주택 리모델링 시장 전망과 대응방향

2002. 4

김 성 식

본 보고서는 경제연구센터 김성식 연구위원이

집필한 것입니다. 본 보고서의 내용은 필자의

개인적인 견해이며 LG경제연구원의 공식견해가

아님을 밝혀드립니다.

i

< 요 약 >

■ 건축물은 생애주기상 필연적으로 리모델링 수요 발생

○ 리모델링(remodeling)은 신축에 대비되는 개념으로 기존 건축물의 노후화를 억제

함으로써 기능적, 사회적 수명을 연장하거나 성능개선을 통해 경제적 가치를 상

승시키는 것으로서 유지, 보수, 개수 세 영역으로 구분할 수 있음.

○ 리모델링은 단순히 낡은 것에 대한 수선이 아니라 새로운 기능과 부가가치를 창

출하는 재창조의 과정임.

○ 건축물의 신축 → 관리·운영 → 철거 싸이클 가운데 관리·운영의 중요성 부각

■ 국내에서 리모델링이 새롭게 부각된 배경으로는 IMF 충격으로 침체된 신축건설시장의 대안, 주택시장구조 변화, 재고주택의 노후화 및 관리의 필요성, 환경오염 방지 및 자원절약 필요성, 사용가치 중시의 주택가치관 변화, 소득수준 향상, 주택정책 변화 등을 들 수 있음.

○ 건설시장은 1960∼70년대의 경제개발과 해외건설수요로 인한 건설업의 급성장기,

1980년대의 해외건설 침체·국내건설시장 팽창기, 1990년대 초 주택 200만호 건

설과 대형 국책사업에 따른 고성장 지속기, 1990년대 후반 외환위기 충격으로 촉

발된 구조조정기 및 대체시장 모색기 등의 시대적 특징이 있음.

■ 리모델링은 해당 건축물의 사회적·물리적 여건과 목적에 따라 다양한 형태를 띠고 있음.

○ 리모델링은 수요단계에 따른 유형, 가치추구 형태에 따른 유형, 건물요소의 처리

방법에 따른 유형, 법규상 유형, 시설물 결함내용에 따른 유형 등으로 구분할 수

있음.

■ 지금까지 리모델링은 주로 오피스, 호텔, 병원 등 전문 빌딩을 중심으로 이루어졌으며 주택 리모델링은 단독주택, 아파트 개별가구를 대상으로 한 초기단계 수준에 그치고 있음.

○ 재건축은 곧 수익성이라는 인식이 뿌리깊은 상태에서 리모델링은 재건축 만큼

개발이익이 크지 않아 주민동의를 이끌어내기 힘든 실정임.

ii

■ 공동주택에 대한 완전 리모델링은 아직 초기 단계이지만 재건축 규제 강화로 관심이 높아질 것으로 예상됨.

○ 용적률 인하(300→250%), 소형평형 의무제 부활로 기존 용적률이 200% 이상인

중층 이상 아파트 재건축은 어려워진 상황임.

○ 공사비용(평당 80만∼120만원)이 재건축보다 50∼70% 정도 적게 들고 기간(6개월

∼1년 정도)도 재건축(2∼5년)에 비해 훨씬 짧다는 장점이 있음.

■ 주택 리모델링 시장규모는 건설산업연구원에 따르면 1995년 기준으로 개수부문을 제외한 유지, 보수 부문의 경우 3조9,270억원에 달하는 등 가장 빠른 성장세를 보인 것으로 추정되었음.

○ 주택 리모델링 시장규모는 2000년 6조1,750억원, 2005년 8조9,780억원, 2010년 13조

1,600억원 규모로 지속적인 고도성장을 기록할 것으로 나타났음.

■ 주택 리모델링 시장이 조기에 확대되기는 어려워도 장기적으로는 아파트단지를 대상으로 재건축의 대안으로 자리잡을 가능성이 큼.

■ 주택건설업체들은 당장의 수익성보다는 성장 잠재력을 바탕으로 한 미래 수익 가치에 초점을 맞춰 시장선점전략 차원에서 리모델링 사업을 강화하고 있음.

■ 주택정책적인 측면에서도 재건축사업에 대한 규제를 강화하는 한편 공동주택 리모델링사업에 대해서는 활성화를 위해 지원책을 내놓고 있음.

■ 주택 리모델링의 활성화를 제약하는 요인으로는 리모델링에 대한 인식 부족, 정부차원의 리모델링 관련 제도 미비, 재건축이 아닌 리모델링이 시급한 노후주택 미미, 리모델링 금융 취약, 외환위기 이후 과도기적 신축수요 급증, 재건축 열기 등을 들 수 있음.

■ 본 연구에서는 전체 주택 리모델링 시장규모를 추정한 선행 연구결과들과 달리 대형 건설업체들의 잠재수요인 공동주택의 리모델링 시장규모에 초점을 맞추었음.

○ 공동주택이 전체 주택에서 차지하는 비중은 1970년대 전까지는 13.5%, 1980년대

58.1%에 불과했으나 1990년대 전반 70%대, 1990년대 후반 80%대를 기록하는 등

보편적인 주거형태가 되어가고 있음.

iii

○ 이는 공동주택의 노후화가 진행되었을 때 유지·관리, 즉 리모델링이 본격적으로

대두될 가능성이 있음을 시사함.

○ 단독주택과 개별아파트 리모델링 시장의 경우 주로 소규모 인테리어 업체나 특

화된 리모델링 업체들의 잠재시장이고 연립공동주택은 저층으로서 리모델링보다

는 재건축 잠재시장으로 볼 수 있어 제외했음.

■ 아파트 리모델링 시장규모를 5년 단위로 추정한 결과 잠재시장규모는 2001∼2005년 6조5,093억원, 2006∼2010년 14조7,188억원, 2011∼2015년 44조2,628억원, 2016∼2020년 50조 5,015억원에 이를 것으로 전망되었음.

○ 아파트 리모델링은 2005년까지 완만한 성장세를 보이다 1980년대 후반 건축된

아파트의 리모델링 수요가 대두될 2006∼2010년 사이 시장규모가 커지기 시작할

것으로 보임.

○ 우리 나라 주거용 건축물의 노후화, 내구성, 안전성 등을 고려할 때 리모델링 시

장이 조기에 확대되기는 어렵고 향후 4, 5년 동안은 재건축·재개발 및 신축 위주

로 주택시장이 형성될 것으로 예상됨.

○ 2010년대 초반 들어 주택 200만호 공급계획에 따라 지어진 수도권 5개 신도시 아

파트를 중심으로 아파트 리모델링 시장은 급성장할 것으로 예상됨.

아파트 리모델링 잠재시장규모 추정

준공년도 1981~85 1986~1990 1991~1995 1996~2000

재고 아파트 수(호) 413,292 749,622 1,848,904 1,947,233

저층비율(10 층 이하) 25% 15% 5% 5%

평당공사단가(만원) 100 110 120 130

아파트 평균 규모(평) 21 21 21 21

▼ ▼ ▼ ▼

수요발생년도 2001~2005 2006~2010 2011~2015 2016~2020

리모델링 시장 규모(원) 6조 5,093 억 14 조7,188 억 44 조2,628 억 50 조5,015 억 주 : i) 준공된 지 20 년 경과된 10 층 초과 아파트는 동시에 개·보수 시행하는 것으로 가정

ii) 아파트 평균 규모는 2000 인구주택총조사 결과 참고 iii) 저층비율은 서울시의 준공년도별 아파트 층고비중을 참고로 했음. iv) 평당공사단가는 5 년마다 10 만원씩 증가하는 것으로 가정했음.

■ 우리 나라는 당분간 1인당 GDP 성장과 함께 리모델링 수요가 증가하는 서구형보다는 상대적으로 리모델링이 차지하는 비중이 낮은 일본형 패턴을 따라갈 가능성이 큰 것으로 보임.

iv

■ 주택 건설업체 입장에서는 주택 리모델링이 새로운 사업영역으로서 잠재력은 막대하나 시장이 조기에 크게 형성되기는 힘든 점을 고려하여 성장단계별로 대응할 필요가 있음.

○ 주택 리모델링은 공동주택 노후화, 입주민들의 인식변화, 리모델링 파이낸싱 문

제, 정부의 금융·세제 지원 등이 맞물려야 활성화될 수 있기 때문에 준비기간이

필요함.

■ 선진국 주택 리모델링 시장의 성장패턴을 볼 때 태동기를 거쳐 현재 인식확산기에 있는 우리나라 주택 리모델링 시장도 단계별로 발전해 나갈 것으로 예상됨.

■ 2000년대 초반에는 리모델링이 재개발, 재건축에 비해 상대적으로 활성화되기 어려울 것이나 시범사업이 진행될 가능성이 있음.

○ 시범사업은 전체 시장규모는 크지 않더라도 공동주택 리모델링 사업의 실제 사

례로서 상징성, 홍보효과 면에서 적지 않은 파급효과가 기대돼 적극적인 참여가

요구됨.

■ 2006년 이후 1980년대 건축된 일부 중층 아파트 단지를 중심으로 리모델링 수요가 가시화될 것으로 예상됨.

○ 그러나 1980년대 지어진 아파트들은 개별 가구별로 어느 정도 개·보수를 실시

한 상태여서 전체가구가 동시에 리모델링하려는 공동주택단지는 많지 않을 것으

로 보임.

■ 본격적인 주택 리모델링 시장의 형성은 주택 200만호 건설 이후 공급된 수도권 5개 신도시 등 고층 아파트단지의 리모델링 수요가 가시화될 것으로 보이는 2010년대 이후가 될 것으로 예상됨.

■ 주택건설업체 입장에서는 주택 리모델링시장은 조기에 확대되기는 어려워도 새로운 사업영역으로서 잠재력은 막대하기 때문에 성장단계별 대응전략이 필요함.

○ 리모델링은 신축과 달리 기획·설계 능력이 경쟁력의 핵심요소이기 때문에 기획·

설계 및 건물 라이프 싸이클에 대한 매지니먼트 능력을 확보하는 것이 필수임.

○ 리모델링 관련 핵심능력 중심으로 전담팀을 구성하되 아웃소싱 네트워크를 전략적

으로 구축하여 2010년 이후 본격적인 시장확대에 대비해야 할 것임.

v

○ 당분간 시범사업을 통해 리모델링 노하우를 축적하고 잠재수요인 공동주택단지

DB를 구축한 다음 2006년 이후 시장형성기에는 점진적인 수주확대 및 전략적인

아웃소싱 네트워크를 구축하여 양적 성장단계를 준비해야 할 것임.

