第１５卷第１期

２０１５年１０月

经 济 学 （季 刊）Ｃｈｉｎａ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｑｕａｒｔｅｒｌｙ

Ｖｏｌ．１５，Ｎｏ．１Ｏｃｔｏｂｅｒ，２０１５

资本化、财政激励与地方公共服务提供———基于我国３５个大中城市的实证分析

汤玉刚　陈　强　满利苹①＊

摘　要　本文旨在验证公共服务 资 本 化 的 时 序 特 征。这 一 时 序

特征与地方收入制度相结合，对地方公共服务提供激 励 产 生 了 重 要

影响。３５个大中城市的实证分析表明：交通基础设施能够在土地出

让之际资本化到出让地价中，而更多种类的公共服务 能 够 在 住 宅 销

售环节资本化到房价中。这一结果解释了地方土地出 让 收 入 模 式 下

的公共支出结构偏向。改革、完善以土地租税 为 核 心 的 地 方 自 主 财

政收入体系，有利于理顺地方公共品提供的财政激励。关键词　公共服务资本化，财政激励，土地出让

ＤＯＩ　１０．１３８２１／ｊ．ｃｎｋｉ．ｃｅｑ．２０１５．０４．１０

一、引　　言

地方公共服务提供水平和结构的最优决定是公共部门经济学与地方财政

理论关注的核心问题。 “用 脚 投 票”的 地 方 财 政 理 论 （Ｔｉｅｂｏｕｔ，１９５６）强 调

要素流动和辖区间竞争对地方公共服务提供过程的影响机制，“用手投票”理

论 （Ｍｕｅｌｌｅｒ，２００３）则强调辖区内政治过程———民主对地方公共服务提供的

影响机制。基于当代中国财政分权改革经验的相关研究推进了对这一理论命

题的理解。“中国式财政分权”理论强调地区间资本竞争在硬化地方政府预算

约束的 同 时，却 对 地 方 公 共 品 提 供 产 生 了 结 构 性 扭 曲 （Ｑｉａｎ　ａｎｄ　Ｒｏｌａｎｄ，

１９９８），导致了 “重基本建设、轻公共服务”的政府支出偏向 （傅勇和张晏，

２００７；乔宝云等，２００５；傅勇，２０１０　

②１　

）。而 “政 治 晋 升 锦 标 赛”理 论 （周 黎

①

②

＊ 山东大学经济学院。通信作者及地址：汤玉刚，山东济南山大南路２７号山东大学经济学院，２５０１００；电话：１５０９８９３４６０６；Ｅ－ｍａｉｌ：ｔａｎｇｙｕｇａｎｇ＠１２６．ｃｏｍ。感谢安体富教授、石绍宾副教授、宋琪博士对本文的写作所贡献的智慧。本研究是国家社科基 金 重 大 项 目（１３＆ＺＤ０３１）和 国 家 自 然 科 学 基 金 项 目（７１５７３１６０）的阶段性成果，同时 感 谢 山 东 省 社 科 规 划 项 目（１５ＣＪＪＪ０５）和 山 东 大 学 基 本 科 研 业 务 费 资 助 重 点 项 目（ＩＦＷ１２１０６）的资助。最后，还要感谢两位匿名审稿人的真知灼见，当然，文责自负。１ 傅勇、张晏，“中国式分权与财政支出结构偏向：为增长而竞争的代价”，《管理世界》，２００７年第３期，第４—１２页；乔宝云、范剑勇、冯兴元，“中国的财政分权与小学义务教育”，《中国社会科学》，２００５年第６期，第３７—４６页；傅勇，“财政分权、政府治理与非经济性公共物品供给————来自基础教育和城市公用设施的证据”，《经济研究》，２０１０年第８期，第４—１５页。

２１８　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

安，２００４；张军和周黎安，２００８　

①２　

）则强调中国特色的政治体制下自上而下的

政绩考核对地方政府 （支出）行为的影响。相应地，沿此逻辑得出了淡化地方

官员ＧＤＰ增长目标考核，完善官员绩效评价体系，健全政府间财政转移支付的

政策药方。　

②３

本文试图从另外一个视角理解当代中国地方政府的支出行为：地方收入

制度决定地方支出行为。特别地，我们以中国工业化和城市化过程中出现的

“土地财政”现象为背景来理解收入制度决定支出行为这一基本原理。无论是

零星的经验观察，还是系统的官 方 统 计 数 据，都 表 明 地 方 财 政 对 “土 地 出 让

金”有相当高的依赖度。如果要对当今中国地方政府的收入制度进行抽象研

究，这无疑是一个恰当的切入点。土地价值是未来土地租金的资本化，而政

府未来各期提供的公共服务会影响各期的土地租金水平，因此凡耐用性公共

产品或作为一种 “空间权利”的一般性公共服务均可能资本化到当期的土地

或房屋价值之中。　

③４　如果地方政府能够从随市价变化的存量土地租金中汲取收

入，其收入最大化动机必然激励地方政府将支出安排到最能增加土地租金的

地方，而土地租金对应着消费 者 对 公 共 服 务 的 “一 揽 子”市 场 评 价，自 然 对

应着对 “一揽子”公共需求的满足程度。与存量土地租金收入不同的是，“土

地出让金”收入是交易型的一次性收入，地方收入实现的时点会影响地方公

共品提供激励。概言之，地方政 府 追 求 “土 地 出 让 金”收 入 最 大 化 与 追 求 存

量土地租金最大化会导致截然不同的支出行为模式。理解这一不同是本文的

核心所在。基于此，本文的基本逻辑可分为两个层次：第一，公共服 务 （无 论 是 基

础设施还是教育、医疗卫生等一般性公共服务）的持续改善可能会不同程度

地资本化到房地产价值中去，准确地讲，是资本化到土地价值中去，从而造

成土地价值的上升。只要存在房地产市场，财政变量资本化的原理就发生作

用，古今中外，没有质的区别，只有量的差异 （如土地供给约束可能会影响

财政变量资本化的显著性程度）。第二，财政变量资本化产生的土地增值能不

能激励追求财政能力最大化的地方政府更好地提供公共服务？这取决于地方

政府是否具有有效回收公共投入成本、“捕获”相应土地增值的财政工具。这

①

②

③

２ 周黎安，“晋升博弈中政府官员的激励 与 合 作：兼 论 我 国 地 方 保 护 主 义 和 重 复 建 设 问 题 长 期 存 在 的 原因”，《经济研究》，２００４年第６期，第３３—４０页；张军、周黎安，《为增长而竞争：中国增长的政治经济学》，上海人民出版社，２００８年。３ 杨其静和聂辉华（２００８）在更广阔的视角下 回 顾 并 辩 证 性 地 批 判 了“保 护 市 场 的 联 邦 主 义”，感 谢 审 稿人指出这篇文献与本研究的内在关联。有趣的是，本文的研究视角无意中直接或间接地回应了杨、聂 两位作者对“保护市场的联邦主义”的五大批判。４ 财政变量能否资本化到土地或房产价 值 中 主 要 取 决 于 三 方 面 因 素：第 一，土 地 要 素 的 市 场 化，价 格 机制要发挥作用，这是资本化的前提。第二，财政变量是持续的公共服务流或税收负担流，而非一 次 性 的。耐用性公共品的资本化现象具有更多的经验支持，可预期的特定标准的公共服务作为一种“权利”，或可预期的税收负担作为一种“义务”，理论上都可能资本化到地价或房价中。第三，土地供给弹性会影响 资本化的程度，一般而言，土地本身的稀缺性以及政府对土地市场的严格规制会使资本化现象作为一种 长期均衡而存在。

第１期 汤玉刚等：资本化、财政激励与地方公共服务提供 ２１９　　

一点，古今中外财政制度千差万别，既有质的区别，更有量的差异。就 目 前

中国的地方 财 政 实 际 而 言，地 方 政 府 对 土 地 增 值 进 行 价 值 捕 获 （ｖａｌｕｅ　ｃａｐ－ｔｕｒｅ）的工具主要是国有土地使用权出让，而且主要体现在住宅和商服用地出

让方面。　

①５　这也就意味着，在土地出让之前，地方政府公共投入形成的土地增

值能够很容易地被土地的 所 有 者 （地 方 政 府）捕 获；而 在 土 地 出 让 之 后，地

方政府没有有效的价值捕获工具回收因增量 （边际）公共投入所形成的土地

价值增值。因 此，凡 是 在 土 地 出 让 之 前 能 够 资 本 化 到 地 价 中 去 的 公 共 产 品

（如基础设施），地方政府 （或开 发 商）就 有 足 够 的 激 励 去 提 供；而 土 地 出 让

后，依附于地块的任何增量公共产品、公共服务提供乃至原有基础设施的边

际改善，地方政府面对的财政激励是不足的，尽管这些边际提供或改善是居

民所需要的，并且可能会资本化到房价中去。这也就解释了我们凭经验直觉

所能体会到的现象：重建设，轻服务；重新项目，轻日常维护。　

②６

由于中国当前的地方收入形 式 中 仅 有 “土 地 出 让 金”而 没 有 针 对 存 量 土

地的租金收入或通常意义上的房产税，因此要直接检验两种不同的收入制度

对地方支出行为的影响是非常困难的。故我们通过验证公共服务资本化的时

序特征来倒推地方政府对不同公共服务的提供激励，即检验公共服务资本化

是发生在住宅用地出让环节，还是发生在住宅销售或消费环节？如果某类公

共服务的资本化发生在土地出让环节，追求 “土地出让金”最大化的地方政

府就有足够的激励提供该类公共服务。反之，如果某类公共服务的资本化仅

仅发生在住房消费环节，那么追求 “土地出让金”最大化的地方政府就缺乏

足够的激励去最优地提供该类公共服务。也就是说，资本化的时序特征与地

方政府收入结构两要素相结合，对地方政府公共服务提供激励产生重要影响。我们利用中国３５个 大 中 城 市２００１—２０１１年 的 数 据 进 行 动 态 面 板 模 型 分 析，结果表明：只有公共电汽车和城市轨道交通设施能够在土地出让之际显著地

资本化到出让地价中，而教育、公共电汽车、城市轨道等交通设施能够在住

宅销售或消费环节显著地资本化到房价中，且交通设施对出让地价的资本化

程度弱于对房价的资本化程度。本文的主要贡献是：第一，从地方收入制度的角度理解地方支出 行 为 的

内生决定，并以当前中国的 “土 地 财 政”为 背 景，利 用 财 政 变 量 资 本 化 原 理

揭示了土地出 让 制 与 土 地 年 租 制 （或 房 产 税）下 地 方 支 出 行 为 模 式 的 差 异。此视角是对既有地方政府支出行为研究文献的一个重要补充。第二，区分土

①

②

５ 除土地出让之外，也有一系列的税费收 入 可 以 部 分 地 进 行 价 值 捕 获，如 土 地 增 值 税、房 产 交 易 中 的 营业税、个人所得税等，但总体而言，或因税制设计本身不完善，或因收入规模相对土地出让收入要小得多，故这些价值捕获工具的影响力较弱。６ 本文主要关注的是城市部门，即使在 城 市 部 门，这 种 偏 向 也 是 显 著 的。如 果 考 虑 到 农 村 社 会，本 文 所强调的逻辑更是显著。农村建设用地，尤其是宅基地，受现有土地管理法律约束，其交易市场基本是不存在的，这在人口不断城市化的进程中，更造成了农村社区基本公共服务自愿提供与政府提供的系统性 严重不足，结果是只能依靠政治力量加以扭转，其效率如何自然在预料之中。

２２０　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

地出让和住房销售两个时点，利用中国３５个城市的数据实证检验不同类型公

共服务资本化的时序特征，并结合地方收入制度，推断地方政府面临的差异

化财政激励。第三，政策含义方面，在收入制度的交易成本可以忽略的情况

下，从土地出让制向土地年租制或房产税体制转变，有利于消除地方支出行

为的扭曲。本文其余部分的安排如下。第二部分是文献综述，包括财政变量 资 本 化

的国内外文献，以及土地出让与公共服务提供之间关系的相关文献。第三部

分是资本化与地方财政激励形成的理论逻辑，第四部分是实证模型设定与变

量选择，第五部分汇报公共服务对房价资本化和地价资本化的实证结果，第

六部分基于实证结果展开讨论，第七部分为结论。

二、文 献 综 述

财政变量的资本化研究方面，Ｏａｔｅｓ（１９６９）首开先河，他通过实证方法

证明了公共服务 （教育）资本化 效 应 的 存 在，并 声 称 其 发 现 印 证 了 “用 脚 投

票”机制的存在性　

①７　

，公共服务资本化研究的序幕就此拉开。部分文献印证了

Ｏａｔｅｓ的发 现，认 为 教 育 支 出 能 够 资 本 化 到 房 价 中 去 （如 Ｅｄｅｌ　ａｎｄ　Ｓｃｌａｒ，

１９７４；Ｂｒａｓｉｎｇｔｏｎ，１９９９；Ｄｈａｒ　ａｎｄ　Ｒｏｓｓ，２０１０）。而另外一些研究发现，不

是教育支出或投入，而是教育产出或质量，能够资本化到房价中 （如 Ｈａｕｒｉｎａｎｄ　Ｂｒａｓｉｎｇｔｏｎ，１９９６；Ｂａｙｅｒ　ｅｔ　ａｌ．，２００３；Ｃｈｅｓｈｉｒｅ　ａｎｄ　Ｓｈｅｐｐａｒｄ，２００４）。不仅存在教育的资本化证据，其他公共服务差异也可能资本化到房价中。例

