ÉrtÉkbecslÉsi szakvÉlemÉny - Érd · 2013-08-27 · ÉrtÉkelÉsi bizonyÍtvÁny 1. elŐzmÉny...

0813-106

CPR-Vagyonértékelő Kft. H-1085 Budapest

József körút 69.(70) 941-64-93www.ertekbecslesek.com

[email protected]ővárosi BíróságCégjsz: 01-09-942852Adósz: 22771393-2-42

2013. augusztus

Független | Megbízható | Értékmérő

Budapest,

ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY

a

2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz: 22721

szám alatti ingatlanról

http://www.ertekbecslesek.com/

mailto:[email protected]

ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY

1. ELŐZMÉNY

2. A SZAKÉRTŐI FELADAT MEGHATÁROZÁSA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA

3. A SZAKÉRTŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE

4. AZ INGATLAN ADOTTSÁGAINAK ISMERTETÉSE

5. ÉRTÉKELÉS

6. AZ INGATLAN EGYEZTETETT FORGALMI ÉRTÉKE

7. KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK

Dokumentumok

x nem hiteles

x

x

x -

o nem vélelmezhető

x

x

Statikai szakvélemény

Környezetvédelmi nyilatkozat

Építési engedély

Költségvetés (tervezett munkákról)

Ingatlan elhelyezkedését mutató térkép

Fényképfelvételek


Használatbavételi engedély

Tulajdoni lap fénymásolata

Övezeti besorolás

MELLÉKLETEK

TARTALOMJEGYZÉK

Használati megállapodás

Térképkivonat fénymásolata

Alaprajz vázlat

2. oldal

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

AZ INGATLAN FŐBB JELLEMZŐI

: 3 895

: 1 218

:

: 180 nap

:

Helyszíni szemle időpontja :

:

:

Tizennégymillió-egyszázezer forintazaz

Készült: 2 db eredeti példányban.

Budapest, 2013. augusztus 26.

Lakatos Ferencingatlanvagyon-értékelő

PMIVÉK-3242/4.2006

Megbízó címe

forgalomképes

Értékelt jog

2030 Érd, Alsó utca 1.

Az ingatlan megnevezése (tul.lap szerint) lakóház, udvar gazdasági épület

22721Hrsz:

DTVT csatornamű társulatok szervezése (volt telephely)

tulajdonjog

1/1Értékelt tulajdoni hányad


MEGBÍZÓ

Megbízó neve Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata

AZ INGATLAN CÍME ÉS AZONOSÍTÁSA

Az ingatlan jelenlegi hasznosítása

Forgalomképesség értékelése

Délbuda Térségi Víz-és Csatornamű Társulat

Utca, házszám

Tulajdonos neve, tulajdoni hányad

Település (ir. szám, város, kerület) 2030 Érd,

Felső utca 9.

TULAJDONVISZONYOK

m2

piaci-forgalmi érték megállapítása

A telek mérete

Értékelés célja

összközművesKözművesítettség

Épületek redukált hasznos alapterülete m2

Belső műszaki állapot felújítandó

ÉRTÉKELÉS

Hetvennégymillió- Ft .

Az ingatlan piaci-forgalmi értéke

költségalapú módszerÉrtékelés alkalmazott módszere

Értékelés érvényessége

74 000 000 Ft

2013. augusztus 22.

2013. augusztus 22.

Értékelés fordulónapja

ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY

Értékesíthetőség 360 napon túli

Amennyiben az ingatlan értékesítésre kerül, akkor annak számviteli célú elszámolásánál figyelembe veendő végső

piaci érték megegyezik a megállapított jelenlegi értékkel, (a piaci érték megegyezik a végső számviteli értékkel, és

ez az érték bruttó értéknek tekinthető).

A megállapított érték abban az esetben érvényes, ha a jelenlegi épületeket hasznosítani tudják, amennyiben

ez nem megoldható, az ingatlan reális értéke megegyezik a becsült telek értékkel.

MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK

www.ertekbecslesek.com

[email protected] 3. oldal

3 895 m2

Megjegyzés:

4.1. Ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot bemutatása


3. A SZAKÉRTŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE

Az értékelés, az Ügyfél tájékoztatása szerint, az ingatlan jelenlegi piaci értékének ismerete miatt vált

szükségessé. Ennek megfelelően, a Szakértőnek az értékelésbe vont ingatlan piaci forgalmi értékéről kell állást

foglalnia.

Széljegy tartalma:

2030 Érd,, Felső utca 9.

Megbízó képviselője, ingatlanvagyon-értékelő


Az értékelés folyamán helyszíni szemlét tartottunk, megvizsgáltuk az ingatlannal kapcsolatban rendelkezésünkre

álló, a mellékletben felsorolt és jelen értékeléshez csatolt dokumentumokat. Megfelelően alkalmaztuk a TEGOVA

(EVS 2009) irányelv és a többszörösen módosított 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet előírásait.

A Megbízó megbízta a CPR-Vagyonértékelő Kft-t, (1085 Budapest, József körút 69.) az alábbi ingatlan

értékelésével:

2. A SZAKÉRTŐI FELADAT MEGHATÁROZÁSA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA

1. ELŐZMÉNY

Megbízó neve: Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata

4. AZ INGATLAN ADOTTSÁGAINAK ISMERTETÉSE

A helyszíni vizsgálaton túlmenően tájékozódtunk az adott típusú és jellegű ingatlanok általános piaci helyzetéről,

valamint a környéken kialakult helyi ingatlanpiaci viszonyokról.

A helyszínen az ingatlan adottságait, környezetét, az ingatlan állagát, műszaki funkcionális jellemzőit és más

értékbefolyásoló tényezőket vizsgáltunk. Az ingatlan egyes részleteiről fényképfelvételeket készítettünk,

melyeket a szakvéleményhez csatolunk.

A helyszíni szemlén résztvevők:

2030 Érd,, Felső utca 9.

lakóház, udvar gazdasági épület

DTVT csatornamű társulatok szervezése (volt telephely)

Délbuda Térségi Víz-és Csatornamű Társulat

Ingatlan címe (tul.lap szerint):

Helyrajzi száma:

Ingatlan megnevezése (tul.lap szerint):

Ingatlan címe (természetbeni):

Tulajdonviszony:

Tulajdoni lap szerinti telek mérete :

Nincs bejegyzés.

Bejegyzett terhek és jogok:

Jelenlegi hasznosítása:

22721

Illeti a 22723 hrsz-t terhelő szennyvízvezetési szolgalmi jog.

illeti a 22724 hrsz-t terhelő szennyvízvezetési szolgalmi jog és

átjárási szolgatlmi jog. Helyi egyedi védelem. A tulajdoni lap III.

részében további 10 db bejegyzés.

Tekintettel a csatolt tulajdoni lap formátumára, az értékbecslés érvényességének feltétele a hiteles tulajdoni lap

teljes körű egyezősége a rendelkezésre álló dokumentummal.

4.oldal

kiépített hálózat




vegyes terület Vt-2

50%

oldalhatáron álló

nem vélelmezhető

4.2.5. A telek rövid leírása/az ingatlan hasznosíthatósága:

Településen belüli elhelyezkedése:

Övezeti besorolása:

Csatorna:

Vezetékes víz közmű:

Tájolás/lejtésviszonyok:

4.2.2. Az ingatlan környezete, elhelyezkedése

Érd megyei jogú város, dinamikusan fejlődő település. A környéken a beruházások a válság hatására

lecsökkentek. A kereslet visszaesett, az árak csökkenő tendenciát mutatnak. Az eladhatóság feltételezhetően

180-360 napon belüli. Hosszútávon az ingatlan kismértékű értékcsökkenése a legvalószínűbb.

