een evaluatie van het woninghuurrecht · van de private huurmarkt samenhangt met de...

EEN EVALUATIE VAN HET WONINGHUURRECHT Samenvatting

Bernard Hubeau & Diederik Vermeir

EEN EVALUATIE VAN HET WONINGHUURRECHT Samenvatting

Bernard Hubeau & Diederik Vermeir

Projectbeleider: Prof. Dr. Bernard Hubeau

Leuven, juni 2016

●●●●●

Het Steunpunt Wonen is een samenwerkingsverband van de KU Leuven, de Universiteit Hasselt, de Universiteit Antwerpen en de Afdeling OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving van de TUD (Nederland).

Binnen het Steunpunt verzamelen onderzoekers van verschillende wetenschappelijke disciplines objectieve gegevens over de woningmarkt en het woonbeleid. Via gedegen wetenschappelijke analyses wensen de onderzoekers bij te dragen tot een langetermijnvisie op het Vlaamse woonbeleid.

Het Steunpunt Wonen wordt gefinancierd door de Vlaamse overheid, binnen het programma ‘Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek 2012-2015’.

Gelieve naar deze publicatie te verwijzen als volgt: Hubeau B. & Vermeir D. (2016), Een evaluatie van het woninghuurrecht. Samenvatting, Steunpunt Wonen, Leuven, 76 p.

Voor meer informatie over deze publicatie [email protected]; [email protected]

In deze publicatie wordt de mening van de auteur weergegeven en niet die van de Vlaamse overheid. De Vlaamse overheid is niet aansprakelijk voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de opgenomen gegevens.

D/2016/4718/027 – ISBN 9789055505999

© 2016 STEUNPUNT WONEN Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotocopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any form, by mimeograph, film or any other means, without permission in writing from the publisher.

p.a. Secretariaat Steunpunt Wonen HIVA - Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving Parkstraat 47 bus 5300, BE 3000 Leuven

Deze publicatie is ook beschikbaar via www.steunpuntwonen.be

1

Inhoud

I. Opzet van het onderzoek ................................................................................................................ 5

II. Methodologie .................................................................................................................................. 6

III. Inhoud van de bevoegdheidsoverdracht inzake woninghuur ..................................................... 7

IV. Krachtlijnen van de Woninghuurwet .......................................................................................... 9

V. Algemene bevindingen en aanbevelingen .................................................................................... 10

VI. Bevindingen Werkgroep ‘Financiële aspecten: de huurwaarborg’ ............................................ 13

A. Doelstellingen en juridische context ......................................................................................... 13

B. Probleemstelling ........................................................................................................................ 14

B.1 Het toepassingsgebied van artikel 10 Woninghuurwet .................................................... 14

B.2 Het waarborgen van een behoorlijk rendement voor de verhuurder .............................. 14

B.3 Het verzekeren van de betaalbaarheid voor de huurder .................................................. 15

B.4 Het vermijden van stigmatisering en uitsluiting ............................................................... 16

B.5 Bijstand door de OCMW’s ................................................................................................. 16

C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 17

C.1 Het instellen van een waarborgfonds ............................................................................... 17

C.2 De aanpassing van artikel 10 Woninghuurwet ................................................................. 19

C.3 Optimaliseren van de tussenkomst door de OCMW’s ...................................................... 20

D. Conclusie ................................................................................................................................... 21

VII. Bevindingen Werkgroep ‘Contractuele aspecten: duur en opzegging’..................................... 22



B.1 De tegenopzegging ............................................................................................................ 23

B.2 De opzeggingsmogelijkheden bij contracten van korte duur ........................................... 23

B.3 De opzeggingsmogelijkheid bij niet‐registratie ................................................................. 23

B.4 Veelvuldige contracten van korte duur ............................................................................. 24

B.5. De opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder ........................................................... 24

C. Beleidsopties ......................................................................................................................... 24

C.1 De tegenopzegging ............................................................................................................ 24

C.2 Opzeggingsmogelijkheden bij kortlopende overeenkomsten .......................................... 25

C.3 De opzegging bij niet‐registratie ....................................................................................... 25

C.4 Veelvuldige contracten van korte duur ............................................................................. 27

C.5 De opzeggingsmogelijkheden bij negenjarige huur .......................................................... 28

2

D. Conclusie ................................................................................................................................... 29

VIII. Bevindingen Werkgroep ‘Woningkwaliteit ‐ afstemming op de Vlaamse Wooncode,

renovatiehuur, herstellingen en de plaatsbeschrijving’ ........................................................................ 30

Thema I: Herstellingen aan het gehuurde goed ............................................................................... 30



B.1 Juridisch‐technische en legistieke verbeteringen ............................................................. 30

B.2 Afbakening van de onderhouds‐ en herstelplicht ............................................................. 30

C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 31

C.1 Juridisch‐technische en legistieke verbeteringen ............................................................. 31

C.2 Afbakening van de onderhouds‐ en herstelplicht ............................................................. 31

Thema II: De kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode en de Woninghuurwet ....................... 31



C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 32

Thema III: renovatiehuur ................................................................................................................ 34



B.1 Renovatiehuur: vatbaar voor misbruiken ......................................................................... 34

B.2 Renovatiehuur: strijdig met de gewestelijke kwaliteitsnormen? ..................................... 34

C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 35

Thema IV: De plaatsbeschrijving..................................................................................................... 36



B.1 De kwaliteit van de plaatsbeschrijving .............................................................................. 36

B.2 De plaatsbeschrijving bij het einde van de huur ............................................................... 36

C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 37

C.1 De kwaliteit van de plaatsbeschrijving .............................................................................. 37

C.2 De plaatsbeschrijving op het einde van de huur ............................................................... 37

D. Conclusie ................................................................................................................................... 38

IX. Bevindingen Werkgroep ‘Toegang, selectie en discriminatie’ .................................................. 39



B.1 Begripsomschrijving: legitieme selectie vs. ongeoorloofde discriminatie ........................ 40

3

B.2 De affichering van de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten .................................. 40

B.3 Discriminatie door vastgoedmakelaars ............................................................................. 41

B.4 Handhaving van het discriminatieverbod ......................................................................... 41

B.5 Achterliggende factoren en gevolgen van discriminatie ................................................... 42

C. Beleidsopties ......................................................................................................................... 42

C.1 Verankering in de Vlaamse Wooncode ............................................................................. 42

C.2 Legitieme selectie vs. ongeoorloofde discriminatie .......................................................... 43

C.3 Transparantie en sensibilisering ........................................................................................ 44

C.4 Nood aan een versterkt meldingsbeleid ........................................................................... 45

C.5 De aantoonbaarheid van discriminatie verhogen ............................................................. 46

C.6 Het ontwikkelen van een handhavingsbeleid ................................................................... 47

C.7 Het ontwikkelen en versterken van een toegangsbeleid .................................................. 48

D. Conclusie ................................................................................................................................... 50

X. Bevindingen Werkgroep ‘Procedure en bemiddeling’ .................................................................. 52


B. Probleemstelling .................................................................................................................... 53

B.1 De toegang tot een snelle, accurate en goedkope justitie ................................................ 53

B.2 De mogelijkheid tot arbitragebedingen ............................................................................ 54

B.3 De verplichte verzoeningspoging of minnelijke schikking ................................................. 54

B.4 Het toepassingsgebied van de bescherming bij uithuiszettingen ..................................... 54

B.5 Doelmatigheid van de bescherming bij uithuiszettingen .................................................. 55

C. Beleidsopties ......................................................................................................................... 55

C.1 Toegang tot een snelle, accurate en goedkope justitie .................................................... 55

C.2 De facultatieve minnelijke schikking ................................................................................. 57

C.3 Rechtspleging huurgeschillen: de verplichte verzoeningspoging ..................................... 58

C.4 Het toepassingsgebied van de bescherming bij uithuiszettingen ..................................... 58

C.5 Toegang tot een snelle, accurate en toegankelijke buitengerechtelijke instantie ........... 59

C.6 Betaalbaarheid en woonzekerheid voor de huurder, rendementswaarborgen voor de

verhuurder ..................................................................................................................................... 59

D. Conclusie ................................................................................................................................... 60

XI. Bevindingen Werkgroep ‘Huurprijs’ .......................................................................................... 62


B. Probleemstelling .................................................................................................................... 62

B.1 De basishuurprijs ............................................................................................................... 62

4

B.2 Indexering van de basishuurprijs ....................................................................................... 64

B.3 Herziening van de basishuurprijs ...................................................................................... 64

B.4 De regeling inzake kosten en lasten .................................................................................. 65

C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 65

C.1 De basishuurprijs ............................................................................................................... 65

C.2 De indexering van de basishuurprijs ................................................................................. 67

C.3 De herziening van de basishuurprijs ................................................................................. 68

C.4 De regeling inzake kosten en lasten .................................................................................. 71

5

I. Opzet van het onderzoek

Sinds 1 juli 2014 zijn de gewesten bevoegd voor de specifieke regels betreffende de huur van voor

bewoning bestemde goederen of delen ervan. Dit betekent dat de Vlaamse overheid voortaan een

gewestelijk privaat woninghuurrecht kan aannemen.

Wanneer de regionalisering van deze materie met het Regeerakkoord van 2011 in het vooruitzicht

werd gesteld, was een vaststelling echter dat de Woninghuurwet1 niet meer grondig werd geëvalueerd

sinds de voorbereiding van de wetswijziging van 13 april 19972. Een harmonieuze uitgekiende

huurwetgeving is nochtans van essentieel belang om voor huurders het recht op een behoorlijke

huisvesting te verzekeren en voor eigenaars tegelijkertijd een behoorlijk rendement op hun investering

te garanderen. Bovendien werd op federaal niveau vooral een huurbeleid gevoerd vanuit het

overeenkomstenrecht, waarbij de regels uit het Burgerlijk Wetboek in hoofdzaak trachten om de

verhouding tussen huurder en verhuurder te regelen. Weliswaar worden daarbij door dwingende

bepalingen bepaalde belangen van de betrokken partijen beschermd, toch biedt de integratie van het

woninghuurrecht in het Vlaamse woonbeleid meer mogelijkheden om de private huurmarkt te sturen.

Met de bevoegdheidsoverdracht drong zich dan ook een grondige evaluatie op van de bestaande

reglementering.

Het doel van het onderzoek was meer bepaald om het woninghuurrecht aan een analyse

onderwerpen, te duiden welke knelpunten er zijn in de federale wetgeving en aan te geven welke

opportuniteiten de regionalisering van de woninghuur biedt. De uiteindelijke bedoeling was om op die

manier een beleidsmatige en juridisch‐technische insteek te geven voor een toekomstig Vlaams

woninghuurrecht, rekening houdend met huidige en voorziene problemen op de private huurmarkt,

een inschatting van effecten en aandachtspunten aangereikt door de actoren in het beleidsveld

wonen. Het onderzoek bouwde daarmee verder op een eerdere studie naar de regionalisering van het

woninghuurrecht, waarbij onder meer aandacht werd besteed aan de totstandkoming van de

bevoegdheidsoverdracht en de legistieke mogelijkheden tot integratie van het woninghuurrecht in de

Vlaamse regelgeving rond wonen3.

1 Wet van 20 februari 1991 tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, B.S. 22 februari 1991 (hierna: ‘Woninghuurwet’). 2 Zie: ‘Verslag van de Bijzondere Commissie voor de evaluatie van de gevolgen van de Wet van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur’. 3 HUBEAU, B. & VERMEIR, D., Regionalisering van de federale huurwetgeving, Leuven, Steunpunt Wonen, 2013, 118 p.

6

II. Methodologie

In 2013 werd aangevangen met de evaluatie van het woninghuurrecht. Een eerste stap was om op

basis van een literatuurstudie en een rondvraag bij een brede groep van personen uit het werkveld

(onder andere via SWOT‐analyses) te komen tot een situatieschets, waarin actuele knelpunten werden

omschreven. Dit gebeurde aan de hand van vier overkoepelende thema’s (woonkwaliteit,

woonzekerheid, financiële aspecten en een restcategorie), waarbij zowel juridisch‐technische als

beleidsmatige problemen aan bod kwamen. Op basis van deze nota werden door een forumgroep zes

prioritaire thema’s vastgelegd die in werkgroepen verder zouden worden onderzocht. Naast het

onderzoeksteam en vertegenwoordigers van de Administratie Wonen‐Vlaanderen bestonden de

forumgroep en de werkgroepen uit vertegenwoordigers van middenveldorganisaties en juridische

beroepen.

Tijdens de bijeenkomsten van de werkgroepen was het de bedoeling om de betrokken organisaties

vanuit hun onderscheiden belangen te laten meedenken over specifieke knelpunten en uitdagingen.

Op die manier wou het onderzoek komen tot concrete aanbevelingen voor een toekomstig Vlaams

woninghuurrecht. De insteek voor de bespreking in de werkgroepen werd telkens gevormd worden

door situerende nota’s die door het onderzoeksteam werden samengesteld, en dit volgens de

systematiek van de reguleringsimpactanalyse (RIA). Ook de uiteindelijke bevindingen van de

werkgroepen werden op die manier weergegeven. Per thema gaat het telkens om een weergave van

de beleidsdoelstellingen, een probleemanalyse, de belangrijkste beleidsopties en een overzicht van

mogelijke effecten.

In de periode september – december 2013 kwamen de eerste drie werkgroepen samen om de thema’s

‘Financiële aspecten: de huurwaarborg’, ‘Contractuele aspecten: duur en opzegging’ en

‘Woningkwaliteit: herstellingen aan het gehuurde goed, renovatiehuur, afstemming met de Vlaamse

Wooncode en de plaatsbeschrijving’ te bespreken. De bevindingen van deze werkgroepen vormden

de basis voor een eerste rapport4. Een tweede deel van het onderzoek werd opgestart in het najaar

van 2014 en liep tot midden 2015. Tijdens het vervolgproject werden opnieuw drie werkgroepen

opgericht ter bespreking van de thema’s ‘Toegang, selectie en discriminatie’, ‘Procedure en

bemiddeling’ en de ‘Huurprijs’. Ook hier werd de insteek voor de besprekingen gevormd door

situerende nota’s en werden de bevindingen van de werkgroepen weergegeven volgens de

systematiek van de reguleringsimpactanalyse (RIA’s).

Na afronding van de werkzaamheden van de thematische werkgroepen werd vervolgens met alle

betrokken actoren een wegingsoefening gehouden die betrekking had op de beleidsopties die in de

zes werkgroepen van het eerste en tweede deel van het onderzoek werden geformuleerd. De

bedoeling van deze wegingsoefening was in eerste instantie om na te gaan over welke van de

voorgestelde beleidspistes consensus bestaat. Daarnaast werd in kaart gebracht welk gewicht of

belang de betrokken organisaties aan de verschillende opties hechten.

Als laatste onderdeel van het onderzoek werd een expertencommissie opgericht worden om feedback

te geven bij de bevindingen van het werkveld, zoals geformuleerd in de zes thematische werkgroepen.

Deze commissie werd samengesteld door academici met een juridische of economische achtergrond

uit verschillende Vlaamse, Brusselse en Nederlandse universiteiten.

4 HUBEAU B. & VERMEIR, D., Een evaluatie van het federale woninghuurrecht. Tussentijds rapport inzake duur en opzegging, waarborg en woningkwaliteit, Leuven, Steunpunt Wonen, 2014, 180 p.

7

III. Inhoud van de bevoegdheidsoverdracht inzake woninghuur

Het onderzoek naar de evaluatie van het woninghuurrecht vloeit voort uit de bevoegdheidsoverdracht

van deze materie naar de gewesten. Krachtens artikel 15 van de bijzondere wet met betrekking tot de

zesde staatshervorming zijn de gewesten voortaan met name bevoegd voor de specifieke regels

betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan. Vooraleer de resultaten

van het evaluatieonderzoek weer te geven, worden de krachtlijnen van deze nieuwe bevoegdheid kort

omschreven5. De overgedragen materie stemt namelijk niet (volledig) overeen met het

toepassingsgebied en de actuele inhoud van de Woninghuurwet. Belangrijk is eveneens om te

vermelden dat het bestaande federale woninghuurrecht van toepassing zal blijven zolang geen

gewestelijke initiatieven worden ondernomen.

A. Voor bewoning bestemde goederen of delen ervan

Een eerste component van de bevoegdheidsverdelende regel is dat de bevoegdheidsoverdracht

betrekking heeft op de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan. De memorie van

toelichting verduidelijkt wat onder deze notie moet worden verstaan. De bijzondere wetgever stelde

met name dat niet alleen de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de

huurder worden bedoeld, maar dat bijvoorbeeld ook de huur van studentenwoningen en –kamers, net

zoals de huur van tijdelijke woonvormen, zoals de tweede woningen en vakantiewoningen, onder het

toepassingsgebied vallen. De inhoud van de bevoegdheidsoverdracht is daarmee ruimer dan het

toepassingsgebied van de Woninghuurwet, dat beperkt blijft tot de woning die de huurder tot zijn

hoofdverblijfplaats heeft bestemd. Verder bevestigde de bijzondere wetgever dat, zoals in de

Woninghuurwet, geen onderscheid wordt gemaakt tussen roerende en onroerende goederen. De

decreetgever wordt dus ook bevoegd voor de huur van voor bewoning bestemde roerende goederen,

zoals caravans, woonwagens en woonboten6.

De bestemming voor bewoning zal verder als richtinggevend principe moeten gehanteerd worden bij

de beoordeling van de bevoegdheidsgrondslag. De gehanteerde formulering lijkt daarbij een feitelijke

toetsing voor te staan. In navolging van de Vlaamse Wooncode, die van toepassing is op alle woningen

in het Vlaamse gewest van zodra zij hoofdzakelijk worden bestemd voor huisvesting, kan dan ook

geargumenteerd worden dat de beoordeling of het goed in kwestie al dan niet voor bewoning bestemd

is, niet noodzakelijk samenvalt met de effectieve bewoning. Daarnaast zal bij gemengde woonvormen,

waarbij de woonfunctie gecombineerd wordt met een andere, vaak economische bestemming, de

hoofdbestemming doorslaggevend zijn om te bepalen welk geheel van regels de overeenkomst

beheerst en wie hiervoor bevoegd is7.

5 Zie: VERMEIR, D. & HUBEAU, B., “De regionalisering van de woninghuur: naar een Vlaams huurrecht?”, in J. Velaers (ed.), De zesde staatshervorming: bevoegdheden, middelen en instellingen, Antwerpen, Intersentia, 2014, p. 471‐492 en HUBEAU, B. & VERMEIR, D., Regionalisering van de federale huurwetgeving, Steunpunt Wonen, Leuven, 2013, 118 p. 6 Parl. St. Senaat, 2012‐2013, nr. 5‐2232/1, p. 82. 7 Wanneer het gaat om een pand dat zowel voor bewoning als voor handel bestemd is, of wanneer een hoeve deel uitmaakt van de landbouwexploitatie, gaat het alleszins wel om een gewestelijke aangelegenheid. Met de zesde staatshervorming werden namelijk ook de pacht en handelshuur naar de gewesten overgedragen.

8

B. Specifieke regels betreffende de huur

Een tweede component is dat de gewestelijke bevoegdheid slechts betrekking heeft op de specifieke

regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen. Hiermee wou de bijzondere

wetgever aangeven dat het algemeen huur‐ en verbintenissenrecht een federale aangelegenheid blijft,

terwijl de gewesten slechts een bijzonder gedeelte (woninghuur) kunnen regelen8. Het Vlaamse

woninghuurrecht zal daarbij als lex specialis voorrang krijgen op het (federale) algemeen huur‐ en

verbintenissenrecht9, terwijl deze laatste stelsels een dubbele functie kennen. Enerzijds is het van

toepassing op alle overeenkomsten die niet onder een van de (geregionaliseerde) bijzondere

contractuele regimes vallen, anderzijds vult het lacunes binnen deze stelsels aan.

Belangrijk is dat de bijzondere wetgever evenwel de totaliteit van de specifieke regels heeft willen

regionaliseren. In de bijzondere wet wordt dan ook gesteld dat wanneer wordt verwezen naar

bestaande wetgevende en reglementaire teksten, in feite de aangelegenheden worden geviseerd die

geregeld worden in deze teksten. De actuele inhoud kan daarbij worden opgeheven, aangevuld,

gewijzigd of vervangen10. De gewestelijke bevoegdheid inzake het private woninghuurrecht blijft

bijgevolg niet beperkt tot de aspecten die geregeld werden in de huidige Woninghuurwet.

C. De bevoegdheid inzake prijzencontrole

Naast de specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan

worden de gewesten op basis van artikel 18, 1° van de bijzondere wet ook bevoegd voor het regelen

van de prijzen in de aangelegenheden die tot hun materiële bevoegdheden behoren, zoals de huur van

goederen bestemd voor bewoning. Het gaat onder meer om de bevoegdheid om gebruik te maken van

instrumenten zoals het vaststellen van individuele of sectoriële maximumprijzen11. Dit betekent

bijvoorbeeld dat de decreetgever zich niet langer zal hoeven te beperken tot een stelsel van niet‐

bindende prijzen bij een eventuele objectivering en/of beheersing van de huurprijzen12.

8 Parl. St. Senaat, 2012‐2013, nr. 5‐2232/1, p. 82‐83. 9 In de memorie van toelichting wordt dit geïllustreerd door te stellen dat de federale overheid in de toekomst nog steeds kan beslissen om de interpretatieregels voor overeenkomsten te wijzigen, met name door amendering van de artikels 1156 tot 1164 Burgerlijk Wetboek. Een dergelijke wetswijziging zou dan betrekking hebben op alle overeenkomsten, inclusief de huurovereenkomsten met betrekking tot goederen bestemd voor bewoning, tenzij de bevoegde regelgever voor deze categorie van overeenkomsten specifieke regels heeft vastgelegd. Zie: Parl. St. Senaat, 2012‐2013, nr. 5‐2232/1, p. 82. 10 Parl. St. Senaat, 2012‐2013, nr. 5‐2232/1, p. 2. 11 Parl. St. Senaat, 2012‐2013, nr. 5‐2232/1, p. 99‐100. 12 DAMBRE, M. & HUBEAU, B., Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, p. 53.

9

IV. Krachtlijnen van de Woninghuurwet

Hierboven werd reeds aangehaald dat het woninghuurrecht op federaal niveau voornamelijk een

onderdeel van het contractenrecht uitmaakte. Sommige belangen van de betrokken partijen werden

daarbij door dwingende bepalingen beschermd, maar toch willen de regels in het Burgerlijk Wetboek

in hoofdzaak slechts de verhouding tussen huurder en verhuurder regelen. De federale overheid

ontwikkelde dan ook geen volwaardig beleidskader voor de private huurmarkt.

Belangrijk is wel dat de Woninghuurwet werd ingevoerd om een ‘stabiel, duurzaam en evenwichtig’

wettelijk kader tot stand te brengen. De wet vormde als dusdanig een reactie tegen de tijdelijke

huurwetten die zich voordien in snel tempo hadden opgevolgd13. De essentie van de hervorming

draaide uiteindelijk om de duur van de overeenkomst, die principieel werd voorzien op negen jaar.

Met deze regel wou de wetgever de woonzekerheid van de huurder en zijn gezin beter waarborgen.

Tegelijkertijd zou de veronderstelde contractuele gelijkheid tussen de partijen worden hersteld en zou

het verlengen van de duur van de overeenkomst het mogelijk maken om een evenwicht tussen de

belangen van huurders en eigenaars te realiseren. De onzekerheid van huisvesting zou namelijk

verdwijnen, waardoor de huurder zijn rechten zou kunnen doen gelden met betrekking tot de staat en

het onderhoud van het gehuurde goed, zonder het risico te lopen te worden uitgezet.

Ieder stelsel van controle van de huurprijzen werd daarentegen uitdrukkelijk afgewezen, waardoor

contractuele vrijheid tot op heden het uitgangspunt vormt bij het bepalen van de basishuurprijs. Naast

de vrees voor een log administratief beheer werd immers aangehaald dat anders op termijn een kloof

zou kunnen ontstaan tussen de toegepaste prijs en de marktprijs, met desinvestering in de sector tot

gevolg. Bovendien werd als tegengewicht voor het principe van de negenjarige duur voorzien in de

mogelijkheid om de overeengekomen prijs van rechtswege te indexeren, net als om de huurprijs te

herzien wanneer aan bepaalde objectieve criteria en modaliteiten is voldaan. Daardoor zou ook tijdens

de loop van de overeenkomst een behoorlijk rendement voor de eigenaar gegarandeerd blijven.

Anderzijds streefde de wetgever wel naar een zekere huurprijsstabiliteit, onder meer met het oog op

het garanderen van de woonzekerheid. Sterke en plotse prijsstijgingen wou men met name afvlakken

of vermijden door de verplichte verlenging van de duur van de overeenkomst, waardoor het ritme van

opeenvolging van contracten zou verlagen, net als door de mogelijkheden tot huurprijsherziening

tijdens de overeenkomst te beperken.

Een derde aspect was de invoering van de zogenaamde ‘elementaire vereisten van veiligheid,

gezondheid en bewoonbaarheid’. Met dit stelsel van kwaliteitsnormen wou de wetgever ernaar

streven eenieder te huisvesten in een woning die op vlak van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit

is aangepast aan de sociale en economische toestand van de maatschappij. Samen met het

nagestreefde evenwicht inzake woonzekerheid voor de huurder en het verzekeren van een behoorlijk

rendement voor de verhuurder, kan het streven naar een zeker woningkwaliteitsniveau tot de

krachtlijnen van de Woninghuurwet worden gerekend.

Bij latere wetswijzigingen bleven deze principes bovendien behouden. Sommige organisaties en

auteurs merken wel op dat de wetgever bij de verschillende wijzigingsinitiatieven vooral oog had voor

de bescherming van de huurder. Zeker in het lagere segment van de huurmarkt bevindt deze laatste

13 PANNECOUCKE I., DE DECKER P. en GOOSSENS, L., Onderzoek naar de mogelijkheden voor de integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaams Woonbeleid, Antwerpen, OASeS, 2003, p. 8.

10

zich dan ook vaak in een zwakkere onderhandelingspositie bij het sluiten van de huurovereenkomst.

Een belangrijke vaststelling tijdens het evaluatieonderzoek was tenslotte dat alle betrokken actoren

de krachtlijnen van de huidige Woninghuurwet aanvaarden en zelfs als positief beoordelen. Eerder

dan de globale systematiek te wijzigen, wenst men dan ook slechts bepaalde modaliteiten of aspecten

te herzien.

V. Algemene bevindingen en aanbevelingen

In de werkgroepen en de expertencommissie werden een aantal bevindingen en aanbevelingen

geformuleerd die betrekking hebben op het geheel van het woninghuurrecht en/of de positie van het

woninghuurrecht binnen het ruimere Vlaamse beleid inzake de private huurmarkt. Deze bevindingen

en aanbevelingen worden navolgend weergegeven.

A. De consistentie en samenhang van het (woninghuur)recht

De scope van de besprekingen binnen de werkgroepen bleef grotendeels beperkt tot het

woninghuurrecht. Bovendien werd in de verschillende thematische werkgroepen telkens gefocust op

een welbepaald element daarvan. Daarom mag niet uit het oog verloren dat sommige problematieken

intrinsiek verbonden kunnen zijn met andere thema’s van het woninghuurrecht. Het thema van de

huurwaarborg, en in het bijzonder het onvermogen van het bestaande systeem om stigmatisering te

voorkomen, is bijvoorbeeld sterk verbonden met de kwestie van selectie en discriminatie.

Tegelijkertijd houdt de discussie omtrent de hoogte van de huurwaarborg verband met de

betaalbaarheid voor de huurder en het garanderen van een behoorlijk rendement voor de verhuurder,

en aldus met de problematiek die besproken werd in de Werkgroep Huurprijs. Ook op punctueel

niveau zal rekening moeten worden gehouden met de interne consistentie van het woninghuurrecht.

B. Reguleren vanuit een globaal perspectief

Middenveldorganisaties en experten benadrukken dat het aangewezen is om het globale evenwicht

tussen rechten en plichten van huurder en verhuurder te respecteren. Het bereiken van een evenwicht

tussen de belangen van huurder en verhuurder wordt zelfs beschouwd als een noodzakelijke

voorwaarde voor een goed functionerende huurmarkt, aangezien de private huurmarkt alleen dan een

aantrekkelijk alternatief vormt voor beide partijen, waardoor het aanbod wordt versterkt en de vraag

ontstaat. Aansluitend wijzen experten en middenveldorganisaties er op dat naast de juridische context

ook andere factoren werkzaam zijn die de uitkomst (of beoordeling) van regulerende initiatieven

beïnvloeden. Het gaat onder meer om het al dan niet bestaan van inkomensondersteunende

maatregelen, garanties met betrekking tot de betaling van de huur en mechanismen van intermediaire

ondersteuning, naast elementen van de (woon)fiscaliteit en de procedure bij huurgeschillen. Een

tweede voorwaarde voor een goed functioneerde huurmarkt is dan ook dat de decreetgever met de

genoemde factoren rekening houdt, om zo tot een evenwichtige, doelmatige en coherente regeling

tot stand te brengen. Tenslotte werd vastgesteld dat de aantrekkelijkheid en het goed functioneren

van de private huurmarkt samenhangt met de (concurrentie)positie ten opzichte van de overige

segmenten van de woningmarkt. Het ontwikkelen van een volwaardig beleid voor de private

huurmarkt binnen een eigendomsneutraal woonbeleid strekt daarom tot aanbeveling.

11

C. Waken over een standvastig en duidelijk wettelijk kader

Op de private huurmarkt zijn overwegend oudere particulieren actief , die slechts een beperkt aantal

woningen te huur aanbieden. Bij verhuring dienen zij evenwel met een relatief uitgebreid geheel van

regelgeving rekening te houden14. Verhuurdersorganisaties geven dan ook aan dat verhuring als

complex wordt ervaren. Daarnaast wordt de kenbaarheid van de toepasselijke regelgeving ook voor

het huurderspubliek als een aandachtspunt beschouwd, niet in het minst omdat huurders voor een

deel uit maatschappelijk kwetsbare groepen bestaan. In het werkveld bestaat bijgevolg

eensgezindheid over de nood aan een duidelijk en standvastig regelgevend kader. In de

expertencommissie werd er ook op gewezen dat een toename van de complexiteit van de regelgeving

ertoe zou kunnen dat kleinschalige verhuurders zich uit de markt terugtrekken, met een versterking

van bestaande tekorten tot gevolg. Als belegging moet verhuren immers concurreren met alternatieve

en vaak eenvoudigere instrumenten. Voortdurende wijzigingen en een toename van de complexiteit

van de regelgeving kan alleszins best vermeden worden.

D. Streven naar een overlegd woninghuurrecht

Op federaal niveau zijn de Woninghuurwet en de belangrijkste wijzigingsinitiatieven tot stand

gekomen in overleg met de sector. Alleen bij de wetswijzigingen van 2006 en 2007 was er weinig

inspraak, maar samen met de vaststelling dat de nieuwe regels niet van een coherente visie getuigden,

leidde dit tot een grote onvrede. Het werkveld wenst dan ook betrokken te blijven bij eventuele

wijzigingsinitiatieven. Consultatie van actoren zorgt namelijk voor transparantie en draagt ertoe bij dat

alle relevante belangen bij de besluitvorming aan bod komen. Eveneens wordt bijgedragen aan een

draagvlak voor de uitvoering van de reglementering en wordt de naleving ervan positief beïnvloed.

Concreet werd voorgesteld om een formeel overlegorgaan (een “woninghuurcommissie”) op te

richten, waardoor de meest relevante actoren met zekerheid en op regelmatige basis zouden

geconsulteerd worden.