如，Ｈｉｌｂｅｒ　ａｎｄ　Ｍａｙｅｒ（２００１）认为土地供给弹性较小的城市，财政支出及基

础设施对房价的资本化程度较高。ＭｃＭｉｌｌｅｎ　ａｎｄ　ＭｃＤｏｎａｌｄ （２００４）则发现新

高速交通线的开通会引起房价上升，距离新的交通中转站较近的地区房价较

高，进而说明交通便利性能够资本化到房价中。在我国，由于房地产市场化改革不过十多年的历史，受数据可得性约束，

财政变量资本化的研究相对薄弱。有学者利用截面数据进行实证研究，并得

出结论：公共支出水平的地区间差异会逐渐积累并资本化到房价中去 （如高

凌江，２００８；郭小东和陆超云，２００９　

②８　

）。也 有 学 者 利 用 近 些 年 的 省 际 或 城 市

面板数据检 验 公 共 支 出 的 资 本 化 效 应 （如 梁 若 冰 和 汤 韵，２００８；杜 雪 君 等，

①

②

７ 后续研究指出，资本化并不必然意味着“用脚投票”机制的存在，也可能仅仅说明了地方政府是追求土地租金最大化的（Ｂｒｕｃｋｎｅｒ，１９７９）。但无论是“用脚 投 票”假 说，还 是“土 地 租 金 最 大 化”假 说，资 本 化 的存在性都是必要前提。８ 高凌江，“地方财政支出对房地产价值的影响———基于我国３５个大中城市的实证研究”，《财政理论与实践》，２００８年第１期，第８５—８９页；郭 小 东、陆 超 云，“我 国 公 共 产 品 供 给 差 异 与 房 地 产 价 格 的 关 系”，《中山大学学报》，２００９年第６期，第１７７—１８６页。

第１期 汤玉刚等：资本化、财政激励与地方公共服务提供 ２２１　　

２００９；邵挺和袁志刚，２０１０；踪家峰 等，２０１０　

①９　

），总 体 上 也 为 程 度 不 等 的 财

政变量资本化现象提供了证据。另外，部分学者利用更详尽的城市内不同地

段微观数据进一步证明了教育、交通、生态环境、公园景观等公共服务的资

本化效应 （郝 前 进，２００９；冯 皓 和 陆 铭，２０１０；温 海 珍 等，２０１３；李 祥 等，

２０１２　

②１０　

）。

对比国内外公共服务资本化的相关研究，可以发现，房地产市场 中 本 质

的运行规律并没有不同，只要存在这个市场，公共服务资本化现象就可能发

生，无非是资本化的程度因地理特征、文化差异等因素而有不同表现。从资本

化的角度看，不同地区、不同国家的地方政府在提供公共服务方面激励的不同

源于哪里呢？答 案 在 于 地 方 政 府 对 土 地 增 值 进 行 价 值 捕 获 的 政 策 工 具 千 差

万别。政府用什么政 策 工 具 进 行 价 值 捕 获？价 值 捕 获 工 具 有 不 同 的 分 类 依 据，

这取决于研究者所关注的问题是什么。例如，可根据政府进行价值捕获的权

利渊源分类：源于土地所有权的价值捕获工具，如国有土地出租、出 让、出

售等；源于国家征税权的价值捕获工具，如房产税、土地价值税、土 地 增 值

税、房地产交易环节税等；源于政府土地开发规划权的价值捕获工具，如开

发费 （ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｆｅｅｓ）、影响费 （ｉｍｐａｃｔ　ｆｅｅｓ）等。还可以按照价值捕获是

以货币形式 还 是 实 物 形 式，分 为 货 币 捕 获 （如ｃａｓｈ　ｅｘａｃｔｉｏｎ）和 实 物 捕 获

（如ｉｎ－ｋｉｎｄ　ｅｘａｃｔｉｏｎ）。在土地再 开 发 过 程 中 实 物 捕 获 往 往 可 降 低 交 易 成 本，

实现政府与土地所有 （占有）者之间的帕累托改进。据华生 （２０１３）　

③１１　介绍，

发源于法国和德国，发扬于日本、韩国和中国台湾地区的 “减步法”　

④１２　大大促

进了这些国家或地区的城市化进程，正是实物捕获的典范。最后，价值捕获

还可以从捕获环节的角度来看，捕获可发生在开发环节、交易环节、保有环

节、再开发环节等。如我国的国有土地出让主要发生在开发环节或再开发环

节，房产交易营业税、个人所得税等土地相关税种则发生在交易环节，而世

①

②

③④

９ 梁若冰、汤韵，“地方公共品供给中的Ｔｉｅｂｏｕｔ模型———基于中 国 城 市 房 价 的 经 验 研 究”，《世 界 经 济》，２００８年第１０期，第７１—８３页；杜雪君、黄忠华、吴次 芳，“房 地 产 价 格、地 方 公 共 支 出 与 房 地 产 税 负 关 系研究———理论分析与基于中国数据的实证检验”，《数量经济技术经济研究》，２００９年第１期，第１０９—１１９页；邵挺、袁志刚，“土地供应量、地 方 公 共 品 供 给 与 住 宅 价 格 水 平———基 于 Ｔｉｅｂｏｕｔ效 应 的 一 项 扩 展 研究”，《南开经济研究》，２０１０年第３期，第３—１９页；踪 家 峰、刘 岗、贺 妮，“中 国 财 政 支 出 资 本 化 与 房 地 产价格”，《财经科学》，２０１０年第１１期，第５７—６４页。１０　Ｈａｕｒｉｎ，Ｄ．Ｒ．，ａｎｄ　Ｄ．Ｍ．Ｂｒａｓｉｎｇｔｏｎ，“Ｔｈｅ　Ｉｍｐａｃｔ　ｏｆ　Ｓｃｈｏｏｌ　Ｑｕａｌｉｔｙ　ｏｎ　Ｒｅａｌ　Ｈｏｕｓｅ　Ｐｒｉｃｅｓ：Ｉｎｔｅｒ－ｊｕｒｉｓｄｉｃｔｉｏｎａｌ　Ｅｆｆｅｃｔｓ，”Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，１９９６，５，３５１—３６８；冯皓、陆铭，“通过买房而择校：教育影响房价的经验证据与政策含义”，《世 界 经 济》，２０１０年 第１２期，第８９—１０４页；温 海 珍、杨 尚、秦中伏，“城市教育配套对住宅价 格 的 影 响———基 于 公 共 品 资 本 化 视 角 的 实 证 分 析”，《中 国 土 地 科 学》，２０１３年第１期，第３４—４０页；李祥、高波、王 维 娜，“公 共 服 务 资 本 化 与 房 价 租 金 背 离———基 于 南 京 微 观的实证研究”，《经济评论》，２０１２年第５期，第７８—８８页。１１华生，《城市化转型与土地陷阱》，东方出版社，２０１３年。１２减步法的原理是在改变土地用途规划或建筑规划时，原土地所有者必须将土地分成两块，一块给原土地所有者或使用权的拥有人按新规划开发，另一块作为公共设施建设用地以及出售以充抵公共设施建设费，简言之，就是以自己的私有土地换取规划变更（华生，２０１３：第１９５页）。

２２２　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

界上大多数国家的房产税、土地价值税则发生在住房保有或使用环节。由于

公共投资或公共服务提供不仅具有空间特征，而且具有时间特征，这意味着

地方政府在何时进行价值捕获，其经济后果是不同的，这就回到了本文所关

注的主题。　

①１３

引言中已经提到，当前大多数文献对地方支出行为的分析是在 “中国式

分权”的逻辑框架下展开的，此逻辑更强调竞争激励何以产生以及这种激励

的 “中国式”政治经济特征　

②１４　

，而相对忽视了动机背后的地方政府财政能力。

对土地财政以及由此衍生的土地金融的关注恰恰弥补了这一缺憾，这是地方

政府间之所以能展开竞争的最重要政策工具，是中国基础设施改善得以内生

性突飞猛进的重要推动力 （如陶然等，２００９；蒋 省 三 等，２０１０；汤 玉 刚 和 陈

强，２０１２　

③１５　

）。然而，对土地财政的理解仅仅停留在政府融资能力的水平是远

远不够的，其间隐含的行为激励有待进一步发现。对本研究而言，有两篇文献值得格外关注，因为它们将中国的土 地 出 让

与地方公共品供给结构直接联系在一起。其中，左翔和殷醒民 （２０１３）　

④１６　注意

到了基础设施可资本化到地方政府的土地出让价格中去，这刺激了地方政府

的基础设施投资行为。但在地区间竞争压力下，土地出让收入的提高尽管放

松了财政约束，但在追逐土地出让金和 “以地引资生税”两种机制的共同作

用下，地方政府会将更多的财政资源投入到经济性公共品提供中，教育、医

疗等公共服务并不一定是宽裕财政收入的受益者。这一思路以及相应的政策

主张是具有说服力的，但从本质上而言仍可归入 “中国式财政分权”的研究

路线。而我们的思路更强调以土地为基础构建地方收入体系，引导地方公共

品提供行为合理化。王轶军等 （２００７）　

⑤１７　研究了城市公共服务的价值估计、受

益者分析和融资模式，其技术路线与本文非常相似，因为他们也同时考虑了

土地出让和房地产销售两个环节，并考查了地铁、公交车站、大型公园对地

价和房价的资本化，其实证结果与我们的发现具有较大的一致性，即这些公

①

②

③

④

⑤

１３地方政府进行价值捕获并非针对全部土地 价 值，而 是 针 对 非 土 地 所 有 者（使 用 者）个 人 努 力 所 形 成 的土地增值，或者政府公共投资所形成 的 土 地 增 值，前 者 被 视 为 广 义 的 价 值 捕 获，而 后 者 是 狭 义 的 价 值 捕获，学术界对前者的争议较大，对后者的争议较小。本文理论上所关注的是狭义的价值捕获，从而建立起土地增值价值捕获与地方政府公共投入激励之间的逻辑关联。关于价值捕获政策工具的系统总结可 参见美国林肯土地政策研究所的相关系列出版物（如Ｉｎｇｒａｍ　ａｎｄ　Ｈｏｎｇ，２０１２；Ｓｍｏｌｋａ，２０１３），世界银行的相关出版物（如Ｐｅｔｅｒｓｏｎ，２００９）。１４　Ｂｌａｎｃｈａｒｄ　ａｎｄ　Ｓｈｌｅｉｆｅｒ（２００１）在比较中国与俄罗斯的改革绩效时指出，经济上高度分权与政治上高度集中是中国有别于俄罗斯的重要制度特征。１５陶然、陆曦、苏福兵、汪 晖，“地 区 竞 争 格 局 演 变 下 的 中 国 转 轨：财 政 激 励 和 发 展 模 式 反 思”，《经 济 研究》，２００９年第７期，第２１—３３页；蒋省三、刘守英、李青，《中国土地政策改革：政策演进与地方实施》，上海三联书店，２０１０年；汤玉刚、陈强，“分权、土地财政与城市基础设施”，《经济社会体制比 较》，２０１２年 第

６期，第９８—１１０页。１６左翔、殷醒民，“土地一级市场 垄 断 与 地 方 公 共 品 供 给”，《经 济 学（季 刊）》，２０１３年 第１２卷 第２期，第

６９３—７１８页。１７王轶军、郑思齐、龙奋杰，“城市公共服务的价值估计、受益者分析和融资模式探讨”，《城市发展研究》，２００７年第４期，第４６—５３页。

第１期 汤玉刚等：资本化、财政激励与地方公共服务提供 ２２３　　

共服务可资本化到房屋销售价格中，而难以资本化到土地出让价格中。但该

研究局限于北京市，且数据样本较小，关注的公共服务也仅包括地铁、公交

和公园三项。本 文 以３５个 城 市１１个 年 份 的 数 据 为 样 本，考 查 交 通、文 化、教育、卫生等重要公共服务，并将地方政府公共品提供行为作为考察的中心，这是沿着该研究思路的一个重要推进。

通过以上对国内外相关文献的梳理可以看出，土地或房地产市场中的公

共服务资本化规律与土地增值价值捕获工具的选择是地方政府能否获得正确

激励的两个必要因素。这就产生了本文的研究任务：（１）正如国内大多数有关财 政 资 本 化 的 文 献，我 们 将 检 验 中 国 城 市 公 共

服务是否资本化到住房价格中。（２）与大多数国内相关文献 不 同 的 是，我 们 将 检 验 公 共 服 务 是 否 在 土 地

出让之际资本化到地价中去。如果地方公共服务能够在土地出让之际资本化到地价中，那么，以 土 地

出让为其重要收入来源的地方政府就有足够的财政激励　

①１８　提供相应的公共服

务；如果地方公共服务无法在土地出让之际资本化，而是在住房销售或住房

消费环节资本化到房价中，那么，由于没有有效的价值捕获工具，地方政府

往往就缺乏提供相关公共服务的财政激励。下面一部分，我们将从静态和动

态两个角度深入理解资本化相关的财政激励形成机制。

三、资本化与地方财政激励：理论逻辑

首先，我们将时间维度抽象掉，从静态意义上分析不同的财政激 励 是 如

何形成并产 生 作 用 的。这 里 假 定 地 方 公 共 服 务 可 以 资 本 化 到 房 地 产 价 值 中

（不考虑资本化发生在什么时点），即资本化效应本身是存在的。如图１所示，当地方公共服务资本化导致房地产价值增值时，如果地方收入制度中无相关

价值捕获工具，则 资 本 化 产 生 的 财 政 激 励 链 条 断 裂，也 就 无 财 政 激 励 可 言。如果地方收入制度中有相关价值捕获工具，如前所述，价值捕获工具有多种

类型，这里我们将其区分为交易型和保有型，前者在交易环节进行一次性价

值捕获，后者在持有或保有阶段连续地进行价值捕获。与交易型价值捕获工

具相对应的激励类型是激励Ⅰ，与保有型价值捕获工具相对应的激励类型是

激励Ⅱ。激励Ⅱ在时间维度和空间维度上都是均匀分布的，而激励Ⅰ随交易

的完成而消失，因此该激励在时间维度和空间维度上都存在扭曲。

①１８本文不考虑国内文献广为讨论的政治 激 励，一 则 政 治 激 励 可 能 不 稳 定，再 则 即 使 纳 入 政 治 激 励，也 不改变本文所论述的财政激励。