○ 성숙기시장에서 수주를 좌우할 핵심요인인 가격경쟁력을 확보하고 시장 세분화에

걸맞게 차별화된 특화전략이 필요함.

우리나라 아파트 리모델링시장 성장단계별 대응전략

태동기 인식확산기 형성기 성장기 성숙기

~2000

- 신축 주도

2001~2005

- 신축·재건축주도

- 리모델링시범사업

6조5,093억원

- 시범사업- 일부 고층·노후 아파트

- 시범사업 성공- 노하우 축적- DB 구축- 기획·설계·건물생애 관리 능력

확보

2006~2010

- 신축·재건축둔화

- 리모델링 수요가시화

14조7,188억원

- 1980년대중층아파트

- 점진적수주확대

- 리모델링 기획및 시공기술축적

- 전략적아웃소싱네트워크 구축

2011~2015

- 신축·재건축위축

- 리모델링급성장

44조2,628억원

- 주택 200만호계획 이후

아파트- 지방 대도시아파트

- 적극적 수주및 마케팅

- 아웃소싱네트워크 활용

- 지방 대도시진출

2016~2020

- 리모델링 주도

50조5,015억원

- 모든 고층·노후아파트

- 특히, 1990년대후반 이후초고층 아파트

- 가격경쟁력확보

- 특화전략- 신축사업과상호 균형 발전

리모델링의위상

잠재시장규모

목표시장

대응전략

< 목 차 >

< 요약 >

Ⅰ. 주택 리모델링 부상의 배경·1 1. 리모델링 의의·1

2. 리모델링 부상의 배경·2

Ⅱ. 주택 리모델링의 개념 및 국내시장 현황·6 1. 리모델링 개념·6

2. 국내 리모델링 관련 개념 및 용어·6

3. 리모델링 유형·9

4. 국내 주택 리모델링시장 현황·10

Ⅲ. 주택 리모델링의 제약요인과 활성화 정책방향·14 1. 주택 리모델링의 제약요인·14

2. 주택 리모델링 관련 정책현황 및 개선방향·16

Ⅳ. 주택 리모델링시장 전망·19 1. 국내 재고주택의 현황·19

2. 외국의 리모델링시장 현황 및 시사점·23

3. 한국의 주택 리모델링 잠재수요 전망·25

Ⅴ. 주택 건설업체의 대응방향·33 1. 건설사업 포트폴리오 상 리모델링의 위상·33

2. 리모델링 시장 성장단계별 대응방향·34

3. 리모델링 경쟁력 확보방안·35

< 표·그림 목차 >

리모델링 관련 용어·8

리모델링 유형·9

리모델링 사업추진시 주요 문제점·15

1975~94년간 건축허가 연면적 현황·19

건축 연도별 주택 수·20

준공 연도별 아파트 규모 현황·21

서울시 준공년도별 아파트 층고 비중 변화·22

상품 부문별 리모델링 시장규모 전망(건설산업연구원)·30

주택 리모델링 총 시장규모 전망(주택산업연구원)·30

아파트 리모델링 잠재시장규모 추정·31

유지·보수·개수의 개념·9

수도권지역 아파트주민의 리모델링 의식조사 결과·11

주택 라이프싸이클상 리모델링 흐름도·13

주택보급률 및 주택 수 추이·22

주택 건설중 아파트 비중·22

주요국 건설시장 대비 리모델링 비중·24

각국의 1 인당 GDP 와 리모델링 비중 관계(1997년)·25

우리나라 주택 리모델링시장 성장패턴 전망·32

우리나라 아파트 리모델링시장 성장단계별 대응전략·38

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 1

Ⅰ. 주택 리모델링 부상의 배경

1. 리모델링 의의

■ 건축물은 생애주기상 필연적으로 리모델링 수요 발생

○ 리모델링은 단순히 낡은 것에 대한 수선이 아니라 새로운 기능과 부가가치를 창출

하는 재창조의 과정임.

○ 건축물의 신축 → 관리·운영 → 철거 싸이클 가운데 관리·운영의 중요성 부각

■ 건축물은 생성, 소멸의 순환과정을 거치는 과정에서 변화된 환경에 적응하기 위해 변형시킬 필요가 있음.

○ 일반 내구재처럼 일정기간 단위로 건축물에 대한 적절한 개·보수 작업을 해주면

건물의 수명을 한층 더 연장할 수 있다는 점에서 리모델링 필요성이 부각되고 있

음.

○ 정보화에 따른 새로운 기능 부가, 에너지 절약 시책 등 경제사회적 여건 변화에

부응할 필요가 있음.

■ 부동산 소유에 따른 이익의 극대화와 유지비용의 절감이라는 부동산 소유자의 이해에도 부합할 수 있음.

○ 리모델링의 수요자와 공급자 모두 유지관리의 중요성을 인식하고 개수·보수시장,

즉 리모델링 시장에 대한 관심을 가져야 함.

■ 리모델링이 우리 나라 건설시장의 전문영역으로서 체계적으로 정착되고 성장할 수 있는 계기

○ 향후 신축시장의 성장둔화를 보완하고 신규 건설수요를 발굴하는 대체시장으로서

의 의미가 작지 않음.

○ 국내 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 10% 미만으로 선진국에 비해 현

저히 낮은 수준임.

2

2. 리모델링 부상의 배경

국내 건설시장의 환경변화

■ 최근 건설투자의 회복은 장기침체에 따른 기술적 반등과 주택경기부양책에 의해 일시적으로 나타난 측면이 강하고 구조적으로는 건설수요가 둔화되는 단계에 와 있음.

■ 국내 건설산업은 시대적으로 특징을 보이고 있는데 IMF 충격 이후 신규 주택건설시장 침체의 대안시장으로서 리모델링 시장이 부상했음.

○ 1960∼70년대의 경제개발과 해외건설수요로 인한 건설업 급성장기, 1980년대의 해

외건설 침체·국내건설시장 팽창기, 1990년대 초 주택 200만호 건설과 대형 국책사

업에 따른 고성장 지속기, 1990년대 후반 외환위기 충격을 계기로 한 구조조정기로

나눌 수 있음.

○ 2000년대 들어 주택보급률 포화, 환경 및 에너지 문제 대두로 신축보다는 기존 건

물의 유지·관리를 위한 개수·보수 등의 리모델링이 대체시장으로 부상하고 있

음.

■ 리모델링의 시장 형성은 초기에 사무실, 상가, 특정 상업용 건물 등 비주택부문 중심에서 2010년 이후에는 주택부문으로 본격적으로 확대될 전망임.

주택시장구조 변화

■ 주택 200만호 공급 이후 절대부족이 해소돼 신축수요는 중장기적으로 둔화되는 단계로 들어섰음.

○ 2001년 기준 주택보급률은 98.3%로 100% 시대를 눈앞에 두고 있어 주택 재고량이

1,200만호에 육박하고 신축 후 20년이 경과한 주택이 전체의 26%에 달하고 있음.

○ 주택보급률이 포화상태에 이르면 신축수요는 둔화되는 반면 재고 주택의 개·보

수 수요는 크게 증가하게 됨.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 3

■ 소득대비 집값 비율이 과도하게 높아 신축주택을 수요하는 데 있어 구매력에 한계

○ 우리 나라 가계의 연소득 대비 집값 배율(PIR)은 주요 선진국의 3∼4 수준보다 훨

씬 높은 6∼7 수준에 달하는 것으로 추정됨.

■ 저층단지 재건축은 향후 5년 이내 일단락 가능성

○ 대부분의 재고아파트는 고밀도로 건축된 데다 용적률과 건폐율이 하향조정되고 있

어 개발이익을 기대한 재건축은 힘들게 되었음.

■ 주택에 대한 인식변화

○ 젊은층을 중심으로 주택에 대한 인식이 소유보다는 사용가치에 중점을 두는 쪽으

로 변화하고 있음.

○ 정부의 임대주택 공급 확대와 함께 주택 가치관이 주거개념으로 확산되면 소유개

념 하에서의 신축수요가 둔화되는 요인으로 작용할 것임.

■ 재고주택의 노후화 본격 진행

○ 1980년대 중반 이후 본격적으로 건설되어온 고층 아파트의 노후화 단계 진입, 유

지·보수 필요성이 제기되고 있음.

○ 특히, 1990년대 들어 대량으로 신축된 고층아파트는 용적률 하향조정 등으로 재건

축이 힘든 실정임.

환경오염 방지 및 자원절약 필요성

■ 최근 급속히 확산되고 있는 공동주택 재건축 사업은 막대한 사회적 자원 낭비 초래 등의 부작용을 나타내고 있음.

○ 엄청난 건축 폐기물을 양산하여 환경문제를 야기하고 건축자원의 고갈을 초래함.

○ 재건축 기간 동안 일시적으로 해당 지역의 주택수급 불균형을 심화시키는 요인임.

■ 건축한지 20년도 안된 주택을 철거하고 건물을 짓는 무분별한 재건축으로 인한 주택 과소비 인식 확산

4

■ 에너지 고효율화 문제

○ 2018년 기후변화협약의 본격 발효에 대비해 기존 건축물을 에너지 절약형으로 전

환할 필요성

○ 유가상승 등 난방비용 증가로 난방효율성 제고 및 단열재 설치·강화 필요성 대두

■ 이에 리모델링이 재고주택의 효율적 관리의 대안으로 부상

재고주택 관리의 효율성 제고

■ 주택보급률이 포화 상태에 이르면서 주택공급의 양적 확대 못지 않게 재고주택 적정관리의 중요성이 커지고 있음.

○ 주택보급률이 100%에 육박한 데다 재고주택의 물리적·사회적 보수연한이 돌아옴

에 따라 절대부족 해소를 위한 신축 위주에서 효율적인 재고주택의 관리·운영으

로 건설시장의 중심이 옮겨가기 시작했음.

○ 리모델링은 신축과 함께 재고주택 유지 및 확충 수단으로서 재고주택의 중장기 관

리 방향을 제시해줄 수 있음.

■ 리모델링은 재고주택 소유자의 다양한 욕구에 부합하여 재고주택의 품질을 향상시킬 수 있는 효과적인 수단임.

○ 주택유형별, 주택구조별, 소득계층별로 다양한 주택 개·보수 서비스를 개발하는

계기가 될 것임.

주택정책 변화

■ 시장의 변화에 따라 주택정책도 신축 위주에서 재고주택의 관리·운영을 중시하는 방향으로 바뀌어가고 있음.