E. Differentiëren binnen het woninghuurrecht

De Woninghuurwet is dwingend van toepassing op alle woninghuurovereenkomsten. In feite bestaat

de private huurmarkt echter uit drie sterk verschillende deelsegmenten, waarbij alleen het onderste

segment, dat ongeveer een derde van de markt uitmaakt, als problematisch kan worden beschouwd.

Hier wonen socio‐economisch zwakkere gezinnen in oude huurwoningen van lage kwaliteit en

comfort, die bovendien weinig tevreden zijn over hun huidige woonsituatie. Omwille van hun beperkte

financiële middelen hebben ze echter weinig andere keuze dan zich te richten tot de woningen met de

laagste kostprijs. Een tweede segment bestaat uit huurders die een rendabele huur kunnen betalen en

die redelijk recente woningen van behoorlijke kwaliteit betrekken. Een derde segment bestaat uit

huurders met een hoog inkomen en een grote woontevredenheid, die huren niet zien als een

definitieve keuze (bijvoorbeeld hoogopgeleide, jonge starters).

De fundamentele verschillen tussen de verschillende deelsegmenten van de private huurmarkt doen

daarbij de vraag rijzen of, zoals onder meer in Nederland het geval is, niet moet worden overwogen

om ook binnen het woninghuurrecht te differentiëren, in plaats van uniform de volledige huurmarkt

te willen vatten. Bepaalde problemen stellen zich immers hoofdzakelijk in het onderste marktsegment.

14 Het gaat onder andere om het woninghuurrecht, de EPC‐normering, de kwaliteitsnormen en de privacy‐ en anti‐discriminatiewetgeving.

12

Aansluitend rijst de vraag of deze problemen best kunnen worden aangepakt via een regulerend

ingrijpen, of veeleer door ondersteunende maatregelen (bijvoorbeeld door stimulerende maatregelen

of rendementswaarborgen). Een toekomstig Vlaams huurrecht zou zich bijvoorbeeld kunnen richten

op het middensegment, met bijzondere aandacht voor het overgangsgebied met het onderste

marktsegment, terwijl het topsegment zou kunnen worden gedereguleerd. Vanuit de

expertencommissie werd dan ook aanbevolen om de mogelijkheid tot het differentiëren binnen het

woninghuurrecht verder te onderzoeken.

13

VI. Bevindingen Werkgroep ‘Financiële aspecten: de huurwaarborg’

A. Doelstellingen en juridische context

Bij het afsluiten van een huurovereenkomst kunnen de partijen vrij overeenkomen om een

huurwaarborg te voorzien. Een huurwaarborg moet meer bepaald toelaten om de belangen van de

verhuurder te beschermen wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt15. Voor

woninghuurovereenkomsten regelt artikel 10 van de Woninghuurwet daarbij op dwingende wijze

bepaalde huurwaarborgvormen, met name de waarborg in de vorm van een som geld en de

bankwaarborg. De reden voor de wetgever om dwingend tussen te komen, was enerzijds om

misbruiken te vermijden en anderzijds om de betaalbaarheid en de toegang tot de huurmarkt te

verzekeren.

Wat het vermijden van misbruiken betreft, heeft de wetgever bepaalt dat de huurwaarborg in de vorm

van een som geld moet gestort worden op een geïndividualiseerde bankrekening op naam van de

huurder. Het cash betalen in handen van de verhuurder wou de wetgever daardoor uitsluiten. Ook de

beperking van het maximale bedrag van de waarborg en de verdere regeling omtrent de modaliteiten

van de waarborg (bijvoorbeeld de rente) werd ingegeven vanuit de wens om misbruiken te

voorkomen.

Het verzekeren van de betaalbaarheid en de toegang tot de huurmarkt wordt dan weer eveneens

verzekerd door de beperking inzake het maximale bedrag van de waarborg. Voor de waarborg in de

vorm van een som geld is er sprake van twee maanden huur, terwijl een bankwaarborg maximaal drie

maanden huur mag bedragen. Ook het nieuw ingevoerde (2007) systeem van de bankwaarborg, dat

toelaat om de waarborg over een termijn samen te stellen, werd daarnaast ingevoerd vanuit de wens

om de betaalbaarheid te verzekeren. Bij dit systeem stelt een financiële instelling zich borg voor de

geldelijke gevolgen van de niet‐nakoming van de huurverplichtingen en verbindt de huurder zich er

jegens de bank toe om de waarborg samen te stellen aan de hand van maandelijkse betalingen, die

gespreid worden over de duur van de overeenkomst, met een maximum van drie jaar en zonder dat

de duur van de overeenkomst kan worden overschreden.

Een variante op het systeem van de bankwaarborg is tenslotte de bankwaarborg met tussenkomst van

een OCMW, waarbij niet de huurder zelf maar wel een OCMW de financiële instelling verzoekt om een

bankwaarborg toe te staan. In deze situatie ontstaat een dubbele borgstelling: de bank stelt zich borg

ten gunste van de huurder en het OCMW ten gunste van de bank16. De doelstelling van dit systeem is

eveneens om de betaalbaarheid te garanderen, maar door de invoering van een standaardformulier

wou de wetgever er in deze gevallen eveneens voor zorgen dat de verhuurder niet op de hoogte zou

zijn van de tussenkomst van het OCMW. Op die manier zou stigmatisering van het OCMW‐cliënteel

worden voorkomen.

15 Het kan gaan om huurschade, betalingsachterstand en/of onbetaald gebleven kosten en lasten. 16 Dit systeem is bedoeld voor personen met een laag inkomen of een vervangingsinkomen, waarbij het OCMW zelf kan bepalen of en in welke mate de huurder zelf financieel moet tussenkomen; Parl. St. Kamer 2006‐2007, nr. 51‐2873/001, p. 78.

14

Tenslotte kan worden vermeld dat artikel 10 van de Woninghuurwet aan de huurder een keuzerecht

toekent met betrekking tot de huurwaarborgvorm. De omvang van dit keuzerecht is echter voorwerp

van discussie (zie B.1).

B. Probleemstelling

B.1 Het toepassingsgebied van artikel 10 Woninghuurwet

De wettelijke regeling is van toepassing op een huurwaarborg die bestaat uit een som geld of een

bankwaarborg. Een belangrijk discussiepunt is echter of andere, niet‐ gereglementeerde

waarborgvormen mogelijk zijn, dan wel door de wet worden uitgesloten. Het belang van deze vraag

hangt samen met de beperkingen en garanties die door artikel 10 van de Woninghuurwet worden

geboden met betrekking tot de wettelijke waarborgen. Voor niet‐wettelijk geregelde

waarborgvormen17 gelden deze beperkingen namelijk niet, waardoor onder meer een waarborg kan

gevraagd worden voor een bedrag dat hoger is dan twee of drie maanden huur.

Een tweede discussiepunt is of de verhuurder een niet‐gereglementeerde waarborg kan opleggen. In

de Woninghuurwet wordt namelijk gesteld dat de waarborg “naar keuze van de huurder drie vormen

kan aannemen: ofwel een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële

instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt om de waarborg progressief

samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW

en een financiële instelling”. Volgens sommigen hangt de toepassing van dit keuzerecht af van de

initiële keuze voor een van de wettelijke waarborgvormen, terwijl anderen stellen dat de vorm van de

waarborg niet aan de huurder kan worden opgedrongen. Door onder meer het VLAAMS

HUURDERSPLATFORM wordt daarbij vastgesteld dat de verhuurder minstens in het onderste

marktsegment in een sterkere onderhandelingspositie staat en hier zeker geen sprake is van een

werkelijk keuzerecht voor de huurder.

Een laatste kwestie houdt tenslotte verband met de vraag of meerdere waarborgen kunnen worden

gecumuleerd. Voor de cumul van wettelijke waarborgvormen bestaat daarbij geen discussie,

aangezien artikel 10 Woninghuurwet duidelijk stelt dat er kan gekozen worden voor ofwel een

geïndividualiseerde rekening, ofwel een bankwaarborg, ofwel een bankwaarborg met tussenkomst van

een OCMW. De mogelijkheid om een van de wettelijke waarborgen te cumuleren met een niet‐

wettelijke waarborgvorm, zoals bijvoorbeeld wanneer de waarborg in de vorm van een som geld zou

gecombineerd worden met een borgstelling, vormt daarentegen het voorwerp van discussie.

B.2 Het waarborgen van een behoorlijk rendement voor de verhuurder

Het voorzien van een waarborg vloeit voort uit de wens om het rendement van de verhuurder te

verzekeren bij niet‐nakoming van de huurdersverplichtingen. Onder meer CIB VLAANDEREN en de

VERENIGDE EIGENAARS zijn daarbij sterk gekant tegen de recente verlaging van het maximale bedrag van

de waarborg in de vorm van een som geld. Dit bedrag werd in 2007 meer bepaald verminderd van drie

tot twee maanden huur om de betaalbaarheid voor de huurder te verzekeren. De wetgever

verantwoordde deze ingreep door te wijzen op de uiteenlopende evolutie van de huurprijzen en de

17 Het gaat bijvoorbeeld om effecten, verzekeringsproducten, waardevolle roerende goederen of een borgstelling door een natuurlijke persoon. Een voorbeeld is de ‘Korfina‐waarborg’.

15

kosten voor de huurherstellingen. Herstellingen die tien jaar geleden met drie maanden huurprijs

overeenkwamen, zouden nu met twee maanden huur overeenstemmen. Eigenaarsorganisaties wijzen

er echter op dat de huurwaarborg ook tot zekerheid strekt voor het betalen van de huurprijs en

eventuele kosten, terwijl een bedrag van 2 maanden huur evenmin in verhouding zou staan tot de tijd

die nodig is om een nalatige huurder uit de woning te zetten. Bijgevolg zouden de risico’s bij verhuring

wel degelijk zijn toegenomen. Aansluitend stellen deze organisaties dat verhuurders daardoor sneller

zullen overgaan tot een gerechtelijke procedure en dat ook vrederechters sneller bereid zouden zijn

om de overeenkomst te ontbinden. Tenslotte wijzen ze erop dat de toegenomen risico’s bij verhuring

tot gevolg kunnen hebben dat verhuurders zich selectiever opstellen bij het aangaan van een nieuwe

huurovereenkomst, terwijl de voornoemde maatregel net bedoeld was om de huurmarkt

toegankelijker te maken voor zwakkere huurdersprofielen.

B.3 Het verzekeren van de betaalbaarheid voor de huurder

Om de betaalbaarheid bij de totstandkoming van de huurwaarborg beter te garanderen, werd

enerzijds het bedrag van de waarborg in de vorm van een som geld verlaagd tot twee maanden huur

en anderzijds het systeem van de bankwaarborg ingevoerd. Het in één keer betalen van vier maanden

huur, hetzij drie maanden waarborg en de eerste huurvergoeding, zou voor veel gezinnen namelijk een

financiële hindernis vormen18. Op beide initiatieven kwam echter veel kritiek. Een eerste knelpunt

houdt met name verband met het toepassingsgebied van de wettelijk regeling, dat volgens sommigen

beperkt blijft tot de wettelijke waarborgvormen, terwijl andere waarborgen niet zouden worden

uitgesloten. Het beschermingsniveau zou bijgevolg afhankelijk zijn van de keuze voor één van de

wettelijke waarborgen of voor een andere vorm van zekerheidsstelling. Alternatieve waarborgvormen

zijn dan uiteraard interessanter voor de verhuurder, aangezien onder meer een hoger bedrag kan

overeengekomen worden. Het beoogde resultaat, namelijk het verlagen van de financiële drempel tot

de huurmarkt, wordt daardoor uitgehold. Wanneer de wettelijke regeling niet sluitend is, komt

bovendien ook het keuzerecht voor de huurder in het gedrang.

Een tweede innovatie bestond uit de invoering van een systeem van bankwaarborgen. Alle

betrokkenen zijn het evenwel eens dat dit systeem geen meerwaarde vormt. De bankwaarborg is in

eerste instantie namelijk geen interessant product voor financiële instellingen, aangezien zij een risico

op zich moeten nemen (kredietverlening aan niet‐kredietwaardige huurders) waarvoor ze nauwelijks

worden vergoed, terwijl het toestaan en opvolgen van de wedersamenstelling ook een

arbeidsintensief proces zou vergen. Hoewel ze er wettelijk toe verplicht zijn, bieden sommige banken

het product bijgevolg niet aan of slechts onder zeer restrictieve voorwaarden. Ten tweede is de

bankwaarborg ook nadelig voor de huurder. Het bedrag van de waarborg is namelijk hoger dan bij een

waarborg in geld, terwijl de bankwaarborg net bedoeld is voor huurders met de minste financiële

draagkracht. Ook zou het systeem weinig gekend zijn en kunnen banken hoge dossierkosten

aanrekenen (in de praktijk tot €300). Tenslotte staan huurders vaak in een zwakke positie bij de

contractonderhandeling, waardoor de keuze voor een bankwaarborg niet evident is.

Verhuurdersorganisaties raden hun cliënteel zelfs af om met een bankwaarborg te werken.

18 Volgens het Grote Woononderzoek is de betaling van de huurwaarborg voor 24% van de huurders een zware of zeer zware last, terwijl ongeveer 19% dit min of meer een zware last vond en 23% een lichte last. De overige 35% vond dit absoluut geen probleem. Zie: Heylen, K., Grote Woononderzoek 2013. Deel 5. De private huurmarkt: vraag‐ en aanbodzijde, Leuven, Steunpunt Wonen, 2015, p. 21.

16

B.4 Het vermijden van stigmatisering en uitsluiting

Verder wil het systeem van de bankwaarborg een antwoord bieden op de problemen die bestaan bij

de bijstand door de OCMW’s inzake de samenstelling van de waarborg, waaronder de stigmatisering

van het OCMW‐cliënteel. De tussenkomst van een OCMW wordt immers geïnterpreteerd als een

signaal omtrent de beperkte financiële draagkracht van de huurder, met mogelijke uitsluiting tot

gevolg19. De bankwaarborg, die een gespreide betaling mogelijk maakt, wil dan ook in eerste instantie

een alternatief bieden voor OCMW‐steun. Wanneer een OCMW toch zou tussenkomen, dan werd

voorzien in een standaardformulier om te verhinderen dat de verhuurder hiervan op de hoogte zou

zijn20.

De bankwaarborg blijkt echter volstrekt ondoelmatig voor het bereiken van deze doelstelling. Volgens

onder meer het VLAAMSE HUURDERSPLATFORM en de VERENIGDE EIGENAARS wordt ook het gebruik van de

bankwaarborg namelijk aangezien als een signaal van insolvabiliteit. De VERENIGDE EIGENAARS vinden

bovendien dat het mogelijk moet zijn om de solvabiliteit van de huurder te testen en verzetten zich

tegen systemen van anonimisering. Samen met andere elementen, zoals de loonfiche en de

samenstelling van het gezin, wordt het in één keer betalen van de waarborg zelfs als cruciaal

beschouwd om een kandidaat te evalueren.

B.5 Bijstand door de OCMW’s

Een laatste knelpunt situeert zich eveneens bij de bijstand door OCMW’s, die naast de bankwaarborg

ook de vorm kan aannemen van een borgstelling of het voorschieten van geld voor een waarborg op

een geblokkeerde rekening. Een eerste probleem is met name dat bijstand geen afdwingbaar recht is

en er geen algemeen geldende reglementering geldt omtrent de toekenningsvoorwaarden, waardoor

lokale verschillen bestaan. Ten tweede blijkt dat het OCMW‐cliënteel wordt gestigmatiseerd en dat

sommige verhuurders een andere huurder zoeken wanneer zich een kandidaat‐huurder aandient die

bijstand nodig heeft. Ten derde gaat de dienstverlening steeds gepaard met een administratieve

wachttijd, aangezien voor elk dossier een individueel gemotiveerde beslissing nodig is, wat tot enkele

weken in beslag kan nemen. Daardoor hebben huurders die een beroep moeten doen op het OCMW

een concurrentieel nadeel ten opzichte van andere potentiele huurders.

Opmerking expertencommissie: een knelpunt dat in de werkgroep niet aan bod kwam, is het feit dat

de Woninghuurwet niet voorziet in een sanctie wanneer de wettelijke regeling wordt miskend, zodanig

dat de huurder thans enkel een vordering kan instellen om te verkrijgen dat de verhuurder zich naar de

desbetreffende wetsbepalingen zou schikken. De vraag is of in navolging van andere rechtsordes niet

beter kan worden voorzien in een sanctie bij inbreuken op de wettelijke regeling, zoals bijvoorbeeld een

of meerdere maanden huur.

19 Bij het Grote Woononderzoek gaf 36% van de verhuurders aan dat ze andere huurder zouden zoeken wanneer zich een kandidaat zou aandienen die voor de huurwaarborg afhankelijk is van steun door het OCMW. Zie: Heylen, K., Grote Woononderzoek 2013. Deel 5. De private huurmarkt: vraag‐ en aanbodzijde, Leuven, Steunpunt Wonen, 2015, p. 12. 20 Dit formulier omvat slechts de bevestiging door de kredietinstelling dat de bankwaarborg werd toegestaan.

17

C. Beleidsopties

Om een antwoord te bieden op de geschetste problemen werden drie beleidsopties uitgewerkt. Het

gaat om het instellen van een waarborgfonds, een aanpassing van artikel 10 Woninghuurwet en het

bijsturen van de bijstand door de OCMW’s. Deze beleidsopties worden navolgend voorgesteld.

C.1 Het instellen van een waarborgfonds

a. Een centraal huurwaarborgfonds

Voorgestelde wetswijziging ‐ Een eerste voorstel is om een ‘Centraal huurwaarborgfonds’ in te stellen.

Kenmerkend voor een dergelijk fonds is dat alle huurwaarborgen er verplicht in moeten worden

ondergebracht, waardoor de mogelijke waarborgvormen moeten worden beperkt tot een som geld.

Een centraal huurwaarborg fonds wil daarbij een antwoord bieden op de problemen van

betaalbaarheid en zorgen voor een anonimisering van de waarborgstelling. Met het oog op de

realisatie van deze doelstellingen is het met name de bedoeling om de rechtstreekse band tussen

huurder en verhuurder bij de totstandkoming van de huurwaarborg door te knippen. Het zou dan ook

het fonds zijn dat aan de verhuurder een bewijs van waarborg versterkt en aan de huurder verzoekt

om de waarborg samen te stellen. De bron en de wijze van samenstelling van de waarborg zouden

bijgevolg niet langer gekend aan de verhuurder en niet kunnen leiden tot uitsluiting. De betaalbaarheid

wordt daarnaast verzekerd doordat het fonds de waarborg kan voorschieten. Afhankelijk van de

financiële situatie van de huurder kunnen dan terugbetalingsmodaliteiten worden voorzien. Verder zal

het gekapitaliseerde bedrag van de waarborg uiteindelijk aan de verhuurder (bij niet‐nakoming van de

huurdersverplichtingen) of aan de huurder (na contractbeëindiging) moeten worden uitgekeerd. Dit

betekent dat het fonds steeds moet beschikken over een deel liquide middelen, maar doorheen de tijd

zal ook een permanent gedeelte aan financiële middelen ontstaan, dat kan geactiveerd worden voor

andere doeleinden (bijvoorbeeld huurwaarborgleningen).

Bevindingen en verwachte effecten ‐ Voor onder meer het VLAAMS HUURDERSPLATFORM en het NETWERK

TEGEN ARMOEDE is een dergelijk systeem de meest doelmatige oplossing voor de problemen van

betaalbaarheid en stigmatisering. Een verplicht en algemeen mechanisme zou de enige manier zijn om

stigmatisering te voorkomen en er in het bijzonder voor zorgen dat diverse risicoprofielen in het fonds

worden ondergebracht. Eigenaarsorganisaties vinden daarentegen dat een verplicht mechanisme voor

de gehele private huurmarkt een te verregaande beperking op de contractuele vrijheid uitmaakt. Zij

stellen dat de problemen met de huurwaarborg zich alleen voordoen aan de onderkant van de private

huurmarkt en verzetten zich tegen een systeem waarbij alternatieve waarborgvormen zouden worden

uitgesloten. Een vraag is echter of de nood aan niet‐gereglementeerde waarborgen momenteel niet

vooral samenhangt met de mogelijkheid om een hogere waarborg te vragen. De invoering van een

centraal huurwaarborgfonds zou daarbij gepaard kunnen gaan met het optrekken van het bedrag van

de wettelijke waarborg tot drie maanden huur, aangezien voor zwakkere huurders

terugbetalingsmodaliteiten kunnen worden voorzien. Volgens verhuurders mag de mogelijkheid tot

bijvoorbeeld een persoonlijke borgstelling echter ook niet worden uitgesloten. Evenmin zou de

waarborg als zekerheid mogen worden verzwakt, bijkomend gecompliceerd of administratief

verzwaard, en dit gelet op de problemen van de private huurmarkt, die onder meer gekenmerkt wordt

door een krimpende aanbodzijde. Twee bijkomende argumenten tegen een fundamentele hervorming

18

van het waarborgsysteem zijn verder dat partijen vertrouwd zijn met het huidige mechanisme en dat

door de inperking van de contractuele vrijheid inzake de plaats waar de waarborg wordt

ondergebracht een monopolie ontstaat, waardoor elk ander privaat initiatief wordt uitgesloten.

Naast de opportuniteitsvraag omtrent het al dan niet instellen van een centraal huurwaarborgfonds

werden verder een aantal concrete modaliteiten geformuleerd waaraan huurders en verhuurder bij

de eventuele invoering van een centraal huurwaarborgfonds veel belang zouden hechten. Het gaat

onder meer om de afbetaling van de waarborg en het feit dat de verhuurder reeds van bij het begin

moet kunnen beschikken over het volledige bedrag van de waarborg, de bepaling van de doelgroep en

het eventuele onderzoek naar de solvabiliteit, het rendement van het fonds, de bestemming van

geactiveerde middelen en eventuele winsten, de financiering en het systeem van teruggave van de

waarborg. Op sommige vlakken bestaat eensgezindheid, maar ook hier doen zich discussiepunten

voor.

Opmerking expertencommissie: het uitklaren van de modaliteiten is cruciaal, ook omdat geen enkel

van de ons omringende rechtstelsels een dergelijk systeem kent. In de werkgroep werd daarbij

nagedacht over verschillende aspecten, maar een aantal kwesties blijven onbeantwoord. Zo blijft de

vraag naar de doorwerking van de verhouding tussen de huurder (of verhuurder) en het fonds op het

huurcontract. Aangewezen is alleszins om het systeem zo eenvoudig mogelijk op te zetten en met zo

weinig mogelijk administratieve lasten en kosten (bijvoorbeeld door de ‘meeneembaarheid’ bij verhuis

van de ene huurwoning naar de andere).

b. Een selectief huurwaarborgfonds

Voorgestelde wetswijziging ‐ Als alternatief werd door eigenaarsorganisaties voorgesteld om een

selectief waarborgfonds in te stellen. Dit fonds zou bestaan uit een kapitaal dat gefinancierd wordt

door de overheid, waarop huurders met betaalbaarheidsproblemen een beroep kunnen doen voor het

verkrijgen van een huurwaarborglening. Het belangrijkste verschilpunt met het centraal

huurwaarborgfonds is dat het zou gaan om een vrijblijvend systeem, dat niet verplicht van toepassing

is voor alle huurwaarborgen, maar waarop slechts huurders die problemen kennen om de

huurwaarborg in een keer samen te stellen een beroep zullen doen.

Bevindingen en verwachte effecten – Voor verhuurdersorganisaties sluit het vrijblijvende karakter en

het feit dat het fonds zich alleen zou richten tot huurders met betaalbaarheidsproblemen aan bij de

vaststelling dat de problemen van betaalbaarheid zich situeren aan de onderkant van de huurmarkt.

Vanuit deze vaststelling vinden ze het logischer en eenvoudiger om op maat te werken, in plaats van

de gehele huurmarkt te vatten in een centraal huurwaarborgfonds. Ook kan de contractuele vrijheid

behouden blijven met betrekking tot de vorm en plaats waar de waarborg wordt ondergebracht. In de

werkgroep waren de meeste actoren het echter eens dat de instelling van een selectief

huurwaarborgfonds geen meerwaarde zou creëren ten opzichte van de bijstand door de OCMW’s.

Alleen diegenen die nood hebben aan een lening zullen namelijk een beroep doen op het fonds, wat

eveneens zal worden geïnterpreteerd als signaal van insolvabiliteit21. Bovendien worden ‘slapende’

gelden niet geactiveerd en zullen alleen zwakkere risicoprofielen zich aansluiten, waardoor een

21 Verwezen werd onder meer naar het huurwaarborgfonds van het Brussels Hoofdstedelijke Gewest, dat geen doeltreffend instrument blijkt te zijn. Zie: LEMAHIEU, P. en BUYST, E., Naar een centraal huurwaarborgfonds, Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid, Leuven, 2007, 76 p.

19

selectief fonds zelf geen middelen kan voortbrengen en niet kan werken via een systeem van

solidariteit.

Opmerking expertencommissie: Bij de beoordeling van deze beleidsopties moet rekening gehouden

worden met de vaststelling dat commerciële kredietinstellingen vandaag onwillig zijn om

bankwaarborgen te verstrekken. De onwil van de banken laat toe om de oprichting van een selectief

huurwaarborgfonds als positiever te beoordelen dan wat in de werkgroep het geval was, aangezien de

oprichting van een dergelijk fonds een oplossing zou kunnen bieden voor deze problematiek.

C.2 De aanpassing van artikel 10 Woninghuurwet

Alle actoren zijn ontevreden over de huidige regeling. Voorstellen voor een eventuele wetswijziging

lopen echter sterk uiteen. Huurdersorganisaties zien een wetswijziging bovendien slechts als een

voorlopige maatregel, in afwachting van de invoering van een centraal huurwaarborgfonds.

a. Een terugkeer naar het systeem van voor 2007

Voorgestelde wetswijziging ‐ Voor verhuurdersorganisaties, waaronder CIB VLAANDEREN, het

BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS en de VERENIGDE EIGENAARS, is de verlaging van het bedrag van

de geldelijk waarborg tot twee maanden huur het belangrijkste pijnpunt in de huidige regeling. Zij

wensen een terugkeer naar een huurwaarborg van drie maanden huur.

Bevindingen en verwachte effecten – Verhuurders vinden dat een huurwaarborg van twee maanden

huur niet voldoende is om een behoorlijk rendement te waarborgen. Huurdersorganisaties vinden

daarentegen dat het onderscheid tussen een waarborg van twee of drie maanden huur voor eigenaars

niet doorslaggevend is, terwijl dit verschil voor bepaalde huurders wel een wezenlijk effect zou hebben

op de betaalbaarheid en de toegang tot de huurmarkt. De beperking van de geldelijke waarborg tot

twee maanden huur wordt door een meerderheid van de verhuurders immers nageleefd, zonder dat

de maatregel aanwijsbaar meer eigenaars van de markt heeft gedreven. Ook wijzen zij er op dat de

discussie omtrent het investeringsklimaat en het rendement van de verhuring niet mag verengd

worden tot de huurwaarborg, aangezien ook andere factoren van belang zijn. CIB VLAANDEREN

suggereerde aansluitend om de verhoging van de waarborg eventueel te laten gepaard gaan met een

uitbreiding van het stelsel van de huursubsidies en een sterkere installatiepremie.

b. De wettelijke regeling sluitend maken

Voorgestelde wetswijziging ‐ Huurdersorganisaties willen de huidige wettige regeling sluitend maken

en koppelen aan een exclusief keuzerecht voor de huurder. Ook het systeem van de bankwaarborg

zou bijgestuurd moeten worden. Concreet wordt voorgesteld om te bepalen dat een huurwaarborg

voortaan alleen kan bestaan uit de wettelijke waarborgen en daarbij aan de huurder een exclusief

keuzerecht inzake de vorm van de waarborg toe te kennen. Om het systeem van de bankwaarborg te

remediëren, meent onder meer het VLAAMS HUURDERPLATFORM dat de toepasselijke regeling verder

moet omkaderd worden, zodat de maximale vergoeding en de mogelijke weigeringsgronden dwingend

worden vastgelegd.

Bevindingen en verwachte effecten ‐ Volgens CIB VLAANDEREN en het BEROEPSINSTITUUT VAN

VASTGOEDMAKELAARS zou een wetgevend optreden waarbij andere waarborgvormen worden uitgesloten

bijzonder nefast zijn. Het bedrag van de waarborg zou momenteel immers te laag zijn en de

20

contractuele vrijheid omtrent de vorm zou worden beperkt. Huurdersorganisaties stelden daarom

voor om bijkomende huurwaarborgvormen te voorzien. Concreet werd voorgesteld om de wettelijke

regeling te verruimen met de borgstelling door een natuurlijke persoon of rechtspersoon.

Opmerkingen expertencommissie: door het werkveld wordt enkel het verhogen van het bedrag van

de huurwaarborg als een mogelijke beleidsoptie aanzien. In Frankrijk werd het maximale bedrag

nochtans teruggebracht tot een maand huur, terwijl in Nederland sprake is van een ‘redelijke’

waarborg, die in de praktijk varieert tussen een en drie maanden huur. Ook werd opgemerkt dat het

effectief een meerwaarde zou kunnen betekenen om de borgstelling als mogelijke waarborgvorm toe

te voegen, eventueel gebaseerd op het Franse model. Belangrijk is daarbij om de borgstelling goed te

omkaderen, bijvoorbeeld voor wat betreft het maximale bedrag, de types van schulden die op de borg

kunnen worden verhaald en de (on)mogelijke cumul van de waarborgen.

C.3 Optimaliseren van de tussenkomst door de OCMW’s

Als derde beleidsoptie werd nagegaan hoe de problemen bij de samenstelling van de waarborg met

behulp van een OCMW kunnen worden geremedieerd. Belangrijk is dat (een optimalisering van de)

bijstand door een OCMW ook bij de overige twee beleidsopties nodig kan blijven. Bij de instelling van

een waarborgfonds is dit het geval wanneer solvabiliteitsvereisten worden voorzien. Een deel van het

huurderspubliek zal daarnaast ook betaalbaarheidsproblemen blijven kennen bij een aanpassing van

de huurwaarborgregeling (artikel 10 Woninghuurwet). Wanneer het bedrag van de huurwaarborg

opnieuw opgetrokken wordt tot drie maanden huur, zal dit aandeel zelfs toenemen.

Voorstel – Om de bijstand door OCWM’s bij de samenstelling van de huurwaarborg te verbeteren

wordt voorgesteld om in te zetten op het ontwikkelen en stimuleren van goede praktijken. In het

bijzonder moet aandacht geschonken worden aan een snelle toekenningsprocedure en het vermijden

van stigmatisering.

Bevindingen en verwachte effecten – Een voorstel was om de procedure en de toekenningscriteria te

gaan reglementeren. Vanuit de sector werd echter opgemerkt dat de individuele aanpak (met het

voorafgaande sociaal onderzoek) net een sterkte is. Huurdersorganisaties stelden daarentegen voor

om na te gaan of het sociaal onderzoek kan gedifferentieerd worden. Daarbij zouden een aantal

criteria snel kunnen onderzocht worden (bijvoorbeeld alimentatielast, huur en kosten), terwijl voor

andere elementen niet zou geraakt worden aan de discretionaire bevoegdheid van de OCMW’s. Op dit

punt kon geen eensgezindheid worden bereikt. Om een oplossing te bieden voor de administratieve

wachttijd en de stigmatisering, lijkt het dan weer vooral belangrijk dat de OCMW’s snel en discreet te

werk gaan. Eensgezindheid bestond dan ook omtrent het voorstel om good practices uit te werken en

verder te verspreiden22. Voor de huurder kunnen dergelijke gebruiken een anonieme en snellere

dienstverlening verzekeren. Voor de OCMW’s vergt dit een aanpassing van hun werkwijze, waarvoor

mogelijks ook bijkomende middelen noodzakelijk zijn (bij prefinanciering).

