약 8m에 이르는 건축물로 높은 층고에 의

한 콘크리트 타설이 난공사였음(이를 해소하기 위하여 기둥-수직, 스라브 및 보-수평, 분

리타설공법 채용함)

6) 기존의 물류터미널 시설에 유사규모의 물류터미널 건축물을 신축확장하는 공사

7) 군포시의 터미널 유치에 협조 부족(물류터미널에 대한 지역주민의 민원발생 등)

8) 사업승인조건에 의한 공사 내용이 타자치단체와 연관된 사항 등이 포함되어 있으며,

교통영향평가에 의한 공사가 타기관에서 발주한 사항이 포함되어 상호 준공시점이 달라

본 프로젝트는 임시사용승인으로 준공을 갈음함

9) 물류터미널의 운영방식에 따라 건축물의 공사가 완료되는 시점에 임시사용승인을 득

하는 방식으로 인허가권자인 군포시와 사업승인권자인 국토교통부의 총 6회 임시사용승

인 행정업무를 수행함

10) 조성된 대지가 일부 습지, 논 등이 분포되어 있어 부분적으로 연약지반이 분포되어

기초공사의 어려움이 있었으나, 면밀한 검토와 전문가의 협의를 거쳐 기초공법 변경(지

내력기초-팽이기초)하여 지반 지내력 확보, 원가절감의 성과를 이룸

(6) 혁신 및 창조

1) 수직, 수평 분리타설공법적용 및 구조 원가절감 방안 검토로 사업비 절감 : 창고건물

로 1개층의 층고가 약 8m에 이르는 건축물로 높은 층고에 의한 콘크리트 타설이 난공사

였음(이를 해소하기 위하여 기둥-수직, 스라브 및 보-수평, 분리타설공법 채용함)

2) 콘크리트 구조 수직 수평 분리 타설 공법 적용 검토 및 기초파일(지내력기초를 팽이

기초로 변경) 검토로 원가절감 실현(절감액 8,368 백만원)

3) 관리운영동의 초기 디자인 변경 제안, 배치 변경 검토 지시에 대한 능동적 검토로 운

영동 배치 및 디자인 변경

4) 물류사업자에 창고 임대를 위한 기초 DATA Base 제공(인수인계 서류 외) : 임대관련

법규규정, 임대면적 산출 기초 자료, 건축물의 설계조건(하중 등)

(7) 고객 서비스

1) 공사의 공법 분석을 통한 사업비 절감에 기여

2) 문화재 및 분묘 이장에 따른 7개월의 공사 중단 기간에 대한 시공사의 공사비(일반관

리비) 증액 요청에 대하여 계약분석, 공사 현황분석, 시공사 현황 분석 및 협의 자료 분

석, itm법률 자문 등을 통하여 공사비 증액요청 무효임을 입증(증액요청 금액 약 30억원)

3) 시공사의 물가변동에 의한 공사비 증액 요청에 대하여 계약서 분석을 통하여 증액요

청 무효임을 입증(증액요청 금액 약 60억원)

4) 사업시행자의 국토교통부 업무 지원, 인허가권자(군포시)의 업무협의 지원, 기타 본 사

업이외 물류터미널(중부권 물류터미널, 호남권 물류터미널) 관련 행정업무 지원을 통하여

국토교통부의 표창 수상에 기여함

4. 주요 핵심성과

(1) 일정

1) 2009년 11월25일 착수

2) 문화재 및 분묘 이장에 따라 공사기간 7개월 연장

3) 2012년 12월 31일 준공(임시사용승인 완료)

(2) 비용

1) 초기예산 : 4,478억원 (민간 2,511억원, 정부 1,967억원)

2) 기본설계 및 실시설계추정 : 정보없음

3) 초기공사계약금액 : 210,797 백만원

4) 최종 공사 계약금액

- 건설공사 219,463 백만원(2,608백만원 증가)

- 수직반송기 공사 : 14,600백만원

항 목 내 용 비 고

착공일 2009. 11. 25.

준공일

1차(5,10,11,12,13동) : 11.10.31, 2차(6동) :12.01.193차(4,7동) : 12.04.13, 4차(3,9,14동) : 12.06.265차(2동) : 12.10.11, 6차(1,8,15동) : 12.11.15

임시사용승인일임

대지면적 321,571.00 ㎡

건축면적 89,059.75 ㎡

연면적 327,161.03 ㎡

창고내 설비

수직반송기 : 66대 적재중량 2톤

인승용엘리베이터 : 22 대

화물용엘리베이터 : 26 대 적재중량 5톤

도크레벨러 : 64대

오버헤드도어 : 169대

방화셔터 : 719대 창문포함

배기휀 : 1,135대 벽부형(창고부분)