２２４　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

图１　地方公共服务资本化、价值捕获与地方公共服务提供激励

　　以上是地方支出行为财政激励的一般性分析，下面我们专门讨论资本化

的时序特征以及由于这一时序特征所造成的地方财政激励差异。为了表述方

便，我们将在时间序列上较早的公共服务资本化称为 “对地价的资本化”，将

较晚的公共服务资本化称为 “对房价的资本化”，早晚则以地方政府的土地出

让为分界线。图２勾勒了土地开发的时序特征和公共产品或服务提供的时序

特征。由图２可以看出，在土地出让之前，地方政府投入的基础设施可以直

接资本化到地价中，从而通过土地出让金收入部分或完全回收这些基础设施

的投入成本，这无疑大大增加了地方政府的基础设施投资激励。而在土地出

让之后，虽然任何公共产品或公共服务的边际改善都可能资本化到对应时间

点上的土地或房产价值中，但地方政府缺乏有力的价值捕获工具，因公共服

务改善导致的土地增值被开发商或土地、房产占有者捕获，公共产品或服务

的提供主体———地方政府无法有效回收公共投入成本，这也就意味着 地 方 政

府有效提供公共产品或服务的激励将受到影响。

图２　土地开发与公共品提供时序特征

需要注意的是，以上分析没有考虑到房价对地价的反馈效应。　

①１９　根据李嘉

图的地租理论，地价高涨的根本原因在于房价高涨，那么由于公共服务改善

①１９对反馈效应的考察源于审稿人对房价和地价互动关系的评论，特此感谢。

第１期 汤玉刚等：资本化、财政激励与地方公共服务提供 ２２５　　

导致的房价上升理论上会传导到土地出让环节，从而对地方政府的公共服务

提供激励产生 正 面 影 响。但 这 种 推 断 要 谨 慎。如 果 考 虑 到 城 市 的 空 间 结 构，当房价主要反映的是中心城区的房屋价格，而出让的土地主要是城市边缘的

郊区土地时，房价对地价的正反馈就可能很微弱；相反，当出让的土地也在

中心城区时，房价对地价的正反馈可能就比较强。

四、模型设定与变量选择

本文对公共服务资本化的实证分析建立在特征价格模型的基础之上。特

征价格模型的雏形最早由Ｃｏｕｒｔ（１９３９）提出，主要应用于耐用消费品 （如汽

车）的定价。２０世纪６０年代以来，该方法的应用日益活跃。其理论基础有两

个，一个是Ｌａｎｃａｓｔｅｒ（１９６６）的消费 者 理 论，另 一 个 是Ｒｏｓｅｎ （１９７４）的 隐

性市场理论，也正是Ｒｏｓｅｎ完成了特征价格分析的基本理论框架。从消费者

角度看，该模型认为消费者对住房的需求不是根源于住房本身，而是根源于

住房所体现的诸多特征要素，以及这些特征要素给消费者带来的满足，如文

化、教育资源的临近性，交通可达性，环境适宜度等。这些绑定的特 征 是 消

费者所需要的，但不能分开单独购买。本文从教育、文化、医 疗、交 通 四 个

方面衡量公共服务，并利用３５个大中城市的面板数据，分析不同类型公共服

务对房价的资本化。同时，我们引入住宅用途土地出让价格，从而分别检验

公共服务对房价和地价的资本化。

（一）模型的设定

首先，建立如下房价模型：

ｌｎｐｓｉｔ ＝ａ０＋ａ１ｌｎｐｓｉ，ｔ－１＋ａ２ｌｎｗａｇｅｉｔ＋ａ３ｌｎｄｅｎｓｉｔｙｉｔ

＋ａ４ｎｏｎａｇｒｉｉｔ＋ａ５ｌｎＭ２／ＧＤＰｔ＋∑ａｋｌｎｘｋｉｔ＋ｕｉ＋εｉｔ． （１）

其 中，ｐｓｉｔ表 示 城 市ｉ在 第ｔ年 的 商 品 房 平 均 销 售 价 格　

①２０　

，文 中 称 为 房 价，

ｗａｇｅｉｔ表示城市ｉ在第ｔ年的职工年平均工资，ｄｅｎｓｉｔｙｉｔ表示城市ｉ在第ｔ年的

人口密度，ｎｏｎａｇｒｉｉｔ表示城市ｉ在第ｔ年的非农人口比例，Ｍ２／ＧＤＰｔ 是全国层

面的货币和准货币供应量与ＧＤＰ之比，表示经济的货币化程度或货币超发的

程度，作为宏观货币政策冲击的代理指标，ｘｋｉｔ表示城市ｉ在第ｔ年的公共支

出特征变量，这里考虑了教育、文化、医疗、交通四个方面 （详见下文），ｕｉ为不随时间而变的个体异质性 （比如，每个城市的地理位置、是否沿海、是

否省会等），而εｉｔ为随机扰动项。

①２０原则上，包括二手房价格在内的所有住 宅 价 格 作 为 因 变 量 在 逻 辑 上 更 能 直 接 证 明 公 共 服 务 对 房 价 资本化的存在与否，但受到数据可得性的约束，本文的房价不包括二手房价格。

２２６　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

类似地，建立地价模型如下：

ｌｎｌａｎｄｉｔ ＝ｂ０＋ｂ１ｌｎｐｓｉ，ｔ－１＋ｂ２ｌｎｌａｎｄｉ，ｔ－１＋ｂ３ｌｎｗａｇｅｉｔ＋ｂ４ｌｎｄｅｎｓｉｔｙｉｔ

＋ｂ５ｎｏｎａｇｒｉｉｔ＋ｂ６ｌｎＭ２ＧＤＰｔ＋∑ｂｋｌｎｘｋｉｔ＋ｖｉ＋δｉｔ． （２）

其中，ｌａｎｄｉｔ表示城市ｉ在第ｔ年的住宅用地出让均 价，文 中 称 为 地 价，其 他

变量同房价决定模型。考虑到第三部分理论分析中指出房价可能对出让地价

产生反馈作用，因此在地价决定模型中可引入滞后一期的房价做解释变量。ｖｉ为不随时间而变的个体异质性，而δｉｔ为随机扰动项。

另外，在上述模型中未包含时间虚拟变量或时间趋势 项，理 由 如 下：首

先，加入时间虚拟变量或时间趋势项将导致严重的多重共线性。比如，时间

趋势项ｔ与ｌｎｗａｇｅ（人均工资对数）的相关系数高达０．８７，与Ｌ．ｌｎｐｓ（上期

房价对数）的相关系数为０．６６，与ｎｏｎａｇｒｉ（非农人口比例）的相关系数也达

到０．５９。其次，在理论上，从考察因果关系的角度出发，我们更希望发现经

济基本面对房价与地价的影响，而非时间的流逝本身导致房价或地价的变动。

再次，在房价与地价的方程中，包括房价或地价的滞后项，已在一定程度上

控制 了 时 间 滞 后 效 应。最 后，我 们 引 入 每 年 对 各 地 区 的 共 同 货 币 冲 击

（Ｍ２ＧＤＰｔ），这比简单地加入时间虚拟变量或时间趋势具有更好的经济含义。

（二）变量的说明与描述统计

本文选择了我国３５个大中城市　

①２１　２００１—２０１１年的平衡面板数据，样本容

量为３５×１１＝３８５。　

②２２　在地理范围上，除房价和地价两个指标外，其他指标都

是市辖区数据。在目前的官方统计数据中，城市房价和地价数据包含市辖县，而没有单 独 的 市 辖 区 数 据。对 此，我 们 参 考 左 翔 和 殷 醒 民 （２０１３）的 做 法，假定官方 统 计 的 城 市 房 屋 和 土 地 价 格 更 多 反 映 了 中 心 城 市 （市 辖 区）的 情

况。　

③２３　具体数据来源见表１。

①

②

③

２１本文选择的３５个城市为：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、合肥、南昌、广州、深圳、南宁、海口、郑州、武 汉、长 沙、重 庆、成 都、贵 阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。２２对于若干城市个别变量与年份的缺失数据进行了线性插值处理。具体包括职工平均工资变量，重庆、西安、武汉２００９年数据缺失，深圳２００５年数据缺失。人均公共图书馆藏书量，广州缺失２０１１年数据，昆明缺失２００３年数据。广州２００８年和２００９年的高等学校专任教师数和高等学校学生数缺失。济南和青岛缺失２００７年、２００８年两年的非农人口数，福州则缺失２００４年和２００６年两年的非农人口数。２３这一假定也具有很大合理性，因为本文选择的３５个城市至少是区域性的中心城市，而不同于一般的地级市，一般地级市往往下辖较多的县，中心城市经过过去三十多年的发展，大多经历了一个撤县设区的城市化进程。《瞭望东方周刊》２０１２年第３３期封面文章“中国城市扩张排行榜”，援引一项国家自然科学基金项目的研究成果：从１９９０年到２０００年，中国城市的建成区面积从１．２２万 平 方 千 米 增 长 到２．１８万 平方千米，增长７８．３％；到２０１０年，这个 数 字 达 到４．０５万 平 方 千 米，又 增 长８５．５％。由 此 可 见 一 斑。另外，可通过比对样本中市辖区和全市的人口或建成区面积，也能发现市辖区的概念基本能代表市的概念。最后，正如左翔和殷醒民（２０１３）所论，假定土地和房地产开发更多集中在市辖区，而非市辖县，基本 上 是可取的。

第１期 汤玉刚等：资本化、财政激励与地方公共服务提供 ２２７　　

表１　变量的定义

变量 定义 数据来源　

①２４　

ｐｓ 商品房平均销售价格 （元／平方米） 中国房地产信息网

ｌａｎｄ 住宅用途地价水平 （元／平方米） 中国城市地价动态监测网

ｗａｇｅ 职工年平均工资 （元） 中经网统计数据库

ｄｅｎｓｉｔｙ 人口密度 （人／平方公里） 中经网统计数据库

ｎｏｎａｇｒｉ 非农人口比例 中经网统计数据库

Ｍ２／ＧＤＰ 货币供应量 Ｍ２与ＧＤＰ之比 中经网统计数据库

ｐｔｗ 每万名小学生拥有的老师数 （人） 中经网统计数据库

ｍｔｗ 每万名中学生拥有的老师数 （人） 中经网统计数据库

ｕｔｗ 每万名高等院校学生拥有的老师数 （人）中经网统计数据库

ｂｏｏｋｗ 每万人占有的公共图书馆藏书 （册） 中经网统计数据库

ｈｂｅｄｗ 每万人占有的医院床位数 （张） 中经网统计数据库

ｄｏｃｔｏｒｗ 每万人占有的医生数 （人） 中经网统计数据库

ｂｕｓｗ 每万人拥有的公共汽电车数 （辆） 中经网统计数据库

ｒａｉｌ 每平方千米 城 市 轨 道 交 通 通 车 里 程 （公

里／平方千米）《中国 城 市 轨 道 交 通 年 度 报 告》及

网络收集

　　本文所关注的核心解释变量为公共服务，这里选择了教育、文化、医疗、交通四个方面。在教育方面，选择每万名小学生拥有的老师数、每万名中学

生拥有的老师数、每万名高等院校学生拥有的老师数作为代理变量。在文化

方面，选择每万人占有的公共图书馆藏书作为代理变量。在医疗方面，选择

每万人占有的医院床位数、每万人占有的医生数作为代理变量。在交通方面，选择每万人拥有的公共汽电车数和城市轨道交通通车里程数作为代理变量。

　

②２５　

除此之外，还选择了职工年平均工资、人口密度、非农人口比例作为地区控

制变量。各变量的定义及数据来源参见表１，描述统计参见表２。

表２　变量的统计特征

变量 平均值 标准差 最小值 最大值 变异系数

ｐｓ　 ４　３９７．９３　 ２　９９５．２２　 １　３７０　 ２１　３５０　 ０．６８

ｌａｎｄ　 ３　９７９．８２　 ４　４４５．２７　 ３６６　 ２２　８２７　 １．１２

ｗａｇｅ　 ２８　０２４．８４　 １２　８２５．２５　 ９　７００．８６　 ７７　１４４．９５　 ０．４６

ｄｅｎｓｉｔｙ　 １　５７５．４２　 １　１８０．０３　 １４７　 １１　４４９．３　 ０．７５

ｎｏｎａｇｒｉ　 ０．８１９６　 ０．１５１０　 ０．３９４９　 １　 ０．１８

①

②

２４中国房地产信息网：ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ．ｃｅｉ．ｇｏｖ．ｃｎ／ｔｊ／ＴＪ．ｃｂｓ；中国城市 地 价 动 态 监 测 网ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｌａｎｄｖａｌｕｅ．ｃｏｍ．ｃｎ／Ｌ＿ＬａｎｄＰｒｉｃｅＭｏｎｉｔｏｒ．ａｓｐｘ？Ｍｅｎｕ＿ＩＤ＝１６＆ＰＩＤ＝１＆ＣｏｌｕｍｎＩＤ＝０；中 经 网 统计数据库网址：ｈｔｔｐ：／／ｄｂ．ｃｅｉ．ｇｏｖ．ｃｎ／。２５在初稿中我们采用了每平方千米铺装道路面积这一指标，但由于对城市道路的统计口径发生过变动，数据质量不高，可比性较差，所以在修改稿中我们放弃该指标。