22 Een voorbeeld is de principeverklaring, waarbij een OCMW zich akkoord verklaart om steun te verlenen wanneer een woning gevonden wordt voor een bepaalde huurprijs, en dit zolang de cliënt zijn financiële situatie niet verbetert. Een ander voorbeeld is het rechtstreeks storten van de voorgefinancierde huurwaarborg op rekening van de huurder. De huurder kan dan zelf de borg doorstorten op een geblokkeerde rekening, zonder dat duidelijk wordt dat een OCMW bijstand verleende.

21

D. Conclusie

Binnen deze werkgroep werden drie beleidspistes onderzocht: het instellen van een

huurwaarborgfonds, de aanpassing van de regeling van artikel 10 Woninghuurwet en optimaliseren

van de bijstand die door de OCMW’s geboden wordt bij het samenstellen van de huurwaarborg.

‐ Wat het instellen van een huurwaarborgfonds betreft, waren de meningen in de

werkgroep sterk verdeeld. Door huurdersorganisaties werd voorgesteld om een centraal

huurwaarborgfonds op te richten. Voor de genoemde organisaties is een dergelijk systeem

zelfs de meest doelmatige oplossing voor de problemen van betaalbaarheid en

stigmatisering. Eigenaarsorganisaties vinden een verplichtend systeem dat de gehele

private huurmarkt zou omvatten daarentegen een te verregaande beperking op de

contractuele vrijheid. Als alternatief werd voorgesteld om een selectief

huurwaarborgfonds in te stellen. Onder de actoren bestond echter geen eensgezindheid

over het feit dat dergelijk fonds al dan niet een meerwaarde zou betekenen ten opzichte

van de huurwaarborg die wordt samengesteld met bijstand van een OCMW. Volgens de

expertencommissie is er alleszins wel een meerwaarde ten opzichte van de huidige

bankwaarborg, gezien de onwil van financiële instelling om aan dit systeem mee te

werken.

‐ Inzake artikel 10 Woninghuurwet, dat de wettelijke regeling inzake de huurwaarborg voor

woninghuurovereenkomsten omvat, kan vastgesteld worden dat alle betrokkenen

ontevreden zijn over de huidige regeling. Door huurdersorganisaties worden eventuele

aanpassingen echter gezien als een voorlopige maatregel, in afwachting van de oprichting

van een centraal huurwaarborgfonds. Voor verhuurdersorganisaties is de verlaging van

het bedrag van de geldelijk waarborg tot twee maanden huur het belangrijkste pijnpunt.

Zij wensen een terugkeer naar het oude systeem met een huurwaarborg van drie maanden

huur. Huurdersorganisaties wensen op hun beurt de bestaande regeling sluitend te maken

door te bepalen dat een huurwaarborg alleen nog kan bestaan uit de vormen die artikel

10 Woninghuurwet reglementeert en door een exclusief keuzerecht inzake de vorm van

de waarborg aan de huurder toe te kennen. Daarentegen bestond wel consensus over het

feit dat het systeem van de bankwaarborg geen meerwaarde biedt. Huurdersorganisaties

menen dat de toepasselijke regeling verder moet omkaderd worden, zodat de maximale

vergoeding en de mogelijke weigeringsgronden dwingend worden vastgelegd. Wanneer

de regeling sluitend wordt gemaakt, kan de decreetgever ook overwegen om bijkomende

wettelijke waarborgvormen toe te voegen, zoals de persoonlijke borgstelling.

‐ Wat het optimaliseren van de tussenkomst van de OCMW’s bij de samenstelling van de

huurwaarborg betreft, werd voorgesteld om goede praktijken te ontwikkelen en het

gebruik daarvan te stimuleren. In het bijzonder moet aandacht geschonken worden aan

een snelle toekenningsprocedure en het vermijden van stigmatisering door de

tussenkomst van een OCMW. Huurdersorganisaties willen de OCMW’s echter veeleer

verplichten om het bedrag van de waarborg op de rekening van de huurder te storten en

niet meer te werken met de borgstelling door het OCMW.

22

VII. Bevindingen Werkgroep ‘Contractuele aspecten: duur en opzegging’


Een centrale doelstelling van de Woninghuurwet is het garanderen van de woonzekerheid, waarbij

voor woninghuurovereenkomsten een negenjarige duur als principe wordt vooropgesteld. Dit principe

moet bovendien ook de in het Burgerlijk Wetboek veronderstelde contractuele gelijkheid tussen

huurder en verhuurder verzekeren, zorgen voor een zekere huurprijsstabiliteit en garanderen dat de

huurder zijn rechten kan doen gelden met betrekking tot de staat van de gehuurde woning, zonder het

risico om te worden uitgezet. De negenjarige huur geldt dan ook als een van de belangrijkste

krachtlijnen van de Woninghuurwet.

Het feit dat een woninghuurovereenkomst principieel wordt aangegaan voor een periode van negen

jaar betekent nochtans niet dat de huurder en verhuurder voor een vaste periode verbonden zijn.

Naast de gemeenrechtelijke wijzen van beëindiging van de overeenkomst (in onderling akkoord of na

beroep op de rechter, bijvoorbeeld bij wanprestatie), voorziet de wet namelijk in een specifieke

opzeggingsregeling. Voor de verhuurder zijn er meer bepaald drie wijzen om de overeenkomst op te

zeggen: de verhuurder kan ten allen tijde opzeggen omwille van eigen gebruik of voor familieleden

(artikel 3, §2), net zoals hij op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode kan opzeggen

wegens uitvoering van werken (artikel 3,§3) of zonder verdere reden, maar mits betaling van een

opzeggingsvergoeding (artikel 3,§4). De verhuurder zal daarbij steeds een opzeggingstermijn van zes

maanden moeten respecteren en de huurder kan in deze gevallen een tegenopzegging geven, met een

termijn van een maand. De huurder kan op zijn beurt ten allen tijde opzeggen, met inachtneming van

een termijn van drie maanden, waarbij hij alleen in de eerste driejarige periode een

opzeggingsvergoeding verschuldigd is (artikel 3,§5, eerste en tweede lid)23.

De wetgever heeft bovendien ook oog gehad voor bijzondere omstandigheden die tot een afwijkende

duur kunnen nopen en heeft daarom een aantal uitzonderingen voorzien op het beginsel van de

negenjarige huur, waardoor woninghuurovereenkomsten ook kunnen gesloten worden voor een

periode van maximaal drie jaar (artikel 3, §6 Woninghuurwet), voor een langere duur dan negen jaar

(artikel 3, §7 Woninghuurwet) of zelfs levenslang (artikel 3, §8 Woninghuurwet). De mogelijkheid tot

een kortlopende overeenkomst werd daarbij onder meer ingevoerd om de verhuurder die op korte

termijn terug over de woning wil kunnen beschikken toch de mogelijkheid te geven om deze te

verhuren of bijvoorbeeld eerst een proefperiode aan te gaan. Ook voor de huurder kan een kortere

termijn beantwoorden aan specifieke situaties, zoals bijvoorbeeld bij een hoge arbeidsmobiliteit.

Na de invoering van de Woninghuurwet bleek echter al snel dat kortlopende overeenkomsten veeleer

de regel dan de uitzondering vormden. Op het einde van de huurovereenkomst kan de verhuurder

echter met een eenvoudige opzegging de overeenkomst beëindigen, waardoor de beoogde

woononzekerheid sterk wordt uitgehold en/of de huurder onder druk kan gezet worden om navolgend

een hogere huurprijs te aanvaarden. Daarom werd in 1997 bepaald dat een huurovereenkomst van

korte duur slechts eenmaal en onder dezelfde voorwaarden kan worden verlengd met dezelfde

huurder. Eveneens werd voorzien dat de basishuurprijs gedurende negen jaar wordt geblokkeerd

23 VAN RANSBEECK, R., “De duur van de woninghuurovereenkomst, de beëindiging door opzegging en de verlenging wegens buitengewone omstandigheden“ in VAN OEVELEN, A. (ed.), Woninghuur, Brugge, Die Keure 2009, p. 107 ev.

23

wanneer een woning het voorwerp uitmaakt van opeenvolgende kortlopende overeenkomsten met

verschillende huurders, die telkens worden beëindigd door de verhuurder.

Een meer recente wijziging (2006) vloeide dan weer voor uit de vaststelling dat de

registratieverplichting vaak dode letter bleef, terwijl deze formaliteit bescherming biedt aan de

huurder bij overdracht van de woning en eveneens belangrijke informatie kan aanleveren voor het

woonbeleid. Om het aantal geregistreerde huurcontracten te verhogen werd dan ook bepaald dat de

registratie van woninghuurovereenkomsten gratis kan verlopen en dat het de verhuurder is die moet

instaan voor deze verplichting. Tegelijkertijd werd in de Woninghuurwet als sanctie voorzien dat de

huurder de overeenkomst kan opzeggen zonder termijn of vergoeding wanneer de registratie niet

(tijdig) wordt uitgevoerd.

B. Probleemstelling

B.1 De tegenopzegging

Indien de verhuurder de overeenkomst opzegt, kan de huurder een tegenopzegging geven. Discussie

bestaat omtrent de vraag of de wettelijke verplichtingen van de opzeggende verhuurder in dergelijk

geval behouden blijven of ze daarentegen komen te vervallen. Op basis van cassatierechtspraak werd

zeer lang aangenomen dat de verhuurder bij een tegenopzegging niet langer gehouden was om aan

zijn verplichtingen te voldoen. Het Grondwettelijk Hof heeft een dergelijke interpretatie van de

Woninghuurwet echter in strijd verklaard met de Grondwet.

B.2 De opzeggingsmogelijkheden bij contracten van korte duur

Een kortlopende huur wordt aangegaan voor een vaste periode. De opzeggingsmogelijkheden die

gelden bij de negenjarige huur zijn dan ook niet van toepassing. Wel kan een huurovereenkomst van

korte duur op elk ogenblik door de partijen in onderling akkoord worden beëindigd. Discussie bestaat

echter over de vraag of partijen contractuele opzeggingsmogelijkheden kunnen overeenkomen bij het

aangaan van het contract. Het merendeel van de rechtspraak en de rechtsleer staan hier positief

tegenover en dan vooral wanneer het gaat om een opzeggingsmogelijkheid ten gunste van de huurder.

De afwijkende opinies die desondanks geformuleerd worden, nopen evenwel tot een verduidelijking

door de decreetgever.

B.3 De opzeggingsmogelijkheid bij niet‐registratie

De huurder kan de overeenkomst opzeggen zonder termijn of vergoeding wanneer de verhuurder

nalaat om de overeenkomst tijdig ter registratie aan te bieden. De doelstelling van deze

opzeggingsmogelijkheid is om het aantal geregistreerde overeenkomsten op te drijven. De vraag is

echter of de voornoemde sanctie doelmatig is. Hoewel de wetswijziging beoogt om de woonzekerheid

te verhogen, bestaat de sanctie immers uit een mogelijke opzegging. Voorts vinden verhuurders dat

de sanctie disproportioneel zwaar is. Daartegenover staat echter dat het aandeel geregistreerde

overeenkomsten wel substantieel is toegenomen en de ingreep op dit vlak dus een succes was. Toch

bestaat ook het risico dat dit effect zal verwateren. Om de sanctie bij niet‐registratie toe te passen, zal

de huurder zich namelijk moeten informeren op het bevoegde registratiekantoor omtrent het feit of

de huurovereenkomst al dan niet geregistreerd werd. In de praktijk blijkt het echter niet evident om

hierover accurate informatie te bekomen. Merkwaardig is daarnaast dat het toepassingsgebied van de

24

sanctie beperkt blijft tot overeenkomsten die onder het stelsel van de negenjarige huur vallen, met

uitsluiting van andere types van contracten. Volgens het Grondwettelijk Hof is er weliswaar geen

sprake van strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel24, maar de vraag kan gesteld worden of de

decreetgever het toepassingsgebied niet beter zou uitbreiden. Ook voor overeenkomsten met een

afwijkende duur kan de registratie immers nuttig zijn, en dit zowel met het oog op het versterken van

de woonzekerheid als omwille van het opdrijven van de beschikbare data omtrent de huurmarkt.

Tenslotte blijkt ook de juridisch‐technische uitwerking niet te volstaan. Het is bijvoorbeeld niet

duidelijk of er een kennisgeving noodzakelijk is en hoe de huurder precies moet vertrekken.

B.4 Veelvuldige contracten van korte duur

Het verzekeren van de woonzekerheid is een centrale doelstelling in de Woninghuurwet. Daartoe werd

voorzien dat woninghuurovereenkomsten in principe voor negen jaar wordt aangegaan en vallen

afwijkende termijnen onder een uitzonderingsregime. Onderzoek toonde echter aan dat 53% van de

geregistreerde huurcontracten van korte duur is. Het Grote Woononderzoek kwam op basis van

andere data dan weer tot de conclusie dat 32,4 % van de contracten van korte duur is, terwijl in 38,9%

van de gevallen sprake is van een periode van drie jaar of meer en er in 28,7% van de contracten geen

duur is opgenomen25. Een belangrijk probleem bij deze veelvoorkomende overeenkomsten van korte

duur is alleszins dat de woonzekerheid niet adequaat wordt verzekerd. De verhuurder kan dergelijke

overeenkomst naar het einde van de (beperkte) termijn toe namelijk eenvoudig beëindiging door een

opzegging.

B.5. De opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder

Wat de opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder betreft, worden uiteenlopende standpunten

geformuleerd. Enerzijds vinden sommige academici de opzeggingsmogelijkheid voor eigen gebruik,

die ten allen tijde kan gegeven worden, te soepel, anderzijds vinden verhuurdersorganisaties de

opzeggingsmogelijkheid bij verbouwingswerken, die temporeel beperkt blijft tot het einde van de

eerste en tweede driejarige periode, te streng. Deze regeling zou volgens verhuurders meer bepaald

een rem betekenen op de renovatie van het woningpatrimonium, terwijl de bestaande beperkingen

ook nefast zouden zijn voor de doelmatigheid van andere beleidsmaatregelen. Fiscale

gunstmaatregelen zouden bijvoorbeeld hun doel voorbij schieten bij gebrek aan toestemming om in

de woning werkzaamheden uit te voeren.

C. Beleidsopties

C.1 De tegenopzegging

Voorgestelde wetswijziging – voorgesteld wordt om het woninghuurrecht aan te passen, zodat de

verhuurder ook bij een tegenopzegging gehouden blijft om het opzeggingsmotief te vervullen.

24 GwH 9 juli 2009, nr. 109/2009 en 4 februari 2010, nr. 10/2010. 25 Tratsaert, K., Huurprijzen en richthuurprijzen. De registratie van huurcontracten als informatiebron voor de private huurmarkt, Leuven, Steunpunt Ruimte en Wonen, 2012, p. 13‐16 en HEYLEN, K., Grote Woononderzoek 2013. Deel 5. De private huurmarkt: vraag‐ en aanbodzijde, Leuven, Steunpunt Wonen, 2015, p. 18.

25

Bevindingen en verwachte effecten ‐ onder de actoren bestond consensus omtrent het feit dat,

behoudens overmacht, het opzeggingsmotief door de verhuurder ook bij tegenopzegging moet

worden gerealiseerd. Een wetswijziging in die zin stemt overeen met de zienswijze van het

Grondwettelijk Hof en zal de rechtszekerheid verhogen.

C.2 Opzeggingsmogelijkheden bij kortlopende overeenkomsten

Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 1] – Een eerste mogelijkheid is om uitdrukkelijk toe te laten

dat opzeggingsmogelijkheden in het stelsel van de kortlopende huur contractueel kunnen worden

bedongen. De inhoud van het opzeggingsbeding kan daarbij eveneens aan de contractuele vrijheid van

de partijen worden overgelaten of kan door decreetgever worden gereguleerd. Te preciseren

modaliteiten zijn eventueel het al dan niet naleven van een opzeggingstermijn, het moment van de

opzegging en de hoogte van de eventuele opzeggingsvergoeding.

Voorgestelde wetswijziging [Beleidsoptie 2] – Als alternatief kan de decreetgever er voor kiezen om

een wettelijke opzeggingsmogelijkheid in de wetgeving te voorzien, waardoor een opzegging ook

mogelijk zal zijn wanneer in de huurovereenkomst niets werd voorzien. Ook hier kunnen specifieke

modaliteiten worden vastgelegd.

Bevindingen en verwachte effecten – Alle betrokkenen vragen om meer rechtszekerheid omtrent de

opzegging van kortlopende overeenkomsten. Verhuurdersorganisaties zouden het bovendien

aanvaardbaar vinden mochten alleen huurders kortlopende overeenkomsten krachtens een

contractuele bepaling kunnen opzeggen26. Huurdersorganisaties vinden echter dat de mogelijkheid tot

een contractueel opzeggingsbeding onvoldoende is. Het bestaan en de modaliteiten van de

opzeggingsmogelijkheid zouden, omwille van de zwakke onderhandelingspositie waarin sommige

huurders zich bevinden, namelijk beter dwingend kunnen gereguleerd worden. Verhuurders‐

organisaties zijn daarbij akkoord met het standpunt dat de opzegging ten allen tijde moet kunnen

geven worden, maar wijzen op het risico dat niet onmiddellijk een nieuwe huurder wordt gevonden.

Bijgevolg bleek discussie te bestaan over de modaliteiten van de opzegging. Verhuurders willen de

modaliteiten liefst overlaten aan de contractuele vrijheid en zijn bij een gereguleerde opzeggings‐

mogelijkheid voorstander van een (eventueel degressieve) opzeggingsvergoeding van drie maanden

huur. Huurdersorganisaties vinden een vergoeding van een maand daarentegen voldoende, gezien de

vraaggarantie waarover de verhuurder beschikt.

C.3 De opzegging bij niet‐registratie

Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 1] – De decreetgever kan bepalen dat de huurder de

eigenaar‐verhuurder in kennis moet stellen van de opzegging, waarbij naar analogie met artikel 3,§9

Woninghuurwet kan voorzien worden dat de opzegging pas ingaat vanaf de eerste dag van de maand

die volgt op de maand tijdens de welke de verhuurder in kennis werd gesteld.

26 Bij gebrek aan opzeggingsmogelijkheden komt het nu voor dat de huurder een nieuwe huurder zoekt om de overeenkomst over te nemen. De rechtspraak stelt in dergelijke gevallen dat de overdracht van de huur alleen maar kan geweigerd worden wanneer de huurder een minder solvabele tegenpartij voorstelt. Verhuurders hebben de keuze van de huurder echter liever zelf in handen, waardoor verkozen wordt om aan de huurder de mogelijkheid te geven om op te zeggen.

26

Bevindingen en verwachte effecten – Alle actoren waren het, omwille van de rechtszekerheid, eens

met de voorgestelde maatregel. Ook bestond eensgezindheid omtrent het feit dat een formalisering

van de vorm van de opzegging niet aangewezen is, aangezien dit een bron van conflicten zou vormen.

Opmerking expertencommissie: Anders dan in de werkgroep werd aangenomen, vinden de experten

dat het formaliseren van de opzegging de rechtszekerheid en de bescherming van de huurder net kan

versterken. Bij betwisting zal de opzeggende partij immers de correcte en tijdige opzegging moeten

bewijzen en zal de opgezegde partij ook best een bewijs hebben tegen de wederpartij over de datum

en de wijze van opzegging (bijvoorbeeld met betrekking tot het motief). In de praktijk wordt de

opzegging om deze redenen bovendien meestal reeds per (aangetekende) brief of e‐mail gedaan. Sinds

artikel 2281 Burgerlijk Wetboek de elektronische kennisgeving aanvaardt (per e‐mail, waardoor de

kosten van een aangetekende brief kunnen worden uitgespaard), zou er dan ook geen bezwaar meer

zijn om een schriftelijke kennisgeving van de opzegging te vereisen.

Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 2] – Een tweede reeks voorstellen houdt verband met de

kritiek dat de opzegging een disproportioneel zware sanctie zou zijn. Een concreet voorstel is om de

sanctie bij niet‐registratie af te schaffen. Om de huurder te beschermen tegen de gevolgen van de

overdracht van het gehuurde goed aan een derde, kan dan aansluitend worden voorzien dat de

verkrijger altijd in de rechten en verplichtingen treedt van de verhuurder, ongeacht of de

huurovereenkomst is geregistreerd. Als alternatief kan de decreetgever een minder verregaande

sanctie voorzien. Een proportionele en tegelijkertijd toch voldoende overtuigende sanctie werd in de

werkgroep echter niet gevonden.

Bevindingen en verwachte effecten – de bovenstaande voorstellen vloeien voort uit de kritiek dat de

voorziene sanctie disproportioneel zwaar zou zijn, aangezien het in wezen gaat om een fiscale

verplichting en de huurder ook zelf de overeenkomst ter registratie kan aanbieden. Ook werd erop

gewezen dat de sanctie veronderstelt dat de huurder zich informeert omtrent het feit of de

overeenkomst geregistreerd werd, terwijl dergelijke informatie op de registratiekantoren niet altijd

beschikbaar blijkt te zijn en de Vlaamse overheid niet bevoegd is om in te grijpen in de

registratiepraktijk. Daartegenover staat wel dat een positief effect werd vastgesteld op het aantal

geregistreerde overeenkomsten en bijgevolg ook voor het beschermingsniveau van de huurder en de

informatie die beschikbaar is voor het woonbeleid. Om die reden werd gezocht naar een alternatieve

sanctie, waarbij de bedoeling zou zijn om het aantal geregistreerde overeenkomsten op peil te houden,

zonder dat de voornoemde problemen zich nog stellen. De huurder verliest dan hoe dan ook wel de

mogelijkheid om een overeenkomst zonder termijn of vergoeding op te zeggen.

Opmerking expertencommissie: een mogelijke piste om het gebrek aan informatie omtrent de

registratie te remediëren, is om een mededelingsplicht aan de verhuurder op te leggen, waardoor

binnen een bepaalde termijn het bewijs van registratie moet ter kennis worden gebracht. Als sanctie

bij niet‐naleving zou de decreetgever daarbij het vermoeden kunnen formuleren dat de verhuurder

naliet om het contract te registreren. Daardoor zal uiteindelijk de bewijslast worden verlegd en zal de

huurder makkelijker kunnen kiezen voor de opzegging. Om geschillen te vermijden kan het bovendien

best gaan om een onweerlegbaar vermoeden.

27

Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 3] – Een derde beleidsoptie is om het toepassingsgebied van

de sanctie bij niet‐registratie uit te breiden, zodat deze sanctie ook van toepassing is bij kortlopende

huurovereenkomsten.

Bevindingen en verwachte effecten – Huurdersorganisaties zijn voorstander van een uitbreiding van

het toepassingsgebied van de sanctie bij niet‐registratie. Niet alleen zou de woonzekerheid daardoor

beter worden gegarandeerd, ook zou een dergelijke wetswijziging een verstrenging betekenen van het

stelsel van kortlopende overeenkomsten, waardoor verhuurders worden aangemoedigd om te kiezen

voor een negenjarig contract. Verhuurdersorganisaties vinden de voornoemde sanctie echter

disproportioneel zwaar en verzetten zich tegen een uitbreiding van het toepassingsgebied.

C.4 Veelvuldige contracten van korte duur

In het werkveld bestaat eensgezindheid omtrent het behoud van de krachtlijnen van de regeling inzake

de duur van de overeenkomst. Dit betekent het behoud van de negenjarige duur als basisregime,

terwijl ook over de legitimiteit van kortlopende overeenkomsten consensus bestaat. Wel wordt

voorgesteld om aan de modaliteiten van beide stelsels te sleutelen. Over geen enkele van de

navolgende beleidsopties bestond evenwel consensus.

Voorgestelde wetswijziging [Beleidsoptie 1] – Om kortlopende overeenkomsten minder aantrekkelijk

te maken kan de decreetgever de maximale termijn voor kortlopende overeenkomsten verlagen. Een

concreet voorstel is om deze termijn te beperken tot een jaar. Als alternatief kan de mogelijkheid

worden geschrapt om een kortlopende overeenkomst eenmalig te verlengen.

Bevindingen en verwachte effecten – Huurders zouden door de beperking van de maximale termijn

en/of de afschaffing van de mogelijkheid tot verlenging sneller terecht komen in het regime van de

negenjarige huur. De woonzekerheid neemt dan toe, aangezien de verhuurder een kortlopende

overeenkomst tegen het einde van de termijn telkens eenvoudig kan beëindigen door een opzegging.

Daarnaast zou ook de woonmobiliteit verhogen. Een negenjarige huur kan door de huurder namelijk

ten allen tijde worden opgezegd, mits betaling van een opzeggingsvergoeding. Voor verhuurders

worden de mogelijkheden om bijvoorbeeld te werken met een proefperiode wel beperkt. Dit betekent

onder meer dat de risico’s bij verhuring groter worden, aangezien de verhuurder minder snel/vaak de

overeenkomst kan beëindigen op het einde van de huurperiode. Eigenaarsorganisaties stellen dat

sommige verhuurders zich zelfs niet zullen willen verbinden voor een jaar, aangezien elke verhuring

kosten met zich meebrengt. In tegenstelling tot wat huurdersorganisaties beweren, zouden

kortlopende contracten bovendien beantwoorden aan de flexibiliteit die door de huurder zelf, voor

wie huren vaak een tijdelijke situatie is, wordt gevraagd. Huurdersorganisaties aanvaarden daarbij de

nood aan een proefperiode, maar vinden dat een kortere periode volstaat. De stelling dat een korte

huurperiode zou beantwoorden aan behoeftes van de huurder vinden ze niet correct.

Opmerking expertencommissie: de experten vinden de beleidsoptie om de maximale termijn van

kortlopende overeenkomsten af te bouwen geen goed idee. Het huidige systeem zou immers een goed

opgebouwd alternatief vormen voor de negenjarige huur, waarbij de globale regeling het midden houdt

tussen enerzijds de nood aan woonzekerheid en anderzijds de vraag voor mobiliteit en flexibiliteit.

Mocht de maximale termijn worden verlaagd, zou men een bepaald deel van het huurderspubliek, dat

nood heeft aan flexibiliteit, in de kou laten staan.

28

Voorgestelde wetswijziging [Beleidsoptie 2] – het Hof van Cassatie oordeelde in 2012 dat de

vermelding van de duur van de overeenkomstgeen wettelijke vormvereiste uitmaakt. Een

overeenkomst die bepaalt dat het gaat om een ‘huur van korte duur’ is dus rechtsgeldig. Een voorstel

was om het achterwege laten van deze vermelding voortaan te sanctioneren met de nietigheid. Als

alternatief zou de decreetgever het vermelden van de begin‐ en einddatum kunnen opnemen in de

opsomming van artikel 1bis Woninghuurwet. Krachtens dit artikel moet elke woninghuur‐

overeenkomst schriftelijk en met een bepaalde minimuminhoud worden opgesteld.

Bevindingen en verwachte effecten – Het verplicht vermelden van de begin‐ en einddatum van de

overeenkomst moet ertoe bijdragen dat geschillen worden vermeden en de rechtszekerheid wordt

verhoogd. Voor de meeste actoren is de nietigheid echter een disproportionele maatregel. De

werkelijke bedoeling van de partijen bij het aangaan van het contract zou daarentegen centraal

moeten staan. Alle betrokkenen willen evenwel de rechtszekerheid verhogen en zouden het een

meerwaarde vinden mochten het vermelden van de begin‐ en einddatum deel uitmaken van de

opsomming van artikel 1bis Woninghuurwet.

Opmerking expertencommissie: de nietigheid lijkt effectief disproportioneel en ongeschikt. Het

onderbrengen van deze verplichting onder artikel 1bis Woninghuurwet impliceert echter een beroep op

de rechter en is evenzeer onwenselijk. Een mogelijk alternatief is om een vorm van ‘wettelijke conversie’

te voorzien, waarbij het niet‐vermelden van de begin‐ en einddatum bijvoorbeeld zou betekenen dat de

huurovereenkomst automatisch voor de maximale korte duur is.

C.5 De opzeggingsmogelijkheden bij negenjarige huur

Binnen de negenjarige huur geldt een specifieke opzeggingsregeling voor huurder en verhuurder. In

principe zou de woonzekerheid daarbij kunnen worden bevorderd door de opzeggingsmogelijkheden

voor de verhuurder te verstrengen. Een verstrenging van de negenjarige huur dreigt echter tot gevolg

te hebben dat vaker wordt teruggegrepen naar kortlopende huurovereenkomsten, terwijl een

veelvuldige toepassing van dergelijke contracten de woonzekerheid net ondergraaft. Om die reden

kon een zekere consensus gevonden worden tussen huurders en verhuurders over verschillende

beleidsopties heen: het versoepelen van de opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder binnen het

negenjarig stelsel zou voor alle betrokkenen aanvaardbaar zijn, op voorwaarde dat deze maatregel

gekoppeld wordt aan een verstrenging van het regime van de kortlopende huur.

Voorgestelde wetswijziging– Een voorstel is om de opzegging omwille van verbouwingswerken te

versoepelen, met name door het moment waarop opgezegd kan worden uit te breiden (bijvoorbeeld

ten allen tijde, ten allen tijde vanaf het einde van de eerste driejarige periode of ten allen tijde vanaf

het einde van het eerste jaar).

Bevindingen en verwachte effecten – Momenteel voorziet de wet dat de huurovereenkomst slechts op

het einde van de eerste en tweede driejarige periode kan worden opgezegd omwille van

verbouwingswerken. Deze beperking zou een rem zijn op de renovatiedynamiek en zou bijgevolg beter

kunnen worden versoepeld. Binnen een algemene evenwichtsoefening, waarbij de korte termijn

minder aantrekkelijk wordt gemaakt en de negenjarige huur wordt versoepeld, zouden ook

huurdersorganisaties akkoord zijn met een dergelijke wetswijziging. Daarbij zal er in eerste instantie

een positief effect zijn voor de woningkwaliteit. Bovendien zullen negenjarige overeenkomsten ook

29

aantrekkelijker worden voor de verhuurder en zal het uiteindelijke effect voor de woonzekerheid (en

de woonmobiliteit) evenzeer positief zijn.

D. Conclusie

Binnen de werkgroep ‘Duur en Opzegging’ werden een aantal voorstellen geformuleerd die beogen

om de rechtszekerheid te verhogen. Daarnaast werden ook pistes geformuleerd om de woonzekerheid

van de huurder en het behoorlijk rendement van de verhuurder beter te garanderen.

‐ Wat het verhogen van de rechtszekerheid betreft, bestond consensus omtrent de

problematiek van de tegenopzegging: het opzeggingsmotief moet door de verhuurder

gerespecteerd worden, ook in geval van tegenopzegging. Verder willen huurders‐ en

verhuurderorganisaties meer duidelijkheid over de opzeggingsmogelijkheden bij

contracten van korte duur. Zowel huurders‐ als verhuurdersorganisaties vinden dat een

opzeggingsmogelijkheid voor de huurder zou moeten bestaan, die ten allen tijde kan

worden toegepast. Omtrent de modaliteiten bestond echter geen eensgezindheid. Wel

bestond er eensgezindheid over de nood aan het verder omkaderen van de sanctie bij niet‐

registratie. Concreet wordt voorgesteld om de verhuurder verplicht in kennis te stellen

van de opzegging. Eventueel kan overwogen worden om eveneens het moment te bepalen

vanaf wanneer de overeenkomst effectief beëindigd wordt.

‐ Inzake de veelvoorkomende kortlopende huurovereenkomsten, werd door

huurdersorganisaties voorgesteld om de wet te verstrengen door de maximale termijn

voor kortlopende overeenkomsten te beperken of de mogelijkheid tot éénmalige

verlenging af te schaffen. Hierover kon echter geen eensgezindheid gevonden worden.

Wat in het bijzonder het vermelden van de duur van de overeenkomst betreft, gaven alle

betrokkenen wel aan dat men het belangrijk vindt om de rechtszekerheid te verhogen.

