FASTIGHETS-FÖRETAGAR-

KLIMATET

VARBERG 2013

2

Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsume-rar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvär-dar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och poli-tiker i kommunerna fungerar väl.

I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastig-hetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för åttonde året i rad låtit Demo-skop genomföra en undersökning. Under november 2013 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastig-hetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Öst-ergötlands län ingår.

Enligt de tillfrågade företagarna är efterfrågan på marknaden den överlägset starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen. Denna faktor är den enda som ökar 2013. Dagens hyresnivåer anses också bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Det är dock noterbart att andelen som anser att hyresnivåerna hämmar tillväxtmöj-ligheterna ökat kraftigt under 2013. Detta är sannolikt en naturlig följd av den svaga hyresutvecklingen på många orter. Även kommunens han-teringar av fastighetsfrågor överväger svagt till den positiva sidan, trots att andelen negativa ökat under 2013. Förtroendet för regeringen har gradvis minskat under de senaste årens mätningar, och 2013 är första gången som fler är negativa än positiva till regeringens politik. Även de kom-munala fastighetsföretagens hyressätt-ning anses vara en tillväxthämmande faktor. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. De två

INLEDNING OCH SAMMANFATTNING

mest tillväxthämmande faktorerna är enligt de tillfrågade företagen kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa fak-torer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöj-ligheter. Vad som avses med kommu-nens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen.

FÖR MER INFORMATION OM

UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA:

DAVID BJÖRNBERG

Utredare

Tel: 031-755 33 03

david.bjornberg@

fastighetsagarna.se

3

4

FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2013Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 fak-torer som kommunens engagemang i utvecklin-gen av centrum, de allmänna kommunikation-erna, kommunens hantering av plan- och byg-gärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styr-kor och svagheter ur de lokala fastighetsföreta-gens perspektiv.

I 2013 års undersökning ligger det genomsnit-tliga indexet för samtliga 20 städer på 92 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan under-sökningarna inleddes 2006. Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan 2007.

I Varberg är årets index 91 vilket är under snittet i 2013 års mätning. Resultatet är det lägsta som uppmätts för kommunen och en minskning med hela fem enheter. Bäst resultat

hade Varberg år 2006 och 2007 med ett index på 103. De senaste mätningarna sjunker dock resultatet för Varberg markant. Samtliga tidig-are år som undersökningen utförts har Varberg legat över genomsnittet för de undersökta kom-munerna.

I majoriteten av kommunerna har Fastighets-företagarindex sjunkit i 2013 års mätning. Det gjorde det år 2012 och 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Karlstad och Värnamo toppar listan år 2013 med ett index på 98, det vill säga två enheter lägre än genomsnittet för samtliga kommuner 2006. Uddevalla och Var-berg är de kommuner som tappat mest i årets undersökning, och minskar med fem enheter. Det stora tappet innebär att Uddevalla är den kommun som får lägst index i årets mätning.

Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100. Samtliga svar, även ”Vet ej”, ingår i underlaget för beräkningen.

TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2013 (PROCENTBALANS)

5

FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2013

Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.

FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS-FÖRETAGANDE I KOMMUNENFör att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Varberg är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Varberg mot ett genom-snittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen.

FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHETEn grundläggande förutsättning för de fles-ta sorters företag är att det i allmänhet i kom-munen finns ett klimat som gynnar företagan-de och att det finns förutsättningar för rim-lig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagar-na fått ta ställning till följande fyra påståenden: Mina förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen är goda Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor

Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet är relativt goda i Varberg. Stadens fastighetsföretagare ger kommunen ett gott betyg på de flesta parametrar som rör lönsamheten. Det är dock ingenting unikt för

Varberg utan gäller de flesta undersökta kom-muner. Totalt 74 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighets-verksamhet vilket är strax under genomsnittet på 75 procent för samtliga undersökta kommun-er. Totalt 79 procent anser att näringslivsklima-tet är gynnsamt vilket istället är en bra bit över snittet för samtliga kommuner på 70 procent. En liknande andelen (79 procent) anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kom-munen vilket är sju procentenheter över genom-snittet. Utöver detta är det hela 34 procent som anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare vilket är betydligt lägre än de andra parametrarna och strax under snittet på 35 procent i övriga undersökta kommuner.

SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTERGod kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommu-nala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en poten-tiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följan-de sex påståenden:

De allmänna kommunikationerna i anslutning till min fastighetsverksamhet fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun

6

Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående.

FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2013 - VARBERG

Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga

När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighets-företagen i Varberg både ris och ros åt kom-munen. Totalt 90 procent tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra vilket är en bit över snittet på 85 procent. En mindre andel (74 procent) tycker att kommunens krav på sophan-tering är rimliga vilket är knappt över genom-snittet i undersökningen. Totalt 52 procent anser att de kommunala avgifterna är rimliga vilket är under snittet på 54 procent. Klart färre är nöjda med kommunens handläggningstider och han-teringen av plan- och byggärenden. Endast 28 procent tycker att handläggningstiderna är rim-liga vilket är klart under snittet på 42 procent för samtliga kommuner. En något större andel (31 procent) tycker att planärenden fungerar smidigt i kommunen, även detta klart under snittet på 37 procent. När det gäller byggärenden är det något fler (33 procent) som tycker att de fungerar smi-digt i kommunen men även detta är under snittet som ligger på 44 procent.