２２８　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

（续表）

变量 平均值 标准差 最小值 最大值 变异系数

Ｍ２／ＧＤＰ　 １．６２０８　 ０．１１８５　 １．４４３６　 １．８０７８　 ０．０７

ｐｔｗ　 ５４８．４７　 １０９．０６　 ２６８．７９　 １　０３７．７７　 ０．２０

ｍｔｗ　 ６８２．５２　 １３５．８９　 ３８０．１４　 ２　０６１．３６　 ０．２０

ｕｔｗ　 ６４５．７４　 １３４．６７　 ５２．０４　 １　３５４．０９　 ０．２１

ｂｏｏｋｗ　 １７　１８４．４３　 １１　１１１．７４　 １　０００　 ９３　０１６　 ０．６５

ｈｂｅｄｗ　 ６５．７０　 １６．４６　 ２５．７２　 １３１．６１　 ０．２５

ｄｏｃｔｏｒｗ　 ３７．５８　 １１．４０　 １３．９４　 ８８．４５　 ０．３０

ｂｕｓｗ　 １６．７５　 ５５．６０　 ４　 １０６８　 ３．３２

ｒａｉｌ　 ０．０３８　 ０．０８１　 ０　 ０．５０４　 ２．１４

在正式计量分析之前，需要对教育、文化、医疗、交 通 四 个 方 面 内 部 的

子变量进行相关分析，避免变量内部相关性过强，导致多重共线性影响回归

结果。

首先对教育的子变量ｐｔｗ、ｍｔｗ、ｕｔｗ进行相关性检验，结果见表３。由

表３可 知，教 育 的 子 变 量 间 相 关 性 较 高，其 中ｐｔｗ与 ｍｔｗ的 相 关 系 数 达 到

０．４２，ｍｔｗ与ｕｔｗ 的 相 关 系 数 为０．２４，而ｐｔｗ 与ｕｔｗ 的 相 关 系 数 也 达 到

０．１５，而且均在１％水平上显著。

表３　教育的子变量间相关性检验

子变量 ｐｔｗ　 ｍｔｗ　 ｕｔｗ

ｐｔｗ　 １．００００

ｍｔｗ　

０．４１６８＊＊＊

（０．００００）１．００００　

ｕｔｗ　

０．１５４７＊＊＊

（０．００２３）０．２４１６＊＊＊

（０．００００）１．００００　

　　注：括号中为ｐ值。＊ｐ＜１０％，＊＊ｐ＜５％，＊＊＊ｐ＜１％。

考虑到这三个子变量的量纲相同，都具有衡量师生比的作用，经 过 主 成

分分析，本文将这三个子变量的第一个主成分 （记为ｅｄｕ）作为教育支出的代

理变量　

①２６　

，即ｅｄｕ＝０．６１０８×ｐｔｗ＋０．６５０９×ｍｔｗ＋０．４５０８×ｕｔｗ。其中，中学

师生 比 （ｍｔｗ）所 得 权 重 最 高，小 学 师 生 比 （ｐｔｗ）次 之，而 大 学 师 生 比

（ｕｔｗ）的权重最低。这与我们的常识相符，即中学与小学纯粹为地方性公共

品，而大学在一定程度上 为 全 国 性 公 共 品 （大 学 生 源 不 一 定 来 自 本 地）；而

且，由于高考的升学压力最大，故中学的价值更甚于小学，得到最大权重。

由于文化支出方面仅选择了一个子变量，故不需要进行相关性 检 验。在

医疗方面，检验 两 个 子 变 量ｈｂｅｄｗ与ｄｏｃｔｏｒｗ的 相 关 性，检 验 结 果 见 表４，

①２６如果对这三个变量进行简单算术平均，即定义ｅｄｕ＝（ｐｔｗ＋ｍｔｗ＋ｕｔｗ）／３，也能得到类似的结果，限于篇幅不再汇报。

第１期 汤玉刚等：资本化、财政激励与地方公共服务提供 ２２９　　

ｈｂｅｄｗ与ｄｏｃｔｏｒｗ的相关 系 数 高 达０．６３８４，且 在１％水 平 上 显 著。如 果 将 两

个子变量均加入回归方程，会导致严重的多重共线性。考虑到这两个子变量

间有相似的内在属性，故进 行 主 成 分 分 析，将 第 一 个 主 成 分 （记 为 ｍｅｄ）作

为医疗支出的代理变量。主成分分析的结果表明，这两个子变量的权重相同，

即ｍｅｄ＝０．５×ｈｂｅｄｗ＋０．５×ｄｏｃｔｏｒｗ。这可以解释为，对于提供医疗服务而

言，医院的硬件设备 （物质资本）与医生人数 （人力资本）同样重要。

表４　医疗的子变量间相关性检验

子变量 ｈｂｅｄｗ　 ｄｏｃｔｏｒｗ

ｈｂｅｄｗ　 １．００００

ｄｏｃｔｏｒｗ　

０．６３８４＊＊＊

（０．００００）１．００００　

　　注：括号中为ｐ值。＊ｐ＜１０％，＊＊ｐ＜５％，＊＊＊ｐ＜１％。

最后检验交通的两个子变量的相关性，检验结果见表５，ｂｕｓｗ 与ｒａｉｌ的

相关系数仅为０．０５９０，且极不显著 （ｐ值达０．２４８３），同时考虑到两个子变量

的量纲差异较大，所以这两个变量不应整合，故将它们共同加入回归模型。

表５　交通的子变量间相关性检验

子变量 ｂｕｓｗ　 ｒａｉｌ

ｂｕｓｗ　 １．００００

ｒａｉｌ　

０．０５９０（０．２４８３）

１．００００　

　　注：括号中为ｐ值。＊ｐ＜１０％，＊＊ｐ＜５％，＊＊＊ｐ＜１％。

通过以上对公共服务各子变量的相关性检验，可以得到加入计量模型中

的核心解释变量ｅｄｕ、ｂｏｏｋｗ、ｍｅｄ、ｂｕｓｗ、ｒａｉｌ。以 这 五 个 变 量 作 为 公 共 服

务的代理变量，是以下计量分析的重点。

（三）计量方法的选择

在本文设定的模型 （１）与模型 （２）中，解释变量包括被解释变量房价、

地价的一阶滞后项，故为动态面板模型。处理动态面板主要有两种方法。一

种方法是Ａｒｅｌｌａｎｏ　ａｎｄ　Ｂｏｎｄ （１９９１）提出的差分ＧＭＭ （Ｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅ　ＧＭＭ），

即对房价方程 （１）与地价 方 程 （２）分 别 先 进 行 差 分，消 掉 个 体 异 质 性，再

使用被解释变量的高阶滞后项作为工具变量进行广义矩估计。另一种方法为

Ｂｌｕｎｄｅｌｌ　ａｎｄ　Ｂｏｎｄ （１９９８）发展的系统ＧＭＭ （Ｓｙｓｔｅｍ　ＧＭＭ），对 差 分 之 后

的方程与原来的水平方程 （ｌｅｖｅｌ　ｅｑｕａｔｉｏｎ）同时进行ＧＭＭ估计。

系统ＧＭＭ的优点在于更有效率，而且能够估计不随时间而变的变量系

数，但代价是需要对数据做更为严苛的假设，以保证水平方程工具变量的外

生性。具体来说 （以房价 方 程 为 例），这 要 求 被 解 释 变 量 的 滞 后 差 分 项 （即

２３０　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

Δｌｎｐｓｉ，ｔ－１，Δｌｎｐｓｉ，ｔ－２｛ ｝，… ）与个体异质性ｕｉ 不相关。由于经济系统的稳态

均衡 （ｓｔｅａｄｙ　ｓｔａｔｅ）　

①２７　取决于ｕｉ，而 Δｌｎｐｓｉ，ｔ－１，Δｌｎｐｓｉ，ｔ－２｛ ｝，… 可解释为趋向此

稳态均衡的速度 （也称为ｔｒａｎｓｉｔｉｏｎａｌ　ｄｙｎａｍｉｃｓ），故这一假定要求趋向均衡的

收敛速度与均衡的具体位置无关　

②２８　

。因此，通常只有当经济处于 稳 态 均 衡 附

近时，才能满足这一假定。对于像中国这样的转型经济，时常发生制度变迁，而每次制度变迁都意味着经济系统的稳态均衡移向一个新的位置，故很难保

证经济处于稳态均衡附近。具体到房地产市场，在我们考察的２００１—２０１１年

样本期间，我国密集出台了不少的房地产调控政策　

③２９　

，而且２００８年还发生了

次贷危机及金融海啸，导 致 经 济 剧 烈 波 动。总 之，我 们 强 烈 怀 疑 系 统 ＧＭＭ方法对于中国房地产数据的适用性，故本文的实证分析选择在Ｓｔａｔａ　１２．０中

进行差分ＧＭＭ估计，并使用聚类稳健的标准误差。另外，如果使用所有可得的被解释变量高阶滞后项作为工具变 量，容 易

导致弱工具变量问题，故本文限制仅使用被解释变量的三个高阶滞后项作为

工具变量。比如，对于房价方程而言，工具变量为ｌｎｐｓｉ，ｔ－２，ｌｎｐｓｉ，ｔ－３，ｌｎｐｓｉ，ｔ－４。由于原方程有滞后项，并进行了差分，故将损失两期数据，实际的样本容量

为３８５－（３５×２）＝３１５。这一部分我们主要给出了核心公共服务代理指标的构建过程以及实证方

法的选择依据，下面我们汇报公共服务资本化的实证结果，包括公共服务对

房价的资本化与公共服务对地价的资本化。

五、公共服务资本化的实证结果

（一）公共服务对房价资本化的实证结果

　　表６汇报了公共服务对房价资本化的差分ＧＭＭ 估计结果，被解释变量

为房价对数 （ｌｎｐｓ）。由于回归模型采用全对数形式　

④３０　

，故变量的回归系数表

示弹性，即解释变量变化１％所引起的被解释变量变化的百分比，在这里可理

解为资本化作用的程度及方向。

①

②

③

④

２７稳态均衡（ｓｔｅａｄｙ　ｓｔａｔｅ）的概念来自宏观经济学（比 如 索 罗 增 长 模 型），不 同 于 时 间 序 列 的 平 稳 性（ｓｔａ－ｔｉｏｎａｒｉｔｙ）。２８通常，离稳态均衡越远，则收敛速度越快。宏观经济学的绝 对 收 敛（ａｂｓｏｌｕｔｅ　ｃｏｎｖｅｒｇｅｎｃｅ）与 条 件 收 敛（ｃｏｎｄｉｔｉｏｎａｌ　ｃｏｎｖｅｒｇｅｎｃｅ）概 念 即 来 自 此 性 质。具 体 可 参 见 Ｂｌｕｎｄｅｌｌ　ａｎｄ　Ｂｏｎｄ（１９９８）以 及 Ｒｏｏｄｍａｎ（２００９）。２９近些年来，我国几乎年年出台房地产调控新政，比如２００５年的国八条，２００６年的国六条，２０１０年的国十一条，２０１１年的新国八条，至于小的政策调整则更是不一而足。３０非农人口比例（ｎｏｎａｇｒｉ）已是百分比，故没有再取对数。因为相当多的城市并没有轨道交通，每平方千米城市轨道交通通车里程数（ｒａｉｌ）有 较 多 的 观 察 值 为 零，直 接 取 对 数 会 损 失 很 多 观 察 值，故 我 们 构 建ｌｎ（ｒａｉｌ＋１）作为替代，这一点要感谢审稿人的建议。

第１期 汤玉刚等：资本化、财政激励与地方公共服务提供 ２３１　　

表６　公共服务对房价资本化的回归结果 （被解释变量为房价对数ｌｎｐｓ）

（１） （２） （３） （４） （５）

Ｌ．ｌｎｐｓ　 ０．５１７７＊＊＊ ０．５２２４＊＊＊ ０．４６９２＊＊＊ ０．４６９４＊＊＊ ０．４０６５＊＊＊

（０．０９６７） （０．０９８７） （０．１１８７） （０．１３１５） （０．１２５０）

Ｌ．ｌｎｌａｎｄ　 ０．１０４０

（０．１３３２）

ｌｎｗａｇｅ　 ０．４２２７＊＊＊ ０．４１０７＊＊＊ ０．４２６５＊＊＊ ０．４３２２＊＊＊ ０．４２２０＊＊＊

（０．０９０１） （０．０９１７） （０．０９１４） （０．０９９） （０．１１０７）

ｌｎｅｄｕ　 ０．２６７２＊＊＊ ０．２８３２＊＊＊ ０．２９１９＊＊＊ ０．２８５８＊＊ ０．２４４４＊＊

（０．０８４６） （０．０６８３） （０．０７８７） （０．１１８５） （０．０９７９）

ｌｎｂｏｏｋｗ　 ０．０２１８　 ０．０２１２　 ０．０３２９　 ０．０３００　 ０．０４２０

（０．０２８４） （０．０２８８） （０．０３７７） （０．０４０５） （０．０３６８）

ｌｎｍｅｄ　 ０．１１７５　 ０．１４４１　 ０．０６５９　 ０．０５９７　 ０．０２８８

（０．０８８９） （０．０９６１） （０．１０５２） （０．１０１１） （０．１００１）

ｌｎｂｕｓｗ　 ０．０２９５＊＊＊ ０．０３１２＊＊＊ ０．０３１９＊＊＊ ０．０３２１＊＊＊ ０．０３１５＊＊＊

（０．００９８） （０．０１０２） （０．０１１１） （０．０１１７） （０．０１２０）

ｌｎｒａｉｌ　 ０．９３５４＊＊＊ ０．９３１２＊＊＊ ０．９３３０＊＊＊ ０．９０１２＊＊＊ ０．９３１３＊＊＊

（０．２８９１） （０．２８９９） （０．２９１１） （０．２９４６） （０．３０９７）

ｌｎｄｅｎｓｉｔｙ －０．０４４８ －０．０５３８ －０．０４８７ －０．０３８０

（０．０３７０） （０．０４４３） （０．０４３８） （０．０４６０）

ｎｏｎａｇｒｉ　 ０．２０２８＊ ０．１３５６　 ０．１２７４

（０．１１７３） （０．１２５０） （０．１２３３）

ｌｎＭ２／ＧＤＰ　 ０．０８８１　 ０．１４７１

（０．１８８５） （０．１７５３）

样本容量 ３１５　 ３１５　 ３１５　 ３１５　 ３１５

工具变量

　ＡＲ （１）ＡＲ （２）Ｈａｎｓｅｎ

３阶 被 解 释 变

量的滞后值

０．００３０．６８８０．１２０

３阶 被 解 释 变

量的滞后值

０．００４０．７２６０．１３７

３阶 被 解 释 变

量的滞后值

０．００５０．６３７０．１４２

３阶 被 解 释 变

量的滞后值

０．００７０．６４９０．１２０

３阶被解释变

量的滞后值

０．００６０．７６３０．１０３

　　注：括号中为聚类稳健标准误差。＊ｐ＜１０％，＊＊ｐ＜５％，＊＊＊ｐ＜１％。

表６中第一列到第四列，Ｌ．ｌｎｐｓ（被解释 变 量 的 一 阶 滞 后）的 系 数 为 在

０．４６９２—０．５２２４，正且均在１％水平上显著，这意味着，上期房价每变动１％会引起当期房价同方向变动约０．５个百分点，说明房价受上期房价的正向影

响较为显著，也可看出城市房价的刚性较大。控制变量ｌｎｗａｇｅ（人均工资对

数）的系数为正且在１％水 平 上 显 著，房 价 随 职 工 年 均 工 资 的 变 动 而 同 向 变

动，意味着城市房价随着居民购买力的增加而提高，这与理论预期一致。变

２３２　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

量ｌｎｄｅｎｓｉｔｙ （人口密度对数）的系数轻微地为负，但并不显著。变量ｎｏｎａｇｒｉ（非农人口比例）的系数为正，说明非农人口越多则房价越高，与理论预期一

致，但基本上都不显著，这可能是 因 为 我 们 的 分 析 对 象 本 身 就 是 城 市 （市 辖

区）和城市人口，该指标无法准 确 反 映 通 常 意 义 上 的 城 镇 化 进 程。货 币 政 策

会影响房价走势，变量ｌｎＭ２／ＧＤＰ系数为正，符合理论预期，但并不显著。在我们最为关心的公共支出代理变量中，教育与交通 （包括每万人公共

汽电车拥有量和 每 平 方 千 米 轨 道 交 通 里 程）对 房 价 始 终 有 非 常 显 著 的 影 响。具体来 看，在 教 育 方 面，ｌｎｅｄｕ的 系 数 为０．２４４４—０．２９１９且 在５％水 平 上 显