Omtrent de modaliteiten kon in de werkgroep geen overeenstemming bereikt worden,

maar door de experten werd hierbij een vorm van wettelijke reconversie voorgesteld.

‐ Over de sanctie bij niet‐registratie van de overeenkomst zijn de meningen sterk verdeeld.

Wel kan vastgesteld worden dat het aantal geregistreerde overeenkomsten fors gestegen

is sinds de invoering van deze sanctie. Toch vinden niet alle actoren dat de sanctie bij niet‐

registratie voor alle huurovereenkomsten zou moeten gelden. Momenteel vallen de

kortlopende overeenkomsten buiten het toepassingsgebied. Ook de sanctie zelf is

voorwerp van discussie. Volgens verhuurders is de huidige regeling disproportioneel

streng, voor huurders is een strenge burgerrechtelijke sanctie noodzakelijk. Omtrent een

alternatief kon door de actoren geen eensgezindheid worden bereikt. De experten stelden

op hun beurt voor om de registratieverplichting te koppelen aan een mededelingsplicht.

‐ Wat de opzeggingsmogelijkheden in het stelsel van de negenjarige huur betreft, waren

huurders‐ en verhuurdersorganisaties het eens over het feit dat de opzeggingsmogelijk‐

heden voor de verhuurder binnen het regime van de negenjarige huur niet restrictiever

moeten worden geregeld. Binnen een algemene evenwichtsoefening, waarbij het doel

uiteindelijk is om de negenjarige huur aantrekkelijker te maken en de woonzekerheid

beter te garanderen, en op voorwaarde dat het regime voor kortlopende overeenkomsten

zou verstrengd worden, vinden ook huurdersorganisaties het versoepelen van de

opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder binnen de negenjarige huur wel een

aanvaardbare beleidsoptie.

30

VIII. Bevindingen Werkgroep ‘Woningkwaliteit ‐ afstemming op de Vlaamse Wooncode,

renovatiehuur, herstellingen en de plaatsbeschrijving’

Thema I: Herstellingen aan het gehuurde goed


Krachtens het algemeen huurrecht moet de verhuurder de woning in goede staat van onderhoud

leveren en als zodanig onderhouden, behalve voor wat betreft de herstellingen die ten laste vallen van

de huurder (artikel 1720 Burgerlijk Wetboek). De herstellingsplicht van de huurder wordt daarbij

gedefinieerd aan de hand van een niet‐limitatieve opsomming van herstellingen, met verwijzing naar

de plaatselijke gebruiken (artikel 1754 Burgerlijk Wetboek). Een uitzondering op de herstellingsplicht

van de huurder zijn de herstellingen die noodzakelijk worden door overmacht of ouderdom. Hiervoor

blijft de verhuurder verantwoordelijk (artikel 1755 Burgerlijk Wetboek).

De voornoemde regeling is van aanvullend recht en wil in feite louter de rechtszekerheid garanderen

wanneer partijen contractueel niets overeenkwamen omtrent herstellingen. Het feit dat de

voornoemde bepalingen uit het algemeen huurrecht van aanvullend recht zijn, betekent in principe

ook dat de partijen er van kunnen afwijken. Door de Woninghuurwet, die van dwingend recht is, wordt

deze mogelijkheid echter uitgesloten voor woninghuurovereenkomsten (artikel 2,§2 Woninghuurwet

). De onderhoudsplicht bleek immers regelmatig en op verregaande wijze te worden afgewenteld op

de huurder.

B. Probleemstelling

B.1 Juridisch‐technische en legistieke verbeteringen

Algemeen wordt aangenomen dat partijen contactueel kunnen afwijken van dwingende bepalingen,

voor zover de afwijking in het voordeel is van de beschermde partij, met name de huurder. Een vraag

is of de decreetgever de mogelijkheid niet beter zou expliciteren. Daarnaast wordt opgemerkt dat

artikel 2,§2 Woninghuurwet betrekking heeft op herstellingen tijdens de huur, terwijl het

desbetreffende artikel voor het overige gaat over kwaliteitsvereisten bij aanvang van de huur.

B.2 Afbakening van de onderhouds‐ en herstelplicht

De wettelijke verdeling van de verplichtingen inzake onderhoud en herstellingen is gebaseerd op een

niet‐limitatieve en verouderde omschrijving van wat herstellingen ten laste van de huurder precies

zijn. Als uitgangspunt wordt dan nog in de eerste plaats verwezen naar de ‘plaatselijke gebruiken’. De

verplichtingen van de verhuurder moeten dan weer afgebakend worden aan de hand van eliminatie

van de herstellingen die ten laste vallen van de huurder. Onder de actoren bestaat daarbij een grote

eensgezindheid over het feit dat de huidige regeling weinig doelmatig is om de rechtszekerheid te

verhogen.

31

C. Beleidsopties

C.1 Juridisch‐technische en legistieke verbeteringen

Voorgestelde wetswijziging – de decreetgever kan verduidelijken dat in het voordeel van de huurder

kan afgeweken worden van de wettelijke herstellingsplicht. Ook kan legistiek een onderscheid worden

gemaakt met de kwaliteitsvereisten die gelden bij aanvang van de overeenkomst.

Bevindingen en verwachte effecten – Alle betrokken waren het eens met de voorgestelde maatregelen.

In het bijzonder zal de mogelijkheid om af te wijken van dwingend recht in het voordeel van de

beschermde partij duidelijker zijn voor de rechtszoekende zonder adviseur.

C.2 Afbakening van de onderhouds‐ en herstelplicht

Voorgestelde wetswijzigingen – Om de wet te verduidelijken wordt voorgesteld om een algemeen

principe in te voeren aan de hand waarvan zowel de herstellingen ten laste van de huurder, als van de

verhuurder worden gedefinieerd27. Een alternatief is om het huidige mechanisme te moderniseren en

meer gedetailleerd uit te werken. Ook hierbij wordt voorgesteld om de herstellingsplicht van de

huurder anders te formuleren28, maar anders dan bij het eerste voorstel zou de herstellingsplicht van

de verhuurder nog steeds worden gedefinieerd aan de hand van eliminatie. In beide gevallen wordt

ook voorgesteld om het algemene principe te verduidelijken door een niet‐exhaustieve lijst van

herstellingen ten laste van de huurder en verhuurder. Een aanbeveling was om daartoe een technische

werkgroep op te richten met vertegenwoordigers uit de sector.

Bevindingen en verwachte effecten – Alle actoren zijn het eens dat artikel 1754 Burgerlijk Wetboek

gedateerd is en dat het in de praktijk een moeilijke oefening is om uit te maken welke partij voor welke

herstellingen verantwoordelijk is. Een duidelijker juridisch kader zal bijdragen aan het vermijden van

conflicten en het verhogen van de rechtszekerheid. Een aandachtspunt is de vraag of de verdeling van

de onderhouds‐ en herstelplicht wordt gewijzigd door de invoering van een nieuw verdelingsprincipe.

Een voordeel van het tweede voorstel is dan ook de grotere vertrouwdheid met het geschetste,

bestaande mechanisme en het behoud van de huidige evenwicht inzake de herstellingsplicht.

Thema II: De kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode en de Woninghuurwet


De Woninghuurwet voorziet in zogenaamde ‘elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en

bewoonbaarheid’ waaraan woningen van bij aanvang van de huur moeten voldoen, terwijl ook in de

Vlaamse Wooncode een stelsel van kwaliteitsnormen werd uitgewerkt. Het sanctiemechanisme van

beide stelsels is daarbij zeer verschillend. Bij inbreuken op de Woninghuurwet kan de huurder met

27 Een concreet voorstel is: ‘De herstellingen die nodig worden door gebruik vallen ten laste van de huurder, met uitzondering van overmacht en slijtage, terwijl herstellingen die verband houden met de eigendom van het goed ten laste zijn van de verhuurder’. 28 Een concreet voorstel is: ‘De huurder is verantwoordelijk voor de kleine herstellingen en de herstellingen die nodig worden door een oneigenlijk gebruik of door een gebrek aan onderhoud als een goede huisvader, met uitzondering van de herstellingen die nodig worden door ouderdom of overmacht.’

32

name ofwel de uitvoering van werken vorderen om het goed in overeenstemming te brengen met de

kwaliteitsnormen (eventueel met tijdelijke huurprijsvermindering), ofwel de ontbinding van de

overeenkomst met bijgaande schadevergoeding. De Vlaamse kwaliteitsreglementering voorziet

daarentegen in een geheel van administratieve en strafrechtelijke sancties.

B. Probleemstelling

De federale en Vlaamse kwaliteitsnormen staan in principe autonoom ten opzichte van elkaar, maar

hebben de facto betrekking op hetzelfde aspect van dezelfde verhouding tussen huurder en

verhuurder. De Vlaamse kwaliteitsnormen, die invulling geven aan het grondrecht op wonen en

strafrechtelijk worden gesanctioneerd, raken daarbij echter de openbare orde. Krachtens artikelen 6,

1131 en 1133 betekent dit dat een niet‐conforme woning niet het voorwerp kan uitmaken van een

overeenkomst. Wordt een niet‐conforme woning toch verhuurd, dan kan de nietigheid van rechtswege

worden uitgesproken. De nietigverklaring houdt daarbij in dat de partijen, indien mogelijk, in dezelfde

toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden

gecontracteerd.

De nietigheid lijkt echter niet altijd tot billijke en gewenste gevolgen te leiden. Zo zal geen rechtsgrond

meer bestaan om langer in het goed te blijven of de uitvoering van herstellingen te eisen. Ook voor de

verhuurder is de nietigheid bovendien een erg verregaande maatregel. In beginsel zal de huurder

namelijk alle door hem betaalde huurgelden kunnen terugvorderen. Ook heeft de verhuurder na de

nietigverklaring geen rechtsgrond meer om achterstallige huur in te vorderen of een

wederverhuringsvergoeding te eisen. De verhuurder kan in deze gevallen wel een beroep doen op de

regeling inzake buitencontractuele aansprakelijkheid (artikel 1382 B.W.), maar zeker bij kleinere

inbreuken blijft de automatische toepassing van de nietigheidssanctie een zeer zware maatregel.

Verder wordt binnen het sanctieapparaat van de Vlaamse Wooncode alleen de eigenaar

verantwoordelijk gehouden voor het respecteren van de minimum kwaliteitsnormen en wordt bij deze

‘automatische’ nietigverklaring niet in rekening gebracht wie schuld heeft aan de inbreuk.

Een bijkomend resultaat van de nietigheidssanctie is daarenboven dat geen beroep meer kan gedaan

worden op de gemeenrechtelijke sancties bij contractuele wanprestatie, aangezien er geen

overeenkomst meer bestaat op het moment dat de rechter daarover uitspraak zou moeten doen.

Nochtans lijken de ontbinding met schadevergoeding en vooral de uitvoering van werken veel

geschiktere sancties om doelstellingen van het woonbeleid, zoals het bevorderen van de

woonzekerheid en de woningkwaliteit, te realiseren. In de rechtspraktijk blijken vrederechters dan ook

niet zelden creatief om te springen met de nietigheidssanctie, waarbij toch aansluiting wordt gezocht

bij de burgerrechtelijke sancties (ontbinding met schadevergoeding of de uitvoering van werken). Het

gevolg is uiteindelijk dat een zeer disparate rechtspraak is ontstaan, met rechtsonzekerheid tot gevolg.

C. Beleidsopties

In de werkgroep werd een uitgebreide discussie gevoerd omtrent het sanctiemechanisme bij

inbreuken op de kwaliteitsnormen. Vooral de vraag naar het bepalen van wie schuld heeft bij de

inbreuk werd daarbij hevig gecontesteerd. Alle actoren zijn het echter eens dat er nood is aan billijker,

meer coherent en fijnmaziger mechanisme.

33

Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 1] – Een eerste voorstel is om de nietigheidssanctie af te

schaffen. De ontbinding met schadevergoeding en de uitvoering van werken zouden daardoor de enige

mogelijke burgerrechtelijke gevolgen zijn bij een inbreuk op de kwaliteitsnormen. Een variante op dit

voorstel is om de toepassing van de nietigheidssanctie te beperken tot een aantal uitdrukkelijk

omschreven gevallen, zoals het bereiken van een aantal strafpunten, het bestaan van bepaalde

structurele gebreken of een besluit tot onbewoonbaarverklaring. Voorgesteld wordt om in dit scenario

alleszins aansluiting te zoeken bij het bestaande woonkwaliteitsinstrumentarium, waarbij een besluit

tot onbewoonbaarverklaring volgens sommigen het meest logische aanknopingspunt zou vormen.

Bevindingen en verwachte effecten – Door de ‘automatische’ nietigheidssanctie af te schaffen of het

toepassingsgebied ervan te beperken, zullen de partijen op burgerrechtelijk vlak niet langer

geconfronteerd worden met de ongewenste gevolgen ervan29. Bij een inbreuk op de kwaliteitsnormen

zal het dan de huurder zijn die, als beschermde partij, de keuze heeft tussen het instellen van een

vordering tot ontbinding, met eventueel een bijkomende schadevergoeding, of een vordering tot het

uitvoeren van werken, met eventueel een tijdelijke aanpassing van de huurprijs. Hoewel de nietigheid

en de ontbinding met schadevergoeding op vlak van financieel resultaat toch relatief dicht bij elkaar

liggen30, is een belangrijk verschilpunt wel dat de ontbinding minder eenvoudig kan bekomen worden

dan de nietigheid. Volgens het VLAAMS HUURDERPLATFORM zou er tijdens de procedure bovendien

voldoende ruimte zijn om kleine overtredingen te herstellen en de nietigheid te vermijden. Deze

organisatie relativeerde dan ook enigszins de bovenstaande kritiek en is voorstander om de

nietigheidssanctie toch te behouden, onder meer omdat anders afbreuk wordt gedaan aan het

openbare orde‐karakter van de Vlaamse kwaliteitsnormen. Wanneer het initiatief bij de huurder ligt,

wordt meer bepaald gevreesd dat sommige zwakkere huurders er voor zullen kiezen om in de

(mogelijks onveilige en ongezonde) woning te blijven, bij gebrek aan andere mogelijkheden. Om onder

meer aan deze kritiek te beantwoorden, werd dan ook voorgesteld om de nietigheid niet af te schaffen,

maar te beperken tot ernstige gevallen. Wanneer een woning niet‐conform is, zal de huurder dan in

beginsel kunnen kiezen voor ontbinding of de uitvoering van werken. Wanneer bepaalde drempels

worden overschreden, wordt aan de inbreuk dan echter de nietigheid van rechtswege gekoppeld en

blijft het openbare orde‐karakter van de kwaliteitsnormen overeind.

Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 2] – een tweede voorstel wil meer rekening houden met wie

schuld heeft aan de inbreuk. De decreetgever zou met name kunnen voorzien dat de overeenkomst

alleen kan worden vernietigd wanneer er sprake is van een gebrek aan zorgvuldigheid of voorzorg door

de verhuurder. Deze beleidsoptie kan gerealiseerd worden door een ‘moreel element’ te introduceren,

waardoor bij de beoordeling van de nietigheid een onderscheid wordt gemaakt naargelang de

verhuurder al dan niet schuldig is aan de vastgestelde inbreuk, rekening houdend met het gedrag van

de fictieve redelijke en voorzichtige huurder. Net als bij de eerste beleidsoptie kan eventueel ook

sprake zijn van een koppeling aan bepaalde drempels waaraan de inbreuk moet voldoen, waardoor de

nietigheid beperkt blijft tot ernstige gevallen.

29 Ook andere betrokkenen, waaronder de stad of gemeente (als bemiddelaar), het OCMW en de makelaar (commissie op het sluiten van de overeenkomst), zullen niet langer worden geconfronteerd met de nietigheid van rechtswege. 30 Het Hof van Cassatie bevestigde in een arrest van 10 mei 2012 dat het mogelijk is om na de vaststelling van nietigheid een bezettingsvergoeding toe te kennen aan de huurder in functie van het huurgenot dat mogelijk was. De financiële gevolgen van de nietigheid (teruggave van alle huurgelden) kunnen dus gemilderd worden.

34

Bevindingen en verwachte effecten – De nietigheidssanctie wordt beperkt tot gevallen waarin de

verhuurder schuldig is aan de inbreuk. Wanneer tegelijkertijd bepaalde drempels worden ingevoerd,

wordt de nietigheid verder beperkt tot gevallen waarin de verhuurder schuldig is aan ernstige of

flagrante inbreuken op de kwaliteitsnormen. In andere gevallen zal de verhuurder niet worden

geconfronteerd met de ongewenste gevolgen van de nietigheid van rechtswege. De huurder wordt op

zijn beurt geresponsabiliseerd om te voldoen aan zijn herstellingsplicht en/of desgevallend de

verhuurder te verwittigen wanneer herstellingen nodig zijn. Het invoeren van een moreel element

betekent wel dat de nietigheid samenhangt met het aantonen van de schuld van de verhuurder. Het

objectieve karakter van de minimale kwaliteitsnormen wordt daardoor uitgehold.

Thema III: renovatiehuur


Renovatiehuur wil de huurder toelaten om op eigen kosten werken uit te voeren om de woning te

verbeteren of zelfs in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsvereisten. De

achterliggende doelstelling is om de kwaliteit van het private woningenbestand te bevorderen en

huurders tegelijkertijd een mogelijkheid te geven om een woning aan meer voordelige voorwaarden

te huren, namelijk door de inbreng van arbeid. Om discussies en misbruiken te voorkomen, heeft de

wetgever renovatiehuur evenwel aan voorwaarden gekoppeld. Zo zal de overeenkomst steeds

schriftelijk moeten worden aangegaan en zal vooraf moeten worden aangegeven binnen welke termijn

de werken zullen worden uitgevoerd. Om te vermijden dat geen evenwaardige tegenprestatie wordt

overeengekomen, zal de verhuurder zich ook minstens moet verbinden om: a) af te zien van het recht

om de overeenkomst te beëindigen; b) af te zien van het recht om een huurprijsherziening te vorderen;

of c) de huurprijs kwijt te schelden (of te verlagen). Wanneer wordt afgeweken van de minimale

kwaliteitsnormen moet bovendien ook voldaan zijn aan vier bijkomende voorwaarden, die cumulatief

van toepassing zijn: a) de werken strekken ertoe om het gehuurde goed in overeenstemming te

brengen met de minimale kwaliteitsnormen; b) de werken worden precies omschreven; c) de aanvang

van de werken wordt binnen een redelijk tijdstip bepaald; d) tijdens de werken zijn geen huurgelden

verschuldigd.

B. Probleemstelling

B.1 Renovatiehuur: vatbaar voor misbruiken

Ondanks de vernoemde voorwaarden blijft het gevaar bestaan voor misbruiken. Zo voorziet de wet in

geen enkele waarborg inzake de duur van de overeenkomst en kan een renovatiehuurcontract zelfs

voor een korte termijn worden gesloten. Het afzien van het recht om een einde te stellen aan de

huurovereenkomst is immers slechts een mogelijke tegenprestatie en geen verplichting. Bovendien

bestaat het risico dat het systeem wordt misbruikt als strategie om niet‐conforme woningen te

verhuren.

B.2 Renovatiehuur: strijdig met de gewestelijke kwaliteitsnormen?

Voor renovatiehuur bij niet‐conforme woningen voorziet de Woninghuurwet in een uitzondering op

35

de regel dat van bij de aanvang van de huur moet voldaan zijn aan de kwaliteitsnormen. Deze

uitzondering geldt echter niet voor de kwaliteitsregeling van de Vlaamse Wooncode. Een vraag is dus

of renovatiehuur mogelijk is wanneer de woning niet beantwoord aan de Vlaamse kwaliteitsnormen.

Volgens de Vlaamse Wooninspectie is er echter niet echt sprake van een juridisch spanningsveld. Het

systeem van renovatiehuur is namelijk voldoende gedetailleerd uitgewerkt, zodat de Wooninspectie

aanvaardt dat een geldige renovatiehuurovereenkomst een afwijking op de Vlaamse kwaliteitsnormen

kan rechtvaardigen. Ook zal een administratieve procedure tot ongeschikt‐ en

onbewoonbaarverklaring pas worden opgestart na een klacht. Wanneer het gaat om een bonafide

renovatiehuur zou de kans daartoe klein zijn. Toch kan het parket in principe steeds anders beslissen

en overgaan tot strafrechtelijk vervolging. Misbruik van het systeem kan in dergelijke gevallen een

verzwarend element uitmaken.

C. Beleidsopties

Alle actoren zijn het eens dat de mogelijkheid om een renovatiehuurovereenkomst af te sluiten moet

behouden blijven. Wel bestond discussie over de mogelijkheid om een renovatiehuurovereenkomst af

te sluiten voor werken die ertoe strekken om de woning in overeenstemming te brengen met de

minimale kwaliteitsnormen, net als over de vraag of meer controle nodig is op de naleving van de

wettelijke verplichtingen.

Voorgestelde wetswijzigingen – een eerste mogelijkheid is het behoud van de huidige regeling.

Momenteel stellen zich namelijk niet echt juridische problemen met renovatiehuur, terwijl werken bij

niet‐conforme woningen in de praktijk slechts uitzonderlijke zouden voorkomen. Als alternatief kan de

decreetgever er echter ook voor kiezen om renovatiehuur voortaan alleen nog toe te laten voor

conforme woningen. Daardoor zou bij elke verhuring het gehuurde goed reeds vooraf moeten voldoen

aan de kwaliteitsnormen. Een tussenpositie werd dan weer ingenomen bij een derde voorstel, waarbij

renovatiehuur voor niet‐conforme woningen zou worden verstrengd, bijvoorbeeld door

onbewoonbare woningen uit te sluiten of meer controle in te voeren.

Bevindingen en verwachte effecten – bij het eerste voorstel gaat het om de nuloptie. In vergelijking

met de overige voorstellen zullen de partijen zonder verdere beperkingen de mogelijkheid behouden

om een renovatieovereenkomst af te sluiten, ook wanneer het gaat om niet‐conforme woningen.

Wanneer niet‐conforme woningen daarentegen worden uitgesloten, worden de mogelijkheden voor

de huurder om door inbreng van arbeid de huurprijs te verlagen enigszins beperkt, maar worden

misbruiken en het gevaar om in een ongeschikte of onbewoonbare woning terecht te komen wel

uitgesloten. Ook voor de verhuurder nemen de mogelijkheden af om zonder inbreng van eigen

middelen werken te laten uitvoeren. Voor beide partijen zijn de gevolgen echter allicht vrij beperkt,

aangezien renovatiehuur weinig voorkomt bij niet‐conforme woningen. Toch bestond geen consensus

en werd ook voorgesteld om renovatiehuur bij niet‐conforme woningen te verstrengen. Wanneer een

bepaalde ondergrens wordt overschreden, zou renovatiehuur dan niet meer toegelaten zijn, waardoor

misbruiken en gevaarlijke woonsituaties kunnen worden vermeden. Wanneer de overheid ook meer

controle wil invoeren op het naleven van de wet, zal daartoe de nodige technische en administratieve

capaciteit moeten worden voorzien.

36

Opmerking expertencommissie: Ondanks de principiële voordelen van renovatiehuur blijkt dat maar

weinig gebruik wordt gemaakt van het systeem. Naast onder meer een gebrek aan vertrouwen in de

technische capaciteiten van de huurder, hangt de onwil om in het mechanisme van renovatiehuur in te

stappen daarbij samen met een aantal beperkingen van de huidige wettelijke regeling. Zo voorziet

Woninghuurwet onder meer niet in een sanctie wanneer de uitvoering van de overeengekomen werken

niet plaatsvindt. Daarnaast zal de verhuurder, na de uitvoering van de werken, de huurovereenkomst

ook ten allen tijde kunnen opzeggen voor eigen gebruik, tenzij de specifieke tegenprestatie van het

afzien van het recht om aan de overeenkomst een einde te stellen werd overeengekomen. Om

renovatiehuur aan te moedigen, moet de wettelijke regeling alleszins aantrekkelijker gemaakt worden

voor de huurder en de verhuurder.

Thema IV: De plaatsbeschrijving


Krachtens artikel 1730 Burgerlijk Wetboek zijn de huurder en verhuurder verplicht om een omstandige

plaatsbeschrijving op te stellen bij het begin van de huur, en dit op tegenspraak en voor gezamenlijke

rekening. De plaatsbeschrijving heeft tot doel om betwistingen omtrent de staat van de woning te

vermijden, met name door op het einde van de huur een vergelijking te kunnen maken tussen de

actuele staat en de staat van de woning bij het begin van de huur, zoals blijkt uit de plaatsbeschrijving.

De huurder zal het goed op het einde van de huur immers moeten teruggeven zoals hij het heeft

ontvangen, met uitzondering van de herstellingen die ten laste vallen van de verhuurder. De

toevoeging dat het moet gaan om een ‘omstandige’ plaatsbeschrijving werd daarbij ingevoerd vanuit

de vaststelling dat plaatsbeschrijvingen zeer vaak summier werden opgesteld, waardoor ze hun nut

verloren. Artikel 1731 Burgerlijk Wetboek voorziet daarenboven dat wanneer geen omstandige

plaatsbeschrijving werd opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen

heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens

tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.

B. Probleemstelling

B.1 De kwaliteit van de plaatsbeschrijving

Hoewel de wet spreekt over een ‘omstandige’ plaatsbeschrijving, blijft het voornaamste probleem dat

de kwaliteit van plaatsbeschrijvingen vaak te wensen overlaten. Soms zou bijvoorbeeld de uittredende

plaatsbeschrijving van de vorige huurder hergebruikt worden of zou louter vermeld worden dat de

staat van het goed ‘ok’ is. De vraag rijst of partijen wel voldoende op de hoogte zijn van het belang van

deze verplichting. Ook is het merkwaardig dat huurder moet bijdragen aan de eventuele kosten voor

het opstellen van de plaatsbeschrijving, om vervolgens de bescherming te verliezen die hij geniet

krachtens het wettelijke vermoeden van artikel 1731 Burgerlijk Wetboek.

B.2 De plaatsbeschrijving bij het einde van de huur

Momenteel voorziet de Woninghuurwet niets inzake de plaatsbeschrijving bij het einde van de huur.

Nochtans krijgt de plaatsbeschrijving pas ten volle zin wanneer op het einde van de huur een

37

vergelijking plaatsvindt met de staat bij aanvang van de huur. Ook stelt zich in de praktijk het probleem

dat sommige huurders zonder meer vertrekken tegen het einde van de contractueel bepaalde periode,

waardoor geen plaatsbeschrijving op tegenspraak kan worden opgemaakt.

C. Beleidsopties

C.1 De kwaliteit van de plaatsbeschrijving

In het werkveld bestaat consensus over de noodzaak om de kwaliteit van de plaatsbeschrijvingen te

verhogen. Navolgende maatregelen worden voorgesteld.

Voorgestelde maatregelen – een eerste mogelijkheid is om huurders en verhuurders beter te

informeren en te sensibiliseren omtrent het belang van de plaatsbeschrijving. Een concreet voorstel is

om in de bijlagen bij de huurovereenkomst meer uitleg te verschaffen. Een alternatief kan eruit

bestaan om een model of checklist voor een kwaliteitsvolle plaatsbeschrijving op te stellen en te

verspreiden, eventueel in samenspraak met huurders‐ en verhuurdersorganisaties. Belangrijk is dat

het niet gaat om een verplicht model.

Bevindingen en verwachte effecten – Verwacht wordt dat het aantal plaatsbeschrijvingen en de

kwaliteit ervan zou toenemen. Geschillen omtrent de staat van het goed kunnen daardoor worden

vermeden. Wanneer de bijlagen bij het contract sterk zouden worden uitgebreid, kan de werkbaarheid

en overzichtelijkheid ervan echter wel afnemen. Bij het tweede voorstel is een voordeel dat ook de

nood aan externe deskundigheid kan verminderen.

C.2 De plaatsbeschrijving op het einde van de huur

Voorgestelde maatregel – De decreetgever zou het opstellen van een plaatsbeschrijving op het einde

van de huur wettelijk kunnen omkaderen, onder meer door het opstellen ervan binnen een bepaalde

termijn te verplichten.

Bevindingen en verwachte effecten – volgens verhuurdersorganisaties blijken sommige huurders

zonder meer te vertrekken op het einde van de huur, waardoor geen uittredende plaatsbeschrijving

op tegenspraak kan worden opgemaakt. De woning kan dan niet betrokken worden door een nieuwe

huurder zonder dat de verhuurder het risico loopt om de eventuele huurschade niet meer te kunnen

bewijzen. In dergelijke gevallen kan de verhuurder wel overwegen om vaststellingen te laten doen

door een deurwaarder, maar deze vaststellingen worden niet altijd gelijkgesteld met een

plaatsbeschrijving op tegenspraak. Het uitwerken van een wettelijk kader voor de plaatsbeschrijving

bij het einde van de huur zou daarom een meerwaarde kunnen betekenen. Toch bestaat omtrent deze

beleidsoptie geen consensus. Ook verhuurdersorganisaties stellen zich bijvoorbeeld de vraag welke

adequate sanctie zou kunnen gevonden worden wanneer een huurder manifest onwillig is om zijn

medewerking aan het opstellen van de plaatsbeschrijving te verlenen.

38

D. Conclusie

Binnen de werkgroep Woningkwaliteit werden vier thema’s behandeld: de regeling inzake

herstellingen aan het gehuurde goed, de afstemming van de woninghuurwetgeving op de Vlaamse

Wooncode, de renovatiehuur en de plaatsbeschrijving.

‐ Wat de herstellingen aan het gehuurde goed betreft, waren alle betrokkenen het eens

over het feit dat het toepasselijke wetsartikel verouderd is en dat het in de praktijk moeilijk

is om uit te maken wie voor welke herstellingen moet instaan. Voorgesteld wordt om

artikel 1754 Burgerlijk Wetboek te actualiseren en te verduidelijken. Een mogelijkheid

daartoe is om een algemeen principe in te voeren dat de verplichtingen van de huurder en

de verhuurder omschrijft. Als alternatief kan ook het bestaande mechanisme

geherformuleerd worden. De herstellingen van de verhuurder worden dan bepaald aan de

hand van eliminatie. Consensus bestaat ook over de meerwaarde van niet‐exhaustieve

lijsten van herstellingen om meer houvast te bieden in de praktijk. Er wordt voorgesteld

om een technische werkgroep op te starten dergelijke lijst samen te stellen en regelmatig

te actualiseren. Daarnaast bestond ook consensus omtrent twee legistieke aanpassingen:

de bepaling van artikel 2,§2 Woninghuurwet kan best in een afzonderlijk wetsartikel

worden opgenomen en in dit artikel kan best expliciet bepalen dat het mogelijk is om af te

wijken van de wettelijke regeling in het voordeel van de beschermde partij, hetzij de

huurder.

‐ Inzake de burgerrechtelijke gevolgen van een inbreuk op de gewestelijke

kwaliteitsnormen is de vraag of de nietigheid wel tot de gewenste resultaten leidt en of

er geen nood is aan een duidelijker en fijnmaziger mechanisme. Ook kan vastgesteld

worden dat de rechtspraak op dit vlak sterk uiteenloopt en de rechtszekerheid bijgevolg

niet gewaarborgd is. Voorgesteld werd om de nietigheidssanctie af te schaffen, maar

hierover bestaat geen consensus. Er is wel consensus over het feit dat de decreetgever

als alternatief kan overwegen om de toepassing van de nietigheidssanctie te beperken tot

een beperkt aantal gevallen en/of een moreel element te introduceren, waardoor de

nietigheid alleen nog zou kunnen vastgesteld worden wanneer de verhuurder schuld heeft

aan de inbreuk op de kwaliteitsnormen..

‐ Omtrent de renovatiehuur zijn de actoren het eens dat de mogelijkheid om een

renovatiehuurovereenkomst af te sluiten moet behouden blijven. Huurdersorganisaties

stellen wel voor om een vorm van controle in te voeren om misbruiken tegen te gaan. Ook

bestond discussie over de mogelijkheid tot renovatiehuur voor werken die ertoe strekken

om de woning in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsnormen.

