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ENRICO COLOMBO S.p.A.

Via Meregino 13, Sesto Calende

Richiesta di Permesso di Costruire in Variante al PGT

a mezzo di SPORTELLO UNICO

Ampliamento ad uso terziario

di edificio produttivo e realizzazione parcheggi privati e standard

in Sesto Calende, Via Meregino 13

VALUTAZIONE DEL MAGGIOR VALORE

GENERATO DA INTERVENTI SU IMMOBILE IN VARIANTE URBANISTICA

CALCOLO DEL CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE (CSU)

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Premessa

Ai sensi del comma 5 dell’art. 16 del DPR 380/2001, il Comune di Sesto Calende ha deliberato

provvisoriamente nel merito, con atto del Consiglio Comunale n. 78 del 22.12.2014, stabilendo

che la valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante

urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d’uso trovi collocazione durante l’iter della

pratica edilizia o del piano attuativo, tramite contraddittorio tra il Comune e il proponente;

La DCC n. 18 del 28.04.2015 ha confermato le previsioni deliberative della DCC n. 78 del

22.12.2014.

La DCC n. 20 del 28.04.2016, nel merito dell’argomento di cui trattasi, ha poi aggiornato le DCC

nn. 78/2014 e 18 del 28.04.2015, stabilendo che l’Amministrazione, qualora sia riscontrata una

maggiore efficacia nel procedimento, intende avvalersi della possibilità di scomputo del

“contributo straordinario di urbanizzazione” a fronte della realizzazione diretta da parte

dell’operatore delle opere di urbanizzazione, secondo le norme vigenti in materia di appalti

pubblici.

Con DGC n. 119 del 16.06.2016 l’Amministrazione comunale ha ritenuto opportuno, in assenza

di direttive regionali, deliberare un atto di indirizzo per fissare i criteri di determinazione del

“maggior valore” sulla scorta di quanto fatto da altre realtà amministrative (prime fra tutte la

confinante Regione Piemonte).

La presente valutazione viene redatta quindi sulla base dei criteri stabiliti dalla deliberazione di

Giunta sopra richiamata.

Procedimento

Ai fini della modalità di calcolo del contributo straordinario di urbanizzazione nel caso in esame

si ritiene di dover procedere con il metodo analitico del valore della trasformazione, quale

differenza tra il valore di trasformazione dell’immobile, calcolato in base all’edificabilità

prevista dalla proposta di intervento (VT1) e il valore di trasformazione del medesimo

immobile calcolato in base all’edificabilità della disciplina urbanistica previgente (VT0), dove il

valore di trasformazione (VT) è dato dalla differenza tra il valore di mercato del prodotto

edilizio ottenibile dalla trasformazione dell’immobile (VM) e il costo di trasformazione (KT).

Il valore di mercato del prodotto edilizio (VM) corrisponde al valore di mercato massimo

immobiliare al mq dell’edificio, da applicare alla superficie lorda, per stato conservativo

3

definito “normale” desumibile dalle quotazioni più aggiornate riportate dall’Osservatorio del

Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI).

Il costo di trasformazione (KT) è costituito dalla sommatoria dei costi sostenuti per realizzare la

trasformazione, che vanno considerati e computati secondo i criteri specificati di seguito:

il costo tecnico di costruzione del fabbricato (CC), valutato in modo parametrico utilizzando

i valori al mq dell’edificio desunti dal prezziario del Collegio Ingegneri e Architetti di Milano