著，表明ｅｄｕ每增 加１％会 引 起 房 价 增 加０．２４４４％—０．２９１９％，即 房 价 对 教

育变动的弹性为正且显著，也就是教育对房价有正向的资本化效应。交通方

面，ｌｎｂｕｓｗ （万人公共汽电车数对数）的系数在０．０３左右，且在１％水平上

显著，故 可 认 为 ｂｕｓｗ 对 房 价 有 显 著 的 正 向 资 本 化 效 应；ｒａｉｌ的 系 数 为

０．９０１２—０．９３５４，且在１％水平上显著，说明城市轨道交通对房价有显著的促

进作用。文化方面，ｌｎｂｏｏｋｗ （人均图书对数）的系数仅微弱地为正，并不显

著，这可能由于大众对于公共图书馆藏书的利用率并不高，故起不到资本化

的作用。医疗方面，ｌｎｍｅｄ的系数也并不显著，原因有待进一步考察　

①３１　

。综合

以上分析，在公共服务的几个代理变量中，教育水平与公共交通的便利性对

房价的资本化效应显著，这一点与已有文献结论基本一致。差分ＧＭＭ成立 的 前 提 之 一 是 扰 动 项 不 存 在 自 相 关，对 此 要 进 行 检 验。

表６倒数第二行至倒数第三行分别汇报了对扰动项差分是否存在一阶与二阶

自相关进行检验的ｐ值 （表中称为ＡＲ （１）与ＡＲ （２）），结果表明扰动项差

分不存在二 阶 自 相 关 （可 以 允 许 存 在 一 阶 自 相 关），故 接 受 “扰 动 项 无 自 相

关”的原假设。使用差 分 ＧＭＭ 的 另 一 前 提 为 所 有 工 具 变 量 均 为 外 生。表６最后一行汇报了Ｈａｎｓｅｎ过度识别检验的ｐ值。结果表明，无法拒绝 “所有工

具变量都外生”的原假设，即认为所有工具变量都有效。另外，考虑到地价与房价之间的互动关系，表６第五列将滞后一期的地价

对数Ｌ．ｌｎｌａｎｄ加入，但估计出来的系数在统计意义上并不显著，这说明上期地

价对当期房价的影响不明显 （或许上期地价的作用已体现于上期房价）。　

②３２

（二）公共服务对地价资本化的实证结果

表７汇报了公共服务对地价资本化的回归结果，被解释变量为地价对数

（ｌｎｌａｎｄ）。第一列到第四列没有考虑房价对地价的反馈效应，第五两列包含房

价对地价的反馈效应。从第一列到第四列的回归结果看，Ｌ．ｌｎｌａｎｄ （被解释

①

②

３１原因或许是医疗服务不同于教育或交通类公共服务，空间上的临近并不一定增加房产的价值，甚至相反。３２在第五列回归结果的基础上改变或增加控制变量，ｌｎｌａｎｄ的滞后始终不 显 著，这 说 明 原 则 上 不 宜 将 地价的滞后值放入回归方程。

第１期 汤玉刚等：资本化、财政激励与地方公共服务提供 ２３３　　

变量的一阶滞后）的系数为正，且在１％或５％水平上显著，说明上期地价对

本期地价的影响较大，滞后一期的地价提高１％，当 期 地 价 会 提 高０．３５％—

０．３７％，城市地价具有一定增长刚性。

表７　公共服务对地价资本化的回归结果 （被解释变量为地价对数ｌｎｌａｎｄ）

（１） （２） （３） （４） （５）

Ｌ．ｌｎｌａｎｄ　 ０．３６９１＊＊ ０．３７３６＊＊ ０．３５８２＊＊ ０．３５１５＊＊ ０．２０８６

（０．１６９１） （０．１６８９） （０．１６３０） （０．１６２２） （０．２０８０）

Ｌ．ｌｎｐｓ　 ０．１６１７

（０．１０７１）

ｌｎｗａｇｅ　 ０．４０３２＊＊＊ ０．４０２３＊＊＊ ０．４００４＊＊＊ ０．３９１４＊＊＊ ０．３４９２＊

（０．１２０９） （０．１１６０） （０．１０６３） （０．１０６６） （０．１１００）

ｌｎｅｄｕ －０．０９２９ －０．１０３７ －０．０９７１ －０．０９７２ －０．０９８２

（０．０８０６） （０．０８４４） （０．０７７３） （０．０７５７） （０．０６８０）

ｌｎｂｏｏｋｗ　 ０．０４７５　 ０．０４７５　 ０．０５２５　 ０．０５８６＊ ０．０４１７

（０．０３４９） （０．０３３８） （０．０３３５） （０．０３３０） （０．０２８１）

ｌｎｍｅｄ －０．０５９１ －０．０８７２ －０．１０３６ －０．１４０６＊ －０．１１８２

（０．０６６２） （０．０７１６） （０．０７５０） （０．０７６０） （０．０７０６）

ｌｎｂｕｓｗ　 ０．０２４７＊＊ ０．０２１４＊ ０．０２０６＊ ０．０１９９＊ ０．０１７３

（０．０１０５） （０．０１１２） （０．０１１７） （０．０１１４） （０．０１３４）

ｌｎｒａｉｌ　

０．３７３６＊＊

（０．１５４７）０．３６６２＊＊

（０．１４５２）０．３２７４＊＊

（０．１３８７）０．３７２１＊＊

（０．１５２３）０．３３０１＊

（０．１７７８）

ｌｎｄｅｎｓｉｔｙ ０．０４６５　 ０．０４５１　 ０．０４０７　 ０．０４２５

（０．０３８６） （０．０３５５） （０．０３７４） （０．０３１４）

ｎｏｎａｇｒｉ　 ０．１１９０

（０．０７１９）

ｌｎＭ２／ＧＤＰ　 ０．１１０８　 ０．０２９６　 ０．０６６８

（０．１２０６） （０．１４９９） （０．１２０３）

样本容量 ３１５　 ３１５　 ３１５　 ３１５　 ３１５

工具变量

ＡＲ （１）ＡＲ （２）Ｈａｎｓｅｎ

３阶被解释变

量的滞后值

０．１１９０．３４８０．１０６

３阶被解释变

量的滞后值

０．１２００．３２５０．１３７

３阶被解释变

量的滞后值

０．１１７０．３４７０．１５７

３阶被解释变

量的滞后值

０．１２５０．３６２０．１６８

３阶被解释变

量的滞后值

０．２６２０．６０９０．１７１

　　注：括号中为聚类稳健标准误差。＊ｐ＜１０％，＊＊ｐ＜５％，＊＊＊ｐ＜１％。

控制变量ｌｎｗａｇｅ （人 均 工 资 对 数）的 系 数 为 正，且 在１％水 平 上 显 著，说明城市地价随着居民购买力的增加而提高 （类似于职工年均工资对房价的

影响）。变量ｌｎｄｅｎｓｉｔｙ （人口密度对数）、ｎｏｎａｇｒｉ（非农人口比例）和货币政

策变量ｌｎＭ２／ＧＤＰ的系数均为正，但是作用并不显著。另外，ｎｏｎａｇｒｉ变量的

引入还带来一些扰动，从第四列的回归结果可以发现，原来始终不显著的文

２３４　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

化和医疗指标在１０％的水平上显著了，但从其他几列的回归结果看，文化和

医疗指标的显著性并不稳健，原因在第五部分已经提及，可能跟ｎｏｎａｇｒｉ变量

的指标设计有密切关系。也正是基于这一原因，当考虑房价滞后作为解释变

量时，我们将ｎｏｎａｇｒｉ这一变量剔除，见第五列回归结果。在公共服务的几个代理变量中，教育、文化、医疗都没有 较 为 稳 健 的 显

著性，交通变量ｌｎｂｕｓｗ （人均公共汽电车数对数）在１０％或５％水平上显著

为正，ｌｎｒａｉｌ（每平方千米轨道交通里程对数）在５％水平上显著为 正，这 说

明公共支出在交通方面变动引起地价同向变动，即交通设施投入对地价有正

向资本化效应。另外，在第四列所对应的模型中，医疗变量ｌｎｍｅｄ的符号为

负，文化变量ｌｎｂｏｏｋｗ符号为正，且都在１０％水平上显著，但该结果并不稳

健，在其他各列对应的模型中该变量均不显著。第五列模型考虑到了房价对地价的反馈效应。滞后期房价对当期地价有

正向影响，但作用并不显著，原因 可 能 是 因 为 房 价 和 地 价 的 相 关 性 太 强 （简

单相关系数为０．７５），也 可 能 因 为 是 现 有 样 本 中 出 让 的 土 地 主 要 位 于 城 市 边

缘，而房价变量反映的主要是中心城区的信息，这与我国土地城市化的进程

密切相关。表７倒数第 一 行 至 倒 数 第 三 行 分 别 汇 报 了 Ｈａｎｓｅｎ过 度 识 别 检 验，ＡＲ

（１）与ＡＲ （２）自相关检验的ｐ值。结果表明，可以接受 “所有工具变量都

外生”以及 “扰动项无自相关”的原假设，满足进行差分ＧＭＭ 估计的前提

条件。综合以上对房价与地价方程的估计结果，在公共服务的几个代理变量中，

教育与交通均在不同程度上显著地对房价产生正向资本化效应；但在对地价

变动的影响中，只有交通变量 （包括汽电车数量和轨道交通里程）对地价产

生显著的正向资本化效应　

①３３　

。观察ｌｎｂｕｓｗ （人均公共汽电车数对数）对房价、

地价的回 归 系 数，对 房 价 的 弹 性 （约０．０３）高 于 对 地 价 的 弹 性 （约０．０２），说明公交系统的改善对房价的资本化效应大于对出让地价的资本化效应。观

察轨道交通对房价和地价的回归系数，对房价的弹性 （高达０．９）远高于对地

价的弹性 （不到０．４），可见轨道交通推升房价的效应也明显大于推升出让地

块价格的效应，尽管轨道交通设施的完善显著抬升郊区地价 （出让地块）。

①３３审稿人非常敏锐地指出一个可能产生 错 觉 的 问 题，即，既 然 只 有 交 通 因 素 能 资 本 化 到 出 让 地 价 中，其他公共服务不能资本化到地价中，那么我们为什么观察到各地的土地出让金都在迅速膨胀。我们 认 为，要探究土地出让金膨胀的原因，就要回到地租理论，根据本文的实证结果，土地出让金迅速膨胀的原因之一是交通可达性的改善，当然还有可能包括本文未能捕捉到的其他基础设施改善，这实际上是公共品 提供所形成的级差地租Ⅱ。但这只是土地出让金构成的一部分，甚至仅仅是一小部分，土地出让金中 还 包括绝对地租、城市内位置差异所决定的级差地租Ⅰ以及城市本身的区位所决定的级差地租Ⅰ。这几种地租在土地出让金膨胀中的作用需要定量分析才能给出客观的比较。感谢审稿人对此问题的启发性意见。

第１期 汤玉刚等：资本化、财政激励与地方公共服务提供 ２３５　　

六、讨　　论

对公共产品或公共服务资本化的研究由来已久，本文在研究方法上没有

新的突破，但本文基于中国的财政实践，尤其是中国地方政府的土地财政模

式，将公共服务的资本化视为一个过程，而非一个结果。公共服务能不能资

本化是重要的，在何时资本化也同样重要。因为资本化的时序特征与地方政

府特定的价值捕获工具相结合，将产生不同的经济效益和分配后果。

（一）效率

这里的效率主要指地方政府有没有足够的财政激励来提供数量最优、结

构合理的公共服务，以满足本地居民的公共需求。在缺乏有效的选民政治约

束条件下，通过财 政 激 励 引 导 地 方 政 府 提 供 最 优 公 共 服 务 组 合 是 次 优 选 择。公共服务与居民需求的匹配度越高，公共服务的价值越容易资本化。本文的

实证结果表明，在中国的城市部门，大多数公共服务 （教育、公共交通设施）是在住宅销售环节以及之后的消费环节资本化到房价中，但此公共行为所造

成的资产溢价并没有有效的公共回收工具 （如依资产价值而征收的房产税或

土地价值税），地方政府提供公共服务的财政激励将是不足的。当代中国地方

政府对房地产资产溢价的价值捕获工具主要是土地出让，但本文的实证结果

已经表明，大多数公共服务无法在土地出让之际资本化到地价中，也就是说

在土地出让之际，地方政府没有足够的财政激励提供配套公共服务。交通基

础设施服务是一个特例，实证结果表明，这种公共服务可以在土地出让之际

资本化到地价中，因此以土地出让收入为主要财力来源的地方政府有足够的

激励提供该项公共服务。这可从日常观察到的公共服务提供结构偏差现象得

到部分印证，尽管其他假说也提出了竞争性的解释，如政治晋升锦标赛假说

（周黎安，２００４，２００７　

①３４　

）、分权竞争假说 （傅勇和张晏，２００７）。中国地方政府的困局是，地方政府有众多的公共服务提供责任，却 没 有

有效的公共支出成本回收机制或公共服务溢价的价值捕获工具。土地出让这

种价值捕获工具无法有效回收大多数公共服务形成的资产溢价，这是因为土

地出让大多是市郊的增量土地，而非市区内的存量土地。尽管新闻媒体在大

肆渲染土地出让金之 “多”，似 乎 这 是 一 种 超 强 的 价 值 捕 获 工 具，其 实 不 然，土地出让对公共服务资本化的价值捕获功能相当弱，地方政府对这一价值捕