○ 주택 리모델링 활성화를 위한 건축법 시행령, 도시계획법 시행령, 주택건설촉진법,

공동주택관리령 등 기존 건축물에 대한 건축기준을 정한 법령의 완화 및 절차 간

소화와 함께 신축 건축물에 대해서도 향후 리모델링에 대비한 설계기준 제정 등

관련 법·제도의 정비가 진행되고 있음.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 5

○ 리모델링 사업과 관련한 각종 규제 완화 및 금융·조세상 지원 방침

소득수준 향상

■ 구매력 평가 기준 1인당 GDP가 1만 달러를 넘어서는 등 소득수준 향상으로 주거생활의 질을 중시하는 경향이 확산되면서 재고주택에 대한 리모델링 수요가 증가하는 추세에 있음.

○ 유럽 등 선진국의 주택 리모델링 수요는 1인당 GDP 1만 불 달성을 계기로 본격적

으로 확대되었음.

정보화 등 경제사회환경 변화

■ 인터넷 확산 등 정보화 사회의 진전으로 빌딩의 IBS(Intelligent Building System)화가 진전되고 있는 것처럼 주택의 HA(Home Automation)에 대한 수요도 증가 추세에 있음.

○ 초고속인터넷망, 디지털 가전 보급 확산 등 일상생활의 디지털화는 노후화된 주택

의 리모델링 수요를 촉발하고 있음.

6

Ⅱ. 주택 리모델링의 개념 및 국내시장 현황

1. 리모델링 개념

■ 현재 리모델링이라는 용어에 대해 정확한 개념이 정립되어 있지 않은 채 리모델링, 리노베이션, 리폼, 개수, 보수, 개량, 수선 등의 다양한 용어가 혼용되고 있음.

■ 리모델링시장이 우리보다 먼저 형성되어 있는 선진국의 사례를 보면

○ 일본은 관련 시장의 발달이 상대적으로 더디고 리폼(reform)이라는 용어가 가장 많

이 쓰이고 있으며 하위개념으로 유지, 보수, 개수 등의 개념을 사용하고 있음.

○ 미국의 경우 최초 시공 당시 상태와 비슷하게 개·보수하는 회복(restoration), 역사

적 가치보전의 경우 역사적 보존(historic preservation), 건물 일부의 기능 저하에 따

른 부분 수선(rehabilitation), 최소한의 구조적 변경과 공간 변화를 위한 리모델링

(remodeling), 구조만 남겨놓고 형태를 바꾸는 변형공사(transformation) 등으로 구분

되는데 이 가운데 리모델링이 가장 보편적으로 사용됨.

○ 영국 등 유럽은 재건축 규제가 엄격해 기존 건축물의 성능 향상 또는 개수

(improvement repair), 보존유지(conservation), 복구(restoration) 등의 공사 비중이 많으

며 리모델링은 각종 산업과 관련해 폭 넓게 사용되고 있음.

2. 국내 리모델링 관련 개념 및 용어

법률상 용어

■ 대수선: 건축물의 주요 구조부 수선 또는 변경, 건축물의 외부형태의 변경으로 증축, 개축, 재축에 해당되지 않는 다음의 경우를 말함. (건축법 제2조 및 시행령 제3조 2항)

○ 내력벽을 30㎡ 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 7

○ 기둥을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것

○ 보를 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것

○ 지붕틀을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것

○ 방화벽 및 방화구역을 수선 또는 변경하는 것

○ 주계단, 피난계단 또는 특별계단을 해체하여 수선 또는 변경하는 것

○ 미관지구 안에서 건축물의 외부 형태 또는 담장을 변경하는 것

■ 증축: 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 증가시키는 것

■ 개축: 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위안에서 건축물을 다시 축조하는 것

건설업계에서 사용하는 용어

■ 리폼, 리노베이션, 리모델링 등이 혼재되어 사용되고 있음.

■ 리폼(reform): 개량공사를 의미하며 건물의 변형을 의미하는 광의의 리노베이션과는 달리 협의의 의미로 쓰임.

■ 리노베이션(renovation): 개수공사를 의미하는 것으로 협의로는 구조는 그대로 둔 채 외관 및 내부를 개·보수하거나 증·개축하여 새 건물처럼 꾸미는 공사를 말하며 광의로는 건축물의 개조, 전용, 복원, 보전, 보존, 재조립, 재축, 모사, 이전 등을 포괄적으로 지칭함.

■ 리모델링(remodeling): 신축에 대비되는 개념으로 개조공사를 의미함. 기존 건축물의 노후화를 억제하여 기능적, 사회적 수명을 연장하거나 성능 개선을 통해 경제적 가치를 제고시키는 것으로서 유지, 보수, 개수 세 영역으로 구분할 수 있음.

8

리모델링 관련 용어

개념

개수(improvement) 열악한 건축물 등의 성능 및 기능을 초기 수준 이상으로 개선하는 것

개량 (modernization, improvement)

건축물, 부품, 기기, 시스템을 현재 요구되고 있는 수준으로 개선, 변경하는 것

개조(renovation) 기존 건축물 등의 일부를 변경하는 것

교환(replacement) 부품과 기기 등을 교체하는 것

갱신(renewal) 낡은 부재, 부품, 기기 등을 새로운 물건으로 교체하는 것

보충(structural improvement)

건축물의 강도 등을 보강하는 것

증축(extension) 바닥면적을 증가시키거나 동일부지에 별동으로 새로 건축하는 것

사후 보전 (maintenance)

고장 등으로 기능, 성능이 저하 또는 정지됐을 때 보전하는 것

개량 보전 (improvement)

초기 성능, 기능을 상회하여 개량하기 위한 보전

유지 관리 (maintenance & management)

건축물, 설비, 시설물 등의 기능 또는 성능이 항상 적절한 상태를 유지하도록 하는 것

점검(inspection) 대상물이 기능을 수행하는 상태 또는 마모 정도를 조사하는 것

보수 (maintenance)

초기 성능 및 기능 유지를 위해 계속적으로 행하는 주유, 소모품 교체 등 경미한 작업

운전(operation) 설비기기를 가동하고 상황을 감시 및 제어하는 것

수선 (repair)

건축물 및 부대시설 성능의 원상 복귀 또는 실용상 지장 없는 상태로 회복시키는 것. 단 정기적인 소모품 교체는 제외

보수(amendment) 부분적으로 열화한 성능을 실용상 지장 없는 상태로 회복시키는 것

복원 (restoration)

소실 또는 개조된 건축물을 건설 당시 상태로 재현하는 것, 수복이라고도 함.

변경(rearrangement) 칸막이 등 주요 구조를 현저히 변경하지 않는 범위 내에서의 변화

개축 (reconstruction)

건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 구조, 규모, 용도를 현저히 변화 시키지 않은 상태에서 원래 장소에 다시 건축하는 것

제거(elimination) 건축물 또는 일부분을 제거하는 것

신축 (new construction)

부지에 새롭게 건축물을 세우는 것

유연성(flexibility) 건축물의 개량, 변경 등을 용이하게 하는 것

이축 (removing)

해체복원의 방법에 의해 건물을 별도 장소로 이전시켜 다시 원형을 만드는 것

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 9

유지·보수·개수의 개념

기능

준공 시점 시간

초기 요구 기능건축물의 기능

보수 개수유지사회적 요구 기능

신축 시점의 기능

3. 리모델링 유형

■ 리모델링은 해당 건축물의 사회적·물리적 여건과 목적에 따라 다양한 형태를 띠고 있음.

○ 리모델링은 수요단계에 따른 유형, 가치추구 형태에 따른 유형, 건물요소의 처리방

법에 따른 유형, 법규상 유형, 시설물 결함내용에 따른 유형 등으로 구분할 수 있음.

리모델링 유형

1. 수요특성에 따른 유형

- 시설노후화 대응형 - 기능향상 대응형 - 용도변경 등 전면적 리모델링

2. 가치추구 형태에 따른 유형

- 기능적 가치 추구형 - 경제적 가치 추구형 - 미적 가치 추구형

3. 건물요소의 처리방법에 따른 유형

- 갱신적 리모델링 - 부가적 리모델링 - 삭제적 리모델링 - 배리어 프리(barrier-free) 리모델링 - 환경친화적 리모델링

4. 법규상 유형

- 건축법에 따른 분류 ㅇ 개·보수 ㅇ 대수선 ㅇ 증·개축

- 요구성능에 따른 분류 ㅇ 유지 ㅇ 보수 ㅇ 개수

- 목적에 따른 분류 ㅇ 구조적 리모델링 ㅇ 기능적 리모델링 ㅇ 미관적 리모델링 ㅇ 환경적 리모델링 ㅇ 에너지성능 리모델링

5. 시설물의 결함 내용에 따른 유형

- 외부 리모델링 - 구조 리모델링 - 설비 리모델링 - 공간 리모델링

10

4. 국내 주택 리모델링시장 현황

시장 규모 및 동향

■ 1990년대 들어 일부 소규모 인테리어 업체를 중심으로 시장이 형성되었으며2001년은 리모델링에 대한 인식이 본격적으로 확산되는 계기가 되었음.

○ 지금까지 리모델링은 주로 오피스, 호텔, 병원 등 전문 빌딩을 중심으로 이루어졌

으며 주택 리모델링은 단독주택, 아파트 개별가구를 대상으로 한 초기단계 수준에

그치고 있음.

○ 부분적인 리모델링은 노후 아파트를 대상으로 발코니 교체, 주 출입구 보안 기능

강화, 도색 작업, 단지 공용시설 개편 등이 이루어지고 있음.

■ 공동주택에 대한 완전 리모델링은 아직 초기 단계이지만 일부 시범단지는 전체로 확산되는 양상임.

■ 공동주택 리모델링 움직임은 재건축 관련 규제 강화로 재건축에 따른 개발기대이익이 줄어들었기 때문에 나타난 현상임.

■ 주택 리모델링 시장규모는 건설산업연구원에 따르면 2000년 6조1,750억원, 2005년 8조9,780억원, 2010년 13조1,600억원 규모로 지속적인 고도성장을 기록할 것으로 전망되었음.

수요자 동향

■ 현 시점에서 주택 리모델링 수요는 재건축에 따른 개발이익 기대로 아직 미흡한 상황임.