4.2.3. Az ingatlan közművesítettsége, technikai felszereltsége:

Elektromos hálózat:

A telek szabálytalan sokszög alakzatú, a Felső utcára nyitott. A telek határos hosszirányban a település

központjának számító Múzeum sétányra, azonban a jelenlegi beépítés miatt a bejárás nem kiépített. A telek

körbe kerített, valamint épületekkel határolt. A telek területe elhanyagolt gazos, kb. 2000 m2 területen

gyenge minőségű aszfalt burkolattal ellátott.

A telek Vt-2 övezeti besorolású, településközponti fekvésű. Beépítés módja szabadonálló, legkisebb

kialakítható telekterület 900 m2, legnagyobb beépíthetősége 50%, szintterületi mutató 1,75.

Hasznosíthatóság:

Az épület jelenleg funkció nélküli, az ipari hasznosíthatóság nem megoldható, ezért az épületek részleges vagy

teljes elbontása után, a telket a Múzeum sétány felé meg lehet nyitni. Az épület utcafronti homlokzata helyi

védelem alatt áll, így a fejlesztésnél figyelembe kell venni.

A legjobb és legértékesebb használat, elbontás után fejlesztéssel a helyi igényekhez igazodva, az építési

szabályzatban foglaltak maximális betartása mellett.

Egyéb:

4.2.4. A telek általános jellemzői

Beépítettség:

Érd településközpont

Ny-i utcafronti tájolású, közel sík terep

Megközelíthetősége:

Környezetvédelmi kockázat:

kerített

jelenleg szünetel

Kerítettség:

Beépíthetősége:


4.2. Az ingatlan természetbeni leírása

Az ingatlan Érd belvároshoz közeli főúton, a Felső utcában fekszik. Környezetében jellemzően utcafronti

beépítettségű lakó-, és kereskedelmi épületek állnak, melyek műszaki állapota közepes-jó. Az utca aszfalt

burkolattal ellátott. Infrastrukturális ellátottsága településen belül jó.

Tömegközlekedési ellátást a buszjárat biztosít, amely az ingatlantól 200 méterre elérhető.

4.2.1. Az ingatlanpiac rövid ismertetése

Vezetékes gáz közmű:

Személyautó Villamos

Metró/HÉV Vasút Trolibusz

Komp

Autóbusz

5. oldal

sávalapozás: kő-, vagy téglaalap

falazat alatti bitumenes szigetelés

kézi falazóelemekből épült tégla anyagból

fafödém: csapos-, vagy borított gerendás

faszerkezetű nyeregtető

síkpala fedés

vakolt és színezett

felújítandó

faszerkezetű nyílászáró

faszerkezetű nyílászáró

felújítandó

központi kombi gázkazán (cirkó)

villanybojler

volt iroda

Belmagasság:

Felújítás tárgya: n.a.

3,2 m

Felújítás éve:

mozaiklap

Fűtési rendszere:

Vizes helyiségek burkolata:

n.a.

festett, tapétázott

Funkció:

Alapozás:

Épület szintbeli kialakítása:

Szigetelés:

Függőleges teherhordó szerkezet:

Felújítás éve:

Vizes helyiségek felületképzése:

Belső terek felületképzése:

Belső terek burkolata:

Melegvíz biztosítása:

Épület fizikai állapota:

csempe


4.2.6. A felépítmény általános leírása

Az ingatlanon 5 db. egymáshoz kapcsolódó, funkciójában eltérő felépítmény látható.

1. sz-ú irodaépület: Az 1930-as években épült sávalapos, tégla hosszfalas, borított fafödémmel ellátott épület.

Részletezés a műszaki leírásnál.

2. sz-ú faház: az irodához kapcsolódik egy iroda céljára épített faház. Beton alapra épült, hullámpala fedéssel.

pvc burkolatokkal, szigetelés nincs, fűtése központi gázkazánról.