루프팬 : 357대 동력, 무동력 구분

건축현황

동별 용도 층고 내화기준

1,2,3,4동 배송센타1층:7,800

3층-7층:7,5009층:10,300

2시간층고는 창고기준임내화기준 인증자재인증서첨부

5동 배송센타1층:8,000

3층:15,6002시간

6,7동 배송센타1층:8,0003층:7,800

5층:10,3002시간

8동 복합창고1층:7,800

3층-5층:7,5007층:10,300

1시간

9동 복합창고1층:7,8003층:7,500

5층:10,3001시간

10, 11동 화물취급장 1층:8,840 2시간

12동 운영동지하층 :5,9501층 : 3,9002층 : 3,800

해당없음

13동 전기실 1층 :6,900 1시간14동 수위실 1층 :3,000 해당없음15동 세차장 1층 : 해당없음

- 세차장 공사 : 300 백만원

5) 공사금액 변경 사유

- 건설공사 : 물가변동 및 도면 누락, 발주자 추가 요청공사

- 수직반송기 : 당초 예산

(3) 품질

1) 공정별 시공 계획수립

2) 견본 시공 실시 결과 합격된 공정에 한하여 후속공사 시행

3) 중점품질관리 공정 선정 및 점검 집중관리

4) 품질시험, 자재 선정 및 검수 등 관련규정 준수

5) 설계도면 검토후 성능개선을 위한 VE실시 : 기초공법, 구조공법 변경, 방화구획상부

구조 변경

6) 창고시설의 특성과 지반조건을 고려한 1층 바닥 구조 공법 변경

- SOG 철근콘크리트 스라브 - SOG 또는 SOP 스틸광섬유 콘크리트 스라브

(스틸광섬유에 의한 콘크리트 균열 최소화)

(4) 클레임

1) 클레임

①1차 클레임 : 시공사의 2차 및 3차 물가변동에 의한 계약금액 조정 요청

②2차 클레임 : 시공사의 문화재, 분묘 이장에 의한 계약기간 연장에 대한 간접비 설계

변경 요청

2) 클레임 완화 조치

①1차 클레임

- 계약서에서 계약상대자간 체결된 계약서에 준하여 발주자(사업 시행자)의 상황에

따라 물가변동에 의한 계약금액의 조정을 할 수 있도록 계약 체결됨

- 발주자(사업 시행자)는 책정된 예산 이외 추가 사업비 확보가 않된 상황으로 물가

변동에 의한 계약금액의 조정 요건은 국토교통부의 심의를 거쳐 국토교통부의 승

인후, 은행권으로부터 차입에 의한 사업비를 확보 하여야 하는 상황이었음

- 따라서 발주자(사업시행자)의 상황이 물가변동에 의한 계약금액 조정을 할 수 없는

상황임을 시공사에 고지 및 중재하여 클레임 처리 완료함

②2차 클레임

- 문화재 발굴 및 분묘 이장에 소요된 공사기간 동안 공사의 중단으로 인하여 최소

인원의 관리자만 현장에 배치된 상황이었음

- 1차 물가변동으로 인한 계약금액 조정 요청에 대하여 계약금액 변경계약(약 60억

원)을 하는 조건으로 시공사에서 기간연장에 의한 공사비 증액은 요청하지 않기로

정례회의시 협의되었으며, 2010년 12월 물가변동으로 인한 공사비 변경계약을 완

료함

- 공사의 종료시(2012년 12월) 당시 담당자의 이직, 교체 등으로 업무의 인수인계가

정확하게 이루어지지 않은 상황에서 공기연장에 의한 공사비(일반관리비 부분) 약

30억원의 증액 요청을 발주처(사업 시행자)에 내용증명을 통하여 의사 표현함

- CM의 회의록 및 물가변경 계약이후 설계변경 계약(전체5회 설계변경계약)서 내용

을 면밀히 검토하여 itm본사 법률자문사의 자문을 통하여 기간연장에 의한 공사비

증액은 원인 없음을 발주자(사업 시행자)에 보고하여 완결됨

(5) 안전 결과

1) 안전사고 발생 : 전체 사업기간동안 현장내에서 4회 발생

2) 안전사고 현황

- 사망 사고 1건 : 지병(고혈압)에 의한 현장 가설사무소 화장실에서 의식불명, 병원

후송, 사망

- 추락사고 3건의 경상

3) 안전사고 예방 조치

- 안전교육, 일일 현장의 안전시설 점검, 신규 투입자 교육, 안전관리자 2명 상주 배

치 및 안전관리 도우미(4명) 수시 현장 순찰 활동 시행

- 안전기원제 2회 시행으로 근로자 위로 및 안전의 날 행사(안전 포상)로 근로자 안

전의식 고취

[준공이미지]

5. 기타 특이사항

(1) 공사 현황

1) 유관기관 : 국토교통부를 비롯하여 전체 지자체 관련 기관이 8개소에 해당함

2) 인허가 현황 : 건축허가와 관련하여 건설부분과 교통영향평가 등의 관리자 및 공사수

행자가 각기 다름

①건설공사

- 발주자 : 국토교통부(사업 시행자, 한국복합물류 주식회사)

- 시공자 : 금호산업(주), (주)대우건설

②교통영향평가

- 발주자 : 국토교통부, 군포시, 의왕시

- 시공사 : 강산건설

③공사의 준공 조건은 건설공사의 준공과 교통영향평가 내용의 준공이 동시에 완료되

어야 최종 준공승인이 완료됨

3) 공사 현황 : 교통영향평가 내용의 미준공(도로공사, 지하차도 공사, 도로 안전시설 등)

으로 건설공사부분을 6회에 걸쳐 임시사용승인 완료하여 준공처리함

4) 설계변경 : 금호/대우의 주요공사에 대하여 전체5회의 설계변경과 사업승인변경으로

세차장 1동 추가 건설(별도 건설사), 수직반송기 별도 공사 진행함

(2) 준공 현황

1) 전체 6회의 임시사용승인 : 임시사용승인 완료된 건축물에 대하여 임대

2) 임대자의 내부 시설에 의한 대관업무 지원

(3) 발주처(사업 시행자) 추가 업무 수행

1) 중부권, 호남권 물류터미널 행정업무 지원

2) 외부 기관 물류시설 견학 시 현장 안내 업무 지원