○ 재건축은 곧 수익성이라는 인식이 뿌리깊은 상태에서 리모델링은 재건축 만큼 개

발이익이 크지 않아 주민동의를 이끌어내기 힘든 실정임.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 11

수도권지역 아파트 주민의 리모델링 의식조사 결과

준공 연대별 아파트의 성능 및 주거 환경에 대한 만족도(%)

0.5 0.0 0.7

20.7 19.0 21.2

52.1

26.2

59.6

20.7

42.9

14.45.9 11.9 4.1

전체 연도 1980년 이전 1981년 이후

매우 만족 만족 보통 불만 매우 불만

재건축 추진 계획 여부 재건축 불가능시 향후 계획

전면리모델링15.9%

그냥살겠다11.1%

이사46.0%

부분개보수27.0%

추진중(조합결성중)

23.2%계획중15.3%

계획 없음56.8%

재건축불가능4.7%

공용부문 리모델링 추진이 어려운 이유 리모델링 활성화를 위한 선결 과제

수직·수평의증축 허용

9.3% 장기저리금융지원35.5%

정책자금무상지원26.2%

주민동의조항 신설

25.1%

공용부분리모델링에관심없음

7.1% 주민의견취합어려움

33.6%공사비 때문

47.8%11.5%

공사로 인한생활의 불편

리모델링 사업일정부분 의무화

4.0%

자료 : 건설산업연구원, 수도권지역 아파트주민의 리모델링에 대한 인식, 2001.8.24

12

■ 그러나 공동주택의 리모델링에 대한 인식은 점차 확산되고 있는 것으로 나타났음.

○ 한국건설산업연구원이 지난 8월 서울과 수도권 103개 아파트 단지 입주자 대표

206명을 대상으로 리모델링 의식 조사 결과 42.9%가 재건축 추진이 불가능할 경

우 리모델링을 대안으로 찾겠다고 밝힌 바 있음.

■ 정부가 개발이익을 기대할 수 없을 정도로 재건축을 규제하는 쪽으로 정책방향을 바꾸면서 대안으로서의 리모델링에 대한 관심은 더욱 커질 것으로 보임.

○ 용적률 인하(300→250%), 소형평형 의무제 부활로 기존 용적률이 200% 이상인

중층 이상 아파트의 재건축은 어려워진 상황임.

○ 리모델링 공사비용(평당 80만∼120만원)이 재건축보다 50∼70% 정도 적게 들고 기

간(6개월∼1년 정도)도 재건축(2∼5년)에 비해 휠씬 짧다는 장점이 있음.

■ 주택 리모델링 수요가 조기에 가시화되기는 어려워도 장기적으로는 노후화 된 아파트단지를 대상으로 확산될 것으로 보임.

공급자 동향

■ 주택건설업체들도 성장 잠재력을 지닌 리모델링 사업을 강화하기 위해 리모델링 사업부를 신설하는 등 리모델링 붐 조성에 나서고 있음.

○ 당장의 수익성보다는 미래 수익 가치에 초점을 맞춰 시장 선점전략 차원에서 리모

델링 사업을 준비중임.

■ 공동주택 리모델링 시범사업

○ 한국리모델링협회(KRA)가 서울시내 노후화 공동주택 6개단지 8,500세대를 대상으

로 정부와 관련 단체 협조 아래 추진하고 있는 대단위 프로젝트임.

○ 주택 리모델링에 대한 인식이 확산되고 있는 속도에 비해 실적은 부진해 공동주택

리모델링 사업의 새로운 상을 제시하기 위함.

○ 건교부, 서울시, 금융계, 시민단체 등이 참여하여 행정, 자금조달문제, 신공법 연구

개발 등 각 부문에서 성공적인 리모델링 사업의 모델을 만들 방침임.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 13

○ 대상은 건축한 지 20년 이상, 10층 이상, 용적률 220% 전후, 소형과 중대형 혼재,

재건축 조합 결성, 주민들의 리모델링 선호 요건 등을 갖춘 아파트 단지임.

주택 라이프싸이클상 리모델링 흐름도

주택Life Cycle

운영 및유지 관리

사업기획

준공AS시공

설계

계획개보수

Remodeling

철거

14

Ⅲ. 주택 리모델링의 제약요인과 활성화 정책방향

1. 주택 리모델링의 제약요인

소비자의 복잡한 의사결정 구조

■ 일반 소비자는 물론 관련 업체들마저 리모델링에 대한 정확한 인식부족으로 부분적인 개·보수의 좁은 의미로 이해하고 있음.

■ 아파트 등 공동주택의 경우 소유주가 다수인 데다 리모델링을 제대로 인식하지 못하고 있어 의사결정이 용이하지 않기 때문에 리모델링 업체들도 적극적인 참여를 꺼리는 측면이 있음.

○ 반면 상업용 건물, 대형 업무용 건물의 경우 건물주가 소수여서 리모델링 의사결

정이 용이하기 때문에 상대적으로 개·보수가 활발한 편임.

리모델링 관련 법·제도 미비

■ 기존 주택관련 제도는 주택건설촉진법 등 신축 위주의 법체계로 되어 있음.

○ 주택 개·보수관련 규정은 부분적으로 산재해 있으며 행위를 제한하는 규제가 대

부분임.

○ 리모델링 공사 시 재산세, 등록세, 취득세 등 조세감면 규정 미비

■ 리모델링 추진시 제약요인을 최소화하기 위해서는 신축과정부터 준비가 필요함.

○ 리모델링을 보다 적은 비용으로 원활하게 할 수 있도록 라이프싸이클을 고려한 설

계를 하도록 규정

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 15

리모델링 사업추진시 주요 문제점

구분 주요 내용

건축법

- 증개축시에 현재 건폐율과 용적률 적용 - 현재 기준의 사선 제한 - 일조권 확보를 위한 높이 제한 - 대지 경계선으로부터의 이격거리 - 건물 사이 간격 - 피난계단 설치, 내진구조로 변경

기타 법령 - 주차장 설치 기준의 강화 - 폐수처리시설

제도

공동주택 관련 법령

- 복리시설의 신증축 - 공용시설의 용도변경 규제 - 세대분할 및 통합에 대한 규제 - 단지의 신증축 규제 - 리모델링 조합 결성 요건

금융·조세 - 특별수선충당금 제도의 실효성 부족 - 에너지절약기금 지원 미미 - 국민주택기금의 리모델링 대출 미미

리모델링 금융 취약

■ 주택 리모델링에는 일시에 막대한 자금이 소요되나 리모델링 금융이 취약한 상태임.

○ 서울시 아파트 단지의 경우 특별수선충당금을 적립하지 않거나 적립비율이 5% 이

하인 단지가 전체의 86.2%로 대규모 리모델링시 재원 마련에 걸림돌이 될 가능성

이 큼.

○ 아파트 특별수선충당금의 체계적인 적립 유도, 국민주택기금 지원규모 확대, 리모

델링 기금조성 등을 검토하는 단계임.

○ 일부 은행이 리모델링 금융상품을 개발했으나 상품종류가 단순하여 수요를 유발시

키기에는 아직 미흡한 실정임.

과도기적인 신축수요 급증

■ 외환위기 충격으로 1998년 이후 주택 신축물량이 부족했던 반사적인 영향으

16

로 과도기적으로 주택 신축수요가 왕성하게 나타나고 있음.

○ 금융개혁의 성과로 나타난 초저금리 현상과 주택금융 확충으로 물꼬가 터진 풍부

한 시중 유동성은 일시에 주택 신축수요를 촉발시킴으로써 리모델링시장이 상대적

으로 위축된 측면이 없지 않음.

재건축 개발이익 기대

■ 저밀도 아파트단지를 중심으로 불기 시작한 재건축 붐은 리모델링이 필요한 노후화된 중층 이상 아파트단지로까지 확산되었음.

○ 이에 따라 재건축에 비해 개발이익이 작은 리모델링에 대한 관심은 상대적으로 줄

어들 수밖에 없음.

2. 주택 리모델링 관련 정책현황 및 개선방향

현황

■ 주택 리모델링이 하나의 산업으로 새롭게 부상한 것은 선진국에서도 그리 오래되지 않아서 리모델링 관련 통계도 1990년대 이후 유럽, 미국, 캐나다, 일본 등지에서 부분적으로 집계되고 있는 실정임.

○ 국내에서도 이에 대한 인식이 보편화되지 않아 관련 통계 및 법·제도가 정비되어

있지 않음.

■ 최근 들어 리모델링이 자원의 효율적 활용이라는 점에서 제도정비뿐만 아니라 금융·조세지원을 더욱 확대할 방침으로 있음.

■ 리모델링 활성화 장애요인인 재건축사업에 대해서는 규제를 강화하는 한편 공동주택 리모델링사업의 경우에는 활성화를 위한 지원책을 내놓고 있음.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 17

공동주택 리모델링 조합 2002년 7월 설립 가능 - 공동주택 리모델링을 촉진하기 위해 국민주택기금에서 자금 지원, 리모델링 조합설립 등 제도 도입 - 리모델링 특례조항을 신설해 리모델링으로 인해 공동주택의 면적이 변경되었더라도 대지 및 공유부

분의 지분이 변하지 않은 것으로 규정함으로써 재산분쟁의 소지를 없앰. - 신축주택이 리모델링에 적합하도록 배관을 외부에 설치하는 경우 개량자금 지원규모를 늘릴 방침임.

리모델링 건축기준의 완화 - 20년 이상 경과된 건축물의 리모델링시 조경, 건축선, 건폐율, 용적률, 높이 제한 등의 건축기준 완화

ㅇ 건축물 리모델링시 일반 건축물은 연면적 10분의1 범위 안에서 승강기·계단·주차장 증축, 노인 및 장애인 시설 증축, 외부 벽체의 변경, 통신·기계설비·화장실·정화조·오수처리시설 등의 증축 허용

ㅇ 공동주택은 승강기·계단실 증축, 노대·복도·각 세대 증축, 주차장·운동시설 등 복리시설 증축 가능 ㅇ 그러나 어떤 경우에도 세대수를 늘리거나 세대간 벽을 허무는 리모델링은 금지

- 절차는 건축주·설계자가 시장·군수·구청장에게 건축기준 완화를 신청하면 지방건축위원회 심의를 거쳐 완화 여부 및 완화의 정도를 결정하여 통보하게 됨.