获工具的使用造成了大多数公共服务提供激励的不足。另一方面，地方政府

支出责任与土地出让制度价值捕获能力的不对称增加了土地征用过程中地方

政府与农民之间利益分配冲突的可能性。如果地方政府不是通过 （或不唯一

地依赖）土地出让，而是通过房产税或土地价值税的形式捕获公共服务资本

①３４周黎安，“中国地方官员的晋升锦标赛模式研究”，《经济研究》，２００７年第７期，３６—５０页。

２３６　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

化所形成的资产溢价，则地方政府提供公共服务的内在激励就强很多，从而

可以摆脱完全依靠自上而下的指标考核来确保公共服务提供的局面。　

①３５

（二）分配

这里的分配关注的问题是，公共服务资本化所形成的资产升值应该如何

分配才符合经济正义。一种价值观　

②３６　认为，公共服务资本化所造成资产溢价

是公共行为的结果，而非私人努力的结果，因此这部分资产溢价没有理由被

任何个人或一部分个人独自占有，而应由公共部门支配，继续投入到公共产

品和服务的提 供 中。另 一 种 价 值 观 则 认 为，如 果 居 民 拥 有 该 资 产 的 财 产 权，该资产的升值应归产权所有人，房产作为一种特殊的资产也不例外。无论赞

成哪一种价值观，相对于其他公共收入形式，政府通过税收工具参与这种资

产增值的分配都可对地方政府形成良性的财政激励，从而产生前面所述的效

率增进。具体到中国而言，本文的实证结果表明，地方政府提供的公共服务

很难在土地出让之际资本化到地价中去，因此在这个阶段，地方政府不应作

为公共管理者参加土地增值的分配　

③３７　

；而地方公共服务能够资本化到房 价 中

去，这意味着地方政府应通过税收等手段参与这一阶段的资产增值分配。

七、结　　论

本文使用我国３５个大中城市２００１—２０１１年 的 数 据 对 公 共 服 务 资 本 化 的

机制进行了实证检验，主要发现有以下三点。第一，教育与公共交通设施等

基本公共服务能够显著地资本化到本地区的房价中；第二，仅有公共交通设

施 （包括电汽车拥有量和轨道交通里程）能够显著资本化到出让地块的地价

中；第三，公共交通设施对房价的资本化效应强于对出让地价的资本化效应。由此的推论是，我国地方政府相当比例的自有收入来源于土地出让环节，而

非土地和房屋持有环节，这种收入结构会显著影响地方政府的公共服务提供

①

②③

３５但现实之中，不同政策工具对应不同的交易成本。Ｈｏｎｇ（１９９５）在研究香港的土地批租制度时发现，土地批租虽然使政府一次性获得了未来若干年的租金，降低了租期内的各种管理成本，但当租期期满需 要续约的时候，政府想要再次进行价值 捕 获 会 遭 到 民 间 的 强 烈 抵 制，虽 然 政 府 的 要 求 得 到 法 理 上 的 支 持。所以，香港政府不得不允许承租人以很低的租金或零租金自动续约，同时，当政府无法从租赁合约中捕获新的收益的时候，基于存量土地的税收制度就会出现（在香港表现为针对存量土地租金的差饷税）。相对于土地批租制，土地年租制似乎更能宣示政府对土地的所有权，但在该制度下政府捕获土地增值面临 重新调整租金水平的困难。租金的计算方法经常引发居民的诉讼或变相抵制，大大增加了当局收取和动态调整土地年租金的管理成本，所以，一些市政当局宁愿卖掉土地或租赁权以避免谈判和收取年租金的 高额管理成本。芬兰是实行土地年租制相对比较成功的例子，但它通常每３０年才根据土地价值的 实 际 增加调整一次租金，这实际上已是土地批租制下的分期付款合约了（Ｂｏｕｒａｓｓａ　ａｎｄ　Ｈｏｎｇ，２００３）。从本文的观点看，土地年租制相对土地批租或出让制对地方政府的行为激励更合理，但土地年租制可能面临更 大的交易成本，尤其是政府与居民之间的持续紧张关系（房产税也面临同样的问题）。这或许是为获得效率（正确的激励）而必须付出的民主的成本，这对当前中国的土地财政转型具有借鉴意义。３６这种价值观在亨利·乔治的论著《进步与贫困》（１８７９）中得到系统阐释。３７但地方政府可作为所有权人获得土 地 出 让 收 入。这 种 所 有 权 人 与 公 共 管 理 者 的 双 重 角 色，使 得 土 地税收的设计陷入异常的困顿状态。

第１期 汤玉刚等：资本化、财政激励与地方公共服务提供 ２３７　　

激励。除公共交通类基本公共服务外，其他公共服务很难在土地出让之际资

本化到地价中去，资本化的这种时序特征是与土地和房地产开发的自然时序

特征相联系的。资本化的时序特征与地方政府的收入来源结构相结合，这恰

恰解释了为什么地方政府虽然获取了大量的土地出让金收入，却仅仅热衷投

入于城市基础设施，而在其他基本公共服务投入方面却捉襟见肘，以至于不

得不通过自上而下的考核来实现地方公共服务的标准化提供。本文的政策含义也非常明确。第一，在土地租金收入方 面，保 持 现 有 的

公有土地制度不变，逐步实现由土地出让制向土地年租制的转变可显著改善

地方政府提供公共服务的激励。第二，在土地和房产税收收入方面，逐步实

现交易环节向交易和 保 有 环 节 的 转 变 可 显 著 改 善 地 方 政 府 提 供 公 共 服 务 的

激励。第三，以上两 个 转 变 会 产 生 显 著 的 收 入 分 配 效 应，亦 即 财 政 负 担 归

宿的人际间转 移，正 因 为 如 此，这 两 个 转 变 的 政 治 阻 力 是 可 以 预 见 的。最

后，广义而言，地方政 府 自 有 收 入 体 系 的 构 建 对 地 方 公 共 品 提 供 效 率 具 有

重要意义。本文所证明的是公共服务资本化机制的存在性及其时序特征，这为改善

地方政府提供公共服务的激励创造了可能性。当然，这仅仅是可能的渠道之

一。但我们认为这一渠道是重要的，尤其在地方政治治理尚不完善的情况下。本文所关注的视角不仅解释了 “中国式分权”所能解释的———公共产品提供

的结构偏向，而且解释了 “中国式分权”所不能解释的———分权而不 是 集 权

可改善公共品供给 （陈硕，２０１０　

①３８　

）。然而，要通往Ｔｉｅｂｏｕｔ所描绘的乐观之

路，不仅要有稳定的地方收入权 （不论是租、税，还是费），而且要有科学的

收入形式，以引导追求财政收入最大化的地方政府尊重市场规律，有效提供

公共服务。如果说西方市场经济国家的财政分权主要体现在税权的政府间划

分上，那么中国的税权总体上是集中的，财政分权主要表现在土地出让收入

的地方支配以及由土地衍生的地方政府融资能力上，这种制度安排的形成绝

非偶然，而是具有其内在的自发生命力，且与经济发展的早期阶段相适应。在

承认现实合理性的基础上，逐步推进以土地为基础的地方政府收入体系构建，以适应经济发展高级阶段的公平和效率诉求，其政治和经济意义不言而喻。

参 考 文 献

［１］ Ａｒｅｌｌａｎｏ，Ｍ．，ａｎｄ　Ｓ．Ｂｏｎｄ，“Ｓｏｍｅ　Ｔｅｓｔｓ　ｏｆ　Ｓｐｅｃｉｆｉｃａｔｉｏｎ　ｆｏｒ　Ｐａｎｅｌ　Ｄａｔａ：Ｍｏｎｔｅ　Ｃａｒｌｏ　Ｅｖｉｄｅｎｃｅ　ａｎｄ

ａｎ　Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ　ｔｏ　Ｅｍｐｌｏｙｍｅｎｔ　Ｅｑｕａｔｉｏｎ”，Ｒｅｖｉｅｗ　ｏｆ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｓｔｕｄｉｅｓ，１９９１，５８，２７７—２９８．

［２］ Ｂａｙｅｒ，Ｐ．Ｊ．，Ｆ．Ｆｅｒｒｅｉｒａ，ａｎｄ　Ｒ．ＭｃＭｉｌｌａｎ，“Ａ　Ｕｎｉｆｉｅｄ　Ｆｒａｍｅｗｏｒｋ　ｆｏｒ　Ｍｅａｓｕｒｉｎｇ　Ｐｒｅｆｅｒｅｎｃｅｓ　ｆｏｒ

Ｓｃｈｏｏｌｓ　ａｎｄ　Ｎｅｉｇｈｂｏｒｈｏｏｄｓ”，Ｙａｌｅ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，２００３．

①３８陈硕，“分税制 改 革、地 方 财 政 自 主 权 与 公 共 品 供 给”，《经 济 学（季 刊）》，２０１０年 第９卷 第４期，第

１４２７—１４４７页。

２３８　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

［３］ Ｂｌａｎｃｈａｒｄ，Ｏ．，ａｎｄ　Ａ．Ｓｈｌｅｉｆｅｒ，“Ｆｅｄｅｒａｌｉｓｍ　ｗｉｔｈ　ａｎｄ　ｗｉｔｈｏｕｔ　Ｐｏｌｉｔｉｃａｌ　Ｃｅｎｔｒａｌｉｚａｔｉｏｎ：Ｃｈｉｎａ　ｖｅｒｓｕｓ

Ｒｕｓｓｉａ”，ＩＭＦ　Ｓｔａｆｆ　Ｐａｐｅｒｓ，２００１，４８，１７１—１７９．［４］ Ｂｌｕｎｄｅｌｌ，Ｒ．，ａｎｄ　Ｓ．Ｂｏｎｄ，“Ｉｎｉｔｉａｌ　Ｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓ　ａｎｄ　Ｍｏｍｅｎｔ　Ｒｅｓｔｒｉｃｔｉｏｎｓ　ｉｎ　Ｄｙｎａｍｉｃ　Ｐａｎｅｌ　Ｄａｔａ

Ｍｏｄｅｌｓ”，Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｅｃｏｎｏｍｅｔｒｉｃｓ，１９９８，８７，１１５—１４３．［５］ Ｂｏｕｒａｓｓａ，Ｓ．Ｃ．，ａｎｄ　Ｈｏｎｇ，Ｙ．－Ｈ．（Ｅｄｓ．），Ｌｅａｓｉｎｇ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｌａｎｄ：Ｐｏｌｉｃｙ　Ｄｅｂａｔｅｓ　ａｎｄ　Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎ－

ａｌ　Ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓ．Ｃａｍｂｒｉｄｇｅ，ＭＡ：Ｌｉｎｃｏｌｎ　Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆ　Ｌａｎｄ　Ｐｏｌｉｃｙ，２００３．［６］ Ｂｒａｓｉｎｇｔｏｎ，Ｄ．Ｍ．，“Ｗｈｉｃｈ　Ｍｅａｓｕｒｅｓ　ｏｆ　Ｓｃｈｏｏｌ　Ｑｕａｌｉｔｙ　Ｄｏｅｓ　ｔｈｅ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｍａｒｋｅｔ　Ｖａｌｕｅ？”，Ｊｏｕｒ－

ｎａｌ　ｏｆ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ，１９９９，１８，３９５—４１３．［７］ Ｂｒｕｃｋｎｅｒ，Ｊａｎ．Ｋ．，“Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ｖａｌｕｅ，Ｌｏｃａｌ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｅｘｐｅｎｄｉｔｕｒｅ　ａｎｄ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ”，Ｊｏｕｒｎａｌ

ｏｆ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，１９７９，１１（２），２２３—２４５．［８］ Ｃｈｅｎ，Ｓ．，“Ｔａｘ　Ｓｈａｒｉｎｇ　Ｒｅｆｏｒｍ，Ｌｏｃａｌ　Ｆｉｓｃａｌ　Ａｕｔｏｎｏｍｙ”，Ｃｈｉｎａ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｑｕａｒｔｅｒｌｙ，２０１０，９

（４），１４２７—１４４７．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［９］ Ｃｈｅｓｈｉｒｅ，Ｐ．，ａｎｄ　Ｓ．Ｓｈｅｐｐａｒｄ，“Ｃａｐｉｔａｌｉｚｉｎｇ　ｔｈｅ　Ｖａｌｕｅ　ｏｆ　Ｆｒｅｅ　Ｓｃｈｏｏｌｓ：Ｔｈｅ　Ｉｍｐａｃｔ　ｏｆ　Ｓｕｐｐｌｙ

Ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ　ａｎｄ　Ｕｎｃｅｒｔａｉｎｔｙ”，Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｊｏｕｒｎａｌ，２００４，１１４（４９９），３９７—４２４．［１０］Ｃｏｕｒｔ，Ａ．，“Ｈｅｄｏｎｉｃ　Ｐｒｉｃｅ　Ｉｎｄｅｘｅｓ　ｗｉｔｈ　Ａｕｔｏｍｏｔｉｖｅ　Ｅｘａｍｐｌｅｓ”，ｉｎ　Ｇｅｎｅｒａｌ　Ｍｏｔｏｒｓ　Ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ，

ｅｄ．，Ｔｈｅ　Ｄｙｎａｍｉｃｓ　ｏｆ　Ａｕｔｏｍｏｂｉｌｅ　Ｄｅｍａｎｄ．Ｎｅｗ　Ｙｏｒｋ，１９３９，９９—９７．［１１］Ｄｈａｒ，Ｐ．，ａｎｄ　Ｓ．Ｌ．Ｒｏｓｓ，“Ｓｃｈｏｏｌ　Ｑｕａｌｉｔｙ　ａｎｄ　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ｖａｌｕｅｓ：Ｒｅ－ｅｘａｍｉｎｉｎｇ　ｔｈｅ　Ｂｏｕｎｄａｒｙ　Ａｐ－

ｐｒｏａｃｈ”，Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｏｆ　Ｃｏｎｎｅｃｔｉｃｕｔ，２０１０．［１２］Ｅｄｅｌ，Ｍ．，ａｎｄ　Ｅ．Ｓｃｌａｒ，“Ｔａｘｅｓ，Ｓｐｅｎｄｉｎｇ，ａｎｄ　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ｖａｌｕｅｓ：Ｓｕｐｐｌｙ　Ａｄｊｕｓｔｍｅｎｔ　ｉｎ　ａ　Ｔｉｅｂｏｕｔ－