Voorgesteld werd dergelijke werken uit te sluiten, maar hierover bestond geen consensus.

Wel vond een grote meerderheid van de actoren dat renovatiehuur niet mogelijk mag zijn

voor onbewoonbare woningen. Tenslotte werd door de experten gesteld dat de wettelijke

regeling aantrekkelijker moet gemaakt worden om het aantal

renovatiehuurovereenkomsten op te drijven.

‐ Wat de plaatsbeschrijving betreft, bestond consensus over de noodzaak om de kwaliteit

van de plaatsbeschrijvingen te verhogen. Concreet wordt voorgesteld om te informeren

en te sensibiliseren omtrent het belang en de inhoud van een ‘omstandige’

plaatsbeschrijving. Aanvullend wordt ook voorgesteld om een checklist of model van een

plaatsbeschrijving uit te werken en te verspreiden. Wat de plaatsbeschrijving betreft,

39

wordt als een tweede knelpunt aangehaald dat geen wettelijke regeling bestaat omtrent

de plaatsbeschrijving bij het einde van de huur. Een mogelijkheid is om dit beter te

omkaderen, zoals door het opstellen van een plaatsbeschrijving op het einde van de huur

te verplichten. Hierover bestond geen consensus. Een vraag is bovendien of bij deze

verplichting een adequate sanctie kan gevonden worden.

IX. Bevindingen Werkgroep ‘Toegang, selectie en discriminatie’


In principe is het de verhuurder toegelaten om vrij een keuze te maken tussen kandidaat‐huurders. Als

basisbeginsel geldt immers het principe van de contractvrijheid, dat onder meer inhoudt dat de

verhuurder vrij is om te beslissen of men een overeenkomst wil sluiten, net als om te kiezen met wie

een overeenkomst gesloten wordt. De keuzes die daarbij doorheen het verhuurproces gemaakt

worden, mogen evenwel alleen op ‘relevante’ criteria gebaseerd zijn. Fundamentele normen en

waarden, zoals het gelijkheidsbeginsel en het verbod op racisme, begrenzen immers de contractuele

vrijheid. Deze normen vinden doorwerking in het contractenrecht via algemene leerstukken op basis

waarvan discriminatie kan aangevochten worden, zoals de regels inzake openbare orde en goede

zeden. De Vlaamse en federale anti‐discriminatiewetgeving vormt daarbij een verdere concretisering

van de voornoemde normen en wil vooral een duidelijkere rechtsbron bieden. Deze regelgeving legt

dan ook een aantal beschermde criteria uitdrukkelijk vast op basis waarvan een verschil in behandeling

niet mag gegrond zijn. Een belangrijke uitzondering is echter dat niet elk onderscheid op basis van een

van de beschermde criteria discriminatie uitmaakt. Een verschil in behandeling kan namelijk objectief

gerechtvaardigd te worden door een legitiem doel, wanneer de middelen om dit doel na te streven

passend en noodzakelijk zijn. In dergelijke gevallen is er geen sprake van discriminatie, maar van

legitieme selectie.

Tot voor de zesde staatshervorming vormden drie federale wetten het wettelijke kader ter bestrijding

van discriminatie op de private huurmarkt31. Het bestrijden van discriminatie wordt echter opgevat

als een horizontale bevoegdheid, waarvoor iedere regelgever bevoegd is binnen het eigen

bevoegdheidsdomein. Sinds de regionalisering van de woninghuur zal bijgevolg een beroep moeten

worden gedaan op het Vlaamse Gelijkekansendecreet. Een belangrijk onderscheid tussen de Vlaamse

en federale anti‐discriminatiewetgeving is daarbij dat op het federale niveau geopteerd werd om

inbreuken op de Antiracismewet strafrechtelijk te sanctioneren, terwijl in het Gelijkekansendecreet

uitsluitend burgerrechtelijke sancties werden voorzien. Net als de federale wetgeving omvat het

Gelijkekansendecreet verder onder meer een specifieke bewijsregeling. Deze bijzondere bewijsregels

houden een omkering van de bewijslast in, namelijk wanneer door de eisende partij feiten kunnen

worden aangevoerd die het bestaan van discriminatie doen vermoeden.

Daarnaast werden ook in het woninghuurrecht bepalingen aangenomen om discriminatie en uitsluiting

te voorkomen. Bij de regeling omtrent de huurwaarborg is een uitdrukkelijke doelstelling bijvoorbeeld

om stigmatisering van het OCMW‐cliënteel te voorkomen. Verder is vooral de regeling van artikel 1716

Burgerlijk Wetboek belangrijk. Volgens deze bepaling zal de verhuurder de huurprijs en de

31 Het gaat om de zogenaamde Antidiscriminatiewet, de Antiracismewet en de Genderwet.

40

gemeenschappelijke lasten namelijk moeten bekend te maken bij elke publieke aankondiging van de

te huurstelling (de zogenaamde ‘afficheringsplicht’). Het vooraf bekendmaken van de huurprijs moet

er daarbij voor zorgen dat de gevraagde huurprijs niet om discriminatoire redenen wordt aangepast

wanneer een bepaalde kandidaat‐huurder zich aandient. Daarnaast was het doel om de transparantie

van de huurmarkt en de efficiëntie van het verhuurproces te verhogen. De huurder weet immers

vooraf of de huurprijs al dan niet financieel haalbaar is en kan de prijs van verschillende te huur

gestelde woningen beter vergelijken.

B. Probleemstelling

B.1 Begripsomschrijving: legitieme selectie vs. ongeoorloofde discriminatie

Een verschil in behandeling op basis van een beschermd criterium maakt geen discriminatie uit

wanneer het onderscheid objectief kan gerechtvaardigd worden. In dat geval is er sprake van een

legitieme vorm van selectie. In de praktijk blijkt het echter moeilijk om legitieme selectie en

ongeoorloofde discriminatie te onderscheiden, of toch minstens voor sommige gronden van

onderscheid. Voor het criterium ‘vermogen’ is het bijvoorbeeld toegestaan om een selectie te maken

tussen verschillende kandidaat‐huurders op grond van hun capaciteit om de huur te betalen. De

hoogte van het inkomen kan daarbij een objectieve indicatie vormen van de solvabiliteit van de

kandidaat‐huurder. De aard of de bron van het inkomen vormt daarentegen geen relevant criterium,

tenzij uit de aard van het inkomen blijkt dat de hoogte ervan onvoldoende is om de huur te betalen.

Het probleem kan echter zijn dat de hoogte van een vervangingsinkomen ook laag is, waardoor het

niet duidelijk is wat de achterliggende beweegredenen of intenties precies zijn om een kandidaat met

een vervangingsinkomen te weigeren. Naast het intentionele karakter hangt de problematiek van het

onderscheid tussen selectie en discriminatie bovendien ook samen met de vaststelling dat in de anti‐

discriminatiewetgeving brede criteria en algemene begrippen worden gehanteerd. Daardoor wordt de

complexiteit en diversiteit aan individuele situaties wel in de wetgeving gevat, maar wordt de

toepassing wel in belangrijke mate aan de beoordeling in de praktijk overgelaten.

B.2 De affichering van de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten

Omtrent de verplichting van artikel 1716 Burgerlijk Wetboek bestaan een aantal technische

discussiepunten. Het gaat onder meer om de vraag wanneer een aankondiging als ‘publiek’ kan

worden aanzien (wat bijvoorbeeld bij sociale media?) en de vraag of de bekendgemaakte huurprijs

geldt als een bindend aanbod. Door de actoren werd echter aangegeven dat zich op dit vlak in de

praktijk weinig of geen problemen stellen. Een belangrijker probleem stelt zich evenwel op vlak van de

handhaving van de afficheringsplicht, die door de wetgever werd overgelaten aan de lokale overheden.

De gemeente waar de woning zich bevindt kan namelijk optreden tegen inbreuken door middel van

een GAS‐boete, op voorwaarde dat het lokale politiereglement daartoe voorafgaandelijk werd

gewijzigd. Het bestrijden van discriminatie behoort echter niet tot de kerntaken van lokale besturen,

terwijl aan de gemeenten evenmin bijkomende middelen werden toegekend om de handhaving te

verzekeren. Onder meer de VERENIGING VAN VLAAMSE STEDEN EN GEMEENTEN en het KENNISCENTRUM

VLAAMSE STEDEN stelde dan ook de vraag of de huidige afficheringsplicht wel een adequaat middel is

om discriminatie tegen te gaan.

41

B.3 Discriminatie door vastgoedmakelaars

Onderzoek toont aan dat discriminatie op de private huurmarkt een belangrijk probleem blijft32. Het

gaat daarbij in hoofdzaak om gevallen van raciale discriminatie en discriminatie op grond van

vermogen, en dit zowel door particulier verhuurders als door vastgoedmakelaars. Een vaststelling is

echter ook dat steeds meer verhuurders een beroep doen op bemiddeling door een vastgoedmakelaar

en dat deze laatsten daarbij vaak de vraag krijgen om bepaalde bevolkingsgroepen uit te sluiten. Een

belangrijke vraag is bijgevolg hoe makelaars met dergelijke verzoeken omgaan. De verwachting mag

alleszins zijn dat zij een neutrale toegangspoort tot de huurmarkt vormen, aangezien het gaat om een

gereglementeerd beroep, dat gekoppeld wordt aan voorwaarden met preventieve en sensibiliserende

werking (stage, diplomavereiste, competentietest, jaarlijkse opleiding), net als aan een deontologische

code, die door het BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS gehandhaafd wordt door middel van een

tuchtprocedure.

Uit de Diversiteitsbarometer Huisvesting blijkt echter dat een groot aandeel makelaars direct wil

ingaan op discriminerende vragen (38% bij allochtone kandidaat‐huurders, 54% voor werkloze

kandidaten). Anderen weigeren dan weer om discriminerende criteria te hanteren (36% voor

allochtonen en 10% voor werklozen), terwijl een laatste deel van de makelaars stelt dat ze de eigenaar

zouden proberen overtuigen van objectief geschikte kandidaat‐huurders, maar dat ze zich wel bij de

eisen van de eigenaars neerleggen (tweemaal 36%). Samen met de bevindingen van eerder onderzoek

en de vaststelling dat nauwelijks tuchtsancties worden uitgesproken, rijst dan ook de vraag of de

hierboven geschetste instrumenten volstaan. Zo zijn volgens onder meer het INTERFEDERAAL

GELIJKEKANSENCENTRUM meer proactieve acties noodzakelijk, waaronder het ontwikkelen van een

systeem van mystery shopping.

B.4 Handhaving van het discriminatieverbod

Naast de professionele vastgoedmakelarij stellen zich ook problemen inzake discriminatie bij

particuliere verhuurders en rijzen ook meer algemeen vragen bij de doelmatigheid van de bestaande

initiatieven om discriminatie te bestrijden. Ondanks het principiële verbod op discriminatie en de

bestaande verdeling van de bewijslast, blijkt daarbij een groot probleem op vlak van handhaving te

bestaan. De handhaving zou namelijk in eerste instantie te kampen hebben met een geringe

bereidheid om een klacht neer te leggen, waarbij het onderliggende probleem het mogelijke resultaat

van de klacht zou zijn. Zelfs wanneer een slachtoffer er in zou slagen om een inbreuk te bewijzen, zal

het gevolg immers nooit zijn dat een oplossing wordt geboden voor de huisvestingsnoden, terwijl aan

de procedure wel kosten verbonden zijn. In plaats van tijd en middelen te investeren in een klacht,

verkiezen afgewezen kandidaat‐huurders bijgevolg om hun zoektocht naar een woning gewoon voort

te zetten. Daarnaast blijkt het ook zeer moeilijk te zijn om discriminatie te bewijzen, met name doordat

discriminatoire contractweigering grotendeels verborgen blijft. Zo zal een verhuurder slechts zelden

zijn precieze motieven om een kandidaat‐huurder te weigeren te kennen geven en kunnen tijdens het

verhuurproces zelfs stilzwijgende acties worden ondernomen om ongewenste kandidaten uit te

sluiten. Gevallen van discriminatie die hebben geleid tot een veroordeling hadden dan ook meestal

betrekking op expliciete discriminaties, die aantoonbaar waren in tot het publiek gerichte voorstellen,

32 Voorbeelden zijn de Diversiteitsbarometer Huisvesting van het Interfederaal Gelijkekansencentrum en het HIVA, het Grote Woononderzoek van het Steunpunt Wonen en een veldonderzoek in Gent en Antwerpen van de Gentse vakgroep Sociologie.

42

en dit terwijl onderzoek aantoont dat discriminatie vaak subtieler is en zich ook in latere stadia van het

verhuurproces voordoet.

B.5 Achterliggende factoren en gevolgen van discriminatie

De schaarste op de private huurmarkt en het profiel van huurders en verhuurders speelt eveneens een

rol bij het bestrijden van discriminatie. Door het onevenwicht tussen vraag en aanbod wordt de markt

gedomineerd door aanbieders en heeft de verhuurder een ruim huurpotentieel, waarbij de keuze voor

de meest solvabele tegenpartij wordt gemaakt om het rendement te waarborgen. Gezien er vaak

meerdere kandidaat‐huurders zijn voor dezelfde woning zal er zelfs een keuze moeten gemaakt

worden. Het verzwakkende profiel van het huurderspubliek en de daarmee gepaard gaande risico’s

voor de verhuurder zetten aan tot verdere selectie. Samen met de vaststelling dat op de private

huurmarkt vooral kleine eigenaars actief zijn die slechts een of enkele woningen verhuren en die

risico’s maar moeilijk kunnen spreiden, kan bijgevolg geconcludeerd worden dat een kader gecreëerd

wordt voor selectie en discriminatie. Een bijkomend probleem is dat de draagwijdte van de geboden

bescherming beperkt blijft. Zelfs na een succesvolle procedure kan het vinden van een huurwoning

namelijk een probleem blijven. Het ondervangen van risico’s bij verhuring zou dus bijvoorbeeld

doelmatiger kunnen zijn om discriminatie op grond van vermogen tegen te gaan. Bovendien hebben

legitieme vormen van selectie en ongeoorloofde discriminatie hetzelfde objectief resultaat tot gevolg,

namelijk dat bepaalde bevolkingsgroepen systematisch worden uitgesloten. Alle actoren vinden dan

ook dat de overheid een antwoord moet bieden op de effecten van opeenvolgende weigeringen om

met een bepaalde kandidaat te contracteren, zonder dat het de taak is van private verhuurders om de

gevolgen hiervan te dragen. Het uitwerken van een beleid dat ingrijpt op de gevolgen van structurele

uitsluiting zou bovendien de discussie omtrent het afbakenen van selectie en discriminatie deels

kunnen ontmijnen. De achterliggende redenen om een kandidaat te weigeren zijn daarbij immers niet

relevant.

C. Beleidsopties

Omwille van de vastgestelde problemen bestaat onder de actoren een grote eensgezindheid omtrent

de noodzaak om een toegangs‐ en antidiscriminatiebeleid te ontwikkelen voor de private huurmarkt.

Alle betrokken organisaties gaven aan bereid te zijn om hieraan mee te werken. De overheid zou meer

bepaald moeten inzetten op verschillende sporen. De actoren waren daarbij unaniem overtuigd van

het belang van transparantie en sensibilisering. Samen met het begeleiden van kwetsbare huurders en

het verhogen van de meldingsbereidheid vormt dit voor CIB VLAANDEREN en de VERENIGDE EIGENAARS

zelfs de meest aangewezen beleidsoptie. Voor onder meer het NETWERK TEGEN ARMOEDE en het VLAAMS

HUURDERSPLATFORM moet daarnaast ook de aantoonbaarheid van discriminatie verhoogd worden. Ook

zou volgens deze organisaties een publieke instantie bevoegd moeten zijn om discriminatie vast te

stellen en te verbaliseren, als sluitstuk van de handhavingsketen. Tenslotte bestond consensus over de

meerwaarde van een ingrijpen op de achterliggende factoren (aanbod op de huurmarkt, profiel van

huurders en verhuurders) en de gevolgen van structurele uitsluiting. Navolgend worden de

belangrijkste beleidsopties geschetst.

C.1 Verankering in de Vlaamse Wooncode

Voorgestelde wetswijziging – De decreetgever kan artikel 4,§2 van de Vlaamse Wooncode aanvullen,

43

zodat voortaan bepaald wordt dat ‘het woonbeleid gericht is op het bevorderen van gelijke kansen

voor iedereen, met inbegrip van een gericht toegangs‐en antidiscriminatiebeleid waartoe de Vlaamse

overheid de nodige stappen kan ondernemen’.

Bevindingen en verwachte effecten – De betrokkenen waren het eens over de meerwaarde van het

ontwikkelen van een toegangs‐ en antidiscriminatiebeleid voor de private huurmarkt. Het algemene

gelijkekansenbeleid lijkt immers geen adequaat antwoord te bieden op de specifieke problemen

waarmee de private huurmarkt te kampen heeft. Daarom zou artikel 4,§2 van de Vlaamse Wooncode

kunnen worden verduidelijkt, zodat deze bepaling expliciet de doelstelling omvat om een toegangs‐

en antidiscriminatiebeleid voor de private huurmarkt te ontwikkelen. Het signaal wordt dan gegeven

dat zal gekozen worden voor een actiever beleid, aangestuurd door de Vlaamse overheid, waardoor

onder meer het gevoel van machteloosheid en de negatieve percepties inzake de rol van de overheid

kunnen worden doorbroken.

Opmerking expertencommissie: Wanneer de decreetgever maatregelen zou uitwerken in het

Gelijkekansendecreet moet rekening gehouden worden met artikel 10 en 11 van de Grondwet. Concreet

moet er over gewaakt worden dat door het afwijken van de anti‐discriminatiewetgeving geen nieuwe,

niet te rechtvaardigen ongelijkheden worden gecreëerd.

C.2 Legitieme selectie vs. ongeoorloofde discriminatie

Voorgestelde maatregelen – In de werkgroep bestond eensgezindheid omtrent de wenselijkheid van

maatregelen om het bestaande wettelijke kader te verduidelijken. Concreet wordt voorgesteld om bij

het opzetten van informatie‐ en sensibiliseringcampagnes (C.3) op een praktijkgerichte manier

aandacht te besteden aan de toepasselijke regelgeving. Ook het verder ontwikkelen, actualiseren en

aanmoedigen van rechtszekere instrumenten, zoals bijvoorbeeld de standaardinlichtingenfiche, strekt

vanuit deze optiek tot aanbeveling.

Bevindingen en verwachte effecten – Eerder werd aangehaald dat het moeilijk blijkt om een

onderscheid te maken tussen selectie en discriminatie. In beide gevallen gaat het immers om een

keuze van de verhuurder die resulteert in eenzelfde objectief gevolg, met name de weigering van een

kandidaat‐huurder. Het problematische karakter van de bewijsvoering heeft daarbij te maken met het

intentionele element van de weigeringsgrond. De mogelijkheid om in bepaalde gevallen het

onderscheid op basis van een beschermd criterium te rechtvaardigen, vormt een bijkomende

complicatie. De actoren vinden het evenwel niet aangewezen om het Gelijkekansendecreet te

concretiseren. De complexiteit en diversiteit aan individuele situaties zou het vastleggen van meer

specifieke criteria in de weg staan. Wel zou de decreetgever maatregelen kunnen nemen om het

wettelijk kader voor de gebruiker te verduidelijken. Zowel bij de hierna voorgestelde maatregelen

inzake sensibilisering, als bij de beleidsopties tot verhogen van de aantoonbaarheid en het ontwikkelen

van een handhavingsbeleid, stelt zich immers het probleem van het onderscheid tussen legitieme

selectie en ongeoorloofde discriminatie. Bij de privacywetgeving stelt zich daarenboven een

gelijkaardige problematiek (welke informatie mag in welke fase van het verhuurproces gevraagd

worden?). Het verduidelijken van de regelgeving zou daarbij de rechtszekerheid kunnen verhogen en

ertoe bijdragen dat inbreuken worden vermeden die het gevolg zijn van een gebrek aan feitelijke

kennis omtrent de regelgeving. Een helder juridisch kader kan bovendien het draagvlak voor de

introductie van andere maatregelen verhogen.

44

C.3 Transparantie en sensibilisering

a. Het opzetten van een sensibiliseringscampagne

Voorgestelde maatregel – De actoren wensen dat de Vlaamse overheid een sensibiliseringscampagne

zou opzetten in samenwerking met belanghebbenden (koepelorganisaties van verhuurders, huurders,

vastgoedmakelaars, lokale overheden, enzovoort). Deze campagne moet gericht zijn op het

verduidelijken van de regelgeving, het gevoerde beleid en eventueel de mogelijkheden voor

slachtoffers van discriminatie, naast het bewerkstellingen van een mentaliteitswijziging.

Bevindingen en verwachte effecten – In het werkveld bestaat eensgezindheid over het belang van het

opzetten van sensibiliseringscampagnes. Voor sommige organisaties, zoals CIB VLAANDEREN en de

VERENIGDE EIGENAARS, is sensibilisering en het verspreiden van informatie zelfs de voornaamste

beleidsoptie. Verder zou het aangewezen zijn dat de Vlaamse overheid een regierol opneemt bij de

realisatie van een dergelijke campagne, terwijl voor de implementatie best zou kunnen samengewerkt

worden met de koepelorganisaties en de lokale overheden. Sensibiliseren en informeren lijken zelfs

een noodzakelijke stap te vormen om een antidiscriminatiebeleid uit te bouwen. Door het bewustzijn

over de problematiek te vergroten, kan namelijk het draagvlak voor andere maatregelen bevorderd

worden, terwijl een gevolg ook kan zijn dat de discussie omtrent de feitelijke kennis van de regelgeving

wordt ontzenuwd. De uiteindelijke bedoeling is hoe dan ook om verhuurders en vastgoedmakelaars te

ontmoedigen om kandidaten discriminatoir te weigeren.

b. Optimaliseren van de afficheringsplicht

Voorgestelde maatregel – Ondanks de bestaande problemen met de afficheringsplicht wensen de

actoren de regeling te behouden. De afficheringsplicht kan een gunstig effect hebben op het

voorkomen van discriminatie en levert hoe dan ook een belangrijke bijdrage aan de transparantie en

efficiëntie van het verhuurproces. Om de kennis en het gebruik van het instrument te stimuleren,

zouden enerzijds lokale besturen en anderzijds huurders, verhuurders en makelaars wel verder kunnen

geïnformeerd worden over het bestaan en de draagwijdte van deze verplichting. Een dergelijke

maatregel kan een onderdeel vormen van een algemene sensibiliseringscampagne.

Bevindingen en verwachte effecten – In de werkgroep bestond twijfel omtrent de effectiviteit van de

afficheringsplicht bij het bestrijden van discriminatie. Ook werd vastgesteld dat handhaving

achterwege blijft, aangezien aan de gemeenten daartoe geen middelen werden toegekend33. Het

voorstel om de controle op eventuele inbreuken niet langer afhankelijk te maken van de lokale

besturen en een gelijke regeling uit te werken voor het volledige Vlaamse Gewest, zou echter een

doorschuiven van deze problematiek betekenen, aangezien zich hetzelfde probleem inzake capaciteit

en middelen zou stellen. Verder werd door verschillende actoren aangegeven dat de lokale overheid

intrinsiek het meest geschikte bestuursniveau is om de handhaving te verzekeren. Bovendien zouden

op gemeentelijk niveau een aantal initiatieven zijn ontstaan, waarbij wordt gesensibiliseerd omtrent

de afficheringsplicht. Ondanks een algemeen gebrek aan doelgerichte controles wordt op die manier

dus wel een zeker bewustzijn gecreëerd, waarbij de vraag is of dergelijke initiatieven anders niet

33 In een aantal grotere steden, waaronder Kortrijk, Gent, Ieper en Sint‐Niklaas, werd alleszins voorzien in een strafbaarstelling. Sommige steden, zoals bijvoorbeeld Gent, zouden daarbij regelmatig sanctioneren (gemiddeld €60). In alle steden lijkt hoe dan ook eerst gesensibiliseerd te worden en wordt pas bij aanhoudende problemen beboet.

45

zouden verdwijnen. Om die redenen werd geconcludeerd dat de handhaving best op lokaal niveau kan

behouden blijven. Omwille van het bevorderen van de transparantie van de huurmarkt en de

efficiëntie van het verhuurproces wordt het daarenboven zinvol geacht om meer te sensibiliseren

omtrent het bekendmaken van de huurprijs.

c. Informeren en sensibiliseren van vastgoedmakelaars en particuliere verhuurders

Naast algemene maatregelen inzake sensibilisering worden navolgend een aantal beleidsopties

geschetst die zich specifiek richten tot de sector van de vastgoedmakelaardij.

Voorgestelde maatregelen [beleidsoptie 1] – Een eerste voorstel is om versterkt in te zetten op

bestaande instrumenten. Concreet wordt gedacht aan vorming, opleiding, communicatiebeleid en

positieve sensibilisering, in de vorm van nuttige tips en positieve verhalen. Daarnaast willen de actoren

ook het gebruik van de standaardinlichtingenfiche, die door het Beroepsinstituut van

Vastgoedmakelaars en het Interfederaal Gelijkekansencentrum werd ontwikkeld en die conform is aan

de geldende privacy‐ en anti‐discriminatiewetgeving, verder aanmoedigen.

Bevindingen en verwachte effecten – CIB VLAANDEREN en het BIV vinden sensibilisering een van de

voornaamste instrumenten om discriminatie tegen te gaan. Andere actoren vinden sensibilisering

minstens ook belangrijk en bevestigen dat de representatieve beroepsverenigingen en

belangenorganisaties een grote rol kunnen spelen. Het gebruik van de standaardinlichtingenfiches

vindt men in het bijzonder belangrijk omdat ze niet alleen een bijdrage leveren aan het waarborgen

van de rechten van de huurder, maar ook problemen omtrent rechtszekerheid en de feitelijke kennis

van de wetgeving kunnen opvangen.

Voorgestelde maatregelen [beleidsoptie 2] – Een tweede mogelijkheid is om een vorm van mystery

shopping in te voeren. De finaliteit van deze maatregel zou zijn om te sensibiliseren, het probleem van

discriminatie in kaart te brengen en eventueel te rapporteren naar het beleid. In een tweede fase kan

mogelijks ook sanctionerend opgetreden worden door middel van tuchtsancties, hoewel dit volgens

CIB VLAANDEREN moeilijk zou liggen, onder meer gezien de problematiek inzake ‘uitlokking’.

Bevindingen en verwachte effecten – mystery shopping zou voor alle betrokken organisaties een

belangrijk instrument kunnen betekenen om discriminatie tegen te gaan, een bijdrage te leveren aan

het positief imago van de sector en er voor kunnen zorgen dat de eerlijke concurrentie onder

makelaars wordt versterkt. Makelaars die bereid zijn om in te gaan op discriminerende eisen van de

verhuurder hebben momenteel namelijk een competitief voordeel ten opzichte van makelaars die zich

wetsconform opstellen. Het BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS en CIB VLAANDEREN zijn onder

bepaalde voorwaarden, waaronder het louter sensibiliserende karakter, bereid om deze mogelijkheid

verder te onderzoeken.

C.4 Nood aan een versterkt meldingsbeleid

Voorgestelde maatregelen – Een aandachtspunt is om de meldingsbereidheid te vergroten. Een

concreet voorstel is om slachtoffers de mogelijkheid te geven om inbreuken te melden bij de

gemeentelijke huisvestingsdiensten. De nabijheid en de vertrouwdheid van deze diensten zou de

drempel om een klacht neer te leggen verlagen (‘one‐stop‐shop’). Bijkomend zou de melding kunnen

gekoppeld worden aan een bundeling van klachten, waardoor probleemadressen in kaart worden

46

gebracht. Verder kan best ingezet te worden op verschillende sporen. Naast het verlagen van de

drempel om een klacht neer te leggen, kunnen onder meer het opzetten van informatie‐ en

sensibiliseringscampagnes en het aanreiken van instrumenten om discriminatie te bewijzen een

bijdrage leveren. De bundeling van klachten kan op zijn beurt het zichtbaar maken van de problematiek

bevorderen, waardoor gerichte initiatieven kunnen worden ontwikkeld.

Bevindingen en verwachte effecten – Ondanks het bestaan van Meldpunten Discriminatie in de

centrumsteden en een laagdrempelige procedure bij het BIV, blijkt de individuele bereidheid om een

klacht neer te leggen zeer laag te liggen. Nochtans zou een grotere meldingsbereidheid kunnen

betekenen dat de zichtbaarheid van de problematiek vergroot en de pakkans bij discriminatoire te

huurstelling toeneemt. Binnen het werkveld bestond dan ook een grote eensgezindheid omtrent het

belang ‐ van initiatieven die tot doel hebben om het aantal meldingen te verhogen.

C.5 De aantoonbaarheid van discriminatie verhogen

Ondanks de verdeling van de bewijslast in de anti‐discriminatiewetgeving wordt de bewijsvoering door

alle actoren als een knelpunt ervaren, en dit zowel in de burgerrechtelijke, strafrechtelijke als

tuchtrechtelijke procedure. Onder de betrokkenen kon evenwel geen consensus gevonden worden

inzake de onderstaande beleidsopties

a. Een reglementair kader voor praktijktesten

Voorgestelde wetswijziging –Een voorstel is om een kader uit te werken waarin de concrete

voorwaarden worden bepaald om de praktijktest als bewijsmiddel te aanvaarden34. In tegenstelling

tot mystery shopping is de finaliteit niet sensibiliserend, maar sanctionerend. Eventueel zou het

toepassingsgebied van de praktijktest als bewijsmiddel wel beperkt kunnen blijven tot de

burgerrechtelijke (en eventueel tuchtrechtelijke) procedure. Daarnaast kan de decreetgever

overwegen om a) het gebruik van de praktijktest te beperken tot gevallen van discriminatie op grond

van raciale criteria, waar de problematiek van het moeilijke onderscheid tussen selectie en

discriminatie zich in veel mindere mate stelt; b) het gebruik van de praktijktest te beperken tot

klachten die aangevoerd worden in kader van een tuchtprocedure. Bij de professionele

vastgoedmakelaar rust immers ook de deontologische verplichting om de toepasselijke regelgeving na

te leven; c) de invoering vooraf te laten gaan door een informatie‐ en sensibiliseringscampagne

omtrent de problematiek van discriminatie en de toepasselijke wetgeving. Een mogelijk gebrek aan

feitelijke kennis zou daardoor deels kunnen opgevangen worden, terwijl ook een draagvlak zou kunnen

gecreëerd worden om de handhaving te versterken

Bevindingen en verwachte effecten – praktijktesten willen een methode aanleveren om discriminatie

te bewijzen na een concrete klacht. Belangrijke voordelen van deze testen zijn dat ze betrekking

kunnen hebben op de verschillende fasen van het verhuurproces en dat ze ook kunnen gebruikt

worden om inbreuken door particulieren vast te stellen. CIB VLAANDEREN en de VERENIGDE EIGENAARS

wijzen er echter op dat een dergelijke maatregel zeer moeilijk zou liggen. Het gevoel zou zelfs kunnen

ontstaan dat verhuurders en vastgoedmakelaars geviseerd worden (‘een heksenjacht’), waardoor de

34 In het Gelijkekansendecreet wordt reeds gesteld dat ‘gegevens waaruit blijkt dat de situatie van het slachtoffer van de ongunstigere behandeling vergelijkbaar is met de situatie van de referentiepersoon’ een vermoeden van discriminatie kunnen uitmaken.

47

aantrekkelijkheid om te investeren in de private huurmarkt zou verminderen. Ook betwijfelen deze

organisaties of een test kan ontworpen worden waarbij met zekerheid discriminatie wordt gemeten

en geen legitieme selectie. Praktijktesten zouden bovendien neerkomen op een vorm van uitlokking.