- 전문건설업체의 겸업제한 폐지, 일반·전문 건설업체간 겸업제한 완화방침, 허가제에서 신고제 확대

등 리모델링 시장 활성화 노력

공동주택의 리모델링 기준 마련 - 현재 공동주택의 증·개축은 당초 승인받은 사업계획 범위 내에서만 허용하고 있으나 다음 요건을 충

족하는 경우 리모델링을 허용 ㅇ 공동주택 사용검사후 10년 이상 경과한 때 ㅇ 20년 이상된 아파트는 전용 면적을 늘리는 구조변경도 가능 ㅇ 단지 또는 동별로 입주자 전원 동의 필요, 향후 80% 이상 동의 시 가능하도록 기준완화 방침 ㅇ 이 경우 화장실 추가, 거실·방 베란다까지 확대 등 건물안전에 지장 없는 내부구조 변경 가능

- 현재 입주자대표회의에 리모델링 제안주체의 기능 부여, 다만 일시적인 이주, 국민주택기금 등의 자금지원을 받는 경우 별도로 리모델링 조합을 설립할 수 있도록 주택법에 반영

리모델링 활성화 위한 용도변경 허용 - 현재 주택단지내 도로, 주차장 등의 상호변경을 주택건설기준 등에 적합한 범위 안에서만 허용하고

있어 단지여건에 따른 탄력적인 용도변경 등 리모델링 저해요인으로 작용 - 주택단지 안의 도로, 주차장, 조경시설, 놀이터, 운동시설 등의 용도 변경이 필요할 경우 입주자 3분의

2 이상 동의와 지방자치단체장의 허가를 받아 기준 면적의 50% 범위 내에서 상호 용도변경 허용 - 현재 단지별로 평당 월 1천원∼1천5백원씩 걷고 있는 특별수선충당금은 장기수선계획에 의한 용도로

만 사용할 수 있으나 리모델링에도 단지별로 사용 가능

18

개선방향

■ 리모델링이 주택정책의 한 분야로 포함되고 공동주택 리모델링의 허용 범위, 기준, 절차 등이 명시되었지만, 정부의 주택정책이 신축 주택공급 확대에서 재고주택의 유지·관리를 중시하는 방향으로 전환될 필요가 있음.

■ 주택 및 건물관리 정책 측면

○ 주택보급률 100% 시대, 노령화 등 인구구조 변화, 정보화, 에너지 자원 절약과 폐

기물 등 자원낭비 억제, 환경우선 등을 고려할 때 주택정책의 방향을 양적 공급에

서 질적 개선으로 전환할 필요성이 있음.

○ 공동주택의 장기 수선계획 수립 지원, 리모델링을 위한 특별수선충당금 적립 유도

등 리모델링 활성화 기반이 구축되어야 함.

○ 행위규제 위주의 현행 주택 개·보수 규정도 리모델링 수요에 맞추어 근본적으로

완화하고 특히, 아파트 단지 등 공동주택 개·보수 관련 규정의 정비는 시급함.

■ 건설산업 정책 측면

○ 주택보급률 포화 등으로 신축 수요가 지속적으로 둔화되는 과정에 있어 21세기형

신 건설수요의 창출을 지원할 수 있는 법적, 제도적 기반 마련이 필요한 시점임.

○ 금융기관의 사업자금 융자, 리모델링을 염두에 둔 설계 매뉴얼 발간, 재정지원 노

력 등도 주택 리모델링 활성화를 위한 방안임.

■ 노후화된 공동주택단지를 리모델링 관리지구로 지정하는 등 자원의 효율적 활용을 위해 일정부분 리모델링을 의무화 하는 것도 검토할 필요가 있음.

○ 각양각색의 의견과 상이한 주택 개·보수 필요 정도 등으로 현실적으로 리모델링

조합의 사업 추진이 힘든 데다 재건축 개발이익 기대에 익숙해진 주민들이 리모델

링을 통해 수익성보다는 주거환경의 질을 개선하는 방향으로 인식이 전환하는 것

이 쉽지 않을 것임.

■ 리모델링이 활성화되기 위해서는 관련 법·제도의 지속적인 보완과 함께 리모델링 기획, 기술 및 학술 연구 등이 동시에 뒷받침되어야 할 것임.

○ 리모델링에 대한 금융·세제 지원 확대, 시범사업의 성공적인 추진 등 홍보 강화,

일반 국민의 리모델링에 대한 정확한 이해 및 인식제고 등도 요구됨.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 19

Ⅳ. 주택 리모델링시장 전망

1. 국내 재고주택의 현황

■ 건축 경과연수로 평가한 노후화 건물의 현황을 통해 리모델링 수요를 간접적으로 추산해 볼 수 있음.

○ 우리 나라의 산업화 역사가 짧다는 점을 고려하면 시간이 경과될수록 노후화 건축

물의 비중은 빠르게 누적될 것으로 예상됨.

■ 통계청에 따르면 건축허가 연면적이 신축 후 20년 이상인 건축물은 2000년 기준으로 대략 2억7,270만㎡, 15∼19년 경과한 건축물은 약 2억7,915만㎡, 10∼14년 경과한 건축물은 5억5,026만㎡에 이르는 등 10년 이상 경과한 건축물의 총 연면적은 11억212만㎡에 달하고 있음.

○ 리모델링 수요가 본격화되는 신축 후 20년 경과된 주택의 연면적은 1억5,021만㎡,

15∼19년 1억4,244만㎡, 10∼14년 3억1,739만㎡에 달하고 있음.

1975~94년간 건축허가 연면적 현황

(단위 : 천㎡, %)

구분 계 주거용 상업용 공업용 문교/기타

신축후 25~29 년 (1975~79)

117,071 (100.0)

66,250 (56.6)

18,045 (15.4)

20,415 (17.4)

12,361 (10.6)

신축후 20~24 년 (1980~84)

155,632 (100.0)

83,960 (53.9)

37,749 (24.3)

15,335 (9.9)

818,588 (11.9)

신축후 15~19 년 (1985~89)

279,153 (100.0)

142,435 (51.0)

75,582 (27.1)

36,514 (13.1)

24,662 (8.8)

신축후 10~14 년 (1990~94)

550,260 (100.0)

317,387 (57.7)

123,165 (22.4)

56,394 (10.2)

53,314 (9.7)

총계 (1975~94)

1,102,116 (100.0)

610,032 (53.2)

254,541 (23.0)

128,658 (13.7)

108,885 (10.1)

주 : 통계청. 1995.9, 「통계로 본 한국의 발자취」 자료를 2000 년 기준으로 환산한 것임.

20

■ 건축 연도별 주택수로 보면 리모델링 수요가 본격화될 20년 이상 경과한 총 주택수는 200여만 가구로 1959년 이전 56만3천호, 1960∼69년 38만8천호, 1970∼79년 1백9만3천호 등으로 나타났음.

■ 노후화 주택 가운데 특히, 고층아파트 재고물량은 향후 주택 리모델링 잠재수요의 척도가 될 것임.

○ 아파트의 신축비중은 1980년 이후 급격히 증가하였으며 1990년 이후에는 10층 미

만 저층아파트 비중이 5% 내외에 그치고 있음.

건축 연도별 주택 수

(단위 : 천호, %)

전국 동지역 읍면지역

주택 구성비 주택 구성비 주택 구성비

계 10,959 100.0 8,123 100.0 2,836 100.0

’59 년 이전 563 5.1 173 2.1 390 13.8

’60~’69 년 388 3.5 200 2.5 188 6.6

’70~’79 년 1,093 10.0 787 9.7 306 10.8

’80~’89 년 2,730 24.9 2,241 27.6 490 17.3

’90~’94 년 3,041 27.7 2,412 29.7 629 22.2

’95~이후 3,143 28.7 2,310 28.4 833 29.4 자료 : 통계청, 2000 인구 주택 총조사, 2001.10

주택재고 1,200만 가구 시대

■ 2001년 기준 주택보급률은 98.3%에 달해 100%시대를 눈앞에 두고 있음.

○ 우리 나라 주택보급률은 1980년대 말 60%대까지 떨어져 수급불균형이 심화된 이

후 1989년부터 시행된 200만호 건설계획 이후 단기간에 대량의 주택공급이 이루어

졌음.

■ 우리 나라 주택재고 물량은 1996년 1,000만가구를 넘어선 이후 2001년에는 1,200만 가구에 육박한 것으로 나타났음.

○ 신규 주택공급 중 아파트가 차지하는 비중은 1990년 66.8%, 1995년 80.3%, 2000년

에는 76.5% 등 높은 수준을 지속해 주택 리모델링 잠재시장 규모도 커지고 있는

것으로 보임.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 21

■ 전체 주택재고 중 20년 이상 경과된 공동주택은 1998년 현재 15만7천호에 이르고 있음.

○ 이 가운데 20년 이상 25년 미만은 13만3천 가구, 25년 이상 30년 미만은 2만3천 가

구, 30년 이상은 1천 가구에 달함.

■ 아파트 규모를 준공 연도별로 보면 1980년까지는 24평 미만의 소형 아파트가 주로 공급되었고 1980년대 이후 25∼44평형 중형 아파트 건설이 본격화되었으며 1999년 이후 IMF 위기를 극복하면서 주상복합아파트 건설붐을 계기로 고급화·대형화 추세가 두드러졌음.

○ 주택수요가 소형에서 중대형으로 바뀌고 있는 데다 개발이익에 대한 기대로 소형

공동주택의 재건축이 본격 추진됨.

■ 특히, 신축 아파트의 높이는 1970년대 5층형, 1980년대 12∼15층, 1990년대 이후 16층 이상 초고층 건설 등 고층화 경향이 뚜렷해지면서 용적률이 크게 높아졌음.

○ 아파트의 고층화 경향은 미래 주택 리모델링 잠재수요 증가 요인임.

준공 연도별 아파트 규모 현황

(단위 : 호, %)

준공년도 계 18 평 미만 18~24 평 25~34 평 35~44 평 45 평 이상

계 4,543,241

(100.0 1,027,834

(22.6) 1,346,000

(29.6) 1,635,276

(36.0) 306,640

(6.7) 227,491

(5.0)

1960 년 이전 512

(100.0) 353

(68.9) 126

(24.6) 32

(6.3) 1

(0.2) -

(-)

1961~1970 32,894 (100.0) 27,683 (84.1)

2,600 (7.9)

1,802 (5.5)

586 (1.8)

223 (0.7)

1971~1980 350,784 (100.0) 179,502 (51.2)

67,410 (19.2)

68,285 (19.5)

21,612 (6.2)

13,975 (3.9)

1981~1990 1,162,914 (100.0) 334,759 (28.8)

377,673 (32.5)

352,114 (30.3)

51,573 (4.4)

46,795 (4.0)

1991~1995 1,611,650 (100.) 327,270 (20.3)

381,652 (23.7)

659,117 (40.9)

131,579 (8.2)

112,032 (6.9)

1996~1998 1,147,233 (100.0) 132,667 (11.6)

426,272 (37.2)

459,007 (40.0)

84,513 (7.4)

40,366 (3.5)

주 : 대한주택공사 2001 주택통계편람에서 재편성한 것임.