3. sz-ú garázsépület, konyha, zuhanyzó, tároló. Beton sávalapokra épült téglaszerkezetű fél-nyeregtetős épület.

betonburkolatokkal, műszaki állapota gyenge, több repedés és a födém beomlása látható.

4. sz-ú nyitott színek+2 db garázs: 3 oldalról téglafallal határolt födém nélküli tároló szín. Az aljzat kavicsos.

Műszaki állapota gyenge.

5. sz-ú műhelycsarnok: 1988-ban épült, vegyes funkciójú épület, beton alapokra épült, betonvázas épület,

részben 2 szintes, kitöltő falazata gázszilikát. A belmagassága 7,0 méter. Tetőszerkezete acélvzáz szerkezet, alu

trapézlemez héjalással. Nyílászárói acél szerkezetek. A csarnok bevilágítását nagyméretű kopolit üvegtáblák

adják. Fűtése gázkazánról megoldott. A csarnokban híddaru kiépített, a csarnok hátsó részében szociális blokk

kapott helyet (vizesblokk, konyha, tárgyaló.) Jelenlegi műszaki állapota elhanyagolt.

Összességében, gyenge műszaki állapotban lévő, az eredeti funkcióját elvesztett ingatlan, városközponti

elhelyezkedéssel. Értékesíthetősége feltételezhetően 360 napon túli.

Épület homlokzata:

Az épület műszaki jellemzői:

Épület építési éve:

földszint

Tetőfedés:

1930

Belső tér fizikai állapota:

Vízszintes teherhordó szerkezet:

A belső terek műszaki jellemzői:

n.a.

kőlap, szőnyegpadló

Külső nyílászárók:

Belső nyílászárók:

Tetőszerkezete:

n.a.

Felújítás tárgya:

6. oldal

4.3. Helyiségkimutatás

Helyiségek Helyiség padozata Alapterület

[m2]

Módosító

tényező

Hasznos

terület [m2]

földszint

iroda épület pvc, mettlachi 218,50 100% 218,50

iroda alagsor kőlap 39,40 100% 39,40

régi konyha épület kőlap 53,18 100% 53,18

raktár, zuhanyzó beton, mettlachi 56,50 100% 56,50

0,00

0,00

0,00

0,00

367,60 367,60

Műhelycsarnok

földszint kőlap, beton 485,77 100% 485,77

emelet kőlap 107,10 100% 107,10

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

592,87 592,87

Tárolók

nyitott tároló kavics 49,00 100% 49,00

garázs (2db) beton 28,00 100% 28,00

garázs beton 68,50 100% 68,50

faház pvc 111,80 100% 111,80

257,30 257,30

1 218,00 1 218,00

1 218,00

Megjegyzés:

Összesen (kerekítve):



Az alapterületi méreteket a helyszíni felmérés alapján vettük figyelembe, valamint a kapott alaprajzok és műszaki

leírás alapján.


Alapterületek összesen (kerekítve):

Az értékelés során figyelembe vett hasznos alapterület [m2]:

7. oldal

5. ÉRTÉKELÉS

Az Az összehasonlítás alapjául rendszerint a következő tényezők szolgálnak:

●

●

●

●

●

●

1.

2.

3.

4.

5.

6.

A hozamszámítás lépései összefoglalva:

5.1. Az értékelés módszere


5.1.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer

5.1.2. A hozamszámításon alapuló értékelési módszer

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében

felmerülő kiadásoknak a különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az

elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.

Az értékelés módszerei két fő kategóriába oszthatók: a piaci érték alapú és a költségalapú értékelések. A piaci

viszonyokon alapuló módszerek két fő csoportba, a forgalmi és a hozadéki (vagy más néven hozamszámításon

alapuló) értékelések közé sorolhatóak.

Olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan elemeit összehasonlítja az

adott körzetben, a közelmúltban értékesített vagy értékesítésre felajánlott ingatlanok paramétereivel, majd

elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat. Minél közvetlenebb összehasonlításra nyílik lehetőség, annál

pontosabb a becsérték. Olyan ingatlanok értékbecslésénél használják, amelyeknek van jellemző piaci forgalmuk.