(dell’ultima edizione disponibile al momento della stima), con riferimento alla specifica

destinazione d’uso. Nel caso in cui detti valori parametrici non siano disponibili, si procede

in analogia prendendo a riferimento la tipologia più affine;

il costo di idoneizzazione area e allacciamenti (CI), che può variare dal 2% al 5% del costo

tecnico di costruzione del fabbricato, e compensa tutte le opere di bonifica,

cantierizzazione e allacciamenti, e le relative indagini archeologiche, geologiche, ecc.;

il costo relativo ai contributi di cui all’art. 16 del DPR 380/2001 (OU), che include gli oneri di

urbanizzazione primaria e secondaria e il contributo sul costo di costruzione, calcolati in

base ai valori vigenti al momento del calcolo del contributo straordinario di urbanizzazione;

il costo delle spese tecniche (CP), che può variare tra l’8% e il 10% del costo di costruzione

del fabbricato; include tutte le prestazioni tecnico-professionali di qualsiasi natura

(progettazione urbanistica, architettonica, strutturale, impiantistica, direzione lavori, oneri

per la sicurezza, collaudi, ecc.);

l’onere complessivo (OC), che comprende l’utile di impresa o profitto del promotore, gli

oneri finanziari e gli oneri per la commercializzazione degli immobili e può variare tra il 20%

e il 30% del valore di mercato del prodotto edilizio finito (VM1); tale onere è espresso in

percentuale in relazione alle condizioni economiche generali, al settore di intervento,

all’andamento del mercato, alla tipologia di operazione immobiliare (localizzazione,

dimensioni, destinazioni d’uso).

In sintesi:

VT = VM – KT

La formula finale per calcolare il contributo straordinario di urbanizzazione è quindi la

seguente:

CSU = 50% (VT1 - VT0) = 50% [(VM1-KT1) – (VM0 – KT0)]

4

*******

Nel caso in esame, il Permesso di Costruire in variante al PGT è reso necessario in quanto

l’area di proprietà, in riferimento al Piano di Governo del Territorio approvato con DCC n. 32

del 12.08.2011 e divenuto efficace con la pubblicazione sul B.U.R.L. Serie Avvisi e Concorsi n.

48 del 30.11.2011, è classificata come segue:

Tessuto Urbano Consolidato non soggetto a particolare disciplina (mq 3884,57);

Aree destinate all’esercizio dell’attività agricola (mq. 1682,85).

Metodo analitico del valore della trasformazione

L’area posta nel perimetro del Tessuto Urbano Consolidato ha un indice di edificabilità pari a

0,12 mq/mq, indice che non consente l’ampliamento dell’edificio esistente.

Il Permesso di Costruire in variante al PGT prevede la riclassificazione dell’area di mq. 3884,57

della ENRICO COLOMBO SPA come ambito di progettazione a mezzo Sportello unico con una

sua scheda specifica, con edificabilità pari a 1528,21 mq. data dalla somma della SLP esistente

con la SLP in ampliamento

Solo la modifica dell’indice fondiario, congrua comunque a quella esistente, permette

l’ampliamento.

Proprio questo ultimo dato fa sì che la valutazione possa essere calcolata solo

sull’ampliamento fisico in progetto rispetto all’edificio già esistente.

Si evidenzia che la superficie di mq. 157,88, in aumento alla SLP, data dalla trasformazione da

parcheggio a standard a magazzino, poiché realizzata all’interno della sagoma dell’edificio, e

realizzabile anche attraverso procedure semplificate che non richiedono varianti al PGT, non

verrà computata ai fini del Calcolo del contributo straordinario di urbanizzazione (CSU)

Pertanto

Superficie lorda in progetto esterna alla sagoma dell’edificio esistente: mq 706.94 (ALLEGATO

1) di cui mq. 391.14 ad uso uffici e mq. 315.80 ad uso produttivo (magazzino)

Si precisa che il valore commerciale viene desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari

Agenzie delle Entrate (OMI); per la porzione produttiva dell’immobile oggetto della presente si

ritiene congruo applicare la quotazione data dalla media matematica tra il valore massimo e il

valore minimo riferita ai laboratori, in quanto l’immobile in oggetto, per la sua conformazione

5

e il suo utilizzo, non è assimilabile ad un capannone industriale. Tale valore corrisponde a

€/mq. 500

La quotazione degli uffici desunta dall’OMI è riferita ad uffici collocati nel centro cittadino (non

sono presenti quotazioni per altre zone) pertanto al valore dato dalla media matematica tra il

valore massimo e il valore minimo riportato nell’allegato 3 si applica un coefficiente correttivo

pari a 0.80 data la localizzazione degli uffici in oggetto, posti in zona periferica al confine con

area boschiva. Pertanto il valore risulta di €/mq (1200+1550)/2 x 0.80 = €/mq. 1100.