22

주택보급률 및 주택 수 추이

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

’80 ’85 ’90 ’95 ’0050

60

70

80

90

100주택수(천호) 보급률(%)

주택보급률

주택수

자료: 건설교통부

주택 건설중 아파트 비중

0

100

200

300

400

500

600

’88 ’90 ’92 ’94 ’96 ’98 ’0050

60

70

80

90아파트(천호) 비중(%)

아파트비중아파트건설호수

자료: 건설교통부

서울시 준공년도별 아파트 층고 비중 변화

(단위 : 호, %)

준공년도 5 층 이하 6~10 층 11~15 층 16~20 층 21 층 이상 계

1970 년 이전 57.5 35.3 2.1 3.0 2.1 100.0

1971~1980 53.5 8.4 37.9 0.2 - 100.0

1981~1990 21.6 4.9 69.5 3.3 0.7 100.0

1991 년 이후 2.3 3.4 63.4 19.5 11.4 100.0

계 20.6 5.5 60.0 9.1 4.8 100.0 주 : 서울특별시, 서울시 공동주택(아파트) 단지현황, 1997

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 23

2. 외국의 리모델링시장 현황 및 시사점

서유럽

■ 서유럽 국가들의 경우 1인당 GDP와 리모델링 수요가 정의 상관관계를 보이는 것으로 나타났음.

■ Euroconstruct(www.construction-europe.com) 자료에 따르면 서유럽 15개 국가 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 1997년 현재 34.9%에 이르고 있음.

○ 주택건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 1997년 현재 46.5%에 달하고 지속

적인 증가 추세에 있음.

■ 서유럽 국가들의 리모델링 시장은 1인당 GDP가 높아지면서 확대되었으며 주택부문에서는 리모델링이 거의 절반을 차지하고 있는 것으로 나타났음.

미국·캐나다

■ 미국 및 캐나다의 리모델링 시장은 1990년대 들어 급격히 성장하였음.

○ 1998년 현재 미국 건축시장의 투자액은 6,263억 달러 수준인데 이중 리모델링 건

설사업의 투자액은 1,980억 달러로 전체 건축시장의 31.7%를 차지하고 있음.

■ 캐나다는 리모델링 건설사업의 투자액이 393억 달러로 전체 건축 투자액 671억 달러의 58.6%를 점하고 있어 리모델링 시장이 매우 활성화되어 있는 것으로 나타났음.

일본

■ 일본은 1990년대 거품경제가 붕괴되면서 민간 건축수요 및 공공건설시장이

24

크게 위축되었는데 이에 따라 대형 건설업체들이 대체시장으로서 리모델링시장에 본격적으로 진출하면서 시장이 형성되기 시작했음.

■ 일본의 리모델링 건설시장 규모는 전체 건설시장의 25.2%를 차지하고 있음.

○ 이 가운데 주택건설시장의 30.5%, 사무실·상업시설·공장 등 비주택건설시장의

45.1%를 차지하고 있음.

○ 일본은 주택보급률이 120%를 웃도는 등 노후화 건축물이 많아 주택 리모델링 시

장의 잠재력은 큰 것으로 보임.

주요국 건설시장 대비 리모델링 비중

2329

32

46 47 47

0

10

20

30

40

50

일본 미국 독일 영국 프랑스 이태리

(%)

자료: 현대건설 성능개선팀, 건축환경과 Remodeling, 2000.10

시사점

■ 우리 나라는 당분간 1인당 GDP 성장에 비례해서 리모델링 수요가 증가하는 서구형보다는 상대적으로 리모델링 비중이 낮은 일본형 패턴을 따라갈 가능성이 큰 것으로 보임.

○ 우리나라와 일본은 유럽국가들에 비해 산업화 역사가 짧아 노후화된 건축물 비중

이 상대적으로 적은 실정임.

■ 더구나 과도기적인 신축수요 증가와 재건축 열기로 인해 우리나라 주택 리모델링시장은 조기에 크게 확대되기 힘들 것으로 보임.

○ 외환위기 이후 신규 주택건설 부진에 따른 공급여력 확대, 만 20세 이상 1순위 주

택청약 가능 등 주택수요 규제 완화에 따른 일시적 수요증가 요인, 전세에서 월세

전환에 따른 수급불균형, 저금리효과 등으로 주택 신축이 활기를 띠고 있음.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 25

○ 여기에 임대주택공급 확대, 대규모 재건축, 판교 등 수도권 제2신도시 건설 등으로

당분간 신축 주택공급이 지속적으로 확대될 예정임.

■ 우리 나라 주택 리모델링 시장은 과도기적으로 크게 증가하고 있는 신축 주택수요가 수그러들고 저층단지의 재건축이 일단락되면서 1980년대 후반 지어진 고층·노후아파트 리모델링 수요가 발생하는 4, 5년 이후부터 시장이 형성될 것으로 예상됨.

각국의 1인당 GDP와 리모델링 비중 관계(1997년)

50(%)

40

30

20

10

010,000 20,000 30,000 40,000 달러

리모델링

비중

슬로바키아

한국(95)

포르투갈

헝가리

체코

폴란드 아일랜드스페인

이탈리아

영국프랑스

스웨덴

네덜란드

핀란드오스트리아

벨기에

독일 스위스

일본(95)

덴마크

노르웨이Ⅲ

Ⅳ Ⅱ

Ⅰ

1인당 GDP

서구형 일본형

미국

자료 : 한국건설산업연구원, 리모델링 산업 및 제도의 동향과 전망, 윤영선, 2001.12

3. 한국의 주택 리모델링 잠재수요 전망

■ 우리 나라 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 일본, 미국의 3분의 1에 불과한 초기단계에 머물고 있는 것으로 나타났음.

○ 한국건설산업연구원에 따르면 일본, 미국은 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하

는 비중이 30%대에 이른 반면 한국은 8∼10%에 그치고 있음.

26

■ 이에 따라 한국 리모델링산업의 성장추세를 감안하면 오는 2020년에야 미국과 일본의 수준에 이르게 될 것으로 전망됨.

○ 일본의 경우 지난 95년 14조8천억엔으로 건설시장의 15%에 그쳤던 리모델링시장

이 2000년도에는 21조2천억엔으로 30%에 이를 만큼 급성장하여 신규건설시장을

대체하고 있음.

○ 미국도 지난 10년간 리모델링시장이 고속성장해 1998년에 전체 건설시장의 31.7%

를 차지하고 있음.

■ 반면 한국은 소비자 의식과 관련제도 미비, 자금조달방안 미흡 등으로 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중이 미미한 수준에 그치고 있음.

(1) 주택 리모델링시장 형성 여건

■ 우리나라 주택 리모델링 시장 성장의 부정적인 여건으로는 산업화 역사가 짧은 점, 재고주택의 노후화 정도가 크지 않은 점, 리모델링 소재 및 기술 개발이 미흡한 점 등을 들 수 있으며 긍정적인 여건으로는 주택보급률 포화상태, 소득수준 향상, 정책지원, 주택가치관 변화 등을 들 수 있음.

산업화 역사

■ 특정 국가의 리모델링 수요는 산업화 역사와 관련이 있음.

○ 우리 나라가 동일한 소득수준의 유럽 국가들에 비해 리모델링 비중이 미미한 것은

이들 국가들에 비해 산업화의 역사가 짧아 사회간접자본 건축물과 주택신축 수요

가 1980년대 이후 단기간에 집중되었기 때문으로 풀이됨.

주택 노후화 정도

■ 우리 나라 주택재고 가운데 절반 정도가 1990년 이후 공급된 것으로 선진국에 비해 노후화 정도가 크지 않아 리모델링 기반이 상대적으로 취약한 실정임.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 27

■ 1980년대 이전 준공주택의 경우 개·보수 필요성은 있으나 저밀도로 개발된 비중이 높아 재건축 수요로 전환되고 있음.

■ 1990년대 이후 준공된 공동주택의 개·보수 필요성이 본격화되면서 주택 리모델링 시장도 크게 확대될 것으로 예상됨.

리모델링 소재 및 기술 개발

■ 리모델링 시장 확대에는 리모델링에 필요한 개·보수 기술과 리모델링에 필요한 소재개발도 중요함.

■ 리모델링 비용 절감과 재고주택 기능 제고에 필요한 신소재와 신공법들이 지속적으로 개발될 경우 리모델링 수요확대에 기여할 것으로 보임.

주택보급률 포화 단계

■ 주택보급이 포화상태에 이르고 건축관련 사회간접자본이 충분히 확충되어 있으면 신축 수요는 둔화되는 반면 공급자간 경쟁이 더욱 격화되면서 대안시장으로서 리모델링 수요를 자극하는 데 힘쓸 수밖에 없을 것임.

○ 외환위기 이후 극심한 건설경기 침체로 어려움을 겪었던 국내 건설업체들이 새로

운 수주원을 발굴하는 차원에서 리모델링 수요발굴이 적극 검토된 측면도 있음.

■ 특히, 주택건설시장의 경우 주택보급률이 100%에 육박하는 등 중장기적으로 신규주택 건축수요가 둔화되는 추세에 있어 대안으로서 리모델링시장이 부상하고 있음.

○ 국내 건설업체들의 주택공급능력은 200만호 공급계획 이후 크게 확대돼 주택건설

수요를 훨씬 능가하는 것으로 나타나고 있음.

28

정책변수

■ 정부의 주택정책도 양적인 공급에서 주거환경 등 질적인 측면을 중시하는 방향으로 전환하면서 건폐율 및 용적률 하향조정이 지속되고 있음.

○ 도심 고밀도 개발에 따른 교통혼잡, 환경오염 등 도시기능이 마비상태에 이르면서

용적률을 제한하는 정책을 시행해 오고 있음.

○ 건설교통부는 2001년 5월 「난개발 방지를 위한 종합대책」에서 준농림지에 대한

개발요건을 강화하기 위해 국토이용관리법 시행령에서 용적률과 건폐율 기준을 강

화하고 도시지역에서는 도시계획법 시행령을 개정하여 용적률 기준을 강화했음.

○ 서울시에서도 도시계획조례 제정으로 용도별 용적률을 저층주택단지인 1종 일반

주거지역은 150∼275%에서 100∼200%로, 중층주택단지인 2종 일반주거지역은

200∼375%에서 150∼200%로, 중·고층이 혼재된 3종 일반주거지역은 300∼400%

에서 200∼300%로 하향 조정했음.

○ 용적률 규제 강화는 아파트 재건축 사업을 전반적으로 위축시켜 오래된 기존 고층

아파트에 대한 유지보수가 필요한 시점이 되면 리모델링 시장이 본격적으로 확대

될 것으로 예상됨.

○ 노후 아파트의 재건축시 개발이익이 현저히 줄어들어 리모델링 수요로 전환될 것

으로 보임.

■ 특히, 리모델링에는 일시에 막대한 자금이 소요되므로 정부의 금융·세제지원 여부가 수요확대의 관건임.

소득증가

■ 선진국들의 주택리모델링 시장 형성과정을 보면 시장 규모가 1인당 국민소득 수준과 정의 관계에 있음.