Pld.: családi házak, öröklakások, telkek, stb.

Az értékbecslések a TEGOVA útmutató elvei és módszertani ajánlásai (EVS 2009), a többször módosított 25/1997.

(VIII.1.) PM rendeletben és a mindenkor érvényes egyéb jogszabályokban előírtaknak megfelelően készülnek.

Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése.

A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték.

A jövőbeni bevételek és kiadások becslése használati módonként.

Jövőbeni pénzfolyamatok felállítása használati módonként.

A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása.

A tőkésítési kamatláb meghatározása.

elhelyezkedés, megközelíthetőség

realizált ügylet szerinti ár / kínálati ár

értékesítési időpont

infrastrukturális ellátottság

méret

műszaki állapot

Az értéket az ingatlan környezetében fellelhető hasonló típusú ingatlanok adásvételi/kínálati adatainak

felhasználásával határoztuk meg.

Az érték meghatározásának folyamatában a piaci érték meghatározásakor, ha a jelenlegi használat nem azonos a

leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni.

A hozam elvű érték megállapításánál alkalmazott különleges megkötések:

8. oldal

1.

2.

3.

4. Piaci viszonyok miatti módosító tényezők számítása

5.

Az eljárás általános gyakorlata során első lépésként az ingatlan telkének értékét kell meghatározni üres,

fejlesztésre alkalmas állapotot feltételezve. Ezt követően a hasonló jellegű, azonos célra használható épület

újraelőállítási (pótlási) értéke kerül megállapításra. Ezt az értékelést végző általában az elmúlt időszakban meg-

épített hasonló funkciójú, volumenű, felszereltségű, ill. más szempontból egyébként összehasonlítható ingat-

lanok tényleges beruházási költségei, illetve publikus építőipari árgyűjtemények, vagy költségnormatívák alapul

vételével állapítja meg.

A nettó pótlási költség elvű értékelés a vagyontárgy értékét az ingatlan (vagyontárgy) kalkulált újraelőállítási

költsége alapján adja meg. Az újraelőállítási értékből azonban le kell vonni az idő múlása, az elhasználódás, az

erkölcsi értékcsökkenés miatti avulás értékét, majd a végeredményhez hozzá kell adni a felépítményhez tartozó

földterület értékét. Építés alatt lévő létesítménynél, károso-dott létesítménynél, takart műtárgynál, biztosítások

esetén, valamint olyan esetekben alkalmazható, ahol (pl.a vizsgált létesítmény különleges rendeltetése miatt) más

módszer nem áll rendelkezésre. Lakóingatlanok esetében ez a módszer fejezi ki a legkevésbé tényleges piaci

viszonyokat.

5.2. Az értékelési módszerek kiválasztása

b.) A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. Az értékelőnek mérlegelnie kell

azokat a korszerű követelményeket, amelyeket a vizsgált létesítmény képtelen kielégíteni.

c.) A külső avulás az ingatlanon kívüli körülmények miatt áll elő, mint a kereslet hiánya, a terület változó ingatlan

felhasználása, vagy az általános nemzetgazdasági körülmények.

Az avulás mértékét a három említett avulási kategóriában, százalékosan kell megadni.

> városi tégla épületek 60-90 év, > városi, szerelt szerkezetű épületek 40-70 év,

> családi ház jellegű épületek 50-80 év, > ipari és mezőgazdasági épületek 20-50 év.

A piaci érték alapú forgalmi értékelés összehasonlító ingatlanpiaci adatok felhasználásával és elemzésével

történik. Valós piaci forgalmi értéket leginkább a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszerrel lehet

kapni.

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében

felmerülő kiadásoknak a különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. A módszert általában a

jövedelemtermelő képességgel rendelkező ingatlanok esetében alkalmazzák.

Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés. Három fő eleme: a.) fizikai romlás, b.) funkcionális avulás és c.)

környezeti avulás. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak.

a.) A fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épület fő szerkezeteinek romlását és a szerkezetek arányát

az összértékhez viszonyítva. A fizikai avulási számításoknál a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát

kell figyelembe venni. Általános esetben a következő gazdaságilag hasznos teljes élettartamokat kell használni:


5.1.3. Költségalapú érték (nettó pótlási érték) módszer

A költségalapú érték (nettó pótlási érték) -megközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le

kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményhez tartozó földterület értékét.

A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása.

Avulások számítása.

Érték képzés.

A módszer fő lépései:

A telekérték meghatározása piaci összehasonlító adatok alapján.

9. oldal

Telek értékének számítása:

Értékmódosító tényezők

megnevezései

Értékelt ingatlan Összehasonlító

telekingatlan 1.

Összehasonlító

telekingatlan 3.

telekingatlan területe (m2) 3 895 1 200 5 600

kínálat K / tényl.adásvétel T K K

kínálati ár / adásvételi ár (Ft) 17 900 000 84 500 000

kínálat / adásvétel ideje (év, hó) 2013.08 2013.08

fajlagos alapár (Ft/m2) 14 917 15 089

kínálat, ill. eltelt idő korrekció -15% -15%

12 679 12 826

1. adat:

2. adat:

3. adat:

Összehasonlító

ingatlan 1.

Összehasonlító

ingatlan 3.

0% 0%

-5% 5%

15% 10%

0% 5%

-20% -20%

-10% 0%

11 411 12 826

Épület értékének számítása:

fizi

kai

erkö

lcsi

küls

ő

pia

ci

földszint 367,6 165 000 Ft 45% 25% 20% 6 065 400 Ft

Műhelycsarnok 592,9 110 000 Ft 25% 25% 20% 19 564 710 Ft

Tárolók 257 80 000 Ft 50% 25% 20% 1 029 200 Ft

Egyéb felépítmények (térburkolat) 2 000 6 000 Ft 50% 25% 20% 600 000 Ft

Épület értéke összesen kerekítve: 1 218 27 300 000 Ft

azaz

Megjegyzés:

74 000 000 Ft


Az építési költségek a költségbecslési segédlet adatai alapján kerültek meghatározásra.

Felépítmény(ek)nettó területe

[m2]

építési ktg nettó

területre [Ft/m2]

avulások

pótlási érték

Az ingatlan költségalapú módszerrel meghatározott értéke (kerekítve):

Korrigált fajlagos alapár: 11 823

Átlagár kerekítve: 12 000

Telekingatlan értéke kerekítve: 46 700 000 Ft

elhelyezkedés 10%

övezeti besorolás/beépíthetőség 0%

Összes korrekció: -15%

funkció nélküli épületek megléte -20%

Értékmódosító tényezők Összehasonlító

ingatlan 2.

meglévő közművek 0%

eltérő méret -5%

Víz, villany közművel ellátott, Vt-1 besorolású ingatlan, Érdligeten.

Gksz-7 besorolású kereskedelmi-szolgáltató övezetben fekvő terület.

Értékmódosító tényezők elemzése:

-15%

kínálat ill. idő miatt mód. fajlagos alapár (Ft/m2) 13 909

Összehasonlításhoz vett adatok rövid leírása:

Vt besorolású víz, villany közműves, üres terület, forgalmas főúton.

1 705

K

27 900 000

2013.08

16 364


Értékmeghatározás költségalapú módszerrel

Összehasonlító

telekingatlan 2.

az ingatlan címe: 2030 Érd,, Felső

utca 9. Hrsz: 22721

2030 Érd,

Lőcsei utca

2030 Érd,

Bajcsy-Zs.