Verder werd verwezen naar bezwaren die verband houden met het profiel van verhuurders, de

feitelijke kennis van de wetgeving en de vrees dat verhuurders die ter goeder trouw handelen op

dezelfde manier zouden behandeld worden als eigenaars die flagrant en intentioneel discrimineren.

Volgens het BEROEPSINSTITUUT VOOR VASTGOEDMAKELAARS zou het gebruik van praktijktesten ook binnen

de tuchtrechtelijke procedure moeilijk liggen en zou men niet over de bevoegdheid beschikken om

dergelijke testen zelf uit te voeren. Huurdersorganisaties erkennen daarbij dat het afbakenen van de

grens tussen selectie en discriminatie een probleem kan vormen. Zij wijzen er echter op dat men geen

praktijktesten wenst in te voeren voor randgevallen. Met praktijktesten zou men daarentegen alleen

de aantoonbaarheid en sanctioneerbaarheid willen vergroten bij flagrante gevallen, waarbij de grens

van het toelaatbare manifest wordt overschreden.

b. Het gelijkstellen van bepaalde objectieve handelen met een vermoeden van discriminatie

Voorgestelde wetswijziging – een tweede piste om discriminatie beter aantoonbaar te maken, is om

bepaalde objectieve handelingen te beschouwen als een vermoeden van discriminatie. Gelet op de

voornoemde verdeling van de bewijslast zou dit tot gevolg hebben dat het vervolgens aan de

verhuurder of de makelaar is om te bewijzen dat er geen sprake is van discriminatie. Een concreet

voorstel is om het systematische gebruik van uitgebreide inlichtingenfiches bij het begin van het

verhuurproces gelijk te stellen met een vermoeden van discriminatie. Ook het invullen van een

inlichtingenfiche als voorwaarde om een woning te kunnen bezichtigen vindt men onaanvaardbaar en

zou een vermoeden van discriminatie kunnen uitmaken.

Bevindingen en verwachte effecten – Het voorstel wil de bewijsvoering vereenvoudigen en daardoor

bijdragen tot de handhaving van het discriminatieverbod. Voor de VERENIGDE EIGENAARS en CIB

VLAANDEREN is dit voorstel echter buitenproportioneel. De concrete intentie van de verhuurder of de

vastgoedmakelaar zou centraal moeten staan.

C.6 Het ontwikkelen van een handhavingsbeleid

Naast de voornoemde maatregelen is de vraag of de overheid geen publieke handhavingsinstantie

dient te introduceren. De vaststelling geldt immers hoe dan ook dat slachtoffers tijd en middelen

moeten investeren in een procedure die geen oplossing kan bieden voor hun huisvestingsnoden. Het

gevolg van individuele beslissingen om geen actie te ondernemen is evenwel dat de pakkans laag blijft

en de toegang tot de huurmarkt niet wordt bevorderd. Een vorm van publieke handhaving zou daarom

een sluitstuk kunnen vormen in het Vlaamse antidiscriminatiebeleid. Een vaststelling is echter dat ook

deze instantie te kampen zal hebben met bewijsproblemen.

a. Strafrechtelijke handhaving

Voorgestelde wetswijziging – de decreetgever kan de Vlaamse Wooninspectie de bevoegdheid

verlenen om discriminatie vast te stellen en te verbaliseren. Deze mogelijkheid veronderstelt het

48

penaliseren van inbreuken op het Gelijkekansendecreet35. Wanneer deze beleidsoptie zou worden

geïmplementeerd, wordt bijkomend voorgesteld om a) een bijzonder opzet te vereisen; b) de

strafrechtelijke handhaving te beperken tot flagrante gevallen. Daarnaast kan overwogen worden om

het invoeren van strafrechtelijke sancties te beperken tot discriminatie op grond van raciale criteria,

net zoals in de federale anti‐discriminatiewetgeving het geval was.

Bevindingen en verwachte effecten – Door discriminatie op de huurmarkt strafbaar te stellen kunnen

inbreuken vervolgd worden in de keten van de strafrechtelijke handhaving. Hieraan zijn belangrijke

voordelen verbonden. Publieke instanties beschikken bijvoorbeeld over meer mogelijkheden tot

onderzoek en de geringe individuele bereidheid om te investeren in een procedure wordt opgevangen.

Het beschermingsniveau voor de huurder blijft bovendien op dezelfde hoogte als voor de

staatshervorming, aangezien discriminatie op grond van raciale criteria ook in de Antiracismewet als

een misdrijf werd omschreven. De vraag rijst evenwel of het strafrechtelijk sanctioneren van

discriminatie een adequate oplossing is. Een daadwerkelijke handhaving wordt bijvoorbeeld niet

gegarandeerd wanneer discriminatie geen prioriteit zou vormen bij de vervolging door het parket. CIB

VLAANDEREN vreest daarenboven dat door het penaliseren het gevoel van een heksenjacht zou

ontstaan.

b. Administratieve handhaving

Voorgestelde wetswijziging – Als alternatief werd voorgesteld om een vorm van administratieve

handhaving te ontwikkelen. Anders dan bij de eerste beleidsoptie zou de bevoegde administratieve

instantie niet alleen de mogelijkheid krijgen om inbreuken op te sporen en te verbaliseren, maar zou

ook een systeem van administratieve sancties worden geïntroduceerd.

Bevindingen en verwachte effecten – in vergelijking met de eerste beleidsoptie is een grotere inzet

van middelen vereist, evenals een grotere aanpassing van de regelgeving (omschrijven van verboden

gedragingen en sancties, het aanduiden van een bevoegde instantie, enzovoort). Een voorstel was om

de Vlaamse Wooninspectie deze bevoegdheid toe te kennen, maar sommige actoren vinden dat de

administratieve en de strafrechtelijk handhaving best kunnen gescheiden blijven. De bedoeling is

alleszins om de sanctionering los te koppelen van de nadelen van vervolging door een derde instantie,

met name het parket. Voor huurders en verhuurders zijn de effecten verder gelijklopend met de

strafrechtelijke handhaving.

C.7 Het ontwikkelen en versterken van een toegangsbeleid

Voor alle actoren is het belangrijk dat ook stimulerende en ondersteunende maatregelen worden

ondernomen, die gericht zijn op het verhogen van het aanbod aan betaalbare en kwalitatieve

woningen. Een aantal actoren, waaronder eigenaarsorganisaties en het KENNISCENTRUM VLAAMSE STEDEN,

vinden dergelijke maatregelen zelfs een van de meest aangewezen beleidsopties. Belangrijk is ook dat

de problematiek van het onderscheid tussen selectie en discriminatie wordt vermeden.

35 De werkwijze van de Wooninspectie houdt namelijk in dat inbreuken worden geverbaliseerd, waarna het proces‐verbaal wordt doorgestuurd naar het parket voor verdere afhandeling. Wanneer inbreuken op het discriminatieverbod geen misdrijf uitmaken, zou de Wooninspectie dus geen rol van betekenis kunnen spelen.

49

a. Inzetten op begeleiding van huurders en verhuurders

Ongeacht of het gaat om selectie of discriminatie ontstaat een structureel probleem wanneer

bepaalde bevolkingsgroepen systematisch worden uitgesloten. Huurders en verhuurders vinden dan

ook dat de overheid moet tussenkomen om een antwoord te bieden op de gevolgen van

opeenvolgende weigeringen om te contracteren. Hoewel het voeren van een categoriaal beleid

bepaalde risico’s met zich mee brengt, bestaat dan ook de bereidheid om voorstellen te onderzoeken

waarbij de toegang tot de private huurmarkt voor kwetsbare doelgroepen gefaciliteerd of begeleid

wordt.

Voorgestelde maatregelen – Voorgesteld wordt om versterkt in te zetten op de begeleiding van

huurders. Daarbij zou het aangewezen zijn dat lokale instanties instaan voor de implementatie,

aangezien deze instanties vertrouwd zijn met het doelpubliek en reeds over bepaalde informatie

beschikken. Een concrete beleidsoptie is om kandidaat‐huurders te begeleiden door de introductie van

een stelsel van ‘glij‐huren’36. Aansluitend kan ook versterkt worden ingezet op coaching van

verhuurders, zoals bijvoorbeeld door het informeren omtrent bepaalde praktische topics (informatie

omtrent wetgeving, premies, enzovoort).

Bevindingen en verwachte effecten – Begeleiding moet verhuurders overtuigen om een woning te

verhuren aan minder sterke of traditionele huurdersprofielen, in ruil voor garanties omtrent het

correct naleven van het contract. De toegangsdrempel wordt daardoor verlaagd. Bij coaching van

verhuurders is de bedoeling dan weer om het vertrouwen aan te sterken en hen te overtuigen om

woningen te verhuren aan minder evidente profielen. Tegelijkertijd wordt de kennis van de wetgeving

vergroot. Een voorwaarde voor de realisatie van deze beleidsopties is de inzet van bijkomende

overheidsmiddelen, ter ondersteuning van lokale actoren.

b. Betaalbaarheid en woonzekerheid voor de huurder en rendementswaarborgen voor de

verhuurder

Een tweede categorie van maatregelen heeft tot doel hebben om de risico’s bij de te huur stelling op

te vangen en de betaalbaarheid te versterken, waardoor het belang van de solvabiliteit als

selectiecriterium zou afnemen en het aanbod van huurwoningen zou toenemen.

Voorgestelde maatregel – een voorstel is om het stimulerend instrumentarium te verruimen of te

versterken. Daarbij kan onder meer gedacht worden aan a) het uitbreiden van het stelsel van de

huursubsidie/huurpremie, gekoppeld aan een maximum huurprijs; b) evaluatie en versterking van

Fonds ter preventie van uithuiszettingen; en c) uitbreiding van het aanbod aan SVK‐woningen. Een

tweede voorstel was om het bedrag van de huur rechtstreeks te betalen aan de verhuurder wanneer

de kandidaat‐huurder over een vervangingsinkomen beschikt. De verhuurder verwerft dan zekerheid

omtrent een correcte betaling.

Bevindingen en verwachte effecten – een uitbreiding van het stelsel van huursubsidie/huurpremie

wordt door alle actoren principieel onderschreven, maar vergt de inbreng van bijkomende middelen

36 De specificiteit ligt in de woonbegeleiding en ‐bemiddeling door een intermediaire organisatie gedurende een bepaalde termijn. De verhuurder heeft tijdens deze periode de mogelijkheid om af te toetsen of het gaat om een ‘goede huurder’. Dit kan de verhuurder stimuleren om een vervolgcontract van lange duur af te sluiten na de afloop van een ‘transit‐huurcontract’.

50

door de Vlaamse overheid37. Het Fonds ter preventie van uithuiszettingen wordt daarnaast als weinig

succesvol aanzien. Nochtans bestaat ook eensgezindheid over de meerwaarde van het basisprincipe.

Onder meer de VERENIGING VOOR VLAAMSE STEDEN EN GEMEENTEN en het KENNISCENTRUM VLAAMSE STEDEN

vinden dan ook dat het mechanisme moet behouden blijven, maar dat de uitwerking moet worden

herzien. Verder werd voorgesteld om het aanbod aan sociale huurwoningen en SVK‐woningen op te

trekken. Door een verruiming van het aanbod zal de problematiek van selectie en discriminatie zich

immers minder scherp stellen, terwijl de toekenningsregeling verzekert dat de toewijzing uitsluitend

gebeurt in functie van woonbehoeftigheid. De rechtstreekse betaling van de huur speelt dan weer in

op de vrees dat de hoogte van de uitkering onvoldoende is om de huur betalen. Voor de VERENIGING

VAN VLAAMSE STEDEN EN GEMEENTEN, het VLAAMS HUURDERSPLATFORM en het NETWERK TEGEN ARMOEDE is dit

echter geen aanvaardbare optie. Zij wijzen op problemen van stigmatisering en de overbelasting van

de OCMW’s. Belangrijk is bovendien dat hulpverlening wil bijdragen aan de zelfredzaamheid en slechts

een tijdelijk karakter heeft. Door de voorgestelde maatregelen zou net de afhankelijkheid verhoogd

worden. De VERENIGDE EIGENAARS stellen daarentegen dat de stabiliteit en de garantie van betaling de

bovenhand zouden halen ten opzichte van het stigma dat met een vervangingsinkomen samenhangt.

D. Conclusie

Binnen de werkgroep Toegang, Selectie en Discriminatie worden het principe van contractuele vrijheid

en de legitimiteit van selectiemogelijkheden tijdens het verhuurproces erkend. Gelet op feitelijke

vaststellingen inzake discriminatie en het probleem van toegang dat kan ontstaan ten gevolge van

opeenvolgende (legitieme) weigeringen om met een bepaalde kandidaat te contracteren, bestond

echter ook eensgezindheid over het feit dat een specifiek toegangs‐ en antidiscriminatiebeleid moet

ontwikkeld worden voor de private huurmarkt. Alle actoren zijn daarbij bereid om mee te werken aan

de verdere uitwerking. Duidelijk is ook dat moet ingezet worden op het ontwikkelen en versterken van

verschillende oplossingssporen.

‐ Wat de decretale verankering betreft, wordt voorgesteld om artikel 4,§2 Vlaamse

Wooncode aan te vullen, zodat deze bepaling luidt dat ‘het woonbeleid gericht is op het

bevorderen van gelijke kansen voor iedereen, met inbegrip van een gericht toegangs‐en

antidiscriminatiebeleid waartoe de Vlaamse overheid de nodige stappen kan ondernemen’.

‐ Inzake transparantie en sensibilisering bestaat in het algemeen consensus over het belang

en de noodzaak van het opzetten van sensibiliseringscampagnes. Voor sommige

organisaties is dit zelfs een van de voornaamste beleidsopties. Belangrijk is onder meer

om het onderscheid tussen legitieme selectie en ongeoorloofde discriminatie te

verduidelijken binnen het bestaande decretale kader. De Vlaamse overheid zou hierbij een

regierol moeten opnemen, de implementatie kan in samenwerking met de

belangenorganisaties op het lokale niveau plaatsvinden. Aansluitend wordt voorgesteld

om de afficheringsplicht van artikel 1716 Burgerlijk Wetboek in zijn huidige vorm te

behouden. Voornamelijk de bijdrage van dit instrument aan het verhogen van de

transparantie van de huurmarkt en de efficiëntie van het verhuurproces, en in mindere

37 Concrete aanbevelingen werden geformuleerd door een gemengde werkgroep van academici en actoren. De werkgroep berekende dat opdat alle private huurders betaalbaar zouden kunnen wonen, aan 224.000 private huurders een huursubsidie zou moeten toegekend worden. Zie: GEMENGDE WERKGROEP HUURSUBSIDIE, “Aanbevelingen voor een volwaardig huursubsidiestelsel als bijdrage tot het Regeerakkoord 2009”, Departement RWO, 2009, Brussel, p. 30.

51

mate de meerwaarde voor het bestrijden van discriminatie, worden daarbij belangrijk

geacht. Wat het specifieke sensibiliseren van vastgoedmakelaars en particuliere

verhuurders betreft, wordt voorgesteld om versterkt in te zetten op de bestaande

instrumenten, waaronder de standaardinlichtingenfiche. Bovendien zijn onder meer het

BEROEPSINSTITUUT VOOR VASTGOEDMAKELAARS, CIB VLAANDEREN en het INTERFEDERAAL

GELIJKEKANSENCENTRUM bereid om de mogelijke invoering van ‘mystery shopping’ verder te

onderzoeken.

‐ Wat de nood aan versterkt meldingsbeleid betreft, bestond eveneens een grote mate van

eensgezindheid. Een suggestie was om voor de neerlegging (en registratie) van klachten

een beroep te doen op de gemeentelijke huisvestingsdiensten (beleidsoptie 1). Ook het

opzetten van informatie‐ en sensibiliseringscampagnes kan bijdragen tot deze doelstelling.

‐ Om de aantoonbaarheid van discriminatie te verhogen en een oplossing te bieden voor

het vastgestelde probleem inzake bewijsvoering, werd voorgesteld om een reglementair

kader voor praktijktesten te ontwikkelen en/of bepaalde objectieve handelingen te

beschouwen als een vermoeden van discriminatie. De standpunten hierover zijn echter

sterk verdeeld.

‐ Wat het ontwikkelen van een handhavingsbeleid betreft, stelden sommige organisaties

voor om de Vlaamse Wooninspectie de bevoegdheid te verlenen om inbreuken op het

discriminatieverbod vast te stellen en te verbaliseren. Deze beleidsoptie veronderstelt het

penaliseren van discriminatie, tenzij een systeem van administratieve sanctionering zou

worden ontwikkeld. Hierover kon eveneens geen consensus bereikt worden.

‐ Inzake het ontwikkelen en versterken van een toegangsbeleid bestaat consensus over het

feit dat de overheid zou moeten tussenkomen om een antwoord te bieden op de gevolgen

van opeenvolgende weigeringen om te contracteren met bepaalde groepen van huurders.

Ook is de werkgroep het eens dat de problematiek van discriminatie zich minder scherp

zou stellen indien het aanbod aan betaalbare en kwalitatieve woningen op de private

huurmarkt voldoende groot zou zijn. Het ontwikkelen van een toegangsbeleid vindt de

werkgroep bijgevolg sterk aangewezen. Concreet wordt in eerste instantie voorgesteld om

versterkt in te zetten op het begeleiden van huurders en verhuurders. Daarnaast is het

volgens de werkgroep aangewezen om de betaalbaarheid en woonzekerheid voor de

huurder te bevorderen en het rendement voor de verhuurder beter te waarborgen. Het

stimulerend instrumentarium zou daartoe versterkt kunnen ingezet worden. Het betreft

het uitbreiden van het stelsel van de huursubsidie, de versterking van het Fonds ter

preventie van uithuiszettingen en de uitbreiding van het aanbod aan SVK‐woningen. Ook

zouden rendementswaarborgen kunnen geboden worden door de rechtstreekse betaling

van de huur bij vervangingsinkomens. Specifiek over deze laatste beleidsoptie kon geen

consensus bereikt worden.

52

X. Bevindingen Werkgroep ‘Procedure en bemiddeling’


Het procesrecht voorziet in een aantal specifieke maatregelen om huurgeschillen op een snelle en

toegankelijke manier op te lossen of te berechten. Krachtens het Gerechtelijk Wetboek is het meer

bepaald de vrederechter die bevoegd is om kennis te nemen van huurgeschillen. De vrederechter

wordt daarbij beschouwd als de nabijheidsrechter bij uitstek, die een antwoord tracht te geven op

mensenmaat. De vordering inzake de huur van goederen kan bovendien ingeleid worden door een

verzoekschrift op tegenspraak, wat een goedkopere methode is dan de gebruikelijke dagvaarding per

gerechtsdeurwaardersexploot. Ook werd voorzien dat de partijen reeds worden opgeroepen om te

verschijnen op de zitting binnen vijftien dagen na inschrijving van het verzoekschrift.

Naast de snelheid en toegankelijkheid van de procedure wordt ook veel belang gehecht aan het

bereiken van minnelijke oplossingen, aangezien de relatie tussen huurder en verhuurder daardoor kan

hersteld worden. Bij aanvang van elk geding omtrent een huurgeschil moet de vrederechter dan ook

eerst nagaan of het mogelijk is om de partijen te verzoenen en pas nadien wordt het geding ten gronde

behandeld38. Daarnaast kunnen de huurder en verhuurder zich steeds vrijwillig tot de vrederechter

wenden om een poging tot minnelijke schikking te ondernemen (de ‘oproep in verzoening’). Het gaat

daarbij om een laagdrempelige procedure, die kosteloos verloopt, niet aan voorschriften is gebonden

en tot een gelijkwaardig resultaat kan leiden als een vonnis.

Ten derde wordt in België het recht op juridische bijstand erkend als onderdeel van het recht op een

menswaardig bestaan. Binnen het kader voor rechtshulpverlening in het Gerechtelijk Wetboek kreeg

met name de advocatuur het vertrouwen om eerste‐ en tweedelijns juridische bijstand te organiseren.

Ook kan rechtsbijstand verleend worden om de gerechtskosten te dragen. Eerstelijns juridisch advies

wordt verder ook aangeboden door verschillende organisaties die actief zijn op de huurmarkt. In

Vlaanderen voorziet artikel 56 van de Wooncode daartoe in een erkenning als huurdiensten, waarvan

de werkings‐ en salariskosten in aanmerking komen voor subsidies. Op lokaal niveau kan de algemene

dienstverleningsopdracht van de OCMW’s tenslotte ook de vorm kan aannemen van juridisch advies.

De wet ter humanisering van de gerechtelijke uithuiszetting wil tenslotte de preventie en het beheer

van uithuiszettingen versterken. Een eerste doelstelling was met name om OCMW’s zo snel mogelijk

in te lichten over nakende uithuiszettingen en hen op die manier toe te laten om zo goed mogelijk

bijstand te verlenen. Concreet zal de griffier (of de deurwaarder) het OCMW moeten inlichten telkens

een vordering tot uithuiszetting wordt aanhangig gemaakt. Ook wil de voornoemde wet tegemoet

komen aan de problematiek van goederen die nog aanwezig zijn op het moment van de uitdrijving

door de invoering van een informatieplicht ten laste van de gerechtsdeurwaarder. Ter realisatie van

deze doelstellingen heeft de wetgever ook bepaald dat in principe een termijn van één maand tussen

de betekening van het vonnis en de effectieve uitdrijving moet gerespecteerd worden39.

38 De verplichte verzoeningspoging werd ingevoerd in 2002, maar werd later grondig gewijzigd. Waar de partij die een vordering wenst in te stellen voorheen voorafgaandelijk aan de vordering een poging tot verzoening moest ondernemen, moet de vrederechter nu slechts in de geschilfase nagaan of verzoening mogelijk is. Daardoor is niet langer een afzonderlijke zitting noodzakelijk. 39 Een andere termijn is mogelijk wanneer het goed verlaten is, wanneer de partijen een andere termijn overeenkomen of omwille van uitzonderlijke omstandigheden, rekening houdend met de belangen van beide partijen (bijvoorbeeld door de winterperiode).

53

B. Probleemstelling

B.1 De toegang tot een snelle, accurate en goedkope justitie

Van de overheid wordt verwacht dat een goed functionerend rechtssysteem wordt georganiseerd,

zodat eenieder zijn rechten kan doen gelden. Uit het Grote Woononderzoek blijkt echter dat slechts

13% van de verhuurders bij geschillen ooit de stap tot een gerechtelijke procedure heeft gezet, terwijl

amper 1% van de huurders aangeeft ooit een beroep te hebben gedaan op de vrederechter. Zeker voor

huurders lijkt dan ook een probleem te bestaan op vlak van toegang tot justitie. Als verklaring

verwijzen de actoren daartoe in eerste instantie naar de (onzekerheid omtrent de) kostprijs van een

procedure, die vaak niet in verhouding staat tot de kleine bedragen waarover huurgeschillen gaan.

Vooral de advocatenkosten zouden met name voor drempels zorgen, waarbij het feit dat sinds kort

BTW verschuldigd is op de diensten van de advocaat de bestaande problematiek heeft versterkt.

Daarnaast wordt ook aangegeven dat het vredegerecht weinig toegankelijk blijft door onder meer een

gebrek aan kennis over de werking van het gerecht. Huurders zouden daarenboven vrezen voor een

verzuring van de relatie met de verhuurder, waardoor ze hun woning zouden kunnen verliezen.

Verhuurders geven op hun beurt te kennen dat ook zij aarzelen om in een procedure terecht te komen.

Veelal gaat het immers om oudere particulieren, die net als huurders kunnen worden beschouwd als

zogenaamde ‘one‐shotters’.

Opmerking expertencommissie: de vaststelling dat verhuurders one shotters zouden zijn, is een

veralgemening die voorbijgaat aan het feit dat sommige verhuurders wel degelijk kunnen worden

aanzien als repeat players. Als gevolg van deze veralgemening komt men in de werkgroep op specifieke

punten tot betwistbare conclusies. Een voorbeeld is de discussie omtrent het uitbreiden van de

beschermingsregeling bij uithuiszettingen, waarbij gesteld wordt dat het gevaar op omzeiling van de

wettelijke regeling gering is, aangezien de meeste verhuurders one shotters zouden zijn. Deze

vaststelling vormt evenwel geen argument om niet in te grijpen. Op de huurmarkt zijn immers wel

degelijk repeat players actief die hun voorkennis kunnen misbruiken. Vele zogenaamde one shotters

laten zich bovendien bijstaan door vastgoedmakelaars en kunnen daardoor bezwaarlijk als onwetend

worden beschouwd.

Een aandachtspunt blijkt verder ook de snelheid van de procedure. Statistische gegevens zijn

weliswaar niet beschikbaar, maar verhuurders stellen dat het drie tot zes maanden duurt vooraleer

een nalatige huurder kan worden uitgezet. Samen met het feit dat de huurwaarborg in geld tot twee

maanden huur verlaagd werd, zou deze termijn dan ook enkele maanden huurverlies betekenen

wanneer verhuurders geconfronteerd worden met een nalatige huurder. Het aanslepen van

gerechtelijke procedures zou bijgevolg zorgen voor een ongunstig investeringsklimaat, net als voor een

meer selectieve houding bij het afsluiten van nieuwe overeenkomsten. In de rechtsleer wordt daarbij

bevestigd dat het vaak meer dan drie maanden duurt vooraleer een huurder uit het pand kan worden

gezet. Het aanreiken van een snelle procedure om geschillen op te lossen, zou dan ook een belangrijk

element kunnen betekenen om eigenaars te overtuigen om hun woning op de huurmarkt te houden

en selectie van sociaaleconomisch zwakkere huurders te voorkomen.

54

B.2 De mogelijkheid tot arbitragebedingen

Een bijzonder probleem inzake de toegang tot justitie is dat partijen contractueel kunnen bepalen dat

hun geschillen aan arbitrage zullen worden voorgelegd. Het gevolg hiervan is dat de vrederechter zijn

rechtsmacht verliest om zich over het geschil uit te spreken. De kostprijs van een arbitrageprocedure

ligt evenwel hoger dan bij een procedure voor de vrederechter. Aangezien huurgeschillen vaak over

kleine bedragen gaan, kan door een arbitrageclausule zelfs een onhaalbare financiële drempel worden

gecreëerd. De vraag rijst of de decreetgever dergelijke arbitrageclausules niet beter zou kunnen

uitsluiten.

B.3 De verplichte verzoeningspoging of minnelijke schikking

De standpunten omtrent de doeltreffendheid van de verplichte verzoeningspoging en de facultatieve

minnelijke schikking zijn erg verdeeld. Ten eerste wordt in het algemeen kritiek geuit op bepalingen

waarbij een poging tot verzoening als een verplichting wordt ingesteld. Verzoening zou immers

essentieel op vrijwilligheid steunen, waardoor een verplichte verzoeningspoging in feite een

contradictie vormt. Anderen nuanceren deze kritiek en wijzen op de cruciale rol van de vrederechter,

die hun taak actief en doelgericht zouden moeten invullen. Slechts wanneer de verzoeningspoging

formalistisch en zonder veel inzet wordt afgehandeld, zou het gaan om een nutteloos

procedurevoorschrift. Daarbij werd reeds aangehaald dat de regeling inzake de verplichte

verzoeningspoging aangepast werd vanuit de betrachting om tijdsverlies te voorkomen. Het nagaan of

verzoening mogelijk is in de geschilfase leidt echter tot de kritiek dat een verzoeningspoging op dat

moment nog weinig zinvol is. Partijen hebben immers gerechtskosten gemaakt, eventueel een

advocaat aangesteld, en zouden nog veel minder bereid zijn om toegevingen te doen eens de stap naar

een gerechtelijke procedure is gezet. Daarentegen zou men veel meer openstaan voor verzoening op

het moment dat de afweging tussen een goedkope, snelle en eenvoudige minnelijke schikking en een

rechtsvordering nog moet worden gemaakt. De vraag wordt dan ook gesteld of met de wetswijziging

van 2008 de mogelijkheid niet is verloren gegaan om op een informele en kosteloze manier een

gesprek te hebben met de partijen buiten de procedure ten gronde om.

Ondanks de intrinsieke voordelen van de verplichte verzoeningspoging en de vrijwillige minnelijke

schikking kan alleszins ook vastgesteld worden dat in de praktijk slechts uitzonderlijk een akkoord

bereikt wordt. Zo wordt geschat dat in 70‐80% van de gevallen de huurder niet komt opdagen.

Specifieke cijfers omtrent de verzoeningspoging bij huurgeschillen zijn evenwel niet beschikbaar. Uit

de algemene cijfers die het Vast Bureau Statistiek en Werklastmeting publiceert omtrent de uitkomst

van procedures tot minnelijke schikking bij de vredegerechten (niet beperkt tot huurgeschillen) blijkt

wel dat het percentage geslaagde procedures ongeveer 21% bedraagt.

B.4 Het toepassingsgebied van de bescherming bij uithuiszettingen

Het Gerechtelijk Wetboek voorziet in een beschermingsregeling bij vorderingen tot uithuiszetting.

Krachtens de letter van de wet geldt deze bescherming echter alleen wanneer de vordering wordt

ingesteld bij verzoekschrift, dagvaarding of vrijwillige verschijning. Nochtans kan een vordering tot

uitdrijving ook bij conclusie worden ingesteld, met name als uitbreiding of wijziging van de

hoofdvordering, of als tegeneis. Volgens sommige auteurs moet de beschermingsregeling ook in deze

gevallen worden toegepast, maar hierover bestaat discussie. Wanneer een verschil wordt gemaakt

naar gelang de wijze waarop het geding wordt ingeleid, rijst echter de vraag of dit geen schending

uitmaakt van het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel. Bovendien wordt zo een mogelijkheid gelaten

55

voor misbruiken. Door de uithuiszetting te vorderen bij conclusie kan namelijk de wachttermijn van

een maand worden ontweken.

B.5 Doelmatigheid van de bescherming bij uithuiszettingen

Het Gerechtelijk Wetboek voorziet dat OCMW’s op de hoogte moet worden gebracht van vorderingen

tot uithuiszetting en dat zij vervolgens op de meest aangewezen wijze hulp moeten aanbieden. Bij

gebrek aan tijd en middelen zullen de meeste OCMW’s in de praktijk echter een onderscheid maken

naargelang de vordering betrekking heeft op één van hun cliënten. Alleen wanneer de huurder tot het

OCMW‐cliënteel behoort, wordt dan persoonlijk contact opgenomen. In andere gevallen wordt de

huurder veelal schriftelijk gecontacteerd met een aanbod tot hulp. Een vraag is echter of de taak van

de OCMW’s daarmee niet te minimalistisch wordt ingevuld. Vanuit de sector zelf wordt alleszins

aangeklaagd dat met de beschikbare instrumenten en middelen onvoldoende preventief kan worden

gewerkt.

Concreet worden verschillende redenen aangehaald waarom de huidige regeling in de praktijk weinig

bijdraagt tot preventie. Ten eerste zou slechts een beperkt gedeelte van de huurders reageren op een

uitnodiging tot bemiddeling of bijstand. Ook blijft de geboden bijstand beperkt tot het voorleggen van

een regeling tot afbetaling of een doorverwijzing naar juridische bijstand. Verder beschikken OCMW’s

vaak niet meer over genoeg tijd om adequaat tussen te komen en blijkt de bereidheid om tot een

minnelijke schikking te komen op het moment dat de vordering reeds is ingeleid zeer beperkt te zijn.

De recente verlaging van het bedrag van de huurwaarborg zou de ruimte voor preventie en

bemiddeling daarbij nog verder hebben beperkt. Tenslotte bestaat er geen verplichting om het

eindvonnis aan het OCMW over te maken, waardoor OCMW’s niet kunnen beoordelen of hoger

beroep moet worden ingesteld.