ｏａｔｅｓ　Ｍｏｄｅｌ”，Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｐｏｌｉｔｉｃａｌ　Ｅｃｏｎｏｍｙ，１９７４，８２（５），９４１—９５４．［１３］Ｄｕ，Ｘ．，Ｚ．Ｈｕａｎｇ，ａｎｄ　Ｃ．Ｗｕ，“Ｓｔｕｄｙ　ｏｎ　Ｉｎｔｅｒａｃｔｉｏｎ　ａｍｏｎｇ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｐｒｉｃｅ，Ｐｕｂｌｉｃ　Ｅｘｐｅｎｄｉｔｕｒｅ

ａｎｄ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｔａｘｅｓ”，Ｔｈｅ　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｑｕａｎｔｉｔａｔｉｖｅ　＆ Ｔｅｃｈｎｉｃａｌ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，２００９，１，１０９—

１１９．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［１４］Ｆｅｎｇ，Ｈ．，ａｎｄ　Ｍ．Ｌｕ，“Ｓｃｈｏｏｌ　Ｃｈｏｉｃｅ　ｂｙ　Ｂｕｙｉｎｇ　Ｈｏｕｓｅ：Ｅｖｉｄｅｎｃｅ　ｏｆ　Ｅｄｕｃａｔｉｏｎ　Ａｆｆｅｃｔｉｎｇ　Ｈｏｕｓｉｎｇ

Ｐｒｉｃｅ　ａｎｄ　ｉｔｓ　Ｐｏｌｉｃｙ　Ｉｍｐｌｉｃａｔｉｏｎ”，Ｔｈｅ　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｗｏｒｌｄ　Ｅｃｏｎｏｍｙ，２０１０，１２，８９—１０４．（ｉｎ　Ｃｈｉ－

ｎｅｓｅ）

［１５］Ｆｕ，Ｙ．，Ｙ．Ｚｈａｎｇ，“Ｄｅｃｅｎｔｒａｌｉｚａｔｉｏｎ　ｗｉｔｈ　Ｃｈｉｎｅｓｅ　Ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ　ａｎｄ　ｔｈｅ　Ｓｔｒｕｃｔｕｒａｌ　Ｂｉａｓｅｓ　ｏｆ　Ｐｕｂ－

ｌｉｃ　Ｅｘｐｅｎｄｉｔｕｒｅ”，Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　Ｗｏｒｌｄ，２００７，３，４—１２．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［１６］Ｆｕ，Ｙ．，“Ｆｉｓｃａｌ　Ｄｅｃｅｎｔｒａｌｉｚａｔｉｏｎ，Ｇｏｖｅｒｎａｎｃｅ　ａｎｄ　Ｎｏｎ－ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｇｏｏｄｓ　Ｐｒｏｖｉｓｉｏｎ”，Ｅｃｏ－

ｎｏｍｉｃ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｊｏｕｒｎａｌ，２０１０，８，４—１５．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［１７］Ｇａｏ，Ｌ．，“ｔｈｅ　Ｅｆｆｅｃｔｓ　ｏｆ　Ｌｏｃａｌ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｅｘｐｅｎｄｉｔｕｒｅ　ｏｎ　ｔｈｅ　Ｖａｌｕｅ　ｏｆ　Ｒｅａｌ　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ：Ｅｖｉｄｅｎｃｅ　ｆｒｏｍ　３５

Ｌａｒｇｅ　ａｎｄ　Ｍｅｄｉｕｍ　Ｓｉｚｅｄ　Ｃｉｔｉｅｓ”，Ｔｈｅ　Ｔｈｅｏｒｙ　ａｎｄ　Ｐｒａｃｔｉｃｅ　ｏｆ　Ｆｉｎａｎｃｅ　ａｎｄ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，２００８，１，

８５—８９．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［１８］Ｇｕｏ，Ｘ．，ａｎｄ　Ｃ．Ｌｕ，“Ｏｎ　ｔｈｅ　Ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐ　ｏｆ　Ｃｈｉｎａ’ｓ　Ｄｉｆｆｅｒｅｎｔｉａｌ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｇｏｏｄｓ　Ｐｒｏｖｉｓｉｏｎ　ａｎｄ

Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｐｒｉｃｅ”，Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｓｕｎ　Ｙａｔ－Ｓｅｎ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　Ｅｄｉｔｉｏｎ），２００９，６，１７７—１８６．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［１９］Ｈａｏ，Ｑ．，Ｈｅｄｏｎｉｃ　Ｐｒｉｃｅ　Ｍｅｔｈｏｄ　ａｎｄ　ｔｈｅ　Ｄｅｔｅｒｍｉｎａｔｉｏｎ　Ｍｅｃｈａｎｉｓｍ　ｏｆ　Ｕｒｂａｎ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｐｒｉｃｅ．

Ｎａｎｊｉｎｇ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　Ｐｒｅｓｓ，２００９．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［２０］Ｈａｕｒｉｎ，Ｄ．Ｒ．，ａｎｄ　Ｄ．Ｍ．Ｂｒａｓｉｎｇｔｏｎ，“Ｔｈｅ　Ｉｍｐａｃｔ　ｏｆ　Ｓｃｈｏｏｌ　Ｑｕａｌｉｔｙ　ｏｎ　Ｒｅａｌ　Ｈｏｕｓｅ　Ｐｒｉｃｅｓ：Ｉｎ－

ｔｅｒ－ｊｕｒｉｓｄｉｃｔｉｏｎａｌ　Ｅｆｆｅｃｔｓ”，Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，１９９６，５，３５１－３６８．［２１］Ｇｅｒｏｇｅ，Ｈｅｎｒｙ，Ｐｒｏｇｒｅｓｓ　ａｎｄ　Ｐｏｖｅｒｔｙ（Ｃｈｉｎｅｓｅ　Ｖｅｒｓｉｏｎ），ｔｒａｎｓｌａｔｅｄ　ｂｙ　Ｗｕ，Ｌ．，ａｎｄ　Ｙ．Ｗａｎｇ，

Ｃｈｉｎａ　Ｃｏｍｍｅｒｃｅ　ａｎｄ　Ｔｒａｄｅ　Ｐｒｅｓｓ，Ｂｅｉｊｉｎｇ，２０１２．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［２２］Ｈｉｌｂｅｒ，Ｃ．Ａ．Ｌ．，ａｎｄ　Ｃ．Ｊ．Ｍａｙｅｒ，“Ｌａｎｄ　Ｓｕｐｐｌｙ，Ｈｏｕｓｅ　Ｐｒｉｃｅ　Ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ，ａｎｄ　Ｌｏｃａｌ　Ｓｐｅｎｄｉｎｇ

ｏｎ　Ｓｃｈｏｏｌｓ”，Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｏｆ　Ｐｅｎｎｓｙｌｖａｎｉａ，２００１．

第１期 汤玉刚等：资本化、财政激励与地方公共服务提供 ２３９　　

［２３］Ｈｏｎｇ，Ｙ．－Ｈ．Ｐｕｂｌｉｃ　Ｌａｎｄ　Ｌｅａｓｉｎｇ　ｉｎ　Ｈｏｎｇ　Ｋｏｎｇ：Ｆｌｅｘｉｂｉｌｉｔｙ　ａｎｄ　Ｒｉｇｉｄｉｔｙ　ｉｎ　Ａｌｌｏｃａｔｉｎｇ　ｔｈｅ

Ｓｕｒｐｌｕｓ　Ｌａｎｄ　Ｖａｌｕｅ．Ｍａｓｓａｃｈｕｓｅｔｔｓ　Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，１９９５．［２４］Ｈｕａ，Ｓ．，Ｔｒａｎｓｉｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ　ａｎｄ　Ｌａｎｄ　Ｔｒａｐ．Ｏｒｉｅｎｔａｌ　Ｐｕｂｌｉｓｈｉｎｇ　Ｈｏｕｓｉｎｇ，２０１３．（ｉｎ

Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［２５］Ｉｎｇｒａｍ，Ｇ．Ｋ．，ａｎｄ　Ｙ．－．Ｈｏｎｇ（Ｅｄｓ．），Ｖａｌｕｅ　Ｃａｐｔｕｒｅ　ａｎｄ　Ｌａｎｄ　Ｐｏｌｉｃｉｅｓ，Ｌｉｎｃｏｌｎ　Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆ

Ｌａｎｄ　Ｐｏｌｉｃｙ，２０１２．［２６］Ｊｉａｎｇ，Ｘ．，Ｓ．Ｌｉｕ，ａｎｄ　Ｑ．Ｌｉ．，Ｃｈｉｎａ’ｓ　Ｌａｎｄ　Ｐｏｌｉｃｙ　Ｒｅｆｏｒｍ：Ｐｏｌｉｃｙ　Ｅｖｏｌｕｔｉｏｎ　ａｎｄ　Ｌｏｃａｌ　Ｅｎｆｏｒｃｅ－

ｍｅｎｔ．Ｓｈａｎｇｈａｉ　Ｊｏｉｎｔ　Ｐｕｂｌｉｓｈｉｎｇ，２０１０．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［２７］ＭｃＭｉｌｌｅｎ，Ｄ．Ｐ．，ａｎｄ　Ｊ．ＭｃＤｏｎａｌｄ，“Ｒｅａｃｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｈｏｕｓｅ　Ｐｒｉｃｅｓ　ｔｏ　ａ　Ｎｅｗ　Ｒａｐｉｄ　Ｔｒａｎｓｉｔ　Ｌｉｎｅ：Ｃｈｉｃａ－

ｇｏ’ｓ　Ｍｉｄｗａｙ　Ｌｉｎｅ，１９８３—１９９９”，Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，２００４，３２（３），４６３—４８６．［２８］Ｌｉ，Ｘ．，Ｂ．Ｇａｏ，ａｎｄ　Ｗ．Ｗａｎｇ，“Ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｓｅｒｖｉｃｅｓ　ａｎｄ　Ｄｅｖｉａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｐｒｉｃｅ

ａｎｄ　Ｒｅｎｔ：Ａｎ　Ｅｍｐｉｒｉｃａｌ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｂａｓｅｄ　ｏｎ　Ｍｉｃｒｏ　Ｄａｔａ　ｏｆ　Ｎａｎｊｉｎｇ”，Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｒｅｖｉｅｗ，２０１２，５，

７８—８８．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［２９］Ｌｉａｎｇ，Ｒ．，ａｎｄ　Ｙ．Ｔａｎｇ，“Ｔｉｅｂｏｕｔ　Ｍｏｄｅｌ　ｉｎ　Ｌｏｃａｌ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｇｏｏｄｓ　Ｐｒｏｖｉｓｉｏｎ：ａｎ　Ｅｍｐｉｒｉｃａｌ　Ｓｔｕｄｙ

Ｂａｓｅｄ　ｏｎ　Ｃｈｉｎａ’ｓ　Ｕｒｂａｎ　Ｈｏｕｓｅ　Ｐｒｉｃｅ”，Ｔｈｅ　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｗｏｒｌｄ　Ｅｃｏｎｏｍｙ，２００８，１０，７１—８３．（ｉｎ

Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［３０］Ｏａｔｅｓ，Ｗ．Ｅ．，“Ｔｈｅ　Ｅｆｆｅｃｔｓ　ｏｆ　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ｔａｘｅｓ　ａｎｄ　Ｌｏｃａｌ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｓｐｅｎｄｉｎｇ　Ｏｎ　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ｖａｌｕｅｓ：Ａｎ

Ｅｍｐｉｒｉｃａｌ　Ｓｔｕｄｙ　ｏｆ　Ｔａｘ　Ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ　ａｎｄ　ｔｈｅ　Ｔｉｅｂｏｕｔ　Ｈｙｐｏｔｈｅｓｉｓ”，Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｐｏｌｉｔｉｃａｌ　Ｅｃｏｎｏ－

ｍｙ，１９６９，７７（６），９５７—９７１．［３１］Ｐｅｔｅｒｓｏｎ，ａｎｄ　Ｇｅｏｒｇｅ，Ｅ．，Ｕｎｌｏｃｋｉｎｇ　Ｌａｎｄ　Ｖａｌｕｅｓ　ｔｏ　Ｆｉｎａｎｃｅ　Ｕｒｂａｎ　Ｉｎｆｒａｓｔｒｕｃｔｕｒｅ．Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ，

Ｄ．Ｃ．：Ｔｈｅ　Ｗｏｒｌｄ　Ｂａｎｋ，２００９．［３２］Ｑｉａｏ，Ｂ．，Ｊ．Ｆａｎ，ａｎｄ　Ｘ．Ｆｅｎｇ，“Ｃｈｉｎａ’ｓ　Ｆｉｓｃａｌ　Ｄｅｃｅｎｔｒａｌｉｚａｔｉｏｎ　ａｎｄ　Ｐｒｉｍａｒｙ　Ｃｏｍｐｕｌｓｏｒｙ　Ｅｄｕｃａ－

ｔｉｏｎ”，Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　ｉｎ　Ｃｈｉｎａ，２００５，６，３７—４６．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［３３］Ｑｉａｎ，Ｙ．Ｙ．，ａｎｄ　Ｇ．Ｒｏｌａｎｄ，“Ｆｅｄｅｒａｌｉｓｍ　ａｎｄ　ｔｈｅ　Ｓｏｆｔ　Ｂｕｄｇｅｔ　Ｃｏｎｓｔｒａｉｎｔ”，Ａｍｅｒｉｃａｎ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃ

Ｒｅｖｉｅｗ，１９９８，７７，２６５—２８４．［３４］Ｒｏｏｄｍａｎ，Ｄ．，“Ｈｏｗ　ｔｏ　Ｄｏ　ｘｔａｂｏｎｄ２：Ａｎ　Ｉｎｔｒｏｄｕｃｔｉｏｎ　ｔｏ　Ｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｓｙｓｔｅｍ　ＧＭＭ　ｉｎ　Ｓｔａｔａ”，