2030 Érd,

Budafoki út

10. oldal

6.1. Módszerek indoklása

MódszerSzámított érték

[Ft]Súly [%]

Súlyozott érték

[Ft]

nem alkalmazott 0 Ft 0% 0 Ft

fő módszer 74 000 000 Ft 100% 74 000 000 Ft

ellenörző módszer 0 Ft 0% 0 Ft

azaz

3/ az értékelés azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlan jelenlegi és jövőbeni hasznosításával összefüg-

gésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges engedély,

jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők, vagy megújíthatók;

5/ az ingatlan nyilvántartási, ill. a rendelkezésünkre bocsátott alaprajzban feltüntetett alapterületi adatok, és a

valóságos vagy méret adatok eltérése miatt felelősségünket kizárjuk;

6/ az érték magában foglalja az épületek rendeltetésszerű használatához szükséges épületgépészeti

berendezések és felszerelések értékét, nem tartalmazza azonban az ingóságok vagy mobil eszközök értékét,

valamint az általános forgalmi adót (kivéve a lakóingatlanokat);

8/ az értékelés effektív időpontjától eltelt idő, a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő

pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény

forgalmi értékre vonatkozó megállapításait, ezért rendszeres időközönként, illetve a körülményekben beálló

lényeges változás esetén szükségessé válhat a megadott érték felülvizsgálata;

7/ a szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják;

7. KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK

1/ a szakértő az ingatlant, mint tiszta tulajdonú forgalomképes és tehermentes ingatlan tulajdonjogát értékeli a

helyszíni szemle időpontjában megismert készültségben és állapotban;

2/ az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége,

stb.) szakértő nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról a tulajdoni lapon

bejegyzetteken túlmenően nincs tudomása, és ezért felelősséget nem vállal. Nem vizsgálta az értékelt ingatlannal

szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezte, hogy a tulajdonjog átruházásának

időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás (közüzemi díjak, építményadó, stb.) nem

áll fenn;

A CPR-Vagyonértékelő Kft. által készített értékbecslői szakvéleményben ismertetett adottságokkal rendelkező

ingatlan értékeléséhez a következőket szükséges figyelembe venni:

Az ingatlanpiac kínálati jellege, valamint a jelenleg kialakult piaci helyzet miatt a gyors értékesítés csak nagyobb

értékcsökkentés mellett valószínűsíthető.

Az alkalmazott módszerek

Ingatlan értéke hozamalapú módszerrel:

Az ingatlan egyeztetett értéke: 74 000 000 Ft

4/ az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: rejtett

szerkezeti hibák, épületszerkezet, felhasznált anyagok, talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas

anyagok jelenléte stb.) szakértő nem vállal felelősséget;


Ingatlan értéke költségalapú módszerrel:

Ingatlan értéke piaci összehasonlító módszerrel:

Az ingatlan egyeztetett értéke (kerekítve):

74 000 000 Ft


6. AZ INGATLAN EGYEZTETETT FORGALMI ÉRTÉKE

Hasonló ingatlanok piaci kínálatban nem szerepelnek, ezért a piaci összehasonlító elemzést nem lehetett

elvégezni. Az ilyen típusú ingatlanok értékbecslésését költségalapú módszerrel lehet leginkább meghatározni. A

hozamalapú módszer ebben az esetben jelentős alulértékelést eredményez, tekintettel a telek

alulhasznosítottságára. A hasznosítás, vagy átalakítás jelentős költségeket igényelne, ezért ezt a módszert nem

alkalmaztuk, a végső értéket a költségalapon meghatározott érték adja.

A megállapított érték abban az esetben érvényes, ha a jelenlegi épületeket hasznosítani tudják, amennyiben ez

nem megoldható, az ingatlan reális értéke megegyezik a becsült telek értékkel.



ÉrtÉkbecslÉsi szakvÉlemÉny - Érd · 2013-08-27 · ÉrtÉkelÉsi bizonyÍtvÁny 1. elŐzmÉny...

Documents