Quindi: VM: (€/mq 500 x mq 315.80)+(€/mq. 1100 x 391.14) = € 588.154,00

KT: - CC Potendo far rientrare l’intervento in ambito di ristrutturazione edilizia con ampliamento,

ed essendo stato stilato un computo metrico apposito (allegato alla presente richiesta di

Permesso di Costruire in Variante al PGT) redatto sulla base del listino della CCIAA di Milano, il

valore CC è pari al valore delle opere previste nel sopracitato computo metrico, a cui sono stati

detratti i costi previsti per la realizzazione dei piazzali parcheggi.

L’importo delle opere in ampliamento previste sulla base del computo metrico sopracitato per

macro voci è il seguente

PIANO SEMINTERRATO

TOTALE DEMOLIZIONI E SCAVI 10.007,56

TOTALE CEMENTI ARMATI E OPERE STRUTTURALI 57.074,18

TOTALE SOLAI 32.625,00

TOTALE PAVIMENTI IN CALCESTRUZZO 14.399,80

TOTALE OPERE DA SERRAMENTISTA 2.743,18

TOTALE OPERE DA SERRAMENTISTA 2.743,18

TOTALE IMPERMEABILIZZAZIONI 4.050,00

TOTALE INTONACHI 667,25

PIANO TERRA

TOTALE DEMOLIZIONI 4.348,84

TOTALE STRUTTURE COPERTURA PIANO TERRA 56.646,00

TOTALE MURATURE INTONACHI PIANO TERRA 24.907,99

TOTALE MASSETTI PAVIMENTI RIVESTIMENTI E CONTROSOFFITTI PIANO TERRA 16.347,96

TOTALE PORTE E SERRAMENTI 55.781,11

TOTALE OPERE DI COPERTURA E IMPERMEABILIZZAZIONE 31.646,09

TOTALE FINITURA FACCIATE E OPERE DA FABBRO 42.878,12

TOTALE IMPIANTO ELETTRICO 30.077,71

TOTALE IMPIANTO DI RISCALDAMENTO 47.949,98

6

TOTALE IMPIANTO SANITARIO 11.045,28

TOTALE IMPIANTO FOTOVOLTAICO 11.371,72

TOTALE FOGNATURE 1.735,75

TOTALE OPERE EDIFICIO 463.417,11

Quindi: CC: € 463.417,11 arrotondato a € 463.417,00

- CI: si stima che, non essendo necessarie opere di bonifica, il costo di idoneizzazione dell’area

possa essere pari alla percentuale minima di riferimento e quindi al 2% del costo tecnico di

costruzione.

quindi: CI: € 588.154,00 x 2% = € 11.763,08 arrotondato a € 11.763,00

- OU: SLP produttivo in progetto = mq. 295,27 - SLP terziario in progetto = mq. 368,65. La SLP

di trasformazione da standard pubblici a magazzino, all’interno della sagoma dell’edificio, non

viene computata ai fini della determinazione degli oneri, concorrenti al calcolo del CSU.