SAMARBETET MED KOMMUNENAktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjäns-temän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöj-ligheter är det också en förutsättning att kom-munen inser värdet av och är med och utvecklar

sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga föränd- ringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum

Överlag ger fastighetsföretagarna i Var-berg kommunen ett godkänt betyg i samar-bete. Totalt 64 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om vikti-ga förändringar vilket är knappt under snittet för samtliga kommuner i undersökningen. En betydligt större andel (86 procent) anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av cen-trum vilket är klart över snittet på 66 procent. Totalt sett är det fler som tycker att kon-tak-ten med kommunala tjänstemän fungerar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kommunens politiker. Så ser det ut i de flesta kommuner. I Varbergs fall är dock resultatet för tjänstemännen under snittet medan resulta¬tet för politiker är över snittet. Totalt 60 procent av fastighetsföretagen tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra vilket kan jämföras med genomsnittet på 63 procent. Motsvarande är det 53 procent som tycker kon-takten fungerar bra med stadens politiker med-an snittet ligger på 36 procent.

7

Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående

FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID – VARBERG

FÖRÄNDRINGAR ÖVER TIDFastighetsägarna har sedan 2006 genomfört mät-ningar av fastighetsföretagarklimatet i samarbete med Demoskop. Det innebär att det för de flesta kommuner numera finns en tidsserie som sträck-er sig över åtta års tid. Denna kontinuitet är vik-tig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt.

För Varbergs räkning är det en hel del områden som uppvisar långsiktiga förändringar. Dessvärre är det försämringar inom en rad områden. Ande-len som anser att kommunens handläggnings-tider är rimliga har sedan år 2006 sjunkit med 39 procentenheter från 67 procent till 28 pro-cent. Den lokala fastighetsbranschens nöjdhet med hur plan- och byggärenden sköts i Varberg har också minskat. Andelen som tycker att byg-gärenden fungerar smidigt har successivt minskat med 40 procentenheter och andelen som tyck-er att planärenden fungerar smidigt har minskat med 24 procentenheter från år 2006 till år 2013.

Även kontakterna med kommunens tjänstemän har gradvis förändrats under mätperioden. År 2007 ansåg 77 procent av de tillfrågade att kon-takten med tjänstemännen medan motsvarande andel för 2013 är 60 procent.

Om man ser till enbart de senaste två årens mät-ningar sker det en hel del större förändringar, de flesta negativa. Andelen som tycker att de kom-munala avgifterna är rimliga har minskat dras-tiskt under året som gått, från 79 procent 2012 till 52 procent 2013. Även andelen tillfrågade som tycker att konkurrensen mellan det allmän-na bostadsbolaget och de privata fastighets-företagen är på lika villkor har minskat kraftigt (25 procentenheter) under 2013. Däremot har andelen som anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum ökat ordentligt, från 67 procent 2012 till 86 procent 2013. Även andelen som tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra har ökat med elva procentenheter.

8

Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen?

STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2013 – VARBERG

STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFTEn faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföreta-gen i hela kommunen. En levande och attrak-tiv stadskärna fungerar som stadens skyltfön-ster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förläng-ningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskär-nan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer. På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad

står sig i denna ökade konkurrens.

På frågan om hur väl stadskärnan i Varberg står sig i konkurrens med andra handelsplat-ser i regionen svarar de lokala fastighetsföreta-gen att den har en mycket stark position. Totalt sett är det 80 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra, vilket är det näst hög-sta resultatet i jämförelse med övriga under-sökta kommuner. Genomsnittet för samtliga kommuner ligger på 60 procent. Totalt 21 pro-cent anger att stadskärnan står sig ”Mycket bra” medan tyngdpunkten ligger på svaret ”Ganska bra” med 59 procent. Bland de 14 procent som är negativa ligger samtliga svar på svaret ”Gan-ska dåligt”. Ingen har svarat ”Mycket dåligt”.

TILLVÄXTFAKTORERDet finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningar¬na på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar tillväxt-möjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande dia-gram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till till-

växt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna posi-tivt eller negativt samt hur mycket de påverkar. I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket pos-itivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen.

Det generella mönstret för samtliga kom-muner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det

9

Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt.

PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - VARBERG

kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på till-växtmöjligheterna. En majoritet anser att kom-munens hantering av fastighetsfrågor, skatte-nivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kom-munernas stöd till egna bolag.

Fastighetsföretagen i Varberg avviker inte sär-skilt mycket från det generella mönstret bland fastighetsföretag i andra städer. Man är något mer positiv till efterfrågan på marknaden och mindre positiv till hur dagens hyresnivåer påverkar utvecklingsmöjligheterna. Man är även något mer negativ till det kommuna-la fastighetsföretagets hyressättning på orten, regeringens politik, skattenivån på bostäder och lokaler och kommunens stöd till egna bolaget men överlag är det endast mindre avvikelser.

10

OM FASTIGHETSÄGARNAFastighetsägarna är en rikstäckande branschor-ganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighets-marknaden, handeln och annan företags-verksamhet. Fastighetsägarna representer-ar omkring 17 000 medlemsföretag. Major-iteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industri-fastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionfören-ingar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 17 000 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län.

Våra medlemmar utgör en central del av sam-hällsekonomin och deras affärsidéer, verksam-het och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsam-mans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra vikti-gaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet.

Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföret-agarklimatet i Varberg. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive min-dre bra i Varberg kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighets-företagarklimatet och dels för att kunna iden-tifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Varberg och Fastighets-ägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbe-tet framåt.

OM UNDERSÖKNINGENUnder perioden 12 november till 5 december genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Varberg är 58. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Dem-oskops projektledare var Anders Lindholm.

Fastighetsföretagarindex är ett samman-fattande mått på förutsättningarna för att bedri-va fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2013 var 92 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tids-serien.

Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förän- dringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare?

Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 GöteborgBesöksadress: Vasagatan 45, Göteborg

Telefon: 031-755 33 00 Fax: 031-755 33 39E-post: infogfr@fastighetsagarna.se