○ 특히, 1만 달러 수준을 넘어서면서 삶의 질에 대한 욕구가 강해지고 이에 따라 주

택 리모델링시장도 본격적으로 형성되는 것으로 나타나고 있음.

■ 가계의 주택소비 패턴은 양적인 면에 치중하다가 소득수준 향상과 함께 주거환경의 질을 중시하는 반향으로 바뀌게 됨.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 29

○ 쾌적한 주거환경을 위해 기존 주택의 기능, 미, 신기술 접목 등 부가가치를 높이려

는 욕구가 커질 것임.

주택 가치관 변화

■ 우리 나라는 전통적으로 주택 소유개념이 강해 사용가치보다 소유 자체를 중시하는 경향이 있음.

■ 이는 사용가치 제고에 중점을 둔 리모델링보다는 신축 주택을 더 선호하도록 작용하고 있는 것으로 풀이됨.

○ 주택보급률이 100%를 넘고 임대주택공급이 충분히 이루어지면서 주택 가치관이

과시와 체면을 중시하는 소유개념에서 주거개념으로 바뀌면 리모델링에 대한 인식

확산에 기여할 것으로 기대됨.

(2) 주택 리모델링시장 전망

추정방법 및 한계

■ 주택 리모델링시장에 대한 공식적인 통계는 아직 없으며 건설 관련 연구기관에서 한 두 번 간접적으로 추정한 바 있음.

■ 주택 리모델링 시장규모에 관한 선행연구에서는 모두 시장규모 추정에 주택재고량(면적), 개·보수 실시비율, 단위면적당 평균공사단가 등을 이용했음.

○ 주택의 전용부분 공사와 증·개축, 대수선, 개량 및 보수, 수선행위 등 광의의 유

지관리 활동을 대상으로 시장규모를 추정했음.

■ 그러나 리모델링의 성격, 자재 종류 및 다양한 시공방법, 면적을 기초로 한 공사비 추정의 문제 등으로 정확한 시장규모 추정에는 한계가 있음.

○ 주택 리모델링 개념도 아직 모호한 데다 관련 통계도 일관성 있게 정비되어 있지

않음.

30

건설산업연구원의 추정 결과 - 리모델링 시장규모는 유지·보수부문의 경우 한국은행의 산업연관표 상에 나타나 있는 건설투자의 유

지·보수 관련 시장규모를 통해 간접적으로 추정했으며 개수부문시장의 경우 통계자료에 한계가 있어 임의로 가정해서 추정했음. (리모델링 산업 및 제도의 동향과 전망, 윤영선, 2001. 12)

- 전체 리모델링 시장규모는 2001년 10조5,000억원 규모에서 연평균 8% 성장하여 2005년 14조3,000억

원, 2005년 이후 연평균 7.7% 성장하여 2010년에는 20조7,000억원 규모로 확대될 것으로 예상됨. - 주택 리모델링시장은 2010년까지 연평균 8.7% 성장해 주택건설시장의 20∼25% 차지할 전망

ㅇ 주택 리모델링 시장규모는 2001년 6조3,000억원에서 2010년에 13조4,000억원으로 성장할 것으로 예상됐으며 2005년 이후에는 연평균 성장률이 9.3%에 달할 것으로 전망

ㅇ 주택부문별로는 개수시장이 공동주택 리모델링 확대에 힘입어 향후 10년간 연평균 10.2%의 성장세를 보여 유지(3.8%)나 보수(8.7%)보다 활성화될 것으로 예상

- 리모델링 시장이 2000년대 초반에는 비주택 중심이지만 2005년 이후에는 공동주택의 리모델링이 많

아져 빠른 속도로 성장할 것으로 전망

상품 부문별 리모델링 시장규모 전망(건설산업연구원) (경상가격 기준)

금액규모(억원, %) 연평균증가율(%) 구분

2001 2005 2010 2001~5 2005~10 2001~10

전체 105,000(100.0) 143,000(100.0) 207,000(100.0) 8.0 7.7 7.8 주택 63,000(60.0) 86,000(60.1) 134,000(65.0) 8.1 9.3 8.7

민간비주택 36,000(34.3) 50,000(35.0) 63,000(30.0) 8.6 5.9 6.4 공공비주택 6,000(5.7) 7,000(4.9) 10,000(4.8) 3.9 7.4 5.8

주택산업연구원의 추정 결과 - 단독주택과 공동주택으로 나눈 다음 각각 주택재고량(면적)에 개·보수 실시율과 단위 면적당 공사단

가를 적용하여 시장규모를 추정했음.(주택 개보수의 필요성과 시장 전망, 2000.1, 방경식 외) ㅇ 건축허가를 필요로 하는 단독주택의 리모델링 시장규모는 2000년 1,471억원, 2005년 3,922억원,

2010년 7,656억원으로 추정하였음. ㅇ 건축허가가 불필요한 공동주택의 시장규모는 2000년 5조8,017억원, 2005년 11조3,469억원, 2010년

16조7,943억원에 이를 것으로 추정함.

주택 리모델링 총 시장규모 전망(주택산업연구원) ( 단위 : 억원, %)

연도 건축허가 필요시장(a) 건축허가 불필요시장(b) 총개보수시장(a+b) 1998 1,514[825](2.3) 64,523[35,165](97.7) 66,037[35,990](100.0)

2000 2,024[1,471](2.5) 79,804[58,017](97.5) 81,828[59,488](100.0)

2005 3,922(3.3) 113,469(96.7) 117,391(100.0)

2010 7,656(4.3) 167,943(95.7) 175,599(100.0) 주 : [ ]안의 숫자는 98 년 2000 년의 주택신축물량이 각각 예년의 54.5%인 30 여 만호, 72.7%인 40 억 만호에

그쳐 축소 보정하였음.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 31

본 연구보고서의 리모델링 시장 전망

■ 본 연구에서는 전체 주택 리모델링 시장규모를 추정한 선행 연구결과들과 달리 대형 건설업체들의 잠재수요인 공동주택의 리모델링 시장규모에 초점을 맞추었음.

○ 공동주택이 전체 주택에서 차지하는 비중은 1970년대까지는 13.5%, 1980년대

58.1%에 불과했으나 1990년대 전반 70%대, 90년대 후반 80%대를 기록하는 등 공

동주택이 보편적인 주거형태가 되어가고 있음.

○ 이는 공동주택의 노후화가 진행되었을 때 유지·관리, 즉 리모델링이 본격적으로

대두될 가능성이 있음을 시사함.

○ 단독주택 리모델링시장의 경우 주로 소규모 인테리어 업체나 특화된 리모델링 업

체들의 잠재시장이고 연립공동주택은 저층으로서 리모델링보다는 재건축 잠재시

장으로 볼 수 있어 제외했음.

■ 아파트 리모델링 시장규모를 5년 단위로 추정한 결과 잠재시장규모는 2001∼2005년 6조5,093억원, 2006∼2010년 14조7,188억원, 2011∼2015년 44조2,628억원, 2016∼2020년 50조 5,015억원에 이를 것으로 전망되었음.

○ 2005년까지 완만한 성장세를 보이다 1980년대 후반 건축된 아파트의 리모델링 수

요가 대두될 2006∼2010년 사이 시장규모가 커지기 시작할 것으로 보임.

○ 2010년대 초반 들어 주택200만호공급계획에 따라 지어진 수도권 5개 신도시 아파

트를 중심으로 아파트 리모델링시장은 급성장할 것으로 예상됨.

아파트 리모델링 잠재시장규모 추정

준공년도 1981~85 1986~1990 1991~1995 1996~2000

재고 아파트 수(호) 413,292 749,622 1,848,904 1,947,233 저층비율(10 층 이하) 25% 15% 5% 5% 평당공사단가(만원) 100 110 120 130 아파트 평균 규모(평) 21 21 21 21

▼ ▼ ▼ ▼ 수요발생년도 2001~2005 2006~2010 2011~2015 2016~2020

리모델링 시장 규모(원) 6 조 5,093 억 14 조 7,188 억 44 조 2,628 억 50 조 5,015 억 주 : i) 준공된 지 20 년 경과된 10 층 초과 아파트는 동시에 개·보수 시행하는 것으로 가정

ii) 아파트 평균 규모는 2000 인구주택총조사 결과 참고 iii) 저층비율은 서울시의 준공년도별 아파트 층고비중을 참고로 했음. iv) 평당공사단가는 5 년마다 10 만원씩 증가하는 것으로 가정했음.

32

■ 당분간 리모델링시장은 인식 확산에도 불구하고 노후 재고주택 미미, 신축수요 증가, 정부의 주택공급 확대정책 등 주택시장 여건을 고려할 때 완만한 성장세에 머물 것으로 보임.

○ 우리 나라 주거용 건축물의 노후화, 내구성, 안전성 등을 고려할 때 리모델링시장

이 조기에 확대되기는 어렵고 향후 4, 5년 동안은 재건축·재개발 및 신축 위주로

주택시장이 형성될 것으로 예상됨.

○ 그 동안 공동주택단지 입주민들은 노후화되었을 경우 재건축에 따른 수익성 확보

에 익숙해 있어 리모델링을 통해 주거환경의 질을 개선하는 방향으로 의식전환이

일어나기에는 다소 시간이 걸릴 것으로 보임.

○ 2006년 이후에는 1980년대 신축된 일부 고층·노후아파트가 주택 리모델링시장을

주도하기 시작할 것으로 예상됨.

■ 우리 나라 주택 리모델링시장은 1990년대 주택 200만호 건설계획에 따라 집중적으로 공급된 아파트의 리모델링 수요가 가시화될 것으로 예상되는 2010년대 이후 본격적으로 형성될 것으로 예상됨.

■ 동시에 재건축 또는 신축에 비해 훨씬 저렴한 비용으로 건축물의 자산가치를 높여주고 수요자의 다양한 공간활용 욕구를 충족해줄 수 있는 정책적, 기술적 기반이 뒷받침되면서 리모델링 시장확대에 기여할 것으로 보임.

우리나라 주택 리모델링시장 성장패턴 전망

태동기 인식확산기 형성기 성장기 성숙기

~2000

- 신축 주도

2001~2005

- 신축·재건축주도

- 리모델링시범사업

2006~2010

- 신축·재건축둔화

- 리모델링 수요가시화

2011~2015

- 신축·재건축위축

- 리모델링급성장

2016~

- 리모델링 주도

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 33

Ⅴ. 주택 건설업체의 대응방향

1. 건설사업 포트폴리오 상 리모델링의 위상

시장규모 조기에 확대되기 어려움

■ 주택 리모델링은 절대 수주예상물량 면이나 성장성 면에서 가장 유망한 리모델링 분야이나 시장이 조기에 본격적으로 형성되기는 힘들 것으로 예상됨.