Uit deze knelpunten kan alleszins afgeleid worden dat de betrokken diensten best in een vroeg stadium

kunnen verwittigd worden, net als dat ze best op de hoogte kunnen blijven van het proces. Idealiter

zou de preventie zelfs de fase voor de gerechtelijke procedure moeten voorafgaan om de relatie

huurder/verhuurder zo minimaal mogelijk te schaden en huurachterstallen te vermijden. De

verschillende vormen van woonbegeleiding die in de schoot van de OCMW’s worden georganiseerd

leveren daarbij reeds een belangrijke bijdrage aan de vroegtijdige preventie van uithuiszettingen.

Verder zijn in de praktijk ook een aantal samenwerkingsverbanden ontstaan waarbij de betrokkenen

op vrijwillige basis trachten om de voornoemde knelpunten op te vangen. Zo wordt in sommige

arrondissementen toch het eindvonnis aan de OCMW’s bezorgd of wordt vanuit de lokale besturen

samengewerkt met de vredegerechten met het oog op een maximale preventie. Aangewezen lijkt om

dergelijke goede praktijken verder te verspreiden.

C. Beleidsopties

C.1 Toegang tot een snelle, accurate en goedkope justitie

Om de toegang tot justitie te verbeteren zijn huurders en verhuurderorganisaties voorstander van het

versterken van de juridische bijstand. Een voorstel was om huurders en verhuurders de mogelijkheid

te geven om zich in rechte te laten bijstaan door belangenorganisaties, wat betekent dat het

pleitmonopolie van de advocaat zou doorbroken worden. Dergelijke bijstand zou de drempel tot de

rechtbank verlagen, terwijl ook efficiëntiewinsten kunnen worden geboekt doordat het dossier tot bij

56

de rechter kan opgevolgd worden door dezelfde organisatie. Bovendien zijn de ervaringen met de

kwaliteit van pro deo‐advocaten soms negatief en zou door advocaten niet altijd voor de meest

eenvoudige en goedkope oplossing worden gekozen. De kern van het probleem zou meer bepaald zijn

dat pro deo‐advocaten worden vergoed op basis van een puntensysteem, waarbij bepaalde prestaties,

zoals verzoenen en bemiddelen, veel minder punten opleveren. Een mogelijke oorzaak van het relatief

beperkte aantal succesvolle verzoeningen zou bijgevolg gelegen zijn bij het feit dat de advocaat

aanzienlijk minder verdient door verzoening of bemiddeling, dan door te pleiten en conclusies neer te

leggen. Volgens huurdersorganisaties zou het doorbreken van het pleitmonopolie voor de vermelde

problemen een oplossing kunnen betekenen. Ook eigenaarsorganisaties zouden dit een verbetering

vinden ten opzichte van het huidige systeem en zouden de mogelijkheid willen krijgen om hun leden

bij te staan voor de rechter. Tegelijkertijd wordt de (financiële) haalbaarheid van dit voorstel gering

ingeschat. Wat de juridische bijstand betreft, wordt dan ook voorgesteld om eerder in te zetten op het

versterken en optimaliseren van de bestaande tweedelijnsbijstand. Ook het uitsluiten van arbitrage

strekt tot aanbeveling.

Opmerking expertencommissie: de experten stelden de vraag of a) representatieve organisaties zullen

gebonden zijn door een deontologische code, net zoals bij advocaten het geval is; b) huurders‐ en

verhuurdersorganisaties over voldoende juridische kennis beschikken met betrekking tot het

procedureel recht, de privacywetgeving, enzovoort; c) het doorbreken van het pleitmonopolie van de

advocaat wel degelijk zal leiden tot een afname van het aantal verstekvonnissen en een verlichting van

de taak van de vrederechter. De mogelijkheid om zich te laten bijstaan door een representatieve

organisatie betekent alleszins niet dat huurders en verhuurders niet meer zouden kiezen voor een

advocaat. Wanneer problemen bestaan met het huidige pro deo‐systeem zouden deze problemen dus

hoe dan ook best kunnen worden aangepakt. Bovendien gaat het om algemene problemen die het

huurvraagstuk overschrijden en die best globaal worden opgelost.

a. Uitsluiting van de mogelijkheid tot arbitrage

Voorgestelde wetwijziging – Voorgesteld wordt om arbitrageovereenkomsten met betrekking tot

huurgeschillen als nietig te beschouwen. Dergelijke bepaling kan ook in de woninghuurwetgeving

worden opgenomen.

Bevindingen en verwachte effecten – In het werkveld bestaat eensgezindheid omtrent het uitsluiten

van arbitragebedingen voor huurgeschillen. Op die manier wordt vermeden dat onhaalbare financiële

drempels worden gecreëerd.

b. Toegang tot specialisten in het huurrecht

Voorgestelde maatregel – Voorgesteld wordt om de toegang tot gespecialiseerde advocaten te

verbeteren, in navolging van bijvoorbeeld bestaande systemen waarbij pro deo‐advocaten slechts

mogen optreden in een bepaalde materie, op voorwaarde dat zij in dat domein reeds een aantal

punten inzake permanente vorming behaald hebben. Dergelijke good practices dienen verder

uitgewerkt en verspreid te worden.

Bevindingen en verwachte effecten – Er wordt een bijdrage geleverd aan de beschikbaarheid van een

snelle, accurate en toegankelijke procedure, met name doordat de toegang tot een (meer)

kwaliteitsvolle juridische tweedelijnsbijstand wordt versterkt.

57

c. Aanpassing van de vergoeding van pro deo‐advocaten

Voorgestelde maatregel – Voorgesteld wordt om het voornoemde mentaliteitsprobleem aan te

pakken door een aanpassing van het puntensysteem, zodat prestaties zoals verzoenen gelijkwaardig

worden vergoed. In het algemeen zou een meer inhoudelijke beoordeling van de geleverde prestaties

wenselijk zijn.

Bevindingen en verwachte effecten – Er wordt een bijdrage geleverd aan de toegang tot een (meer)

kwaliteitsvolle juridische tweedelijnsbijstand, waarbij het geschil uitsluitend in het belang van de cliënt

wordt afgehandeld.

C.2 De facultatieve minnelijke schikking

De vrijwillige oproep in verzoening wordt door het werkveld intrinsiek als zeer waardevol aanzien. De

oproep in verzoening zou evenwel slechts in ongeveer 20% van de gevallen succesvol zijn. De huurder

en de verhuurder zouden namelijk te weinig vertrouwd zijn met de mogelijkheid die hen geboden

wordt om het geschil op die manier op te lossen.

a. Sensibiliseringscampagnes

Voorgestelde maatregel – Voorgesteld om een bewustmakingscampagne op te starten, waarbij

intermediaire organisaties worden betrokken. Naast het belang en de mogelijkheden van verzoening

kunnen andere elementen eveneens beter bekend gemaakt worden, zoals de mogelijke gevolgen van

huurachterstallen en/of de mogelijkheden die bestaan op vlak van rechtsbijstand. Ook hier blijken

namelijk misvattingen te bestaan, zoals bijvoorbeeld dat men in België niet op straat zou kunnen

worden gezet (effectieve uitdrijving).

Bevindingen en verwachte effecten – De bedoeling is om huurders en verhuurders meer vertrouwd te

maken met het bestaan, de voordelen en het belang van de procedure tot oproep in verzoening. De

bereidheid om aan de zogenaamde ‘oproep in verzoening’ actief te participeren kan daardoor

verhogen, waardoor uiteindelijk het aantal succesvolle minnelijke schikkingen kan toenemen.

b. Ondersteunen van een vormingsaanbod voor intermediaire organisaties

Voorgestelde maatregel – Om de juridische aspecten van woninghuur beter gekend te maken, wordt

voorgesteld om middelen vrij te maken voor een meer uitgebreid en structureel opleidingsaanbod.

Daardoor zouden onder meer huurders‐ en verhuurdersorganisaties in staat kunnen worden gesteld

om meer vorming te verlenen aan intermediaire organisaties, zoals CAW’s of OCMW’s.

Bevindingen en verwachte effecten – In de praktijk blijkt vraag te bestaan naar opleiding, maar kan bij

gebrek aan middelen aan deze behoefte niet worden voldaan. Nochtans zou basisvorming voor

intermediaire organisaties ertoe kunnen bijdragen dat huurders en verhuurders beter worden

geïnformeerd bij hun contacten met deze organisaties. Door het vormingsaanbod op te trekken zou

dan ook bijdrage kunnen geleverd worden aan preventie en het minnelijk oplossen van conflicten.

58

C.3 Rechtspleging huurgeschillen: de verplichte verzoeningspoging

Een vaststelling is dat verplichte verzoeningspoging sinds de wetswijziging van 2008 nog weinig

inhoudt. Om aan deze verplichting te beantwoorden, volstaat het voor de vrederechter om bij het

begin van het geding eenvoudigweg te vragen of verzoening mogelijk is. Door het feit dat deze

verplichting zich situeert in de geschilfase, zou er bovendien nog weinig ruimte zijn om te bemiddelen.

Anderzijds lijken vrederechters door hun onpartijdigheid en praktijkervaring wel de aangewezen

personen om verzoening tot stand te brengen. De praktijk zou zelfs uitwijzen dat wanneer partijen op

gezag van de rechter voor aanvang van de zitting kort met elkaar moeten overleggen, in vele gevallen

een oplossing wordt bereikt. De mogelijkheid daartoe wordt door de verplichte verzoeningspoging in

feite reeds in de wet voorzien. Het onderliggende probleem zou dan ook vooral bij vrederechters zelf

liggen, en met name bij de manier waarop deze mogelijkheid door hen wordt ingevuld. Ook de

vrederechter (en de advocaat) zou met verzoening en bemiddeling nog te weinig vertrouwd zijn.

a. Sensibilisering van vrederechters

Voorgestelde maatregel – Om een gebrek aan kennis en ervaring inzake verzoening en bemiddeling

op te vangen, wordt voorgesteld om vorming en/of good practices in te voeren en te verspreiden. Ook

kan overwogen worden om de minnelijke schikking zwaarder te laten doorwegen in de organisatie en

interne werking van de vredegerechten, bijvoorbeeld door meer belang te hechten aan het aantal

minnelijke schikkingen bij het bepalen van het personeelseffectief.

Bevindingen en verwachte effecten – Het bereiken van een minnelijk akkoord wordt als waardevol

aanzien en verdient opwaardering. Bovendien werd vastgesteld dat wanneer vrederechters hun rol

actiever invullen, verzoening en bemiddeling een veel grotere kans op slagen hebben. De bedoeling is

om vrederechters beter vertrouwd te maken met deze instrumenten en hen aan te sporen tot een

actievere ingesteldheid, waardoor het aandeel minnelijke oplossingen kan toenemen.

b. Sensibilisering van de rechtszoekende

Voorgestelde maatregel – Aansluitend bij het voorstel inzake sensibilisering bij de facultatieve

minnelijke schikking kan de rechtszoekende eveneens beter geïnformeerd worden over de

mogelijkheden op vlak van verzoening en bemiddeling bij aanvang van de procedure. Een voorstel is

om net zoals bij echtscheidingszaken een informatiefolder toe te voegen aan de gerechtsbrief,

waardoor de burger geïnformeerd wordt over alle voorliggende mogelijkheden.

Bevindingen en verwachte effecten – Ook hier is de bedoeling is om de rechtszoekende beter

vertrouwd te maken met verzoening en bemiddeling, waardoor het aandeel minnelijke oplossingen

kan toenemen.

C.4 Het toepassingsgebied van de bescherming bij uithuiszettingen

Voorgestelde wetswijziging – De decreetgever kan overwegen om het Gerechtelijk Wetboek aan te

passen, zodat dat de vordering tot uithuiszetting ingesteld bij conclusie onder het toepassingsgebied

van de beschermingsregeling valt. Om bijkomende werklast voor de griffies te beperken, kan

aansluitend worden voorzien dat de concluderende partij verplicht wordt om de griffie op de hoogte

te brengen wanneer een uithuiszetting wordt gevorderd.

59

Bevindingen en verwachte effecten – Het voorstel wil een antwoord bieden op de vaststelling dat de

met uithuiszetting bedreigde huurder meer of minder beschermd wordt naar gelang de wijze waarop

de procedure wordt ingeleid. Het huidige verschil in behandeling kan mogelijks de toetsing met het

gelijkheidsbeginsel niet doorstaan. Vanuit de OCMW‐sector werd wel opgemerkt dat bemiddeling

tijdens deze fase nog weinig kans op slagen maakt. Eigenaarsorganisaties wijzen ook op bijkomende

werklast voor de griffies, aangezien zij de conclusies zouden moeten doornemen. Het voorstel om de

griffie verplicht op de hoogte te brengen van vorderingen tot uithuiszetting zou hieraan kunnen

verhelpen. Daarnaast zien eigenaarsorganisaties het vorderen van de uithuiszetting bij conclusie

vooral als een laatste rechtsmiddel, nadat men heeft moeten vaststellen dat geen oplossing kan

gevonden worden voor het huurgeschil. Het opportunistisch aanwenden van de mogelijkheid om de

uithuiszetting te vorderen bij conclusie, enkel om de wachttermijn van één maand te ontlopen, zou

alleszins geen gebruikelijke praktijk zijn onder verhuurders, die eveneens kunnen beschouwd worden

als ‘one‐shotters’. Eigenaarsorganisaties stellen dan ook voor om de huidige regeling te verduidelijken,

zodat de vordering bij conclusie ondubbelzinnig buiten het toepassingsgebied valt. In beide gevallen

zal de rechtszekerheid alleszins toenemen.

Opmerking expertencommissie: de werkgroep was het niet eens over de uitbreiding van het

toepassingsgebied. Het uitdrukkelijk uitsluiten van de vordering ingesteld bij conclusie moet nochtans

worden afgekeurd. Het onderscheid naargelang de wijze waarop de vordering wordt ingesteld kan

namelijk niet objectief worden verantwoord en laat daarenboven ruimte voor misbruiken.

C.5 Toegang tot een snelle, accurate en toegankelijke buitengerechtelijke instantie

In de werkgroep werd nagegaan of de introductie van buitengerechtelijke instanties een meerwaarde

kan betekenen voor het oplossen van huurgeschillen. Daartoe werden onder meer het systeem van de

Nederlandse paritaire huurcommissies en de Ierse Private Rental Tenancies Board onderzocht. In het

werkveld bestaat evenwel consensus om de beperkte overheidsmiddelen veeleer in te zetten ter

versterking van bestaande instrumenten, eerder dan nieuwe mechanismen in te voeren. Gevreesd

wordt dat de vertrouwdheid met de bestaande instrumenten verder uitgehold zou worden, terwijl de

resultaten van de pilootprojecten inzake paritaire commissies eerder negatief waren.

Buitengerechtelijke geschiloplossing zou dan ook inefficiënte en ineffectieve inzet van

overheidsmiddelen betekenen

Opmerking expertencommissie: De piste van buitengerechtelijke mechanismen werd in de werkgroep

verlaten. Nochtans wordt daarmee ingegaan tegen brede tendensen in het recht en wordt daarvoor

geen gegronde verklaring gegeven. De negatieve ervaring met de pilootprojecten inzake paritaire

huurcommissies werd aangehaald, maar in andere landen blijken de genoemde mechanismen net wel

succesvol. Eerder dan deze piste zonder meer te verwerpen, dient dan ook veeleer onderzocht te

worden waarom de huurcommissies in België niet functioneerden.

C.6 Betaalbaarheid en woonzekerheid voor de huurder, rendementswaarborgen voor de

verhuurder

Uit het Grote Woononderzoek blijkt dat geschillen tussen huurders en verhuurders vaak betrekking

60

hebben op huurachterstallen40. Voor de huurder houdt deze vaststelling verband met de groeiende

problematiek inzake betaalbaarheid op de private huurmarkt, terwijl toenemende risico’s op

wanbetaling langs verhuurderzijde gevolgen hebben voor het rendement bij verhuring. Verhuurders

stellen zich daardoor selectiever op en zullen sneller een gerechtelijke procedure inleiden om

huurverlies te voorkomen. Dit heeft dan weer tot gevolg dat er zeer weinig ruimte is voor bemiddeling

wanneer zich problemen in de relatie tussen huurder en verhuurder voordoen. Het versterken van

proactieve begeleiding van huurders zou daarom tot aanbeveling strekken. Om naar analogie met de

sociale huurmarkt sterker in te zetten op begeleiding, wordt door de OCMW’s echter opgemerkt dat

vooral bijkomende middelen noodzakelijk zijn om een dergelijke tijdsintensieve taak op te nemen.

Verschillende organisaties vinden het tenslotte ook niet aangewezen om in te zetten op het creëren

van nieuwe, bijkomende bemiddelingsinstanties en procedures. Wel zou in het algemeen kunnen

ingezet worden op een versterking en verbetering van het bestaande instrumentarium, waarbij naast

stimulerende maatregelen ook de communicatie tussen justitie en welzijnswerk als een aandachtspunt

wordt aanzien41.

Voorgestelde maatregel – Voorgesteld wordt om het stimulerend instrumentarium voor de private

huurmarkt te verruimen of te versterken. Daarbij kan gedacht worden aan a) het uitbreiden van het

stelsel van de huursubsidie/huurpremie, gekoppeld aan een maximum huurprijs; b) evaluatie en

versterking van Fonds ter preventie van uithuiszettingen; en c) uitbreiding van het aanbod aan SVK‐

woningen.

Bevindingen en verwachte effecten – Door in te zetten op stimulerende maatregelen kunnen

problemen van betaalbaarheid en selectie opgevangen worden en kan in het bijzonder meer ruimte

ontstaan om te komen tot een minnelijk akkoord. Door risico’s voor de verhuurder te beperken, wordt

de nood om zeer snel een gerechtelijke procedure in te leiden namelijk verminderd.

D. Conclusie

Binnen de werkgroep Procedure en Bemiddeling bestond eensgezindheid over het feit dat de

bestaande instrumenten en procedures volstaan om een oplossing te bieden voor huurgeschillen en

het bijgevolg niet aangewezen is om nieuwe instrumenten te creëren. Wel kunnen een aantal

instrumenten versterkt of geoptimaliseerd worden:

‐ wat de juridische bijstand betreft, worden de beperkte middelen best ingezet op het

versterken en optimaliseren van de tweedelijnsbijstand. Prioriteiten zijn de kwaliteit en de

verloning van de pro deo‐advocaten. Voorgesteld wordt om zowel de toegang tot in het

woninghuurrecht gespecialiseerde advocaten te verbeteren, als de vergoeding voor pro

deo‐advocaten aan te passen via onder meer het aanpassen van het puntensysteem bij

verloning voor prestaties als de verzoening.

‐ Wat betreft de gerechtelijke procedures, is het aangewezen dat de mogelijkheid van de

“facultatieve minnelijke schikking (‘oproep in verzoening’)” beter benut zou worden door

huurders en verhuurders. De vrijwillige oproep in verzoening is intrinsiek zeer waardevol

40 HEYLEN, K., Grote Woononderzoek 2013. Deel 5. De private huurmarkt: vraag‐ en aanbodzijde, Leuven, Steunpunt wonen, 2015, p. 8 ev. 41 Bij de procedure inzake uithuiszetting zouden OCMW’s bijvoorbeeld ook op de hoogte moeten gebracht worden van het uiteindelijke vonnis. Op die manier zou dan onder meer beter kunnen nagegaan worden of het zinvol is om beroep aan te tekenen en welke bijstand aan het uitgedreven gezin kan verleend worden.

61

en kan op een snelle, eenvoudige, goedkope en discrete manier leiden tot een oplossing

voor een geschil. Voorgesteld wordt om via een sensibiliseringscampagne vanwege de

Vlaamse overheid de huurders en verhuurders meer vertrouwd te maken met het bestaan

en de voordelen van de procedure tot vrijwillige oproep in verzoening. Eveneens wordt

voorgesteld om meer middelen vrij te maken voor een meer uitgebreid en structureel

vormingsaanbod gericht op intermediaire organisaties.

‐ Inzake de gerechtelijke procedures kan eveneens de door de vrederechter verplichte

verzoeningspoging opgewaardeerd en beter ingevuld worden. Om vrederechters hierin te

ondersteunen kan vorming of het verspreiden van good practices hiertoe bijdragen.

Eveneens kan overwogen worden om de minnelijke schikking (ongeacht of deze al dan niet

opgelegd wordt door de wet) zwaarder te laten doorwegen in de organisatie en interne

werking van de vredegerechten. Aansluitend bij de sensibilisering inzake de facultatieve

minnelijke schikking kunnen de huurders en verhuurders beter geïnformeerd worden over

de mogelijkheden inzake verzoening en bemiddeling bij de aanvang van de procedure.

‐ De piste van buitengerechtelijke mechanismen werd volgens de expertencommissie dan

weer te snel verlaten. In andere landen blijken dergelijke mechanismen net succesvol.

Eerder dan deze piste zonder meer te verwerpen, dient dan ook veeleer onderzocht te

worden waarom de paritaire huurcommissies in België niet functioneerden.

‐ Betreffende de juridisch‐technische aspecten, bestond consensus omtrent het uitsluiten

van de contractuele mogelijkheid tot arbitrage, net zoals reeds het geval is voor geschillen

waarvoor de arbeidsrechtbank bevoegd is.

‐ Inzake de betaalbaarheid en woonzekerheid voor de huurder en het rendement voor de

verhuurder wordt voorgesteld om het stimulerend instrumentarium versterkt in te zetten.

Het betreft het uitbreiden van het stelsel van de huursubsidie, de versterking en evaluatie

van het Fonds ter preventie van uithuiszettingen en de uitbreiding van het aanbod aan

SVK‐woningen.

62

XI. Bevindingen Werkgroep ‘Huurprijs’


De regeling omtrent de duur van de overeenkomst vormt een centraal principe in de Woninghuurwet

en houdt onder meer in dat de negenjarige huur als basisregime geldt. Als tegengewicht werden echter

ook een aantal waarborgen ingebouwd die een behoorlijk rendement voor de verhuurder moeten

waarborgen, en dit zowel bij het begin als tijdens de loop van de overeenkomst. In eerste instantie

werd met name ieder stelsel huurprijsregulering afgewezen. Naast een log administratief beheer werd

daartoe aangehaald dat anders een kloof zou kunnen ontstaan tussen de toegepaste prijs en de

marktprijs, met desinvestering tot gevolg. De regering oordeelde destijds dus dat het niet opportuun

was om huurprijzen te reguleren, al ging ze er ook wel vanuit dat sterke en plotse prijsstijgingen zouden

afgevlakt worden door de verlenging van de duur en de daaruit voortvloeiende verlaging van het ritme

van opeenvolging van contracten. Verder werd voorzien in de mogelijkheid om de overeengekomen

basishuurprijs eenmaal per jaar van rechtswege te indexeren (artikel 6 Woninghuurwet), net als om

de basishuurprijs te herzien gedurende de loop van de overeenkomst. De herziening gebeurt bij het

einde van elke driejarige periode in overeenstemming tussen de partijen, of na een beslissing van de

rechter wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan (artikel 7 Woninghuurwet). Naast de

bescherming van de huurder vormt bijgevolg ook het verzekeren van een behoorlijk rendement voor

de verhuurder een belangrijke doelstelling binnen het woninghuurrecht.

Hoewel de Woninghuurwet verschillende keren werd gewijzigd, bleef het beoogde evenwicht,

namelijk tussen de woonzekerheid van de huurder en het behoorlijk rendement van de verhuurder,

sinds de invoering van de Woninghuurwet vooropstaan. De latere wijzigingen waren dan ook vooral

ingegeven door de wens om misbruiken tegen te gaan en een bijkomende bescherming te bieden voor

de meest kwetsbare huurders. In het bijzonder werd namelijk vastgesteld dat, hoewel de huur voor

een korte termijn bedoeld was als uitzonderingsregime, kortlopende contracten veeleer de regel dan

de uitzondering waren geworden. Om enerzijds de woonzekerheid te waarborgen en anderzijds het

misbruik tegen te gaan dat eruit bestond om systematisch nieuwe overeenkomsten aan te gaan tegen

een telkens hogere huurprijs, werden dan ook twee beperkingen ingevoerd op de vrije bepaling van

de basishuurprijs. Het gaat meer specifiek om de blokkering van de basishuurprijs bij opeenvolgende

overeenkomsten van korte duur met verschillende huurders die telkens worden beëindigd door de

verhuurder (artikel 7,§1bis Woninghuurwet) en de blokkering van de basishuurprijs bij voortzetting

van een kortlopende overeenkomst met dezelfde huurder (artikel 3,§6 Woninghuurwet).

B. Probleemstelling

B.1 De basishuurprijs

a. Het bepalen van de basishuurprijs

Het bepalen van de basishuurprijs wordt aan de contractuele vrijheid overgelaten. Vanuit het

grondrecht op een behoorlijke huisvesting kan de contractvrijheid bij het bepalen van de basishuurprijs

volgens sommige auteurs en middenveldorganisaties echter worden beschouwd als een zwak punt in

de huurwetgeving. De vrije huurprijsbepaling zou namelijk slechts kunnen worden aanvaard wanneer

het aanbod groot genoeg is. Zeker voor het onderste segment van de private huurmarkt is dit

momenteel niet het geval en worden woningen verhuurd aan huurprijzen die niet in verhouding staan

63

tot de woningkwaliteit. Bovendien wordt er op gewezen dat de vrije woningmarkt nergens ter wereld

het recht op wonen voor iedereen, en in het bijzonder voor de financieel minst draagkrachtige

groepen, heeft kunnen verwezenlijken42. Om die redenen werden in het verleden reeds verschillende

voorstellen gedaan om te komen tot een objectivering van de huurprijzen, waarbij een koppeling

wordt gemaakt tussen de prijs en de kwaliteit van de woning. Naast inhoudelijke discussiepunten bleek

de decreetgever echter niet over de vereiste bevoegdheidsgrondslag te beschikken. Nu onder andere

de bevoegdheden inzake woninghuur en prijzencontrole werden geregionaliseerd, wordt door

sommige organisaties opnieuw de vraag naar een ‐doordachte en voorzichtige ‐ vorm van

huurprijsregulering gesteld.

b. De sanctie van artikel 7,§1bis Woninghuurwet

Wanneer een woning het voorwerp uitmaakt van opeenvolgende kortlopende overeenkomsten met

verschillende huurders, die telkens beëindigd worden door de verhuurder, dan mag de huurprijs

gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de huurprijs bij het begin van die periode

(artikel 7,§1bis Woninghuurwet). Wanneer toch een hogere prijs wordt bedongen, kan de huurder

vorderen dat de huurprijs wordt verminderd tot de huurprijs die eisbaar is krachtens de vorige

huurovereenkomst. Nochtans was de bedoeling dat gedurende negen jaar gewoonweg dezelfde

huurprijs zou worden gehanteerd. De vraag is dan ook of de decreetgever de regeling niet beter zou

aanpassen, aangezien voor de voorgaande overeenkomst al een hogere prijs kan gelden.

Opmerking expertencommissie: Een knelpunt dat niet aan bod kwam, houdt verband met artikel 3,

§6, leden 3 en 5 Woninghuurwet, op basis waarvan de voortzetting van een kortlopende overeenkomst

met dezelfde huurder slechts eenmaal, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden kan worden

overeengekomen. Onduidelijk is daarbij welke sanctie moet worden toegepast bij miskenning van deze

bepaling. Sommige auteurs stellen dat de overeenkomst in dat geval moeten worden geconverteerd in

een negenjarige huur, te rekenen vanaf de inwerkingtreding van de aanvankelijke overeenkomst van

korte duur. Anderen verdedigen daarentegen de relatieve nietigheid van het beding in de overeenkomst

waarbij een hogere huurprijs werd bepaald, waardoor enkel de initiële huurprijs eisbaar is. Gelet op de

discussie die hieromtrent bestaat, is het aangewezen dat de decreetgever de regelgeving eveneens op

dit vlak zou verduidelijken.

c. de afdwingbaarheid van artikel 7,§1bis woninghuurwet

Een tweede knelpunt omtrent de regeling van artikel 7,§1bis woninghuurwet is het gebrek aan

afdwingbaarheid. De vraag stelt zich immers hoe de nieuwe huurder informatie kan bekomen over de

door de vorige huurders betaalde huurprijs of over de duur van de vorige overeenkomst. Tijdens de

parlementaire voorbereiding stelde men dat de nieuwe huurder zich tot het registratiekantoor zou

kunnen wenden om de nodige informatie te verkrijgen. Een voorwaarde is dan evenwel dat een bevel

van de vrederechter wordt voorgelegd, wat een ernstig praktisch bezwaar vormt. Bijgevolg blijkt dat

deze bepaling nog nooit aanleiding heeft gegeven tot een procedure. Over de ondoelmatigheid en

vooral de niet‐afdwingbaarheid van het voornoemde wetsartikel bestaat dan ook weinig of geen

discussie.

42 DAMBRE, M., “Woninghuur in Vlaamse handen: nieuwe kansen voor het grondrecht op behoorlijke huisvesting?” in HUBEAU, B. en VANDROMME, T. (Eds.), Vijftien jaar Vlaamse Wooncode. Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, Die keure, 2013, p. 276‐283.

64

B.2 Indexering van de basishuurprijs

a. Het indexcijfer na huurprijsherziening

De aanpassing van de huurprijs gebeurt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de

consumptieprijzen, volgens de formule ‘basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en

gedeeld door het aanvangsindexcijfer’. Het nieuwe indexcijfer is daarbij het indexcijfer van de maand

voorafgaand aan die van de verjaring van het contract en het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van

de maand voorafgaand aan de maand waarin de overeenkomst werd gesloten. Bij een

huurprijsherziening wordt het bedrag van de basishuurprijs echter gewijzigd zonder dat een nieuwe

overeenkomst wordt gesloten. Wanneer zou worden aangenomen dat het oorspronkelijke

aanvangsindexcijfer behouden blijft, leidt dit tot ongepaste resultaten. Bij een huurprijsherziening

wordt immers reeds rekening gehouden met de actuele levensduurte.

b. De beperking tot schriftelijke overeenkomsten

Woninghuurovereenkomsten kunnen van rechtswege worden geïndexeerd, op voorwaarde dat de

overeenkomst schriftelijk werd aangegaan. De achterliggende doelstelling is om het opstellen van een

geschrift aan te moedigen ten einde de rechtszekerheid te bevorderen. Voor mondelinge

woninghuurovereenkomsten zullen de partijen de indexering daarentegen moeten overeenkomen en

het bewijs hiervan leveren. Gezien de afwezigheid van een geschrift is dit echter niet eenvoudig. Een

maatregel die erop gericht was om meer rechtszekerheid te creëren, heeft voor mondelinge

overeenkomsten dan ook het omgekeerde gevolg, aangezien de indexering van rechtswege vroeger

ook voor mondelinge overeenkomsten van toepassing was. Bovendien kan opgemerkt worden dat de

regeling van de Woninghuurwet strenger is dan de gemeenrechtelijke bepaling van het Burgerlijk

Wetboek. Indexering is krachtens de Woninghuurwet immers slechts mogelijk na schriftelijk verzoek

en met een beperkte terugwerkende kracht van drie maanden. Zodoende is de indexering van

mondelinge overeenkomsten (krachtens de gemeenrechtelijke bepaling) minder restrictief dan wat

voor schriftelijke contracten het geval is. Deze vaststelling staat haaks op de betrachting om het sluiten

van schriftelijke overeenkomsten aan te moedigen.