Ｓｔａｔａ　Ｊｏｕｒｎａｌ，２００９，９，８６—１３６．［３５］Ｒｏｓｅｎ　Ｓ．，“Ｈｅｄｏｎｉｃ　Ｐｒｉｃｅｓ　ａｎｄ　Ｉｍｐｌｉｃｉｔ　Ｍａｒｋｅｔｓ：Ｐｒｏｄｕｃｔ　Ｄｉｆｆｅｒｅｎｔｉａｔｉｏｎ　ｉｎ　Ｐｕｒｅ　Ｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎ”，

Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｐｏｌｉｔｉｃａｌ　Ｅｃｏｎｏｍｙ，１９７４，８２（１），３４—５５．［３６］Ｓｈａｏ，Ｔ．，ａｎｄ　Ｚ．Ｙｕａｎ，“Ｌａｎｄ　Ｓｕｐｐｌｙ，Ｌｏｃａｌ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｇｏｏｄｓ　Ｐｒｏｖｉｓｉｏｎ　ａｎｄ　Ｈｏｕｓｅ　Ｐｒｉｃｅ：ａｎ　Ｅｘｔｅｎ－

ｓｉｏｎ　Ｓｔｕｄｙ　ｏｆ　Ｔｉｅｂｏｕｔ　Ｍｏｄｅｌ”，Ｎａｎｋａｉ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｓｔｕｄｉｅｓ，２０１０，３，３—１９．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［３７］Ｓｍｏｌｋａ，Ｍａｒｔｉｍ　Ｏ．，Ｉｍｐｌｅｍｅｎｔｉｎｇ　Ｖａｌｕｅ　Ｃａｐｔｕｒｅ　ｉｎ　Ｌａｔｉｎ　Ａｍｅｒｉｃａ：Ｐｏｌｉｃｉｅｓ　ａｎｄ　Ｔｏｏｌｓ　ｆｏｒ　Ｕｒｂａｎ

Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ｃａｍｂｒｉｄｇｅ，ＭＡ：Ｌｉｎｃｏｌｎ　Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆ　Ｌａｎｄ　Ｐｏｌｉｃｙ，２０１３．［３８］Ｔａｎｇ，Ｙ．，ａｎｄ　Ｑ．Ｃｈｅｎ，“Ｄｅｃｅｎｔｒａｌｉｚａｔｉｏｎ，Ｌａｎｄ　Ｆｉｎａｎｃｅ　ａｎｄ　Ｕｒｂａｎ　Ｉｎｆｒａｓｔｒｕｃｔｕｒｅ”，Ｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅ

Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　＆Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｙｓｔｅｍｓ，２０１２，６，９８—１１０．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［３９］Ｔａｏ，Ｒ．，Ｘ．Ｌｕ，Ｆ．Ｓｕ，ａｎｄ　Ｈ．Ｗａｎｇ，“Ｃｈｉｎａ’ｓ　Ｔｒａｎｓｉｔｉｏｎ　ａｎｄ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　Ｍｏｄｅｌ　Ｕｎｄｅｒ　Ｅｖｏｌ－

ｖｉｎｇ　Ｒｅｇｉｏｎａｌ　Ｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎ　Ｐａｔｔｅｒｎ”，Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｊｏｕｒｎａｌ，２００９，７，２１—３３．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［４０］Ｔｉｅｂｏｕｔ，Ｃ．Ｍ．，“Ａ　Ｐｕｒｅ　Ｔｈｅｏｒｙ　ｏｆ　Ｌｏｃａｌ　Ｅｘｐｅｎｄｉｔｕｒｅｓ”，Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｐｏｌｉｔｉｃａｌ　Ｅｃｏｎｏｍｙ，１９５６，

６４（５），４１６—２４．［４１］Ｗａｎｇ，Ｙ．，Ｓ．Ｚｈｅｎｇ，ａｎｄ　Ｆ．Ｌｏｎｇ，“Ｗｈｏ　Ｂｅｎｅｆｉｔ　ｆｒｏｍ　ａｎｄ　Ｗｈｏ　Ｐａｙ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　Ｌｏｃａｌ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｓｅｒｖｉｃｅｓ：

Ｓｏｍｅ　Ｐｏｌｉｃｙ　Ｉｍｐｌｉｃａｔｉｏｎｓ”，Ｕｒｂａｎ　Ｓｔｕｄｉｅｓ，２００７，１４（４），４６—５３．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［４２］Ｗａｎｇ，Ｙ．，Ｙ．Ｚｈａｎｇ，Ｙ．Ｚｈａｎｇ，Ｚ．Ｃｈｅｎ，ａｎｄ　Ｍ．Ｌｕ，“Ｏｎ　Ｃｈｉｎａ’ｓ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　Ｍｏｄｅｌ：ｔｈｅ　Ｃｏｓｔｓ

ａｎｄ　Ｂｅｎｅｆｉｔｓ　ｏｆ　Ｃｈｉｎａ’ｓ　Ｄｅｃｅｎｔｒａｌｉｚａｔｉｏｎ　Ａｐｐｒｏａｃｈ　ｔｏ　Ｔｒａｎｓｉｔｉｏｎ”，Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｊｏｕｒｎａｌ，

２００７，１，４—１６．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

２４０　　 经 济 学 （季 刊） 第１５卷

［４３］Ｗｅｎ，Ｈ．，Ｓ．Ｙａｎｇ，ａｎｄ　Ｚ．Ｑｉｎ，“Ｔｈｅ　Ｉｍｐａｃｔ　ｏｆ　Ｅｄｕｃａｔｉｏｎａｌ　Ｆａｃｉｌｉｔｉｅｓ　ｏｎ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｐｒｉｃｅ：Ａｎ　Ｅｍｐｉｒ－

ｉｃａｌ　Ａｎａｌｙｓｉｓ　ｆｒｏｍ　ｔｈｅ　Ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ　ｏｆ　ｔｈｅ　Ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ　ｆｏｒ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｇｏｏｄｓ”，Ｃｈｉｎａ　Ｌａｎｄ　Ｓｃｉｅｎｃｅｓ，

２０１３，１，３４—４０．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［４４］Ｙａｎｇ，Ｑ．，ａｎｄ　Ｈ．Ｎｉｅ，“Ｍａｒｋｅｔ－Ｐｒｅｓｅｒｖｉｎｇ　Ｆｅｄｅｒａｌｉｓｍ　ａｎｄ　Ｃｒｉｔｉｃｉｓｍ　ｏｎ　ｉｔ”，Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ

Ｊｏｕｒｎａｌ，２００８，３，９９—１１４．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［４５］Ｚｈａｎｇ，Ｊ．，ａｎｄ　Ｌ．Ｚｈｏｕ，Ｒａｃｅ　ｔｏ　Ｇｒｏｗｔｈ：Ｐｏｌｉｔｉｃａｌ　Ｅｃｏｎｏｍｙ　ｏｆ　Ｃｈｉｎａ’ｓ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｇｒｏｗｔｈ．Ｓｈａｎｇ－

ｈａｉ　Ｐｅｏｐｌｅ　Ｐｒｅｓｓ，２００８．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［４６］Ｚｈｏｕ，Ｌ．，“Ｔｈｅ　Ｉｎｃｅｎｔｉｖｅ　ａｎｄ　Ｃｏｏｐｅｒａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔａｌ　Ｏｆｆｉｃｉａｌｓ　ｉｎ　ｔｈｅ　Ｐｏｌｉｔｉｃａｌ　Ｔｏｕｒｎａｍｅｎｔｓ：

Ａｎ　Ｉｎｔｅｒｐｒｅｔａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｔｈｅ　Ｐｒｏｌｏｎｇｅｄ　Ｌｏｃａｌ　Ｐｒｏｔｅｃｔｉｏｎｉｓｍ　ａｎｄ　Ｄｕｐｌｉｃａｔｉｖｅ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｓ　ｉｎ　Ｃｈｉｎａ”，Ｅ－

ｃｏｎｏｍｉｃ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｊｏｕｒｎａｌ，２００４，６，３３—４０．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［４７］Ｚｈｏｕ，Ｌ．，“Ｇｏｖｅｒｎｉｎｇ　Ｃｈｉｎａ’ｓ　Ｌｏｃａｌ　Ｏｆｆｉｃｉａｌｓ：Ａｎ　Ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　Ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ　Ｔｏｕｒｎａｍｅｎｔ　Ｍｏｄｅｌ”，Ｅ－

ｃｏｎｏｍｉｃ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｊｏｕｒｎａｌ，２００７，７，３６—５０．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［４８］Ｚｏｎｇ，Ｊ．，Ｇ．Ｌｉｕ，ａｎｄ　Ｎ．Ｈｅ，“Ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｅｘｐｅｎｄｉｔｕｒｅ　ａｎｄ　Ｈｏｕｓｅ　Ｐｒｉｃｅ”，Ｆｉｎａｎｃｅ　ａｎｄ

Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，２０１０（１１），５７—６４．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

［４９］Ｚｏｕ，Ｘ．，ａｎｄ　Ｘ．Ｙｉｎ，“Ｍｏｎｏｐｏｌｙ　ｏｆ　Ｐｒｉｍａｒｙ　Ｌａｎｄ　Ｍａｒｋｅｔ　ａｎｄ　ｔｈｅ　Ｐｒｏｖｉｓｉｏｎ　ｏｆ　Ｌｏｃａｌ　Ｐｕｂｌｉｃ

Ｇｏｏｄｓ”，Ｃｈｉｎａ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｑｕａｒｔｅｒｌｙ，２０１３，１２（２），６９３—７１８．（ｉｎ　Ｃｈｉｎｅｓｅ）

Ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ，Ｆｉｓｃａｌ　Ｉｎｃｅｎｔｉｖｅｓ　ａｎｄ　ｔｈｅＰｒｏｖｉｓｉｏｎ　ｏｆ　Ｌｏｃａｌ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｓｅｒｖｉｃｅｓ：Ｅｖｉｄｅｎｃｅ　ｆｒｏｍ　３５Ｌａｒｇｅ　ａｎｄ　Ｍｅｄｉｕｍ

Ｓｉｚｅｄ　Ｃｉｔｉｅｓ　ｏｆ　Ｃｈｉｎａ

ＹＵＧＡＮＧ ＴＡＮＧ①＊　ＱＩＡＮＧ ＣＨＥＮ　ＬＩＰＩＮＧ ＭＡＮ（Ｓｈａｎｄｏｎｇ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ）

Ａｂｓｔｒａｃｔ　Ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ　ｓｔｕｄｉｅｓ　ｔｈｅ　ｔｉｍｉｎｇ　ｓｅｑｕｅｎｃｅ　ｏｆ　ｐｕｂｌｉｃ　ｓｅｒｖｉｃｅ　ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ．Ｔｈｅ

ｔｉｍｉｎｇ　ｓｅｑｕｅｎｃｅ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｒｅｖｅｎｕｅ　ｓｔｒｕｃｔｕｒｅ　ｏｆ　ｌｏｃａｌ　ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ　ｓｈｏｕｌｄ　ｂｅ　ｍａｔｃｈｅｄ，ｗｈｉｃｈ　ｗｉｌｌ

ａｆｆｅｃｔ　ｔｈｅ　ｉｎｃｅｎｔｉｖｅ　ｏｆ　ｌｏｃａｌ　ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ　ｔｏ　ｓｕｐｐｌｙ　ｐｕｂｌｉｃ　ｓｅｒｖｉｃｅ．Ｅｖｉｄｅｎｃｅ　ｆｒｏｍ　３５ｌａｒｇｅ　ａｎｄ

ｍｅｄｉｕｍ　ｓｉｚｅｄ　ｃｉｔｉｅｓ　ｏｆ　Ｃｈｉｎａ　ｉｎｄｉｃａｔｅｓ　ｔｈａｔ　ｏｎｌｙ　ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ　ｉｎｆｒａｓｔｒｕｃｔｕｒｅｓ　ｃａｎ　ｂｅ　ｃａｐｉｔａｌ－ｉｚｅｄ　ｉｎｔｏ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ，ｗｈｉｌｅ　ｍｏｒｅ　ｋｉｎｄｓ　ｏｆ　ｐｕｂｌｉｃ　ｓｅｒｖｉｃｅｓ　ｃａｎ　ｂｅ　ｃａｐｉｔａｌｉｚｅｄ　ｉｎｔｏ　ｈｏｕｓｅ　ｐｒｉｃｅ．

Ｔｈｉｓ　ｆｉｎｄｉｎｇ　ｉｓ　ｈｅｌｐｆｕｌ　ｔｏ　ｕｎｄｅｒｓｔａｎｄ　ｔｈｅ　ｉｎｈｅｒｅｎｔ　ｓｔｒｕｃｔｕｒａｌ　ｂｉａｓｅｓ　ｏｆ　ｌｏｃａｌ　ｐｕｂｌｉｃ　ｅｘｐｅｎｄｉｔｕｒｅ．

Ｒｅｆｏｒｍｉｎｇ　ｔｈｅ　ｌｏｃａｌ　ｌａｎｄ　ｂａｓｅｄ　ｒｅｖｅｎｕｅ　ｓｙｓｔｅｍ　ｗｉｌｌ　ｇｉｖｅ　ｌｏｃａｌ　ｏｆｆｉｃｉａｌｓ　ｒｉｇｈｔ　ｉｎｃｅｎｔｉｖｅｓ　ｔｏ　ｓｕｐ－

ｐｌｙ　ｐｕｂｌｉｃ　ｓｅｒｖｉｃｅ．

Ｋｅｙ　Ｗｏｒｄｓ　Ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｓｅｒｖｉｃｅ，Ｆｉｓｃａｌ　Ｉｎｃｅｎｔｉｖｅ，Ｌａｎｄ　Ｕｓｅ　Ｒｉｇｈｔ　Ｔｒａｎｓｆｅｒ

ＪＥＬ　Ｃｌａｓｓｉｆｉｃａｔｉｏｎ　Ｈ４１，Ｈ７２，Ｐ３５

①＊ Ｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｎｇ　Ａｕｔｈｏｒ：Ｙｕｇａｎｇ　Ｔａｎｇ，Ｓｃｈｏｏｌ　ｏｆ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｓｈａｎｄｏｎｇ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，２７Ｓｈａｎｄａ　ｎａｎ　ｌｕ，Ｊｉｎａｎ，Ｓｈａｎｄｏｎｇ，２５０１００，Ｃｈｉｎａ；Ｔｅｌ：８６－１５０９８９３４６０６；Ｅ－ｍａｉｌ：ｔａｎｇｙｕｇａｎｇ＠１２６．ｃｏｍ