○ 재건축 규제 강화와 정부의 리모델링 활성화 정책에도 불구하고 대규모 수요가 발

생할 수 있는 공동주택의 노후화 물량이 그다지 많지 않은 실정임.

○ 과거 재건축 개발이익 기대에 대한 향수 때문에 입주민들이 리모델링 방향으로 의

사결정을 하기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보임.

■ 공동주택 노후화, 입주민들의 인식변화, 리모델링 파이낸싱, 정부의 금융·세제 지원 등이 맞물려야 시행될 수 있기 때문에 준비기간이 필요함

새로운 사업영역으로서 잠재력은 막대

■ 경제발전 단계상 우리 경제가 고도성장에서 중성장 단계로 이행하면서 건설수요가 중장기적으로 둔화되는 단계에 진입하고 있어 기존 건설시장의 수주여건이 악화되고 있음.

■ 이에 리모델링 시장의 형성은 기존 생산자원을 일정 기간 유지, 활용하면서 새로운 건설환경에 적응하고 동시에 경쟁격화에 따른 충격을 완충할 수 있는 효과적인 대안으로 활용할 필요가 있음.

■ 리모델링 시장에 참여하는 공급자들의 수와 비중이 크게 증가하면서 수주경쟁이 격화될 것으로 예상됨.

○ 대규모 건설업체들은 공동주택단지 토탈 리모델링, 전문건설업체들은 해당분야의

34

부분 리모델링, 인테리어업체들은 개별주택 단위 리모델링 등으로 시장 세분화

2. 리모델링 시장 성장단계별 대응방향

■ 선진국 주택 리모델링 시장의 성장패턴을 볼 때 태동기를 거쳐 인식확산기에 있는 우리 나라 주택 리모델링 시장도 앞으로 형성기, 성장기, 성숙기 단계를 거치면서 발전해 나갈 것으로 예상돼 단계별 대응이 필요함.

인식확산기

■ 2000년대 초반에는 리모델링이 재개발, 재건축에 비해 상대적으로 활성화되기 어려울 것이나 시범사업이 진행될 가능성이 있음.

○ 1980년대 초반 지어진 아파트들은 주로 저밀도 단지로서 대부분 재건축을 추진하

고 있는 실정임.

○ 다만 시범사업은 규모는 크지 않더라도 공동주택 리모델링 사업의 실제 사례로서

상징성, 홍보효과 면에서 적지 않은 파급효과가 기대돼 적극적인 참여가 요구됨.

○ 시범공사 등을 통해 리모델링 노하우를 축적하고 공동주택단지 DB를 구축하는 등

리모델링 기획·설계·건물 라이프 싸이클 매니지먼트 능력 확보가 필요함.

형성기

■ 2006~2010년 동안은 1980년대 후반 건축된 중층 아파트 단지를 중심으로 리모델링 수요가 가시화될 것으로 예상돼 양적 성장 단계를 준비하는 기간이 되어야 할 것임.

○ 서울 강남 및 목동 아파트 단지 등 10층 이상 15층 이하 공동주택단지 위주로 리

모델링 필요성이 대두되기 시작할 것으로 보임.

■ 점진적인 수주확대 노력과 동시에 리모델링 기획 및 시공기술 축적, 관련업체와의 전략적 네트워크 구축 등으로 리모델링 경쟁력을 확보해야 할 것임.

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 35

○ 산학연 협력 체제 등 지속적인 연구개발로 리모델링 관련 시공기술 및 소재를 개

발하고 축적하여 가격 경쟁력을 확보해야 할 것임.

성장기

■ 본격적인 주택 리모델링 시장의 형성은 2010년대 들어 주택 200만호 건설 이후 공급된 수도권 5개 신도시 등 고층 아파트단지의 리모델링 필요성이 커지면서 뚜렷해질 것으로 예상됨.

○ 공동주택단지의 리모델링 시장규모가 급팽창하는 변곡점 시기가 될 것으로 보임.

■ 시장 형성기에 확보된 경쟁력 및 네트워크를 활용하여 리모델링 수요를 직접 발굴하는 등 적극적인 수주 및 마케팅 전략이 필요함.

○ 지방 대도시의 공동주택단지 리모델링 시장도 본격적으로 형성될 것으로 예상됨.

성숙기

■ 2016년 이후 리모델링 시장이 성숙기에 이르면 신축시장 만큼 큰 비중을 차지하게 될 것으로 판단됨.

○ 수주경쟁이 치열해지면서 가격 경쟁력이 수주를 좌우하는 핵심요인이 될 것임.

○ 성숙기 시장의 특징인 세분화에 맞게 차별화된 특화전략이 필요함.

3. 리모델링 경쟁력 확보방안

기획·설계 및 건물 라이프 싸이클 매지니먼트 능력 확보

■ 신축과 달리 리모델링은 기획·설계 능력이 경쟁력의 핵심요소임.

○ 건물의 현상에 대한 조사·진단

36

○ 사업 타당성 분석과 대안 제시

○ 공사방향 설정, 금융, 인허가, 법률 검토, 금액 산정, 설계 반영 등의 능력

○ 최종 리모델링 수요자의 니즈를 파악하고 협의, 조언하는 채널 확보

리모델링 수주 및 마케팅 전략

■ 자사 브랜드 공동주택단지에 대한 중장기 관리계획을 수립해야 할 것임.

○ 주택 유형별, 주택 구조별, 소득계층별로 차별화된 리모델링 대책 수립

■ 공동주택 리모델링 시범사업의 성공을 통해 자사의 리모델링 브랜드 이미지 제고 및 시장선점의 계기로 활용할 필요가 있음.

○ 시장형성 초기단계에서 발주자에게 전문화 이미지, 시공능력 및 신뢰성을 인식시

키는 것이 중요함.

■ 건설업 영업방식이 아니라 제조업 영업방식으로 접근할 필요가 있음.

○ 리모델링 예상 주택단지 DB 확보·축적 등 잠재수요의 지속적 관리 필요

○ 수동적 수주에서 벗어나 리모델링 가치를 제안하는 등 적극적 수주전략 필요

○ 온라인 정보서비스 활용 및 1대1 마케팅

○ 예상 발주자와 리모델링 파이낸싱을 중개하여 잠재수요 현재화 유도

리모델링 관련 아웃소싱 네트워크 구축

■ 핵심능력 중심으로 전담팀을 구성하되 아웃소싱을 위한 리모델링 네트워크를 전략적으로 구축하여 본격적인 시장확대에 대비해야 할 것임.

○ 성숙기 이전에는 리모델링 사업부문으로 인력과 자원의 과도한 집중은 신중해야

할 것임.

○ 리모델링 건자재 생산공급업체, 각 분야별 전문 리모델링업체, 전문 위탁 유지관리

업체 등과의 전략적 제휴 필요

주택 리모델링시장 전망과 대응방향 37

산·학·연 협력체제로 리모델링 연구개발

■ 주택 리모델링 시장의 확대는 사업의 효율성을 높일 수 있는 리모델링 설계, 시공기술, 사업관리 등의 분야에서 체계적인 연구개발과 정보축적이 뒷받침되어야 함.

○ 산학연 공동 리모델링 기술연구 및 협력체계 구축

○ 향후 리모델링을 고려한 신축 건축물의 설계방법 개발

○ 저렴하면서도 효율성이 높은 리모델링용 건자재의 개발

리모델링 자금조달 방안

■ 리모델링 사업추진시 부동산투자회사 등 부동산금융 시스템과 전략적으로 제휴함으로써 능동적으로 리모델링시장을 개척할 수 있음.

○ 기획단계에서 사업타당성과 함께 파이낸싱 제공 여부가 수요자의 리모델링 의사결

정의 관건임.

○ 민간 금융기관의 리모델링 대출 상품 및 정부 지원자금 활용 방안 제시

■ 특히, 리모델링 전용펀드를 개발하거나 활용할 경우 리모델링의 사업주체가 건물주와 건설회사에서 전문 디벨로퍼 또는 부동산투자기업 등으로 다양화 될 것임.

주택상품별 리모델링 특화 전략

■ 수주경쟁이 치열해질 주택 리모델링시장에서 살아남기 위해서는 차별화된 경쟁력 확보가 필수적인 요소임.

○ 공공건설 수주시장은 능력 만큼이나 형평성을 중시하는 반면 리모델링시장은 능력

배분이 이루어지는 완전경쟁구조이기 때문에 시장경쟁원리에 충실해야 할 것임.

■ 리모델링 시장의 세분화에 맞게 전문성에 입각한 상품 유형별 특화전략이

38

필요함.

○ 단독주택, 빌라, 개별 아파트 등은 소규모 중소 건설업체 또는 인테리어 전문업체,

개·보수 전문업체 등의 수요기반으로서 대형 건설업체들은 공동주택단지 리모델

링 시장에 특화할 필요가 있음.

○ 공동주택단지는 기획력, 자금력, 기술력, 브랜드 파워, 안정성, 가격경쟁력 등에서

앞선 대형 건설업체들의 수주경쟁이 치열할 것임.

○ 기숙사, 연수원 등 비혈연 집단이 거주하는 주택단지도 리모델링 잠재시장이 될

것으로 예상됨.

■ 시장 형성기부터 전문성과 강점이 있는 분야를 중심으로 선점전략이 요구됨.

우리나라 아파트 리모델링시장 성장단계별 대응전략

태동기 인식확산기 형성기 성장기 성숙기

~2000

- 신축 주도

2001~2005

- 신축·재건축주도

- 리모델링시범사업

6조5,093억원

- 시범사업- 일부 고층·노후 아파트

- 시범사업 성공- 노하우 축적- DB 구축- 기획·설계·건물생애 관리 능력

확보

2006~2010

- 신축·재건축둔화

- 리모델링 수요가시화

14조7,188억원

- 1980년대중층아파트

- 점진적수주확대

- 리모델링 기획및 시공기술축적

- 전략적아웃소싱네트워크 구축

2011~2015

- 신축·재건축위축

- 리모델링급성장

44조2,628억원

- 주택 200만호계획 이후

아파트- 지방 대도시아파트

- 적극적 수주및 마케팅

- 아웃소싱네트워크 활용

- 지방 대도시진출

2016~2020

- 리모델링 주도

50조5,015억원

- 모든 고층·노후아파트

- 특히, 1990년대후반 이후초고층 아파트

- 가격경쟁력확보

- 특화전략- 신축사업과상호 균형 발전

리모델링의위상

잠재시장규모

목표시장

대응전략