Pertanto il calcolo viene così eseguito:

Oneri urbanizzazione primaria (nuova costruzione)

Produttivo mq 295,27 x €/mq 13.94 = € 4.116,06

Terziario mq 368,65 x €/mq 49,32 = € 18.181,82

Oneri urbanizzazione secondaria (nuova costruzione)

Produttivo mq 295,27 x €/mq 12.32 = € 3.637,73

Terziario mq 368,65 x €/mq 25,55 = € 9.419,01

TOTALE ONERI = € 35.354,62

Contributo sul costo di costruzione

Importo delle opere desunto da computo metrico estimativo € 463.417,00

Incidenza delle opere a destinazione terziario: 70%

Incidenza delle opere a destinazione produttiva: 30%

Contributo sul costo di costruzione

(€ 463.417,00 x 70%) x 8% = € 25.951,35

Smaltimento rifiuti

Produttivo (nuova costruzione)

mq 295,27 x €/mq 3.85 = € 1.136,79

TOTALE CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE = € 27.088,14

7

Quindi OU: € 35.354,62 + € 27.088,14= € 62.442,76 arrotondato a € 62.442,00

- CP: trattandosi di edificio a destinazione produttivo/terziario, si ritiene congruo assumere la

percentuale dell’8% del costo tecnico di costruzione.

Quindi: € 463.417 x 8% = € 37.073,36 arrotondato a € 37.073,00

- OC: nel caso di cui trattasi, l’onere complessivo, rappresentato dall’utile di impresa o profitto

del promotore, dagli oneri finanziari e dagli oneri per la commercializzazione degli immobili, è

pari a zero, in quanto la società promotrice intende utilizzare l’immobile per se stessa e non

investire nell’intervento per poi rivendere l’immobile in costruzione.

In conclusione:

VM = € 588.154,00

KT = € (463.417+11.763+62.442+37.073) = € 574.695

Pertanto

CSU = 50% (VM-KT) = 50% (588.154– 574.695) = € 6.729,50

Gallarate 28 Aprile 2020 Il Responsabile dei Servizi dell’Area Tecnica

arch. Emanuela Rosa Cornacchia

Il progettista

arch. Enrica Calloni

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ALLEGATO 1

244

89

9

98

4

327

24

15

1775

2421

170

385

SLP ESISTENTE

(24.21 x 3.85)/2 = mq. 46.60

(24.15 x 1.70)/2 = mq. 20.52

(17.75 x 24.15) = mq. 428.66

(9.84 x 3.27) = mq. 32.17

(8.99 x 2.44) = mq. 21.93

dedurre

area a standard =- mq.157,88

= mq. 392.00

SLP IN PROGETTO

(11.30 x 26.28) = mq. 296.96

(6.55+6.25)x1.00/2 = mq. 6.40

(2.30x230)x3.14/4 = mq. 4.15

(3.26+3.95)x2.30/2 = mq. 8.29

= mq. 315.80

PIANO SEMINTERRATO

90

190

285

330

285

330

200

90

390

285

390

285

390

285

390

285

MA

GA

ZZIN

O h

=290

AD

USO

NO

N P

ER

MA

NEN

TE D

I P

ER

SO

NE

26

28

65

5

62

5

100230

39

5

32

6

1130

9

p=50

p=

50

p=50

p=

50

892

38

9

260

13

30

840

14

60

635

46

0

964

53

0

1145

27

5

469

535

53

5

SLP ESISTENTE

(8.40 x 14.60) = mq. 122.64

(6.35 x 4.60) = mq. 29.21

(11.45 x 5.30) = mq. 60.68

(4.60 x 9.64) = mq. 44.34

(4.69 x 2.75) = mq. 12.89

(5.35 x 5.35) = mq. 28.62

= mq. 298.38

SLP IN PROGETTO

(8.92 x 24.65) = mq. 219.87

(2.98 x 0.61) = mq. 1.81

(11.35 x 13.30) = mq. 150.90

(11.34 x 0.71) = mq. 8.05

(4.35 x 2.20) = mq. 9.57

(1.00 x 11.05) = mq. 11.05

dedurre

(2.60 x 3.89) = - mq. 10.11

= mq. 391.14

PIANO TERRA

46

0

24

65

11

34

43

5

220

61

298

711135

10

0

1105

10

ALLEGATO 2

11

ALLEGATO 3