B.3 Herziening van de basishuurprijs

a. De gehanteerde referentiecriteria

Huurprijsherziening is mogelijk na tussenkomst door de rechter in twee gevallen, namelijk wanneer a)

de normale huurwaarde ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste twintig procent hoger of

lager is dan de eisbare huurprijs, of wanneer b) de normale huurwaarde met ten minste tien procent

van de eisbare huurprijs is gestegen ten gevolge van werken. In beide situaties moet de normale

huurwaarde dus vergeleken worden met de eisbare huurprijs. In de literatuur wordt evenwel

opgemerkt dat de wetgever toch een onderscheid maakt wat de zogenaamde ‘referentiecriteria’

betreft. Bij de uitvoering van werken gaat de wet namelijk niet uit van een vergelijking tussen de

normale huurwaarde en de eisbare huurprijs, maar van een stijging van de huurwaarde met minstens

10% van de eisbare huurprijs. De precieze omvang van de huurprijs heeft bijgevolg een invloed op het

bereiken van de drempel die de wet vooropstelt. De vraag wordt bovendien gesteld of een vergelijking

tussen de normale huurwaarde en de eisbare huurprijs wel raadzaam is. Het feit of vergeleken wordt

met de huurprijs, dan wel met de huurwaarde, brengt namelijk gevolgen met zich mee. Ook

subjectieve elementen kunnen immers een rol spelen bij het bepalen van de huurprijs, waardoor deze

65

niet noodzakelijk overeenstemt met de normale huurwaarde. De vergelijking van de normale

huurwaarde met de eisbare huurprijs leidt in dergelijke gevallen tot het doorwerken van subjectieve

elementen op het vervullen van de drempelvoorwaarden. Zo kan een gelijkaardige stijging van de

huurwaarde in het ene geval aanleiding geven tot herziening van de huurprijs en in het andere niet.

Zeker wanneer de huurprijs niet volledig in geld bepaald is, zou dit tot onbillijke resultaten leiden.

b. Werken uitgevoerd op kosten van de verhuurder

De Woninghuurwet voorziet dat de verhuurder aan de rechter slechts de herziening van de huurprijs

vragen wanneer het gaat om werken die op zijn kosten zijn uitgevoerd. Daarbij bestaat discussie of de

herziening kan gevraagd worden wanneer de werken geheel of gedeeltelijk bekostigd worden door

middel van premies of subsidies. Volgens een meerderheidsstandpunt kunnen eventuele premies niet

in aanmerking worden genomen. Bij het bepalen van de normale huurwaarde kan dan alleen rekening

gehouden worden met de invloed op de huurwaarde van het aandeel van de werken die de eigenaar

zelf heeft betaald. De vraag is of de wet moet verduidelijkt worden en of de Vlaamse overheid zich

aansluit bij de voornoemde interpretatie.

c. De temporele beperking

De mogelijkheid om de vrederechter te verzoeken om de basishuurprijs te herzien, blijft beperkt tot

de termijn lopende van de zesde en de derde maand voor het verstrijken van elke driejarige periode,

terwijl ook de herziening in onderling akkoord slechts mogelijk is tussen de negende en de zesde

maand van de driejarige periode. Een vraag is of met deze regel geen te beperkend kader wordt

gecreëerd ingeval van werken die uitgevoerd worden door de verhuurder. De verwezenlijking van

werken kan namelijk ook de huurder ten goede komen en bijdragen tot de modernisering en renovatie

van het woningpatrimonium. Bovendien wordt de huurder reeds beschermd door het feit dat hij

toestemming zal moeten verlenen om de werken in de gehuurde woning uit te voeren.

B.4 De regeling inzake kosten en lasten

Wat de verdeling van kosten en lasten tussen partijen betreft, geldt in beginsel de contractuele

vrijheid. De Woninghuurwet wijkt van dit principe af, in die zin dat de onroerende voorheffing, de

kosten voor bemiddeling en de kosten voor laattijdige registratie niet ten laste van de huurder mogen

worden gelegd. Wanneer de huurder en verhuurder geen afspraken hebben gemaakt over de verdeling

van de kosten en de lasten, bestaat echter geen wettelijk aanknopingspunt op basis waarvan de

toerekening aan een van de partijen kan gebeuren. Aangezien de huurprijs vrij wordt bepaald, bestaat

bovendien ook het gevaar dat de verhuurder de dwingende bepalingen inzake de kosten voor

onroerende voorheffing, registratie en bemiddeling in de huurprijs zal incalculeren.

C. Beleidsopties

C.1 De basishuurprijs

a. Het bepalen van de basishuurprijs

Voorgestelde wetswijziging ‐ Sommige organisaties stellen voor om een vorm van huurprijsregulering

in te voeren, waarbij de huurprijs aan de hand van bepaalde criteria zou gekoppeld worden aan de

kwaliteit en kenmerken van de woning. Voor een succesvolle introductie werden daarbij twee

66

bijkomende voorwaarden geformuleerd, met name a) het verzekeren van een behoorlijk rendement

voor de eigenaar; b) een geleidelijk introductie, waarbij verhuurders via bepaalde incentives

aangemoedigd worden om vrijwillig in te stappen in een systeem van geobjectiveerde huurprijzen.

Bevindingen en verwachte effecten – De standpunten van huurders‐ en verhuurdersorganisaties staan,

behoudens de vaststelling dat vraag en aanbod niet in evenwicht zijn, volledig tegenover elkaar.

Huurdersorganisaties vinden dat de vrije huurprijsbepaling slechts kan aanvaard worden wanneer het

aanbod groot genoeg is. Zij wensen echter geen eenzijdige verlaging van de huurprijs, maar wel

ondersteuning langs huurders‐ en verhuurderszijde om de tegenstelling tussen de betaalbaarheid voor

de huurder en de rentabiliteit van de verhuurder te overbruggen. De inzet van stimulerende

maatregelen zou daarbij moeten gekoppeld worden aan voorwaarden, met name op vlak van

woonzekerheid, woningkwaliteit en betaalbaarheid. Wat de betaalbaarheid betreft, zou met name

rekening moeten worden gehouden met het feit dat de private huurmarkt een inelastische markt

vormt. Zonder huurprijsregulering zouden stimulerende maatregelen dan ook resulteren in stijgende

huurprijzen en een ondoelmatig overheidsingrijpen. Verhuurdersorganisaties stellen daarentegen dat

de huidige wetgeving reeds onvoldoende rekening houdt met belangen van eigenaars. Volgens CIB

VLAANDEREN en de VERENIGDE EIGENAARS vertrekt de bovenstaande argumentatie bovendien te eenzijdig

vanuit de betaalbaarheid en zou het versterken van het aanbod centraal moeten staan in de discussie.

Slechts door het onevenwicht tussen vraag en aanbod kunnen immers te hoge prijzen worden

gevraagd. Verder wijzen laatstgenoemde organisaties erop dat het invoeren van een systeem van

gereguleerde huurprijzen een complex gegeven vormt, waaraan belangrijke kosten verbonden zijn.

Een objectivering van huurprijzen aan de hand van statistische parameters zou ook niet tot correcte

resultaten leiden43.

Opmerkingen expertencommissie: Verschillende aandachtspunten moeten in rekening worden

gebracht: a) Wanneer een discrepantie tussen prijs en waarde van het goed niet wordt vastgesteld in

alle segmenten van de markt, dan is een eerste vraag of een regulerend ingrijpen dat de gehele markt

betreft wel proportioneel is en het grondwettelijk beschermde eigendomsrecht niet miskent; b)

Wanneer deze discrepantie samenhangt met een gebrek aan bescheiden woningen, dan rijst eveneens

de vraag in welke mate een wetgevend ingrijpen een impact heeft op het aanbod; c) Ook dient een

objectivering voldoende concreet te zijn om nivellering te vermijden en moet er rekening mee worden

gehouden dat bij de bepaling van de huurprijs ook subjectieve redenen kunnen spelen die de huurprijs

verhogen of verlagen; d) Bovendien moet de problematiek bekeken worden binnen een ruimer geheel

van (mogelijke) maatregelen en is de vraag of huurprijsregulering de meest efficiënte en effectieve

oplossing is; e) Tot slot bestaat het gevaar dat een ontwijkingsreactie ontstaat, waarbij de betrokkenen

zullen trachten om aan de toepassing van de Woninghuurwet te ontsnappen. Mocht geoordeeld

worden dat een optreden vereist is, dan kan een minder verregaande piste er uit bestaan om de partijen

te ‘responsabiliseren’ omtrent de huurprijs. Concreet zou de decreetgever kunnen bepalen dat in de

huurovereenkomst een indicatieve huurprijs (bijvoorbeeld op basis van de Huurschatter) moet worden

vermeld, waarna partijen vrij de huurprijs kunnen overeenkomen. Door het vermelden van de

indicatieve huurprijs, zal de facto een verantwoording voor een eventuele afwijking vereist zijn.

43 Verdere aanbevelingen omtrent de opportuniteitsvraag en de eventuele technische uitwerking van huurprijsregulering zijn terug te vinden in de studie ‘Huurprijzen en richthuurprijzen’ van het Steunpunt Wonen.

67

b. De afdwingbaarheid van artikel 7, §1bis Woninghuurwet

Voorgestelde wetswijzigingen ‐ Eigenaarsorganisaties stellen voor om de huidige regeling te

behouden. Het probleem van de niet‐afdwingbaarheid wordt wel erkend, maar een aanpassing van de

modaliteiten vindt men niet haalbaar en/of niet wenselijk. Huurdersorganisaties zijn daarentegen

voorstander van een verdere omkadering van de huidige regeling, met name door te bepalen dat a)

een kopie van de vorige overeenkomst moet worden toegevoegd; b) toezicht op de vorige

overeenkomst mogelijk is (bijvoorbeeld door de huurdersbonden); of c) de huurprijs van de vorige

overeenkomst moet opgenomen worden bij de registratie. Onder meer de ORDE VAN VLAAMSE BALIES is

ten slotte voorstander van het afschaffen van de huidige regeling. Deze blijkt namelijk niet doelmatig,

terwijl de woonzekerheid beter kan worden bevorderd door kortlopende overeenkomsten minder

aantrekkelijk te maken.

Bevindingen en verwachte effecten – Bij het eerste voorstel blijft de bestaande regeling behouden,

inclusief de voornoemde problemen. Het tweede voorstel wil de afdwingbaarheid van de bepalingen

verbeteren, waardoor uiteindelijk ook de woonzekerheid zou toenemen. Voor verhuurders is er echter

sprake van bijkomende administratieve lasten en zowel voor de verhuurder als de vorige huurder kan

er sprake zijn van een inbreuk op de privacy. Verder lijken de voorgestelde maatregelen onvoldoende

om de huurder volledig informeren en is de bevoegdheid over de fiscale registratieverplichting niet

overgedragen naar de gewesten. Prijsstijgingen kunnen tenslotte net zo goed het gevolg kan zijn van

rechtmatige ontwikkelingen, zoals de uitvoering van werken of evoluties op de vastgoedmarkt. Door

de afschaffing van een niet‐afdwingbare bepaling zou de wet dan weer minder complex worden.

Afhankelijk van het uitwerken van andere maatregelen om de woonzekerheid te garanderen, dreigt

het beschermingsniveau voor de huurder wel af te nemen.

Opmerking expertencommissie: het bovenstaande voorstel, dat inhoudt om bepaalde gegevens

omtrent de vorige overeenkomst bekend te maken, is ontoereikend. Niet alle relevante informatie

wordt namelijk aangereikt (bijvoorbeeld hoe het contract werd beëindigd). Als alternatief kan de

decreetgever wel voorzien dat elke overeenkomst verplicht een clausule moet bevatten waarin de

verhuurder aangeeft dat artikel 7, §1bis Woninghuurwet niet van toepassing is of werd nageleefd,

eventueel inclusief motivering. Hierdoor wordt tegemoetkomen aan de kritiek op de in de werkgroep

gedane voorstellen. Een nadeel is dat de huurder geen garantie krijgt omtrent de waarachtigheid van

de verklaring, maar de doelmatigheid van de bepaling zal alleszins verhogen, doordat minstens de

preventieve werking toeneemt.

C.2 De indexering van de basishuurprijs

a. Het aanvangsindexcijfer na huurprijsherziening

Voorgestelde wetswijziging – De decreetgever dient te bepalen dat het aanvangsindexcijfer bij

huurprijsherziening het indexcijfer is van de maand voorafgaand aan de maand waarin de

huurprijsherziening werd overeengekomen of vastgesteld.

Bevindingen en verwachte effecten – In het werkveld bestaat consensus omtrent deze beleidsoptie.

Voor alle betrokkenen wordt de rechtszekerheid verhoogd.

68

b. De indexering van mondelinge overeenkomsten

Voor mondelinge overeenkomsten leidt het huidige artikel 6 Woninghuurwet tot rechtsonzekerheid.

Bovendien is het merkwaardig dat een strengere regeling werd voorzien voor schriftelijke

overeenkomsten, terwijl de achterliggende doelstelling is om het op schrift stellen van

huurovereenkomsten aan te moedigen. Sinds 2007 is het zelfs verplicht om overeenkomsten

schriftelijk en met een zekere minimuminhoud aan te gaan (artikel 1bis Woninghuurwet). Ook de

sanctie bij niet‐registratie heeft ertoe bijgedragen dat meer overeenkomsten schriftelijk worden

overeengekomen, aangezien een geschrift voor de registratie noodzakelijk is. In het werkveld vindt

men de regel dat mondelinge huur niet van rechtswege kan worden geïndexeerd echter toch nog

steeds een belangrijke maatregel. Wanneer ook mondelinge huur van rechtswege zouden worden

geïndexeerd, zou bovendien ook de vraag kunnen gesteld worden hoe de indexering nog zou kunnen

uitgesloten worden. Ook dan ontstaat een probleem van bewijsvoering. Om die redenen bestond in

de werkgroep consensus dat de Woninghuurwet op dit vlak niet moet gewijzigd worden.

Opmerking expertencommissie: de vaststelling dat de Woninghuurwet strenger is voor schriftelijke

woninghuurovereenkomsten, terwijl de wetgever het op schrift stellen van de overeenkomst net wil

aanmoedigen, is effectief paradoxaal en dient geremedieerd te worden. Een mogelijkheid is dat de

decreetgever zou bepalen dat voor zover de mogelijkheid van indexering bij mondelinge

overeenkomsten werd overeengekomen, het regime van artikel 6 Woninghuurwet van toepassing is.

C.3 De herziening van de basishuurprijs

a. De gehanteerde referentiecriteria

Huurprijsherziening is slechts mogelijk wanneer aan bepaalde drempelvoorwaarden wordt voldaan.

Momenteel wordt daartoe de ‘normale huurwaarde’ met de ‘eisbare huurprijs’ vergeleken. Een

bemerking was dat het logischer zou zijn mocht niet met het subjectief bepaalde criterium van de

‘eisbare huurprijs’ worden vergeleken, maar steeds de ‘normale huurwaarde’ als vergelijkingspunt te

hanteren. Om na te gaan of de drempelvoorwaarde is bereikt, zou de ‘normale huurwaarde’ op het

moment van het sluiten van de overeenkomst dan moeten vergeleken worden met de ‘normale

huurwaarde’ op het moment van het verzoek tot huurprijsherziening. Onder meer CIB VLAANDEREN en

het VLAAMS HUURDERSPLATFORM waren het echter eens dat de vergelijking met de ‘eisbare huurprijs’

moet behouden blijven. Wanneer de ‘normale huurwaarde’ op het moment van de vordering niet zou

vergeleken worden met de ‘eisbare huurprijs’, maar met de normale huurwaarde bij aanvang van de

overeenkomst, dreigt de rechtszekerheid immers af te nemen. De ‘eisbare huurprijs’ is namelijk

gekend en vormt een aanknopingspunt waarover geen discussie kan bestaan. Het retroactief bepalen

van de ‘normale huurwaarde’ bij aanvang van de overeenkomst lijkt daarentegen een erg complexe

opdracht voor de vrederechter. Ook wees men erop dat naast de uitvoering van werken de herziening

alleen mogelijk is wanneer zich ‘nieuwe omstandigheden’ hebben voorgedaan. Wanneer de eisbare

huurprijs dus hoger of lager zou liggen dan de normale huurwaarde omwille van bijvoorbeeld

subjectieve elementen, dan kan de huurder zich nog steeds beroepen op de afwezigheid van nieuwe

omstandigheden om zich tegen de herziening te verzetten. Uiteindelijk bestond in de werkgroep

consensus omtrent het behoud van de huidige regeling. Het waarborgen van de rechtszekerheid heeft

volgens de actoren voorrang op de objectivering van de referentiecriteria.

69

Opmerking expertencommissie: In de werkgroep bestond consensus over het behoud van de huidige

regeling. De aangehaalde argumentatie is echter vatbaar voor kritiek. Ten eerste is het namelijk precies

omdat de vereiste drempel sneller kan worden behaald bij een lage huurprijs, dat een beperkte(re)

impact van nieuwe omstandigheden voldoende is om aan de drempelvoorwaarden te voldoen. Ligt de

basishuurprijs daarentegen boven de huurwaarde, dan kan het zijn dat er bij dezelfde feitelijke context

niet aan de drempelvoorwaarden kan worden voldaan. Voor dat verschil in behandeling lijkt geen

redelijke verantwoording te zijn. Ten tweede werd in de werkgroep uitgegaan van een verkeerde

rechtsopvatting, die voorbijgaat aan het feit dat net bij herziening na uitvoering van werken moet

vergeleken worden met de normale huurwaarde (en niet met de eisbare huurprijs). In geval van werken

bepaalt de wet namelijk dat verhoging van de huurprijs mogelijk is, indien de normale huurwaarde van

het gehuurde goed met ten minste 10 % van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare

huurprijs is gestegen. De wet spreekt helemaal niet over een vergelijking tussen de normale

huurwaarde en de eisbare huurprijs. Vereist wordt dus wel dat de huurwaarde met 10 % van de eisbare

huurprijs is gestegen, waarbij de eisbare huurprijs dus enkel dient ter vaststelling van de omvang

waarmee de huurwaarde moet zijn gestegen. Het argument van de rechtszekerheid pleit dus veeleer

voor een wetswijziging. Eveneens is duidelijk dat de concrete omvang van de huurprijs een invloed heeft

op de vervulling van de drempelvoorwaarde. Bovendien moet steeds worden uitgegaan van de

huurwaarde bij het sluiten van het contract of de laatste huurprijsherziening. Het verschil tussen de

huurprijs en de huurwaarde bij de contractsluiting kan immers nooit een nieuwe omstandigheid of het

gevolg van werken zijn. De facto vergelijkt men hierdoor dus reeds de respectieve normale

huurwaarden en kan dan ook gesteld worden dat de decreetgever de regeling omtrent de

huurprijsherziening wel degelijk dient te objectiveren door de ‘normale huurwaarde’ als

referentiecriterium te hanteren.

b. Werken uitgevoerd op kosten van de verhuurder

Voorgestelde wetswijziging ‐ Huurprijsherziening is mogelijk wanneer werken werden uitgevoerd op

kosten van de verhuurder. De vraag is of de herziening ook kan gevraagd worden wanneer de werken

geheel of gedeeltelijk bekostigd worden door middel van premies of subsidies. Voorgesteld wordt om

het woninghuurrecht te verduidelijken, zodat alleen met het aandeel eigen middelen in de totale

investering wordt rekening gehouden. Een alternatief is om de huidige bepaling te behouden.

Bevindingen en verwachte effecten – Onder meer HUURPUNT en het VLAAMS HUURDERSPLATFORM vinden

dat alleen rekening kan gehouden worden met de invloed op de huurwaarde van het aandeel van de

werken die de eigenaar zelf heeft bekostigd, en dit conform het meerderheidsstandpunt in de

rechtspraak en de rechtsleer. Door een dergelijke wetswijziging zou de rechtszekerheid toenemen. CIB

VLAANDEREN en de VERENIGDE EIGENAARS wezen er echter op dat de bestaande regel zich leent tot een

dergelijke interpretatie, maar dat het behoud van de huidige regeling meer ruimte en flexibiliteit geeft

aan de vrederechter bij de beoordeling van individuele gevallen. Daarbij zou het aangewezen zijn om

niet‐noodzakelijke wetswijzigingen te vermijden. Aansluitend wijzen deze organisaties erop dat

sommige premies of subsidies worden toegekend in kader van een voorloperstraject, waarbij

verhuurders worden gestimuleerd om verder renoveren dan de bestaande wettelijke normen of de

binnenkort in werking tredende verplichtingen.

70

c. De temporele beperking inzake huurprijsherziening

In het Vlaamse regeerakkoord wordt aangegeven dat men huurprijsaanpassingen wil mogelijk maken

ingeval van duurzame investeringen. Momenteel voorziet de Woninghuurwet daarbij slechts in een

temporeel beperkte mogelijkheid tot huurprijsherziening, met name tussen de negende en de zesde

maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode (in onderling akkoord), of tussen

de zesde en de derde maand van elke driejarige periode (vordering voor de rechter).

Voorgestelde wetswijziging – Een eerste voorstel is om de temporele beperking af te schaffen voor de

huurprijsherziening na uitvoering van werken. Om te vermijden dat de huurder onder druk wordt gezet

om de werken te aanvaarden, kan de decreetgever bijkomende modaliteiten voorzien, zoals de

vereiste dat het akkoord tussen partijen aan bepaalde voorwaarden moet voldoen, waaronder a) de

voorafgaande overeenstemming over de aard van de werken, b) de omvang van de huurprijsstijging

en c) het feit dat de herziening van de huurprijs slechts mag worden doorgevoerd na de uitvoering van

de werken. Een volledige wilsovereenstemming over alle elementen kan daarbij een

geldigheidsvoorwaarde vormen om tot de herziening van de huurprijs over te gaan. Daarnaast is het

alleszins aangewezen dat de huurprijsherziening aan dezelfde voorwaarden moet voldoen als wat nu

het geval is, namelijk dat a) de huurprijsherziening alleen mogelijk is binnen het stelsel van de

negenjarige huur; b) het niet gaat om werken die bedoeld zijn om de gehuurde woning in

overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsnormen of de onderhoudsverbintenissen ten

laste van de verhuurder; c) er een akkoord is tussen huurder en verhuurder omtrent het uitvoeren van

werken. Als alternatief kan de decreetgever ook overwegen om de temporele beperking af te schaffen,

maar dit slechts in gevallen waarin het gaat om duurzame investeringen of energiebesparende

maatregelen, die voor de huurder resulteren in een besparing op de energiefactuur. Om de

betaalbaarheid verder te verzekeren, wordt bovendien voorgesteld om de verhoging van de huurprijs

te beperken tot 10% van de eisbare huurprijs, net als om voorwaarden te voorzien waaraan de

overeenstemming tussen de partijen moet voldoen (cfr. voorstel I). Tegelijkertijd kan de voorwaarde

van een minimale stijging van 10% van de huurwaarde worden afgeschaft.

Bevindingen en verwachte effecten – Om de renovatiedynamiek aan te moedigen stelt CIB VLAANDEREN

voor om huurprijsherziening na de uitvoering van werken ten allen tijde mogelijk te maken. Voor

verhuurders betekent dit dat ze een direct rendement uit eventuele verbouwingswerken kunnen

halen, waardoor de bereidheid om werken uit te voeren in de woning zal toenemen.

Huurdersorganisaties wijzen er echter op dat de afschaffing van de temporele beperking betekent dat

de bescherming van de huurder wordt uitgehold. Concreet wordt gevreesd dat huurders onder druk

zullen worden gezet om de uitvoering van werken te aanvaarden, waarna de woning voor hen

onbetaalbaar kan worden. Gezien het beperkte aanbod aan huurwoningen in bepaalde

marktsegmenten zouden sommige huurders zouden zelfs in een zodanig zwakke positie staan dat ze

de uitvoering van werken niet kunnen weigeren. In tegenstelling tot het eerste voorstel kon over de

alternatieve piste echter wel (nagenoeg) eensgezindheid bereikt worden. De betaalbaarheid wordt

voor de huurder namelijk verzekerd door de maximale huurprijsstijging en de daling van de

energiefactuur. Tegelijkertijd kan de renovatiedynamiek toenemen en wordt een oplossing geboden

voor het feit dat de voorwaarde van een huurprijsstijging van 10% van de eisbare huurprijs vaak

onhaalbaar blijkt. Het enige aspect waarover geen consensus bestond, is het al dan niet uitsluiten van

het aandeel van de werken dat bekostigd werd door middel van subsidies.

71

Opmerking expertencommissie: De vraag rijst hoe de regeling van het tweede voorstel zich zou

verhouden tot de bestaande minnelijke en rechterlijke herzieningsmogelijkheden. Mogen de huurder

en de verhuurder na dergelijke huurprijsherziening, die zou gelden zonder tijdsbeperking, maar met een

beperking tot een huurprijsstijging van 10%, de huurprijs bijvoorbeeld na minnelijk akkoord verder laten

stijgen? En kan de verhuurder een verdere aanpassing vorderen bij de vrederechter indien aan de 10%

drempel is voldaan? De bescherming van de huurder door de beperking van de huurprijsstijging lijkt

dan alleszins relatief, want de huurder kan dan ook instemmen met werken die een substantiële

verhoging van de huurprijs tot gevolg kunnen hebben, namelijk door de minnelijke herziening (waarbij

thans geen boven‐ of ondergrens geldt) en door de rechterlijke herziening (eenmaal de 10%‐drempel is

voldaan kan de huurprijsstijging substantieel zijn).

C.4 De regeling inzake kosten en lasten

Voorgestelde wetswijziging – De decreetgever kan voorzien dat (net zoals in het sociaal huurstelsel)

de kosten en lasten die verbonden zijn met eigendomsrecht op het gehuurde goed ten laste vallen van

de verhuurder, terwijl de kosten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning voor

rekening van de huurder zijn. Daarnaast wordt voorgesteld om het algemene verdelingsprincipe te

concretiseren in een uitvoeringsbesluit.

Bevindingen en verwachte effecten – Huurders‐ en verhuurdersorganisaties zijn het eens dat de lacune

in de woninghuurwetgeving omtrent de verdeling van kosten en lasten moet aangepakt worden. Ook

bestond eensgezindheid over de noodzaak om een algemeen principe in de wet in te schrijven en dit

beginsel aan de hand van richtinggevende lijsten te verduidelijken. Naar analogie met het voorstel

inzake het opstellen van lijsten van huurherstellingen zou daartoe een technische werkgroep kunnen

opgericht worden. De uiteindelijke bedoeling is alleszins om de rechtszekerheid te vergroten, zonder

het bestaande evenwicht inzake verdeling van kosten en lasten te wijzigen.

Opmerking expertencommissie: belangrijk is dat het verdelingsprincipe en de lijsten van aanvullend

recht zouden zijn. Anders zou de voorgestelde wijziging het uitgangspunt van de contractvrijheid

wijzigen en zou het voor de partijen zeer delicaat zijn om alle onduidelijkheid weg te nemen door een

contractuele regeling uit te werken. Dergelijke bepaling zal immers vernietigbaar zijn indien het

akkoord van de partijen niet spoort met het wettelijke criterium. Wanneer de decreetgever zou

oordelen dat het verdelingsprincipe in de Woninghuurwet moet worden ingeschreven, kan dan ook best

uitdrukkelijk worden bepaald dat het gaat om bepaling van aanvullend recht.

D. Conclusie

Binnen de werkgroep werden zowel juridische‐technische als beleidsmatige voorstellen gedaan

omtrent vier aspecten die verband houden met het thema van de huurprijs.

‐ Wat de vaststelling van de basishuurprijs betreft, werd in eerste instantie vastgesteld dat de

beschermingsregeling van artikel 7,§1bis Woninghuurwet (blokkering van de basishuurprijs bij

opeenvolgende kortlopende huurcontracten) in de praktijk niet‐afdwingbaar is. Over een

wetswijziging om deze bepaling alsnog afdwingbaar te maken, kon geen overeenstemming

bereikt worden. Concreet werd voorgesteld om de huidige regeling te behouden, de bepaling

verder te omkaderen of artikel 7,§1bis Woninghuurwet af te schaffen. Inzake het vaststellen

van de basishuurprijs bij het begin van de overeenkomst geldt daarnaast de contractuele

72

vrijheid. Voorgesteld werd om een vorm van huurprijsregulering in te voeren, waardoor de

huurprijs aan de hand van objectieve criteria zou gekoppeld worden aan de kwaliteit en

kenmerken van de woning. De standpunten hierover zijn echter sterk verdeeld. Door de

experten werd verder opgemerkt dat bij artikel 3, §6, leden 3 en 5 Woninghuurwet, op basis

waarvan de voortzetting van een kortlopende overeenkomst met dezelfde huurder slechts

eenmaal, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden kan worden overeengekomen, geen

sanctie werd voorzien. Gelet op de discussie die daarbij is ontstaan, is het aangewezen dat de

decreetgever de regelgeving op dit vlak zou verduidelijken.

‐ Inzake de indexatie van de huurprijs was de werkgroep het eens dat het aanvangsindexcijfer

na huurprijsherziening het indexcijfer zou moeten zijn van de maand voorafgaand aan de

maand waarin de huurprijsherziening werd overeengekomen of vastgesteld. Wat de indexatie

bij mondelinge huurovereenkomsten betreft, werd vastgesteld dat de wet op heden in zekere

mate contradictorisch is. Onder meer omwille van het aanmoedigen van schriftelijke

huurovereenkomsten, bestond echter eensgezindheid om het bestaande artikel 6

Woninghuurwet niet te wijzigen. Volgens de experten kan de decreetgever wel bepalen dat

wanneer de mogelijkheid van indexering bij mondelinge overeenkomsten werd

overeengekomen, het regime van artikel 6 Woninghuurwet van toepassing is.

‐ Omtrent de herziening van de basishuurprijs werd voorgesteld om de gehanteerde

referentiecriteria te wijzigen, zodat steeds een vergelijking met een objectief ijkpunt, met

name de ‘normale huurwaarde’, zou plaatsvinden. Omwille van de rechtszekerheid wenst de

werkgroep de huidige regeling echter te behouden. Volgens de experten berust dit standpunt

op een verkeerde interpretatie van het geldende recht en pleit het argument van de

rechtszekerheid net voor een aanpassing van de wettelijke regeling.

‐ Wat de herziening na werken uitgevoerd op kosten van de verhuurder betreft, werd door een

deel van de werkgroep voorgesteld om de wet te verduidelijken. De huurprijsherziening zou

alleen rekening mogen houden wordt met de invloed op de huurwaarde van de werken die de

eigenaar zelf heeft betaald. Hierover kon echter geen consensus bereikt worden. Als

alternatief werd voorgesteld om de huidige regeling te behouden.

‐ Inzake de temporele beperking bij huurprijsherziening gaven alle actoren te kennen dat ze de

mogelijkheid tot meer normatieve vrijheid verder willen onderzoeken. Een eerste voorstel was

om de temporele beperking af te schaffen. De standpunten hierover waren sterk verdeeld.

Een tweede voorstel wil de temporele beperking afschaffen wanneer aan bepaalde

voorwaarden is voldaan en wanneer partijen hierover voorafgaandelijk een akkoord kunnen

bereiken dat aan zekere vereisten voldoet. Over dit voorstel kon op de meeste vlakken

eensgezindheid bereikt worden. Een cruciale vraag blijft evenwel hoe deze mogelijkheid tot

huurprijsherziening zich zal verhouden tot de bestaande herzieningsmogelijkheden.

‐ Wat de regeling inzake kosten en lasten betreft, werd vastgesteld dat de wet niet voorziet in

en een algemeen verdelingsprincipe om te verduidelijken hoe de kosten en lasten tussen

partijen moeten verdeeld worden wanneer contractueel niets bepaald werd. Om die reden

wordt voorgesteld om een niet‐bindend principe in de wet in te schrijven. Aansluitend wordt

voorgesteld om een technische werkgroep op te richten ter voorbereiding van een

uitvoeringsbesluit, waarin dit algemene principe zou verduidelijkt worden aan de hand van

concrete lijsten van kosten en lasten. Inzake het doorrekenen van bepaalde kosten en lasten

aan de huurder werd eensgezind vastgesteld dat de regelgeving reeds ruim geconcipieerd

werd en dat de decreetgever geen verdere initiatieven kan ontwikkelen.

een evaluatie van het woninghuurrecht · van de private huurmarkt samenhangt met de...

Documents